Pregled trga (2025) – Po zmernem letu 2023 se je španski nepremičninski trg v letu 2024 ponovno okrepil in ostaja močan ob vstopu v 2025. Nižje obrestne mere ECB in popuščanje inflacije sta spodbudila povpraševanje. Prodaja stanovanj je v letu 2024 dosegla približno 642.000 (+10% na letni ravni) globalpropertyguide.com, zgodnji podatki za 2025 (prodaja v januarju +11% na letni ravni) pa kažejo na nadaljevanje zagona globalpropertyguide.com. Prodaja je razporejena po vsej državi: Madrid (+10,6% na letni ravni) in Valencia (+9,0%) sta beležila velike dobičke, Katalonija +8,5%, Andaluzija +6,9% in Kanarski otoki +4,6% globalpropertyguide.com. Ponudba ostaja omejena: gradbena dovoljenja se povečujejo (128.000 v 2024, napoved 135.000 v 2025), vendar še vedno zaostajajo za nastajanjem novih gospodinjstev caixabankresearch.com, kar vzdržuje pritisk na rast cen. Posledično so se nacionalne cene stanovanj v letu 2024 zvišale za približno 5–8% cbre.com caixabankresearch.com in najemnine poskočile za ~11,5% globalpropertyguide.com. Institucionalne napovedi pričakujejo nadaljevanje rasti: CaixaBank napoveduje okoli 650.000 prodaj stanovanj in približno 5,9% rast cen (indeks MIVAU) v 2025 caixabankresearch.com caixabankresearch.com, medtem ko Solvia (Idealista) pričakuje rast prodaje za 3–4% in cen za 5% v letu 2025 idealista.com idealista.com.
Stanovanjski sektor – Povpraševanje je razpršeno. Leta 2024 je v 18 od 19 regij beležen porast prodaje globalpropertyguide.com. Prodaja novogradenj je eksplodirala (23% več v 2024 globalpropertyguide.com), kar je največ po letu 2013, kar odraža pomanjkanje obstoječih stanovanj in močno aktivnost razvijalcev. Vendar gradbeništvo zaostaja za povpraševanjem: število vlog za gradbena dovoljenja je močno upadlo in ostaja znatno pod ravnjo izpred leta 2019 lucasfox.com. Hipotekarno kreditiranje se krepi: novi stanovanjski krediti so poskočili za +14,2% v 2024 na 61,7 milijarde € globalpropertyguide.com, k čemur so pripomogle nižje obresti Euriborja. Do februarja 2025 je bila povprečna obrestna mera novih hipotek približno 2,87% (v primerjavi s 3,62% leto prej) globalpropertyguide.com. Ta oster padec (ECB je do konca 2024 znižala obresti na približno 3% caixabankresearch.com) je spodbudil nakupe: CaixaBank vidi, da bo število stanovanjskih transakcij leta 2025 doseglo približno 650.000 caixabankresearch.com.
Regionalne razlike so opazne. Madrid ostaja najbolj privlačna destinacija, s cenami okoli 3.000–6.000 €/m² za stanovanja. Prodaja v regiji Madrid je v 2024 poskočila za približno 10,6% globalpropertyguide.com. Barcelona/Katalonija je prav tako beležila močno dejavnost (+8,45% rast prodaje globalpropertyguide.com), a ponudbo omejuje pomanjkanje novega zemljišča. Valencia in njena obala (Alicante, Castellón) sta predstavljali 16,3% vseh nacionalnih prodaj v letu 2024 globalpropertyguide.com, s širjenjem novogradenj v rastočih koridorjih. Andaluzija/Costa del Sol (Málaga, Cádiz itd.) vodi po nacionalnem deležu prodaje (19,6% vseh stanovanj globalpropertyguide.com), predvsem zaradi domačega in tujega povpraševanja po cenovno dostopnem bivanju v sončnem pasu. Balearski otoki beležijo močno zanimanje tujcev (tretjina povpraševanja), vendar rahel padec prodaje za 3,8% v 2024 globalpropertyguide.com. Kanarski otoki ostajajo priljubljeni pri Evropejcih; prodaja je bila višja za približno 4,6% globalpropertyguide.com.
