De vastgoedmarkt van Frankfurt in 2025 is een studie in contrasten: een zeer hete woningsector die worstelt met beperkte beschikbaarheid, een commerciële sector die zich aanpast aan nieuwe werktrends en een stijgende belangstelling van wereldwijde investeerders. Deze financiële hub – thuisbasis van de Europese Centrale Bank – wordt geconfronteerd met torenhoge vraag en krappe leegstand die de prijzen opdrijven, zelfs nu nieuwe wolkenkrabbers en duurzame ontwikkelingen de skyline transformeren. Hieronder ontleden we elk segment van de Frankfurter vastgoedmarkt met de huidige trends, vooruitzichten voor de komende 3–5 jaar, gevolgen van regelgeving, rendementen en de belangrijkste gebieden om in de gaten te houden.
Woonvastgoed in Frankfurt (Eigen Bewoning & Verhuur)
Huidige Marktsituatie (2025): De woningmarkt van Frankfurt blijft krap en zeer concurrerend. De sterke vraag van een groeiende bevolking en inkomende professionals overtreft ruimschoots het nieuwe aanbod, waardoor de leegstand historisch laag blijft (in veel gebieden onder de 1%) investropa.com cbreim.com. De huizenprijzen zijn de afgelopen tien jaar dramatisch gestegen – meer dan 60% hoger dan vijf jaar geleden investropa.com – hoewel de snelle renteverhogingen van 2022/23 een tijdelijke afkoeling veroorzaakten. In 2023 dalen de prijzen licht ten opzichte van hun piek, maar ze zijn sindsdien gestabiliseerd en blijven relatief veerkrachtig investropa.com. De gemiddelde prijs per vierkante meter in topwijken is een van de hoogste van Duitsland, wat de status van Frankfurt als financieel centrum en de beperkte bouwgrond weerspiegelt.
Huurtendensen: De huurmarkt is zeer krap, waarbij verhuurders profiteren van de lage leegstand en gestage huurstijgingen. Huren in het stadscentrum stijgen gestaag door de aanhoudende vraag en het beperkte aanbod investropa.com. In de afgelopen twee jaar stegen de huren met gemiddeld 3–5% per jaar, in lijn met landelijke trends investropa.com. In 2025 kost een gemiddeld eenkamerappartement ongeveer €1.200 per maand, waarmee Frankfurt tot de duurste steden van Duitsland behoort investropa.com. Sommige gegevens tonen zelfs een lichte daling ten opzichte van 2023 (~€1.280 voor een eenkamerappartement), wat suggereert dat een golf van nieuwe appartementen en lokale beleidsinspanningen om het woningaanbod te vergroten de huurstijging enigszins hebben getemperd investropa.com. Toch overtreft de vraag het aanbod en kunnen verhuurders in het centrum hoge huren vragen. Het bruto huurrendement voor residentieel vastgoed ligt rond de 3,4–3,5% investropa.com – relatief laag, wat wijst op hoge vastgoedwaarden ten opzichte van de huur. Deze rendementcompressie is vooral zichtbaar in het centrum, waar prijzen sneller zijn gestegen dan de huren, waardoor de rendementen onder de 4% zijn gezakt investropa.com investropa.com. Zo stegen tussen 1990 en 2022 de prijzen van Frankfurter appartementen met 175%, veel meer dan de groei van de huren (~98%) in die periode, wat leidde tot centrumrendementen van slechts 3,6% begin 2024 investropa.com investropa.com.
Aanbod & Ontwikkelingen: De nieuwbouw van woningen trekt aan, maar blijft nog steeds achter bij de vraag. Frankfurt zag een toename van 24% in de oplevering van nieuwe woonunits in 2023 investropa.com, en voor 2024 wordt nog eens zo’n 5% groei verwacht investropa.com. Deze bouwimpuls – met inbegrip van grote projecten zoals “Wohnquartier Franky” in Gallus en “Quartier Oststern” in Ostend (gereed in 2025) – breidt het woningaanbod uit investropa.com. Toch blijft door de snelle bevolkingsgroei (van ~776.000 inwoners in 2023 naar meer dan 827.000 in 2035) de druk op de woningmarkt groot investropa.com investropa.com. Er is weinig ontwikkellocatie beschikbaar en nieuwe woningen worden snel opgenomen. Het stadsplan van Frankfurt legt de nadruk op hoge dichtheid en het ombouwen van oude kantoren naar woningen (bijvoorbeeld in Niederrad’s Lyoner Quartier), maar deze maatregelen verlichten het tekort slechts ten dele. De Gebäudeenergiegesetz (GEG) en de update van 2023 vereisen nu strengere energie-eisen voor nieuwbouw en verwarmingssystemen, wat invloed heeft op woningprojecten. Ontwikkelaars richten zich op energiezuinige, “groene” woningen, in de wetenschap dat woningen uit de klassen A/B een prijsopslag beginnen te krijgen (de waarde van energiezuinige woningen steeg ~2,2% in 2023 t.o.v. 2022) investropa.com investropa.com. Deze milieuvriendelijke normen verhogen de bouwkosten enigszins, maar ze maken het nieuwe aanbod ook toekomstbestendig en aantrekkelijk voor duurzame kopers.
Toekomstperspectief (3–5 jaar): Verwacht voortdurende opwaartse druk op huizenprijzen en huren, zij het in een gematigder tempo. Veel analisten denken dat de prijscorrectie van 2023 zijn dieptepunt heeft bereikt investropa.com. Naarmate de rente stabiliseert en het vertrouwen van kopers terugkeert, zullen de solide fundamenten van Frankfurt (sterke arbeidsmarkt, vermogensgroei) naar verwachting de prijzen weer geleidelijk doen stijgen. Onderzoek van Deutsche Bank voorspelt dat de Duitse woningprijzen in 2025 weer bescheiden zullen stijgen, en Frankfurt zal die trend hoogstwaarschijnlijk volgen gezien het aanhoudende tekort investropa.com. De huren zullen naar verwachting blijven stijgen met ~3–5% per jaar in de komende jaren investropa.com, tenzij er een enorme bouwgolf komt. Door de combinatie van hoge vraag en beperkt nieuwbouw blijft het centrum lastig voor huurders; inderdaad voorzien experts dat de huren in het centrum blijven stijgen met stevige concurrentie voor elk appartement investropa.com investropa.com. De huurdermix en voorkeuren kunnen licht verschuiven – bijvoorbeeld, meer jonge professionals kiezen voor micro-appartementen (compacte, gemeubileerde units) als betaalbare stedelijke optie investropa.com investropa.com. Deze trend zet door: sinds 2011 kwamen er in Frankfurt ~62.500 nieuwe inwoners bij, maar slechts 14.200 nieuwe appartementen, waardoor creatieve kleinschalige woonoplossingen aantrekkelijk zijn voor nieuwkomers investropa.com investropa.com. Aan de andere kant zoeken gezinnen die huren of kopen steeds vaker naar de voorsteden van Frankfurt, waarbij ze langere reistijden accepteren voor grotere en betaalbaardere woningen investropa.com investropa.com. Deze “urban-to-suburban” migratie zal waarschijnlijk aanhouden, met toenemende vraag (en rendementen) in forensendorpen aangezien gezinnen meer ruimte voor hun geld willen investropa.com.
