Einleitung: Ein Markt am Wendepunkt
Singapurs Immobilienmarkt steht im Jahr 2025 an einem Wendepunkt und balanciert zwischen Jahren rasanter Wachstumsraten und neuen Anzeichen einer Stabilisierung. Nach einem lang anhaltenden Aufschwung der Preise in allen Segmenten – von privaten Eigentumswohnungen bis zu Büro-Wolkenkratzern – zeigen aktuelle Daten eine Abschwächung des Momentums ura.gov.sg sbr.com.sg. Regierungspolitik greift, das Angebot wird ausgeweitet und die Zinsen bleiben hoch – all dies trägt zu einem kühleren, aber widerstandsfähigen Marktumfeld bei. Dieser umfassende Bericht beleuchtet jedes Immobiliensegment – Wohnimmobilien, Gewerbe (Büro und Einzelhandel), Industrie und Mischimmobilien – und analysiert die aktuellen Trends 2025 und Projektionen für die nächsten 3–5 Jahre. Wir beleuchten wichtige Entwicklungen, politische Auswirkungen, Angebots- und Nachfragedynamiken sowie den Trend ausländischer Investitionen und fassen die wichtigsten Erkenntnisse für Investoren, Hauskäufer, Entwickler und politische Entscheidungsträger zusammen.
Wohnimmobilien: Preise moderat bei steigendem Angebot
Markt für private Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen & Landhäuser): Die Preise für Singapurs private Wohnimmobilien steigen auch 2025 weiter, aber das Tempo hat sich deutlich verlangsamt. Im 1. Quartal 2025 stieg der Gesamtindex für private Wohnimmobilien um +0,8 % gegenüber dem Vorquartal – ein deutlicher Rückgang gegenüber dem +2,3 %‑Sprung im 4. Quartal 2024 ura.gov.sg. Das deutet darauf hin, dass der Boom nach der Pandemie einem nachhaltigeren Wachstumspfad weicht. Auffällig ist, dass die Preise für nicht-landbesitzende Wohnungen in der Rest of Central Region der Stadt weiterhin um starke +1,7 % gegenüber dem Vorquartal stiegen und damit andere Regionen übertrafen, während die hochwertigen Eigentumswohnungen in der Prime Core Central Region nur einen moderaten +0,8 %-Anstieg verzeichneten ura.gov.sg. Landbesitz-Immobilienwerte stiegen nur um +0,4 % gegenüber dem Vorquartal an, was ein Plateau nach früheren Höchstständen widerspiegelt ura.gov.sg. Auf dem Mietmarkt haben sich die Mieten für private Wohnimmobilien stabilisiert – sie stiegen im 1. Quartal nur noch um +0,4 % ura.gov.sg –, nachdem sie gegen Ende 2023 ihren Höhepunkt erreicht hatten. Tatsächlich sind die privaten Mieten seit ihrem Höchststand im 3. Quartal 2023 um insgesamt etwa 4 % gefallen, da neues Angebot auf den Markt kommt sbr.com.sg. Die Leerstandsquote bleibt gesund und die Mietnachfrage, wenn auch weicher, wird durch die anhaltende Haushaltsbildung und zurückkehrende Expats weiterhin gestützt.
Zukünftiges Angebot & Nachfrage: Eine erhebliche Welle an Wohnungsangebot zeichnet sich am Horizont ab. Rund 55.600 neue private Wohnimmobilien (einschließlich Executive Condos) sollen in den nächsten Jahren fertiggestellt werden (allein 7.200 im Jahr 2025) ura.gov.sg. Dies ist ein dramatischer Angebotsanstieg im Vergleich zum letzten Jahrzehnt und Teil eines Plans – die Regierung hat die Grundstücksvergabe massiv erhöht. Das Government Land Sales (GLS)‑Programm für das erste Halbjahr 2025 schreibt auf der Confirmed List 5.030 Einheiten aus – etwa 60 % mehr als im Durchschnitt 2021–2023 ura.gov.sg. Insgesamt könnten GLS-Standorte im ersten Halbjahr 2025 plus kommende Ausschreibungen etwa 32.500 neue Einheiten für den Verkauf bis 2026 hervorbringen ura.gov.sg. Diese neuen Projekte werden den Bestand an unverkauften Wohnungen auffüllen, der während des Booms auf ein sehr niedriges Niveau gefallen war. Ende Q1 2025 befanden sich rund 19.600 unverkaufte Einheiten (einschließlich ECs) in der Pipeline, ein leichter Anstieg gegenüber 21.679 Ende 2024 ura.gov.sg – ein Zeichen, dass das Angebot endlich die Nachfrage einholt. Mit mehr Wohnungsbau kommen Angebot und Nachfrage wieder ins Gleichgewicht sbr.com.sg sbr.com.sg. Das kommt Käufern zugute: mehr Auswahl und weniger hektischer Wettbewerb, was ein übermäßiges Preiswachstum mittelfristig dämpfen dürfte.
Abkühlungsmaßnahmen & Käuferstimmung: Die Regierung Singapurs hat ihre Bemühungen verstärkt, nachhaltige Preise zu sichern. Wiederholte Abkühlungsmaßnahmen – besonders die Erhöhung der Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) für Ausländer im April 2023 auf satte 60 % – haben die spekulative und ausländische Nachfrage deutlich verringert sgluxuryhomes.com.sg. Ausländische Käufer machen daher nur noch etwa 1–2 % der Transaktionen am Privatmarkt aus (gegenüber etwa 5 % im Jahr 2022), während Einheimische und Permanent Residents dominieren dollarbackmortgage.com. Strengere Darlehensgrenzen (Total Debt Servicing Ratio) und höhere Immobiliensteuern auf Luxuswohnungen fördern ebenfalls finanzielle Vorsicht. Der Anstieg der Hypothekenzinsen in den Jahren 2022–2023 hat den Kaufrausch gebremst, auch wenn die Zinsen von ihrem Höchststand leicht gefallen sind. Analysten notieren einen Wendepunkt: Nach 12 aufeinanderfolgenden Quartalen mit Preissteigerungen bis 2023 tritt der Privatmarkt in eine Phase der Stabilität ein sgluxuryhomes.com.sg. Im Q3 2024 gab es sogar einen kurzen -0,7 %-Preisrückgang, den ersten Rückgang seit über einem Jahr sbr.com.sg, was zeigt, dass das „Marktfieber“ vorbei ist. Die Verkaufszahlen waren Anfang 2024 verhalten – neue Projekte fanden rekordtiefen Zuspruch –, zeigten aber Ende 2024 mit verbesserter Stimmung eine Erholung sbr.com.sg. Im Q1 2025 stiegen die Verkäufe neuer Häuser auf 3.375 Einheiten (fast so viel wie im Vorquartal) ura.gov.sg, gestützt durch erfolgreiche Projektstarts zu Spitzenpreisen. Rückläufig sind jedoch die Wiederverkaufstransaktionen (~3.565 Einheiten im Q1, 49 % der Gesamtverkäufe), da Käufer auf neue Projekte und das reichliche Angebot ausweichen ura.gov.sg. Insgesamt bleiben die Käufer aktiv, sind aber preisbewusster und wählerischer angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten und zunehmend attraktiver Alternativen (wie Mieten oder Warten auf BTO-Wohnungen).
