Имотният пазар в Сеул е във фокуса на вниманието през 2025 г., с бурно нарастващи цени на апартаментите в най-желаните квартали, нови мега-проекти, които преобразяват силуета на града, и правителствени политици, които се надпреварват да овладеят бума. В този доклад разглеждаме жилищния и търговския пазар на имоти в Сеул – анализираме актуалната пазарна среда, ценовите тенденции, горещите възможности за инвестиции, държавните намеси, предстоящи инфраструктурни проекти и експертни прогнози. От нарастващите цени на апартаментите в Каннам до амбициозните планове за 100-етажна кула в Йонсан – ето един задълбочен поглед към случващото се в момента и очакванията за следващите години.
Пазарен преглед: История на два пазара през 2025 г.
Имотният пазар в Сеул през 2025 г. се характеризира с устойчив растеж в столичния регион за разлика от слабата активност в останалата част на Южна Корея. Цените на жилищата в Сеул се възстановиха силно, докато в други райони пазарът изостава. Към началото на 2025 г. Националният индекс за цените на жилищата на Централната банка на Корея отчита само 0.31% ръст на годишна база (лек спад с отчитане на инфлацията), но този скромен национален показател прикрива рязкото регионално разделение globalpropertyguide.com. Само цените на жилищата в Сеул скочиха с 3.63% през изминалата година, водейки ръста от 1.68% в целия метрополитен район, докато много провинциални градове продължават да изпитват спад или застой в цените globalpropertyguide.com. Всъщност, жилищният пазар на Сеул е отчел вече над дузина поредни седмици на ръст на цените през 2025 г. – най-бързата експанзия от пролетта насам koreajoongangdaily.joins.com. Импулсът, започнал от трите най-скъпи „Ганнам“ квартали на Сеул, се разпространява към зони като Мапо, Янчеон и Гангдонг, сигнализирайки за разширяване на ръста koreajoongangdaily.joins.com.
Това разделение подчертава първенството на Сеул: имотите в столицата се продават с огромна премия. Средната цена за нов апартамент в Сеул достига около ₩13,4 милиона на м² (~9 300 долара), което е над 2,3 пъти повече от националната средна стойност ₩5,76 милиона globalpropertyguide.com. Всъщност Южна Корея вече държи най-голямата разлика в цените на жилища между големите метрополи и малките населени места сред страните от ОИСР globalpropertyguide.com. Луксозен апартамент в Сеул лесно може да струва над ₩2 милиарда (приблизително 1,5–2 милиона долара), докато жилище с подобен размер в провинциален град е само малка част от тази цена. Таблицата по-долу показва приблизителните средни цени на апартаменти в ключови райони на Сеул спрямо градската средна стойност:
| Квартал (Сеул) | Средна цена на апартамент (2025 г.) ₩/m² |
|---|---|
| Каннам-гу (юг) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| Сочо-гу (юг) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| Йонсан-гу (център) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| Сонгпа-гу (югоизток) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| Мапо-гу (северозапад) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| Средно за Сеул | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
Източник: Анализ на Bamboo Routes, октомври 2024 (прогнози за 2025).
Както се вижда по-горе, Каннам остава най-скъпият район, като средните цени на апартаментите са около 2,5 пъти над градската средна. Останалите заможни квартали като Сочо, Йонсан и Сонгпа също значително надвишават тази стойност, докато Мапо – макар и относително по-“достъпен” – остава над средното за Сеул. Тези разлики в цените се задълбочават, което отразява предпочитанието на купувачите към централните части и подчертава сериозния дисбаланс между търсенето и предлагането в столицата.
От страна на търсенето, няколко фактора захранват бума в Сеул. Лихвените проценти се очаква да намалеят през 2025 г., след като Централната банка на Корея преминава към по-либерална политика, което подобрява настроенията при купувачите cbre.com. Инвеститорите, предвиждайки намаление на лихвите, побързаха да теглят ипотечни кредити преди въвеждането на нови ограничения koreajoongangdaily.joins.com. Едновременно с това, наемите и цените на жилищата „на зелено“ растат, което кара потенциалните купувачи да се страхуват, че ще изпуснат по-ниски цени и да действат по-бързо koreajoongangdaily.joins.com. Обемът на продажбите на апартаменти в Сеул се увеличава значително – през май 2025 се очаква сделките да достигнат 7000–8000 единици, рязък ръст спрямо предходните месеци, дори в най-регулираните квартали koreajoongangdaily.joins.com. Тази вълна от активност предполага, че натрупаното търсене се отприщва, докато купувачите се адаптират към новата пазарна реалност – по-ниски лихви и страх от изпускане на по-нататъшен ръст на цените.
Междувременно извън Сеул пазарите остават хладни. В провинцията 2025 г. бележи третата поредна година на спад в цените в много големи градове globalpropertyguide.com. Например, цените на апартаментите в Пусан, Тегу и други големи метрополии все още се понижават с 1–4% на година globalpropertyguide.com. Изводът: възстановяването на пазара в Сеул е силно локализирано, като облагодетелства най-престижните квартали непропорционално и задълбочава разликата между градовете и селските райони по отношение на богатството. Средният апартамент в Сеул вече струва 3,5 пъти повече от този в Пусан – спрямо само 2,1 пъти преди десетилетие koreajoongangdaily.joins.com. Това разминаване създава предизвикателства пред политиката за жилищно равенство.
Тенденции в жилищните имоти през 2025 г.
Ръст на цените и траектория на възстановяването
След кратка корекция през 2022–2023 г., жилищните цени в Сеул отново са на възход. Анализаторите смятат, че пазарът най-вероятно е достигнал дъното в началото на 2023 г. globalpropertyguide.com. През февруари 2025 индексът на цените в Сеул вече е нараснал с близо 4% на годишна база globalpropertyguide.com, а през следващите пролетни месеци темпото на нарастване се ускорява. Особено забележителен е април 2025, когато се отчита 12-а поредна седмица с ръст на цените на апартаментите в Сеул world.kbs.co.kr. През този месец стойностите на имотите в луксозните райони Каннам, Сочо и Сонгпа нарастват с +0.13% до +0.18% седмично – изпреварвайки общия темп за града от 0.08% на седмица world.kbs.co.kr. Важно е, че възстановяването на цените обхваща все повече райони: квартали като Сондонг, Мапо, Йонсан, Янчеон и Гангдонг също са отчели по-високи от средните темпове на ръст през април (около 0.11–0.17% седмично), което показва завръщане на доверието на купувачите и извън пределите на Каннам world.kbs.co.kr.
Това устойчиво възстановяване в Сеул контрастира с продължаващата слабост в други региони. Към първото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в Корея без Сеул все още леко намаляват средно globalpropertyguide.com. Всъщност, пазарите извън столичния район отчетоха спад от около 0.04% през април, дори когато Сеул регистрира ръст world.kbs.co.kr. Устойчивостта на Сеул (и неговия пръстен за пътуващи от провинция Гьонги) на фона на националната стагнация подчертава магнитния ефект на столицата – работни места, удобства и перспективи за инвестиции продължават да привличат хора и капитал в орбитата на Сеул. Демографски, притокът на население и по-малките домакинства в града поддържат търсенето на жилища, дори когато цялостното население на Корея застарява и намалява. Големи институции и експерти са предпазливо оптимистични относно жилищния пазар в Сеул. Корейският жилищен институт прогнозира, че след дъното през 2023 г., цените на жилищата ще влязат във фаза на възстановяване до средата на 2025 г., като се очаква районът на Сеул да се увеличи с около 0.8% през 2025 г. (самият град Сеул +1.7%) globalpropertyguide.com. Частни прогнози са дори по-оптимистични: анализатори на недвижими имоти предвиждат годишен ръст на цените в Сеул от приблизително 3–5% през предстоящите няколко години, освен ако не настъпят значими шокове bambooroutes.com. В кварталите с най-високо търсене увеличенията може да са и по-големи – престижните райони като Гангнам, Соучо и Йонгсан са отчели поскъпване до около 7% годишно в последно време bambooroutes.com. Консенсусът е, че голямото търсене и ограниченото предлагане ще поддържат натиск за повишаване на стойностите, макар че правителствените мерки за охлаждане може да забавят скоростта на нарастване bambooroutes.com. Никой не предвижда непосредствен срив на цените в Сеул; дебатът по-скоро е за това колко високо и колко бързо ще се изкачват цените занапред.Кризисен недостиг на предлагане и ново строителство
