Tržište nekretnina u Bangkoku 2025.: Trendovi, perspektive i ključni razvojni događaji

Pregled tržišta nekretnina u Bangkoku za 2025.

Tržište nekretnina u Bangkoku u 2025. godini pokazuje mješoviti oporavak. Stambeni sektor ostaje suzdržan jer se i developeri i kupci suočavaju s ograničenjima u financiranju, što ograničava lansiranje novih projekata i prodaju cbre.com. Nasuprot tome, segmenti hotelijerstva i maloprodaje oporavljaju se zahvaljujući ponovnom procvatu turizma, s popunjenošću hotela i prometom po trgovačkim centrima koji se približavaju razinama prije pandemije cbre.com. Tržište uredskih prostora suočava se s prevelikom ponudom jer na tržište dolazi neviđeni val nove, visokokvalitetne ponude u okruženju mlake potražnje cbre.com. Sve u svemu, 2025. donosi „tržište kupaca” u mnogim segmentima – osobito kod stanova za šire mase – iako ultra-luksuzne nekretnine i dobro locirani projekti pokazuju otpornost. Vlada je intervenirala s mjerama poticaja (npr. smanjenjem poreza i naknada) radi jačanja sektora te razmatra regulatorne promjene kako bi privukla strane investicije. Sljedeća poglavlja detaljno prikazuju ključne trendove po vrstama nekretnina, kretanja cijena po četvrtima, glavne razvojne projekte, promjene politika i prognozu tržišta za sljedećih 3–5 godina.

Trendovi u stambenom sektoru nekretnina u 2025. (Bangkok)

Suzdržana potražnja i višak ponude: Stambeno tržište u Bangkoku je dobro razvijeno, ali se hladi. Višak stanova (kondominija) ostaje izražen problem – usprkos naglom porastu od 9.800 novih stanova lansiranih u četvrtom kvartalu 2024. (+360% QoQ), prodajni volumen porastao je za manje od 10%, što prodajnu stopu zadržava na slabih ~35% austchamthailand.com austchamthailand.com. Developeri su 2025. značajno smanjili nove projekte zbog velikih zaliha i slabije kupovne moći, pa se ove godine očekuje vrlo malo novih projekata austchamthailand.com. Mnogi neprodani stanovi ponovno se nude po sniženim cijenama, što tržište stanova dodatno okreće u korist kupaca austchamthailand.com. Velike kompanije odgađaju nove projekte u Bangkoku ili preusmjeravaju fokus na niskogradnju i ostale provincije (npr. Phuket) zbog prevelikog broja stanova na tržištu.

Domaće tržište kao pokretač: Lokalni tajlandski kupci i dalje su glavni pokretači prodaje stambenih nekretnina u Bangkoku cbre.com. Međutim, dugovi kućanstava i stroži uvjeti kreditiranja prigušuju potražnju – stopa odbijanja hipotekarnih kredita narasla je na ~35% (u odnosu na uobičajenih 15–20%), pogotovo za jeftinije nekretnine globalpropertyguide.com. Ovo strože kreditiranje, uz i dalje visoke kamatne stope (prosječna hipotekarna MRR ~7,9% početkom 2025. globalpropertyguide.com), znači da mnogi mladi i prvi kupci odgađaju kupovinu. Developeri su svoje nove projekte počeli usklađivati sa stvarnom kupovnom moći – primjerice, fokusirajući se na stanove ≤ 7 milijuna THB (cjenovni segment koji ima benefite od oslobođenja od naknada) globalpropertyguide.com.

Održivost niskogradnje i luksuza: S druge strane, niskogradnja (samostojeće kuće, gradnje u nizu) u srednjem i višem cjenovnom segmentu i dalje ima relativno zdravu potražnju. Nekretnine u rasponu od 10–40 milijuna THB dobro se prodaju, iako je i u ovom segmentu rastuća konkurencija pretvorila tržište u „tržište kupaca” s više izbora i pogodnosti za kupce austchamthailand.com. Luksuzni i ultra-luksuzni segment stanova (kondominija) (vrhunske jedinice > 200k–300k THB po m²) ostaje svijetla točka. Ponuda u ovom segmentu ostala je stabilna tijekom 2024. (oko 6.500 „Super Prime” i 7.200 „Prime” jedinica na razini grada) te je ostvarila više od 80% prodaje, što potvrđuje stalan interes imućnih kupaca austchamthailand.com austchamthailand.com. Luksuzni projekti u prestižnim četvrtima (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside itd.) i dalje se lansiraju i često bilježe jaku prodaju austchamthailand.com. Zapravo, luksuzno tržište cvjeta – u drugoj polovici 2023., 90% kuća po cijeni od 70–99 milijuna THB prodano je brzo, uglavnom imućnim kupcima iz Azije i strancima, što ukazuje na snažnu potražnju na visokom kraju bambooroutes.com.

Rast tržišta najma: S obzirom da su mnogi potencijalni kupci na čekanju, tržište iznajmljivanja stanova i apartmana doživljava rast. Nagli porast broja stranih državljana (populacija iseljenika u Bangkoku porasla je za ~7,1% u 2024.) austchamthailand.com kao i oporavak turizma utječu na povišenu potražnju za stanovanjem u najmu. Iseljenici iz Kine, Filipina i Japana čine najveće grupe, čime dodatno podižu potražnju za najmom u centralnim dijelovima austchamthailand.com. Cijene najma vrhunskih stanova u Bangkoku rastu – za apartmane najviše kvalitete cijene su porasle za ~8,8% na godišnjoj razini do kraja 2024. globalpropertyguide.com, a u nekim luksuznim četvrtima bilježe se skokovi najamnina od ~15–16% godišnje zbog ograničene nove ponude i povratka stranih najmoprimaca globalpropertyguide.com. Ova ekspanzija tržišta najma privlači investitore nazad u stanove za iznajmljivanje na atraktivnim lokacijama kako bi iskoristili poboljšane prinose. Dodatno, post-pandemijski turistički boom značajno je povećao tržište kratkoročnog najma – Bangkok je bio najposjećeniji grad svijeta u 2024. (32,4 milijuna posjetitelja), a Airbnb rezervacije bilježe eksplozivan rast, čime su se povećali prinosi za iznajmljivače bambooroutes.com bambooroutes.com. Investitori koji stanove iznajmljuju kratkoročno ostvaruju više prinose zbog ove promjene (iako moraju paziti na tajlandska zakonska ograničenja za najmove kraće od 30 dana).

Kretanja cijena: Ukupni rast cijena na stambenom tržištu Bangkoka bio je umjeren. Indeks cijena stambenih nekretnina Banke Tajlanda za glavni grad pokazuje rast cijena samostojećih kuća od samo +2,4% na godišnjoj razini u Q4 2024. (oko +1,4% realno), a kuća u nizu za +3,2% globalpropertyguide.com. Cijene stanova su praktički stagnirale – godišnji rast cijena kondominija u Bangkoku usporio je na samo +2,46% pred kraj 2024. (pad sa +7,2% ranije iste godine) globalpropertyguide.com. Ova stagnacija pokazuje da developeri drže cijene stabilnima radi rasprodaje zaliha globalpropertyguide.com. Stručnjaci očekuju samo blagi rast cijena u 2025., reda 2–3% za stambene nekretnine uopće globalpropertyguide.com. Neki analitičari su nešto optimističniji i vide moguć rast cijena od 5–7% ako se proda višak zaliha globalpropertyguide.com. Ukratko, kupci u 2025. godini imaju prednost stabilnih cijena i obilja opcija, osobito u srednje-cjenovnom segmentu stanova.