Markt für öffentliche Wohnungen (HDB): Singapurs Wiederverkaufsmarkt für HDB-Wohnungen – ein wichtiges Segment für lokale Käufer – folgt 2025 ebenfalls einer weicheren Entwicklung. Der HDB Resale Price Index stieg im 1. Quartal 2025 um +1,6 % gegenüber dem Vorquartal, eine deutliche Abschwächung gegenüber dem Anstieg von 2,6 % im 4. Quartal 2024 channelnewsasia.com. Das ist einer der langsamsten Quartalsanstiege der letzten Jahre und deutet darauf hin, dass die hohen Wiederverkaufspreise ihren Höhepunkt erreichen könnten. Tatsächlich stiegen die Verkaufszahlen von Wiederverkaufswohnungen im 1. Quartal um 2,6 % (6.590 verkaufte Wohnungen), da das größere Angebot und die moderateren Preise Käufer anzogen channelnewsasia.com. Die Regierung sieht die Abkühlung als Folge gestiegener Wohnungsoptionen – so sorgte die größte „Sale of Balance Flats“-Aktion im Februar 2025 für Tausende neuer Einheiten und entlastete dadurch den Wiederverkaufsmarkt channelnewsasia.com. Auch die politische Rhetorik spielt eine Rolle: Die HDB warnte davor, dass die Zinsen hoch bleiben und Käufer, „die teuer kaufen, bei fallenden Preisen härter getroffen werden“, und mahnte zu finanzieller Vorsicht channelnewsasia.com.
Wichtig ist, dass das Angebot an HDB-Wohnungen in den kommenden Jahren stark ausgeweitet wird. Die Regierung hat Pläne angekündigt, von 2025 bis 2027 über 50.000 neue Build-to-Order (BTO) Wohnungen zu bauen, davon alleine ~19.600 Einheiten im Jahr 2025 channelnewsasia.com. Bis 2027 werden seit 2021 rund 130.000 neue Wohnungen hinzugekommen sein, was den Bestand an Sozialwohnungen um 11% erhöht channelnewsasia.com. Zusätzlich erreichen immer mehr bestehende Wohnungen die 5-jährige Mindestwohnzeit (Minimum Occupation Period) und kommen auf den Wiederverkaufsmarkt: etwa 8.000 Einheiten im Jahr 2025, ansteigend auf 13.500 in 2026 und 19.500 bis 2028 channelnewsasia.com. Dieser Zustrom neuer und wiederverkaufsfähiger Wohnungen sollte den Angebotsengpass, der die HDB-Preise von 2020–2023 um fast 30% nach oben getrieben hat, allmählich entschärfen. Analysten erwarten, dass das HDB-Preiswachstum weiter moderat ausfällt – möglicherweise nur im niedrigen einstelligen Bereich pro Jahr – da Käufer mehr BTO-Alternativen (inklusive bestimmter „Wohnungen mit kürzeren Wartezeiten“) haben und weniger unter Zugzwang stehen, beim Weiterverkauf Aufschläge auf den Verkehrswert („cash-over-valuation“) zu zahlen channelnewsasia.com. Für Wohnungssuchende ist die Erschwinglichkeit des öffentlichen Wohnungsmarktes ein heißes politisches Thema (mit einer Wahl am Horizont), weshalb politische Entscheidungsträger die Entwicklung genau verfolgen und gegebenenfalls eingreifen dürften, um die Wiederverkaufspreise im Zaum zu halten channelnewsasia.com. Ausblick Wohnen (nächste 3–5 Jahre): Der Konsens lautet, dass der Wohnungsmarkt Singapurs in eine Phase moderaten Wachstums eintritt. Die Preise für Privatwohnungen werden voraussichtlich nur leicht steigen – CBRE prognostiziert etwa +3% bis +6% in 2025 sbr.com.sg –, getragen von echter Nachfrage und hohen Haushaltseinkommen, aber gebremst durch ein großes Angebotspipeline und Abkühlungsmaßnahmen. Weitere Zinssenkungen (erwartet Ende 2025) könnten die Erschwinglichkeit leicht verbessern, aber wirtschaftliche Unsicherheit (prognostiziertes BIP-Wachstum von nur 0–2% in 2025 ura.gov.sg) könnte die Euphorie der Käufer dämpfen. Durch das aktive Landangebot der Regierung werden die jährlichen Projekteinführungen hoch bleiben (~12.000 Einheiten in 2025 gegenüber nur 6.600 in 2024) sbr.com.sg, was Käufern mehr Auswahl und Verhandlungsmacht gibt. Möglich sind periodische Preisdellen oder Plateaus in bestimmten Quartalen, wenn der Markt das neue Angebot verdauen muss, besonders im Massenmarkt-Bereich außerhalb der zentralen Region. Ein scharfer Einbruch wird jedoch nicht erwartet – Singapurs stabile Beschäftigungslage, Wachstumspolitik bei der Bevölkerung sowie der „Safe Haven“-Charakter des Immobilienmarkts für Einheimische und Permanent Residents sorgen für eine stabile Nachfragedecke. Bei den Sozialwohnungen werden so lange geringe, einstellige jährliche Preiszuwächse beim Wiederverkauf erwartet, wie das Angebot weiter ausgebaut wird und die Behörden eine entschlossene Haltung für die Bezahlbarkeit von HDB-Wohnungen für breite Bevölkerungskreise einnehmen. Insgesamt befindet sich der Wohnimmobiliensektor in einer Übergangsphase vom überhitzten Boom hin zu einem gesünderen Gleichgewicht – ein begrüßenswerter Schritt im Sinne langfristiger Stabilität sbr.com.sg.Gewerbliche Immobilien: Büro- und Einzelhandelstrends
Büromarkt (Zentrales Geschäftsviertel & Dezentralisierte Büros): Der Bürosektor Singapurs stabilisiert sich 2025 zunehmend, nachdem er die pandemiebedingte Krise und die anschließende Erholung überstanden hat. Die Werte von Büroimmobilien haben sich weitgehend auf hohem Niveau eingependelt – die Preise für Büroflächen sanken im 1. Quartal 2025 um -0,2% im Vergleich zum Vorquartal (nach einem Rückgang von -0,7% im vierten Quartal 2024) ura.gov.sg. Auf der anderen Seite ziehen die Büromieten wieder leicht an, sie stiegen im 1. Quartal 2025 um +0,3% nach einem vorherigen leichten Rückgang ura.gov.sg. Bei den Grade-A-Büros im Kern des CBD ist eine „Flucht in Qualität“ zu beobachten: Nutzer mieten lieber neuere, effizientere Gebäude, was die Mietpreise stützt, während Bestandsgebäude hinterherhinken. Der Markt ist jedoch gespalten: Neue Prestige-Tower erfreuen sich hoher Vorvermietungsquoten und Premium-Mieten, während ältere Gebäude mit höheren Leerständen und möglicher Umnutzung konfrontiert sind. Der büroweit-inselweite Leerstand stieg im 1. Quartal 2025 auf 11,7% (von 10,6% im vierten Quartal) ura.gov.sg, teils durch neue Flächen im Markt und Büroflächenreduzierung bei Unternehmen. Im 1. Quartal wurden zum Beispiel +98.