2025年のソウル不動産市場が注目を集めています。もっとも人気の高い地区でのマンション価格が急騰し、新たな超大型プロジェクトがスカイラインを変貌させ、政策立案者たちはこのブームの抑制に奔走しています。本レポートでは、ソウルの住宅・商業不動産セクターについて掘り下げ、現在の市場状況、価格動向、注目の投資機会、政府の介入、今後予定されているインフラプロジェクト、専門家の予測を検証します。江南の高騰するマンション価値から龍山で計画されている100階建ての野心的タワーまで、今起きていることと今後数年で予想される事象について、徹底的に解説します。
市場概観：2025年における「二極化する市場」の物語
2025年のソウル不動産市場は、首都圏の堅調な成長と韓国国内その他地域の低迷が際立っています。ソウルの住宅価格は力強く回復した一方、他エリアは停滞しています。2025年初頭、韓国銀行の全国住宅価格指数は前年比わずか0.31％の上昇（インフレ調整後はやや下落）でしたが、この目立たない全国値の裏には明確な地域格差があります globalpropertyguide.com。ソウルだけを見ると過去1年間で3.63％も上昇しており、首都圏全体でも1.68％上昇しましたが、地方都市の多くは依然として価格が下落または横ばいでした globalpropertyguide.com。実際、ソウルの住宅市場は2025年に入ってから12週以上連続で価格上昇を記録しており、春以降で最も速い成長ペースとなっています koreajoongangdaily.joins.com。この勢いは、ソウルの3つの超高級「江南」地区から始まり、麻浦、陽川、江東といった他地域にも広がっており、全体的なラリーの拡大が見られます koreajoongangdaily.joins.com。
この極端な二極化により、ソウルの優位性が浮き彫りになっています。首都圏の不動産は非常に高いプレミアムが付加されます。ソウルの新築マンションの平均販売価格は1m²あたり約1,340万ウォン（約9,300ドル）で、国内平均の2.3倍（576万ウォン）となっています globalpropertyguide.com。実際、韓国における大都市と小都市の住宅価格格差は、OECD加盟国中で最も大きくなっています globalpropertyguide.com。高級なソウルのマンションなら2億ウォン超え（約150万〜200万ドル）は珍しくありませんが、同じ広さの地方都市住宅ならその数分の一です。下記の表は、ソウル主要区ごとの推定平均マンション価格と全市平均をまとめています。
| 区（ソウル） | 平均マンション価格（2025年）₩/m² |
|---|---|
| 江南区 (南部) | ₩25,000,000 bambooroutes.com |
| 瑞草区 (南部) | ₩22,000,000 bambooroutes.com |
| 龍山区 (中央) | ₩20,000,000 bambooroutes.com |
| 松坡区 (南東部) | ₩17,000,000 bambooroutes.com |
| 麻浦区 (北西部) | ₩15,000,000 bambooroutes.com |
| ソウル平均 | ~₩10,000,000 bambooroutes.com |
出典：Bamboo Routes分析、2024年10月（2025年見込み値）。
上記からも分かるように、江南区が最も高額なエリアであり、平均マンション価格は市平均の約2.5倍です。他にも瑞草区、龍山区、松坡区といった高所得層向けエリアも平均を大幅に上回り、麻浦区も比較的「手頃」とは言え全市平均を超えています。これら価値の格差は拡大傾向にあり、都心部指向の購買志向や、首都圏における深刻な需給アンバランスを示しています。
需要面では、いくつかの要因がソウルのブームを後押ししています。金利は2025年に引き下げられる見通しで、韓国銀行が緩和方向に転換しはじめており、購買意欲が改善しました cbre.com。投資家は金利低下を見込んで融資規制が強化される前にローンを確保しようと殺到しています koreajoongangdaily.joins.com。同時に、賃貸料や分譲価格も上昇しており、今購入しないと後で手が届かなくなるのではという心理も拍車をかけています koreajoongangdaily.joins.com。こうした中、ソウルの住宅売買件数も急増し、2025年5月にはマンション取引は7,000〜8,000件のペースとなり、規制が厳しい区でも過去数ヶ月と比べて大幅な増加となりました koreajoongangdaily.joins.com。この活発な動きは、需要の噴出（ペントアップデマンドの発現）が、金利低下や将来的な価格上昇へのFOMO（見逃し恐怖感）を背景に生じていることを示しています。
一方で、ソウル以外の住宅市場は低調です。首都圏外では、2025年に3年連続の下落となった大都市が多く見られます globalpropertyguide.com。たとえば釜山や大邱など主要都市のマンション価格は、前年比で依然として1〜4％下落しています globalpropertyguide.com。つまり、ソウルの不動産回復は極めて局所的であり、主要区に恩恵が偏っているため、都市と地方の格差が拡大しています。ソウルの平均マンション価格は今や釜山の3.5倍、10年前の2.1倍からさらに開きました koreajoongangdaily.joins.com。この乖離は、住宅の公平性をめぐる国内政策課題を浮き彫りにしています。
2025年の住宅不動産トレンド
価格上昇と回復軌道
2022年〜2023年の短期的な調整を経て、ソウルの住宅価格は再び上昇基調となりました。業界アナリストは、市場は2023年前半に底打ちしたと指摘しています globalpropertyguide.com。2025年2月までにソウルの住宅価格指数は前年比ほぼ4％上昇し globalpropertyguide.com、続く春も伸び加速が確認されています。中でも2025年4月、ソウルのマンション価格は12週連続で上昇をマークしました world.kbs.co.kr。当月、江南、瑞草、松坡の高級3区では週あたり+0.13％〜+0.18％と、ソウル全体の0.08％を大きく上回りました world.kbs.co.kr。重要なのは、価格回復が広範化していることで、城東、麻浦、龍山、陽川、江東といった区でも4月は週0.11〜0.17％と平均を上回る伸びとなり、江南一極集中から脱してきています world.kbs.co.kr。
このようなソウルの堅調な回復は、他の地域で続く低迷とは対照的です。2025年第1四半期時点で、ソウルを除く韓国全域の住宅価格は平均して依然として緩やかに下落していました globalpropertyguide.com。実際、首都圏外の市場では4月に約0.04%の価格下落が見られた一方、ソウル本体の価格は上昇しました world.kbs.co.kr。ソウル（および通勤圏である京畿道）の堅調さは、全国的な停滞の中で首都のマグネット効果を浮き彫りにしています——雇用、娯楽施設、投資の見通しが、人と資本をソウルの周辺へと引き寄せ続けています。人口動態の面でも、ソウル市への人口流入や世帯規模の縮小が住宅需要を支えており、韓国全体の人口が高齢化・減少している中でもその傾向は続いています。
主要な機関や専門家たちはソウルの住宅市場の見通しについて慎重ながらも楽観的です。韓国住宅研究院は2023年の底を打った後、2025年中頃には住宅価格が回復局面へと入ると予測しており、ソウル首都圏では2025年に約0.8%の上昇（ソウル市自体は+1.7%）が見込まれています globalpropertyguide.com。民間の予測はさらに強気で、不動産アナリストたちは、今後数年間、年率でおおよそ3〜5%のソウル価格上昇を予想しており、大きなショックがなければこの傾向が続くと見込まれています bambooroutes.com。需要の高い地域では、さらに高い上昇が見込まれ、江南・瑞草・龍山などのプレミアムエリアでは、ここ数年で年間約7%もの価格上昇が見られています bambooroutes.com。需要の高さと供給の限界が価値に上昇圧力をかけ続けるとのコンセンサスがある一方で、政府の価格抑制策によって上昇ペースは和らぐ可能性も指摘されています bambooroutes.com。現時点でソウルで明確な価格崩壊を予想する声はなく、むしろ今後どこまで、どれだけ早く価格が上がるかが議論となっています。
供給不足と新規建設
