Boise lakáspiaca 2025-ben kiegyensúlyozott, de nem őrült növekedést mutat. A világjárvány alatti ugrások után a medián lakásárak a 500 000 dollár körül mozognak, szerény éves növekedéssel. Például a Zillow jelentése szerint 2025 áprilisában a Lakások Átlagos Értéke 504 848 dollár (+1,9% az egy évvel ezelőttihez képest) zillow.com, míg a Redfin 500 000 dolláros medián eladási árat mutat 2025 áprilisában (+2,2% éves növekedés) redfin.com. Az eladások továbbra is erősek, de már nem robbanásszerűek (220 lakás kelt el 2025 áprilisában, szemben az egy évvel korábbi 250-cel redfin.com), és az új kínálat is fokozatosan nő. A kínálat még mindig alacsony – 2024 decemberében körülbelül 2,4 hónap weknowboise.com –, tehát a vásárlóknak továbbra is versenyezniük kell, bár ez már jóval kevésbé intenzív, mint 2020–21-ben. Az ingatlanok még mindig viszonylag gyorsan elkelnek (2025 tavaszán kb. 12–14 nap piacon redfin.com templetonrealestategroup.com), az eladási és hirdetési árak mediánja majdnem megegyezik. Boise-ban a bérleti díjak továbbra is magasak és növekednek: a Zillow szerint az átlagos bérleti díj 1 809 dollár 2025 áprilisában (kb. 2,2%-kal magasabb, mint egy évvel korábban) zillow.com. Összefoglalva: Boise lakáspiaca szűkös, de stabilizálódó – az árak és bérleti díjak közel rekordmagasak, de a növekedés már csak néhány százalékos, mivel a kínálat lassan bővül.
- Medián lakásár: Boise medián eladási ára kb. 500 000 dollár (2025 április) redfin.com. A Zillow otthonérték-indexe a tipikus házat 504 848 dollárra teszi (+1,9% éves szinten) zillow.com. Az Ada megyei (Boise agglomeráció) medián ár ~525 000 dollár volt 2024 végén weknowboise.com, ami még mindig kissé elmarad a 2022-es csúcstól.
- Eladások & kínálat: A hirdetések száma növekszik: kb. 2 568 ház volt eladó a Treasure Valley régióban (2024 december), ami 16%-os növekedés egy év alatt weknowboise.com (~2,4 hónapos készlet). Az extra kínálat ellenére a függőben lévő eladások is emelkednek, tehát a kereslet még mindig felszívja a nagy részét. A piac egyensúlyba hozásához az elemzők szerint a készletnek kb. 65%-kal kellene növekednie weknowboise.com.
- Piacon töltött napok száma: Az ingatlanok átlagosan kevesebb mint két hét alatt kelnek el. A Redfin 12 napot jelent (2025. április) redfin.com. A WeKnowBoise 2025 tavaszán kb. 14 napos mediánt említ. Ez lassabb, mint 2021–22 10 napos őrülete, de továbbra is erős keresletet jelez.
- Bérleti díjak: Az átlagos bérleti díj 1800–1900 dollár között mozog. A Zillow 2025 áprilisában 1 809 dolláros átlagot mutat Boise-ban zillow.com (országos szinten 2 024 dollár). Az elmúlt évben a bérlések ugrásszerűen nőttek (Zillow: +2,2%/év; más források 10–12%-os növekedést mérnek 2024 végére weknowboise.com). Az üresedési ráta nagyon alacsony (~1,6% 2024-ben weknowboise.com), így a bérbeadók továbbra is prémium árakat kérhetnek.