Investeerder-, koper- en huurder-sentiment: Het sentiment in de residentiële sector is voorzichtig optimistisch. Kopers – vooral starters – betreden opnieuw de markt nu de prijzen stabiliseren. De aantrekkingskracht van Frankfurt en de historisch stabiele waardestijging (2–6% per jaar op de lange termijn) geven het vertrouwen dat kopen een verstandige lange termijn-investering is investropa.com investropa.com. Veel starters willen hun kans grijpen nu de betaalbaarheid iets is verbeterd en de rentestanden – historisch gezien – nog beheersbaar zijn investropa.com. Investeerders richten hun blik eveneens op kansen: de huurrendementen in Frankfurt zijn, hoewel bescheiden, veiliger dan in volatielere markten, en de economische groei en lage leegstand van de stad duiden op betrouwbare inkomsten investropa.com investropa.com. Opvallend genoeg is het aantal buitenlandse kopers aan het toenemen – het aantal verkochte woningen aan internationale kopers steeg met ongeveer 6% in 2024, toen de stabiliteit na de prijsdaling terugkeerde investropa.com investropa.com. Huurders voelen op hun beurt de druk van hoge kosten. Veel jonge huurders passen zich aan door te kiezen voor kleinere woningen of co-living arrangementen, terwijl gezinnen steeds vaker kiezen om “drive to qualify” (verder weg gaan wonen om prijs-kwalitatieve woningen te vinden) investropa.com investropa.com. Over het algemeen is er een gevoel van acceptatie dat wonen in Frankfurt duur zal blijven. Zowel publieke als private sectoren proberen te innoveren – door nieuwbouw, groei in de periferie of slimmere technologie. Nieuwe appartementen zijn bijvoorbeeld vaak uitgerust met smart home-technologie, als antwoord op tech-savvy kopers die bereid zijn extra te betalen voor verbonden, energiezuinige woningen investropa.com investropa.com. Uit enquêtes blijkt dat ongeveer 70% van de woningzoekenden actief slimme functies wil (slimme thermostaten, beveiliging, enz.), en ontwikkelaars in Frankfurt gebruiken dit om nieuwe projecten te onderscheiden investropa.com investropa.com.
Belangrijke woongebieden om in de gaten te houden: Topcentrale wijken zoals Westend, Nordend en Sachsenhausen blijven zeer gewild voor zowel koop als huur, vanwege hun mix van locatie, voorzieningen en prestige. In deze gebieden is de vraag constant groot en zijn de prijzen het allerhoogst. Appartementen in Westend behalen bijvoorbeeld routinematig de hoogste prijzen per vierkante meter van de stad, wat de rendementen bijzonder laag houdt. Het Banking District/Innenstadt is ook populair voor luxe appartementen voor executives. Interessant is de verschuiving in Ostend (Frankfurts oostkant) – historisch vooral industrieel, maar nu snel transformerend tot cultureel en creatief centrum, mede dankzij de aanwezigheid van de Europese Centrale Bank en initiatieven als het Creative Industries Centre. De vastgoedwaarden in Ostend stijgen aanzienlijk nu kunstgaleries, mediabedrijven en tech-startups zich er vestigen, wat de sfeer én vraag naar loftachtige kantoren en woningen een impuls geeft investropa.com investropa.com. De opleving van deze wijk – ondersteund door gemeentelijke plannen voor de creatieve economie en betere OV-verbindingen – maakt Ostend tot een hotspot voor investeringen en nieuwe woonprojecten investropa.com investropa.com. Daartegenover staat Niederrad – ooit de “Bürostadt” genoemd vanwege zijn kantooparken – waar voorzichtigheid geboden is. Veel oude kantoorgebouwen zijn omgebouwd tot woningen, en de prijzen van appartementen in Niederrad daalden ~10,4% in H1 2023 ten opzichte van een jaar eerder investropa.com investropa.com. De belangstelling van kopers is daar weggevallen nu aandacht (en kapitaal) verschuift naar opvallender projecten in het centrum, zoals de FOUR-wolkenkrabbers Downtown investropa.com investropa.com. Daardoor blijven de vastgoedwaarden en de huurprijsontwikkeling in Niederrad achter bij andere districten. Ondertussen winnen voorsteden rond Frankfurt (de Rijn-Main regio) aan populariteit – gebieden als Offenbach, Eschborn of Bad Homburg bieden relatief lage instapprijzen en trekken steeds meer gezinnen en zelfs investeerders die hogere rendementen zoeken. Samenvatting: verwacht dat de residentiële kern van Frankfurt duur en onderbevoorraad zal blijven, terwijl groeikansen vooral liggen in opkomende wijken (zoals Ostend) of de stedelijke rand waar ontwikkelingsruimte is.
Commercieel vastgoed in Frankfurt (kantoor, retail, logistiek)
Kantorenmarkt
Huidige situatie (2025): De Frankfurter kantorenmarkt bevindt zich in een post-pandemische herstelfase met gemengde signalen. Aan de ene kant herstelde het aantal verhuurtransacties zich sterk in het begin van 2025: de opname van kantoorruimte in het eerste kwartaal (bijna 198.000 m²) was het hoogste Q1-cijfer ooit gemeten cbre.de cbre.de, dankzij een aantal grote huurovereenkomsten in nieuwbouw. Grote deals betroffen onder andere: Commerzbank die 73.000 m² vooraf huurt in de toekomstige Central Business Tower (Banking District), ING tekent voor 32.000 m² in Hafenpark Quartier in Ostend, en advocatenkantoor White & Case neemt 12.000 m² in Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Al deze transacties – allemaal in gloednieuwe toplocaties – onderschrijven een trend van “flight to quality”: topmoderne kantoren op centrale locaties zijn zeer in trek en behalen vaak recordhuren. Zo heeft de tophuur in Frankfurt een historisch hoogtepunt bereikt rond de €51 per m² per maand (Q1 2025), tegen €49 eind 2024 cbre.de cbre.de. Nieuwe wolkenkrabbers met duurzame kenmerken en veel voorzieningen behalen zelfs meer dan €50/m², waarmee Frankfurt München naar de kroon steekt voor de hoogste kantoorhuren in Duitsland realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Niet elk segment van de kantorenmarkt deelt echter in deze voorspoed. De totale leegstand liep op tot circa 10% in de stad (exclusief onderverhuur) – een niveau dat in tien jaar niet is gezien cbre.de cbre.de. Er is een duidelijk verschil: de leegstand in het CBD is slechts ~6,7%, omdat banken en bedrijven vasthouden aan prestigieuze downtown ruimte, terwijl kantoorparken in de periferie en oudere gebouwen leegstand van meer dan 10% kennen cbre.de cbre.de. Gebieden als Niederrad en delen van Europa-Viertel zagen de grootste leegstandsstijgingen recent, door nieuwbouw en bedrijven die hun ruimte consolideren cbre.de cbre.de. Tegelijkertijd is het totale kantoorvolume in Frankfurt gegroeid door opgeleverde torens, waardoor de stadbrede leegstand steeg van ~9,5% naar 10,0% eind 2024 cbre.de. Kortom, Frankfurt kent nu een tweedeling op de kantorenmarkt: grade A-kantoren floreren (vaak al verhuurd voor oplevering), terwijl oudere grade B/C-kantoren moeite hebben huurders te trekken en daar de leegstand verder oploopt cbre.de.
