נדל"ן בסיאול 2025: מחירים מרקיעי שחקים, מדיניות נועזת והתחזית לגנגנם ומעבר לה

שוק הנדל"ן של סיאול תופס כותרות בשנת 2025, עם זינוק חד במחירי הדירות במחוזות המבוקשים ביותר, פרויקטי ענק חדשים שמשנים את קו הרקיע, וקובעי המדיניות אשר ממהרים לבלום את הגיאות. בדוח זה אנו צוללים אל מגזרי הנדל"ן למגורים ולמסחר בסיאול – בוחנים את מצב השוק העדכני, מגמות התמחור, הזדמנויות ההשקעה החמות, התערבות ממשלתית, פרויקטי תשתית מתוכננים ותחזיות מומחים. מהזינוקים במחירי הדירות בגאנגנם ועד לתוכניות המגדל בן 100 הקומות של יונגסאן – סקירה מעמיקה של מה שמתרחש עכשיו ומה שצפוי בשנים הקרובות.

סקירת שוק: סיפורם של שני שווקים ב-2025

שוק הנדל"ן של סיאול ב-2025 מתאפיין בצמיחה נמרצת באזור הבירה המנוגדת לביצועים אנמיים בשאר חלקי דרום קוריאה. מחירי הדירות בסיאול התאוששו באופן בולט, בעוד באזורים אחרים יש קיפאון או ירידות. בתחילת 2025 הצביע מדד מחירי הדיור הארצי של בנק קוריאה על עלייה של 0.31% בלבד משנה לשנה (ירידה קלה ריאלית לאחר אינפלציה), אך המספר הארצי הזה מסתיר פערים אזוריים חריפים globalpropertyguide.com. מחירי הדיור בסיאול זינקו ב-3.63% בשנה האחרונה, מובילים על עליית 1.68% באזור המטרופולין, בעוד ערים פרובינציאליות רבות סובלות מירידה או קיפאון globalpropertyguide.com. למעשה, שוק הדיור של סיאול רשם כבר מעל תריסר שבועות עוקבים של עליות מחירים ב-2025, גל העליות המהיר ביותר מאז האביב koreajoongangdaily.joins.com. המומנטום שהחל בשלושת מחוזות "גאנגנם" היקרים במיוחד של סיאול מתרחב לאזורים כמו מאפו, יאנצ'און וגאונגדונג, ומאותת על התרחבותו של גל ההתעוררות koreajoongangdaily.joins.com.

קיטוב זה מדגיש את מרכזיותה של סיאול: נכסים בבירה מתומחרים בפרמיה עצומה. דירה חדשה ממוצעת בסיאול נמכרת בכ-₩13.4 מיליון למ"ר (~9,300 דולר), יותר מ-פי 2.3 מהממוצע הארצי העומד על ₩5.76 מיליון globalpropertyguide.com. בפועל לדרום קוריאה פער מחירי דיור הגדול ביותר בין ערים מטרופוליניות גדולות לעיירות קטנות מכל מדינות ה-OECD globalpropertyguide.com. דירת יוקרה בסיאול יכולה להגיע בקלות ל-יותר מ-₩2 מיליארד (כ-1.5–2 מיליון דולר), בעוד שדירות דומות בערי משנה הן שבריר מהסכום. הטבלה למטה מציגה הערכות למחירי דירות ממוצעים במחוזות עיקריים בסיאול לעומת הממוצע העירוני:

מחוז (סיאול)	מחיר דירה ממוצע (2025)₩/מ"ר
גאנגנם-גו (דרום)	₩25,000,000 bambooroutes.com
סאו'צ'ו-גו (דרום)	₩22,000,000 bambooroutes.com
יונגסאן-גו (מרכז)	₩20,000,000 bambooroutes.com
סונגפה-גו (דרום-מזרח)	₩17,000,000 bambooroutes.com
מאפו-גו (צפון-מערב)	₩15,000,000 bambooroutes.com
ממוצע סיאול	~₩10,000,000 bambooroutes.com

מקור: ניתוח Bamboo Routes, אוקטובר 2024 (הערכות לשנת 2025).

כפי שנראה לעיל, גאנגנם נותר האזור היקר ביותר, עם מחירי דירות הגבוהים פי 2.5 מהממוצע העירוני. גם מחוזות יוקרתיים נוספים כמו סאו'צ'ו, יונגסאן וסונגפה עולים בהרבה על הממוצע, בעוד מאפו – הזולה יחסית – עדיין חוצה את סף הממוצע העירוני. פערי הערך הללו מתרחבים, ומשקפים העדפה ברורה של קונים לאזורי הליבה ומדגישים את חוסר האיזון החריף בין היצע לביקוש בבירה.

בצד הביקוש, מספר גורמים מניעים את הבום בסיאול. הריביות צפויות לרדת במהלך 2025, עם מעבר של בנק קוריאה למדיניות מרחיבה, דבר שהגביר את אופטימיות הרוכשים cbre.com. משקיעים שמצפים להפחתות ריבית מיהרו לקחת משכנתאות לפני הגבלות אשראי חדשות koreajoongangdaily.joins.com. במקביל גם שכר הדירה ומחירי הדירות הקדם-בניה עולים, מה שמגביר את תחושת הדחיפות לרכוש דירה עכשיו מחשש להחמצת עליות מחירים עתידיות koreajoongangdaily.joins.com. בהתאם, היקף עסקאות הדיור בסיאול קפץ – במאי 2025 היו צפויים להגיע ל-7,000–8,000 דירות, זינוק ניכר לעומת חודשים קודמים, גם באזורים עם רגולציה כבדה koreajoongangdaily.joins.com. פרץ הפעילות הזה מעיד כי ביקוש כבוש משתחרר ושהקונים מסתגלים לריאליה החדשה של ריביות נמוכות יותר ופחד מהחמצת רווחים מעליות עתידיות.

ובינתיים, מעבר לסיאול, השווקים נשארים קרים. מחוץ לאזור הבירה, 2025 מסמנת שנה שלישית רצופה של ירידות מחירים בערים גדולות globalpropertyguide.com. מחירי הדירות בפוסאן, דאגו וערים מטרופוליניות נוספות ממשיכים להירשם בירידה של 1–4% בשנה globalpropertyguide.com. התוצאה היא ש-התאוששות שוק הנדל"ן של סיאול ממוקדת ביותר, ומיטיבה עם המחוזות היוקרתיים במיוחד – דבר שמעמיק את פערי ההון העירוניים-כפריים. כיום, דירה ממוצעת בסיאול עולה פי 3.5 מדירה בפוסאן, בהשוואה ליחס פי 2.1 לפני עשור koreajoongangdaily.joins.com. הפער הזה מציב אתגר מדיניות כאשר המדינה מתמודדת עם סוגיות של שוויון בדיור.

מגמות נדל"ן למגורים ב-2025

צמיחת מחירים ומהלך ההתאוששות

לאחר תיקון קצר בשנים 2022–2023, מחירי הדירות בסיאול שוב בעלייה. אנליסטים בתעשייה מציינים כי ככל הנראה השוק נגע בתחתית בראשית 2023 globalpropertyguide.com. בפברואר 2025 טיפס מדד מחירי הדיור בסיאול כמעט 4% משנה לשנה globalpropertyguide.com, ובחודשים האביביים שלאחר מכן קצב העליות אף התגבר. ראוי לציין כי אפריל 2025 סימן את השבוע ה-12 ברציפות של עליות מחירי דירות בסיאול world.kbs.co.kr. באותו חודש, מחירים במחוזות היוקרתיים גאנגנם, סאו'צ'ו וסונגפה עלו ב-0.13% עד 0.18% לשבוע – קצב המהיר בהרבה מהממוצע העירוני של 0.08% שבועי world.kbs.co.kr. חשוב מכך, ההתאוששות במחירים התרחבה למחוזות נוספים: גם סאונגדונג, מאפו, יונגסאן, יאנצ'און וגאונגדונג רשמו באפריל עליות מעל הממוצע (כ-0.11–0.17% לשבוע) כשהאמון של הקונים חזר מעבר לגבולות גאנגנם world.kbs.co.kr.

התאוששות יציבה זו בסיאול מנוגדת להמשך הרפיון באזורים אחרים. נכון לרבעון הראשון של 2025, מחירי הדירות ברחבי קוריאה (למעט סיאול) עדיין בירידה קלה בממוצע globalpropertyguide.com. למעשה, שווקים מחוץ לאזור הבירה ראו ירידת מחירים של כ~0.04% באפריל, בעוד שבסיאול עצמה נרשמה עלייה world.kbs.co.kr. החוסן של סיאול (והפרברים שלה במחוז קיונגי) במצב של קיפאון ארצי מדגיש את אפקט המגנט של הבירה – מקומות עבודה, שירותים ואפשרויות השקעה ממשיכים למשוך אנשים והון למסלול של סיאול. דמוגרפית, זרם האוכלוסייה לעיר וגודל משקי הבית הקטן שומרים על ביקוש קשיח לדיור, גם כאשר אוכלוסיית קוריאה כולה מזדקנת ומצטמצמת. מוסדות מובילים ומומחים זהירים באופטימיות כלפי שוק הדיור בסיאול. המכון לדיור של קוריאה צופה כי לאחר השפל של 2023, מחירי הדיור יחלו להתאושש באמצע 2025, כאשר אזור מטרופולין סיאול צפוי לעלות בכ~0.8% בשנת 2025 (העיר סיאול עצמה +1.7%) globalpropertyguide.com. תחזיות פרטיות אף יותר אופטימיות: אנליסטים של נדל"ן צופים עלייה שנתית במחירי הדירות בסיאול בשיעור של כ~3–5% בשנים הקרובות, כל עוד לא יתרחשו זעזועים משמעותיים bambooroutes.com. בשכונות מבוקשות במיוחד העליות עשויות להיות גבוהות יותר – אזורים יוקרתיים כגון גאנגנם, סוצ’ו ויונגסאן רשמו עליות מחירים של עד ~7% לשנה בשנים האחרונות bambooroutes.com. הקונצנזוס הוא כי ביקוש גבוה והיצע מוגבל ימשיכו להפעיל לחץ לעלייה בערך הדירות, אם כי מדיניות הקפאה מצד הממשלה עשויה להאט את קצב העליות bambooroutes.com. נכון לעכשיו, אף אחד לא צופה התרסקות מחירים כוללת בסיאול; הוויכוח הוא בעצם עד כמה גבוה ומהר ימשיכו המחירים לעלות.

