Frankfurtsko tržište nekretnina 2025. godine predstavlja studiju kontrasta: užaren sektor stanovanja suočen sa ograničenom ponudom, komercijalni pejzaž koji se prilagođava novim trendovima rada i rastuće interesovanje globalnih investitora. Ovaj finansijski centar – sedište Evropske centralne banke – suočava se sa ogromnom potražnjom i niskom stopom praznih stanova, što podiže cene, čak i dok nove poslovne zgrade i održivi projekti preoblikuju gradsku panoramu. U nastavku analiziramo svaki segment frankfurtskih nekretnina sa trenutnim trendovima, prognozama za naredne 3–5 godina, uticajem propisa, prinosima i ključnim oblastima na koje treba obratiti pažnju.
Stambene nekretnine u Frankfurtu (vlasništvo & iznajmljivanje)
Trenutno stanje tržišta (2025): Stambeno tržište Frankfurta i dalje je napeto i veoma konkurentno. Snažna potražnja usled rasta populacije i dolaska profesionalaca daleko premašuje novi stambeni fond, pa je stopa praznih stanova na istorijskom minimumu (ispod 1% u mnogim područjima) investropa.com cbreim.com. Cene stanova su tokom protekle decenije drastično porasle – preko 60% više nego pre pet godina investropa.com – iako su nagla povećanja kamatnih stopa u 2022/23. na kratko rashladila tržište. Tokom 2023. cene su blago pale sa svog vrhunca, ali su se od tada stabilizovale i ostale relativno otporne investropa.com. Prosečna cena po kvadratnom metru u najprestižnijim četvrtima među najvišima je u Nemačkoj, što odražava status Frankfurta kao finansijskog centra i nedostatak zemljišta za nove projekte.
Trendovi iznajmljivanja: Tržište iznajmljivanja je veoma zategnuto, vlasnici stanova profitiraju od niske stope praznih stanova i stalnog rasta kirija. Kirie u centru grada stalno rastu zbog neprekidne potražnje i ograničene ponude investropa.com. Tokom protekle dve godine, kirije su rasle u proseku 3–5% godišnje, u skladu sa nacionalnim trendovima investropa.com. U 2025. godini, iznajmljivanje prosečnog jednosobnog stana iznosi oko 1.200 € mesečno, čime je Frankfurt među najskupljim nemačkim gradovima investropa.com. Neki podaci čak pokazuju blagi pad u odnosu na nivoe iz 2023. (~1.280 € za jednosoban stan), što sugeriše da talas novih stanova i lokalni napori na povećanju stambene ponude donekle ublažavaju rast kirija investropa.com. Ipak, potražnja premašuje ponudu i stanodavci u centralnim oblastima mogu da traže premijske cene zakupa. Bruto prinosi od iznajmljivanja stambenih nekretnina prosečno su oko 3,4–3,5% investropa.com – što je relativno nisko i ukazuje na visoke vrednosti stanova u odnosu na kiriju. Ova kompresija prinosa posebno je izražena u centru grada, gde su cene nekretnina brže rasle od kirija, pa su prinosi ispod 4% investropa.com investropa.com. Na primer, između 1990. i 2022. cene stanova u Frankfurtu su porasle za 175%, mnogo više od ~98% rasta kirija u tom periodu, što je dovelo do prinos na stanove u centru od samo 3,6% početkom 2024. investropa.com investropa.com.
Ponuda & izgradnja: Nova stambena izgradnja se oporavlja, ali i dalje ne zadovoljava potražnju. Frankfurt je zabeležio 24% više završenih stambenih jedinica u 2023. investropa.com, a za 2024. procenjuje se dodatni rast od oko 5% investropa.com. Ovaj građevinski preporod – uključujući velike projekte kao što su „Wohnquartier Franky“ u kvartu Gallus i „Quartier Oststern“ u Ostendu (planirani do 2025.) – širi stambeni fond investropa.com. Ipak, brz rast populacije (predviđeno povećanje sa ~776.000 u 2023. na preko 827.000 do 2035.) stalno vrši pritisak na stanovanje investropa.com investropa.com. Na raspolaganju je malo zemljišta za izgradnju, a novi stanovi se brzo prodaju ili iznajmljuju. Urbanistički plan Frankfurta daje prednost projektima visoke gustine i prenameni starih kancelarija u stanove (npr. u četvrtima kao što je Lyoner Quartier u Niederradu), ali ove mere samo delimično olakšavaju nestašicu. Zakon o energetskoj efikasnosti zgrada (GEG), koji je izmenjen 2023, sada zahteva strože standarde energetske efikasnosti za nove zgrade i grejne sisteme, što utiče na stanogradnju. Građevinske firme se sve više fokusiraju na energetski efikasne, „zelene“ domove, znajući da takvi energetski štedljivi objekti u klasama A/B već postižu cenu sa premijom (vrednosti energetski efikasnih stanova porasle su ~2,2% krajem 2023. u odnosu na 2022.) investropa.com investropa.com. Ovi ekološki standardi blago podižu troškove gradnje, ali i čine nove stanove otpornijim na promene i privlačnijim kupcima koji vode računa o održivosti.
Izgledi za budućnost (3–5 godina): Očekuje se nastavak rasta cena stanova i kirija, ali umjerenijim tempom. Mnogi analitičari veruju da je korekcija cena iz 2023. dosegla dno investropa.com. Kako se kamatne stope stabilizuju i kupci povrate poverenje, očekuje se da pouzdani frankfurtski osnovi (jako tržište rada, rast bogatstva) ponovo započnu postepeno povećanje cena. Na primer, istraživanje Deutsche Bank sugeriše da će cene stambenih nekretnina u Nemačkoj skromno rasti od 2025, a Frankfurt će slediti taj trend zbog hronične nestašice investropa.com. Kirie će, po predviđanjima, nastaviti da rastu oko 3–5% godišnje u narednim godinama investropa.com, osim ako ne dođe do masovne stambene izgradnje. Kombinacija velike potražnje i ograničene izgradnje znači da će centar grada ostati izazov za iznajmljivače; stručnjaci zapravo predviđaju da će kirije u centru nastaviti da rastu uz veliku konkurenciju za svaki stan investropa.com investropa.com. Struktura stanara i njihove preferencije mogu se blago promeniti – na primer, sve više mladih profesionalaca se odlučuje za mikro-stanove (kompaktne, nameštene jedinice) kao pristupačnu gradsku opciju investropa.com investropa.com. Ovaj trend jača zato što je od 2011. Frankfurt dobio ~62.500 nov stanovnika, ali samo 14.200 novih stanova, pa su kreativna rešenja za male prostore postala privlačna došljacima investropa.com investropa.com. Sa druge strane, porodice koje iznajmljuju ili kupuju stan sve češće traže stambeno rešenje u predgrađima Frankfurta, prihvatajući duže putovanje do posla u zamenu za više prostora i povoljniju cenu investropa.com investropa.com. Ova „seoba iz grada u predgrađe“ očekuje se da će se nastaviti, povećavajući potražnju (i prinose na izdavanje) u satelitskim gradovima, dok porodice traže više kvadrata za svoj novac investropa.com.
