שוק הנדל"ן בבנגקוק 2025: מגמות, תחזיות והתפתחויות מרכזיות

סקירה כללית של נוף שוק הנדל"ן של בנגקוק בשנת 2025

שוק הנדל"ן של בנגקוק בשנת 2025 משקף התאוששות מעורבת. מגזר המגורים נותר מדוכא כאשר יזמים ורוכשים מתמודדים עם מגבלות מימון, דבר שמגביל השקות חדשות ומכירות cbre.com. לעומת זאת, תחומי האירוח והקמעונאות מתאוששים בעקבות התאוששות התיירות, עם תפוסה בבתי מלון ותנועת מבקרים בקניונים המתקרבים לשיאי טרום-מגפה cbre.com. שוק המשרדים מתמודד עם עודף היצע, כאשר גל חסר תקדים של שטחים איכותיים חדשים נכנס לשוק עם ביקושים פושרים cbre.com. בסך הכל, 2025 מציבה “שוק של קונים” ברבים מהמגזרים – במיוחד בדירות קונדו המוניות – גם כאשר נכסים יוקרתיים במיוחד ופרויקטים במיקומים טובים ממשיכים להציג עמידות. הממשלה התערבה עם צעדי תמריץ (כגון הפחתת מסים ואגרות) לחיזוק הסקטור, ובנוסף בוחנת שינויים רגולטוריים למשיכת השקעות זרות. הסעיפים הבאים מפרטים את המגמות המרכזיות לפי סוג נכס, תנועות מחירים בין מחוזות, פרויקטי פיתוח משמעותיים, שינויים במדיניות ותחזית שוק ל-3–5 השנים הקרובות.

מגמות נדל"ן למגורים בשנת 2025 (בנגקוק)

ביקוש איטי ועודף היצע: שוק המגורים של בנגקוק מפותח מאוד אך נמצא בקירור. עודף היצע של דירות קונדו הוא אתגר בולט – למרות זינוק של 9,800 יחידות חדשות שהושקו ברבעון הרביעי של 2024 (קפיצה של 360% לעומת הרבעון הקודם), היקף המכירות עלה בפחות מ-10%, ושיעור המכירות נותר חלש סביב ~35% austchamthailand.com austchamthailand.com. יזמים צמצמו השקות חדשות ב-2025 עקב מלאי גבוה וכוח קנייה מוחלש, ורק מספר מועט של פרויקטים חדשים צפויים השנה austchamthailand.com. יחידות לא מכורות רבות מוצעות מחדש במחירים מוזלים, דבר שמטה את שוק הקונדו לטובת הקונים austchamthailand.com. חברות גדולות אף דוחות השקות בבנגקוק או מעבירות את המיקוד לבנייה צמודת קרקע ולמחוזות אחרים (כגון פוקט), לאור עודף ההיצע בקונדו.

שוק מונהג מקומית: הקונים המקומיים בתאילנד הם עדיין הכוח המניע המרכזי במכירות נדל"ן למגורים בבנגקוק cbre.com. עם זאת, חוב משקי הבית והידוק האשראי מחלישים את הביקוש – שיעור דחיות המשכנתאות זינק לכ-35% (לעומת 15–20% לרוב), במיוחד בבתים ברמות מחיר נמוכות globalpropertyguide.com. הידוק האשראי הזה, לצד ריבית גבוהה מתמשכת (ריבית ממוצעת למשכנתא ~7.9% בתחילת 2025 globalpropertyguide.com), גורמים לרבים מהצעירים או רוכשים ראשונים לדחות רכישה. יזמים מתאימים את היצע הדירות לכוח הקנייה הנוכחי – למשל, מתמקדים ביחידות עד 7 מיליון באט (הטווח שנהנה מפטור מאגרות) globalpropertyguide.com.

עמידות סגמנט היוקרה והנכסים צמודי הקרקע: לעומת זאת, המגורים צמודי הקרקע (בתים פרטיים, טאון-האוס) בטווח מחירים בינוני-גבוה ממשיכים להציג ביקוש בריא יחסית. נכסים בטווח של 10–40 מיליון באט נמכרים היטב, אף כי התחרות הגוברת גם בסגמנט זה הפכה אותו ל“שוק של קונים” עם יותר אפשרויות ודילים לרוכשים austchamthailand.com. סגמנט הקונדו היוקרתי והסופר-יוקרתי (יחידות פריים מעל 200–300 אלף באט למ"ר) מהווה נקודת אור. ההיצע בטופ נשאר יציב ב-2024 (כ-6,500 יחידות "סופר פריים" ו-7,200 "פריים" ברחבי העיר), והשיג שיעורי מכירה של 80%+, המצביעים על עניין מתמשך מהעשירון העליון austchamthailand.com austchamthailand.com. פרויקטי יוקרה באזורים יוקרתיים (פלואנצ'יט, צ'ידלום, רצ'אדמרי, סאטורן, ריברסייד ועוד) ממשיכים לעלות ולהימכר היטב austchamthailand.com. למעשה, שוק היוקרה פורח – במחצית השנייה של 2023, 90% מבתים בטווח 70–99 מיליון באט נמכרו במהירות, בעיקר לקונים אמידים מאסיה וזרים, מה שמדגיש את הביקוש החזק בקצה העליון bambooroutes.com.

עלייה בשוק השכירות: כאשר רוכשים פוטנציאליים רבים נשארים על הגדר, שוק השכירות של דירות וקונדו צובר תאוצה. גידול באוכלוסיית המהגרים (גידול של כ-7.1% באוכלוסיית הזרים בבנגקוק ב-2024) austchamthailand.com והתחדשות התעסוקה בענף התיירות תורמים לביקוש למגורים בשכירות. זרים מסין, הפיליפינים ויפן מהווים את הקבוצות המרכזיות, דבר שמחזק את הביקוש לשכירות במרכז העיר austchamthailand.com. מחירי השכירות למגורים פרימיום עלו – שכר הדירה של דירות A עלה בכ-8.8% בשנה עד סוף 2024 globalpropertyguide.com, עם שכונות יוקרתיות שרואות קפיצה של ~15–16% לשנה בעקבות היצע מוגבל וחזרת שוכרים זרים globalpropertyguide.com. העלייה הזו בשכירויות מתחילה למשוך משקיעים חזרה לרכישת דירות קונדו להשכרה, בניסיון לנצל תשואות משופרות. בנוסף, הבום בתיירות לאחר המגפה האיץ את שוק השכירות הקצרה – בנגקוק הייתה העיר הכי מבוקשת בעולם לתיירות ב-2024 (32.4 מיליון מבקרים), והזמנות Airbnb זינקו, והעלו את התשואות של בעלי דירות שמשכירים לתיירים bambooroutes.com bambooroutes.com. משקיעים שמשכירים דירות לטווח קצר נהנים מתשואות גבוהות יותר במגמה זו (אם כי עליהם להתמודד עם מגבלות החוק התאילנדי בנושא השכרות מתחת ל-30 יום).

מגמות מחירים: העליות במחירים בשוק המגורים של בנגקוק היו מתונות. מדד מחירי הבתים של בנק תאילנד מצביע על עלייה של +2.4% בלבד במחירי בתים בודדים ברבעון הרביעי של 2024 (כ-+1.4% ריאלית), וטאון-האוס עלו ב-+3.2% globalpropertyguide.com. מחירי הקונדו כמעט שלא זזו – שיעור העלייה השנתי ירד ל-+2.46% בלבד בסוף 2024 (לעומת +7.2% מוקדם יותר באותה שנה) globalpropertyguide.com. מישוריות זו משקפת מדיניות היזמים ששומרים על המחירים יציבים כדי לנקות מלאים globalpropertyguide.com. מומחי תעשייה חוזים עליות מתונות במחירים ב-2025, בטווח של 2–3% בכלל המגורים globalpropertyguide.com. יש גם אנליסטים מעט יותר אופטימיים, הצופים פוטנציאל לעליות של 5–7% אם ההיצע העודף ייחסל globalpropertyguide.com. לסיכום, לקונים ב-2025 יתרון של מחירים יציבים ומבחר רחב, במיוחד בסגמנט הקונדו הבינוני.