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt, was die leicht rückläufige Netto-Nachfrage überstieg ura.gov.sg. Trotz alledem bleibt die Gesamtnutzfläche auf einem Rekordhoch, was Singapurs Rang als regionales Geschäftszentrum unterstreicht. Schlüssel-Impulsgeber: Die Nachfrage nach Büroflächen wird gestützt durch das Wachstum von Branchen wie Finanzen, Recht und Technologie – diese Sektoren weiten ihre Präsenz in Singapur weiter aus, da sie vom stabilen Umfeld angezogen werden. Flexible Workspaces und hybride Arbeitsmodelle führen dazu, dass Flächen optimiert werden, aber die meisten Unternehmen halten weiterhin an Büropräsenz fest; viele suchen sogar bewusst nach hochwertigeren Flächen, um Mitarbeitende zurück ins Büro zu holen. Angebotsseitig ist die Pipeline in naher Zukunft begrenzt: Im ersten Quartal 2025 waren etwa 856.000 m² Bruttogeschossfläche (GFA) Büroflächen in Entwicklung, etwas weniger als im Vorquartal ura.gov.sg. Das künftige Angebot der nächsten drei Jahre wird sogar auf 55% unter dem historischen Schnitt geschätzt, was den Markt weiter verknappen wird sbr.com.sg. Besonders fördert die Regierung die Dezentralisierung – neue Bürocluster wie im Jurong Lake District und in Paya Lebar –, aber diese Projekte entfalten ihre Wirkung erst in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts. Im klassischen CBD werden vermehrt Altgebäude im Rahmen spezieller Programme zur Förderung von Umnutzung aus dem Bestand genommen (mehr dazu im Abschnitt Mixed-Use), was das Angebot weiter begrenzt. Diese begrenzte Angebotslage und stabile Nachfrage dürften die Mieten für hochwertige Büros 2025 um rund +2% steigen lassen sbr.com.sg und damit dem BIP-Wachstum entsprechen. Die Hauptgegenwinde sind der schwierige Wirtschaftsausblick und steigende Betriebskosten (z.B. Innenausbau, höhere Servicegebühren wegen Inflation), sodass manche Unternehmen Erweiterungen oder Umzüge überdenken. Trotzdem bleibt Singapur eines der Top-3-Investitionsziele im APAC-Raum für Büroimmobilien cbre.com.sg, aufgrund stabiler Renditen und eines hochkarätigen Mieterportfolios. Investoren aus aller Welt erwerben weiterhin Bürohochhäuser in Singapur als Kern-Anlagen, was das Vertrauen in die Widerstandsfähigkeit des Sektors nach der Pandemie widerspiegelt. Einzelhandel & Gastgewerbe (gewerbliche Flächen): Das Segment Einzelhandelsimmobilien ist aus dem pandemiebedingten Abschwung herausgewachsen und wächst wieder – wenn auch mit Nuancen zwischen Haupt-Touristenlagen und Einkaufszentren in den Vorstädten. Im 1. Quartal 2025 stiegen die Einzelhandelspreise um +1,9% im Quartalsvergleich, was nach einem Rückgang zuvor eine deutliche Erholung zeigt ura.gov.sg. Allerdings sanken die Einzelhandelsmieten im gleichen Quartal um -0,5% im Vergleich zum Vorquartal und gaben damit einen Teil der Gewinne aus Ende 2024 wieder ab ura.gov.sg. Das deutet darauf hin, dass das Vertrauen der Investoren in Einzelhandelsimmobilien (Preise) zwar positiv ist – wohl im Hinblick auf eine vollständige Erholung –, die realen Mietbedingungen aber weiter auf ein Gleichgewicht zusteuern. Ende Q1 stieg der Leerstand bei Einzelhandelsflächen auf 6,8% (von 6,2%), da – trotz eines Flächenzuwachses – unter dem Strich 12.000 m² aufgegeben wurden ura.gov.sg. Händler expandieren, aber die Fluktuation ist hoch: Gastronomie- und Erlebnisanbieter sichern sich Hauptlagen, während klassische Händler konsolidieren oder ins Netz umziehen. Die Lichtblicke sind die Einzelhandelszentren in Top-Lagen: In den Einkaufsmeilen (z.B. Orchard Road, Marina Bay) wachsen die Mieten robust, getrieben von wiedererstarkendem Tourismus und neuen Attraktionen und Veranstaltungen. Nach der vollständigen Grenzöffnung Singapurs nähert sich der Touristenstrom wieder dem Vor-COVID-Niveau an, was die Umsätze in Einkaufszentren und Luxusboutiquen ankurbelt. Analysten erwarten, dass die Mieten in den Top-Einkaufsstraßen 2025 um ~2–3% steigen werden, nachdem es im Vorjahr schon ein Plus von ~3,6% gab sbr.com.sg. Vorstadtmalls, die in der Pandemie erstaunlich widerstandsfähig waren, erleben jetzt ein langsameres Wachstum (~1–2% Mietenzuwachs erwartet sbr.com.sg), da der Wettbewerb zunimmt und Kundeninselnweit mehr Auswahl haben. Ein besonderer Stützfaktor für den Markt ist das knappe Neuflächenangebot: 2024 gab es einen Fertigstellungsboom (u. a. The Woodleigh Mall), während im Jahr 2025 die neuen Einzelhandelsflächen 40% geringer ausfallen als im Vorjahr sbr.com.sg. Mit nur ~524.000 m² in der Pipeline zum Q1 2025 ura.gov.sg ist der Angebotsdruck gering, was den Vermietern in Einkaufszentren neue Preismacht geben dürfte.Ein weiterer Trend ist die Verschmelzung von Einzelhandel mit Unterhaltung und Gastronomie, um Kunden anzuziehen. Vermieter mischen ihre Mietermischung neu, indem sie mehr Fläche für Fitnessstudios, Kliniken und erlebnisorientierte Geschäfte bereitstellen, um die Verweildauer zu erhöhen. Die staatliche Förderung von Lifestyle-Vierteln – wie die Umgestaltung der Orchard Road zu einem „Lifestyle-Standort“ – wird den Einzelhandelsimmobilienmarkt weiter prägen. Auch Hotelimmobilien (Hotels) erleben einen Aufschwung, was den Einzelhandel in Touristengebieten indirekt belebt. Die Hotelbelegung und die Zimmerpreise in den Jahren 2024–25 sind aufgrund der aufgestauten Reise-Nachfrage sprunghaft gestiegen, sodass manche Investoren Mischprojekte aus Hotel und Einzelhandel ins Auge fassen. Insgesamt befindet sich das Gewerbe-Segment im Erholungsmodus: Büros sind stabil, der Einzelhandel verbessert sich. Zwischen 2026 und 2028 könnten neue Megaprojekte (z. B. integrierte Entwicklungen an der Orchard Road oder neue multifunktionale Projekte in der Innenstadt) frisches Angebot bringen, aber diese werden behutsam getaktet. Investoren bleiben vorerst selektiv und bevorzugen gut gelegene Grade-A-Büros und erstklassige Einkaufszentren, während sie ältere Büros oder Strata-Einzelhandel mit schwächeren Perspektiven meiden sbr.com.sg sbr.com.sg. Gewerblicher Ausblick: In den nächsten 3–5 Jahren ist mit einem moderaten Anstieg der Büromieten zu rechnen (~2–3 % jährlich für Grade-A-Flächen im CBD sbr.com.sg) – bedingt durch das knappe Angebot. Die Gesamtauslastung dürfte aber um die 90 % pendeln, da Flächenreduzierungen durch neue Unternehmensansiedlungen ausgeglichen werden. Sollte die Weltwirtschaft weiter schwächeln, könnten multinationale Unternehmen ihre Anmietungen verlangsamen, aber ein eventueller Leerstand dürfte angesichts der Attraktivität Singapurs als regionaler Hauptsitz nur temporär sein. Im Einzelhandel werden eine vollständige Rückkehr internationaler Reisender (voraussichtlich Ende 2025) und steigende Konsumausgaben die Spitzenmieten für Einzelhandelsflächen bis 2027 voraussichtlich jährlich im mittleren einstelligen Bereich steigen lassen, insbesondere in tourismusorientierten Lagen ura.gov.sg sbr.com.sg. Im Suburbaneinzelhandel entscheiden Trends des lokalen Konsums und des E-Commerce-Wettbewerbs: Innovative Einkaufszentren werden florieren, während stagnierende unter Druck geraten. Bemerkenswert ist, dass Omnichannel-Einzelhandel inzwischen Standard ist – Vermieter, die Flächen anbieten, die Online-Verkäufe ergänzen (Showrooms, Click-and-Collect-Punkte), sind im Vorteil.Industrie- & Logistikimmobilien: Widerstandsfähig mit Warnzeichen