Komercijalne nekretnine: Trendovi ureda i maloprodaje

Tržište uredskih prostora – Potraga za kvalitetom usred prevelike ponude: Sektor ureda u Bangkoku prolazi kroz preokret uzrokovan viškom ponude. Ukupni uredski fond premašio je 6,3 milijuna m² u 2024. nakon što je dovršeno nekoliko velikih projekata (npr. Supalai Icon Sathorn, itd.), a predviđa se daljnje širenje s otprilike 316.000 m² novih prostora koji dolaze 2025. godine realestateasia.com. Ovaj val nove ponude daleko premašuje trenutačni rast potražnje, što dovodi do porasta nepopunjenih prostora i snažne konkurencije među vlasnicima austchamthailand.com. Zauzeti uredski prostori porasli su za samo oko 2,2% prošle godine, dok je ponuda porasla za 4%, što tržište čini “tržištem najmoprimaca” austchamthailand.com. Tvrtke sada imaju velik izbor i pregovaračku moć – mnoge se sele u novoizgrađene A klase nebodere (često s ekološkim certifikatima i modernim pogodnostima) te smanjuju ili konsolidiraju prostore kako bi uvele hibridne modele rada. Ova “potraga za kvalitetom” znači da starije ili niže kategorije zgrada imaju poteškoće zadržati zakupce austchamthailand.com.

Mjesečne najamnine za premium urede bilježe tek blagi porast (~+3,3% u 2024.) i još uvijek su ispod najviših razina austchamthailand.com. U glavnim zonama centralnog poslovnog distrikta (Silom, Sathorn, Sukhumvit), uredi A klase postižu 900–1.600 THB/m² mjesečno, dok su izvan središta (Rama 9, nova periferija poslovnog centra) ispod 1.000 THB/m² austchamthailand.com. Kako bi privukli zakupce, vlasnici i dalje nude izdašne poticaje – razdoblja bez najamnine i popusti od 10–25% su česti austchamthailand.com. Nadolazeća ponuda: Posebno je zanimljivo da se oko 60% novih uredskih projekata gradi u središtu Bangkoka, uključujući i kultna višefunkcionalna naselja. Na primjer, One Bangkok, novo veliko gradsko područje na cesti Rama IV, otvorio je svoj prvi uredski toranj 2024. i dodavat će još nekoliko premium tornjeva do 2025.–2026. khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Slično tome, “Dusit Central Park” dovest će novu A klasu uredske zgrade 2025. nasuprot parka Lumpini. Ovi projekti postavljaju nove standarde za kvalitetu uredskih prostora, ali i odgađaju ravnotežu tržišta – stručnjaci procjenjuju da bi višak uredskih prostora u Bangkoku mogao zahtijevati barem pet godina za apsorpciju, s uravnoteženijim tržištem tek nakon 2027. kad se izgradnja smanji austchamthailand.com. U međuvremenu, vlasnici starijih ureda pod pritiskom su da obnove i povećaju kvalitetu objekata (npr. održivost i tehnološke značajke) kako bi ostali konkurentni austchamthailand.com.

Maloprodaja i mješovita namjena – Dinamičan oporavak: Maloprodajni sektor nekretnina u Bangkoku snažno se oporavio zahvaljujući domaćoj potrošnji i obnovi međunarodnog turizma. Najbolji trgovački centri u središtu grada uspijevaju jer se redefiniraju kao “lifestyle” destinacije – mnogi su osvježili ponudu kako bi privukli strane turiste velikih platežnih mogućnosti i imućne lokalce cbre.com. Maloprodaja i broj posjeta glavnim centrima značajno su porasli u 2024., a taj zamah nastavlja se i u 2025. Investitori su dovoljno optimistični da novi centri i maloprodajni kompleksi stalno niču diljem metropolitanskog područja cbre.com. Planira se i niz modernih zatvorenih trgovačkih centara koji bi trebali otvoriti vrata u različitim dijelovima Bangkoka u nadolazećim godinama cbre.com. Primjeri uključuju maloprodajni segment One Bangkok (planirano 180.000 m² prodajnog prostora) te luksuzni trgovački centar Dusit Central Park koji žele podići letvicu u ponudi vrhunske maloprodaje.

Veliki projekti s mješovitom namjenom izraženi su trend – oni spajaju maloprodaju, zabavu, uredske, rezidencijalne i ugostiteljske sadržaje na jednom mjestu. Takve investicije (npr. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias, itd.) privlače snažan interes zbog pogodnosti i “grada u gradu” načina života koji nude austchamthailand.com. Maloprodajni zakupci imaju koristi od “ugrađenog” prometa iz ureda, hotela i stanova. Unatoč rastu e-trgovine posljednjih godina, kultura odlaska u trgovačke centre i dalje je jaka među stanovnicima Bangkoka; iskustvena maloprodaja i ugostiteljstvo vraćaju posjetitelje offline. Ukupno, najamnine u vrhunskim lokacijama su stabilne ili lagano rastu dok se popunjenost smanjuje u najboljim centrima (neki izuzetno popularni centri u središtu navodno imaju listu čekanja za zakupce). Lokacije druge kategorije, međutim, moraju više ulagati da bi popunile prostore pa nude fleksibilnije ugovore novim zakupcima.

Uzlet ugostiteljstva: Vrijedi napomenuti da nekretnine vezane uz turizam (hoteli, apartmani sa uslugom) ponovno cvjetaju. Tajland je 2024. posjetilo rekordnih 35,5 milijuna međunarodnih turista austchamthailand.com – gotovo dosegavši rekord iz 2019. Kao ulazni grad, Bangkok je krajem 2024. ostvario rekordnu popunjenost hotela i prihod po sobi cbre.com. U 2025. očekuje se još veći broj posjetitelja, možda i do pred-pandemijskih razina cbre.com. To je potaknulo povjerenje za otvaranje novih hotela: primjerice, u sklopu One Bangkok otvoren je Ritz-Carlton Bangkok u studenom 2024. a Andaz hotel kreće 2025. khaosodenglish.com. Sveukupno, ovaj turistički uzlet hotela i apartmana na kraći najam povećava interes investitora za ugostiteljske nekretnine i mogao bi dovesti do više prenamjena zgrada za hotelske svrhe, posebice u centru grada.