נדל"ן מסחרי: מגמות במשרדים ובקמעונאות

שוק המשרדים – בריחה לאיכות בצל עודף היצע: תחום המשרדים בבנגקוק עובר טלטלה מונעת היצע. סך שטחי המשרדים חצה את רף ה-6.3 מיליון מ"ר ב-2024 לאחר השלמת מספר פרויקטים גדולים (למשל Supalai Icon Sathorn ועוד), והוא צפוי להתרחב עם כ-316,000 מ"ר חדשים שייכנסו לשוק ב-2025 realestateasia.com. הגידול החד בהיצע עולה משמעותית על קצב הצמיחה בביקוש, מה שמוביל להתרחבות שיעור תפוסה נמוך ולתחרות עזה בין בעלי הנכסים austchamthailand.com. שטחי משרדים תפוסים צמחו בשנתיים האחרונות בכ-2.2% בלבד לעומת גידול של 4% בהיצע, וממשיכים לייצר שוק עם יתרון ברור לשוכרים austchamthailand.com. לחברות כיום יש היצע ובחירה רחבים לצד כוח מיקוח מוגבר – רובן עוברות למגדלי משרדים חדשים ומתקדמים (Grade A) (לעיתים עם תקני בנייה ירוקים ושירותים מודרניים) ואף מצמצמות/מאחדות שטחים כתוצאה משינוי מודל העבודה להיברידי. מגמה זו של “בריחה לאיכות” גורמת לבניינים ישנים או ברמה נמוכה יותר להתקשות בשימור שוכרים austchamthailand.com.

שכר הדירה החודשי למשרדים פרמיום עלה קלות בלבד (~+3.3% ב-2024), ונותר מתחת לשיאים היסטוריים austchamthailand.com. באזורים המבוקשים של ה-CBD (סילום, סאתורן, סוקומוויט), משרדי Grade A מושכרים ב-900–1,600 בת למ"ר לחודש, בעוד שמחוץ ל-CBD (רמה 9, קצוות ה-CBD החדשים) הצעות אלו נופלות מ-1,000 בת למ"ר austchamthailand.com. כדי למשוך שוכרים, בעלי נכסים ממשיכים להציע תמריצים – תקופות שכירות חינם והנחות אפילו של 10–25% נפוצות austchamthailand.com. צנרת היצע חדשה: כ-60% מהפרויקטים שאמורים להיפתח בשנים הקרובות מרוכזים במרכז בנגקוק, כולל פרויקטים איקוניים למגורים/מסחר/עבודה. למשל One Bangkok, רובע ענק חדש ברחוב ראמה 4, חנך את מגדל המשרדים הראשון שלו ב-2024 וצפוי להוסיף מגדלים נוספים ב-2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. באופן דומה, “Dusit Central Park” תספק מגדל משרדים Grade A חדש ב-2025 מול פארק לומפיני. פרויקטים אלו מרימים את רף האיכות לשוק – אך גם מעכבים את איזון השוק; מומחים צופים כי עודף ההיצע של משרדים בבנגקוק יארך לפחות חמש שנים, והאיזון יחזור רק לאחר 2027 כשהגל הבנייה ירגע austchamthailand.com. בינתיים, בעלי משרדים ישנים נדרשים לשפץ ולשפר את איכות הבניין (למשל, תכונות טכנולוגיות וקיימות) כדי להישאר תחרותיים austchamthailand.com.

קמעונאות ומתחמים מעורבים – התאוששות דינמית: תחום הנדל"ן הקמעונאי בבנגקוק חזר בעוצמה, הודות לצריכה המקומית ולהתחדשות התיירות הנכנסת. מרכזי קניות מובילים בלב העיר משגשגים בזכות מעבר לתפיסת "יעד לייף-סטייל" – רבים מהם רעננו את ההיצע כדי למשוך תיירים זרים בעלי הוצאות גבוהות ומקומיים מבוססים cbre.com. מכירות הקמעונאות וכמות המבקרים במרכזים הגדולים עלו משמעותית ב-2024, והמומנטום נמשך גם ל-2025. מפתחים בטוחים מספיק כדי שמרכזי קניות חדשים ומתחמי מסחר ממשיכים להיפתח באזורים שונים של המטרופולין cbre.com. למעשה, בשנים הקרובות צפויים להיפתח מרכזי קניות סגורים מודרניים ברובעי בנגקוק שונים cbre.com. דוגמאות לכך הן המתחמים הקמעונאיים של One Bangkok (עם 180,000 מ"ר שטחי מסחר מתוכננים) ומרכז הקניות היוקרתי של Dusit Central Park – שניהם מכוונים להציב סטנדרט חדש לקמעונאות יוקרה.

פרויקטים מעורבים בהיקף גדול הפכו למגמה מובילה – הם משלבים מסחר, בילוי, משרדים ומגורים/אירוח במתחם אחד. פיתוחים כאלו (כגון One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias ועוד) מושכים עניין רב בזכות הנוחות ו"אורח החיים של עיר בתוך עיר" שהם מציעים austchamthailand.com. גם בעלי החנויות נהנים מתנועת מבקרים מובנית שמגיעה מהמשרדים, המלונות והדירות סביבם. למרות הגידול במסחר המקוון, תרבות הקניונים של בנגקוק עדיין איתנה; מרכזי הקניות שמים דגש על חוויית קנייה ומסעדנות ייחודית. במצטבר, שכר הדירה בקמעונאות המובילה נשאר יציב או עלה קלות, למול ירידת תפוסה במרכזים אלה (ואפילו המתנה של שוכרים פוטנציאליים). במיקומי משנה, לעומת זאת, נדרשת גמישות לעידוד אכלוס – ומוצעים חוזים מותאמים ליצירת עניין.

בוסט באירוח: גם תחום הנדל"ן המלונאי (מלונות, דירות שירות) משגשג שוב. תאילנד קלטה ב-2024 גל תיירים עולמי – 35.5 מיליון מבקרים בינלאומיים austchamthailand.com – כמעט כמו שיא 2019. בנגקוק, כעיר שער, נהנתה מתפוסה והכנסה לחדר במלונות ברמות שיא בסוף 2024 cbre.com. ב-2025 סביר כי מספר התיירים יגדל אפילו יותר, עם סיכוי לחזור לשיאים שלפני הקורונה cbre.com. הדבר יצר ביטחון בפתיחת מלונות חדשים: לדוגמה, ב-One Bangkok נפתח בנובמבר 2024 מלון ריץ-קרלטון בנגקוק ומתוכנן להיפתח מלון אנדז ב-2025 khaosodenglish.com. בראייה רחבה, הפריחה המונעת על ידי תיירות בבתי מלון ובדירות נופש משפרת את האטרקטיביות להשקעה במלונאות, ובכך מגבירה יוזמות לשיפוץ או הסבת מבנים קיימים למלון – בעיקר באזורים המרכזיים.

