Gstaad nekretnine rastu 2025.: Nebeske cijene čaleta, luksuzni trendovi i prognoze za 2030.

Gstaad, slikovito švicarsko alpsko odmaralište, ima jedno od najekskluzivnijih i najograničenijih tržišta nekretnina na svijetu. U 2025. cijene nekretnina su nebo visoke i još uvijek rastu, potaknute globalnim bogatstvom i vječnim šarmom ovog mjesta. Potražnja za ikonama Gstaadovih planinskih kuća (chaletima) ostaje snažna čak i dok gospodarske prepreke usporavaju rast na nekim tržištima. Ovo opsežno izvješće analizira cijene stambenih i komercijalnih nekretnina u Gstaadu, investicijske prilike i rizike, trendove luksuznih chalet-a, prinose od najamnina, ključne aktere tržišta, pokretače potražnje, regulativu i dugoročne prognoze do 2030. godine. Svi nalazi temelje se na najnovijim podacima i stručnim analizama sa švicarskih platformi za nekretnine, tržišnih izvješća i agencija za luksuzne nekretnine.

Trenutne cijene stambenih i komercijalnih nekretnina u Gstaadu

Stambene cijene: Gstaad se nalazi na samom vrhu vrijednosti švicarskih nekretnina. U 2024., prime stambene nekretnine prosječno su iznosile oko €41.500 po kvadratnom metru, što odražava ~4% godišnjeg rasta knightfrank.com. Prema UBS-ovom Luxury Property Focus za 2025., luksuzni chaleti u Gstaadu sada počinju od cca CHF 39.000 po m² (≈€40.000), dok ultra-prime nekretnine lako prelaze CHF 50.000 po m² ubs.com. U iznimnim slučajevima, rekordne cijene iznad CHF 100.000 po m² zabilježene su za “trofejne” nekretnine ubs.com. Za usporedbu, Gstaadove cijene konkuriraju ili nadmašuju ostalo elitno alpsko tržište – St. Moritz (početak ~CHF 43.000/m²) i Verbier (~CHF 36.000/m²) odmah su iza ubs.com. To čini Gstaad jednim od najskupljih tržišta nekretnina u Europi, s prosječnim vrijednostima chalet-a koje su porasle otprilike 27% od 2019. ubs.com ubs.com.

Komercijalne cijene: Detaljni podaci o komercijalnim nekretninama Gstaada (poput maloprodajnih i ugostiteljskih objekata) su ograničeni, ali tržište odražava visoke stambene vrijednosti. Poznata pješačka promenada sela – puna luksuznih butika, galerija i vrhunske gastronomije – postiže najviše cijene za maloprodajni prostor zbog vrlo ograničenih kapaciteta. Najam trgovina je poznato strmo visok, održavan stalnim turističkim prometom i ultrabogatom klijentelom. Slično, hoteli i višenamjenski chalet-i rijetko se prodaju javno, ali sve dostupne komercijalne nekretnine u Gstaadu su cijenjene s velikom premijom. Općenito, i stambene i komercijalne nekretnine u Gstaadu karakteriziraju ograničena ponuda i intenzivna potražnja, što jamči izvanredne razine cijena.

Pregled cijena: Tablica 1 u nastavku prikazuje približne razine cijena luksuznih nekretnina u Gstaadu u usporedbi s drugim najpoznatijim švicarskim tržištima:

Lokacija	Luksuzna cijena (CHF/m²)	Nedavni godišnji rast
Gstaad (Bernske Alpe)	~39.000+ (početna cijena) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Graubünden)	~43.000+ (najviše u CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (procj. 2024.)
Ženeva – Cologny	~36.000 (uz jezero) ubs.com	+2–3% (procj. 2024.)
Zürich – Küsnacht	~32.000 (uz jezero) ubs.com	+3% (procj. 2024.)

Tablica 1: Ultra-prime cijene nekretnina u Gstaadu u odnosu na najelitnija švicarska odredišta. Početna cijena luksuznih domova u Gstaadu od CHF 39k/m² među najvišima je, odmah iza St. Moritza ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1,0 u sredini 2025.)

Prosječne cijene domova u Gstaadu daleko nadmašuju nacionalne standarde. Za usporedbu, apartmani u Bernu prosječno iznose ~CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, a čak i Zürich – najskuplji švicarski grad – u prosjeku ima oko CHF 21.000/m² za apartmane globalpropertyguide.com (otprilike pola Gstaadovih najviših cijena). Ovo naglašava kako su procjene vrijednosti u Gstaadu izuzetne, što odražava njegov globalno prestižan status. Kako je vrlo malo nekretnina ikada u prodaji (vidi Ponuda dolje), kupci često plaćaju koliko god treba da bi osigurali komad Gstaada.

Prognozirani trendovi cijena nekretnina (2025.–2028.)

Kratkoročna prognoza: Industrijske prognoze pokazuju da će cijene švicarskih nekretnina nastaviti rasti sredinom 2020-ih, iako umjerenijim tempom nego proteklih godina. Wüest Partner (vodeći švicarski konzultant za nekretnine) procjenjuje da će rast cijena u 2025. na nacionalnoj razini biti oko +3,6% za stanove i +3,8% za kuće globalpropertyguide.com – usporenje u odnosu na rast od 4–5% u 2024. UBS slično predviđa povećanje od 3–4% u 2025. za ukupne stambene cijene globalpropertyguide.com. U luksuznom segmentu, zamijećen je već pad zamaha: u 2024. su švicarske luksuzne nekretnine poskupile samo ~1,2% u prosjeku, u odnosu na ~2%+ prethodne godine ubs.com. Gstaadovo tržište visoke klase slijedilo je ovaj trend, usporavajući na rast od nekoliko postotnih bodova prošle godine knightfrank.com. Stručnjaci za tržište opisuju 2025. kao još jednu godinu konsolidacije, pri čemu je vrijednost luksuznih domova vjerojatno izjednačena ili će rasti vrlo blago (oko +1–3%) ubs.com. Konsenzus je da su Gstaadove cijene dosegle privremenu “plato fazu” na vrlo visokoj razini, jer je skupina kupaca koji mogu platiti takve iznose prirodno ograničena ubs.com.

Ipak, ne očekuju se korekcije cijena u Gstaadu osim u slučaju velikog vanjskog šoka. Temeljni faktori (potražnja bogatih naspram ograničene ponude) i dalje snažno podupiru tržište. Nedavna analiza predviđa da će cijene nekretnina u Gstaadu nastaviti lagani rast do 2026., u rasponu od otprilike +2,8% do +4,2% godišnje theluxuryplaybook.com. Rast bi mogle predvoditi najpoželjnije “trofejne” vile u četvrtima poput Oberborta i Bissena (glavna brdska područja Gstaada), gdje ultrabogati kupci nadmeću se za rijetke nekretnine theluxuryplaybook.com. Okolna sela (Saanen, Rougemont itd.) trebala bi doživjeti prelijevanje potražnje, što može rezultirati većim postotnim rastom od samog središta Gstaada, jer kupci traže relativno povoljnije opcije.