Glavni cjenovni trendovi po vrsti nekretnine i četvrti

Kretanje cijena stanova vs. kuća: Zaključno s 2025., rast cijena visoko je segmentiran prema tipu i lokaciji nekretnine. Općenito, obiteljske kuće i nizovi (townhomes) u Bangkoku i dalje bilježe blagu inflaciju cijena (nisko jednoznamenkastu godišnje), dok stanovi (condominiumi) bilježe stagnaciju ili vrlo blagi rast nakon pada od 2020. do 2022. Prema podacima Tajlandske narodne banke, u 4. kvartalu 2024. indeks samostojećih kuća porastao je za +2,41% na godišnjoj razini, indeks townhousa +3,19% globalpropertyguide.com. Cijene stanova u glavnom gradu porasle su za samo +2,46% na godišnjoj razini – jedva iznad inflacije – što pokazuje hlađenje tog segmenta globalpropertyguide.com. Analitičari navode da developeri izbjegavaju dizanje cijena postojećih stanova te radije nude akcije kako bi prodali stanove globalpropertyguide.com. Očekuje se da će 2025. donijeti samo blage korekcije cijena (ako ih uopće bude) kod stanova, dok se ne proda višak ponude globalpropertyguide.com. Zapravo, neki projekti srednje klase mogu vidjeti i realan pad cijene kad se uzmu u obzir popusti. S druge strane, kuće s okućnicom (ciljani na obitelji) imaju ograničenu neprodanu zalihu i čvršću cijenu, pa bi te vrijednosti trebale rasti u skladu s cijenom zemljišta – osobito na rubovima Bangkoka gdje su nove ograđene zajednice i dalje tražene globalpropertyguide.com.

Cijene po lokaciji: Vrijednosti nekretnina u Bangkoku značajno variraju po četvrtima. U Central Business Districtu (CBD) – područjima poput Lumphinija, Sukhumvita, Siloma/Sathorna – cijene zemljišta i stanova su najviše. Krajem 2024. godine, prosječna prodajna cijena novih kondominija u CBD-u iznosi oko 236.000 THB po četvornom metru austchamthailand.com. Vrhunski luksuzni projekti u Ploenchitu/Chidlomu ili uz rijeku Chao Phraya često prelaze 300.000–350.000 THB po m², posebno za veće jedinice namijenjene izrazito bogatim kupcima austchamthailand.com. Nasuprot tome, prigradski kondominiji uz linije masovnog prijevoza (četvrti srednje klase, nešto udaljenije ali blizu BTS/MRT postaja) u prosjeku su oko 127.000 THB po m² austchamthailand.com. U još udaljenijim zonama Bangkoka (rubna područja koja još nisu dobro povezana željeznicom), cijene novih stanova padaju na oko 70.000–80.000 THB po m² ili niže austchamthailand.com. Ove razlike naglašavaju koliko prijevoz i lokacija utječu na vrijednost: projekti s direktnim pristupom BTS/MRT-u ili u popularnim središnjim četvrtima postižu visoke premije, dok oni na razvojnim rubovima natječu se povoljnim cijenama.

Ovakav uzorak vidi se i kod najma stanova. Primjerice, prosječna tražena najamnina za standardni dvosobni stan u središnjem Bangkoku iznosi oko 1.588 USD (≈55.000 THB) mjesečno, dok slična jedinica u vanjskim okruzima poput Nonthaburija ili Samut Prakana (prigradski Bangkok) može se iznajmiti za jedva trećinu te cijene globalpropertyguide.com. Prinosi su obično nešto veći na jeftinijim nekretninama na periferiji (3–4% bruto prinosi) u odnosu na skuplje središnje nekretnine (~3% ili manje), prema nacionalnim podacima. Unatoč nižim prinosima, investitori i dalje preferiraju središnji Bangkok zbog boljih dugoročnih izgleda za povećanje vrijednosti i likvidnosti.

Vruće četvrti: U 2025. godini, najtraženije četvrti su Pathumwan/Lumphini (srce CBD-a), centar Sukhumvita (dionica od Asoka do Thonglora), Sathorn i Riverside – sve popularne za luksuzne stanove i najam strancima. Nova luksuzna ponuda u tim zonama često nailazi na snažnu potražnju. Istovremeno, rast je izražen i u novim poslovnim zonama kao što su Rama 9 i Bangna: ta područja doživjela su velika infrastrukturna ulaganja i sada su domaćini velikih projekata (npr. novih ureda, megatrgovina) koji povećavaju vrijednost nekretnina s niže početne razine. U prigradskim zonama, završetak novih linija prijevoza je važan čimbenik. Primjerice, otvaranje MRT Žute linije i Pink linije (monorail) 2023. godine, koje povezuju Lat Phrao sa Samrongom i Min Buri s Nonthaburijem, povećalo je zanimanje za nekretnine uz te trase. Zapravo, 45% nove ponude stanova krajem 2024. bilo je u prigradskim lokacijama uz masovni prijevoz, što odražava strategiju developera usmjerenu na razvoj uz prometnice austchamthailand.com. Kako se širi karta masovnog prijevoza, očekuje se rast cijena nekretnina u novopovezanim četvrtima (npr. uz nadolazeću Istočnu Liniju Orange, ili buduće proširenje Purple Line), čime će se razlika u odnosu na unutrašnje cijene grada smanjivati.

Istovremeno, cijene zemljišta u Bangkoku su se nedavno izravnale. Nakon godina naglog rasta, indeks cijena zemljišta sada bilježi usporenje zbog oprezne kupnje developera tijekom zatišja na tržištu bangkokpost.com. Neki indeksi su čak blago pali krajem 2024. kako su veliki developeri odgodili projekte, što je dodatno smanjilo pritisak na rast cijena zemljišta bangkokpost.com. Ipak, pravo vrhunsko zemljište u središnjem Bangkoku i dalje je iznimno rijetko i prodaje se po rekordnim cijenama po kvadratnom wah-u kad se pojavi na tržištu.

Glavni novi razvojni i infrastrukturni projekti

Bangkok 2025. svjedoči značajnim investicijama u nove nekretninske projekte i infrastrukturu, što će oblikovati tržište narednih godina.