מגמות מחירים עיקריות לפי סוג נכס ואזור

דינמיקת מחירי דירות לעומת בתים: נכון ל-2025, קצב העלייה במחירים מפוצל מאוד לפי סוג נכס ומיקום גיאוגרפי. בגדול, בתים פרטיים ובתי טאון-האוס בבנגקוק ממשיכים ליהנות מאינפלציית מחירים עדינה (עלייה חד-ספרתית נמוכה בשנה), בעוד הדירות נמצאות במגמת קיפאון עד עלייה מתונה מאוד לאחר תקופת ירידות 2020–2022. מנתוני בנק תאילנד, ברבעון 4 של 2024 מדד מחירי בתים פרטיים עלה ב-2.41% שנתי ומדד הטאון-האוס ב-3.19% שנתי globalpropertyguide.com. מחירי הדירות עלו רק ב-2.46% שנתי – בקושי מעל האינפלציה – דבר שממחיש את הצינון במגזר זה globalpropertyguide.com. אנליסטים מציינים שמפתחים נמנעים מהעלאת מחירים בפרויקטים קיימים, ומעדיפים להציע הטבות כדי להזיז דירות globalpropertyguide.com. ההערכה היא ש2025 תציג עליות מחירים קלות בלבד, אם בכלל לפרויקטים חדשים, עד שיימכר עודף המלאי globalpropertyguide.com. בפועל, בפרויקטים בינוניים המחירים עלולים אפילו להישחק (לאחר קיזוז ההנחות והמבצעים). לעומת זאת, בתים פרטיים המכוונים בעיקר למשפחות עם ביקוש קצה – נהנים ממעט מלאי לא נמכר וכוח תמחור חזק יותר, ולכן צפויים להתייקר ככל שמחירי המגרשים ממשיכים לעלות – בעיקר בפרברים שם קהילות מגודרות וצמודי קרקע פופולריים globalpropertyguide.com.

מחירים לפי מיקום: ערכי הנדל"ן בבנגקוק משתנים בצורה דרמטית בהתאם לאזור. באזור העסקים המרכזי (CBD) – אזורים כמו לומפיני, סוקומוויט, סילום/סטורן – מחירי הקרקע והדירות הם הגבוהים ביותר. לקראת סוף 2024, מחיר המכירה הממוצע לדירות חדשות ב-CBD עומד על כ-236,000 באט תאילנדי למ"ר austchamthailand.com. פרויקטים יוקרתיים במיוחד בפלוינצ'יט/צ'ידלום או לאורך נהר צ'או פראיה לעיתים חוצים את רף 300,000–350,000 באט למ"ר, במיוחד עבור דירות גדולות שמיועדות לרוכשים עשירים במיוחד austchamthailand.com. לעומת זאת, דירות פרברים לאורך קווי רכבת עילית (שכונות ביניים מרוחקות יותר, אך קרובות לתחנות BTS/MRT) מתומחרות בממוצע סביב 127,000 באט למ"ר austchamthailand.com. באזורים החיצוניים של בנגקוק (אזורים פריפריאליים שעדיין לא נהנים מנגישות תחבורתית), מחירי הדירות החדשות יורדים לכ-70,000–80,000 באט למ"ר ואף פחות austchamthailand.com. פערים אלו מדגישים את ההשפעה של תחבורה ומיקום על ערך הנדל"ן: פרויקטים עם גישה ישירה ל-BTS/MRT או במרכז העיר האופנתי זוכים לפרימיה גבוהה, בעוד שבאזורים מתפתחים קיימת תחרות על מחירים נגישים.

תבנית זו בולטת גם בשכירויות דירות. לדוגמה, שכר הדירה המבוקש הממוצע לדירת 2 חדרי שינה סטנדרטית במרכז בנגקוק הוא בערך 1,588 דולר (≈55,000 באט) לחודש, בעוד שבפרובינציות חיצוניות כמו נונתבורי או סמוט פראקן (פרברי בנגקוק), דירה דומה תושכר במחיר של שליש בלבד globalpropertyguide.com. התשואות בשולי העיר לרוב מעט גבוהות יותר (3–4% ברוטו) לעומת נכסים במרכז (~3% ומטה), לפי נתונים ארציים. למרות תשואות נמוכות יותר, המשקיעים מעדיפים את מרכז בנגקוק בשל פוטנציאל ההשבחה לטווח הארוך והנזילות הגבוהה.

מוקדי אזורים בולטים: בשנת 2025, אזורים מבוקשים כוללים את פתומוואן/לומפיני (ליבת ה-CBD), מרכז סוקומוויט (קטע אסוק–תונג לור), סטורן וריברסייד – כולם מועדפים לפרויקטים יוקרתיים והשכרות לאקספטים. היצע חדש ואיכותי באזורים אלה זוכה בדרך כלל לביקוש חזק. במקביל, צומחים אזורי עסקים מתפתחים כגון ראמה 9 ובנגנה: באזורים אלו בוצעו השקעות תשתית משמעותיות, ומוקמים בהם פרויקטים גדולים (כגון משרדים חדשים, מגה-קניונים) שמזניקים את ערך הנדל"ן מנקודת פתיחה נמוכה יותר. בפרברים, השלמת קווי רכבת חדשים היא גורם קריטי. לדוגמה, פתיחת קו הצהוב וקו הוורוד (רכבות מונורייל) בשנת 2023, המקשרים בין לאד פראו לסמרונג ובין מין בורי לנונתבורי בהתאמה, הגבירה את העניין הנדל"ני לאורך מסלולים אלו. ואכן, 45% מההיצע החדש בסוף 2024 היה בפרברים על קווי תחבורה המונית – משקף אמון המפתחים בפיתוח מוטה תחבורה austchamthailand.com. ככל שמפת התחבורה מתרחבת, מחירי הנכסים באזורים חדשים שמתחברים למסילות (כגון לאורך קו כתום העתידי במזרח או הרחבת קו סגול) צפויים לעלות ולצמצם את הפער מול מרכז העיר.

במקביל, מחירי הקרקע בבנגקוק התייצבו לאחרונה. לאחר שנים של עליות חדות, מדד מחירי הקרקע מציג האטה בשל זהירות המפתחים ברכישת קרקעות בעת מיתון השוק bangkokpost.com. במדדים מסוימים אף נרשמה ירידת מחירים קלה בסוף 2024, כשהיזמים הגדולים עיכבו פרויקטים והפעילו לחץ כלפי מטה על מחירי הקרקע bangkokpost.com. עם זאת, קרקעות במרכז בנגקוק שהן באמת 'פריים' נותרות נדירות במיוחד ועדיין נסחרות במחירים שוברי שיאים למ"ר כאשר הן נמכרות.

פרויקטים ופיתוחי תשתית מרכזיים חדשים

בנגקוק בשנת 2025 חווה השקעות מהפכניות בפיתוחי נדל"ן ובתשתיות, שייטביעו חותמן על השוק בשנים הקרובות.