Един основен двигател на пазара на жилища в Сеул е хроничният недостиг на предлагане в желаните райони. Новото жилищно строителство не успява от години да догони търсенето, а дори мащабни строителни бумове едва се отразяват на недостига. В средата на 2010-те рекордно много завършени жилища (например 626 000 нови жилищни единици през 2018 г.) осигуриха временно облекчение globalpropertyguide.com. Но след това новото строителство намаля, и до 2025 г. годишното ново предлагане в страната (около 400 хиляди единици) е с около 50 000 жилища по-малко от изчисленото търсене всяка година, което води до кумулативен недостиг от близо половин милион жилища до 2025 г. globalpropertyguide.com. В Сеул – развит, ограничен по площ град – добавянето на нови жилища е особено трудно. Продължава реновация на остарели апартаменти и проекти за „нови градчета“ в покрайнините, но най-търсените райони почти нямат място за строеж, което фиксира дефицитната стойност на съществуващите имоти. Правителството въведе мерки за увеличаване на жилищното строителство, но напредъкът е бавен. Въпреки че властите облекчиха процесите за одобрение и се опитват да ускорят градското обновяване, тези стъпки все още не са довели до съществен ръст на предлагането globalpropertyguide.com. Строителите се сблъскват с пречки като покачващи се строителни разходи, по-строги кредитни изисквания и съпротива от страна на местни жители в някои зони. Така дисбалансът между предлагане и търсене на жилища в Сеул остава нерешен, което предполага, че купувачите ще продължат ожесточено да се конкурират за ограничените наличности – рецепта за трайно високи цени, освен ако не настъпи голям икономически срив. Един положителен момент е стремежът към нови жилища под наем. През август 2024 г. правителството обяви План за снабдяване с жилища под наем, насочен към увеличаване на дългосрочните наеми и проектите от типа „построи и отдавай под наем“ globalpropertyguide.com. Този план облекчи някои ограничения за корпоративните наемодатели – например отпусна правилата за контрол на наемите и въведе данъчни облекчения – за да привлече институционални инвеститори на пазара за наеми globalpropertyguide.com. В резултат няколко големи финансови и строителни компании започнаха да създават фондове за придобиване на жилища под наем pdf.savills.asia. Очакването е, че професионалното управление на апартаменти под наем ще разшири възможностите за наемателите и ще облекчи натиска върху пазара на купувачите (тъй като повече хора биха избрали да наемат, ако има добри, достъпни жилища). Наистина, договорите за месечен наем (wolse) стават все по-често срещани спрямо традиционните депозити с еднократни суми (jeonse) globalpropertyguide.com. След пик през 2021–2022 г. цените на jeonse се охладиха и много наемодатели преминаха към събиране на месечен наем – тенденция, ускорена от по-високите лихви, които направиха големите депозити по-малко атрактивни. Този преход от jeonse към wolse, подкрепен от държавни стимули, създава нов клас активи за инвеститорите и в бъдеще може да смекчи част от жилищното търсене, като предостави алтернативи за наемане.Политически мерки и държавна намеса
Растящите жилищни разходи, особено в бляскавите квартали на Сеул, провокираха агресивна държавна намеса през 2025 г. В опит да ограничи спекулативните покупки и препродажбите („flipping“), властите възстановиха стриктна система за разрешително за сделки с имоти в столицата. От март 2025 г. цялият район на Гангнам, Соучо, Сонгпа и Йонгсан – най-скъпите квартали в Сеул – са определени като “зони с разрешителен режим” за продажба на апартаменти donga.com. В тези райони всеки, който желае да закупи апартамент над определен размер, трябва да получи предварително одобрение от районната администрация и да се ангажира да притежава и обитава имота поне 2 години donga.com. Сделките с наематели (например покупка с настоящ jeonse-наемател – популярен инвестиционен трик, наречен “gap investment”) са на практика забранени за шестмесечния период на действие на мерките donga.com donga.com. Неодобрените сделки могат да бъдат анулирани, а страните да бъдат наказани дори с 2 години затвор или глоба до 30% от стойността на земята donga.com. Тези разрешителни зони – първият път, в който цели квартали са обхванати от такъв режим по система датираща от 1970 г. – подчертават колко сериозно възприемат политиците скока на цените в „Гангнам 3“ и Йонгсан. Властите посочиха като причина, че избухналите цени в Гангнам, Соучо и Сонгпа влияят и върху цените в целия по-широк Сеул, налагайки спешни охлаждащи мерки donga.com. Този ход обаче беше предшестван от объркващо политическо лъкатушене. Град Сеул беше премахнал подобно разрешително ограничение само месец по-рано (през февруари 2025 г.) за някои квартали, само за да възстанови още по-строго правило няколко седмици по-късно donga.com donga.com. Критиците твърдят, че такива чести промени са посели несигурност на пазара donga.com. „Несигурността на пазара се увеличи, откогато мерките бяха облекчени, тъй като се очакваше намаляване на лихвите и нарастна броят на сделките“, отбеляза един икономист, който критикува държавата за внезапното отстъпление и ерозия на общественото доверие donga.com. Наистина, въпреки по-строгите правила, активността на купувачите всъщност нараства в тези строго контролирани райони – и те вече отчитат рекордно високи продажни цени, въпреки разрешителната система koreajoongangdaily.joins.com. Това подсказва, че най-решителните купувачи намират начини да се съобразят или да изчакат ограниченията, особено когато става дума за крайни потребители, които планират да живеят в жилищата и могат да изпълнят изискването за уседналост.Освен ограничаването на транзакциите, правителството също така насочи вниманието си към жилищното финансиране с цел овладяване на спекулациите. Корейските финансови регулатори допълнително затегнаха правилата за коефициент на обслужване на дълга (DSR) в края на 2024 г., което направи по-трудно за силно задлъжнели купувачи да вземат заеми globalpropertyguide.com. Банките вече трябва да „стрес тестват“ способността на кредитополучателите да изплащат при по-високи бъдещи лихви, което ефективно намалява максималните суми на заем за тези с вече съществуващи дългове globalpropertyguide.com. Тези макропруденциални стъпки имат за цел да предотвратят прекаленото задлъжняване на домакинствата по ипотеки и да охладят наддаването с кредити. Въпреки това беше отбелязан неочакван страничен ефект: когато големите банки в Сеул ограничиха заемите, някои кредитополучатели се обърнаха към вторични кредитори и регионални банки, създавайки „балонен ефект“, при който кредитът просто се измества извън основните канали globalpropertyguide.com. Политиците вървят по тънък лед, опитвайки се да намалят спекулативното търсене без да задушават реалните покупки от крайни потребители или да предизвикат кредитна криза.
От страна на предлагането, както беше споменато, властите се фокусират върху дългосрочни стратегии като разширяване на жилищното предлагане и развитие на нови градове. Управлението на президента Юн Сук-Йол (2022–2025) до голяма степен се отдалечи от подхода на предишното правителство с тежки данъци и регулации, предпочитайки дерегулация за насърчаване на строителството. Въпреки това, в Южна Корея настъпи политическа промяна през 2025 г.: към средата на годината новата власт заяви, че ще избягва наказателни жилищни политики (като тежки данъци за многократни собственици на жилища), които в миналото имаха неочаквани последствия koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. Новото ръководство даде сигнал за промяна към увеличаване на предлагането и доверие в пазара. “Няма да се опитваме да контролираме цените с данъци”, заяви президент Лий Дже-мьон, като подчерта, че увеличаването на жилищния фонд и реформирането на регулациите ще бъдат приоритети за напред koreajoongangdaily.joins.com. Ако тази политическа позиция бъде следвана, може да станем свидетели на по-малко еднократни мерки за контрол на цените и по-последователни политики в полза на предлагането през следващите години, което потенциално ще облекчи част от напрежението в дългосрочен план.
Понастоящем купувачите и инвеститорите в Сеул трябва да се справят с сложна мрежа от правила – от лимити върху собствеността в определени зони, до затегнати условия за кредитиране, до данъчни стимули за купувачи за първи път. (Забележително е, че има държавни програми, предлагащи намалени ипотеки за млади или купувачи за първи път, за подобряване на достъпността bambooroutes.com.) Ефективността на тези мерки е смесена: те могат да забавят спекулативното препродаване, но както показа 2025 г., те не могат напълно да ограничат търсенето на пазар, движен от реална нужда (и страх от още по-високи цени утре). Жилищната достъпност остава сериозен проблем – въпреки политическите усилия, медианната цена на апартаментите в Сеул е близо до исторически върхове, а съотношението цена/доход е едно от най-лошите в света reuters.com. Решаването на този проблем ще изисква деликатен баланс между овладяване на търсенето (без срив на пазара) и увеличаване на предлагането (без да се преекспонират по-слабите региони).
Пазар на наеми и доходност
Пазарът на жилища под наем в Сеул също се променя. Системата чонсе – при която наемателите депозират голяма сума (често 50–70% от стойността на имота) вместо месечен наем – отдавна е характерна за корейския пазар на недвижими имоти. Но през последните години месечните наеми набират популярност, особено сред по-младите, които не могат да си позволят големи суми наведнъж. Към 2024–25 г. много наемодатели предпочитат месечен наем или „почти чонсе“ (по-малък депозит + месечни плащания) тъй като високите лихви правят съхраняването на големи депозити по-малко изгодно. Държавните политики в подкрепа на наемателството допълнително подкрепят тази промяна globalpropertyguide.com. За наемателите това означава повече избор, но също и край на изключително изгодните чонсе сделки, които на практика предоставяха жиличе „безплатно“ след депозита.
Доходността от наеми в Сеул остава berito zle / силно ниска, отразявайки високите цени на покупка. Брутната доходност на апартаментите е средно само около 2–3% годишно bambooroutes.com, което е минимално в сравнение с други глобални градове или алтернативни инвестиции. Много наемодатели традиционно приемат ниска доходност, защото разчитат на повишаване на капитала (а депозитите по чонсе могат да се използват повторно като инвестиционен капитал). С оглед на това, че държавата се опитва да привлече институционални инвеститори в сектора на наемите, може да се очаква по-бизнес ориентиран подход към доходността, но засега Сеул остава среда с ниска доходност, но голям капиталов растеж. Тази динамика е една от причините спекулативното търсене да се разраства – инвеститорите залагат на покачване на цените, а не на наемния доход. Освен това, поради тази причина, наемите обикновено изостават от ръста на цените на покупка; наемателите просто не могат да си позволят наеми, които да осигурят разумна доходност за апартаменти, струващи милиарди вона.