מחסור בהיצע ובנייה חדשה

אחד המניעים הבסיסיים לשוק הדיור בסיאול הוא מחסור כרוני בהיצע באזורים מבוקשים. היצע הדיור החדש מתקשה להדביק את הביקוש כבר שנים, וגם תקופות של בום בבנייה איזנו רק זמנית את המחסור. באמצע העשור הקודם, שיאי איכלוס (למשל 626,000 יחידות חדשות ב-2018) סיפקו הקלה זמנית globalpropertyguide.com. אך התחלות בנייה ירדו לאחר מכן, וכבר ב-2025 מלאי הדירות החדשות השנתי (כ-400 אלף יחידות) נופל ב-כ50,000 יחידות מההערכות לביקוש מדי שנה, ויוצר מחסור מצטבר של כחצי מיליון דירות עד 2025 globalpropertyguide.com. בסיאול – עיר בוגרת ומוגבלת בשטח בנוי – הוספת דירות היא אתגר של ממש. פרויקטים של התחדשות עירונית ופיתוח "ערים חדשות" בפרברים ממשיכים, אך לאזורים הנחשקים ביותר כמעט ואין שטחים לבנייה, מה שמבטיח ערך מחסור עיקש לנכסים קיימים. הממשלה משיקה צעדים להגברת הבנייה, אך התקדמות איטית. אף שפקידי ממשל קיצרו תהליכי אישור ומשתדלים לזרז התחדשות עירונית, מהלכים אלה טרם הניבו קפיצה משמעותית בהיצע globalpropertyguide.com. יזמים מתמודדים עם אתגרים כגון עלויות בנייה עולות, הקשחת מתן אשראי, והתנגדות תושבים בחלק מהאזורים. לכן, הפער בין היצע וביקוש בדיור בסיאול נותר לא פתור, מה שמרמז כי רוכשים ימשיכו להתחרות בעוצמה על מעט הדירות שמוצעות – מתכון לעמידות מחירים גבוהה כל עוד לא יתרחש מיתון כלכלי משמעותי. נקודת אור אחת היא דחיפה לדיור להשכרה חדש. באוגוסט 2024, הממשלה הכריזה על תוכנית להגדלת מלאי דירות להשכרה שמטרתה להרחיב את הדיור לטווח ארוך ואת פרויקטי build-to-rent globalpropertyguide.com. התוכנית הביאה להקלות ברגולציה עבור משכירים עסקיים – למשל הקלה בשליטת גובה השכירות ומתן תמריצי מס – כדי למשוך משקיעים מוסדיים לשוק ההשכרה globalpropertyguide.com. כתוצאה מכך, חברות פיננסיות ויזמות רבות הקימו קרנות לרכישת דירות להשכרה pdf.savills.asia. הציפייה היא כי ניהול מקצועי של דירות שכירות ירחיב את אפשרויות הדיור לשוכרים ויפחית לחץ ממחפשי רכישת דירה (כי יותר אנשים אולי יעדיפו לשכור אם יתאפשרו יחידות טובות במחיר סביר). ואכן, חוזי שכירות חודשיים (וולסה, wolse) הופכים לנפוצים יותר יחסית לשיטת הפיקדון המסורתית (ג'אונסה, jeonse) globalpropertyguide.com. לאחר זינוק בשנת 2021–2022, מחירי ג'אונסה התקררו, ורבים מהמשכירים עברו לגביית שכר דירה חודשי – מגמה שהועצתה בעקבות עליית ריבית שצמצמה את הכדאיות של הפקדות גדולות. ה"מעבר מג'אונסה לוולסה", בתמיכת תמריצים ממשלתיים, יוצר נכס חדש למשקיעים ועלול, עם הזמן, לרכך חלק מהביקוש לדירות בבעלות בכך שהוא מספק אלטרנטיבת השכרה.

מדיניות ממשלתית והתערבות המדינה

הזינוק בעלות הדיור, במיוחד באזורים היוקרתיים של סיאול, הביא לתערבות ממשלתית אגרסיבית ב-2025. בניסיון לעצור רכישה ספקולטיבית ו"פליפינג", השלטונות החזירו לשימוש משטר אישורי עסקאות מקרקעין נוקשה בבירה. החל במרץ 2025, מחוזות גאנגנם, סוצ’ו, סונגפה ויונגסאן – האזורים היקרים ביותר בסיאול – הוגדרו כ"אזורי רישיון" למכירת דירות donga.com. באזורים אלה, כל המעוניין לרכוש דירה מעל גודל מוגדר חייב לקבל אישור מקדים מלשכת המחוז ולהתחייב להתגורר בנכס לפחות שנתיים donga.com. עסקאות הכוללות דיירים (למשל רכישה עם שוכר ג'אונסה – שיטה נפוצה ל"עקב השקעה") נאסרות בפועל למשך שישה חודשי תקופת ההגדרה donga.com donga.com. עסקאות לא מאושרות עלולות להתבטל, ולעיתים אף לגרור עונש פלילי (עד שנתיים מאסר או קנס של עד 30% מערך הקרקע) donga.com. אזורי הרישיון הללו – הפעם הראשונה שמחוזות שלמים מוגדרים כך מאז הנהגת השיטה ב-1970 – מדגישים עד כמה קובעי המדיניות לוקחים ברצינות את עליות המחירים בשלושת מחוזות ה"גאנגנם" וביונגסאן. גורמים רשמיים ציינו כי מחירי שיא במחוזות גאנגנם, סוצ’ו וסונגפה דוחפים מעלה את מחירי הדירות בכל סיאול, ולכן נדרשו צעדי ריסון חירום donga.com. עם זאת, מהלך זה בא לאחר תהפוכות מדיניות מבלבלות. עיריית סיאול ביטלה הגבלות דומות רק חודש קודם לכן (בפברואר 2025) עבור שכונות מסוימות, אך חזרה והחילה כללים נוקשים עוד יותר שבועות לאחר מכן donga.com donga.com. מבקרים טוענים כי חוסר העקביות המדיניות יצרה אי ודאות בשוק donga.com. "הבלבול בשוק גבר מאז ההקלות, במיוחד לנוכח הציפייה להורדת ריבית ועליית העסקאות", העיר כלכלן אחד, שביקר את הממשלה על כל שינויי כיוון פתאומיים ועל פגיעה באמון הציבור donga.com. למעשה, למרות הכללים הנוקשים, רכישות הדירות דווקא עלו באותם מחוזות מוגבלים – וכיום הם מדווחים על מחירי שיא בלתי רגילים, למרות מנגנון האישורים koreajoongangdaily.joins.com. נראה כי רוכשים נחושים מצליחים למצוא דרכים לעקוף את ההגבלות או להמתין, בייחוד כאלה שמיועדים למגורים עצמיים ומסוגלים לעמוד בתנאי ההתיישבות.מעבר להגבלת עסקאות, הממשלה גם כיוונה למימון הדיור כדי לרסן ספקולציות. הרגולטורים הפיננסיים של קוריאה החמירו את כללי יחס שירות החוב (DSR) בסוף 2024, מה שמקשה על רוכשים עם חוב גבוה לקבל הלוואות globalpropertyguide.com. בנקים כעת חייבים "לבצע מבחן מאמץ" ליכולת הלווה להחזיר את ההלוואה בריביות גבוהות בעתיד, דבר שמקטין בפועל את סכומי ההלוואה המקסימליים לבעלי חובות קיימים globalpropertyguide.com. צעדים מקרופרודנציאליים אלו נועדו למנוע ממשקי בית להסתבך יתר על המידה במשכנתאות ולהרגיע מלחמות מחירים הממומנות על ידי אשראי. אולם, נרשמה תופעת לוואי לא רצויה: כאשר הבנקים הגדולים בסיאול הגבילו הלוואות, לווים מסוימים פנו למלווים משניים ולבנקים אזוריים, מה שיצר "אפקט בלון" שבו האשראי פשוט עבר מחוץ לערוצים המרכזיים globalpropertyguide.com. קובעי המדיניות הולכים על חבל דק, מנסים להפחית ביקוש ספקולטיבי מבלי לחנוק רכישות לצרכי מגורים אמיתיים או לגרום למשבר אשראי. בצד ההיצע, כפי שצוין, הרשויות מתמקדות באסטרטגיות לטווח ארוך כגון הרחבת היצע הדיור ופיתוח ערים חדשות. ממשלת הנשיא יון סוק-יול (2022–2025) התרחקה ברובה מהגישה של הממשלה הקודמת להכבדה במסים ורגולציה, ובמקום זאת העדיפה דה-רגולציה לעידוד הבנייה. עם זאת, דרום קוריאה עברה שינוי פוליטי בשנת 2025: באמצע השנה, ממשלה חדשה הבהירה שהיא תמנע ממדיניות ענישה בדיור (כמו מסים כבדים על בעלי מספר דירות) שבעבר גרמו לתוצאות בלתי צפויות koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. ההנהגה החדשה אותתה על מעבר לעידוד היצע ואמון בשוק. "לא ננסה לשלוט במחירים באמצעות מסים," הצהיר הנשיא לי ג’ה-מיונג, וציין כי הגדלת מלאי הדיור ורפורמת רגולציה יהיו המוקד מכאן והלאה koreajoongangdaily.joins.com. אם הגישה הפוליטית הזו תיושם, ייתכן שנראה פחות צעדי שליטה במחירים אד-הוק ויותר מדיניות עקבית לעידוד ההיצע בשנים הבאות, מה שעשוי להקל מעט את הלחץ בטווח הארוך. נכון לעכשיו, רוכשי דירות ומשקיעים בסיאול מתמודדים עם רשת מורכבת של חוקים – מהגבלות בעלות באזורים מסוימים, דרך החמרת המימון, ועד תמריצים מס למשתכנים ראשונים. (יש לציין, קיימים תוכניות ממשלתיות המציעות ריביות משכנתא מוזלות לצעירים או לרוכשי דירה ראשונה, לשיפור הנגישות bambooroutes.com.) היעילות של צעדים אלה מעורבת: הם עשויים להאט עסקאות ספקולטיביות, אך כפי ששנת 2025 מראה, הם אינם מסוגלים לדכא באופן מלא ביקוש המונע מצרכים אמיתיים (ופחד מהתייקרות נוספת בעתיד). הנגישות לדיור נשארה סוגיה קשה – למרות מאמצי המדיניות, מחירי הדירות החציוניים בסיאול קרובים לשיאים היסטוריים, ויחס מחיר/הכנסה הוא מן הגרועים בעולם reuters.com. פתרון לכך ידרוש איזון עדין בין רסן הביקוש (מבלי למוטט את השוק) לבין עידוד היצע (מבלי להציף באזורים חלשים).

שוק השכירויות והתשואות

שוק השכירות של סיאול גם הוא משתנה. שיטת הג’אונסה – בה השוכר מניח פיקדון ענק (לעיתים 50–70% מערך הנכס) במקום תשלום חודשי – הייתה מזה שנים מאפיין ייחודי של שוק הנדל"ן הקוריאני. אך בשנים האחרונות חל גידול בפופולריות של שכירות חודשית, במיוחד בקרב צעירים שאין בידם סכומי עתק לפיקדון. נכון ל-2024–25, מעסיקים רבים מעדיפים שכירות חודשית או “קוואזי-ג’אונסה” (פיקדון קטן יותר + תשלומים חודשיים) שכן הריבית הגבוהה הפכה פיקדון ענק לפחות משתלם. מדיניות הממשלה לעידוד שכירות תומכת אף היא במגמה זו globalpropertyguide.com. עבור שוכרים, המשמעות היא יותר אפשרויות אך גם סוף לעסקאות ג’אונסה זולות מאוד שכמעט אפשרו "דיור בחינם" לאחר הפיקדון. תשואות השכירות בסיאול נותרות נמוכות במיוחד, ביטוי למחירי הרכישה הגבוהים. תשואות ברוטו על דירות נעות סביב 2–3% בשנה בלבד bambooroutes.com, נתון דל בהשוואה לערים אחרות בעולם או להשקעות חלופיות. בעלי דירות קיבלו היסטורית תשואה נמוכה כיוון שסמכו על עליית הערך (ופיקדונות ג’אונסה יכלו לשמש כהון השקעה). כעת, כשהממשלה פונה אל משקיעים מוסדיים בשוק השכירויות, ייתכן שתתבסס גישה עסקית יותר לתשואות, אך לעת עתה סיאול היא שוק בעל תשואה נמוכה אך סיכון רווחי הון גבוה. דינמיקה זו היא אחת הסיבות שהביקוש הספקולטיבי מתפשט – משקיעים בונים על עליית ערך ולא על הכנסה משכירות. זו גם אחת הסיבות שהעליות בשכר הדירה מפגרות הרבה אחרי עליית מחירי המכירה; שוכרים פשוט אינם יכולים להרשות לשלם שיעור שיספק תשואה סבירה על דירות של מיליארדי וון.