One Bangkok: מוגדר כ“הפיתוח האינטגרטיבי השאפתני ביותר של תאילנד”, One Bangkok הוא מתחם מעורב-שימושים בשווי 3.9 מיליארד דולר בשטח של 41 דונם בלב ה-CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. הוא נפתח רשמית באוקטובר 2024 ברוב טקס, מסמן אמון בעתיד בנגקוק khaosodenglish.com. כשהפרויקט יושלם (2024–2030), One Bangkok יכלול חמישה מגדלי משרדים A, בתי מלון יוקרתיים (ריץ-קרלטון שנפתח ב-2024, אנדז ייפתח ב-2025), מגורי יוקרה ומתחמי קניות ותרבות רחבים khaosodenglish.com khaosodenglish.com. הפרויקט מייצר מרכז עסקים חדש לאורך רחוב ראמה IV, עם תשתיות מודרניות (כגון מערכת קירור רבעונית, טכנולוגיית עיר חכמה לניהול אנרגיה) וגישה ישירה ל-MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. כבר עתה חברות בינלאומיות רבות שכרו בו משרדים מראש, וההערכה היא שנוכחות One Bangkok תעלה את ערכי הנדל"ן בסביבה הקרובה ותוסיף 1.83 מיליון מ"ר של שטחי מסחר לעיר en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park: צפוי להסתיים עד סוף 2025, זהו עוד פרויקט דגל מעורב-שימושים, הנבנה באתר מלון דוסיט טאני לשעבר בפינת סילום-ראמה IV (מול פארק לומפיני). שטחו כ-440,000 מ"ר בנוי על פני 23 דונם richmonts.com expatliving.net, והוא יכלול מלון דוסיט טאני חדש וחמישה כוכבים, שני מגדלי מגורים יוקרתיים ממותגים בני 69 קומות עם נוף לפארק, מגדל משרדים A וקניון יוקרה, כולם מקושרים בגן שמיים "סנטרל פארק" בשטח 11,200 מ"ר expatliving.net expatliving.net. המתחם יכלול גישה ישירה ל-BTS ול-MRT בתחנת סאלה דנג/סילום – דוגמה לאינטגרציה תחבורתית expatliving.net. שיתוף פעולה בין דוסיט אינטרנשיונל וסנטרל גרופ זה מחבר מורשת אירוח עם קמעונאות מודרנית. עם סיומו יתווספו מעל 400 יחידות יוקרה ומשרדים/קמעונאות באחת הלוקציות הנחשקות בבנגקוק, ויחזק את מסדרון סילום-סטורן-ראמה IV כהמשך הטבעי ל-CBD.
תשתיות תחבורה: השקעות הממשלה בתחבורה מעניקות רוח גבית לשוק הנדל"ן. בשנים 2023–2024 נפתחו בבנגקוק קווי המונורייל הוורוד והצהוב, ששיפרו דרמטית את הנגישות הפרברית לצפון ומזרח (מין בורי, רמקמנג, לאד פראו, סמוט פראקן). לקראת 2025, עבודות קו הכתום של MRT (מזרח-מערב) מקשרות את הפרברים המזרחיים למרכז העיר, והרחבת הקו הסגול דרומה תחבר את נונתבורי למרכז. בנוסף, מתבצע פרויקט רכבת מהירה לאומית: רכבת מהירה תאילנד-סין מבנגקוק לנונג קאי (קישור ללואוס/סין) בבנייה, ועוד קו מהיר לריונג (דרך שדה"ת אוטפאו, מסדרון EEC) כבר בביצוע. גם כבישים מהירים חדשים (כגון הרחבת כביש צ'אלונג רט, כביש הטבעת החיצוני M9) יקלו על הרחבת חגורת המגורים של בנגקוק ויפתחו אזורי פיתוח חדשים thailand.go.th thailand.go.th. תשתיות חדשות אלו נוטות לייצר גלי בנייה ושיכון בפרברים – תחנות לאורך מסילות חדשות הופכות לעיתים למוקדי פרויקטים למגורים ולמשרדים המיועדים לנוסעים.
חידוש עירוני ואחרים: אזורים עירוניים מסוימים מתחדשים. האזור סביב תחנת באנג סו גרנד החדשה ("קרונג ת'פ אפיוואט סנטרל") – מרכז התחבורה הענק של תאילנד שנפתח ב-2021 – עתיד לעבור התחדשות עם משרדים ודירות, על מנת למנף את מעמדו כנכס תחבורתי מרכזי בעתיד. פרויקטי ענק ציבוריים ופרטיים נוספים, כגון פיתוח קרקעות נמל "קלאונג טואי", או הקמת “Bangkok Arena” (מתחם ספורט וכנסים מתוכנן), נדונים בימים אלו וצפויים להשפיע על ערכי נדל"ן בסביבה. בנוסף, עדכון תוכנית המתאר של בנגקוק (עודכן לאחרונה בשנים 2022–2023) מעודד פיתוחי סדר גודל רב-שימושיים בצפיפות גבוהה לאורך מסילות בתחבורה, תוך מתן דגש על שטחים ירוקים. רגולציה זו מיישרת קו עם מגמות הפיתוח המשולב בשוק.

בסופו של דבר, פרויקטי ענק אלו משקפים אמון בצמיחתה של בנגקוק. הם ייצרו מוקדים מסחריים חדשים, יוסיפו אלפי יחידות מגורים, וישנו את הביקושים בין האזורים (למשל, משרדים חדשים מובילים להעתקת דיירים ממבנים ותיקים, או פתיחת קניונים המשפיעה על תנועת הקונים). עבור משקיעים ושחקני שוק, חשוב לעקוב אחר מיקומי התשתית והפרויקטים הגדולים הבאים כדי לזהות את אזורי ההשקעה החמים הבאים.

מדיניות הממשלה ורגולציה המשפיעות על ענף הנדל"ן

צעדי תמרוץ פיסקאלי: כדי לתמוך בשוק הנדל"ן, הרשויות בתאילנד יזמו מספר צעדים מעודדי ביקוש. מדיניות בולטת היא הפחתה של אגרת העברת בעלות ורישום משכנתא ל-0.01% בלבד (במקום 2% ו-1% לרוב) עבור דירות שמחירן עד 7 מיליון בהט תאילנדי globalpropertyguide.com tilleke.com. הטבה זו, הממוקדת ברוכשי דירות מהמעמד הבינוני, הייתה בתוקף עד סוף 2024 וכעת הוארכה עד אמצע 2026 tilleke.com. היא מפחיתה משמעותית את העלויות היישר מההתחלה (חיסכון של עד כ-140,000 בהט בקניית דירה ב-7 מיליון בהט), וסייעה להמריץ העברת דירות, במיוחד במגזר בר-ההשגה globalpropertyguide.com. עם זאת, היא חלה רק כאשר הקונה הוא אזרח תאילנדי tilleke.com. בנוסף, הממשלה אישרה ניכוי מס מוגדל על ריבית הלוואות דיור ותוכניות משכנתא מיוחדות לרוכשים בעלי הכנסה נמוכה, במטרה לשפר את נגישות הדיור reuters.com. מכלול הצעדים האלו צפוי לתרום כמעט 1.8 נקודות אחוז לצמיחת התוצר המקומי הגולמי ב-2025 על ידי החייאת פעילות הנדל"ן reuters.com.

הקשר המדיניות המוניטרית: בנק תאילנד החל להקל במדיניות המוניטרית בסוף 2024 – לאחר סדרת העלאות ריבית, הריבית ירדה ב-25 נקודות בסיס ל-2.25% באוקטובר 2024 globalpropertyguide.com. שיעורי הריבית על משכנתאות בבנקים המסחריים ירדו במקצת (ממוצע MRR של כ-7.91% בינואר 2025, לעומת 8.05% שנה קודם) globalpropertyguide.com. על אף שהריבית עדיין יחסית גבוהה, היציבות והירידה הקלה בה בריבית מקלה מעט על רוכשים עם הלוואות בריבית משתנה. הבנק המרכזי ממשיך במדיניות מגבלות שיעור ההלוואה לנכס (LTV) שהוטלו לפני מספר שנים (ללא הקלה מחודשת בשלב זה), וממשיכה להגביל מינוף גבוה ברכישת דירות נוספות – דבר שמצנן רכישות ספקולטיביות. גורמי הנדל"ן לוחצים לריכוך זמני של מגבלות LTV על מנת להגדיל מכירות, אך בינתיים הרשויות שמות דגש על יציבות פיננסית נוכח חוב משקי הבית הגבוה בתאילנד.

