Ринок житла в Бойзі у 2025 році характеризується стабільним, але не ажіотажним зростанням. Після стрибків у період пандемії, медіанна ціна будинку тримається на позначці близько $500 тис. із помірним зростанням у порівнянні з попереднім роком. Наприклад, за даними Zillow, середня вартість житла у квітні 2025 року склала $504 848 (збільшення на 1,9% за рік) zillow.com, а Redfin показує медіанну ціну продажу в $500 тис. у квітні 2025 року (зростання на 2,2% р/р) redfin.com. Продажі житла залишаються високими, хоча й не такими вибуховими – у квітні 2025 продано 220 будинків (менше, ніж 250 роком раніше redfin.com), а кількість нових оголошень поступово збільшується. Запас житла лишається низьким – близько 2,4 місяці пропозиції у грудні 2024 року weknowboise.com, – тому покупці досі змагаються за житло, хоча конкуренція менша, ніж у 2020–21 роках. Продажі відбуваються досить швидко (приблизно 12–14 днів на ринку навесні 2025 року redfin.com templetonrealestategroup.com), а співвідношення ціни продажу до ціни пропозиції майже збалансоване. Оренда в Бойзі залишається високою та продовжує зростати: за даними Zillow, середня орендна плата у квітні 2025 року склала $1 809 (приблизно 2,2% вище порівняно з минулим роком) zillow.com. Підсумовуючи, ринок житлової нерухомості Бойзі напружений, але стабілізується – ціни та оренда біля рекордних максимумів, однак приріст лише в низьких одиничних відсотках, оскільки пропозиція повільно зростає.
- Медіанна ціна будинку: Медіанна ціна продажу в Бойзі становить близько $500 тис. (квітень 2025) redfin.com. Індекс вартості житла Zillow встановлює типову ціну на рівні $504 848 (зростання 1,9% р/р) zillow.com. В окрузі Ада (метро Бойзі) спостерігалась медіанна ціна будинку близько $525 тис. наприкінці 2024 року weknowboise.com, що трохи нижче піку 2022 року.
- Продажі & Запас: Кількість пропозицій зростає: ~2 568 будинків на ринку в регіоні Treasure Valley (грудень 2024), що на 16% більше, ніж роком раніше weknowboise.com (≈2,4 місяці запасу). Попри більшу пропозицію, кількість укладених угод також зростає, що вказує на збереження високого попиту. Для справжнього балансу ринку, за словами аналітиків, запас має зрости приблизно на 65% weknowboise.com.
- Час перебування на ринку: Будинки продаються в середньому менш ніж за два тижні. За даними Redfin, 12 днів на ринку (квітень 2025) redfin.com. WeKnowBoise відзначає медіану ~14 днів навесні 2025. Це повільніше за “гарячку” у 10 днів у 2021–22, але все ще свідчить про жвавий попит.
- Орендні ставки: Середня оренда за житловий об’єкт становить $1 800–$1 900. Індекс Zillow за квітень 2025 року показує $1 809 середньої орендної плати в Бойзі zillow.com (проти $2 024 по країні). Оренда суттєво зросла за рік (Zillow +2,2% р/р; інші джерела відзначають ~10–12% зростання до кінця 2024 weknowboise.com). Вакантність дуже низька (близько 1,6% у 2024 weknowboise.com), тобто орендодавці досі виставляють преміальні ціни.
Тенденції комерційної та багатоквартирної нерухомості
Ринок комерційної нерухомості Бойзі залишається здоровим, особливо активно працюють промисловий і ритейл сектори. За місцевими даними, промисловий ринок у стані буму: близько 56,4 млн кв. футів промислових площ (ІІІ кв. 2024) із вакантністю близько 8,3% crexi.com. Незважаючи на нове будівництво, рівень поглинання простору дуже високий (близько 1,66 млн кв. футів здано в оренду з початку року до ІІІ кв. 2024) crexi.com. Середні орендні ставки у промисловому сегменті низькі (близько $13/кв.ф./рік), але інвестори отримують прибуток: Crexi повідомляє про останні продажі промислових об’єктів із капіталізацією ~6–7% crexi.com. Офісний ринок більш різноманітний: у наявності 17,3 млн кв. футів із вакантністю ~10,2% crexi.com. Деякі субринки (фінанси, технології, медичні орендарі) ще мають активний попит, однак у цілому показник поглинання офісів негативний (-445 тис. кв. футів у 2024) crexi.com через вплив дистанційної роботи.