Kereskedelmi és többlakásos trendek
Boise kereskedelmi ingatlanpiaca egészséges, különösen ipari és kiskereskedelmi szektorokban erős. A helyi adatok szerint az ipari piac felfutóban van: hozzávetőleg 56,4 millió négyzetláb ipari tér van jelenleg (2024 3. negyedév), a kihasználatlansági arány 8,3% crexi.com. Bár új építkezések is vannak, a felszívódás nagyon magas (kb. 1,66 millió négyzetláb kiadott terület 2024 3. negyedévéig) crexi.com. Az ipari bérleti díjak medián értéke alacsony (kb. 13 dollár/négyzetláb/év), de a befektetők mégis jó hozamot látnak, a Crexi beszámolója szerint a cap ráta kb. 6–7% crexi.com. Az iroda szektor vegyesebb képet mutat: 17,3 millió négyzetláb alapterület és kb. 10,2% kihasználatlanság crexi.com. Néhány albiztonsági terület (pénzügy, tech, egészségügy) továbbra is egészséges bérlési igényt mutat, de összességében az irodapiaci felszívódás enyhén negatív (-445 000 négyzetláb 2024-ben eddig) crexi.com, mivel a távmunka mérsékli a keresletet.
A kiskereskedelem kifejezetten erős: Boise kiskereskedelmi kínálata ~25,35 millió négyzetláb, és rendkívül alacsony, 3,3%-os kihasználatlansággal működik crexi.com. A Nampa és Meridian alpiacok különösen szűkösek (Nampa ~6,9% kihasználatlanság) crexi.com, és a nemzeti láncok is tovább terjeszkednek itt. A Crexi erős, új kiskereskedelmi tranzakciókat emel ki (pl. élelmiszerboltok, diszkontáruházak) crexi.com. Összegzésként: a kereskedelmi keresletet a népességnövekedés és az idegenforgalom hajtja, ez új beruházásokat ösztönöz (kiemelten a reptér környékén és Canyon megyében) crexi.com.
A többlakásos piac is élénk. Boise-ban a lakáskihasználtság kb. 94–95% (2024 3. negyedév) crexi.com. Az átlagos effektív bérleti díj ~1 595 dollár/hó crexi.com (alacsonyabb, mint az egycsaládos bérletek, de országosan így is kedvező). A lakásépítés rekord tempóban zajlik: mintegy 3 064 lakás volt építés alatt 2024 végén (az év során 861 új átadás történt) crexi.com crexi.com. Az új komplexumok üresedési rátája 6% alatt van, vagyis a többlakásos egységek többsége gyorsan bérlőre talál. A magas kihasználtság és a stabil készpénzhozam továbbra is vonzóvá teszi ezeket a befektetők számára.
- Ipari: ~56,4M négyzetláb, 8,3% üresedési ráta, ~1,66M négyzetláb felszívódás (2024 3. negyedév) crexi.com crexi.com. Jelentős új bérletek: nagyraktárak (Excel Inc, Costco, stb.) crexi.com. Építés alatt: ~2,0M négyzetláb (logisztikai/elosztási célra) crexi.com.
- Iroda: ~17,3M négyzetláb, 10,2% üresedési ráta crexi.com. A nettó felszívódás enyhén negatív (-445 ezer négyzetláb 2024-ben eddig) crexi.com. A bérlési igények főként a nyugat-oldali és a belvárosi területekre koncentrálódnak. Jelentős új irodabérletek (pl. jogi irodák) a lassabb, de folytatódó keresletet jelzik crexi.com crexi.com.
- Kiskereskedelem: ~25,35M négyzetláb, rendkívül alacsony, 3,3% üresedési ráta crexi.com. Éves felszívódás ~332 736 négyzetláb, főként élelmiszerbolti és nagyáruházi bérletek vezetik crexi.com. Az új kiskereskedelmi fejlesztések Meridianban, Nampában és Boise reptéri/Caldwell övezetében koncentrálódnak crexi.com.
- Többlakásos: Összesen ~36 000 lakásegység (Boise agglomeráció); 5,4% üresedési ráta crexi.com. Átlagos bérleti díj ~1 595 dollár crexi.com. 2024-ben 861 egység került átadásra, és 3 064 egység építés alatt crexi.com crexi.com – ami rekordméretű utánpótlás. A növekvő kínálat idővel várhatóan fékezi majd a bérleti díjak növekedését (jelenleg ~0,1%/év crexi.com), de a kereslet továbbra is erős.