מיסוי קרקעות ונכסים: תאילנד יישמה בשנים האחרונות מס קרקעות ומבנים חדש (מ-2020), במקום מס הבית והקרקע הישן. מס שנתי זה מטיל חיוב לבעלי נכסים (בשיעורים שונים למגורים, מסחר וקרקעות בלתי מפותחות). ברוב הדירות שבבעלות עצמית עד לרף ערך מסוים, המס נמוך או פטור, אך לבעלי דירות יוקרה, דירות נוספות ונכסים מסחריים הוצג לראשונה עלות אחזקה שנתית. בין 2020–2022 העניקה הממשלה הנחות זמניות במסים אלו כהקלה על תקופת הקורונה, אך ב-2023 חזרו השיעורים החלים. התוצאה – משקיעים ויזמים נאלצים לשלם יותר עבור החזקת קרקעות מלאי לא מנוצל, דבר שמונע אגירת קרקעות ומעודד יזמים לפתח או למכור מגרשים ריקים. אכן, קפאון מחירי הקרקע שצויין קודם מוסבר בין השאר בבררנות גוברת של יזמים שמקצים חשיבות לשיקולי מס שנתי בעת רכישת מגרשים.

תכנון עירוני ורגולציה: תקנות תוכנית ובינוי בבנגקוק ממשיכות להשתנות. התוכנית העירונית החדשה מעודדת שימוש מעורב וצפיפות גבוהה בסביבת תחנות תחבורה ציבורית, עם תוספת זכויות בנייה (FAR bonus) לפרויקטים הכוללים תועלת ציבורית (כמו שטחים ירוקים או חיבור לתחבורה). הדבר מוביל לפרויקטים חדשניים ומיישר קו עם מגמת המתחמים הרב-שימושיים הגדולים. במקביל, הוחמרה האכיפה של בדיקות סביבתיות והשפעת הקהילה בפרויקטים גדולים, ולעיתים מאטה את הליכי האישורים. העירייה גם מעודדת בנייה בת קיימא (למשל: תמריצים לגגות ירוקים, תכנון יעיל אנרגטית), מה שמייקר את הבנייה אך משביח ערך לטווח ארוך.

כללי בעלות זרה: אולי השינוי הרגולטורי הדרמטי ביותר שנמצא בבחינה נוגע לכללי בעלות זרה בנדל"ן (סיקור בהרחבה בהמשך). ב-2024 בחנה הממשלה הצעות להקלת הכללים לרוכשים זרים – צעד בעל השלכות מרחיקות לכת לשוק דירות היוקרה בבנגקוק. הסוגיה נדונה בהרחבה בהמשך.

כללי בעלות זרה והשלכותיהם על משקיעים

במשך שנים נקטה תאילנד במדיניות מגבילה לגבי בעלות נדל"ן על ידי זרים, אך השנים 2024–2025 מסמנות נקודת מפנה פוטנציאלית כשהממשלה פועלת למשוך יותר הון זר לענף:

כללים כיום: זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע בבעלות מלאה בתאילנד (למעט במקרים תעשייתיים חריגים או במבנים משפטיים מורכבים). עם זאת, הם יכולים להחזיק דירות קונדומיניום בבעלות מלאה עד 49% משטח הבניין כולו. מכסת 49% זו היא עקרון מרכזי בחוק הקונדומיניומים התאילנדי. בנוסף, זרים יכולים לשכור חכירות ארוכות טווח (לרוב 30 שנה), וזכות השכירות נרשמת בטאבו ומעניקה ביטחון לזכות השימוש (ולרוב קיימת אופציה להארכה). בפועל, רוב המשקיעים הזרים בבנגקוק רוכשים דירות עד המכסה המותרת או שוכרים לתקופות של 30 שנה דירות יוקרה או בתים, כי רכישת קרקע ישירה אסורה.
הקלות מוצעות ל-2024: הממשל החדש (בראשות ראש הממשלה סרטה תאוויסין, יזם נדל"ן לשעבר) החל בליברליזציה של כללי הבעלות הזרה כדי לעודד ביקוש. באמצע 2024 הורתה הממשלה לשר הפנים לבחון את הארכת חכירות מגורים מ-30 ל-50–99 שנים והעלאת מכסת הבעלות הזרה בקונדומיניום מ-49% ל-75% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. בסוף 2024 התקבלה החלטה לקדם שינויים אלו: המכסה לבעלות זרה בקונדומיניום חדש תעלה ל-75% ותקופת החכירה המרבית תוארך ל-99 שנים, כמעט שוות ערך לבעלות מלאה lundgreensinvestorinsights.com. בנוסף, עלתה הצעה לאפשר לזרים לרכוש סוגי מגורים מסויימים (כגון בעלות מלאה על קרקע לבית אחד בכפוף להשקעה מינימלית) reuters.com. הצעה זו – למתן רכישת קרקע למגורים לזרים אמידים – שנויה במחלוקת ונגנזה פעמים רבות בעבר עקב התנגדות ציבורית. עם זאת, נראה כי הממשלה נחושה לשמר מדיניות פרו-משקיעים למרות ביקורת לאומנית lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
השלכות: אם תאושר הרפורמה במלואה, היא תגביר מאוד את האטרקטיביות של תאילנד למשקיעים זרים. מכסה של 75% פירושה שמפתחים יוכלו לשווק הרבה יותר מהפרויקטים החדשים לזרים, ולהאיץ פינוי מלאי לא ממומש (בבנגקוק יש כיום היצע מוערך של 1.6 טריליון בהט בדירות לא נמכרות) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. חכירות ארוכות (עד 99 שנים) יעניקו לזרים ואקספטריאטים ביטחון רב יותר בהשקעה בנכסים קרקעיים ווילות, דבר שיכול להאיץ פיתוח מגורים יוקרתיים בפרברי בנגקוק או באתרי נופש. הממשלה מקווה במפורש כי הצעדים יובילו להגדלת הביקוש הזר כמשקל נגד להאטה בביקוש המקומי lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. אכן, רוכשים זרים – בראשות הסינים – הם פלח קריטי בשוק, ומהווים כ-13% מהעברת דירות קונדומיניום בשנים האחרונות globalpropertyguide.com. בבנגקוק עלו רכישות הקונדומיניום על ידי זרים בכ-6.2% בשלושת הרבעונים הראשונים של 2024, בזמן שהביקוש המקומי דווקא ירד globalpropertyguide.com. סין לבדה אחראית כמעט ל-40% מהרכישות הזרות (4,269 דירות באזור בנגקוק ב-9 החודשים הראשונים של 2024) globalpropertyguide.com, ואליה מצטרפים רוכשים ממיאנמר, רוסיה, טאיוואן ואחרים globalpropertyguide.com. עם שהכלכלה הסינית מאותגרת, קיימת אי ודאות מסוימת, אך הקלות בתאילנד עשויות למשוך לא רק סינים אלא גם אסייתים ואירופאים המחפשים נכס יציב או דירה שנייה בבנגקוק globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
סיכונים ושיקולים: עמדת הציבור כלפי מכירת נדל"ן לזרים מעורבת. סקרים ב-2024 הראו כי רוב התאילנדים מרגישים אי נוחות מהמחשבה על בעלות זרה בקרקע lundgreensinvestorinsights.com. התנגדות פוליטית ולחצי ציבור עשויים להאט את הרפורמות. עם זאת, חששות דומים עלו גם בעבר (אחרי המשבר האסייתי 1997, הותרה לזמן מה בעלות זרה מלאה בקונדומיניום, צעד שלא הזיק בפועל לרוכשים מקומיים lundgreensinvestorinsights.com). הממשלה הנוכחית ממסגרת את השינויים כהכרחיים להחייאת השוק וזרימת הון זר. משקיעים צריכים לעקוב אחר ההיבט המשפטי: יידרש תיקון לחוק הקונדומיניום או תקנות השר לביצוע העלאת המכסה, ותיתכנה דרישות כגון גובה השקעה מינימלית בתוכניות בעלות מלאה זרה. המגמה הכוללת היא ליברליזציה – כלומר בנגקוק עשויה לחוות גל חדש של כניסת משקיעים זרים, במיוחד במגזר היוקרה וה"בתים ממותגים" הצמודים למלונאות. הדבר עשוי להעלות מחירים בפרויקטים יוקרתיים במרכז, אך ישפר נזילות למפתחים ומוכרים.
אשרות ותמריצים: במקביל לרפורמות בעלות, תאילנד משיקה תוכניות ויזה לאטרקטיביות לזרים אמידים. ויזת תושב לטווח ארוך (LTR) שהושקה ב-2022, מעניקה ויזה ל-10 שנים ליחידים אמידים, פנסיונרים או עובדים דיגיטליים בהתאם לקריטריונים מסוימים – אחד מהם השקעה של לפחות 500,000$ בנדל"ן בתאילנד. בנוסף, תוכנית ויזת "Elite" (חברות ויזה לטווח ארוך) ממשיכה להיות פופולרית בקרב קוני דירות זרים שרוצים נוחות מגורים. מהלכים אלו, יחד עם הרפורמות, מעידים על רצון הממשלה למשוך משקיעים ואקספטריאטים זרים, דבר שעשוי לשנות את שוק הנדל"ן בבנגקוק במחצית השנייה של העשור.