Търговски недвижими имоти: офиси, търговия на дребно и повече
Докато новините за жилищния пазар често са на преден план, търговският сектор на недвижимите имоти в Сеул през 2025 г. също преживява значими промени. Като цяло търговският пазар в града показва устойчивост през икономически възходи и спадове и продължава да привлича вътрешни и чуждестранни инвеститори. Ще разгледаме офисния и търговския пазар, както и тенденциите в логистиката и инвестиционните обеми.
Офис пазар: висока заетост и устойчив растеж
Офисният пазар в Сеул остава силен през 2025 г., подкрепен от ограничено ново предлагане в централните бизнес райони и устойчива корпоративна нужда. Вакантността при офисите клас А е изключително ниска – около 2,6% към първото тримесечие на 2025, практически без промяна спрямо година по-рано cbre.com. Премиум офисите в райони като традиционния CBD (Jung-gu/Jongno), бизнес района Гангнам (Teheran-ro) и финансовия район Йоидо са почти напълно заети. Наемодателите се възползваха от тези стегнати условия: средните базови наеми за офиси клас А се повишиха с ~1,5% на тримесечие през Q1, достигайки около ₩38,700 на m² месечно (приблизително $30 на m²) cbre.com. Стимулите към наемателите остават минимални – безнаемните периоди са под един месец за година лизингов срок средно – което показва, че наемодателите имат предимство в преговорите при ниска вакантност cbre.com.
Наблюдателите на пазара очакват леко охлаждане на горещия офисен сектор в средносрочен план, но не и спад. Според компанията за услуги в недвижимите имоти Savills се прогнозира, че ръстът на премиум офис-найма ще се забави до около 2–4% през 2025, в сравнение с по-рязкото увеличение през предходните години pdf.savills.asia. Това се дължи отчасти на факта, че ново офис-предлагане най-накрая се появява след години на недостатъчност. Особено важни са големите офис проекти извън традиционните “големи три” района, които навлизат на пазара. Например, Магок, нарастващ технологичен парк в западната част на Сеул, предлага нови офис кампуси, които привличат корпоративни наематели cbre.com. Докато модерни площи в Магок (и в покрайнините ни като Пангьо или Sangam Digital Media City) се въвеждат в експлоатация, някои компании се преместват или разширяват дейността си там, което намалява натиска върху търсенето в централната част на Сеул. Все пак, ако има увеличение на вакантността от сегашните дъна от 2–3%, то ще е минимално – възможен лек ръст до средата на 3% – и премиум офисите в Сеул трябва да останат пазар на наемодателя в близко бъдеще pdf.savills.asia.
Струва си да се отбележат няколко големи офисни проекта и тенденции, които оформят този сектор:
- Скайлайнът на Гангнам и Джонгно: Най-престижните бизнес адреси (напр. GFC в Йоидо или кули в Гуангхвамун) продължават да се радват на почти нулева заетост и премиум наеми. В Гангнам дълго отлаганият проект на Hyundai Motor Group – Глобален бизнес център (GBC), първоначално замислен като 105-етажен небостъргач за централа, бе преработен в комплекс от малко по-ниски кули, а строителството предстои да се ускори. След завършването си около 2026–27 г., GBC ще добави значително офисно (и конгресно) пространство в Самсон-донг, затвърждавайки статута на Гангнам като бизнес център. Това ще отговори на част от натрупаното търсене от фирми, които търсят големи, свързани офис пространства в южен Сеул.
- Децентрализация към нови хъбове: Градската управа на Сеул насърчава развитието на нови бизнес центрове с цел децентрализиране на растежа. Магок (западен Сеул, близо до летище Гимпо) е един от тези хъбове, вече дом на R&D центрове и корпоративни кампуси на технологични и биотехнологични компании. Digital Media City (DMC) в Япо/Сангам е друг такъв – с фокус върху медии и развлекателни компании. Макар да са извън традиционния център, растежът им привлича наематели, които иначе биха затегнали още повече централните пазари. Например ако голяма IT компания се премести в кампус по поръчка в Магок, това освобождава пространство в CBD за други. С времето този „многоцентрови“ офис пазар ще добави гъвкавост, въпреки че сърцевината на Сеул ще остане най-желана.
- Стабилна доходност: За инвеститорите, офисните капитализационни норми в Сеул остават относително стабилни дори докато наемите растат, тоест цените са се повишили. Доходността на първокласните офиси е около средните 4% и се очаква да остане приблизително същата през 2025 г. cbre.com. Очаква се, че с достигането на пика на лихвените проценти и вероятния им спад, разликата между доходността и разходите по финансиране да се подобри, което подкрепя цените. Много международни инвеститори (държавни, частен капитал и др.) имат Сеул на радара си за стабилен, дългосрочен доход, макар че ниските доходности и острата конкуренция за активи правят големите сделки редки.
В обобщение, офисният сектор в Сеул през 2025 г. се характеризира с ниска незаетост, умерен ръст на наемите и селективно ново строителство. Фирмите са предпазливо оптимистични – икономическият фон е с по-бавен растеж на БВП, но очакваното намаление на лихвите и растежът в технологичния сектор запазват положителното търсене на офиси cbre.com. Ако не настъпи външен шок, перспективата е за балансиран пазар с предимство за хазяите, особено на първокласни локации.
Търговия и хотелиерство: Възстановяване с условности
Сеулският търговски имотен сектор преживява истински въртележка: първо удари от пандемията, а сега се ориентира в новата потребителска среда. През 2025 г. секторът показва признаци на възстановяване, особено в туристически и търговски райони, но се сблъсква и с пречки от електронната търговия и предпазливото потребление.
Общите ритейл продажби в Корея пълзят нагоре – за януари-февруари 2025 г. националните ритейл продажби са с ~0,9% нарастване на годишна база cbre.com, което показва скромен ръст. Високата инфлация и по-бавният икономически растеж правят купувачите чувствителни към цената, което води до тенденция за „стойност за парите“ cbre.com. Това означава, че дискаунт магазините, бюджетните марки и платформите за втора употреба се справят сравнително добре, докато ултра-луксозната търговия също има своята ниша (благодарение на богати местни и китайски купувачи). Средната търговия е под натиск.
В известните търговски ареали на Сеул човекопотокът се възстановява благодарение на завръщането на туризма. След отварянето на границите, райони като Мьондонг, Донгдаемун и Инсадонг – ударени тежко по време на COVID-19 – отново се пълнят с чуждестранни посетители. Традиционните пазари и търговските улици, които разчитат на туристи, отчитат покачване на наемите и заетостта, тъй като дюти-фрий и козметични магазини увеличават продажбите си. Например вакантността в Мьондонг, която скочи през 2020 г., сега е спаднала, след като глобални марки и нови F&B оператори навлизат, залагайки на пълното завръщане на туризма. Градската власт инвестира и във възстановяване на търговските райони (проекти за благоустройство, туристически маркетинг), което също подпомага възстановяването cbre.com.
С това не цялата търговия е еднаква. Собствениците на квартални търговски центрове и молове докладват, че потреблението е предпазливо – при висока инфлация хората съкращават разходите за несъществени покупки и заведения cbre.com. Преживелищната търговия (забавления, кафенета, фитнес и др.) става от ключово значение за привличане на клиенти. Ръстът на онлайн пазаруването в Корея (една от най-свързаните страни в света) означава, че електронната търговия продължава да ограничава растежа на физическите магазини. Много ритейлъри са свили обема на обектите си или са преминали към малки витринни магазини, подкрепени от онлайн продажби.
В обобщение, търговският имотен пазар в Сеул през 2025 г. е двупосочен: топ туристическите и централни ареали са във възход – облагодетелствани от натрупано търсене на пътувания – докато вторичните търговски локации продължават да страдат от висока вакантност и необходимостта от преосмисляне. Хотелиерският сектор повтаря тази тенденция. Хотелите в Сеул се радват на по-висока заетост с връщането на международните туристи, а инвеститорският интерес към хотели се възражда след затишие. В районите около популярните забележителности (Джонгно, Мьондонг, COEX в Гангнам) текат нови хотелски проекти и реновации, за да се улови търсенето. Междувременно операторите са бдителни за рискове от глобална рецесия или нова пандемична вълна, която да замрази отново пътуванията. Засега обаче перспективите за търговията/хотелиерството са предпазливо позитивни: традиционните наеми се стабилизират, а добре разположените активи търпят нов интерес.
Логистика и индустриални имоти: Високо предлагане срещу високо търсене
Сегментът логистична недвижима собственост – складове, дистрибуционни и фулфилмънт центрове – преживя бум по време на ръста на електронната търговия през пандемията. Инвеститорите се втурнаха да строят модерни логистични центрове в покрайнините на Сеул, като вероятно построиха малко повече, малко по-бързо, отколкото беше необходимо. През 2024 г. вълна от нови складови площи заля пазара, което доведе до скок във вакантността. Към края на 2024 г. логистичната вакантност достигна около 23% – високо ниво за сектор, който до скоро бе почти изцяло зает cbre.com.