One Bangkok: Ovaj projekt opisan je kao “najambiciozniji u Tajlandu” integrirani razvoj, vrijednosti 3,9 milijardi USD, na 41 jutro u CBD-u khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Službeno je otvoren u listopadu 2024. uz veliku pompu, signalizirajući povjerenje u budućnost Bangkoka khaosodenglish.com. Kada bude potpuno izgrađen (2024.–2030.), One Bangkok sadržavat će pet poslovnih tornjeva najviše A klase, luksuzne hotele (Ritz-Carlton otvoren 2024., Andaz se otvara 2025.), vrhunske stanove te značajne maloprodajne i kulturne prostore khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Projekt stvara novu poslovnu zonu uz Rama IV cestu, s modernom infrastrukturom (npr. vlastitim rashladnim sustavom, pametnim gradskim tehnologijama itd.) i izravnim pristupom MRT-u en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Brojne multinacionalne tvrtke već su zakupile uredske prostore ovdje, a prisutnost One Bangkok očekuje se da će podići vrijednost nekretnina u okolici i dodati 1,83 milijuna kvadratnih metara poslovnog prostora gradu en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park: Očekuje se završetak do kraja 2025., a ovaj značajan mješoviti razvoj niče na mjestu bivšeg hotela Dusit Thani na uglu Siloma i Rama IV (nasuprot Lumpini parka). Proteže se na ~440.000 m² površine na 23 jutra richmonts.com expatliving.net, a sadržavat će novi hotel Dusit Thani sa 5 zvjezdica, dva luksuzna tornja s brendiranim stanovima (69 katova s pogledom na park), uredsku zgradu A klase i ekskluzivni trgovački centar, koje povezje “Central Park” nebeski vrt od 11.200 m² expatliving.net expatliving.net. Kompleks će imati izravan pristup BTS Skytrainu i MRT-u na postaji Sala Daeng – Silom, što pokazuje primjer prometa integriranog dizajna expatliving.net. Kao suradnja Dusit Internationala i Central Groupa, projekt spaja hotelsku tradiciju s modernom trgovinom. Završetkom će donijeti novu luksuznu stambenu ponudu (preko 400 premium jedinica) i znatni uredski/trgovački prostor u jednoj od najpoželjnijih četvrti Bangkoka, dodatno učvršćujući koridor Silom-Sathon-Rama IV kao produžetak CBD-a.
Prometna infrastruktura: Državna kontinuirana ulaganja u promet ključni su pokretač za nekretnine. U 2023.–2024. Bangkok je doživio otvaranje Pink i Žute monorail linije, što je značajno unaprijedilo povezanost sa sjevernim i istočnim prigradskim područjima (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Do 2025. napreduju radovi na MRT Orange Line (istok-zapad) koja će povezati istočne predgrađe kroz središte grada kad bude gotova, kao i na proširenje Purple Line prema jugu do Nonthaburija kroz centar. U tijeku je i nacionalni željeznički plan: tajlandsko-kineska brza željeznica od Bangkoka do Nong Khaija (povezuje se s Laosom/Kinom) u izgradnji je, dok je još jedna linija do Rayonga (preko zračne luke U-Tapao, Eastern Economic Corridor) u izgradnji. Ovi projekti, zajedno s novim autocestama (npr. proširenje autoputa Chalong Rat, vanjski obilazni M9), proširit će zonu svakodnevnih putnika Bangkoka i otvoriti nova razvojna područja thailand.go.th thailand.go.th. Poboljšana infrastruktura obično donosi procvat prigradskog stanovanja – postaje uz nove željezničke linije često postaju žarišta za kondominijske i mješovite projekte usmjerene prema svakodnevnim putnicima.
Urbana obnova i drugo: Nekoliko gradskih četvrti doživljava obnovu. Područje oko nove željezničke stanice Bang Sue Grand Station (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – tajlandsko mega željezničko čvorište otvoreno 2021. – predviđeno je za mješoviti razvoj, uključujući urede i stanove, radi iskorištavanja njegove uloge prometnog čvorišta budućnosti. Veliki javno-privatni projekti poput prenamjene zemljišta Lučke uprave kod Khlong Toei, ili stvaranja “Bangkok Arene” (planirani kompleks sporta i evenata), u pripremi su i mogli bi dodatno utjecati na tržište nekretnina u tim zonama. Osim toga, nove verzije urbanističkog plana grada Bangkoka (posljednja ažuriranja iz 2022.–2023.) potiču gušću i mješovitu izgradnju uz prometnice, istovremeno promovirajući zelene površine. Ovakav regulacijski okvir podupire tržišni trend integriranih razvojnih projekata.

Općenito, ovi veliki projekti odražavaju povjerenje u rast Bangkoka. Oni će stvoriti nove gospodarske centre, dodati tisuće stambenih jedinica i vjerojatno preusmjeriti određenu potražnju po lokacijama (npr. novi premium uredi privlače zakupce iz starijih zgrada, a otvaranje novih trgovačkih centara utječe na raspodjelu potrošača po maloprodaji). Za investitore i dionike, poznavanje gdje se i kada otvaraju nova infrastruktura i megaprojekti ključno je za prepoznavanje novih žarišta nekretninskog tržišta.

Vladine politike i regulative koje utječu na nekretnine

Fiskalni poticaji: Kako bi poduprle tržište nekretnina, tajlandske vlasti uvele su nekoliko mjera potpore. Značajna politika je smanjenje pristojbi za prijenos vlasništva i upis hipoteke na samo 0,01% (s uobičajenih 2%, odnosno 1%) za kuće do cijene od 7 milijuna THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Ova mjera, usmjerena na kupce iz srednje klase, bila je na snazi do 2024. i produžena je do sredine 2026. tilleke.com. Znatno smanjuje početne transakcijske troškove (kupcima štedi i do ~140.000 THB na kući od 7M THB) i potaknula je prijenose stanova, posebice u pristupačnijem segmentu globalpropertyguide.com. No, vrijedi samo ako je kupac tajlandski državljanin tilleke.com. Osim toga, Vlada je odobrila veće porezne olakšice na kamate na stambeni kredit te posebne hipotekarne programe za niskoprimanjaše, radi poboljšanja pristupačnosti stanovanja reuters.com. Ove mjere su ukupno procijenjene da će doprinijeti gotovo 1,8 postotnih bodova rastu BDP-a u 2025. godini potičući aktivnosti na tržištu nekretnina reuters.com.

Kontekst monetarne politike: Tajlandska središnja banka započela je s popuštanjem monetarne politike krajem 2024. – nakon niza povećanja kamatnih stopa, osnovna stopa je snižena za 25 baznih bodova na 2,25% u listopadu 2024. globalpropertyguide.com. Referentne hipotekarne kamate komercijalnih banaka blago su pale (prosječni MRR ~7,91% u siječnju 2025., s 8,05% godinu ranije) globalpropertyguide.com. Iako su i dalje relativno visoke, stabilizacija i blago smanjenje stopa donekle olakšavaju položaj kupcima s varijabilnom kamatom. Središnja banka je zadržala strože LTV (loan-to-value) limite uvedene prije nekoliko godina (nije došlo do ponovnog olakšanja), što i dalje ograničava kreditiranje s visokom polugom za kupnju druge nekretnine – čimbenik koji hladi špekulativnu potražnju. Lideri iz sektora nekretnina lobirali su za privremeno popuštanje LTV-a radi poticanja prodaje, ali vlasti zasad prioritet daju financijskoj stabilnosti s obzirom na visoku zaduženost kućanstava.

Porezi na zemljište i nekretnine: Tajland je posljednjih godina uveo novi porez na zemljište i zgrade (na snazi od 2020.), zamijenivši stari porez na kuće i zemljište. Ovaj godišnji porez nameće davanja na vlasništvo nad nekretninama (uz različite stope za stambene, komercijalne i neizgrađene zemljišne čestice). Za većinu vlastitih stanova ispod određenih pragova vrijednosti porez je minimalan ili oslobođen, ali za luksuznije i sekundarne stanove te za poslovne objekte, porez uvodi trošak držanja nekretnine. U razdoblju 2020.–2022. Vlada je omogućila privremena smanjenja tih poreza kao pomoć zbog COVID-a, no 2023. vraćene su uobičajene stope. Posljedica je da investitori i developeri snose veće troškove za zemljište i neprodani inventar, što destimulira gomilanje zemljišta i tjera developere da zemljište iskoriste ili prodaju neaktivne parcele. Zastoj cijena zemljišta, spomenut ranije, dijelom je posljedica veće selektivnosti developera koji ne žele preplatiti zemljište kad moraju računati godišnje poreze.