Singapurs Industrieimmobiliensektor – der Fabriken, Lagerhäuser, Gewerbeparks und Logistikzentren umfasst – war in den letzten Jahren ein Star-Performer und bleibt auch 2025 widerstandsfähig. Während globale Lieferketten neu aufgestellt werden und Hightech-Fertigung ausgebaut wird, bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Industrieflächen in Singapur robust. Im ersten Quartal 2025 stieg der All-Industrial Rental Index um +0,5 % im Quartalsvergleich und markiert damit das 18. Quartal in Folge mit Mietwachstum cbre.com.sg. Dieses Tempo ist zwar stetig, aber nicht spektakulär – unterstreicht aber den Aufwärtstrend seit dem Pandemietief (Mieten insgesamt ~23,7 % höher seit Q3 2020) cbre.com.sg. Preise für Industrieimmobilien steigen sogar noch schneller – der Gesamtpreisindex gewann +1,5 % im Quartalsvergleich im Q1 (nach +2,0 % im Q4) cbre.com.sg. Im letzten Jahr sind die Kapitalwerte schneller gestiegen als die Mieten, was auf eine starke Investoren-Nachfrage nach Industrieobjekten hindeutet cbre.com.sg. Diese Nachfrage basiert auf Erwartungen weiteren Wachstums in Sektoren wie Elektronik, Biotechnologie und Logistik sowie auf der begrenzten verfügbaren Industriefläche in Singapur. Bei näherer Betrachtung zeigt sich ein differenziertes Bild: Moderne Gewerbeparks (hochwertige Campus-Büros für Technologie/F&E) verzeichneten im Q1 einen Mietanstieg von +1,2 % im Quartalsvergleich – getrieben durch neue hochklassige Projekte (z. B. CapitaLands Geneo im Science Park), die Spitzenmieten erzielen cbre.com.sg. Ältere Gewerbeparks kämpfen dagegen mit hoher Leerstandsrate (Sektor-Leerstand stieg im Q1 auf 24,1 %) cbre.com.sg – ein Zeichen für einen zwei-geteilten Markt. Lager- und Logistikflächen verzeichneten einen Mietanstieg von +0,6 % im Quartalsvergleich – eine leichte Abkühlung gegenüber dem Vorquartal cbre.com.sg, da eine Welle neuer Mega-Lagerhallen den Markt erreichte. Zwei große Logistikzentren (Bousteads Tuas Mega-Lager und DB Schenkers Red Lion 2 in Tampines) wurden Q1 2025 fertiggestellt cbre.com.sg, was zu einem temporären Überangebot beitrug. Infolgedessen sank die Lager-Auslastung um einen Prozentpunkt auf ~90,5 % cbre.com.sg und mit weiterem Abschluss stehen kurzfristig nur stabile Logistikkaltmieten in Aussicht. Allgemeine Fabrikflächen bleiben gefragt: Single-User-Fabriken (meist für spezifische Produzenten gebaut) verzeichneten einen Mietanstieg von +0,8 % im Quartalsvergleich cbre.com.sg und verbesserten die Auslastung auf 88,6 % cbre.com.sg, da Sektoren wie Feinmechanik und Lebensmittelproduktion expandieren. Interessant: Das Nettoangebot an Fabrikflächen war im Q1 negativ – es wurde mehr Fläche rückgebaut als neu geschaffen, was das Marktangebot weiter verknappte cbre.com.sg. Multi-User-Fabrikflächen steigerten die Mieten um +0,3 % im Quartalsvergleich cbre.com.sg; der Sektor profitiert aber von hoher Auslastung (~91 %) durch KMUs und Start-ups, die kleinere Einheiten anmieten. Politik & Treiber: Die Regierung, vertreten durch die JTC Corporation, beobachtet das Industrieangebot sehr genau. Stand Q1 sind rund 7,7 Millionen Quadratfuß neue Industrieflächen für die nächsten 3 Quartale 2025 geplant cbre.com.sg – etwa 1,3 % des derzeitigen Bestands. Rund ein Drittel dieses neuen Angebots entfällt auf Lagerflächen, ein weiteres Drittel auf Fabriken und der Rest auf Gewerbeparks cbre.com.sg. Durch diese Zunahme kann es kurzfristig zu Überangeboten (insbesondere bei Lagerflächen) kommen cbre.com.sg. Allerdings sind bereits über 60 % der neuen Logistikflächen vorvermietet sbr.com.sg, was zeigt, dass viele im Bau befindliche (häufig maßgeschneiderte) Gebäude bereits Mieter gefunden haben – so wird jeglicher Abwärtsdruck auf die Mieten abgefedert. Eine wichtige makroökonomische Entwicklung ist die geplante Johor-Singapur Sonderwirtschaftszone (JS-SEZ) – eine bilaterale Initiative, die Industrie- und Tech-Ökosysteme grenzüberschreitend verbinden soll. Es ist noch zu früh, die volle Wirkung abzuschätzen, aber die JS-SEZ könnte es Singapur-basierten Firmen mittelfristig erlauben, bestimmte Tätigkeiten in Johor (wo Land reichlich vorhanden ist) auszulagern, während hochwertige Aktivitäten in Singapur verbleiben cbre.com.sg. Mittelfristig könnte dies Singapurs Rolle als regionales Produktions- und Distributionszentrum stärken, nicht schwächen cbre.com.sg. Ein weiterer Rückenwind ist Singapurs Ziel, ein High-Tech-Produktionsstandort zu werden – Initiativen in den Bereichen Robotik, KI und Halbleiter ziehen beträchtliche Investitionen an cbre.com.sg. So wuchs z. B. der Elektronik-Produktionscluster im Q1 2025 um 5,0 % im Jahresvergleich cbre.com.sg, und globale Chiphersteller siedeln sich an, um von hochqualifizierten Arbeitskräften und stabiler Infrastruktur zu profitieren. Das stützt die Nachfrage nach hochwertigen Produktionsstätten und Reinräumen. Trotz globaler Unsicherheit verlängern die meisten industriellen Mieter in Singapur ihre Verträge, statt wegzuziehen, angesichts der strategischen Vorteile cbre.com.sg. Die Vermieter wiederum zeigen sich flexibler – mit Anreizen und flexiblen Konditionen –, um Mieter zu halten oder neue zu gewinnen, da sich die Expansion leicht abschwächt cbre.com.sg. Insgesamt ist das Segment der Industrieimmobilien stabil und nahezu am Kapazitätsmaximum; einziger Wermutstropfen ist das kommende Angebot, das absorbiert werden muss.Branchenausblick: In den nächsten Jahren ist zu erwarten, dass die Mieten für Industrieimmobilien weiterhin leicht ansteigen – allerdings mit etwas quartalsweiser Volatilität. Die Spitzenmieten für Logistikflächen könnten 2025–26 stagnieren oder leicht zurückgehen, falls das Angebot kurzfristig das Nachfragewachstum übersteigt sbr.com.sg. Gleichzeitig wird die Nachfrage durch 3PLs (Fremdlogistiker), E-Commerce- und Kühlkettenbetreiber das Marktumfeld grundsätzlich stabil halten. Moderne Fabrik- und Gewerbeparkmieten dürften insbesondere für neuere Anlagen mit fortschrittlichen Spezifikationen weiterhin jährlich im niedrigen einstelligen Prozentbereich steigen. Die Preise für Industrieimmobilien könnten das Mietwachstum leicht übertreffen, da Investoren (darunter lokale REITs und globale Fonds) um die wenigen erstklassigen Freehold-Industrieobjekte konkurrieren – ein Trend, der sich bereits in vier aufeinanderfolgenden Quartalen mit schnellerer Preissteigerung gezeigt hat cbre.com.sg. Ein möglicher Gamechanger am Horizont sind die Zinsen: Sollten die Finanzierungskosten durch die erwarteten Zinssenkungen Ende 2025 sinken, könnte die Investoren-Nachfrage weiter steigen und die Kapitalwerte treiben. Umgekehrt könnte ein globaler Abschwung, der den Handel beeinträchtigt, die Nachfragedynamik der Nutzerseite abschwächen; Singapurs Fabrikproduktion reagiert sehr sensibel auf Elektronikzyklen und die Exportmärkte. Dennoch ist die strategische Ausrichtung Singapurs auf Hightech-Branchen (Biomedizin, Elektronik, Luftfahrt) und seine zuverlässige Infrastruktur ein Grund, warum der Industriesektor widerstandsfähig bleibt. Die Politik dürfte – etwa durch vermehrte Landfreigabe oder Preissteuerung durch JTC – eingreifen, um Überhitzung oder Knappheiten zu vermeiden. Ziel ist eine ausgeglichene Entwicklung, die die Attraktivität des Sektors für Hersteller und Investoren dauerhaft erhält.