Huurprijzen en Investeringen: Investeerders in Frankfurter kantoren hebben gezien dat de rendementen zijn gestegen in lijn met het rente-niveau. De rendementen op topkantoren zijn gestabiliseerd rond de 5,1% in de CBD cbre.de, een aanzienlijke toename vergeleken met de rendementen onder de 4% van enkele jaren geleden. Secundaire locaties bieden zelfs nog hogere rendementen (5,4% aan de stadsrand, tot ~6,6% in perifere deelmarkten) om te compenseren voor het hogere leegstands- en risico-niveau cbre.de cbre.de. Marktwaarnemers menen dat de grote prijsaanpassing grotendeels achter de rug is – herwaardering van vastgoed is voltooid en opbrengsten stabiliseren imap.com imap.com. In Q3 2024 werd de netto toprendement in Frankfurt rond 4,5% gemeld imap.com (verschillen in definitie), maar in 2025 is men het erover eens dat rendementen binnen de 4,5–5,0% range een nieuw evenwicht weerspiegelen voor kernkantoren in Frankfurt. Deze hogere rendementen, gecombineerd met Frankfurts stabiele huurderbasis, trekken investeerders aan die tijdens de piekjaren zijn afgehaakt. Inderdaad, 2024 zag een bescheiden herstel in het kantoorinvesteringsvolume in de grote Duitse steden, en experts voorspellen dat 2025 weer nieuwe vraag naar commercieel vastgoed brengt nu de financieringskosten stabiliseren imap.com imap.com. Opvallend is dat de investeringsfocus ligt op kwaliteit: goed verhuurde, moderne gebouwen op toplocaties. Zwakkere, oudere kantoren worden gemeden of verkocht door institutionele eigenaren, wat een kans biedt voor value-add investeerders om deze met korting op te kopen imap.com imap.com. Frankfurts status als wereldwijde financiële hub zorgt ervoor dat trofeeobjecten (zoals wolkenkrabbers in het bankendistrict) op de radar van internationale investeerders blijven, zelfs in turbulente tijden. Vooruitzichten (Kantoren): De komende 3–5 jaar zullen in het teken staan van het absorberen van nieuw aanbod en het heruitvinden van oudere kantoren. Frankfurt heeft een flinke ontwikkelpijplijn die tot 2025–2027 wordt afgerond (bijv. de FOUR Frankfurt-torens, ONE tower, en andere hoogbouw die honderden duizenden m² toevoegen). Dit nieuwe aanbod houdt de totale leegstand hoog. Analisten verwachten dat de leegstand op korte termijn zelfs verder kan oplopen – mogelijk boven de 11% – omdat bedrijven ruimte consolideren en thuis-/hybride werken de vraaggroei beperkt cbre.de cbre.de. Vooral oudere, minder efficiënte kantoren zullen hieronder lijden; eigenaren van die panden zullen ze moeten renoveren of herbestemmen om huurders aan te trekken. Daarentegen blijft de vraag naar premium, ESG-gecertificeerde kantoorruimte sterk. De Frankfurter economie (gedomineerd door financiën, technologie, consultancy) hecht nog steeds waarde aan samenwerking op locatie in hoogwaardige ruimte, wat blijkt uit recordhuurprijzen. We kunnen verwachten dat de tophuren in de CBD stabiel blijven of zelfs licht stijgen als het aanbod topkwaliteit afneemt – nu al zijn er enkele tophuurdeals gesloten op €50–51/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Buiten het centrum zullen verhuurders waarschijnlijk incentives of lagere huren moeten bieden; opvallend is de toenemende huurgap: afgelopen jaar steeg de gemiddelde huur in de CBD met ~22%, terwijl in perifere gebieden de gemiddelde huur met ~6% daalde doordat deze markten verzachtten cbre.de cbre.de. Deze polarisatie zal naar verwachting aanhouden. Kantoorgebruikstrends in Frankfurt veranderen ook: veel banken en bedrijven optimaliseren hun ruimte, maar tegelijk nemen nieuwe partijen (zoals fintechs en EU-instanties) extra ruimte in gebruik. Frankfurts rol als bankcentrum van Europa na Brexit zou geleidelijk moeten groeien – bijna 60 financiële instellingen hebben sinds Brexit een vergunning in Frankfurt gekregen investropa.com, en bedrijven als JPMorgan hebben enorme activa ($230 miljard) naar Frankfurt overgeheveld om de EU-operaties te behouden investropa.com. Deze instroom van financiële banen geeft extra rugwind aan de vraag naar kantoorruimte, vooral voor high-end kantoren. Algemeen wordt een matige groei van het opnamevolume verwacht de komende jaren (een prognose voorziet tot ca. 450.000 m² jaarlijks in 2025, tegenover ca. 398.000 m² in 2024) cbre.de realestate.bnpparibas.de, als de economie zich blijft herstellen. Er is brede consensus dat 2024 waarschijnlijk het cyclische dieptepunt voor verhuur markeerde, en 2025–2026 geleidelijk zullen verbeteren cbre.de. Maar huurders blijven kritisch: “groene” gebouwen en flexibele, moderne plattegronden worden als eerste verhuurd, terwijl verouderde kantoren het moeilijk krijgen. Investeerders en verhuurders zijn dan ook steeds meer gericht op actief assetmanagement – het upgraden van panden met duurzaamheid (ESG) en extra voorzieningen – om aan de nieuwe marktnorm te voldoen cbre.de. Belangrijkste Kantoorlocaties: Frankfurts Central Business District (CBD) – bestaande uit het Bankenviertel, de Innenstadt en delen van Westend – is dé toplocatie. Torens als Taunusturm, Marienturm en de toekomstige FOUR Frankfurt bepalen hier de skyline. De CBD blijft goed voor het grootste deel van de opname (circa 40% begin 2025) cbre.de doordat bedrijven waarde hechten aan prestige en bereikbaarheid. Bankaandistrict-ruimte is schaars – leegstand in deze centrale blokken ligt slechts op ~5–7% cbre.de – dus huren blijven op recordniveau. Aangrenzend Westend, bekend om elegante villa’s als kantoren en nieuwere mixed-use hoogbouw (zoals Opernturm, enz.), is een andere topdeelmarkt met lage leegstand. Stadsrandgebieden zoals Europaviertel (ten westen van het centrum) en Ostend springen eruit: hier zijn veel nieuwe ontwikkelingen. Ostend huisvest bijvoorbeeld de ECB en nieuwe campus-achtige kantoren; het kreeg in 2024 een grote huur door ING (32.000 m²) cbre.de, wat de opkomst als kantoorlocatie bevestigt. Europaviertel (City West) zag grote opleveringen (bijv. het “Kastor”-gebouw dat leeg kwam te staan veroorzaakte een stijging van de leegstand in Europa Viertel in Q1 2025) cbre.de. Toch zijn deze randgebieden goed bereikbaar en trekken ze prijsbewuste huurders en co-working operators aan. Buiten de stad is Eschborn (een voorstad ten noordwesten) een belangrijk kantorencentrum waar veel backofficefuncties zitten vanwege lagere huren; de vooruitzichten veranderen mee met besparingsrondes (momenteel is de leegstand hier hoger dan in de stad). Kantorendistrict Niederrad (Lyoner Quartier) is in transformatie, met enkele kantoren die worden omgebouwd tot woningen – de leegstand in overgebleven kantoren is hoog en het is nu een zwakkere locatie. Samengevat zijn centraal Frankfurt en enkele opkomende pockets (zoals Hafenpark in Ostend) de hotspots, terwijl oudere decentraliseerde kantorenzones het moeilijk hebben.Winkel- & Detailhandel Vastgoed
