L’immobilier à Gstaad s’envole en 2025 : prix des chalets vertigineux, tendances du luxe et perspectives pour 2030

Gstaad, une station alpine suisse pittoresque, possède l’un des marchés immobiliers les plus exclusifs et contraints en offre au monde. En 2025, ses prix immobiliers sont extrêmement élevés et continuent de grimper, portés par la richesse mondiale et le charme intemporel de la ville. La demande demeure robuste pour les chalets emblématiques de Gstaad, même si les vents contraires économiques freinent la croissance sur certains marchés. Ce rapport complet analyse les prix de l’immobilier résidentiel et commercial à Gstaad, les opportunités et risques d’investissement, les tendances des chalets de luxe, les rendements locatifs, les principaux acteurs du marché, les moteurs de la demande, les réglementations et les prévisions à long terme jusqu’en 2030. Tous les résultats s’appuient sur des données récentes et des analyses d’experts issues de plateformes immobilières suisses, de rapports de marché et d’agences de propriétés de luxe.

Prix actuels de l’immobilier résidentiel et commercial à Gstaad

Prix résidentiels : Gstaad se classe au sommet des valeurs immobilières suisses. En 2024, les propriétés résidentielles prime s’établissaient en moyenne à environ 41 500 € par mètre carré, soit une croissance annuelle d’environ 4 % knightfrank.com. Selon l’UBS Luxury Property Focus 2025, les chalets de luxe à Gstaad démarrent désormais autour de CHF 39 000/m² (≈40 000 €), tandis que les biens ultra-prime dépassent aisément les CHF 50 000/m² ubs.com. Dans des cas exceptionnels, des records au-delà de CHF 100 000/m² ont été observés pour des propriétés prestigieuses ubs.com. Pour référence, les prix de Gstaad rivalisent, voire dépassent ceux des autres marchés alpins d’élite – St. Moritz (dès ≈CHF 43 000/m²) et Verbier (~CHF 36 000/m²) se situent juste derrière ubs.com. Gstaad est ainsi l’un des marchés immobiliers les plus chers d’Europe, avec une valeur moyenne des chalets ayant augmenté d’environ 27 % depuis 2019 ubs.com ubs.com.

Prix commerciaux : Bien que les données précises sur l’immobilier commercial à Gstaad (commerce, hôtellerie, etc.) soient limitées, le marché reflète les prix résidentiels élevés. La célèbre promenade piétonne du village – bordée de boutiques de luxe, galeries d’art et restaurants gastronomiques – affiche des prix au mètre carré commerciaux parmi les plus élevés, la rareté des locaux disponibles jouant un rôle clé. Les loyers de boutiques prime sont réputés très élevés, soutenus par un flux touristique constant et une clientèle ultra-fortunée. De même, les hôtels et chalets à usage mixte se négocient rarement de manière publique, mais toute propriété commerciale disponible à Gstaad s’affiche à prix d’or. Dans l’ensemble, l’offre très limitée et la demande intense caractérisent aussi bien le résidentiel que le commercial, expliquant ces niveaux de prix exceptionnels.

Panorama des prix : Le tableau 1 ci-dessous synthétise les prix approximatifs des propriétés de luxe à Gstaad comparés à d’autres marchés prime en Suisse :

Localisation	Prix de luxe (CHF/m²)	Croissance annuelle récente
Gstaad (Alpes bernoises)	~39 000+ (prix de départ) ubs.com	+4 % (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Grisons)	~43 000+ (le plus élevé de CH) ubs.com	+5,6 % (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36 000+ ubs.com	+3–5 % (est. 2024)
Genève – Cologny	~36 000 (bord du lac) ubs.com	+2–3 % (est. 2024)
Zurich – Küsnacht	~32 000 (bord du lac) ubs.com	+3 % (est. 2024)

Tableau 1 : Prix de l’ultra-luxe à Gstaad vs. autres lieux suisses d’élite. Le prix de départ de CHF 39 000/m² pour une propriété de luxe à Gstaad figure parmi les plus élevés, juste derrière St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 à mi-2025.)

Les prix moyens des logements à Gstaad dépassent largement les moyennes nationales. À titre de comparaison, les appartements à Berne avoisinent ~CHF 11 450/m² globalpropertyguide.com, et même Zurich – la ville la plus chère du pays – atteint ~CHF 21 000/m² en moyenne pour les appartements globalpropertyguide.com (soit environ la moitié des prix hauts de Gstaad). Cela montre à quel point les valorisations à Gstaad sont extraordinaires, en reflet de son statut de trophée international. Étant donné la rareté extrême des biens proposés (voir Offre ci-dessous), les acheteurs sont souvent prêts à payer le prix fort pour posséder un morceau de Gstaad.

Tendances projetées des prix immobiliers (2025–2028)

Perspectives à court terme : Les prévisions sectorielles annoncent que les prix de l’immobilier suisse continueront de croître au milieu des années 2020, mais à un rythme plus modéré que ces dernières années. Wüest Partner (cabinet suisse spécialisé en immobilier) prévoit pour 2025 une hausse nationale d’environ +3,6 % pour les appartements et +3,8 % pour les maisons globalpropertyguide.com – un ralentissement comparé aux 4–5 % de 2024. UBS anticipe également une progression de 3–4 % en 2025 pour le résidentiel global globalpropertyguide.com. Dans le segment luxe, la dynamique s’est déjà atténuée: en 2024, les prix des logements de luxe suisses n’ont progressé que d’environ 1,2 % en moyenne, contre plus de 2 % l’année précédente ubs.com. Le segment haut de gamme de Gstaad a suivi cette tendance, avec une croissance ramenée à de faibles chiffres unitaires l’an passé knightfrank.com. Les experts du marché décrivent 2025 comme une nouvelle année de consolidation, avec des prix du luxe susceptibles de stagner ou d’augmenter légèrement (de l’ordre de +1 à 3 %) ubs.com. Le consensus veut que les prix à Gstaad aient atteint un palier temporaire à des niveaux très hauts, le vivier d’acheteurs pouvant absorber de tels montants étant naturellement limité ubs.com.

Cependant, aucune correction des prix n’est attendue à Gstaad, sauf en cas de choc externe majeur. Les fondamentaux (demande fortunée contre offre limitée) restent fermement en faveur du marché. Une analyse récente prévoit que les prix immobiliers à Gstaad reprendront une croissance douce d’ici 2026, dans une fourchette d’environ +2,8 % à +4,2 % par an theluxuryplaybook.com. La croissance pourrait être menée par les chalets “trophées” les plus convoités dans des quartiers tels que Oberbort et Bissen (les zones de collines exclusives de Gstaad), où les acheteurs ultra-riches se disputent des biens rares theluxuryplaybook.com. Les villages environnants (Saanen, Rougemont, etc.) devraient profiter d’une demande de report et pourraient surperformer le cœur de Gstaad en termes de croissance en pourcentage, car les acheteurs recherchent des opportunités plus abordables.

