Piața imobiliară din Bangkok 2025: Tendințe, perspective și dezvoltări cheie

Prezentare generală a peisajului pieței imobiliare din Bangkok în 2025

Piața imobiliară din Bangkok în 2025 reflectă o redresare mixtă. Sectorul rezidențial rămâne în continuare slab, deoarece dezvoltatorii și cumpărătorii se confruntă cu constrângeri de finanțare, ceea ce limitează lansarea de noi proiecte și vânzările cbre.com. Prin contrast, segmentele de ospitalitate și retail își revin pe fondul revenirii turismului, cu gradul de ocupare a hotelurilor și traficul din mall-uri apropiindu-se de nivelurile dinaintea pandemiei cbre.com. Piața birourilor se confruntă cu un surplus de ofertă, pe măsură ce o avalanșă fără precedent de noi spații, de înaltă calitate, intră pe o piață cu cerere scăzută cbre.com. Per ansamblu, 2025 prezintă o „piață a cumpărătorului” în multe segmente – în special la condominiile mass-market – chiar dacă proprietățile ultra-luxoase și proiectele bine poziționate își demonstrează rezistența. Guvernul a intervenit cu măsuri de stimulare (de exemplu, reduceri de taxe și comisioane) pentru a susține sectorul și explorează modificări legislative pentru a atrage investiții străine. Secțiunile următoare detaliază principalele tendințe pe tipuri de proprietăți, evoluția prețurilor pe districte, proiectele majore de dezvoltare, schimbările de politici și perspectivele pieței pentru următorii 3–5 ani.

Tendințe în sectorul imobiliar rezidențial în 2025 (Bangkok)

Cerere slabă și supraproducție: Piața rezidențială din Bangkok este bine dezvoltată, dar se răcește. Supraproducția de condominii reprezintă o provocare notabilă – în ciuda unei creșteri de 9.800 de noi unități de condo lansate în trimestrul 4 al anului 2024 (o creștere de 360% față de trimestrul anterior), volumul vânzărilor a crescut cu mai puțin de 10%, menținând rata de vânzare la un nivel scăzut de ~35% austchamthailand.com austchamthailand.com. Dezvoltatorii au redus lansările de proiecte noi în 2025 din cauza stocului mare și a puterii de cumpărare mai slabe, fiind așteptate doar câteva proiecte noi de condominium anul acesta austchamthailand.com. Multe unități nevândute sunt reintroduse pe piață la prețuri reduse, ceea ce înclină balanța în favoarea cumpărătorilor austchamthailand.com. Marile companii chiar amână lansările din Bangkok sau își mută atenția către locuințele cu regim mic de înălțime sau alte provincii (ex. Phuket), având în vedere excesul de condominii.

Piață dominată de cumpărătorii locali: Cumpărătorii thailandezi rămân principalul motor al vânzărilor rezidențiale în Bangkok cbre.com. Totuși, datoria gospodăriilor și creditarea mai restrictivă temperează cererea – rata de respingere a creditelor ipotecare a crescut până la ~35% (comparativ cu 15–20% normal), mai ales pentru locuințele mai ieftine globalpropertyguide.com. Această înăsprire a creditării, alături de dobânzile ridicate (rata medie de bază la credit ipotecar ~7.9% la începutul lui 2025 globalpropertyguide.com), determină mulți tineri sau cumpărători aflați la prima achiziție să amâne cumpărarea. Dezvoltatorii au reacționat adaptând noile oferte la puterea reală de cumpărare – de exemplu, concentrându-se pe unități ≤ 7 milioane THB (segmentul de preț care beneficiază de scutiri la taxe) globalpropertyguide.com.

Rezistența locuințelor cu regim mic de înălțime și segmentului de lux: În schimb, locuințele cu regim mic de înălțime (case individuale, case înșiruite) din gama medie și superioară continuă să aibă o cerere relativ sănătoasă. Proprietățile cu prețuri între 10–40 milioane THB se vând bine, deși competiția crescută chiar și în acest segment a transformat și această piață într-o „piață a cumpărătorului”, cu mai multe opțiuni și oferte pentru consumatori austchamthailand.com. Segmentul de lux și ultra-lux de condominii (unități premium > 200.000–300.000 THB/mp) rămâne un punct luminos. Oferta în acest segment de vârf s-a menținut constantă în 2024 (circa 6.500 de unități „Super Prime” și 7.200 „Prime” la nivelul orașului) și a atins rate de vânzare de 80%+, ceea ce indică un interes susținut din partea cumpărătorilor cu venituri ridicate austchamthailand.com austchamthailand.com. Proiectele de lux din zonele prestigioase (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside etc.) continuă să se lanseze și adesea se vând rapid austchamthailand.com. De fapt, piața de lux este înfloritoare – în semestrul al doilea al anului 2023, 90% dintre locuințele cu prețuri între 70–99 milioane THB s-au vândut rapid, impulsionate de cumpărători înstăriți din Asia și străini, ceea ce subliniază cererea robustă pe segmentul premium bambooroutes.com.

Dinamizare pe piața de închirieri: Deoarece mulți potențiali cumpărători așteaptă pe margine, piața de închirieri pentru condominii și apartamente a căpătat avânt. Un aflux de expați (populația de expați din Bangkok a crescut cu ~7,1% în 2024) austchamthailand.com și revenirea angajărilor în turism alimentează cererea pentru locuințe de închiriat. Expații din China, Filipine și Japonia constituie cele mai numeroase grupuri, susținând cererea de închirieri în zonele centrale austchamthailand.com. Chiriile pentru locuințele de top din Bangkok au crescut – chiriile la apartamente de clasa A au urcat cu ~8,8% de la an la an la finele lui 2024 globalpropertyguide.com, unele cartiere de lux înregistrând creșteri de chirii de ~15–16% YoY ca urmare a ofertei limitate de noi locuințe și a revenirii chiriașilor străini globalpropertyguide.com. Această creștere pe piața de închirieri începe să atragă din nou investitorii spre achiziția de condominii pentru închiriere în zone cheie, cu scopul de a profita de randamentele îmbunătățite. De asemenea, boom-ul turistic post-pandemic a super-accelerat piața de închirieri pe termen scurt – Bangkok a fost cel mai vizitat oraș din lume în 2024 (32,4 milioane de vizitatori), iar rezervările Airbnb au explodat, crescând profiturile proprietarilor care închiriază turiștilor bambooroutes.com bambooroutes.com. Investitorii care închiriază pe termen scurt văd randamente mai mari pe acest trend (deși trebuie să respecte restricțiile legale din Thailanda privind închirierile sub 30 de zile).

Tendințe de preț: Creșterea generală a prețurilor pe piața locuințelor din Bangkok a fost modestă. Indicele prețurilor la locuințe al Băncii Thailandei pentru capitală arată că prețul caselor individuale a crescut cu doar +2,4% an la an în trimestrul 4 al anului 2024 (circa +1,4% în termeni reali), iar cel al caselor înșiruite cu +3,2% globalpropertyguide.com. Prețurile la condominium practic au stagnat – creșterea anuală a prețului la condominium în Bangkok a decelerat la doar +2,46% la finele anului 2024 (față de +7,2% la începutul anului) globalpropertyguide.com. Această stagnare reflectă strategia dezvoltatorilor de a menține prețurile aproape neschimbate pentru a lichida stocurile globalpropertyguide.com. Experții din industrie prognozează doar creșteri moderate de preț în 2025, de ordinul 2–3% pentru piața locuințelor în general globalpropertyguide.com. Unii analiști sunt ceva mai optimiști, estimând posibile creșteri de preț de 5–7% dacă excesul de stocuri se va vinde rapid globalpropertyguide.com. Pe scurt, cumpărătorii în 2025 beneficiază de prețuri stabile și de o gamă largă de opțiuni, mai ales în segmentul condo de nivel mediu.