Ритейл дуже активний: ринок ритейлу Бойзі – це близько 25,35 млн кв. футів з надзвичайно низькою вакантністю 3,3% crexi.com. Підринки Нампи і Мерідіана особливо напружені (Нампа ~6,9% вакантності) crexi.com, а національні мережі й далі розширюються тут. Crexi відзначає вдалі свіжі угоди в ритейлі (наприклад, продуктові магазини і дискаунтери) crexi.com. Підсумок: комерційний попит, підживлений приростом населення та туризмом, стимулює нові проєкти (особливо навколо аеропорту та в окрузі Каньйон) crexi.com.
Багатоквартирний сектор теж дуже активний. Заповнюваність апартаментів у Бойзі близько 94–95% (ІІІ кв. 2024) crexi.com. Середня ефективна орендна плата – ~$1 595/міс. crexi.com (нижче, ніж оренда окремих будинків, проте дуже конкурентна для США). Темп будівництва рекордний: приблизно 3 064 одиниці в роботі наприкінці 2024 року (здано близько 861 одиниці за рік) crexi.com crexi.com. Вакантність у нових комплексах <6%, тобто більшість об'єктів швидко знаходять орендарів. Висока заповнюваність і міцний грошовий потік підтримують інвестиційну привабливість багатоквартирних будинків.
- Промисловість: ~56,4 млн кв. футів, 8,3% вакантності, ~1,66 млн кв. футів поглинання з початку року (ІІІ кв. 2024) crexi.com crexi.com. Серед найбільших нових оренд – великі склади (Excel Inc, Costco тощо) crexi.com. В будівництві: ~2,0 млн кв. футів (для логістики і дистрибуції) crexi.com.
- Офіси: ~17,3 млн кв. футів, 10,2% вакантності crexi.com. Останнє чисте поглинання – трохи негативне (-445 тис. кв. футів з початку року) crexi.com. Найбільший попит на оренду – у західних і центрі міста. Помітні останні угоди (наприклад, юридичні фірми) свідчать про триваючий (хоча й повільніший) попит crexi.com crexi.com.
- Ритейл: ~25,35 млн кв. футів, дуже низька 3,3% вакантність crexi.com. Поглинання з початку року ~332 736 кв. футів, лідирують продуктові та великі орендатори crexi.com. Нові ритейлові проекти концентруються у Меридіані, Нампі та біля аеропорту/напрямках Келдвелла crexi.com.
- Багатоквартирні будинки: Всього близько 36 000 одиниць (метро Бойзі); 5,4% вакантність crexi.com. Середня оренда ~$1 595 crexi.com. Майже 861 одиниця введена у 2024 році та 3 064 в будівництві crexi.com crexi.com – рекордний обсяг. Зростання пропозиції має поступово сповільнювати темпи зростання орендної плати (зараз ~0,1% р/р crexi.com), але попит залишається високим.
Тенденції будівництва та нового розвитку
Новобудови збільшилися, щоби задовольнити попит, але у центральній частині міста вони все ще відстають. В окрузі Ада у 2024 році видано близько 5 137 нових дозволів на житло fred.stlouisfed.org – це менше, ніж 6 089 у 2023 та пікових 7 487 у 2021. Це свідчить про нещодавнє уповільнення початку будівництва одно-сімейних будинків. Місто Бойзі саме по собі також виділило менше новобудов, ніж прогнозувалося – близько 300–800 одиниць на рік недобудовано протягом останніх трьох років cityofboise.org. Такий дефіцит частково пояснює збереження високих цін. Велика частка нових проєктів – це таунхауси й апартаменти (т.зв. “missing middle”): 52% всіх нових дозволів в окрузі Ада у 2019–2022 рр. видано на багатоквартирні або невеликі зблоковані будинки, проти лише 31% у 2018–20 cityofboise.org.
- Дозволи на будівництво: У окрузі Ада у 2024 році видано приблизно 5 137 дозволів на нове житло (проти 6 089 у 2023 та 7 487 у 2021 році) fred.stlouisfed.org. Доставка житлових одиниць по місту (Бойсе) досі трохи відстає від довгострокового попиту.
- Типи житла: Багатоквартирні та житло “пропущеної середини” нині переважають серед новобудов (52% дозволів, 2019–22) cityofboise.org. Понад третина всіх нових об’єктів з 2019 року зосереджена у центрі й районах West Bench cityofboise.org, що відображає тенденцію розвитку житлового простору шляхом ущільнення та реконструкції.
- Субділення: За межами центру нові житлові райони з’являються й далі. Дані Build Idaho (звіт 2025) вказують на ~305 нових субділень у регіоні (продано понад 5 400 будинків), що підкреслює: ріст передмість (Meridian, Kuna, Star) все ще визначає пропозицію.