Raspoloženje investitora, kupaca i zakupaca: Raspoloženje u sektoru stambenih nekretnina je oprezno optimistično. Kupci – posebno oni koji prvi put kupuju – ponovo ulaze na tržište kako se cene stabilizuju. Privlačnost Frankfurta i istorijski stabilan rast vrednosti (2–6% godišnje na duži rok) ulivaju poverenje da je kupovina sigurna dugoročna investicija investropa.com investropa.com. Mnogi kupci prvi put žele da što pre kupe nekretninu, podstaknuti neznatno boljom pristupačnošću i još uvek podnošljivim kamatnim stopama gledano istorijski investropa.com. Investitori takođe motre na šanse: prinosi od rente u Frankfurtu, iako umereni, sigurniji su nego na volatilnijim tržištima, a privredni rast grada i nizak nivo praznih stanova upućuju na pouzdan prihod investropa.com investropa.com. Posebno je primetno da raste broj stranih kupaca – broj nekretnina prodatih inostranim licima porastao je za oko 6% u 2024. godini, kako se stabilnost vratila posle pada cena investropa.com investropa.com. Zakupci, sa svoje strane, osećaju pritisak visokih troškova. Mnogi mladi zakupci prilagođavaju se birajući manje stanove ili aranžmane zajedničkog stanovanja, dok porodice sve češće „voze da bi mogli da plate“ (sele se dalje iz centra kako bi pronašli prihvatljive kirije) investropa.com investropa.com. Sve u svemu, postoji osećaj prihvatanja da će stanovanje u Frankfurtu ostati skupo, pa i javni i privatni sektor pokušavaju da inoviraju – bilo kroz nove stanogradnje, širenje u predgrađa ili pametnu tehnologiju. Na primer, novi stanovi često već dolaze sa tehnologijom pametne kuće, kao odgovor na tehnološki osvešćene kupce koji su spremni i da plate više za povezane, energetski efikasne domove investropa.com investropa.com. Anketa pokazuju da oko 70% onih koji traže stan aktivno želi pametne funkcije (pametni termostati, bezbednosni sistemi itd.), a investitori u Frankfurtu ovo koriste kako bi nova naselja istakli na tržištu investropa.com investropa.com.
Ključne stambene zone za praćenje: Najprestižnije centralne gradske četvrti poput Westend, Nordend i Sachsenhausen i dalje su veoma tražene i za kupovinu i za iznajmljivanje zbog spoja lokacije, sadržaja i prestiža. U ovim delovima potražnja je stalno velika, a cene u samom vrhu. Na primer, stanovi u Westendu redovno beleže najviše cene po kvadratnom metru u gradu, što prinose čini veoma niskim. Bankarski kvart/Innenstadt takođe je atraktivan za luksuzne stanove namenjene menadžerima i direktorima banaka. Zanimljiv pomak dešava se u Ostendu (istočni deo Frankfurta) – nekada industrijski, sada se brzo transformiše u kulturni i kreativni centar, podstaknut prisustvom Evropske centralne banke i projektima kao što je Creative Industries Centre. Vrednosti nekretnina u Ostendu značajno rastu kako umetničke galerije, medijske firme i tehnološki startapovi sele u kvart, podižući kvalitet života (i potražnju za loft- kancelarijama i stanovima) investropa.com investropa.com. Obnova ovog kraja, uz podršku gradskih planova za razvoj kreativne ekonomije i poboljšane veze javnog prevoza, čini ga magnetom za investicije i nove stambene projekte investropa.com investropa.com. Nasuprot tome, Niederrad – nekada poznat kao “Bürostadt” zbog poslovnih parka – treba posmatrati sa oprezom. Mnoge stare poslovne zgrade pretvorene su u stanove, pa su cene stanova u Niederradu pale za oko 10,4% u prvoj polovini 2023. u odnosu na prethodnu godinu investropa.com investropa.com. Interesovanje kupaca tamo opada jer pažnja (i kapital) prelazi na atraktivnije centralne projekte kao što su FOUR neboderi u centru grada investropa.com investropa.com. Kao rezultat, vrednosti nekretnina i rast kirija u Niederradu zaostaju za drugim kvartovima. U međuvremenu predgrađa Frankfurta (regija Rajna-Majna) dobijaju na popularnosti – mesta kao što su Offenbach, Eschborn ili Bad Homburg nude relativno niže početne cene i privlače sve više porodica i investitora koji žele veće prinose. Zaključak: očekujte da će stambeno jezgro Frankfurta ostati skupo i nedovoljno snabdeveno, dok prilike za rast leže u novim četvrtima (poput Ostenda) ili obodima metropole gde postoji više prostora za razvoj.
Poslovne nekretnine u Frankfurtu (kancelarije, maloprodaja, logistika)
Tržište kancelarijskih prostora
Trenutno stanje (2025): Sektor kancelarija u Frankfurtu prolazi kroz „post-pandemijski reset“ sa pomešanim signalima. S jedne strane, aktivnost iznajmljivanja snažno je porasla početkom 2025. – zakup kancelarijskog prostora u prvom kvartalu (skoro 198.000 m²) bio je najveći od kada se vodi evidencija za Q1 cbre.de cbre.de, zahvaljujući nekoliko velikih zakupaca u novim projektima. Glavni ugovori su: Commerzbank je unapred zakupio 73.000 m² u budućem Central Business Tower (Bankarski kvart), ING je uzeo 32.000 m² u Hafenpark Quartier u Ostendu, a advokatska kancelarija White & Case iznajmila 12.000 m² u zgradi Central Parx (Westend) cbre.de cbre.de. Sve te transakcije – u potpuno novim, najprestižnijim zgradama – naglašavaju trend „beg ka kvalitetu“: vrhunske, moderne kancelarije na centralnim lokacijama su veoma tražene i često ostvaruju rekordne kirije. Naime, prvoklasne kancelarije u Frankfurtu premašile su istorijski rekord sa cenom od oko 51 € po m² mesečno (prvi kvartal 2025.), što je porast u odnosu na 49 € krajem 2024. cbre.de cbre.de. Novi neboderi sa zelenim sertifikatima i pratećim pogodnostima lako postižu čak više od 50 €/m², što Frankfurt izjednačava sa Minhenom na nivou najviših nemačkih poslovnih kirija realestate.bnpparibas.de realestate.bnpparibas.de. Ipak, ne uživa ceo kancelarijski sektor ovu konjunkturu. Opšta stopa praznih kancelarija porasla je na otprilike 10% u celom gradu (bez podzakupa) – nivo kakav nije viđen više od decenije cbre.de cbre.de. Oseća se velika razlika: u širem centru (CBD) je praznih prostora samo ~6,7%, jer banke i firme ne žele da napuste prestižne lokacije, dok u poslovnim parkovima dalje od centra ili starijim zgradama praznine premašuju 10% cbre.de cbre.de. Kvartovi poput Niederrada i delova Europa-Viertel-a zabeležili su najveći skok praznih prostora poslednjih godina, zbog završetka novih objekata i konsolidacije poslovanja većih firmi cbre.de cbre.de. U međuvremenu, ukupna površina kancelarija u Frankfurtu stalno raste završetkom novih nebodera, pa je tržišna praznina porasla sa ~9,5% na 10,0% krajem 2024. cbre.de. Ukratko, Frankfurt ima tržište kancelarija „dva nivoa“: moderni kancelarijski objekti prve klase napreduju (često se izdaju i pre završetka), dok stariji B i C objekti teško nalaze zakupce, pa tamo i dalje raste broj praznih prostora cbre.de.
