Piața imobiliară din Gstaad explodează în 2025: prețuri record la cabane, tendințe de lux și perspective pentru 2030

Gstaad, o pitorească stațiune elvețiană din Alpi, are una dintre cele mai exclusive și restrânse ca ofertă piețe imobiliare din lume. În 2025, prețurile proprietăților sale sunt foarte ridicate și continuă să crească, impulsionate de averea globală și farmecul peren al orașului. Cererea rămâne robustă pentru celebrele case tip chalet din Gstaad, chiar dacă dificultățile economice temperează creșterea în alte piețe. Acest raport cuprinzător analizează prețurile proprietăților rezidențiale și comerciale din Gstaad, oportunitățile și riscurile de investiții, tendințele chaleturilor de lux, randamentele din chirii, principalii jucători de pe piață, factorii de cerere, reglementările și prognozele pe termen lung până în 2030. Toate concluziile se bazează pe date recente și analize ale experților din platforme imobiliare elvețiene, rapoarte de piață și agenții de proprietăți de lux.

Prețurile actuale ale proprietăților rezidențiale și comerciale în Gstaad

Prețuri rezidențiale: Gstaad se situează în vârful valorilor imobiliare elvețiene. În 2024, proprietățile prime rezidențiale au avut o medie de aproximativ €41.500 pe metru pătrat, reflectând o creștere anuală de ~4% knightfrank.com. Potrivit UBS Luxury Property Focus 2025, chaleturile de lux din Gstaad încep acum de la aproximativ CHF 39.000 pe m² (≈€40.000), iar casele ultra-prime depășesc cu ușurință CHF 50.000 pe m² ubs.com. În cazuri excepționale, au fost observate prețuri record peste CHF 100.000 pe m² pentru proprietăți trofeu ubs.com. Pentru context, prețurile din Gstaad rivalizează sau depășesc alte piețe alpine de elită – St. Moritz (începând de la ~CHF 43.000/m²) și Verbier (~CHF 36.000/m²) sunt pe locurile următoare ubs.com. Asta plasează Gstaad printre cele mai scumpe piețe imobiliare din Europa, valorile medii ale chaleturilor crescând cu aproximativ 27% din 2019 încoace ubs.com ubs.com.

Prețuri comerciale: Deși datele detaliate despre piața imobiliarelor comerciale din Gstaad (cum ar fi proprietăți de retail și ospitalitate) sunt limitate, piața reflectă valorile ridicate ale segmentului rezidențial. Renumita promenadă pietonală din sat – plină de buticuri de lux, galerii de artă și restaurante rafinate – impune prețuri maxime pentru spațiile comerciale datorită ofertei extrem de limitate. Chiriile pentru magazine premium sunt foarte mari, menținute de fluxul constant de turiști și clienți cu venituri foarte ridicate. La fel, hotelurile și chaleturile cu utilizare mixtă se tranzacționează rar public, dar orice proprietate comercială disponibilă în Gstaad are un preț premium consistent. Per ansamblu, atât piața rezidențială, cât și cea comercială din Gstaad sunt caracterizate prin inventar limitat și o cerere intensă, ceea ce susține niveluri extraordinare de preț.

Instantaneu de preț: Tabelul 1 de mai jos prezintă nivelurile aproximative ale prețurilor de lux în Gstaad comparativ cu alte piețe premium elvețiene:

Locație	Preț de lux (CHF/m²)	Creștere anuală recentă
Gstaad (Alpii Bern)	~39.000+ (preț de pornire) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
St. Moritz (Grisons)	~43.000+ (cel mai ridicat din CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Verbier (Valais)	~36.000+ ubs.com	+3–5% (estimare 2024)
Geneva – Cologny	~36.000 (malul lacului) ubs.com	+2–3% (estimare 2024)
Zurich – Küsnacht	~32.000 (malul lacului) ubs.com	+3% (estimare 2024)

Tabelul 1: Prețuri de ultra-lux în Gstaad vs. alte locații elvețiene de top. Prețul de pornire de CHF 39.000/m² pentru proprietăți de lux în Gstaad este printre cele mai ridicate, al doilea după St. Moritz ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1.0 la mijlocul anului 2025.)

Prețul mediu al locuințelor din Gstaad depășește cu mult reperele naționale. Prin comparație, apartamentele din orașul Berna au o medie de ~CHF 11.450/m² globalpropertyguide.com, iar chiar Zurich – cel mai scump oraș din Elveția – are o medie de ~CHF 21.000/m² pentru apartamente globalpropertyguide.com (aproximativ jumătate din prețurile de top din Gstaad). Aceasta subliniază cât de extraordinare sunt valorile din Gstaad, reflecând statutul său global de trofeu. Cum atât de puține proprietăți sunt puse la vânzare (vezi Oferta mai jos), cumpărătorii plătesc adesea orice sumă pentru a obține o proprietate în Gstaad.

Tendințe prognozate pentru prețurile proprietăților (2025–2028)

Perspective pe termen scurt: Prognozele din industrie indică faptul că prețurile proprietăților elvețiene vor continua să crească în mijlocul anilor 2020, deși într-un ritm mai moderat decât în ultimii ani. Wüest Partner (un consultant de top pe piața imobiliară elvețiană) estimează pentru 2025 o creștere națională a prețurilor de aproximativ +3,6% pentru apartamente și +3,8% pentru case globalpropertyguide.com – o încetinire față de creșterile de 4–5% văzute în 2024. UBS prognozează similar o creștere de 3–4% în 2025 pentru prețurile rezidențiale la nivel general globalpropertyguide.com. În segmentul de lux, impulsul prețurilor s-a răcit deja: în 2024, prețurile caselor de lux elvețiene au crescut doar cu ~1,2% în medie, față de ~2%+ cu un an înainte ubs.com. Piața de lux din Gstaad a urmat această tendință, încetinind la o creștere de o singură cifră procentuală anul trecut knightfrank.com. Experții pieței descriu 2025 drept încă un an de consolidare, cu valori ale locuințelor de lux care probabil se vor stabiliza sau vor crește doar ușor (în jur de +1–3%) ubs.com. Consensul este că prețurile din Gstaad au ajuns la un platou temporar la niveluri foarte ridicate, deoarece grupul de cumpărători capabili să plătească aceste sume este, în mod natural, limitat ubs.com.

Totuși, nu sunt așteptate corecții de preț în Gstaad în absența unui șoc extern major. Fundamentele (cererea ridicată din partea persoanelor bogate vs oferta foarte limitată) rămân solide. O analiză recentă a prognozat că prețurile proprietăților din Gstaad vor relua o creștere ușoară până în 2026, în intervalul de aproximativ +2,8% până la +4,2% anual theluxuryplaybook.com. Creșterea poate fi condusă de cele mai râvnite cabane “trofeu” din cartiere precum Oberbort și Bissen (cele mai de elită zone la înălțime din Gstaad), unde cumpărătorii ultra-bogați concurează pentru ofertele rare theluxuryplaybook.com. Satele din jur (Saanen, Rougemont, etc.) vor simți cererea adițională, cu posibilitatea de a depăși Gstaad ca procentaj de creștere, deoarece cumpărătorii urmăresc “chilipiruri” relative.