Dugoročno (2025–2030): Tijekom kasnih 2020-ih očekuje se da će nekretnine u Gstaadu zadržati vrijednost i dodatno rasti, ali u stabilnom i umjerenom tempu. Prognoze za razdoblje do 2030. uglavnom predviđaju kumulativni rast cijena od 15–25% (u prosjeku možda oko +3% godišnje). To znači da bi do 2030. cijene u najvišoj klasi u Gstaadu mogle premašiti 50.000 CHF po m² u prosjeku, osim ako nova ponuda značajno ne promijeni ravnotežu. Nekoliko čimbenika podržava takvu perspektivu:

Globalni rast bogatstva: Kontinuirano stvaranje ultrabogatih pojedinaca (posebno iz tehnološkog i financijskog sektora) potiče potražnju za trofejnim nekretninama u Alpama investropa.com. Mnoge UHNW osobe (ultrabogati pojedinci) privlače švicarska stabilnost i prestiž, što sugerira stabilnu bazu kupaca do 2030. investropa.com.
Ograničenja u ponudi: U Gstaadu će teški nedostatak stambenog prostora potrajati (vidi Ponuda i razvoj ispod). Kako je gradivi prostor strogo ograničen geografijom i zakonima, nova ponuda izlazit će vrlo sporo. Čak i manji porast izgradnje (zbog nedavne promjene zakona) samo donekle olakšava situaciju ubs.com ubs.com. Ograničenost će dugoročno održavati cijene na visokoj razini investropa.com.
Status sigurne luke: Švicarska pozicija sigurne luke (jak franak, stabilna politika) vjerojatno neće oslabiti. U nesigurnim vremenima, bogati ulažu kapital u švicarske nekretnine, podržavajući vrijednosti i kad globalna tržišta posrću forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, kao jedno od najekskluzivnijih tržišta, osobito može profitirati od ovog “sigurnosnog” efekta.
Trendovi načina života i klime: Zanimljivo, klimatske promjene mogle bi povećati privlačnost Gstaada određenim kupcima. Kako ljeta drugdje postaju toplija, hladnije alpske destinacije poput Gstaada i Verbiera bilježe porast bogatih kupaca koji traže utočište od ekstremnih vrućina i vremenskih neprilika brochures.christiesrealestate.com. Do 2030. ovaj „klimatski faktor” mogao bi dodatno pojačati potražnju za švicarskim planinskim kućama, prema stručnjacima Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

Zaključno, osim u slučaju većih šokova, vrijednosti nekretnina u Gstaadu predviđaju se u porastu do 2030., ali postupnim tempom. Vrijeme dvocifrenih godišnjih skokova cijena vjerojatno je završeno; umjesto toga, očekujte “spor uspon” s iznimno visoke polazne razine. Čak i ako godišnji rast bude prosječno svega 2–4%, Gstaad će ostati jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina prema apsolutnim razinama cijena. Vlasnici mogu očekivati zadržavanje vrijednosti ili umjerenu aprecijaciju svojih vila, dok će novi kupci i dalje biti suočeni s rekordno visokim početnim cijenama u idućim godinama.

Investicijske prilike i rizici u Gstaadu

Prilike: Unatoč vrtoglavim cijenama, Gstaad nudi jedinstvene prednosti ulagačima u nekretnine – prije svega stabilnost, ekskluzivnost i dugoročnu očuvanost bogatstva. Ključne prilike uključuju:

Imovina sigurne luke: Švicarske alpske nekretnine pokazale su se iznimno pouzdanim spremištem vrijednosti. Čak i tijekom globalnih kriza (financijski slom, pandemija), cijene u Gstaadu jedva su se pomakle i zapravo su ~25% iznad razina prije COVID-a početkom 2023. investropa.com. Ulagači Gstaad vile doživljavaju kao zaštitu imovine, slično umjetninama – izolirane zahvaljujući ograničenoj ponudi i švicarskoj sigurnoj ekonomiji forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Povećanje kapitala: Iako su brze preprodaje rijetke, stalan porast vrijednosti realno je očekivati. Kako je potražnja veća od ponude, vrijednosti bi trebale i dalje lagano rasti (kako je napomenuto, možda ~3% godišnje) globalpropertyguide.com. Tijekom razdoblja posjedovanja od 5–10 godina to može donijeti značajnu kapitalnu dobit, s obzirom na vrlo visoku početnu vrijednost.
Prihodi od najma i povrat ulaganja u vršnim sezonama: Vlasnici koji iznajmljuju svoje vile tijekom vrhunaca sezone mogu ostvariti znatne prihode. Najam luksuznih vila u Gstaadu tijekom skijaške sezone ili festivalskih ljeta postiže vrlo visoke (često deseci tisuća CHF tjedno za vrhunske vile) cijene. Zahvaljujući snažnom turizmu, popunjenost je izvrsna u vršnim mjesecima – primjerice, u veljači 2024. lokalni hoteli s 5 zvjezdica bilježili su popunjenost od 80–90% ubs.com, što ukazuje na snažnu potražnju za smještajem. Budući da su cijene luksuznih hotelskih soba porasle za ~30% u pet godina ubs.com, ljudi koji iznajmljuju privatne vile uživaju sličnu profitabilnost, što povećava povrate od najma za vlasnike. Tako tržište kratkoročnog najma u Gstaadu omogućuje pokrivanje dijela troškova vlasništva (više u dijelu o najmu dolje).
Diverzifikacija portfelja: Vlasništvo nekretnine u Gstaadu diversificira investicijski portfelj u stvarnu imovinu u stabilnoj državi. Za obiteljske fondove i bogate pojedince, ova diverzifikacija – izvan dionica ili nestabilnih tržišta – vrlo je privlačna, osobito u nesigurnim ekonomskim razdobljima forbesglobalproperties.com.
Novi razvoj/Value-Add: Ublažavanje određenih pravila gradnje (vidi Lex Candinas u poglavlju o regulativi) donosi selektivne prilike za razvoj ili prenamjenu. Gradnja novih kuća u Gstaadu bila je gotovo potpuno zamrznuta godinama ubs.com. Sada bi neki prije zabranjeni projekti (npr. prenamjena hotela u stanove ili proširenje starih vila) mogli biti realizirani ubs.com. Razvijatelji ili ulagači koji se znaju kretati u lokalnim okvirima mogli bi pronaći visokomarginalne projekte, s obzirom na to da je potražnja za novim luksuznim jedinicama vrlo velika. Čak i manje zgrade ili renovirane farme u Saanenlandu dosežu premium-cijene nakon dovršetka.
Okolna područja: Šira regija Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) može ponuditi prilike po nešto nižim cijenama. Međunarodni kupci kojima je centralni Gstaad preskup često razmatraju ova obližnja sela (na samo nekoliko minuta udaljenosti), gdje su cijene i dalje visoke, ali mogu biti 20–40% niže. Kako vrijednosti u samom Gstaadu rastu, nekretnine na periferiji mogu snažnije rasti u vrijednosti kao “pristupačnije” alternative za one odlučne da iskuse taj stil života.

Rizici: Investitori moraju uzeti u obzir i značajne rizike i izazove na tržištu Gstaada:

Visoki početni troškovi i niska isplativost: Astronomske cijene u Gstaadu znače da je početni prinos na investiciju vrlo nizak. Bruto prinosi od najma u regiji obično su u rasponu 2–3% godišnje ili manje globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, daleko ispod svjetskog prosjeka za nekretnine. Kanton Bern (u kojem se nalazi Gstaad) ima prosječne prinose od najma stanova od svega oko 2,8% globalpropertyguide.com. Ovo je investicija s malim novčanim tokom; vlasnici se oslanjaju prvenstveno na dugoročnu aprecijaciju za ostvarenje prinosa. Ako se kupnja financira kreditom, testovi kreditne sposobnosti mogu biti strogi zbog niskog pokrića prinosa (švicarske banke u izračunu održivosti zaduživanja pretpostavljaju visoke efektivne kamatne stope, što može diskvalificirati gotovo sve osim najbogatijih kupaca koji plaćaju gotovinom) ubs.com.
Likvidnost i rizik preprodaje: Krug potencijalnih kupaca za švicarske “multi-milijunske” brvnare je inherentno malen. Prodaja nekretnine može potrajati, jer može biti potrebno čekati “pravog” milijardera. Ako se tržišni uvjeti pogoršaju ili stupe na snagu nove regulative (vidi niže), likvidnost može nestati i biti nužno dati popust na cijenu kako bi se ostvarila prodaja. Nekretnine u Gstaadu često se drže generacijama i brza preprodaja nije zajamčena.
Regulatorne promjene: Razvoj zakona u Švicarskoj možda je i najveći rizik za luksuzni segment. U ožujku 2025. vlada je najavila planove za pooštravanje zakona Lex Koller, potencijalno zabranjujući ili ograničavajući kupovinu švicarskih vikendica strancima ubs.com. Ako stupi na snagu, ovo će izravno utjecati na potražnju na mjestima poput Gstaada (koji ima mnogo stranih kupaca), vrlo vjerojatno prigušujući cijene sekundarnih rezidencija ubs.com. Uz to, raspravlja se o poreznim reformama – primjerice, ukidanje porezne olakšice na kamate na hipotekarne kredite i uvođenje poreza na druge domove – čime bi porasli troškovi posjedovanja i eventualno umanjila potražnja ubs.com. Investitori se suočavaju s neizvjesnošću u pogledu primjene tih politika (detalji u poglavlju Regulative). Regulatorni rizik je značajan, s obzirom na to da je švicarsko stanovništvo u prošlosti podržavalo restrikcije u prodaji luksuznih nekretnina strancima.
Ekonomski i tržišni faktori: Nagli pad svjetskih burzi ili recesija koja bi pogodila ultra bogate može privremeno smanjiti potražnju. Uspon cijena u Gstaadu u 2024. usporio je dijelom zato što su prethodna “pretjerivanja u cijenama” dovele vrijednosti toliko visoko da su kupci postali oprezniji ubs.com ubs.com. Ako kamatne stope neočekivano porastu ili švicarski franak dodatno ojača, neki granični kupci mogli bi odgoditi kupone ubs.com. Iako se krah čini malo vjerojatnim zbog ograničene ponude, ne može se isključiti razdoblje stagnacije ili umjereno padajućih cijena ako se gospodarska situacija pogorša.
Klima i sezonalnost: Ironično, iako Gstaad može profitirati kao klimatsko utočište, također se suočava s rizikom kraćih skijaških sezona na duže staze. Na oko 1.050 m nadmorske visine (s mogućnošću skijanja do 3.000 m na obližnjim glečerima), Gstaad je prilično nisko smješten za skijaški centar. Ako bi pouzdanost snijega do 2030. znatno pala, to bi moglo utjecati na zimski turizam i privlačnost skijaških nekretnina. Regija ulaže u cjelogodišnje atrakcije (biciklizam, kultura itd.), ali dio prestiža Gstaada i dalje je vezan za njegovu zimsku bajku. Klimatske promjene predstavljaju dugoročni rizik koji treba pratiti kod svake investicije u alpske nekretnine.

