Gstaader Immobilienmarkt boomt 2025: Himmelhohe Chalet-Preise, Luxus-Trends & Ausblick 2030

Gstaad, ein malerischer Schweizer Alpenort, besitzt einen der exklusivsten und angebotseingeschränktesten Immobilienmärkte der Welt. Im Jahr 2025 sind die Immobilienpreise extrem hoch und steigen weiterhin, befeuert durch globalen Wohlstand und den zeitlosen Charme des Ortes. Die Nachfrage nach Gstaads ikonischen Chalets bleibt robust, selbst wenn wirtschaftliche Gegenwinde das Wachstum in anderen Märkten bremsen. Dieser umfassende Bericht analysiert Gstaads Wohn- und Gewerbeimmobilienpreise, Investitionschancen und Risiken, Chalets im Luxussegment, Mietrenditen, Schlüsselfiguren am Markt, Nachfragetreiber, Regulierungen sowie Langfristprognosen bis 2030. Alle Ergebnisse basieren auf aktuellen Daten und Expertenanalysen von Schweizer Immobilienplattformen, Marktberichten und Luxusimmobilienagenturen.

Aktuelle Wohn- und Gewerbeimmobilien-Preise in Gstaad

Wohnimmobilienpreise: Gstaad steht an der Spitze der Schweizer Immobilienpreise. Im Jahr 2024 erreichten erstklassige Wohnimmobilien im Durchschnitt etwa €41.500 pro Quadratmeter, was einem jährlichen Wachstum von ca. 4% entspricht knightfrank.com. Laut UBS Luxury Property Focus 2025 beginnen luxuriöse Chalets in Gstaad nun bei ca. CHF 39.000 pro m² (≈€40.000), während Ultra-Prime-Immobilien problemlos CHF 50.000 pro m² übersteigen ubs.com. In Ausnahmefällen wurden Rekordpreise von über CHF 100.000 pro m² für Trophäenimmobilien erzielt ubs.com. Zum Vergleich: Die Preise in Gstaad übertreffen oder erreichen sogar andere exklusive Alpenmärkte – St. Moritz (ab ca. CHF 43.000/m²) und Verbier (ca. CHF 36.000/m²) liegen dicht dahinter ubs.com. Damit zählt Gstaad zu den teuersten Immobilienmärkten Europas: Die durchschnittlichen Chaletpreise sind seit 2019 um etwa 27% gestiegen ubs.com ubs.com.

Gewerbeimmobilienpreise: Während detaillierte Daten für Gstaads Gewerbeimmobilien (wie Einzelhandels- und Hotelobjekte) rar sind, spiegelt der Markt die hohen Wohnimmobilienwerte wider. Die berühmte Fußgängerpromenade des Dorfes – gesäumt von Luxus-Boutiquen, Kunstgalerien und Spitzenrestaurants – erzielt für Einzelhandelsflächen Spitzenpreise, da das Angebot extrem knapp ist. Die Mieten für Top-Geschäfte gelten als sehr hoch, unterstützt durch konstanten Touristenstrom und eine ultra-vermögende Klientel. Auch Hotels und gemischt genutzte Chalets wechseln selten öffentlich den Besitzer; alle verfügbaren Gewerbeobjekte sind mit einem kräftigen Aufschlag bepreist. Insgesamt sind Wohn- wie Gewerbeimmobilien in Gstaad durch knappe Verfügbarkeit und starke Nachfrage gekennzeichnet – das Fundament für das außergewöhnliche Preisniveau.

Preis-Überblick: Tabelle 1 fasst die ungefähren Preisniveaus für Luxusimmobilien in Gstaad im Vergleich zu anderen Top-Märkten der Schweiz zusammen:

Ort	Luxuspreis (CHF/m²)	Jährl. Wachstum aktuell
Gstaad (Berner Alpen)	~39.000+ (Startpreis) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43.000+ (höchster Wert CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Wallis)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (Schätzwert 2024)
Genf – Cologny	~36.000 (Seeufer) ubs.com	+2–3% (Schätzwert 2024)
Zürich – Küsnacht	~32.000 (Seeufer) ubs.com	+3% (Schätzwert 2024)

Tabelle 1: Ultra-Prime-Immobilienpreise in Gstaad im Vergleich zu anderen Schweizer Top-Standorten. Gstaads CHF 39k/m² Einstiegspreis für Luxusimmobilien gehört zu den höchsten, nur St. Moritz liegt noch darüber ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 Mitte 2025.)

Die durchschnittlichen Hauspreise in Gstaad übersteigen die nationalen Vergleichswerte deutlich. So kosten Wohnungen in Bern im Schnitt etwa CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, sogar Zürich – die teuerste Stadt der Schweiz – liegt mit ca. CHF 21.000/m² für Wohnungen (nur etwa die Hälfte vom Gstaader Spitzenwert) weit dahinter globalpropertyguide.com. Damit zeigt sich, wie außergewöhnlich die Bewertungen in Gstaad sind – Ausdruck seines internationalen Trophäen-Status. Da nur extrem selten eine Immobilie am Markt angeboten wird (siehe Angebot unten), sind Käufer oft bereit, jeden Preis für ein Stück Gstaad zu zahlen.

Prognose der Immobilienpreis-Entwicklung (2025–2028)

Kurzfristiger Ausblick: Branchenprognosen gehen davon aus, dass die Schweizer Immobilienpreise auch in den mittleren 2020er Jahren weiter steigen – allerdings mit moderaterem Tempo als zuletzt. Wüest Partner (führender Schweizer Immobiliendienstleister) erwartet für 2025 ein landesweites Preiswachstum von rund +3,6% für Wohnungen und +3,8% für Häuser globalpropertyguide.com – eine Abschwächung gegenüber den Zuwächsen von 4–5% im Jahr 2024. Ähnlich sieht die UBS einen Anstieg von 3–4% im Jahr 2025 für die allgemeinen Wohnimmobilienpreise globalpropertyguide.com. Im Luxussegment hat die Preisentwicklung bereits nachgelassen: 2024 stiegen die Schweizer Luxuswohnpreise im Schnitt nur um etwa 1,2% (Vorjahr: über 2%) ubs.com. Auch Gstaads High-End-Markt folgte diesem Trend und stagnierte zuletzt bei einer niedrigen einstelligen Wachstumsrate knightfrank.com. Marktexperten sehen 2025 erneut als Konsolidierungsjahr, in dem die Wertsteigerungen bei Luxusimmobilien sich einpendeln oder nur geringfügig steigen (im Bereich von +1–3%) ubs.com. Der Konsens: Gstaads Preise verharren vorerst auf einem extrem hohen Niveau, allerdings mit einer vorübergehenden Plateauphase, da die Zahl der Käufer, die solche Summen bezahlen können, naturgemäß begrenzt ist ubs.com.

Allerdings sind in Gstaad keine Preiskorrekturen zu erwarten, sofern kein erheblicher externer Schock eintritt. Die Fundamentaldaten (wohlhabende Nachfrage vs. knappes Angebot) bleiben deutlich unterstützend. Eine aktuelle Analyse prognostizierte, dass die Immobilienpreise in Gstaad ab 2026 wieder moderat wachsen werden, und zwar im Bereich von etwa +2,8 % bis +4,2 % jährlich theluxuryplaybook.com. Das Wachstum könnte dabei von den begehrtesten „Trophäen-Chalets“ in Stadtteilen wie Oberbort und Bissen (Gstaads erstklassigen Hanglagen) getragen werden, wo Ultrareiche um seltene Objekte konkurrieren theluxuryplaybook.com. Die umliegenden Dörfer (Saanen, Rougemont usw.) dürften eine Überlaufnachfrage erleben und könnten prozentual stärker wachsen als der Kern von Gstaad, da Käufer auf der Suche nach Relativschnäppchen sind.