Long terme (2025–2030) : Dans la seconde moitié des années 2020, l’immobilier de Gstaad devrait maintenir sa valeur et sans doute continuer à s’apprécier, mais à un rythme régulier et modéré. Les prévisions jusqu’en 2030 envisagent généralement une croissance cumulative des prix de l’ordre de 15 à 25 % (soit en moyenne environ +3 % par an). Cela signifie qu’en 2030, les prix des propriétés haut de gamme de Gstaad pourraient dépasser en moyenne CHF 50 000 par m², sauf arrivée d’une nouvelle offre qui bouleverserait sensiblement l’équilibre. Plusieurs facteurs soutiennent cette perspective :

Croissance de la richesse mondiale : La création continue de particuliers ultra-fortunés (notamment dans la tech et la finance) alimente la demande pour des biens d’exception dans les Alpes investropa.com. De nombreux UHNWIs (individus ultra-fortunés) sont attirés par la stabilité et le prestige suisse, ce qui laisse entrevoir une base d’acheteurs solide jusqu’en 2030 investropa.com.
Contraintes d’offre : La grave pénurie de logements à Gstaad va perdurer (voir Offre & Développement ci-dessous). Avec des terrains constructibles strictement limités par la géographie et la législation, la nouvelle offre arrivera au compte-gouttes. Même une légère hausse de la construction (due à un récent changement de loi) n’allège que marginalement la tension ubs.com ubs.com. La rareté maintiendra les prix solides sur le long terme investropa.com.
Attractivité de valeur refuge : Le statut de valeur refuge de la Suisse (franc fort, stabilité politique) a peu de chance de s’effriter. En période d’incertitude, les acheteurs fortunés placent leur capital dans l’immobilier suisse, ce qui soutient les prix même si les marchés mondiaux vacillent forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, faisant partie des marchés les plus exclusifs, devrait bénéficier tout particulièrement de ce positionnement d’“actif refuge”.
Tendances de style de vie et climat : Fait intéressant, le changement climatique pourrait renforcer l’attrait de Gstaad pour certains acheteurs. Alors que les étés deviennent plus chauds ailleurs, les stations alpines fraîches comme Gstaad et Verbier enregistrent une hausse de la clientèle fortunée en quête de refuges face à la canicule et aux intempéries brochures.christiesrealestate.com. D’ici 2030, ce facteur de “refuge climatique” pourrait encore renforcer la demande, selon les spécialistes de Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

En résumé, sauf bouleversement majeur, la valorisation immobilière de Gstaad devrait poursuivre une progression jusqu’en 2030, mais sur un rythme contrôlé. L’époque des hausses à deux chiffres chaque année semble révolue ; il faut désormais s’attendre à une “ascension lente” depuis un niveau déjà très élevé. Même si les gains annuels ne s’élèvent qu’à 2–4 %, Gstaad restera l’un des marchés les plus performants en valeur absolue. Les propriétaires peuvent s’attendre à ce que leurs chalets conservent ou gagnent légèrement en valeur, tandis que les nouveaux arrivants devront continuer à faire face à des prix d’entrée record dans les années à venir.

Opportunités d’investissement et risques à Gstaad

Opportunités : Malgré des prix vertigineux, Gstaad offre des avantages uniques aux investisseurs immobiliers – principalement : stabilité, exclusivité et préservation du patrimoine sur le long terme. Les principales opportunités incluent :

Actif refuge : L’immobilier alpin suisse s’est montré un placement très solide. Même lors de crises mondiales (crash financier, pandémie), les prix à Gstaad ont à peine bougé, étant ~25 % supérieurs au niveau pré-COVID en 2023 investropa.com. Les investisseurs considèrent les chalets de Gstaad comme des “actifs réels” comparables à l’art – protégés par la faible offre et l’économie suisse refuge forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Appréciation du capital : Les transactions spéculatives rapides sont rares, mais une appréciation régulière est un objectif réaliste. Avec une demande qui dépasse largement l’offre, la valeur des biens devrait poursuivre une légère ascension (comme noté, autour de 3 % par an) globalpropertyguide.com. Sur un horizon de détention de 5 à 10 ans, cela peut générer des plus-values notables compte tenu des prix de base élevés.
Revenus locatifs & rendement en haute saison : Les propriétaires qui louent leur chalet durant les pics saisonniers peuvent réaliser des revenus conséquents. Les loyers hebdomadaires de luxe à Gstaad pour la saison de ski ou les festivals estivaux sont très élevés (souvent plusieurs dizaines de milliers de CHF par semaine pour les plus beaux chalets). Le tourisme robuste assure un excellent taux d’occupation durant les mois de pointe – par exemple, en février 2024, les hôtels 5 étoiles affichaient un taux d’occupation de 80 à 90 % ubs.com, preuve d’une demande hôtelière très soutenue. Avec les tarifs des chambres d’hôtels haut de gamme en hausse de ~30 % sur cinq ans ubs.com, les locations de chalet privé bénéficient d’un pouvoir de fixation des prix tout aussi lucratif, renforçant les rendements locatifs des propriétaires. Ainsi, le marché de la location court terme à Gstaad permet d’amortir les coûts de détention (plus dans la section Location ci-dessous).
Diversification de portefeuille : Posséder un bien à Gstaad permet de diversifier un portefeuille d’investissement sur de l’immobilier tangible dans une juridiction stable. Pour les family offices et HNWI, cette diversification – hors actions ou marchés volatils – s’avère très attractive en période d’incertitude économique forbesglobalproperties.com.
Nouveau développement / potentiel de création de valeur : Grâce à l’assouplissement de certaines règles d’urbanisme (voir Lex Candinas dans la section Réglementation), il pourrait exister des opportunités sélectives de développement ou de restructuration. La construction de nouveaux logements à Gstaad était quasiment gelée par la loi ces dernières années ubs.com. Désormais, quelques projets auparavant interdits (par exemple, transformation d’hôtels en appartements, agrandissement d’anciens chalets) pourraient voir le jour ubs.com. Promoteurs ou investisseurs capables de naviguer dans la règlementation locale pourraient trouver des opérations à forte marge, la demande pour toute nouvelle unité haut de gamme étant intense. Même de petits projets d’appartements ou la rénovation de fermes du Saanenland peuvent se vendre à prix d’or une fois terminés.
Zones voisines : La région élargie de Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) offre parfois des opportunités à des niveaux de prix légèrement inférieurs. Les acheteurs étrangers découragés par les prix au centre de Gstaad se tournent souvent vers ces villages (à seulement quelques minutes), où les prix, bien que élevés, restent 20 à 40 % inférieurs. À mesure que les prix du centre progressent, les propriétés en périphérie pourraient voir leur valorisation bondir par effet de rattrapage pour ceux qui veulent absolument accéder à ce style de vie.

Risques : Les investisseurs doivent aussi prendre en compte plusieurs risques et défis sur le marché de Gstaad :