Mischnutzung: Die Zukunft der urbanen Immobilienmärkte
Im Jahr 2025 treibt Singapur gezielt die Entwicklung von Mischimmobilienprojekten voran, um die Stadt zu beleben und den sich wandelnden Lifestyle-Anforderungen gerecht zu werden. Mischnutzung – die Kombination von Wohnen, Gewerbe, Büros und oft auch Hotellerie in einem einzigen Projekt – wird bei neuen Großprojekten zur Norm. Die Regierung setzt entscheidende Impulse: Die Urban Redevelopment Authority (URA) verlängerte gerade zwei Förderprogramme, das CBD Incentive (CBDI) Scheme und Strategic Development Incentive (SDI) Scheme, um weitere fünf Jahre channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Diese seit 2019 bestehenden Programme locken Projektentwickler mit lohnenden Vergünstigungen (z. B. mehr zulässiger Geschossfläche), wenn sie ältere Büro- und Monolithbauten in der CBD und anderen strategischen Lagen in lebendige Mixed-Use-Projekte umwandeln channelnewsasia.com. Die Motivation: Singapurs Innenstadt soll sich von einer 9-to-5-Bürozone zu einer lebendigen 24/7-Nachbarschaft mit Wohnungen, Läden, Gastronomie, Hotels und öffentlichen Räumen wandeln. Die Resonanz ist stark: 17 CBDI- und 12 SDI-Anträge haben bereits eine Grundsatzzusage erhalten channelnewsasia.com. Mehrere große Umwandlungen sind im Gang – zum Beispiel im Anson Road/Tanjong Pagar-Bezirk, wo vier alternde Bürogebäude (darunter das frühere Fuji Xerox Towers, jetzt „Newport Plaza“, und der ehemalige AXA Tower, nun „Skywaters“) in Mixed-Use-Komplexe umgewandelt werden channelnewsasia.com. Nach Fertigstellung wird das vormals rein gewerbliche Anson-Viertel über 1.000 neue Wohnungen sowie Hotels, Läden und Grünflächen bieten – ein neues „Wohnen & Arbeiten & Freizeit“-Ensemble im Herzen der Stadt channelnewsasia.com.
Andernorts hat das SDI-Programm Pläne zur Erneuerung von Stadtteilen wie Orchard Road, Marina Bay und Bugis ausgelöst, indem Grundstückseigentümer ermutigt werden, gemeinsam ältere Grundstücke in integrierte Projekte umzuwandeln. Das bedeutet mehr Eigentumswohnungen über Einkaufszentren, Wohnungen kombiniert mit Büros und generell effizientere Bodennutzung. Die Regierung verfeinert die Programme laufend – beispielsweise können Entwickler ab 2025 in bestimmten CBD-Zonen (Anson, Cecil St) nun mehr Büroflächen behalten, sofern sie Langzeit-Serviced Apartments mit einplanen channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Diese Anpassung ermöglicht flexible, quasi-wohnwirtschaftliche Komponenten (Serviced Apartments mit 3+ Monaten Mietdauer) in Büroprojekten und spricht Expats an, die nahe am Arbeitsplatz wohnen möchten. Zudem gelten neue Nachhaltigkeitsanforderungen: Entwickler müssen bei solchen Umbauten Konzepte für adaptive Wiederverwendung oder Teilerhalt bestehender Bausubstanz einreichen channelnewsasia.com, um Singapurs Klimazielen gerecht zu werden.
Warum Mischnutzung entscheidend ist: Mixed-Use-Projekte gelten als wichtiger Baustein für die Zukunftsfähigkeit des Immobilienstandorts Singapur. Sie entsprechen den urbanen Lebensstilen, in denen Menschen kurze Wege und umfassende Nahversorgung schätzen. Für Investoren und Entwickler bedeutet Mischnutzung zudem breitere Einkommensströme (z. B. können Einzelhandelsmieten konjunkturelle Rückgänge im Bürosektor ausgleichen) und häufig höhere Marktpreise aufgrund des „All-Inclusive“-Angebots. Im kommenden Masterplan 2025 dürfte gemischte Nutzung noch stärker betont werden – möglicherweise mit neuen Zonen im Innenstadt- und Stadtrandbereich, in denen Wohnen und Gewerbe kombiniert werden. Auch die Dezentralisierungsprojekte wie Jurong Lake District, Punggol Digital District und das Greater Southern Waterfront basieren alle auf integrierten, gemischten Stadtquartieren. So wird etwa bei der Greater Southern Waterfront (Umwidmung ehemaligen Hafengeländes) über das nächste Jahrzehnt hinweg neuer Wohnraum, Büros und Freizeitflächen Seite an Seite entstehen sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Dies erschließt enorme Immobilienwerte und schafft ganz neue Stadtteile mit gemischter Nutzung entlang der Küste. Gleiches gilt für den Punggol Digital District (ab 2024), der Universität, Businessparks und Wohnungen miteinander vereint – ein Paradebeispiel für gemischte Innovationsstandorte sgluxuryhomes.com.sg.
Ausblick: In den nächsten 3–5 Jahren werden viele dieser Mischentwicklungen sichtbar Früchte tragen. Bereits 2028 könnte Singapurs CBD ganz anders aussehen: mehr Wohnungen und Hotels zwischen den Bürotürmen, reges Leben auch nach Feierabend und eine gewachsene Wohnbevölkerung im Zentrum. Der anhaltende Erfolg bestehender Mixed-Use-Komplexe wie Guoco Tower, Marina One und Paya Lebar Quarter in den letzten Jahren untermauert das Modell – sie weisen hohe Auslastungsraten und starke Wertsteigerungen auf. Wir erwarten, dass neue Mischbauprojekte großes Käuferinteresse wecken – besonders bei ausländischen Investoren, die Singapurs stabiles Marktumfeld schätzen (auch wenn Ausländer meist nur in kommerzielle Anteile oder REITs investieren können, da Wohnraum-ABSD gilt). Für Bewohner bedeuten Mixed-Use-Stadtteile mehr Komfort und kürzere Wege – ganz im Sinne der Vision der „15-Minuten-Stadt“. Ein Risikoaspekt ist die Komplexität und Kapitalintensität solcher Projekte; Konjunkturabschwünge könnten manche Vorhaben verzögern. Doch angesichts Singapurs langfristig orientierter Planung wird Mischnutzung ein Grundpfeiler der Immobilienstrategie bleiben – als verbindendes Element zwischen Wohn-, Gewerbe- und Industrieentwicklung, das die Stadt als kohärentes urbanes Gefüge prägt.