Pe termen lung (2025–2030): În a doua jumătate a anilor 2020, se așteaptă ca piața imobiliară din Gstaad să își mențină valoarea și, probabil, să se aprecieze în continuare, dar într-un ritm constant și moderat. Prognozele până în 2030 prevăd, în general, o creștere cumulată a prețurilor în intervalul 15–25% (în medie aproximativ +3% pe an). Aceasta implică faptul că până în 2030, prețurile de top din Gstaad ar putea depăși în medie 50.000 CHF/m², cu excepția cazului în care o nouă ofertă va schimba semnificativ balanța. Mai mulți factori susțin această perspectivă:

Creșterea averii globale: Creșterea continuă a numărului de persoane ultra-înstarite (mai ales din domeniile tech și financiar) alimentează cererea pentru casele “trofeu” din Alpi investropa.com. Mulți UHNWIs (persoane cu avere ultra-netă) sunt atrași de stabilitatea și prestigiul Elveției, sugerând o bază stabilă de cumpărători până în 2030 investropa.com.
Restricții de ofertă: Deficitul grav de locuințe din Gstaad va persista (vezi secțiunea despre ofertă și dezvoltare de mai jos). Fiindcă terenurile construibile sunt drastic restrânse de geografie și legislație, oferta nouă va apărea foarte lent. Chiar și o ușoară creștere a construcțiilor (ca urmare a unei modificări legislative recente) va reduce doar marginal constrângerile ubs.com ubs.com. Raritatea va menține prețurile rezistente pe termen lung investropa.com.
Atracție de “safe haven”: Statutul Elveției de refugiu sigur (franc puternic, politică stabilă) este puțin probabil să se diminueze. În perioade incerte, cumpărătorii bogați plasează capital în imobiliarele elvețiene, susținând valorile chiar dacă piețele globale scad forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Gstaad, fiind una dintre cele mai exclusiviste piețe, va beneficia în special de această “aură de activ sigur”.
Tendințe de lifestyle și climă: Interesant, schimbările climatice pot crește atractivitatea Gstaad pentru anumiți cumpărători. Pe măsură ce verile devin tot mai fierbinți în alte părți, stațiunile alpine răcoroase precum Gstaad și Verbier au observat creșteri ale cererii din partea persoanelor bogate care caută refugiu de la valurile de căldură și fenomenele extreme brochures.christiesrealestate.com. Până în 2030, acest factor de “refugiu climatic” ar putea consolida suplimentar cererea pentru casele din Alpii elvețieni, potrivit experților Christie’s International Real Estate brochures.christiesrealestate.com.

În concluzie, cu excepția unor șocuri majore, se estimează că valorile imobiliare din Gstaad vor urmări o tendință ascendentă până în 2030, însă într-un ritm temperat. Epoca creșterilor anuale de două cifre a trecut; mai degrabă asistăm la o “urcare lentă” pornind de la un nivel deja extrem de ridicat. Chiar și cu câștiguri anuale de numai 2–4%, Gstaad va rămâne o piață de top la preț absolut pe segmentul imobiliar. Proprietarii pot anticipa că chaleturile își vor păstra valoarea sau se vor aprecia moderat, iar noii cumpărători vor continua să se confrunte cu prețuri record la intrarea pe piață în anii următori.

Oportunități și riscuri investiționale în Gstaad

Oportunități: În ciuda prețurilor “amețitoare”, Gstaad oferă avantaje unice investitorilor imobiliari – în principal stabilitate, exclusivitate și protejarea pe termen lung a averii. Oportunitățile cheie includ:

Activ sigur: Imobiliarele alpine elvețiene s-au dovedit o formă solidă de păstrare a valorii. Chiar și în crize globale (criza financiară, pandemie), prețurile din Gstaad abia s-au clintit și, de fapt, sunt ~25% peste nivelul pre-COVID începând cu 2023 investropa.com. Investitorii privesc cabanele din Gstaad ca pe “active reale”, similare cu arta de prestigiu – protejate de lipsa ofertei și economia sigură a Elveției forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Apreciere de capital: Deși “flipp-urile” rapide sunt rare, o apreciere constantă este o așteptare rezonabilă. Deoarece cererea depășește oferta, valorile ar trebui să continue o ascensiune graduală (după cum am menționat, probabil ~3% anual) globalpropertyguide.com. Pe un orizont deținut de 5–10 ani, acestea pot genera câștiguri semnificative, dat fiind nivelul inițial foarte ridicat.
Venit din chirii & ROI în sezonul de vârf: Proprietarii care își închiriază cabinele în perioadele de vârf pot obține venituri considerabile. Chiriile săptămânale de lux în Gstaad în timpul sezonului de schi sau al festivalurilor estivale sunt foarte mari (adesea zeci de mii CHF pe săptămână pentru cabanele premium). Turismul puternic înseamnă că gradul de ocupare este excelent în lunile de vârf – de exemplu, în februarie 2024 hotelurile locale de 5 stele au avut grad de ocupare de 80–90% ubs.com, indicând o cerere robustă de cazare. Având în vedere că tarifele camerelor hoteliere de lux au crescut cu ~30% în cinci ani ubs.com, și chiriile pentru cabanele private au o forță de preț comparabil de rentabilă, ceea ce crește randamentele din chirii pentru proprietari. Piața de închirieri pe termen scurt din Gstaad oferă, astfel, șansa de a amortiza costurile deținerii (detalii în partea dedicată chiriilor de mai jos).
Diversificarea portofoliului: Deținerea unei proprietăți în Gstaad diversifică portofoliul prin real estate tangibil, într-o jurisdicție stabilă. Pentru office-urile familiale și persoanele cu avere ridicată, această diversificare – în afara piețelor acțiunilor sau a celor volatile – este extrem de atractivă, mai ales în vremuri economice nesigure forbesglobalproperties.com.
Noi dezvoltări/Valoare adăugată: Prin relaxarea unor reguli de construcție (vezi Lex Candinas la capitolul Reglementări), pot apărea selectiv oportunități de dezvoltare sau renovare. Construcțiile de case noi în Gstaad au fost practic înghețate prin lege ani la rând ubs.com. Acum, unele proiecte anterior interzise (de ex. conversia hotelurilor în apartamente sau extinderea cabanelor vechi) ar putea fi totuși demarate ubs.com. Dezvoltatorii sau investitorii care pot naviga regulile locale pot descoperi proiecte cu marjă mare, deoarece cererea pentru orice unitate nouă de top este intensă. Chiar și dezvoltările de mici apartamente sau ferme renovate în Saanenland pot comanda prețuri premium odată terminate.
Zonele adiacente: Regiunea extinsă Gstaad (Saanen, Rougemont, Schönried) ar putea oferi oportunități la prețuri ușor mai mici. Cumpărătorii internaționali excluși de prețurile din centrul Gstaad iau adesea în considerare aceste sate din apropiere (la câteva minute distanță), unde prețurile, deși ridicate, pot fi cu 20–40% mai mici. Pe măsură ce valorile din Gstaad cresc, proprietățile periferice pot înregistra aprecieri peste medie, reprezentând variante “accesibile” pentru cei hotărâți să se bucure de acest stil de viață.

Riscuri: Investitorii trebuie să ia în considerare și riscuri și provocări notabile pe piața din Gstaad:

Cost de intrare ridicat & randament scăzut: Prețurile astronomice din Gstaad înseamnă că randamentul inițial al investiției este foarte scăzut. Randamentele brute din chirii în regiune sunt de obicei în intervalul 2–3% pe an sau mai puțin globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, mult sub mediile globale ale proprietăților. Cantonul Berna (care include Gstaad) are randamente medii la apartamente de aproximativ 2,8% globalpropertyguide.com. Aceasta este o investiție „light cash flow”; proprietarii contează în principal pe aprecierea pe termen lung pentru randament. În cazul finanțării achiziției, testele de eligibilitate pentru ipotecă pot fi stricte din cauza acoperirii scăzute a randamentului (băncile elvețiene presupun rate de dobândă imputate ridicate în calculele de eligibilitate, ceea ce poate descalifica toți cumpărătorii în afară de cei mai înstăriți care plătesc cash) ubs.com.
Lichiditate & risc la revânzare: Grupul potențialilor cumpărători pentru cabane de milioane de franci este limitat din start. Vânzarea unei proprietăți poate dura, deoarece adesea este nevoie să aștepți „miliardarul potrivit” să apară. Dacă piața scade sau apar noi reglementări (vezi mai jos), lichiditatea poate seca rapid și uneori devii nevoit să faci reduceri la preț pentru a vinde. Proprietățile din Gstaad sunt adesea păstrate generații la rând, iar o revânzare rapidă nu este niciodată garantată.
Schimbări legislative: Legislația elvețiană în evoluție poate reprezenta poate cel mai mare risc pentru segmentul de lux. În martie 2025, guvernul a anunțat planuri de înăsprire a legii Lex Koller, posibil interzicând sau restricționând achizițiile de case de vacanță elvețiene de către străini ubs.com. Dacă ar intra în vigoare, această măsură ar afecta în mod direct cererea în locuri ca Gstaad (cu mulți cumpărători străini), probabil reducând prețurile pentru reședințele secundare ubs.com. În plus, reformele fiscale aflate în discuție – precum eliminarea deducerii dobânzii la ipotecă și instituirea unei taxe pentru a doua locuință – ar crește costurile de deținere și ar putea răci cererea ubs.com. Investitorii se confruntă cu incertitudine privind aplicarea acestor politici (detalii mai jos la secțiunea Reglementări). Riscul legislativ este deloc neglijabil, deoarece populația Elveției a arătat în trecut susținere pentru măsuri de limitare a vânzării locuințelor de lux către străini.
Factori economici & de piață: O scădere bruscă a burselor globale sau o recesiune care lovește ultra-bogații ar putea reduce temporar cererea. Încetinirea creșterilor de preț din Gstaad în 2024 s-a datorat parțial unor „exagerări anterioare ale creșterii”, care au lăsat valorile atât de ridicate încât cumpărătorii au devenit precauți ubs.com ubs.com. Dacă dobânzile ar crește neașteptat sau francul elvețian s-ar aprecia puternic, unii dintre cumpărătorii marginali și-ar putea amâna achizițiile ubs.com. Deși un colaps pare puțin probabil datorită ofertei limitate, nu poate fi exclusă o perioadă de stagnare sau scădere ușoară a prețurilor dacă perspectivele economice se deteriorează.
Climat și sezonalitate: Paradoxal, chiar dacă Gstaad ar putea beneficia de statutul de refugiu climatic, există și riscul unor sezoane de schi tot mai scurte pe termen lung. La o altitudine de ~1.050m pentru sat (cu schi la până la ~3.000m pe ghețarii din apropiere), Gstaad este relativ jos pentru o stațiune de schi. Dacă siguranța zăpezii ar scădea semnificativ până în 2030, acest lucru ar putea afecta turismul de iarnă și atractivitatea proprietăților pentru schi. Regiunea investește în atracții pe tot parcursul anului (ciclism, cultură etc.), dar o parte din farmecul Gstaad e legat de imaginea de „tărâm de iarnă de poveste”. Schimbările climatice sunt un factor de risc pe termen lung pentru orice investiție imobiliară alpină.

În rezumat, investiția într-o proprietate în Gstaad se face ca strategie de conservare a capitalului și prestigiu, mai degrabă decât pentru randamente ridicate. Oferă siguranță solidă și potențial de apreciere pe termen lung, dar cu prețul unor cheltuieli ridicate pe perioada deținere și expunere la schimbări legislative. Diligența riguroasă privind modificările juridice și fiscale, precum și dorința de a păstra proprietatea pe termen lung, sunt premisele succesului pe această piață exclusivistă.

Tendințe în imobiliarele de lux și cabanele din Gstaad

Piața imobiliară de lux din Gstaad este definită prin cabane ultra-exclusiviste și o îmbinare între tradiție și confort modern. Mai multe tendințe cheie modelează scena cabanelor de lux în 2025:

Cerere în creștere pentru locuire alpină “pe tot parcursul anului”: Dacă înainte era o destinație de iarnă pentru schi, Gstaad își promovează acum intens statutul de stațiune pe tot parcursul anului. Cumpărătorii caută tot mai mult cabane ce pot fi folosite în toate anotimpurile, nu doar câteva săptămâni de schi. Multe proprietăți sunt echipate cu facilități pentru patru anotimpuri – de la piscine interioare și spa-uri (pentru confort iarna), până la terase și grădini extinse pentru vară. Satul găzduiește anual peste 1.000 de evenimente culturale și sportive, inclusiv celebre festivaluri muzicale vara, turnee de tenis, polo și echitație john-taylor.com. Această vitalitate pe tot anul a crescut cererea pentru locuințe ca reședințe secundare folosite pe tot parcursul anului (cu birouri acasă, internet rapid etc.), nu doar cabane de schi strict sezoniere.
Îmbinarea farmecului alpin cu luxul modern: Cumpărătorii de astăzi caută stilul “alpin modern” – păstrarea farmecului tradițional al cabanei (grinzi vechi de lemn, acoperișuri abrupte) dar cu interioare și tehnologii complet modernizate. Multe cabane clasice sunt renovate integral pentru a integra concepte de tip open-space, bucătării premium, home cinema, control climatic și sisteme smart-home, toate ascunse în spatele unei fațade rustice. Există și o tendință spre lux durabil: instalare de pompe de căldură geotermale, panouri solare și materiale eficiente energetic, în linie cu inițiativele verzi elvețiene. Cumpărătorii de lux se așteaptă tot mai mult la dotări ecologice alături de saunele și pivnițele de vin. Acest lucru reflectă o tendință elvețiană generală de interes crescut pentru case eficiente energetic și materiale sustenabile în 2024–25 investropa.com investropa.com.
Mega-cabane și facilități: Definiția “cabanei” în Gstaad devine tot mai amplă – la propriu. În ultimii ani au apărut mega-cabane (proprietăți de tip domeniu) cu suprafețe de 800–1.000 m², combinații de două sau mai multe parcele. Aceste locuințe personalizate includ dotări precum piscine interioare, centre wellness private, săli de fitness, camere pentru personal, garaje subterane și chiar mini cluburi de noapte sau galerii de artă. Intimitatea și divertismentul privat sunt esențiale. În paralel, unii cumpărători preferă luxul “la dimensiuni potrivite”: tendința (mai ales la cumpărători europeni) spre cabane high-end mai mici, mai ușor de gestionat. Aceasta merge mână în mână cu un mic curent minimalist și de eficiență – ca reacție la mega-conace investropa.com. Totuși, în Gstaad, balanța înclină spre opulență; cumpărătorii internaționali cu resurse aleg cele mai mari, extravagante proprietăți pe care și le permit.
Dezvoltări noi & reședințe de brand: Din cauza restricțiilor de construcție, proiectele noi sunt foarte rare, dar câteva proiecte notabile au făcut senzație. Conceptul de “alpine resort residences” este în creștere: reședințe de brand asociate hotelurilor de lux (de exemplu, Ultima Gstaad – un hotel boutique 5 stele cu apartamente private deservite ca în hotel). Astfel de oferte atrag pe cei care doresc locuință cu concierge, securitate și facilități hoteliere. Pe viitor, dacă reglementările permit, Gstaad ar putea vedea modele inovatoare – de exemplu, apartamente de lux “tip chalet” sau condo-uri premium cu servicii, pentru maximizarea utilizării puținelor terenuri disponibile. Lex Candinas (noua schimbare legislativă din 2024) ar putea permite ca unele proiecte de apartamente să fie comercializate către străini ca investiții (similare cu condo-urile de la stațiunile de schi din alte țări), însă acest proces va fi lent ubs.com. Investitorii ar trebui să urmărească anunțurile de noi construcții, acestea fiind rare și extrem de dorite.
Păstrarea autenticității: În ciuda strălucirii, farmecul Gstaad constă în “autenticitatea alpină” asociată cu luxul. Comunitatea își protejează cu strictețe aspectul tradițional – codurile de arhitectură impun ca și cabanele noi să păstreze un aspect clasic (fără vile moderniste ostentative). Chiar și clădirile noi trebuie adesea să folosească piatră naturală, lemn și să respecte estetica de chalet. Această tendință de conservare a stilului asigură faptul că satul nu-și pierde farmecul de basm. Cumpărătorii apreciază că “brandul Gstaad este eleganță cu rafinament discret” și o identitate alpină puternică john-taylor.com. Interesant, există încă 200 de ferme active și 7.000 de vaci în regiunea Saanenland john-taylor.com – dovadă că Gstaad rămâne și o comunitate agricolă autentică pe lângă statutul său exclusivist. Această autenticitate este un avantaj major față de stațiunile ultra-comercializate.

