Рынок жилья Бойсе в 2025 году характеризуется стабильным, но не ажиотажным ростом. После всплеска во времена пандемии, медианная цена на жильё держится вокруг отметки 500 000 $ с умеренным годовым приростом. Например, по данным Zillow, средняя стоимость дома в апреле 2025 года составила 504 848 $ (рост на 1,9 % по сравнению с прошлым годом) zillow.com, а Redfin показывает медианную цену продажи в 500 000 $ в апреле 2025 года (рост 2,2 % за год) redfin.com. Продажи жилья остаются высокими, но уже не взрывными (220 домов продано в апреле 2025 года, против 250 годом ранее redfin.com), а количество новых объявлений постепенно увеличивается. Запас предложения по-прежнему низок — около 2,4 месяца запасов на декабрь 2024 года weknowboise.com, поэтому покупатели сталкиваются с конкуренцией, хотя она уже не столь остра, как в 2020–21 годах. Дома по-прежнему продаются относительно быстро (примерно за 12–14 дней весной 2025 года redfin.com templetonrealestategroup.com), а медианное соотношение цены продажи к цене предложения близко к паритету. Арендные ставки в Бойсе остаются высокими и продолжают расти: по данным Zillow, средняя аренда в апреле 2025 года составила 1 809 $ (примерно на 2,2 % выше прошлого года) zillow.com. В целом, жилой рынок Бойсе плотный, но стабилизирующийся — цены и аренда возле рекордных максимумов, но растут лишь на низкие однозначные проценты по мере того, как предложение медленно увеличивается.
- Медианная цена жилья: Медианная цена продажи дома в Бойсе составляет примерно 500 000 $ (апрель 2025) redfin.com. Индекс Zillow Home Values оценивает типичный дом в 504 848 $ (рост на 1,9 % за год) zillow.com. В округе Ада (метро Бойсе) медианная цена достигла ~525 000 $ в конце 2024 года weknowboise.com, что немного ниже пика 2022 года.
- Продажи и запасы: Количество объявлений растёт: около 2 568 домов на рынке в регионе Treasure Valley (декабрь 2024 года), что на 16 % выше, чем год назад weknowboise.com (≈2,4 месяца предложения). Несмотря на рост предложения, увеличивается и количество предварительных продаж, что говорит о сохранении спроса. Для достижения баланса на рынке аналитики считают, что запасов должно стать примерно на 65 % больше weknowboise.com.
- Время продажи: В среднем дома продаются менее чем за две недели. Redfin сообщает о 12 днях на рынке (апрель 2025) redfin.com. По данным WeKnowBoise, медианное значение весной 2025 года было ~14 дней. Это медленнее, чем ажиотажные 10 дней в 2021–22 годах, но по-прежнему указывает на высокий спрос.
- Ставки аренды: Аренда составляет примерно 1 800–1 900 $ за средний объект. Индекс Zillow за апрель 2025 года показывает 1 809 $ средней аренды в Бойсе zillow.com (против 2 024 $ в среднем по стране). Аренда выросла за последний год (Zillow +2,2% за год; другие источники отмечают рост на 10–12 % к концу 2024 года weknowboise.com). Уровень вакантности очень низкий (около 1,6 % в 2024 году weknowboise.com), поэтому арендодатели продолжают брать премиальные ставки.
Тенденции коммерческой недвижимости и многоквартирного сектора
Сегмент коммерческой недвижимости Бойсе сохраняет здоровье, особенно сильны сектора промышленности и ритейла. Местные данные показывают, что промышленный рынок переживает бум: на конец 3 квартала 2024 года насчитывается около 56,4 млн кв. футов складских и производственных площадей с вакантностью ~8,3 % crexi.com. Несмотря на новое строительство, уровень абсорбции очень высокий (примерно 1,66 млн кв. футов сдано в аренду с начала 2024 года по третий квартал) crexi.com. Медианная ставка аренды в промышленном секторе низкая (около 13 $/кв.фут/год), но инвесторы получают доходность — Crexi отмечает недавние сделки с капитализацией порядка 6–7 % crexi.com. Офисный сегмент более разнонаправленный: 17,3 млн кв. футов предложения при вакантности ~10,2 % crexi.com. Отдельные сегменты (финансы, технологии, здравоохранение) всё ещё показывают здоровый спрос, но в целом по рынку абсорбция отрицательная (-445 тыс. кв. футов с начала года) crexi.com, так как удалённая работа сдерживает спрос.
