Introduksjon: Ein marknad ved eit vegskilje
Eigedomsmarknaden i Singapore i 2025 står ved eit vegskilje, der fleire år med kraftig vekst no vert balansert mot teikn til stabilisering. Etter ein langvarig prisoppgang i alle segment – frå private leilegheiter til kontorskyskraparar – viser nye tal ei moderasjon i farten ura.gov.sg sbr.com.sg. Myndigheitene sine grep slår no inn, tilbodet aukar, og renta held seg høg – alt dette bidreg til eit rolegare, men framleis robust, marknadsklima. Denne omfattande rapporten tek for seg alle eigedomssegment – bustad, næring (kontor og handel), industri og blanda bruk – og går gjennom trendane i 2025 samt framskrivingar for dei neste 3–5 åra. Vi ser på hovudutviklingstrekk, politiske tiltak, tilbod og etterspurnad, utanlandsk investering og gir avslutningsvis nøkkelinnsikt for investorar, bustadkjøparar, utviklarar og styresmakter.
Bustadmarknaden: Prisveksten flatar ut i takt med større tilbod
Privat bustadsmarknad (leilegheiter & einebustader): Prisane på private bustader i Singapore aukar framleis i 2025, men tempoet har roa seg kraftig. I første kvartal 2025 steig den totale bustadprisindeksen med +0,8 % frå kvartalet før, ein klar brems frå +2,3 % hoppet i Q4 2024 ura.gov.sg. Dette viser at pandemiboomen går over i ein meir berekraftig vekstfase. Særleg steig prisane på leilegheiter i «Rest of Central Region» med solide +1,7 % kvartal mot kvartal – betre enn andre regionar, medan sentrumsnære (Core Central Region) leilegheiter såg ein moderat +0,8 % oppgang ura.gov.sg. Einebustader steig berre +0,4 % frå kvartalet før, noko som peiker mot ein topp etter kraftige løft tidlegare ura.gov.sg. På utleigemarknaden har leigeprisane på private bustader stabilisert seg – opp berre +0,4 % i Q1 ura.gov.sg – etter ein svært sterk periode som nådde toppen seint i 2023. Faktisk har privat leige samla gått ned omlag 4 % frå toppen i Q3 2023 ettersom nyare bustader kjem på marknaden sbr.com.sg. Vakansane er låge, og etterspurnaden blant leigetakarar, sjølv om svakare, er sikra gjennom auka husstandsetablering og fleire ekspatriatar som vender attende.
Tilbod og etterspurnad framover: Ein stor bustadbølge i tilbodet ventar framover. Om lag 55 600 nye private bustadeiningar (inkludert executive condos) skal ferdigstillast dei neste åra (7 200 berre i 2025) ura.gov.sg. Dette er ein enorm auke samanlikna med det siste tiåret, og heilt tilsikta – myndigheitene har auka mengda sal av tomter betydeleg. 1H2025 Government Land Sales-programmet tilbyr 5 030 einingar på si Bekrefta-liste, om lag 60 % høgare enn gjennomsnittet i 2021–2023 ura.gov.sg. Totalt kan GLS-tomter i H1 2025 og kommande anbod gje kring 32 500 nye einingar til sal innan 2026 ura.gov.sg. Desse prosjekta fyller på lageret av uselde bustader, som hadde falle til svært lågt under boomen. Ved utgangen av Q1 2025 låg det an til ca. 19 600 uselde einingar (inkludert EC) i kø, opp litt frå 21 679 ved utgangen av 2024 ura.gov.sg – eit teikn på at tilbodet endeleg tek att etterspurnaden. Med fleire bustader i bygg, blir balansen mellom tilbod og etterspurnad betre sbr.com.sg sbr.com.sg. Dette er godt nytt for bustadkjøparar: meir å velje i, mindre stress og konkurranse – noko som truleg vil dempe for sterk prisvekst på mellomlang sikt.
Kjølenande tiltak og kjøparstemning: Styresmaktene har skjerpa politikken for å sikre berekraftige prisar. Gjentekne kjølenande tiltak – særleg auken av Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) for utlendingar til heile 60 % i april 2023 – har stoppa spekulativ og utanlandsk etterspurnad sgluxuryhomes.com.sg. No utgjer utanlandske kjøparar berre om lag 1–2 % av alle private bustadtransaksjonar (ned frå ~5 % i 2022), medan lokale og fastbuande kjøparar dominerer dollarbackmortgage.com. Meir restriktive lånereglar (Total gjeldsgrad) og høgare skatt på luksusbustader styrkjer økonomisk nøkternheit. Den kraftige renteauken 2022–2023 la òg ein dempar på kjøpelysta, sjølv om rentene har gått litt ned sidan toppen. Analytikarar ser eit brotpunkt: Etter 12 kvartal på rad med prisvekst inn i 2023, går den private marknaden no inn i ei stabiliseringsfase sgluxuryhomes.com.sg. I Q3 2024 kom det faktisk ein -0,7 % prisnedgang, den første på over eitt år sbr.com.sg, noko som tyder på at «febertida» er over. Talet på bustadsal var lågt tidleg i 2024 – nye prosjekt fekk rekordlågt sal – men tok seg opp mot slutten av året etter kvart som stemninga betra seg sbr.com.sg. I Q1 2025 vart det selt 3 375 nye bustader (nær førre kvartal sitt volum) ura.gov.sg, godt drahjelpt av vellukka prosjekt på høge prisnivå. Men i bruktmarknaden har salet dalt (~3 565 einingar i Q1, 49 % av alle sal) då kjøparane heller ser til nye prosjekt og alt det som kjem ura.gov.sg. Overordna er kjøparane framleis aktive, men meir prissensitive og selektive avdi usikre tider og fleire alternativ (til dømes leige eller å vente på BTO-bustad).