Ukratko, ulaganje u nekretnine u Gstaadu je prije svega igra na očuvanje kapitala i prestiž, a ne visok prinos. Nudi iznimnu sigurnost i potencijal rasta na dugi rok, ali uz cijenu visokih troškova vlasništva i izloženosti regulatornim promjenama. Detaljno praćenje zakonskih i poreznih promjena, kao i spremnost na dugogodišnje držanje, preduvjet su za uspjeh na ovom elitnom tržištu.

Trendovi u luksuznim nekretninama i brvnarama u Gstaadu

Tržište luksuznih nekretnina u Gstaadu karakteriziraju ultra-luksuzne brvnare te spoj tradicije i suvremene udobnosti. Nekoliko ključnih trendova oblikuje scenu luksuznih brvnara u 2025. godini:

Rastuća potražnja za “cjelogodišnjim” alpskim životom: Gstaad je tradicionalno bio zimska destinacija za skijanje, no danas se intenzivno promovira kao odredište tijekom cijele godine. Kupci žele brvnare u kojima mogu uživati u svim godišnjim dobima, a ne samo tijekom nekoliko tjedana zimske sezone. Mnoge nekretnine opremaju se sadržajima za četiri godišnja doba – od unutarnjih bazena i spa zona (za zimsku udobnost) do prostranih ljetnih terasa i vrtova. Selo godišnje ugosti više od 1.000 kulturnih i sportskih događanja, uključujući poznate ljetne glazbene festivale, tenis, polo i konjička natjecanja john-taylor.com. Ova cjelogodišnja živost povećala je potražnju za domovima koji služe kao druga rezidencija kroz cijelu godinu (s kućnim uredima, brzim internetom itd.), umjesto isključivo sezonskih skijaških kuća.
Spoj alpske tradicije i modernog luksuza: Današnji kupci obožavaju “moderni alpinizam” – očuvanje tradicionalnog šarma brvnara (stare drvene grede, dvostrešni krovovi) ali uz potpuno moderniziranu unutrašnjost i tehnologiju. Mnoge klasične brvnare temeljito se renoviraju kako bi ponudile suvremene “open space” rasporede, luksuzne kuhinje, kućna kina, klimatizaciju i pametne sustave, sve iza rustikalne vanjštine. Također se javlja trend prema održivom luksuzu: instalacija geotermalnog grijanja, solarnih panela i energetski učinkovitih materijala, u skladu s ekološkim smjernicama Švicarske. Luksuzni kupci sve više očekuju ekološki prihvatljive značajke zajedno s saunama i vinskim podrumima. To se uklapa u širi švicarski trend povećanog interesa za energetski učinkovite nekretnine i održive materijale u gradnji 2024.–25. investropa.com investropa.com.
“Mega” brvnare i sadržaji: Definicija “brvnare” u Gstaadu stalno se širi – doslovno. Posljednjih godina izgrađeno je nekoliko mega-brvnara (imanja) koje zauzimaju 800–1.000 m² stambenog prostora, često spajajući dvije ili više parcela. Ove unikatne nastambe imaju sadržaje kao što su unutarnji bazeni, privatni wellness centri, teretane, prostorije za osoblje, podzemne garaže, pa čak i male noćne klubove ili privatne galerije. Privatnost i zabava u vlastitom domu imaju najveću vrijednost. Istovremeno, dio kupaca bira “pravo-mjeru” luksuza: novi je trend (posebno kod europskih kupaca) interes za manje, ugodnije ali luksuzne brvnare koje su lakše za održavanje. Ovo se poklapa s mini-pomakom prema minimalizmu i efikasnosti – kao reakcija na prevelike vile investropa.com. Ipak, u Gstaadu prevladava raskoš; međunarodni kupci s velikim budžetom uglavnom traže najveće i najluksuznije nekretnine koje novac može kupiti.
Novi projekti i “brendirane” rezidencije: Zbog ograničenja u gradnji, potpuno novi projekti su rijetki, ali nekoliko visokoprofilnih projekata izazvalo je veliko zanimanje. Posebno raste koncept “alpskih resort rezidencija”: brendirane rezidencije povezane s luksuznim hotelima (npr. Ultima Gstaad otvoren prije nekoliko godina, spaja butik hotel s privatnim apartmanima i hotelskim uslugama). Takve nekretnine zanimljive su onima koji žele dom s dostupnim concierge, sigurnosnim i hotelskim sadržajima. U budućnosti, ako regulativa dopusti, Gstaad bi mogao dobiti još kreativnih modela razvoja – primjerice ultra-luksuzne apartmanske brvnare ili ekskluzivne kondominije kako bi se maksimalno iskoristila rijetka zemljišta. Lex Candinas (pravna promjena iz 2024.) mogla bi omogućiti nekoliko apartmanskih projekata namijenjenih strancima kao investicijske nekretnine (slično skijaškim apartmanima u drugim zemljama), iako će se to razvijati polako ubs.com. Investitori bi trebali pomno pratiti nove najave gradnje jer će biti izuzetno rijetke i tražene.
Očuvanje autentičnosti: Unatoč luksuzu, privlačnost Gstaada temelji se na “alpskoj autentičnosti” udruženoj s luksuzom. Zajednica snažno štiti svoj tradicionalni karakter – strogi arhitektonski propisi osiguravaju da sve brvnare zadržavaju klasičan izgled (modernističke vile nisu dopuštene). I novogradnje moraju koristiti prirodni kamen, drvo te zadržati izgled brvnare. Ovaj trend očuvanja stila garantira da selo nikada ne izgubi svoj bajkoviti šarm. Kupci cijene što je “brend Gstaada šik šarm s diskretnim, nenametljivim luksuzom” i snažnim alpskim identitetom john-taylor.com. Zanimljivo, u regiji Saanenland još uvijek postoji 200 aktivnih farmi i 7.000 krava john-taylor.com – podsjetnik da Gstaad još uvijek živi kao poljoprivredna zajednica, ali i kao ekskluzivno skijalište. Taj autentičan ambijent veliko je prodajno oružje u odnosu na komercijaliziranija odredišta.