Сега през 2025 г. ситуацията започва постепенно да се подобрява. През първото тримесечие на 2025 г. бяха завършени четири нови логистични сгради от клас А (общо ~221 500 м²), но около 30% от тях бяха отдадени под наем още преди завършване, което показва стабилно търсене cbre.com. Отделени са 178 000 m² наеми за Q1, като вакантността е спаднала леко до ~22% (от 23%) cbre.com. Пазарът обаче е разделен: хладилните складове имат много по-висока вакантност (~40%) от сухите складове (16%) cbre.com, тъй като хладилната верига е нараснала по-бързо и запълването ѝ отнема повече време. През 2025 г. експерти очакват вакантността постепенно да намалява, докато новото предлагане бъде погълнато от 3PL (трета страна доставчици), ритейлъри и производители. Вероятно ще отнеме още 1–2 години, за да се запълни излишъкът, ако няма нов свръхпредлагане.
От гледна точка на инвестициите, логистичната недвижима собственост в Корея предизвикваше огромен интерес (дохоността се сви значително) по време на бума на електронната търговия. Днес, при по-голяма незаетост и глобално нарастваща доходност, инвеститорите са по-взискателни. Има по-голяма разлика в доходността според качеството и локацията на имота cbre.com. Основните логистични обекти с добри наематели и близо до Сеул (напр. по автокоридорите в Кьонги) остават търсени, докато спекулативни проекти в по-отдалечени провинции може да имат трудности с реализацията или да постигнат по-ниски цени. Като цяло фундаментите на сектора (растящи онлайн продажби, нужда от по-бързи мрежи за доставка) остават силни, така че дългосрочните перспективи за логистиката са положителни, докато в краткосрочен план пазарът остава ориентиран към наемателите, докато абсорбцията се изравни с предлагането.
Инвестиционен пазар: Възстановяване на обема на сделките
След слаб период през 2022–2023 г. поради рязък скок на лихвите, инвестициите в търговска недвижима собственост в Корея се възраждат през 2025 г. Още през първо тримесечие на 2025 г. бяха реализирани около 7 трилиона вона обем сделки с търговски имоти, което е внушителен ръст от 66% на годишна база cbre.com. Този скок бе движен от няколко големи офисни сделки (включително forward-purchase договори, при които инвеститорите се ангажират с покупка на сгради в строеж) и ренесанс на интереса към логистичните активи cbre.com. Подобрението отразява както по-добри финансови условия – тъй като ръстът на лихвените проценти бе спрян и се очаква обрат – така и възстановено доверие, че имотният пазар на Корея ще се стабилизира и ще предложи атрактивни коригирани към риска възвръщаемости.
Сеул остава центърът на инвестиционната активност. Офис кулите в Сеул са с много голямо търсене от страна на институционални инвеститори, а капиталовите доходности остават стабилни, дори когато в други региони се наблюдава известно отслабване cbre.com. Забележителни са трансграничните инвестиции: инвеститори от Сингапур, Близкия Изток и Северна Америка активно проучват корейски сделки. През 2025 г. се очаква още чуждестранен капитал да влезе на пазара на недвижими имоти в Сеул, благодарение на стабилните икономически основи на Корея и усилията ѝ да се представи като дестинация, приветлива за инвеститори bambooroutes.com. Наскоро правителството предприе действия — като ревизиране на регулации с цел да направи REITs по-достъпни и да не налага нови данъци за чужденци купувачи — които запазват Корея относително привлекателна в сравнение с пазари като Канада или Нова Зеландия, които въведоха забрани за чуждестранна собственост koreatimes.co.kr.
Ключови теми в инвестиционния пейзаж през 2025 година:
- Диверсификация на класовете активи: Въпреки че офисите са основна цел, инвеститорите гледат и към портфейли от жилища под наем (насърчавани чрез институционалния жилищен план), логистични площи за студено съхранение (въпреки високата вакантност, дългосрочната необходимост е призната), както и към алтернативни активи като дейта центрове. Големите строителни проекти в Сеул (описани по-долу) също откриват възможности за съвместни предприятия и инвестиции в земя.
- Стабилност пред спекулации: След волатилността от последните години, инвеститорите предпочитат активи с стабилно парично течение. Това означава напълно отдадени офиси с престижни наематели или логистични центрове с дълги договори. Value-add стратегии (закупуване на стари сгради за реновация или отдаване под наем на празни имоти) се преследват от опитни местни играчи, но като цяло настроенията са по-скоро внимателно оптимистични, отколкото еуфорични.
- Капиталови стойности и доходности: Както бе споменато, очаква се капиталовите доходности да останат най-вече стабилни през 2025 г. cbre.com. За първокласните офиси в Сеул е обичайно капиталовите доходности да са в диапазона 4,0–4,5%; логистиката може да е малко по-висока, търговските площи варират значително според локацията. Ако лихвените проценти наистина намалеят в края на 2025 г., може отново да видим леко „свиване” на доходностите (повишаване на цените). Засега обаче очакванията са за контролирана волатилност — без голям балон или срив, а постепенно увеличение на стойностите, в синхрон с растежа на наема и малки корекции на доходността cbre.com.
В обобщение, секторът на търговските имоти в Сеул издържа пандемията и лихвените шокове сравнително добре и 2025 г. се оформя като година на постепенно възстановяване. Със стабилен офисен пазар, търговският сегмент на прага на обръщане и значителна ликвидност сред инвеститорите, материалните активи на града продължават да се възприемат като сигурно и привлекателно средство за съхраняване на стойност в регион на глобална несигурност.
Големи строителни и инфраструктурни проекти, които оформят бъдещето
Градският пейзаж на Сеул постоянно се променя и няколко големи инфраструктурни и строителни проекти, започнати през 2025 г., ще имат съществено въздействие върху недвижимите имоти през следващите години. Тези проекти целят да подобрят свързаността, да създадат нови търговски центрове и да добавят толкова необходимото предлагане (или удобства) на пазара. Ето някои от най-влиятелните:
Международен бизнес район Йонсан – Новият „вертикален град“
Един от най-смелите проекти на хоризонта е планът да се трансформира район Йонсан в световен бизнес и търговски център. През февруари 2024 г. градът финализира плановете за Международния бизнес район Йонсан (Yongsan IBD), виждайки го като „най-големият вертикален град в света.” ctbuh.org Развитието ще обхване терен от 500 000 м² върху земя, използвана преди като жп депо — един от последните големи незастроени терени в центъра на Сеул ctbuh.org ctbuh.org. Перлата в короната ще бъде емблематичен небостъргач с около 100 етажа, който ще бъде позволен след като градът реши да разхлаби строителните и височинни ограничения в района ctbuh.org ctbuh.org. Планът включва и множество високи сгради, свързани със скайбриджове, широки зелени пространства от земята до покрива, хотели, културни обекти и дори голям транзитен център ctbuh.org ctbuh.org.
Строителството на Yongsan IBD е планирано да започне през втората половина на 2025 г., като първите етапи се очаква да бъдат завършени и готови за наемане в началото на 2030-те ctbuh.org. Тази времева рамка показва колко спешно градът иска да задвижи проекта напред, след повече от десетилетие неуспехи – по-ранният план от 2006 г. пропадна поради финансовата криза през 2008 г. ctbuh.org. Новият проект разделя района на зони: международна бизнес зона (88 557 м²) с 100-етажния небостъргач, други офис сгради клас А и луксозен хотел; бизнес комплексна зона с 45-етажни офисни кули, свързани със скайбриджове, и културни обекти в основата; и бизнес зона за поддръжка ctbuh.org ctbuh.org. Дизайнът акцентира върху смесената вертикална интеграция – „компактен град“, където офиси, жилища, отдих и зелени паркове са на пешеходно разстояние ctbuh.org. Особено, мястото е между бъдещия парк Йонсан (на терен на бившата американска военна база) и река Хан, което му дава ключова локация с потенциални гледки към парка и достъп до водата ctbuh.org. Градските власти планират интегриране на проекта със средата чрез нови транспортни връзки и удължаване на зелените площи, така че да се съединят реката и парка ctbuh.org.
Въздействие върху недвижимите имоти: Yongsan IBD се очаква драматично да издигне профила и цените на недвижимите имоти в Йонсан. Район Йонсан вече е звезда в жилищния пазар на Сеул — цените на апартаментите скочиха с над 1,5% само за месец през края на 2024 г. на вълната на спекулации около новия бизнес район bambooroutes.com. Чрез въвеждането на огромни площи с офиси, луксозни жилища и удобства, проектът ефективно ще създаде четвърти голям бизнес район в Сеул (наред с CBD, Gangnam и Yeouido). Прилежащите територии вероятно ще усетят преливане на търсенето – кварталите в Mapo, Jung-gu и самият Йонсан може да претърпят подмладяване, тъй като се появят нови жилища и търговски обекти, ориентирани към служителите и посетителите на IBD. 100-етажната кула, след изграждането си, ще стане и една от най-високите сгради в Сеул (конкурирайки 123-етажната Lotte World Tower в Jamsil), прибавяйки нова емблема към силуета на града. Собствениците на имоти в Йонсан вече очакват голяма печалба, въпреки че мерките за разрешителна зона на сделки (споменати по-рано) бяха и насочени към ограничаване на прекомерната спекулация donga.com. Ако всичко върви по план, до 2030 г. Йонсан ще бъде дом на най-новия „град в града“ в Сеул, който ще разтовари пренаситения офис пазар в Gangnam и ще разпредели икономическата активност по-равномерно в столицата.