Coût d’entrée élevé et faible rendement : Les prix astronomiques de Gstaad signifient que le rendement initial sur investissement est très faible. Les rendements bruts locatifs dans la région se situent généralement dans la fourchette 2 à 3% par an ou moins globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, bien en dessous des moyennes mondiales de l’immobilier. Le Canton de Berne (qui inclut Gstaad) affiche des rendements moyens pour les appartements à seulement 2,8% globalpropertyguide.com. Il s’agit d’un investissement “faible en flux de trésorerie” ; les propriétaires comptent principalement sur l’appréciation à long terme pour les rendements. Si l’achat est financé, les tests de solvabilité hypothécaire peuvent être stricts en raison de la faible couverture du rendement (les banques suisses appliquent des taux d’intérêt imputés élevés dans leurs calculs, ce qui peut disqualifier tous sauf les acheteurs les plus fortunés) ubs.com.
Liquidité et risque de revente : Le nombre d’acheteurs pour les chalets à plusieurs millions de francs est par nature restreint. La vente d’un bien peut prendre du temps, car il faut parfois attendre le “bon” milliardaire. Si la conjoncture devient défavorable ou que de nouvelles réglementations apparaissent (voir ci-dessous), la liquidité pourrait disparaître et imposer des baisses de prix pour réaliser une vente. Les propriétés à Gstaad sont souvent conservées sur plusieurs générations, et une revente rapide n’est jamais garantie.
Changements réglementaires : L’évolution des lois en Suisse constitue peut-être le plus grand risque pour le segment du luxe. En mars 2025, le gouvernement a annoncé un projet de renforcement de la loi Lex Koller, pouvant interdire ou restreindre l’achat de résidences secondaires suisses par des étrangers ubs.com. Si cette mesure est adoptée, elle affecterait directement la demande dans des lieux comme Gstaad (qui compte de nombreux acheteurs étrangers), ce qui ferait certainement baisser les prix des résidences secondaires ubs.com. Par ailleurs, des réformes fiscales à l’étude – telles que la suppression de la déduction des intérêts hypothécaires et l’instauration d’une taxe sur les résidences secondaires – entraîneraient une hausse des coûts de détention et pourraient refroidir la demande ubs.com. Les investisseurs sont donc confrontés à une incertitude quant au devenir de ces politiques (détails dans la section Réglementation). Le risque réglementaire est non négligeable, d’autant que la population suisse a déjà manifesté son soutien à la limitation des ventes de propriétés de luxe à des étrangers par le passé.
Facteurs économiques et de marché : Un retournement brutal des marchés boursiers mondiaux ou une récession touchant les ultra-riches pourrait temporairement réduire la demande. Le ralentissement de la hausse des prix observé à Gstaad en 2024 s’explique partiellement par des “excès de prix” antérieurs qui ont découragé certains acheteurs ubs.com ubs.com. Si les taux d’intérêt augmentaient soudainement ou si le franc suisse continuait à se renforcer, certains acheteurs pourraient repousser leur acquisition ubs.com. Bien qu’un krach paraisse improbable en raison de l’offre limitée, une stagnation ou une légère baisse des prix n’est pas exclue si les conditions économiques se détériorent.
Climat et saisonnalité : Ironiquement, même si Gstaad pourrait profiter du statut de refuge climatique, elle fait aussi face à un risque de saisons de ski plus courtes à long terme. À environ 1 050 m d’altitude pour le village (et jusqu’à ~3 000 m pour le ski sur glaciers à proximité), Gstaad est relativement basse par rapport à d’autres stations alpines. Si la fiabilité de l’enneigement chute nettement d’ici 2030, cela pourrait impacter le tourisme hivernal et l’attrait des biens ski-in/ski-out. La région investit dans des activités quatre saisons (vélo, culture, etc.), mais une partie de l’image de Gstaad reste liée à son univers hivernal. Le changement climatique est un risque à long terme à surveiller pour tout investissement immobilier alpin.

En résumé, investir à Gstaad est un pari sur la préservation du capital et le prestige, plutôt qu’un investissement à haut rendement. La sécurité est maximale et le potentiel de plus-value réel sur le très long terme, mais le coût de détention reste élevé et l’exposition au risque réglementaire bien réelle. Une étude approfondie des évolutions juridiques et fiscales ainsi qu’une forte capacité à conserver le bien sur plusieurs années sont incontournables pour réussir sur ce marché d’exception.

Tendances de l’immobilier de luxe et des chalets à Gstaad

Le marché immobilier de luxe à Gstaad se distingue par des chalets ultra haut de gamme et un subtil mélange de traditions et de confort moderne. Plusieurs grandes tendances s’imposent dans le secteur du chalet de prestige à l’horizon 2025 :

Demande croissante pour un “mode de vie montagnard toute l’année” : Longtemps considéré comme un paradis hivernal pour le ski, Gstaad se promeut désormais agressivement comme destination quatre saisons. Les acquéreurs recherchent aujourd’hui des chalets à utiliser en toutes saisons, et non seulement lors des quelques semaines de ski hivernal. De nombreux biens sont équipés pour l’année entière – des piscines intérieures, spas pour le confort d’hiver, aux vastes terrasses et jardins pour l’été. Le village accueille plus de 1 000 événements culturels et sportifs chaque année, dont des festivals de musique célèbres en été, du tennis, du polo ou des concours équestres john-taylor.com. Ce dynamisme quatre saisons augmente la demande pour des maisons qui servent de résidences secondaires à l’année (bureaux à domicile, internet haut débit, etc.), et non plus seulement de chalets saisonniers de ski.
Mélange d’authenticité alpine et de luxe contemporain : Les acheteurs plébiscitent aujourd’hui le style “alpin moderne” – préservant le charme chalet traditionnel (poutres en bois ancien, toits à pignons) tout en adoptant des intérieurs et technologies dernière génération. De nombreux chalets classiques sont entièrement rénovés pour offrir des plans ouverts, des cuisines haut de gamme, home-cinema, domotique, ou climatisation sophistiquée derrière une façade rustique. Il existe aussi une tendance marquée vers le luxe durable : pompe à chaleur géothermique, panneaux solaires, matériaux éco-performants… conformément à la volonté suisse de verdir son immobilier. Les acheteurs luxe attendent de plus en plus des prestations éco-responsables en plus du spa, du sauna ou du cellier à vin. Cela s’aligne sur la montée générale de l’intérêt pour l’investissement vert et les matériaux de construction durables en 2024–25 investropa.com investropa.com.
Méga-chalets et équipements : La définition de “chalet” à Gstaad ne cesse de s’élargir – littéralement. Ces dernières années ont vu apparaître quelques méga-chalets (domaines) de 800 à 1 000 m² habitables, souvent nés de la fusion de plusieurs parcelles. Ces biens extraordinaires offrent des prestations comme piscine intérieure, spa privé, salle de sport, logement pour le personnel, garage souterrain et parfois même un night-club ou une galerie d’art. La discrétion et le loisir privé deviennent la norme. En parallèle, certains acquéreurs visent plutôt un luxe “à taille humaine” : attirer par de petits chalets haut de gamme, plus faciles à entretenir, séduit désormais certains Européens dans un mouvement minimaliste et fonctionnel – réaction logique aux propriétés géantes investropa.com. Mais à Gstaad, la tendance reste majoritairement à l’opulence ; les acheteurs internationaux fortunés souhaitent le plus grand et luxueux bien possible.
Nouveaux projets & résidences hôtelières de luxe : Les règles strictes rendent les nouvelles constructions rares, mais certains projets emblématiques marquent les esprits. Notamment, le concept de résidences hôtelières alpines prend de l’ampleur : résidences de marque adossées à un hôtel de luxe (comme l’Ultima Gstaad qui associe boutique-hôtel 5* et appartements privés profitant des services hôteliers). Ce modèle répond à une clientèle désireuse d’un logement avec conciergerie, sécurité et équipements hôteliers sur demande. À l’avenir, si la législation le permet, Gstaad pourrait voir apparaître davantage de modèles innovants – appartements-chalets ultra-luxe, ou condominiums avec services – capitalisant au maximum sur les rares parcelles construites. Lex Candinas (modification légale de 2024) pourrait ouvrir la voie à quelques projets d’appartements commercialisés auprès d’étrangers comme investissement locatif (à l’image des condos en stations ailleurs dans le monde), mais cela reste à surveiller ubs.com. Les investisseurs devront guetter toute annonce de nouvelle construction : elles seront rares et très convoitées.
Préserver l’authenticité : Malgré le faste, le charme de Gstaad réside dans son “authenticité alpine” alliée au luxe. La communauté protège farouchement son caractère traditionnel – des règles très strictes imposent de conserver l’esthétique chalet (aucune villa ultramoderne flashy acceptée). Même les nouveaux bâtiments doivent souvent utiliser pierre et bois naturel et respecter l’architecture typique. Cette préservation de style garantit que le village ne perdra jamais son image de carte postale. Les acquéreurs apprécient que “la marque Gstaad, c’est l’élégance discrète et le charme stylé” mêlée à une forte identité alpine john-taylor.com. On compte encore 200 exploitations agricoles et 7 000 vaches dans la région du Saanenland john-taylor.com – un rappel que Gstaad reste une communauté vivante de montagne autant qu’un paradis pour la jet-set internationale. Cette atmosphère authentique est un argument majeur face à des stations plus commercialisées.