Poslovne nepremičnine – Leto 2024 je zaznamovalo okrevanje naložb in najemnih transakcij. Pisarne v Madridu in Barceloni so beležile močno povpraševanje po najemu. Povpraševanje po pisarniških prostorih v Madridu je v letu 2024 doseglo približno 500.000 m² (+40% na letni ravni) cbre.com; Barcelona naj bi v 2025 presegla 300.000 m² (leta 2024 je bilo zasedenih več kot 280.000 m², +20%) cbre.com. Naložbe v pisarniške nepremičnine so leta 2024 dosegle približno 1,50 milijarde € (+25% na letni ravni) cbre.com, prevladovale so manjše transakcije in korporativni prevzemi. Madriške pisarne so predstavljale približno 600 milijonov € teh naložb, barcelonske pa približno 440 milijonov € (+70% na letni ravni) cbre.com. Donosi najboljših pisarniških površin so v Madridu okoli 4,85% in v Barceloni 4,95% cbre.com, pričakuje se še dodatno zmanjšanje v skladu z ostalimi evropskimi trgi.
Trgovina pridobiva zagon. Transakcije najema na glavnih nakupovalnih ulicah so poskočile za približno 11% v 2024, pri čemer je ponudba najboljših lokacij omejena cbre.com. Posledično so se povprečne najemnine v najboljših nakupovalnih ulicah v letu 2024 zvišale za približno 7% cbre.com. Nakupovalna središča so prav tako napredovala: obisk in prodaja sta se okrepila (prodaja +4,7% na letni ravni), stopnja zasedenosti pa je dosegla najvišjo raven v štirih letih cbre.com. Investitorsko zanimanje se je znova močno okrepilo: naložbe v trgovinske nepremičnine so v letu 2024 dosegle približno 2,8 milijarde € (+135% na letni ravni) cbre.com, kar je približno desetletno povprečje, s čimer je trgovina tretji največji razred naložbenih sredstev (20% vseh naložb) cbre.com.
Hoteli & turizem – Rekordni turistični razcvet v Španiji spodbuja povpraševanje po hotelih. Leta 2024 je Španijo obiskalo približno 116 milijonov tujih turistov (+4% glede na 2023), ki so ustvarili 364 milijonov nočitev gostov (+5%) in približno 17% višjo porabo cbre.com. Hoteli so v povprečju dosegli približno 68% zasedenost. Do leta 2026 naj bi odprli približno 250 novih hotelov (17.000+ sob) – četrtina med njimi bo luksuznih s 5 zvezdicami, zlasti v Malagi, Madridu, na Kanarskih otokih in v Cádizu cbre.com. V skladu s to dinamiko so naložbe v hotele leta 2024 dosegle 3,22 milijarde € (23% vseh naložb v poslovne nepremičnine) cbre.com. Operativni kazalniki (zasedenost, RevPAR) so presegli raven iz leta 2023 ter pred-Covid cbre.com.
Trg luksuznih nepremičnin – Segment višjega razreda ostaja živahen. Povpraševanje po prestižnih nepremičninah v obalnih in mestnih središčih (Marbella, Ibiza, Madrid, Barcelona) je izjemno močno. Zanimivo je, da ameriški kupci zdaj plačujejo najvišje cene na m² med vsemi tujimi kupci reuters.com. Nerezidenti (20% vseh transakcij) so v drugi polovici 2024 povprečno plačali 2.362 €/m², domačini pa 1.713 € reuters.com. Lucas Fox poroča, da so luksuzne prodaje v 2024 zrasle: stanovanja z blagovno znamko in vrhunske vile so bile “izstopajoči” segment lucasfox.com. Več kot 62% novih domov v Madrid Nuevo Norte bo dostopnih, kar odraža politike, hkrati pa se gradi veliko luksuznih stanovanj (glej spodaj).