U biti, trend luksuznih nekretnina u Gstaadu znači evoluciju bez gubitka tradicije. Brvnare postaju sofisticiranije i prilagođene modernom načinu života, ali selo pazljivo čuva svoju toplu, idiličnu atmosferu po kojoj je postalo poznato. Kupci u 2025. mogu očekivati tržište gdje se šarm staroga svijeta spaja s luksuzom novog doba – od stoljetnih farmi pretvorenih u dizajnerske kuće za odmor do potpuno novih brvnara izgrađenih tako da izgledaju staro 200 godina, ali opremljenih najsuvremenijom tehnologijom. Ova kombinacija i dalje oduševljava svjetsku elitu i održava Gstaad na samom vrhu alpskog luksuza.

Prinosi od najma i trendovi na tržištu kratkoročnog najma

Tržište najma u Gstaadu je jedinstveno: u velikoj mjeri usmjereno na segment luksuznih kratkoročnih odmora, a u manjoj mjeri i na dugoročne lokalne stanare (od kojih mnogi imaju koristi od subvencioniranog ili zadružnog stanovanja). Ključne točke o prinosima i trendovima najma:

Niski prinosi na kapitalnu vrijednost: Kao što je već istaknuto, bruto prinosi od najma u Gstaadu su niski u postotnim iznosima zbog izuzetno visokih vrijednosti nekretnina. Prosječni stambeni prinosi u kantonu Bern iznose otprilike 2,8% godišnje globalpropertyguide.com, a u ultra-premium tržištima poput grada Gstaada stvarni prinos može biti još niži (često u rasponu 1–2% za luksuzne čalete). Primjerice, čalet vrijedan 20 milijuna CHF može realno donijeti oko 200.000–300.000 CHF godišnje od najma u dobroj godini, što je oko 1–1,5% prinosa. To je znatno ispod prinosa u mnogim drugim destinacijama za ulaganje – švicarske nekretnine su uglavnom “igra kapitala”, a ne prinosa facebook.com. Ipak, potražnja za najmom je snažna, pa gotovo svi vlasnici luksuznih nekretnina koji ih iznajmljuju mogu pronaći najmoprimce po najvišim cijenama; ograničenje je uglavnom visoka početna vrijednost (cijena nekretnine).
Kratkoročni najmovi i turistički najam: Tržište kratkoročnog najma u Gstaadu je živahno i sve više ga podupiru lokalne agencije i platforme. Mnogi vlasnici biraju iznajmljivanje čaleta na tjednoj bazi tijekom vršnih sezona (Božić/Nova godina, veljača – skijaški tjedni, te srpanj-kolovoz – ljetna sezona). Cijene najma vrhunskih čaleta lako prelaze 25.000–50.000 CHF tjedno u vrhuncu zime, s obzirom na kalibar klijenata. Čak i manji apartmani mogu postići nekoliko tisuća franaka tjedno kad je potražnja na vrhuncu. Popunjenost je izrazito sezonska – objekti mogu biti prazni u prijelaznim razdobljima (blatni travanj, tihi studeni), ali su gotovo potpuno popunjeni u visokoj sezoni. Sve u svemu, za vlasnike spremne za iznajmljivanje sezonski kratkoročni najmovi mogu znatno umanjiti godišnje troškove (porezi, održavanje itd.), iako rijetki postižu potpuni financijski balans samo od najma. UBS Alpine izvještaj napominje da su s porastom cijena luksuznih hotelskih soba od oko 30% od 2019., najam kuće za odmor postao profitabilniji nego prije ubs.com, jer putnici traže privatni prostor za obitelji i grupe. Ovaj trend potiče sve više vlasnika da iznajmljuju svoje čalete u odabranim tjednima, često kroz specijalizirane agencije za luksuzne najmove, a ne masovne online platforme.
Trendovi najamnih platformi: Airbnb i slične platforme prisutne su u Gstaadu, ali uglavnom za manje apartmane ili niže kategorije čaleta. Vrhunskim nekretninama obično upravljaju luksuzni brokeri ili concierge tvrtke (zbog privatnosti i očekivanja potpune usluge). Raste trend “upravljanih čaleta”, gdje tvrtke preuzimaju čalet, osiguravaju kuhara i conciergea i iznajmljuju ga kao ultra-luksuzni paket odmora. Ovi modeli mogu donijeti znatne prihode. Sektor kratkoročnog najma u švicarskim Alpama općenito se profesionalizira, a investitori čak razmišljaju o posjedovanju čaleta isključivo za najam kao poslovni model (iako je u Gstaadu teško kupovati samo za iznajmljivanje strancima zbog dozvola – vidi Regulativu).
Dugoročni najmovi: Dugoročni najam luksuznih čaleta u Gstaadu (godišnji ugovori) relativno je rijedak, jer vlasnici preferiraju fleksibilnost i osobno korištenje. Ipak, postoji umjerena zajednica iseljenika i sezonske radne snage koja iznajmljuje apartmane tijekom cijele godine. Na primjer, zaposlenici međunarodnih škola, luksuznih trgovina ili hotela mogu iznajmljivati u ovom području. Stopa praznih stanova izuzetno je niska (manje od 1% u Saanenlandu za apartmane) zbog manjka stambenog prostora investropa.com. Kontrola najamnina u Švicarskoj drži godišnja povećanja iznosa umjerenima za postojeće stanare, pa vlasnici dugoročnog najma imaju regulatorna ograničenja (npr. vezano uz referentnu kamatnu stopu). Većina ulagača u nekretnine u Gstaadu ne cilja na dugoročne prinose od najma; uglavnom žele privatnu vikendicu ili selektivno planiraju povremene kratkoročne najmove.
Utjecaj turističkih trendova: S ponovnim jačanjem turizma u Švicarskoj nakon pandemije (2024. bilježi rast noćenja turista u visokim jednoznamenkastim postocima), potražnja za kratkoročnim najmom je snažna i raste. Ako Gstaad nastavi širiti program događanja i aktivnosti, sezona najma može se produžiti (npr. privlačenjem više ljetnih gostiju zbog planinarenja, biciklizma, festivala). Razvija se mikrotrend „radnog odmora”, gdje imućne osobe ili obitelji iznajmljuju čalet na nekoliko mjeseci, kombinirajući rad na daljinu i odmor. Gstaadov unaprijeđeni internet i mirno okruženje čine ga primamljivim za takve dulje boravke. Time se može malo povećati izvansezonska popunjenost, a time poboljšati i efektivni godišnji prinosi.

Zaključno, prinosi od najma u Gstaadu su umjereni s investicijske strane, ali stanodavci uživaju vrlo sigurno tržište s velikom potražnjom. Praktički nema rizika da nećete pronaći najmoprimca kad to poželite, s obzirom na globalnu privlačnost lokacije – ograničavajući faktor je koliko često je vlasnik spreman iznajmljivati svoj vrijedan čalet. Oni koji iskoriste vrhunske periode mogu ostvariti solidan prihod, iako je to nizak postotak ogromne vrijednosti nekretnine. Za mnoge vlasnike, pokrivanje dijela troškova i zadržavanje fleksibilnosti za vlastitu upotrebu primarni je cilj, a ne maksimizacija prinosa. Tako Gstaad ostaje prije svega ulaganje u način života, a ne tržište visoke isplativosti najma, iako segment kratkoročnog najma raste i profesionalizira se paralelno s porastom turizma.