Гангнам и Сонгпа: Суперкомплексът Jamsil MICE и още
Югоизточната част на Сеул, обхващаща Гангнам, Сонгпа и COEX/Jamsil, е обект на още едно трансформиращо развитие. Реконструкцията на спортния/MICE комплекс Jamsil е амбициозен публично-частен проект, насочен към превръщането на остарялата спортна зона на стадиона Jamsil (в район Сонгпа) в модерна MICE (събития, стимули, конференции и изложби) и развлекателна зона. През март 2024 г. Сеул оповести подробни планове за този проект, като строителството се очаква да започне до 2025 г., а да приключи най-рано през 2031 г. mk.co.kr mk.co.kr.
Ключови елементи от плана за Jamsil включват:
- Нов Jamsil Dome Baseball Stadium (на мястото на стария открит стадион) с над 30 000 места, интегриран с хотел.
- Голям MICE конгресен център и изложбени зали за международни събития.
- Офисни, хотелски и търговски съоръжения с височина до 50 етажа (ограничение около 180–200 м) близо до Jamsil, което ефективно ще създаде клъстер от високи сгради до спортния комплекс mk.co.kr mk.co.kr. Една от предложените сгради е с около 50 етажа близо до станция Sports Complex.
- Ремонт на съществуващия олимпийски стадион Jamsil до модерни стандарти.
- Подобрени връзки с обществения транспорт и “тримерна” пешеходна мрежа, свързваща обектите, метростанциите (Линии 2 и 9) и близките нови сгради mk.co.kr.
- Ключово, планът е част от по-широката визия за “Комплекс за международен обмен”, свързващ Jamsil, COEX в Самсъндонг и бъдещата Hyundai GBC. С повишаване на плътността в Jamsil (промяна на предназначението в полу-жилищно) mk.co.kr, градът цели да създаде единен MICE и бизнес пояс през района Гангнам mk.co.kr. Идеята е COEX (голям конгресен център и мол), новите GBC кули и съоръженията в Jamsil да се свържат чрез коордирано развитие и дори физически връзки (паркове, пешеходни алеи, може би мостове над реката или поток Танчеон) mk.co.kr.
- Още зелени и открити площи: планове за нови екологични паркове по река Хан и потокът Танчон за повторно свързване на Гангнам и Jamsil, които в момента са разделени от тези водни пътища mk.co.kr.
Този Jamsil MICE проект е с бюджет над 2,1 трилиона вона и се ръководи от консорциум от частни предприемачи (водеща роля има Hanwha E&C) в партньорство с града mk.co.kr. След реализацията си, проектът ще затвърди позицията на Сонгпа като приятелски към семействата, но и глобално ориентиран район – днес той вече привлича семейства с елитните си училища и високо качество на живот, а скоро може да се похвали и с модерен бизнес/туристически център конкуриращ всичко в Гангнам bambooroutes.com bambooroutes.com.
Влияние върху имотите: По време на строителството се очакват известни неудобства (двете местни бейзболни KBO отбора трябва временно да се преместят, докато се строи новият куполен стадион allkpop.com). Но в дългосрочен план стойността на имотите в Сонгпа ще се повиши. Апартаментите в Jamsil и съседните райони са много търсени, като стойностите им се покачват заради очакванията за развитие на MICE комплекса. Всъщност до края на 2024 г. Songpa-gu отчита един от най-бързите ръстове на цените на жилища в Сеул – цените на апартаментите са се повишили с около 0,37% само за една седмица през миналата есен, което е най-високото в страната за този период mk.co.kr. Причината до голяма степен е именно възбудата около реконструкцията и по-добрите перспективи за района. Новите офиси и хотели ще създадат работни места и ще привлекат международни посетители, което допълнително ще ускори местната икономика. А интеграцията с GBC и COEX в Гангнам може да насърчи и допълнителни проекти – например по-добър обществен транспорт (има идеи за по-добри автобусни връзки или дори пътническа линия между COEX и Jamsil). Общо взето, Гангнам и Сонгпа ще останат водещи в растежа на Сеул, буквално изграждайки нагоре, за да посрещнат нуждите на града за международен бизнес и развлечения.
Транспортни надграждания: GTX супер-влакове и още
Инфраструктурата е ключова част от историята на имотния пазар в Сеул. Градът и националното правителство инвестират сериозно в транспортни проекти, за да подобрят свързаността в столичния регион – с големи последици за имотния пазар.
Най-революционни са лините на Great Train Express (GTX) – мрежа от високоскоростни крайградски железопътни линии, които преминават тунелно под голям Сеул. Често са сравнявани с Crossrail в Лондон или RER в Париж – на практика регионални експресни метро линии, движещи се със скорост до 180 км/ч и намаляващи драстично времето за придвижване от предградията до централния Сеул koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. До 2035 г. са планирани шест GTX линии (A до F), като три (A, B и C) са на напреднал етап reuters.com. През март 2024 г. първият участък на GTX-A отвори, свързвайки Suseo (югоизточен Сеул) с Dongtan (сателитен град в Кьонги) само за 19 минути – пътуване, което преди отнемаше 80 минути с автобус reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. Когато бъде завършена на север, GTX-A ще свързва северен Кьонги (Паджу) през Seoul Station и Гангнам до южен Кьонги през 2028 г. koreajoongangdaily.joins.com. Строителството е започнало и по линиите GTX-B и C, които ще образуват още мостове през метрополията.
GTX ефектът върху имотите е незабавен и дълбок. Като на практика прави отдалечените предградия “по-близки” до Сеул (по време за пътуване), GTX обещава да разшири кръга на желаните жилищни зони. Цените на имоти около планираните GTX станции скочиха веднага след анонса – например апартаменти до станция Pyeongtaek Jije (спирка на GTX-A) скочиха с 100–200 милиона вона непосредствено след потвърждаването на трасето koreajoongangdaily.joins.com. Много пренебрегвани райони отчетоха бум в търсенето на жилища от купувачи, залагащи на по-добра свързаност. Държавата дори смята GTX за инструмент за справяне с жилищния дефицит в Сеул: възможността хората да живеят извън града и все пак да пътуват бързо може да облекчи натиска върху жилищния пазар в Сеул и дори да насърчи раждаемостта, като направи по-лесно закупуването на по-големи къщи в предградията за млади семейства reuters.com reuters.com.
Въпреки това, приливът на инвестиции по коридорите на GTX предизвика притеснения за прегряване на тези пазари. Някои критици се опасяват, че GTX може да разшири регионалните неравенства, концентрирайки развитието в избрани „печеливши“ градове и оставяйки други назад koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. В отговор правителството планира допълнителни регионални експресни линии “TX” за други провинции, за да балансира растежа koreajoongangdaily.joins.com. Засега обаче, райони като Kintex (Ilsan), Инчон, Сувон и Уиджонгбу – всяко с предстояща спирка по GTX – се превърнаха в горещи точки на имотния пазар.
В рамките на Сеул също се изграждат нови метроли и удължения (напр. удължението на Shinbundang линията по-дълбоко в Gangnam, удължения на линия 9 и др.), които обикновено водят до локализирани скокове в цените на жилищата около новите станции. Освен това, пътните подобрения и планираният градски кабинков лифт над река Хан (част от плана „Ханган Ренесанс“) bambooroutes.com имат за цел да подобрят достъпността и туристическата атрактивност на крайречните квартали.
В обобщение, по-добрата свързаност е двуостър меч за недвижимите имоти: тя може да отвори нови райони за развитие и да смекчи безумните цени на жилищата в Сеул чрез разпределяне на търсенето, но в краткосрочен план често причинява рязко покачване на цените на земята и жилищата, предизвикано от очакванията. Целта на Сеул е да стане “град на 30 минути” – където всяка основна точка в метрото може да бъде достигната до 30 минути с градски транспорт koreajoongangdaily.joins.com – и ако това се осъществи, ще промени дълбоко навиците на придвижване и атрактивността на определени райони за живеене. Процесът вече е в ход, а умните инвеститори се позиционират по протежение на бъдещите транспортни артерии.
Други значими проекти и инициативи
Заслужава си да споменем и няколко други инициативи:
- Парк Йонгсан: Бившата американска военна база в Йонгсан се преобразува в огромен национален парк – “Yongsan Park” – сравним по мащаб с Central Park в Ню Йорк. Части от базата (наречени Детска градина Йонгсан) вече са отворени за пробен достъп за обществеността от 2022 г. mk.co.kr. Докато екологичното почистване продължава, визията е за разпънат зелен оазис в сърцето на града. Паркът ще увеличи драстично зелените площи в централния Сеул и със сигурност ще повиши атрактивността (а следователно и имотните стойности) на кварталите около Йонгсан, Итауон, Сеонгдонг и др. Това е дългосрочен проект, който ще се реализира на етапи през следващото десетилетие.
- Ренесанс на река Хан 2.0: Сеул не пренебрегва своето крайбрежие. Градът стартира мащабния „Great Hangang Project“ – 55 инициативи за активиране на района около река Хан bambooroutes.com. В обхвата са строителство на марини, плаващи сцени, крайбрежни паркове и дори кабинков лифт за панорамен преход над реката bambooroutes.com. Миналото преобразяване на реката (като Hangang Renaissance през 2000-те) драстично повиши имотната стойност около Йоиду и Банпо; тази нова фаза цели същото за повече райони край реката. Например, крайбрежието на Мапо (зоната Ichon/Hanyang) може да се сдобие с нови културни пространства, а източните квартали на реката с подобрени възможности за отдих. Подобряването на атрактивността на реката обикновено прави околните имоти по-желани както за жилищни, така и за търговски разработки (кой не би искал гледка към реката или лесен достъп до парка?).