Huidige situatie: Het vastgoed voor detailhandel in Frankfurt herstelt zich van pandemiegerelateerde verstoringen, hoewel er op de lange termijn structurele veranderingen blijven bestaan. De belangrijkste winkelstraten van de stad – Zeil en Goethestraße – behoren nog steeds tot de meest waardevolle winkelgebieden in Duitsland. Topwinkelhuren in Frankfurt worden landelijk alleen overtroffen door München, wat duidt op de welvarende klantenkring en de bestedingen van toeristen in de stad. (Eind 2024 bedroegen de gemiddelde tophuren in de grootste Duitse steden ongeveer €252/m²/maand, terwijl de tophuur in Frankfurt zich ruwweg in de hoge €200 bevindt statista.com.) Loopstromen zijn sterk teruggekomen: Frankfurt telt nu ongeveer 14.000 overnachtingstoeristen per 1.000 inwoners – een cijfer nabij het recordniveau, mede dankzij de terugkeer van internationale toeristen dzhyp.de dzhyp.de. Opvallend is dat rijke Aziatische bezoekers terug zijn, een belangrijke doelgroep voor het luxesegment in Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Dit heeft het luxe retailsegment aan de Goethestraße (Frankfurts “Fifth Avenue”) goed gedaan, waar flagshipstores van wereldmerken hun verkoopcijfers zien verbeteren. Tegelijkertijd kent de retailmarkt in Frankfurt ook uitdagingen. Een structurele verschuiving naar e-commerce en veranderend consumentengedrag hebben geleid tot stijgende leegstand in secundaire locaties. De afgelopen jaren zijn veel marginale winkels gesloten, vooral in minder prominente delen van de stad en kleinere winkelcentra – een trend die landelijk zichtbaar is dzhyp.de dzhyp.de. Toch blijft Frankfurts kernwinkelgebied veerkrachtig. Volgens marktberichten hebben veel van de panden die tijdens COVID leeg kwamen te staan inmiddels nieuwe huurders gevonden, wat de tophuren heeft gestabiliseerd dzhyp.de dzhyp.de. De Zeil, Frankfurts belangrijkste voetgangerswinkelstraat, zag enkele opvallende leegstanden (o.a. warenhuizen die kleiner zijn geworden), maar sterke vraag vanuit discountmode, sportartikelen en belevingsgericht winkelen heeft die plekken grotendeels weer ingevuld. Toch stonden er in het MyZeil-winkelcentrum aan de Zeil in 2024 nog diverse units leeg, wat aantoont dat overdekte malls het moeilijk hebben (“veel lege winkels in de Zeil-mall” blijven, al is de belangstelling voor tophandel “levendig”) dzhyp.de. Over het geheel genomen is de leegstand van Frankfurts retailvastgoed aanzienlijk lager in toplocaties dan in minder aantrekkelijke delen van de stad. Een recent onderzoek wijst uit dat de leegstand in binnenstedelijk winkelvastgoed al jaren stijgt, maar in topsteden als Frankfurt is deze gestabiliseerd en ligt ver onder het niveau van ~15–17% dat in zwakkere Duitse stadscentra wordt gezien dzhyp.de knightfrank.com.
Trends en regelgeving: Winkeliers in Frankfurt passen zich aan door te focussen op kleinere, impactvolle winkels en omnichannel strategieën. Pop-up stores en horeca nemen soms grotere ruimtes over. De stad heeft ook gemengd hergebruik gestimuleerd – verouderde winkelruimtes transformeren bijvoorbeeld tot fitnesscentra, entertainmentlocaties of zelfs kantoren/woningen om het centrum levendig te houden. Planologen in Frankfurt hebben recent geen strenge, retail-specifieke regels opgelegd, maar ondersteunen wel maatregelen zoals soepelere bestemmingsplannen om leegstand met niet-retailfuncties te vullen waar passend. Eigenaren van toplocaties zijn na de pandemie flexibeler geworden in huurcontracten om huurders te behouden. In het luxesegment is de vraag naar toplocaties extreem hoog: internationale merken betalen vaak key money om een plek op de Goethestraße te bemachtigen, die in Q3 2024 de hoogste luxehuurprijs van Europa na Parijs kende (~€15.100 per m²/jaar) savills.com. Het algemene retailsentiment is afhankelijk van consumentenbestedingen, die in Frankfurt robuust zijn dankzij lage werkloosheid en een welvarende bevolking. Bruto aanvangsrendementen voor winkelvastgoed zijn licht opgelopen door hogere rente – de aanvangsrendementen voor toplocaties in Frankfurt liggen nu rond de ~3,8–4,0%. Secundaire winkelpanden (zoals buurtcentra of randlocaties) worden verhandeld tegen hogere rendementen, wat het hogere risico weerspiegelt.
Toekomstverwachting (retail): De komende jaren zal er waarschijnlijk stabiliteit zijn in toplocaties en verdere afwaardering elders. Tophuren zullen stabiel blijven of slechts licht stijgen, omdat retailers voorzichtig uitbreiden. Sommige prognoses stellen dat Frankfurts tophuren rond het huidige niveau zal blijven aangezien deze al bijna zijn teruggekeerd naar pre-pandemische hoogte dzhyp.de. Als het toerisme groeit (Frankfurt is immers een grote beurs- en zakenreisbestemming), kan dat de detailhandelsverkopen stimuleren en mogelijk de huren op de allerbeste plekken licht verhogen. Omgekeerd kunnen oudere winkelstraten verder terugvallen of herbestemd worden. We mogen meer belevingsgerichte retailconcepten verwachten – denk aan flagshipstores die ook fungeren als showroom of eventlocatie – die Frankfurts toplay-outs innemen, aangezien merken hoge huren verantwoorden met meeslepende klantbeleving. Bezettingsgraden in toplocaties zullen hoog blijven; elke nieuwe leegstand zal waarschijnlijk snel weer ingevuld worden. In secundaire straten kan de leegstand hoog blijven (enkele tot lage dubbele cijfers) totdat alternatieve functies het overschot absorberen. Over het geheel genomen is het beleggerssentiment voor retail lauw ten opzichte van andere assetklassen – veel beleggers kiezen nu liever voor logistiek of woningen – maar Frankfurts topwinkelgebied wordt nog altijd als een kernbelegging gezien vanwege de schaarste en status.
Belangrijke winkelgebieden: Twee zones domineren: Zeil is de drukke voetgangerswinkelstraat waar de grote ketens (warenhuizen, mode, elektronica) zich concentreren. Zeil trekt enorme bezoekersaantallen, zowel lokaal als toeristisch. De huren zijn toonaangevend voor de Frankfurter retailmarkt (net boven de €300/m²/maand vóór de pandemie, nu net iets lager). Ondanks wat leegstand (zoals door het herstructureren van Galeria Kaufhof), heeft Zeil een sterke mix van huurders en een “levendige” verhuuractiviteit dzhyp.de dzhyp.de. Slechts één straat verder vind je Goethestraße, Frankfurts luxegebied met boetieks van onder andere Gucci, Chanel en Rolex. Deze korte straat vraagt de hoogste huren – volgens één rapport rond de €15.000 per m² per jaar voor topunits, vergelijkbaar met de duurste winkelstraten van Parijs en Milaan savills.com. Goethestraße profiteert van de nabijheid van vijfsterrenhotels en een kapitaalkrachtig winkelpubliek (waaronder veel internationale bezoekers). Fressgass (Kalbächer Gasse) is een andere populaire straat in het centrum, vooral bekend vanwege de vele restaurants en speciaalzaken – en floreert dankzij de vraag naar horeca en ontspanning. Op winkelcentrumgebied zijn MyZeil (een modern centrum aan de Zeil) en Skyline Plaza (bij de Messe) belangrijk; de prestaties zijn gemengd, met bij MyZeil leegstand die door nieuwe entertainmentconcepten wordt opgevuld. Buurtwinkelcentra in stadsdelen als Bornheim of Bockenheim blijven stabiel en bedienen de lokale behoeften, maar zijn geen grote investeringsdoelen. Samengevat: het centrale retailgebied van Frankfurt is solide en blijft waarschijnlijk een topmarkt, ook als de stad zich aanpast aan de veranderende rol van winkels in het e-commerce tijdperk.