Ритейл очень силён: запасы торговых площадей в Бойсе составляют ~25,35 млн кв. футов при очень низкой вакантности 3,3 % crexi.com. Особенно тесно в пригородных районах Нампа и Меридиан (вакантность в Нампа ~6,9 %) crexi.com, и национальные сети продолжают расширяться здесь. Crexi отмечает удачные сделки с торговыми объектами (например, продуктовые и дискаунтеры) crexi.com. В целом, спрос на коммерческую недвижимость — подогреваемый ростом населения и туризмом — стимулирует новые проекты (особенно возле аэропорта и в округе Каньон) crexi.com.
Многоквартирный сектор также активен. Заселённость квартир в Бойсе составляет около 94–95 % (3 квартал 2024 года) crexi.com. Средняя эффективная аренда — около 1 595 $/месяц crexi.com (это дешевле, чем аренда дома, но очень гуманно по национальным меркам). Строительство многоквартирных домов идёт рекордными темпами: примерно 3 064 квартиры строились в конце 2024 года (сдано ~861 квартира в том году) crexi.com crexi.com. Вакантность в новых домах не превышает 6 %, то есть почти все квартиры быстро находят арендаторов. Высокая заполняемость и хороший денежный поток делают такие объекты привлекательными для инвесторов.
- Промышленный сегмент: ~56,4 млн кв. футов, 8,3 % вакантности, ~1,66 млн кв. футов абсорбции с начала года (3 квартал 2024) crexi.com crexi.com. Ключевые новые арендаторы — крупные склады (Excel Inc, Costco и др.) crexi.com. В процессе строительства: ~2,0 млн кв. футов (логистика/дистрибуция) crexi.com.
- Офисы: ~17,3 млн кв. футов, 10,2 % вакантности crexi.com. Недавняя чистая абсорбция немного отрицательна (-445 тыс. кв. футов с начала года) crexi.com. Наибольший спрос — на западной стороне и в центре города. Заметные новые арендаторы (например, юридические фирмы) говорят о продолжающемся (пусть и замедлившемся) спросе crexi.com crexi.com.
- Ритейл: ~25,35 млн кв. футов, очень низкая вакантность 3,3 % crexi.com. Абсорбция с начала года ~332 736 кв. футов, основной поток — аренда продуктовыми и крупными магазинами crexi.com. Новое строительство торговых объектов сосредоточено в Меридиане, Нампа и в районах около аэропорта Бойсе/Коридор Калдвелла crexi.com.
- Многоквартирный сектор: Всего ~36 000 квартир (метро Бойсе); вакантность 5,4 % crexi.com. Средняя аренда ~1 595 $ crexi.com. Почти 861 квартира сдана в 2024 году и 3 064 — в строительстве crexi.com crexi.com — рекордный объём. Ожидается, что рост предложения со временем замедлит рост аренды (текущий рост примерно 0,1 % по сравнению с прошлым годом crexi.com), но спрос по-прежнему высок.
Строительство и тенденции развития
Новое строительство усиливается, чтобы догнать спрос, но в центральной части города всё равно отстаёт. В округе Ада выдано около 5 137 новых разрешений на строительство жилья в 2024 году fred.stlouisfed.org — против 6 089 в 2023-м и пика 7 487 в 2021 году. Это говорит о недавнем замедлении строительства индивидуального жилья. Город Бойсе за последние три года выдавал разрешений на строительство на 300–800 объектов меньше в год, чем предполагалось cityofboise.org. Этот дефицит частично объясняет сохраняющиеся высокие цены на рынке. Сейчас основная доля нового жилья — это таунхаусы и многоквартирные дома («отсутствующее звено»): 52 % всех новых разрешений в округе Ада (2019–2022) были на многоквартирные или малогабаритные домики, против 31 % в 2018–20 годах cityofboise.org.
- Разрешения на строительство: В 2024 году выдано около 5 137 разрешений на новое жильё в округе Ада (по сравнению с 6 089 в 2023 и 7 487 в 2021) fred.stlouisfed.org. Ввод новых объектов по всему городу (Бойсе) немного отстаёт от долгосрочного спроса.
- Типы жилья: Многоквартирное и «промежуточное» жильё сейчас преобладает среди новых построек (52% разрешений, 2019–22) cityofboise.org. Более трети всех новых объектов с 2019 года расположены в центре и районе Вест-Бенч cityofboise.org, что отражает тенденцию к застрою пустующих участков и проектам повышенной плотности.
- Жилые районы: За пределами центра продолжается появление новых жилых массивов. По данным Build Idaho (отчёт 2025), в регионе около 305 новых жилых районов (продано более 5 400 домов), что подчёркивает то, что рост предложения по-прежнему обеспечивают пригороды (Меридиан, Куна, Стар).