Regulative o razvoju: Urbanističke i građevinske regulative u Bangkoku se i dalje razvijaju. Najnoviji gradski plan potiče mješovitu namjenu i veću gustoću u blizini prometnih čvorišta, nudeći bonuse omjera izgrađenosti (FAR) za projekte koji donose javnu korist (npr. javni prostori ili povezanost na prijevoz). Ovo potiče kreativne projekte i prati trend velikih kompleksa mješovite namjene. Istovremeno se za velike projekte sve rigoroznije provode ekološke i društvene procjene utjecaja, što povremeno odgađa odobrenje. Grad također promovira održive građevinske prakse (npr. poticaji za zelene krovove, energetski učinkovitu gradnju), što povećava trošak, ali podiže dugoročnu vrijednost.

Pravila o stranom vlasništvu: Možda su najvažnije regulatorne promjene koje su trenutno u razmatranju upravo one koje se tiču vlasništva stranaca nad nekretninama (opširnije u idućem odjeljku). Ukratko, Vlada je 2024. ponovno razmotrila prijedloge za liberalizaciju pravila za strane kupce – potez s važnim implikacijama za tržište luksuznih stanova u Bangkoku, o čemu detaljnije u nastavku.

Pravila o stranom vlasništvu i implikacije za ulagače

Tajland tradicionalno ima stroga ograničenja vlasništva nad nekretninama za strance, no razdoblje 2024.–2025. moglo bi biti prijelomno jer Vlada nastoji privući više stranih ulaganja u sektor nekretnina:

Postojeća pravila: Stranci ne mogu biti vlasnici zemljišta u Tajlandu na temelju potpunog vlasništva (osim u rijetkim industrijskim slučajevima ili kroz kompleksne strukture). Mogu, međutim, biti vlasnici stambenih jedinica u kondominijima do 49% ukupne površine zgrade. To je dugogodišnje pravilo prema Zakonu o kondominijima. Stranci također mogu dugoročno unajmiti nekretnine (najčešće najam na 30 godina), a ta se prava mogu registrirati zbog sigurnosti najma (često uz klauzule o produženju). U praksi većina stranih ulagača u Bangkoku kupuje stanove unutar dopuštene kvote ili potpisuje 30-godišnji najam za luksuzne stanove ili kuće, jer kupnja zemljišta izravno nije dopuštena.
Najavljene liberalizacije 2024.: Nova administracija (predvođena premijerom Sretthom Thavisinom, bivšim developerom) krenula je u liberalizaciju stranog vlasništva radi poticanja potražnje. Sredinom 2024. Vlada je zadužila Ministarstvo unutarnjih poslova da prouči produženje najma za stanovanje sa 30 na 50–99 godina i podizanje kvote stranog vlasništva u kondominijima sa 49% na 75% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Do kraja 2024. donesena je odluka o provedbi ovih promjena: kvota za strano vlasništvo u novim kondominijskim projektima diže se na 75% a maksimalni rok najma produžuje na 99 godina (što de facto stranim kupcima daje gotovo potpuno vlasničko pravo) lundgreensinvestorinsights.com. Nadalje, vlasti su dale naslutiti mogućnost dopuštanja strancima kupnje određenih tipova stanovanja (primjerice, eventualno bi bilo dopušteno puno vlasništvo zemljišta za jednu kuću pod posebnim investicijskim uvjetima) reuters.com. Ova potonja ideja – dopuštanje bogatim strancima da posjeduju mali rezidencijalni zemljišni posjed – izaziva kontroverze u zemlji i ranije je bila odbačena zbog javnog protivljenja. Unatoč tome, Vlada se čini odlučnom zadržati politike naklonjene investitorima unatoč nacionalnim protivljenjima lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Implikacije: Ako se reforme u potpunosti provedu, znatno će povećati privlačnost Tajlanda za strane kupce. Kvote od 75% stranim vlasnicima omogućuju developerima da veći dio novih projekata prodaju strancima, čime mogu brže rasprodati zalihe (u Bangkoku trenutačno procijenjenih 1,6 trilijuna THB neprodanih stanova) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Duži najam (do 99 godina) omogućit će strancima i iseljenicima znatno veću sigurnost ulaganja u zemljišne objekte i vile, što može potaknuti razvoj luksuznih kuća u predgrađima Bangkoka ili resortima. Vlada izričito očekuje da će ove mjere pojačati stranu potražnju dovoljno da kompenzira slabiju domaću lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Doista, strani kupci – predvođeni Kinezima – u bitnom su segment tržišta stanova, čineći ~13% svih prijenosa stanova prema nedavnim podacima globalpropertyguide.com. U Bangkoku je prodaja stanova strancima porasla ~6,2% na godišnjoj razini u prva tri tromjesečja 2024., čak i dok je domaća potražnja slabjela globalpropertyguide.com. Kina sama čini gotovo 40% stranih kupnji (4.269 jedinica u području Bangkoka u prvih devet mjeseci 2024.) globalpropertyguide.com, zatim slijede kupci iz Mjanmara, Rusije, Tajvana i drugih zemalja globalpropertyguide.com. S obzirom na izazove kineskog gospodarstva, postoji izvjesna neizvjesnost, ali liberalizacija tajlandskih pravila potencijalno može privući ne samo Kineze već i širu lepezu investitora (npr. Azijata, Europljana) koji traže sigurna ulaganja ili druge domove u Bangkoku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Rizici i druge okolnosti: Lokalni sentiment prema prodaji nekretnina strancima je dvostruk. Istraživanja iz 2024. pokazuju da je većina Tajlanđana nelagodna prema strancima koji posjeduju zemljište lundgreensinvestorinsights.com. Političko protivljenje i pritisak javnosti mogli bi usporiti ili ograničiti reforme. S druge strane, slični su se strahovi pojavljivali i ranije (nakon krize 1997. privremeno je dopušteno 100% strano vlasništvo stanova, što nije naštetilo tajlandskim kupcima lundgreensinvestorinsights.com). Sadašnja Vlada promjene predstavlja kao nužne za oporavak tržišta i privlačenje stranog kapitala. Investitori moraju pratiti pravnu provedbu: za povećanje kvote bit će potrebne izmjene Zakona o kondominijima ili pratećih pravilnika, a specifični uvjeti (minimalni iznosi ulaganja itd.) mogu biti povezani uz bilo koju shemu koja će omogućiti strano vlasništvo kuća. Opća tendencija je prema liberalizaciji, što znači da Bangkok može očekivati novi val interesa stranih kupaca, osobito u luksuznom segmentu i segmentu “brendiranih rezidencija” povezanih s hotelijerstvom. To bi moglo podići cijene u najprestižnijim projektima ako potražnja stranaca snažno poraste, ali istovremeno će povećati likvidnost developerima i prodavateljima.
Vize i poticaji: Kao nadopuna promjenama pravila vlasništva, Tajland je uveo vizne programe za privlačenje imućnih stranaca. Long-Term Resident (LTR) viza, pokrenuta 2022., nudi desetgodišnju vizu imućnim pojedincima, umirovljenicima ili digitalnim profesionalcima koji ispune određene uvjete – jedan od puteva je ulaganje najmanje 500.000 USD u tajlandske nekretnine. Također, program Elite Visa (dugoročna boravišna viza temeljem članstva) i dalje je popularan među stranim kupcima nekretnina koji žele jednostavno boraviti. Takve inicijative, zajedno s reformom vlasništva, signaliziraju odlučnost Tajlanda da privuče inozemne investitore i iseljenike, što bi moglo biti odlučujuće za potražnju za nekretninama u Bangkoku u drugoj polovici ovog desetljeća.