ソウルの住宅市場の根本的な推進力のひとつは、好立地での慢性的な供給不足です。新規住宅供給は長年にわたり需要に追いつけず、たとえ大規模な建設ブームがあっても不足分を埋め切るには至っていません。2010年代半ばには、記録的な住宅完成戸数（2018年は62万6千戸の新規供給など）で一時的な緩和がみられました globalpropertyguide.com。しかしその後着工戸数は減少し、2025年時点で全国の年間新規供給（約40万戸）は、推定需要に年間5万戸ほど足りず、2025年までに累積で約50万戸の不足となる計算です globalpropertyguide.com。ソウルは成熟した土地制約都市であり、住宅増設は非常に困難です。老朽化したアパートの再開発や郊外の「ニュータウン」事業は進行中ですが、最も人気のあるエリアは新規建設用地がほとんどなく、既存物件の希少価値が維持されています。
政府は住宅建設を促進するための施策を打ち出してきましたが、進展は遅いままです。当局は認可手続きの簡素化や都市再開発の迅速化などを進めているものの、現時点では供給の顕著な増加には結びついていません globalpropertyguide.com。建設コストの上昇、融資基準の厳格化、再開発地域における地元住民の反発といった逆風もあり、ソウルの住宅需給の不均衡は解消されていません。つまり、買い手は今後も限定的な掲載物件をめぐって熾烈な競争を続けることとなり、重大な経済不況でも起きない限り、価格の強さが続く構図となっています。
明るい材料としては、新規賃貸住宅への取り組みがあげられます。政府は2024年8月に賃貸住宅供給計画を発表し、長期賃貸やビルドトゥレント事業の増加を目指しています globalpropertyguide.com。この計画では、法人家主向けの規制を一部緩和——たとえば家賃抑制ルールの緩和や税制優遇——により機関投資家を賃貸市場へ呼び込む狙いです globalpropertyguide.com。これにより、複数の大手金融・開発会社が賃貸住宅取得ファンドを設立し始めています pdf.savills.asia。プロによる賃貸物件運営が選択肢を広げ、良質で手ごろな賃貸が増えれば購入市場の圧力も和らぐ、という期待があります。実際、月払い賃貸契約（ウォルセ）が、伝統的な一括保証金契約（チョンセ）に比べて主流になりつつあります globalpropertyguide.com。2021〜2022年にチョンセ価格が高騰した後、価格は冷え込み、多くの家主が月払いへシフト——これは高金利で大口保証金の魅力が薄れたことも要因です。この「チョンセからウォルセへの転換」は政府のインセンティブも後押しし、投資家にとって新たなアセットクラスを生み出しており、長期的には賃貸オプションの拡充を通じて持ち家需要の一部を抑制する効果も期待されています。
政策対応と政府の介入
特にソウルの華やかな地区に見られる住宅高騰は、2025年にかけて政府の積極的な介入を促しました。投機的な買い付けや「転売」を抑制するため、当局は首都圏で厳しい土地取引許可制度を復活させました。2025年3月から、江南・瑞草・松坡・龍山の各区全域——ソウルで最も高額なエリア——が「取引許可区域」としてマンション売買に許可制を導入されました donga.com。こうした区域では、特定面積以上のマンション取得には区役所の事前許可が必要となり、2年以上の保有・居住義務も課されます donga.com。テナント（既存のチョンセ入居者つきで購入するいわゆる「ギャップ投資」）が関わる取引も、この6カ月の指定期間中は事実上禁止となります donga.com donga.com。無許可の売買は無効となる場合があり、関係者は刑事罰（最長2年の懲役または土地価格の最大30%の罰金）を科されることもあります donga.com。このような許可区域の大規模指定（1970年施行制度以来、地区全域指定は初）は、「江南3区」と龍山の価格高騰への政策当局の危機感の強さを象徴しています。担当者は、江南・瑞草・松坡での価格高騰がソウル全域の価格を押し上げているとし、緊急の冷却策が不可欠であると説明しました donga.com。
しかし、この動きは政策の混乱を伴いました。ソウル市はわずか1カ月前（2025年2月）に一部地域の同様の許可制度を解除したばかりでしたが、数週間後により広範囲な規制を再導入することとなったのです donga.com donga.com。批評家は、こうした政策の右往左往が市場に不透明感をもたらしたと指摘しています donga.com。「金利引き下げが期待され、取引も増える中で規制が緩和されたことで、市場の混乱が拡大した」とある経済学者も述べ、政府の突然の方針転換が国民の信頼を損なったと批判しています donga.com。実際、こうした厳格な規制下にもかかわらず、許可制地区での購買行動は増加しており、史上最高値の取引価格も記録されているのです koreajoongangdaily.joins.com。これは、特に住宅に自ら居住することを前提とし居住要件を満たせる実需層が、規制を乗り越えたり解除を待ったりして購入に動いていることを示唆します。
取引を抑制するだけでなく、政府は投機抑制のための住宅金融にも標的を定めています。韓国の金融規制当局は2024年後半に総負債元利返済比率（DSR）規制をさらに強化し、借入過多の購入者が資金を借りることを難しくしましたglobalpropertyguide.com。銀行は今後、「ストレステスト」を行い、借り手が将来の高金利でも返済能力があるかを審査しなければならず、結果として既存債務のある人は最大借入額が引き下げられますglobalpropertyguide.com。これらのマクロプルーデンシャル政策は、家計の住宅ローン過剰債務防止と、信用による価格吊り上げ競争の抑制が狙いです。しかし、副作用も指摘されています。ソウルの主要銀行が融資を厳格にすると、一部の借り手がセカンダリー貸金業者や地方銀行へ流れ、「バルーン効果」により信用が大手以外へ移行する現象が発生しましたglobalpropertyguide.com。政策当局は、本当に家を必要とする購入層の需要を阻害したり、信用収縮を引き起こすことなく、投機的需要だけを抑えるという難しいバランスを模索しています。
供給サイドでは、前述のように行政は住宅供給拡大や新都市開発などの長期戦略に力を入れています。ユン・ソクヨル大統領（2022～2025）は前政権の重税・規制一辺倒から大きく舵を切り、建設促進のための規制緩和に重点を置きました。ところが、2025年には韓国の政権交代があり、年央までには新政権が従来の（多住宅所有者への重課税のような）制裁的な住宅政策を避ける意向を示しました。以前はこうした政策がかえって予期せぬ副作用をもたらしていましたkoreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com。新政権は供給拡大と市場原理重視への転換を明言しています。「価格統制を税で行うことはしない」とイ・ジェミョン大統領は述べ、今後の重点は住宅ストック増加と規制改革であると強調しましたkoreajoongangdaily.joins.com。この政策姿勢が一貫すれば、数年内には場当たり的な価格統制より、着実な供給促進型の政策が進む見込みで、長期的には需給圧力の緩和にもつながる可能性があります。
現状、ソウルの購買層や投資家は、一部地域の所有権制限、融資の厳格化、初めての購入者向け税制優遇など複雑な規制の網に直面しています。（特筆すべきは政府が若年層や初回住宅購入者向け割引住宅ローン制度を設置し、住宅取得しやすさの向上を図っている点ですbambooroutes.com。）これらの措置の効果はまちまちで、投機的な転売は抑えられるものの、2025年の例が示すように、本質的な需要（および将来のさらなる値上がりへの恐れ）が支配する市場では完全な需要押さえ込みは困難です。住宅の手頃さ（アフォーダビリティ）は深刻な懸念事項であり、政策的努力にもかかわらず、ソウルの中間価格帯のマンション価格は過去最高水準にあり、所得対価格比は世界最悪レベルですreuters.com。これを解決するには、（市場を崩壊させない範囲での）需要抑制と、（局地的に過剰供給にならない）供給増加の微妙なバランスが必要です。
賃貸市場と利回り
ソウルの賃貸住宅市場も姿を変えつつあります。チョンセ（伝貰）制度‐テナントが物件価値の50～70%もの巨額保証金を一括預け、家賃支払いなしで入居する‐は長らく韓国不動産の象徴でした。しかし近年、月払い型賃貸が若年層を中心に人気を集めています。大きな一時金の用意が難しい若年層が増えたためです。2024～25年現在、多くの大家は従来のチョンセ型よりも月払いあるいは「準チョンセ」（小さめの保証金＋月額支払い）を選好しています。高金利により、大きな保証金を持つメリットが減ったためです。政府の賃貸促進政策もこの流れを後押ししていますglobalpropertyguide.com。借りる側にとっては選択肢が増えましたが、一方で、実質「預け金だけで数年間タダ住まい」ができた従来の超低コストチョンセ物件はほぼ消滅しました。