Imobiliare Comerciale: Tendințe în Birouri și Retail

Piața birourilor – Migrarea către calitate în condiții de supraprovizionare: Sectorul de birouri din Bangkok trece printr-o restructurare generată de ofertă. Stocul total de birouri a depășit 6,3 milioane m² în 2024, după finalizarea unor proiecte mari (ex: Supalai Icon Sathorn etc.), iar extinderea va continua, cu aproximativ 316.000 m² de spații noi preconizate pentru 2025 realestateasia.com. Această creștere a ofertei depășește cu mult creșterea actuală a cererii, generând o creștere a spațiilor vacante și o concurență intensă între proprietari austchamthailand.com. Spațiile de birouri ocupate au crescut doar cu aproximativ 2,2% anul trecut, față de o extindere a ofertei de 4%, piața rămânând clar o „piață a chiriașilor” austchamthailand.com. Companiile au acum o gamă largă de opțiuni și putere de negociere – multe se relochează în turnuri noi de birouri de Clasa A (adesea certificate verde și cu facilități moderne) și își eficientizează sau consolidează spațiile odată cu adoptarea modelelor de lucru hibrid. Această „migrare către calitate” face ca clădirile mai vechi sau de o calitate inferioară să aibă dificultăți în păstrarea chiriașilor austchamthailand.com.

Chiriile lunare pentru birourile premium au înregistrat doar o ușoară creștere (~+3,3% în 2024) și rămân sub maximele anterioare austchamthailand.com. În zonele centrale CBD (Silom, Sathorn, Sukhumvit), birourile Clasa A obțin 900–1.600 THB/m²/lună, în timp ce zonele necentrale (Rama 9, zona periferică CBD nouă) sunt sub 1.000 THB/m² austchamthailand.com. Pentru a atrage chiriași, proprietarii continuă să ofere stimulente generoase – perioade fără chirie și discounturi de 10–25% sunt comune austchamthailand.com. Noi proiecte în dezvoltare: Aproximativ 60% dintre viitoarele proiecte de birouri sunt concentrate în centrul Bangkokului, inclusiv dezvoltări mixte iconice. De exemplu, One Bangkok, un nou district masiv pe Rama IV Road, a deschis primul turn de birouri în 2024 și va adăuga mai multe turnuri premium până în 2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Similar, “Dusit Central Park” va livra un nou turn de birouri Clasa A în 2025, vis-a-vis de Parcul Lumpini. Aceste proiecte ridică standardul de calitate în birouri însă amână echilibrul pieței – experții estimează că surplusul de birouri din Bangkok ar putea necesita cel puțin cinci ani pentru a fi absorbit, un echilibru sănătos fiind probabil după 2027, când se va tempra valul de construcții austchamthailand.com. Între timp, proprietarii clădirilor mai vechi sunt presați să le renoveze și să îmbunătățească calitatea acestora (ex: sustenabilitate și dotări tehnologice) pentru a rămâne competitivi austchamthailand.com.

Retail & Dezvoltări Mixte – O Revenire Dinamică: Piața de retail din Bangkok și-a revenit viguros datorită consumului intern și revenirii turismului internațional. Mall-urile premium din zonele centrale prosperă transformându-se în destinații de lifestyle – multe și-au reînnoit oferta pentru a atrage turiști străini cu cheltuieli mari și localnici cu venituri ridicate cbre.com. Vânzările retail și traficul de clienți în mall-urile importante au crescut considerabil în 2024, iar această tendință continuă și în 2025. Dezvoltatorii sunt suficient de încrezători încât noi mall-uri și complexe comerciale sunt inaugurate constant în zona metropolitană cbre.com. De fapt, un val de mall-uri moderne închise este programat să fie deschis în următorii ani în diferite districte din Bangkok cbre.com. Exemple sunt componentele de retail ale One Bangkok (cu 180.000 m² spațiu comercial prevăzut) și centrul comercial de lux din Dusit Central Park, ambele vizând să stabilească noi repere pentru experiența de retail de lux.

Proiectele mixte de mari dimensiuni sunt noul trend – acestea integrează retail, divertisment, birouri și rezidențial/hotelier în același loc. Astfel de dezvoltări (ex: One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias etc.) atrag interes semnificativ datorită confortului și stilului de viață „oraș în oraș” pe care îl oferă austchamthailand.com. Retailerii beneficiază la rândul lor de traficul generat de birouri, hoteluri și rezidențe. Chiar dacă e-commerce-ul a crescut în ultimii ani, cultura mall-ului rămâne puternică în Bangkok; retailul experiențial și zona de food & beverage aduc clienții în centrele fizice. Per ansamblu, chiriile retail în locațiile de top au rămas stabile sau au crescut ușor, pe măsură ce gradul de ocupare a mall-urilor de top s-a strâns (unele mall-uri ultracentrale au chiar liste de așteptare pentru chiriași). Locațiile retail secundare trebuie însă să depună eforturi suplimentare pentru a atrage chiriași și pot oferi contracte de închiriere flexibile pentru noii locatari.

Boost pentru ospitalitate: Merită menționat că segmentul imobiliar hotelier (hoteluri, apartamente de tip hotel) înregistrează din nou creșteri spectaculoase. Thailanda a primit un val de turiști – 35,5 milioane de vizitatori internaționali în 2024 austchamthailand.com – aproape ajungând la recordul din 2019. Bangkok, ca oraș poartă de intrare, s-a bucurat de un grad de ocupare a hotelurilor și venituri per cameră la cele mai mari niveluri din ultimii ani, la final de 2024 cbre.com. În 2025, sosirile sunt așteptate să crească în continuare, putând chiar atinge maximele dinainte de pandemie cbre.com. Acest lucru a alimentat încrederea în deschiderea de noi hoteluri: de exemplu, în cadrul One Bangkok, Ritz-Carlton Bangkok s-a deschis în noiembrie 2024, iar un hotel Andaz urmează să fie inaugurat în 2025 khaosodenglish.com. Per ansamblu, creșterea determinată de turism la nivelul hotelurilor și apartamentelor cu sejur scurt îmbunătățește sentimentul investitorilor pentru proprietăți hoteliere și ar putea duce la o intensificare a reconversiilor unor clădiri spre funcțiuni hoteliere, mai ales în zonele centrale.