Offentleg bustad (HDB): HDB-bruktmarknaden – eit heilt sentralt segment for lokale kjøparar – går òg inn i eit rolegare spor i 2025. HDB Resale Price Index steig +1,6 % kvartal mot kvartal i Q1 2025 – tydeleg ned frå 2,6 % hoppet i Q4 2024 channelnewsasia.com. Dette er blant dei svakaste kvartalsvekstane på fleire år, og teikn på at rekordprisane kanskje har nådd eit platå. Samtidig auste salet av brukte HDB-bustader med 2,6 % i Q1 (6 590 bustader seld) då fleire bustader og avdempa prisar lokka kjøparar channelnewsasia.com. Myndigheitene peiker på at kjølinga har samanheng med fleire nye bustadar tilgjengeleg – t.d. den største Sale of Balance Flats-runden i februar 2025 som gav tusenvis av nye bustader og dermed avlasta bruktmarknaden channelnewsasia.com. Offentleg kommunikasjon har òg effekt: HDB har åtvara om at renta framleis er høg og at «dei som kjøper dyrt kan bli hardt ramma om prisane fell», og manar til nøkternheit channelnewsasia.com.
Viktigast er at tilgangen på HDB-bustader kjem til å auke kraftig dei komande åra. Styresmaktene har kunngjort planar om å lansere over 50 000 nye Build-to-Order (BTO)-leilegheiter frå 2025 til 2027, med om lag 19 600 einingar berre i 2025 channelnewsasia.com. Ved utgangen av 2027 vil kring 130 000 nye bustader vere lagt til sidan 2021, noko som aukar den offentlege bustadmassen med 11 % channelnewsasia.com. I tillegg kjem fleire eksisterande leilegheiter til å nå sin 5-årige Minimum Occupation Period og vil komme på bruktmarknaden: om lag 8 000 einingar i 2025, stigande til 13 500 i 2026 og 19 500 innan 2028 channelnewsasia.com. Denne tilstrøyminga av nye og nyleg godkjende bustader bør gradvis lette den knappheita på tilbod som dreiv HDB-prisane opp nærare 30 % mellom 2020 og 2023. Analytikarar ventar at HDB-prisveksten vil moderere seg ytterlegare – kanskje til låge einsifra prosent årleg – ettersom kjøparane får fleire BTO-val (inkludert enkelte «leilegheiter med kortare ventetid») og mindre hast med å betale kontant påslag for brukte bustader channelnewsasia.com. For dei som leitar etter bustad, er offentleg bustadpristilgjenge ein het politisk sak (med val i horisonten), så styresmaktene vil truleg følgje ekstra nøye med – og gripe inn om nødvendig – for å halde bruktprisane under kontroll channelnewsasia.com.
Bustadutsikter (Neste 3–5 år): Det er samanheng i synet på at bustadmarknaden i Singapore går inn i ein fase med måtehalden vekst. Private bustadprisar er venta å stige moderat – CBRE anslår om lag +3 % til +6 % i 2025 sbr.com.sg – støtta av faktisk etterspurnad og høge hushaldsinntekter, men danna av den solide tilførselen i røyret og avkjølingstiltak. Eventuelle ytterlegare rentekutt (forventa mot slutten av 2025) kan betre prisnivået noko, men økonomisk usikkerheit (forventa BNP-vekst berre 0–2 % i 2025 ura.gov.sg) kan dempe kjøparentusiasmen. Styresmaktenes aktive jordpolitikk gjer at årlige ny-lanseringar vil halde seg på eit høgt nivå (~12 000 einingar i 2025 mot berre 6 600 i 2024) sbr.com.sg, og gir kjøparane meir å velje i og betre forhandlingsposisjon. Ein kan sjå periodiske prisfall eller stagnasjon i enkelte kvartal medan marknaden tek opp i seg ny tilbodsmengd, særleg i massemarknaden utanfor sentrum. Men ingen brå prisfall ventast – Singapores solide sysselsetjing, vekstkunstige befolkningspolitikk og «trygg hamn»-statusen for eigedom blant fastbuande og permanente innbyggjarar held etterspurnaden oppe. Når det gjeld offentlege bustadar, kan ein forvente låge einsifra prosent i årlege bruktprisstigning så lenge utbygginga held fram og myndigheitene strengt regulerer prisnivået. Totalt sett går bustadsektoren frå ein overoppheita augeperiode mot ein sunnare balanse – eit velkome grep for langsiktig stabilitet sbr.com.sg.
Næringsbygg: Kontor- og butikktrendar
Kontormarknaden (Sentral Business District & desentraliserte kontor): Kontorsektoren i Singapore i 2025 er i balanse etter uroa under pandemien og påfølgjande gjeninnhenting. Prisane på kontorlokale har stort sett flata ut – prisane på kontorareal fall med -0,2 % frå førre kvartal i Q1 2025 (etter -0,7 % nedgang i Q4 2024) ura.gov.sg. På den andre sida har kontorleigene byrja å stige litt igjen, opp +0,3 % i Q1 2025 etter ein liten nedtur sist ura.gov.sg. Grade A-kontor i Core CBD opplever «flight to quality» der leigetakarar oppgraderer til nyare, meir effektive bygg, noko som held leigene oppe sjølv om eldre bygg heng etter. Men marknaden er todelt: Nye prestisjebygd får god forhåndsleigetaking og høge leiger, medan gamal bygningsmasse slit med ledigheit og fare for ombygging. Kontorledigheita på øya auka til 11,7 % i Q1 2025 (frå 10,6 % i Q4) ura.gov.sg, delvis grunna nye leveransar og nokre bedrifter som kuttar kontorareal. Til dømes blei det levert 98 000 m² nytt kontorareal i Q1, meir enn netto opptak som faktisk gikk litt ned ura.gov.sg. Likevel er samla kontorareal i bruk nær rekordnivå, noko som viser Singapore si rolle som regionalt næringssenter.