En somme, la tendance de l’immobilier de luxe à Gstaad repose sur l’évolution sans perdre la tradition. Les chalets gagnent en sophistication et en équipements modernes, tandis que le village s’attache à conserver cette ambiance chaleureuse et idyllique qui a fait sa réputation. Les acheteurs en 2025 trouveront un marché où le charme d’antan côtoie le luxe contemporain – des fermes centenaires transformées en maisons de vacances design aux chalets flambant neufs construits pour sembler vieux de deux siècles mais bardés de technologies dernier cri. Cette combinaison continue de séduire la clientèle internationale fortunée et d’assurer à Gstaad son statut au sommet du luxe alpin.

Rendements locatifs et tendances du marché de la location saisonnière

Le marché locatif de Gstaad est unique : il cible principalement le secteur du luxe et de la location saisonnière et, dans une moindre mesure, les résidents locaux à long terme (dont beaucoup bénéficient de logements subventionnés ou coopératifs). Points clés sur les rendements locatifs et les tendances :

Faibles rendements sur la valeur du capital : Comme indiqué, les rendements locatifs bruts à Gstaad sont faibles en pourcentage en raison de la valeur immobilière extrêmement élevée. Les rendements résidentiels moyens dans le canton de Berne ne sont qu’à environ 2,8 % par an globalpropertyguide.com, et dans des marchés ultra-privilégiés comme la ville de Gstaad, le rendement réel peut être encore plus bas (souvent entre 1 et 2 % pour les chalets de luxe). Par exemple, un chalet d’une valeur de 20 millions de CHF peut raisonnablement rapporter environ 200 000 à 300 000 CHF de revenu locatif par an lors d’une bonne année, soit un rendement d’environ 1 à 1,5 %. C’est nettement en dessous des rendements de nombreuses autres destinations d’investissement – l’immobilier suisse est généralement un « jeu de capitalisation » plutôt qu’un investissement de rendement facebook.com. Cela dit, la demande locative est forte, donc presque tous les propriétaires de luxe qui mettent leur bien en location trouvent preneur à des tarifs élevés ; la limitation vient surtout du prix élevé du bien.
Locations courtes durées & locations de vacances : Le marché de la location saisonnière à Gstaad est dynamique et de plus en plus facilité par les agences locales ainsi que par les plateformes en ligne. Beaucoup de propriétaires choisissent de louer leur chalet à la semaine pendant les périodes de pointe (Noël/Nouvel An, semaines de ski de février, et saison estivale juillet-août). Les tarifs de location d’un chalet haut de gamme peuvent facilement excéder 25 000 à 50 000 CHF par semaine lors du pic hivernal, compte tenu du standing de la clientèle. Même les appartements plus petits peuvent se louer plusieurs milliers de francs par semaine lors des pics de demande. L’occupation est très saisonnière – les propriétés peuvent rester vides pendant les intersaisons (avril boueux, novembre calme), mais affichent presque complet en haute saison. Globalement, pour un propriétaire prêt à louer, les locations saisonnières peuvent significativement compenser les frais annuels (taxes foncières, entretien, etc.), même si peu arrivent à un équilibre complet uniquement par la location. Le rapport UBS Alpine note qu’avec des prix de chambres d’hôtel de luxe en hausse d’environ 30 % depuis 2019, la mise en location d’une résidence de vacances est devenue plus rentable qu’auparavant ubs.com alors que les voyageurs recherchent des espaces privés pour les familles et les groupes. Cette tendance incite davantage de propriétaires à proposer leur chalet à la location pour quelques semaines, souvent via des agences spécialisées dans le haut de gamme plutôt que des sites généralistes.
Tendances des plateformes locatives : Airbnb et autres plateformes similaires sont présentes à Gstaad mais surtout pour les petits appartements ou chalets d’entrée de gamme. Les propriétés de luxe sont généralement gérées par des courtiers haut de gamme ou des sociétés de conciergerie (pour des attentes de confidentialité et de service complet de la part des locataires). On observe une tendance croissante aux « chalets gérés », où des sociétés prennent en charge un chalet, y mettent un chef et un concierge, et l’exploitent en package vacances ultra-luxe. Ces formules peuvent générer des revenus conséquents. Le secteur de la location courte durée dans les Alpes suisses se professionnalise globalement, certains investisseurs considérant même l’achat de chalets dédiés à la location comme modèle d’affaires (mais à Gstaad, acheter uniquement pour louer reste difficile pour les étrangers à cause des règles de permis – voir chapitre Règlementation).
Locations longue durée : La location longue durée de chalets de luxe à Gstaad (baux annuels) est relativement rare, les propriétaires privilégiant la flexibilité et l’usage personnel. Cependant, il existe une modeste communauté d’expatriés et de travailleurs saisonniers qui loue des appartements à l’année. Par exemple, le personnel des écoles internationales, boutiques de luxe ou hôtels peut louer dans la région. Les taux de vacance sont extrêmement bas (<1 % dans le Saanenland pour les appartements) en raison de la pénurie de logements investropa.com. Les contrôles des loyers en Suisse limitent la hausse annuelle des loyers pour les locataires en place, les propriétaires font donc face à quelques contraintes réglementaires (ex : indexation sur le taux de référence). La plupart des investisseurs à Gstaad ne cherchent pas de rendement locatif long terme ; ils veulent une résidence secondaire ou choisissent de louer ponctuellement à court terme.
Impact des tendances touristiques : Avec la forte reprise du tourisme en Suisse après la pandémie (2024 a vu les nuitées touristiques augmenter de plusieurs points), la demande de location saisonnière est robuste et en hausse. Si Gstaad continue d’étoffer son programme d’événements et d’activités, la saison de location pourrait s’allonger (par ex. attirer plus de locataires estivaux pour la randonnée, le VTT, les festivals). Une micro-tendance émergente concerne les séjours « workation », où des personnes/familles aisées louent un chalet plusieurs mois pour allier télétravail et vacances. La connexion internet renforcée et l’environnement paisible de Gstaad séduisent pour ces séjours prolongés. Cela peut légèrement augmenter l’occupation hors-pic et améliorer le rendement annuel effectif.

En résumé, les rendements locatifs à Gstaad sont modestes d’un point de vue investissement, mais les propriétaires bénéficient d’un environnement locatif très sécurisé et recherché. Il n’y a quasiment aucun risque de ne pas trouver de locataire au moment désiré, compte tenu de l’attrait mondial de la station – la limite majeure étant la disponibilité du bien à la location selon la volonté de son propriétaire. Ceux qui tirent parti des périodes de pointe peuvent générer des revenus locatifs substantiels, même si cela reste un faible pourcentage de la valeur du bien. Pour beaucoup, il s’agit surtout de couvrir en partie les frais et de conserver une grande flexibilité d’usage personnel, plus que de maximiser les rendements. Gstaad demeure donc avant tout un investissement « style de vie » et non un marché à haut rendement locatif, même si la location saisonnière se développe et se professionnalise avec la croissance touristique.