Najemni trg (dolgoročni vs. kratkoročni najemi) – Dolgoročne najemnine so v letu 2024 močno poskočile; podatki Idealiste kažejo, da je nacionalni indeks najemnin narasel za 11,5% (na ~13,5 €/m²) globalpropertyguide.com. V večjih mestih so najemnine dosegle rekordne vrednosti: Barcelona 23,4 €/m² (+13,9%), Madrid 20,7 € (+15,3%), Palma 17,2 € (+11,9%), Málaga 15,1 € (+11,4%) globalpropertyguide.com. Bruto donosnosti najemnin (letošnja najemnina/cena nepremičnine) so zmerne: ~5,6% nacionalno v Q1 2025, kar je manj kot ~6,2% leto prej globalpropertyguide.com. V mestih so razlike velike – Barcelona v povprečju ~7,5%, Valencia ~6,2%, Madrid le ~4,8% (zaradi višjih cen) globalpropertyguide.com. Ker je stanovanj še vedno premalo in so obrestne mere nizke, povpraševanje po najemu ostaja močno, zlasti med mladimi profesionalci in priseljenci.
Kratkoročni (turistični) najemi so močno poskočili, kljub poskusom omejevanja. Exceltur poroča, da se je ponudba po Airbnb modelu od 2022 do 2024 povečala za ~25% in presega rast hotelskih zmogljivosti reuters.com. Na priljubljenih območjih: kratkoročni najemi v Madridu +49% (zdaj 38% turističnih postelj) in v Málagi +36% v dveh letih reuters.com. Ta rast prispeva k ocenjenemu nacionalnemu primanjkljaju stanovanj v višini ~450.000 enot reuters.com. Zaradi tega so se predpisi zaostrili: od 1. julija 2025 je obvezna enotna Registracija turističnih najemov (vse enote za kratkoročni najem morajo imeti registracijsko številko za oglaševanje na spletu) idealista.com. Od 3. aprila 2025 so novi predpisi določili, da so za turistični najem v stavbi zahtevano izrecno soglasje skupnosti (večina lastnikov) ldrgroup.nl. Medtem dolgoročne najemnine ne bodo več indeksirane z inflacijo: od 2025 Španija uporablja nov “referenčni indeks” (IRAV) za dvig najemnin, ki omejuje zvišanja po posebni formuli globalpropertyguide.com.
Regijska razčlenitev trga
- Madrid: Največji španski trg (~12% vseh prodaj globalpropertyguide.com) je zelo napet in drag. V četrtem četrtletju 2024 so cene v regiji Madrid zrasle za ~9,4 % na letni ravni caixabankresearch.com (med najvišjimi v državi), najemnine na dobrih lokacijah so poskočile za 15%. Novi projekti (na primer Madrid Nuevo Norte, glej spodaj) obljubljajo več stanovanj (10.500 domov) in pisarn (1 milijon m²) news.griclub.org news.griclub.org. Investicije so narasle: pisarne, stanovanjski segment in hoteli so v Q1 2025 privabili ~1,3 milijarde € cbre.co.uk, Madrid pa je na 2. mestu na svetu po investitorskih namenih (CBRE).
- Barcelona/Katalonija: Delež prodaj ~15,5% (2024) globalpropertyguide.com. Cene v Barceloni so v 2024 zrasle za ~8%, luksuzne zaloge pa je malo. Novih stanovanj je malo, povpraševanje tujcev ostaja veliko. Pomembni projekti: dolgo pričakovani železniški vozlišče Barcelona Sagrera (investicija 2 milijardi € s 3,7 km zelenih površin) bo odprto do 2028 en.wikipedia.org, kar bo sprostilo zemljišča za razvoj. Oddajanje pisarn in trgovin se je v 2024 močno pospešilo cbre.com cbre.com, kar kaže na ekonomsko živahnost.
- Valencijska regija: Z 16,3% vseh prodaj na nacionalni ravni globalpropertyguide.com je trg v Valenciji zelo močan. Provinca Alicante (Costa Blanca) izstopa po velikem deležu tujih kupcev (več kot 45% kupcev v Q4 2024) cottageproperties.es. V mestnih središčih (mesto Valencia, Alicante) najemnine rastejo (+12% v 2024 v mestu Valencia) globalpropertyguide.com. Nadgradnje infrastrukture (nove tramvajske linije, širitev pristanišča) ter rast tehnološkega sektorja podpirajo povpraševanje.
- Andaluzija/Costa del Sol: Andaluzija (19,6% prodaj) vodi v državi globalpropertyguide.com. Costa del Sol (provinca Málaga) je magnet za tujce: Britanci, Skandinavci in drugi tu kupujejo ter dvigujejo najemnine in prodaje (~najemnina v Malagi +11,4% v 2024 globalpropertyguide.com). Več zanimanja je tudi v notranjih mestih (Sevilja, Granada), kjer cene rastejo. Javna sredstva se stekajo v promet (nove proge podzemne železnice, posodobitve letališč), kar izboljšuje dostopnost.