ソウルの賃貸利回りは依然として極端に低い状態が続いています。購入価格が高いためで、アパートのグロス（総）利回りは平均年2～3%程度に過ぎませんbambooroutes.com。これは世界の主要都市や他の投資と比べてもわずかです。多くの大家は元々、資産価値上昇（キャピタルゲイン）への期待や、チョンセ保証金を他の投資資金として流用する目的で低利回りを容認してきました。政府が機関投資家の賃貸市場参入を促進していることから、今後はビジネスライクな利回り重視の傾向も考えられますが、現状ではソウルは低利回り・高値上がり期待型市場のままです。この構造が投機需要を呼び込む一因であり、投資家は賃貸益より値上がり益に賭けています。そのため、賃料上昇ペースは売買価格の上昇に比べてかなり鈍く、借り手側の支払い余力が低いことから何十億ウォンものマンションで合理的な利回りを実現できない現実があります。
商業用不動産：オフィス、リテール、その他
マンションや住宅のニュースが目立ちがちですが、2025年のソウル商業用不動産セクターも大きな変化が見られます。全体的に商業市場は景気の波の中でも底堅く、国内外の投資家を惹きつけ続けています。ここではオフィスおよびリテール市場、さらに物流や投資額の動向も見ていきます。
オフィス市場：高稼働と安定成長
ソウルのオフィス市場は2025年も堅調を維持し、中心業務地区の新規供給が限定的なことと、安定した法人需要が下支えしています。2025年第1四半期時点でシティ中心部のグレードAオフィス空室率は2.6%と極めて低く、前年とほぼ変わっていませんcbre.com。伝統的なCBD（中区/鐘路）、江南ビジネス地区（テヘラン路）、汝矣島金融街などのプライムオフィスはほぼ満床です。大家側はこの逼迫局面を活かし、グレードAオフィスの表面平均賃料は第1四半期に四半期比約1.5%上昇し、月額₩38,700/㎡（約$30/㎡）に達しましたcbre.com。リースインセンティブもほぼなし（月契約あたり1年につきフリーレントは1ヶ月未満が平均）で、空室率の低さのもと、交渉では貸主優位の状況が続きますcbre.com。
市場関係者は、オフィス市場の過熱感が中期的にはやや冷却されると見ていますが、下落局面にはならないとみられています。大手不動産サービス会社サヴィルズの見通しでは、2025年のプライムオフィスの賃料上昇率は2～4%前後で安定し、ここ数年の急騰傾向は一段落する見込みですpdf.savills.asia。これは長年不足気味だった新規供給がようやく始まるためです。注目すべきは、従来の「ビッグ3」ビジネス地区以外でも大規模オフィスが市場に投入されていることです。たとえば麻谷（マゴク）は西部ソウルの新興テクノパークとして多数の新築オフィスが完成し、企業テナントが集まっていますcbre.com。麻谷や（郊外のパンギョ、上岩DMC）などの新築優良物件に本社移転や拡張を図る企業が増え、都心オフィスの需要圧力は一部緩和される見通しです。とはいえ、現在の2～3%という稀に見る低空室率からの上昇はごくわずか（せいぜい3%台半ば程度）に留まると予想され、今後もソウルのプライムオフィスは貸し手優位の市場が続くでしょうpdf.savills.asia。
この分野を形作る大規模オフィスプロジェクトやトレンドについて、いくつか注目すべき点があります：
- 江南と鍾路のスカイライン：最も格式の高いビジネスアドレス（例えば汝矣島のGFCや光化門のタワー）は、引き続き空室率ゼロに近いプレミアム賃料を享受しています。江南では、現代自動車グループの長らく遅延していたグローバル・ビジネス・センター（GBC）プロジェクト（当初は105階建ての本社超高層ビルとして構想されていた）は、やや低い複数のタワーに設計変更され、建設がスピードアップする予定です。2026～27年頃に完成すれば、三成洞に新たなオフィス（およびコンベンション）スペースが大幅に増え、江南のビジネス拠点としての地位を確固たるものにします。これにより、南ソウルでまとまったオフィススペースを探していた企業による、抑制されていた需要をある程度吸収できると見込まれています。
- 新拠点への分散化：ソウル市は成長の分散化を目指し、新たなビジネス拠点の開発を推進してきました。麻谷（西ソウル、金浦空港付近）はその一つで、今やテック・バイオ企業のR&Dセンターや企業キャンパスが立地しています。麻浦・上岩のデジタルメディアシティ（DMC）も同様で、メディア・エンターテインメント企業に焦点を当てています。これらの地区は従来の都心エリア外ですが、その成長により、中央市場をさらに締め付けるはずだったテナントが流出しています。たとえば大手IT企業が麻谷の専用キャンパスに移転すれば、CBD内のスペースが空き他社に回ることになります。今後この「マルチセンター型」オフィスマーケットは柔軟性をもたらすでしょうが、ソウル中心部への高い需要は維持されそうです。
- 安定した利回り：投資家にとって、ソウルのオフィスキャップレートは賃料の上昇にもかかわらず比較的横ばいで推移しており、すなわち価格は上昇しています。プライムオフィスのキャップレートは4％半ばで横ばい、2025年もおおむね安定すると見込まれますcbre.com。金利がピークを打ち今後低下する見通しのため、キャップレートと資金調達コストのスプレッドが改善し、資産価値を下支えします。多くの国際投資家（政府系ファンドやプライベートエクイティなど）が、安定した長期収益を求めソウルオフィスに注目していますが、利回りの低さと激しい資産獲得競争から、大規模ディールは頻繁にはありません。
まとめると、2025年のソウルのオフィス分野は、低空室率・中程度の賃料上昇・選別的な新規供給という特徴を持っています。企業の見通しは慎重ながらも前向きで、GDP成長減速の経済環境ながら、見込まれる金利引き下げとテック分野の拡大がオフィス需要を後押ししています cbre.com。外部ショックがなければ、需給バランス取れた市場で特に一等地のオーナーが優位を保つ見込みです。
リテール・ホスピタリティ：回復基調だが課題も
ソウルのリテール不動産市場は一時パンデミックの打撃を受け、現在は新たな消費者環境への適応を迫られています。2025年には、観光客向けのショッピング街を中心に回復の兆しを見せる一方、EC（電子商取引）拡大と慎重な消費姿勢による逆風にも直面しています。
韓国全体の小売売上は緩やかに上昇傾向で、2025年1～2月の全国小売売上は前年比約0.9％増となり cbre.com、控えめながらプラス成長です。インフレ高止まりと経済成長減速で消費者は価格に敏感になり、「コストパフォーマンス重視」傾向が顕著になっています cbre.com。そのためディスカウントストアや低価格ブランド、中古品プラットフォームが比較的堅調な一方で、超高級リテールも（裕福な国内客や中国人客に支えられ）独自のニッチを維持しています。中間層向けリテールは苦戦が続いています。
ソウルの有名ショッピングエリアでは、インバウンド再開で人出が回復しています。国境再開後、明洞・東大門・仁寺洞などCOVID-19中に大きな打撃を受けたエリアも、再び外国人観光客で賑わいを取り戻しています。観光依存型の伝統市場や繁華街では、免税店や化粧品店の売上増で賃料・稼働率が持ち直しています。例えば明洞の空室率は2020年に急騰しましたが、グローバルブランドや新たなF&B事業者がスペース確保に動き、本格的な観光回復を見越して出店しています。ソウル市もリテールエリアの活性化（美化事業・観光プロモーション）に投資し、回復を後押ししています cbre.com。
とはいえ、すべてのリテールが好調なわけではありません。近隣型ショッピングセンターやローカルモールのオーナーは、インフレ高止まりの中で消費者が依然慎重で、ショッピングや外食を控える動きを報告しています cbre.com。体験型リテール（娯楽・カフェ・フィットネス等）は集客のカギとなっています。また、（世界有数のネット先進国である）韓国におけるオンラインショッピングの拡大により、リテール全般の成長は抑えられています。多くの小売業者は物理店舗の縮小またはショールーム型への転換、オンライン販売の補完にシフトしています。
要約すると、2025年のソウルの商業用不動産市場は二極化。「一等地・観光地型リテール」は堅調で旅行ニーズの回復の恩恵を受けている一方、「二次立地型リテール」は高水準の空室や業態転換の必要性が課題です。ホスピタリティ分野も同様の傾向で、ソウルのホテルは訪韓外国人の増加で稼働率向上、しばらく低調だったホテル投資への関心も高まりつつあります。観光スポット周辺（鍾路・明洞・江南COEXなど）では新規ホテル建設やリノベーションが進み、需要獲得を目指しています。他方、運営側は世界経済の減速やパンデミック再燃による旅行停止リスクにも警戒しています。それでも現状、リテール・ホスピタリティの見通しは慎重ながら前向きで、伝統的リテール賃料は下げ止まり、一等地物件は再び需要が高まっています。