Hovuddrivarar: Etterspurnaden etter kontor kjem i sektorar som finans, juss og teknologi – desse næringane veks vidare i Singapore, tiltrekte av eit stabilt klima. Fleksible løysingar og hybridarbeid gjer at leigetakarar brukar areal meir effektivt, men dei fleste har ikkje forlate kontora; mange vil ha betre kvalitet for å få tilsette tilbake. På tilbodssida er det avgrensa pipeline på kort sikt: Ved Q1 2025 var kring 856 000 m² kontorareal under utbyggjing, litt ned frå førre kvartal ura.gov.sg. Faktisk er komande 3-årstilbodet venta å vere 55 % lågare enn historisk snitt, noko som vil stramme inn marknaden naturleg sbr.com.sg. Styresmaktene fremjar dessutan desentralisering – nye kontorklynger som Jurong Lake District og Paya Lebar – men dette kjem gradvis i andre halvdel av tiåret. I klassisk CBD trekkast eldrebustader ut for ombygging (meir om dette i mixed-use-seksjonen), og reduserer slik tilbodet. Denne avgrensa tilgangen, saman med jamn etterspurnad, er venta å løfte prime leige for kontor med om lag +2 % i 2025 sbr.com.sg, i takt med BNP-utsiktene. Dei største motvindane er svak økonomi og auka driftskostnadar (innreiingskostnader, høgare felleskostnader ved inflasjon) som gjer somme bedrifter forsiktige med vekst eller flytting. Likevel er Singapore framleis eit av dei tre beste investeringsmarknadene for kontor i Asia-Stillehavsområdet cbre.com.sg, takka vere avkastningsstabilitet og solide leigetakarar. Investorar frå heile verda kjøper kontortårn i Singapore for langsiktig kjerneplassering, noko som vitnar om tillit til næringslivet etter pandemien.
Butikk og gjestfriheit (kommersielle areal): Butikklokalesektoren har tatt seg opp att etter pandemien og veksttek att, men med ulike trendar i turistområda og forstadssenter. I Q1 2025 auste prisane for butikklokaler med +1,9 % kvartal over kvartal, etter ein sterk oppgang frå førre nedtur ura.gov.sg. Samstundes fall butikkleige med -0,5 % kvartalet i same periode, litt av tilbakegang frå slutten av 2024 ura.gov.sg. Dette tyder på at trass oppglødd investortru på butikkareal (prisane), let det reelle leigemarknaden seg utjamne endå. Ved slutten av Q1 kravla ledigheita på butikklokale opp til 6,8 % (frå 6,2 %), då netto 12 000 m² blei fråflytta trass vekst i nylevert lokale ura.gov.sg. Butikkar ekspanderer, men utskiftinga er høg: mat/drikke og opplevingsbaserte aktørar tek prime lokalitetar, medan nokre eldre butikkar konsoliderer eller går online.
Lysglimtet er dei beste butikkdistrikta: Husleiga for butikkar ved handlegater (t.d. Orchard Road, Marina Bay) veks godt, løfta av turismen som tek seg opp att og nye attraksjonar/hendingar. Etter at Singapore opna grensene heilt, klatrar talet turistar mot nivå før COVID, noko som aukar salet i kjøpesenter og luksusbutikkar. Analytikarar trur prime butikkleige vil stige kring 2–3 % i 2025 i tillegg til ~3,6 % vekst i fjor sbr.com.sg. Forstadssenter – som var robuste gjennom COVID – opplever no seinare vekst (~1–2 % venta sbr.com.sg) då konkurransen aukar og kundane har fleire nye handlealternativ over heile øya. Ein viktig faktor for butikklokale er avgrensa nytilbod – 2024 såg mange ferdigstillingar (t.d. Woodleigh Mall), og 2025 sitt nye butikklokaletilbod er 40 % mindre enn i fjor sbr.com.sg. Med berre ~524 000 m² i pipeline ved Q1 2025 ura.gov.sg, er forsyningstrykket lite og huseigarane kan ta att prisstyrken.
Ein annan trend er blanding av handel med underhaldning og servering for å trekkje til seg shoppande. Utleigarar endrar leigetakarprofilane, og gjev meir plass til treningssenter, klinikkar og opplevingsbaserte butikkar for å auke besøks- og opphaldslengda. Styresmaktene si satsing på livsstilssoner – som å fornye Orchard Road til ein “livsstilsdestinasjon” – vil vidare påverke handels-eigedom. Hotelleigedomar har òg byrja å hente seg inn att, noko som indirekte lyfter handelen i turistområde. Hotell- og romprisar i 2024–25 har skote i vêret på grunn av oppdemd reiselyst, som gjer at enkelte investorar ser mot kombinert hotell- og handelsutbyggingar. Overordna er den kommersielle eigedomsmarknaden i ein gjeninnhentingsfase, med stabil kontormarknad og forbetra handel. I 2026–2028 kan nye mega-utviklingsprosjekt (t.d. integrerte Orchard Road-utbyggingar eller nye mixed-use-prosjekt sentralt) gi nytt tilbod, men desse blir faselagt i tur og orden. For no er investorane selektive og føretrekk velplasserte kontor i klasse A og prime kjøpesenter, medan dei held seg unna eldre kontorbygg eller strata-handel med svakare utsikter sbr.com.sg sbr.com.sg. Kommersielle utsikter: Dei neste 3–5 åra er det venta at kontorleiger vil stige moderat (~2–3 % årleg for Klasse A-kontor i CBD sbr.com.sg) grunna avgrensa tilbod, men samla utleigegrad vil liggje rundt 90 % då nedskjeringar blir vegd opp av nye aktørar. Om verdsøkonomien svekkjer seg ytterlegare, kan multinasjonale selskap bremse leiginga, men eventuell overkapasitet vil truleg vere mellombels sidan Singapore er attraktivt som regionalt hovudkontor. For handelslokale vil ei full tilbakevending av internasjonale turistar (forventa mot slutten av 2025) og auka forbruk presse leigene oppover med énsifra prosentvekst årleg til og med 2027, særleg i turistdominerte område ura.gov.sg sbr.com.sg. Lokale kjøpesenter vert prega av konsumtrendar og konkurranse frå netthandel: Dei som fornyar seg, vil blomstre, medan dei andre kan slite. Det er verd å merke seg at omnikanal-handel no er normalen – utleigarar som tilbyr lokale for utstillingsrom eller hentarhentepunkt får ein fordel.Industri- og logistikkeigedom: Solid, men med varselsignal
