De woningmarkt van Boise in 2025 wordt gekenmerkt door een gestage, maar niet hectische, groei. Na de grote stijgingen tijdens de pandemie bevinden de mediane woningprijzen zich rond de $500K met bescheiden jaarlijkse stijgingen. Zo rapporteert Zillow een gemiddelde woningwaarde van $504.848 in april 2025 (een stijging van 1,9% ten opzichte van een jaar geleden) zillow.com, terwijl Redfin een mediane verkoopprijs van $500K toont in april 2025 (een stijging van 2,2% op jaarbasis) redfin.com. De huizenverkopen blijven sterk maar niet explosief (220 verkochte woningen in april 2025, tegenover 250 een jaar eerder redfin.com), en het aantal nieuwe aanbiedingen neemt geleidelijk toe. De voorraad blijft echter laag – ongeveer 2,4 maanden in december 2024 weknowboise.com – waardoor kopers nog steeds te maken hebben met concurrentie, al is die minder intens dan in 2020–21. Woningen worden nog steeds relatief snel verkocht (ongeveer 12–14 dagen op de markt in het voorjaar van 2025 redfin.com templetonrealestategroup.com), en de mediane verkoop-tot-lijstverhoudingen zijn bijna gelijk. De huren in Boise blijven hoog en stijgen: volgens data van Zillow bedraagt de gemiddelde huur $1.809 in april 2025 (ongeveer 2,2% hoger dan vorig jaar) zillow.com. Samenvattend is de woningmarkt in Boise krap maar aan het stabiliseren – prijzen en huren staan dicht bij recordhoogtes, maar stijgen slechts beperkt doordat het woningaanbod langzaam toeneemt.
- Mediane woningprijs: De mediane verkoopprijs in Boise is ongeveer $500K (april 2025) redfin.com. Volgens de Home Values Index van Zillow is de typische woning $504.848 waard (1,9% hoger op jaarbasis) zillow.com. In Ada County (de Boise-metropool) lag de mediane woningprijs eind 2024 op ongeveer $525K weknowboise.com, iets onder de piek van 2022.
- Verkoop & Voorraad: Het aanbod groeit: circa 2.568 woningen stonden te koop in Treasure Valley (december 2024), een stijging van 16% ten opzichte van een jaar geleden weknowboise.com (≈2,4 maanden voorraad). Ondanks het ruimere aanbod stijgt ook het aantal lopende verkopen, wat duidt op aanhoudende vraag. Analisten stellen dat de voorraad met circa 65% moet stijgen om het markt evenwicht te bereiken weknowboise.com.
- Dagen op de markt: Woningen worden gemiddeld binnen twee weken verkocht. Volgens Redfin staan ze gemiddeld 12 dagen te koop (april 2025) redfin.com. WeKnowBoise meldt een mediane doorlooptijd van ongeveer 14 dagen in het voorjaar van 2025. Dat is trager dan de 10 dagen durende stormloop in 2021–22, maar geeft nog steeds aan dat er flinke vraag is.
- Huurprijzen: De huur ligt rond de $1.800–$1.900 per gemiddelde woning. De index van Zillow toont in april 2025 een gemiddelde huurprijs van $1.809 in Boise zillow.com (vs $2.024 landelijk). Huurprijzen zijn het afgelopen jaar sterk gestegen (Zillow +2,2% op jaarbasis; andere statistieken melden +10–12% groei eind 2024 weknowboise.com). De leegstand is zeer laag (ongeveer 1,6% in 2024 weknowboise.com), dus verhuurders kunnen nog steeds hoge huren vragen.