- Balearski otoki: Turizem in tujci prevladujejo. Približno tretjina kupcev na Mallorca/IBIZA je mednarodnih globalpropertyguide.com. Leta 2024 so Baleare edina regija z rahlim padcem prodaje (-3,8%) globalpropertyguide.com, deloma zaradi presežene ponudbe luksuznih nepremičnin. Kljub temu so najemnine tu najvišje v Španiji (Palma 17,2 €/m², Ibiza še več) globalpropertyguide.com. Pravila o obnovljivi energiji in davki na druge domove (v razpravi) lahko vplivajo na bodoče povpraševanje.
- Kanarski otoki: Zmerna rast (prodaje +4,6% v 2024) globalpropertyguide.com. Močan turizem poganja povpraševanje na Tenerifih, Gran Canarii in Lanzarotu. Tujci (predvsem severni Evropejci) predstavljajo ~20–25% vseh transakcij. Nepremičnine tu še vedno ponujajo višje donose (~5–6%) zaradi nižjih cen.
Cenovni trendi in napovedi
Nacionalne cene stanovanj so v 2024 zrasle za ~5–8%. Uradni podatki (MIVAH) kažejo +5,8% (2024 proti 2023) caixabankresearch.com, medtem ko indeks notarjev beleži +8,4% za 2024 caixabankresearch.com. Ključne regije beležijo dvomestno rast: Balearski otoki +12,1% (Q4 2024) ter Madrid +9,4% caixabankresearch.com. Trgi nižjega cenovnega razreda na severu Španije rastejo še hitreje (zahodne/severne province v Q4 +11–15%, navaja Caixabank), saj kupci iščejo boljšo vrednost.
Obeti so optimistične tudi na ravni inštitucij. CaixaBank napoveduje približno 5,9% nominalno rast cen v letu 2025, ki se bo umirila na približno 3,0% v letu 2026, ko bo ponudba začela dohitevati povpraševanje caixabankresearch.com. Solvia napoveduje približno +5% rast cen v letu 2025 idealista.com. Pričakuje se, da bo hipotekarnih kreditov dovolj, saj ECB sprošča politiko; banke bi lahko še dodatno znižale stroške zadolževanja. Do leta 2030 strokovnjaki pričakujejo pozitivne, a zmernejše dobičke (cene bodo do leta 2030 približno podvojene glede na leto 2020, po prilagoditvi na inflacijo). Nadaljnja rast prebivalstva (IMF predvideva +1,2%/leto) in primanjkljaj stanovanj podpirata te napovedi caixabankresearch.com.
Dinamika povpraševanja in ponudbe
Povpraševanje: Poganjajo ga tako domači kot tuji kupci. Nadaljnja rast prebivalstva in delovne sile (vključno z migracijami) ustvarja nova gospodinjstva. Zaposlenost je blizu predkoronske ravni, plače rastejo, kar podpira kupno moč. Nedavni podatki kažejo na zadržano povpraševanje: Solvia ugotavlja, da je veliko kupcev zaradi visokih obrestnih mer v letih 2022–23 z nakupom odlašalo, zdaj pa se vračajo na trg idealista.com. Tuji interes hitro raste: tujci so v prvi polovici leta 2024 kupili približno 69.400 domov (20,4% vseh prodaj) idealista.com. Britanci ostajajo največja skupina, zelo aktivni pa so Američani (+2× glede na pred 5 leti) in Maročani reuters.com.
Ponudba: Zgodovinsko omejena. Nova gradnja se sicer krepi, a z nizke osnove: gradbena dovoljenja so do leta 2024 zrasla za približno 16% (107.000 jan–okt) cottageproperties.es, a skupno število vlog za gradnje ostaja pod ravnjo izpred leta 2019 lucasfox.com. Akutno pomanjkanje zemljišč je prisotno predvsem v večjih mestih (Madrid/Barcelona). Stanovanjski fond se stara: le približno 5% španskih stanovanj je starih manj kot 5 let. To neravnovesje – rastoče povpraševanje ob omejeni novi ponudbi – je glavni povzročitelj rasti cen caixabankresearch.com.