נדל"ן מסחרי: משרדים, מסחר ועוד

למרות שתחום המגורים גוזל את הכותרות, שוק הנדל"ן המסחרי של סיאול בשנת 2025 עובר גם הוא מהלכים בולטים. בסך הכל, השוק המסחרי בעיר הראה חוסן לאורך גאות ושפל כלכליים, והוא ממשיך למשוך משקיעים זרים ומקומיים כאחד. בסקירה זו נבחן את שוקי המשרדים והקמעונאות, וכן מגמות בתחום הלוגיסטיקה ונפחי ההשקעות.

שוק המשרדים: תפוסה גבוהה וצמיחה מתונה

שוק המשרדים בסיאול נשאר חזק בשנת 2025, בזכות היצע חדש מוגבל במרכזי העסקים המרכזיים וביקוש תאגידי מתמשך. שיעור התפוסה במשרדים מסוג Grade A בעיר נמוך במיוחד – כ2.6% ברבעון הראשון של 2025, כמעט ללא שינוי משנה קודמת cbre.com. שטחי משרדים פרימיום באזורים כמו רובע העסקים המסורתי (יונג-גו/ג’ונגנו), מחוז העסקים גנגנאם (טהראן-רו), ורובע הפיננסים של יואידו, כמעט מלאים לחלוטין. בעלי נכסים נהנו מהתנאים ההדוקים: שכר הדירה הממוצע במשרדי Grade A עלה בכ-1.5% מרבעון לרבעון ברבעון הראשון, והגיע לכ-₩38,700 למ"ר לחודש (כ-30 דולר למ"ר) cbre.com. תמריצי שכירות נותרים מינימליים – תקופות פטור משכירות נופלות מתחת לחודש בשנה בממוצע – מה שמעיד כי לבעלי הנכסים יתרון במשא ומתן כאשר התפוסה כה גבוהה cbre.com. נצפי השוק כן צופים התקררות מסוימת בסקטור המשרדים הלוהט בטווח הבינוני, אך לא ירידה חדה. פירמת השירותים סאוילס צופה כי קצב עליית שכר הדירה במשרדים פרימיום יתמתן לסביב 2–4% ב-2025, לעומת עליות חדות יותר בשנים קודמות pdf.savills.asia. זאת, בחלקה, משום שהיצע חדש סוף סוף נכנס לאחר שנות מחסור. במיוחד, התפתחויות משרדים בהיקף נרחב מחוץ ל"שלושת הגדולים" המסורתיים מגיעות לשוק. לדוגמה, מגוק, פארק טכנולוגי מתפתח במערב סיאול, עם קמפוסי משרדים חדשים שמושכים חברות cbre.com. כאשר שטחים מודרניים במקומות כמו מגוק (ובפנגיו או סאנגאם דיגיטל מדיה סיטי בשולי העיר) נפתחים, חלק מהחברות נעות לשם או מרחיבות פעילות, מה שמוריד את הלחץ מהביקוש במרכז העיר. עם זאת, כל עלייה באחוזי התפוסה מהרמות האפסיות של 2–3% כעת צפויה להיות קלה – עלייה לאזור 3%–4% לכל היותר – והמשרדים הפרימיום של סיאול צפויים להישאר שוק של המשכירים גם בטווח הקרוב pdf.savills.asia.

ראוי לציין מספר פרויקטי משרדים מרכזיים ומגמות מעצבות במגזר זה:

• קו הרקיע של גאנגם וג'ונגנו: כתובות העסקים היוקרתיות ביותר (למשל, GFC ביוידו, או מגדלים בגוואנגחוואמון) ממשיכות להציג שיעור תפוסה כמעט מלא ודמי שכירות גבוהים. בגנגנם, פרויקט Global Business Center (GBC) של קבוצת יונדאי – שתוכנן במקור לגורד שחקים בן 105 קומות – שונה למתחם בעל מגדלים מעט נמוכים יותר, כאשר הבנייה צפויה להתגבר. עם ההשלמה הצפויה ב-2026–27, ה-GBC יוסיף שטח משרדים ואולמות כנסים משמעותיים לסמסונג-דונג, ויסייע לעגן את מעמד גאנגם כמרכז עסקים. הדבר אמור לתת מענה לחלק מהביקוש המושהה מצד חברות שמחפשות שטחי משרדים גדולים בדרום סיאול.
• דה־צנטרליזציה למוקדים חדשים: עיריית סיאול עודדה פיתוח אזורי עסקים חדשים לשם פיזור הצמיחה. מגוק (מערב סיאול, סמוך לשדה התעופה גימפו) הוא דוגמה למוקד כזה, שכיום מאכלס מרכזי מו"פ וקמפוסים לחברות טכנולוגיה וביו-טק. ה-Digital Media City (DMC) במפו/סאנגאם היא דוגמה נוספת, המתמקדת בחברות מדיה ובידור. בעוד אזורים אלה נמצאים מחוץ למרכז המסורתי, התפתחותם מושכת דיירים שייתכן שבאופן אחר היו מחמירים את המחסור במרכז העיר. כך למשל, מעבר של חברת IT גדולה לקמפוס ייעודי במגוק מפנה שטח במרכז העסקים הראשי לחברות אחרות. לאורך זמן, שילוב של 'שוק משרדים רב-מרכזי' יגרום להגברת הגמישות, למרות שליבת סיאול תישאר אטרקטיבית במיוחד.
• תשואות יציבות: עבור משקיעים, שיעור ההיוון במשרדים בסיאול נותר יציב יחסית למרות עליית דמי השכירות, ולכן מחירי הנכסים עלו. שיעור ההיוון במשרדי פריים נעים סביב אמצע ה-4% וצפויים להישאר יציבים בשנת 2025 cbre.com. עם הגעת הריבית לשיא ותחילתה לרדת, הפער בין שיעור ההיוון לעלות המימון משתפר, מה שמאזן את ערך הנדל"ן. משקיעים זרים רבים (קרנות ריבוניות, פרייבט אקוויטי ועוד) שמים עין על סיאול כהשקעה מניבה ויציבה לטווח הארוך, אם כי התשואות הנמוכות והתחרות העזה הופכות עסקאות בולטות לנדירות יחסית.

לסיכום, שוק המשרדים בסיאול ב-2025 מתאפיין בשיעור תפוסה גבוה, צמיחה מתונה בשכר הדירה והיצע חדש מצומצם וסלקטיבי. החברות זהירות באופטימיזם שלהן – אמנם הצמיחה הכלכלית מואטת, אך קיצוצי הריבית הצפויים והמשך התנופה במגזר הטכנולוגיה שומרים על ביקוש חיובי cbre.com. אלא אם יחול זעזוע חיצוני, שוק המשרדים צפוי להישאר מאוזן כשידי המשכירים על העליונה, בעיקר באזורים המרכזיים והיוקרתיים.

קמעונאות ומלונאות: התאוששות – עם כוכבית

שוק הנדל"ן הקמעונאי של סיאול עבר טלטלה עזה – תחילה בעקבות מגפת הקורונה, וכעת בשל שינוי בהרגלי הצריכה. בשנת 2025 ניצנים של התאוששות נראים בעיקר באזורים הקמעונאיים המכוונים לתיירות, אך הענף עדיין נתקל בקשיים בשל המסחר המקוון וזהירות הצרכנים.

סך המכירות הקמעונאיות בקוריאה נמצא בעלייה איטית – בינואר-פברואר 2025, המכירות הקמעונאיות הארציות עלו בכ-0.9% לעומת שנה קודמת cbre.com, כלומר מדובר בצמיחה מתונה. אינפלציה גבוהה והאטה בקצב הצמיחה הכלכלית גרמו לצרכנים להפוך רגישים יותר למחיר – ומכאן מגמת "תמורה-מול-מחיר" cbre.com. משמע, רשתות דיסקאונט, מותגים מוזלים ופלטפורמות יד שניה נהנים מביצועים טובים יחסית, בעוד פלח היוקרה העליונה שומר גם הוא על יציבות בזכות צרכנים מבוססים מקומיים וסינים. לעומת זאת, רשתות טווח ביניים מתקשות להחזיק מעמד.

באזורי הקמעונאות המפורסמים של סיאול, זרימת הקהל מתחדשת הודות לחזרת התיירות. מאז נפתחו הגבולות, אזורים דוגמת מיונגדונג, דונגדאemun ואינסאדונג – שסבלו קשות בקורונה – שוב שוקקים תיירים. שווקים מסורתיים ורחובות ראשיים הנשענים על תיירות ראו עלייה בדמי השכירות ובתפוסה, ככל שחנויות דיוטי-פרי וחנויות קוסמטיקה חוזרות לצמוח. כך, למשל, שיעור התפוסה במיונגדונג, שזינק ב-2020, ירד שוב כשמותגים בינלאומיים ועסקי הסעדה חדשים מגיעים, מתוך הימור על תחייה מלאה של תנועת התיירים. עיריית סיאול השקיעה אף היא בהתחדשות האזורים הקמעונאיים (פרויקטי טיפוח, שיווק תיירותי), מה שמסייע אף יותר לתהליך cbre.com.

עם זאת, לא כל הנדל"ן הקמעונאי נושא פירות באותה מידה. קניונים שכונתיים ובעלי מרכזים מסחריים מדווחים שצרכנים עודם זהירים – האינפלציה הגבוהה גורמת להפחתה ברכישות לא חיוניות וביציאה למסעדות cbre.com. קמעונאות חווייתית (בידור, בתי קפה, כושר וכן הלאה) הופכת להיות קריטית למשיכת קהל רגלי. העלייה בקניות ברשת בקוריאה (מהמדינות המחוברות ביותר בעולם) ממשיכה למתן את הצמיחה הקמעונאית. קמעונאים רבים צמצמו שטח פיזי או עברו לחנויות קטנות בסגנון 'Showroom', הנתמכות במכירה מקוונת משלימה.

לסיכום, שוק הנדל"ן הקמעונאי בסיאול לשנת 2025 מפוצל: אזורי תיירות מרכזיים במגמת עלייה – נהנים מביקוש כבוש של תיירים – בעוד אזורים משניים מתמודדים עדיין עם שיעור תפוסה נמוך וצורך בהתחדשות. תחום המלונאות מהדהד מגמה זו: בתי המלון בסיאול נהנים מעליית תפוסה יחד עם חזרת המבקרים הזרים, והעניין בהשקעות מלונאיות עולה לאחר רגיעה. סביב אזורי תיירות פופולריים (ג'ונגנו, מיונגדונג, ה-COEX בגנגנם) החלו פרויקטים חדשים ושיפוצים כדי ללכוד את הביקוש. במקביל, המפעילים עוקבים בדריכות אחר כל סיכון כלכלי גלובלי חדש או התפרצות מגפה שתחסום שוב את ענף התיירות. אך בשלב זה, המגזר הקמעונאי/מלונאי נראה חיובי בזהירות: דמי השכירות הקמעונאיים המסורתיים מתייצבים ונכסים מיקום טוב זוכים לביקוש מחודש.