Langfristig (2025–2030): Im späteren Verlauf der 2020er Jahre wird erwartet, dass die Immobilien in Gstaad ihren Wert halten und wahrscheinlich weiter aufwerten, jedoch in einem gleichmäßigen, moderaten Tempo. Prognosen bis 2030 gehen allgemein von einer kumulierten Preissteigerung im Bereich von 15–25 % aus (durchschnittlich vielleicht +3 % pro Jahr). Das bedeutet, dass bis 2030 die Spitzenpreise in Gstaad im Durchschnitt die Marke von CHF 50.000 pro m² überschreiten könnten, sofern kein neues Angebot das Gleichgewicht deutlich verändert. Mehrere Faktoren stützen diesen Ausblick:

Weltweites Vermögenswachstum: Die weitere Entstehung von Ultrareichen (vor allem aus den Bereichen Technik und Finanzwesen) befeuert die Nachfrage nach alpinen Luxusresidenzen investropa.com. Viele UHNWIs (Ultra High Net Worth Individuals) fühlen sich von der Stabilität und dem Prestige der Schweiz angezogen, was auf eine stabile Käuferbasis bis 2030 hindeutet investropa.com.
Angebotsengpässe: Der drastische Wohnungsmangel in Gstaad wird anhalten (siehe Abschnitt Angebot & Entwicklung unten). Da bebaubares Land sowohl geografisch als auch gesetzlich streng begrenzt ist, kommt das neue Angebot nur sehr langsam auf den Markt. Selbst ein leichter Anstieg der Bautätigkeit (durch eine kürzlich erfolgte Gesetzesänderung) entschärft die Situation nur geringfügig ubs.com ubs.com. Knappheit wird die Preise langfristig stabil halten investropa.com.
Attraktivität als sicherer Hafen: Der Status der Schweiz als sicherer Hafen (starker Franken, stabile Politik) dürfte nicht abnehmen. In unsicheren Zeiten investieren wohlhabende Käufer ihr Kapital in Schweizer Immobilien, was die Werte selbst dann stützt, wenn die globalen Märkte schwächeln forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad sollte als einer der exklusivsten Märkte besonders von diesem „sicheren Anlage“-Charakter profitieren.
Lebensstil- & Klimatrends: Interessanterweise könnte der Klimawandel Gstaads Attraktivität für bestimmte Käufer erhöhen. Da die Sommer anderswo heißer werden, verzeichnen kühle Alpenlagen wie Gstaad und Verbier einen Anstieg wohlhabender Käufer, die Zuflucht vor extremer Hitze und Unwettern suchen brochures.christiesrealestate.com. Bis 2030 könnte dieser Faktor als „Klima-Zuflucht“ laut Experten von Christie’s International Real Estate die Nachfrage nach Schweizer Berghäusern weiter stärken brochures.christiesrealestate.com.

Zusammengefasst ist abgesehen von größeren Schocks zu erwarten, dass die Immobilienwerte in Gstaad bis 2030 weiter steigen – allerdings in gemäßigtem Tempo. Die Zeit der jährlichen zweistelligen Preissprünge dürfte vorbei sein; vielmehr ist mit einem „langsamen Anstieg“ ausgehend von einem bereits extrem hohen Niveau zu rechnen. Selbst wenn die jährlichen Zuwächse nur bei 2–4 % liegen, bleibt Gstaad in absoluten Preisdimensionen ein Top-Immobilienmarkt. Eigentümer können erwarten, dass ihre Chalets zumindest den Wert halten oder sich moderat verteuern, während Neueinsteiger auch künftig auf Rekord-Einstiegspreise treffen werden.

Investmentmöglichkeiten und Risiken in Gstaad

Chancen: Trotz schwindelerregender Preise bietet Gstaad Immobilieninvestoren einzigartige Vorteile – vor allem Stabilität, Exklusivität und langfristigen Werterhalt. Zentrale Chancen sind:

Sicherer Anlagewert: Schweizer Alpinimmobilien haben sich als äußerst wertbeständig erwiesen. Selbst während globaler Krisen (Finanzkrise, Pandemie) gaben die Preise in Gstaad kaum nach und lagen 2023 sogar ~25 % über dem Vor-COVID-Niveau investropa.com. Investoren betrachten Gstaad-Chalets als „Real Asset“-Hedging, ähnlich Kunstwerken – abgeschirmt durch das knappe Angebot und die Schweizer Safe-Haven-Ökonomie forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Wertsteigerung: Rasche „Flips“ sind selten, aber eine stetige Wertsteigerung ist realistisch. Da die Nachfrage das Angebot übersteigt, dürften die Werte weiter kontinuierlich steigen (wie erwähnt, etwa ~3 % jährlich) globalpropertyguide.com. Über eine Haltefrist von 5–10 Jahren können somit beachtliche Wertzuwächse erzielt werden – insbesondere bei den hohen Ausgangswerten.
Mieteinnahmen & ROI in Spitzenzeiten: Eigentümer, die ihre Chalets in Spitzenzeiten vermieten, können hohe Einnahmen erzielen. Luxuswochenmieten in Gstaad während der Skisaison oder zu Sommerfestivals liegen sehr hoch (oft mehrere zehntausend CHF pro Woche für Top-Chalets). Der starke Tourismus führt zu ausgezeichneter Auslastung in Spitzenmonaten – im Februar 2024 lag die Auslastung lokaler 5-Sterne-Hotels beispielsweise bei 80–90 % ubs.com, was auf eine robuste Zimmernachfrage hindeutet. Mit Hotelpreisen, die in fünf Jahren um etwa 30 % gestiegen sind ubs.com, haben auch Privatvermietungen von Chalets eine ähnlich starke Preissetzungsmacht, was die Rendite für Eigentümer erhöht. Gstaads Kurzzeitvermietungsmarkt bietet somit eine Chance, Eigentumskosten zu kompensieren (mehr dazu im Mietabschnitt unten).
Portfoliodiversifikation: Mit einer Gstaad-Immobilie diversifiziert man das Anlageportfolio um einen materiellen Vermögenswert in einem stabilen Rechtsraum. Für Family Offices und HNWIs ist diese Diversifikation – abseits von Aktien oder volatilen Märkten – besonders attraktiv, gerade in wirtschaftlich unsicheren Zeiten forbesglobalproperties.com.
Neubau-/Value-Add-Projekte: Durch die Lockerung gewisser Bauvorschriften (siehe Lex Candinas im Bereich Regulierung) könnten sich selektive Chancen für (Um-)Entwicklungen ergeben. Jahrelang waren Neubauten in Gstaad praktisch gesetzlich blockiert ubs.com. Jetzt könnten einzelne ehemals verbotene Projekte (Hotel-zu-Wohnungen-Konvertierung, Chalet-Erweiterungen älterer Bestände etc.) durchführbar werden ubs.com. Entwickler und Investoren mit Know-how für lokale Regeln könnten höchst margenträchtige Projekte realisieren, denn die Nachfrage nach neuen Luxuswohnungen ist immens. Selbst kleine Wohnanlagen oder renovierte Bauernhäuser im Saanenland erzielen nach Fertigstellung Spitzenpreise.
Umland: Die erweiterte Gstaad-Region (Saanen, Rougemont, Schönried) bietet möglicherweise Chancen zu etwas günstigeren Einstiegspreisen. Internationale Käufer, denen der Kern von Gstaad zu teuer ist, weichen häufig auf diese Nachbardörfer (nur wenige Minuten entfernt) aus – hier liegen die Preise zwar hoch, aber teils 20–40 % darunter. Steigen die Werte im Zentrum weiter, könnten Randlagen überdurchschnittlich profitieren, da sie für Lifestyle-Käufer als „erschwinglichere“ Alternativen gelten.

Risiken: Investoren müssen im Markt von Gstaad auch wichtige Risiken und Herausforderungen abwägen:

Hohe Einstiegskosten & geringe Rendite: Gstaads astronomische Preise bedeuten, dass die Anfangsrendite auf die Investition sehr gering ist. Die Bruttomietrenditen in der Region liegen typischerweise im Bereich von 2–3 % pro Jahr oder weniger globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, also deutlich unter dem weltweiten Durchschnitt. Im Kanton Bern (wozu Gstaad gehört) liegen die durchschnittlichen Renditen für Wohnungen bei nur 2,8 % globalpropertyguide.com. Es handelt sich um eine „cashflow-schwache“ Investition; Eigentümer sind hauptsächlich auf die langfristige Wertsteigerung angewiesen. Falls der Kauf finanziert wird, können Hypothekenbelastungstests streng ausfallen, da die Rendite niedrig ist (Schweizer Banken rechnen mit hohen kalkulatorischen Zinssätzen, was praktisch alle außer die vermögendsten Barzahler ausschließen kann) ubs.com.
Liquiditäts- & Wiederverkaufsrisiko: Der Kreis potenzieller Käufer für Mehrmillionen-Franken-Chalets ist naturgemäß klein. Der Verkauf einer Immobilie kann Zeit in Anspruch nehmen, da man unter Umständen auf den „richtigen“ Milliardär warten muss. Sollten sich die Marktbedingungen verschlechtern oder neue Regulierungen in Kraft treten (siehe unten), kann die Liquidität austrocknen und Preisnachlässe erzwingen, um einen Verkauf zu ermöglichen. Gstaader Immobilien werden oft über Generationen gehalten; ein schneller Wiederverkauf ist nicht garantiert.
Regulatorische Veränderungen: Die sich wandelnden Gesetze in der Schweiz stellen womöglich das größte Risiko für das Luxussegment dar. Im März 2025 kündigte die Regierung Pläne an, das Lex-Koller-Gesetz zu verschärfen und möglicherweise Ausländern den Kauf von Schweizer Ferienimmobilien zu verbieten oder einzuschränken ubs.com. Sollte dies umgesetzt werden, würde es die Nachfrage in Orten wie Gstaad (mit vielen ausländischen Käufern) direkt beeinflussen und vermutlich die Preise für Zweitwohnsitze dämpfen ubs.com. Zudem würden aktuell diskutierte Steuerreformen – wie die Abschaffung des Hypothekenzinsabzugs oder die Einführung einer Zweitwohnungssteuer – die laufenden Kosten erhöhen und die Nachfrage abkühlen ubs.com. Investoren stehen vor Unsicherheit, wie sich diese politischen Maßnahmen auswirken werden (Details im Abschnitt Regulierung). Das regulatorische Risiko ist nicht zu unterschätzen, denn die Schweizer Bevölkerung hat in der Vergangenheit immer wieder Maßnahmen zur Begrenzung von Luxusimmobilienverkäufen an Ausländer unterstützt.
Wirtschaftliche & Marktfaktoren: Ein starker Einbruch an den weltweiten Börsen oder eine Rezession bei den Superreichen könnte die Nachfrage vorrübergehend senken. Die Abschwächung des Preiswachstums in Gstaad im Jahr 2024 lag teilweise daran, dass frühere „Preisübertreibungen“ die Werte so nach oben trieben, dass Käufer vorsichtig wurden ubs.com ubs.com. Sollten die Zinsen unerwartet steigen oder der Schweizer Franken sich weiter aufwerten, könnten einige Käufer zögern ubs.com. Ein echter Crash ist zwar unwahrscheinlich, da das Angebot knapp ist, aber eine Phase stagnierender oder leicht fallender Preise kann nicht ausgeschlossen werden, falls sich die Wirtschaft verschlechtert.
Klima und Saisonalität: Ironischerweise profitiert Gstaad zwar von seinem Ruf als Klimarefugium, sieht sich aber zugleich dem Risiko kürzerer Skisaisons langfristig ausgesetzt. Auf etwa 1.050 m Dorfhöhe (Skifahren bis etwa 3.000 m auf nahegelegenen Gletschern) liegt Gstaad für ein Skigebiet relativ tief. Sollte die Schneesicherheit bis 2030 markant abnehmen, könnte dies den Wintertourismus und die Attraktivität von Skiimmobilien beeinträchtigen. Die Region investiert in ganzjährige Attraktionen (Biken, Kultur etc.), doch ein Teil des Charmes von Gstaad ist das Winterwunderland-Image. Der Klimawandel bleibt ein langfristiger Risikofaktor für jede Alpenimmobilie.

Zusammengefasst ist eine Investition in Gstaader Immobilien eher ein Spiel auf Kapitalerhalt und Prestige als auf hohe Rendite. Sie bietet höchste Sicherheit und langfristiges Aufwärtspotenzial – allerdings zu hohen laufenden Kosten und mit dem Risiko regulatorischer Veränderungen. Sorgfältige Prüfung rechtlicher und steuerlicher Neuerungen sowie die Bereitschaft, viele Jahre zu halten, sind Voraussetzung für Erfolg in diesem außergewöhnlichen Markt.

Trends im Luxusimmobilienmarkt und bei Chalets in Gstaad

Der Luxusimmobilienmarkt in Gstaad wird geprägt von ultra-hochwertigen Chalets und einer Verbindung aus Tradition und modernem Komfort. Mehrere bedeutende Trends bestimmen den Chalet-Luxusmarkt 2025:

Steigende Nachfrage nach „Ganzjahres“-Alpenwohnen: Gstaad, traditionell ein Winterparadies fürs Skifahren, positioniert sich jetzt offensiv als Ganzjahres-Destination. Käufer suchen heute Chalets, die in allen Jahreszeiten Freude machen, nicht nur während weniger Skiwochen. Viele Immobilien erhalten inzwischen Vier-Jahreszeiten-Komfort – von Indoor-Pools und Spas (für winterliche Gemütlichkeit) bis hin zu großzügigen Sommerterrassen und Gärten. Das Dorf veranstaltet über 1.000 Kultur- und Sportevents jährlich, darunter berühmte Sommermusikfestivals, Tennis-, Polo- und Reitturniere john-taylor.com. Diese ganzjährige Vitalität hat die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen für das ganze Jahr erhöht (mit Homeoffice, schnellem Internet etc.), statt rein saisonaler Skihütten.
Mischung aus alpinem Charme & moderner Luxus: Heutige Käufer bevorzugen den „modernen Alpin-Stil“ – dabei bleibt der traditionelle Chalet-Charme (alte Holzbalken, Satteldächer) erhalten, aber das Innere ist voll modernisiert. Viele klassische Chalets werden kernsaniert, bieten heute offene Wohnkonzepte, Designerküchen, Heimkinos, Klimasteuerung und Smart-Home-Systeme – alles unter einer rustikalen Fassade. Es gibt auch einen Trend zu nachhaltigem Luxus: Geothermie, Solarpanels und energiesparende Materialien im Einklang mit dem Schweizer Umweltschutzgedanken. Luxus-Käufer erwarten zunehmend umweltfreundliche Features zusammen mit Sauna und Weinkeller. Dies entspricht dem übergeordneten Schweizer Trend zum energieeffizienten und nachhaltigen Bauen 2024/25 investropa.com investropa.com.
Mega-Chalets und Ausstattung: Die Definition von „Chalet“ wird in Gstaad stetig ausgeweitet – auch im physischen Sinn. In den letzten Jahren entstanden einige Mega-Chalets (Anwesen) mit 800–1.000 m² Wohnfläche, oft durch die Verbindung mehrerer Grundstücke. Solche Maßanfertigungen bieten Indoor-Pool, private Wellnessbereiche, Fitnessräume, Personalwohnungen, Tiefgaragen und sogar kleine Diskotheken oder Galerien. Privatsphäre und Entertainment vor Ort sind gefragt. Gleichzeitig gewinnen „passgenaue“ Luxusobjekte an Beliebtheit – speziell unter europäischen Käufern, die kleinere, pflegeleichte High-End-Chalets bevorzugen. Das passt zu einem Minimalschwenk in Richtung Minimalismus und Effizienz – eine Gegenbewegung zu überdimensionierten Anwesen investropa.com. In Gstaad allerdings tendiert der Markt weiterhin zu Opulenz; internationale Großkäufer suchen meist die größten und prunkvollsten Residenzen, die ihr Geld erwerben kann.
Neue Projekte & Markenresidenzen: Aufgrund der Bauvorschriften sind Neubauprojekte selten, doch einige hochkarätige Vorhaben sorgten für Aufsehen. Besonders das Konzept der „Alpine Resort Residences“ wächst: Markenapartments im Verbund mit Luxushotels (zum Beispiel das Ultima Gstaad – ein Boutique-Hotel mit privaten Apartments, die vom Hotelservice profitieren). Solche Angebote sprechen Käufer an, die eine Wohnung mit Concierge, Sicherheit und allen Hoteldienstleistungen wünschen. Künftig, falls es die Regulierung erlaubt, könnten in Gstaad neue Modelltypen entstehen – etwa ultra-luxuriöse Apartment-Chalets oder Serviced Condos zur optimalen Nutzung der knappen Grundstücke. Lex Candinas (die Rechtsreform von 2024) könnte einige Apartmentprojekte ermöglichen, die an Ausländer als Anlageobjekte verkauft werden (ähnlich wie Resortwohnungen in anderen Ländern), auch wenn dies nur langsam umsetzbar sein wird ubs.com. Investoren sollten Neubau-Ankündigungen genau verfolgen – diese werden selten und hoch begehrt sein.
Wahrung der Authentizität: Trotz des Glamours liegt der Reiz Gstaads in seiner „alpinen Ursprünglichkeit“ kombiniert mit Luxus. Die Gemeinde schützt ihren traditionellen Charakter entschlossen – strenge Bauvorschriften sorgen dafür, dass Chalets ihr klassisches Aussehen behalten (keine auffälligen modernen Villen). Auch Neubauten müssen meist Naturstein, Holz, und die typische Chalet-Optik verwenden. Der Trend zur Stilbewahrung sorgt dafür, dass das Dorf seinen Märchenbuch-Charme nicht verliert. Käufer schätzen, dass „die Marke Gstaad für stilvollen Charme mit diskretem Luxus“ und eine starke Alpenidentität steht john-taylor.com. Erwähnenswert: Im Saanenland gibt es noch 200 aktive Bauernhöfe und 7.000 Kühe john-taylor.com – Gstaad ist also nach wie vor ein echtes Bauerndorf und nicht nur Jetset-Kulisse. Diese echte Atmosphäre ist ein großer Pluspunkt gegenüber stärker touristisch geprägten Resorts.