- Затраты и задержки: Затраты на строительство остаются серьёзным препятствием — рост на 40% по стране с 2018 года cityofboise.org, — что замедляет выпуск доступного жилья. Инфраструктурные проекты также занимают время: например, расширение шоссе 16 в Айдахо (соединение с I-84) началось в 2006 году и всё ещё строится поэтапно boisedev.com.
Экономические и демографические факторы
Рынок жилья Бойсе поддерживается быстрым ростом населения и числа рабочих мест. Трежер-Вэлли (округа Ада + Каньон) сейчас насчитывает примерно 848 000 жителей (оценка 2025) boisedev.com, что на 3% больше за год. В самом городе Бойсе проживает около 253 550 человек (1,4% роста в 2025) boisedev.com. Этот регион примерно удвоил численность населения с 1990 года, что гораздо выше национального среднего. Основные демографические показатели: медианный возраст — около 37,8 лет crexi.com и высокий уровень образования (около 38% имеют высшее образование или выше crexi.com).
С экономической точки зрения у Бойсе низкий уровень безработицы (около 3,2% в 2024 году) crexi.com и диверсифицированная структура занятости. Крупные тех и промышленные работодатели (Micron, Hewlett-Packard, fintech-компании) расширяют местные штаты crexi.com. Также опорными остаются медицина (St. Luke’s, St. Alphonsus) и образование (Boise State, Колледж Западного Айдахо). ВВП мегаполиса в 2024 году превысил 36,3 миллиарда долларов crexi.com. Медианный доход домохозяйства в округе Ада составляет примерно 80 900 долларов crexi.com, а доход на душу населения — примерно 40 220 долларов crexi.com. Таким образом, устойчивый миграционный прирост и хорошие доходы поддерживают спрос на жильё.
- Население: Мегаполис Бойсе — около 848 000 (оценка 2025), прирост ~3%/год boisedev.com. Город Бойсе — ~253 550 жителей boisedev.com. Население округа Ада выросло на ~32% с 2010 года crexi.com.
- Миграция: В Айдахо (и Бойсе) наблюдается значительный приток населения из более дорогих штатов. Рост по штату — около 7% с 2020 года (по данным переписи), что намного выше среднего по США. Местные отчёты отмечают наплыв покупателей из других штатов и институциональных инвесторов, что приводит к росту цен на жильё и аренду idahohousing.com.
- Работа и доход: Низкая безработица — 3,2% (2024) crexi.com. Ключевые секторы роста: производство полупроводников, технологии, здравоохранение crexi.com. Медианный доход домохозяйства — около 80 928 долларов crexi.com (выше среднего по штату). Около 38% взрослых имеют высшее образование crexi.com, что обеспечивает квалифицированную рабочую силу.
- Доступность: Несмотря на высокий уровень доходов, Бойсе сейчас — один из самых дорогих рынков страны. Местные аналитики отмечают, что миграция и активность инвесторов «изменили структуру рынка»: многие старые дома и квартиры теперь принадлежат компаниям из других штатов, что приводит к росту арендных ставок idahohousing.com. В совокупности с ограниченным новым предложением это поддерживает высокий спрос и напряжённость рынка.
Государственная политика и инфраструктура
Местные и региональные власти приспосабливают политику к росту Бойсе. Жилищная политика — среди главных приоритетов: город Бойсе призывает законодателей штата увеличить финансирование и поощрения для строительства доступного жилья/жилья для рабочих cityofboise.org. Бойсе, например, добивается продолжения инвестиций в жилищный фонд штата и новых налоговых льгот для застройщиков доступных объектов cityofboise.org. Также город защищает местные права арендаторов (правила возврата залогов, защита источника дохода) от ограничений со стороны штата cityofboise.org. На практике Бойсе обновил зонирование, разрешив более плотную застройку и внедрив стимулы для строительства жилья «средней плотности», чтобы ускорить строительство таунхаусов и многоквартирных домов.
Инфраструктурные проекты также готовят к будущему росту. Департамент транспорта Айдахо (ITD) изучает новую южную автотрассу округа Ада (продление дороги Meridian Road через Куну к I-84), чтобы справиться с потоком транспорта из новых жилых районов (до ~18 000 домов в районе Мэйфилда) boisedev.com. Давно ожидаемое расширение шоссе 16 (из южного Бойсе до Стара) тоже продвигается вперёд. Эти дороги откроют новые участки для застройки и разгрузят I-84. Транспорт также получает инвестиции: Valley Regional Transit (VRT) перестроил маршруты автобусов (добавив линии север-юг) и обновляет остановки с онлайн-табло прибытия. В 2024 фиск. году количество поездок на VRT немного выросло до 1,46 млн. boisedev.com несмотря на крупные изменения в маршрутах, что говорит о спросе на расширение услуг. VRT также запускает электрические автобусы с зарядкой на конечной станции Main Street boisedev.com.