לוגיסטיקה ותעשייה: היצע גבוה פוגש ביקוש גבוה

תחום הנדל"ן הלוגיסטי – מחסנים, מרכזי הפצה ואתרי מימוש – חווה תנופה אדירה במהלך הקפיצה של מסחר מקוון בתקופת הקורונה. יזמים מיהרו לבנות מרכזים מתקדמים בשולי סיאול – ולפעמים בנו יתר על המידה ובמהירות רבה מדי. בשנת 2024, גל של אספקה חדשה הציף את השוק וגרם לעליית שיעור פנויות. בסוף 2024, שיעור פנויות בשוק הלוגיסטיקה עמד על כ-23% – רמה גבוהה לענף שהיה בתפוסה מלאה למעשה רק לפני שנים אחדות cbre.com.

כעת, ב-2025, המצב מתחיל להשתפר בהדרגה. ברבעון הראשון של 2025, נמסרו ארבעה מתקני לוגיסטיקה חדשים בדרגת A (סה"כ ~221,500 מ"ר), כאשר כ-30% משטח זה כבר הושכר מראש – סימן לביקוש מתמשך cbre.com. ברבעון זה נחתמו עסקאות שכירות בהיקף 178,000 מ"ר, מה שעזר להפחית קלות את שיעור הפנויות ל-~22% (לעומת 23%) cbre.com. עם זאת, זה שוק מפוצל: מחסני קירור חווים שיעור פנויות גבוה בהרבה (~40%) לעומת מחסנים יבשים (16%) cbre.com, בגלל שההיצע בשרשרת הקירור זינק ומצריך זמן למילוי. על פי הערכות, במהלך 2025 הפנויות ירדו בהדרגה ככל שיזמים לוגיסטיים, חברות קמעונאות ויצרנים יספגו את ההיצע החדש. ככל הנראה יידרשו עוד שנה-שנתיים למילוי כל עודפי השטח – בהנחה שלא תחול שוב הצפת שוק.

מבחינה השקעתית, תחום הלוגיסטיקה משך תשומת לב עצומה (ושיעור היוון ירד בחדות) בעת פריחת המסחר המקוון. כיום, עם עלייה בפנויות ושיעור היוון מטפסים בשווקים הגלובליים, המשקיעים בררנים הרבה יותר. נוצר פער גדול יותר בתשואות בהתאם לאיכות הנכס והמיקום cbre.com. מתקני לוגיסטיקה מרכזיים עם שוכרים טובים ובקרבה לסיאול (למשל על מסדרונות הכבישים המחוזיים של ג'יונגי) נחשקים, בעוד פרויקטים ספקולטיביים בפריפריה מתקשים למצוא קונים או נדרשים להוריד מחיר. בשורה התחתונה, יסודות הענף (גידול במסחר האלקטרוני והצורך ברשתות משלוחים מהירות) נותרו יציבים – כלומר התחזית הלוגיסטית חיובית לטווח הארוך, אך בטווח הקצר זהו שוק מתאים יותר לשוכרים עד שהעודפים ייספגו.

שוק ההשקעות: היקף העסקאות חוזר לעלות

לאחר תקופה חלשה בין 2022–2023 עקב עליות הריבית, השקעות בנדל"ן מסחרי בקוריאה מתאוששות בשנת 2025. למעשה, ברבעון הראשון של 2025 נרשמו השקעות בנדל"ן מסחרי בהיקף של כ-7.0 טריליון וון, עלייה משמעותית של 66% לעומת שנה קודמת cbre.com. הגידול נבע ממספר עסקאות משרדים בקנה מידה גדול (כולל עסקאות Pre-sale בהן משקיעים מתחייבים לרכוש מבנים בשלבי בנייה) והתעוררות מחודשת בזירת הלוגיסטיקה cbre.com. השיפור משקף גם תנאי מימון טובים יותר – אחרי בלימת העלאות הריבית והצפי להפחתות – וגם תחושת ביטחון מחודשת שסקטור הנדל"ן הקוריאני יתייצב ויציע תשואות מתואמות-סיכון אטרקטיביות.

סיאול נשארת במוקד הפעילות ההשקעתית. מגדלי משרדים בסיאול מבוקשים מאוד על ידי משקיעים מוסדיים, ושיעורי ההיוון נותרו יציבים גם כאשר אזורים אחרים חוו התרככות מסוימת cbre.com. השקעות חוצות גבולות בולטות: משקיעים מסינגפור, מהמזרח התיכון ומצפון אמריקה פעילים באיתור עסקאות בקוריאה. בשנת 2025, צפוי להיכנס הון זר נוסף לשוק הנדל"ן של סיאול, הודות ליציבות הכלכלית של קוריאה והמאמצים לשווק את עצמה כיעד ידידותי להשקעות bambooroutes.com. מהלכי הממשלה האחרונים – כגון תיקון רגולציה להנגשת קרנות ריט (REITs) והימנעות מהחלת מס קניה על זרים – שמרו על קוריאה אטרקטיבית יחסית לעומת שווקים כמו קנדה או ניו זילנד אשר אסרו בעלות זרה koreatimes.co.kr. נושאים מרכזיים בנוף ההשקעות של 2025 כוללים:

• גיוון סוגי הנכסים: בעוד שמשרדים הם היעד המרכזי, משקיעים בוחנים גם פורטפוליו מגורים להשכרה (בעקבות עידוד מתוכנית השכרה מוסדית), מרלו"גים לקירור (למרות תפוסה נמוכה, קיים צורך ארוך טווח), וכן נכסים אלטרנטיביים כמו דאטה סנטרים. פרויקטי פיתוח גדולים בסיאול (בהמשך) פותחים גם הזדמנויות למיזמים משותפים והשקעות קרקע.
• יציבות במקום ספקולציה: לאחר התנודות של השנים האחרונות, משקיעים מעדיפים נכסים עם תזרים מזומנים יציב – משרדים מושכרים במלואם לשוכרים איכותיים, או מרכזים לוגיסטיים עם חוזים ארוכי טווח. אסטרטגיות עם ערך מוסף (רכישת בניינים ישנים לשיפוץ או השכרת בניינים ריקים) מבוצעות על ידי שחקנים מנוסים בשוק המקומי, אך המגמה הכללית היא לשמרנות זהירה ולא אופוריה.
• שוויי הון ותשואות: כפי שצוין, שיעורי ההיוון צפויים להישאר בעיקר יציבים גם בשנת 2025 cbre.com. עבור משרדים מובילים בסיאול, טיפוסי לראות שיעור היוון של 4.0–4.5%; לוגיסטיקה עשויה להיות מעט גבוהה יותר, וקמעונאות משתנה במידה רבה לפי מיקום. אם הריבית אכן תרד בסוף 2025, ייתכן שנראה ירידה קלה בתשואות (מחירים עולים). לעת עתה, ההערכה היא שהיציבות נשמרת – ללא בועה או התרסקות חריגה, רק צמיחה הדרגתית בהתאם לגידול בהכנסות ולשינויים קלים בתשואות cbre.com.

לסיכום, מגזר הנדל"ן המסחרי של סיאול התמודד היטב עם משבר הקורונה והעלאות הריבית, ושנת 2025 מסתמנת כשנה של התאוששות הדרגתית. עם שוק משרדים חזק, מגזר קמעונאות מתאושש, ושפע נזילות אצל משקיעים – נכסי הלבנים והמרגמות של העיר עדיין נתפסים כעוגן בטוח ואטרקטיבי באזור של אי ודאות עולמית.

פיתוחים ותשתיות מרכזיים שמעצבים את העתיד

סביבת העיר סיאול משתנה ללא הרף, ומספר פרויקטי תשתית ופיתוח גדולים ב-2025 ישפיעו בצורה משמעותית על שוק הנדל"ן בשנים הקרובות. לפרויקטים הללו מטרה לשפר קישוריות, ליצור צירי מסחר חדשים ולהוסיף היצע ושירותים שחסרים לשוק. הנה כמה מהבולטים שבהם:

רובע העסקים הבינלאומי יונגסאן – "עיר אנכית" חדשה

אחד הפרויקטים הנועזים על האופק הוא תכנית להפיכת רובע יונגסאן של סיאול למוקד עסקים ומסחר ברמה עולמית. בפברואר 2024 השלימה העירייה את התכניות לרובע העסקים הבינלאומי של יונגסאן (Yongsan IBD), עם חזון ל"העיר האנכית הגדולה בעולם" ctbuh.org. הפרויקט יתפרס על פני 500,000 מ"ר בשטח ששימש בעבר כתחנת רכבת – אחת מחלקות הקרקע הגדולות האחרונות במרכז סיאול ctbuh.org ctbuh.org. בית הגידול של הפרויקט יהיה גורד שחקים ייחודי בגובה כ-100 קומות, שהתאפשר לאחר שהעירייה ויתרה על הגבלות הגובה והייעוד באזור ctbuh.org ctbuh.org. התכנון כולל גם מגדלים נוספים מקושרים בגשרים מעל הקרקע, שפע שטחים ירוקים מקרקע ועד גג, מלונות, מתקנים תרבותיים ואף מרכז תחבורה ctbuh.org ctbuh.org. הבניה ב-Yongsan IBD צפויה להתחיל במחצית השנייה של 2025, כאשר השלבים הראשונים מתוכננים להסתיים ולהיות מאוכלסים בתחילת שנות ה-30 ctbuh.org. לוח הזמנים הזה מדגיש את דחיפות העיר לקדם את המיזם אחרי עשרות שנים של דחיות – תכנית קודמת מ-2006 בוטלה בגלל משבר 2008 ctbuh.org. המיזם החדש מחלק את השטח לאזורים: אזור עסקים בינלאומי (88,557 מ"ר) בו ייבנו גורד השחקים בן 100 הקומות לצד משרדים ברמה A ומלון יוקרה, אזור קומפלקס עסקים עם מגדלים בני 45 קומות המקושרים בגשרים ומתקנים תרבותיים בקומות התחתונות, ואזור תמיכה עסקית ctbuh.org ctbuh.org. התכנון מדגיש עירוב שימושים אנכי – "עיר קומפקטית" בה משרדים, מגורים, פנאי ופארקים ירוקים משתלבים במרחק הליכה זה מזה ctbuh.org. יש לציין שהאתר ממוקם בין הפארק המתוכנן Yongsan Park (על אדמות הבסיס האמריקאי לשעבר) לבין נהר ההאן, ומציע מיקום פריים עם תצפית לפארק וגישה לנהר ctbuh.org. בכוונת העירייה לשלב את הפרויקט תחת תוואי התחבורה הסמוכים ולהאריך את השטחים הירוקים עד לנהר ולפארק ctbuh.org. השפעת הנדל"ן: יונגסאן IBD צפוי להעלות באופן דרמטי את הפרופיל והשווי האזורי. יונגסאן כבר כיכבה בשוק המגורים של סיאול, עם עליית מחירים של מעל 1.5% בחודש בודד בסוף 2024 בעקבות הספקולציה סביב רובע העסקים החדש bambooroutes.com. הכנסת שטחי משרדים חדשים, מגורים יוקרתיים ושירותים תיצור בפועל רובע עסקים רביעי בסיאול (לצד מרכז העיר, גאנגם, ויוידו). אזורים סמוכים צפויים ליהנות מביקוש גואה – שכונות במפו, ג'ונג-גו ויונגסאן עצמה יתחדשו עם מגורים וחנויות לשירות העובדים והמבקרים. המגדל בן ה-100 קומות, כשייבנה, יהיה מהגבוהים בסיאול (לצד מגדל לוטה בן 123 קומות בג'אמסיל), ויוסיף לעיר סמל נופי חדש. בעלי נכסים ביונגסאן כבר מצפים לקצור רווחים, למרות שהגבלות האזור (כפי שצוין קודם) נועדו למנוע ספוקולציה מופרזת donga.com. אם הכול יתממש לפי התכנון, עד 2030 יונגסאן תהפוך ל"עיר בתוך העיר" של סיאול, תקל מעט מהלחץ בשוק המשרדים בגאנגם ותפזר פעילות כלכלית בצורה שוויונית יותר ברחבי הבירה.