Principalele Tendințe de Preț pe Tip de Proprietate și District

Evoluția prețurilor pentru apartamente vs case: În 2025, creșterea prețurilor este foarte segmentată după tipul de proprietate și locație. În linii mari, casele unifamiliale și casele înșiruite din Bangkok continuă să înregistreze o inflație ușoară a prețurilor (procent mic, o singură cifră anual), în timp ce condominiile au o apreciere foarte modestă sau chiar stagnare după scăderea semnificativă din 2020–2022. Potrivit datelor Băncii Thailandei, în T4 2024, indicele caselor individuale din Bangkok a crescut cu +2,41% YoY, iar cel al caselor înșiruite cu +3,19% YoY globalpropertyguide.com. Prețurile la condominii din capitală au crescut doar cu +2,46% YoY – abia peste nivelul inflației – reflectând răcirea acestui segment globalpropertyguide.com. Analiștii de piață menționează că dezvoltatorii se abțin de la creșterea prețurilor pentru stocul existent de condominii, preferând să ofere promoții pentru vânzare globalpropertyguide.com. Se estimează că 2025 va aduce doar ușoare creșteri de preț (dacă vor exista) la condominii, până când surplusul actual va fi absorbit globalpropertyguide.com. De fapt, unele proiecte mid-range pot înregistra scăderi efective atunci când se aplică discounturile. Pe de altă parte, casele pe pământ (țintele fiind familiile cumpărători finali) au stoc limitat nevândut și o mai mare putere de negociere asupra prețului, astfel că aceste valori ar trebui să crească în linie cu costul terenului – mai ales în zona suburbană unde comunitățile rezidențiale închise rămân populare globalpropertyguide.com.

Prețuri în funcție de locație: Valorile proprietăților din Bangkok variază dramatic de la un district la altul. În Central Business District (CBD) – zone precum Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – prețurile terenurilor și ale apartamentelor (condo) sunt cele mai ridicate. La sfârșitul anului 2024, prețul mediu de vânzare pentru un apartament nou în CBD este de aproximativ 236.000 THB pe metru pătrat austchamthailand.com. Proiectele de lux din zonele Ploenchit/Chidlom sau de-a lungul râului Chao Phraya depășesc deseori 300.000–350.000 THB/mp, în special pentru unitățile mai mari care se adresează cumpărătorilor ultra-bogați austchamthailand.com. În contrast, condominii suburbane de-a lungul liniilor de transport în comun (cartiere de nivel mediu, ceva mai îndepărtate dar aproape de stațiile BTS/MRT) au un preț mediu de circa 127.000 THB/mp austchamthailand.com. În zonele periferice ale Bangkok-ului (zone exterioare încă neacoperite de transportul feroviar), prețul apartamentelor noi scade la circa 70.000–80.000 THB/mp sau chiar mai puțin austchamthailand.com. Aceste diferențe subliniază cât de mult contează transportul și locația: proiectele cu acces direct la BTS/MRT sau aflate în zone centrale la modă beneficiază de prețuri mult mai mari, în timp ce cele din periferie concurează puternic prin accesibilitate.

Acest model se reflectă și în chiriile apartamentelor. De exemplu, chiriile medii solicitate pentru un apartament standard cu 2 dormitoare în centrul Bangkok-ului sunt de aproximativ 1.588 USD (≈55.000 THB) pe lună, în timp ce în provincii exterioare precum Nonthaburi sau Samut Prakan (suburbii ale Bangkok-ului) o unitate similară se poate închiria cu abia o treime din această sumă globalpropertyguide.com. Randamentele tind să fie puțin mai mari pentru proprietățile ieftine din periferie (3–4% randament brut) comparativ cu cele centrale și scumpe (~3% sau mai puțin), conform datelor la nivel național. În ciuda randamentelor mai mici, investitorii preferă totuși centrul Bangkok-ului datorită perspectivelor superioare de apreciere pe termen lung și a lichidității ridicate.

Zone fierbinți: În 2025, districtele cele mai căutate includ Pathumwan/Lumphini (inima CBD), centrul Sukhumvit (segmentul Asok – Thonglor), Sathorn și Riverside – toate preferate pentru apartamente de lux și închirieri pentru expatriați. Noile proiecte high-end din aceste zone sunt întâmpinate adesea cu o cerere puternică. Între timp, creșterea este vizibilă și în noile districte de afaceri, precum Rama 9 și Bangna: aceste zone au beneficiat de investiții substanțiale în infrastructură și găzduiesc deja proiecte mari (inclusiv birouri noi, megamall-uri) ce impulsionează valorile proprietăților pornind de la o bază mai mică. În suburbii, finalizarea noilor linii de transport este un factor cheie. De exemplu, inaugurarea MRT Yellow Line și Pink Line (monorail) în 2023, care leagă Lat Phrao cu Samrong și Min Buri de Nonthaburi, a stimulat interesul imobiliar de-a lungul acestor trasee. De altfel, 45% din oferta de apartamente noi la sfârșitul lui 2024 a fost în locații suburbane de-a lungul transportului în comun, reflectând pariul dezvoltatorilor pe proiecte integrate cu infrastructura austchamthailand.com. Pe măsură ce extinderea hărții transportului public continuă, prețurile vor crește și în noile districte conectate (de ex., de-a lungul viitoarei Orange Line spre est sau extensia Purple Line), reducând diferența față de centrele urbane consacrate.

În același timp, prețurile terenurilor din Bangkok au stagnat recent. După ani de creșteri abrupte, Indexul Prețurilor Terenurilor a încetinit creșterea, deoarece dezvoltatorii sunt prudenți în achizițiile de terenuri pe fondul unei stări de stagnare a pieței bangkokpost.com. Unele indici chiar au scăzut ușor spre sfârșitul anului 2024, pe măsură ce marii dezvoltatori au amânat proiecte, exercitând astfel presiune descendentă asupra creșterii prețurilor terenurilor bangkokpost.com. Totuși, terenurile cu adevărat de top în centrul Bangkok-ului rămân extrem de rare și se vând și acum la prețuri record pe wah pătrat, atunci când apar pe piață.

Dezvoltări majore și proiecte de infrastructură

Bangkok în 2025 este martorul unor investiții transformative atât în ceea ce privește dezvoltările imobiliare cât și infrastructura, ceea ce va modela piața în anii următori.