Prihodi od zakupa i investicije: Investitori u kancelarijske prostore u Frankfurtu su svedočili porastu prinosa usled promena u okruženju kamatnih stopa. Prinosi vrhunskih kancelarija su se stabilizovali oko 5,1% u centralnoj poslovnoj zoni (CBD) cbre.de, što predstavlja značajan rast u odnosu na prinose ispod 4% pre nekoliko godina. Sekundarne lokacije nude još veće prinose (5,4% na periferiji grada, do ~6,6% u perifernim podtržištima) kao nadoknadu za veći rizik i vakanciju cbre.de cbre.de. Posmatrači tržišta veruju da je velika korekcija cena uglavnom završena – revalorizacija imovine je okončana, a prinosi se stabilizuju imap.com imap.com. U trećem kvartalu 2024, neto prinos vrhunskih kancelarija u Frankfurtu je iznosio oko 4,5% imap.com (sa nešto različitim definicijama), ali se za 2025. godinu većinom smatra da prinosi u rangu 4,5–5,0% predstavljaju novu ravnotežu za kancelarije u centru Frankfurta. Ovi viši prinosi, u kombinaciji sa stabilnom bazom zakupaca u Frankfurtu, privlače investitore koji su izbegavali kupovine u periodu visokih cena. Zaista, 2024. je zabeležen skroman oporavak investicija u kancelarijski prostor u najvećim nemačkim gradovima, a eksperti predviđaju da će 2025. godina doneti obnovljenu tražnju za komercijalnim nekretninama kako se troškovi finansiranja stabilizuju imap.com imap.com. Posebno se ističe fokus na kvalitetu: dobro izdati, moderni objekti na vrhunskim lokacijama. Slabije i starije kancelarije institucionalni vlasnici izbegavaju ili prodaju, što otvara priliku za „value-add“ investitore da ih kupe po sniženim cenama imap.com imap.com. Status Frankfurta kao globalnog finansijskog centra znači da trofejna imovina (poput nebodera u bankarskoj četvrti) ostaje na radaru međunarodnih investitora, čak i u nestabilnim vremenima.
Izgledi za budućnost (kancelarije): Sledeće 3–5 godina biće posvećene apsorbovanju nove ponude i reinvenciji starijih kancelarija. Frankfurt ima veliki broj projekata čija završetka se očekuje od 2025. do 2027. godine (npr. kule FOUR Frankfurt, ONE tower i drugi neboderi sa stotinama hiljada m²). Ova nova ponuda zadržaće ukupnu vakanciju na visokom nivou. Analitičari očekuju da bi vakancija čak mogla dodatno porasti na kratki rok – potencijalno prelazeći 11% – jer kompanije konsoliduju prostore i rad na daljinu/hibridni rad ograničava rast potražnje cbre.de cbre.de. Starije, manje efikasne kancelarije trpeće najveći udarac; vlasnici ovih objekata mogu morati da ih adaptiraju ili promene namenu da bi privukli zakupce. Nasuprot tome, potražnja za premium, ESG-certifikovanim kancelarijama treba da ostane snažna. Ekonomija Frankfurta (dominantno finansije, tehnologija, konsalting) i dalje ceni saradnju uživo u visokokvalitetnim prostorima, što potvrđuju rekordne zakupnine. Možemo očekivati da vrhunske zakupnine ostanu ili čak blago rastu u CBD-u ako ponuda najboljih prostora postane ograničena – već su neki ugovori postignuti po cenama 50–51 €/m² realestate.bnpparibas.de cbre.de. Međutim, vlasnici van centralnog jezgra verovatno će morati da nude olakšice ili niže cene; zanimljivo je da raste razlika u zakupninama: u prošloj godini, prosečne cene u CBD-u skočile su za ~22%, dok su u perifernim zonama prosečne cene pale za ~6% jer je tamošnje tržište oslabljeno cbre.de cbre.de. Ova polarizacija se očekuje i ubuduće. Trendi korišćenja kancelarija u Frankfurtu se takođe razvijaju: mnoge banke i korporacije optimizuju površine, ali istovremeno novi učesnici (poput fintecha i EU agencija) uzimaju nove prostore. Uloga Frankfurta kao bankarskog centra Evrope nakon Bregzita trebalo bi da nastavi da raste – skoro 60 finansijskih institucija dobilo je dozvole u Frankfurtu od Bregzita investropa.com, a kompanije poput JP Morgana su prebacile ogromnu imovinu (230 milijardi dolara) u Frankfurt radi nastavka poslovanja u EU investropa.com. Ovaj priliv finansijskih poslova predstavlja potporu tražnji za kancelarijama, posebno u segmentu najkvalitetnijih prostora. U celini, očekuje se umeren rast iznajmljenih površina u narednim godinama (jedna prognoza predviđa do ~450.000 m² godišnje do 2025. sa ~398.000 m² u 2024.) cbre.de realestate.bnpparibas.de, ako ekonomija ostane na pravom putu. Konsenzus je da je 2024. verovatno označila ciklični minimum zakupa, a 2025–2026. donose postepeni oporavak cbre.de. Ali, zakupci će ostati izbirljivi: „zelene“ zgrade i fleksibilni, moderni prostori izdaće se prvi, dok će zastarele kancelarije teško nalaziti zakupce. Zato su investitori i vlasnici sve više fokusirani na aktivno upravljanje imovinom – unapređujući nekretnine održivim (ESG) karakteristikama i pogodnostima – da bi zadovoljili nove standarde na tržištu cbre.de.
Ključne kancelarijske lokacije: Frankfurtska Centralna poslovna zona (CBD) – koja obuhvata Bankenviertel (finansijsku četvrt), centar grada (Innenstadt) i delove Westenda – je najprestižnija zona. Tu tornjevi, poput Taunusturma, Marienturma i budućih kula FOUR Frankfurt, definišu horizont grada. CBD kontinuirano privlači najveći udeo izdatih površina (oko 40% početkom 2025.) cbre.de jer kompanije cene prestiž i pristup transportu. Bankarska četvrt je naročito sought-after – vakancija u ovim centralnim blokovima je svega ~5–7% cbre.de – tako da cene ostaju na vrhuncu. Susedni Westend, poznat po elegantnim vilama pretvorenim u kancelarije i novijim mešovitim neboderima (kao što je Opernturm, itd.), još jedno je elitno podtržište sa niskom vakancijom. Pogrančna gradska područja poput Europaviertel (zapadno od centra) i Ostend su značajna: tamo se grade mnogi novi objekti. Na primer, u Ostendu su sedišta ECB i novi „kampus“ kancelarijski kompleksi; tu je ING 2024. iznajmio čak 32.000 m² cbre.de, što potvrđuje njegov uspon kao poslovnog centra. Europaviertel (City West) je zabeležio velika završenja projekata (npr. napuštanje zgrade „Kastor“ je izazvalo skok vakancije u ovom kvartu u prvom kvartalu 2025.) cbre.de. Ipak, ove periferne zone su dobro povezane i privlače zakupce osetljive na cenu i operatere coworkinga. Van grada, Eschborn (predgrađe severozapadno od Frankfurta) je značajniji klaster kancelarija gde su brojni „back office“ poslovi zbog nižih zakupnina; njegovi rezultati variraju u skladu sa ciklusima štednje (trenutno ima višu vakanciju od grada). Niederrad (Lyoner Quartier) prolazi kroz transformaciju, pošto se deo kancelarija pretvara u stambene, ima visoku vakanciju u preostalim kancelarijama i trenutno je slabija lokacija. U zaključku, centralni Frankfurt i nekoliko novih žarišnih lokacija (poput Hafenparka u Ostendu) su „vruće tačke“, dok stariji decentralizovani kancelarijski parkovi nailaze na prepreke.