Industrieel & Logistiek Vastgoed
Huidige situatie: Het logistieke en industriële segment in de regio Frankfurt Rijn-Main is uiterst robuust. Frankfurts centrale ligging, enorme consumentenmarkt en belangrijke vervoersknooppunten (de op één na drukste vrachtluchthaven van Europa, Autobahnknooppunten) maken het tot een logistieke hotspot. De vraag naar magazijnen en distributiecentra is enorm hoog, terwijl het beschikbare aanbod uiterst schaars is. Eind 2024 was het leegstandspercentage voor moderne grote logistieke ruimtes ongeveer slechts 1% – in feite volledige bezetting cbre.com cbre.com. Zelfs oudere of minder ideale magazijnen kennen nauwelijks leegstand vanwege de overloopeis. In 2024 registreerde de regio Frankfurt ongeveer 385.000 m² logistieke opname, een daling van 9% ten opzichte van het recordjaar 2023 cbre.com cbre.com. Deze dip komt niet door gebrek aan huurders maar vooral door gebrek aan beschikbaar aanbod. Opvallend is dat een groot deel van de verhuur (11%) bedrijven betreft die ruimtes onderverhuren (wat aangeeft dat bedrijven creatief omgaan met schaarste) cbre.com cbre.com. Daarnaast was 40% van de opgenomen logistieke ruimte in 2024 onderdeel van nieuwbouwprojecten – een stijging van het aandeel – doordat ontwikkelaars alles in het werk stellen om aan de specifieke wensen van huurders te voldoen cbre.com cbre.com. De logistieke kernfaciliteiten rond Frankfurt worden doorgaans bezet door 3PL-partijen, e-commerce distributeurs, winkelketens en productiebedrijven die regionale distributie nodig hebben.
Huren en rendementen: Prime logistieke huren stijgen gestaag vanwege het tekort aan aanbod. In H2 2024 bereikte de prime huurprijs voor magazijnruimte in Frankfurt ongeveer €7,90–8,20 per m²/maand, een historisch hoogtepunt realogis.com mktgdocs.cbre.com. Huren stegen in 2024 alleen al met ongeveer +5% in de metropoolregio mktgdocs.cbre.com. Huurders zijn bereid een premie te betalen voor nabijheid van de luchthaven van Frankfurt en consumentenmarkten. Ondertussen blijven rendementen op logistiek vastgoed aantrekkelijk ten opzichte van andere sectoren. Prime logistieke rendementen in topsteden als Frankfurt lagen rond de 4,25–4,5% eind 2024, na een stijging vanaf ~3,5% dieptepunt in 2021 realestate.bnpparibas.com imap.com. Specifiek voor Frankfurt schatte CBRE het prime rendement op ongeveer 4,4% eind 2024 mktgdocs.cbre.com. Ondanks hogere financieringskosten is de investeringslust in logistiek sterk door de fundamentele vooruitzichten van de sector. De investeringsvolumes in industrieel/logistiek vastgoed in Frankfurt stegen flink – ongeveer €758 miljoen verhandeld in 2024, een stijging van 55% ten opzichte van het jaar ervoor mktgdocs.cbre.com. Dit toont hoe gewild deze activa zijn; wereldwijde fondsen en vastgoedtrusts kopen massaal magazijnen op, vol vertrouwen in de langetermijnvraag (vooral na de e-commerceboom tijdens de pandemie).
Vooruitzichten (Logistiek): De fundamentele factoren wijzen op voortdurende kracht. De logistieke markt van Frankfurt zal de komende 3–5 jaar sterke, aanhoudende vraag kennen, gedreven door e-commercegroei, retailers die hun supply chains optimaliseren en Frankfurts rol als Europese distributiehub. Zelfs terwijl de Duitse economie schommelde, bleef de verhuur van logistiek vastgoed robuust – een trend die waarschijnlijk blijft voortduren. Echter, de toevoer van nieuw aanbod is beperkt door ruimtegebrek. Grote kavels dicht bij Frankfurt die geschikt zijn voor grote magazijnen zijn schaars, en gemeenten zijn vaak terughoudend om grond voor logistiek te bestemmen. De pijplijn van nieuwe projecten is matig; een bron stelt dat er slechts sprake is van een “kleine pijplijn van toekomstige nieuwbouw” in het gebied mktgdocs.cbre.com. Dit betekent dat de leegstand extreem laag blijft en huren verder zullen stijgen. We kunnen zien dat prime huren binnen een paar jaar door de grens van €9/m² breken als het aanbod niet toeneemt. Gebruikerstrends zijn onder andere de behoefte aan moderne, hoogbouw magazijnen (vooral voor geautomatiseerde distributiecentra) – oudere panden zullen dus mogelijk herontwikkeld worden. Bovendien profileert Frankfurt zich als groot datacenterknooppunt (dankzij DE-CIX-internetknooppunt), waardoor industrieel terrein wordt ingenomen voor serverfarms, wat logistieke ruimte nog verder kan beperken (al zijn datacenters zelf een groeiende “industriële” subsector waar investeerders zoals REIT’s op inspelen) investropa.com. Het beleggerssentiment voor logistiek blijft zeer positief. Veel institutionele beleggers beschouwen logistiek nu als een kernactivaklasse, en de Frankfurter markt, met hoge bezetting en indexgekoppelde huren, geldt als een veilige inkomstenbron. Bij een renteverlaging kunnen de rendementen opnieuw zakken, maar op korte termijn zullen ze waarschijnlijk rond de 4,5% schommelen.
Belangrijkste logistieke gebieden: De belangrijkste logistieke corridors bevinden zich aan de rand van Frankfurt: met name de gebieden rond Luchthaven Frankfurt (FRA), zoals CargoCity en de wijken Mörfelden-Walldorf, Raunheim en Kelsterbach, waar grote distributiecentra zich richten op luchtvracht en snelle retaildistributie. In deze gebieden is de leegstand vrijwel nihil. Logistieke parken langs de A3, A5 en A7 (ten noorden en oosten van de stad) zijn tevens cruciaal – bijvoorbeeld rond Hanau/Aschaffenburg in het oosten en Darmstadt in het zuiden. Grote online retailers en pakketdiensten hebben hubs langs deze routes. Verder weg, plaatsen zoals Gießen, Koblenz en Fulda (binnen 100 km) vangen soms de overloopvraag op wanneer locaties dichterbij vol zitten. Een opvallend cluster is Weiterstadt (bij Darmstadt), waar Amazon en anderen centra hebben. Een andere groeizone is het gebied Langen/Seligenstadt langs de A3. In het algemeen geldt: elke locatie binnen een half uur rijden van Frankfurt die industrieel kan worden bestemd is felbegeerd. Door de krapte op de grondmarkt zullen we waarschijnlijk meer magazijnen met meerdere verdiepingen en intensiever ruimtegebruik op bestaande locaties zien. Samenvattend: de logistieke sector van Frankfurt vormt een van de gezondste delen van de vastgoedmarkt – nagenoeg volledige bezetting, stijgende huren en solide toekomstige vraag – maar beperkt door de uitdaging om nieuw aanbod te creëren.