Izgledi tržišta sljedećih 3–5 godina

Unatoč trenutačnim izazovima, srednjoročni izgledi za tržište nekretnina u Bangkoku su oprezno optimistični, uz postupni oporavak očekivan kroz 2026.–2028. Ključne prognoze i faktori uključuju:

Obujam prodaje i apsorpcija: Centar za informiranje o nekretninama (REIC) predviđa preokret s početkom u 2025. – nakon otprilike 4,4% pada na nacionalnoj razini transakcija s nekretninama u 2024., prognozira se povećanje broja prodanih jedinica za +3,7% u 2025. (na otprilike 363.600 jedinica) globalpropertyguide.com. Ovaj osnovni scenarij pretpostavlja da će vladine mjere stimulacije (smanjenje naknada, javna potrošnja) poboljšati povjerenje globalpropertyguide.com. Nakon toga, kako gospodarstvo bude raslo otprilike 3–4% godišnje, potražnja za stambenim prostorima bi se trebala polako povećavati. Međutim, potpuna normalizacija (povratak na razine prodaje prije 2020.) mogla bi potrajati nekoliko godina. Višak kondominija vjerojatno će zadržati broj novih lansiranja umjerenim kroz 2025.–2026. – developeri daju prednost rasprodaji zaliha pred agresivnom ekspanzijom austchamthailand.com. Do 2026.–2027., ako se neprodane zalihe smanje i prihodi kućanstava poboljšaju, mogli bismo vidjeti novi ciklus pokretanja projekata, ali usmjeren na dobro istražene lokacije i niše.
Cijene: Očekuje se da će cijene stanova u bliskoj budućnosti rasti samo umjereno. Prema konsenzusnim prognozama, cijene kuća/kondominija u Bangkoku aprecirat će niskim jednoznamenkastim godišnjim stopama u 2025. i 2026. globalpropertyguide.com. Mnogo toga ovisi o cijenama zemljišta – developeri vjerojatno neće značajno podizati cijene dok ih rast troškova zemljišta i izgradnje na to ne prisili. U određenim segmentima mogući su iznadprosječni rezultati: primjerice, luksuzni segment kondominija mogao bi bilježiti veće stope rasta cijena (velika potražnja, ograničena nova ponuda), a nekretnine blizu novih prometnica mogu doživjeti iznadprosječan rast vrijednosti kada te linije otvore. Nasuprot tome, stariji kondominiji u perifernim četvrtima s viškom ponude mogli bi stagnirati ili čak doživjeti blage korekcije cijena suočeni s konkurencijom novih projekata s promocijama.
Uredski i poslovni prostori: U narednim godinama uredski sektor će ostati tržište naklonjeno zakupcima. S više od 1,17 milijuna m² nove uredske površine koja se očekuje od druge polovice 2024. do 2026. realestateasia.com, zauzetost uredskih prostora u Bangkoku mogla bi pasti, a najamnine ostati pod pritiskom. Analitičari predviđaju pravi oporavak uredskog tržišta tek oko 2027.–2028. kada val novih nekretnina stane austchamthailand.com. Do tada su mogući konsolidacija i prenamjena – primjerice, neki stariji uredi mogli bi biti renovirani ili pretvoreni u hotele ili stanove ako ne budu konkurentni. Izgled za maloprodajne nekretnine vezan je uz potrošnju i turizam. Ako turizam u Tajlandu i dalje raste (što povećava potražnju za maloprodajnim i ugostiteljskim prostorima u Bangkoku), vrhunske maloprodajne nekretnine trebale bi dobro poslovati, s mogućim rastom najamnina u najboljim trgovačkim centrima. Sekundarni i manje diferencirani trgovački centri mogu biti više pod pritiskom zbog e-trgovine i viška ponude. Prognoze za ugostiteljski sektor su pozitivne na kratak rok (2025.–2026.) zbog oporavka putovanja, ali povećana ponuda hotela (osobito s 5 zvjezdica) znači da vlasnici moraju ostati konkurentni u cijenama i kvaliteti.
Makroekonomski rizici: Nekoliko faktora moglo bi promijeniti izglede. Visoki dug kućanstava (oko 90% BDP-a) i rastući troškovi života ograničavaju kupovnu moć domaćeg stanovništva globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Ako kamate u svijetu ostanu visoke dulje vremena ili ako tajlandske banke nastave strogu kreditnu politiku, oporavak nekretninskog tržišta mogao bi biti sporiji. Vanjski faktori poput ekonomskog zdravlja Kine također su važni: kineski kupci čine veliki dio strane potražnje, pa dulje usporavanje u Kini ili stroža kontrola kapitala mogla bi smanjiti potražnju za kondominijima u Bangkoku (već 2024. broj kineskih kupaca je blago pao) globalpropertyguide.com. S druge strane, vladina politika mogla bi pozitivno iznenaditi – na primjer, ako se provedu planirane relaksacije oko stranog vlasništva i Tajland agresivno promovira svoj sektor nekretnina prema Hong Kongu, kontinentalnoj Kini i drugim državama, mogli bismo vidjeti znatan priljev stranih ulaganja koji bi ubrzao oporavak tržišta.
Investitorski sentiment: Graditelji i investitori u nekretnine postupno vraćaju povjerenje. Indeks nekretnina na Tajlandskoj burzi bio je u padu 2023.–2024. zbog pesimizma, ali postoje znakovi stabilizacije. Neki su developeri diverzificirali izvore prihoda (npr. šireći se na industrijske/logističke nekretnine, koje su u uzletu zahvaljujući EEC-u i proizvodnim ulaganjima) austchamthailand.com austchamthailand.com. Prodaja industrijskog zemljišta i potražnja za logističkim skladištima ostaju jaki, što developerima otvara alternativna područja rasta. Tijekom 3–5 godina, kako se gospodarstvo Bangkoka i turizam potpuno normaliziraju, a s regionalnim rastom ASEAN-a, developeri očekuju poboljšanje uvjeta. Do 2027. tržište nekretnina u Bangkoku trebalo bi biti stabilnije i uravnoteženije s gledišta ponude i potražnje, naročito nastavi li se urbanizacija i poboljšavaju li se infrastruktura i prometnice.

Sažetak prognoze: U osnovnom scenariju očekuje se blag porast broja transakcija i postupan rast cijena (možda 3–5% godišnje) u stambenom sektoru od 2025. naovamo, pri čemu će se višak srednjeg segmenta kondominija polako čistiti do 2026.–27. Luksuzni segment vjerojatno će voditi oporavak (po pitanju cijena i brzine prodaje), dok će stambene jedinice za šire mase kasniti zbog opterećenja dugom. Ispražnjenost uredskih prostora doseći će vrhunac do 2025.–26., a potom će se popravljati kako ponuda pada; najamnine bi ponovno mogle rasti od 2027. Maloprodaja i ugostiteljstvo trebali bi vidjeti stabilan rast, usklađen s ekonomskim trendovima i turizmom. Bangkoku su temelji i dalje privlačni (relativno pristupačne cijene u usporedbi s regionalnim središtima poput Hong Konga ili Singapura), pa su srednjoročne prognoze pozitivne kada se prevladaju kratkoročni viškovi.