תחזית שוק ל-3–5 השנים הקרובות

למרות האתגרים הנוכחיים, התחזית לטווח בינוני לנדל"ן בבנגקוק זהירה אך אופטימית, עם התאוששות הדרגתית הצפויה עד 2026-2028. ממדיה ומגמות מפתח כוללות:

היקף המכירות וספיגת הדירות: מרכז המידע לנדל"ן (REIC) צופה תפנית החל מ-2025 – לאחר ירידה של כ-4.4% בעסקאות הנדל"ן ברחבי המדינה בשנת 2024, צפויה ב-2025 עלייה של 3.7% ביחידות שנמכרות (לכ-363,600 יחידות) globalpropertyguide.com. תרחיש בסיס זה מניח שמדדי התמריצים הממשלתיים (הפחתת אגרות, הגדלת הוצאות ציבוריות) יחזקו את האמון globalpropertyguide.com. לאחר מכך, ככל שהמשק יצמח ב-3–4% בשנה, הביקוש לדיור צפוי לעלות בהדרגה. עם זאת, הנורמליזציה המלאה (חזרה לרמות מכירות שלפני 2020) עשויה להימשך עוד מספר שנים. עודף ההיצע בקונדומיניום ככל הנראה ישאיר את היקף ההשקות החדשות מתון עד 2025–2026 – יזמים מעדיפים להיפטר מהמלאי לפני התרחבות אגרסיבית austchamthailand.com. ב-2026–2027, אם המלאי הלא-נמכר יצטמצם והכנסות משק הבית ישתפרו, עשוי להיפתח מחזור פרויקטים חדש, אם כי במיקוד במרקמים ונישות מבוססי מחקר.
מחירים: מחירי הדירות צפויים לעלות במתינות בלבד בטווח הקצר. הקונצנזוס חוזה כי מחירי בית/דירה בבנגקוק יתייקרו באחוזים בודדים (נמוכים) בשנה ב-2025 וב-2026 globalpropertyguide.com. רבות תלויות במחירי הקרקע – יזמים לא צפויים להעלות מחירי יחידות באופן משמעותי כל עוד התייקרות הקרקע ועלויות הבנייה לא יכפו זאת עליהם. במקטעים מסוימים אולי תירשם תשואה עודפת: למשל, סגמנט הקונדומיניום היוקרתי ממשיך להציג עליות מחירים גבוהות (ביקוש חזק, היצע חדש מוגבל), ונכסים ליד תחנות רכבת חדשות עשויים לקבל דחיפה ברגע שהתחנות יפתחו. לעומת זאת, דירות ותיקות בפרברים עם עודף היצע עלולות לדשדש או אפילו לרשום תיקוני מחיר קלים כאשר הן מתחרות בפרויקטים חדשים עם מבצעים.
משרדים ומסחר: מגזר המשרדים ימשיך להוות שוק של שוכרים בשנים הקרובות. למעלה מ-1.17 מיליון מ"ר של שטחי משרדים חדשים צפויים להיכנס למחזור בין המחצית השנייה של 2024 ועד 2026 realestateasia.com, והוואקנטיות במשרדי בנגקוק עשויה לעלות והשכירות להישאר תחת לחץ. מומחים צופים התאוששות אמיתית של שוק המשרדים רק ב-2027–2028 כאשר גל ההיצע יירגע austchamthailand.com. עד אז יתבצעו איחודים ושימוש מחדש – למשל, בנייני משרדים ישנים ישופצו או יוסבו למלונות או מגורים אם לא יעמדו בתחרות. שוק הנדל"ן הקמעונאי יקבע לפי צריכת הצרכנים ותיירות: בהנחה שתיירות תאילנד תמשיך לגדול (ותחזק את הביקוש למשרדים, מסחר ומלונאות), נכסים קמעונאיים מרכזיים אמורים להניב תשואות טובות, עם פוטנציאל לעליות דמי שכירות. מרכזים מסחריים משניים ומרכזים שכונתיים בעלי בידול נמוך צפויים להתקשות יותר עקב מסחר מקוון ועודף היצע. תחום המלונאות צופה אופטימיות בטווח הקצר (2025–2026) בזכות התאוששות התיירות, אך ההיצע החדש (בעיקר בקטגוריית 5 כוכבים) ידרוש שמירה על תחרותיות במחיר ובאיכות.
מאקרו-סיכונים: מספר סיכונים עלולים לשנות את התחזית. חוב משקי הבית הגבוה (כ-90% מהתמ"ג) והגידול ביוקר המחיה מצמצמים את כושר הרכישה המקומי globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. אם הריבית גלובלית תישאר גבוהה לאורך זמן, או אם הבנקים בתאילנד ימשיכו להקשות בקבלת אשראי, ההתאוששות בשוק הנדל"ן תתעכב. גורמים חיצוניים כמו מצב הכלכלה בסין אף הם חשובים: רוכשים סינים מהווים נתח גדול מהביקוש הזר, ולכן מיתון ממושך בסין או בקרה מחמירה על יצוא הון מסין עלולים להחליש את שוק הדירות בבנגקוק (וב-2024 כבר נרשמה ירידה במספר הרוכשים הסינים) globalpropertyguide.com. בצד החיובי, ייתכן שהממשלה תפתיע לטובה – לדוג' אם תוכנית הרחבת הבעלות לזרים תצא לפועל ותאילנד תשווק אגרסיבית נדל"ן למדינות כמו הונג קונג וסין, עשוי להתרחש זרם השקעות זר משמעותי שישאב את השוק מוקדם מהצפוי.
תחושות משקיעים: יזמי נדל"ן ומשקיעים מתחילים בהדרגה להשיב אמון. מדד מניות הנדל"ן של הבורסה של תאילנד היה במגמה שלילית ב-2023–2024, אך רואים סימני התייצבות. חלק מהיזמים גיוונו את מקורות ההכנסה (למשל פניה לנכסים תעשייתיים/לוגיסטיים, המרוויחים מהמטרופולין EEC ומהשקעות תעשייה זרות) austchamthailand.com austchamthailand.com. מכירות קרקעות תעשייה וביקוש למחסנים ממשיכים להיות חזקים, ומציעים ליזמים תחומי צמיחה חלופיים. בטווח של 3–5 שנים, ככל שכלכלת ותיירות בנגקוק יתייצבו במלואן עם צמיחה אזורית באסיה, מצפים היזמים לשיפור התנאים בענף. ב-2027 צפוי שוק הנדל"ן בבנגקוק לעמוד על קרקע יציבה יותר, עם דינמיקת היצע-ביקוש מאוזנת יותר, במיוחד לאור המשך העיור ושיפורי התשתיות.