Promoteurs et agences immobilières clés à Gstaad

Malgré sa petite taille, Gstaad est desservie par de nombreuses agences immobilières et promoteurs spécialisés dans le luxe. Ils s’adressent au segment haut de gamme, offrant courtage, gestion immobilière et développement sur mesure :

John Taylor Gstaad : La branche locale du réseau mondial John Taylor, spécialisé dans l’immobilier de prestige, est un acteur majeur du secteur. John Taylor Gstaad AG (basée à Saanen) est experte en vente et location de chalets et appartements haut de gamme à Gstaad et dans les villages alentours john-taylor.com. Ils gèrent de nombreux mandats prestigieux et orchestrent aussi des locations saisonnières. Le réseau et l’expérience John Taylor (plus de 160 ans dans l’immobilier de luxe à l’international) en font une référence pour les acheteurs étrangers privilégiant la discrétion et le service. À Gstaad, leur équipe valorise l’« authenticité alpine de prestige » et connaît les perles cachées du Saanenland john-taylor.com.
BARNES Gstaad : BARNES International Realty dispose aussi d’un bureau local, focalisé sur la clientèle haut de gamme. Barnes propose l’achat, la vente et la location de chalets, appartements et terrains, et publie régulièrement des analyses de marché. Son envergure internationale (surtout Europe et Etats-Unis) attire aussi des acheteurs étrangers à Gstaad. L’équipe Barnes Gstaad se distingue par la sélection « exceptionnelle » de chalets et appartements, et touche sa clientèle fortunée par des publications et événements dédiés.
Sotheby’s International Realty – Gstaad : Le prestigieux réseau Sotheby’s est présent dans la station via Switzerland Sotheby’s International Realty (souvent en partenariat avec Cardis ou d’autres acteurs locaux). Ce courtier traite des biens suisses les plus exclusifs et a commercialisé certains des plus beaux domaines de Gstaad à travers son réseau mondial de collectionneurs et investisseurs. Leur présence garantit que les biens d’exception de Gstaad touchent une audience internationale d’UHNW déjà familière de la marque Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland : Engel & Völkers, agence allemande spécialisée dans le haut de gamme, détient une franchise couvrant Gstaad/Saanen et propose la vente et la location de biens. Sa forte communication et son réseau transfrontalier (notamment sur le marché germanophone) sont reconnus. E&V publie souvent des rapports de marché et dispose d’un bureau accessible aux visiteurs à Gstaad. Ils accompagnent autant la clientèle suisse qu’internationale à la recherche d’un bien de villégiature.
Promoteurs locaux (NK Immobilien / GRIWA Group) : Côté promoteurs, NK Immobilien Gstaad (fondé en 2015 par un entrepreneur local) est devenu un prestataire immobilier notable nkimmobilien-gstaad.ch. Désormais membre du groupe GRIWA Treuhand, il développe et construit des chalets et appartements dans l’Oberland bernois, dont le Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA gère toute la chaîne, du design à la vente en passant par la construction et la mise en location, offrant souvent des solutions « clé en main ». Leurs réalisations sont attentives à l’architecture alpine locale et aux prescriptions strictes en la matière. Ces promoteurs locaux, même peu nombreux, jouent un rôle clé pour créer du neuf (dans la limite de la loi) ou rénover l’existant. On peut aussi citer CGI Real Estate et Steiner AG, acteurs plus présents sur de grands projets comme la rénovation d’hôtels ou des résidences collectives en stations de montagne (ce type de projet est toutefois rare à Gstaad).
Autres agences : D’autres agences « boutique » incluent Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – une récente arrivée associée à Christie’s International Real Estate, spécialisée dans les chalets de luxe – ainsi que Comptoir Immobilier (société genevoise affiliée Forbes Global Properties, parfois active à Gstaad). Gstaad Properties et Saanen Properties sont des agences locales proposant un service personnalisé grâce à leur enracinement et leurs réseaux. Le Gstaad Property Office (GPO) et Luxury Places sont d’autres consultants reconnus dans la station. Plusieurs de ces agences coopèrent : un mandat exclusif peut être partagé entre quelques agents de confiance afin de trouver l’acquéreur idéal.

Ces agences ne se contentent pas de réaliser des transactions mais agissent souvent comme de véritables « gatekeepers » d’un marché très discret – de nombreuses ventes à Gstaad se font hors marché, les agences mettant en contact vendeurs et acheteurs en toute discrétion. Le marketing immobilier à Gstaad est très discret ; vous verrez peu de panneaux « À vendre ». Les agences tiennent plutôt des listes d’attente d’acheteurs potentiels et contactent leurs clients ciblés dès qu’un bien intéressant se libère. Les grands acteurs entretiennent des liens solides avec les gestionnaires de fortune, family offices et propriétaires existants (qui les consultent en premier dans l’idée de vendre). Cette dynamique de réseau implique qu’il est crucial, pour un nouvel acheteur, de choisir une agence sérieuse et bien connectée pour espérer s’implanter sur le marché fermé de Gstaad.

En résumé, les principaux professionnels de l’immobilier à Gstaad comprennent un mélange de marques internationales de luxe (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) et quelques experts locaux qui gèrent les développements et les opérations de niche. Tous opèrent au sein d’une petite communauté collégiale afin de maintenir la réputation de discrétion et de qualité de Gstaad. Acheteurs et vendeurs font typiquement appel à l’une de ces agences pour naviguer dans l’environnement réglementaire complexe et accéder à la clientèle ultra haut de gamme qui définit le marché immobilier de Gstaad.

Facteurs de la demande à Gstaad

Plusieurs puissants facteurs de demande sous-tendent le marché immobilier de Gstaad, expliquant pourquoi ce minuscule village alpin attire un vif intérêt de la part d’acheteurs fortunés du monde entier :

