Нерухомість у Гштааді стрімко зростає у 2025 році: захмарні ціни на шале, тенденції розкоші та прогноз до 2030 року

Гштаад, мальовничий швейцарський альпійський курорт, має один із найексклюзивніших і обмежених у пропозиції ринків нерухомості у світі. У 2025 році ціни на нерухомість тут захмарні і продовжують зростати, чому сприяє глобальне багатство та незмінний шарм цього містечка. Попит залишається стійким на культові шале Гштааду, навіть попри стримане зростання на деяких ринках внаслідок економічних труднощів. У цій ґрунтовній доповіді розглядаються ціни на житлову та комерційну нерухомість у Гштааді, можливості й ризики інвестування, тренди розкішних шале, дохідність від оренди, ключові гравці ринку, рушії попиту, регулювання, а також довгострокові прогнози до 2030 року. Всі висновки базуються на свіжих даних і експертному аналізі зі швейцарських платформ нерухомості, ринкових звітів і агентств розкішної нерухомості.

Поточні ціни на житлову та комерційну нерухомість у Гштааді

Житлова нерухомість: Гштаад посідає вершину рейтингу вартості нерухомості у Швейцарії. У 2024 році елітарна житлова нерухомість у середньому коштувала близько €41 500 за квадратний метр, що відображає ~4% річного зростання knightfrank.com. За даними UBS Luxury Property Focus 2025, розкішні шале у Гштааді зараз стартують від CHF 39 000 за м² (≈€40 000), а ультра-преміальні маєтки легко перевищують CHF 50 000 за м² ubs.com. У виняткових випадках рекордні ціни понад CHF 100 000 за м² фіксують для трофейних маєтків ubs.com. Для порівняння, ціни у Гштааді конкурують або перевищують інші елітні альпійські ринки – Санкт-Моріц (від ~CHF 43 000/м²) та Верб’є (~CHF 36 000/м²) трохи відстають ubs.com. Таким чином, Гштаад є одним із найдорожчих ринків нерухомості Європи, а середня вартість шале виросла приблизно на 27% з 2019 року ubs.com ubs.com.

Комерційна нерухомість: Деталізовані дані про комерційну нерухомість Гштааду (наприклад, об’єкти для роздрібної торгівлі та готельно-ресторанного бізнесу) обмежені, але цей ринок також відображає високі житлові ціни. Відома пішохідна променадна вулиця селища – засаджена бутиками класу люкс, художніми галереями та ресторанами високого класу – задає найвищі ціни на торгові площі через надзвичайно обмежену пропозицію. Оренда приміщень для магазинів тут дуже висока, що підтримується стабільним туристичним потоком і клієнтурою з надвисокими доходами. Аналогічно, готелі та багатофункціональні шале тут рідко продаються на ринку, а доступні комерційні об’єкти у Гштааді коштують із суттєвою націнкою. Загалом і житлова, і комерційна нерухомість у Гштааді відзначаються дефіцитом пропозиції та високим попитом, що й зумовлює надзвичайно високі ціни.

Короткий зріз цін: У таблиці 1 нижче узагальнено приблизні рівні цін на розкішну нерухомість у Гштааді порівняно з іншими топ-ринками Швейцарії:

Локація	Ціна класу люкс (CHF/м²)	Нещодавнє річне зростання
Гштаад (Бернські Альпи)	~39 000+ (стартова ціна) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
Санкт-Моріц (Граубюнден)	~43 000+ (найвище в CH) ubs.com	+5,6% (2024) knightfrank.com
Верб’є (Валліс)	~36 000+ ubs.com	+3–5% (орієнт. 2024)
Женева – Колоньї	~36 000 (узбережжя озера) ubs.com	+2–3% (орієнт. 2024)
Цюрих – Кюснахт	~32 000 (узбережжя озера) ubs.com	+3% (орієнт. 2024)

Таблиця 1: Ultra-premium ціни на нерухомість у Гштааді порівняно з іншими топ-локаціями Швейцарії. Стартова ціна CHF 39 тис./м² у Гштааді для класу люкс – одна з найвищих після Санкт-Моріца ubs.com. (1 CHF ≈ 1 EUR середина 2025 р.)

Середні ціни на житло в Гштааді суттєво перевищують національні показники. Для порівняння: середня вартість апартаментів у місті Берн ~CHF 11 450/м² globalpropertyguide.com, а навіть Цюрих – найдорожче місто Швейцарії – ~CHF 21 000/м² за апартаменти globalpropertyguide.com (приблизно половина топ-ставки Гштааду). Це підкреслює, наскільки надзвичайною є оцінка нерухомості Гштааду, що є наслідком його глобального статусу трофейного курорту. Через крайню нестачу об’єктів (див. Пропозиція нижче), покупці часто платять будь-яку суму, щоб отримати нерухомість у Гштааді.

Прогноз динаміки цін на нерухомість (2025–2028)

Короткострокова перспектива: Галузеві прогнози передбачають, що ціни на нерухомість у Швейцарії продовжать зростати в середині 2020-х, хоча і помірнішими темпами, ніж останніми роками. Wüest Partner (провідна консалтингова компанія в сфері нерухомості в Швейцарії) прогнозує, що у 2025 році по країні річний приріст цін складе близько +3,6% на квартири та +3,8% на будинки globalpropertyguide.com – це уповільнення порівняно з прибутковістю 4–5% у 2024-му. UBS також очікує зростання на 3–4% у 2025 по сегменту житлової нерухомості загалом globalpropertyguide.com. У сегменті розкоші ціновий імпульс уже ослаб: у 2024 році ціни на розкішне житло у Швейцарії зросли лише на ~1,2% у середньому, проти ~2%+ попереднього року ubs.com. Висококласний ринок Гштааду повторив цю тенденцію, знизившись до приросту у межах кількох відсотків минулого року knightfrank.com. Експерти ринку визначають 2025 рік як рік консолідації: вартості люксової нерухомості, ймовірно, стабілізуються або підростуть лише несуттєво (на рівні +1–3%) ubs.com. Консенсус полягає у тому, що ціни у Гштааді досягли тимчасової “плато” на дуже високому рівні, адже кількість потенційних покупців, готових сплачувати такі суми, природно обмежена ubs.com.

Однак корекцій цін у Гштааді не очікується, якщо не станеться серйозного зовнішнього шоку. Фундаментальні фактори (платоспроможний попит проти дефіцитної пропозиції) залишаються незмінно сприятливими. Недавній аналіз прогнозує, що ціни на нерухомість у Гштааді відновлять плавне зростання до 2026 року, у межах приблизно +2,8% до +4,2% на рік theluxuryplaybook.com. Зростання можуть очолити найбажаніші “трофейні” шале у таких районах, як Оберборт і Біссен (елітні райони на пагорбах Гштааду), де ультрабагаті покупці змагаються за рідкісні об’єкти theluxuryplaybook.com. Навколишні села (Занен, Ружмон тощо) мають спостерігати підвищений попит, потенційно випереджаючи ядро Гштааду за темпами зростання відсотка, оскільки покупці шукають відносно вигідні пропозиції.