- Градско обновяване и реновация: Сеул силно инвестира и в проекти за градско обновяване. Вместо да строи нови сателитни градове, много инициативи са насочени към оживяване на стари квартали – подобряване на обществените площи, насърчаване на стартъпи да използват празни сгради и обновяване на инфраструктура в стареещи жилищни комплекси. Програми има за локалното обновяване в квартали като Улджиро (преобразяване на старите улички в модни зони) и части от Мапо или Сеоудемун (за привличане на млади жители). Макар не толкова впечатляващи като небостъргачи, тези усилия осезаемо подобряват стойността на имотите, правейки старите квартали по-обитаеми и модерни.
- Жилища за специфични демографски групи: Изправен пред застаряващо население, градът планира жилищни комплекси, ориентирани към възрастни хора (с умни домашни технологии, иновативна достъпност, в близост до медицински заведения) bambooroutes.com bambooroutes.com. Растат и споделените жилища за самостоятелно живеещи и студенти – отговор на бума на едночленните домакинства и желанието за социален живот bambooroutes.com bambooroutes.com. Тези нововъзникващи сегменти едва ли ще променят силуета на града, но показват бъдещи ниши на търсене, които инвеститорите и строителите започват да запълват (пример – преобразуване на офис сграда в ко-ливинг резиденция или комплекс за възрастни).
Всеки от тези проекти и тенденции допринася към комплексната мозайка на бъдещето на имотния пазар в Сеул. Градът през 2030 или 2035 г. вероятно ще има нов бизнес район в Йонгсан с емблематичен небостъргач, преобразено събитийно и развлекателно ядро в Джамсил, много по-бързи транспортни връзки и подмладени квартали, балансиращи старото и новото. За всички ангажирани на имотния пазар в Сеул следенето на тези развития е от ключово значение – те сочат къде ще са следващите възможности и скокове на стойността.
Акценти на ключови райони: Гангнам, Сонгпа, Йонгсан, Мапо
Сеул е град на отличителни райони, всеки със свой собствен характер и динамика на имотния пазар. Тук представяме по-близък поглед към четири ключови района, изтъкнати с важността си към 2025-а – Гангнам, Сонгпа, Йонгсан и Мапо – разглеждайки какво движи техните пазари и какви са перспективите за всеки един.
Гангнам-гу: Върха на цените и престижа
Гангнам – синоним на богатство, образование и ултраскъпи имоти – продължава да задава тона на имотния пазар в Сеул. Този район (на юг от река Хан) е дом на прочути квартали като Апгуджонг, Чьондъм, Дачхи и Самьонг, сред други, и запазва статута си на най-скъпото място за живеене в Южна Корея. Както бе показано по-рано, средната цена на апартамент в Гангнам се оценява на около ₩25 милиона за кв. м., което означава над ₩2 милиарда за приличен семеен апартамент bambooroutes.com. По някои изчисления, цените на апартаментите в Гангнам са около 2.5 пъти по-високи от средните за Сеул, а към края на 2024 г. районът отчита средна продажна цена от около ₩2.4 милиарда – най-високата в страната statista.com.
2025-а донесе нови рекорди за имотните цени в Гангнам. Интересът на купувачите се завърна бурно след спад през 2022 г., като апартаментите там нарастваха с около 0.3–0.4% седмично в някои моменти през края на 2024 г. mk.co.kr и продължаваха нагоре и през 2025 (макар напоследък леко по-бавно от съседите Соучо/Сонгпа през някои седмици) world.kbs.co.kr. Привлекателността на района е многостранна: топ училищата (частните академии в Дачхи-дон са легендарни и привличат семейства готови да плащат премия за попадане в този училищен район), концентрация на корпоративни щабове и технологични компании по Teheran Valley, луксозно пазаруване и нощен живот в Чьондъм и като цяло модерна инфраструктура. Да бъдеш жител на Гангнам е престиж, а търсенето от богати местни купувачи е постоянно високо. И чуждестранните инвеститори гледат към Гангнам – напр., китайски купувачи проявяват интерес към луксозните домове в Сеул, въпреки че държавата следи внимателно чуждите покупки и дори обсъжда затягане на вратички за чуждестранни спекуланти globalpropertyguide.com.
Правителствената политика е насочена силно към Гангнам поради прекомерното му влияние. Гангнам (заедно със Сочо и Сонпа) е под специален режим за разрешение за сделки с имоти (поне до септември 2025 г.), за да се ограничи спекулативната търговия donga.com. Това е пряка реакция на скока на цените в Гангнам, който се разпространява към цялата столична зона – когато Гангнам се движи, обикновено повлича нагоре или надолу настроенията на целия пазар. Официалните лица са решени да предотвратят прегрята „имотен балон“ в Гангнам, който би могъл да дестабилизира икономиката. Въпреки тези ограничения обаче, обемите на сделките в Гангнам реално се увеличават – богати крайни купувачи все още купуват, а дори в условията на разрешителния режим са отчетени сделки на рекордно високи цени koreajoongangdaily.joins.com. Например, имоти в ексклузивните комплекси Tower Palace или Almaze (Acro) са сменили собствениците си на исторически най-високи цени тази година.
Напред погледнато, перспективите за Гангнам са възходящи, но ограничени от политика. Районът ще се възползва от мащабни проекти: Hyundai GBC комплексът ще затвърди Гангнам като бизнес и конгресен център, вероятно принасяйки още търсене на търговски и жилищни площи в близост. Проектът Jamsil MICE в съседния Сонпа също ще повиши привлекателността на Гангнам (повече удобства и международни събития на прага му). От друга страна, държавата може да запази (или разшири) регулациите върху имотите в Гангнам, ако цените продължат да се покачват – мерки като по-висок данък на капиталовата печалба при краткосрочни препродажби, по-строги лимити за кредитиране на покупки в Гангнам и др. вече са били използвани и може да се върнат. Въпреки това основният недостиг на земя в Гангнам и неизтощимото търсене означават, че цените тук вероятно ще продължат да растат в дългосрочен план, освен ако не се случи сериозна национална криза. Дори промените в лихвените проценти имат по-малък ефект върху Гангнам, защото много купувачи купуват с голям собствен капитал (богати хора с налични средства, а не маргинални длъжници). Обобщено, Гангнам остава барометърът на пазара в Сеул – всички ще следят внимателно неговото представяне през следващата година, защото то може да покаже дали по-широкият пазар е във фаза на бум или охлаждане.
Сонпа-гу: Рай за семейства и нововъзникващ бизнес център
Разположен непосредствено източно от Гангнам, Сонпа-гу излезе от сянката на Гангнам и се превърна в мощен район сам по себе си. Сонпа обхваща зони като Джамсил, Синчхон, Гарак и Банги и предлага комбинация от луксозни жилища и мащабни обществени удобства. Може би е най-известен с това, че е дом на Lotte World Tower (най-високата сграда в Корея със 123 етажа), която доминира над силуета на Джамсил, и че е бил домакин на Олимпийските игри през 1988 г. (със съоръжения като Джамсил Олимпийския стадион).
Жилищните имоти в Сонпа са особено търсени от семейства, благодарение на комбинация от относително просторни жилищни комплекси, добри училища и изобилие от паркове (районът включва езерото Сокчон, Олимпийския парк и др.). През последните години училищата в Сонпа са сред най-добрите в градските класации – всъщност Сонпа вече приема повече първокласници от Гангнам, което свидетелства за популярността му сред младите семейства bambooroutes.com. При един скорошен показател в Сонпа са 4 748 шестгодишни деца постъпили в първи клас, докато в Гангнам са 3 747, което е ясен знак, че много родители смятат средата за образование в Сонпа за също толкова желана, колкото тази в Гангнам (ако не и повече) bambooroutes.com. Това силно семейно търсене поддържа пазара на жилища в Сонпа. Апартаментите в зони като Джамсил и Синчхон са поскъпнали осезаемо; средната цена на апартамент в Сонпа се оценява на около 17 млн. вона на м² (като комплексите в Джамсил са значително по-скъпи) bambooroutes.com. Сонпа беше един от първите райони, които се възстановиха след забавянето през 2022 г. – към края на 2024 г. отчете най-стръмния ръст на цените в Сеул, тенденция която продължи и през 2025 г. mk.co.kr world.kbs.co.kr. И той е включен в регулираната зона за разрешаване на сделки, целяща да ограничи препродажбите donga.com.
От търговска гледна точка Сонпа бързо се трансформира в важна бизнес и туристическа дестинация. Lotte World Tower в Джамсил съчетава офиси, луксозен хотел, обсерватория и търговски център от най-висок клас, привличайки и фирми, и посетители. Както беше описано по-горе, проектът Jamsil MICE ще допълни района с конгресен център от световна класа, куполовиден стадион, нови хотели и офиси до 2030–2031 г. mk.co.kr mk.co.kr. Това на практика ще създаде нов бизнес район в Сонпа, който ще допълни съществуващата зона Gangnam COEX от другата страна на реката. Свързаността също е предимство: районът се обслужва от няколко метролинии (2, 8, 9, а разширения се планират), а ако се реализират и нови мостове или транспортни линии през река Хан, Сонпа ще стане още по-достъпен.