Trends op het gebied van commercieel vastgoed & meergezinswoningen
De markt voor commercieel vastgoed in Boise blijft gezond, vooral de sectoren industrieel en detailhandel doen het goed. Lokale data tonen aan dat de industriële markt floreert: er is ongeveer 56,4 miljoen vierkante voet aan industrieel vastgoed (Q3 2024), met een leegstand van ongeveer 8,3% crexi.com. Ondanks nieuwbouw is de opname zeer hoog (ongeveer 1,66 miljoen vierkante voet verhuurd tot en met Q3 2024) crexi.com. De gemiddelde industriële huurprijs is laag (ongeveer $13 per voet per jaar), maar investeerders zien rendement: Crexi rapporteert recente industriële verkopen met een cap rate van ongeveer 6–7% crexi.com. De kantorenmarkt is meer gemengd: 17,3 miljoen vierkante voet in voorraad met een leegstand van ongeveer 10,2% crexi.com. Sommige deelmarkten (financiën, technologie, zorg) kennen nog gezonde verhuur, maar het totale kantorennetresultaat is licht negatief (-445K vierkante voet dit jaar) crexi.com doordat thuiswerken de vraag drukt.
De detailhandelsector is robuust: het aanbod in Boise is circa 25,35 miljoen vierkante voet met een extreem lage leegstand van 3,3% crexi.com. Vooral de deelmarkten Nampa en Meridian zijn erg krap (Nampa ~6,9% leegstand) crexi.com en landelijke ketens blijven hier uitbreiden. Crexi wijst op sterke recente retail-deals (bijvoorbeeld supermarkten en discountwinkels) crexi.com. Kortom, de commerciële vraag – gedreven door bevolkingsgroei en toerisme – stuwt nieuwe projecten vooruit (vooral rond het vliegveld en in Canyon County) crexi.com.
De meergezinsmarkt is eveneens zeer actief. De bezettingsgraad van appartementen in Boise bedraagt ongeveer 94–95% (Q3 2024) crexi.com. De gemiddelde effectieve huur is circa $1.595 per maand crexi.com (lager dan de huur van eengezinswoningen, maar nationaal gezien nog steeds betaalbaar). De bouw van appartementen kent een recordtempo: ongeveer 3.064 eenheden in aanbouw eind 2024 (oplevering van 861 eenheden dat jaar) crexi.com crexi.com. De leegstand in nieuwe complexen blijft onder de 6%, wat aangeeft dat de meeste woningen snel huurders vinden. De hoge bezetting en sterke cashflow houden appartementen aantrekkelijk voor investeerders.
- Industrieel: Circa 56,4M vierkante voet, 8,3% leegstand, 1,66M vierkante voet opname YTD (Q3 2024) crexi.com crexi.com. Belangrijke nieuwe huurovereenkomsten omvatten grote magazijnen (Excel Inc, Costco, enz.) crexi.com. In aanbouw: circa 2,0M vierkante voet (voor logistiek/distributie) crexi.com.
- Kantoor: Circa 17,3M vierkante voet, 10,2% leegstand crexi.com. Recente netto opname is licht negatief (-445K vierkante voet YTD) crexi.com. Vraag naar verhuur concentreert zich in de westzijde en het centrum. Opvallende recente huurcontracten (o.a. advocatenkantoren) wijzen op aanhoudende (zij het tragere) vraag crexi.com crexi.com.
- Detailhandel: Circa 25,35M vierkante voet, zeer lage 3,3% leegstand crexi.com. Opname YTD circa 332.736 vierkante voet, vooral door supermarkt- en grootschalige leasecontracten crexi.com. Nieuwe projecten concentreren zich in Meridian, Nampa en de corridors rondom vliegveld/Caldwell crexi.com.
- Meergezinswoningen: In totaal circa 36.000 eenheden (regio Boise); 5,4% leegstand crexi.com. Gem. huur circa $1.595 crexi.com. Bijna 861 eenheden opgeleverd in 2024 en 3.064 in aanbouw crexi.com crexi.com – een record aan aanbod. Toenemende voorraad zal op termijn de huurprijs stijging temperen (momenteel circa 0,1% groei op jaarbasis crexi.com), maar de vraag blijft robuust.