One Bangkok: Considerat drept „cel mai ambițios proiect integrat din Thailanda”, One Bangkok este un district mixt de 3,9 miliarde USD dezvoltat pe un teren de 41 de acri chiar în CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. A fost inaugurat oficial în octombrie 2024 cu mare fast, semnalând încredere în viitorul Bangkok-ului khaosodenglish.com. Odată finalizat complet (2024–2030), One Bangkok va cuprinde cinci turnuri de birouri de clasa A, hoteluri de lux (Ritz-Carlton deschis în 2024, Andaz care se va deschide în 2025), reședințe high-end și spații extinse de retail și culturale khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Proiectul creează un nou pol de business de-a lungul șoselei Rama IV, venind cu infrastructură modernă (de exemplu, un sistem propriu de răcire pentru district, tehnologii smart city, etc.) și acces direct la MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Numeroase firme multinaționale și-au rezervat deja spații de birouri aici, iar prezența proiectului One Bangkok se așteaptă să impulsioneze valorile proprietăților din zonă și să adauge 1,83 milioane m² de spațiu comercial orașului en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park: Prevăzut pentru finalizare până la sfârșitul lui 2025, acesta este un alt proiect emblematic tip mixed-use, construit pe locul fostului hotel Dusit Thani, la colțul Silom-Rama IV (vizavi de Lumpini Park). Cu o suprafață desfășurată de circa 440.000 m² pe 23 de acri richmonts.com expatliving.net, Dusit Central Park va include un nou hotel Dusit Thani de 5 stele, două turnuri rezidențiale de lux (69 de etaje cu vedere spre parc), un turn de birouri de tip grade A și un mall de shopping upscale, toate conectate printr-o grădină suspendată “Central Park” de 11.200 m² expatliving.net expatliving.net. Complexul va avea acces direct la rețelele BTS Skytrain și MRT la Sala Daeng – Silom, exemplificând designul integrat cu transportul public expatliving.net. Ca parteneriat între Dusit International și Central Group, acest proiect îmbină tradiția ospitalității cu retailul modern. Odată terminat, va adăuga pe piață noi locuințe de lux (peste 400 de unități high-end) precum și suprafețe importante de birouri și retail în una dintre cele mai râvnite zone ale Bangkokului, consolidând culoarul Silom-Sathon-Rama IV ca extindere a CBD-ului.
Infrastructura transportului: Investițiile guvernamentale continue în transport reprezintă un impuls major pentru piața imobiliară. În perioada 2023–2024, Bangkok a asistat la inaugurarea liniilor de monorail Pink și Yellow, îmbunătățind semnificativ conexiunile către zonele suburbane de nord și est (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Până în 2025, avansează lucrările la MRT Orange Line (est-vest), care va conecta periferiile estice cu centrul orașului, și la extensia sudică a Purple Line până în Nonthaburi prin centrul orașului. Se află în construcție și un proiect feroviar național major: linia feroviară de mare viteză thailando-chineză Bangkok – Nong Khai (cu legătură la Laos/China), precum și încă o linie de mare viteză spre Rayong (prin Aeroportul U-Tapao din Eastern Economic Corridor). Aceste proiecte, alături de noi autostrăzi (ex: extensia Chalong Rat Expressway, Outer Ring Road M9), promit să extindă zonele de navetă către Bangkok și să deschidă noi zone de dezvoltare thailand.go.th thailand.go.th. Infrastructura îmbunătățită stimulează de regulă boom-ul locuințelor suburbane – de exemplu, stațiile de pe noile linii de tren devin adevărate puncte de atracție pentru proiecte rezidențiale și mixte pentru navetiști.
Reînnoirea urbană și altele: Diverse cartiere urbane trec prin revitalizări. Zona din jurul noii gări Bang Sue Grand Station (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – principalul hub feroviar al Thailandei inaugurat în 2021 – este programată pentru reamenajare tip mixed-use, incluzând birouri și locuințe rezidențiale, mizând pe rolul de viitor nod major de transport. Proiecte extinse public-privat precum redezvoltarea terenului Port Authority din Khlong Toei sau amenajarea “Bangkok Arena” (un complex sportiv și de evenimente în curs de planificare) sunt în discuție și pot influența piața imobiliară din vecinătate. În plus, revizuirea planului urbanistic al Bangkokului (cel mai recent update a intrat în vigoare 2022–2023) încurajează dezvoltarea cu densitate mare și proiecte mixte de-a lungul coridoarelor de transport, promovând totodată spații verzi. Acest impuls reglementar se aliniază tendințelor de pe piață privind proiectele integrate.

În ansamblu, aceste proiecte majore reflectă încrederea în creșterea orașului Bangkok. Ele vor crea noi noduri comerciale, vor adăuga mii de unități rezidențiale și, probabil, vor redistribui cererea între locații (de exemplu, birouri premium noi care atrag chiriași din clădirile mai vechi, sau noile mall-uri care schimbă fluxul de vizitatori). Pentru investitori și ceilalți actori implicați, cunoașterea locurilor unde se află infrastructura și mega-proiectele viitoare este esențială pentru identificarea următoarelor puncte fierbinți ale pieței imobiliare.

Politici guvernamentale și reglementări care afectează sectorul imobiliar

Măsuri de stimulare fiscală: Pentru a susține piața imobiliară, autoritățile thailandeze au introdus mai multe măsuri de sprijin. O politică notabilă este reducerea taxelor de transfer și înregistrare ipotecară la doar 0,01% (de la 2% și 1%, respectiv) pentru locuințe cu prețuri de până la 7 milioane THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Acest stimulent, destinat cumpărătorilor din clasa de mijloc, a fost valabil până în 2024 și a fost prelungit până la mijlocul lui 2026 tilleke.com. Aceasta reduce semnificativ costurile tranzacției la achiziție (economisind până la ~140.000 THB pentru o locuință de 7M THB) și a ajutat la stimularea transferurilor de locuințe, în special în segmentul accesibil globalpropertyguide.com. Totuși, se aplică doar atunci când cumpărătorul este cetățean thailandez tilleke.com. În plus, guvernul a aprobat deduceri fiscale crescute pentru dobânzile la creditele ipotecare și programe speciale de ipotecă pentru cumpărătorii cu venituri reduse, pentru a îmbunătăți accesibilitatea la locuințe reuters.com. Aceste măsuri, luate împreună, se așteaptă să contribuie cu aproape 1,8 puncte procentuale la creșterea PIB-ului în 2025 prin revitalizarea activității în domeniul imobiliar reuters.com.

Contextul politicii monetare: Banca Thailandei a început relaxarea politicii monetare la sfârșitul lui 2024 – după o serie de creșteri succesive ale dobânzii de politică monetară, aceasta a fost redusă cu 25 puncte de bază la 2,25% în octombrie 2024 globalpropertyguide.com. Ratele de referință pentru creditele ipotecare la bănci comerciale au scăzut ușor (MRR medie ~7,91% în ianuarie 2025, comparativ cu 8,05% cu un an înainte) globalpropertyguide.com. Deși încă ridicate, stabilizarea și ușoara scădere a dobânzilor reduce o parte din presiunea asupra cumpărătorilor de locuințe cu credite la rată variabilă. Banca centrală a menținut, de asemenea, limite mai stricte ale gradului de îndatorare (LTV), instituite acum câțiva ani (fără relaxări noi), ceea ce continuă să limiteze împrumuturile cu grad mare de îndatorare pentru achiziții de a doua locuință – un factor care temperează specula. Liderii din real estate au făcut lobby pentru relaxarea temporară a normelor LTV ca să impulsioneze vânzările, dar până acum autoritățile prioritizează stabilitatea financiară pe fondul nivelului ridicat al datoriilor gospodăriilor.

Impozitarea terenurilor și proprietăților: Thailanda a implementat recent o nouă taxă pe terenuri și clădiri (efectivă din 2020), care a înlocuit vechea taxă pe case și terenuri. Această taxă anuală impune sume diferite pentru deținerea proprietăților (cu cote distincte pentru rezidențial, comercial și terenuri neconstruite). Pentru majoritatea caselor ocupate de proprietari și care se încadrează sub anumite praguri valorice, taxa este minimă sau inexistentă, dar pentru reședințele scumpe și casele secundare, precum și pentru proprietarii de clădiri comerciale, a introdus un cost suplimentar. În intervalul 2020–2022, guvernul a acordat reduceri temporare la aceste taxe, ca măsură de sprijin COVID, însă din 2023 s-a revenit la cotele normale. Efectul este că investitorii și dezvoltatorii se confruntă cu costuri de deținere mai mari pentru terenurile bancare și stocul nevândut, ceea ce descurajează stocarea terenurilor și îi determină pe dezvoltatori să utilizeze terenurile sau să vândă parcelele nefolosite. De altfel, stagnarea prețurilor terenurilor menționată anterior se datorează parțial faptului că dezvoltatorii devin mai selectivi și nu mai plătesc excesiv pe terenuri atunci când există o taxă anuală de luat în considerare.