Maloprodajni i Trgovački Nekretninski Sektor
Trenutno stanje: Tržište maloprodajnih nekretnina u Frankfurtu oporavlja se od poremećaja izazvanih pandemijom, iako dugoročne promene i dalje traju. Glavne šoping ulice u gradu – Zeil i Goethestraße – ostaju među najvrednijim maloprodajnim lokacijama u Nemačkoj. Najviša zakupnina za maloprodajne prostore u Frankfurtu je druga po veličini u zemlji, odmah iza Minhena, što odražava bogatu bazu potrošača i značajnu potrošnju turista. (Krajem 2024. godine, prosečne zakupnine za maloprodajne prostore u vodećim nemačkim gradovima iznosile su oko ~252 €/m²/mesečno, dok je frankfurtska zakupnina bila nešto viša od 200 evra: statista.com.) Pešački promet se snažno oporavio: Frankfurt sada beleži oko 14.000 noćenja turista na 1.000 stanovnika – cifra blizu istorijskog maksimuma, zahvaljujući povratku međunarodnih turista dzhyp.de dzhyp.de. Posebno je važno da su se bogati azijski turisti vratili, što predstavlja ključni luksuzni segment za Frankfurt dzhyp.de dzhyp.de. Ovo je pogodovalo luksuznom maloprodajnom segmentu u Goethestraße (Frankfurtska „Peta avenija“), gde prodajni rezultati vodećih svetskih brendova rastu. Istovremeno, frankfurtsko maloprodajno tržište ima i izazova. Strukturni prelaz na e-trgovinu i promenjene navike potrošača doveli su do porasta broja praznih lokala u sekundarnim zonama. Tokom poslednjih nekoliko godina, mnogo manjih radnji je zatvoreno, posebno u manje atraktivnim delovima grada i manjim tržnim centrima – trend koji se vidi širom Nemačke dzhyp.de dzhyp.de. Ipak, centralna maloprodajna zona Frankfurta pokazala se otpornom. Prema izveštajima sa tržišta, većina praznih lokala tokom COVID-a sada ima nove zakupce, što je doprinelo stabilizaciji zakupnina u premium zoni dzhyp.de dzhyp.de. Zeil, glavna pešačka šoping zona Frankfurta, imala je poznate upražnjene lokale (npr. smanjenja robnih kuća), ali snažna potražnja diskontnog tekstila, sportske opreme i prodavnica sa iskustvom je uglavnom popunila te prostore. Ipak, u MyZeil tržnom centru pored Zeil-a, 2024. godine je bilo nekoliko praznih lokala, što pokazuje da unutrašnji tržni centri imaju izazove (izveštaj navodi da „mnoge prodavnice u Zeil tržnom centru“ ostaju prazne, iako je interesovanje za premium maloprodaju „živahno“) dzhyp.de. Ukupno posmatrano, praznine u maloprodajnim prostorima u Frankfurtu su znatno niže u prestižnim oblastima nego u manje atraktivnim zonama. Nedavna studija pokazuje da je prazan prostor u gradskom jezgru rastao godinama, ali u vodećim gradovima poput Frankfurta sada stagnira i daleko je ispod ~15–17% koliko beleže slabiji nemački gradovi dzhyp.de knightfrank.com.
Trendovi i regulativa: Trgovci u Frankfurtu se prilagođavaju fokusiranjem na manje, efektne prodavnice i omnichannel strategije. Pop-up prodavnice i ugostiteljski objekti zauzimaju deo većih prostora. Grad podstiče i mešovitu rekonstrukciju – pojedine zastarele maloprodajne prostore pretvaraju u fitnes centre, prostore za zabavu ili čak kancelarije i stanove, kako bi centar grada ostao živ. Planeri Frankfurta nisu uvodili striktne nove propise za trgovinu, ali podržavaju mere kao što su fleksibilnije urbanističke zone kako bi se lakše popunile praznine ne-maloprodajnim sadržajima tamo gde je to prikladno. Vlasnici lokala u glavnim ulicama postali su spremniji za kompromise u zakupu radi zadržavanja zakupaca nakon pandemije. Kada je reč o luksuzu, poptanja za top jedinicama je žestoka: međunarodni brendovi često plaćaju ključno novac za dobijanje najboljih lokacija u Goethestraße, koja je u 3. kvartalu 2024. imala drugu najvišu zakupninu za luksuz u Evropi (~15.100 €/m²/god) savills.com. Šira perspektiva maloprodaje vezana je za potrošnju, koja je u Frankfurtu stabilna zahvaljujući niskoj nezaposlenosti i bogatstvu stanovništva. Prinosi od zakupa maloprodajnih nekretnina malo su porasli zbog kamatnih stopa – prinos u glavnim ulicama Frankfurta sada je oko ~3,8–4,0%. Sekundarna maloprodaja (npr. kvartovski centri, rubne lokacije) ima više prinose, uz veći rizik.
Prognoze (maloprodaja): U narednim godinama očekuje se stabilnost u premium maloprodaji i dalji „potres“ u ostalim zonama. Prime zakupnine trebalo bi da se zadrže ili blago porastu, s obzirom da su trgovci oprezni pri širenju. Neke prognoze govore da će Frankfurtske prime zakupnine ostati na sadašnjem nivou budući da su skoro dosegle predpandemijske vrednosti dzhyp.de. Ukoliko se nastavak rasta turizma (Frankfurt je važna destinacija za sajmove i poslovna putovanja), to može podstaći maloprodajnu prodaju i omogućiti blagi rast zakupnine na najboljim lokacijama. Suprotno tome, stariji šoping koridori mogu očekivati dalji pad ili prenamenu. Očekuje se više koncepta maloprodaje kroz doživljaj – flagship prodavnice koje funkcionišu i kao izložbeni saloni ili prostori za događaje – u glavnim frankfurtskim lokacijama, jer brendovi pravdaju visoke zakupnine kroz vrhunsko korisničko iskustvo. Popunjenost prostora u premium ulicama treba da ostane visoka; svaki novi prazan lokal biće brzo popunjen. U sporednim ulicama praznine mogu ostati na visokom jednocifrenom ili niskom dvocifrenom procentu dok se ne pronađu alternativne namene za višak prostora. Investicioni stav prema maloprodaji je rezervisan u poređenju sa drugim klasama imovine – većina investitora sada preferira logistiku i stambeni sektor – ali premium maloprodaja u Frankfurtu i dalje se smatra osnovnom investicijom zbog retkosti i prestiža.