Če bi ponudba močno porasla (npr. če bi se dovoljenja povzpela na 135.000+ v letu 2025 caixabankresearch.com), bi se rast lahko umirila. Trenutno pa se skoraj vsi strokovnjaki strinjajo, da bodo omejitve ponudbe trg še več let držale napet. Na najemnem trgu povzroča nizek delež prostih stanovanj (~2–3% v mestih) tudi občutno rast najemnin.
Zakonodajni in regulativni premiki
Nedavne politične spremembe preoblikujejo trg:
- Stanovanjski najem: Zakon o pravici do stanovanja (Ley 12/2023) je uvedel nov referenčni indeks najemnin (IRAV) od januarja 2025 globalpropertyguide.com. IRAV omejuje letno rast najemnin na nižjo med CPI, osnovno inflacijo ali povprečno fiksno stopnjo in nadomešča prejšnje vezanine na inflacijo globalpropertyguide.com. Od leta 2024 so veljale začasne omejitve (2–3%), IRAV pa bo urejal nove pogodbe po maju 2023. Cilj je stabilizirati najemnine (30% Špancev biva v najemu) globalpropertyguide.com.
- Turistični najemi: 3. aprila 2025 je Španija prenovila pravila za počitniške najeme. Zakon o horizontalni lastnini zdaj zahteva izrecno soglasje skupnosti stanovalcev (3/5 večina) za turistični najem ldrgroup.nl. Brez dovoljenja kratkoročna oddaja ni dovoljena. Julija 2025 Španija uvede nove evropske predpise: vsa kratkoročno oddana stanovanja morajo biti v nacionalnem registru (Registro Único) in imeti številko v oglasih idealista.com. Ta ukrepa naj bi spodbudila dolgoročne najeme in omejila črnomarketske najeme.
- Zlata viza: Španija je 3. aprila 2025 ukinila možnost pridobitve zlate vize z vlaganjem v nepremičnine globalpropertyguide.com. Investitorji so prej lahko pridobili prebivališče z nakupom nepremičnin v vrednosti 500.000 € ali več (največ, približno 681 viz v letu 2019 globalpropertyguide.com). Razlog za ukinitev naj bi bil pritisk na cene v mestih globalpropertyguide.com. Obstoječi prosilci lahko obdržijo dovoljenja, nove vloge pa vlaganje prek nepremičnin ne dopuščajo. To utegne umiriti trg luksuznih in večnamenskih projektov, medtem ko angleško govoreči in kupci iz EU še vedno ostajajo dejavni.
- Drugi ukrepi: Oblasti so razpravljale o davku na prazna stanovanja in o občinskih spodbudah za dostopna stanovanja, a novih obsežnih davkov še niso uvedli. Omejitve pri hipotekarnih kreditih (razmerje med posojilom in vrednostjo) so zmerne v evropskem okviru. Splošno gledano so regulativni trendi uravnotežili pravice najemnikov ter spodbudili vlagatelje.
Okolje tujega vlaganja
Španija še naprej privablja globalni kapital. V prvem četrtletju 2024 je bilo skupaj za 3,3 mlrd € investicij v nepremičnine (+39% glede na lani) cbre.co.uk, kar je precej nad evropskim povprečjem. Madrid in Barcelona sta na vrhu lestvic mednarodnih vlagateljev (CBRE). Med rastjo so tako tujci, ki kupujejo nepremičnine za bivanje, kot podjetja, ki kupujejo donosne nepremičnine. Na primer, tujci (prebivalci in neprebivalci) so v letu 2024 kupili približno vsak peti dom idealista.com. Institucionalni vlagatelji (skladi, REIT-i, bogati posamezniki) povečujejo naložbe v področja bivanja (gradnja za najem, študentska stanovanja), trgovine, logistiko in turizem. Značilno je, da tujci plačujejo premijo: povprečna cena, ki so jo ob koncu 2024 plačali neprebivalci, je bila ~38% višja od cene, ki so jo plačali domačini reuters.com.