Im Kern lautet der Trend im Luxusimmobilienmarkt von Gstaad: Fortschritt ohne Traditionsverlust. Chalets werden immer komfortabler und moderner, doch das Dorf achtet darauf, seine gemütliche, idyllische Atmosphäre zu bewahren. Käufer im Jahr 2025 erleben einen Markt, in dem altmodischer Charme auf neuen Luxus trifft – von jahrhundertealten Bauernhäusern, die zu Design-Ferienheimen umgebaut wurden, bis hin zu Neubauten, die aussehen wie 200 Jahre alte Chalets, aber voll digitalisiert sind. Diese Mischung verzaubert weiterhin die internationale Elite und sichert Gstaad den Spitzenplatz im alpinen Luxussegment.

Mietrenditen und Trends im Kurzzeitvermietungsmarkt

Der Mietmarkt in Gstaad ist einzigartig: Er richtet sich hauptsächlich an das Luxusferien-Segment für Kurzzeitgäste und in geringerem Maße an Einheimische auf Langzeitbasis (viele davon profitieren von subventioniertem oder genossenschaftlichem Wohnraum). Wichtige Punkte zu Mietrenditen und Entwicklung:

Niedrige Renditen auf den Kapitalwert: Wie bereits erwähnt, sind die Bruttomietrenditen in Gstaad prozentual niedrig aufgrund der extrem hohen Immobilienpreise. Die durchschnittliche Wohnrendite im Kanton Bern liegt bei etwa 2,8 % jährlich globalpropertyguide.com, und im Ultra-Prime-Markt wie Gstaad-Stadt kann die tatsächliche Rendite sogar noch niedriger sein (oft im Bereich von 1–2 % bei Luxus-Chalets). Ein Chalet im Wert von CHF 20 Millionen könnte beispielsweise realistisch gesehen rund CHF 200.000–300.000 Jahresmiete in einem guten Jahr bringen, was einer Rendite von ca. 1–1,5 % entspricht. Dies liegt deutlich unter den Renditen vieler anderer Investitionsstandorte – Schweizer Immobilien sind generell eine „Wertsteigerungsanlage“ und keine Renditeanlage facebook.com. Nichtsdestotrotz ist die Nachfrage nach Mietobjekten hoch, sodass fast alle Luxusbesitzer, die vermieten, problemlos Mieter zu Top-Konditionen finden; die Begrenzung ist nahezu ausschließlich der hohe Nenner (Kaufpreis).
Kurzzeitvermietungen & Ferienvermietungen: Der Kurzzeitvermietungsmarkt in Gstaad ist lebendig und wird zunehmend durch lokale Agenturen und Plattformen unterstützt. Viele Eigentümer entscheiden sich dafür, ihre Chalets während der Hauptsaison (Weihnachten/Neujahr, Skiferien im Februar und Sommersaison Juli-August) wochenweise zu vermieten. Die Mietpreise für ein Chalet der Spitzenklasse übersteigen in der Hochsaison problemlos CHF 25.000–50.000 pro Woche, angesichts der exklusiven Klientel. Selbst kleinere Wohnungen erzielen während Spitzenzeiten Wochenmieten von mehreren Tausend Franken. Die Auslastung ist hochsaisonal – in den Nebensaisons (matschiger April, ruhiger November) stehen viele Objekte leer, während sie in der Hauptsaison nahezu voll ausgelastet sind. Insgesamt können saisonale Kurzzeitvermietungen für Eigentümer, die vermieten möchten, einen erheblichen Anteil der Jahreskosten (Steuern, Instandhaltung usw.) abdecken, wenngleich nur wenige mit der Mieteinnahme reine Kostendeckung erreichen. Der UBS Alpine Report stellt fest, dass bei einem Anstieg der Zimmerpreise in Luxushotels um rund 30 % seit 2019 die Vermietung privater Ferienhäuser profitabler geworden ist als je zuvor ubs.com, da Reisende verstärkt private Räume für Familien und Gruppen suchen. Dieser Trend motiviert immer mehr Eigentümer, ihre Chalets für ausgewählte Wochen – oft über spezialisierte Luxusagenturen und weniger über Massenplattformen – zu vermieten.
Trends bei Vermietungsplattformen: Airbnb und ähnliche Plattformen sind in Gstaad präsent, aber hauptsächlich für kleinere Wohnungen oder einfachere Chalets. Hochwertige Objekte werden typischerweise über Luxusmakler oder Concierge-Dienste vermarktet (entsprechend den Erwartungen der exklusiven Mieterschaft an Diskretion und Service). Es entsteht ein Trend zu „betreuten Chalets“, bei denen Unternehmen ein Chalet übernehmen, mit Koch und Concierge besetzen und es als Ultra-Luxus-Ferienpaket vermieten. Diese können beachtliche Einnahmen generieren. Im Schweizer Alpenraum insgesamt wird der Kurzzeitvermietungssektor immer professioneller, und Investoren erwägen zunehmend eigens als Vermietungsobjekte konzipierte Chalets (in Gstaad ist reiner Kauf zur Vermietung für Ausländer aber aufgrund von Bewilligungsregeln schwierig – siehe Regularien).
Langfristvermietungen: Die Langzeitvermietung von Luxus-Chalets in Gstaad (Jahresmieten) ist relativ selten, da Eigentümer Flexibilität und Eigennutzung bevorzugen. Es gibt jedoch eine kleine Expat-Community und saisonale Arbeitskräfte, die ganzjährig Wohnungen mieten – etwa Angestellte internationaler Schulen, Luxusläden oder Hotels. Die Leerstandsquote ist extrem niedrig (<1 % in Saanenland bei Wohnungen) durch den Wohnungsmangel investropa.com. Mietzinsregulierungen in der Schweiz halten die jährlichen Mietsteigerungen für bestehende Mieter gering, sodass Vermieter bei Langzeitvermietungen gewissen Regularien unterliegen (z. B. Anbindung an den Referenzzinssatz). Die meisten Investoren im Gstaader Immobilienmarkt streben keine Langzeitmietrendite an; sie wollen ein privates Feriendomizil oder planen selektive Kurzzeitvermietung.
Auswirkungen des Tourismustrends: Mit der starken Erholung des Schweizer Tourismus nach der Pandemie (2024 stieg die Zahl der Übernachtungen um einen hohen einstelligen Prozentsatz) ist die Nachfrage nach Kurzzeitmieten robust und steigend. Sollte Gstaad sein Veranstaltungs- und Aktivitätsangebot weiter ausbauen, könnte sich die Vermietungssaison verlängern (z. B. durch mehr Sommergäste für Wandern, Mountainbiken und Festivals). Ein aufkommender Mikrotrend sind „Workation“-Aufenthalte, bei denen wohlhabende Einzelpersonen oder Familien ein Chalet für mehrere Monate mieten und Arbeit mit Urlaub verbinden. Dank besserem Breitbandinternet und ruhigem Umfeld wird Gstaad für solche längeren Aufenthalte attraktiver. Dies könnte die Auslastung in der Nebensaison geringfügig steigern und die effektive Jahresrendite etwas verbessern.

Zusammengefasst sind Mietrenditen in Gstaad aus Investorensicht eher moderat, doch profitieren Vermieter von einem sicheren und nachgefragten Umfeld. Es besteht praktisch kein Risiko, keine Mieter zu finden, angesichts der internationalen Attraktivität des Standorts – die Begrenzung liegt vor allem darin, wie häufig das eigene Spitzenchalet vermietet werden soll. Wer gezielt die Spitzenzeiten nutzt, erzielt beachtliche Mieteinnahmen, selbst wenn sie nur einen kleinen Prozentsatz des hohen Immobilienwerts ausmachen. Für viele Eigentümer ist das Ziel eher, einen Teil der laufenden Kosten zu decken und die Flexibilität zur Eigennutzung zu bewahren – nicht die Renditemaximierung. Gstaad bleibt somit vor allem ein Lifestyle-Investment und kein Markt für hohe Mietrenditen, auch wenn das Marktsegment für Kurzzeitvermietung parallel zum Tourismus wächst und sich professionalisiert.