Перспектива за Сонпа: Районът е на прага на продължителен растеж. Силните му фундаментални характеристики (привлекателност за семейства, големи проекти, по-добра инфраструктура) подсказват устойчиво търсене на жилищни и търговски имоти. Може да видим как Сонпа стеснява разликата в цените с Гангнам – някои анализатори смятат, че реновираните части на Джамсил могат да се съревновават с най-скъпите квартали на Гангнам по цена. Един потенциален риск е мащабът на новото предлагане в Джамсил – планираните офиси и хотели ще трябва да бъдат усвоени. Но предвид ограничените офис площи в Сеул, много експерти считат, че новите площи ще се възприемат добре, а не като проблем. За жителите строителната фаза може да донесе неудобства, но собствениците са по-скоро оптимистично настроени, че всички тези инвестиции ще се изплатят във все по-високи имотни стойности и по-жив квартал. С две думи, звездата на Сонпа изгрява и тя вече не е просто „съсед на Гангнам“ – а е ключов район, който заслужава внимание.
Йонгсан-гу: Изгряващата звезда на Централен Сеул
Йонгсан-гу, разположен в центъра на север от река Хан, претърпява драматична трансформация. Исторически Йонгсан беше известен с голямата американска военна база, която заемаше огромна площ, както и с електронните пазари и транспортни възли (като гара Йонгсан). Дълго време районът изоставаше от Гангнам по имотни показатели – по-скоро средна класа, отколкото елитен, с някои остарели жилищни части. Но тази история бързо се променя.
През 2022 година Йонгсан придоби нова известност, след като президентската администрация на Южна Корея се премести там (в комплекса, използван дотогава от Министерството на отбраната). Изведнъж Йонгсан се превърна в административен център на страната, което увеличи имиджа му. Около същия период части от американската база започнаха да се отварят като парк, подсказвайки за бъдещия потенциал за огромно зелено пространство. Цените на имотите в Йонгсан започнаха да се покачват стремително. До 2024 г. апартаментите в Йонгсан станаха сред най-бързо поскъпващите в Сеул – според един доклад се отчита скок от 1,52% на цените само за един месец (август 2024 г.) bambooroutes.com, изпреварвайки повечето други райони. Това бързо възходящо движение включи Йонгсан в елитния клуб на „регулираните зони“ през 2025 г., редом до Гангнам, Сочо и Сонпа donga.com. Средната цена на апартамент тук вече е около 20 млн. вона на м² – изключително висока, макар и все още малко под тази в Гангнам bambooroutes.com.
Големият катализатор за бъдещето на Йонгсан е планираният Международен бизнес район Йонгсан (IBD), подробно описан по-горе. Перспективата за 100-етажен облакостъргач – „вертикален град“ на крайбрежието на Йонгсан ще промени радикално картината ctbuh.org. Този проект, заедно с новия парк на Йонгсан, ще вдъхнат огромна стойност на района. По същество Йонгсан е предназначен да се превърне в следващия голям бизнес център на Сеул, като се явява мост между традиционния център (Jung-gu/Jongno) и страната на Гангнам.
Дори извън зоната на IBD, Йонгсан има няколко елитни нови постройки – централата на AmorePacific (модерна архитектурна забележителност) беше открита през 2018 г., а луксозните жилищни комплекси като Raemian Caelitus и други привличат богати купувачи. Централното разположение на района – буквално в сърцето на Сеулската метрополия – означава, че се възползва от множество линии на метрото и главната високоскоростна жп гара на Йонгсан, което го прави изключително достъпен.
Прогноза за Йонгсан: Очаква се продължаващ растеж и джентрификация. В краткосрочен план ограничителните разрешителни могат леко да охладят ентусиазма, но истинското търсене (особено за луксозни нови апартаменти и за търговски земи от страна на строителни предприемачи) ще остане. С началото на строителството на IBD в края на 2025 г., цените на земята и стойностите на околните имоти може да се повишат отново в очакване на промяната. Предизвикателството пред Йонгсан ще бъде да управлява този растеж устойчиво — инфраструктурата се нуждае от обновяване, за да поеме увеличения трафик и население. Но правителството е особено мотивирано тук, тъй като IBD е престижен проект. За инвеститори и купувачи, Йонгсан предлага възможност да навлязат в „надигащ се“ район, който вече не е просто спекулативен балон, а се превръща в реалност. До края на 2020-те, не се изненадвайте ако Йонгсан бъде споменаван редом с Гангнам и Йоидо като основен бизнес район, а луксозните му апартаменти достигат цени конкуриращи южните квартали.
Мапо-гу: Модерен, Млад и Нарастващ
Мапо-гу, разположен северозападно от центъра на града на северния бряг на река Хан, има уникална атмосфера и разнообразен имотен пейзаж. Включва райони като Хонгде (зоната на университета Хонгик), известна с младежката си култура, Синчон (друг университетски район), Йоннам-донг (хипстърски кафенета и джентрифицирани улици), както и Sangam Digital Media City (DMC) и части от нововъзникващото крайбрежие. Исторически Мапо не е бил толкова скъп както традиционните заможни райони, но в последните години се превърна в един от най-динамичните райони на Сеул, привличащ млади професионалисти, студенти и компании от технологичния/медиен сектор.
По отношение на жилищните имоти, Мапо предлага микс: по-стари квартали около Ахьон и Мапо-ро, и по-нови високи жилищни комплекси, особено в района на Сангам (където много съвременно строителство беше реализирано заради стадиона за Световното първенство и DMC). Цените в Мапо се покачват стабилно и районът вече е сред „луксозните“ квартали извън Гангнам. Средната цена за апартамент е около ₩15 милиона за м², съпоставимо с някои централни райони bambooroutes.com. Растежът на Мапо е толкова значителен, че към 2025 г. често се споменава сред водещите по ръст на цените райони (след като се отчетат Гангнам триото и Йонгсан). Както отбелязва JoongAng Daily, тенденцията към повишаване на цените на жилищата в Сеул се разпространява и отвъд Гангнам, в райони като Мапо koreajoongangdaily.joins.com. През пролетта на 2025 г. седмичните увеличения в Мапо бяха малко над градската средна стойност, отразявайки стабилно търсене world.kbs.co.kr.
Какво привлича хората към Мапо? Причините са няколко:
- Младежки, културен облик: Квартали като Хонгде, Хапджон и Йоннам са известни с нощния си живот, музика, изкуство и кафенета. Това привлича не само студенти, но също така творчески професионалисти и дори чуждестранни експати.
- Близост до CBD: Мапо е точно отсреща на реката спрямо Йонгсан и граничи с Джонгно/Джунг. Зони като Гондок и Мапо-даеро разполагат с много офис сгради и са само на няколко спирки с метрото от гара Сеул и центъра. Това прави Мапо удобно (и малко по-евтино) място за живеене за хората, които работят в центъра.
- Digital Media City (DMC): В Сангам (северозападен Мапо), градът е изградил високо-технологична бизнес зона, дом на основни телевизии (KBS, MBC), медийни компании и IT фирми. Това превърна Мапо в малък, но развиващ се офис пазар. Работещите в DMC също увеличиха търсенето на качествени жилища наоколо.
- Образование: Макар и не на нивото на Гангнам, Мапо има добри училища и е в близост до няколко университета (Yonsei, Sogang, Hongik, Ewha в съседния Сеодаемун). Това привлича семейства, които предпочитат малко по-спокойна среда за отглеждане на деца в сравнение с Гангнам, както и постоянен наемателски интерес от студенти.
Прогноза за Мапо: Бъдещето изглежда светло. С разпределянето на ръста на Сеул към повече райони, Мапо ще се възползва от стратегическото си местоположение между традиционния център и северозападната експанзия (към Исан). Завършването на GTX или други транспортни линии може да свърже по-добре Мапо с предградията, като повиши профила му като транспортен възел (има план за GTX станция при Sangam DMC на линия A, което значително ще скъси времето до места като Исан или източен Сеул). Мапо не е подложен на екстремните регулации на Гангнам, което може да означава по-малко бариери пред сделките – инвеститорите могат по-лесно да търгуват тук, добавяйки ликвидност на пазара. Освен това, текущите усилия за урбанистично обновление като културния парк Mapo Oil Depot (вече завършен) и различни улични подобрения продължават да подобряват жизнената среда.
Може да очакваме стойностите на имотите в Мапо да продължат постепенния си възход, потенциално изпреварвайки градската средна стойност ако модната му репутация и ръстът на работните места се запазят. Вероятно няма да достигне ценовите равнища на Гангнам (поради по-малко луксозни строежи до момента), но разликата може да се стесни. Например, ако Гангнам е ~2× над градската средна, а Мапо ~1,5× сега, Мапо може постепенно да се издигне до 1,6–1,7× в следващите години ако тенденцията се запази. Важно е, че Мапо е пример за успешна урбанистична реновация – преобразуването на стари индустриални или неизползвани зони (като бившото сметище Сангам, сега DMC и World Cup Park) в нови икономически двигатели. Това е добър сигнал за адаптивността и устойчивостта на района.