- Вартість і затримки: Вартість будівництва і далі є перепоною – зросла на 40% по країні з 2018 року cityofboise.org, – що сповільнює виробництво доступного житла. Інфраструктурні проєкти теж потребують часу: наприклад, продовження шосе Idaho Highway 16 (з’єднання з I-84) розпочато в 2006 році, і досі будується поетапно boisedev.com.
Економічні та демографічні фактори
Ринок Бойсе зміцнюється завдяки стрімкому зростанню населення та робочих місць. Treasure Valley (округи Ада + Каньйон) наразі налічує приблизно 848 000 мешканців (оцінка на 2025 рік) boisedev.com, що на 3% більше лише за рік. Саме місто Бойсе – ~253 550 осіб (ріст на 1,4% у 2025 році) boisedev.com. Від 1990 року населення цього регіону практично подвоїлося – темпи значно вищі за середні по країні. Ключова демографія: медіанний вік ~37,8 років crexi.com та високий рівень освіти (~38% мають ступінь бакалавра чи вище crexi.com).
З економічної точки зору, у Бойсе низький рівень безробіття (близько 3,2% у 2024 році) crexi.com та диверсифікована структура зайнятості. Великі технічні й промислові роботодавці (Micron, Hewlett-Packard, динамічні фінтех-фірми) розширюють місцевий список робочих місць crexi.com. Також ключовими є сфери охорони здоров’я (St. Luke’s, St. Alphonsus) та освіти (Boise State, College of Western Idaho). Валовий внутрішній продукт метро перевищив 36,3 млрд дол. у 2024 році crexi.com. Середній дохід домогосподарства в окрузі Ада складає близько 80 900 дол. crexi.com, а дохід на душу населення – ~$40 220 crexi.com. Коротко: в’їзд нових жителів і стабільні прибутки підтримують високий попит на житло.
- Населення: Метро Бойсе ~848 000 (прогноз на 2025 рік), зростання ~3%/рік boisedev.com. Місто Бойсе ~253 550 мешканців boisedev.com. Округ Ада зріс приблизно на 32% з 2010 року crexi.com.
- Міграція: Айдахо (та Бойсе) зазнає потужного напливу з дорожчих штатів. Зростання по штату ~7% з 2020 року (Census), що значно перевищує середній показник США. Місцеві джерела вказують на наплив покупців з-за меж штату та навіть інституційних інвесторів, які піднімають ціни та орендні ставки idahohousing.com.
- Робота та доходи: Низьке безробіття – 3,2% (2024) crexi.com. Ключові сектори зростання: виробництво напівпровідників, IT-послуги, охорона здоров’я crexi.com. Середній дохід домогосподарства ~$80 928 crexi.com (вище середнього по штату). Близько 38% дорослих мають вищу освіту crexi.com, що забезпечує кваліфіковану робочу силу.
- Доступність: Незважаючи на високі доходи, Бойсе наразі один із найдорожчих ринків країни. Місцеві аналітики відзначають, що міграція й інвестиційна активність “змінили ринок житла” – багато об’єктів колишнього житлового фонду зараз у власності компаній з-за меж штату, що піднімає орендні ставки idahohousing.com. Ця ситуація разом із браком нової пропозиції робить ринок дуже щільним.
Державна політика і транспортна інфраструктура
Місцева та штатна політика пристосовується до зростання Бойсе. Житлова політика — серед головних пріоритетів: місто наполегливо просить законодавців штату збільшити фінансування і надати додаткові стимули для доступного/робочого житла cityofboise.org. Наприклад, Бойсе домагається продовження інвестування у фонд робочого житла Айдахо та нових податкових пільг для девелоперів доступного житла cityofboise.org. Місто також захищає місцеві правила захисту орендарів (правила щодо завдатку, захист від дискримінації за джерелом доходу) від перегляду на рівні штату cityofboise.org. На практиці Бойсе оновив зонінг-кодекс, дозволивши більшу щільність та стимули для забудови “середнього типу”, стимулюючи зведення таунхаусів і багатоквартирних будинків.
Інфраструктурні проєкти також активізуються для майбутнього зростання. Департамент транспорту Айдахо (ITD) вивчає новий коридор “Південна Ада” (продовження Meridian Road через Куну до I-84) для обслуговування руху від запланованих забудов (до ~18 000 домогосподарств біля Mayfield) boisedev.com. Давно затримане продовження шосе 16 (південний Бойсе – Стар) теж просувається вперед. Ці автошляхи відкриють нові території під забудову й зменшать навантаження на I-84. Розвиток громадського транспорту теж у русі: Valley Regional Transit (VRT) оновив маршрути автобусів (додаючи північ-південь) і модернізує зупинки із системою сповіщення про прибуття. У 2024 фінансовому році пасажиропотік VRT трохи зріс до 1,46 млн поїздок boisedev.com попри значні зміни маршрутів, що свідчить про попит на розширення послуг. VRT також впроваджує електричні автобуси із зарядними станціями на Main Street Station boisedev.com.