סיכום תחזית: בתרחיש בסיס, צפוי שיפור איטי בהיקף העסקאות ועליית מחירים הדרגתית (כ-3–5% לשנה) במגזר המגורים מ-2025 ואילך, עם עודף קונדומיניום בטווח הבינוני שמתנקה עד 2026–27. הסגמנט היוקרתי יוביל את ההתאוששות (במהירות ובמחיר), בעוד המגזר העממי יפגר עקב כובד חוב משקי הבית. שיעור הוואקנטיות במשרדים יגיע לשיא ב-2025–26 ואז ישתפר ככל שההיצע יתמעט; השכירות צפויה להתחיל לעלות שוב ב-2027. תחומי המסחר והמלונאות צפויים להנות מעליות מתונות בהתאם לצמיחה במשק ולמגמות התיירות. ברמת היסוד, בנגקוק נותרת מטרופולין אטרקטיבית במחיריה (נמוכים משמעותית מערים דוגמת הונג קונג או סינגפור), לכן התחזית הבינונית חיובית לאחר שהעודפים בטווח הקצר יתפוגגו.

הזדמנויות וסיכונים עבור בעלי עניין

רוכשי דירות

הזדמנויות: שנת 2025 היא שוק קונים מצוין לרוכשי קצה לשימוש עצמי. יש שפע אפשרויות, במיוחד בקונדומיניום – לקונים יש כוח מיקוח ומקבלים הטבות כמו ריהוט חינם, הנחות או מקדמות מופחתות על יחידות לא נמכרות. יזמים במקרים מסוימים “זורקים סחורה” לשוק על מנת להזרים מזומנים lundgreensinvestorinsights.com, כך ש-byers חכמים יכולים למצוא מחירים מנצחים בפרויקטים מסוימים. פטור מאגרות ממשלתיות (העברת בעלות ב-0.01%) מוזיל עוד יותר את העלות על נכסים מתאימים tilleke.com. נראה שריביות המשכנתא כבר הגיעו לשיא ואפילו ירדו מעט, מה שהופך את ההלוואות לזולות מאשר בשנה קודמת globalpropertyguide.com. לתושבי תאילנד, קיימות הטבות שונות (הקלות מס, הלוואות מסובסדות) לעידוד רכישת דירה ראשונה reuters.com. בנוסף, אם תתרחב הבעלות לזרים, ערך הנכסים עשוי לעלות בעתיד – מי שקונה כעת עשוי ליהנות מהתייקרות בהמשך כאשר הביקוש יגדל הן מצד זרים והן מקומיים.
סיכונים: קבלת מימון הינה אתגרית – מדיניות הבנקים נוקשה; רוכשים רבים (במיוחד צעירים עם חוב אישי גבוה) מתקשים לקבל אישור משכנתא globalpropertyguide.com. המשמעות פעמים רבות היא דחיית רכישה והמשך מגורים בשכירות. אי ודאות כלכלית גם כן משפיעה: אם הצמיחה או התעסוקה יחלשו, ערכי הנדל"ן עלולים להישאר שטוחים, או אפילו לרדת באזורים מסוימים – רווחי הון מידיים אינם מובטחים. הריבית, על אף שירדה מהשיא, עדיין גבוהה לעומת שנים קודמות, ולכן עלות המשכנתא החודשית משמעותית; יש להיות מוכנים לכך שהריבית לא תרד דרמטית בטווח זמן קצר. סיכוני עודף היצע מרחפים מעל סגמנטים מסוימים (למשל קונדומיניום בינוני בגבול העיר), המחירים שם עלולים לדשדש – ייתכן שרוכשים לא ייהנו מעליית ערך ואף יתקשו למכור במהירות בשוק חלש. לפיכך, כדאי לשים דגש על איכות ומיקום – לרכוש דירה בנויה היטב במיקום מרכזי (סמוך לרכבת, אזור מבוקש), לשמירה על ערך. בנוסף, ההיצע מתמקד יותר ויותר בדירות קטנות; משפחות שמחפשות מגורים גדולים יותר או סגנון מסוים ייתקלו במיעוט אופציות ובמחירים גבוהים לפורמטים אלו.

שוכרי דירות

הזדמנויות: שוכרים בבנגקוק נהנים כיום מהיצע רחב של נכסים ותנאים נוחים עבור השוכר ברבים מהמקטעים. עודף הקונדומיניום הגדיל את היצע הדירות להשכרה ובולם את דמי השכירות (בעיקר בדירות טווח בינוני). השוכרים יכולים לשדרג לדירה גדולה יותר או עם מיקום טוב בתוספת שכירות מינימלית, בזכות אפשרות מיקוח בתנאי השוק. בעלי בתים לעיתים מציעים הנחות או הטבות (Wi-Fi חינם, ניקוי, הקלות משך חוזה), כדי לשמר דיירים בזירה תחרותית. עם פתיחת קווי רכבת חדשים, שוכרים יכולים לבחון שכונות חדשות שבעבר לא היו נגישות, ולעיתים למצוא שם מגורים מרווחים או זולים ועדיין ליהנות מנגישות תחבורתית (למשל לאורך קווי MRT החדשים). עבור גולים, התקציב זמינות מאפשר כיום לשכור דירות איכותיות ומפנקות במחירים שנותרים אטרקטיביים ביחס עולמי. בקצרה, 2025 היא “שוק שוכר” כמעט בכל המדרגים, מלבד הדירות היוקרתיות ביותר.
סיכונים: למרות שהשוק התרופף כולו משופע במציאות, אזורים מסוימים דווקא מתחממים. באזורים המבוקשים לגולים (סוקומוויט מרכזי, סילום/סטורן וכד'), השכירות עלתה עם חזרתם של אנשי מקצוע זרים globalpropertyguide.com. הביקוש לדירות משפחתיות במרכז מעלה את השכירות ואת התחרות בז'אנר הזה. סיכון נוסף קשור לסטטוס חוקי של השכרות קצרות (Airbnb) – השכרות כאלו מצריכות מינימום 30 ימי שהייה בנכס שאינו מלון בתאילנד, ויש אכיפה תקופתית שעשויה להשפיע על היצע הדירות הלא פורמלי. בעתיד, אם הכלכלה תתחזק ויותר תאילנדים ירכשו דירות (ויעזבו את שוק השכירות) או שעובדים בענף התיירות ישובו לעיר – הביקוש לשכירות צפוי להתחזק ולהקטין את כוח המיקוח של השוכרים. כדאי לשים לב גם לאיכות החיים – דירות ותיקות, למרות שמחירן זול, סובלות לעיתים מבעיות אחזקה או מתקנים גרועים – יש לבדוק ולבחור דירה בבית מנוהל היטב. לסיום, יש להחשיב גם עלויות נלוות (חשמל, מים, תחבורה) שעלולות להכביד על תקציב המחיה בעיר, ולכן יש להביט על סך העלות, לא רק על דמי השכירות.