Den industrielle eigedomsmarknaden i Singapore – som omfattar fabrikkar, lager, næringsparkar og logistikkfasilitetar – har vore ein stjerne dei siste åra og står sterkt også i 2025. Når globale verdikjeder blir lagde om og høgteknologisk industri veks, held etterspurnaden etter kvalitetslokale seg oppe. I 1. kvartal 2025 steig all-industrial-leigeindeksen med +0,5 % kvartal-over-kvartal og markerte 18. kvartal på rad med leigevekst cbre.com.sg. Farten er jamn heller enn spektakulær, men understrekar ei stabil stigning sidan pandemilåga (leigene har auka ~23,7 % samla sidan bunnnivået i Q3 2020) cbre.com.sg. Prisane på industri-eigedom har auka endå raskare – prisindeksen steig +1,5 % kvartal-over-kvartal i Q1 (mildare enn +2,0 % i Q4) cbre.com.sg. Dei siste 12 månadene har kapitalverdiar stige meir enn leigene, noko som tyder på sterk investoretterspurnad cbre.com.sg. Denne etterspurnaden kjem av vekstforventningar i bransjar som elektronikk, bioteknologi og logistikk, i tillegg til at Singapore har lite tilgjengeleg næringsareal. Bryt ein det ned, varierer resultat mellom segmenta: Moderne næringsparkar (campusbaserte kontor for teknologi/FoU) fekk leigene opp +1,2 % kvartal-over-kvartal i Q1, mykje grunna nye topprosjekt (t.d. CapitaLand sitt Geneo i Science Park) med premiumleiger cbre.com.sg. Eldre næringsparkar slit derimot med høg lediggang (segmentet voks til 24,1 % ledig i Q1) cbre.com.sg, noko som syner ein todelt marknad. Lager- og logistikkbygg fekk leigene opp +0,6 % kvartal-over-kvartal – noko sakteare enn sist kvartal cbre.com.sg – då fleire megaprosjekt ble opna. To større logistikkbygg (Boustead sitt Tuas-megalager og DB Schenker sitt Red Lion 2 på Tampines) vart ferdigstilt i Q1 2025 cbre.com.sg, noko som gav ein mellombels overkapasitet. Dermed fauk lagerutleigegrada ned med 1 prosentpoeng til ~90,5 % cbre.com.sg, og med meir i vente kan leigeveksten i logistikk vere flata ut på kort sikt. For vanlege fabrikklokale er det framleis god etterspurnad: einskildbrukar-fabrikkar (oftast skreddarsydd for produsentar) såg leigene auke +0,8 % kvartal-over-kvartal cbre.com.sg og utleigegrada opp til 88,6 % cbre.com.sg, medan ingeniørfag og næringsmiddelindustri veks. I Q1 vart netto fabrikk-tilbod negativt – meir areal vart rivne og fjerna enn tilført – noko som stramma marknaden cbre.com.sg. Fleirbrukar-fabrikkar auka leigene forsiktig med +0,3 % kvartal-over-kvartal cbre.com.sg, men har likevel høg utleigegrad – nær 91 % – og tener på at SMB og oppstartsselskap vil ha mindre lokale. Politikk & drivkrefter: Styresmaktene gjennom JTC Corporation følgjer nøye med på industrikapasiteten. Per Q1 skal om lag 7,7 millionar kvadratfot nytt industriareale bli ferdigstilt dei neste tre kvartala i 2025 cbre.com.sg – om lag 1,3 % av det samla tilbodet. Om lag éin tredel av dette er lager, éin tredel fabrikkar og resten næringsparkar cbre.com.sg. Med denne bølgja kan det kome periodar med overtilbod (særleg på lager) på kort sikt cbre.com.sg. Samstundes er over 60 % av nytt logistikkareal allereie førehandsleigd sbr.com.sg, noko som viser at mange pågåande prosjekt allereie har leigetakarar, og det vil dempe presset på leigene. Ei makroendring er planane om Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), eit samarbeid for å integrere industri- og teknologimiljøa over landegrensa. Det er for tidleg å seie alt om verknadene, men JS-SEZ kan etter kvart gje Singapore-baserte verksemder moglegheit til å vekse i Johor (der det er meir land), samstundes som høgverdifunksjonane blir verande i Singapore cbre.com.sg. På mellomlang sikt kan dette styrke Singapore sin posisjon som regionalt senter for både produksjon og distribusjon cbre.com.sg. Ei anna medvind er Singapore sitt fokus på å bli eit senter for avansert industri – satsingar på robotikk, AI og halvleiarar gjev store investeringar cbre.com.sg. Til dømes voks elektronikk-industrien med 5,0 % år/år i Q1 2025 cbre.com.sg, og globale halvleiarselskap etablerer seg for å nytte kompetent arbeidskraft og stabil infrastruktur. Dette skapar etterspurnad etter toppmoderne produksjonsanlegg og reinrom. Sjølv om det er global uro, vel dei fleste industrielle leigetakarar i Singapore å fornye eksisterande kontraktar framfor å flytte ut, på grunn av strategiske fordelar cbre.com.sg. Utleigarar har òg blitt meir fleksible – tilbyr insentiv eller tilpassar vilkår – for å halde på eller tiltrekke leigetakarar all den tid veksten flatar litt ut cbre.com.sg. Samla sett er industri-eigedomssegmentet stabilt og nær toppnivå, med einaste varselsignal: den nye tilførselen må absorberast.Industriutsikter: Dei neste åra kan ein vente at industrileigeprisane held fram med ei forsiktig stigning med noko kvartalsvis uro. Leigeprisane for topp logistikk kan vere stabile eller falle litt i 2025–26 dersom det kjem eit midlertidig overskot av kapasitet sbr.com.sg, men etterspurnaden frå 3PL-aktørar (tredjepartslogistikk), netthandel og kjølelogistikk vil grunnleggande halde marknaden fast. Leigeprisane for nye fabrikkbygg og næringsparkar vil truleg halde fram med ei forsiktig årleg vekst, særleg for anlegg med moderne spesifikasjonar. Prisutviklinga for industrieiendommar kan auke litt raskare enn leigene, då investorar (inkludert lokale REITs og internasjonale fond) konkurrerer om det avgrensa tilbodet av topp eigedommar med fri eigedomsrett – noko som alt har vist seg i fire samanhengande kvartal med raskare prisstigning cbre.com.sg. Ein mogleg «game-changer» i horisonten er rentenivå: om finansieringskostnadene fell med forventa rentekutt mot slutten av 2025, kan investeringslysta auke ytterlegare, noko som pressar kapitalverdiane opp. Derimot – om verdsøkonomien svingar, og verdshandelen fell, kan leigetakaretterspurnaden mjukne; Singapores industriproduksjon er særleg sensitiv for svingningar i elektronikkbransjen og eksportmarknader. Likevel, med Singapores strategiske satsing på høgteknologi (biomedisin, elektronikk, luftfart) og solid infrastruktur, ventast industrieiendomsmarknaden å halde seg robust. Myndigheitene vil mest truleg gripe inn (t.d. JTC som løyver meir areal eller justerer grunnprisar) for å hindre overoppheting eller mangel, for å finne ein mellomveg som held sektoren attraktiv for både industrien og investorar.