Zentrale Markttreiber und staatliche Einflüsse
Verschiedene Kräfte beeinflussen Singapurs Immobilienlandschaft in 2025 und darüber hinaus. Sie wirken gemeinsam marktstabilisierend und prägen die Weichenstellungen für die Zukunft:
- Wirtschaftliches Umfeld & Zinsen: Nach einer Erholung im Nachgang der Pandemie verlangsamt sich das Wirtschaftswachstum auf ein erwartetes 0–2 % in 2025 ura.gov.sg angesichts globaler Unsicherheiten. Ein gemäßigtes Konjunkturumfeld dämpft automatisch die Immobiliennachfrage, weil Unternehmen vorsichtiger einstellen und Haushalte Aufstiege verschieben. Parallel dazu sind die, nach dem Anstieg 2022–2023, Zinsen inzwischen auf stabil erhöhtem, leicht rückläufigem Niveau, was die Finanzierungsbedingungen verbessert. Die Monetary Authority of Singapore (MAS) vermerkt, dass sinkende Hypothekenzinsen und stabile Einkommen die Verschuldungsquote der Haushalte tragbar halten sbr.com.sg. Allerdings liegen die Zinsen weiterhin über dem ultraniedrigen Niveau der 2010er channelnewsasia.com und die MAS mahnt zur Vorsicht im Hinblick auf kommende Zins- oder Konjunkturwenden. Viele Analysten erwarten Zinssenkungen ab Ende 2024 bzw. 2025, was mittelfristig erneutes Interesse an Immobilieninvestitionen und Kreditaufnahme anstoßen dürfte sbr.com.sg. Diese Aussicht hat die Markstimmung bereits angehoben – 2024 stieg das Investitionsvolumen um +28 % auf S$28,6 Mrd. und kehrte damit den Einbruch des Vorjahres um sbr.com.sg. Sollte es in den kommenden 1-2 Jahren zu Zinssenkungen kommen, dürfen Nutzer- und Investoren-Nachfrage in sämtlichen Segmenten einen Rückenwind erfahren.
- Staatliche Abkühlungsmaßnahmen: Der Immobilienzyklus Singapurs wird stark von Regierung und Behörden gesteuert. Eine Reihe von Cooling Measures (seit 2010), darunter Stempelsteuern, Kreditobergrenzen und Wiederverkaufsabgaben, wurde in den letzten Jahren verschärft. Zentrale Maßnahme war die Verdoppelung des ABSD für Ausländer auf 60 % im April 2023 sgluxuryhomes.com.sg, wodurch viele spekulative Käufer vom Markt ausgeschlossen wurden. Hinzu kamen höhere ABSD-Sätze für Zweitkäufer, eine Verschärfung des Gesamtverschuldungsgrenzwerts und eine Wartefrist von 15 Monaten für private Käufer, die zu HDB wechseln (um Preisblasen nach En-Bloc-Verkäufen zu bremsen). Die Folgen sind sichtbar: Das Preiswachstum schwächte sich auf +1,6 % in den ersten 3 Quartalen 2024 ab (gegenüber 3,9 % im Vorjahreszeitraum) sbr.com.sg, teils mit einem Rückgang im Quartalsvergleich sbr.com.sg. Die Transaktionszahlen blieben moderat und spekulative Weiterverkäufe (Sub-Sales) niedrig (~4 % im Q1 2025) ura.gov.sg. Die MAS lobt diese makroprudenziellen Maßnahmen als wirksam, um übermäßige Nachfrage zu bremsen und Haushaltsüberverschuldung zu verhindern sbr.com.sg. Die Politik hat signalisiert, flexibel nachzusteuern – zur Vermeidung von Überhitzung oder Absturz channelnewsasia.com. Sollte der Markt durch Zinssenkungen oder erneutes Auslandsinteresse wieder zu heiß werden, drohen neue Steuer- oder Kreditverschärfungen. Im Krisenfall sind Lockerungen denkbar (wie in früheren Rezessionen). So entsteht ein glatterer Immobilienzyklus ohne extreme Schwankungen – für Investoren wie Käufer ein berechenbareres, nachhaltig orientiertes Umfeld.
- Wohnungsbauoffensive: Die entschlossenen Maßnahmen der Regierung zur Erhöhung des Angebots sind ein zentraler Wendepunkt. Von Rekord-GLS-Programmen für den privaten Wohnungsneubau ura.gov.sg bis zu umfangreichen HDB-BTO-Initiativen channelnewsasia.com wird aktiv der Angebotsengpass bekämpft, der die Preisrallye beschleunigte. Für Projektentwickler bedeutet mehr Land mehr Starttermine – der Kaufdruck (FOMO) nimmt ab, da Alternativen verfügbar sind. Mit über 50.000 privaten Einheiten bis 2028 ura.gov.sg steigt die jährliche Fertigstellungsquote (2022 unter 4.000 Einheiten; 2025–2027 Ø ~8.700 Einheiten/Jahr) und der Vorrat unverkaufter Wohnungen bewegt sich auf gesunde Niveaus ura.gov.sg. Im HDB-Bereich sorgen kürzere BTO-Wartezeiten und neue „Plus“-Modelle in Toplagen für attraktive Optionen außerhalb des Wiederverkaufsmarkts. Diese angebotsseitigen Maßnahmen reagieren auf den strukturellen Bedarf durch das Bevölkerungswachstum – Singapurs Bevölkerung dürfte von 5,6 Mio. auf 6 Mio. (und mehr) steigen – ohne überzogene Preissteigerungen zuzulassen. In den nächsten 5 Jahren bleibt die fortlaufende und angepasste Angebotssteuerung Schlüssel: Die Regierung will weiterhin regelmäßig Grundstücksangebote bereitstellen und auf Marktbedingungen abstimmen ura.gov.sg. Diese dynamische Angebotssteuerung stützt den Immobilienmarkt maßgeblich.
- Ausländische Investoren & Safe-Haven-Status: Trotz hoher Wohnungssteuer bleibt ausländisches Kapital weiter einflussreich in Singapurs Immobilienmarkt. Die Stadt zählt zu den Top 3 Asiens für 2025 laut CBRE cbre.com.sg – dank Rechtssicherheit, Währungsstabilität und Attraktivität als sicherer Anlagehafen. Über Grenzen hinweg kaufen Investoren (einschließlich Staatsfonds, Private Equity, Family Offices) Gewerbe- und Industrieobjekte, die keinen ABSD unterliegen und mit Renditen von 4–6 % locken. 2024 trug Auslandsengagement zu einer Investitionssteigerung von 28 % insgesamt bei sbr.com.sg. Große Büro- und Hoteltransaktionen werden oft von ausländischen Käufern geprägt, die an nachhaltiges Wertwachstum und stabile Währung glauben. Superreiche, die weiterhin Wohneigentum in Singapur wollen, nutzen Alternativen: etwa Luxuswohnungen über Vermögensstrukturen oder neue Staatsbürgerschaft, andere investieren auf Sentosa Cove (nach Prüfung möglich) sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Das Käuferprofil hat sich dabei geändert – weniger Spekulation, mehr langfristige Halter (teils frischgebackene PRs oder Expatriates). Prognosen zufolge wird das Investitionsvolumen aus dem Ausland 2025 um ~5–10 % steigen cbre.com sbr.com.sg. Private Wohnkäufe durch Ausländer bleiben jedoch zurückhaltend (solange ABSD hoch bleibt) – stattdessen fließt mehr Kapital in REITs, Gewerbeobjekte und Mixed-Use-Projekte (gemeinsam mit lokalen Entwicklern). Die Politik hält dabei die Balance zwischen Investorenattraktivität und lokalem Wohnraumbedarf – insgesamt bleibt Auslandsengagement ein starker Nachfragetreiber, vor allem im Highend- und Gewerbesegment.