Reglementări de dezvoltare: Regulamentele de zonare și de construcție din Bangkok continuă să evolueze. Cel mai recent plan urbanistic încurajează proiectele de tip mixt și densitatea crescută în apropierea stațiilor de transport, oferind un bonus la coeficientul de utilizare a terenului (FAR) pentru proiectele care asigură beneficii publice (precum spații deschise sau conexiuni cu transportul). Aceasta generează proiecte noi creative, aliniindu-se tendinței marilor complexe multifuncționale. În același timp, evaluările de impact asupra mediului și comunității sunt aplicate mai strict pentru dezvoltările mari, ceea ce poate întârzia uneori aprobările. De asemenea, orașul promovează practici sustenabile de construcție (ex: stimulente pentru acoperișuri verzi, design eficient energetic), ce cresc costurile de construcție, dar sporesc valoarea pe termen lung.

Reguli privind proprietatea străină: Poate cel mai semnificativ pachet de schimbări aflate în discuție este cel referitor la proprietatea imobiliară străină (detaliat în secțiunea următoare). Pe scurt, în 2024 guvernul a reluat propuneri de relaxare a regulilor pentru cumpărătorii străini – o mișcare cu implicații majore pentru piața de apartamente high-end din Bangkok. Acest aspect este discutat pe larg mai jos.

Reguli de proprietate străină și implicații pentru investitori

Thailanda a menținut în mod tradițional limite stricte privind deținerea proprietății de către străini, dar perioada 2024–2025 marchează un potențial moment de cotitură, guvernul dorind să atragă mai multe investiții străine în real estate:

Reguli actuale: Străinii nu pot deține teren în proprietate deplină în Thailanda (cu excepții rare în mediul industrial sau prin structuri complicate). Pot însă deține apartamente (condominii) în proprietate deplină, până la 49% din suprafața totală a unei clădiri. Această cotă de 49% pentru străini per clădire este o regulă veche în Legea Condominiului. De asemenea, străinii pot încheia contracte de închiriere de lungă durată (de obicei pe 30 de ani), iar aceste drepturi pot fi înregistrate pentru securitatea continuității (adesea cu clauze de reînnoire). În practică, majoritatea investitorilor străini din Bangkok cumpără apartamente în limita admisă de cotă sau semnează contracte de închiriere pe 30 de ani pentru apartamente sau case high-end, deoarece achiziționarea directă de teren este interzisă.
Propuneri de relaxare pentru 2024: Noul executiv (condus de Premierul Srettha Thavisin, el însuși fost dezvoltator imobiliar) a inițiat măsuri de liberalizare a proprietății străine pentru a stimula cererea. La mijlocul lui 2024, Cabinetul thailandez a însărcinat Ministerul de Interne să studieze extinderea contractelor de închiriere rezidențială de la 30 la 50–99 de ani și creșterea cotei de proprietate străină la apartamente de la 49% la 75% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Spre sfârșitul lui 2024 s-a decis implementarea acestor modificări: cota de proprietate pentru străini la proiecte noi de condominiu va crește la 75%, iar durata maximă de închiriere la 99 de ani (oferind practic investitorilor străini aproape o deținere echivalentă cu cea în proprietate deplină) lundgreensinvestorinsights.com. În plus, oficialii au sugerat că ar putea permite străinilor să cumpere anumite tipuri de locuințe (ex: eventual permiterea deținerii în proprietate deplină a unui teren pentru o locuință, în condiții speciale de investiție) reuters.com. Această idee – ca bogații străini să poată deține o mică parcelă rezidențială – rămâne controversată în plan intern, fiind anterior abandonată pe fondul opoziției publice. Totuși, guvernul pare determinat să mențină politici pro-investitori în ciuda unor reacții naționaliste lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Implicatii: Dacă se vor implementa complet, aceste reforme sporesc semnificativ atractivitatea Thailandei pentru cumpărătorii de peste hotare. O cotă de 75% la apartamente înseamnă că dezvoltatorii pot adresa o parte mult mai mare a proiectelor lor noilor potențiali cumpărători străini, cu posibilitatea de a lichida rapid stocul nevândut (în prezent, Bangkokul are aproximativ 1,6 trilioane THB de stoc rezidențial nevândut) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Contractele de închiriere prelungite (până la 99 de ani) ar oferi străinilor și expatriaților o siguranță mult mai mare pentru investiții în proprietăți cu teren sau vile, ceea ce ar putea stimula dezvoltarea segmentului rezidențial high-end în suburbiile Bangkokului sau în destinațiile turistice. Guvernul speră ca aceste măsuri să stimuleze suficient de mult cererea străină încât să compenseze cumpărarea domestică slabă lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. De altfel, cumpărătorii străini – în special chinezii – sunt deja un segment esențial: aceștia reprezintă ~13% din transferurile de apartamente la nivel național conform datelor recente globalpropertyguide.com. În Bangkok, tranzacțiile străine cu apartamente au crescut de fapt cu ~6,2% YoY în primele trei trimestre ale lui 2024, în timp ce cererea locală era în declin globalpropertyguide.com. China a reprezentat aproape 40% din cumpărătorii străini (4.269 de unități în zona Bangkok în 9M 2024) globalpropertyguide.com, urmați de cumpărători din Myanmar, Rusia, Taiwan și alte țări globalpropertyguide.com. Cu toate că economia Chinei are unele probleme, relaxarea regulilor thailandeze ar putea atrage nu doar investitori chinezi, ci și asiatici și europeni în căutare de active stabile sau reședințe secundare în Bangkok globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Riscuri și considerente: Opiniea publică locală privind vânzarea proprietăților către străini este împărțită. Sondajele de opinie din 2024 arată că majoritatea thailandezilor sunt incomodați de ideea ca străinii să poată deține terenuri lundgreensinvestorinsights.com. Opoziția politică și presiunea publică pot încetini sau limita aceste reforme. Totuși, temeri similare s-au exprimat și în trecut (după criza asiatică din 1997, Thailanda a permis temporar 100% deținere străină la condominii, lucru care nu a dezavantajat cumpărătorii thailandezi lundgreensinvestorinsights.com). Actualul guvern justifică aceste schimbări prin nevoia de a revigora piața și de a atrage capital străin. Investitorii ar trebui să urmărească implementarea legală: va fi probabil nevoie de modificări la Legea Condominiului sau la regulamente ministeriale pentru creșterea cotei, și e posibil să se impună condiții specifice (sume minime de investiție, etc.) oricărei scheme ce permite deținerea străină a caselor. Per ansamblu, direcția este una de liberalizare, ceea ce poate genera un nou val de interes din partea cumpărătorilor străini, cu efect în special asupra segmentului high-end de condominium și a „reședințelor branduite” asociate ospitalității. Acest lucru ar putea crește prețurile pentru proiectele centrale dacă cererea străină va crește brusc, dar va îmbunătăți și lichiditatea pentru dezvoltatori și vânzători.
Vize și stimulente: În completarea schimbărilor de reglementare asupra deținerii, Thailanda a introdus programe de vize menite să atragă străini cu venituri ridicate. Viza Long-Term Resident (LTR), lansată în 2022, oferă o viză de ședere pe 10 ani pentru persoane înstărite, pensionari sau profesioniști remote care îndeplinesc anumite criterii – una dintre căi este investiția de cel puțin 500.000 USD în real estate thailandez. De asemenea, programul Elite Visa (practic o viză de membru pe termen lung) continuă să fie popular printre cumpărătorii străini ce vor ședere facilă. Astfel de inițiative, coroborate cu reformele legale privind proprietatea, arată clar că Thailanda vizează activ investitorii străini și expatriații, ceea ce poate schimba radical cererea pentru real estate-ul din Bangkok în a doua jumătate a acestui deceniu.