Bouw- en ontwikkelingstrends
De bouwproductie is opgevoerd om aan de vraag te voldoen, maar blijft in het centrum van de stad wat achter. Ada County verstrekte ongeveer 5.137 nieuwe bouwvergunningen in 2024 fred.stlouisfed.org – minder dan de 6.089 in 2023 en het hoogtepunt van 7.487 in 2021. Dit duidt op een recente vertraging in het aantal nieuwbouwwoningen. De City of Boise zelf vergunde minder woningen dan voorspeld – circa 300–800 woningen per jaar tekort in de afgelopen drie jaar cityofboise.org. Dit tekort verklaart deels waarom de prijzen op een hoog niveau blijven. Veel nieuwe ontwikkelingen betreffen nu rijtjeshuizen en appartementen (“missing middle”): 52% van alle nieuwe vergunningen in Ada County (2019–2022) was voor meergezins- of kleine geschakelde woningen, tegenover slechts 31% in 2018–20 cityofboise.org.
- Bouwvergunningen: In Ada County daalden de nieuwe woningvergunningen tot ongeveer 5.137 in 2024 (vs. 6.089 in 2023 en 7.487 in 2021) fred.stlouisfed.org. Het aantal opgeleverde woningen in de gehele stad (Boise) blijft iets onder de langetermijn-vraag.
- Woningtypen: Meergezinswoningen en “missing-middle” woningen domineren nu de nieuwbouw (52% van de vergunningen, 2019–22) cityofboise.org. Meer dan een derde van alle nieuwe woningen sinds 2019 bevindt zich in het centrum en de West Bench cityofboise.org, wat wijst op inbreidings- en hoogbouwprojecten.
- Woonwijken: Buiten het centrum verschijnen er nog steeds nieuwe woonwijken. Volgens gegevens van Build Idaho (2025 rapport) zijn er ongeveer 305 nieuwe woonwijken in de regio (meer dan 5.400 verkochte huizen), waarmee wordt onderstreept dat de groei van de voorsteden (Meridian, Kuna, Star) nog altijd het aanbod voedt.
- Kosten & Vertragingen: Bouwkosten blijven een hindernis – een stijging van 40% landelijk sinds 2018 cityofboise.org – wat de productie van betaalbare woningen vertraagt. Ook infrastructuurprojecten kosten tijd: zo begon de verlenging van Idaho’s Highway 16 (naar I-84) in 2006 en wordt deze nog steeds in segmenten uitgebouwd boisedev.com.
Economische & Demografische factoren
De markt van Boise wordt ondersteund door snelle bevolkingsgroei en banengroei. De Treasure Valley (Ada + Canyon counties) telt nu ongeveer 848.000 inwoners (schatting 2025) boisedev.com, een stijging van 3% in één jaar. Boise zelf telt circa 253.550 inwoners (1,4% groei in 2025) boisedev.com. Deze regio heeft sinds 1990 haar bevolking ongeveer vermenigvuldigd, een tempo ruim boven het nationale gemiddelde. Belangrijke demografische gegevens: mediane leeftijd ~37,8 jaar crexi.com en hoog opleidingsniveau (~38% heeft een bachelor of hoger crexi.com).
Economisch gezien geniet Boise van een lage werkloosheid (rond de 3,2% in 2024) crexi.com en een gediversifieerde arbeidsmarkt. Grote technologie- en industriële werkgevers (Micron, Hewlett-Packard, groeiende fintech-bedrijven) breiden de lokale werkgelegenheid uit crexi.com. Zorginstellingen (St. Luke’s, St. Alphonsus) en onderwijs (Boise State, College of Western Idaho) vormen eveneens belangrijke werkgevers. Het BBP van de metropool bedroeg meer dan $36,3 miljard in 2024 crexi.com. Het mediane huishoudinkomen in Ada County bedraagt ongeveer $80.900 crexi.com, met een inkomen per hoofd van de bevolking van ~$40.220 crexi.com. Kortom, sterke migratie en solide inkomens ondersteunen de vraag naar woningen.