Довгострокова перспектива (2025–2030): У другій половині 2020-х років очікується, що нерухомість Гштааду зберігатиме свою вартість і ймовірно далі зростатиме, але помірними стабільними темпами. Прогнози до 2030 року загалом передбачають сукупне зростання цін у межах 15–25% (у середньому близько +3% на рік). Це означає, що до 2030 року найкращі ціни у Гштааді можуть перевищити CHF 50 000 за м² у середньому, якщо не з’явиться нової пропозиції, що суттєво змінить баланс. Декілька факторів підкріплюють таку перспективу:

Зростання глобального багатства: Подальше зростання кількості ультрабагатих людей (особливо у сфері технологій та фінансів) стимулює попит на альпійські «трофейні» резиденції investropa.com. Багато UHNWIs (осіб зі статками понад $30 млн) приваблює стабільність і престиж Швейцарії, що свідчить про стабільну базу покупців до 2030 року investropa.com.
Обмеження пропозиції: У Гштааді триває гострий дефіцит житла (дивіться розділ Пропозиція і розвиток нижче). Через жорсткі обмеження на забудову, обумовлені географією та законодавством, нова пропозиція з’являється дуже повільно. Навіть незначне збільшення будівництва (завдяки нещодавній зміні законодавства) лише трохи полегшує ситуацію ubs.com ubs.com. Дефіцит залишатиме ціни стійкими у довгостроковій перспективі investropa.com.
Статус «тихої гавані»: Малоймовірно, що статус Швейцарії як «тихої гавані» (сильний франк, стабільна політика) зменшиться. У нестабільні часи багаті вкладники переносять капітал у швейцарську нерухомість, підтримуючи ціни навіть під час глобальних спадаючих ринків forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Гштаад, як один із найексклюзивніших ринків, особливо виграє від статусу «надійного активу».
Тренди способу життя та клімату: Цікаво, що зміна клімату може посилити привабливість Гштааду для певних покупців. Із потеплінням у світі прохолодні альпійські місцевості на кшталт Гштааду та Верб’є спостерігають зростання числа заможних покупців, які шукають притулок від спеки та погодних аномалій brochures.christiesrealestate.com. До 2030 року цей фактор «кліматичного притулку», за прогнозами експертів Christie’s International Real Estate, ще більше підсилить попит на швейцарські будинки у горах brochures.christiesrealestate.com.

Підсумовуючи, за відсутності великих шоків ціни на нерухомість у Гштааді, як очікується, зростатимуть до 2030 року, але помірними темпами. Епоха двозначних щорічних стрибків, імовірно, завершилась; тепер можна очікувати «повільний підйом» із уже вкрай високої бази. Навіть якщо річне зростання становитиме лише 2–4%, Гштаад залишиться лідером серед ринків за абсолютними цінами. Власники можуть розраховувати, що їхні шале збережуть вартість або помірно зростатимуть у ціні, а нові покупці й надалі зіштовхуватимуться з рекордно високим «порогом входу» у найближчі роки.

Інвестиційні можливості та ризики у Гштааді

Можливості: Незважаючи на захмарні ціни, Гштаад пропонує унікальні переваги інвесторам у нерухомість – насамперед стабільність, ексклюзивність та збереження багатства у довгостроковій перспективі. Основні можливості включають:

Актив-тиха гавань: Швейцарська альпійська нерухомість довела свою надійність як засіб збереження вартості. Навіть під час глобальних криз (фінансова криза, пандемія) ціни у Гштааді майже не змінювались і фактично ~25% вище доковідних рівнів станом на 2023 рік investropa.com. Інвестори розглядають шале Гштааду як «реальний актив» на зразок творів мистецтва – захищений обмеженою пропозицією та швейцарською економічною «тихою гаванню» forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Зростання капіталу: Швидкі перепродажі тут рідкість, проте поступове зростання цін є реалістичним очікуванням. Оскільки попит значно перевищує пропозицію, вартість має зростати і надалі (як вже зазначалося, близько 3% на рік) globalpropertyguide.com. За терміну володіння 5–10 років це здатне забезпечити істотний приріст капіталу з огляду на високу стартову вартість.
Орендний дохід і рентабельність у пік сезону: Власники, які здають свої шале у пік сезону, можуть отримувати значний дохід. Вартість тижневої оренди розкішного шале у Гштааді взимку чи під час літніх фестивалів дуже висока (часто десятки тисяч CHF на тиждень за топові об’єкти). Завдяки потужному туризму заповнюваність у пік місяців чудова – наприклад, у лютому 2024 року місцеві 5-зіркові готелі мали 80–90% заселеності ubs.com, що свідчить про підвищений попит на житло. З огляду на те, що ціни на готельні номери преміум-класу зросли на ~30% за останні 5 років ubs.com, приватна оренда шале дає не менше прибутку, збільшуючи орендну дохідність для власників. Короткостроковий ринок оренди у Гштааді дозволяє компенсувати витрати на володіння нерухомістю (детальніше про це нижче).
Диверсифікація портфеля: Власність у Гштааді диверсифікує інвестиційний портфель за рахунок реальної нерухомості у стабільній юрисдикції. Для сімейних офісів і заможних осіб ця диверсифікація – поза акціями чи волатильними ринками – є дуже привабливою, особливо у нестабільні економічні періоди forbesglobalproperties.com.
Нові проєкти/додаткова вартість: Завдяки частковому послабленню будівельних обмежень (див. Lex Candinas у розділі Регулювання) з’явилися вибіркові можливості для нового будівництва чи перепрофілювання. Багато років нове будівництво у Гштааді було фактично зупинене законом ubs.com. Тепер деякі проекти, раніше заборонені (наприклад, перепрофілювання готелів у апартаменти чи збільшення старих шале), можуть бути реалізовані ubs.com. Девелопери чи інвестори, які орієнтуються у місцевих правилах, можуть отримати високоприбуткові проекти, адже попит на будь-які нові розкішні об’єкти дуже значний. Навіть невеликі апартаментні проекти чи відреставровані фермерські будинки у регіоні Заненленд можуть продаються за преміальні ціни після завершення.
Навколишні райони: Ширший регіон Гштааду (Занен, Ружмон, Шьонрід) може пропонувати можливості за дещо нижчими цінами. Міжнародні покупці, яких «відштовхує» ціна у центрі Гштааду, часто розглядають ці сусідні селища (всього за кілька хвилин від курорту), де ціни, хоча й високі, можуть бути на 20–40% менші. У міру зростання цін у центрі Гштааду, об’єкти на периферії можуть показати суттєве зростання як «доступніша» альтернатива для тих, хто прагне приєднатися до місцевого стилю життя.

Ризики: Інвесторам також варто зважати на ключові ризики й виклики на ринку Гштааду:

Висока вартість входу та низька прибутковість: Астрономічні ціни в Гштааді означають, що початковий прибуток від інвестицій дуже низький. Валовий дохід від оренди в регіоні зазвичай знаходиться в межах 2–3% на рік або навіть нижче globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, що значно менше за світові середні показники у сфері нерухомості. У кантоні Берн (який включає Гштаад) середня прибутковість квартир складає лише близько 2,8% globalpropertyguide.com. Це інвестиція з “малим грошовим потоком”; власники розраховують головним чином на довгострокове зростання вартості. Якщо купівля фінансується через іпотеку, банки проводять суворі тести на платоспроможність через низьке покриття прибутковості (швейцарські банки використовують підвищену умовну ставку для розрахунків, що може відсіяти всіх, крім найбагатших покупців за готівку) ubs.com.
Ризики ліквідності та перепродажу: Кількість потенційних покупців багатомільйонних шале невелика за визначенням. Продаж нерухомості може зайняти час, адже доведеться чекати, доки не знайдеться “правильний” мільярдер. Якщо ринкові умови погіршаться чи з’являться нові регуляції (див. нижче), ліквідність може висохнути, і для продажу доведеться робити суттєві знижки. Нерухомість у Гштааді часто передається з покоління в покоління, швидкий перепродаж не гарантований.
Регуляторні зміни: Змінюване законодавство Швейцарії, ймовірно, є найбільшим ризиком для сегменту розкоші. У березні 2025 року уряд оголосив про плани посилити закон Lex Koller, можливо, заборонити чи обмежити покупки швейцарських курортних домівок для іноземців ubs.com. Якщо це буде прийнято, попит у таких місцях, як Гштаад (де багато іноземних покупців), знизиться, що ймовірно, вплине на ціни на другі резиденції ubs.com. Додатково, обговорюються податкові реформи – як-от скасування відрахування відсотків за іпотечним кредитом та введення податку на друге житло – що підвищить витрати на володіння і може охолонути попит ubs.com. Інвестори стикаються з невизначеністю щодо реалізації цих політик (подробиці далі у розділі про Регуляції). Регуляторний ризик є суттєвим, оскільки у минулому населення Швейцарії вже демонструвало підтримку обмеження продажу елітної нерухомості іноземцям.
Економічні та ринкові фактори: Різке падіння світових фондових ринків чи рецесія серед ультрабагатих може тимчасово скоротити попит. У 2024 році у Гштааді темп зростання цін сповільнився частково через те, що “цінові перекоси” підняли вартість настільки високо, що покупці стали обережнішими ubs.com ubs.com. Якщо ставки раптово зростуть чи швейцарський франк ще більше зміцниться, деякі покупці можуть відкласти купівлю ubs.com. Хоча обвал малоймовірний через обмежену пропозицію, у разі погіршення макроекономіки не можна виключати період стабільності чи навіть помірного зниження цін.
Клімат та сезонність: Парадоксально, але Гштаад, хоча й може виграти від статусу кліматичного притулку, у перспективі стикається й з ризиком скорочення зимових сезонів для катання на лижах. На висоті ~1 050 м (катання – до ~3 000 м на сусідніх льодовиках), Гштаад – курорт порівняно невисокогірний. Якщо до 2030 року надійність снігового покриву істотно знизиться, це вплине на зимовий туризм і привабливість гірськолижних котеджів. Регіон активно розвиває цілий рік інфраструктуру (велоспорт, культура тощо), але частина репутації Гштаада пов’язана саме з образом засніженої казки. Зміни клімату – фактор довгострокового ризику, який потрібно враховувати, вкладаючи в альпійську нерухомість.

Підсумовуючи: інвестування в нерухомість Гштааду – це радше розрахунок на збереження капіталу та престиж, а не високий прибуток. Ви отримуєте надзвичайну безпечність та потенціал зростання у довгостроковій перспективі, але розплачуєтеся високими поточними витратами і ризиками регуляторних змін. Ретельний аналіз юридичних та податкових нюансів і готовність тримати таку власність роками є необхідними умовами для успіху на цьому елітному ринку.

Тенденції елітної нерухомості й шале у Гштааді

Ринок елітної нерухомості Гштааду визначають ультра-преміальні шале та поєднання традиції з сучасною розкішшю. У 2025 році декілька ключових тенденцій формують ринок люксових шале:

Зростання попиту на “цілорічне” альпійське життя: Традиційно Гштаад був зимовим притулком для лижників, але тепер курорт активно рекламує себе як цілорічний напрямок. Сучасні покупці прагнуть шале, в яких можна жити в усі сезони, а не лише під час кількох зимових тижнів. Багато котеджів отримують “чотирисезонні” зручності – від критих басейнів і спа (для зимового затишку) до великих літніх терас та садів. У селі щороку проводиться понад 1 000 культурних та спортивних подій, зокрема відомі музичні фестивалі, теніс, турніри з поло та кінного спорту john-taylor.com. Така цілорічна динаміка зростила попит на будинки як другі резиденції на весь рік (з домашніми офісами, швидким інтернетом тощо), а не лише як сезонні зимові притулки.
Поєднання альпійської автентичності й сучасної розкоші: Покупці сьогодні прагнуть “сучасного альпійського” стилю – збереження традиційного вигляду шале (старі дерев’яні балки, дах з заломами), але з повністю сучасними інтер’єрами та технологіями. Багато класичних шале перебудовують під сучасні відкриті планування, елітні кухні, домашні кінотеатри, кліматичний контроль та системи “розумного будинку” під мальовничим фасадом. Також популярна стійка розкіш: впроваджують геотермальне опалення, сонячні панелі та енергозберігаючі матеріали у відповідності до екотрендів Швейцарії. Інвестори дедалі частіше очікують екологічних рішень поруч із саунами й винними погребами. Це відображає загальношвейцарську тенденцію постійного зростання попиту на енергоефективне та стійке будівництво у 2024–25 рр. investropa.com investropa.com.
Мега-шале та комплектація: Поняття “шале” у Гштааді дедалі розширюється – і буквально. В останні роки зводять кілька мега-шале (маєтків) площею 800–1 000 м², часто об’єднуючи кілька ділянок. Такі індивідуальні будинки оснащують критими басейнами, приватними SPA-комплексами, спортзалами, службовими квартирами, підземними гаражами чи навіть міні-клубами чи арт-галереями. Приватність та можливість розваг “на місці” – понад усе. Водночас, зростає попит і на “компактний люкс”: серед деяких європейців з’явився інтерес до менших, затишних, але елітних шале, які простіше утримувати. Це вписується в тренд мінімалізму та ефективності, як противагу гігантоманії investropa.com. Та все ж у Гштааді вага переважує на бік розкоші: найзаможніші покупці прагнуть саме найбільших і найрозкішніших будинків, які тільки дозволяє бюджет.
Новобудови та брендовані резиденції: Через обмеження на забудову нові проекти рідкісні, але деякі гучні комплекси все-таки з’являються. Особливо зростає популярність концепції “альпійських курортних резиденцій”, пов’язаних з елітними готелями (наприклад, Ultima Gstaad поєднує бутик-готель 5* з приватними апартаментами на обслуговуванні готелю). Така модель приваблює тих, хто хоче власний дім із цілодобовим консьєржем, охороною та готельним сервісом. Надалі, якщо регуляторика дозволить, у Гштааді з’явиться більше подібних форматів – наприклад, наддорогі шале-апартаменти чи обслуговувані кондомініуми для максимального використання рідкісних земельних ділянок. Lex Candinas (зміни у законі 2024 року) ймовірно дозолить обмежені проекти апартаментів для продажу іноземцям як інвест-продукт (аналогічно гірськолижним апартаментам у деяких інших країнах), але це відбуватиметься дуже поступово ubs.com. Інвестори мають пильно стежити за потенційними анонсами новобудов: такі об’єкти будуть рідкісні та надзвичайно затребувані.
Збереження автентичності: Незважаючи на гламур, привабливість Гштааду полягає в “альпійській автентичності”, поєднаній із розкішшю. Місцева громада суворо захищає традиційний вигляд села – діють суворі архітектурні правила, шале мають залишатися класичними (сучасні блискучі вілли тут заборонені). Навіть новобудови часто повинні мати природний камінь, дерево й відповідати типовій альпійській естетиці. Такий консерватизм стилю зберігає відчуття казковості у самому селищі. Покупці цінують, що “бренд Гштаада — це стильність із ненав’язливою розкішшю” та сильна альпійська ідентичність john-taylor.com. Примітно, що у регіоні Сааненлянд ще працюють 200 ферм та живе 7 000 корів john-taylor.com — що нагадує: Гштаад залишається живою сільськогосподарською громадою, а не лише осередком світської публіки. Саме ця справжність — великий козир проти більш комерціалізованих курортів.