În esență, tendința pe piața imobiliară de lux din Gstaad este evoluție fără pierderea tradiției. Cabanele devin din ce în ce mai sofisticate și adaptate vieții moderne, însă satul păstrează cu grijă acea atmosferă idilică, caldă, care l-a făcut celebru. Cumpărătorii din 2025 vor descoperi o piață unde farmecul de altădată întâlnește luxul high-tech – de la ferme vechi de un secol transformate în vile de designer, la cabane noi construite să pară vechi de 200 de ani, dar echipate cu tehnologie de ultimă generație. Această combinație continuă să fascineze elita globală și să mențină Gstaad în topul luxului alpin.

Randamente din chirii și tendințe pe piața închirierilor pe termen scurt

Piața închirierilor din Gstaad este unică: se adresează în principal segmentului de vacanțe de lux pe termen scurt și, într-o măsură mai mică, localnicilor pe termen lung (mulți dintre aceștia beneficiind de locuințe subvenționate sau cooperative). Puncte cheie despre randamentele din chirii și tendințe:

Randamente scăzute raportate la valoarea de capital: După cum s-a menționat, randamentele brute din chirii în Gstaad sunt scăzute procentual din cauza valorii extrem de mari a proprietăților. Randamentul rezidențial mediu în cantonul Bern este de doar 2,8% pe an globalpropertyguide.com, iar în piețele ultra-premium, precum orașul Gstaad, randamentul real poate fi chiar mai mic (adesea în zona 1–2% pentru cabane de lux). De exemplu, o cabană de 20 de milioane CHF poate genera realist aproximativ 200.000–300.000 CHF pe an din chirii într-un an bun, ceea ce înseamnă un randament de ~1–1,5%. Acesta este semnificativ sub randamentele din multe alte destinații de investiție – proprietățile elvețiene sunt în general o “pariură pe capital, nu pe randament” facebook.com. Cu toate acestea, cererea pentru închirieri este puternică, deci aproape toți proprietarii de lux care închiriază găsesc chiriași la tarife maxime; limitarea este, în principal, numitorul ridicat (prețul proprietății).
Închirieri pe termen scurt & case de vacanță: Piața închirierilor pe termen scurt în Gstaad este vibrantă și este din ce în ce mai facilitată de agenții locale și de platforme digitale. Mulți proprietari aleg să-și închirieze cabanele pe săptămână în sezonul de vârf (Crăciun/Revelion, săptămânile de schi din februarie și sezonul de vară iulie-august). Pentru o cabană de top, chiriile pot depăși cu ușurință 25.000–50.000 CHF pe săptămână în plin sezon de iarnă, dat fiind nivelul clientelei. Chiar și apartamentele mai mici pot aduce câteva mii de franci săptămânal în perioadele de vârf. Gradul de ocupare este puternic sezonier – proprietățile pot sta goale în extra-sezon (aprilie noroioasă, noiembrie liniștit), dar ating aproape ocupare maximă în sezonul de vârf. Per total, pentru proprietarii dispuși să închirieze, închirierile sezoniere pe termen scurt pot acoperi semnificativ costurile anuale (impozite, întreținere etc.), însă puțini ajung la break-even doar din chirii. Raportul UBS Alpine notează că, având în vedere creșterea cu ~30% a tarifelor camerelor de hotel de lux din 2019, închirierea unei case de vacanță a devenit mai profitabilă ca înainte ubs.com pe măsură ce turiștii caută spațiu privat pentru familii și grupuri. Această tendință încurajează tot mai mulți proprietari să își listeze cabanele pentru săptămâni selecte, deseori prin agenții specializate de închirieri de lux, nu prin platforme de masă.
Tendințe pe platformele de închiriere: Airbnb și platformele similare au o prezență în Gstaad, dar în principal pentru apartamente mici sau cabane de gamă mai modestă. Proprietățile de top sunt gestionate tipic de brokeri de lux sau companii de concierge (pentru confidențialitate și serviciile așteptate de chiriașii high-end). Există o tendință crescândă spre “cabane gestionate”, unde firmele preiau proprietatea, asigură bucătar și concierge, închiriind-o ca pachet ultra-luxos de vacanță. Acestea pot genera venituri substanțiale. Sectorul închirierilor pe termen scurt din Alpii Elvețieni asistă per ansamblu la o profesionalizare, investitorii vizând chiar cabane dedicate închirierii ca model de business (deși în Gstaad, achiziția strict pentru închiriat este dificilă pentru străini din cauza reglementărilor – vezi secțiunea Reglementări).
Închirieri pe termen lung: Închirierea pe termen lung (contracte anuale) a cabanelor de lux din Gstaad este relativ rară, deoarece proprietarii preferă flexibilitatea și folosirea personală. Cu toate acestea, există o comunitate modestă de expați și forță de muncă sezonieră care închiriază apartamente pe tot parcursul anului. De exemplu, personalul școlilor internaționale, al magazinelor de lux sau al hotelurilor pot închiria în zonă. Ratele de neocupare sunt extrem de scăzute (<1% în Saanenland pentru apartamente), dată fiind criza de locuințe investropa.com. Controlul chiriilor în Elveția menține creșterile anuale ale chiriilor modeste pentru chiriașii existenți, deci proprietarii pe termen lung se confruntă cu anumite constrângeri (ex. dependente de rata de referință). Majoritatea investitorilor în imobiliare din Gstaad nu vizează randamentul din chirii pe termen lung; aceștia doresc fie casă de vacanță privată, fie închiriază selectiv pe termen scurt.
Impactul tendințelor din turism: Odată cu revenirea puternică a turismului în Elveția post-pandemie (2024 a marcat nopți turistice în creștere cu cifre mari procentuale), cererea de închirieri pe termen scurt este robustă și în ascensiune. Dacă Gstaad continuă să își diversifice oferta de evenimente și activități, sezonul de închiriere se poate lungi (ex. atrăgând mai mulți chiriași de vară pentru drumeții, mountain biking, festivaluri). Un micro-trend emergent este sejurul “workcation”, în care persoane/familii înstărite închiriază o cabană pentru câteva luni, îmbinând munca la distanță cu vacanța. Internetul rapid și mediul liniștit din Gstaad sporesc atractivitatea acestor șederi extinse. Acest lucru poate crește gradul de ocupare în extra-sezon și, deci, îmbunătăți randamentele anuale efective.

Pe scurt, randamentele din chirii în Gstaad sunt modeste ca investiție, însă proprietarii beneficiază de o piață extrem de sigură și de mare cerere. Practic, riscul de a nu găsi chiriași exact când dorești este zero, dată fiind atracția globală a locației – limita este cât de des este dispus proprietarul să închirieze cabana de valoare. Cei care valorifică perioadele de vârf pot obține venituri substanțiale, chiar dacă procentual sunt mici raportat la valoarea proprietății. Pentru mulți proprietari, acoperirea unor costuri și menținerea flexibilității de utilizare personală sunt principalele obiective, nu maximizarea randamentului. Gstaad rămâne în primul rând o investiție de stil de viață și nu o piață de înalt randament din chirii, deși segmentul închirierilor pe termen scurt este în creștere și se profesionalizează odată cu avansul turismului.