Blantbruk: Framtida for urban eigedomsutvikling
I 2025 satsar Singapore sterkt på blandingsutvikling (mixed-use) som strategi for å fornye byen og møte endra livsstilbehov. Prosjekt som blandar bustad, næring, kontor og av og til hotell i eitt, vert no normalen for større nye prosjekt. Politikk frå myndigheitene er hovuddrivar: Urban Redevelopment Authority (URA) har utvida to insentivordningar, Central Business District Incentive (CBDI) Scheme og Strategic Development Incentive (SDI) Scheme, i fem år til channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Desse ordningane, først lansert i 2019, gjev utbyggjarar lokkande fordelar (t.d. auka utbyggingsareal) om dei omformar eldre kontorbygg og einsidige bygg i CBD eller strategiske område til levande blandingsprosjekt channelnewsasia.com. Målet er å endre sentrum frå ein 9–5 kontorby til eit levande nabolag, ope 24/7 med bustader, handel, restaurantar, hotell og offentlege rom. Responsen har vore sterk: 17 CBDI- og 12 SDI-forslag har alt fått prinsippgodkjenning channelnewsasia.com. Nokre store ombyggingar pågår – til dømes i Anson Road/Tanjong Pagar-området, der fire eldre kontorbygg (blant anna tidlegare Fuji Xerox Towers, no “Newport Plaza”, og tidlegare AXA Tower, nå “Skywaters”) vert bygde om til miks-kompleks channelnewsasia.com. Når dette står ferdig, vil det før så reine næringsområdet Anson få 1 000+ nye bustader, hotell, butikkar og grøntområder, og verte ein ny bustad-arbeid-fritidsby i sentrum channelnewsasia.com.
I tillegg har SDI-ordninga sett fart i planar om å oppgradere område som Orchard Road, Marina Bay og Bugis ved å stimulere grunneigarar til å samarbeide om å totalrenovere gamle eigedommar til integrerte prosjekt. Dette gir fleire bueiningar over kjøpesenter, kontor og bustad i eitt, og gjer arealbruken langt meir effektiv. Myndigheitene oppdaterer i tillegg rammene for desse ordningane – til dømes kan utviklarar i visse delar av sentrum (Anson, Cecil St) frå og med 2025 behalde meir kontorareal om dei bygg langtidsleigde serviced apartments inn i prosjektet channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Denne endringa gir større fleksibilitet til å legge til «kvasi-bustad»-element (leilegheiter med leige bindingstid 3+ månadar) i kontorprosjekt, noko som passar ekspatriatar som vil bu nær arbeidsplassen sin. Samtidig kjem det inn nye bærekraftkrav: utviklarar må sende inn planar for ombruk eller delvis bevaring ved slike utbyggingsprosjekt channelnewsasia.com, for å støtte Singapores grønne mål.
Difor betyr blandingsutvikling noko: Blandingsutviklingar vert sett på som framtidsretta og gjev eigedomsmarknaden i Singapore robustheit. Dei passar urbanlivstrendar der folk ønskjer tilbod og fasilitetar i nærleiken, og kortare reisetid til arbeid og fritid. For investorar og utbyggjarar gir slike prosjekt fleire inntektsstrøymer (t.d. detaljhandel gir buffer når kontorledige går ned), og dei har ofte ein pris- og etterspurnadspremie grunna «alt-i-ett»-komforten. Den komande Masterplan 2025 for Singapore vil truleg legge endå meir vekt på blandingssonering – og kanskje omregulere delar av sentrum og randsoner slik at ein kan blande bustad og næring. Satsingar på byutvikling utanfor sentrum som Jurong Lake District, Punggol Digital District og Greater Southern Waterfront er også alle tufta på integrerte, blandingsforma bydelar. Til dømes er Greater Southern Waterfront (ombygging av tidlegare hamneområde) tenkt som nye bu-, arbeids- og rekreasjonsområde sida om sida, rulla ut gjennom det neste tiåret sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Dette vil utløyse enorm eigedomsverdi og skape heilt nye bydelar som blandar bustad, arbeid og fritid langs kysten. Likeeins kombinerer Punggol Digital District (åpnar frå 2024) universitet, næringspark og bustader – eit døme på den moderne blandingsmodellen for innovasjon sgluxuryhomes.com.sg.
Utsikter: Dei komande 3–5 åra vil mange blandingsinitiativ byrje å gje avkastning. Innan 2028 kan downtown-Singapore sjå svært annleis ut – fleire bustadar og hotell mellom kontorblokka, meir liv etter arbeidstid, og kanskje større folketal i sentrum. Dei integrerte eigedomskompleksa Guoco Tower, Marina One og Paya Lebar Quarter har allereie synt at modellen er berekraftig, med høg utleige og priseffekt. Vi ventar at nylanseringar får stor merksemd – spesielt frå utanlandske investorar som set pris på stabiliteten i Singapore-marknaden (sjølv om dei ofte må investere i næring eller REIT-ar pga bustad-ABSD). For bufolk betyr ein blandingsbydel større komfort og ofte kortare reiseveg, noko som passar regjeringa si «15-minuttsby»-visjon. Utviklingstempoet i slike store prosjekt er derimot avhengig av marknad og økonomi, og ein nedtur kan førebels bremse framdrifta. Likevel vil blanding som utviklingsstrategi truleg bli ein grunnstein i Singapore si eigedomsutvikling, og knyt saman bustad, næring og industri til eit heilstøypt urbant landskap.