Tourisme et style de vie élitistes : Gstaad attire depuis longtemps les riches et célèbres, offrant un mélange séduisant de luxe et de charme rustique. Le slogan de la ville “Montez, ralentissez” traduit son exclusivité détendue. On y trouve hôtels cinq étoiles, restaurants gastronomiques, boutiques de créateurs et galeries d’art bordant une charmante promenade piétonne john-taylor.com. Parallèlement, les exploitations agricoles et la culture alpine historique donnent à Gstaad son authenticité. Ce mélange attire des touristes haut de gamme toute l’année. Beaucoup de visiteurs – séduits par l’ambiance de Gstaad – deviennent propriétaires pour acquérir leur propre refuge alpin. Le nombre impressionnant d’événements (plus de 1 000 par an), allant du tournoi de polo sur neige et du tournoi de tennis Swiss Open au festival Menuhin de musique classique, garantit que Gstaad reste sur la scène internationale john-taylor.com. De tels événements internationaux attirent de riches spectateurs, dont certains achètent une résidence secondaire après être tombés amoureux de la région. En bref, l’offre lifestyle de Gstaad est un moteur essentiel de la demande – peu d’endroits sur Terre permettent de skier le matin, d’assister à un gala ou un concert le soir, et de flâner dans un village qui n’a rien perdu de sa magie.
Achats internationaux et “Marque Gstaad” : Le marché immobilier de Gstaad est largement dominé par les acheteurs internationaux. Depuis des décennies, des personnes aisées du Royaume-Uni, d’Allemagne, de France, de Belgique, du Moyen-Orient, des États-Unis et, de plus en plus, d’Asie achètent à Gstaad. Le rayonnement mondial de la ville est renforcé par des résidents célèbres ou fortunés (royautés, célébrités, magnats), lui conférant un certain cachet. Selon les agents locaux, « la marque Gstaad… attire une clientèle internationale toute l’année », grâce à de bonnes liaisons de transport (2h de Genève, 1h de Berne, et même un aéroport privé à Saanen pour les jets) john-taylor.com. Cette accessibilité permet aux propriétaires étrangers de rejoindre facilement leur chalet pour les vacances. L’instabilité politique et économique à l’étranger pousse aussi les familles fortunées à trouver refuge en Suisse : en période d’incertitude, des familles aisées du Moyen-Orient ou d’Amérique du Sud augmentent leur portefeuille de biens immobiliers en Suisse. Gstaad, discrète et moins clinquante que St-Moritz ou Courchevel, attire tout particulièrement ceux recherchant discrétion et simplicité. La récente tendance de la migration mondiale des fortunes (riches transférant leur résidence vers des lieux plus sûrs) a profité aux stations suisses – Christie’s note que les épisodes climatiques extrêmes ailleurs ainsi que l’instabilité géopolitique poussent de plus en plus d’acheteurs riches à choisir des refuges alpins comme Gstaad, pour leur sécurité brochures.christiesrealestate.com.
Infrastructures et connectivité : Bien que petit village, Gstaad a beaucoup investi dans les infrastructures qui renforcent son attractivité. Le domaine skiable (Gstaad Mountain Rides) donne accès à 200 km de pistes, et le Glacier 3000 voisin permet de skier toute l’année à seulement 20 minutes john-taylor.com. La ligne panoramique de train Montreux–Zweisimmen traverse Gstaad et relie Montreux et d’autres grandes villes john-taylor.com. L’aéroport privé de Saanen accueille les jets et vols privés, un atout pour la jet-set john-taylor.com. Par ailleurs, le réseau routier et ferroviaire suisse rend Gstaad accessible (quoique pas direct) depuis les grandes villes. Les améliorations continues – comme l’accélération du rail, les mises à niveau routières, et la fibre optique haut débit – soutiennent la demande immobilière. D’autre part, l’investissement dans les infrastructures de stations de ski est une priorité nationale : par exemple, les cantons voisins ont investi dans de meilleures remontées et transports (le transport public de Verbier a bénéficié d’un investissement de 27 millions CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad a aussi modernisé son offre hôtelière et médicale pour répondre à une clientèle exigeante. En bref, les acquéreurs savent que, malgré son isolement apparent, Gstaad offre une infrastructure et un accès de première classe, garants de la valeur de leurs investissements sur le long terme.
Environnement économique et fiscal : La stabilité macroéconomique et l’environnement pro-fortunes suisse stimulent fortement la demande. La Suisse affiche une inflation basse (~1% en 2024) et une croissance régulière investropa.com. Surtout, la Suisse (et le canton de Berne) offre un régime fiscal attractif pour les étrangers aisés, tel que l’imposition au forfait dans certains cas. Même si la fiscalité est plus élevée à Berne que dans des cantons ultra-avantageux comme Schwytz, la région de Saanen/Gstaad a su attirer plusieurs résidents fortunés grâce à des statuts fiscaux spécifiques. Par ailleurs, pas d’impôt sur la plus-value lors de la vente immobilière après un certain délai de détention (dépend du canton), ce qui peut avantage les investisseurs. Il n’existe pas d’impôt foncier annuel dans de nombreuses régions suisses (certaines communes prélèvent un impôt foncier mineur, mais sans commune mesure avec les impôts sur la fortune d’ailleurs). Ce climat fiscal relativement amical et la stabilité juridique (droit de propriété protégé, confidentialité bancaire, etc.) rendent l’immobilier suisse attractif. Forbes Global Properties précise que la combinaison de réglementations strictes (qui limitent l’offre) et d’une devise forte a permis au marché du luxe suisse de prospérer même durant la pandémie forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Les investisseurs sont convaincus que leur argent est protégé en Suisse – l’un des systèmes juridiques et financiers les plus sûrs au monde.
Demande locale et démographie : Si les étrangers dominent le haut du marché, il ne faut pas négliger la demande suisse domestique. La pandémie a incité de nombreux résidents suisses à (re)découvrir les stations locales, dynamisant la demande de résidences secondaires dans le pays. En outre, la vague de départs à la retraite des « baby-boomers » est déterminante : des Suisses et Européens aisés de 60 ans et plus partent à la retraite avec un capital conséquent et un attrait croissant pour les résidences de loisirs ubs.com ubs.com. Gstaad, avec son climat doux et son offre quatre saisons, séduit les retraités actifs. Les cantons alpins affichent d’ailleurs en 2024 une croissance démographique supérieure à la moyenne (+0,9 %), issue des mobilités de style de vie ubs.com. Cela atteste que professionnels suisses et retraités déménagent vers les Alpes pour y vivre à l’année ou en semi-résidence, renforçant la pression sur le stock immobilier à tous les niveaux à Gstaad et Saanen.

En résumé, la demande immobilière à Gstaad est portée par un style de vie inégalé et une image de prestige, un accès facile pour l’élite mondiale et la logique économique d’investir dans un actif suisse sécurisé et rare. Tant que Gstaad continuera à offrir paix, prestige et services d’excellence dans un pays stable, la demande restera forte parmi les acheteurs fortunés internationaux et nationaux.

Considérations réglementaires et fiscales pour les acheteurs

La Suisse possède un réseau complexe de réglementations et de taxes affectant l’immobilier, en particulier pour les acheteurs étrangers et les résidences secondaires. À Gstaad, les points clés à considérer incluent :