TUI neposredne investicije v Španijo (širše gospodarstvo) so v prvi polovici leta 2024 znašale približno 20,9 mlrd $ santandertrade.com. Čeprav je večina naložb šla v storitve in industrijo, pomemben del financira tudi hotele, pisarne in stanovanja. ZDA so zdaj glavni vir neposrednih tujih investicij (29% tokov) santandertrade.com, ameriški kupci pa so tudi med najbolj aktivnimi na stanovanjskem trgu reuters.com. Brexit je nekoliko ohladil britanske naložbe, a kupci iz EU (Nemčija, Francija, nordijske države) ostajajo močni. Konec programa zlata viza lahko preusmeri vlagatelje bolj v donosne naložbe kot v iskanje prebivališča.
Hipotekarno in finančno okolje
Španske banke in posojilojemalci se prilagajajo spreminjajočim se obrestnim meram. Hipotekarni dolg (stanje) je nizek glede na zgodovinska merila (≈31,3 % BDP v letu 2024 v primerjavi s 60 % pred letom 2008 globalpropertyguide.com). To omogoča prostor za rast kreditiranja. Leta 2024 se je novo hipotekarno kreditiranje ponovno okrepilo (+14,2 % na 61,7 mlrd € globalpropertyguide.com) po padcu v letih 2022–23. Tudi število novih hipotek (423.761 v letu 2024) je močno naraslo globalpropertyguide.com.
Obrestne mere padajo: po vrhu sredi leta 2024 jih je ECB do konca leta znižala na približno 3 %. Povprečna nova hipotekarna obrestna mera v Španiji je bila februarja 2025 pri ~2,87 % globalpropertyguide.com, v primerjavi s 3,62 % leto prej. Približno 90 % posojil ima spremenljivo ali kratkoročno fiksno obrestno mero, zato bodo posojilojemalci deležni dodatnih znižanj (CaixaBank pričakuje glavno obrestno mero ECB ~2 % do leta 2026 caixabankresearch.com). Nižje stroški zadolževanja bodo podpirali povpraševanje kupcev in refinanciranje. Medtem banke ostajajo konservativne – LTV-ji so zmerni (običajno 80 %) in posojilna merila so stroga glede na standarde iz balonarskega obdobja.
Večji razvojni projekti
Več velikih projektov bo oblikovalo prihodnji trg. Madrid Nuevo Norte (MNN) je paradni projekt: 3,4 km² (2,6 milijona m² zazidljive površine) večnamenske severne širitve pri postaji Chamartín. MNN bo prinesel ~10.500 stanovanj (38 % dostopnih; 62 % v višjem razredu) in novo Centralno poslovno četrt z 1 milijonom m² pisarn news.griclub.org news.griclub.org, ter 400.000 m² parkov (vključno s 13 ha osrednjega parka) news.griclub.org. MNN naj bi ustvaril približno 350.000 delovnih mest in dodal 15,2 mrd € BDP v 25 letih news.griclub.org.
Večji urbani projekti: npr. Madrid Nuevo Norte (umetniški vtis zgoraj) bo dodal 10.500 stanovanj, 1,6 milijona m² pisarn in obsežno zeleno površino news.griclub.org news.griclub.org.
Vsako večje mesto ima svoje projekte: V Barceloni je v izgradnji postaja Sagrera, vredna približno 2 mrd €, odprtje pa se pričakuje do leta 2028 en.wikipedia.org. Sagrera predvideva poglobitev tirov in ustvarjanje 3,7 km dolgega linearnega parka nad njimi en.wikipedia.org, kar bo sprostilo zemljišča za gradnjo stanovanj in pisarn. V Valencii so v načrtu nove stanovanjske površine na območju stare struge reke in pristaniških con (razširitev mesta umetnosti, Parque Central). Plaza de la Magdalena v Zaragozi je mega-projekt za pisarne in hotele na nekdanjem rečnem otoku. Tehnološki četrti 22@ v Barceloni in razširitve sektorja 22@ se nadaljujejo z mešano predelavo starih industrijskih območij.
Na področju turizma so v gradnji veliki letoviški in kongresni centri. Na primer, FICO sejmišče v Malagi (največji evropski kongresni center) je bil odprt leta 2023, v Madridu pa širijo Plaza Mayor II. Na Balearih in Kanarskih otokih napredujejo luksuzna letovišča in soseske za drugo prebivališče (velikokrat financirane iz tujine).