Wichtige Bauträger und Immobilienagenturen in Gstaad

Trotz seiner kleinen Größe wird Gstaad von mehreren spezialisierten Luxusmaklern und Bauträgern betreut. Diese Unternehmen sind auf das hochpreisige Segment fokussiert und bieten Maklerdienste, Verwaltungsservices und maßgeschneiderte Projektentwicklung:

John Taylor Gstaad: Die lokale Niederlassung der internationalen Luxusmaklerfirma John Taylor ist ein wichtiger Akteur. John Taylor Gstaad AG (mit Sitz in Saanen) hat sich auf Verkauf und Vermietung von hochwertigen Chalets und Wohnungen in Gstaad und umliegenden Dörfern spezialisiert john-taylor.com. Sie betreuen viele der Vorzeigeobjekte der Region und organisieren auch saisonale Vermietungen. Das Netzwerk und die Erfahrung von John Taylor (über 160 Jahre Luxusimmobilien weltweit) machen die Agentur zur ersten Adresse für internationale Käufer, die Diskretion und Expertise suchen. Das Team in Gstaad hebt den Ansatz „Prestige trifft alpine Authentizität” hervor und kennt die verborgenen Schätze im Saanenland im Detail john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty betreibt ebenfalls ein Büro in Gstaad und konzentriert sich auf exklusive Immobilien. Barnes vermittelt Chalets, Wohnungen und Grundstücke und publiziert regelmäßig Marktanalysen. Die globale Präsenz (insbesondere in Europa und den USA) bringt zusätzliche internationale Käufer nach Gstaad. Das Barnes-Gstaad-Team ist bekannt für sein „herausragendes Angebot an exklusiven Chalets und Apartments“ und profitiert von seiner wohlhabenden Kundschaft durch Hochglanzpublikationen und Veranstaltungen.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Die angesehene Marke Sotheby’s ist in der Region durch Switzerland Sotheby’s International Realty (oft in Partnerschaft mit Cardis oder anderen) vertreten. Diese Agentur ist auf Ultra-Primer Schweizer Immobilien spezialisiert und hat einige der teuersten Gstaader Anwesen über das Sotheby’s-Netzwerk an Sammler und Investoren aus aller Welt vermarktet. So erreichen die Top-Objekte Gstaads ein internationales Publikum von UHNW-Kunden, die die Marke Sotheby’s bereits kennen.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, die aus Deutschland stammende Luxusagentur, betreut im Franchise die Region Gstaad/Saanen. Die Leistungen umfassen Verkauf und Vermietung, mit starker Vermarktung und grenzüberschreitendem Kundenkontakt (insbesondere in deutschsprachigen Ländern). E&V veröffentlicht oft regionale Marktberichte und unterhält ein leicht zugängliches Büro im Dorf. Man bedient sowohl Schweizer wie ausländische Käufer, die im Feriendomizil-Segment suchen.
Lokale Bauträger (NK Immobilien / GRIWA Group): Auf der Projektentwicklungsseite hat sich nk Immobilien Gstaad (2015 von einem lokalen Unternehmer gegründet) zu einem beachtlichen Immobiliendienstleister entwickelt nkimmobilien-gstaad.ch. Heute Teil der GRIWA Treuhand-Gruppe, entwickeln und bauen sie Chalets und Apartments im Berner Oberland, einschließlich Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA übernehmen alles – von Planung und Bau bis zu Verkauf und Vermietung – und bieten häufig schlüsselfertige Lösungen. Im Zentrum steht stets qualitativ hochwertige, ortstypische Architektur im Einklang mit strengen alpinen Gestaltungsrichtlinien. Solche lokalen Entwickler, wenn auch zahlenmäßig klein, sind entscheidend für die Schaffung von neuem Wohnraum (im Rahmen gesetzlicher Vorgaben) und für die Sanierung älterer Immobilien. Ein weiterer Name ist CGI Real Estate und Steiner AG, Firmen, die gelegentlich größere Projekte wie Hotelumwandlungen oder Apartmentanlagen in Alpendestinationen durchführen (in Gstaad sind solche Großprojekte jedoch eine Ausnahme).
Weitere Agenturen: Weitere Boutiquen sind Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – ein neuer Akteur mit Verbindung zu Christie’s International Real Estate, spezialisiert auf Luxus-Chalets –, sowie Comptoir Immobilier (mit Sitz in Genf, Teil von Forbes Global Properties, gelegentlich bei Gstaader Geschäften aktiv). Gstaad Properties und Saanen Properties sind lokale Anbieter mit persönlicher Betreuung durch langjährige Bewohner mit tiefen Netzwerken. Das Gstaad Property Office (GPO) und Luxury Places sind weitere bekannte Beratungshäuser. Viele dieser Agenturen arbeiten zusammen; so wird eine exklusive Immobilie vielleicht kooperativ unter einigen ausgewählten Maklern beworben, um den passenden Käufer zu finden.

Diese Agenturen erleichtern nicht nur Transaktionen, sondern fungieren oft als Gatekeeper eines äußerst diskreten Marktes – viele Verkäufe in Gstaad erfolgen off-market, indem Agenturen gezielt Verkäufer und Käufer zusammenbringen. Immobilienmarketing in Gstaad ist diskret; „Zu verkaufen“-Schilder sieht man selten. Stattdessen pflegen die Agenturen Wartelisten und sprechen gezielt Kandidaten an, wenn ein passendes Objekt verfügbar wird. Die wichtigen Akteure besitzen enge Kontakte zu Vermögensverwaltern, Family Offices und bestehenden Eigentümern (die sich meist zuerst an sie wenden, wenn sie an Verkauf denken). Diese netzwerkgetriebene Dynamik bedeutet, dass die Wahl einer renommierten, gut vernetzten Agentur für neue Interessenten in Gstaads knappem Markt entscheidend ist.

Zusammenfassend umfassen die wichtigsten Immobilienexperten in Gstaad eine Mischung aus internationalen Luxusmarken (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) und einigen lokalen Fachleuten, die für Entwicklung und Nischengeschäfte zuständig sind. Alle agieren innerhalb einer kleinen, kollegialen Gemeinschaft, um Gstaads Ruf für Diskretion und Qualität zu wahren. Käufer und Verkäufer beauftragen typischerweise eines dieser Unternehmen, um die komplexe regulatorische Umgebung zu navigieren und Zugang zu der exklusiven Klientel zu bekommen, die Gstaads Immobilienmarkt definiert.

Nachfragetreiber am Immobilienmarkt in Gstaad

Mehrere starke Nachfragetreiber stützen den Immobilienmarkt in Gstaad und erklären, warum dieses winzige Alpendorf großes Interesse von wohlhabenden Käufern aus aller Welt anzieht:

Elitetourismus und Lebensstil: Gstaad ist seit langem ein Magnet für Reiche und Berühmte und bietet eine ansprechende Mischung aus Luxus und rustikalem Charme. Das Motto der Stadt „Come up, slow down“ beschreibt die entspannte Exklusivität treffend. Es gibt Fünf-Sterne-Hotels, Gourmetrestaurants, Designer-Boutiquen und Kunstgalerien entlang einer charmanten autofreien Promenade john-taylor.com. Gleichzeitig sorgen aktive Bauernhöfe und lebendige alpine Kultur für Authentizität. Diese Mischung lockt das ganze Jahr über anspruchsvolle Touristen an. Viele Besucher – verzaubert vom Gstaader Ambiente – kaufen letztlich selbst eine Immobilie, um sich einen eigenen alpinen Rückzugsort zu sichern. Das schiere Veranstaltungsvolumen (1.000+ pro Jahr), darunter das Snow Polo Turnier und Swiss Open Tennis sowie das Menuhin Klassik-Musikfestival, sorgt dafür, dass Gstaad weltweit im Rampenlicht bleibt john-taylor.com. Solche internationalen Events bringen wohlhabende Zuschauer an, von denen einige nach ihrer Begeisterung vor Ort ein Ferienhaus erwerben. Kurz: Gstaads Lebensstil-Angebot ist ein zentraler Nachfragetreiber – nur wenige Orte auf der Welt ermöglichen es, morgens Ski zu fahren, abends ein Gala-Dinner oder Konzert zu besuchen und durch ein Bilderbuchdorf zu flanieren, das seinen urigen Charakter bewahrt hat.
Internationale Käufer und „Marke Gstaad“: Der Immobilienmarkt in Gstaad wird überwältigend von internationalen Käufern bestimmt. Wohlhabende aus Großbritannien, Deutschland, Frankreich, Belgien, dem Nahen Osten, den USA und zunehmend Asien sind hier seit Jahrzehnten aktiv. Das globale Renommee der Stadt wird durch bekannte Teilzeitbewohner und prominente Fans (Royals, Promis, Magnaten) verstärkt, was ihr einen besonderen Prestigecharakter verleiht. Laut lokalen Maklern „zieht die Marke Gstaad…das gesamte Jahr über internationales Klientel an“, wozu gute Verkehrsanbindungen beitragen (2 Stunden von Genf, 1 Stunde von Bern, Privatflughafen Saanen für Privatjets) john-taylor.com. Dank dieser Zugänglichkeit können internationale Eigentümer ihre Chalets bequem für Urlaub erreichen. Politische und wirtschaftliche Unsicherheit im Ausland motiviert zudem Ausländer dazu, ins sichere Schweiz zu investieren: In Zeiten von Instabilität kaufen reiche Familien aus dem Nahen Osten oder Südamerika vermehrt Immobilien in der Schweiz. Gstaad, diskret und weniger „protzend“ als St. Moritz oder Courchevel, spricht vor allem jene an, die Privatsphäre und Understatement suchen. Der aktuelle Trend der globalen Vermögensmigration (reiche Menschen ziehen in sicherere Orte) hat Schweizer Resorts begünstigt – Christie’s merkt an, dass extreme Klimaereignisse anderswo und geopolitische Themen vermögende Käufer dazu bringen, alpine Refugien wie Gstaad aus Sicherheitsgründen zu wählen brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktur und Konnektivität: Obwohl ein kleines Dorf, hat Gstaad stark in Infrastruktur investiert, die seine Attraktivität steigert. Das Skiliftsystem der Region (Gstaad Mountain Rides) ermöglicht Zugang zu 200 km Skipisten, und das nahegelegene Glacier 3000 sichert ganzjähriges Skivergnügen, nur 20 Minuten entfernt john-taylor.com. Die panoramische Bahnlinie Montreux–Zweisimmen führt durch Gstaad und sorgt für eine malerische Zugverbindung nach Montreux und weiter john-taylor.com. Der Privatflughafen Saanen bedient Privatjets und Chartermaschinen – ein großes Plus für die Jetset-Besitzer john-taylor.com. Gleichzeitig ist Gstaad über das Schweizer Straßen- und Schienennetz erreichbar (wenn auch mit etwas Aufwand) aus allen Großstädten. Laufende Verbesserungen – schnellere Bahnverbindungen, Straßentunnel-Ausbau, Hochgeschwindigkeits-Telekommunikationsnetze – unterstützen die Immobiliennachfrage. Zudem ist Infrastruktur-Investition in Skigebieten ein landesweites Thema: z.B. investierten Nachbarkantone in bessere Lifte und öffentlichen Verkehr (Verbier erhielt eine ÖV-Aufwertung von 27 Mio. CHF forbesglobalproperties.com). Auch Gstaad modernisierte Hotellerie und medizinische Angebote für anspruchsvolle Kundschaft. Im Wesentlichen wissen Käufer, dass Gstaad trotz seiner Abgeschiedenheit erstklassige Infrastruktur und Anbindung bietet – das sichert langfristige Wertbeständigkeit.
Wirtschafts- und Steuerumfeld: Die generelle wirtschaftliche Stabilität und vermögensfreundliche Politik der Schweiz treiben die Nachfrage stark an. Das Land glänzt mit niedriger Inflation (~1 % in 2024) und konstantem Wachstum investropa.com. Entscheidend: Die Schweiz (und Kanton Bern) bieten ein attraktives Steuersystem für viele reiche Ausländer, z.B. Pauschalbesteuerung („Forfait“-Abkommen) in bestimmten Fällen. Obwohl die Steuern im Kanton Bern höher sind als in den extrem steuergünstigen Kantonen wie Schwyz, haben die Regionen Saanen/Gstaad dennoch einige vermögende Bewohner durch Spezialregelungen angezogen. Darüber hinaus gibt es keine Grundstücksgewinnsteuer nach einer gewissen Haltezeit (je nach Kanton), was Anlegern zugutekommt. Auch keine jährlichen Immobiliensteuern in vielen Regionen der Schweiz (einzelne Gemeinden haben geringe Landsteuern, aber nichts wie Vermögenssteuern anderswo). Diese relative Steuerfreundlichkeit und rechtliche Stabilität (starke Eigentumsrechte, Bankgeheimnis etc.) machen Schweizer Immobilienbesitz attraktiv. Laut Forbes Global Properties sorgte die Kombination aus strikter Regulierung (beschränkte Angebotsmenge) und starker Währung dafür, dass sich die Schweizer Luxusimmobilien sogar während der Pandemie behaupteten forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investoren sind überzeugt, dass ihr Geld in Gstaader Immobilien durch eines der solidesten juristischen und Finanzsysteme der Welt geschützt ist.
Lokale Nachfrage und Demografie: Auch wenn internationale Käufer das Spitzen-Segment dominieren, sollte man die einheimische Schweizer Nachfrage nicht vernachlässigen. Die Pandemie brachte mehr Schweizer dazu, heimische Resorts (neu) zu entdecken, was die Nachfrage nach Zweitwohnungen national steigerte. Ebenso wirkt die „Babyboomer“-Ruhestandswelle: Wohlhabende Schweizer und Europäer in den 60ern gehen mit viel Kapital und Wunsch nach Feriendomizilen in Rente ubs.com ubs.com. Gstaad mit mildem Klima und ganzjährigen Angeboten ist für aktive Rentner besonders attraktiv. Die Alpenkantone wiesen 2024 sogar überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum auf (+0,9 %) durch Lifestyle-Umzüge ubs.com. Das zeigt, dass Schweizer Berufstätige und Rentner in die Berge ziehen – als Erst- oder Zweitwohnsitz, was die Nachfrage weiter verstärkt. Gstaad und Saanen verzeichnen ein moderates Wachstum der Ganzjahresbevölkerung, was die Wohnraumsituation auf allen Ebenen beeinflusst.

Zusammengefasst gilt: Die Marktnachfrage in Gstaad wird durch den einzigartigen Lebensstil und die Reputation, die einfache Erreichbarkeit für globale Eliten und die harte ökonomische Logik einer Investition in eine sichere, angebotsbeschränkte Schweizer Anlage getrieben. Solange Gstaad weiterhin Ruhe, Prestige und Weltklasse-Annehmlichkeiten in einem stabilen Land bietet, dürfte die Nachfrage wohlhabender ausländischer wie auch einheimischer Käufer hoch bleiben.

Regulatorische und steuerliche Überlegungen für Käufer

Die Schweiz verfügt über ein komplexes Netz von Vorschriften und Steuern, die den Immobilienmarkt betreffen, insbesondere für ausländische Käufer und Ferienwohnungen. Wichtige Aspekte in Gstaad sind:

Lex Koller (Beschränkungen für ausländische Käufer): Das Schweizer Bundesgesetz „Lex Koller“ beschränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Personen ohne Wohnsitz. Generell dürfen Nicht-Residenten keine Wohnimmobilien in der Schweiz erwerben, es sei denn, es handelt sich um ausgewiesene Ferienzonen mit strengen Kontingenten. Gstaad (Gemeinde Saanen) ist eine solche Zone, in der Ausländer historisch eine Ferienimmobilie erwerben durften, allerdings unter Auflagen (z. B. Grundstücksgröße unter 1.000 m² und Wohnfläche unter 200 m², nur eine Immobilie pro ausländischer Familie) forbesglobalproperties.com. Selbst wer grundsätzlich berechtigt ist (typischerweise EU-Residenten oder Personen mit Schweizer Aufenthaltsbewilligung), benötigt oft eine kantonale Genehmigung. Wichtig: Im Jahr 2025 erwägt die Schweizer Regierung eine weitere Verschärfung der Lex Koller ubs.com. Vorgeschlagene Maßnahmen könnten es Ausländern untersagen, bestimmte Immobilientypen zu erwerben (z. B. Wohnungen in Serviced-Aparthotels oder womöglich auch neue Zweitwohnungen jeglicher Art) ubs.com. Falls diese Änderungen in Kraft treten, würde sich der Kreis potenzieller ausländischer Käufer verkleinern. Bereits heute gibt es im Kanton Bern jährliche Kontingente für Ausländer – sobald die wenigen Bewilligungen vergeben sind, müssen weitere Bewerber warten. Inländische Käufer und Personen mit Schweizer Bewilligung (B- oder C-Bewilligung) unterliegen der Lex Koller nicht und haben damit einen Vorteil hinsichtlich der Kaufmöglichkeiten forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Wer den Kauf in Gstaad erwägt, sollte seine Berechtigung nach Lex Koller sorgfältig prüfen und sich über mögliche Änderungen informieren. Die Nutzung einer Schweizer Gesellschaft zur Umgehung der Lex Koller ist verboten (die Behörden achten auf sogenannte Briefkastenfirmen) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Zweitwohnungen-Gesetz): Ein weiteres zentrales Gesetz ist die „Lex Weber“ bzw. Zweitwohnungsinitiative, die 2012 angenommen wurde und die Quote der Zweitwohnungen auf 20 % des Wohnungsbestandes pro Gemeinde begrenzt. Gstaad/Saanen lag deutlich über dieser Grenze, das heißt seit 2013 durften praktisch keine neuen Ferienwohnungen mehr gebaut werden – ein Hauptgrund für das begrenzte Angebot ubs.com. Der Bau von Erstwohnungen ist weiterhin erlaubt, diese dürfen jedoch oft später nicht als Zweitwohnung verkauft werden. Ende 2024 trat eine Änderung mit dem Spitznamen „Lex Candinas“ in Kraft, die die Beschränkung leicht lockert ubs.com. Sie erlaubt bestimmte Ausnahmen, z. B. die Umwandlung alter Hotels in Wohnungen oder Neubauten in ausgesuchten Zonen, um das knappe Wohnungsangebot in touristischen Regionen zu vergrößern (darunter speziell auch Gstaad) ubs.com. Dies könnte in den nächsten Jahren vereinzelt neue Wohnungen oder Chalets auf den Markt bringen, aber auch hier gelten meist Wiederverkaufs- oder Nutzungseinschränkungen. Fazit: Die Lex Weber wird das Neubauangebot in Gstaad weiterhin erheblich begrenzen – gut für bestehende Eigentümer, herausfordernd für neue Käufer. Wer Land erwirbt, kann darauf nicht einfach frei nach Belieben bauen; die Nutzung wird reguliert (z. B. muss als Erstwohnsitz oder landwirtschaftlich genutzt werden, sofern zutreffend).
Steuern – Bund, Kanton, Gemeinde: Das Schweizer Steuersystem kennt mehrere Ebenen. Für Immobilienkäufer relevante Steuern sind:
- Handänderungssteuer/Stempelabgabe: Der Kanton Bern erhebt eine Handänderungssteuer (etwa 1,8 % des Kaufpreises, üblicherweise hälftig geteilt oder vom Käufer getragen – kann variieren). Notariats- und Grundbuchkosten betragen zusätzlich etwa 0,3–0,5 %. Für Käufer in Gstaad ergibt sich damit eine Transaktionsbelastung von rund 2,3 %.
- Jährliche Grundsteuern: Es gibt keine wiederkehrende Bundesgrundsteuer. Der Kanton Bern erhebt eine moderate Vermögenssteuer, die auch Immobilienwert einschließt (nur für Schweizer Steuerresidenten; etwa 0,3–0,7 % des Nettovermögens, mit hohen Freibeträgen). Ausländische Eigentümer zahlen gewöhnlich keine Vermögenssteuer, es sei denn, sie haben eine Schweizer Aufenthaltserlaubnis. Einzelne Gemeinden verlangen eine geringe Liegenschaftssteuer; in Saanen liegt diese im Vergleich für ein Luxus-Chalet relativ niedrig (einige Hundert Franken/Jahr).
- Eigenmietwert-Besteuerung: Für viele Ausländer ungewohnt: Die Schweiz besteuert selbstnutzende Eigentümer auf einen fiktiven „Mietwert“ ihrer Immobilie (bis zu ca. 70 % des Marktwerts der Miete). Schuldzinsen und Unterhalt können abgezogen werden. Viele Eigentümer von Zweitwohnungen wählen daher Hypotheken, um diese Eigenmietwertsteuer zu minimieren. Es gibt aber derzeit den Vorschlag, den Eigenmietwert schweizweit abzuschaffen – und damit auch den Schuldzinsabzug zu streichen ubs.com. Sollte diese Reform kommen, profitieren wohlhabende Barzahler (keine Besteuerung des Eigenmietwerts mehr), während Käufer mit Fremdfinanzierung ihren Steuervorteil verlieren.
- Grundstückgewinnsteuer: Der Kanton Bern erhebt eine Grundstückgewinnsteuer auf den Gewinn aus dem Weiterverkauf, und zwar degressiv je nach Haltedauer. Für langfristige Eigentümer (meist über 10 Jahre Besitz) gelten günstige Tarife, nach mehreren Jahrzehnten kann die Steuer sogar entfallen. So sollen Spekulationen vermieden werden. Die meisten Eigentümer in Gstaad halten ihre Immobilien langfristig, daher ist diese Steuer selten relevant – wer jedoch z. B. nach 5 Jahren mit Gewinn verkauft, muss mit einer hohen Gewinnsteuer rechnen (bei sehr kurzer Haltedauer 30 % und mehr vom Gewinn).
- Mietbesteuerung: Wer die Immobilie vermietet, muss Mieteinnahmen in der Schweiz versteuern (für Schweizer Residenten ganz normal, für Nicht-Residenten unter Umständen mit Quellensteuer). Hochvermögende Eigentümer gestalten die Nutzung oft so, dass wenig oder keine Mieteinnahmen anfallen oder diese durch Kosten ausgeglichen werden, um steuerliche Komplexität zu vermeiden.
Aufenthaltsrecht und Staatsbürgerschaft: Der Kauf einer Immobilie in Gstaad gewährt keinerlei Aufenthaltsrechte. Ausländer benötigen meist erst eine Aufenthaltsbewilligung, wenn sie dauerhaft im eigenen Chalet leben möchten. Die Schweiz erteilt wohlhabenden Privatpersonen in Einzelfällen Aufenthaltsbewilligungen (gegen Zahlung einer mit dem Kanton vereinbarten Steuerpauschale). Kanton Bern schloss solche Pauschalsteuer-Vereinbarungen in der Vergangenheit ab, wenn auch seltener als französischsprachige Kantone. Manche ausländische Käufer entscheiden sich für eine Schweizer Residenz (z. B. mit Investorenvisa), um die Lex Koller ganz zu umgehen und dauerhaft in der Schweiz zu leben – dann können sie weitgehend frei erwerben. Käufer aus EU/EFTA mit Schweizer B-Bewilligung können für den Eigenbedarf relativ einfach Immobilien kaufen forbesglobalproperties.com.
Ausblick: Zukünftige Regulierungen: Neben einer möglichen Verschärfung der Lex Koller wird auf Bundesebene auch eine Sondersteuer auf Zweitwohnungen diskutiert (um die Zahl der leerstehenden Ferienwohnungen in Tourismusorten zu reduzieren) ubs.com. Falls eine solche „Zweitwohnungssteuer“ eingeführt wird, könnten die jährlichen Kosten für ein Ferien-Chalet in Gstaad deutlich steigen. Ferner können auch lokale Behörden Vorschriften wie Vermietungsrestriktionen erlassen (manche Orte verlangen Registrierung von Kurzzeitvermietung oder eine Beherbergungstaxe für jede vermietete Nacht). Aktuell ist Gstaad noch eher liberal im Vergleich zu Städten wie Zürich oder Genf, die strenge Mieterschutzregelungen und Mietpreisbremsen haben – das kann sich ändern, falls zu viele leerstehende Ferienhäuser auftreten. Noch ein Aspekt: Währungsschwankungen (CHF zur Heimatwährung) beeinflussen die effektiven Kosten für Ausländer, das ist jedoch ein Marktrisiko und kein Regulierungsthema.

Fazit (Regulatorik): Für inländische Käufer bedeuten die Regeln in Gstaad vor allem, dass Neubauten schwierig sind und bei jedem Kauf Steuern anfallen. Ausländische Käufer müssen sich sorgfältig mit der Lex Koller und Kontingenten auseinandersetzen – meist ist Geduld oder kreative Planung gefragt (z. B. Kauf im Namen des Ehepartners mit EU-Pass und Bewilligung). Es ist sehr ratsam, frühzeitig einen Schweizer Notar und Rechtsberater einzubinden. Das regulatorische Klima zielt insgesamt auf die Einschränkung von Überinvestitionen ab (um die Schweizer Wohnraumpreise erschwinglich zu halten), was paradoxerweise Gstaad umso exklusiver macht. Es ist wichtig, sich über anstehende Abstimmungen und Gesetzesänderungen (wie die Lex Koller-Revision) aktuell zu halten, da sie über die Zukunft von Käufen und Verkäufen an internationale Käufer entscheiden könnten ubs.com. Dennoch gilt in der Schweiz ein stabiler Rechtsrahmen ohne plötzliche, rückwirkende Änderungen – jede neue Regulierung wird schrittweise eingeführt und lässt dem Markt Zeit zur Anpassung. Diese Stabilität und Berechenbarkeit ist selbst ein Markenzeichen, das ausländischen Investoren trotz aller Verwaltungshürden Zuversicht bietet.