Lex Koller (Restrictions pour les acheteurs étrangers) : La loi fédérale suisse « Lex Koller » limite les achats immobiliers par les étrangers non résidents. En règle générale, les non-résidents ne peuvent pas acheter de biens résidentiels en Suisse, sauf dans des zones de villégiature désignées et sous des quotas stricts. Gstaad (Commune de Saanen) est l’une de ces zones où les étrangers ont historiquement été autorisés à acheter une résidence secondaire, mais sous conditions (par ex. parcelle de moins de 1 000 m² et surface habitable de moins de 200 m², un bien par famille étrangère) forbesglobalproperties.com. Même ceux qui remplissent les conditions (typiquement les résidents UE ou les détenteurs de permis de séjour suisses) doivent souvent obtenir une autorisation cantonale. Important : En 2025, le gouvernement suisse envisage de durcir encore la Lex Koller ubs.com. Les mesures proposées pourraient interdire aux étrangers l’achat de certains types de biens (comme les appartements dans des « aparthôtels » ou, potentiellement, toute nouvelle seconde résidence) ubs.com. Si elles sont appliquées, ces mesures réduiraient le nombre d’acheteurs étrangers autorisés. Actuellement, les acquéreurs étrangers font déjà face à des quotas de permis annuels dans le canton de Berne : une fois le petit quota épuisé, il faut attendre l’année suivante. Les acheteurs domestiques et détenteurs de permis suisses (permis B ou C) ne sont pas soumis à la Lex Koller et disposent donc d’une plus grande liberté d’achat forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Toute personne souhaitant acheter à Gstaad doit vérifier son éligibilité à la Lex Koller et rester informée de tout changement. L’utilisation d’une société suisse pour contourner la Lex Koller est interdite (les autorités surveillent les achats via sociétés écrans) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Loi sur les résidences secondaires) : Une autre loi clé est la « Lex Weber » ou Initiative sur les résidences secondaires, adoptée en 2012, qui limite la part de résidences secondaires à 20 % du parc immobilier par commune. Gstaad/Saanen dépassait largement cette limite, ce qui signifie que depuis 2013, pratiquement aucune nouvelle résidence secondaire n’a pu être construite – facteur majeur expliquant la rareté de l’offre ubs.com. La construction de résidences principales reste possible, mais il est souvent impossible de les revendre ensuite en résidence secondaire. Fin 2024, une modification surnommée « Lex Candinas » est entrée en vigueur, allégeant légèrement la restriction ubs.com. Celle-ci permet certains aménagements, comme convertir de vieux hôtels en logements ou construire dans certaines zones, afin d’augmenter l’offre de logements dans les stations touristiques particulièrement tendues (Gstaad fait partie de celles mentionnées explicitement) ubs.com. Cela pourrait permettre l’arrivée sur le marché d’un nombre limité de nouveaux appartements ou chalets dans les années à venir, mais sous réserve de restrictions de revente et d’utilisation. En résumé : la Lex Weber continuera de restreindre fortement l’offre nouvelle à Gstaad – un avantage pour les propriétaires actuels, mais un défi pour les nouveaux acheteurs. Les acquéreurs potentiels ne peuvent pas simplement développer un terrain même s’ils l’achètent ; son usage sera réglementé (par ex., obligation de l’occuper en résidence principale ou en usage agricole si applicable).
Taxation – Fédérale, Cantonale, Communale : Le système fiscal suisse comprend plusieurs niveaux. Pour les acheteurs immobiliers, les taxes importantes comprennent :
- Droit de mutation/frais de notaire : Le canton de Berne prélève un droit de mutation d’environ 1,8 % du prix d’achat (partagé entre parties ou à la charge de l’acheteur – cela peut varier). À cela s’ajoutent les frais de notaire et d’enregistrement foncier (~0,3–0,5 %). Ainsi, la transaction coûte environ 2,3 % à l’acheteur à Gstaad.
- Taxes foncières annuelles : Il n’existe pas de taxe foncière fédérale récurrente. Le canton de Berne prélève une taxe sur la fortune modérée, qui inclut la valeur immobilière (pour les résidents suisses uniquement ; environ 0,3–0,7 % du patrimoine net, avec de fortes exonérations). Les propriétaires non-résidents ne paient généralement pas cette taxe, sauf s’ils sont résidents suisses. Certaines communes prélèvent un impôt foncier communal modique ; celui de Saanen est bas (quelques centaines de francs par an pour un chalet de luxe).
- Taxe sur la valeur locative : Peu courante pour les étrangers, la Suisse impose les propriétaires-occupants sur une « valeur locative » fictive de leur bien, généralement 70 % du loyer de marché. Il est possible de déduire les intérêts hypothécaires et les frais d’entretien. Nombre de propriétaires de résidences secondaires contractent des hypothèques partiellement pour réduire cet impôt. Un projet est cependant en cours pour abolir la valeur locative au niveau national, ce qui supprimerait aussi la déduction des intérêts ubs.com. Si la réforme est adoptée, les acheteurs fortunés bénéficiant d’un achat sans dette seront avantagés (pas d’imposition sur la valeur locative), mais ceux recourant à la dette perdront cette déduction.
- Impôt sur la plus-value : Le canton de Berne applique un impôt sur la plus-value immobilière à la revente en cas de bénéfice (échelle dégressive selon la durée de détention). Les détenteurs de longue date (plus de dix ans) bénéficient de taux favorables et après quelques décennies, la taxe peut tomber à zéro. L’objectif est de limiter la spéculation. La plupart des propriétaires à Gstaad gardent leur bien longtemps, cette taxe est donc rarement appliquée, mais si vous vendez sous cinq ans avec une forte plus-value, elle peut atteindre plus de 30 % du gain.
- Impôt sur les revenus locatifs : Si le bien est loué, les revenus de location sont soumis à l’impôt sur le revenu suisse pour les résidents (et pour les non-résidents, potentiellement à une retenue à la source). Les propriétaires de standing structurant souvent l’usage du bien de manière à minimiser ou compenser les revenus locatifs par les charges, afin de réduire la complexité fiscale.
Résidence et citoyenneté : Acheter un bien à Gstaad ne donne pas automatiquement le droit de résidence. Les étrangers ont souvent besoin d’un permis de séjour en premier lieu s’ils souhaitent vivre à temps plein dans leur chalet. Toutefois, la Suisse octroie des permis de résidence à certains individus fortunés (qui paient un forfait fiscal négocié avec le canton). Le canton de Berne a proposé ce système pour attirer les résidents fortunés, bien que ce soit plus rare que dans certains cantons romands. Certains acquéreurs étrangers choisissent de devenir résidents suisses (via un visa investisseurs, etc.) pour contourner la Lex Koller et profiter de la vie en Suisse – ils peuvent alors acquérir des biens plus librement. Les ressortissants UE/AELE titulaires d’un permis B suisse peuvent acheter une résidence principale plus facilement forbesglobalproperties.com.
Points de vigilance réglementaires pour l’avenir : Outre le durcissement de la Lex Koller, des discussions fédérales portent sur l’introduction d’une taxe spéciale sur les résidences secondaires (pour limiter le nombre de résidences secondaires inoccupées dans les stations touristiques) ubs.com. Si une « taxe sur les résidences secondaires » voyait le jour, être propriétaire d’un chalet de vacances à Gstaad deviendrait plus coûteux chaque année. De plus, les autorités locales pourraient imposer des restrictions locatives (certaines stations exigent l’enregistrement des locations de courte durée ou le paiement d’une taxe de séjour à la nuitée). Actuellement, Gstaad est plutôt libérale comparée à Zurich ou Genève qui appliquent des protections des locataires et des plafonds de loyers stricts – cela pourrait toutefois évoluer si la population locale estime être évincée par trop de résidences secondaires vides. Autre point : les fluctuations de change (CHF contre devise d’origine) peuvent affecter le coût réel pour l’étranger, mais il s’agit là d’un risque de marché plutôt que réglementaire.

Conclusion (Réglementation) : Pour les acheteurs suisses, les règles de Gstaad signifient surtout qu’il est difficile de bâtir du neuf et qu’il faut s’acquitter des droits de mutation et potentiellement de la plus-value. Pour les étrangers, naviguer la Lex Koller et les quotas est essentiel – cela exige souvent patience ou planification créative (par ex. acheter au nom du conjoint titulaire d’un passeport UE avec permis, etc.). Il est vivement conseillé de s’entourer tôt d’un notaire et d’un conseiller juridique suisse. Le climat réglementaire vise clairement à limiter les investissements excessifs (protéger l’accessibilité au logement), ce qui a paradoxalement rendu Gstaad encore plus exclusive. Se tenir informé des futurs scrutins et lois (notamment la révision de la Lex Koller) est crucial car cela peut affecter la capacité d’acheter ou revendre à des acheteurs internationaux ubs.com. Néanmoins, la stabilité du droit suisse garantit l’absence de mesures arbitraires et laisse le temps au marché de s’adapter – ce qui inspire confiance aux investisseurs étrangers malgré la bureaucratie.