- Bevolking: Boise metro ~848.000 (2025 schatting), groeit ~3%/jr boisedev.com. Boise stad ~253.550 inwoners boisedev.com. Ada Co is ~32% gegroeid sinds 2010 crexi.com.
- Migratie: Idaho (en Boise) ziet veel in-migratie uit duurdere staten. Staatbrede groei ~7% sinds 2020 (Census), veel hoger dan in de VS gemiddeld. Lokale rapporten wijzen op een toestroom van kopers van buiten de staat, en zelfs institutionele investeerders die de lokale huizenprijzen en huren opdrijven idahohousing.com.
- Baan & Inkomen: Lage werkloosheid van 3,2% (2024) crexi.com. Belangrijke groeisectoren zijn de productie van halfgeleiders, technische dienstverlening en gezondheidszorg crexi.com. Mediaan huishoudinkomen ~$80.928 crexi.com (boven het staatgemiddelde). Bijna 38% van de volwassenen heeft een hbo-diploma crexi.com, wat zorgt voor een gekwalificeerde beroepsbevolking.
- Betaalbaarheid: Ondanks sterke inkomens is Boise nu een van de duurdere markten van het land. Lokale analisten merken op dat migratie en investeerdersactiviteit “de woningdynamiek hebben veranderd” – veel vroegere huurwoningen zijn nu in handen van bedrijven buiten de staat, waardoor huren stijgen idahohousing.com. Deze dynamiek, samen met beperkte nieuwbouw, zorgt voor een krappe regionale markt.
Overheidsbeleid & Infrastructuur
Lokale en landelijke beleidsmaatregelen passen zich aan de groei van Boise aan. Woningbeleid staat hoog op de agenda: de stad dringt er bij de staat op aan om financiering en stimulansen voor betaalbare/werknemerswoningen te verhogen cityofboise.org. Zo wil Boise blijvend investeren in Idaho’s fonds voor werknemerswoningen en nieuwe belastingkredieten voor ontwikkelaars van betaalbare woningen cityofboise.org. De stad verdedigt ook lokale huurbescherming (regels voor borg, bescherming van bron van inkomen) tegen staatsinmenging cityofboise.org. In de praktijk heeft Boise zijn bestemmingsplan geüpdatet om meer verdichting en stimulansen voor “missing middle”-woningen mogelijk te maken, met de bedoeling de bouw van rijtjeshuizen en appartementen te bevorderen.
Infrastructuurprojecten zijn eveneens in voorbereiding op toekomstige groei. Het Idaho Transportation Dept (ITD) bestudeert een nieuwe “South Ada” corridor (verlenging van Meridian Road via Kuna naar I-84) om het verkeer van geplande uitbreidingen (tot wel ~18.000 woningen bij Mayfield) op te vangen boisedev.com. Ook de lang uitgestelde verlenging van Highway 16 (zuid-Boise tot Star) gaat nu verder. Deze wegen ontsluiten nieuw ontwikkelgebied en verlichten de drukte op de I-84. Openbaar vervoer krijgt eveneens een impuls: Valley Regional Transit (VRT) heeft de buslijnen herzien (met noord-zuidverbindingen) en vernieuwt haltes met real-time reisinformatie. In boekjaar 2024 steeg het VRT-gebruik licht naar 1,46 miljoen ritten boisedev.com ondanks grote dienstregelingswijzigingen, wat aangeeft dat er vraag zal zijn naar uitbreiding van de dienstverlening. VRT introduceert ook elektrische bussen met laadstations bij Main Street Station boisedev.com.
- Betaalbare huisvesting: Het wetgevingsprogramma van Boise voor 2024 gaf prioriteit aan de betaalbaarheid van woningen. De stad ondersteunt staatsfondsen voor werknemershuisvesting en belastingvoordelen voor ontwikkelaars cityofboise.org. Lokaal beoogt de herziening van de bestemmingsplannen in Boise (meer dichtheid en ADU’s toestaan) de woningnood te verlichten cityofboise.org.