Napovedi strokovnjakov (2025–2030)
Institucionalna poročila se strinjajo glede nadaljnje rasti v letih 2025–26, nato pa se pričakuje zmernejša rast. CaixaBank (februar 2025) pričakuje približno 650.000 prodaj stanovanj v 2025 (v primerjavi s ~642.000 v 2024) caixabankresearch.com in dvig cen za približno 5,9 % (MIVAH indeks) caixabankresearch.com, preden se rast upočasni (število transakcij ~620.000, cene +3,0 % v 2026) caixabankresearch.com caixabankresearch.com. Podobno Solvia napoveduje rast prodaje za +3–4 % in rast cen stanovanj za +5 % v letu 2025 idealista.com idealista.com, pri čemer poudarjajo, da bosta zadržano povpraševanje in tuji kupci ostala.
V poznih 2020-ih bodo trendi odvisni od makroekonomije: če bodo obrestne mere ostale nizke in bo gradnja rasla, se lahko rast cen upočasni na območje 2–3 %. IMF in OECD napovedujeta letno rast španskega BDP na ~2–2,5 % do leta 2030, kar naj bi podpiralo povpraševanje po nepremičninah. Možna pa so nihanja: ponovni porast obrestnih mer (npr. zaradi globalne inflacije) lahko kratkoročno ohladi trg. Na splošno analitiki ne vidijo velikega balona – Španija ostaja podzidana. Do leta 2030 bi lahko bile cene stanovanj nominalno za ~20–30 % višje kot leta 2025, če ne bo večjih pretresov.
Tveganja in priložnosti
Tveganja: Vprašanje dostopnosti je največja skrb. Razmerje cene do dohodka je v največjih mestih na ravni iz leta 2007, „kazalnik napora“ (mesečni obrok glede na dohodek) pa je približno 35 % cbre.com – eden najvišjih v EU. Banka Španije opozarja na stanovanjski primanjkljaj (približno 450.000 manjkajočih stanovanj) reuters.com. Nadaljnja hitra rast najemnin in cen bi lahko sprožila politične odzive in strožjo regulacijo. Nove najemniške zakonodaje že nakazujejo obrat v korist najemnikov. Regulativno tveganje: dodatna omejitev najemnin ali obdavčitev drugih stanovanj bi lahko odvrnila vlagatelje. Zmanjšanje Golden Visa je en tak primer; morebitni podobni ukrepi bi vplivali na luksuzni segment. Obrestne mere: hitrejše globalno zaostrovanje bi lahko zvišalo stroške hipotek in zmanjšalo povpraševanje. Nihanja v turizmu: odvisnost od turizma pomeni, da bi vsak padec obiska (npr. ponovitev pandemije) prizadel sektor kratkoročnih najemov in hotelov.
Priložnosti: Kljub temu so temeljne prednosti očitne. Španija prinaša razmeroma visoke donose: najemnine stanovanj (~5–7 % bruto) so bistveno nad donosnostjo obveznic EU globalpropertyguide.com, ki ostajajo okoli 1 %. Zaradi nizkih stroškov financiranja lahko razvijalci še vedno iztržijo dobre marže. Najemni sektor se krepi – institucionalni projekti build-to-rent in alternativna bivališča (študentski, senior segment) privabljajo kapital. Veliki mestni projekti (npr. MNN) bodo ustvarili dolgoročno vrednost in sodobno stanovanjsko zalogo, odpirajo se tudi razpisi za razvoj. Zunanje povpraševanje (iz Severne Amerike, Severne Evrope in Latinske Amerike) ostaja razpršeno in verjetno vztraja zaradi načina življenja in ugodnih valutnih razmer za številne vlagatelje. Zelene spodbude EU pa bodo spodbudile obnovo in gradnjo energetsko učinkovitih stanovanj (povečanje aktivnosti). Na splošno preudarni investitorji vidijo Španijo kot trg s trajno rastjo, močnim povpraševanjem po najemu in priložnostmi za razvoj nove generacije stanovanj in večnamenskih projektov.
Viri: Raziskava avtorja, vključno z uradno statistiko (INE), panogskimi poročili in strokovnimi analizami globalpropertyguide.com caixabankresearch.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com cbre.co.uk reuters.com idealista.com cbre.com cbre.com cbre.com caixabankresearch.com.