Ključne maloprodajne zone: Dominiraju dve oblasti: Zeil je užurbana pešačka šoping ulica gde su koncentrisani vodeći trgovci (robne kuće, tekstilni lanci, prodavnice tehnike). Privlači ogroman broj lokalnih i stranih posetilaca. Zeil određuje repernu zakupninu za Frankfurtsku trgovinu (nešto više od 300 €/m²/mesečno pre pandemije, sada nešto manje). Uprkos promenama zakupaca i restrukturiranju (npr. Galeria Kaufhof), Zeil je zadržao dobar miks zakupaca i „živahan“ ritam zakupa dzhyp.de dzhyp.de. Samo jednu ulicu dalje, Goethestraße je luksuzna zona Frankfurta sa buticima brendova kao što su Gucci, Chanel i Rolex. Ova kratka ulica ima najviše zakupnine – po jednom izveštaju, oko 15.000 €/m² godišnje za najbolje lokale, čime parira luksuznim ulicama Pariza i Milana savills.com. Goethestraße koristi blizinu hotela sa 5 zvezdica i bogatih kupaca (uključujući mnoge međunarodne turiste). Fressgass (Kalbächer Gasse) je još jedna popularna centralna ulica poznata po restoranima i specijalizovanim prodavnicama – uspešna zahvaljujući potražnji za gastronomijom i slobodnim vremenom. Od tržnih centara, MyZeil (moderan centar na Zeil-u) i Skyline Plaza (kod Messe) su ključni centri; beleže promenljive rezultate, pri čemu MyZeil ima prazne lokale koje sada popunjavaju zabavni sadržaji. Komšijske prodavnice u oblastima kao što su Bornheim ili Bockenheim ostaju stabilne, odgovarajući lokalnim potrebama, iako nisu velike investicione mete. Zaključno, frankfurtsko premium maloprodajno jezgro je stabilno i verovatno će ostati tržište najvišeg ranga, čak i kako se grad prilagođava novoj ulozi trgovine u eri e-trgovine.
Industrijske i Logističke Nekretnine
Trenutno stanje: Sektor logistike i industrijskih nekretnina u regionu Frankfurt Rajna-Majna je izuzetno snažan. Središnji položaj Frankfurta, ogromno potrošačko tržište i ključni saobraćajni čvorovi (druga najprometnija kargo luka u Evropi, raskrsnice auto-puteva) čine ga žarištem logistike. Potražnja za skladištima i distributivnim centrima je ogromna, dok je raspoloživ prostor izuzetno ograničen. Krajem 2024. godine, stopa praznih savremenih logističkih objekata velikih formata bila je svega oko 1% – praktično potpuna popunjenost cbre.com cbre.com. Čak i starija ili manje optimalna skladišta beleže minimalne praznine zbog prelivanja tražnje. U 2024. godini, region Frankfurt evidentirao je oko 385.000 m² novih zakupa logističkog prostora, što je blagi pad od 9% u odnosu na rekord iz 2023. godine cbre.com cbre.com. Ovaj pad nije posledica manjka zakupaca, već uglavnom nedostatka dostupnog prostora. Zapravo, značajan deo zakupa (11%) dolazio je od kompanija koje su podzakupile prostor (što je pokazatelj da se firme snalaze na inovativne načine da dođu do prostora) cbre.com cbre.com. Takođe, 40% svih novih zakupa u 2024. bilo je u novoizgrađenim projektima – što je znatno veći udeo – dok investitori žure sa isporukom objekata po meri zakupaca kako bi zadovoljili potražnju cbre.com cbre.com. Ključne logističke objekte oko Frankfurta obično zauzimaju provajderi 3PL usluga, distributeri e-trgovine, maloprodajni lanci i proizvodne firme kojima je potrebna regionalna distribucija.
Zakupnine i prinosi: Zakupnine za premijum logistiku rastu kontinuirano usled nestašice ponude. U drugoj polovini 2024, premijum zakupnina za magacinski prostor u Frankfurtu dostigla je oko €7,90–8,20 po m²/mesec, što je istorijski maksimum realogis.com mktgdocs.cbre.com. Zakupnine su porasle za oko +5% samo u 2024. u metropolitanskom području mktgdocs.cbre.com. Zakupci su spremni da plate više radi blizine frankfurtskog aerodroma i potrošačkih tržišta. U međuvremenu, prinosi na logističke nekretnine ostaju privlačni u poređenju sa drugim sektorima. Premijum prinosi na logistiku u glavnim nemačkim čvorištima (kao što je Frankfurt) iznosili su oko 4,25–4,5% krajem 2024., nakon što su se povukli sa minimuma od ~3,5% iz 2021. godine realestate.bnpparibas.com imap.com. Prema CBRE podacima, specifično za Frankfurt, premijum prinos je bio oko 4,4% na kraju 2024. mktgdocs.cbre.com. Uprkos većim troškovima finansiranja, investitori pokazuju snažan apetit za logistiku zbog osnovnih pokazatelja sektora. Zaista, obim investicija u industrijske/logističke nekretnine u Frankfurtu je porastao – ostvareno je oko €758 miliona prometa u 2024., što je 55% više u odnosu na prethodnu godinu mktgdocs.cbre.com. Ovo odražava koliko su ove nekretnine tražene; globalni fondovi i real estate trustovi masovno kupuju magacine, sigurni u dugoročnu potražnju (posebno nakon buma e-trgovine tokom pandemije).
Izgledi za budućnost (logistika): Osnovni pokazatelji ukazuju na nastavak snažnog tržišta. Očekuje se da će frankfurtsko logističko tržište beležiti trajno visoku potražnju u naredne 3–5 godine, podstaknutu rastom e-trgovine, optimizacijom lanca snabdevanja od strane trgovaca i pozicijom Frankfurta kao evropskog distributivnog čvorišta. Čak i kada je nemačka ekonomija prošla kroz uspone i padove, zakup logistike je ostao otporan – i taj trend će se verovatno nastaviti. Ipak, nova ponuda je ograničena zbog nedostatka zemljišta. Malo je velikih parcela u blizini Frankfurta pogodnih za velike magacine, a lokalne zajednice često ne žele da preklasifikuju zemljište za logistiku. Linija novih projekata je umerena; jedan izvor navodi da postoji samo “mala buduća linija novih izgradnji” u tom području mktgdocs.cbre.com. To implicira da će praznine ostati izuzetno niske i da će zakupnine nastaviti da rastu. Moguće je da će premijum zakupnine preći €9/m² za nekoliko godina, ukoliko ponuda ne sustigne potražnju. Korisnici sve više zahtevaju moderne, visoke objekte (posebno za automatizovane distributivne centre) – pa se stariji objekti mogu rekonstruisati. Dodatno, pozicioniranje Frankfurta kao velikog data centar čvorišta (zahvaljujući DE-CIX internet razmeni) troši industrijsko zemljište za server farme, što bi moglo dodatno ograničiti dostupnost prostora za logistiku (mada sami data centri doživljavaju procvat kao podsektor “industrije” sa investitorima poput REIT-a) investropa.com. Sentiment investitora za logistiku ostaje veoma pozitivan. Mnogi institucionalni investitori sada smatraju logistiku ključnom klasom imovine, a frankfurtsko tržište, sa visokim stopama popunjenosti i zakupninama indeksiranim na inflaciju, doživljava se kao siguran izvor prihoda. Prinosi bi mogli ponovo da se smanjuju ukoliko kamatne stope padnu, ali u bliskom roku će verovatno ostati oko 4,5%.