Építési és fejlesztési trendek
Az új lakásépítések felfutottak a kereslet kielégítésére, de a városmagban még mindig elmaradás tapasztalható. Ada megyében 2024-ben kb. 5 137 új lakásépítési engedélyt adtak ki fred.stlouisfed.org – kevesebbet, mint 2023-ban (6 089) vagy a 2021-es csúcson (7 487). Ez a családi házak indításának lassulását mutatja az elmúlt időszakban. Maga a Boise városa is kevesebb engedélyt adott ki a vártnál – évente kb. 300–800 egységgel kevesebbet az elmúlt három évben cityofboise.org. Ez a hiány magyarázza, miért maradtak magasan az árak. Az új fejlesztések között egyre nagyobb arányban vannak sorházak és társasházak („hiányzó köztes” szegmens): 52% volt az összes új engedély közül Ada megyében (2019–2022), szemben a 2018–20 közötti 31%-kal cityofboise.org.
- Építési engedélyek: Ada megye új lakásépítési engedélyei 2024-ben ~5 137-re estek vissza (2023-ban 6 089, 2021-ben 7 487 volt) fred.stlouisfed.org. Városszinten (Boise) a lakásegységek átadása továbbra is kissé elmarad a hosszú távú kereslettől.
- Lakástípusok: Az új építésekben most már a többlakásos és az úgynevezett „hiányzó középréteg” lakások dominálnak (az engedélyek 52%-a 2019–22 között) cityofboise.org. 2019 óta az összes új lakásegység több mint egyharmada a belvárosban és a West Bench területeken található cityofboise.org, ami az utótelkesítést és a nagyobb sűrűségű projekteket tükrözi.
- Alosztályok: A központi részen kívül továbbra is jelennek meg új lakónegyedek. A Build Idaho (2025-ös jelentése) kb. 305 új lakóparkról számol be a régióban (5400+ eladott otthon), ami aláhúzza, hogy a külvárosi növekedés (Meridian, Kuna, Star) még mindig mozgatja a kínálatot.
- Költségek & késések: Az építési költségek továbbra is akadályt jelentenek – országosan 40%-kal emelkedtek 2018 óta cityofboise.org – ami lassítja a megfizethető lakások építését. Az infrastruktúra-projektek szintén időigényesek: például Idaho Highway 16-os bővítése (kapcsolat az I-84-hez) 2006-ban indult, és még mindig szakaszokban épül boisedev.com.
Gazdasági és demográfiai tényezők
Boise piacának alapját a gyors népesség- és munkahely-növekedés adja. A Treasure Valley (Ada + Canyon megyék) lakossága mára mintegy 848 000 fő (2025-ös becslés) boisedev.com, ami kb. 3%-os növekedést jelent egy év alatt. Boise városának lakossága kb. 253 550 fő (1,4%-os növekedés 2025-ben) boisedev.com. Ez a régió nagyjából megduplázta népességét 1990 óta, ami jóval gyorsabb ütem, mint az országos átlag. Főbb demográfiai adatok: medián életkor kb. 37,8 év crexi.com és magas iskolai végzettség (kb. 38%-nak van legalább főiskolai diplomája crexi.com).
Gazdasági szempontból Boise alacsony munkanélküliségi rátát élvez (2024-ben kb. 3,2%) crexi.com és diverzifikált munkaerőpiaca van. Jelentős technológiai és ipari munkaadók (Micron, Hewlett-Packard, növekvő fintech cégek) bővítik helyi állományaikat crexi.com. Az egészségügy (St. Luke’s, St. Alphonsus) és az oktatás (Boise State, College of Western Idaho) is alappillér. A metropolisz GDP-je 2024-ben meghaladta a 36,3 milliárd dollárt crexi.com. A háztartások medián jövedelme kb. 80 900 USD Ada megyében crexi.com, az egy főre jutó jövedelem: kb. 40 220 USD crexi.com. Összefoglalva: az erős betelepülés és a stabil jövedelmek támogatják a lakáskeresletet.
- Népesség: Boise metró térség ~848 000 fő (2025-ös becslés), évi ~3%-os növekedés boisedev.com. Boise város ~253 550 lakos boisedev.com. Ada megye kb. 32%-kal nőtt 2010 óta crexi.com.