- Huurdersbescherming: Boise handhaaft huurdersvriendelijke regels (zoals geen discriminatie op basis van inkomensbron, volledige teruggave van borg) en verzet zich tegen pogingen van de staat om deze te ondermijnen cityofboise.org.
- Wegen & Vervoer: ITD plant nieuwe snelwegcorridors (zoals de Meridian–Kuna/I-84 route) en zet de uitbreiding van Hwy 16 voort om de groeiende voorsteden te bedienen boisedev.com boisedev.com. Boise investeert ook in grote straatverbeteringen (zoals beschermde fietspaden en ADA-aanpassingen op Capitol Blvd).
- Openbaar vervoer: De netwerkherziening van VRT (geldig 2024–25) heeft de dienstverlening uitgebreid. Vroege resultaten: het aantal reizigers steeg met ongeveer 1,3% (2024) boisedev.com. Toekomstplannen omvatten meer bushokjes, realtime-informatie en een volledig elektrisch wagenpark. Deze investeringen maken Boise leefbaarder en kunnen de woningsvraag rondom OV-lijnen vergroten.
Vooruitzicht voor investeerders & 3–5 jaar prognose
Kijkend naar de komende 3–5 jaar verwachten de meeste analisten dat Boise zich ontwikkelt tot een gebalanceerde markt. Prijzen en huren zullen naar verwachting gematigd stijgen, en er zal geen sprake zijn van een hausse zoals in 2019–2021. Nationale prognoses (zoals RealWealth Analytics) voorspellen een jaarlijkse groei van Amerikaanse huizenprijzen van ongeveer 3–5% per jaar (2025–2029). Boise zal dit tempo waarschijnlijk volgen of er iets onder blijven, gezien het reeds hoge prijsniveau. Belangrijke factoren zijn rentes en aanbod: de meeste prognoses gaan uit van hypotheekrentes rond de 6,5%. Zelfs kleine dalingen (bijvoorbeeld van ~7% naar ~6,5%) kunnen de koopkracht verhogen – een analyse wees uit dat de daling naar 6,63% in jan–mrt 2025 voor kopers ~$13.000 extra koopkracht opleverde weknowboise.com.
Investeerders blijven aangetrokken tot de fundamenten van Boise (bevolkingsgroei, banen, beperkt aanbod). Kopers die zich richten op rendement in de multi-family en industriële sector blijven naar deze markt kijken: zo zijn industriële gebouwen gemiddeld voor $3,2 miljoen van eigenaar gewisseld met een cap-rate van ongeveer 6,1% crexi.com, wat de investeringsinteresse gezond houdt. Wel geldt dat een grote toestroom van nieuwe ontwikkeling (duizenden appartementen of een nieuw bedrijventerrein) toekomstige cap-rate compressie en prijsstijging kan afremmen.
Samengevat verwachten de meeste lokale experts gestage maar bescheiden opbrengsten. De huizenprijzen zullen in de meeste jaren licht stijgen (0–5% jaarlijks, vooral buiten piekperioden), huren blijven stijgen zolang de leegstand onder de 5% blijft, en het aanbod zal geleidelijk toenemen door nieuwe bouwprojecten. Er wordt een evenwichtige uitkomst voorzien: als de economie en migratie in Boise sterk blijven, zal de vraag hoog blijven. Maar hoge leenkosten en verhoogde bouwactiviteiten moeten voorkomen dat er opnieuw een bubbel ontstaat. Kopers en investeerders doen er goed aan infrastructuurprojecten in de gaten te houden (nieuwe wegen kunnen markten als Kuna/Star openstellen) en overheidsprogramma’s voor woningbouw (die arbeidswoningen kunnen opleveren). Al met al ontwikkelt de vastgoedmarkt in Boise zich in 2025 naar ‘normale’ groei na een wild decennium – nog steeds krap en concurrerend, maar niet langer spectaculair stijgend.
Bronnen: Recente marktgegevens en prognoses van Zillow, Redfin, lokale makelaarsverenigingen, BoiseDev, en Idaho-woningautoriteiten zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(zie bronnen).