Perspectivele pieței pentru următorii 3–5 ani

În pofida dificultăților actuale, perspectiva pe termen mediu pentru piața imobiliară din Bangkok rămâne precaut optimistă, cu o recuperare graduală prevăzută pentru perioada 2026–2028. Previziuni și factori-cheie includ:

Volumul vânzărilor și absorbția: Centrul de Informații Imobiliare (REIC) preconizează o revenire începând cu 2025 – după o scădere de aproximativ 4,4% a tranzacțiilor imobiliare la nivel național în 2024, se estimează o creștere de +3,7% a numărului de unități tranzacționate în 2025 (până la ~363.600 de unități) globalpropertyguide.com. Acest scenariu de bază presupune că măsurile de stimulare ale guvernului (reduceri de taxe, cheltuieli publice) sporesc încrederea globalpropertyguide.com. Ulterior, pe măsură ce economia crește cu ~3–4% anual, cererea de locuințe ar trebui să crească lent. Totuși, o revenire deplină (revenirea la nivelurile de vânzări de dinainte de 2020) ar putea dura câțiva ani. Supraîncărcarea de condominii va menține probabil lansările de noi proiecte la un nivel modest în 2025–2026 – dezvoltatorii prioritizează lichidarea stocului existent, nu expansiunea agresivă austchamthailand.com. Între 2026–2027, dacă stocul nevândut scade și veniturile gospodăriilor se îmbunătățesc, am putea asista la un nou ciclu de lansări, deși axate pe locații și nișe bine cercetate.
Preturi: Prețurile locuințelor sunt așteptate să crească doar moderat pe termen scurt. Previziunile de consens indică faptul că prețurile caselor/condominiilor din Bangkok se vor aprecia în intervalul unei singure cifre la sută anual în 2025 și 2026 globalpropertyguide.com. Totul depinde de prețurile terenurilor – dezvoltatorii nu sunt dispuși să crească semnificativ prețurile unităților decât dacă inflația costurilor de teren și construcție îi obligă. În anumite segmente se poate înregistra o performanță superioară: de exemplu, segmentul de condominii de lux ar putea continua să înregistreze creșteri mai mari ale prețurilor (cererea ridicată, ofertă nouă limitată), iar proprietățile situate lângă noile linii de transport urban pot vedea o creștere peste medie odată cu deschiderea acestora. În schimb, condominiile mai vechi din suburbiile supraofertate ar putea stagna sau chiar ar putea suferi corecții de preț atunci când concurează cu proiecte noi care oferă promoții.
Birouri și comercial: Sectorul spațiilor de birouri va rămâne o piață a chiriașului pentru următorii câțiva ani. Cu peste 1,17 milioane m² de noi spații de birouri care urmează să fie livrate între semestrul 2 al anului 2024 și 2026 realestateasia.com, rata de neocupare a birourilor din Bangkok ar putea crește, iar chiriile să rămână sub presiune. Analiștii prezic o redresare reală a pieței de birouri doar în jurul anilor 2027–2028, pe măsură ce fluxul de ofertă se diminuează austchamthailand.com. Până atunci, poate să apară consolidare și reconversie – de exemplu, unele clădiri de birouri mai vechi s-ar putea renova sau transforma în utilizări alternative (hoteluri sau locuințe), dacă nu fac față concurenței. Perspectivele imobiliarelor de retail sunt legate de consumul casnic și turism. Presupunând continuarea creșterii turismului thailandez (care stimulează cererea de retail/hospitality în Bangkok), activele de retail premium ar trebui să performeze bine, cu potențial de creștere a chiriilor în cele mai importante mall-uri. Retailul secundar și mall-urile comunitare mai puțin diferențiate pot întâmpina dificultăți din cauza comerțului online și a supraofertei. Sectorul ospitalității are perspective optimiste pe termen scurt (2025–2026) datorită revenirii turismului, însă noua ofertă hotelieră care urmează (mai ales la categoria 5 stele) înseamnă că proprietarii trebuie să rămână competitivi atât pe tarife, cât și pe calitate.
Factori macroeconomici imprevizibili: Câteva riscuri pot schimba viziunea de ansamblu. Datoria gospodăriilor ridicată (aprox. 90% din PIB) și costul vieții tot mai mare reduc puterea de cumpărare locală globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Dacă ratele dobânzii la nivel global rămân ridicate mai mult timp sau dacă băncile thailandeze mențin criterii stricte de creditare, revenirea pieței imobiliare ar putea fi lentă. Factori externi precum sănătatea economiei din China contează, de asemenea: cumpărătorii chinezi reprezintă un segment imens al cererii străine, astfel că o recesiune prelungită în China sau restricții mai dure privind transferul de capital ar putea afecta piața de condominii din Bangkok (chiar și în 2024, numărul cumpărătorilor chinezi a fost mai slab) globalpropertyguide.com. Pe de altă parte, politica guvernamentală ar putea aduce surprize pozitive – de exemplu, dacă relaxarea planificată a regulilor de proprietate pentru străini va fi pusă în aplicare, iar Thailanda va promova agresiv piața sa imobiliară către Hong Kong, China Continentală și alte țări, ar putea apărea un aflux semnificativ de investiții străine care să stimuleze piața mai devreme decât se așteaptă.
Sentimentul investitorilor: Dezvoltatorii și investitorii imobiliari își recapătă treptat încrederea. Indicele imobiliar al Bursei de Valori din Thailanda a scăzut în 2023–2024, reflectând pesimism, dar apar semne de stabilizare. Unii dezvoltatori și-au diversificat fluxurile de venituri (de exemplu, extinderea în industrial/logistică, care e dinamică datorită EEC și investițiilor directe în producție) austchamthailand.com austchamthailand.com. Vânzările de terenuri industriale și cererea de depozite logistice rămân solide, oferindu-le dezvoltatorilor zone alternative de creștere. În 3–5 ani, pe măsură ce economia și turismul Bangkok-ului se normalizează complet, iar regiunea ASEAN crește, dezvoltatorii imobiliari așteaptă îmbunătățiri. Până în 2027, piața imobiliară din Bangkok ar trebui să fie mult mai stabilă, cu un echilibru mai bun între cerere și ofertă, mai ales dacă urbanizarea și îmbunătățirea infrastructurii continuă.