גאנגנם וסונגפה: קומפלקס העל MICE של ג'מילו ועוד

האזורים הדרום-מזרחיים של סיאול, הכוללים את גאנגנם, סונגפה ו-COEX/ג'מיל, מהווים יעד לפרויקט פיתוח טרנספורמטיבי נוסף. ההתחדשות קומפלקס MICE/ספורט ג'מיל היא מיזם ציבורי-פרטי שאפתני שמטרתו להפוך את אזור אצטדיון הספורט הישן בג'מיל (בסונגפה-גו) למחוז MICE (פגישות, תמריצים, כנסים, תערוכות) ובידור עכשווי מהמתקדמים בעולם. במרץ 2024 הכריזה עיריית סיאול על תוכניות מפורטות לפרויקט זה, כאשר הצפי לתחילת העבודות ב-2025 והשלמה עד 2031 במוקדם mk.co.kr mk.co.kr.

המרכיבים המרכזיים בתוכנית ג'מיל כוללים:

• אצטדיון בייסבול חדש Jamsil Dome (שיחליף את האצטדיון הישן הפתוח) עם מעל 30,000 מושבים, משולב במלון.
• מרכז כנסים MICE גדול ואולמות תצוגה לאירועים בינלאומיים.
• מבני משרדים, לינה ומסחר עד 50 קומות (גובה מקסימלי סביב 180–200 מטר) ליד ג'מיל, שייצרו למעשה גוש של מגדלים גבוהים לצד קומפלקס הספורט mk.co.kr mk.co.kr. אחד המבנים המוצעים – כ-50 קומות ליד תחנת קומפלקס הספורט.
• שיפוץ אצטדיון האולימפי הראשי של ג'מיל לסטנדרטים מודרניים.
• שדרוגים בקישורי תחבורה ציבורית ורשת הולכי רגל "תלת-ממדית" שתחבר בין האתרים, תחנות המטרו (קווים 2 ו-9) והפיתוחים הסמוכים mk.co.kr.
• חשוב במיוחד, התוכנית משתלבת עם החזון הרחב יותר של ”קומפלקס המתחלף בינלאומי“ המחבר את ג'מיל, COEX בסמסונג-דונג ומגדל GBC של יונדאי. על ידי העלאת זכויות הבנייה בג'מיל (העלאת שיעורי ניצול הקרקע דרך שינוי ייעוד הקרקע לחצי מגורים) mk.co.kr, עיריית סיאול שואפת ליצור רצועת עסקים ומרכזי MICE מאוחדת לאורך כל אזור גאנגנם mk.co.kr. הרעיון הוא לחבר בין COEX (מרכז כנסים וקניון מרכזי), מגדלי GBC החדשים ומתקני ג'מיל גם פיזית באמצעות פיתוח מתואם, פארקים, שבילי הליכה ואולי אף גשרים מעל הנהר או נחל טאנגצ'און mk.co.kr.
• יותר שטחים ירוקים ופתוחים: התוכניות כוללות פארקים אקולוגיים חדשים לאורך נהר ההאן ונחל טאנגצ'און כדי לחבר מחדש בין גאנגנם וג'מיל, שמופרדים ע"י נתיבי מים אלו mk.co.kr.

לפרויקט Jamsil MICE תקציב של מעל ל-2.1 טריליון וון והוא מנוהל ע"י קונסורציום של יזמים פרטיים (עם Hanwha E&C בתפקיד ראשי) בשותפות עם העירייה mk.co.kr. עם השלמתו, זה יחזק את מעמדה של סונגפה כאזור ידידותי למשפחות אך עם ניחוח בינלאומי – סונגפה כבר מושכת משפחות בשל איכות מוסדות החינוך והדיור, וכעת צפויה להפוך גם למוקד ביזנס ותיירות מתקדם בקנה מידה דומה לגאנגנם bambooroutes.com bambooroutes.com.

השפעת הנדל"ן: בזמן העבודות צפויים שיבושים מסוימים (שני מועדוני הבייסבול המקצועיים המקומיים נאלצו לנדוד זמנית לצורך בניית האצטדיון allkpop.com). אך בטווח הארוך, ערך הנדל"ן בסונגפה צפוי לעלות. דירות בג'מיל והאזור הסמוך הפכו למבוקשות ביותר, עם עליות מחירים ניכרות לאור הציפייה לפיתוח ה-MICE. למעשה, בסוף 2024, סונגפה-גו רשמה את שיעורי גידול המחירים הכי מהירים בסיאול – מחירי הדירות עלו בכ-0.37% בשבוע אחד בסתיו האחרון, הגבוה ביותר בארץ באותה עת mk.co.kr. רוב העלייה יוחסה להתרגשות סביב פיתוח מחודש ושיפור התחזיות לאזור. המשרדים והמלונות החדשים ייצרו משרות וימשכו תיירות עסקית, דבר שיחזק עוד את הכלכלה המקומית. והחיבור ל-GBC ו-COEX של גאנגנם עשויים להוביל לפרויקטים משלימים – כמו שיפור התחבורה (יש דיבורים על חיבורי אוטובוסים טובים יותר או אפילו רכבת קלה בין COEX לג'מיל). בסיכומו של דבר, גאנגנם וסונגפה ימשיכו להוביל את הצמיחה של סיאול, בניית גובה שתענה על הצרכים העסקיים והבידוריים של העיר הבינלאומית.

שדרוגי תחבורה: רכבות-העל GTX ועוד

תשתיות הן מרכיב מפתח בסיפור הנדל"ן של סיאול. העיר והממשלה הלאומית משקיעות רבות בפרויקטי תחבורה לשיפור הקישוריות באזור המטרופולין – והשפעתם ניכרת בשוקי הנדל"ן.

המהפכניות ביותר הן קווי הרכבת המהירה (GTX) – Great Train Express – רשת של קווי רכבת מהירה החותכים מתחת לסיאול רבתי. לעיתים נמשלות לפרוייקטים כמו קו Crossrail בלונדון או RER בפריז – למעשה מטרו אקספרס אזורי הנע עד 180 קמ"ש ומקצר דרמטית את זמני הנסיעה מפרברים למרכז סיאול koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. עד 2035 מתוכננים שישה קווי GTX (A עד F), כששלושה (A, B, C) מצויים בשלבים מתקדמים reuters.com. במרץ 2024 נפתח המקטע הראשון של GTX-A, ומקשר את סוסאו (דרום-מזרח סיאול) לעיר הלוויין דונגטן (במחוז גיאונגי) ב-19 דקות בלבד – נסיעה שבעבר לקחה 80 דקות באוטובוס reuters.com koreajoongangdaily.joins.com. עם ההשלמה הצפויה עד הצפון, GTX-A תחבר את פיונג'י בצפון גיאונגי דרך תחנת סיאול וגאנגנם לדרום גיאונגי עד 2028 koreajoongangdaily.joins.com. כמו כן החלו עבודות על קווי GTX-B ו-C שיחצו אף הם את האזור המטרופוליני.

אפקט ה-GTX בנדל"ן היה מיידי ודרמטי. בכך שהוא מביא "קרוב" את הפרברים המרוחקים לסיאול בזמן נסיעה, הפרויקט מרחיב את רשימת האזורים המבוקשים למגורים. מחירי נכסים סביב תחנות GTX המתוכננות זינקו במועד ההכרזה – למשל, דירות ליד תחנת פיונגטק ג'יג'ה (תחנת GTX-A) עלו ב-100–200 מיליון וון מיד לאחר פרסום המסלול koreajoongangdaily.joins.com. אזורים שבעבר כמעט לא זכו לביקוש ראו גל גדול של קונים בציפייה לשיפור הגישה. אף הממשלה רואה ב-GTX כלי לבעיית הדיור בסיאול: היא סבורה שהרכבות יאפשרו לאנשים לגור מחוץ לעיר ועדיין להגיע לעבודה במהירות, מה שיכול להוריד לחץ משוק הדיור של סיאול ואולי אפילו להעלות את שיעור הילודה בכך שיציג אופציה ריאלית לדירות גדולות יותר עבור משפחות צעירות reuters.com reuters.com.

עם זאת, זרימת ההשקעות לאורך מסדרונות ה-GTX העלתה גם חששות של התחממות יתר בשווקים אלה. יש החוששים ש-GTX עלולה להעמיק פערים אזוריים, ולרכז את הפיתוח בעיירות "מנצחות" מסוימות תוך השארת אחרות מאחור koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com. בתגובה, הממשלה מתכננת קווי אקספרס אזוריים "TX" משלימים לפרובינציות אחרות כדי לאזן את הצמיחה koreajoongangdaily.joins.com. לעת עתה, אזורים כמו קינטקס (אילסן), אינצ'ון, סוון ואוג'אונגבו – כל אחד מהם עתיד לקבל תחנת GTX – הפכו לנקודות רותחות בשוק הנדל"ן.

בתוך סיאול, קווי רכבת תחתית חדשים והרחבות נמצאים אף הם בתהליך (לדוג' הארכת קו שינבונדאנג עמוק יותר לגנגנם, הארכות קו 9 ועוד), ואלו נוטים להשפיע באופן מקומי על מחירי הדיור בסביבת התחנות החדשות. בנוסף, שיפורי כבישים ותכנון רכבל עירוני מעל נהר ההאן (חלק מתכנית התחייה של ההאן – Hangang Renaissance) bambooroutes.com נועדו לשפר את הנגישות ולהגביר את משיכת התיירות למחוזות הגובלים בנהר.

בסך הכל, קישוריות תחבורתית טובה יותר היא חרב פיפיות עבור הנדל"ן: היא יכולה לאפשר פיתוח אזורים חדשים ולמתן את מחירי הדיור המטורפים של סיאול ע"י פיזור הביקוש, אך בטווח הקצר היא לרוב גורמת לזינוק במחירי הקרקע והדיור על בסיס הציפיות. המטרה של סיאול היא להפוך ל-"עיר 30 דקות" – שבה כל צומת מרכזי במטרופולין ניתן להגעה בתוך 30 דקות בתחבורה ציבורית koreajoongangdaily.joins.com – ואם תצליח, זה ישנה עמוקות את דפוסי הנסיעה והעדפת הנדל"ן בעיר. התהליך כבר בעיצומו, ומשקיעים נבונים ממקמים עצמם על צירי התחבורה העתידיים הללו.