Viktige marknadsdrivarar og myndigheitspåverknad
Fleire krefter formar eigedomsmarknaden i Singapore i 2025 og framover, og verkar i samspel for å styre marknaden inn i framtida og dempe svingingane:
- Økonomi og rentenivå: Etter ein sterk post-pandemi oppsving, roer veksten seg og det ventast 0–2 % vekst i 2025 ura.gov.sg grunna globale utfordringar. Ein kjøligare økonomi dempar eigedomsetterspurnaden fordi bedrifter og hushald er meir varsame. Samstundes er rentene – etter ein bratt auke i 2022–2023 – noko ned frå toppen og finansieringskåra litt betre. Monetary Authority of Singapore (MAS) peikar på at lågare boligrenter og stabile inntekter gjer at hushald får grei beteningsevne sbr.com.sg. Likevel ligg renta høgare enn på 2010-talet channelnewsasia.com, og MAS manar til varsemd mot nye svingingar. Mange trur rentekutt vil kome mot slutten av 2024 eller 2025, noko som kan gje oppsving i investering og lån sbr.com.sg. Dette har allereie løfta marknadstrua: investeringar i eigedom steig +28% til 28,6 mrd S$ i 2024 etter fallet året før sbr.com.sg. Om rentene faktisk fell, vil det kunne auke etterspurnaden frå både brukarar og investorar.
- Kjølenedkjølande tiltak: Eigedomsmarknaden i Singapore er nøye regulert av styresmaktene. Ei rad av nedkjølande tiltak sidan 2010 (stempelavgifter, lånetak, salsavgifter) har blitt styrka siste to åra. Det viktigaste trekket var dobling av ABSD for utanlandske kjøparar til 60% våren 2023 sgluxuryhomes.com.sg, noko som praktisk talt stoppa mykje spekulativ utanlandsetterspurnad etter bustader. Andre tiltak har vore auka ABSD for andrebustadskjøparar, strengare lånereglar, og karantenetid på HDB-kjøp for mellombelse bustadskjøparar. Effekten ser ein tydeleg: privat bustadpriser steig berre 1,6 % første tre kvartal i 2024, mot 3,9 % i same periode 2023 sbr.com.sg, og ein såg også kvartalsvis prisfall sbr.com.sg. Transaksjonsvolum held seg moderate og spekulasjon (sub-salg) låg (~4% av sala Q1 2025) ura.gov.sg. MAS gjev makrotiltak æren for å halda etterspurnaden nede og hushalda frå å overbelåne seg sbr.com.sg. Myndigheitene er tydelege på at dei vil gjere nye grep ved behov for å hindre både boble og bråstopp channelnewsasia.com. Blir marknaden åter for het (f.eks. pga. renter eller utanlandskapital) ventar fleire avgiftshevingar og lånetiltak – blir det alvorleg fall, lausnar dei på tiltaka for å støtte butikk og bustadmarknad. Netto er effekten ein jamnare syklus med færre dramatiske svingingar enn i ei rein marknadsstyrt verd – så både investorar og heimkjøparar kan rekne med meir stabil og berekraftig utvikling.
- Bustadtilbodet styrkast: Myndigheitene har sett i verk drastiske tiltak for å auke bustadtilbodet. Frå rekordstore GLS-program for private bustader ura.gov.sg til store HDB BTO-lanseringar channelnewsasia.com, tek styresmaktene tak i mangelproblem som dreiv prisveksten. For private utviklarar betyr meir tomter fleire prosjekt, og frykta for å gå glipp av siste tog svekkjast. Over 50 000 private einingar innan 2028 ura.gov.sg aukar jamnt fullføringsgraden (mot berre 4 000 i 2022, til 8 700/år i 2025–27) og fyller opp uselde lager til meir sunne nivå ura.gov.sg. I offentleg bustadsektor vert ventetida for BTO-kunder korta, og nye «Plus»-modellar i sentrumsnære område oppmodar fleire til å velje nytt. Desse tilbodsgrepa svarar på behov frå ein veksande befolkning – Singapore går frå 5,6 millionar og opp mot 6 millionar+ komande år – utan at prisane får gå løpsk. Nøkkelen vidare er tilbodskontroll: myndigheitene har lova eit «jamnt tilbod» og tilpassar volumet etter marknadssituasjonen ura.gov.sg, noko som dempar faren for både under- og overbygging – og stabiliserer marknaden på lang sikt.
- Utanlandsinvesteringar & trygg hamn: Trass høge bustadavgifter trekkjer utanlandsk kapital framleis til eigedomsmarkedet i Singapore på andre måtar. Byen ligg i Topp 3 i Asia/Stillehavet for 2025 ifølgje CBRE cbre.com.sg, takka vere stabilitet, lovregime og god avkasting. Særleg næring, industri og lager er populære – slike investeringar har ingen ABSD og leigeavkastning på om lag 4–6%. I 2024 bidrog utanlandsk kapital til 28 % auke i eigedomsinvesteringane sbr.com.sg. Store kontor- og hotellkjøp har ofte utanlandske kjøparar, tiltrekt av trygg avkasting og valutafordelar. Dei aller rikaste kjøpar ofte luksusbustad via private strukturar, eller vel eigedom i sentra husprosjekt som Sentosa Cove sgluxuryhomes.com.sg sgluxuryhomes.com.sg. Biletet har endra seg: færre spekulanter, fleire eigedomsbrukarar som nyleg er blitt permanente busett eller expats. Framover ventar ein auka utanlandsinvestering på ~5–10 % i 2025 cbre.com sbr.com.sg – særleg i REITar, næring og blandingsprosjekt (ofte som partnarar med lokale utviklarar). Styresmaktene balanserer investering mot lokale buinteresser, men utanlandsk kapital vil halde fram som viktig drivkraft, særleg i det øvre segmentet og for næring.