Prévisions de Croissance à Long Terme Jusqu’en 2030

En se projetant à la fin de la décennie, les experts restent prudemment optimistes quant à la trajectoire de l’immobilier à Gstaad. Voici les prévisions à long terme et les facteurs qui façonnent les attentes jusqu’en 2030 :

Prévision de Croissance des Prix : Comme nous l’avons vu, les scénarios de base tablent sur une poursuite d’une croissance modérée des prix dans le résidentiel suisse – de l’ordre de 2 à 4 % par an au niveau national globalpropertyguide.com. Les marchés de villégiature d’élite comme Gstaad pourraient suivre l’extrémité haute de cette fourchette en cas de bonne conjoncture (ou légèrement moins en cas de durcissement réglementaire). Sur 2025–2030, cela implique une hausse cumulée d’environ +15 à 20 % pour le segment du luxe à Gstaad (par exemple, un chalet de 10 millions de CHF pourrait valoir en moyenne 11,5 à 12 millions de CHF d’ici 2030). Il ne s’agit pas d’une garantie formelle, mais d’une extrapolation à partir des moteurs actuels : offre limitée, demande stable, et environnement suisse faiblement inflationniste. Les analystes d’UBS soulignent que l’accès à la propriété étant déjà contraint, cela limitera toute flambée majeure, mais qu’une économie stable et la rareté “soutiendront la volonté de payer” pour devenir propriétaire globalpropertyguide.com. Plus simplement : il ne faut pas s’attendre à un nouveau doublement des prix cette décennie, mais une appréciation progressive reste la vision la plus probable.
Cyles de Marché et Résilience : Historiquement, l’immobilier alpin suisse a montré une forte résilience. Selon Knight Frank, la valeur des résidences alpines a progressé en moyenne de ~1,9% par an entre 2009 et 2022, une croissance accélérée à ~4% par an après 2020 knightfrank.com. Même dans les moments difficiles (franc fort ou crises mondiales), les prix à Gstaad sont restés fermes ou n’ont baissé que marginalement. Ce schéma devrait perdurer. Un futur ralentissement mondial pourrait suspendre la hausse quelques années, mais une forte chute des valeurs à Gstaad semble peu probable en l’absence de ventes forcées. Les propriétaires ultra-riches sont généralement peu endettés, réduisant le risque de ventes sous contrainte. L’horizon 2030 reste donc stable à positif, avec Gstaad fidèle à son haut plateau de valorisation ponctué de hausses progressives.
Évolution de la Demande : D’ici 2030, le profil des acquéreurs pourrait évoluer. On prévoit davantage de jeunes acheteurs aisés (dans la quarantaine ou la cinquantaine) investissant à Gstaad, notamment des entrepreneurs du secteur tech et des économies émergentes nouvellement membres des UHNWI investropa.com. Ces nouveaux acquéreurs privilégient design contemporain, développement durable et prestations bien-être. Le marché s’adaptera (domotique, bornes de recharge pour VE, spas privés, etc.). Si le télétravail/“hybride” perdure, plus de propriétaires pourraient résider longuement à Gstaad, en faisant leur résidence principale une partie de l’année. Ceci pourrait augmenter marginalement la demande effective (propriétaires optant pour une grande résidence unique plutôt que deux plus petites, selon la saison par exemple).
Perspectives de l’Offre : Côté offre, aucune surproduction immobilière n’est à prévoir à Gstaad. Même avec la réforme Lex Candinas, les constructions neuves resteront rares – une poignée de chalets ou un petit immeuble, tout au plus. UBS prédit que la construction neuve en montagne restera nettement inférieure à la moyenne nationale ubs.com. Peut-être verra-t-on quelques chalets divisés ou rénovés (notamment si les autorités locales souhaitent loger du personnel ou des familles). Mais vu les critères patrimoniaux et esthétiques, tout projet d’envergure est hautement improbable. Ainsi, le stock immobilier total n’augmentera que très marginalement d’ici 2030, soulignant la persistance de la tension sur l’offre.
Risques Extérieurs et Imprévus : Quelques “joker” pourraient influencer la trajectoire prévue. Si la Suisse impose une interdiction totale d’achat par les non-résidents dans les prochaines années (scénario extrême de la Lex Koller), la demande deviendrait quasi exclusivement locale, ce qui pourrait tempérer les prix à la marge. À l’inverse, si l’instabilité géopolitique ou climatique mondiale s’intensifie, la Suisse pourrait connaître une affluence de capitaux/refuge dopant l’immobilier de luxe au-delà des prévisions. Les facteurs macroéconomiques comme les taux d’intérêt sont essentiels : la prévision actuelle suppose des taux bas ou stabilisés. Un retour à des taux très élevés d’ici 2030 refroidirait même le marché du luxe (en limitant le pouvoir d’achat local, rendant les crédits peu attractifs). Les variations de change (franc nettement plus fort) pourraient aussi rendre l’immobilier suisse plus cher pour les investisseurs étrangers, limitant légèrement l’appétit international ubs.com. Ces paramètres restent incertains, mais méritent d’être surveillés.
Vision 2030 – Le Statut de Gstaad : En 2030, Gstaad restera sans doute ce qu’elle est aujourd’hui : un joyau de l’immobilier alpin de luxe. Elle continuera à figurer parmi les marchés immobiliers les plus chers de la planète. D’autres stations, comme Andermatt (récemment entrée dans le top 5 des resorts suisses grâce à une forte progression des prix forbes.com), pourraient gravir les classements, mais la réputation installée et le stock ultra-exclusif de Gstaad lui confèrent toujours un avantage structurel. Les efforts de la commune pour préserver son attractivité – offres familiales, tourisme durable, authenticité du village – soutiendront la demande.

En résumé, la prévision long terme à l’horizon 2030 pour l’immobilier à Gstaad est celle d’une croissance régulière et d’une grande stabilité, sans signe d’éclatement de bulle. Les analystes envisagent la poursuite de la tendance actuelle : hausse modérée des prix, phases de stabilité occasionnelles, mais un plancher de valeur élevé grâce à la richesse mondiale et à la rareté locale. Côté investisseurs et propriétaires, Gstaad devrait continuer à offrir sécurité et prestige en matière immobilière. Comme le résume un rapport de marché : “Nous prévoyons une hausse des prix des logements occupés par leur propriétaire à moyen terme… l’offre limitée continuera à soutenir la volonté de payer, mais l’accès contraint limitera toute envolée excessive.” globalpropertyguide.com – une formulation qui résume parfaitement le chemin probable de Gstaad à l’horizon 2030.

Sources :

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 mai 2025) – Tendances et niveaux de prix de l’immobilier résidentiel de luxe en Suisse ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (novembre 2024) – Prix des stations de ski de premier rang et évolutions annuelles (Gstaad vs concurrents) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad Property Prices Juin 2025 – Évolution locale des prix (hausse de 26,6 % sur un an, appartements +16,6 %).
Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (juin 2025) – Indices de prix nationaux, prévisions Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 Reasons Behind Switzerland’s Resilient Luxury Property Market (2022) – Prix ultra-prime à Gstaad (CHF 33k/m² en 2022) et facteurs de marché forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 Strong Trends for Switzerland’s Property Market 2025 – Facteurs de demande du segment du luxe, +25 % vs pré-COVID investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Aperçu du marché local, clientèle de Gstaad, style de vie, connectivité john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Mention de l’intérêt climatique croissant pour les Alpes brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Rental Yields in Switzerland T2 2025 – Rendements locatifs moyens par canton (Berne ~2,8 %) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Facteurs de demande pour les résidences secondaires, pénurie d’offre, impact de la Lex Candinas ubs.com ubs.com ; risques réglementaires du durcissement type Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Property Market Switzerland T2 2025 – Contexte général du marché (baisse des taux, dynamique de la demande).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Tendances du marché secondaire et perspectives régionales.