Dezvoltatori cheie și agenții imobiliare în Gstaad

În ciuda dimensiunii sale reduse, Gstaad este deservit de o serie de agenții și dezvoltatori imobiliari specializați pe segmentul de lux. Aceste firme deservesc piața high-end, oferind servicii de brokeraj, administrare a proprietății și dezvoltare personalizată:

John Taylor Gstaad: Filiala locală a firmei globale de imobiliare de lux John Taylor este un jucător important. John Taylor Gstaad AG (cu sediul în Saanen) este specializată în vânzarea și închirierea de cabane si apartamente de top în Gstaad și satele din jur john-taylor.com. Gestionează multe dintre listările emblematice ale regiunii și facilitează totodată închirieri sezoniere. Rețeaua și experiența John Taylor (peste 160 de ani la nivel mondial în domeniul luxului) o fac partenerul de încredere pentru cumpărătorii internaționali ce caută discreție și expertiză. Echipa locală subliniază ideea de “prestigiu întâlnește autenticitate alpină” și are o cunoaștere profundă a “bijuteriilor ascunse” din Saanenland john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty operează un birou în Gstaad, concentrându-se tot pe proprietăți exclusiviste. Barnes oferă brokeraj pentru cabane, apartamente și terenuri, publicând adesea analize ale pieței. Acoperirea globală (în special în Europa și SUA) atrage cumpărători internaționali în Gstaad. Echipa Barnes Gstaad este recunoscută pentru “listări excepționale de cabane și apartamente” și pentru clientele bogată, datorită publicațiilor glossy și evenimentelor de networking.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Prestigioasa marcă Sotheby’s este reprezentată local prin Switzerland Sotheby’s International Realty (adesea în parteneriat cu firma locală Cardis sau alți parteneri). Acest birou tranzacționează proprietăți ultra-premium elvețiene și a promovat unele dintre cele mai scumpe proprietăți din Gstaad către rețeaua globală de colecționari și investitori. Prezența lor garantează vizibilitatea proprietăților din Gstaad în fața unui public internațional UHNW deja familiarizat cu brandul Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, agenția de lux fondată în Germania, are o franciză care acoperă zona Gstaad/Saanen. Oferă servicii de vânzare și închiriere și sunt recunoscuți pentru marketingul puternic și portofoliul transfrontalier de clienți (mai ales din țările vorbitoare de germană). E&V publică des rapoarte locale de piață și are un birou accesibil pentru clienți în sat. Adresează atât cumpărătorii elvețieni, cât și pe cei străini de pe piața imobiliarelor de stațiune.
Dezvoltatori locali (NK Immobilien/GRIWA Group): Pe partea de dezvoltare, nk Immobilien Gstaad (fondat în 2015 de un antreprenor local) a devenit o firmă notabilă de servicii imobiliare nkimmobilien-gstaad.ch. Acum parte din grupul GRIWA Treuhand, dezvoltă și construiește cabane și apartamente în Oberlandul Bernez, inclusiv zona Saanenland nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA se ocupă de la proiectare și construcție la vânzare și închiriere, oferind adesea soluții la cheie. Se axează pe arhitectură locală de calitate, în conformitate cu rigorile stilului alpin. Astfel de dezvoltatori locali, puțini la număr, sunt esențiali pentru crearea de noi spații locative (în limitele legale) și pentru reabilitarea proprietăților vechi. Un alt exemplu este CGI Real Estate și Steiner AG, firme care derulează ocazional proiecte mari (ex. reconversii hoteliere, complexe de apartamente în stațiuni alpine – rare totuși în Gstaad).
Alte agenții: Alte agenții boutique includ Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – un nume nou asociat cu Christie’s International Real Estate, specializat pe cabane de lux – și Comptoir Immobilier (firmă din Geneva, parte a Forbes Global Properties, care intermediază uneori și vânzări în Gstaad). Gstaad Properties și Saanen Properties sunt firme locale cu servicii personalizate, conduse de locuitori vechi cu rețele extinse. Gstaad Property Office (GPO) și Luxury Places sunt alți consultanți cu reputație locală. O parte dintre aceste agenții colaborează; de exemplu, o listare exclusivă poate fi partajată cooperativ între câțiva agenți de încredere pentru a găsi cumpărătorul potrivit.

Aceste agenții nu doar facilitează tranzacțiile, ci servesc adesea drept gardieni ai unei piețe foarte discrete – multe vânzări în Gstaad au loc off-market, agențiile potrivind în liniște vânzătorii și cumpărătorii. Marketing-ul imobiliar în Gstaad este low-key; rar vei vedea indicatoare “De vânzare”. În schimb, agențiile gestionează liste de așteptare de clienți și contactează țintit la apariția unei proprietăți potrivite. Jucătorii cheie au legături profunde cu bancheri, administratori de averi, birouri familiale și proprietari existenți (care apelează de obicei întâi la ei dacă vor să vândă). Această dinamică bazată pe rețea face alegerea unei agenții de încredere și cu conexiuni cruciale pentru orice nou venit care vrea să cumpere în piața restrânsă din Gstaad.

În rezumat, principalii profesioniști imobiliari din Gstaad includ un mix de branduri internaționale de lux (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) și câțiva experți locali care se ocupă de dezvoltare și tranzacții de nișă. Toți activează într-o comunitate restrânsă și colegială pentru a menține reputația Gstaad de discreție și calitate. Cumpărătorii și vânzătorii apelează de obicei la una dintre aceste firme pentru a naviga în mediul legislativ complex și pentru a accesa baza de clienți ultra-premium care definește scena imobiliară din Gstaad.

Factori de Cerere pe Piața Imobiliară din Gstaad

Câțiva factori determinanți ai cererii stau la baza pieței imobiliare din Gstaad, explicând de ce acest mic sat alpin atrage interes intens din partea cumpărătorilor bogați din întreaga lume:

Turism de elită și stil de viață: Gstaad a fost mereu un magnet pentru cei bogați și faimoși, oferind un amestec atrăgător de lux și farmec rustic. Sloganul orașului “Urcă, încetinește” surprinde exclusivitatea relaxată a acestuia. Se laudă cu hoteluri de cinci stele, restaurante gourmet, buticuri de designer și galerii de artă ce mărginesc o promenadă încântătoare fără mașini john-taylor.com. În același timp, fermele funcționale și cultura alpină istorică îi oferă autenticitate. Acest amestec atrage turiști de top tot timpul anului. Mulți vizitatori – fermecați de ambianța Gstaad – devin cumpărători de proprietăți pentru a-și asigura propriul refugiu alpin. Volumul impresionant de evenimente (peste 1.000 anual), de la turneul de polo pe zăpadă și Swiss Open la tenis până la festivalul de muzică clasică Menuhin, garantează că Gstaad rămâne pe radarul mondial john-taylor.com. Astfel de evenimente internaționale atrag spectatori bogați, unii dintre ei achiziționând case de vacanță după ce se îndrăgostesc de zonă. Pe scurt, stilul de viață oferit de Gstaad este un motor cheie al cererii – puține locuri pe Pământ permit să schiezi dimineața, să participi la o gală sau concert seara și să te plimbi printr-un sat ce nu și-a pierdut farmecul de basm.
Cumpărători internaționali și „Brandul Gstaad”: Piața imobiliară din Gstaad este covârșitor de cumpărători internaționali. Persoane înstărite din Marea Britanie, Germania, Franța, Belgia, Orientul Mijlociu, SUA și, din ce în ce mai mult, Asia au fost active aici de zeci de ani. Profilul global al orașului este amplificat de rezidenți de renume la nivel înalt (familii regale, celebrități, magnați), ceea ce îi conferă un anumit prestigiu. Conform brokerilor locali, „brandul Gstaad… atrage o clientelă internațională pe tot parcursul anului,” datorită conexiunilor bune de transport (2 ore de Geneva, 1 oră de Berna, dar și aeroport privat la Saanen pentru avioane private) john-taylor.com. Acest acces facil permite proprietarilor internaționali să ajungă convenabil la chaletele lor în vacanțe. Instabilitatea politică și economică din străinătate îi determină pe străini să caute refugiu în Elveția: în vremuri de incertitudine, familiile înstărite din locuri precum Orientul Mijlociu sau America de Sud achiziționează mai multe proprietăți aici pentru stabilitate. Gstaad, fiind discret și mai puțin “ostentativ” decât St. Moritz sau Courchevel, atrage în special pe cei care caută intimitate și discreție. Tendința recentă de migrație a averii globale (persoane foarte bogate care se mută în locuri mai sigure) a favorizat stațiunile elvețiene – Christie’s menționează că evenimentele climatice extreme din alte locuri și problemele geopolitice determină mai mulți cumpărători bogați să aleagă refugiile alpine precum Gstaad pentru siguranță brochures.christiesrealestate.com.
Infrastructură și conectivitate: Deși este un sat mic, Gstaad a investit considerabil în infrastructură pentru a-și crește atractivitatea. Sistemul de telescaune al regiunii (Gstaad Mountain Rides) oferă acces la 200 km de pârtii, iar în apropiere, Glacier 3000 asigură schi pe tot parcursul anului, la doar 20 de minute distanță john-taylor.com. Linia panoramică de tren Montreux–Zweisimmen trece prin Gstaad, oferind conexiuni feroviare pitorești spre Montreux și dincolo john-taylor.com. Aeroportul privat Saanen operează zboruri private și charter, un avantaj major pentru proprietarii jetset john-taylor.com. Între timp, rețeaua rutieră și feroviară a Elveției fac ca Gstaad să fie accesibil (deși cu ceva efort) din marile orașe. Îmbunătățiri continue – cum ar fi servicii de tren mai rapide, modernizări de tuneluri rutiere și rețele de telecomunicații de mare viteză – susțin cererea pentru proprietăți. De asemenea, investițiile în infrastructura stațiunilor de schi au fost o prioritate națională: de exemplu, cantoane apropiate au investit în instalații de transport pe cablu și transport public mai bune (transportul public din Verbier a beneficiat de o renovare de 27 milioane CHF forbesglobalproperties.com). Gstaad și-a modernizat și facilitățile hoteliere și medicale pentru a satisface o clientelă exigentă. În esență, cumpărătorii știu că, deși Gstaad are un aer izolat, oferă infrastructură și acces de primă clasă, ceea ce asigură valoarea pe termen lung.
Mediu economic și fiscal: Stabilitatea economică generală a Elveției și mediul pro-averi stimulează cererea. Țara se bucură de o inflație scăzută (~1% în 2024) și de creștere economică stabilă investropa.com. Esențial, Elveția (și cantonul Berna) oferă regim fiscal favorabil pentru mulți străini bogați, cum ar fi acordurile de impozitare forfetară (“forfait”) în unele cazuri. Deși taxele din Berna sunt mai ridicate decât în cantoanele cu impozite extrem de mici precum Schwyz, zona Saanen/Gstaad a atras totuși, istoric, rezidenți cu averi mari sub statuturi fiscale speciale. Mai mult, fără impozit pe câștigul de capital la vânzarea proprietății după o anumită perioadă deținere (în funcție de canton) poate avantaja investitorii. De asemenea, nu există impozite anuale pe proprietate în multe părți din Elveția (unele comune percep taxe modeste pe terenuri, dar nimic asemănător cu impozitele pe avere din alte țări). Această prietenie fiscală și stabilitatea juridică (drepturi puternice de proprietate, confidențialitatea bancară etc.) fac ca deținerea unei proprietăți în Elveția să fie atractivă. Potrivit Forbes Global Properties, reglementările stricte (care limitează oferta) și o monedă puternică au ajutat piața de lux elvețiană să prospere chiar și în pandemie forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Investitorii au încredere că banii lor în proprietăți din Gstaad sunt protejați de unul dintre cele mai solide sisteme juridice și financiare din lume.
Cerere locală și demografie: Deși cumpărătorii internaționali domină segmentul de top, nu trebuie ignorată cererea internă elvețiană. Pandemia a făcut ca mai mulți elvețieni să descopere sau redescopere stațiunile locale, sporind cererea de case de vacanță pe plan intern. Totodată, valul de pensionare al “Baby Boomerilor” este un factor: elvețieni și europeni înstăriți în jur de 60 de ani ies la pensie cu capital substanțial și dorință de case de vacanță ubs.com ubs.com. Gstaad, cu clima sa blândă și ofertele pe tot parcursul anului, este atractiv pentru pensionarii activi. Cantoanele alpine au avut chiar o creștere peste medie a populației în 2024 (+0,9%) datorită relocării pentru stilul de viață ubs.com. Acest lucru arată că profesioniști și pensionari elvețieni se stabilesc în munți ca rezidență principală sau secundară, suplimentând cererea. Populația rezidentă permanentă din Gstaad și Saanen a crescut modest, punând presiune pe stocul de locuințe la toate nivelurile.

În concluzie, cererea din piața imobiliară din Gstaad este determinată de stilul său de viață incomparabil și reputație, accesul facil pentru elita globală și logica economică solidă de a investi într-un activ elvețian sigur, cu ofertă restrânsă. Atât timp cât Gstaad continuă să ofere pace, prestigiu și facilități de talie mondială într-o țară stabilă, cererea din partea clienților bogați, atât străini cât și autohtoni, ar trebui să rămână puternică.

Considerații Reglementare și Fiscale pentru Cumpărători

Elveția are o rețea complexă de reglementări și taxe care afectează imobiliarele, în special pentru cumpărătorii străini și locuințele de vacanță. Aspecte cheie în Gstaad includ:

Lex Koller (Restricții pentru Cumpărătorii Străini): Legea federală elvețiană „Lex Koller” limitează achizițiile de proprietăți de către străini non-rezidenți. În general, non-rezidenții nu pot cumpăra proprietăți rezidențiale în Elveția, cu excepția anumitor zone de vacanță desemnate și în baza unor cote stricte. Gstaad (Comuna Saanen) este una dintre aceste zone, unde străinii au fost istoric lăsați să cumpere o casă de vacanță, dar cu anumite condiții (de exemplu, suprafața terenului sub 1.000 m² și suprafața locuibilă sub 200 m², o proprietate per familie străină) forbesglobalproperties.com. Chiar și cei care se califică (de obicei rezidenți UE sau persoane cu permise de ședere elvețiene) au deseori nevoie de aprobare cantonală. Important: În 2025, guvernul elvețian analizează înăsprirea Lex Koller ubs.com. Măsurile propuse ar putea interzice străinilor să achiziționeze anumite tipuri de proprietăți (cum ar fi apartamente în „aparthoteluri” cu servicii sau, posibil, orice locuințe secundare noi) ubs.com. Dacă se pun în aplicare, aceste măsuri vor reduce și mai mult accesul cumpărătorilor străini. În prezent, cumpărătorii străini au deja cote anuale de permise în cantonul Berna – odată ce cota mică de permise pentru străini este epuizată, ceilalți trebuie să aștepte. Cumpărătorii autohtoni și deținătorii de permise elvețiene (permise B sau C) nu sunt supuși Lex Koller, deci au avantajul libertății de cumpărare forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Oricine dorește să cumpere în Gstaad trebuie să își verifice eligibilitatea conform Lex Koller și să urmărească eventualele modificări. Utilizarea unei entități juridice elvețiene pentru a ocoli Lex Koller este interzisă (autoritățile verifică și blochează achizițiile prin companii paravan) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Legea privind Locuințele Secundare): O altă lege importantă este „Lex Weber” sau Inițiativa privind Locuințele Secundare, adoptată în 2012, care limitează locuințele secundare la 20% din stocul locativ al fiecărei comune. Gstaad/Saanen depășea cu mult acest prag, ceea ce înseamnă că din 2013 practic nu s-au mai putut construi locuințe de vacanță noi – un factor major în oferta limitată de pe piață ubs.com. Construcția de locuințe pentru reședință principală este permisă, dar acele proprietăți nu pot fi adesea vândute ulterior ca locuințe secundare. La sfârșitul lui 2024, o modificare supranumită „Lex Candinas” a intrat în vigoare, relaxând puțin restricțiile ubs.com. Aceasta permite anumite excepții, cum ar fi transformarea unor hoteluri vechi în locuințe sau construcția în anumite zone pentru a crește oferta locativă în zonele turistice cu piață extrem de strâmtă (inclusiv Gstaad printre altele) ubs.com. Acest lucru poate aduce pe piață în anii următori un număr limitat de apartamente sau chaleturi noi, însă probabil tot cu restricții de revânzare sau utilizare. Concluzie: Lex Weber va continua să restrângă puternic oferta nouă din Gstaad – avantajos pentru actualii proprietari, provocator pentru cumpărătorii noi. Potențialii cumpărători nu pot dezvolta terenurile pe care le achiziționează după bunul plac; utilizarea acestora rămâne reglementată (ex: menținerea ca reședință principală sau folosință agricolă după caz).
Taxe – Federale, Cantonale, Comunale: Sistemul fiscal elvețian are mai multe niveluri. Taxele relevante pentru cumpărătorii de proprietăți includ:
- Taxa de Transfer/Timbru Imobiliar: Cantonul Berna percepe o taxă de transfer al proprietății (aproximativ 1,8% din prețul de achiziție, împărțită de obicei între părți sau plătită de cumpărător – acest aspect poate varia). În plus, taxele notariale și de înregistrare la cartea funciară însumează ~0,3–0,5%. Acest lucru înseamnă aproximativ 2,3% cost de tranzacție pentru un cumpărător în Gstaad.
- Taxe Anuale pe Proprietate: Nu există o taxă pe proprietate federală recurentă. Cantonul Berna aplică însă o taxă cantonală pe avere, ce include valoarea proprietății (doar pentru rezidenții elvețieni; aproximativ 0,3–0,7% din activele nete, cu scutiri consistente). Proprietarii non-rezidenți nu plătesc de regulă această taxă pe avere decât dacă au rezidență elvețiană. Unele comune aplică o taxă funciară mică; în Saanen, aceasta este relativ redusă (câteva sute de franci anual pentru un chalet de lux).
- Taxa pe Valoare Locativă Presupusă: Neobișnuită pentru mulți străini, Elveția impozitează proprietarii pe o „chirii fictive” pentru locuințele lor, aproximativ 70% din chiria de piață. Proprietarii pot deduce dobânzile la ipotecă și cheltuielile de întreținere. Mulți proprietari de locuințe secundare iau ipoteci parțial pentru a reduce această taxă pe valoarea locativă. Totuși, există o propunere actuală de abolire a valorii locative presupuse la nivel național, care ar elimina inclusiv posibilitatea deducerii dobânzilor la ipotecă ubs.com. Dacă această reformă va trece, cumpărătorii cu lichidități mari vor fi avantajați (fără taxă pe valoarea locativă), însă cei ce au folosit împrumuturi vor pierde deducerea aferentă.
- Impozit pe Câștigul de Capital: Cantonul Berna impune o taxă pe câștigul imobiliar la profitul vânzătorului dacă o proprietate se revinde într-un anumit interval de timp (în sistem progresiv). Proprietarii pe termen lung (peste ~10 ani) beneficiază de cote avantajoase, iar după câteva decenii taxa poate scădea până la zero. Acest lucru este gândit pentru a descuraja specula. Majoritatea proprietarilor din Gstaad păstrează proprietățile pe termen lung, deci aceasta nu e o problemă frecventă, dar dacă vindeți în decurs de 5 ani cu profit, așteptați-vă la o taxă de tip CGT semnificativă (poate depăși 30% în cazul unor vânzări speculative pe termen foarte scurt).
- Impozit pe Veniturile din Închiriere: Dacă se închiriază proprietatea, veniturile din chirii se impozitează ca venit în Elveția pentru rezidenții elvețieni (iar pentru non-rezidenți, pot fi supuse unui impozit reținut la sursă). Proprietarii de lux își structurează adesea utilizarea astfel încât să minimizeze veniturile declarate din chirii sau să le compenseze cu cheltuieli, pentru a evita complicații fiscale.
Reședință și Cetățenie: Achiziționarea unei proprietăți în Gstaad nu oferă automat drept de reședință. Străinii au nevoie deseori de permis de ședere dacă doresc să locuiască permanent în chaletul lor. Totuși, Elveția acordă permise de rezidență persoanelor înstărite în unele cazuri (care acceptă să plătească sume forfetare negociate la nivel de canton). Cantonul Berna a oferit astfel de aranjamente pentru a atrage rezidenți bogați, deși mai rar față de unele cantoane francofone. Unii cumpărători străini aleg să devină rezidenți elvețieni (după vize de investitor de afaceri etc.) pentru a evita complet Lex Koller și a se bucura de stilul de viață elvețian – caz în care pot cumpăra mai liber. Cumpărătorii din UE/EFTA cu permis B elvețian pot achiziționa o locuință pentru uz propriu destul de ușor forbesglobalproperties.com.
Aspecte Reglementare de Urmărit în Viitor: Pe lângă posibila înăsprire a Lex Koller, există discuții la nivel federal privind introducerea unei taxe speciale pe locuințe secundare (pentru a descuraja apariția atâtor locuințe de vacanță nelocuite în zonele turistice) ubs.com. Dacă va fi implementată o „taxă pe a doua locuință”, deținerea unui chalet de vacanță în Gstaad ar putea deveni mai costisitoare anual. În plus, autoritățile locale pot impune reguli suplimentare, precum restricții la închiriere (unele stațiuni impun înregistrarea închirierilor pe termen scurt sau plata unei taxe turistice pe noapte de închiriere). Momentan, Gstaad are o atitudine destul de relaxată comparativ cu locuri precum Zurich sau Geneva, unde există protecție strictă a chiriașului și plafoane la chirii – dar acest lucru se poate schimba dacă localnicii se simt excluși de numărul mare de locuințe secundare neocupate. Un alt aspect de luat în calcul: fluctuațiile valutare (CHF vs moneda de origine) pot afecta costurile efective ale străinilor, dar acest lucru ține de piață, nu de politici.

Concluzie (Reglementare): Pentru cumpărătorii elvețieni, regulile din Gstaad înseamnă că e greu să construiești nou și că trebuie plătite taxe de transfer și, eventual, taxe pe câștigul de capital. Pentru cumpărătorii străini, navigarea atentă a Lex Koller și a cotelor de permise este esențială – necesitând, de regulă, răbdare sau planificare creativă (ex: cumpărare pe numele soțului cu pașaport UE și permis ședere, etc.). Este foarte recomandat să apelați din timp la un notar și un avocat elvețian. Climatul reglementativ s-a concentrat pe limitarea investițiilor speculative excesive (pentru a proteja accesibilitatea locuințelor elvețiene), ceea ce, paradoxal, a făcut Gstaad și mai exclusivist. A rămâne informat cu privire la viitoarele inițiative sau legi (precum revizuirea Lex Koller) este esențial, deoarece acestea pot afecta capacitatea de cumpărare sau de revânzare către străini pe viitor ubs.com. Cu toate acestea, stabilitatea juridică a Elveției înseamnă că nu există schimbări arbitrare bruște – orice noi restricții sunt introduse gradual, lăsând piața să se adapteze. Această stabilitate și predictibilitate reprezintă o marcă distinctivă ce oferă investitorilor străini încredere, în ciuda birocrației existente.