Ključni developeri i agencije za nekretnine u Gstaadu

Unatoč svojoj maloj veličini, Gstaad opslužuje niz specijaliziranih agencija i developera za luksuzne nekretnine. Ove tvrtke usmjerene su na tržište najviše klase te nude posredovanje, upravljanje nekretninama i usluge razvoja po mjeri:

John Taylor Gstaad: Lokalna podružnica globalne luksuzne agencije John Taylor važan je akter. John Taylor Gstaad AG (sa sjedištem u Saanenu) specijaliziran je za prodaju i najam luksuznih čaleta i apartmana u Gstaadu i okolnim selima john-taylor.com. Upravljaju brojnim vodećim ponudama regije i organiziraju sezonske najmove. John Taylorova mreža i iskustvo (preko 160 godina u globalnom luksuznom nekretninskom sektoru) čine ih glavnim izborom za međunarodne kupce kojima je važna diskrecija i stručnost. Njihov tim u Gstaadu ističe područje kao mjesto gdje se “prestiž susreće s alpskom autentičnošću” i ima detaljno poznavanje skrivenih dragulja Saanenlanda john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty također ima ured u Gstaadu te se fokusira na prvoklasne objekte. Barnes pruža posredovanje pri prodaji čaleta, apartmana i zemljišta te često objavljuje tržišne uvide. Njihova međunarodna mreža (posebno u Europi i SAD-u) dovodi dodatne strane kupce u Gstaad. Tim BARNES Gstaad poznat je po pažljivom odabiru “iznimne ponude čaleta i apartmana” te angažmanu bogate klijentele kroz luksuzne publikacije i događanja.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Renomirani Sotheby’s ima predstavništvo u regiji preko Switzerland Sotheby’s International Realty (često u suradnji s lokalnim partnerom Cardis ili drugima). Ova agencija pokriva ultra-premium švicarske nekretnine i na svojoj globalnoj mreži kolekcionara i investitora promovira neke od najskupljih posjeda iz Gstaada. Njihova prisutnost osigurava da vrhunske gstaadske nekretnine dopru do međunarodne publike UHNW pojedinaca već upoznatih s markom Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, agencija za luksuz s njemačkim porijeklom, posjeduje franšizu za područje Gstaad/Saanen. Nude prodaju i usluge najma te su poznati po snažnom marketingu i međunarodnom dosegu klijenata (posebno u njemačkom govornom području). E&V često izdaje regionalna tržišna izvješća i ima ured lako dostupan posjetiteljima u selu. Opslužuju domaće i strane kupce zainteresirane za odmarališne nekretnine.
Lokalni developeri (NK Immobilien / GRIWA Grupa): Sa strane razvoja, NK Immobilien Gstaad (osnovana 2015. od strane lokalnog poduzetnika) izrasla je u zapaženu nekretninsku firmu nkimmobilien-gstaad.ch. Sada dio grupe GRIWA Treuhand, razvijaju i grade čalete i apartmane u Bernskom Oberlandu, uključujući regiju Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA pokrivaju sve od dizajna i izgradnje do prodaje i najma, često nudeći “ključ u ruke” rješenja. Njihov fokus je na lokalnoj arhitekturi visoke kvalitete u skladu s alpskim stilskim smjernicama. Takvi lokalni developeri, iako brojčano malobrojni, ključni su za novo stambeno ulaganje (unutar zakonskih ograničenja) i renovacije starijih nekretnina. Drugi primjeri su CGI Real Estate i Steiner AG, tvrtke koje povremeno preuzimaju veće zahvate poput preuređenja hotela ili većih stambenih projekata na alpskim destinacijama (iako su u Gstaadu oni vrlo rijetki).
Druge agencije: Dodatne butične agencije uključuju Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – novi sudionik povezan s Christie’s International Real Estate, specijaliziran za luksuzne čalete – i Comptoir Immobilier (ženovska tvrtka članica Forbes Global Properties, povremeno pokriva poslove u Gstaadu). Gstaad Properties i Saanen Properties su lokalne agencije koje nude personalizirane usluge posredovanja putem dugogodišnjih stanovnika s bogatim kontaktima. Gstaad Property Office (GPO) i Luxury Places su drugi poznati konzultanti u regiji. Veći dio tih agencija surađuje; ekskluzivna nekretnina može biti kooperativno oglašena putem nekoliko pouzdanih agenata radi pronalaska pravog kupca.

Ove agencije ne omogućuju samo transakcije, već često djeluju kao čuvari ulaska na vrlo diskretno tržište – brojne prodaje u Gstaadu odvijaju se izvan javnog oglašavanja; agencije diskretno povezuju prodavatelje i kupce. Marketing nekretnina u Gstaadu je diskretan; rijetko ćete vidjeti natpise “Na prodaju”. Umjesto toga, agencije vode liste čekanja klijenata i ciljano im se javljaju kad se pojavi odgovarajuća nekretnina. Ključni akteri imaju snažne veze s upraviteljima bogatstva, obiteljskim uredima i postojećim vlasnicima (koji im se često prvi i obraćaju kod razmišljanja o prodaji). Ova mrežna dinamika znači da je izbor ugledne, dobro povezane agencije presudan za svakog novog kupca koji želi ući na zatvoreno tržište Gstaada.

Ukratko, ključni stručnjaci za nekretnine u Gstaadu uključuju kombinaciju međunarodnih luksuznih brendova (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) i nekoliko lokalnih stručnjaka koji se bave razvojem i specifičnim transakcijama. Svi djeluju unutar male, kolegijalne zajednice kako bi sačuvali reputaciju Gstaada za diskreciju i kvalitetu. Kupci i prodavatelji obično angažiraju jednu od ovih agencija kako bi se lakše snašli u složenom regulatornom okruženju i pristupili bazi klijenata visoke platežne moći koja definira tržište nekretnina u Gstaadu.

Pokretači potražnje na tržištu Gstaada

Nekoliko snažnih pokretača potražnje podupire tržište nekretnina Gstaada i objašnjava zašto ovo malo alpsko selo izaziva tako veliki interes imućnih kupaca iz cijelog svijeta:

Elitni turizam i stil života: Gstaad je već dugo magnet za bogate i slavne, nudeći privlačan spoj luksuza i rustikalnog šarma. Slogan grada „Dođi gore, uspori” odražava njegovu opuštenu ekskluzivnost. Ponosno nudi hotela s pet zvjezdica, gurmanske restorane, dizajnerske butike i umjetničke galerije duž šarmantne pješačke promenade john-taylor.com. Istodobno, radne farme i očuvana alpska kultura daju Gstaadu autentičnost. Taj spoj privlači goste visoke platežne moći tijekom cijele godine. Mnogi posjetitelji – očarani ambijentom Gstaada – postaju kupci nekretnina kako bi osigurali vlastitu alpsku oazu. Impresivan broj događanja (više od 1.000 godišnje), od turnira Snow Polo i Swiss Open u tenisu do Menuhin festivala klasične glazbe, osigurava da Gstaad bude stalno prisutan na svjetskoj sceni john-taylor.com. Takvi međunarodni događaji privlače imućne posjetitelje, od kojih neki kupuju vikendice nakon što se zaljube u regiju. Ukratko, stil života u Gstaadu ključan je pokretač potražnje – malo gdje na svijetu možete skijati ujutro, navečer otići na gala večeru ili koncert i prošetati selom koje još nije izgubilo bajkoviti ugođaj.
Međunarodni kupci i “brend Gstaad”: Tržištem nekretnina u Gstaadu u velikoj mjeri upravljaju međunarodni kupci. Imućni pojedinci iz Ujedinjenog Kraljevstva, Njemačke, Francuske, Belgije, Bliskog Istoka, SAD-a i sve više Azije ovdje su aktivni već desetljećima. Globalni profil mjesta dodatno naglašavaju poznati stanovnici i poklonici (plemstvo, slavne osobe, magnati), dajući mu poseban ugled. Prema lokalnim agentima, „brend Gstaad… privlači međunarodnu klijentelu tijekom cijele godine,” zahvaljujući dobrim prometnim vezama (2 sata od Ženeve, 1 sat od Berna, pa čak i privatni aerodrom u Saanenu za privatne zrakoplove) john-taylor.com. Ova lakoća pristupa omogućuje međunarodnim vlasnicima da bez poteškoća posjećuju svoje vikendice. Politička i gospodarska nestabilnost diljem svijeta također potiče strane državljane na kupnju sigurnih švicarskih nekretnina: u doba nesigurnosti imućne obitelji s Bliskog Istoka ili iz Južne Amerike često povećavaju ulaganja u nekretnine u Švicarskoj radi stabilnosti. Gstaad, poznat po diskreciji i manje „blještav” nego St. Moritz ili Courchevel, posebno privlači one kojima je važna privatnost i nenametljivost. Aktualni trend globalne migracije bogatstva (selidba bogatih u sigurnije zemlje) pogodovao je švicarskim resortima – Christie’s napominje da ekstremni klimatski događaji drugdje i geopolitički problemi potiču sve više bogatih kupaca da biraju alpske destinacije poput Gstaada zbog osjećaja sigurnosti brochures.christiesrealestate.com.
Infrastruktura i povezanost: Iako je Gstaad malo mjesto, znatno je ulagano u infrastrukturu koja dodatno pojačava njegovu privlačnost. Sustav žičara u regiji (Gstaad Mountain Rides) omogućuje pristup na 200 km skijaških staza, a obližnji Glacier 3000 omogućuje cjelogodišnje skijanje na samo 20 minuta udaljenosti john-taylor.com. Panoramska željeznička linija Montreux–Zweisimmen prolazi kroz Gstaad i pruža slikovitu povezanost s Montreuxom i šire john-taylor.com. Privatni aerodrom Saanen prima privatne zrakoplove i čarter letove, što je velika prednost za imućne goste john-taylor.com. U međuvremenu, švicarska prometna i željeznička mreža omogućuje dolazak u Gstaad (iako sa nešto truda) iz svih većih gradova. Kontinuirana poboljšanja – poput bržih vlakova, proširenja prometnica i brzih telekomunikacijskih mreža – dodatno podupiru potražnju za nekretninama. Dodatno, ulaganja u infrastrukturu skijališta nacionalni su prioritet: primjerice, susjedni kantoni ulažu u bolje žičare i javni prijevoz (Verbierov javni prijevoz doživio je nadogradnju vrijednu 27 milijuna CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad je također modernizirao hotelsku i medicinsku ponudu kako bi zadovoljio zahtjevnu klijentelu. U biti, kupci znaju da unatoč udaljenosti Gstaada, on nudi prvorazrednu infrastrukturu i dostupnost, što osigurava dugoročnu vrijednost.
Ekonomsko i porezno okruženje: Opća gospodarska stabilnost Švicarske i okruženje naklonjeno imućnima snažno utječu na potražnju. Zemlja se može pohvaliti niskom inflacijom (~1% u 2024.) i stabilnim gospodarskim rastom investropa.com. Ključno je i što Švicarska (i kanton Bern) nude povoljni porezni režim za mnoge bogate strance, primjerice kroz porezne pakete „forfait” u određenim slučajevima. Iako su porezi u Bernu viši nego u ultranisko-poreznim kantonima poput Schwyza, područje Saanen/Gstaad i dalje je privuklo neke stanovnike visoke imovine uz posebne porezne statuse. Osim toga, nema poreza na kapitalnu dobit kod prodaje nekretnine nakon određenog razdoblja posjedovanja (ovisno o kantonu), što je povoljno za investitore. Također, nema godišnjeg poreza na nekretnine u mnogim dijelovima Švicarske (neke općine imaju minimalne poreze na zemljište, ali to nije usporedivo s porezom na imovinu u drugim zemljama). Ova relativna porezna povoljnost i pravna sigurnost (snažna zaštita vlasništva, bankarska tajna itd.) čini vlasništvo nad švicarskim nekretninama atraktivnim. Prema Forbes Global Properties, kombinacija stroge regulacije (koja ograničava ponudu) i snažne valute pomogla je rastu tržišta luksuznih nekretnina u Švicarskoj čak i tijekom pandemije forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investitori su uvjereni da je njihov novac u nekretninama u Gstaadu zaštićen jednim od najsigurnijih pravnih i financijskih sustava na svijetu.
Lokalna potražnja i demografija: Iako međunarodni kupci dominiraju najvišim segmentom, ne treba zanemariti ni potražnju švicarskih građana. Tijekom pandemije sve više švicarskih stanovnika otkrivalo je ili ponovno otkrivalo domaće resort krajeve, što je potaknulo rast domaće potražnje za vikendicama. Također, tu je i val umirovljenja “Baby Boomera”: imućni Švicarci i Europljani u svojim 60-im godinama odlaze u mirovinu s značajnim kapitalom i željom za rekreacijskim domovima ubs.com ubs.com. Gstaad, sa svojom blagom klimom i ponudom tijekom cijele godine, vrlo je privlačan aktivnim umirovljenicima. Alpski kantoni zapravo su u 2024. zabilježili natprosječan rast stanovništva (+0.9%) zbog preseljenja radi životnog stila ubs.com. To govori u prilog tomu da švicarski profesionalci i umirovljenici sele u planinske krajeve radi primarne ili sekundarne rezidencije, dodatno povećavajući potražnju. Stalno stanovništvo Gstaada i Saanena blago raste, što vrši pritisak na stambeni fond u svim segmentima.

Zaključno, potražnjom na tržištu Gstaada upravlja njegov nenadmašan stil života i reputacija, laka dostupnost za svjetsku elitu te ekonomska logika ulaganja u siguran, ograničen švicarski resurs. Sve dok Gstaad bude nudio mir, prestiž i svjetsku razinu ponude u stabilnoj državi, interes imućnih domaćih i stranih kupaca ostat će snažan.

Regulatorna i porezna razmatranja za kupce

Švicarska ima složen splet propisa i poreza koji utječu na nekretnine, posebno za strane kupce i kuće za odmor. Ključna razmatranja u Gstaadu uključuju:

Lex Koller (Ograničenja za strane kupce): Švicarski savezni zakon “Lex Koller” ograničava kupnju nekretnina od strane nerezidenata stranaca. Općenito, nerezidenti ne mogu kupiti stambenu nekretninu u Švicarskoj osim u posebno određenim zonama za odmor pod strogim kvotama. Gstaad (Općina Saanen) je jedna od tih zona gdje su stranci povijesno smjeli kupiti kuću za odmor, ali pod uvjetima (npr. veličina parcele manja od 1.000 m² i stambena površina manja od 200 m², jedna nekretnina po stranoj obitelji) forbesglobalproperties.com. Čak i oni koji ispunjavaju uvjete (obično stanovnici EU ili oni s dozvolom boravka u Švicarskoj) često trebaju kantonalno odobrenje. Važno: 2025. švicarska vlada razmatra dodatno postrožiti Lex Koller ubs.com. Predložene mjere bi mogle zabraniti strancima kupnju određenih vrsta nekretnina (poput apartmana u servisiranim “aparthotelima” ili možda svih novih drugih domova) ubs.com. Ako budu usvojene, ove mjere će smanjiti broj stranih kupaca. Trenutno strani kupci već nailaze na godišnje kvote dozvola u kantonu Bern – kad se mali broj dozvola za strane kupce potroši, ostali moraju čekati. Domaći kupci i nositelji švicarskih dozvola (dozvole B ili C) ne podliježu zakonu Lex Koller, pa imaju prednost slobodnog kupovanja forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Svatko tko planira kupovinu u Gstaadu mora provjeriti ispunjava li uvjete prema Lex Koller i pratiti moguće promjene. Korištenje švicarskog pravnog subjekta za zaobilaženje Lex Koller je zabranjeno (vlasti nadziru takve kupnje putem “shell” tvrtki) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Zakon o drugim domovima): Drugi ključni zakon je “Lex Weber” ili Inicijativa za druge domove, usvojena 2012., koja ograničava broj drugih domova na 20% stambenog fonda po općini. Gstaad/Saanen je bio znatno iznad tog limita, što znači da se od 2013. praktički ne mogu graditi novi domovi za odmor – što je važan čimbenik ograničene ponude ubs.com. Gradnja za primarno stanovanje je i dalje dopuštena, ali se takve nekretnine često kasnije ne mogu prodati kao drugi domovi. Krajem 2024. stupila je na snagu modifikacija zvana “Lex Candinas” koja je malo ublažila ograničenja ubs.com. Ona dopušta određene izuzetke, poput prenamjene starih hotela u stambene prostore ili gradnje u određenim zonama kako bi se povećala ponuda u turističkim mjestima gdje je pritisak posebno jak (izričito se spominje i Gstaad) ubs.com. To bi moglo u idućim godinama donijeti ograničen broj novih apartmana ili planinskih kuća na tržište, ali vjerojatno i dalje s ograničenjima kod preprodaje i korištenja. Zaključak: Lex Weber će i dalje snažno ograničavati novu ponudu u Gstaadu – što ide u korist postojećim vlasnicima, ali otežava novim kupcima. Potencijalni kupci ne mogu jednostavno slobodno graditi, čak i kad kupe zemljište; način korištenja je reguliran (npr. mora ostati primarno stanovanje ili poljoprivredna namjena ako je primjenjivo).
Porezi – savezni, kantonalni, općinski: Švicarski porezni sustav ima više razina. Relevantni porezi za kupce nekretnina uključuju:
- Porez na prijenos vlasništva/znakarnik: Kanton Bern naplaćuje porez na prijenos vlasništva nad nekretninama (oko 1,8% kupoprodajne cijene, obično se dijeli između strana ili ga plaća kupac – to može varirati). Dodatno, javnobilježničke i zemljišnoknjižne pristojbe iznose ~0,3–0,5%. Ukupni transakcijski trošak za kupca u Gstaadu je otprilike 2,3%.
- Godišnji porezi na nekretninu: Ne postoji savezni godišnji porez na nekretnine. Kanton Bern naplaćuje umjeren kantonalni porez na imovinu, koji uključuje vrijednost nekretnina (samo za švicarske rezidente; kreće se oko 0,3–0,7% neto imovine, uz velike izuzetke). Nerezidentni vlasnici obično ne plaćaju porez na imovinu osim ako nemaju švicarsku rezidenciju. Neke općine naplaćuju mali porez na zemljište; Saanenov godišnji porez na zemljište je relativno nizak (nekoliko stotina franaka za luksuznu planinsku kuću).
- Porez na imputiranu najamninu: Švicarska, za mnoge strance neobično, oporezuje vlasnike-okućare na fiktivan “prihod od najma” vlastitog doma, otprilike 70% tržišne najamnine. Vlasnici mogu odbiti kamate na hipoteku i troškove održavanja od tog iznosa. Mnogi vlasnici drugih domova uzimaju hipotekarne kredite djelomično kako bi smanjili ovaj porez na imputiranu najamninu. Međutim, trenutno postoji prijedlog za ukidanje tog poreza na nacionalnoj razini, čime bi se uklonilo i porezno priznavanje kamata na kredite ubs.com. Ako ova reforma bude usvojena, imućni kupci koji plaćaju gotovinom profitiraju (nema poreza na imputiranu najamninu), ali oni s kreditima gube pravo na odbitak kamata.
- Porez na kapitalnu dobit: Kanton Bern naplaćuje porez na kapitalnu dobit na dobit prodavatelja ako nekretninu preproda u određenom roku (po kliznoj skali). Dugoročni vlasnici (vlasništvo dulje od ~10 godina) ostvaruju povoljnije stope, a nakon nekoliko desetljeća porez može pasti na nulu. Cilj je odvraćanje od špekulacija. Većina vlasnika u Gstaadu zadržava nekretnine dugoročno, pa to nije čest slučaj, ali ako prodate npr. u roku od 5 godina s profitom, očekujte značajan porez na dobit (može biti i preko 30% na dobit kod vrlo kratkoročnih prodaja).
- Porez na prihod od najamnine: Ako iznajmljujete nekretninu, prihod od najamnine podložan je porezu na dohodak u Švicarskoj za rezidente (a za nerezidente može podlijegati porezu po odbitku). Vlasnici luksuznih nekretnina često strukturiraju korištenje tako da prihod od najma bude minimalan ili uravnotežen troškovima, kako bi izbjegli porezne komplikacije.
Rezidentnost i državljanstvo: Kupnja nekretnine u Gstaadu ne daje automatsko pravo na boravak. Stranci obično prvo trebaju dozvolu boravka ako žele stalno živjeti u svojoj kući. Ipak, Švicarska u nekim slučajevima izdaje dozvole boravka imućnim pojedincima (koji plaćaju paušalni porez po dogovoru s kantonom). Kanton Bern nudi takve aranžmane kako bi privukao bogate rezidente, iako to nije toliko često kao u nekim frankofonim kantonima. Neki strani kupci odluče postati rezidenti Švicarske (koristeći investicijske poslovne vize itd.) kako bi potpuno zaobišli Lex Koller i uživali u švicarskom načinu života – u tom slučaju mogu lakše kupovati nekretnine. Kupci iz EU/EFTA područja s B dozvolom mogu kupiti stan ili kuću za osobnu uporabu relativno jednostavno forbesglobalproperties.com.
Buduće regulatorne točke za praćenje: Osim mogućeg postroženja Lex Koller, na saveznoj razini razmatra se poseban porez na druge domove (kako bi se obeshrabrilo puno “mračnih” domova u turističkim zonama) ubs.com. Ako se uvede “porez na drugi dom”, posjedovanje kuće za odmor u Gstaadu moglo bi godišnje postati skuplje. Također, lokalne vlasti mogu nametnuti pravila poput ograničenja iznajmljivanja (neka turistička mjesta zahtijevaju registraciju kratkoročnog najma ili naplatu turističke pristojbe po noćenju). Trenutno je Gstaad poprilično liberalan u odnosu na primjerice Zürich ili Ženevu, koji imaju strogu zaštitu podstanara i najamninskih ograničenja – ali to se može promijeniti ako lokalci osjete pritisak zbog previše praznih kuća za odmor. Još jedna stvar za razmatranje: valutne fluktuacije (CHF prema domaćoj valuti) mogu utjecati na efektivne troškove stranih kupaca, ali to je tržišni rizik, a ne pitanje politike.

Zaključak (regulatorni): Za domaće kupce, pravila u Gstaadu uglavnom znače da je teško graditi novo i da se moraju platiti porezi na prijenos i moguće porez na dobit. Za strane kupce, pažljivo snalaženje kroz Lex Koller i ograničenja na dozvole je ključno – što tipično traži strpljenje ili kreativno planiranje (npr. kupnja na ime supružnika koji ima EU putovnicu i dozvolu itd.). Preporučuje se angažman švicarskog javnog bilježnika i pravnog savjetnika još u ranoj fazi procesa. Regulativni okvir generalno je usmjeren na ograničavanje prekomjernih ulaganja (radi zaštite pristupačnosti stambenog prostora u Švicarskoj), što je paradoksalno učinilo Gstaad još ekskluzivnijim. Ključno je pratiti nadolazeće glasovanja i zakone (kao što je revizija Lex Koller), jer mogu utjecati na vašu mogućnost kupnje ili prodaje stranim kupcima u budućnosti ubs.com. Ipak, stabilno pravno okruženje Švicarske znači da neće biti iznenadnih arbitrarnih promjena – sve nove restrikcije uvode se postupno, dajući tržištu vremena za prilagodbu. Upravo ta stabilnost i predvidljivost daju povjerenje stranim ulagačima unatoč složenoj birokraciji.

Dugoročne prognoze rasta do 2030.