Суть трендів люксової нерухомості Гштааду — еволюція без втрати традиції. Шале стають ще розкішнішими і сучаснішими, але село зберігає затишну, ідилічну атмосферу, яка зробила його знаменитим. Покупці в 2025 році отримають ринок, де старосвітська казка переплітається з розкішшю нової епохи: від столітніх дерев’яних ферм, перебудованих під дизайнерські дачі, до нових шале, які виглядають на 200 років, але вже “розумні” й напхані сучасними технологіями. Таке поєднання далі чарує світову еліту і підкріплює статус Гштаада як флагмана альпійського люксу.

Орендні доходи та тенденції ринку короткострокової оренди

Ринок оренди у Гштааді унікальний: він обслуговує в основному сегмент короткострокової розкішної відпустки і меншою мірою довгострокових місцевих жителів (багато з яких користуються субсидованим або кооперативним житлом). Основні моменти щодо орендної дохідності та тенденцій:

Низька дохідність на капітал: Як вже зазначалось, валова орендна дохідність у Гштааді низька у відсотковому вираженні через надзвичайно високі ціни на нерухомість. Середній рівень дохідності житлової нерухомості в кантоні Берн складає близько 2,8% на рік globalpropertyguide.com, а на ультра-преміальних ринках, таких як Гштаад, реальна дохідність може бути ще нижчою (часто у межах 1–2% для люксових шале). Наприклад, шале вартістю 20 млн CHF може реально принести близько 200–300 тис. CHF на рік від оренди у вдалий рік, що відповідає ~1–1,5% дохідності. Це значно нижче порівняно з дохідністю в багатьох інших інвестиційних напрямках – швейцарська нерухомість, як правило, це “гра на капітал”, а не на орендну дохідність facebook.com. Водночас, попит на оренду високий, тому майже всі власники елітної нерухомості, які здають житло, знаходять орендарів за топовими ставками; головне обмеження – висока вартість самої нерухомості.
Короткострокова оренда й святковий сезон: Ринок короткострокової оренди в Гштааді дуже активний і дедалі більше підтримується як місцевими агентствами, так і онлайн-платформами. Багато власників здають свої шале подобово на тиждень у пікові сезони (Різдво/Новий рік, лютневі лижні тижні та липень-серпень літнього сезону). Ставки оренди для елітного шале можуть легко перевищувати 25 000–50 000 CHF за тиждень у розпал зими, враховуючи високий статус клієнтури. Навіть невеликі апартаменти можуть коштувати кілька тисяч франків на тиждень у сезоні найвищого попиту. Зайнятість дуже сезонна – житло може бути порожнім у міжсезоння (слизький квітень, тихий листопад), але майже повністю заповнене у високий сезон. Загалом, для власників, які готові здавати житло, сезонна короткострокова оренда може суттєво компенсувати річні витрати (податки на майно, утримання тощо), хоча рідко хто досягає повного самоокуплення лише орендою. В звіті UBS Alpine вказується, що зі зростанням цін на номери в люксових готелях на ~30% з 2019 року, оренда святкової нерухомості стала вигіднішою, ніж раніше ubs.com, оскільки мандрівники прагнуть приватного простору для сімей і компаній. Ця тенденція спонукає дедалі більше власників здавати свої шале вибірково на окремі тижні – часто через спеціалізовані агентства розкішної оренди, а не масові ресурси.
Тенденції орендних платформ: Airbnb й подібні платформи представлені у Гштааді, але в основному для невеликих апартаментів або шале нижчого цінового сегмента. Елітні об’єкти зазвичай обслуговують брокери люкс-сегменту або консьєрж-сервіси (через вимоги до приватності і сервісу). Зростає тенденція до “керованих шале”, коли компанії беруть шале під управління, забезпечують кухарем, консьєржем і здають в оренду як ультра-розкішний відпочинковий пакет. Це може приносити значний дохід. Весь сектор короткострокової оренди у швейцарських Альпах професіоналізується: інвестори навіть розглядають будівництво спеціалізованих шале для оренди як бізнес-модель (але у Гштааді купівля для здачі в оренду ускладнена для іноземців через правила надання дозволів – див. Регулювання).
Довгострокова оренда: Довгострокова оренда (річні контракти) розкішних шале у Гштааді трапляється рідко, адже власники надають перевагу гнучкості та особистому використанню. Водночас, тут є помітна експат-спільнота й сезонні працівники, які орендують житло на рік. Наприклад, співробітники міжнародних шкіл, люксових магазинів чи готелів можуть орендувати квартири в регіоні. Рівень вакантності надзвичайно низький (<1% у Сааненланді для квартир) через дефіцит житла investropa.com. Орендна регуляція у Швейцарії робить щорічне зростання орендної плати поміркованим для чинних орендарів, тому власники тривалих оренд відчувають певні регуляторні обмеження (наприклад, прив’язка до референтної відсоткової ставки). Більшість інвесторів у нерухомість Гштааду не ставлять за мету отримання дохідності від довгострокової оренди – здебільшого це приватне житло або селективна короткострокова здача.
Вплив тенденцій туризму: З огляду на сильне відновлення туризму до Швейцарії після пандемії (2024 року кількість туристичних ночівель зросла на значний відсоток), попит на короткострокову оренду дуже високий і продовжує зростати. Якщо Гштаад розширюватиме програму заходів та активностей, сезон оренди може подовжитись (наприклад, залучення літніх відпочивальників – хайкінг, маунтін-байк, фестивалі). Серед нових мікротрендів – “воркейшн” (поєднання відпочинку із дистанційною роботою), коли заможні сім’ї орендують шале на кілька місяців, працюючи й відпочиваючи водночас. Покращене покриття інтернету й спокійна атмосфера Гштааду робить його привабливим для тривалих заїздів. Це може незначно підвищити заповнюваність у міжсезоння і відповідно покращити річну дохідність.

Підсумовуючи: орендні дохідності у Гштааді скромні з погляду інвестицій, проте орендодавець отримує надзвичайно захищене й затребуване середовище. Практично відсутній ризик не знайти орендаря у потрібний час, враховуючи світову популярність локації – головне обмеження це частота, з якою власник готовий здавати улюблений шале. Ті, хто фокусується на пікових сезонах, можуть отримувати суттєві доходи від оренди, навіть якщо це невеликий відсоток від великої вартості житла. Для багатьох власників основна мета – покрити частину витрат, зберігаючи гнучкість для власного використання, а не максимізувати дохідність. Отже, Гштаад і надалі є перш за все «лайфстайл»-інвестицією, а не ринком високої орендної дохідності, хоча сектор короткострокової оренди активно розвивається разом із туризмом.