Previziuni de creștere pe termen lung până în 2030

Privind spre finalul deceniului, experții rămân prudent optimiști cu privire la traiectoria imobiliară a Gstaad. Iată previziunile pe termen lung și factorii care modelează așteptările până în 2030:

Previziune de creștere a prețurilor: După cum am discutat, previziunile de bază indică o creștere moderată constantă a prețurilor în sectorul rezidențial elvețian – de ordinul a 2–4% anual la nivel național globalpropertyguide.com. Piețele de stațiune de elită precum Gstaad ar putea urmări partea superioară a acestei marje în condiții economice favorabile (sau performa ușor sub aceasta dacă reglementările vor impacta piața). Pentru perioada 2025–2030, aceasta implică o creștere cumulată de aproximativ +15–20% a prețurilor în segmentul de lux din Gstaad (de exemplu, un chalet de 10 milioane CHF ar putea ajunge la 11,5–12 milioane CHF până în 2030). Aceasta nu este o garanție formală, ci mai degrabă o extrapolare a factorilor actuali: ofertă limitată, cerere constantă și mediul elvețian cu dobânzi scăzute. Analiștii UBS remarcă faptul că accesibilitatea limitată probabil va plafona creșterile mari de preț, însă o economie stabilă și oferta redusă „vor susține în continuare dorința oamenilor de a plăti mai mult” pentru a deține o locuință globalpropertyguide.com. Pe scurt: nu vă așteptați la o dublare a prețurilor în acest deceniu, dar aprecierea graduală rămâne perspectiva dominantă.
Cicluri de piață și reziliență: Istoric, proprietățile alpine elvețiene au demonstrat o reziliență puternică. Cercetările Knight Frank arată că valorile imobiliare alpine au avut o rată medie de creștere anuală de ~1,9% între 2009–2022, accelerând spre ~4% anual după 2020 knightfrank.com. Chiar și în momente dificile (ex: franc puternic sau crize globale), prețurile din Gstaad au rămas ferme sau au scăzut doar marginal. Se anticipează că acest model va continua. Orice recesiune globală viitoare ar putea opri creșterea timp de un an sau doi, însă o scădere abruptă a valorilor din Gstaad este puțin probabilă fără vânzări forțate. Proprietarii ultra-bogați de obicei nu sunt supraîndatorați, reducând riscul de vânzări „distressed”. Astfel, perspectiva pentru 2030 este stabilă spre pozitivă, Gstaad urmând să rămână un platou înalt de prețuri cu urcări incrementale.
Evoluția cererii: Până în 2030, demografia cumpărătorului s-ar putea schimba. Se anticipează o creștere a numărului de cumpărători tineri și bogați (40-50 ani) care intră pe piața din Gstaad, în special antreprenori din sectorul tech și din economiile emergente, tot mai prezenți în clasa UHNWI investropa.com. Acești cumpărători mai tineri pot aduce preferințe diferite (design mai contemporan, accent pe sustenabilitate și facilități wellness). Piața va răspunde oferind integrare smart-home, stații de încărcare electrică la chaleturi, spa-uri private, etc., pentru a se adapta acestor cerințe. De asemenea, dacă munca la distanță/hibrid se menține, mai mulți proprietari ar putea petrece perioade extinse în Gstaad, folosindu-l efectiv ca reședință principală parte din an. Acest lucru ar putea crește marginal cererea efectivă (oamenii aleg o singură reședință mare în loc să împartă proprietatea între două mai mici în sezoane diferite, de exemplu).
Perspectiva ofertei: Pe partea de ofertă, nu se prefigurează niciun exces major de locuințe în Gstaad. Chiar și cu reforma Lex Candinas, ritmul noilor construcții va rămâne scăzut – poate câteva chaleturi sau un mic bloc de apartamente ici-colo. De fapt, UBS estimează că noile construcții în zonele alpine vor rămâne mult sub media națională ubs.com. Dacă va exista vreo schimbare, până în 2030 unele chaleturi existente ar putea fi subdivizate sau transformate pentru a găzdui mai multe unități (mai ales dacă autoritățile locale vor impulsiona locuințe pentru localnici/personal hotelier). Însă, având în vedere cerințele de patrimoniu și estetică, dezvoltările la scară mare sunt improbabile. Astfel, până în 2030, stocul total de locuințe ar putea crește doar marginal, subliniind o criză de ofertă persistentă.
Riscuri externe și factori imprevizibili: Câțiva factori imprevizibili pot influența previziunile. Dacă Elveția va introduce un interzis total asupra cumpărătorilor nerezidenți în anii următori (scenariu Lex Koller extrem), cererea s-ar muta spre aproape exclusiv rezidenți, ceea ce ar putea tempera prețurile pe alocuri. Pe de altă parte, dacă probleme geopolitice sau climatice globale se intensifică, Elveția ar putea înregistra un val de intrări de capital ca refugiu sigur, impulsionând segmentul luxury peste previziuni. Factorii macroeconomici precum dobânzile sunt și ei cruciali: predicția actuală presupune că dobânzile rămân scăzute sau normale. O revenire la dobânzi foarte ridicate până în 2030 ar putea răci chiar și piața de lux (mai ales prin reducerea capacității cumpărătorilor locali și dezinteres pentru ipoteci). Fluctuațiile valutare (franc semnificativ mai puternic) pot face din proprietatea elvețiană o achiziție mai costisitoare pentru investitorii străini, reducând ușor interesul din afara țării ubs.com. Acești factori sunt greu de anticipat, dar merită monitorizați.
Viziunea 2030 – Statutul Gstaad: Până în 2030, Gstaad probabil va rămâne ceea ce este și azi: un veritabil „bijuterie a coroanei” în imobiliarele alpine de lux. Va continua să fie inclus printre cele mai scumpe piețe imobiliare din lume. Am putea vedea Andermatt sau alte stațiuni urcând în clasament (Andermatt, de exemplu, a crescut recent și a intrat în top 5 cele mai scumpe stațiuni elvețiene după scumpiri importante forbes.com), dar reputația consacrată a Gstaad și stocul ultra-exclusiv de proprietăți îi conferă un avantaj durabil. Eforturile orașului de a rămâne atractiv – diversificarea ofertei pentru familii, investiții în turism durabil, păstrarea autenticității satului – vor menține cererea la nivel ridicat.

În concluzie, previziunea pe termen lung până în 2030 pentru imobiliarele din Gstaad este de creștere constantă și stabilitate, fără semne de „spargere a bulei”. Analiștii din industrie proiectează, în esență, continuarea trendului actual: creșteri ușoare de preț, platouri ocazionale, însă, per ansamblu, un prag înalt al valorilor susținut de tendințe globale de acumulare a averii și de raritatea locală. Pentru investitori și proprietari, Gstaad ar trebui să continue să își respecte promisiunea de siguranță și prestigiu în sectorul imobiliar. După cum rezuma un raport de piață: „Presupunem că prețurile locuințelor ocupate de proprietari vor crește pe termen mediu… oferta limitată va sprijini dorința de a plăti mai mult, dar accesibilitatea dificilă ar trebui să limiteze orice creșteri majore.” globalpropertyguide.com – un scenariu ce descrie perfect probabilul traseu al Gstaad până în 2030.

Surse:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 mai 2025) – Tendințe și niveluri de preț pentru imobiliarele de lux elvețiene ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (noiembrie 2024) – Prețuri ale stațiunilor de schi de elită și schimbări anuale (Gstaad vs concurenți) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad Property Prices June 2025 – Date despre modificarea locală a prețurilor (creștere 26,6% YoY, apartamente +16,6%).
Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (iunie 2025) – Indici de preț la nivel național, previziuni Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 Reasons Behind Switzerland’s Resilient Luxury Property Market (2022) – Prețuri ultra-prime în Gstaad (33.000 CHF/m² în 2022) și factori de piață forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 Strong Trends for Switzerland’s Property Market 2025 – Factorii cererii pentru segmentul de lux, +25% față de perioada pre-COVID investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Perspective locale despre clientela Gstaad, stil de viață și conectivitate john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Interes crescut pentru regiunile alpine generate de schimbările climatice brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Rental Yields in Switzerland Q2 2025 – Randamente medii ale chiriei pe canton (Berna ~2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Factori de cerere pentru casele de vacanță, deficit de ofertă și noua lege Lex Candinas ubs.com ubs.com; riscuri de reglementare precum înăsprirea Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Property Market Switzerland Q2 2025 – Mediul general de piață (scăderi de dobândă, dinamica cererii).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Tendințe pentru piața locuințelor de vacanță și perspective regionale.