- Infrastruktur og byomforming: Ambisiøse prosjekt som Changi Airport Terminal 5, Tuas Mega Port, nye T-banelinjer og Greater Southern Waterfront danner ryggrada for den vidare eigedomsutviklinga i Singapore. Prosjekt som Jurong Region Line og Cross-Island Line opnar tidlegare ugunstige område og aukar bustadverdien der. Når byen veks vestover og sørover med hamneflytting, kjem nye bustader og arbeidsplassar til etterspørselen etter 2027. Den nye URA Master Plan 2025 (ventast snart) vil vise nye arealgrep og vekstområde sbr.com.sg sbr.com.sg. Hovudvekt blir på bærekraft – grønare bygg, vern, og ombruk (allereie krav i CBD-ordninga channelnewsasia.com). Slik planlegging gir bærekraftig optimism om at marknaden ikkje vil stagnere, men fornyar seg med moderne, blandingsbaserte og grønare grep.
Oppsummert er det samspillet mellom fornuftig regulering, stort tilskot av bustader, jamn utanlandsk interesse og framtidsretta byplanlegging som styrer eigedomsmarknaden inn i eit nytt likevektpunkt. For aktørar lønner det seg å følje med på desse makrodrivarane, då dei formar rammer og utviklingsmoglegheiter i åra som kjem.
Utsikter 2025–2030: Stabilitet med Lommar av Vekst
Ser vi framover mot dei neste 3–5 åra, er det venta at eigedomsmarknaden i Singapore vil vere stabil og motstandsdyktig, utan ekstreme oppturar eller nedturar i sikte – i skarp kontrast til berg-og-dal-bana frå tidleg 2010-tal. Bustadprisane vil truleg oppleve gradvis vekst i tråd med inntektsutviklinga: moderate einsifra prosentauker kvart år, så lenge det ikkje skjer store ytre sjokk. Kombinasjonen av auka bustadtilbod og årvaken politikk tyder at æraen med tosifra årlege prishopp er over (for no). Likevel kan visse segment gå betre enn snittet: til dømes kan luksus-segmentet sjå fornya interesse dersom geopolitisk uro får fleire rike til å sikre seg ein base i Singapore (vi såg ein auke i $10 mill.+ eigedomssal tidleg i 2025) era.com.sg. I motsett retning kan prisane på bustadsameige på folkefleiremarknaden flate ut når det store utbodet 2025–2027 er levert. Bustadleige, etter sterk vekst i 2021–2023, har truleg nådd toppen; vi ventar flat utvikling i leigen i 2025, kanskje til og med ein liten nedgang i enkelte område når tomme bustader normaliserast – godt nytt for leigetakarar etter tøffe år. I 2026–2027, etter kvart som folketalet veks og opptaket tek seg opp igjen, bør leigene ta seg forsiktig opp att.
I kontorsegmentet bør Singapore halde stillinga si som regionalt kontorknutepunkt, men møter både ytre konkurranse (t.d. framveksande byar i Sør-Aust-Asia) og interne endringar (hybridarbeid). Likevel vil avgrensa nybygging fram til 2027 føre til at auka etterspurnad (t.d. frå selskap som flyttar frå Hong Kong eller som utvidar i Asia) vil stramme inn ledige lokale og presse kontorleiga opp i CBD. Vi spår at kapitalverdien for kontorlokale vil halde seg sterk; eventuell utviding av avkastningskrav på grunn av renteauke verkar lite sannsynleg å vare ved dersom rentene fell igjen mot slutten av 2025. Butikkeigedom ser ut til å bli eit oppsving – innanfor prime-lokasjonar kan butikkutleiga stige samla 10–15 % dei neste fem åra etter kvart som turismen tek seg heilt opp att og forbrukartilliten kjem tilbake sbr.com.sg. Sekundære butikkplassar må omplasserast for å halde seg relevante, og enkelte svake kjøpesenter kan bli aktuelle for ombygging (kanskje gjennom SDI-ordninga). Industriområde bør halde på jamn vekst så lenge ikkje ein alvorleg global resesjon rammar industrien. Logistikk og avansert fabrikklokale er særleg attraktive; investorar ser no ofte på slike industriobjekt som “kjerne” på lik linje med kontor, grunna sterk leigetakar-etterspurnad og netthandelsbølgja. Singapores satsing på berekraft og digitalisering kan òg skape nye undersegment – vent vekst innan datasenter, life science-labbar og grønt-sertifiserte bygg – desse vil få premium leige og verdiar.
Viktigast av alt: Singapore si eigedomsmarknad går inn i ein moden fase. Marknadsaktørar kan vente færre overraskingar og meir av ein “styrt” vekstbane. Myndigheitene sitt klare fokus på moglegheit for bustadkjøp og konkurranseevne tyder på at politikken blir fint justert: bustad skal vere tilgjengeleg for innbyggjarar (med auka tilbod og stønad), samstundes som investeringsklimaet blir halde attraktivt for næringsliv og investorar. Så lenge globale forhold held seg stabile (ingen store finanskriser), vil Singapore-eigedom i 2030 truleg vere verd meir enn i dag, men veksten vil vere basert på fundamentale forhold, ikkje hysteri.
Viktige Innsikter og Råd for Interessentar
Kva tyder så desse trendane for deg – om du investerer, leitar etter bustad, bygg prosjekt eller regulerer marknaden?
- 🔑 Investorar: Eigedom i Singapore er framleis eit godt langsiktig investeringsobjekt, men det er viktig å velja rett segment. Tida for raske spekulasjonar er forbi; fokuser heller på inntektsbringande eigedom og vekstområde. Industri- og logistikkeigedom skil seg ut for stabile avkastningar og etterspurnad – faktisk var industri/logistikk det mest populære valet i 2024, til og med meir attraktivt enn kontor sbr.com.sg sbr.com.sg. Bustadinvestering gir framleis kapitalgevinst, men vær merksam på høg skatt (ABSD) og lågare prisvekst i tida som kjem. For dei med mykje kapital er prime næringseigedom (kontortårn, butikk, hotell) ein trygg plassering med leigeoppgang i vente. Med lågare renter er det venta høgare omsetning i 2025 sbr.com.sg, så smarte investorar plasserer seg i forkant. Diversifisering lønner seg – vurder REITs eller kombinert eigedomsutvikling for å dempe risiko. Framfor alt: Tenk mellomlangt til langt perspektiv; open og transparent marknad og politisk stabilitet gjev tolmodige investorar jamne, om enn nøkterne, avkastningar framfor raske gevinstar.