משקיעי נדל"ן

הזדמנויות: משקיעים (רכישה להשכרה או לשיפור ערך) יכולים למצוא כעת כניסה משתלמת לשוק בנגקוק. המחירים ששמרו על יציבות בשנים האחרונות הופכים את השוק לאטרקטיבי ביחס לערי בירה אחרות, וקיים פוטנציאל עליית ערך עם הנורמליזציה. בפרט, התשואה הצפויה מהשכרה השתפרה – קונדומיניום בינוני מספק כיום תשואה ברוטו של 4–5% מול שוכרים ארוכי-טווח, ואפילו יותר בהשכרות קצובות, על רקע התחזקות תנועת התיירות bambooroutes.com. משקיעים המעוניינים בהשכרת דירות לזמן קצר יכולים להרוויח ממעמדה של בנגקוק כיעד תיירותי מוביל (מקום ראשון בעולם ב-2024 בכניסות תיירים בינלאומיים) bambooroutes.com. השקעה כעת לפני מהלך הרחבת הבעלות לזרים עשויה להיות חכמה – אם יתרחש גל קונים זרים, המשקיעים המוקדמים ירוויחו עליית ערך. גם שער המטבע נשאר יציב, וכל פיחות נוסף יוזיל את הרכישה לזרים ואולי יניב רווח מטבע עם מכירה עתידית. תמיכה ממשלתית (למשל, הקלה במימון מגובה נכסים או קרנות ייעודיות בשותפות המדינה) מאפשרות יותר נזילות למשקיעים וליזמים. למשקיעים עם תיאבון סיכון, נכסים במצוקה או רכישות מרוכזות הם הזדמנות – יש יזמים לחוצים שמציעים קומות שלמות/מגרשים בהנחה, והמשקיע הסבלני עשוי להרוויח מהתאוששות השוק.
סיכונים: הסיכון העיקרי הוא שההתאוששות תתארך מעבר לציפיות. משקיעים עלולים להחזיק נכס מבלי שחווה עליית ערך משמעותית, ובינתיים לשלם דמי ניהול, מיסים, ומימון. תשואות ההשכרה, על אף השיפור, עדיין לא גבוהות מאוד אחרי הוצאות – לדוג' תשואה נטו של 3% לא תמיד מכסה ריבית הלוואה מלאה, ולכן יש להיזהר באחוז המינוף. סיכון רגולטורי נוכח תמיד: ממשלה עתידית עלולה לשנות מדיניות ידידותית לזרים במקרה של חיכוך פוליטי (לא סביר בטווח הקרוב, אך ראוי לשיקול בחזית הארוכה). שוק בנגקוק גם מפולח מאוד – השקעה באזור הלא נכון (קונדומיניום ללא בידול בפרבר רווי) עלולה להוביל לנזילות נמוכה ותשואות דלות, בעוד שמיקום נבון יניב ביצועים טובים בהרבה. המשקיעים צריכים לקחת בחשבון גם את התחרות מההיצע החדש – אם רוכשים דירה במקום בו יושלם בקרוב פרויקט נוסף, יתקשו למכור או להשכיר בשיעור רצוי. למשקיעים זרים – יש להשקיע מאמץ בלמידת התהליכים (פתיחת חשבון, מכסה זרים בפרויקט ועוד), וע"פ החוקים יש להכניס את כספי הרכישה במט"ח בלבד – פרט חשוב. לסיכום, השוק הנוכחי דורש סבלנות ובחירת נכס קפדנית; בנגקוק תגמול משקיעים בטווח של 3–5 שנים ולא על ספקולציה קצרה.

יזמים וחברות נדל"ן

הזדמנויות: עבור יזמים וחברות נדל"ן, השוק המאתגר מסתיר גם הזדמנויות לחדשנות ובידול. יזמים שיפנו לסגמנטים עם ביקוש יצליחו; למשל קיים גידול מואץ בנדל"ן תעשייתי (מחסנים, מפעלים) המונע ע"י ה-EEC והשקעות תעשייתיות זרות, ומעודד יזמי מגורים להיכנס לפרויקטים תעשייתיים austchamthailand.com austchamthailand.com. במגורים, פנייה לצמודי קרקע או נישות ייחודיות (דיור לבני הגיל השלישי, מגורים שיתופיים ועוד) עונה על דרישה לא ממומשת. הסגמנט היוקרתי רווחי מאוד – יזמים מובילים מוכרים קונדומיניום יוקרה (לעיתים במיקוד לרוכשים זרים) עם שיעורי רווח ורמות מכירה גבוהות (>80% בפרויקט עם ההשקה) austchamthailand.com austchamthailand.com. גם צעדי הממשלה מסייעים: הורדת האגרות מקלה על המכירות globalpropertyguide.com, והאפשרות של גל קונים זרים פותחת פוטנציאל לפרויקטים ייעודיים (למשל עם תכנון ומפרט המותאם לדרישות רוכשים סינים). מיזמים משותפים ומיזוגים מתרבים – חברות חלשות יחפשו שותפויות עם חזקות או משקיעים זרים כדי להתחלק בסיכון ולעבות הון. התקופה הנוכחית מאפשרת לחברות איתנות לרכוש קרקעות או פרויקטים נכשלות במחירים טובים. עלות הבנייה, שלפני שנתיים היתה גבוהה מאוד בשל שיבושים, התייצבה וכך עולה רווחיות בהשקות חדשות מתכנות ל-2025–2026.
סיכונים: יזמים רבים עומדים בלחץ פיננסי עקב מלאי לא נמכר וחוב גבוה. יזמי נדל"ן בתאילנד עומדים collectively בפני פירעון אג"ח במיליארדים BHT ב-2025; לדוג' יזמים בתחום הקונדומיניום נושאים חוב משמעותי (80 מיליארד באט לפירעון ב-2025 רק אצל החברות הציבוריות) — התמודדות עם שירות חוב זה במכירות איטיות קשה bangkokpost.com. אם היעדים לא יושגו, צפויות הורדות דירוג ואף חדלות פירעון. האטה כלכלית וחוב משקי הבית מכבידים על הבריכה הקונית המקומית – יזמים מסכנים רקיחת פרויקטים שידשדשו במכירות. לכן היקף ההשקות צנח וישאר מוגבל עד סימנים ברורים להתעוררות הביקוש austchamthailand.com. עלות חומרי הבניין, אף שפחותה מרמת השיא לפני שנה-שנתיים, עדיין גבוהה לעומת טרום המגפה, וגירעון בכוח אדם מקצועי מורגש. סיכוני מדיניות משפיעים גם כן – שינוי תקנות/תב"ע יכול להכתיב אילו פרויקטים מקבלים היתר (למשל דרישות סביבתיות למיגבלות גובה או חניה). אם הטבות ממשלתיות (הפחתות אגרות וכו') יפוגו אחרי 2026, יפחת העניין של קונים והמכירות יירדו. ליזמים החשופים לשוק הקונדומיניום יש גם דילמות: תחרות אגרסיבית במחירים פוגעת בפרמיית המותג וברווחיות, ואילו איטיות במבצעים גורמות למכירות רדומות. המוניטין מכריע: קונים חשדנים כיום ולו רמז לעיכובי בניה או קשיים פיננסיים מרחיק רוכשים – חייבים להבטיח שקיפות ואיתנות בפני השוק.

לסיכום, שוק הנדל"ן בבנגקוק ל-2025 מתאפיין באופטימיות זהירה. כל שחקן מתמודד עם אתגרים ייחודיים – רוכש דירה יתקל בקשיי מימון, משכיר יסתגל למחירי שוק משתנים, משקיע ינסה לתזמן את ההתאוששות, ויזם יידרש לחשיבה מחדש על אסטרטגיה. כל אחד מהם מגלה גם הזדמנויות בשוק משתנה זה. היסודות הדמוגרפיים, ההתחדשות העירונית והמיקום של בנגקוק נותרים חזקים, ולכן מי שידע להסתגל ולתכנן נכון ייהנה כאשר השוק יתאושש. השנים הקרובות יתוגמלו בידי השקעה מושכלת, ראיה לטווח ארוך, ושיתופי פעולה ממשלתיים–פרטיים לקידום שגשוג בר-קיימא בנדל"ן בנגקוק.

מקורות: מחקר שוק עדכני וניתוח חדשות מבית CBRE תאילנד cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, בנק תאילנד ו-REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, דיווחי חדשות של Bangkok Post ו-Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, ופרסומים תעשייתיים נוספים כפי שצוין לאורך הטקסט.