物流・インダストリアル：供給拡大と高い需要
物流不動産（倉庫・配送センター・フルフィルメント施設）は、パンデミック中のEC急拡大で急成長しました。開発事業者はソウル郊外に最新型物流センターを競って建設し、結果として「やや作りすぎ・供給過剰」傾向となりました。2024年には新規大型倉庫の供給ラッシュで空室率が急騰。2024年末時点で、物流分野の空室率は約23％と、数年前までフル稼働だった同分野としては高水準となりました cbre.com。
2025年現在、この状況は徐々に改善し始めています。2025年第1四半期には、新たにグレードA物流施設4棟（計約221,500㎡）が竣工しましたが、そのうち約30％は完成時点で事前賃借契約が決まっており堅調な需要が示されています cbre.com。第1四半期のリーシング活動は合計178,000㎡で、空室率は約22％（23％から改善）となりました cbre.com。ただし、市場は二極化しており、冷凍・冷蔵倉庫の空室率（約40％）は、ドライストレージ（16％）よりもはるかに高くなっています cbre.com。冷蔵チェーン供給が急増したことにより、埋まるまで時間がかかっています。2025年を通じて、3PL（サードパーティロジスティクス）、小売、製造業者による吸収で空室率は徐々に低下すると予測されています。さらなる過剰供給がなければ、余剰スペースの完全消化にはあと1～2年かかる見通しです。
投資の観点からいうと、韓国の物流不動産はECブーム時に巨額資金を集め（利回りは大きく低下）、現在は空室率上昇と世界的なキャップレート上昇を受け、投資家の選別が一段と厳しくなっています。立地・資産品質による収益格差も広がっています cbre.com。優良テナントを持つ首都圏周辺（京畿道幹線道路沿いなど）のコア物流施設は今なお引き合いが強い一方、地方の投機的施設は買い手探しや価格面で苦戦しがちです。全体として（ECの拡大と配送ネットワーク高速化需要に支えられ）物流分野の長期見通しは明るいですが、短期的には吸収のペースが追いつくまで「テナント市場」が続きそうです。
投資市場：取引ボリュームの回復
金利急騰により2022～2023年は低迷が続いた韓国の商業用不動産投資ですが、2025年には回復基調を示しています。実際、2025年第1四半期には約7兆ウォンの商業用不動産取引額となり、前年比66％増と大幅な伸びを記録しました cbre.com。この急増は、大型オフィス取引（建設中のビルを引き渡し前に購入約束するフォワードパーチェスを含む）や、物流資産への投資熱の再燃が背景となっています cbre.com。この回復の要因は、資金調達環境の改善（金利上昇の一服と今後の利下げ予想）、そして韓国不動産市場の安定と魅力的なリスク調整後リターンへの自信回復によるものです。
ソウルは依然として投資活動の中心地です。ソウルのオフィスタワーは機関投資家から高い需要があり、他の地域で利回りがやや軟化したのに対し、キャップレート（利回り）は横ばいを維持しています。cbre.com 海外投資も顕著で、シンガポール、中東、北米の投資家が韓国内の案件を積極的に探索しています。2025年には、より多くの外国資本がソウルの不動産市場に参入すると予想されており、これは韓国の堅実な経済基盤と、投資先としての魅力を高める取り組みが奏功した結果です。bambooroutes.com 政府は最近、不動産投資信託（REITs）をより利用しやすくする規制を改正し、新たな外国人買主税を課していません。これにより、外国人所有禁止令を設けたカナダやニュージーランドと比較して、韓国は相対的に魅力的な市場となっています。koreatimes.co.kr
2025年の投資環境における主なテーマ：
- 資産クラスの多様化： オフィスが主な投資対象ではありますが、投資家は賃貸住宅ポートフォリオ（機関投資家向け賃貸制度によって後押し）、冷蔵保管物流施設（空室率は高いものの長期的需要を評価）、さらにはデータセンターのような代替資産にも注目しています。ソウルの大規模開発プロジェクト（後述）は、共同開発や土地投資の機会も提供しています。
- 投機より安定性： 近年の変動を経て、投資家は安定したキャッシュフローのある資産を好んでいます。すなわち、優良テナントが全館入居しているオフィスや、長期賃貸契約付きの物流施設です。古い建物をリニューアルしたり、空室物件を賃貸付けする「バリューアッド型」の投資も、経験豊富な国内投資家によっては行われますが、全体的には慎重ながらも楽観的なムードです。
- 資本価値と利回り： 前述の通り、2025年もキャップレートはほぼ横ばいと予想されています。cbre.com ソウルの一等オフィスでは、キャップレート4.0～4.5％台が一般的で、物流はやや高く、リテールは立地により大きく異なります。2025年下半期にもし金利が下がれば、再びややキャップレート圧縮（価格上昇）が見られるかもしれません。ただし現時点では大きな変動は想定されていません——バブルや暴落はなく、収益成長に見合った価値の漸進的な上昇、利回り調整が進む見通しです。cbre.com
総じて、ソウルの商業用不動産セクターはパンデミックや金利ショックも比較的堅調に乗り切り、2025年は着実な回復の年となる見込みです。オフィスマーケットは堅調で、リテールも転換期を迎え、投資家マネーも豊富なため、同市のリアル資産は依然としてこのグローバルな不確実性の中で安全かつ魅力的な価値保存先と見なされています。
未来を形作る主要開発・インフラプロジェクト
ソウルの都市景観は常に変化しており、現在進行中の主要なインフラ・開発プロジェクトのいくつかは、今後数年の不動産市場に大きな影響をもたらすことになります。これらの事業は、都市の交通結節を向上させ、新たな商業拠点を創出し、市場に必要な供給（または利便性）を追加することを目指しています。ここでは特に影響力の大きい事例を取り上げます。
龍山国際ビジネス地区 ― 新たなる「垂直都市」
今後注目される最も大胆なプロジェクトの一つが、ソウルの龍山区を世界クラスのビジネス・商業拠点へと変貌させる計画です。2024年2月、ソウル市は龍山国際ビジネス地区（Yongsan IBD）の最終計画を発表し、これを「世界最大の垂直都市」と位置づけました。ctbuh.org この開発は、かつて鉄道車両基地として使われていた約50万㎡の用地に広がるもので、これは中央ソウルで残された最後の大規模未開発地のひとつです。ctbuh.org ctbuh.org この事業の目玉となるのが約100階建てのランドマーク超高層ビルで、ソウル市が同地区の用途・高さ制限を緩和したことで建設が認められました。ctbuh.org ctbuh.org また計画には、スカイブリッジで連結された複数の高層ビル、地上から屋上に至る広大な緑地、ホテル、文化施設、そして主要な交通結節点も含まれます。ctbuh.org ctbuh.org
龍山IBDの建設は2025年後半に着工予定で、最初の区画は2030年代初頭に竣工・入居開始となる見通しです。ctbuh.org これは長年の停滞を経て事業を前進させるというソウル市の危機感の表れでもあり、2006年の旧開発計画は2008年の金融危機で頓挫した経緯があります。ctbuh.org 再始動した計画は地区をゾーン分けし、国際ビジネスゾーン（88,557㎡、100階建てビルや他のAクラスオフィスビル・高級ホテル）、ビジネスコンプレックスゾーン（45階建てオフィスがスカイブリッジで連結、下層部には文化拠点等）、ビジネス支援ゾーンが設けられます。ctbuh.org ctbuh.org 設計方針はオフィス、住宅、レジャー、緑地公園が歩いてすぐの距離に共存する「混合用途の垂直統合＝コンパクトシティ」です。ctbuh.org 特筆すべきは、米軍基地跡地に新設される龍山公園と漢江の間という立地で、公園ビューやリバーフロントのポテンシャルを持つ点です。ctbuh.org 新たな交通網整備、緑地帯の延長でリバーやパーク空間との接続を強化する構想も打ち出されています。ctbuh.org
不動産への影響： 龍山IBDの誕生は、龍山エリアの存在感や資産価値を劇的に高めることが確実視されています。龍山はすでにソウルの住宅市場でも注目株で、2024年後半に新ビジネス地区構想への期待からアパート価格がひと月で1.5％以上急騰した記録もあります。bambooroutes.com 巨大なオフィス空間、高級住宅、各種アメニティの供給で、ソウルの第4のビジネス中心地（従来のCBD・江南・汝矣島に次ぐ）となる見通しです。周辺の麻浦、中区、龍山周辺エリアにも波及効果が及び、労働者や来訪者向け新規住宅・商業施設の開発・活性化も予想されます。100階タワーは実現すればロッテワールドタワー（123階、蚕室）にも匹敵する新ランドマークとなり、ソウルのスカイラインに新たな象徴を与えるでしょう。すでに龍山エリアでは資産価値上昇への期待が高まっていますが、許認可制の導入（前述）は投機加熱の抑制を目的としたものでもあります。donga.com 計画通り進めば、2030年には龍山がソウルの最新の「都市内都市」となり、過密状態の江南ビジネス街の圧力緩和や、経済活動の都市内再分散につながるはずです。