- Доступне житло: У законодавчому порядку денному Бойсе на 2024 рік пріоритетом була доступність житла. Місто підтримує державні фонди житла для працівників та податкові пільги для забудовників cityofboise.org. На місцевому рівні перегляд зонування в Бойсе (збільшення щільності забудови та дозвіл на допоміжні житлові одиниці) має на меті полегшити житлову кризу cityofboise.org.
- Захист орендарів: Бойсе підтримує сприятливі для орендарів правила (наприклад, заборона дискримінації за джерелом доходу, повне повернення депозитів) та протистоїть спробам штату скасувати ці заходи cityofboise.org.
- Дороги та транспорт: ITD планує нові автомагістралі (наприклад, маршрут Мерідіан–Куна/I-84) та продовжує розширення траси Hwy 16 для обслуговування зростаючих передмість boisedev.com boisedev.com. Бойсе також фінансує великі оновлення вулиць (наприклад, захищені велодоріжки та вдосконалення відповідно до стандартів ADA на Капітолійному бульварі).
- Громадський транспорт: Перезапуск мережі VRT (запроваджений 2024–25 рр.) підвищив рівень обслуговування. Перші результати: кількість пасажирів зросла приблизно на 1,3% (фінансовий рік 2024) boisedev.com. Майбутні плани включають більше зупинок з укриттями, інформацію у реальному часі та повністю електричний автопарк. Ці інвестиції підвищують комфорт життя в Бойсе і можуть розширити попит на житло поблизу маршрутів громадського транспорту.
Прогноз для інвесторів і перспективи на 3–5 років
Дивлячись на 3–5 років вперед, більшість аналітиків прогнозує, що Бойсе набуде збалансованого ринку. Очікується, що ціни й орендна плата помірно зростатимуть, а не переживатимуть буму, як у 2019–2021 роках. Національні прогнозисти (наприклад, RealWealth Analytics) передбачають зростання цін на житло в США приблизно 3–5% на рік (2025–2029). Бойсе, ймовірно, буде йти в ногу або трохи відставати, враховуючи вже високу базу. Основними факторами стануть відсоткові ставки та пропозиція: більшість прогнозів припускають, що іпотечні ставки триматимуться на рівні середніх 6%. Навіть незначне зниження (наприклад, з ~7% до ~6,5%) може підвищити купівельну спроможність – згідно з аналізом, зниження з січня по березень 2025 року до 6,63% додало покупцям приблизно ~$13 тис. можливості придбати житло weknowboise.com.
Інвесторів продовжують приваблювати базові переваги Бойсе (приріст населення, робочі місця, обмежена пропозиція). Орієнтовані на дохід покупці в багатоквартирній нерухомості та промисловості залишаються активними: наприклад, медіанна ціна промислових об’єктів становила близько $3,2 млн з капіталізацією близько 6,1% crexi.com, що підтримує високий інвестиційний інтерес. Водночас, будь-який великий приплив нової забудови (тисячі нових апартаментів чи новий промисловий парк) може зменшити подальше зниження капіталізації та стрімке зростання цін.
У підсумку, більшість місцевих експертів очікує стабільного, але неблискучого зростання. Ціни на житло можуть повільно зростати в межах 0–5% на рік (особливо поза пік), орендна плата буде зростати допоки вакантність тримається нижче 5%, а кількість пропозиції поволі зростатиме з появою нової забудови. Передбачається збалансований розвиток: якщо економіка Бойсе та міграція залишаться сильними, попит залишиться високим. Але високі витрати на позики та активне будівництво вбережуть ринок від нового “бульбашкового” стрибка. Покупцям та інвесторам варто стежити за інфраструктурними проектами (оскільки нові дороги можуть зробити гарячими ринки, як-от Куна/Стар) та урядовими програмами житлового будівництва (які можуть додати житло для працівників). Загалом, у 2025 році ринок нерухомості Бойсе повертається до “нормального” зростання після бурхливого десятиліття – усе ще напружений і конкурентний, але вже не на шаленому підйомі.
Джерела: Останні ринкові дані та прогнози Zillow, Redfin, місцевих ріелторських асоціацій, репортажі BoiseDev і агентств житлової політики Айдахо zillow.com redfin.com weknowboise.com crexi.com crexi.com cityofboise.org crexi.com boisedev.com cityofboise.org boisedev.com boisedev.com(див. посилання).