Prilike i rizici za sudionike

Kupci stanova

Prilike: 2025. je izvrsno tržište za kupce za krajnje korisnike. Ponuda je obilna, posebno kod kondominija – kupci mogu pregovarati oko pogodnosti poput besplatnog namještaja, popusta ili niže kapare za neprodane jedinice. Neki developeri “izbacuju zalihe” radi poboljšanja likvidnosti lundgreensinvestorinsights.com, pa uporan kupac može naći povoljne cijene na određenim projektima. Vladina oslobođenja od naknada (prijenos vlasništva za 0,01%) dodatno smanjuju trošak kupnje za kvalificiranu imovinu tilleke.com. Kamatne stope na hipoteke vjerojatno su dosegle vrhunac i blago pale, čineći stambene kredite pristupačnijima nego lani globalpropertyguide.com. Za domaće kupce postoje razni poticaji (porezne olakšice, subvencionirani krediti) za podršku kupnji prve nekretnine reuters.com. Također, ako liberalizacija stranog vlasništva zaživi, to bi moglo povisiti buduću vrijednost nekretnina – sadašnji kupci mogli bi profitirati budućom aprecijacijom kada stranci i domaći ulagači budu više konkurirali za nekretnine u Bangkoku.
Rizici: Dobivanje financiranja i dalje je zahtjevno – banke su stroge s kriterijima; mnogi kupci (posebno mlađi s visokim dugom) teško dobivaju odobrenje za kredite globalpropertyguide.com. To može neke potencijalne kupce ostaviti dulje u najmu. Ekonomska neizvjesnost je još jedan faktor: ako oporavak ili zaposlenost pokleknu, vrijednosti nekretnina mogu stagnirati ili pasti u nekim područjima, pa neposredni kapitalni dobici nisu zajamčeni. Kamatne stope, iako niže od vrhunca, još su visoke u odnosu na prije nekoliko godina, pa su mjesečne rate i dalje znatno visoke; kupci bi trebali planirati da stope neće brzo padati. Rizik od viška ponude znači da u određenim segmentima (npr. srednji kondominiji na periferiji) cijene mogu mirovati nekoliko godina – kupac možda neće vidjeti rast vrijednosti niti će moći lako prodati u slabijem tržištu. Stoga je mudro fokusirati se na kvalitetu i lokaciju – birati kvalitetno izgrađen stan na dobroj lokaciji (uz promet, u opremljenoj četvrti) za vrijednost dugoročno. Konačno, ponuda novih stanova uglavnom je u manjim jedinicama; obitelji koje traže veće stanove ili specifične stilove možda će naići na ograničen izbor i više cijene za takve formate.

Najmoprimci

Prilike: Najmoprimci u Bangkoku trenutačno uživaju veliki izbor nekretnina i relativno povoljne uvjete za najmoprimce u mnogim segmentima. Zbog viška kondominija, mnogi vlasnici su stavili svoje stanove u najam, što povećava ponudu i drži najamnine konkurentnima (osobito kod srednjih kondominija). Ako ste najmoprimac, možete dobiti bolju lokaciju ili veći stan uz tek malo višu najamninu, zahvaljujući mogućnosti pregovora. Vlasnici često pristaju na popuste ili dodatne pogodnosti (besplatni Wi-Fi, čišćenje, kraći ugovori) kako bi privukli najmoprimce u ovim uvjetima. Kako se otvaraju nove prometnice, najmodavci mogu istražiti nove četvrti koje su prije bile slabije dostupne te često naći veće ili povoljnije stanove uz isto učinkovito vrijeme putovanja (npr. duž novih MRT linija). Za iseljenike, korporativni budžeti za najam sada vrijede više no ranije – moguće je dobiti visokokvalitetne, dobro opremljene stanove po najamninama koje su i dalje povoljne na svjetskoj razini. Ukratko, 2025. je “tržište najmoprimaca”, osim za nekretnine najvišeg ranga.
Rizici: Iako u prosjeku tržište najma nudi povoljne opcije, određene četvrti zapravo se zagrijavaju. U top-iznajmljivačkim dijelovima (centralni Sukhumvit, Silom/Sathorn itd.), najamnine su porasle s povratkom stranih profesionalaca globalpropertyguide.com. Natjecanje za dobro smještene, obiteljske stanove (trosobne u centru) sve je veće, pa najmoprimci u tom segmentu mogu očekivati rast najamnina i slabiju dostupnost. Još jedan rizik je uredbeni status kratkoročnih najma (tipa Airbnb); neki radije biraju takve stanove, ali u Tajlandu su za ne-hotel objekte zakonom propisani najmanje 30-dnevni najmovi. Povremene inspekcije mogu utjecati na ponudu u tom neformalnom dijelu tržišta. U budućnosti, ako gospodarstvo ojača i više Tajlanđana odluči kupiti stan (napuštajući najam), ili ako radnici iz turizma opet nahrle u Bangkok, potražnja za najmom bi mogla općenito ojačati te se najmodavcima povećava pregovaračka moć. Najmoprimci trebaju paziti i na kvalitetu života – neki stariji kondominiji nude nisku najamninu, ali i slabije održavanje ili loše sadržaje, pa svakako treba obaviti detaljan pregled i birati stan u dobro vođenoj zgradi. Konačno, režije (struja, voda) i troškovi prijevoza dodatno mogu podići ukupne životne troškove u Bangkoku, pa najmoprimci pri izboru trebaju gledati ukupne mjesečne izdatke, a ne samo iznos najamnine.