江南＆松坡：蚕室MICEスーパーコンプレックスとその他
ソウルの南東エリアである江南、松坡、COEX/蚕室は、また別の大規模開発の対象となっています。蚕室スポーツ/MICEコンプレックス再開発は、老朽化した蚕室のスポーツスタジアムエリア（松坡区）を最先端のMICE（会議、報奨旅行、国際会議、展示会）およびエンターテインメント地区へと生まれ変わらせる官民共同プロジェクトです。2024年3月、ソウル市はこのプロジェクトの詳細計画を発表し、2025年に着工、最短で2031年までに完工する予定です。mk.co.kr mk.co.kr。
蚕室計画の主な要素は以下の通りです：
- 30,000席超の収容力を持つ新しい蚕室ドーム野球場（旧屋外スタジアムの代替）、ホテル併設。
- 国際的なイベントを開催可能な大型のMICEコンベンションセンター及び展示場。
- オフィス、宿泊、および商業施設（高さ50階建てまで、高さ制限180～200m前後）が蚕室付近に建設予定で、スポーツコンプレックス隣接エリアには高層ビル群が新たに形成されることになります。mk.co.kr mk.co.kr。スポーツコンプレックス駅付近には50階規模のビルも計画されています。
- 現存する蚕室オリンピックメインスタジアムの近代基準への改修。
- 公共交通の利便性向上および、「立体的な」歩行者ネットワークの構築。各施設や地下鉄2号線・9号線駅、近隣開発とを立体的に接続予定。mk.co.kr
- 特に、本計画は蚕室・三成洞COEX・今後建設予定の現代GBCを結ぶ「国際交流複合地区」を実現する大きなビジョンに直結しています。蚕室の用途地域を「半住居」として容積率を上げてmk.co.kr、江南一帯に統合的なMICE＆ビジネスベルトを構築する狙いです。mk.co.krCOEX（大規模コンベンションセンター兼ショッピングモール）、新GBCタワー、蚕室の各施設を一体的に関連開発し、さらに物理的にも接続（公園や歩道、川や炭川に橋建設など）を計画しています。mk.co.kr
- より多くの緑地およびオープンスペース：蚕室・江南間を分断する漢江や炭川沿いに新たな生態公園をつくり、両地域の再接続を図る計画です。mk.co.kr
この蚕室MICEプロジェクトの予算は2.1兆ウォン超。民間デベロッパー（ハンファ建設が主要プレイヤー）のコンソーシアム主導で市と連携して進められます。mk.co.kr 完成すれば松坡は家族に優しく、かつ国際的な地区としての地位をさらに強固にします。松坡は既に最高水準の学校や住環境で家族層に人気ですが、近未来的なビジネス・観光ハブも手にすることになり、江南と肩を並べる存在になり得ます。bambooroutes.com bambooroutes.com
不動産への影響：工事期間中は一部で混乱が予想されます（ドーム工事につき、KBOプロ野球松坡区の2チームは一時的に移転を余儀なくされていますallkpop.com）。しかし長期的には松坡の不動産価値は恩恵を受けるでしょう。蚕室および周辺のアパートは人気物件となっており、MICE開発への期待から価格が高騰しています。実際2024年秋には、松坡区はソウルで最も速い住宅価格上昇が記録されました ― 秋の1週間でアパート価格が約0.37％上昇し、当時国内最高でした。mk.co.kr これは再開発への期待や地域の将来性改善が要因とされます。新しいオフィスやホテルも雇用と国際的な訪問者を呼び込み、地域経済をさらに後押しします。また、江南のGBCやCOEXとの一体化により、さらなるプロジェクトの誘発も期待されます（COEX～蚕室間のバス増便やピープルムーバー（移動歩道）導入構想も浮上）。総じて、江南と松坡はソウルの成長最前線にあり、物理的にも上へと都市の国際ビジネス・エンタメ需要に対応し続けます。
交通アップグレード：GTXスーパー列車など
インフラはソウルの不動産の物語において重要な要素です。首都圏の接続性向上のために、市や国家が交通プロジェクトへ多額の投資をしています。これは不動産市場にも大きな影響をもたらします。
中でも革命的なのが、GTX（Great Train Express）路線です。これはソウル首都圏を地下で縦横に結ぶ高速通勤鉄道ネットワークで、ロンドンのクロスレールやパリのRERに例えられることもしばしば。広義のエクスプレス都市鉄道であり、時速最大180kmで郊外からソウル中心部まで劇的に通勤時間を短縮します。koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com 2035年までにA～Fの6路線が計画されており、現状A・B・Cの3路線が建設の最終段階です。reuters.com 2024年3月にはGTX-Aの一部区間が開通し、首都圏南東部の水西駅～衛星都市の東灘をわずか19分で結びました（バスでは80分かかっていた区間です）。reuters.com koreajoongangdaily.joins.com。将来的には北部の坡州からソウル駅、江南を経て南部の京畿道まで2028年完工目標で接続予定です。koreajoongangdaily.joins.com。GTX-B・Cも着工し、今後首都圏全域を結びます。
GTXによる不動産への影響は即時かつ極めて大きいものがあります。 事実上、遠方の郊外が「時間的にソウルに近づく」ことで、資産価値の高い住宅エリアが大幅に拡大します。GTX駅周辺の物件価格はルート発表と同時に高騰し、例えばGTX-A停車予定の平沢芝制駅近くのアパートは発表直後に1～2億ウォンも値上がりしました。koreajoongangdaily.joins.com それまで注目されなかった地域も、交通改善への期待で住宅需要が急増。政府もGTXをソウルの住宅難解消策と見ており、「都心外で暮らしながら短時間通勤」が現実になれば、ソウル市内の住宅圧力を緩和し、若い家族の郊外大型住宅取得（ゆくゆくは出生率回復）を後押しできる期待もあります。reuters.com reuters.com
しかし、GTX沿線への投資の流入は、その市場過熱への懸念も引き起こしています。一部の批評家は、GTXによって開発が特定の「勝者」都市に集中し、他の都市が取り残されることで地域格差が拡大するのではないかと危惧しています koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com。これに対応して、政府はその他の地域で成長の均衡を図るために、「TX」地方エクスプレス路線を計画しています koreajoongangdaily.joins.com。しかし現時点では、キンテックス（イルサン）、仁川、水原、議政府などGTX駅の計画地となっている地域が、不動産のホットスポットとなっています。
ソウル市内でも、新しい地下鉄路線や延伸計画（例：新盆唐線の江南深部への延伸、9号線の延伸など）が進行中であり、新駅付近の住宅価格に局所的な影響を与えがちです。加えて、道路の整備や、漢江を横断する都市型ロープウェイの計画も（市の「漢江ルネサンス」計画の一環として） bambooroutes.com 進められており、リバーサイドエリアのアクセス性や観光魅力の向上を目指しています。
総じて、交通利便性の向上は不動産にとって諸刃の剣です。新たな開発地区を切り開き、需要の分散によってソウルの極端な住宅価格を緩和する可能性がある一方、短期的には、期待感から土地・住宅価格が急騰することも多いのです。ソウルの目標は「30分都市」—地下鉄など公共交通機関で都市圏内の主要拠点に30分以内で到達できる都市にすることであり koreajoongangdaily.joins.com、もしこれが実現すれば、通勤パターンや不動産の需要地は大きく変化します。このプロセスはすでに始まっており、先見性のある投資家たちは将来の交通大動脈沿いにポジションを築き始めています。
その他注目すべきプロジェクト・イニシアティブ
他にも注目すべきイニシアティブはいくつかあります：
- 龍山公園 (ヨンサンパーク)： 龍山にあった米軍基地跡地を、巨大な国立公園「龍山公園」へと転換する計画が進行中です。規模的にはニューヨークのセントラルパーク級と言われており、基地の一部（龍山子ども庭園）はすでに2022年から一般公開の試験運用が始まっています mk.co.kr。環境浄化も並行して進められており、市の中心に広大な緑のオアシスを作るというビジョンです。この公園によってソウル中心部の緑地が大幅に拡大し、龍山・梨泰院・城東など周辺エリアの魅力（＝地価）向上は確実と見られています。全体プロジェクトは数段階に分けて今後10年かけて進行します。