Ključne logističke zone: Glavni logistički koridori nalaze se na periferiji Frankfurta: posebno oko Aerodroma Frankfurt (FRA), uključujući CargoCity i naselja poput Mörfelden-Walldorf, Raunheim i Kelsterbach, gde centri za distribuciju velikih paketa opslužuju vazdušni teret i brzu maloprodaju. Ove lokacije imaju praktično nultu prazninu. Logistički parkovi uz autoputeve A3, A5 i A7 (severno i istočno od grada) takođe su ključni – na primer oko Hanau/Aschaffenburg na istoku i Darmstadt na jugu. Veliki internet trgovci i kurirske kompanije imaju centre duž ovih trasa. Dalje, mesta kao što su Gießen, Koblenz i Fulda (u krugu od 100 km) ponekad preuzimaju višak potražnje kada opcije bliže gradu nisu dostupne. Jedan značajan klaster je Weiterstadt (blizu Darmstadta) gde Amazon i drugi imaju centre. Još jedno žarište rasta je zona Langen/Seligenstadt duž A3. Uopšteno, svaka lokacija unutar 30 minuta vožnje od Frankfurta koja se može zonirati kao industrijska predstavlja atraktivnu imovinu. Zbog ograničenog zemljišta, verovatno ćemo biti svedoci povećanja broja višespratnih magacina i intenzivnije upotrebe postojećih parcela. Ukratko, frankfurtski logistički sektor je jedan od najzdravijih segmenata tržišta nekretnina – gotovo potpuna popunjenost, rastuće zakupnine i stabilna buduća potražnja – mada je ograničen izazovom proširenja kapaciteta.
Luksuzni i ekskluzivni projekti
Trenutni status tržišta: Luksuzni segment nekretnina u Frankfurtu – uključujući luksuzne stanove, premijum poslovne tornjeve i petozvezdane hotele – beleži uzlazni trend, podstaknut lokalnim bogatstvom i međunarodnim investitorima. Grad možda nije sinonim za luksuz kao London ili Pariz, ali gradi reputaciju kao sigurno utočište za investitore sa velikim kapitalom koji traže evropsku imovinu. U rezidencijalnom segmentu, nekretnine najviše klase (npr. penthausi u visokim zgradama u centru ili vile u Westendu) i dalje postižu rekordne cene. Za razliku od šireg tržišta, ultra-premijum cene jedva da su reagovale na nedavno povećanje kamatnih stopa – imućni kupci često plaćaju u gotovini i manje su osetljivi na troškove finansiranja. Nova generacija luksuznih stambenih tornjeva u Frankfurtu najbolje odražava potražnju: Grand Tower (završena 2019) prodata je sa više od 400 ekskluzivnih stanova veoma brzo, a noviji projekti kao što su One Forty West (luksuzni mešoviti hotel/stanovanje) i Eden privlače imućnu klijentelu. Najambiciozniji je FOUR Frankfurt, razvoj sa vrednošću većom od milijardu evra – četiri nebodera u centru grada koji će biti završeni 2025. investropa.com. Sadrži 600 luksuznih stanova, dva luksuzna hotela, kao i poslovni i maloprodajni prostor, stvarajući svojevrsni visokokvalitetni kvart u samom srcu grada khl.com 4frankfurt.de. Allianz-ova kupovina jednog od FOUR tornjeva za €1,4 milijarde (najskuplja transakcija jedne zgrade u Nemačkoj) potvrđuje poverenje u premijum segment frankfurtskih nekretnina 4frankfurt.de businesstraveller.com. U komercijalnom segmentu, premijum poslovni tornjevi takođe spadaju u visoki segment. Ove zgrade, često delo čuvenih arhitekata i sa naprednom održivom tehnologijom, ostvaruju visoke zakupnine i privlače institucionalne investitore (kako je pomenuto u delu o kancelarijama).
Ipak, postoje znakovi kratkoročnog viška ponude luksuznih nekretnina za izdavanje. Krajem 2024. beležen je višak novih luksuznih stanova i poslovnog prostora za izdavanje. Na primer, stopa praznih poslovnih prostora u Frankfurtu (koja uključuje i mnoge premijum objekte) porasla je na ~9,2% u trećem kvartalu 2024., sa 8,6% s početka godine investropa.com. Dodatno, u glavnim nemačkim gradovima, uključujući Frankfurt, inventar novih luksuznih stanova povećan je za oko 8,9% tokom 2024. – značajan rast ponude investropa.com. Ovaj talas novih luksuznih zgrada (luksuzni stanovi, ekskluzivni tornjevi za zakup) u nekim slučajevima prevazilazi trenutnu potražnju. Agencije za nekretnine su izvestile o usporavanju izdavanja luksuznih nekretnina u 2024. – JLL je naveo da su mnogi zahtevi za velike prostore (u premijum kancelarijama) odloženi investropa.com, a neki stanodavci luksuznih stanova morali su da koriguju očekivanja o visini zakupnine kako bi popunili jedinice. Kao posledica, prinosi od luksuznog iznajmljivanja opadaju jer kirije ne uspevaju da prate visoke kupovne cene u ovom segmentu investropa.com investropa.com. Ukratko, frankfurtsko luksuzno tržište ostaje atraktivno, ali beleži blagi višak inventara u najvišem segmentu.
Profil kupca i sentiment: Tržište luksuza je sve više međunarodno. Kupci sa Bliskog istoka, posebno, targetiraju luksuzne nekretnine u Frankfurtu kao “sigurne investicije” investropa.com investropa.com. Geopolitička nestabilnost kod kuće navodi mnoge bogate investitore sa Bliskog istoka da diverzifikuju investiranje u “tvrdu” imovinu u inostranstvu, a Frankfurt ispunjava mnogo ključnih kriterijuma: snažna ekonomija, politička stabilnost i rastući ugled kao finansijski centar. Knight Frank Wealth Report 2024 zabeležio je porast ultra-bogatih pojedinaca sa Bliskog istoka koji kupuju u Evropi, pri čemu je Frankfurt izdvojen kao vrhunska lokacija investropa.com investropa.com. Ovi kupci su zainteresovani za nekretnine kao što su znamenite poslovne kule ili novi luksuzni stanovi koji mogu doneti stabilan prihod od rente ili dugoročnu aprecijaciju vrednosti. Azijski investitori takođe imaju Frankfurt na svom radaru (kako je već pomenuto, prekogranični kapital iz Azije u Evropu skočio je 26% u 2023, pri čemu je Frankfurt ključna meta) investropa.com investropa.com. U međuvremenu, domaći nemački kupci luksuznih nekretnina ostaju veoma aktivni – uspešni bankari, menadžeri i preduzetnici u Frankfurtu često investiraju u luksuzne stanove kao vlasnici ili iznajmljivači. Oni smatraju luksuzne nekretnine u Frankfurtu pouzdanim čuvarom vrednosti, posebno uzimajući u obzir rast grada. Sentiment među kupcima luksuza je generalno pozitivan: cene u Frankfurtu, iako visoke, i dalje su niže u poređenju sa Londonom ili Cirihom, pa neki smatraju da nude “vrednost za novac” za sličan stil života u finansijskom centru. Stabilan (ako ne spektakularan) rast vrednosti luksuznih nekretnina u Frankfurtu privlači i one koji traže postepenu aprecijaciju umesto volatilnih skokova.