- Infrastruktur und urbaner Wandel: Schließlich bilden Singapurs ehrgeizige Infrastrukturprojekte das Rückgrat der Immobilienzukunft. Vorhaben wie Flughafen Changi Terminal 5, Tuas Mega Port, neue MRT-Linien und die Greater Southern Waterfront erschließen neue Räume und verbessern die Vernetzung. Beispielsweise werden Jurong Region Line und Cross-Island MRT (Eröffnung etappenweise bis 2030) bislang entlegene Areale besser anbinden und dort die Immobilienpreise anschieben. Auch die Stadterweiterung nach Westen und Süden (nach Hafenverlagerung) sorgt für reichlich Flächen für kommende Wohn- und Büroentwicklungen. Der kommende URA-Masterplan 2025 (bald erwartet) wird neue Flächennutzungen und Wachstumszonen ausweisen sowie teilw. Dichteerhöhungen ermöglichen sbr.com.sg sbr.com.sg. Ein besonderer Fokus wird auf Nachhaltigkeit liegen – grünere Gebäude, Gebäudeschutz und adaptive Wiederverwendung (wie bereits durch die CBD-Initiative mit Nachhaltigkeitsnachweis gefordert channelnewsasia.com). Diese Infrastruktur- und Stadtentwicklungsmaßnahmen sind langfristig sehr positive Faktoren – sie schaffen Vertrauen, dass Singapurs Immobilienmarkt zukunftsfest bleibt und sich stetig mit modernen, mischnutzungs- und klimafreundlichen Projekten erneuert.
Fazit: Das Zusammenspiel aus kluger Regulierung, gezielten Angebotsimpulsen, dauerhaftem Auslandsinteresse und visionärer Stadtplanung steuert den singapurischen Immobilienmarkt in ein neues Gleichgewicht. Für Marktteilnehmer ist es ratsam, diese Makrotrends im Blick zu behalten – hier verlaufen die Grenzen, innerhalb derer sich Immobilienwerte und Chancen in Zukunft bewegen werden.
Ausblick 2025–2030: Stabilität mit Wachstumspotenzialen
Blickt man auf die nächsten 3–5 Jahre, wird erwartet, dass der Immobilienmarkt Singapurs stabil und widerstandsfähig bleibt, ohne extreme Höhenflüge oder Abstürze – ein deutlicher Gegensatz zur Achterbahnfahrt der frühen 2010er Jahre. Wohnimmobilienpreise werden voraussichtlich ein allmähliches Wachstum im Einklang mit den Einkommensentwicklungen verzeichnen: jährliche Zuwächse im mittleren einstelligen Prozentbereich, sofern keine gravierenden Schocks auftreten. Die Kombination aus weitergeführtem Wohnungsangebot und aufmerksamer Regulierung bedeutet, dass die Zeit zweistelliger jährlicher Preissprünge (vorerst) vorbei ist. Dennoch könnten bestimmte Segmente überdurchschnittlich abschneiden: Beispielsweise könnte das Luxussegment wieder verstärktes Interesse erfahren, falls geopolitische Spannungen mehr vermögende Einzelpersonen dazu veranlassen, sich einen Standort in Singapur zu sichern (wir beobachteten Anfang 2025 einen Anstieg bei Hausverkäufen über 10 Mio. $) era.com.sg. Im Gegensatz dazu könnten sich die Preise für Massenmarktwohnungen beruhigen, sobald das große Angebot 2025–2027 auf den Markt kommt. Mietpreise im Wohnbereich haben nach dem starken Anstieg 2021–2023 vermutlich ihren Höhepunkt erreicht; wir erwarten ein Abflachen des Mietwachstums 2025 und in manchen Gegenden sogar leichte Rückgänge, wenn sich die Leerstände normalisieren – eine gute Nachricht für Mieter nach einer schwierigen Phase. Bis 2026–2027 dürften, wenn die Bevölkerung wächst und der Wohnungsbestand absorbiert wird, die Mieten wieder moderat steigen.
Im Bürosektor dürfte Singapur seine Position als regionales Bürozentrum behaupten, sieht sich aber mit externer Konkurrenz (z. B. aufstrebende südostasiatische Städte) und internen Veränderungen (hybrides Arbeiten) konfrontiert. Dennoch impliziert die begrenzte Neubautätigkeit bis 2027, dass jeder zusätzliche Bedarf (etwa durch Unternehmen, die aus Hongkong umziehen oder in Asien expandieren) die Leerstände senken und die Mieten im CBD steigern wird. Wir erwarten, dass die Kapitalwerte von Büros stabil bleiben; eine Ausweitung der Renditen durch steigende Zinsen dürfte nicht von Dauer sein, sollten die Zinsen gegen Ende 2025 wieder sinken. Einzelhandelsimmobilien bieten wahrscheinlich eine Erholungschance – die Spitzenmieten im Einzelhandel könnten sich kumuliert um rund 10–15 % in den nächsten fünf Jahren erhöhen, sobald der Tourismus vollständig zurückkehrt und das Verbrauchervertrauen wiedergewinnt sbr.com.sg. Sekundäre Einzelhandelsstandorte müssen sich neu ausrichten, um relevant zu bleiben, und einige leistungsschwache Einkaufszentren könnten zu Kandidaten für eine Neuentwicklung werden (möglicherweise unter dem SDI-Programm). Industrieimmobilien sollten ihren stetigen Anstieg fortsetzen, sofern es nicht zu einer schweren globalen Rezession im Fertigungssektor kommt. Logistikflächen und Hightech-Fabrikhallen sind besonders gefragt; tatsächlich werden Industrieimmobilien von Investoren inzwischen oft als „Kern“-Immobilien wie Büros betrachtet, dank der hohen Nachfrage und des E-Commerce-Booms. Singapurs Bemühungen um Nachhaltigkeit und Digitalisierung könnten zudem neue Teilsegmente schaffen – man kann mit Wachstum bei Rechenzentren, Life-Science-Laboren und zertifizierten umweltfreundlichen Gebäuden rechnen, die Premiummieten und -bewertungen erzielen werden.
Entscheidend ist, dass Singapurs Immobilienmarkt in eine Reifephase eintritt. Marktteilnehmer können weniger Überraschungen und einen kontrollierteren Entwicklungsverlauf erwarten. Die Doppelstrategie der Regierung in Bezug auf Erschwinglichkeit und Wettbewerbsfähigkeit lässt erwarten, dass die Politik weiterhin präzise austariert wird: Einerseits wird Wohnraum für Bürger bezahlbar gehalten (über Angebot und Förderungen), andererseits sorgt man für ein attraktives Investitionsklima für Unternehmen und Anleger. Bleiben die globalen Bedingungen weitgehend günstig (ohne größere Finanzkrisen), könnte Singapur-Immobilienbesitz im Jahr 2030 durchaus mehr wert sein als heute – das Wachstum wäre jedoch fundamental-basiert und nicht von Hektik bestimmt.
Wichtige Erkenntnisse und Empfehlungen für Interessengruppen
Und was bedeuten diese Entwicklungen für Sie – egal ob Sie investieren, ein Zuhause suchen, Projekte entwickeln oder den Markt regulieren?
- 🔑 Investoren: Immobilien in Singapur bleiben eine solide Langzeitinvestition, allerdings ist die richtige Segmentwahl entscheidend. Die Zeiten schneller spekulativer Profite sind vorbei; nun sollte der Fokus auf ertragbringenden Objekten und Wachstumsbereichen liegen. Industrie- und Logistikimmobilien überzeugen durch stabile Renditen und Nachfrage – 2024 waren sie sogar die beliebteste Investitionsklasse und haben selbst Büroimmobilien übertroffen sbr.com.sg sbr.com.sg. Bei Wohnobjekten sind weiterhin Wertsteigerungen möglich, jedoch gilt es, auf hohe Steuern (ABSD) und geringeres Preiswachstum zu achten. Für kapitalkräftige Investoren bieten hochwertige Gewerbeobjekte (Bürotürme, Top-Einzelhandelsflächen, Hotels) in Singapur einen sicheren Werterhalt und werden voraussichtlich von Mietsteigerungen profitieren. Mit sinkenden Zinsen werden die Transaktionsvolumina 2025 weiter steigen sbr.com.sg, sodass vorausschauende Investoren davon profitieren können. Diversifikation ist ratsam – etwa über REITs oder gemischt genutzte Projekte. Grundsätzlich empfiehlt sich ein mittel- bis langfristiger Zeithorizont; Singapurs Transparenz und politische Stabilität belohnen geduldige Anleger mit stetigen, wenngleich unspektakulären Renditen statt schnellen Gewinnen.