- 🏠 Bustadkjøparar: No snur det til kjøpar sin fordel etter fleire år med seljar-overvekt. Fleire val og rolegare prisoppgang betyr at du kan ta deg tid og vere kresen. Med stort utbod av nye leilegheiter frå 2025–2027 konkurrerer utbyggjarane om di krone, så vent deg fleire insentiv, rabattar eller frynsegoder – særleg på bynære og folkefleireprosjekt der utbodet er godt. Hald deg unna budkrig på brukte bustader; om ein bustad er for dyr, kjem det truleg liknande for salg snart sidan bustadlageret veks channelnewsasia.com. For HDB-oppgraderarar eller førstegangskjøparar vil den auka BTO-utfasinga (50k nye bustader innan 2027) channelnewsasia.com og nye Prime/Plus-ordningar gje attraktive subsidierte bustader – vurder desse om du er kvalifisert, dei gjev best valuta for pengane. Rentene er framleis høge, så kjøp innanfor det du har råd til (hugs MAS sitt råd om økonomisk nøkternheit channelnewsasia.com); bruk til dømes fastrente-lån for å minske risiko om rentene endrar seg. Alt i alt er 2025–2026 truleg eit gunstig tidspunkt å gå inn, med stabile prisar og mange alternativ. Hugs: Eigedom er syklisk. Unngå å kjøpe på toppunktet i mikrotrendane (visse “hotte” område eller prosjekt) og tenk langsiktig og på eiga betalingsevne.
- 🏗️ Utbyggjarar & Eigedomsfirma: Dei nærmaste åra vil teste fornya evne til omstilling og verdi på eigedom. Når staten aukar tilbodet i somme segment, aukar konkurransen. Utbyggjarar bør skilje prosjekta sine – anten med framtidsretta design, integrerte tenester, eller satse meir på nisjeprosjekt (luksusbustader har framleis etterspurnad blant dei ultrarike). At nylanseringar fordoblast til 12 000+ einheiter i 2025 sbr.com.sg betyr at salsfarten kan gå ned; prisstrategien må vere realistisk når kjøparane blir meir selektive. Tomteprisen er høg på grunn av hard kamp om GLS i 2021–22, så marginane kan bli pressa om marknaden ikkje toler høge prisar. Satsing på kombinasjonsbygg og ombygging er lurt – CBD Incentive gir oppside for den som meistrar komplekse ombyggingar channelnewsasia.com channelnewsasia.com. Byggebransjen får ein travel periode (positivt), men må handtere ressursmangel og auka kostnadar; produktivitet og berekraft blir viktig for å vinne anbod. For næringseigedomens eigarar er det viktig å forbetre og oppgradere: eldre kontor og senter bør moderniserast eller takast ned og byggast opp att (eller bruk SDI-insentiv for full ombygging). Fleksibilitet og leigetakarfokus – t.d. tilby mindre kontorareal, ferdig innreidde løysingar eller omsetningsbasert leige for butikkar – hjelper deg å halde utleige i ein leigetakars marknad. Oppsummert: Tida er komen for å innovere – dei som vinn, er dei som rettar seg etter statens prioriteringar (grøne bygg, integrerte lokalsamfunn) og brukarane sine ønskje.
- 🏛️ Myndigheiter & Regulatorar: Staten sin varsame styring har ført marknaden inn på eit meir berekraftig spor – no gjeld det å halde kursen. Myndigheitene bør fortsette å følgje nøkkeltal: pris/inntektsforhold (bustadtilgang), tomgangsgrad, utbyggingsplan og hushaldsgjeld. Om bustadprisane spring frå dei økonomiske realitetane, bør ein setje inn målretta tiltak i tide (t.d. endre ABSD eller lånetak) for å stoppe ny oppheting. I motsett fall kan ein opne for lettelser om økonomien stoppar opp – t.d. midlertidig lågare avgifter eller slappare lånereglar for å støtte reel etterspurnad. Å sikre at det store leveranseløpet blir absorbert utan problem krev kanskje meir støtte på etterspurnadssida: til dømes oppmode utanlandsk arbeidskraft til å bu i nye leilegheiter, eller gje større bustadstøtte til unge kjøparar. Fokuset på bustadtilgang må vere sylskarpt, i sær med val på trappene og bustadpolitikk som ei viktig veljarsak channelnewsasia.com. I den offentlege bustadpolitikken er det avgjerande å levere dei lova 100 000+ bustadene i tide og innanfor ramma, og å forklare den nye HDB-klassen (Standard/Plus/Prime) for å justere forventningane. Masterplan 2025 blir eit veiskilje – bruk denne til å vise tydeleg kor Singapore skal vidare (med nye økonomiske område, grøntare bydelar og bustadområde) og så auke tilliten i privat sektor. Til slutt: regulatorar bør ha auge for makrofinansiell stabilitet: trass i ein mjukare eigedomsmarknad er finanssystemet sunt, med låg gjeldsmislighald – hald oppsyn med bankutlån og økonomien til utbyggjarar, sidan meir uselde bustader kan føre til risiko. Kort og godt, hald deg proaktiv og tilpass – systemet med kjølenedkjølingspakker og tilbodsstyring har fungert, og med rett innstilling kan stat og regulering sikre at eigedomsmarknaden i Singapore held seg “stabil og berekraftig”, varken ut av kontroll eller heilt i ro channelnewsasia.com.
Kjelder: Offisiell statistikk og rapportar frå URA og HDB gjev siste data og politisk retning for 2025 ura.gov.sg channelnewsasia.com. Innsikt frå MAS sbr.com.sg og kjende analytikarar (CBRE, ERA) sbr.com.sg era.com.sg er brukt for å spå om marknadstrendar. Desse vurderingane i fellesskap gir eit heilskapleg bilete av eigedomslandskapet i Singapore i 2025 og vidare – prega av nøktern optimisme, aktiv styring, og utviklande moglegheiter i den stadig omskiftande løvebyen.