Ключові девелопери й агентства нерухомості у Гштааді

Незважаючи на невеликі розміри, у Гштааді працює низка спеціалізованих агентств з розкоші та девелоперів. Ці фірми обслуговують елітний сегмент, пропонуючи брокераж, управління нерухомістю та індивідуальні девелоперські послуги:

John Taylor Gstaad: Місцевий офіс глобальної агенції розкоші John Taylor – один із найбільш впливових. John Taylor Gstaad AG (базується в Саанені) спеціалізується на продажі та оренді елітних шале й апартаментів у Гштааді й сусідніх селах john-taylor.com. Вони обслуговують більшість знакових лістингів регіону, а також організовують сезонну оренду. Досвід й розгалужена мережа John Taylor (понад 160 років у сфері розкоші) роблять їх вибором №1 для міжнародних покупців, які цінують конфіденційність та експертизу. Команда в Гштааді підкреслює “престиж, що поєднує автентичність Альп” і досконало знається на маловідомих перлинах Сааненланду john-taylor.com.
BARNES Gstaad: BARNES International Realty теж має офіс у Гштааді й фокусується на елітній нерухомості. Barnes пропонує брокерські послуги для шале, апартаментів та землі, нерідко публікує ринкові огляди. Їхня міжнародна мережа (особливо у Європі та США) залучає додаткових іноземних покупців у Гштаад. Команда BARNES Gstaad відома винятковою підбіркою люксових об’єктів і активними комунікаціями з багатою клієнтурою через глянцеві видання та заходи.
Sotheby’s International Realty – Gstaad: Відомий бренд Sotheby’s представлений у регіоні через Switzerland Sotheby’s International Realty (часто у партнерстві з місцевими Cardis чи іншими агентствами). Це агентство працює з найпрестижнішою швейцарською нерухомістю і презентувало на продаж найкоштовніші маєтки Гштааду у своїй світовій мережі колекціонерів та інвесторів. Їх присутність забезпечує вихід гштаадських об’єктів на світову аудиторію UHNW осіб, знайомих із брендом Sotheby’s.
Engel & Völkers Saanenland: Engel & Völkers, німецька агенція розкоші, має франшизу у регіоні Гштаад/Саанен. Вони надають послуги з продажу та оренди, славляться потужним маркетингом і широкою клієнтурою (особливо у німецькомовних країнах). E&V часто готує регіональні ринкові аналітики, а їхній офіс зручно розташований для відвідувачів у центрі селища. Орієнтуються як на швейцарських, так і на іноземних покупців курортної нерухомості.
Місцеві девелопери (NK Immobilien / GRIWA Group): Серед девелоперів nk Immobilien Gstaad (заснована у 2015 місцевим підприємцем) перетворилася на потужну сервісну групу nkimmobilien-gstaad.ch. Тепер як частина GRIWA Treuhand, компанія будує й розвиває шале й апартаменти в Бернському Оберланді, включаючи Сааненланд nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA займається всім – від дизайну й будівництва до продажу та оренди, часто пропонує «під ключ». Їх спеціалізація – якісна локальна архітектура, що відповідає строгим альпійським стилістичним стандартам. Такі місцеві девелопери, хоча їх небагато, є критично важливими для появи нового житла (в межах законних квот) й реновації старих об’єктів. Ще один приклад – CGI Real Estate і Steiner AG, фірми, які іноді ведуть великі проекти по реновації готелів або апартамент-комплексів у гірських курортах (у Гштааді це буває рідко).
Інші агентства: Серед додаткових бутікових агентств – Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – новий гравець, пов’язаний із Christie’s International Real Estate, який фокусується на розкішних шале, і Comptoir Immobilier (женеваська компанія, частина Forbes Global Properties, іноді працює з гштаадськими угодами). Gstaad Properties та Saanen Properties – місцеві малі фірми, які пропонують персоналізований підхід завдяки багаторічному досвіду й глибоким контактам. Gstaad Property Office (GPO) та Luxury Places – ще одні консультанти з регіону. Декілька агентств співпрацюють між собою; наприклад, ексклюзивний об’єкт можуть презентувати кілька перевірених брокерів спільно для пошуку потрібного покупця.

Ці агентства не лише полегшують угоди, а й часто виступають “гейткіперами” надзвичайно закритого ринку – у Гштааді чимало продажів відбувається непублічно, коли агентства “тихо” з’єднують продавців та покупців. Маркетинг нерухомості у Гштааді майже непомітний: рідко побачите тут “Продано” чи “На продаж”. Натомість агентства ведуть клієнтські “вейт-листи” і таргетовано контактують із потенційними клієнтами, коли з’являється потрібний об’єкт. Головні гравці мають тісні зв’язки з менеджерами статків, сімейними офісами й місцевими власниками (які часто спочатку звертаються саме до них). Ця мережево-орієнтована динаміка означає, що вибір авторитетної агенції з гарними контактами – ключовий для будь-якого новачка, який планує купівлю нерухомості у Гштааді.

Підсумовуючи, ключові фахівці з нерухомості у Гштааді включають поєднання міжнародних брендів класу люкс (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) та кількох місцевих експертів, які займаються девелопментом та нішевими угодами. Всі вони працюють у невеликій, дружній спільноті, щоб підтримувати репутацію Гштаада як місця з дискретністю та якістю. Покупці і продавці зазвичай обирають одну з цих компаній, щоб орієнтуватися у складному регуляторному середовищі та отримати доступ до ексклюзивної клієнтури, яка формує ринок нерухомості Гштаада.

Драйвери попиту на ринку Гштаада

Декілька потужних драйверів попиту лежать в основі ринку нерухомості Гштаада і пояснюють, чому це крихітне альпійське село викликає такий інтерес у заможних покупців з усього світу:

Елітний туризм та стиль життя: Гштаад давно є магнітом для багатих і знаменитих, пропонуючи привабливе поєднання розкоші та сільського шарму. Слоган міста «Зійди вгору — уповільнись» відображає його розслаблену ексклюзивність. Тут є готелі класу “п’ять зірок”, гурманські ресторани, дизайнерські бутики та художні галереї, які розташовані вздовж чарівної пішохідної алеї john-taylor.com. Водночас, діючі ферми та історична альпійська культура додають місту автентичності. Таке поєднання цілий рік приваблює туристів класу “люкс”. Багато відвідувачів, зачарованих атмосферою Гштаада, стають покупцями нерухомості, щоб мати власний альпійський притулок. Величезна кількість подій (понад 1 000 на рік) — від турніру зі сноу поло та Swiss Open з тенісу до фестивалю класичної музики Menuhin — тримає Гштаад у полі зору світової спільноти john-taylor.com. Такі міжнародні події приваблюють заможних глядачів, деякі з яких купують будинки для відпочинку, закохавшись у місцевість. Коротко, стиль життя у Гштааді є ключовим драйвером попиту. Мало місць у світі, де можна зранку кататися на лижах, увечері піти на гала-концерт, а ще прогулятися селом, що не втратило свій казковий вигляд.
Міжнародні покупці та «Бренд Гштаад»: Ринок нерухомості Гштаада значною мірою визначають міжнародні покупці. Заможні особи з Великобританії, Німеччини, Франції, Бельгії, Близького Сходу, США і все частіше з Азії, вже багато десятиліть активні тут. Глобальний імідж міста зміцнюють відомі особистості, які мешкають тут частково, та фани (королівські особи, знаменитості, магнати), що додає йому престижу. За словами місцевих брокерів, “бренд Гштаад … приваблює інтернаціональну клієнтуру весь рік”, завдяки хорошому транспортному сполученню (2 години від Женеви, 1 година від Берна, а також приватний аеропорт у Саанені для приватних джетів) john-taylor.com. Така легкість доступу дозволяє міжнародним власникам зручно добиратися до своїх шале на відпочинок. Політична й економічна нестабільність за кордоном також стимулює іноземців купувати нерухомість у безпечній Швейцарії: у часи невизначеності заможні родини з Близького Сходу чи Південної Америки часто збільшують покупки тут для збереження стабільності. Гштаад із своєю стриманістю та меншою “показовістю”, ніж Санкт-Моріц чи Куршевель, особливо приваблює цінителів приватності та лаконічної розкоші. Остання тенденція глобальної міграції капіталів (переїзд багатих у безпечні країни) сприяла зростанню швейцарських курортів — за спостереженнями Christie’s, екстремальні прояви клімату в інших країнах та геополітичні ризики стимулюють багатіїв купувати альпійські притулки на кшталт Гштаада задля безпеки brochures.christiesrealestate.com.
Інфраструктура та з’єднання: Хоча це невелике село, Гштаад серйозно інвестував у інфраструктуру, що підвищує його привабливість. Лінія підйомників (Gstaad Mountain Rides) відкриває доступ до 200 км лижних трас, а поблизу Glacier 3000 дозволяє кататися на лижах цілий рік всього за 20 хвилин john-taylor.com. Панорамна лінія Montreux–Zweisimmen проходить через Гштаад, забезпечуючи мальовниче залізничне сполучення з Монтрьо та далі john-taylor.com. Приватний аеропорт Саанен приймає приватні джети й чартери, це великий плюс для прагнучих розкоші власників john-taylor.com. Тим часом, дорожня й залізнична мережа Швейцарії дозволяє дістатися до Гштаада (хоч і з певними зусиллями) з великих міст. Безперервні покращення — швидші поїзди, оновлення тунелів доріг, високошвидкісний телеком — підтримують попит на нерухомість. Окрім того, інвестиції в інфраструктуру гірськолижних курортів стали загальнонаціональним трендом: наприклад, у сусідніх кантонах модернізували підйомники та громадський транспорт (у Верб’є громадський транспорт одержав оновлення на 27 млн франків forbesglobalproperties.com). Гштаад також модернізував готельну та медичну інфраструктуру, щоб відповідати вимогам вибагливої клієнтури. Отже, покупці впевнені: попри віддаленість Гштаада, тут інфраструктура та доступ світового рівня, що гарантує підтримку вартості нерухомості у довгостроковій перспективі.
Економічне і податкове середовище: Загальна економічна стабільність і сприятливість до багатих у Швейцарії сильно стимулюють попит. Країна відзначається низькою інфляцією (~1% у 2024р.) та стабільним зростанням investropa.com. Важливо, що у Швейцарії (та кантоні Берн) є сприятливий податковий режим для багатьох іноземців, наприклад, угоди про фіксований розмір податку (“forfait”) у певних випадках. Хоча податки у Берні вищі, ніж у кантонах із дуже низьким податковим навантаженням (типу Швіц), район Саанен/Гштаад все одно історично приваблював заможних людей зі спеціальними податковими статусами. До того ж, відсутність податку на приріст капіталу при продажу нерухомості після певного періоду володіння (залежно від кантона) вигідна для інвесторів. Також відсутні щорічні податки на нерухомість у багатьох регіонах Швейцарії (деякі комуни мають невеликий земельний податок, але це не порівняти з податками на багатство в інших країнах). Така податкова лояльність і правова стабільність (міцні права власності, банківська приватність тощо) роблять володіння швейцарською нерухомістю привабливим. За даними Forbes Global Properties, поєднання жорсткого регулювання (що обмежує пропозицію) та міцної валюти допомогло ринку елітної нерухомості Швейцарії триматися навіть під час пандемії forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Інвестори відчувають впевненість, що їхні кошти у нерухомості Гштаада захищені однією з найнадійніших правових і фінансових систем світу.
Локальний попит і демографія: Хоча міжнародні покупці домінують у вищому сегменті, внутрішній швейцарський попит не варто ігнорувати. Під час пандемії більше швейцарців відкривали для себе власні курорти, що підштовхнуло внутрішній попит на друге житло. Також, враховуємо хвилю “бебі-бумерів”, які виходять на пенсію: заможні швейцарці і європейці 60+ мають великий капітал та бажання до житла для відпочинку ubs.com ubs.com. Гштаад із м’яким кліматом та активностями цілий рік — привабливий для енергійних пенсіонерів. Альпійські кантони у 2024 році мали приріст населення вищий, ніж у середньому по країні (+0,9%) через міграцію заради стилю життя ubs.com. Це свідчить про те, що професіонали та пенсіонери з Швейцарії переселяються у гори для постійного чи другого місця проживання, додатково підвищуючи попит. Кількість жителів Гштаада і Саанена зростає помірно, тому тиск на житловий фонд існує на всіх рівнях.

Підсумовуючи, попит на ринку Гштаада обумовлений його унікальним стилем життя і репутацією, простотою доступу для світових еліт, а також сильною економічною логікою інвестування у безпечний, обмежений пропозицією швейцарський актив. Поки Гштаад буде пропонувати спокій, престиж і світовий рівень сервісів у стабільній країні, попит серед заможних іноземних і місцевих покупців залишатиметься високим.

Регуляторні та податкові особливості для покупців

Швейцарія має складну систему регуляцій та податків, що впливають на нерухомість, особливо для іноземних покупців і власників будинків для відпочинку. Основні моменти, на які варто звернути увагу у Гштааді:

Lex Koller (обмеження для іноземних покупців): Швейцарський федеральний закон “Lex Koller” обмежує купівлю нерухомості нерезидентами-іноземцями. Загалом нерезиденти не можуть купувати житлову нерухомість у Швейцарії, окрім спеціально визначених зон відпочинку та за суворими квотами. Гштаад (комуна Саанен) — одна з таких зон, де іноземцям історично дозволяли купувати будинки для відпочинку, але за певних умов (наприклад, ділянка менша 1 000 м² і житлова площа до 200 м², одна нерухомість на іноземну сім’ю) forbesglobalproperties.com. Навіть ті, хто підпадають під це правило (зазвичай резиденти ЄС або ті, хто мають дозвіл на проживання у Швейцарії), часто потребують кантонального дозволу. Важливо: у 2025 році уряд Швейцарії розглядає подальше посилення Lex Koller ubs.com. Запропоновані заходи можуть заборонити іноземцям купівлю певних типів нерухомості (наприклад, апартаментів у “апарт-готелях” з обслуговуванням або, можливо, будь-яких нових другорядних будинків) ubs.com. У разі впровадження це скоротить пул іноземних покупців. Уже зараз іноземні покупці стикаються з річними квотами на дозволи у кантоні Берн – як тільки невелика кількість дозволів на купівлю для іноземців буде вичерпана, іншим доведеться чекати. Внутрішні покупці та власники швейцарських дозволів (B чи C) не підпадають під дію Lex Koller, тому мають свободу у виборі forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Кожен, хто планує купівлю у Гштааді, має перевірити свою відповідність Lex Koller і стежити за змінами. Використання швейцарської юридичної особи для обходу Lex Koller заборонено (влада уважно стежить за такими схемами-оболонками) forbesglobalproperties.com.
Lex Weber (Закон про другі будинки): Ще один важливий закон – “Lex Weber”, або Ініціатива про другі будинки, прийнятий у 2012 році, який обмежує частку других будинків до 20% від житлового фонду в одній комуні. Гштаад/Саанен були значно вище цієї межі, тому з 2013 року майже не будуються нові будинки для відпочинку — це головний фактор обмеженої пропозиції ubs.com. Будівництво основного місця проживання залишалося дозволеним, але такі об’єкти часто не можна згодом продавати як другі будинки. Наприкінці 2024 року було прийнято незначне пом’якшення під назвою “Lex Candinas”, яке трохи послаблює ці обмеження ubs.com. Воно передбачає певні винятки — наприклад, можливість переоблаштовувати старі готелі під житло чи будувати у певних зонах, щоб збільшити пропозицію у туристичних районах із гострою нестачею житла (зокрема називаючи Гштаад серед інших) ubs.com. Це може призвести до появи обмеженої кількості нових апартаментів чи шале, проте, ймовірно, із певними обмеженнями щодо перепродажу чи використання. Підсумок: Lex Weber і надалі суттєво обмежуватиме пропозицію нової нерухомості у Гштааді — хорошо для існуючих власників, складно для нових покупців. Потенційні покупці не можуть просто забудовувати ділянки на власний розсуд навіть після купівлі; використання чітко регулюється (наприклад, її слід підтримувати як основне місце проживання або для сільськогосподарських потреб).
Податки – федеральний, кантональний, муніципальний рівні: Податкова система Швейцарії багаторівнева. Важливі податки для покупців нерухомості включають:
- Податок на передачу власності/гербовий збір: Кантон Берн стягує податок на передачу власності (приблизно 1,8% від вартості, зазвичай оплачується навпіл між сторонами або покупцем – це може змінюватись). Додатково нотаріальні та реєстраційні збори складають ~0,3–0,5%. Отже, сукупна транзакційна вартість для покупця у Гштааді – близько 2,3%.
- Щорічні податки на нерухомість: Відсутній регулярний федеральний податок на власність. Кантон Берн стягує незначний податок на чисте багатство, який включає вартість нерухомості (тільки для резидентів; ~0,3–0,7% від чистих активів, при цьому великі суми мають пільги). Нерезиденти зазвичай не сплачують цей податок, якщо не мають резиденції. Окремі комуни стягують муніципальний податок на землю; річний податок у Саанені досить невеликий (кілька сотень франків для розкішного шале).
- Податок на умовну орендну вартість: Незвичний для багатьох іноземців, цей швейцарський податок стягують із власників, що проживають самостійно у своїй оселі, на вигаданий “дохід від оренди” (близько 70% від ринкової вартості оренди). Власники можуть зменшити цю суму, вирахувавши відсотки по іпотеці та витрати на утримання. Багато власників других будинків оформляють іпотеку частково з метою зменшення цього податку. Проте існує пропозиція скасувати оподаткування умовної орендної вартості по всій країні, що також скасує право на відрахування відсотків ubs.com. Якщо реформу приймуть, вигідно буде покупцям за гроші (без кредиту), а ті, хто користувався борговими інструментами, втратять відрахування.
- Податок на приріст капіталу: Кантон Берн стягує податок на прибуток продавця у разі перепродажу нерухомості протягом певного часу (зі зниженням за кількістю років володіння). Власники, що утримують власність понад ~10 років, отримують пільгові ставки; через кілька десятків років цей податок може бути нульовим. Завдяки цьому обмежується спекуляція. Більшість власників у Гштааді володіють майном довгостроково, тому цей податок нечастий, але якщо продати за прибутком протягом, наприклад, 5 років, очікуйте значного податку (може сягати 30%+ від прибутку при короткостроковому володінні).
- Податок на дохід від оренди: Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, доходи підлягають під швейцарський податок на дохід для резидентів (а для нерезидентів — під можливий податок із джерела виплати). Власники розкішної нерухомості часто структурують використання так, щоб доходи від оренди були мінімальні або зрівноважувались витратами, уникаючи податкових складнощів.
Резиденція та громадянство: Купівля нерухомості у Гштааді не дає автоматичних прав на проживання. Іноземцям, які хочуть жити повний рік у власному шале, зазвичай спершу потрібен дозвіл на проживання. Водночас Швейцарія у окремих випадках видає дозвіл на проживання для заможних осіб (які сплачують погоджені з кантоном фіксовані податки). Кантон Берн пропонував такі схеми для залучення багатих резидентів, хоча це менш поширено, ніж у франкомовних кантонах. Деякі іноземці вибирають стати резидентами Швейцарії (за інвесторськими візами тощо), щоб повністю оминути Lex Koller та насолоджуватися швейцарським способом життя — тоді вони можуть купувати нерухомість набагато вільніше. Покупці з ЄС/ЄАВТ із дозволом B мають змогу придбати житло для власного проживання відносно просто forbesglobalproperties.com.
Майбутні регуляторні ризики: Окрім посилення Lex Koller, на федеральному рівні обговорюється введення спеціального податку на другі будинки (аби зменшити кількість порожніх будинків у туристичних зонах) ubs.com. Якщо такий податок буде впроваджено, володіння шале у Гштааді може щороку дорожчати. Також місцева влада може впроваджувати додаткові правила, як-от обмеження щодо оренди (деякі курорти вимагають реєстрації короткострокової оренди або сплати туристичного збору за ніч). На цей момент Гштаад має суттєво ліберальніші правила порівняно із Цюрихом або Женевою, де діє жорстка захист прав орендарів та орендні “стелі” — але це може змінитись, якщо місцеві мешканці відчують тиск від надміру порожніх “будинків для відпустки”. Ще одна важлива річ: коливання курсу франка щодо домашньої валюти можуть впливати на реальні витрати іноземців, але це пов’язано вже з ринковими ризиками, а не регуляторними.

Висновок (регуляторний): Для швейцарських громадян Гштаад означає передусім складну процедуру нового будівництва, сплату податків при передачі та потенційно податку на приріст капіталу. Для іноземців критично важливо уважно орієнтуватись у нюансах Lex Koller і квот — часто це потребує витримки чи креативного планування (наприклад, купівля на ім’я дружини/чоловіка, який має паспорт ЄС і дозвіл, тощо). Дуже рекомендується залучити швейцарського нотаріуса й юриста вже на початку процесу. В цілому регуляторна політика обмежує надлишкові інвестиції (для захисту доступності житла для громадян), через що Гштаад став ще більш ексклюзивним. Важливо залишатися у курсі майбутніх голосувань/законів (зокрема перегляду Lex Koller), оскільки вони можуть вплинути на можливість купівлі чи продажу нерухомості для іноземців ubs.com. І все ж таки, стабільність законодавства у Швейцарії означає відсутність раптових змін — нові обмеження завжди впроваджуються поступово, ринок має час пристосуватись. Ця стабільність і прогнозованість приваблюють інвесторів, попри всю багаторівневу бюрократію.

Довгострокові прогнози зростання до 2030 року

Дивлячись у майбутнє до кінця десятиліття, експерти залишаються обережно оптимістичними щодо траєкторії ринку нерухомості Гштааду. Ось довгострокові прогнози та чинники, що формують очікування до 2030 року:

Прогноз зростання цін: Як вже було обговорено, базові прогнози передбачають помірне подальше зростання цін на житлову нерухомість у Швейцарії — орієнтовно на 2–4% на рік у загальнонаціональному масштабі globalpropertyguide.com. Ринки преміальних курортів, як Гштаад, можуть відслідковувати верхню межу цього діапазону за сприятливих економічних умов (або трохи відставати, якщо посиляться регуляторні норми). У 2025–2030 роках це означає орієнтовно +15–20% сукупного зростання цін у сегменті люкс у Гштааді (наприклад, шале за CHF 10 млн до 2030 року може в середньому коштувати CHF 11.5–12 млн). Це не є офіційною гарантією, а радше екстраполяція поточних драйверів: обмежена пропозиція, стабільний попит і низькі процентні ставки у Швейцарії. Аналітики UBS зазначають, що зниження доступності, ймовірно, обмежить різкі стрибки цін, але стабільна економіка та нестача пропозиції “й надалі підтримуватимуть готовність людей платити більше” за власне житло globalpropertyguide.com. Простіше кажучи: не очікуйте ще одного подвоєння цін у цьому десятилітті, але поступове подорожчання є основним прогнозом.
Ринкові цикли та стійкість: Історично гірська нерухомість Швейцарії демонструвала високу стійкість. Дослідження Knight Frank показують, що середнє річне зростання цін на альпійські будинки у 2009–2022 рр. становило ~1,9%, прискорившись до ~4% на рік після 2020 року knightfrank.com. Навіть у складні часи (наприклад, під час зміцнення франка чи світових криз) ціни у Гштааді трималися або знижувалися незначно. Передбачається, що ця тенденція триватиме і надалі. Можлива глобальна рецесія може “поставити на паузу” зростання на рік-два, проте різке падіння цін у Гштааді малоймовірне без масових примусових продажів. Власники з категорії надбагатих, як правило, не мають великих кредитних зобов’язань, що знижує ризик вимушених продажів. Отже, прогноз на 2030 — стабільно-позитивний, з Гштаадом як верхньою ціновою плато із поступовими підйомами.
Еволюція попиту: До 2030 року демографія покупців може змінитися. Очікується, що все більше молодих заможних покупців (у 40–50 років) увійдуть на ринок Гштааду — особливо підприємці зі сфери технологій та з країн, що розвиваються, які дедалі частіше стають частиною класу UHNWI investropa.com. Молодші покупці можуть надавати перевагу сучаснішим стилям (більше уваги до сталого будівництва та елементів оздоровлення). Ринок адаптується, пропонуючи інтелектуальні системи для будинку, зарядки для електромобілів у шале, приватні велнес-спа тощо. Також, якщо збережеться тренд на дистанційну/гібридну роботу, більше власників проводитимуть у Гштааді триваліші періоди, фактично використовуючи його як основне житло частину року. Це може дещо збільшити ефективний попит (коли одна людина воліє мати один великий будинок замість двох менших для різних сезонів).
Перспективи пропозиції: З боку пропозиції жодного великого перенасичення житлом у Гштааді не передбачається. Навіть з реформою Lex Candinas кількість новобудов залишатиметься мізерною — можливо, кілька шале чи один невеликий багатоквартирний будинок. UBS прогнозує, що нове будівництво у гірських районах залишиться значно нижчим за середньонаціональні показники ubs.com. Можливо, до 2030 року деякі наявні шале будуть переобладнані для розміщення кількох квартир (особливо якщо місцева влада стимулюватиме створення житла для жителів чи персоналу готелів). Однак з огляду на вимоги спадщини й зовнішнього вигляду масова забудова малоймовірна. Тож до 2030 року загальний фонд житла зросте лише дуже незначно, що підкреслює стійкий дефіцит пропозиції.
Зовнішні ризики та непередбачувані фактори: Декілька непередбачуваних чинників можуть суттєво вплинути на прогноз. Якщо у найближчі роки у Швейцарії буде запроваджено повну заборону на купівлю нерухомості нерезидентами (екстремальний сценарій Lex Koller), попит може майже повністю стати резидентським, що трохи послабить ціни на маргінальних рівнях. І навпаки, якщо загостряться глобальні геополітичні чи кліматичні виклики, Швейцарія може побачити стрімкий приплив капіталу як безпечна гавань, що підштовхне ринок люксової нерухомості поза межі прогнозованого зростання. Макроекономічні фактори, такі як відсоткові ставки, також суттєві: поточний прогноз базується на тому, що ставки залишаться досить низькими або нормалізованими. Повернення дуже високих ставок до 2030 року охолодить навіть сегмент люкс (головним чином через зменшення купівельної спроможності швейцарських громадян та непривабливість іпотеки). Курсові коливання (сильніший франк) теж можуть зробити швейцарську нерухомість дорожчою для закордонних інвесторів, незначно зменшивши закордонний попит ubs.com. Ці фактори непередбачувані, але варто стежити за ними.
2030 – статус Гштааду: До 2030 року Гштаад, швидше за все, залишиться тим, чим є і сьогодні: перлиною альпійської люксової нерухомості. Він і надалі буде в числі найдорожчих ринків нерухомості світу. Можливо, Андрематт або інші курорти зміцнять свої позиції за рахунок різкого зростання (Андрематт нещодавно увійшов до п’ятірки найдорожчих швейцарських курортів після суттєвої динаміки цін forbes.com), проте усталена репутація та надексклюзивний існуючий фонд Гштааду дають йому тривалу перевагу. Зусилля містечка залишатися привабливим — розширення пропозицій для сімей, інвестиції у стійкий туризм, збереження автентичності села — допомагатимуть підтримувати попит.

Підсумовуючи, довгостроковий прогноз для нерухомості в Гштааді до 2030 року — це стабільне зростання та надійність, без ознак швидкої “бульбашки”. Аналітики ринку в цілому прогнозують продовження поточної динаміки: повільне підвищення цін, можливі тимчасові “плато”, але загалом — високий нижній рівень цін, підкріплений глобальними трендами накопичення багатств та місцевим дефіцитом. Для інвесторів і власників Гштаад і надалі має виправдовувати свою обіцянку надійності й престижу в нерухомості. Як лаконічно зазначає один з ринкових звітів: “Ми припускаємо, що ціни на житло зростуть у середньостроковій перспективі… обмежена пропозиція надалі підтримуватиме готовність платити, але низька доступність стримуватиме великі підйоми.” globalpropertyguide.com — сценарій, що вдало описує ймовірний шлях Гштааду до 2030 року.

Джерела:

UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 травня 2025) – Тренди та рівні цін на швейцарську люксову нерухомість ubs.com ubs.com.
Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (листопад 2024 р.) – Ціни на житло у топових гірськолижних курортах та річна динаміка (Гштаад і конкуренти) knightfrank.com.
Neho Real Estate, Gstaad Property Prices June 2025 – Локальна динаміка цін (ріст на 26,6% за рік, квартири +16,6%).
Global Property Guide, Switzerland Residential Market Analysis 2025 (червень 2025) – Національні індекси цін, прогнози Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Forbes Global Properties, 5 причин стійкості ринку люксової нерухомості Швейцарії (2022) – Ціни преміум-сегмента Гштааду (CHF 33 тис/м² у 2022 р.) та ринкові чинники forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
Investropa, 16 вагомих трендів ринку нерухомості Швейцарії 2025 – Драйвери попиту в люкс-сегменті, +25% до рівня цін до COVID investropa.com investropa.com.
John Taylor Gstaad Agency – Огляд місцевого ринку Гштааду, клієнтура, стиль життя та транспортна доступність john-taylor.com john-taylor.com.
Christie’s International Real Estate, 2025 Global Luxury Real Estate Forecast – Відзначено зростання інтересу до Альп через кліматичні чинники brochures.christiesrealestate.com.
Global Property Guide, Rental Yields in Switzerland Q2 2025 – Середня рентабельність оренди по кантонах (Берн ~2,8%) globalpropertyguide.com.
UBS Alpine Property Focus 2025 – Фактори попиту на відпочинкові будинки, дефіцит пропозиції та новий закон Lex Candinas ubs.com ubs.com; регуляторні ризики, такі як посилення Lex Koller ubs.com ubs.com.
Julius Baer, Property Market Switzerland Q2 2025 – Загальний стан ринку (зниження ставок, імпульси попиту).
Engel & Völkers, Residential Market Report Switzerland 2025 – Тренди ринку другорядного житла та регіональні перспективи.