- 漢江ルネサンス2.0： ソウル市はウォーターフロントも重視しています。「グレート漢江プロジェクト」として、漢江エリア活性化のための55イニシアティブに着手しました bambooroutes.com。マリーナや浮遊ステージ、ウォーターフロント公園、さらには川を横断する観光用ゴンドラロープウェイの建設などが計画されています bambooroutes.com。過去（2000年代）の漢江ルネサンスでは汝矣島・盤浦などリバーサイドが大きく開発され価値向上しましたが、新フェーズではより多くの地区でその効果を目指します。例えば麻浦区のリバーサイド（梨花洞/漢陽エリア）には新たな文化空間、東側河川沿いにはレジャー施設の拡充など、漢江沿岸の魅力向上は周辺住宅や商業開発の価値を押し上げる傾向があります（絶景や公園アクセス希望層に強くアピール）。
- 都市再生・再開発： ソウルは都市再生プロジェクトにも大きな投資を行っています。新たな衛星都市構築よりも、既存の古い街の活性化に重きを置き、公共空間の改良、空きビルのスタートアップ利用、老朽マンションのインフラ整備など多様な施策を展開。乙支路では古い路地をお洒落エリアへリニューアル、麻浦や西大門の一部では若者層を呼び込む地域再生など、きらびやかな高層ビルこそありませんが、旧市街地の住みやすさや“今っぽさ”で地価向上に寄与しています。
- 世代別対応型住宅： 高齢化に対応し、高齢者向け住宅開発（スマートホーム技術・バリアフリー・医療機関に近接）も計画されています bambooroutes.com bambooroutes.com。また、単身者や学生向けのコリビング型住宅も急増中で、単身世帯の増加やコミュニティ志向の高まりに対応しています bambooroutes.com bambooroutes.com。こうした新たな需要対応セグメントは、スカイラインを一変させるものではありませんが、今後の需要ニッチを示し、開発業者・投資家はオフィスビルをコリビング型やシニア住宅に転換するなど用途多様化の動きが見られます。
こうした個別プロジェクト・トレンドが、ソウル不動産の未来を構成するモザイクの一部となっています。2030年～2035年のソウルでは、シンボルとなる高層ビルを擁する龍山の新ビジネス街、再創造された蚕室のイベント・エンターテインメントゾーン、急速に結ばれる首都圏全体の交通網、古さと新しさの絶妙なバランスを持った活性化された街並みが実現していることでしょう。ソウル不動産の利害関係者にとって、こうした動きをキャッチし続けることは非常に重要です — 次の投資チャンスと価値の爆発がどこで起こるかを示すサインだからです。
注目エリア：江南・松坡・龍山・麻浦
ソウルはそれぞれ個性や市況を持つ「エリア都市」です。ここでは、2025年に特に注目される4大エリア — 江南、松坡、龍山、麻浦 — について、それぞれの市場を動かす要素や今後の見通しを掘り下げて紹介します。
江南区：価格とステータスの頂点
江南は、富・教育・超高額不動産の象徴であり、ソウルの不動産市場を牽引し続けています。漢江南岸に位置し、狎鴎亭、清潭、大峙、三成などの著名な住宅地を有し、現在も韓国で最も高額住宅地です。前述のとおり、江南区のマンション平均価格は1㎡あたり約2,500万ウォンと推定され、ファミリータイプの一般的なマンションでも総額2億ウォンを超えることも珍しくありません bambooroutes.com。指標によれば、江南区のマンション価格はソウル平均の約2.5倍とも言われ、2024年末時点の平均取引価格はおよそ2億4,000万ウォンと、全国最高水準です statista.com。
2025年には、江南の不動産価値が新記録を連発しています。2022年の一時的な沈静化を経て、2024年後半には江南区マンションの価格が週あたり0.3〜0.4%程度の伸びを記録 mk.co.kr、2025年もその勢いを保っています（ただし、ごく最近は隣接の瑞草・松坡のほうがやや上昇率が高い週も） world.kbs.co.kr。江南の人気を支えるのは複数の要素です：学区トップの学校群（大峙洞の塾街は伝説的で、そこで学ばせたい家庭が高額でも居住を希望）、テヘランバレーを中心とした企業・テック企業集積、清潭などの高級ショッピングやナイトライフ、そして都市インフラの先進性。「江南住民」というブランド自体が社会的ステータスとなり、富裕層国内需要は常に強烈です。外国人投資家にも人気で、特に中国人の高額物件購入も散見されますが、政府は海外投機の監視や締め出し策も検討中です globalpropertyguide.com。
政府の政策は江南に強く注目してきました。その影響力が非常に大きいためです。江南（および瑞草、松坡）は、投機的な取引を抑制するために特別な土地取引許可制度（2025年9月まで）下に置かれています donga.com。これは江南の価格高騰が首都圏全体に波及したことを直接のきっかけとしています－江南の動きは市場全体のムードを押し上げたり下げたりする傾向があるからです。官僚たちは江南で経済を不安定化させかねない過熱したバブルを防ぐ決意です。しかし、このような規制にもかかわらず、江南の取引件数は実際に増加しています－富裕層の実需者は依然として購入しており、許可制度下でも史上最高価格で売買が成立した事例が報告されています koreajoongangdaily.joins.com。例えば、タワーパレスやアルマゼ（アクロ）の高級マンションは、今年も史上最高値で取引されています。
今後を見据えると、江南の展望は強気だが政策による制約も受けるでしょう。この地域は大型プロジェクトの恩恵を受けます。現代GBCコンプレックスは江南をビジネス・コンベンションの中心地としてさらに強化し、周辺の商業・住宅への需要を一層高めるでしょう。松坡区に隣接する蚕室MICE開発によっても江南の魅力は増します（より多くのアメニティや国際イベントが身近になります）。一方で、価格高騰が続けば政府は江南の不動産への規制を持続・強化する可能性があります－短期転売に対する重い譲渡所得税や、江南購入時の厳しい融資制限など、以前取られた措置が再登場するかもしれません。それでも、江南の土地不足と旺盛な需要は、国家的な危機でもない限り中長期的な価格上昇を支え続けるでしょう。多くの購入者が高い自己資金（現金の多い富裕層）で購入するため、金利変動も他地域より影響が小さいです。まとめると、江南は依然としてソウル不動産市場の指標であり、今後1年の動向が市場全体の活況や冷え込みのシグナルとなる可能性があります。
松坡区：家族の楽園、ビジネス新拠点
江南区のすぐ東に位置する松坡区は、今や独自の力を付け、江南の影から抜け出しました。松坡は蚕室、新川、可楽、芳荑などのエリアを含み、高級住宅と大規模公共施設が混在しています。松坡区といえば、ロッテワールドタワー（123階建てで韓国一の高層ビル）のある蚕室の象徴的なスカイラインや、1988年のオリンピック開催地（蚕室オリンピック競技場など）が特に有名です。
松坡区の住宅はファミリー層に非常に人気です。比較的広めのマンション、優れた学校、豊かな公園（石村湖、オリンピック公園など）という条件が揃っているためです。近年、松坡の学校は市内ランキングで目覚ましい成果をあげてきました。実際、新一年生の入学数は江南区を上回るようになりました。これは若い家族の高い人気を反映しています bambooroutes.com。直近の指標では、松坡区で6歳の新小学一年生が4,748人で江南区の3,747人を大きく上回っています。多くの親が松坡の教育環境を江南と同等かそれ以上に高く評価している明確な証拠です bambooroutes.com。この堅調な家族需要が松坡区の住宅市場を下支えしています。蚕室や新川などのマンション価値は急騰しており、松坡区の平均マンション価格は1m²あたり約1,700万ウォン（蚕室の一等地はさらに高額）とされます bambooroutes.com。松坡区は2022年の調整局面から最も早く回復したエリアのひとつで、2024年末にはソウルで最も急激な価格上昇を記録し、その上昇基調は2025年にも続いています mk.co.kr world.kbs.co.kr。ここも、転売抑制のための許可区域規制が適用されています donga.com。
商業面でも松坡区は急速にビジネス・観光拠点へと変貌しつつあります。蚕室のロッテワールドタワーはオフィス、高級ホテル、展望台、高級モールを併設し、多くの来訪者や企業を引き付けています。また、前述した蚕室MICEプロジェクトは、2030～2031年にかけて世界水準のコンベンションセンター、ドームスタジアム、新ホテル、オフィスビルを新設する計画で mk.co.kr mk.co.kr、江南COEXエリアと河を挟んで拮抗する新たなビジネス地区が松坡に生まれます。交通利便性も魅力で、松坡は複数の地下鉄（2号線、8号線、9号線、今後さらに延伸予定）が利用でき、漢江新橋などの追加インフラが実現すればさらにアクセスが良くなります。