- Betelepülés: Idaho (és Boise) jelentős beáramlást tapasztal a magasabb költségű államokból. Államszinten ~7%-os növekedés 2020 óta (Census), ami jóval meghaladja az USA átlagát. Helyi jelentések szerint sok az államon kívüli vevő, sőt intézményi befektetők is, akik növelik a helyi lakásárakat és bérleti díjakat idahohousing.com.
- Munkaerő & jövedelem: Alacsony, 3,2%-os munkanélküliség (2024) crexi.com. Fő növekedési ágazatok: félvezető gyártás, technológiai szolgáltatások, egészségügy crexi.com. Háztartások medián jövedelme kb. 80 928 USD crexi.com (állami átlag felett). A felnőttek közel 38%-a főiskolai diplomás crexi.com, így biztosított a képzett munkaerő.
- Megfizethetőség: Az erős jövedelmek ellenére Boise ma már az ország egyik drágább ingatlanpiaca. Helyi elemzők szerint a migráció és a befektetői tevékenység „megváltoztatta a lakáspiac dinamikáját” – számos korábbi bérlakás ma már államon kívüli cégek tulajdonában van, ami növeli a bérleti díjakat idahohousing.com. Ez a dinamika, a korlátozott új kínálattal együtt, hozzájárul a régió szűkös piacához.
Kormányzati politika és infrastruktúra
A helyi és állami politikák alkalmazkodnak Boise növekedéséhez. A lakáspolitika kiemelt témává vált: a város vezetése az állami törvényhozókat próbálja ösztönözni, hogy növeljék a megfizethető/létfontosságú lakhatás finanszírozását és ösztönzőit cityofboise.org. Példaként Boise további befektetést szorgalmaz Idaho munkaerő-lakhatási alapjába, és új adókedvezményeket szeretne a megfizethető lakásokat fejlesztő beruházók számára cityofboise.org. A város emellett védi a helyi bérlővédelmet (kauciószabályok, jövedelemforrás-védelem) az állami beavatkozás ellen cityofboise.org. Gyakorlatban Boise módosította a települési szabályzatát, hogy nagyobb sűrűséget és ösztönzőket tegyen lehetővé a „hiányzó középréteg” lakásai számára, elősegítve a sorházak és társasházak építését.
Infrastruktúra-fejlesztési projektek is készülnek a jövőbeli növekedés támogatására. Az Idaho Közlekedési Minisztérium (ITD) új „Dél-Ada” folyosót tanulmányoz (a Meridian Road meghosszabbítása Kuna-n keresztül az I-84-ig), hogy kezelje a tervezett fejlesztésekből adódó forgalmat (akár ~18 000 otthon Mayfield közelében) boisedev.com. A régóta húzódó Highway 16-os meghosszabbítás (South Boise-tól Star-ig) is előrelépett. Ezek az utak új fejlesztési területeket nyitnak meg és enyhítik az I-84-es torlódást. Közösségi közlekedés terén is zajlanak fejlesztések: a Valley Regional Transit (VRT) átalakította a buszjáratokat (új észak-déli vonalakat adott hozzá), és fejleszti a megállókat valós idejű érkezési információkkal. 2024-es pénzügyi évben a VRT utasforgalma kissé nőtt, 1,46 millió utazásra boisedev.com a jelentős menetrendbeli változások ellenére is, ami azt mutatja, hogy a kereslet támogatja a szolgáltatás bővítését. A VRT elektromos buszokat is bevezet, amelyek helyben tölthetők a Main Street Station-nél boisedev.com.
- Megfizethető lakhatás: Boise 2024-es jogalkotási programja kiemelten kezelte a lakhatás megfizethetőségét. A város támogatja az állami munkaerő-lakhatási alapokat és az adókedvezményeket a fejlesztők számára cityofboise.org. Helyi szinten Boise övezeti módosításai (nagyobb sűrűség és kiegészítő lakóegységek engedélyezése) a lakáshiány enyhítését célozzák cityofboise.org.
- Bérlővédelmi intézkedések: Boise fenntartja a bérlőbarát szabályokat (pl. nincs jövedelemforrás szerinti megkülönböztetés, a kaució teljes visszafizetése), és ellenáll az állami törekvéseknek ezek felülírására cityofboise.org.