Gledajući prema kraju desetljeća, stručnjaci ostaju oprezno optimistični u pogledu trenda nekretnina u Gstaadu. Ovo su dugoročne prognoze i čimbenici koji oblikuju očekivanja do 2030.:

Prognoza rasta cijena: Kao što je ranije rečeno, osnovne prognoze predviđaju nastavak umjerenog rasta cijena na tržištu stambenih nekretnina u Švicarskoj – na nacionalnoj razini u rasponu od 2–4% godišnje globalpropertyguide.com. Tržišta luksuznih naselja poput Gstaada mogla bi rasti pri gornjoj granici tog raspona u dobrim ekonomskim uvjetima (ili blago zaostajati ako regulativa postane stroža). U razdoblju 2025.–2030. to podrazumijeva otprilike +15–20% kumulativnog rasta cijena u luksuznom segmentu Gstaada (npr. vila od 10 milijuna CHF mogla bi u prosjeku vrijediti 11,5–12 milijuna CHF do 2030.). Ovo nije službeno jamstvo, već ekstrapolacija aktualnih čimbenika: ograničena ponuda, kontinuirana potražnja i švicarsko okruženje niskih kamatnih stopa. Analitičari UBS-a napominju da će pitanje priuštivosti vjerojatno ograničiti veće skokove cijena, no stabilno gospodarstvo i nedostatak ponude “dalje će podržavati spremnost ljudi da plate više” za vlasništvo nad domom globalpropertyguide.com. Pojednostavljeno: ne očekujte ponovno udvostručenje cijena tijekom ovog desetljeća, ali postupna aprecijacija ostaje prevladavajuće očekivanje.
Tržišni ciklusi i otpornost: Povijesno gledano, švicarske alpske nekretnine pokazale su veliku otpornost. Prema istraživanjima Knight Franka, vrijednosti alpskih domova rasle su u prosjeku ~1,9% godišnje u razdoblju 2009.–2022., s ubrzanjem rasta na ~4% godišnje nakon 2020. knightfrank.com. Čak i kad naiđe na izazove (npr. jaki franak ili globalne krize), cijene u Gstaadu uglavnom ostaju stabilne ili bilježe neznatne padove. Očekuje se nastavak tog uzorka. Bilo kakva buduća globalna recesija mogla bi privremeno zaustaviti rast na godinu-dvije, ali se ozbiljan pad vrijednosti Gstaada ne očekuje bez prisilnih prodaja. Vlasnici iz ultra-bogatog sloja najčešće nisu visoko zaduženi, zbog čega je rizik od prisilnih prodaja nizak. Stoga je prognoza do 2030. stabilna do pozitivna, uz Gstaad kao visoku plateu cijena s postepenim usponima.
Razvoj potražnje: Do 2030. demografija kupaca može se promijeniti. Očekujemo da će mlađi bogataši (u 40-ima i 50-ima) sve više ulaziti na tržište Gstaada, posebno poduzetnici iz IT sektora i rastućih gospodarstava koji su sada dio UHNWI klase investropa.com. Ovi mlađi kupci mogli bi donijeti drukčije ukuse (više suvremenog dizajna, veći naglasak na održivosti i wellness sadržajima). Tržište će se prilagoditi ponudom pametnih kuća, punionicama za električne automobile u vilama, privatnim wellness spa-ovima itd., kako bi ispunilo ova očekivanja. Također, ako se trend rada na daljinu/hibridnog rada nastavi, sve više vlasnika moglo bi provoditi duže razdoblje u Gstaadu, de facto ga koristeći kao primarni dom dio godine. To bi moglo blago povisiti efektivnu potražnju (npr. ljudi bi možda posjedovali jednu veliku kuću umjesto dvije manje za različite sezone).
Pogled na ponudu: S obzirom na stranu ponude, nema naznaka velikog viška stambenih objekata u Gstaadu u dogledno vrijeme. Čak i s reformom Lex Candinas, novi projekti bit će rijetki – možda nekoliko vila ili manji stambeni blok tu i tamo. UBS predviđa da će nova izgradnja u alpskim područjima ostati znatno ispod nacionalnog prosjeka ubs.com. Štoviše, do 2030. mogli bismo vidjeti da se postojeće vile preuređuju ili parceliraju u više stambenih jedinica (posebno ako lokalne vlasti žele stvoriti stanovanje za lokalne radnike/hotel osoblje). No, s obzirom na povijesne i estetske vrijednosti, velika izgradnja je malo vjerojatna. Zato bi do 2030. ukupan stambeni fond mogao rasti tek minimalno, naglašavajući trajnu ograničenost ponude.
Vanjski rizici i nepoznanice: Nekoliko nepoznanica moglo bi utjecati na prognozu. Ako Švicarska uvede potpunu zabranu kupnje za nerezidente u nadolazećim godinama (ekstremni Lex Koller scenarij), potražnja bi se gotovo u potpunosti prebacila na rezidente, što bi blago snizilo cijene. Suprotno, ako globalne geopolitičke ili klimatske prilike postanu složenije, Švicarska bi mogla svjedočiti nagli rast priljeva kapitala kao “sigurno utočište”, čime bi luksuzne nekretnine dosegle iznad očekivanja. Makroekonomski čimbenici poput kamatnih stopa ovdje su ključni: trenutna prognoza pretpostavlja da će stope ostati niske ili barem normalizirane. Povratak vrlo visokih kamatnih stopa do 2030. mogao bi ohladiti čak i tržište luksuza (uglavnom ograničavanjem platežne moći domaćih švicarskih kupaca i neatraktivnošću hipotekarnih kredita). Kolebanja valuta (znatno jači franak) također mogu švicarske nekretnine učiniti skupljima za strane ulagače, što bi moglo blago smanjiti njihovu zainteresiranost ubs.com. Ti čimbenici teško su predvidivi, ali ih treba pratiti.
Vizija 2030. – Status Gstaada: Do 2030. Gstaad će vjerojatno ostati ono što je i danas: biser luksuznih nekretnina u Alpama. I dalje će se nalaziti među najskupljim svjetskim tržištima nekretnina. Moguće je da će Andermatt ili druga skijališta napredovati na ljestvici (Andermatt je, primjerice, narastao te ga se nedavno svrstava među pet najskupljih švicarskih odmarališta nakon značajnog skoka cijena forbes.com), ali Gstaadova dugogodišnja reputacija i ultra-ekskluzivni postojeći fond daju mu trajnu prednost. Nastojanja grada da ostane atraktivan – proširenje ponude za obitelji, ulaganja u održivi turizam, očuvanje autentičnosti sela – održavat će potražnju.

Zaključno, dugoročna prognoza za tržište nekretnina u Gstaadu do 2030. je stabilan rast, bez indikacija pucanja balona. Analitičari industrije uglavnom vide nastavak aktualnog trenda: blagi rast cijena, povremene stagnacije, ali općenito visoka “donja granica” vrijednosti, podržana svjetskim trendom rasta bogatstva i lokalnim nedostatkom ponude. Za ulagače i vlasnike, Gstaad bi trebao i dalje ispunjavati svoje obećanje sigurnosti i prestiža u sektoru nekretnina. Kako je jedan izvještaj sažeto naveo: “Pretpostavljamo da će cijene vlasničkih domova srednjoročno rasti… ograničena ponuda dodatno će podržavati spremnost na plaćanje, ali skupa priuštivost trebala bi ograničiti veća poskupljenja.” globalpropertyguide.com – scenarij koji savršeno sažima Gstaadov izgledni put do 2030.

Izvori:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15. svibnja 2025.) – Trendovi i razine cijena luksuznih nekretnina u Švicarskoj ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (studeni 2024.) – Cijene i godišnje promjene luksuznih skijališta (Gstaad u odnosu na konkurente) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Cijene nekretnina u Gstaadu, lipanj 2025. – Podaci o promjeni cijena lokalno (26,6% godišnjeg rasta, stanovi +16,6%).
Global Property Guide, Analiza švicarskog stambenog tržišta 2025. (lipanj 2025.) – Nacionalni indeksi cijena, prognoze Wüest Partnera globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 razloga zbog kojih je švicarsko tržište luksuznih nekretnina otporno (2022.) – Cijene ultra-premium u Gstaadu (33.000 CHF/m² u 2022.) i tržišni čimbenici forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 snažnih trendova na švicarskom tržištu nekretnina 2025. – Pokretači luksuzne potražnje, +25% u odnosu na pred-COVID cijene investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Lokalni uvidi u klijentelu, stil života i povezivost Gstaada john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, Globalna prognoza luksuznih nekretnina 2025. – Zabilježen interes za Alpe potaknut klimatskim promjenama brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Povrati od najma u Švicarskoj Q2 2025. – Prosječni prinosi prema kantonu (Bern ~2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Faktori potražnje za kućama za odmor, manjak ponude i novi zakon Lex Candinas ubs.com ubs.com; regulatorni rizici poput pooštravanja Lex Koller-a ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Tržište nekretnina u Švicarskoj Q2 2025. – Opći tržišni uvjeti (smanjenje kamatnih stopa, zamah potražnje).
Engel & Völkers, Izvještaj o stambenom tržištu Švicarske 2025. – Trendovi tržišta drugih domova i regionalni pogledi.