松坡区の展望：今後も着実な成長が期待されます。ファミリー人気、大型プロジェクト、インフラ整備といった強い基礎で、住居・商業不動産ともに堅調な需要が見込まれます。一部のアナリストは、松坡の価格が江南に迫る、特に蚕室の再開発地は江南の高級地区に匹敵する値段になると見ています。気掛かりは蚕室に予定される新規供給量の多さですが、ソウルのオフィス市場はタイトで、新しい供給も十分吸収されるとの見方が一般的です。住民にとっては建設期間中の不便も予想されますが、不動産オーナーはこれらの投資が地価上昇と地区の活性化に結びつくと楽観視しています。まとめると、松坡の存在感は高まり、「江南のお隣」ではなく、ソウルの中でも注目の主要エリアとなりつつあります。
龍山区：都心の新星
龍山区は、漢江北岸のソウル中心部に位置し、現在大きな変革期を迎えています。歴史的には米軍基地が広大な土地を占め、家電市場や交通の要所（龍山駅など）で知られていました。長らく江南エリアに比べ不動産面では劣り、中流層中心で古い住宅地も多かったエリアです。しかし、こうしたイメージは急速に変わりつつあります。
2022年、韓国の大統領府が（かつて国防部が使っていた敷地へ）移転したことで、龍山区は一躍国の行政の中心となり、注目度が大きく高まりました。同時期、米軍基地の一部が公園として開放され始め、将来的な巨大緑地化への期待も高まりました。龍山区の不動産価格は急騰。2024年には、ソウルでトップクラスの価格上昇率を記録し－ある報告によれば2024年8月に1カ月で1.52%の上昇となりました bambooroutes.com。この急騰により龍山区は2025年に許可区域の仲間入りを果たし、江南・瑞草・松坡と肩を並べています donga.com。ここでのマンションの平均価格は1m²あたり約2,000万ウォンと非常に高額で、江南にはまだ及びませんが、首都圏では上位です bambooroutes.com。
龍山区の将来を左右する最大の起爆剤は、前述の龍山国際ビジネス地区（IBD）計画です。100階建ての超高層「垂直都市」が龍山ウォーターフロントに築かれるという構想は衝撃的です ctbuh.org。このプロジェクトに加え、新しい龍山公園の整備も地域価値を大きく押し上げるでしょう。実質的に、龍山はソウルの新たな主要ビジネス・商業拠点となり、伝統の都心（中区・鍾路）と江南地域の間をつなぐ役割を果たすことになります。
IBD用地以外でも、龍山区には高級開発が進行しています－アモーレパシフィック本社ビル（現代建築の傑作）は2018年に竣工し、ラミアン・カエリタス等の高級マンションには富裕層の購入者が集まっています。区の中心立地－まさにソウル都市圏の“心臓部”－という強みから、複数の地下鉄やKTX主要駅も便利に利用でき、交通アクセスも抜群です。
龍山の展望：今後も成長とジェントリフィケーションが続くと予想されます。短期的には許認可制限により過熱はやや落ち着くかもしれませんが、本当の需要（特に高級新築マンションやデベロッパーによる商業用地）は引き続き旺盛です。2025年末にIBD（国際業務地区）の工事が開始されると、その期待感から土地価格や周辺不動産価値が再び上昇する可能性も。龍山にとっての課題は、この成長を持続可能に管理することかもしれません――交通量や人口増加に対応するインフラ強化が必要です。しかし、政府はここでの成功に強い動機を持っています。IBDは名誉あるプロジェクトだからです。投資家や住宅購入者にとって、龍山はすでに「注目エリア」へと成長しており、もはや投機的な誇大広告ではなく現実に変わりつつあります。2020年代後半には、龍山が江南や汝矣島と並ぶ中枢ビジネスエリアとして語られ、その高級マンションが南部エリアに迫る価格を付けるようになっても驚きではありません。
麻浦区：トレンディで若く、台頭する街
麻浦区は市中心部の北西、漢江の北岸に位置しており、独特の雰囲気と多様な不動産市場を持っています。弘大（弘益大学エリア）のユースカルチャー、新村（こちらも大学ゾーン）、ヨンナム洞（ヒップなカフェやジェントリフィケーションされた通り）、そして上岩デジタルメディアシティ（DMC）や新たに発展するウォーターフロント地域などが主要拠点です。歴史的には、麻浦は伝統的な富裕エリアほど高価ではありませんでしたが、近年では、ソウルでもっともダイナミックな区の一つとなり、若いプロフェッショナルや学生、IT・メディア企業を惹きつけています。
住宅不動産に関しては、麻浦には阿峴や麻浦路周辺の古い住宅地、また上岩エリア（ワールドカップ競技場やDMC開発のため近代的開発が進んだ）を中心とした新しい高層マンション群が混在しています。麻浦の価格は着実に上昇を続け、現在では江南外の「高級」エリアのひとつと見なされています。マンション平均価格は1㎡あたり約1,500万ウォンと推定され、中心部のいくつかの区と同水準です bambooroutes.com。2025年時点で、麻浦の成長は価格上昇を牽引する区のひとつとしてしばしば注目されています（江南の3区と龍山を除いた場合）。実際、中央日報はソウルの住宅価格上昇トレンドが江南から麻浦のような場所へも広がっていると指摘しています koreajoongangdaily.joins.com。2025年春には、麻浦の週次価格上昇率は市の平均をやや上回り、堅調な需要を反映しています world.kbs.co.kr。
人々が麻浦に惹かれる理由は？いくつかの要素があります：
- 若々しい文化的魅力：弘大、合井、ヨンナム洞などはナイトライフ、音楽、アート、カフェで有名です。これが学生だけでなく、クリエイティブ産業の人々や外国人居住者まで引き付けています。
- 中心業務地区（CBD）への近さ：麻浦は漢江を挟んで龍山の向かい、鍾路・中区と隣接しています。孔徳や麻浦大路周辺には多くのオフィスビルがあり、ソウル駅や中心街までは地下鉄で数駅です。これは、都心で働く人が麻浦を便利（かつ若干安価な）住宅地として選ぶ理由です。
- デジタルメディアシティ（DMC）：上岩（麻浦の北西部）には、主要放送局（KBS、MBC）、メディア企業、IT企業が入るハイテクビジネスゾーンがあります。これにより麻浦は小規模ながら成長中のオフィスマーケットにもなっています。DMCの従業員が近隣の質の高い住宅需要を押し上げています。
- 教育：江南ほどではありませんが、麻浦にも良い学校がいくつかあり、また近くには複数の大学（延世、西江、弘益、隣接の西大門の梨花女子大など）があります。これは、江南ほど競争的でない落ち着いた環境で子育てしたい家族や、大学生賃貸需要を呼び込みます。
麻浦の展望：将来は明るいでしょう。ソウルの成長がより分散型になる中、麻浦は伝統的な都心と北西方面（イルサン方面）拡張の間という戦略的立地を活かして恩恵を受けそうです。GTXや他の交通路線が完成すれば郊外へのアクセスが向上し、交通ハブとしての存在感が高まるでしょう（上岩DMCにはGTX A線駅の計画があり、イルサンや東ソウルへの所要時間が大幅短縮されます）。麻浦は江南ほど厳しい規制下にはなく、取引への障壁が少ない可能性が高いため、投資家はより頻繁に売買し流動性が増すと考えられます。加えて、麻浦オイルデポ文化公園（すでに完成）や街路整備など、都市再生プロジェクトが今後も生活環境を改善していくでしょう。
麻浦の不動産価値は今後も徐々に上昇が期待でき、流行・雇用成長が続けば市平均を上回るかもしれません。高級開発案件はまだ少ないため江南並みの価格水準にすぐ届くことはないでしょうが、差は縮小していきそうです。例えば、現在江南が都市平均の約2倍、麻浦が約1.5倍だとすれば、今後の数年で1.6～1.7倍に迫る可能性があります。重要なのは、麻浦は都市再活性化の成功事例だという点です――かつて産業地や低利用地（たとえば上岩の旧埋立地がDMCやワールドカップ公園へ）を新たな経済エンジンへ変えました。これはこの区が今後も高い適応力と回復力を持つことを意味しています。
これら江南、松坡、龍山、麻浦の4つの区は、それぞれソウル不動産バブルの異なる側面を示しています。江南はラグジュアリーの頂点と過熱の課題、松坡は家族主導成長とグローバル施設の流入、龍山は壮大な開発で未開拓の潜在力が解放される場所、麻浦は人口動態と文化の波に乗るクールな新興地域です。4区を通じて、ソウルという都市が同時にスカイラインを再定義し、ネットワークを拡張し、地域コミュニティを再活性化している様子が描き出されます。
今後数年の予測と展望
2025年以降、ソウルの不動産市場はどうなっていくのでしょうか？予測には常に（世界経済の波乱、地政学的問題など）不確実性がつきものですが、現時点のデータ・専門家分析からはいくつかの大きな傾向と予測が浮かび上がります：