פרויקטים ויוזמות בולטים נוספים

עוד מספר יוזמות ראויות לציון:

• פארק יונגסאן: מחנה הצבא האמריקאי לשעבר ביונגסאן עובר הסבה לפארק לאומי ענקי – "פארק יונגסאן" – בהיקף הדומה לסנטרל פארק בניו יורק. חלקים מהבסיס (תחת השם גן הילדים של יונגסאן) כבר נפתחו לניסוי ולציבור מאז 2022 mk.co.kr. עם המשך הניקוי הסביבתי, החזון הוא לנווה ירוק בלב העיר. הפארק יגדיל משמעותית את שטחי הירק במרכז סיאול וודאי יעלה את האטרקטיביות (ובעקבות כך את ערכי הנדל"ן) בשכונות הסמוכות ביונגסאן, איתאוואן, סאונגדונג וכו'. זהו פרויקט ארוך טווח, המבוצע בשלבים בעשור הקרוב.
• התחייה של נהר ההאן 2.0: סיאול אינה מזניחה את קו המים שלה. העיר השיקה את פרוייקט ההאנגאנג הגדול – 55 יוזמות להפעלת מרחב נהר ההאן bambooroutes.com. מדובר בהקמת מרינות, במות צפות, פארקים, ואפילו רכבלי גונדולה לתנועה נופית מעל הנהר bambooroutes.com. פיתוחים קודמים על קו הנהר (כמו התחייה של ההאנגאנג מהעשור הקודם) הקפיצו אזורים כמו יואידו ובאנפו; השלב החדש מכוון להרחיב את ההצלחה לעוד מחוזות סמוכי הנהר. לדוג', רצועת הנהר של מאפו (איזור איצ'ון/האיניאנג) עשויה לקבל מתחמי תרבות חדשים, ומזרח הנהר צפוי לשדרוג תשתיות לפעילות ופנאי. חיזוק משיכת הנהר כמעט תמיד הופך את הנדל"ן הסמוך לאטרקטיבי יותר למגורים ומסחר (למי לא מתאים נוף לנהר או גישה קלה לפארק?).
• התחדשות עירונית ופינוי בינוי: סיאול משקיעה רבות גם בפרויקטים של התחדשות עירונית. במקום להקים ערי לווין חדשות, רבות מהיוזמות מתמקדות בהחייאת שכונות ותיקות – שיפור מרחבים ציבוריים, עידוד מיזמי סטארטאפ לשימוש במבנים ריקים ושדרוג תשתיות במתחמי דירות מתיישנים. פועלות תכניות להתחדשות מחוזית באזורים כמו אולג'ירו (הפיכת הסמטאות הישנות לאיזורים טרנדיים) וגם במאפו או סאודמון (כדי למשוך תושבים צעירים). המיזמים האלו אולי פחות נוצצים מגרדי השחקים, אך הם יכולים לשפר משמעותית את ערך הנדל"ן ולהפוך אזורים ותיקים לנעימים ומעודכנים יותר.
• דיור ייעודי לאוכלוסיות שונות: נוכח הזדקנות האוכלוסייה, לעיר תכניות למתחמי דיור מותאמים לגיל השלישי (עם טכנולוגיה חכמה בבית, תכונות נגישות, סמיכות למוסדות רפואיים) bambooroutes.com bambooroutes.com. קיימת גם עליה בחללי מגורים משותפים (Co-living) לצעירים וסטודנטים – מענה לזינוק במשקי בית של אדם אחד ורצון למגורים קהילתיים bambooroutes.com bambooroutes.com. המגמות הצומחות האלו לא יטביעו חותם על קו הרקיע, אך הן מסמנות נישות ביקוש עתידיות שמפתחים ומשקיעים מתחילים למלא – דבר שעשוי לשנות ייעוד נכסים (למשל, הסבת משרד למתחם co-living או לבית דיור מוגן).

כל אחד מהפרויקטים והמגמות הללו מוסיפים למרקם המורכב של עתיד שוק הנדל"ן בסיאול. העיר ב-2030 או 2035 כנראה תתהדר במחוז עסקים חדש ביונגסאן עם גורד שחקים איקוני, אזור אירועים ובידור מחודש בג'אמסיל, קישוריות מהירה בהרבה המאחדת את המטרופולין, ושכונות קלאסיות שעוברות התחדשות בין ישן לחדש. עבור בעלי עניין בנדל"ן סיאול, חשוב לעקוב אחר ההתפתחויות הללו – כאן עתידות להופיע ההזדמנויות הבאות והזינוקים הבאים בערך.

זרקור על מחוזות עיקריים: גנגנם, סונגפה, יונגסאן, מאפו

סיאול היא עיר של מחוזות מובחנים, שלכל אחד מהם אופי דמוגרפי ומגמות נדל"ן משלו. כאן נסקור מקרוב ארבעה אזורים מרכזיים בולטים לקראת 2025 – גנגנם, סונגפה, יונגסאן, ומאפו – ונבחן מה מניע את שווקיהם ומה התחזית לכל אחד.

גנגנם-גו: שיא המחיר והמוניטין

גנגנם – שם נרדף לעושר, חינוך ונדל"ן אולטרה-יקר – ממשיכה לקבוע את הקצב של שוק הדיור בסיאול. המחוז (דרומית לנהר ההאן) מכיל אזורים מוכרים כ-אפגוג'ונג, צ'אונגדאם, דאצ'י, סמסונג ועוד, והוא נשאר המקום היקר ביותר למגורים בקוריאה הדרומית. כפי שהוצג קודם, מחירי הדירות הממוצעים בגנגנם מוערכים ב-כ-25 מיליון וון למ"ר, כלומר למעלה מ-2 מיליארד וון לדירה משפחתית סבירה bambooroutes.com. לפי מדדים מסוימים, מחירי הדירות בגנגנם הם בערך פי 2.5 מהממוצע של סיאול, ועד סוף 2024 המחיר הממוצע עמד על כ-2.4 מיליארד וון – הגבוה בארץ statista.com.

2025 ראתה את שיאי הערך החדשים של גנגנם. ההתלהבות של הקונים חזרה במלוא עוזה לאחר דעיכה ב-2022, ודירות גנגנם-גו עלו בכ-0.3–0.4% לשבוע לעיתים בסוף 2024 mk.co.kr והמשיכו בעליה גם ב-2025 (בקצב מעט איטי משכניהם סאוצ'ו/סונגפה בשבועות בודדים) world.kbs.co.kr. האטרקטיביות של גנגנם נובעת מריבוי גורמים: יש בה בתי ספר מהשורה הראשונה (האקדמיות הפרטיות של דאצ'י-דונג הן אגדה, מושכות משפחות המוכנות לשלם פרמיה כדי לגור באזור הרישום שלהן), ריכוז גבוה של מטות חברות וטכנולוגיה בעמק טהרן (Teheran Valley), קניונים יוקרתיים וחיי לילה בצ'אונגדאם והרבה תשתית מודרנית. להיות תושב גנגנם מעניק יוקרה חברתית, והביקוש מקונים מקומיים עשירים תמיד גבוה. גם משקיעים זרים מתעניינים, לדוג' קונים מסין גילו עניין בבתים יוקרתיים בסיאול, למרות שהממשלה עוקבת מקרוב אחר רכישות זרות ואפילו שוקלת לסגור פרצות בשוק המשקיעים הזרים globalpropertyguide.com.

מדיניות הממשלה התמקדה בעוצמה בגנגנם, בשל השפעתה החריגה. גנגנם (יחד עם סוצ'ו וסונגפה) נמצאת תחת מערכת היתר העסקאות בקרקע מיוחדת (לפחות עד ספטמבר 2025) במטרה לצמצם עסקאות ספקולטיביות donga.com. זה היה מענה ישיר לזינוק המחירים בגנגנם שהתפשט לשאר המטרופולין – כאשר גנגנם בתנועה, היא נוטה להעלות או להוריד את כל סנטימנט השוק. בכירים נחושים למנוע "בועה" לוהטת בגנגנם שיכולה לערער את היציבות הכלכלית. ואף על פי המגבלות, היקף העסקאות בגנגנם למעשה עולה – משתמשים סופיים עשירים ממשיכים לרכוש, ודווח על מחירי מכירה שיא למרות משטר ההיתרים koreajoongangdaily.joins.com. למשל, יח"ד במתחמי היוקרה Tower Palace או Almaze (Acro) נמכרו השנה בשיאי כל הזמנים.

בהסתכלות קדימה, התחזית לגנגנם שורית אך מוגבלת על-ידי מדיניות. האזור ירוויח מפרויקטים מרכזיים: קומפלקס Hyundai GBC יחזק את מעמד גנגנם כמרכז עסקי וכנסים, מה שצפוי להביא עוד ביקוש מסחרי ומגורי בסביבה. פרויקט Jamsil MICE בסונגפה השכונה יגביר אף הוא את האטרקטיביות של גנגנם (עוד מתקנים ואירועים בינ"ל קרובים). מצד שני, יתכן שהממשלה תמשיך (או תרחיב) רגולציה מחמירה על נדל"ן בגנגנם אם המחירים ימשיכו לטפס – צעדים כמו מס שבח מוגבר על מכירה מהירה, הגבלות הלוואה נוקשות לרכישה בגנגנם וכד'. עדיין, המחסור הבסיסי בקרקע והביקוש הבלתי נדלה יוצרים צפי לעליית מחירים מתמשכת באזור בטווח הארוך, אלא אם תתרחש משבר לאומי גדול. גם שינויים בריבית משפיעים פחות על גנגנם מאשר מחוזות אחרים, כי רבים מהרוכשים הם עתירי הון ולא לווים שוליים. לסיכום, גנגנם נותרת ברומטר שוק הנדל"ן של סיאול – כל העיניים נשואות לביצועיה בשנה הקרובה, כי תוכל להצביע אם השוק הכללי גואה או מתקרר.

סונגפה-גו: גן עדן למשפחות ומוקד עסקי בעליה

ממוקמת מזרחית לגנגנם, סונגפה-גו יצאה מצילה של גנגנם והפכה לעוצמה בפני עצמה. סונגפה כוללת אזורים כמו ג'אמסיל, שינצ'און, גאראק ובאנגי, ומשלבת מגורים יוקרתיים לצד מתקנים ציבוריים רחבי היקף. היא ידועה בעיקר בזכות מגדל הLotte World (המבנה הגבוה בקוריאה – 123 קומות) שמעטר את קו הרקיע של ג'אמסיל, ובשל אירוח אולימפיאדת 1988 (קרי אצטדיון ג'אמסיל).

הנדל"ן למגורים בסונגפה מבוקש מאוד בקרב משפחות, בזכות שילוב של קומפלקסים מרווחים, בתי ספר טובים ושפע פארקים (המחוז כולל את אגם סוקצ'ון ופארק האולימפי). בשנים האחרונות מצטיינים בתי הספר של סונגפה בדירוגי עיר – למעשה, מספר תלמידי כיתה א' בסונגפה עבר את גנגנם, עדות לפופולריות אצל משפחות צעירות bambooroutes.com. במדד מסוים, החלו 4,748 בני שש לימוד יסודי בסונגפה, לעומת 3,747 בגנגנם – סימן בולט שהורים מעריכים את הסביבה החינוכית בסונגפה (אפילו יותר מגנגנם) bambooroutes.com. ביקוש המשפחות הזה מחזק את השוק. ערך הדירות באזורים כמו ג'אמסיל ושינצ'און זינק; מחיר מ"ר ממוצע בדירה בסונגפה מוערך סביב 17 מיליון וון (הקומפלקסים המרכזיים בג'אמסיל גבוהים בהרבה) bambooroutes.com. סונגפה הייתה מהראשונים להתאושש לאחר הנשורת של 2022 – בסוף 2024 רשמה עליות המחירים התלולות ביותר בסיאול והן נמשכו גם ב-2025 mk.co.kr world.kbs.co.kr. היא גם נכללת באיזור ההרשאה שמיועד לצמצם סיבוביות donga.com.