Izgledi za budućnost (luksuzni segment): U narednih nekoliko godina, očekuje se rast luksuznog tržišta u Frankfurtu, ali u kontrolisanom obimu. Trenutna prekomerna ponuda ultra-luksuznih renta trebalo bi postepeno da se apsorbuje kako ekonomija bude jačala i kako stigne više stranaca. Svako “omekšavanje” cena zakupa ili prodaje na samom vrhu u 2024/25. verovatno je privremeno. Do 2026–2027, sa rastom stanovništva i bogatstva u Frankfurtu, višak luksuznih jedinica iz trenutnog građevinskog buma može postati veoma potrebna zaliha. Cene luksuznih stambenih nekretnina bi stoga trebalo da nastave uzlaznom putanjom, ali umerenim tempom. Možemo da očekujemo mali pad ili stagnaciju vrednosti za polovne luksuzne stanove na kratki rok (s obzirom na konkurenciju novih projekata), ali novi projekti će verovatno biti lansirani po višim cenama kada se postojeći stock proda. Na komercijalnoj strani, kao što je već pomenuto, rente za vrhunske kancelarije dostižu nove maksimume – što znači snažan prihod za vlasnike luksuznih kula i podržava cene. Još jedan faktor je dugoročan efekat Bregzita: kako sve više finansijskih firmi uspostavlja svoje prisustvo u Frankfurtu, potražnja za luksuznim stanovanjem za rukovodioce, kao i za premium kancelarijskim prostorima, biće još veća, što dodatno podupire luksuzni sektor investropa.com investropa.com. Regulatorne promene ne ciljaju znatno luksuzne nekretnine, iako opšti napor ka energetskoj efikasnosti utiče i na high-end developere (u praksi, luksuzne gradnje prihvataju zelene tehnologije jer klijenti/stanari očekuju najbolje). Potencijalni negativan faktor mogu biti promene poreza na imovinu ili stroža pravila za strane kupce, ako ikad budu uvedene, ali trenutno Nemačka nema takva ograničenja.
Važni projekti i lokacije: Projekat FOUR Frankfurt je u centru pažnje – donoseći ne samo nove luksuzne rezidencije, već i petozvezdani hotel (Rosewood) i luksuznu maloprodaju u centar grada khl.com 4frankfurt.de. Kada bude završen 2025. godine, stvoriće malu luksuznu četvrt između bankarskog i šoping distrikta. Takođe, značajan je kvart Stare Opere (Alte Oper) gde su planirani brojni ekskluzivni mejš-ap projekti (kao Opera Towers), koji kombinuju luksuznu kupovinu, kancelarije i apartmane. Westend ostaje tradicionalni luksuzni rezidencijalni kvart – njegove drvoređene ulice skrivaju brojne konzulate i vile milionera; novi luksuzni stanovi na popunama prodaju se brzo zbog prestiža adrese. Sachsenhausen North, uz obalu reke Majne, takođe je džep sa luksuznim projektima (s pogledom na horizont grada). Za luksuzni šoping i životni stil, zona Goethestraße i Fressgass je ključna, a novi projekti u blizini (Neue Mainzer Straße) uključuju i high-end stanovanje. Ukratko, luksuzne nekretnine u Frankfurtu su spremne za procvat kako grad privlači sve više globalnog kapitala i talenata – ali investitori treba da paze na koji segment luksuza: vrhunske nekretnine na najboljim lokacijama zadržaće vrednost, dok će “drugi rang” luksuznih projekata na slabijim lokacijama biti sporije apsorbovan. Sve u svemu, rast Frankfurtovog rejtinga na listi globalnih finansijskih centara (sada najvažniji na kontinentu) daje dobar signal za tražnju luksuznih nekretnina investropa.com investropa.com.
Investicione nekretnine i interesovanje stranih investitora
Trenutni status tržišta: Frankfurt je ponovo čvrsto uspostavio svoju poziciju kao magnet za međunarodne investitore u nekretnine u 2025. godini. Nakon slabijih 2022–2023. (kada su rastuće kamate i ekonomska neizvesnost usporile poslove), poverenje se vraća. U 2024, obim investicija u nekretnine u Frankfurtu je porastao, što pokazuju i podaci o +21,3% godišnjem rastu komercijalnih investicija u prvom polugodištu 2024. u vodećim nemačkim gradovima, uključujući Frankfurt investropa.com. Ukupne transakcije nekretnina u Nemačkoj 2024. iznosile su oko 35–36 milijardi evra (JLL/Colliers podaci), što je rast od oko 14% u odnosu na prošlogodišnji pad reuters.com reuters.com. Frankfurt, kao top “A” lokacija, zauzeo je znatan deo tog kapitala. Prema jednoj proceni, 2,5 milijarde evra je investirano u frankfurtske nekretnine samo tokom 2024. investropa.com. Profil investitora se promenio – gde su ranije nemački institucionalni kupci dominirali, sada strani investitori preuzimaju sve veću ulogu. Prekogranične investicije u Frankfurt su u porastu, predvodi ih kapital iz Azije i sa Bliskog istoka. U 2023, investitori iz azijsko-pacifičkog regiona povećali su svoja ulaganja u evropske nekretnine za 26%, a dobar deo tog kapitala usmeren je u gradove poput Frankfurta investropa.com. Azijske investitore privlači status Frankfurta kao bankarske prestonice EU i njegova odlična povezanost (digitalno, sa najvećom internet razmenom na svetu i fizički, sa direktnim letovima iz velikih azijskih gradova) investropa.com investropa.com. Istovremeno, suvereni fondovi i ultra-bogate porodice sa Bliskog istoka vide Frankfurt kao stabilno utočište – način da diverzifikuju imovinu iz turbulentnih regiona. Post-Bregzit okruženje privuklo je i novi talas interesa: mnogi investitori i firme iz UK sada gledaju ka Frankfurtu prateći svoje bankarske klijente koji su preselili poslovanje ovde investropa.com investropa.com. Klasičan primer je JPMorgan koji seli 230 milijardi dolara imovine u Frankfurt što je dalo signal da je Frankfurt “EU uporište za finansije” investropa.com. Zaista, sa skoro 60 finansijskih institucija koje su posle Bregzita dobile licence u Frankfurtu, postoji konsenzus da će sve veći broj UK i globalnih investitora izdvajati sredstva za frankfurtske nekretnine kako bi zadržali prisustvo u evrozoni investropa.com investropa.com.
Investitorsko raspoloženje i strategija: Raspoloženje je obazrivo optimistično. Investitori široko veruju da je korekcija na nemačkom tržištu nekretnina dotakla dno, stvarajući prilike za ulaganje imap.com imap.com. Cene su korigovane naniže od maksimuma (posebno kod kancelarijskih prostora), a prinosi su porasli do atraktivnih nivoa, kako je prethodno objašnjeno. Na primer, prime kancelarijski prinosi u Frankfurtu koji su porasli do ~5% olakšavaju proračun investicija, pošto sada aktiva nudi razumnu razliku u odnosu na trošak finansiranja cbre.de cbre.de. Mnogi investitori su 2023. proveli van tržišta, ali u 2025. su spremni ponovo da uđu jer se očekuje da će kamatne stope stagnirati ili čak početi blago da padaju. Uobičajeno je mišljenje da će “od 2025. godine cene dotaći dno, a kamatne stope se stabilizovati”, što podstiče porast tražnje za investicijama u nekretnine imap.com imap.com. Ova perspektiva podstiče “beg ka kvalitetu” – investitori se koncentrišu na prime, dobro izdate nekretnine na najboljim lokacijama u Frankfurtu radi smanjenja rizika imap.com imap.com. Postoje i value-add prilike: kako su neki vlasnici pod pritiskom, na tržište u Frankfurtu dolazi pipeline manjih i srednjih nekretnina (posebno onih koje zahtevaju izdavanje ili obnovu) imap.com imap.com. Vešti investitori ciljaju ove nekretnine, planirajući primenu asset managementa i kapitalizaciju na dugoročnom rastu Frankfurta. Još jedan pokretač je ESG (Ekološki, društveni i upravljački faktori) – investitori su zainteresovani za objekte sa jakim zelenim referencama, a frankfurtsko tržište, podržano novim zakonima o energetskoj efikasnosti, nudi mogućnosti za obnovu starijih zgrada i povećanje njihove vrednosti imap.com imap.com. Na primer, kancelarijski toranj iz 1970-ih sada se može kupiti jeftinije (zbog veće praznine), renovirati po savremenim zelenim standardima i re-izdati po premijum ceni – strategija koju sprovode mnogi specijalizovani fondovi.