- 穏やかな価格上昇の継続：コンセンサスとして、ソウルの住宅価格は今後数年、より緩やかなペースで上昇を続けるという見解が強いです。2010年代後半のような二桁成長にはならないものの、住宅供給不足と世帯需要、富の集中がさらなる値上がりを支えるでしょう。専門家は近い将来、ソウルの住宅価値が年間平均3～5％程度上昇すると予測しています bambooroutes.com。高級区はこれを上回る（中～高一桁率）、一部弱い地域は横ばいもありえますが、全体的な上昇が見込まれます。ただし、大きなショックがなく、金利が想定通り低下するという前提です。もし経済が失速したり、金利が再上昇すれば成長は鈍る、もしくは一時的に止まることも。
- 地域格差の拡大継続：今後もソウル（および周辺）の価格と地方都市の格差がさらに広がると見られます koreajoongangdaily.joins.com。地方都市強化の劇的政策がない限り、首都圏への集中傾向は定着しています。韓国住宅研究院なども、「二極化市場」――首都圏が緩やかに上昇、地方は鈍化――継続を予想 globalpropertyguide.com。例えば2027年には、ソウルの住宅価格指数は現在より10％ほど高く、地方都市では横ばいまたはやや下落となる可能性も。これがもたらす社会・政治的影響は政府が直面する主要課題でしょう。
- 政策：安定化と供給拡大指向：政府は過去10年の乱高下から、極端な施策が裏目に出ることを学んでいます。今後は、住宅供給拡大（再開発、容積率緩和、GTX駅周辺の新都市プロモート等）や、本当の購入ニーズ支援（初回購入者向けプログラム等）に注力し、力づくの価格抑制よりも市場メカニズム重視へ転換する見込みです。2025年新政権も、不動産バブル対策に重税は用いないと示唆 koreajoongangdaily.joins.com――比較的市場寄りの方針といえそうです。とはいえ、急騰（年10％超等）となった場合は、許認可区域拡大や融資規制強化などの迅速な対応もありえます。理想は「ソフトランディング」――建設意欲を刺激するくらい緩やかな値上がり、かつ国民反発や金融リスクを回避できる水準です。
- 金利および資金調達：大きな変動要因は金融政策です。現時点の市場予想では、韓国銀行が2025年末に利下げを実施し、インフレ鈍化・成長減速が背景とされています cbre.com。金利が下がれば住宅ローン負担が減り、購入余力や不動産利回りが債券対比で高まるため、不動産市場への好材料です。緩やかな利下げなら市場効果も段階的ですが、不況などで急速緩和の場合は融資コスト急減から物件価格急伸の可能性も。逆に再インフレや高金利維持の場合は需要押し下げ、長期横ばいも想定されます。
- 投資市場の展望：CBREなどの調査では、韓国の商業用不動産投資は今後徐々に回復すると見られています cbre.com。2025～26年にかけて、特にアジアへの投資家信頼回復があれば、コロナ前水準の取引量へ近づく可能性も。キャップレート（利回り）は安定傾向か、好立地ではやや低下（競争激化時）も cbre.com。中国経済減速や欧米市場の魅力低下で外国資本流入が加速することもあれば、世界金融不安で流動性が絞られ商談が停滞することも。しかしおおむね、ソウルはアジアで安心・中核マーケットと見なされ、今後も不動産に大量の関心が集まるでしょう。
- 賃貸市場と利回り：価格が安定し賃料が追いつく中で、賃貸利回りのわずかな改善も見込まれます。機関投資家の賃貸分野参入が増えることで、プロによる運営で適性家賃化が進みそうですが、韓国には家賃規制・借家人保護法もあり急な賃料アップは限定的。政府の賃貸供給促進策で、古い・低質賃貸ストックの空室率は上がっても、良質物件の過剰供給には当分なりません。チョンセ（全額保証金賃貸）は金利低下で徐々に縮小（入居者への返還利息減）すると見られ、月賃貸へ移行、結果的には家主にとってキャッシュフロー向上に。
- 大型プロジェクトのスケジュール：2028年前後には、現在進行中の開発計画の成果が現れてくる見込みです――龍山IBDの一部が完成し（オフィスタワー一部入居可能）、蚕室MICE複合施設も本格工事・一部開業、GTX（A・B・C）各線が開通（全線網で2030年代初頭までに）。これらは不動産市場地図をさらに大きく変えるでしょう。たとえばGTX開通で京畿道主要エリアの価格上昇ペースが加速（ソウルとの格差縮小）、新ビジネス地区の登場で企業移転・老朽ビルの賃料軟化、最新ビルの賃料アップなどが予想されます。不動産市場は長期戦。2025年に蒔かれる種は今後10年を形作ります。
結論として、ソウルの不動産見通しはおおむね前向きです。都市再開発とインフラ拡充の波に乗ることで、ソウルは世界都市としての地位をさらに固めていくでしょう。人口・経済動向を見るかぎり、不動産需要は持続する見通しです。韓国全体の少子高齢化があっても、ソウルは全国の若者や才能を引き付ける磁石として一定の需要に守られます。主要機関も、短期的な変動はあるにせよ、中長期ではソウルの不動産は堅調な投資対象であり続けるとの見方を共有しています globalpropertyguide.com cbre.com。
もちろん、リスクも存在します。高い家計債務は常に懸念材料です。韓国の民間部門の与信のほぼ半分が不動産に結びついているため、koreajoongangdaily.joins.com、何らかのショックが金融システム全体に波及する可能性があります。世界的に深刻な景気後退やブラックスワンイベントが発生した場合、ソウルも無縁ではいられません。この地域の地政学的な緊張も、海外投資家の投資感情に影響を与える可能性があります。また、国内で住宅の手頃さがさらに悪化すれば、政治的圧力によって（住宅価格の上限設定や大規模な公共住宅プログラムのような）より抜本的な介入が行われ、市場のダイナミクスが変化する恐れもあります。
しかし今のところ、見通しははっきりしています。2025年はソウル不動産市場の再興の年であり、この勢いは今後も続くと見られています。投資家、住宅購入者、企業は政策の動向やプロジェクトの進捗に細心の注意を払うことが推奨されます。そこにこそチャンスが潜んでいるからです。江南の高級マンション、龍山の新しいオフィス、蚕室の再開発された商業施設、麻浦のトレンディなオフィステルなど、ソウルはあらゆる選択肢を提供しています。そしてこれからも、アジアの未来都市として、今日の不動産の動きの上にさらに多様なものを生み出していくことでしょう。
出典：
- Global Property Guide – South Korea’s Residential Property Market Analysis 2025（韓国住宅不動産市場分析2025） globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- 東亜日報（The DONG-A Ilbo） – ソウル、土地取引許可制の復活へ donga.com donga.com donga.com
- KBS World – ソウルのマンション売買価格、12週連続で上昇 world.kbs.co.kr world.kbs.co.kr
- 韓国中央日報（Korea JoongAng Daily） – 新政権は住宅価格急騰のパターンを断ち切るべき koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Bamboo Routes – Average Apartment Prices in Seoul 2025（2025年ソウル平均マンション価格） bambooroutes.com bambooroutes.com； 17 Forecasts for Seoul Real Estate 2025（2025年ソウル不動産17予測） bambooroutes.com
- CBRE – Seoul Figures Q1 2025（ソウル統計 第1四半期 2025） cbre.com cbre.com cbre.com； 2025 Korea Market Outlook（2025年韓国市場見通し） cbre.com cbre.com cbre.com
- Savills – 2025 Korea Office Outlook（2025年韓国オフィス市場展望） pdf.savills.asia（PDF抜粋より）
- 聯合ニュース/Yonhap・CTBUH – 龍山国際業務地区構想 ctbuh.org ctbuh.org
- 毎日経済新聞（Maeil Business News） – 蚕室MICE複合開発 mk.co.kr mk.co.kr
- 韓国中央日報（Korea JoongAng Daily） – GTXで通勤短縮…ターミナル周辺の価格が急騰 koreajoongangdaily.joins.com koreajoongangdaily.joins.com
- Reuters – 高速鉄道への期待と住宅事情 reuters.com reuters.com（GTXと住宅価格に関する文脈）