Luxe en high-end ontwikkelingen
Huidige marktsituatie: Het luxesegment van de Frankfurter vastgoedmarkt – met hoogwaardige woningen, premium kantoortorens en vijfsterrenhotels – is sterk in opkomst, gevoed door lokaal vermogen én internationale investeerders. De stad is misschien niet zo’n synoniem voor luxe vastgoed als Londen of Parijs, maar ontpopt zich tot een veilige haven voor vermogende investeerders die Europese activa zoeken. In de woonsector blijven topobjecten (bijvoorbeeld penthouses in hoogbouw direct in het centrum of statige villa’s in het Westend) recordprijzen noteren. In tegenstelling tot de brede markt bleven ultra-prime prijzen onaangedaan tijdens de recente renteverhogingen – vermogende kopers betalen vaak cash en zijn ongevoeliger voor financieringskosten. De recente golf aan luxe woontorens in Frankfurt bewijst de vraag: de Grand Tower (voltooid 2019) verkocht zijn ruim 400 luxe appartementen snel uit, en nieuwere projecten als One Forty West (luxe combinatie van hotel en appartementen) en Eden trekken ook gegadigden aan. Het meest ambitieuze is FOUR Frankfurt, een ontwikkeling van meer dan €1 miljard bestaande uit vier wolkenkrabbers in het stadscentrum, oplevering in 2025 investropa.com. Project omvat 600 luxe appartementen, twee luxe hotels, kantoren en retail, waarmee feitelijk een exclusieve miniwijk in het hart van de stad ontstaat khl.com 4frankfurt.de. Allianz’ forward-aankoop van één toren in het FOUR-project voor €1,4 miljard (de duurste single asset-vastgoeddeal in Duitsland) onderstreept het vertrouwen in Frankfurts prime vastgoed 4frankfurt.de businesstraveller.com. Aan de commerciële kant behoren prime kantoortorens ook tot het high-end segment. Deze gebouwen, vaak ontworpen door beroemde architecten en met de nieuwste duurzame technieken, trekken de hoogste huren en institutionele investeerders aan (zie het kantoorhoofdstuk).
Er zijn echter signalen van een kortetermijn-overschot in het luxe huursegment. Eind 2024 werd een overaanbod van high-end huurwoningen (zowel woningen als kantoren) opgemerkt. Zo steeg de leegstand op de Frankfurter kantorenmarkt (waar veel premiumgebouwen deel van uitmaken) tot ~9,2% in Q3 2024, vanaf 8,6% eerder dat jaar investropa.com. Daarbij nam in de belangrijkste Duitse steden, waaronder Frankfurt, de voorraad van nieuwe luxe woningen in 2024 met ~8,9% toe – een forse stijging van het aanbod investropa.com. Deze golf van nieuwe luxeopleveringen (condo’s, luxe woontorens) overtrof soms de directe vraag. Makelaars rapporteerden een vertraging in het high-end verhuursegment in 2024 – JLL merkte dat veel grote zoekopdrachten (voor premium kantoren) werden uitgesteld investropa.com en sommige verhuurders van luxe appartementen verzachtten de huurprijsverwachtingen om woningen gevuld te krijgen. Daardoor dalen de rendementen op luxe verhuur, omdat de huren in dit segment niet even snel stijgen als de koopprijzen investropa.com investropa.com. Kortom, Frankfurts luxemarkt blijft aantrekkelijk maar laat een klein voorraadoverschot zien in het absolute topsegment.
Kopersprofiel en sentiment: De luxemarkt wordt steeds internationaler. Met name kopers uit het Midden-Oosten richten zich op luxe vastgoed in Frankfurt als “veilige investeringen” investropa.com investropa.com. Geopolitieke instabiliteit in eigen land zorgt ervoor dat veel vermogende investeerders uit het Midden-Oosten hun portefeuille spreiden in tastbare bezittingen in het buitenland, en Frankfurt voldoet aan veel eisen: sterke economie, politieke stabiliteit en groeiende status als financieel centrum. Het Knight Frank Wealth Report 2024 noteerde een toename van het aantal ultrarijke individuen uit het Midden-Oosten dat vastgoed in Europa koopt, waarbij Frankfurt werd uitgelicht als toplocatie investropa.com investropa.com. Deze kopers richten zich op bezittingen zoals iconische kantoortorens of nieuwe luxe appartementen die stabiele huuropbrengsten of langetermijnwaardestijging kunnen opleveren. Aziatische investeerders hebben Frankfurt ook op hun radar staan (zoals genoemd, steeg het grensoverschrijdende kapitaal uit Azië naar Europa in 2023 met 26%, waarbij Frankfurt een belangrijk doelwit is) investropa.com investropa.com. Ondertussen blijven binnenlandse Duitse high-end kopers actief – succesvolle bankiers, directeuren en ondernemers investeren vaak in luxe-appartementen als zelfbewoning of om te verhuren. Zij zien luxe vastgoed in Frankfurt als een solide waardevaste belegging, vooral gezien de groei van de stad. Het sentiment onder kopers van luxe vastgoed is over het algemeen positief: de prijzen in Frankfurt zijn, hoewel hoog, nog steeds lager dan in Londen of Zürich, waardoor sommigen het zien als “waar voor je geld” bij vergelijkbaar financieel centrum-wonen. De stabiele (zij het niet spectaculaire) waardestijging van luxe vastgoed in Frankfurt spreekt ook kopers aan die op zoek zijn naar gestage groei in plaats van volatiele pieken.
Toekomstverwachting (luxe segment): De komende jaren wordt verwacht dat de luxemarkt van Frankfurt verder groeit, maar op gecontroleerde wijze. Het huidige overschot aan ultra-luxe huurwoningen zal geleidelijk geabsorbeerd worden naarmate de economie groeit en meer expats arriveren. Elke mogelijke zwakte in huurprijzen of prijzen aan de absolute top in 2024/25 is waarschijnlijk tijdelijk. Tegen 2026–2027, met een toenemende bevolking en rijkdomsbasis in Frankfurt, kan het overschot aan high-end woningen uit de huidige bouwgolf zomaar wenselijke voorraad worden. De prijzen voor luxe woningen zouden dus in een matig tempo moeten blijven stijgen. Mogelijk is er op korte termijn een kleine daling of stagnatie van de waarde van bestaande luxeappartementen (aangezien veel nieuwe units concurreren), maar nieuwe projecten zullen waarschijnlijk met hogere prijskaartjes worden gelanceerd zodra de bestaande voorraad is verkocht. Aan de commerciële kant, zoals besproken, bereiken topkantoren recordhuren – dus de inkomsten voor eigenaren van luxe torens zijn sterk, wat de waarden ondersteunt. Een andere factor is het langeretermijneffect van de Brexit: nu meer financiële instellingen hun aanwezigheid in Frankfurt versterken, zal de vraag naar eersteklas huisvesting voor leidinggevenden en naar premium kantooruimte toenemen, wat de luxesector ondersteunt investropa.com investropa.com. Regelgevingswijzigingen richten zich niet specifiek op luxe vastgoed, hoewel de algemene druk op energiezuinigheid ook van invloed is op high-end ontwikkelaars (in de praktijk omarmen luxeprojecten groene technologie juist omdat hun kopers/huurders het beste verwachten). Een mogelijk risico zou een wijziging in de onroerendgoedbelasting of strengere regels voor buitenlandse kopers kunnen zijn, mocht dat ooit worden ingevoerd, maar op dit moment kent Duitsland geen dergelijke beperkingen.