- Доступное жилье: повестка дня законодательного собрания Бойсе на 2024 год ставила в приоритет доступность жилья. Город поддерживает государственные фонды жилья для работников и налоговые льготы для застройщиков cityofboise.org. На местном уровне реформы зонирования в Бойсе (разрешая большую плотность и ADU) направлены на смягчение жилищного кризиса cityofboise.org.
- Защита арендаторов: Бойсе сохраняет правила, благоприятные для арендаторов (например, запрет дискриминации по источнику дохода, полный возврат залога), и противостоит попыткам штата отменить эти меры cityofboise.org.
- Дороги и транспорт: ITD планирует новые автомагистрали (например, маршрут Меридиан–Куна/I-84) и продолжает расширение Hwy 16 для обслуживания растущих пригородов boisedev.com boisedev.com. Бойсе также финансирует масштабную модернизацию улиц (например, защищенные велосипедные дорожки и улучшения по стандартам ADA на Capitol Blvd).
- Общественный транспорт: Реформа сети VRT (вступившая в силу в 2024–25 гг.) увеличила количество рейсов. Первые результаты: пассажиропоток вырос примерно на 1,3% (финансовый год 2024) boisedev.com. В будущем планируется больше остановочных павильонов, информация в режиме реального времени и полностью электрический автопарк. Эти инвестиции делают Бойсе более удобным для жизни и могут расширить спрос на жилье рядом с транспортными линиями.
Прогноз для инвесторов и ожидания на 3–5 лет
Смотрящий вперед на 3–5 лет, большинство аналитиков видит, что Бойсе выходит на сбалансированный рынок. Ожидается, что цены и арендные ставки будут расти умеренно, а не такими темпами, как в 2019–2021 годы. Национальные прогнозисты (например, RealWealth Analytics) предполагают рост цен на жилье в США примерно 3–5% в год (2025–2029). Бойсе, скорее всего, будет повторять этот темп либо немного отставать из-за уже высокой базы. Ключевыми факторами станут процентные ставки и предложение: большинство прогнозов предполагает сохранение ипотечных ставок на уровне около 6%. Даже небольшое снижение (например, с ~7% до ~6,5%) может повысить покупательскую способность — один из анализов отметил, что снижение с января по март 2025 года до 6,63% позволило покупателям увеличить бюджет примерно на $13 000 weknowboise.com.
Инвесторы по-прежнему интересуются фундаментальными показателями Бойсе (рост населения, новые рабочие места, ограниченное предложение). Покупатели, ориентированные на доходность, в сегментах многоквартирных и промышленных объектов продолжают присматриваться к этому рынку: например, медианная цена индустриальных зданий составляет около $3,2 млн, а коэффициенты капитализации — порядка 6,1% crexi.com, что поддерживает интерес инвесторов на высоком уровне. Тем не менее, значительный приток нового строительства (тысячи новых квартир или промышленный парк) может замедлить дальнейшее снижение ставок капитализации и рост цен.
В целом, большинство местных экспертов ожидают устойчивого, но не впечатляющего роста. Цены на жилье могут расти на 0–5% в год (особенно вне периодов пиков), арендные ставки будут увеличиваться, пока доля свободных квартир ниже 5%, а предложение постепенно вырастет по мере ввода нового строительства. Ожидается сбалансированный исход: если экономика Бойсе и миграция останутся сильными, спрос будет высоким. Однако высокие затраты на заимствования и рост строительства должны предотвратить повторение «пузыри». Покупателям и инвесторам стоит следить за инфраструктурными проектами (новые дороги способны открывать горячие районы, такие как Куна/Стар) и программами госжилья (которые могут добавить объекты для рабочих). В целом, в 2025 году рынок недвижимости Бойсе выходит на «нормальные» темпы роста после бурного десятилетия — рынок по-прежнему напряжен и конкурентен, но уже не стремительно устремляется вверх.
Источники: свежие рыночные данные и прогнозы Zillow, Redfin, местных ассоциаций риэлторов, BoiseDev, а также агентств жилья штата Айдахо zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com (см. цитаты).