Всеки от тези четири района – Гангнам, Сонгпа, Йонгсан и Мапо – илюстрира различен аспект на имотния бум в Сеул. Гангнам показва върховете на лукса и предизвикателствата на прегряването; Сонгпа демонстрира растеж, задвижван от семейства, и навлизане на световни обекти; Йонгсан е за неосвободения потенциал, отключен от грандиозно развитие; а Мапо е модерният, изгряващ район, носен от демографски и културни вълни. Заедно те рисуват картина на град, който едновременно преосмисля силуета си, разширява инфраструктурата си и обновява общностите си.
Прогноза и Перспективи за Следващите Години
Какво можем да очакваме за имотния пазар на Сеул след 2025 г.? Макар всяка прогноза да е подложена на несигурност (глобални икономически сътресения, геополитика и др.), от наличните данни и експертни анализи се открояват няколко основни тенденции и предвиждания:
- Продължаващ Модериран Ръст на Цените: Консенсусът е, че жилищните цени в Сеул ще продължат да се покачват през следващите няколко години, но с по-умерен темп в сравнение с двуцифрените годишни ръстове от края на 2010-те. Постоянният недостиг на жилища, силното търсене от домакинствата и концентрацията на богатство в Сеул подкрепят по-нататъшно поскъпване. Експерти прогнозират ръст от 3–5% годишно средно в краткосрочен план bambooroutes.com. Луксозните райони може да надхвърлят това (средно към високи едноцифрени проценти), докато по-слабите райони може да са със застой, но като цяло се очаква възходяща тенденция. Това важи при липса на големи сътресения и при очакваното понижение на лихвите. Ако икономиката отслабне или лихвите неочаквано се покачат, това може да забави ръста или да го отложи.
- Запазване на Регионалните Различия: Най-вероятно ще видим как разликата между Сеул (и непосредствените покрайнини) и останалата част от Корея ще се разшири още повече koreajoongangdaily.joins.com. Ако не се предприемат драматични политики за подсилване на другите градове, концентрацията на капитал в Сеул ще остане. Институции като Korea Housing Institute предвиждат устойчив „двупистов“ пазар, при който цените в столичния регион ще растат, а провинциалните градове ще изостават globalpropertyguide.com. Това може да означава, че до 2027 г. например индексът на цените в Сеул ще е с 10% по-висок от днес, а някои провинциални градове ще са в застой или лек спад. Социалните и политическите последствия ще са важни за правителството.
- Политика: Към стабилност и стимулиране на предлагането: Политиците се поучиха от последното бурно десетилетие, че крайните мерки често имат обратен ефект. Очаква се занапред да се поставя акцент върху увеличаване на жилищното предлагане (през преустройства, облекчения в плътността, насърчаване на нови градове покрай GTX-преломи и др.) и таргетирана подкрепа за реални купувачи (напр. програми за първо жилище) вместо груби мерки за контрол на цените. Новата администрация през 2025 г. сигнализира, че няма да използва тежки данъци за борба с балоните koreajoongangdaily.joins.com, което подсказва сравнително пазарно ориентиран подход. Все пак, ако цените рязко скочат (например 10%+ в рамките на година), биха могли бързо да се върнат регулации като нови зони с разрешителен режим или затягане на кредитирането. Идеалният сценарий е „меко кацане“ – цените да се покачват, но не толкова рязко, че да водят до недоволство или финансов риск.
- Лихвени проценти и финансиране: Големият непредвидим фактор е монетарната политика. Пазарът очаква Банката на Корея да свали лихвите в края на 2025 г., тъй като инфлацията се успокоява, а растежът се забавя cbre.com. По-ниските лихвени проценти ще са плюс за имотите – ще поевтинят ипотеките, ще се подобри достъпността и възвращаемостта ще стане по-атрактивна спрямо облигациите. Това ще върне повече купувачи на пазара и ще увеличи инвестициите. Ако намаляването стане плавно, ефектът ще е постепенен; при агресивно понижение (напр. при рецесия), ръстът може да е по-осезаем поради по-евтин заем. Обратно, ако инфлацията се ускори отново и лихвите останат високи, това ще потисне търсенето и може да доведе до по-продължителен застой.
- Перспектива за инвестиционния пазар: Институции като CBRE прогнозират постепенно възстановяване на вътрешното търсене на търговски имоти с обръщането на лихвения цикъл в Корея cbre.com. Очакват се повече сделки през 2025–2026 г., вероятно връщане към предпандемичните обеми, особено ако доверието на чуждестранните инвеститори в Азия расте. Доходността ще остане относително стабилна (или леко ще спадне в първокласния сегмент при изострена конкуренция) cbre.com. Големият въпрос е глобалният капитал – ако китайската икономика се забави или западните пазари са по-малко атрактивни, Сеул може да привлече повече външни инвестиции. При световен финансов шок обаче ликвидността ще се свие и сделките ще се забавят. Като цяло Сеул се възприема като сигурен, „ядрен“ пазар в Азия, и имотите му ще продължат да предизвикват значителен интерес.
- Пазар на наеми и доходност: Може да се очаква леко подобрение на доходността от наеми с успокояването на цените и наваксване на наемите. С навлизането на повече институционални наемодатели професионалното управление ще оптимизира наемите (въпреки че в Корея контролът над наемите и защитата на наемателите ограничават внезапни скокове). Държавната политика за увеличаване на наемния фонд може да увеличи свободните площи в стари сгради, но няма опасност от сериозно свръхпредлагане на качествени жилища скоро. Чонсe постепенно ще отстъпва ако лихвите се задържат ниски, тъй като депозитът за наематели се свива, което ще доведе до повече договори за месечен наем — с по-добър паричен поток за хазяите.
- График на основните проекти: До 2028 г. ще видим плодовете на сегашния строителен бум: части от Yongsan IBD ще бъдат завършени (някои офис кули ще приемат първите наематели), комплексът Jamsil MICE ще бъде в напреднал строеж или частично отворен, GTX линиите A, B, C ще са в експлоатация (пълната мрежа е планирана до началото на 2030-те). Това ще промени пазара – примерно след старта на GTX предградията на Гьонги може да растат по-бързо (стеснявайки разликата със Сеул), новите бизнес райони ще привличат компании от старите сгради (възможно е наемите на стари офиси да се понижат, докато в новите ще растат). Имотните процеси са дългосрочни, а семената засети през 2025 г., ще дават плодове през следващото десетилетие.
В заключение, перспективата пред имотния пазар в Сеул е по-скоро позитивна. Градът язди вълна на обновяване и инвестиции в инфраструктура, което ще подсили статута му на глобален метрополис. Демографските и икономически тенденции подкрепят търсенето, въпреки националните предизвикателства — Сеул продължава да бъде магнит за млади и талантливи хора. Големите институции споделят мнението, че независимо от краткосрочната волатилност, имотите в Сеул ще си останат солидна инвестиция в средносрочен и дългосрочен план globalpropertyguide.com cbre.com.
Разбира се, съществуват рискове. Високото задлъжняване на домакинствата е постоянна тревога; почти половината от кредита в частния сектор в Корея е свързан с недвижими имоти koreajoongangdaily.joins.com, така че всеки шок може да се отрази върху финансовата система. В световен мащаб, ако има сериозен спад или „черен лебед“ събитие, Сеул няма да остане незасегнат. Геополитическите напрежения в региона също могат да окажат влияние върху инвестиционните настроения на чуждестранните инвеститори. А вътре в страната, ако жилищната достъпност се влоши, политическият натиск може да доведе до по-драстични намеси (като например тавани на цените на имотите или големи държавни жилищни програми), които биха могли да променят пазарната динамика.
Засега обаче посоката е зададена: 2025 г. е година на възраждане за пазара на недвижими имоти в Сеул и инерцията изглежда, че ще продължи напред. Инвеститори, купувачи на жилища и бизнеси се съветват да следят внимателно политическите сигнали и етапите на проектите, тъй като те ще дадат насоки къде се крият възможностите. Дали става въпрос за луксозен апартамент в Гангнам, нов офис в Йонгсан, обновен търговски комплекс в Джамсил или модерен офис-хотел в Мапо, Сеул предлага по нещо за всеки – а през идните години планира да предложи още повече, като град на бъдещето в Азия, изграден на базата на днешните сделки с недвижими имоти.
Източници:
- Global Property Guide – Анализ на жилищния пазар в Южна Корея 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- The DONG-A Ilbo – Сеул връща системата за разрешително за сделки с имоти donga.com donga.com donga.com
- KBS World – Цените на апартаментите в Сеул продължават да нарастват 12-та поредна седмица world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- Korea JoongAng Daily – Новата администрация трябва да прекъсне връзката… скокове в цените на жилищата koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Средни цени на апартаменти в Сеул 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 прогнози за имотния пазар в Сеул 2025 bambooroutes.com
- CBRE – Факти за Сеул, първо тримесечие 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; Прогноза за пазара на недвижими имоти в Корея 2025 cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – Прогноза за офис пазара в Корея 2025 pdf.savills.asia (чрез PDF откъс)
- Yonhap/CTBUH – Планове за международен бизнес-дистрикт Йонгсан ctbuh.org ctbuh.org
- Maeil Business News – Развитие на MICE комплекса в Джамсил mk.co.kr mk.co.kr
- Korea JoongAng Daily – GTX ще намали времето за пътуване… цените около терминалите са скочили koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – Надежди за високоскоростния влак и жилищата reuters.com reuters.com (контекст относно GTX и цените на жилищата).