Belangrijke ontwikkelingen en gebieden: Het FOUR Frankfurt project is het paradepaardje – het brengt niet alleen nieuwe luxeappartementen, maar ook een vijfsterrenhotel (van Rosewood) en exclusieve retail naar het centrum khl.com 4frankfurt.de. Wanneer het in 2025 gereed is, creëert het een mini-luxewijk tussen het bankendistrict en het winkelgebied. Ook het Oude Operakwartier (Alte Oper) is noemenswaardig, waar verschillende hoogwaardige gemengde projecten (zoals Opera Towers) gepland staan en luxe winkels, kantoren en appartementen worden gecombineerd. Westend blijft het traditionele luxe woongebied – de met bomen omzoomde straten herbergen veel consulaten en miljonairsvilla’s; nieuwe luxe appartementen worden daar snel verkocht vanwege het prestigieuze adres. Sachsenhausen Noord, langs de rivier de Main, is een ander gebied met luxeontwikkelingen (met skylinezicht). Voor luxe winkels en lifestyle zijn Goethestraße en Fressgass toonaangevend, en nieuwe projecten daar in de buurt (zoals Neue Mainzer Straße) combineren high-end wonen met exclusieve voorzieningen. Samengevat: het high-end vastgoed in Frankfurt staat op het punt te floreren nu de stad meer mondiaal kapitaal en talent aantrekt – maar investeerders moeten goed letten op wélk deel van het luxespectrum: topsegment vastgoed in toplocaties zal waardevasthouden, terwijl “luxueuze” projecten in mindere locaties wellicht trager worden opgenomen. Over het algemeen voorspelt de stijging van Frankfurt in de wereldwijde financiële stedenranglijst (nu als belangrijkste stad op het Europese vasteland) veel goeds voor de vraag naar luxe vastgoed investropa.com investropa.com.
Beleggingsvastgoed en interesse van buitenlandse investeerders
Huidige marktsituatie: Frankfurt heeft zich in 2025 stevig opnieuw gevestigd als magnet voor internationale vastgoedinvesteerders. Na een rustige periode in 2022–2023 (toen stijgende rente en economische onzekerheid het aantal transacties drukten), keert het vertrouwen terug. In 2024 is het investeringsvolume in vastgoed in Frankfurt gestegen, geïllustreerd door een +21,3% jaar-op-jaar groei van commerciële investeringen in H1 2024 in de toonaangevende steden in Duitsland, waaronder Frankfurt investropa.com. Het totaal aan vastgoedtransacties in Duitsland in 2024 bedroeg circa €35–36 miljard (JLL/Colliers-data), een stijging van ~14% ten opzichte van het dieptepunt een jaar eerder reuters.com reuters.com. Frankfurt, als een top “A-locatie”, trok een aanzienlijk deel van dat kapitaal aan. Volgens een schatting werd er in 2024 €2,5 miljard geïnvesteerd in Frankfurter vastgoed alleen al investropa.com. Het investeerdersprofiel is veranderd – waar Duitse institutionele kopers ooit domineerden, spelen buitenlandse investeerders nu een steeds grotere rol. Grensoverschrijdende investeringen in Frankfurt nemen toe, aangevoerd door Aziatisch en Midden-Oosters kapitaal. In 2023 verhoogden Aziatisch-Pacifische investeerders hun Europese vastgoeduitgaven met 26%, en een flink deel daarvan was gericht op steden als Frankfurt investropa.com. Aziatische investeerders worden aangetrokken door de status van Frankfurt als bankhoofdstad van de EU en zijn uitstekende verbindingen (zowel digitaal, met het grootste internetknooppunt ter wereld, als fysiek, met rechtstreekse vluchten vanaf grote Aziatische steden) investropa.com investropa.com. Ondertussen zien sovereign wealth funds en ultrarijke families uit het Midden-Oosten Frankfurt als een stabiele toevluchtsoord – een manier om te diversifiëren weg van turbulente regio’s. Het post-Brexit landschap heeft ook nieuw kapitaal aangetrokken: veel Britse investeerders en vastgoedbedrijven richten zich nu op Frankfurt, in navolging van hun bancaire cliënten die hun activiteiten hierheen hebben verplaatst investropa.com investropa.com. Het klassieke voorbeeld is JPMorgan die $230 miljard aan activa naar Frankfurt verplaatste, wat het signaal gaf dat Frankfurt het EU-financiële bolwerk is investropa.com. Met bijna 60 financiële instellingen die na de Brexit vergunningen in Frankfurt kregen, is er de consensus dat nog meer Britse en wereldwijde investeerders kapitaal zullen toewijzen aan Frankfurter vastgoed om hun aanwezigheid in de eurozone te waarborgen investropa.com investropa.com.
Beleggerssentiment en -strategie: Het sentiment is voorzichtig optimistisch. Beleggers geloven algemeen dat de Duitse vastgoedcorrectie haar dieptepunt heeft bereikt, wat de basis legt voor kansen imap.com imap.com. Prijzen zijn gedaald vanaf het hoogtepunt (vooral bij kantoren), en de rendementen zijn gestegen tot aantrekkelijke niveaus, zoals besproken. Zo zorgen bijvoorbeeld prime kantorenvastgoedrendementen in Frankfurt, opgelopen tot ongeveer 5%, voor eenvoudiger underwriting, omdat activa nu een redelijke marge boven financieringskosten bieden cbre.de cbre.de. Veel beleggers stonden in 2023 aan de zijlijn, maar in 2025 zijn ze klaar om terug te keren omdat verwacht wordt dat de rente zal stabiliseren of zelfs licht zal dalen. Een veelgehoorde uitspraak: “Vanaf 2025 zijn de prijzen op het dieptepunt en is de rente gestabiliseerd”, wat zorgt voor een hernieuwde vraag naar vastgoedbeleggingen imap.com imap.com. Dit vooruitzicht zorgt voor een “flight to quality” – beleggers concentreren zich op prime, goed verhuurde objecten op toplocaties in Frankfurt om het risico te minimaliseren imap.com imap.com. Er zijn ook value-add kansen: omdat sommige eigenaren onder druk staan, komt er een aanbod van kleinere en middelgrote panden (vooral die renovatie/verhuurpogingen nodig hebben) op de markt in Frankfurt imap.com imap.com. Sluwe beleggers richten zich hierop, plannen actief assetmanagement en willen doorgroeien op Frankfurts lange termijn. Een andere drijfveer zijn ESG (Environmental, Social, Governance) factoren – beleggers zijn dol op panden met sterke groene geloofsbrieven, en Frankfurts markt, ondersteund door nieuwe energiezuinigheidswetten, biedt kansen om oudere gebouwen te upgraden en hun waarde te verhogen imap.com imap.com. Bijvoorbeeld: een kantoortoren uit de jaren ’70 kan nu goedkoop gekocht worden (door hogere leegstand), gerenoveerd worden tot moderne groene standaard, en herverhuurd met een prijspremie – een strategie die veel gespecialiseerde fondsen nastreven.