מהפן העסקי, סונגפה הופכת במהירות ליעד מרכזי לעסקים ותיירות. Lotte World Tower בג'אמסיל כולל משרדים, מלון יוקרה, תצפית וקניון מפואר – מושך מבקרים וחברות כאחד. כפי שמתואר למעלה, פרויקט Jamsil MICE יוסיף מרכז כנסים עולמי, אצטדיון כיפה, מלונות ומשרדים חדשים עד 2030–2031 mk.co.kr mk.co.kr. זה יווצר מרכז עסקים חדש בסונגפה, שישלים את אזור COEX בגנגנם מעבר לנהר. הנגישות אף היא יתרון: סונגפה שירתת על ידי קווי רכבת תחתית רבים (2, 8, 9 ועוד בעתיד), ואם יוקמו גשרים נוספים או קווים חדשים, הנגישות תתעצם.

תחזית לסונגפה: האזור בדרך להמשך צמיחה. היסודות (פוטנציאל משפחתי, פרויקטים גדולים, תשתית) תומכים בביקוש יציב לנכסי מגורים ומסחר. ייתכן שסונגפה תצמצם את פער המחירים מול גנגנם – יש אנליסטים המנבאים שמחוזות ג'אמסיל המשופצים ישוו עם האליטה של גנגנם. אתגר יחיד הוא היקף ההיצע העתידי בג'אמסיל – המלונות והמשרדים ידרשו ספיגה גבוהה. אך בשוק משרדים כה צפוף, רבים מעריכים שההיצע החדש יתקבל בברכה. לתושבים, שלב הבנייה עלול להביא אי נוחות מסוימת, אך לרוב בעלי הדירות אופטימיים שההשקעה תניב ערך גבוה יותר ויזניק את הנוף. בקיצור, הכוכב של סונגפה בעליה, והיא כבר מזמן לא רק "השכנה של גנגנם" – אלא מחוז שאסור להחסיר ממבט העתיד.

יונגסאן-גו: כוכב עולה בלב סיאול

יונגסאן-גו, במרכז צפונית לנהר האן, עובר מהפך דרמטי. באופן היסטורי, היה מוכר בזכות הבסיס הצבאי האמריקני שעטף שטח נרחב ובזכות שוקי האלקטרוניקה ומרכזי תחבורה (תחנת יונגסאן). במשך שנים פיגר הרחק מאחורי גנגנם מבחינת נדל"ן – אזור מעמד בינוני ולא אליטיסטי, עם שכונות מגורים וותיקות. אבל הסיפור הזה משתנה במהירות.

ב-2022 קיבל יונגסאן בולטות חדשה עת לשכת נשיא קוריאה עברה לשם (למתחם ששימש כמש' הביטחון). פתאום, יונגסאן הפכה למרכז המדינה, מה שהעלה את פרופיל המחוז. במקביל, חלקים מבסיס הצבא נפתחו כפארק והעידו על פוטנציאל שטח ירוק אדיר. מחירי הנדל"ן ביונגסאן החלו לטפס חדות. ב-2024, דירות ביונגסאן היו מהמתייקרות במהירות בסיאול – דיווח אחד ציין עלייה חדה של 1.52% במחירי הדירות בחודש אחד (אוג' 2024) bambooroutes.com, קצב הגבוה ממחוזות אחרים. העלייה המהירה הכלילה את יונגסאן במועדון היוקרתי של "מחוזות היתר" ב-2025, לצד גנגנם, סוצ'ו וסונגפה donga.com. מחיר ממוצע לדירת מ"ר כאן מרחף סביב 20 מיליון וון – מאוד גבוה, אך עדיין מעט מתחת לגנגנם bambooroutes.com.

המנוע המשמעותי לעתיד יונגסאן הוא מתחם העסקים הבינלאומי של יונגסאן (IBD), כפי שהוזכר מעלה. האפשרות ל"עיר אנכית" – גורד שחקים בן 100 קומות על גדות הנהר תשנה את כללי המשחק ctbuh.org. הפרויקט הזה, יחד עם פארק יונגסאן החדש, יזרים ערך עצום לאזור. למעשה, יונגסאן אמורה להפוך למרכז העסקים המרכזי הבא של סיאול, שיקשר בין הדאון-טאון המסורתי (ג'ונג-גו/ג'ונגנו) וצד גנגנם.

גם מלבד אתר ה-IBD, יונגסאן נהנה מפרויקטים יוקרתיים נוספים – מטה AmorePacific (אייקון ארכיטקטוני) נפתח ב-2018, ויש שם קומפלקסים יוקרתיים כמו Raemian Caelitus ואחרים שגררו קונים אמידים. המיקום המרכזי – ממש בלב המטרופולין של סיאול – מעניק לו קווים רבים של הרכבת התחתית ותחנת קווי רכבת KTX, מה שהופך אותו לנגיש במיוחד.

תחזית ליונגסן: צפו להמשך צמיחה והתחדשות. בטווח הקצר, מגבלות ההיתרים עשויות לקרר מעט את הבהלה, אך הביקוש האמיתי (במיוחד לדירות יוקרה חדשות ולקרקע מסחרית מצד יזמים) יישאר. כשהבנייה של מתחם ה-IBD תתחיל בסוף 2025, מחירי הקרקע ושווי הנכסים סביבו עלולים לקבל דחיפה נוספת בשל ציפייה. האתגר של יונגסן יהיה לנהל את הצמיחה הזו באופן בר קיימא – התשתיות יזדקקו לשדרוגים כדי להתמודד עם עלייה בתנועה ובאוכלוסייה. אך לממשלה יש מוטיבציה להצליח כאן, שכן ה-IBD הוא פרויקט יוקרה. למשקיעים ולרוכשי דירות, יונגסן היא הזדמנות להיכנס לאזור "מתפתח" שכבר אינו הייפ ספקולטיבי, אלא הופך למציאות. בסוף שנות ה-2020, אל תתפלאו אם יונגסן מוזכרת באותה נשימה עם גאנגנם ויאוּאידוֹ כאזור עסקים מרכזי, ואם דירות היוקרה שלה ימכרו במחירים המשתווים לאזורים הדרומיים.

מחוז מאפו: טרנדי, צעיר, ועולה

מחוז מאפו, שנמצא בצפון-מערב מרכז העיר על הגדה הצפונית של נהר ההאן, מתאפיין באווירה ייחודית ובנוף נדל"ן מגוון. הוא כולל מוקדים כמו הונג-דה (אזור אוניברסיטת הונגיק) המפורסם בתרבות הצעירה, סינצ'ון (גם כן אזור אוניברסיטאי), יוננאם-דונג (בתי קפה היפסטריים ורחובות מחודשים), וכן את עיר המדיה הדיגיטלית סאנגאם (DMC) וחלקים מהטיילת המתפתחת. היסטורית, מחוז מאפו לא היה יקר כמו האזורים המבוססים, אך בשנים האחרונות הוא הפך לאחד המחוזות הדינמיים ביותר בסיאול, ומושך אליו צעירים מקצועיים, סטודנטים וחברות הייטק/מדיה.

בנדל"ן למגורים, מאפו מציעה תמהיל: שכונות מגורים ישנות יותר סביב א-יון ומאפו-רו, ומתחמי דירות גבוהים וחדשים יותר, במיוחד באזור סאנגאם (שם קרו פיתוחים רבים עבור אצטדיון המונדיאל ועיר המדיה הדיגיטלית). המחירים במאפו מטפסים בהתמדה והמחוז נחשב כיום לאחד מאזורי "היוקרה" מחוץ לגאנגנם. מחיר דירה ממוצע מוערך סביב 15 מיליון וון למ"ר, בדומה לחלק מהמחוזות המרכזיים bambooroutes.com. הצמיחה של מאפו ראויה לציון, עד כדי כך שבשנת 2025 היא מוזכרת לעיתים קרובות בין המחוזות המובילים בעליות מחירים (לאחר שלישיית גאנגנם ויונגסן). אכן, כפי שצוין ב-JoongAng Daily, מגמת העלייה בשוק הדיור בסיאול מתפשטת מעבר לגאנגנם לאזורים כמו מאפו koreajoongangdaily.joins.com. באביב 2025, העליות השבועיות במחירי מאפו היו מעט מעל הממוצע העירוני, מה שמבטא ביקוש חזק world.kbs.co.kr.

מה מושך אנשים למאפו? כמה גורמים:

• משיכה צעירה ותרבותית: שכונות כמו הונגדה, הפג'ונג ויוננאם מפורסמות בחיי הלילה, מוזיקה, אומנות ובתי קפה. זה מושך לא רק סטודנטים אלא גם אנשי קריאייטיב ואפילו זרים מרחבי העולם.
• קִרבה למרכז העסקים: מאפו נמצאת מעבר לנהר מיונגסן ולצד ג'ונגנו/ג'ונג. אזורים כמו גונגדוק ומאפו-דרו מציעים ריכוז משרדים ורק כמה תחנות סאבווי מתחנת סיאול וממרכז העיר. לכן מאפו היא בחירה נוחה (וקצת זולה יותר) למי שעובד במרכז.
• עיר המדיה הדיגיטלית (DMC): בסאנגאם (צפון-מערב מאפו), העיר הקימה אזור עסקים הייטקיסטי עם ערוצי שידור גדולים (KBS, MBC), חברות מדיה וטכנולוגיה. זה הפך את מאפו לשוק משרדים קטן אך צומח. העובדים שם מגבירים את הביקוש לדיור איכותי סמוך.
• חינוך: אמנם לא ברמת גאנגנם, אבל יש במאפו בתי ספר טובים ומיקומה בסמוך לכמה אוניברסיטאות (יונסה, סאוגאנג, הונגיק, Ewha בשכנת סאודאמון) מושך משפחות הרוצות סביבה רגועה יותר לגידול ילדים, וגם מבטיח ביקוש שוכרים קבוע מסטודנטים.

תחזית למאפו: העתיד נראה מבטיח. כאשר הצמיחה בסיאול הופכת למבוזרת יותר, מאפו צפויה להרוויח ממיקומה האסטרטגי בין המרכז המסורתי להתרחבות הצפונית-מערבית (לעבר אילסאן). סיום פרויקטים של הרכבות המהירות GTX או תשתיות תחבורה אחרות יחזקו את הקישוריות של מאפו לפרברים, ויעלו את מעמדה כמרכז תחבורתי (מתוכנן תחנת GTX ב-Sangam DMC בקו A, מה שיקצר דרמטית את זמני הנסיעה למקומות כמו אילסאן או מזרח סיאול). מאפו אינה תחת מגבלות קשות כמו גאנגנם, מה שעשוי להביא לפחות חסמים לעסקאות – משקיעים יוכלו לפעול ביתר קלות, ולהוסיף נזילות לשוק. בנוסף, מאמצי התחדשות עירונית מתמשכים, כמו פארק התרבות בדפו מאפו (כבר הושלם) ושיפורי רחוב נוספים, ימשיכו לשפר את איכות החיים.