Rezumatul prognozei: În scenariul de bază, este de așteptat o creștere lentă a tranzacțiilor și creșteri treptate ale prețurilor (poate 3–5% creștere anuală) în sectorul rezidențial de la 2025 încolo, cu supraoferta de condominii din gama medie care se va lichida treptat până în 2026–27. Segmentul de lux va conduce probabil revenirea (atât ca prețuri, cât și ritm de vânzare), în timp ce locuințele de masă vor avea un ritm mai lent din cauza poverii datoriei. Ratele de neocupare pentru birouri vor atinge maximul între 2025–26 și apoi vor scădea pe măsură ce noua ofertă se diminuează; chiriile ar putea începe să crească din nou din 2027. Retailul și ospitalitatea ar trebui să înregistreze creșteri constante, corelate cu tendințele de creștere economică și turism. În esență, Bangkok rămâne o metropolă atractivă cu prețuri relativ accesibile (prețurile sunt mici comparativ cu capitalele regionale precum Hong Kong sau Singapore), așa că perspectivele pe termen mediu rămân pozitive odată ce excesul temporar este absorbit.

Oportunități și riscuri pentru părțile interesate

Cumpărători de locuințe

Oportunități: 2025 este o perioadă excelentă – piața e de partea cumpărătorului pentru utilizatorii finali. Există opțiuni abundente, mai ales la condominii – cumpărătorii pot negocia oferte, precum mobilă gratuită, discounturi sau avansuri reduse pentru unitățile nevândute. Dezvoltatorii “aruncă pe piață stocul” în anumite cazuri pentru a-și îmbunătăți lichiditatea lundgreensinvestorinsights.com, ceea ce înseamnă că cei care caută cu atenție pot găsi prețuri foarte avantajoase la unele proiecte. Renunțarea la taxele guvernamentale (taxa de transfer de 0,01%) scade suplimentar costurile de achiziție pentru anumite proprietăți tilleke.com. Ratele dobânzilor la credite ipotecare au atins probabil vârful și chiar au scăzut ușor, făcând creditele imobiliare un pic mai accesibile decât anul trecut globalpropertyguide.com. Pentru cetățenii thailandezi, există o varietate de stimulente (deduceri fiscale, credite subvenționate) pentru achiziția primei locuințe reuters.com. În plus, dacă liberalizarea proprietății pentru străini se concretizează, ar putea stimula valorile viitoare ale imobilelor – cumpărătorii de azi ar putea beneficia de apreciere de preț mai târziu, odată cu creșterea concurenței interne și externe pentru locuințele din Bangkok.
Riscuri: Obținerea finanțării rămâne dificilă – băncile au criterii stricte; mulți cumpărători (mai ales tinerii cu datorii mari) au dificultăți în a primi aprobare pentru credite ipotecare globalpropertyguide.com. Acest lucru ar putea face ca unii potențiali cumpărători să rămână chiriași mai mult timp. Incertitudinea economică este un alt factor: dacă creșterea sau ocuparea nu progresează, valorile proprietăților pot stagna sau chiar scădea în unele zone, astfel că câștigurile de capital rapide nu sunt garantate. Ratele dobânzilor, deși au scăzut, sunt încă mai ridicate decât cu câțiva ani în urmă, așadar ratele lunare sunt substanțiale; cumpărătorii ar trebui să se asigure că pot susține financiar un nivel ridicat al dobânzii pe termen scurt și mediu. Riscul de supraofertă înseamnă că în anumite segmente (ex. condominii medii în zone periferice) prețurile pot stagna ani de zile – un cumpărător ar putea să nu vadă apreciere și chiar să întâmpine dificultăți la revânzare într-o piață slabă. Cumpărătorii ar trebui să pună accent pe calitate și locație – alegând o locuință bine construită într-o zonă avantajoasă (lângă transport, într-un cartier bine amenajat) pentru asigurarea valorii pe termen lung. În cele din urmă, oferta de noi locuințe se concentrează tot mai mult pe unități mici; familiile care doresc spații mai mari sau stiluri deosebite vor întâlni opțiuni limitate și prețuri mai mari pentru aceste formate.

Chiriași

Oportunități: Chiriașii din Bangkok beneficiază în prezent de o gama largă de opțiuni și de condiții favorabile lor în multe segmente. Datorită unui surplus de condominii, mulți proprietari au scos unități la închiriere, sporind oferta și menținând chiriile competitive (mai ales la condominiile de mijloc). Dacă ești chiriaș, poți trece la o locație mai bună sau un spațiu mai mare, cu o majorare modestă a chiriei datorită caracterului negociabil al contractelor. Proprietarii acceptă adesea discounturi sau beneficii suplimentare (Wi-Fi gratuit, servicii de curățenie, contracte flexibile) pentru a-și asigura chiriași. Odată cu deschiderea liniilor noi de metrou, chiriașii pot explora noi cartiere – adesea găsind spații mai mari sau mai ieftine în zone anterior mai greu accesibile, fără a-și crește prea mult durata navetei. Pentru expatriați, bugetele corporative pentru chirie permit închirierea unor apartamente mai spațioase și mai moderne la prețuri convenabile comparativ cu marile orașe regionale. În concluzie, 2025 va fi un “an bun pentru chiriași”, cu excepția segmentului de vârf.
Riscuri: Deși piața de închirieri, pe ansamblu, are multe oferte, anumite zone se “încălzesc” semnificativ. În cartierele premium pentru expatriați (centrul Sukhumvit, Silom/Sathorn etc.) chiriile au crescut odată cu revenirea străinilor globalpropertyguide.com. Competiția pentru apartamente mari, centrale (3 camere, downtown) sporește, iar acei chiriași vor întâmpina majorări sau disponibilitate redusă. Un alt risc e statutul legal al închirierilor de scurtă durată (Airbnb) – unele persoane preferă apartamente de tip „serviced”, dar legislația thailandeză impune cel puțin 30 de zile pentru proprietăți non-hotel. Există un risc periodic de controale care pot afecta această piață informală. Pe viitor, dacă economia crește, mai mulți thailandezi vor cumpăra, părăsind piața chiriilor, sau dacă forța de muncă din turism revine masiv, cererea de închirieri se poate consolida, reducând avantajul chiriașului. E bine să fie luate în calcul și elemente de calitate a vieții – unele condominii vechi sunt ieftine, dar au probleme de întreținere sau facilități slabe, deci e vital să se verifice calitatea administrării și clădirii. În final, costurile cu utilitățile (electricitate, apă) și naveta pot ridica substanțial cheltuielile totale, deci chiriașii ar trebui să ia în considerare costul general al vieții, nu doar chiria propriu-zisă.