Langfristige Wachstumsprognosen bis 2030

Mit Blick auf das Ende des Jahrzehnts bleiben Experten hinsichtlich der Entwicklung des Immobilienmarktes in Gstaad vorsichtig optimistisch. Hier sind die langfristigen Prognosen und Faktoren, die die Erwartungen bis 2030 gestalten:

Prognose des Preiswachstums: Wie bereits erläutert, prognostizieren Basisszenarien ein anhaltend moderates Preiswachstum im Schweizer Wohnimmobilienmarkt – landesweit etwa 2–4 % pro Jahr globalpropertyguide.com. Erstklassige Ferienorte wie Gstaad könnten bei positiver Wirtschaftsentwicklung am oberen Ende dieser Spanne liegen (oder leicht darunter, wenn Regulierungen stärker greifen). Für 2025–2030 bedeutet dies einen kumulierten Preisanstieg von etwa +15–20 % im Luxussegment Gstaads (also könnte ein CHF 10 Millionen Chalet bis 2030 durchschnittlich CHF 11,5–12 Millionen kosten). Dies ist keine formelle Garantie, sondern eine Extrapolation der aktuellen Einflussfaktoren: begrenztes Angebot, stabile Nachfrage und das niedrige Zinsumfeld der Schweiz. Analysten der UBS weisen darauf hin, dass die angespannte Erschwinglichkeit größere Preissprünge wahrscheinlich begrenzen wird, dass aber eine stabile Wirtschaft und ein knappes Angebot „die Bereitschaft der Menschen, für Wohneigentum mehr zu bezahlen, weiter unterstützen werden“ globalpropertyguide.com. Auf gut Deutsch: Eine Preisverdopplung wie im letzten Jahrzehnt ist nicht zu erwarten, aber allmähliche Wertsteigerungen sind die vorherrschende Aussicht.
Zyklen und Resilienz des Marktes: Historisch hat sich Schweizer Alpenimmobilienbesitz als äußerst widerstandsfähig erwiesen. Laut Knight Frank verzeichneten alpine Immobilien von 2009–2022 ein durchschnittliches jährliches Wachstum von ~1,9 %, das seit 2020 auf ~4 % jährlich gestiegen ist knightfrank.com. Sogar in herausfordernden Zeiten (z. B. starker Franken oder globale Krisen) blieben die Preise in Gstaad meist stabil oder gaben nur leicht nach. Dieses Muster wird sich voraussichtlich fortsetzen. Selbst bei einer weltweiten Rezession könnte das Wachstum für ein bis zwei Jahre pausieren, doch ein kräftiger Preiseinbruch gilt als unwahrscheinlich – solange es keine Zwangsverkäufe gibt. Die ultra-reichen Eigentümer sind in der Regel kaum verschuldet, was das Risiko notleidender Verkäufe minimiert. Daher ist der Ausblick bis 2030 stabil bis positiv, Gstaad wird ein teures Hochplateau mit graduellen Steigerungen bleiben.
Nachfrageentwicklung: Bis 2030 könnte sich die Käuferschicht verändern. Es wird erwartet, dass mehr jüngere vermögende Käufer (in ihren 40ern und 50ern) in den Gstaader Markt eintreten, insbesondere Unternehmer aus der Tech-Branche und aus Schwellenländern, die zunehmend zur UHNWI-Klasse gehören investropa.com. Diese jüngere Käuferschicht bringt neue Geschmäcker (moderneres Design, Fokus auf Nachhaltigkeit und Wellness-Features) mit sich. Der Markt wird sich anpassen, etwa durch smarte Haustechnik, E-Auto-Ladestellen in Chalets, private Wellness-Spas usw., um diese Erwartungen zu erfüllen. Falls das Homeoffice-/Hybrid-Arbeiten anhält, könnten manche Besitzer auch längere Zeiträume in Gstaad verbringen und es so teilweise als Erstwohnsitz nutzen. Das könnte die effektive Nachfrage leicht erhöhen (beispielsweise wenn eine große Immobilie statt zwei kleiner für verschiedene Saisons gehalten wird).
Angebotsausblick: Auf der Angebotsseite ist kein künftiger Angebotsüberschuss in Gstaad in Sicht. Selbst mit der Lex Candinas-Reform bleibt die Pipeline für Neubauten dünn – vielleicht ein paar Chalets oder ein kleiner Wohnblock, mehr wohl nicht. UBS geht davon aus, dass der Neubau in alpinen Regionen weit unter dem Landesdurchschnitt bleibt ubs.com. Sollte sich etwas ändern, dann wohl eher durch Teilung oder Ausbau bestehender Chalets in mehrere Einheiten (vor allem falls die Behörden mehr Wohnraum für Einheimische/Hotelpersonal schaffen wollen). Aufgrund von Denkmalschutz und Ästhetik sind großflächige Neubauten jedoch kaum vorstellbar. Bis 2030 wird sich der Gesamtwohnungsbestand voraussichtlich also nur minimal erhöhen – die Angebotsknappheit bleibt bestehen.
Externe Risiken und Unsicherheiten: Einige Unwägbarkeiten könnten diese Prognosen beeinflussen. Sollte die Schweiz in den nächsten Jahren ein Totales Verbot für Nicht-Residenten einführen (ein extremes Lex-Koller-Szenario), könnte die Nachfrage fast nur noch von Einheimischen kommen, was die Preise leicht dämpfen könnte. Umgekehrt könnte eine Zuspitzung globaler geopolitischer oder klimatischer Krisen zu einem starken Kapitalzufluss in die Schweiz als sicheren Hafen führen und die Luxuspreise über die Prognosen hinaus steigen lassen. Auch makroökonomische Faktoren wie Zinsen sind entscheidend: Die Prognose nimmt an, dass die Zinsen weiterhin eher niedrig/normalisiert bleiben. Sollten bis 2030 extrem hohe Zinsen zurückkommen, könnte selbst der Luxusmarkt abkühlen (vor allem, weil inländische Kaufkraft sinkt und Hypotheken unattraktiv werden). Währungsschwankungen (z. B. ein deutlich stärkerer Franken) könnten für Ausländer Schweizer Immobilien verteuern und das Interesse von Investoren aus dem Ausland leicht dämpfen ubs.com. Diese Aspekte bleiben schwer vorhersehbar und sollten aufmerksam beobachtet werden.
Vision 2030 – Gstaads Status: Gstaad wird 2030 aller Voraussicht nach das bleiben, was es heute ist: das Kronjuwel des alpinen Luxusimmobilienmarktes. Es bleibt vermutlich weiterhin unter den teuersten Immobilienmärkten der Welt. Vielleicht rücken Andermatt oder andere Regionen weiter auf (Andermatt zählt nach jüngsten Preissteigerungen inzwischen zu den Top 5 der teuersten Schweizer Ferienorte forbes.com), aber Gstaad bleibt dank seines etablierten Rufs und des ultra-exklusiven Bestands im Vorteil. Die Bemühungen der Gemeinde, attraktiv zu bleiben – Familienangebote, Investitionen in nachhaltigen Tourismus, Wahrung der Authentizität – werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Zusammengefasst ist die langfristige Prognose bis 2030 für den Immobilienmarkt in Gstaad: stetiges Wachstum und Stabilität – keine Anzeichen für eine Blasenbildung. Branchenanalysten erwarten im Wesentlichen eine Fortsetzung des aktuellen Trends: moderate Preissteigerungen, gelegentliche Ruhephasen, aber insgesamt ein hohes Wertegerüst, getragen von globalen Vermögensentwicklungen und lokalem Mangel. Für Investoren und Eigentümer erfüllt Gstaad auch weiterhin das Versprechen von Sicherheit und Prestige im Immobilienbereich. Wie es ein Marktbericht treffend formulierte: „Wir gehen mittelfristig von steigenden Preisen für selbstgenutzte Eigenheime aus … das knappe Angebot dürfte die Zahlungsbereitschaft zusätzlich stützen, aber die geringe Erschwinglichkeit dürfte stärkere Preisanstiege verhindern.“ globalpropertyguide.com – ein Szenario, das Gstaads wahrscheinlichen Weg bis 2030 perfekt zusammenfasst.

Quellen:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. Mai 2025) – Schweizer Luxus-Immobilientrends und Preisniveaus ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (Nov 2024) – Preise und jährliche Entwicklung von Top-Skigebieten (Gstaad im Vergleich zu anderen) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad Property Prices Juni 2025 – Lokale Preisdaten (26,6 % jährliche Steigerung, Wohnungen +16,6 %).
Global Property Guide, Schweiz Wohnmarktanalyse 2025 (Juni 2025) – Landesweite Preisindizes, Prognosen von Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 Gründe für die Widerstandsfähigkeit des Schweizer Luxusimmobilienmarktes (2022) – Gstaad Ultra-Prime-Preise (CHF 33k/m² in 2022) und Marktfaktoren forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 starke Trends für den Schweizer Immobilienmarkt 2025 – Treiber der Nachfrage im Luxussegment, +25% vs. Pre-COVID investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Einblicke in Gstaads Klientel, Lebensstil und Vernetzung john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Feststellung klimabedingten Interesses an Alpinen Regionen brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Mietrenditen in der Schweiz Q2 2025 – Durchschnittliche Mietrenditen nach Kanton (Bern ca. 2,8 %) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Treiber der Nachfrage nach Ferienwohnungen, Angebotsengpass und neue Lex Candinas ubs.com ubs.com; Regulatorische Risiken wie eine Verschärfung von Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Bär, Immobilienmarkt Schweiz Q2 2025 – Allgemeines Marktumfeld (Zinssenkungen, Nachfragedynamik).
Engel & Völkers, Wohnimmobilien Marktbericht Schweiz 2025 – Marktentwicklung bei Zweitwohnsitzen und regionale Ausblicke.