ניתן לצפות ששווי הנדל"ן במאפו ימשיך לעלות בהדרגה, ואף יגבר על הממוצע העירוני אם הטרנדיות והצמיחה בתעסוקה יימשכו. ייתכן שלא תשתווה למחירים של גאנגנם (בשל מיעוט פיתוחי פאר כרגע), אך הפער עלול להצטמצם. לדוגמה, אם גאנגנם ~2× מהממוצע העירוני ומאפו ~1.5× כעת, מאפו עשויה להתקרב ל-1.6–1.7× בשנים הבאות אם הדפוסים ימשיכו. חשוב לציין, מאפו היא דוגמה להתחדשות עירונית מוצלחת – הפיכת אזורים תעשייתיים או מוזנחים (כמו מזבלת סאנגאם לשעבר, כיום DMC ופארק המונדיאל) למנועי צמיחה חדשים. זה מבשר טובות להסתגלות ולעמידות של המחוז.

---

כל אחד מארבעת המחוזות – גאנגנם, סונגפה, יונגסן ומאפו – מדגים היבט שונה של הבום בנדל"ן בסיאול: גאנגנם מראה את שיא היוקרה ואת קשיי ההתחממות; סונגפה מדגימה צמיחה מונעת משפחות והשקעת תשתית גלובלית; יונגסן היא פוטנציאל אדיר שמומש בזכות פרויקטי ענק; ומאפו הוא אזור עולה וטרנדי שרוכב על גלי אוכלוסייה ותרבות. יחד הם מציירים תמונה של עיר ש-בו-זמנית משנה את קו הרקיע שלה, מרחיבה רשתות, ומחדשת את הקהילות שלה.

תחזית וצפי לשנים הקרובות

מה צפוי לשוק הנדל"ן בסיאול מעבר ל-2025? למרות שתמיד קיימת אי ודאות (תנודות כלכלה גלובלית, אירועים גאופוליטיים וכו'), כמה מגמות על ותחזיות עולות מהנתונים והניתוחים העכשוויים:

• המשך עליית מחירים מתונה: הקונצנזוס גורס כי המחירים למגורים בסיאול ימשיכו לעלות בשנים הקרובות, אך בקצב מתון יותר מאשר העליות הדו-ספרתיות שנרשמו בסוף העשור הקודם. גורמים כמו מחסור מתמשך בדירות, ביקוש גבוה מצד משקי בית וריכוז עושר בעיר תומכים בהמשך עליית ערך. המומחים מעריכים שמחירי הבתים בסיאול יעלו בשיעור של 3–5% לשנה בממוצע בטווח הקרוב bambooroutes.com. אזורי יוקרה עשויים להקדים קצב זה (עד אמצע/סוף הספרות הבודדות), בעוד אזורים חלשים עלולים להיתקע או להתייצב, אך מגמת עלייה כללית צפויה. זאת בהנחה שלא יתרחש זעזוע גדול, וששיעורי הריבית אכן ירדו כצפוי. אם הכלכלה תיחלש או שהריבית תעלה בפתאומיות, זה עשוי להאט או לעכב את הצמיחה.
• העמקת הפער האזורי: סביר שנראה הרחבת הפער בין סיאול (והפרברים הקרובים) לשאר חלקי קוריאה koreajoongangdaily.joins.com. אלא אם ממשלת קוריאה תנקוט בצעדים דרמטיים לטובת ערי הפריפריה, מגמת ריכוז ההון בסיאול תימשך. מוסדות מובילים כמו המכון הקוריאני לדיור חוזים המשך קיום "שוק דו-מסלולי", בו אזור הבירה ממשיך לעלות והפריפריה נשארת סטטית או יורדת globalpropertyguide.com. לדוגמה, עד 2027, מדד מחירי הדיור בסיאול עשוי להיות גבוה ב-10% מהיום, בעוד ערים פרובינציאליות יישארו ללא שינוי ואולי אף תרדנה קלות. התחום הזה יעמוד במרכז תשומת הלב הממשלתית כתוצאה מהשלכות חברתיות-פוליטיות.
• סביבה רגולטורית: לכיוון יציבות והרחבת היצע: קובעי המדיניות למדו מהעשור האחרון שמדיניות קיצונית מחזירה תוצאה הפוכה. צפי שבתקופה הקרובה יושם דגש על הגדלת היצע הדירות (באמצעות פינוי-בינוי, ריכוך מגבלות צפיפות, קידום ערים חדשות סביב תחנות GTX וכו') וכן תמיכה ממוקדת ברוכשים אמיתיים (כמו תכניות לזוגות צעירים) במקום כלי בקרה חריפים על מחירים. הממשל החדש (2025) מאותת שהוא לא ישתמש בכלי מס כבדים לנפץ בועות koreajoongangdaily.joins.com, מה שמרמז על גישה פרו-שוקית יחסית. עם זאת, אם המחירים ימריאו (למשל, קפיצה של 10%+ בשנה), ייתכנו צעדים מחדש – הרחבת אזורי היתרים או הידוק האשראי. הממשלה רוצה "נחיתה רכה" – מחירים עולים מעט כדי לעודד בנייה, אך לא מעלים סיכון לציבור או לכלכלה.
• ריבית ומימון: משתנה מרכזי הוא מדיניות מוניטרית. הציפיה בשוק היא ש-בנק קוריאה יחל בהורדת ריבית בסוף 2025, כאשר האינפלציה תרד והצמיחה תאט cbre.com. ריבית נמוכה תעודד את שוק הנדל"ן – תוזיל משכנתאות, תשפר נגישות, ותשווה את התשואה מול איגרות חוב. זה עשוי להחזיר קונים ולחזק היקף השקעות. עם זאת, קצב הורדת הריבית יקבע אם האפקט איטי או חד – הורדה פתאומית תקפיץ את השוק, אך אם האינפלציה תחזור ותחזיק ריביות גבוהות – זה ילחיץ את הביקושים וידחוף לשוק מדשדש.
• תחזית השקעות: גופים כמו CBRE צופים התאוששות הדרגתית בהשקעות נדל"ן מסחרי כשמחזור הריבית מתהפך cbre.com. ייתכנו יותר עסקאות בשנים 2025–2026, אולי נחזור להיקפים טרום-קורונה, במיוחד אם אמון משקיעים זרים באסיה יעלה. שיעורי הרווח ככל הנראה יישארו יציבים (או יירדו קמעה בנכסים ראשונים). משתנה מרכזי הוא תנועות הון גלובליות – האטה בסין או בריחה מהשווקים המערביים עשויים להוביל להזרמת הון לסיאול, ולהפך, משבר פיננסי עולמי עלול להציף עסקות. אבל בסה"כ, סיאול נתפסת כשוק ליבה ובטוח באסיה ותמשיך למשוך עניין רב.
• שוק השכירויות ותשואות: ייתכן שתשואת השכירות תשתפר מעט אם מחירי הרכישה יתייצבו והשכירויות יעלו. כניסת חברות מקצועיות תיעל את ניהול הנכסים (אם כי חוקי הגבלת שכירות והגנת דייר בקוריאה לא מאפשרים קפיצה במחירים). העלאת היצע הדירות להשכרה עשויה לתת עודף בדירות ישנות בלבד, אך בעיר עצמה לא צפויה הצפה בדיור איכותי להשכרה בשנים הקרובות. הסכם הג'ונסה ימשיך להיעלם בהדרגה אם הריבית תישאר נמוכה (כי ההחזרים לדיירים קטנים), מה שיביא יותר דיירים לשכירות חודשית – יתרון תזרימי למשכירים.
• לוח זמנים לפרויקטים גדולים: עד 2028 צפויים לראות תוצאות רבות של בום הפיתוח הנוכחי: חלקים ממתחם יונגסן IBD כבר עשויים להיות גמורים (מגדלי משרדים ראשונים), מתחם ההייטק Jamsil MICE בשלבי בנייה/פתיחה חלקית, קווי רכבת GTX A, B, C יפעלו (יעד: תחילת שנות ה-2030 לכל הרשת). זה ישנה את המפה – למשל, כאשר הרכבת תהיה פעילה, אזורי גיונגי עלולים לעלות מהר (ולצמצם פער מהעיר), ואזורי עסקים חדשים ימשכו חברות ממשרדים ישנים (מה שיביא לירידת שכירות במבנים ישנים ולעלייה במגדלים חדשים). השפעת פיתוחי 2025 תימשך לפחות עד העשור הבא.

לסיכום, התחזית לשוק הנדל"ן בסיאול בעיקר חיובית. העיר חווה גל התחדשות ושדרוג תשתיות, הממצב אותה כעיר גלובלית מובילה. דפוסים דמוגרפיים וכלכליים תומכים בביקוש עיקש, גם מול אתגרים דמוגרפיים – העיר היא מגנט לכישרון ולצעירים מקוריאה כולה. כל הגופים המרכזיים שותפים להערכה שחרף תנודתיות בטווח הקצר, שוק הדיור בסיאול ישאר השקעה יציבה לטווח בינוני וארוך globalpropertyguide.com cbre.com.

כמובן, קיימים סיכונים. החוב הגבוה של משקי הבית הוא דאגה מתמדת; כמעט מחצית מהאשראי במגזר הפרטי בקוריאה קשור בנדל"ן koreajoongangdaily.joins.com, כך שכל זעזוע עלול להדהד בכל המערכת הפיננסית. ברמה הגלובלית, אם יתרחש מיתון חריף או אירוע "ברבור שחור", סיאול לא תהיה חסינה. מתיחויות גיאופוליטיות באזור עלולות אף הן להשפיע על תחושת ההשקעה של זרים. וברמה המקומית, אם מחירי הדיור יתייקרו מדי, הלחץ הפוליטי עלול להוביל להתערבויות דרסטיות יותר (כגון פיקוח על מחירי דיור או תוכניות בינוי ציבורי גדולות) שעשויות לשנות את הדינמיקה בשוק.

בשלב זה, עם זאת, המסלול כבר נקבע: 2025 היא שנת ההתעוררות של שוק הנדל"ן בסיאול, ונראה כי המומנטום צפוי להימשך. משקיעים, רוכשי דירות ועסקים מומלץ לעקוב מקרוב אחר סימני מדיניות ואבני דרך בפרויקטים, שכן אלו יתנו כיוון היכן טמונות ההזדמנויות. בין אם זו דירה יוקרתית בגאנגנם, משרד חדש ביונגסאן, מרכז מסחרי מחודש בג'מסיל או אופיסטל טרנדי במפו—סיאול מציעה קצת מהכל, ובשנים הקרובות היא שואפת להציע אפילו יותר, כעיר העתיד של אסיה הנבנית על בחירות הנדל"ן של היום.

מקורות:

• Global Property Guide – South Korea’s Residential Property Market Analysis 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• The DONG-A Ilbo – Seoul to bring back land transaction permission system donga.com donga.com donga.com
• KBS World – Seoul Apartment Sale Prices Continue to Rise for 12th Consecutive Week world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
• Korea JoongAng Daily – New administration must break the pattern… housing price surges koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
• Bamboo Routes – Average Apartment Prices in Seoul 2025 bambooroutes.com bambooroutes.com; 17 Forecasts for Seoul Real Estate 2025 bambooroutes.com
• CBRE – Seoul Figures Q1 2025 cbre.com cbre.com cbre.com; 2025 Korea Market Outlook cbre.com cbre.com cbre.com
• Savills – 2025 Korea Office Outlook pdf.savills.asia (באמצעות קטע PDF)
• Yonhap/CTBUH – Yongsan International Business District plans ctbuh.org ctbuh.org
• Maeil Business News – Jamsil MICE Complex Development mk.co.kr mk.co.kr
• Korea JoongAng Daily – GTX to cut commutes… prices around terminals have skyrocketed koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
• Reuters – High-speed train hopes & housing reuters.com reuters.com (הקשר ל-GTX ולמחירי דיור).