Fokus stranih investitora: Različite strane grupe imaju različite fokuse: azijski investitori (iz zemalja kao što su Južna Koreja, Singapur, Japan) su pokazali interesovanje za kancelarijske tornjeve i hotele u Frankfurtu, često kroz zajedničke poduhvate ili putem globalnih fondova investropa.com investropa.com. Severnoamerički investitori (SAD, Kanada) traže distressed prilike ili se udružuju sa lokalnim operaterima oko logističkih portfolija i value-add investicija u kancelarije. Investitori sa Bliskog Istoka imaju dvostruki pristup – neki, poput fondova iz Katara ili UAE, ciljaju velike core nekretnine (učestvovali su u ranijim kupovinama frankfurtskih nebodera), dok privatne porodice sa Bliskog Istoka češće traže trofejne stambene i komercijalne jedinice (npr. kupuju luksuzne stanove za izdavanje ili ličnu upotrebu) investropa.com investropa.com. Evropski investitori (npr. francuski osiguravači, švajcarski fondovi) i dalje vide Frankfurt kao deo svoje panevropske strategije, sa fokusom na core kancelarijske i retail nekretnine. Poseban trend: posle Bregzita, britanske firme i investitori aktivno ulažu u Frankfurt kako bi osigurali učešće u finansijskom centru EU. To podrazumeva sve – od REIT fondova koji kupuju frankfurtske kancelarije, do britanskih HNW pojedinaca koji kupuju stanove za izdavanje.
Perspektiva za budućnost (investicije & strana zainteresovanost): U narednih 3–5 godina, Frankfurt je pozicioniran da ostane vrhunska destinacija za ulaganje u nekretnine, podržan ekonomskom snagom i unapređenjem tržišne transparentnosti. Očekuje se da će se obim transakcija postepeno povećavati ka normalnijim nivoima (mada verovatno neće dostići vrhunac iz 2018–2019). I JLL i Colliers prognoziraju umeren rast obima transakcija u 2025., ali “značajno ispod dugoročnih proseka” reuters.com reuters.com – dakle, postojani oporavak pre nego brzi bum. Veliki uslov su kamatne stope i ekonomski rast: ukoliko inflacija bude obuzdana i ECB zaustavi podizanje kamata (ili ih smanji do 2025–26.), finansiranje putem duga biće jeftinije i više investitora će se uključiti. Suprotno, svaka recesija ili finansijski šok mogu odložiti oporavak. Ipak, frankfurtski fundamenti (sedište ECB, rast radnih mesta u finansijama i tehnologiji, centralna lokacija) čine ovaj grad relativno defanzivnom opkladom. Možemo očekivati nove strane aktere na tržištu, kao što su veliki SAD private equity fondovi koji traže snižene portfolije ili azijske osiguravajuće kompanije koje prvi put direktno kupuju u Nemačkoj. Dodatno, institucionalni investitori povećavaju udele u stambenim i logističkim nekretninama u Frankfurtu, kao pouzdano dugoročno ulaganje (nemačko regulisano tržište zakupa ceni se kao nisko-volatilni prihod). Za strane investitore Frankfurt je otvoren – nema ograničenja za strano vlasništvo nad nekretninama i postoje jake pravne zaštite, što nastavlja da privlači kapital. Jedna statistika koja ilustruje rastući interes stranih investitora: broj nekretnina prodatih međunarodnim kupcima porastao je za 6% prošle godine investropa.com investropa.com, a taj udeo će verovatno dalje rasti.
Oblasti i prilike: Strani i domaći investitori fokusiraju se na određene krajve i vrste imovine za najbolje prilike. U segmentu kancelarija, Bankarska četvrt i Evropska četvrt su glavne mete (npr. nekoliko tornjeva oko glavne stanice i Messe menja vlasnike). U stambenom sektoru, centralna područja kao Ostend i Europaviertel – gde se novi projekti mogu kupiti u paketu ili na osnovu forward fundinga – predstavljaju najzanimljivije lokacije zbog potencijala rasta i prestiža investropa.com. Neki iskusni investitori gledaju i Niederrad: cene su tamo pale investropa.com, pa kupovina sada i držanje do revitalizacije (ili konverzija zastarelih kancelarija u stanove) može doneti profit. Što se tiče logistike, investitori ciljaju industrijske parkove kod aerodroma i duž glavnih autoputeva – često kroz portfolio-dilove, jer su individualni objekti retki. Primećuje se i interesovanje za alternativne sektore: data centri u Frankfurtu (zahvaljujući statusu internet hab-a) privlače specijalizovane strane investitore, a life-science i laboratorijski prostori (u blizini farmaceutskih i istraživačkih kompanija) mogli bi biti sledeća granica. Sve u svemu, investitori, posebno strani, smatraju da je Frankfurt potcenjen u poređenju sa globalnim gradovima konkurentima. Sa stabilizovanim prinosima i dobrim izgledima za rast, grad je ključni deo svake evropske diverzifikovane nekretninske strategije. Kako je sažeto u jednom izveštaju iz industrije, “Nemačka ostaje atraktivno tržište sa stabilnim rastom… a Frankfurt nudi bogat pipeline investitorima dok se prinosi stabilizuju na višim nivoima” imap.com imap.com.
Zaključno, tržište nekretnina u Frankfurtu 2025. godine odlikuje se jakom potražnjom za stambenim prostorom i ograničenom ponudom, podeljenim komercijalnim sektorom (prvoklasni vs. sekundarni), rastućim luksuznim projektima i rastućim stranim investicijama. Gledajući unapred 3–5 godina, cene i kirije stambenih nekretnina treba da nastave da rastu (mada umerenije) s obzirom na rast Frankfurta i nedostatak stanova, dok se komercijalno tržište postepeno oporavlja od nedavnih šokova sa fokusom na kvalitet i održivost. Novi projekti – od zelenih stambenih kompleksa do nebodera koji definišu horizont – uz povoljne regulatorne izmene (energetski podsticaji, olakšana pravila za izgradnju) oblikovaće pejzaž. Investitori iz celog sveta su sve optimističniji prema Frankfurtu, privučeni njegovom stabilnošću i prilikama, bilo da je u pitanju azijski fond koji kupuje poslovnu kulu ili bliskoistočna porodica koja kupuje luksuzne stanove. I kako se ključne četvrti Frankfurta razvijaju – s tim što neke poput Ostenda dobijaju na značaju, dok se druge poput Niederrada prilagođavaju – grad nudi raznovrsne mogućnosti na tržištu nekretnina. Za sve učesnike – kupce, zakupce i investitore – Frankfurt 2025. predstavlja dinamično tržište gde pažljiva strategija i lokalno znanje mogu otkriti značajne prilike u okviru šireg trenda rasta. U suštini, Frankfurt koristi svoju finansijsku snagu i stratešku lokaciju da obezbedi da njegovo tržište nekretnina ostane jedno od najprivlačnijih u Evropi u narednim godinama investropa.com investropa.com.