- 🏠 Eigennutzer: Die Bedingungen wenden sich zugunsten der Käufer nach einer Phase des Verkäufermarktes. Mehr Auswahl und langsamere Preissteigerungen ermöglichen es Ihnen, Geduld und Sorgfalt walten zu lassen. Mit einem starken Anstieg bei neuen privaten Wohnprojekten in 2025–2027 konkurrieren die Entwickler um Ihr Geld, sodass mehr Anreize, Rabatte oder Extras zu erwarten sind – insbesondere bei City-Fringe- und Massenmarkt-Projekten mit hohem Angebot. Vermeiden Sie vorschnelles Überbieten bei Weiterverkäufen; ist eine Wohnung zu teuer, kommt bald eine ähnliche auf den Markt, da das Angebot an Wiederverkaufsobjekten steigt channelnewsasia.com. Für HDB-Aufsteiger oder Ersterwerber bieten die erhöhten BTO-Kontingente (50.000 Wohnungen bis 2027) channelnewsasia.com und neue Prime/Plus-Modelle attraktive, subventionierte Wohnungen – prüfen Sie diese, sofern Sie berechtigt sind, denn sie bieten das beste Preis-Leistungsverhältnis. Die Zinsen sind weiterhin hoch, daher gilt: Kaufen Sie innerhalb Ihrer Möglichkeiten (folgen Sie dem Rat der MAS zur finanziellen Vorsicht channelnewsasia.com); nutzen Sie Instrumente wie Festzinskredite, um das Zinsrisiko zu steuern. Insgesamt könnte 2025–2026 eines der besten Zeitfenster seit Langem sein, um in den Markt einzusteigen – mit stabilisierenden Preisen und breiter Auswahl. Denken Sie daran: Immobilienmärkte sind zyklisch. Vermeiden Sie Einkäufe am Höchststand von lokalen „Hype“-Gebieten und legen Sie Wert auf langfristige Eignung und Bezahlbarkeit.
- 🏗️ Projektentwickler & Immobilienunternehmen: Die kommenden Jahre fordern von Entwicklern Flexibilität und ein scharfes Wertangebot. Die von der Regierung forcierte Angebotsausweitung in bestimmten Segmenten sorgt für steigenden Wettbewerb. Entwickler sollten sich differenzieren – durch innovative Architektur, integrierte Angebote oder die Spezialisierung auf Nischenmärkte (etwa Boutique-Luxusobjekte, für die nach wie vor Nachfrage von Ultrareichen besteht). Die Tatsache, dass neue Projekte 2025 auf über 12.000 Einheiten steigen sbr.com.sg, bedeutet, dass sich der Absatz verlangsamen könnte; Preisstrategien müssen realistisch, da Käufer wählerischer werden. Die Grundstückspreise sind durch intensive GLS-Gebote 2021–22 hoch, wodurch sich Margen verschlechtern können, falls der Markt keine hohen Preise hergibt. Die Nutzung von Mischnutzungs- und Umnutzungsmöglichkeiten könnte klug sein – das CBD-Incentive-Programm bietet attraktive Chancen für Umwandlungen channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Bauunternehmen sollten sich auf eine starke Projektpipeline (positiv) einstellen, aber auch Ressourcenengpässe und Kostensteigerungen managen; Produktivität und Nachhaltigkeit werden bei Ausschreibungen entscheidend sein. Für Gewerbevermieter ist eine aktive Wertsteigerung der Objekte unerlässlich: Ältere Büros und Einkaufszentren benötigen Sanierungen oder Neuausrichtung (oder die Nutzung von SDI-Anreizen für komplette Umnutzungen). Flexibilität und Mieterzentrierung – etwa kleinere Büroflächen, schlüsselfertige Ausstattungen oder Umsatzmietmodelle für Einzelhandel – helfen, die Auslastung in einem Mietermarkt zu sichern. Zusammengefasst ist Innovation gefragt, nicht allein der bisherige Aufschwung; Gewinner bleiben, wer sich an Regierungszielen (z. B. grüne Gebäude, integrierte Quartiere) und Nutzerwünschen orientiert.
- 🏛️ Politik & Aufsicht: Das sorgfältige Management der Regierung hat den Markt auf einen nachhaltigeren Kurs geführt – nun gilt es, dieses Niveau zu halten. Entscheidend bleibt das Monitoring zentraler Indikatoren: Preis-Einkommens-Relationen (Erschwinglichkeit), Leerstandsquoten, Neubauvolumen und Verschuldung der Haushalte. Sollten sich die privaten Hauspreise erneut von den Fundamentaldaten entkoppeln, sind frühzeitige, abgestufte Maßnahmen (wie Anpassungen von ABSD oder Kreditlimits) ratsam, um eine neue Überhitzung zu verhindern. Umgekehrt könnten in einer Rezession temporäre Erleichterungen sinnvoll sein – etwa bei Stempelsteuern oder Kreditregeln zur Unterstützung echter Käufer. Um das große Angebotsvolumen reibungslos zu absorbieren, könnten Nachfragestimulationen notwendig werden: Etwa gezielte Förderung ausländischer Fachkräfte zur Belegung neuer Wohnungen oder erweiterte Zuschüsse für junge Käufer. Die Erschwinglichkeit muss insbesondere im Vorfeld von Wahlen im Fokus bleiben – Wohnen ist ein zentrales Wählerthema channelnewsasia.com. Bei staatlichen Wohnungen sind die pünktliche und budgetgerechte Bereitstellung von 100.000+ Einheiten sowie die Kommunikation des neuen HDB-Klassifizierungssystems (Standard/Plus/Prime) zur Erwartungssteuerung ausschlaggebend. Die Umsetzung des Masterplans 2025 bildet einen Meilenstein – er sollte Singapurs Wachstumsvision (inkl. neue Wirtschaftsgebiete, Grünflächen, Wohnviertel) klar definieren und dem Privatsektor Orientierung geben. Abschließend gilt es, makrofinanzielle Stabilität zu überwachen: Auch bei Marktberuhigung bleibt das Finanzsystem robust und Ausfälle gering, dennoch empfiehlt sich anhaltende Wachsamkeit bei Kreditstandards und der Finanzlage von Entwicklern (insbesondere angesichts wachsender Lagerbestände). Kurz: Proaktivität und Anpassungsfähigkeit bleiben entscheidend – das Konstrukt aus Abkühlungsmaßnahmen und Angebotssteuerung hat sich bewährt; mit feinem Nachjustieren bleibt Singapurs Immobilienmarkt „stabil und nachhaltig“ – weder außer Kontrolle, noch ins Stocken geraten channelnewsasia.com.
Quellen: Offizielle Statistiken und Veröffentlichungen von URA und HDB liefern aktuelle 2025er Daten und politische Leitlinien ura.gov.sg channelnewsasia.com. Einblicke der MAS sbr.com.sg und namhafter Analysten (CBRE, ERA) sbr.com.sg era.com.sg flossen in die Prognose der Marktentwicklung ein. Diese kombinierten Perspektiven vermitteln ein umfassendes Bild der Immobiliensituation in Singapur 2025 und darüber hinaus – geprägt von vorsichtigem Optimismus, aktiver Steuerung und stetig neuen Chancen im sich wandelnden urbanen Gefüge der „Löwenstadt“.