Focus van buitenlandse investeerders: Verschillende buitenlandse groepen leggen verschillende accenten: Aziatische investeerders (uit landen als Zuid-Korea, Singapore, Japan) tonen interesse in Frankfurts kantoortorens en hotels, vaak via joint ventures of wereldwijde fondsen investropa.com investropa.com. Noord-Amerikaanse investeerders (VS, Canada) zijn op zoek naar distressed deals of partnerschappen met lokale operators voor logistieke portefeuilles en waarde toevoegende kantoorprojecten. Kopers uit het Midden-Oosten hebben een dubbele aanpak – sommigen, zoals Qatarese of VAE-fondsen, richten zich op grote ‘core assets’ (ze waren betrokken bij vroegere aankopen van Frankfurter wolkenkrabbers), terwijl particuliere families vaak prestige residentiële en commerciële eenheden zoeken (bijvoorbeeld luxe appartementen kopen voor verhuur of eigen gebruik) investropa.com investropa.com. Europese investeerders (bijvoorbeeld Franse verzekeraars, Zwitserse fondsen) blijven Frankfurt zien als onderdeel van hun pan-Europese strategie, met nadruk op kernkantoren en retailvastgoed. Een specifieke trend: na de Brexit investeren Britse vastgoedbedrijven en beleggers actief in Frankfurt om zeker te zijn van een aandeel in Europa’s financiële centrum. Dat varieert van REIT’s die kantoren in Frankfurt kopen tot vermogende Britten die appartementen aanschaffen om te verhuren.
Toekomstperspectief (investering & buitenlandse interesse): In de komende 3–5 jaar zal Frankfurt naar verwachting een topbestemming blijven voor vastgoedbeleggingen, ondersteund door de economische kracht en verbetering van transparantie in de markt. Het transactievolume zal naar verwachting geleidelijk stijgen naar normalere niveaus (zij het waarschijnlijk niet het piekniveau van 2018-2019). Zowel JLL als Colliers verwachten bescheiden groei van het aantal deals in 2025, maar “ruim onder het langjarige gemiddelde” reuters.com reuters.com – dus eerder een gestage herstel dan een snelle opleving. De grote kanttekening zijn de rente en economische groei: als de inflatie onder controle blijft en de ECB stopt met renteverhogingen (of de rente verlaagt in 2025–26), wordt financiering goedkoper en zullen meer beleggers instappen. Anders kan een recessie of financiële schok het herstel uitstellen. Desondanks zorgen Frankfurts fundamentals (zetel van de ECB, groei banen finance en tech, centrale ligging) ervoor dat de stad relatief defensief gepositioneerd is. We zien mogelijk nieuwe buitenlandse toetreders op de markt, zoals grote Amerikaanse private equity-fondsen die naar afgeprijsde portefeuilles speuren of Aziatische verzekeraars die voor het eerst direct vastgoed kopen in Duitsland. Daarnaast verhogen institutionele beleggers hun allocatie naar residentieel en logistiek in Frankfurt, omdat zij deze sectoren als stabiele langetermijninvesteringen zien (Duitslands gereguleerde huurmarkt wordt beschouwd als laagvolatiel inkomen). Voor buitenlandse investeerders is Frankfurts open houding een pluspunt: er zijn geen beperkingen op buitenlands eigendom van vastgoed en er zijn sterke juridische waarborgen, wat kapitaal zal blijven aantrekken. Eén statistiek als illustratie: het aantal panden verkocht aan buitenlandse kopers steeg afgelopen jaar met 6% investropa.com investropa.com, en dat aandeel zal waarschijnlijk verder stijgen.
Gebieden en kansen: Zowel buitenlandse als binnenlandse beleggers richten zich op bepaalde wijken en vastgoedtypen voor de beste kansen. Bij kantoren zijn het Bankendistrict en Europaviertel populaire doelwitten (bijvoorbeeld diverse torens rond het station en de Messe wisselen van eigenaar). In het residentiële segment zijn centrale wijken als Ostend en Europaviertel hotspots – waar nieuwe projecten ‘in bulk’ of via voorfinanciering kunnen worden gekocht – vanwege het opwaarts potentieel als opkomende toplocaties investropa.com. Sommige slimme beleggers kijken ook naar Niederrad: daar zijn prijzen gedaald investropa.com, dus nu kopen en vasthouden tot het gebied opleeft (of verouderde kantoren ombouwen tot woningen) kan winst opleveren. Logistiek gezien is de focus op industrieterreinen bij het vliegveld en langs belangrijke autobahnen – vaak via portefeuilleverwerving, omdat individuele objecten schaars zijn. Er is ook interesse in alternatieve sectoren: datacenters in Frankfurt (profiterend van de internetknooppunt-status van de stad) trekken gespecialiseerde buitenlandse investeerders, en ‘life sciences’ of laboratoria (rondom farmaceutische en onderzoeksbedrijven) kunnen het volgende speerpunt zijn. Over het algemeen zien beleggers, vooral buitenlandse, Frankfurt als ondergewaardeerd ten opzichte van andere wereldsteden. Nu de rendementen stabiliseren en de groeivooruitzichten goed zijn, is de stad een essentieel onderdeel van elke gediversifieerde Europese vastgoedportefeuille. Zoals één sectorinzicht samenvatte: “Duitsland blijft een aantrekkelijke markt met stabiele groei… en Frankfurt biedt een gevarieerde pijplijn voor investeerders terwijl rendementen stabiliseren op hogere niveaus” imap.com imap.com.
Tot slot wordt de vastgoedmarkt van Frankfurt in 2025 gekenmerkt door een sterke vraag naar woningen en een krap aanbod, een gespleten commerciële sector (toplocaties vs. secundaire locaties), opkomende luxeontwikkelingen en stijgende buitenlandse investeringen. Vooruitkijkend naar de komende 3–5 jaar zullen woningprijzen en huren naar verwachting blijven stijgen (zij het gematigd) gezien Frankfurts groei en het woningtekort, terwijl de commerciële markt zich geleidelijk herstelt van recente schokken met de focus op kwaliteit en duurzaamheid. Nieuwe ontwikkelingen – van groene appartementencomplexen tot skyline-bepalende torens – plus gunstige aanpassingen in regelgeving (energiesubsidies, versoepelde bouwregels) zullen het landschap vormgeven. Investeerders van over de hele wereld zijn steeds optimistischer over Frankfurt, aangetrokken door haar stabiliteit en kansen, of het nu gaat om een Aziatisch fonds dat een kantoortoren koopt of een Midden-Oosterse familie die luxe appartementen verwerft. En naarmate Frankfurts belangrijkste wijken zich ontwikkelen – met sommige zoals Ostend in opkomst en anderen zoals Niederrad die zich aanpassen – biedt de stad een divers aanbod aan vastgoedmogelijkheden. Voor alle belanghebbenden – kopers, huurders en investeerders – presenteert Frankfurt in 2025 een dynamische markt waar zorgvuldige strategie en lokale kennis belangrijke kansen kunnen blootleggen binnen de bredere groeitrend. Kortom, Frankfurt benut haar financiële kracht en strategische ligging om ervoor te zorgen dat haar vastgoedmarkt een van de meest aantrekkelijke van Europa blijft in de komende jaren investropa.com investropa.com.