- Út- és közlekedésfejlesztés: Az ITD új gyorsforgalmi folyosókat tervez (pl. Meridian–Kuna/I-84 út), és folytatja a 16-os főút bővítését a növekvő elővárosok kiszolgálására boisedev.com boisedev.com. Boise emellett jelentős utcafelújításokat is finanszíroz (pl. védett kerékpársávok és ADA-beruházások a Capitol Blvd-on).
- Tömegközlekedés: A VRT hálózatának átalakítása (2024–25-től érvényes) növelte a szolgáltatás szintjét. Kezdeti eredmények: az utasszám kb. 1,3%-kal nőtt (2024-es pénzügyi év) boisedev.com. A jövőbeli tervek között több buszváró, valós idejű információk és teljesen elektromos járműpark szerepel. Ezek a beruházások élhetőbbé teszik Boise-t, és növelhetik a tömegközlekedési vonalak mentén a lakhatási keresletet.
Befektetői kilátások & 3–5 éves előrejelzés
Előre tekintve 3–5 évre, a legtöbb elemző szerint Boise stabil, kiegyensúlyozott piac lesz. Az árak és a bérleti díjak mérsékelten emelkednek majd, nem olyan ugrásszerűen, mint 2019–2021-ben. Nemzeti előrejelzők (pl. RealWealth Analytics) szerint az USA-ban a lakásárak éves szinten körülbelül 3–5%-kal nőnek (2025–2029). Boise várhatóan követi vagy kicsit lassabban nő e tempónál, figyelembe véve a már magas bázist. Kiemelt tényezők lesznek a kamatlábak és a kínálat: a legtöbb előrejelzés szerint a jelzálogkamat a 6% közepén marad. Már kis mértékű csökkenés (pl. ~7%-ról ~6,5%-ra) is növeli a vásárlóerőt – egy elemzés szerint a 2025. január–márciusi 6,63%-ra csökkenés kb. 13 000 dollárral növelte a vevők vásárlóerejét weknowboise.com.
A befektetők továbbra is vonzónak találják Boise alapvető adottságait (népességnövekedés, munkahelyek, korlátozott kínálat). A hozamorientált vásárlók a többcsaládos és ipari szegmensben keresik a lehetőségeket: például a közepes ipari ingatlanok átlagos vételára körülbelül 3,2 millió dollár volt, a hozamszint pedig 6,1% crexi.com, ami egészséges befektetői érdeklődést tart fenn. Ugyanakkor bármilyen jelentős új fejlesztési hullám (több ezer lakás vagy új ipari park) mérsékelheti a hozamok további csökkenését és az áremelkedést.
Összefoglalva: a legtöbb helyi szakértő kiegyensúlyozott, de szerény növekedésre számít. A lakásárak évente 0–5% közötti ütemben emelkedhetnek (különösen a csúcsidőszakokon kívül), a bérleti díjak tovább nőnek, amíg az üresedési ráta 5% alatt marad, és a kínálat fokozatosan bővül, ahogy az új építkezések elkészülnek. Kiegyensúlyozott eredmény várható: ha Boise gazdasága és a migráció stabil marad, továbbra is magas marad a kereslet. De a magas hitelköltségek és az élénkülő építkezések megakadályozhatják egy újabb ingatlanbuborék kialakulását. A vásárlóknak és befektetőknek érdemes figyelniük az infrastruktúra-projekteket (mivel az új utak forró piacokat nyithatnak meg, mint Kuna/Star) és a kormányzati lakásprogramokat (amelyek új munkaerő-lakásokat adhatnak hozzá). Összességében Boise ingatlanpiaca 2025-ben egy „normális” növekedési pályára áll az elmúlt viharos évtized után – továbbra is szűk és versenyképes, de már nem repül rakétaként felfelé.
Források: Legfrissebb piaci adatok és előrejelzések a Zillow, Redfin, helyi ingatlanos szövetségek, BoiseDev jelentések és az idahói lakásügynökségek részéről zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com (lásd a hivatkozásokat).