Investitori imobiliari

Oportunități: Investitorii (pentru închiriere sau revânzare) pot găsi puncte de intrare avantajoase în Bangkok acum. După câțiva ani de stagnare, proprietățile din Bangkok sunt relativ ieftine față de capitalele regionale și au potențial de creștere odată cu revenirea pieței. În mod deosebit, randamentele la închiriere s-au îmbunătățit – un condo de nivel mediu poate oferi 4–5% randament brut cu chiriași pe termen lung, și chiar mai mult pe termen scurt, date fiind revenirea turismului bambooroutes.com. Cei interesați de venituri din închirieri pe termen scurt pot profita de statutul turistic al orașului (Bangkok a fost lider global la orașe turistice în 2024) și popularitatea cazărilor de tip Airbnb bambooroutes.com. Investiția înainte de relaxarea regulilor pentru străini ar putea fi inspirată – dacă cererea străină va exploda ulterior, cei care intră devreme pot beneficia de aprecierea capitalului. De asemenea, bahtul a fost relativ stabil; o eventuală depreciere ar face intrarea și mai ieftină pentru străini, cu un potențial câștig valutar la ieșire. Noile măsuri guvernamentale (precum credite garantate cu proprietăți sau fonduri imobiliare cu participare de stat) ar putea oferi mai multă lichiditate investitorilor și dezvoltatorilor. Pentru cei cu apetit mai ridicat la risc, activele aflate în dificultate sau vânzările angro de către dezvoltatori creează oportunități – unii dezvoltatori vând etaje întregi sau terenuri la discount uri mare pentru a-și acoperi datoriile, ocazii bune pentru investitori răbdători ce pot păstra activele până la revenire.
Riscuri: Principalul risc este ca revenirea să fie mai lentă decât se speră. Investitorii pot suporta costuri de deținere mai mult timp – taxe, costuri de întreținere comună și, poate, costuri de finanțare pentru o proprietate ce nu se apreciază repede. Randamentele la chirie, deși mai bune, nu sunt foarte mari net: de exemplu, un randament net de 3% poate să nu acopere în totalitate rata la împrumut, deci utilizarea efectului de levier necesită prudență. Riscul de reglementare e un aspect: deși guvernul e pro-dezvoltare acum, o administrație viitoare ar putea inversa politicile favorabile străinilor dacă apare reacție negativă (puțin probabil pe termen scurt, dar de luat în seamă pe termen lung). Piața Bangkok este foarte segmentată; un investitor care alege „greșit” (ex. un condo într-o zonă periferică fără diferențiere) poate întâmpina dificultăți la revânzare sau la obținerea randamentului dorit, față de cine investește într-un amplasament central. Trebuie conștientizat rivalitatea cu oferta nouă – dacă achiziționezi un condo într-o zonă unde apar mai multe proiecte noi în următorii 1–2 ani, va fi greu să vinzi sau să închiriezi la prețurile dorite, concurența fiind acerbă. Pentru investitorii străini, procedurile legale (deschiderea unui cont, cota pentru străini etc.) cer atenție, iar regulile valutare impun aducerea fondurilor din străinătate – un detaliu ce nu trebuie ratat. În general, e nevoie de răbdare și alegere atentă a activelor; piața din Bangkok recompensează probabil o perspectivă de 3–5 ani, nu speculația pe termen scurt în acest moment.

Dezvoltatori și companii imobiliare

Oportunități: Pentru dezvoltatori și companii imobiliare, piața dificilă are și o parte bună – e momentul pentru inovație și diferențiere. Cei care se orientează către segmentele cu cerere pot prospera; de pildă, există creștere robustă pe imobiliarele industriale (depozite, fabrici) susținută de EEC și investițiile în producție, determinând unii dezvoltatori să diversifice în parcuri industriale austchamthailand.com austchamthailand.com. În segmentul rezidențial, cei care se concentrează pe case joase sau nișe speciale (azile pentru seniori, co-living etc.) pot capta cererea neacoperită. Piața de lux rămâne profitabilă – dezvoltatorii de top care vând condominii ultraluxury (adesea cu gândul la străini) ating marje ridicate și vând rapid, cum o demonstrează proiectele care reușesc peste 80% grad de vânzare la lansare austchamthailand.com austchamthailand.com. Acțiunile guvernamentale ajută dezvoltatorii: reducerile de taxe scad fricțiunile la vânzare globalpropertyguide.com, iar perspectiva unui număr mai mare de cumpărători străini îi încurajează să planifice noi proiecte dedicate (ex: condominii cu facilități căutate de chinezi). Joint-venture-urile și consolidarea sunt tot mai frecvente – companiile mai slabe caută parteneriate cu jucători puternici (inclusiv dezvoltatori japonezi, chinezi etc.) pentru a împărți riscul și a avea acces la capital nou. Această perioadă le poate permite dezvoltatorilor bine capitalizați să achiziționeze terenuri sau proiecte aflate în dificultate la prețuri mai bune. Costurile de construcție, care au crescut enorm în pandemie, s-au stabilizat, facilitând profitabilitatea proiectelor noi programate pentru 2025–2026.
Riscuri: Mulți dezvoltatori sunt sub presiune financiară din cauza stocului nevândut și datoriilor mari. Per total, dezvoltatorii thailandezi au datorii de zeci de miliarde de baht cu scadență în 2025; de exemplu, dezvoltatorii de condominii au datorii majore (un raport menționa 80 miliarde THB scadente în 2025 pentru companiile listate), iar rambursarea lor e dificilă în contextul vânzărilor lente bangkokpost.com. Dacă nu își ating țintele de vânzări, se expun riscului de retrogradare a ratingului sau chiar faliment. Încetinirea economică și datoria ridicată a populației micșorează pool-ul de cumpărători locali – cei care lansează proiecte fără fundament solid riscă să eșueze. De aceea, multe lansări se amână sau se anulează (așa cum s-a menționat, numărul acestora va rămâne scăzut până la revenirea clară a cererii) austchamthailand.com. Costurile materialelor, deși mai mici decât în pandemie, sunt încă peste nivelul pre-criză, iar lipsa forței de muncă calificate persistă. Riscul de politici publice afectează și el: schimbările în zonare sau coduri de construcție pot rescrie ce se poate realiza pe anumite terenuri (de exemplu, reguli noi de mediu care pot limita regimul de înălțime sau impun locuri de parcare scumpe dacă proiectul nu e lângă transport public). De asemenea, dacă stimulentele guvernului expiră după 2026, dezvoltatorii ar putea vedea o scădere a cererii pe măsură ce costurile de tranzacție revin la normal. Cei foarte expuși pe segmentul de condominii trebuie să gestioneze riscul reducerilor de preț – concurența pe discounturi subminează brandul și profitabilitatea, iar refuzul discounturilor poate duce la stagnarea vânzărilor. Este un echilibru dificil. În final, riscul de imagine este critic: cumpărătorii devin mai prudenți, iar semnele de întârzieri sau probleme financiare pot speria rapid clienții; dezvoltatorii trebuie să demonstreze progres real și soliditate financiară.

În concluzie, piața imobiliară a Bangkok-ului în 2025 e una a optimismului prudent. Fiecare parte implicată se confruntă cu provocări – fie că e vorba de un cumpărător care caută finanțare, un proprietar ce adaptează chiria la piață, un investitor ce vrea să surprindă revenirea sau un dezvoltator ce-și recalculează strategia. Totuși, fiecare are și oportunități aparte în această piață în transformare. Fundamentele orașului (creștere demografică, infrastructură în dezvoltare, poziție strategică) rămân solide, sugerând că cei care se pliază pe contextul actual și planifică pe termen mediu-lung vor avea de câștigat la revenirea completă a pieței. Următorii ani vor recompensa deciziile chibzuite, cercetarea atentă și colaborarea dintre sectorul public și cel privat pentru o dezvoltare sustenabilă a pieței imobiliare în Bangkok.

Surse: Cercetări de piață recente și analize de știri de la CBRE Thailanda cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailanda austchamthailand.com austchamthailand.com, Banca Thailandei și REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, rapoarte de presă Bangkok Post și Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, și alte publicații de industrie citate de-a lungul articolului.