Investitori u nekretnine

Prilike: Investitori (kupnja za najam ili preprodaju) sada mogu naći povoljne ulazne cijene u Bangkoku. Budući da su cijene nekoliko godina bile praktički „zamrznute“, nekretnine u Bangkoku izgledaju relativno jeftino u usporedbi s regionalnim metropolama, a postoji i potencijal rasta kako se tržište bude normaliziralo. Pogotovo je izgled rasta prinosa od najma bolje – srednji kondominiji mogu donijeti 4–5% bruto prinosa putem dugoročnih najmoprimaca, a još više ako se optimiziraju za kratkoročan najam zahvaljujući oporavku turizma bambooroutes.com. Oni koji ciljaju kratkoročni najam mogu profitirati na statusu Bangkoka kao vodeće turističke destinacije (Bangkok je 2024. bio rangiran kao najposjećeniji grad svijeta) i popularnosti smještaja tipa Airbnb bambooroutes.com. Ulaganje sada prije olakšanja oko stranog vlasništva moglo bi biti mudro – ako kasnije poraste potražnja stranih kupaca, rani ulagači mogli bi profitirati od rasta cijena. Također, tečaj bata je relativno stabilan; eventualna deprecijacija još bi snizila ulaznu cijenu za strance i omogućila valutni dobitak pri prodaji. Nove državne mjere za sektor (kao što su najavljeni „property-backed“ krediti ili vladini fondovi za nekretnine) mogli bi povećati likvidnost ulagačima i developerima. Za one sklonije riziku, distressed aset ili otkup čitavih portfelja od developera prilika su – neki developeri s visokim dugom nude čitave etaže kondominija ili zemljišta s popustom, što upućeni investitori mogu otkupiti i zadržati do oporavka.
Rizici: Glavni je rizik da bi se oporavak mogao usporiti više od očekivanja. Investitori mogu duže podmirivati tekuće troškove – komunalne usluge, poreze, a možda i kamate na kredite za nekretninu koja kratkoročno ne raste na vrijednosti. Prinosi na najam, dok rastu, nisu još uvijek visoki nakon svih troškova; primjerice, 3% neto prinos može biti niži od kamate na kredit, pa s polugom treba biti oprezan. Regulatorni rizik je još jedan faktor: iako je trenutna politika orijentirana na rast, buduća vlast može uvesti restrikcije na pogodnosti za strance ako javnost negoduje (malo vjerojatno u kratkom roku, ali važno za dugoročnu strategiju). Tržište Bangkoka je segmentirano; investitor koji odabere „lošu“ lokaciju (npr. kondominij u četvrti s viškom i bez posebnosti) može imati slabu likvidnost preprodaje i lošije povrate, dok bi dobro smještena nekretnina bila kudikamo uspješnija. Ulagači trebaju biti svjesni konkurencije nove ponude – kupite li kondominij u zoni gdje će u sljedećih godinu-dvije biti dovršeno nekoliko novih projekata, vaša mogućnost prodaje ili najma po dobroj cijeni može biti ugrožena novim ponudama. Posebno za strane ulagače, važno je dobro razumjeti propise (otvaranje računa, kvote za strance itd.), kao i da se sredstva za kupnju moraju uvesti kao devize – administrativni detalj koji treba odraditi ispravno. Ukratko, potrebno je strpljenje i oprezan izbor nekretnine; tržište Bangkoka vjerojatno nagrađuje horizont od 3–5 godina, a ne brzu špekulaciju u ovoj fazi.

Developeri i poduzetnici u nekretninama

Prilike: Za developere i tvrtke u nekretninama, izazovno tržište ima i svoju dobru stranu – vrijeme je za inovaciju i diferencijaciju. Developeri koji se okrenu segmentima s potražnjom mogu napredovati; primjerice, robustan rast vidljiv je kod industrijskih nekretnina (skladišta, tvornice), koje potiču EEC i proizvodna ulaganja, a što je već navelo neke stambene developere da se šire na industrijske parkove austchamthailand.com austchamthailand.com. U stambenom sektoru, oni fokusirani na nisku izgradnju ili nišne segmente (stanovanje za seniore, zajedničko stanovanje itd.) mogu zahvatiti neispunjenu potražnju. Luksuzni segment ostaje profitabilan – vrhunski developeri koji prodaju ultra-luksuzne kondominije (često namijenjene stranim kupcima) uživaju visoke marže i odličnu potražnju, o čemu svjedoče projekti koji i dalje postižu 80%+ prodaje pri lansiranju austchamthailand.com austchamthailand.com. Državne mjere također pomažu developerima: smanjenje naknada olakšava prodaju globalpropertyguide.com, a izgled većeg broja stranih kupaca omogućuje planiranje projekata za tu skupinu (npr. projektiranje kondominija s dizajnom i značajkama popularnim među kineskim kupcima). Joint venture i konsolidacije su u porastu – slabije tvrtke traže partnerstva s jačima (uključujući strane investitore iz Japana, Kine itd.) radi dijeljenja rizika i pristupa kapitalu. Ovo razdoblje omogućava kapitalno snažnim developerima da povoljnije otkupljuju zemljišta ili projekte od konkurenata pod pritiskom. Troškovi gradnje, koji su naglo porasli tijekom poremećaja u lancu opskrbe, sada su nešto stabilizirani, što pomaže profitabilnosti novih projekata predviđenih za 2025.–2026.
Rizici: Mnogi developeri su pod financijskim pritiskom zbog neprodanih zaliha i visokog duga. Tajlandski developeri ukupno imaju na naplatu desetke milijardi bata korporativnih obveznica u 2025.; primjerice, firme za izgradnju kondominija nose golem dug (jedan izvještaj navodi 80 milijardi THB dospijeća za kotirane firme u 2025.) i otplaćivanje tog duga usred slabije prodaje je izazov bangkokpost.com. Ako prodaja ne ostvari ciljeve, neki developeri su u opasnosti od snižavanja kreditnog rejtinga ili čak neplaćanja. Usporavanje gospodarstva i visoki dug kućanstava znače da je domaća baza kupaca tanka – developeri riskiraju loše prodane projekte. Stoga su mnogi odgodili ili otkazali nova lansiranja (kao što je spomenuto, broj novih projekata pada i ostat će nizak dok se ne pojave jasni znakovi oporavka potražnje) austchamthailand.com. Troškovi gradnje, iako sada niži nego u pandemiji, još su visoki u odnosu na predpandemijske razine, a i dalje nedostaje kvalificirane građevinske radne snage. Regulativni rizik također utječe na developere: promjene urbanističkih i građevinskih propisa mogu promijeniti što je moguće graditi na određenim zemljištima (npr. nova pravila zaštite okoliša mogu ograničiti visoke zgrade ili narediti skupu izgradnju parkinga osim blizu javnog prijevoza). Također, ako vladini poticaji (povoljne naknade) isteknu nakon 2026., developeri mogu vidjeti pad interesa kako se troškovi ponovo povećaju. Oni izrazito izloženi tržištu kondominija moraju pažljivo upravljati cijenama – pretjerani popusti mogu urušiti brand i profitabilnost, a nepopuštanje može značiti slabu prodaju. Težak balans. Konačno, reputacijski rizik je ključan: kupci su oprezniji, pa svaka sumnja u financijsku situaciju ili kašnjenje projekta može obeshrabriti prodaju; developeri moraju održavati povjerenje demonstriranjem napretka i financijske stabilnosti.

Zaključno, nekretninsko tržište Bangkoka 2025. karakterizira oprezni optimizam. Svaka skupina nailazi na posebne izazove – od potraga za financiranjem, prilagodbe vlasnika najamninama, tempiranja investitora do redeﬁniranja strategije developera. No, svaka ima i jedinstvene prilike na ovom tržištu u razvoju. Temeljni pokazatelji Bangkoka (rast stanovništva, bolje prometnice, strateški položaj) ostaju snažni, što sugerira da će oni koji se prilagode aktualnim uvjetima i planiraju unaprijed imati korist kad se tržište potpuno oporavi. Sljedeće godine vjerojatno će nagraditi oprezne, istražene odluke i suradnju javnog i privatnog sektora za održiv rast na bangkokškom tržištu nekretnina.

Izvori: Najnovija istraživanja tržišta i analiza vijesti CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Banka Tajlanda i REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, izvještaji vijesti Bangkok Posta i Reutersa reuters.com lundgreensinvestorinsights.com i drugih industrijskih publikacija navedenih kroz cijeli tekst.