Trh s nehnuteľnosťami v Bangkoku 2025: Trendy, výhľad a kľúčové udalosti

Prehľad trhu s nehnuteľnosťami v Bangkoku v roku 2025

Trh s nehnuteľnosťami v Bangkoku v roku 2025 poukazuje na zmiešané zotavenie. Rezidenčný sektor zostáva utlmený, keďže developeri a kupujúci čelia obmedzeniam financovania, čo obmedzuje nové spustenia projektov a predaj cbre.com. Naopak, segmenty pohostinnosti a maloobchodu sa zotavujú vďaka oživeniu cestovného ruchu, pričom obsadenosť hotelov a návštevnosť nákupných centier sa blížia k predpandemickým úrovniam cbre.com. Kancelársky trh zápasí s nadmernou ponukou, keďže bezprecedentná vlna novej, vysokokvalitnej výstavby vstupuje na trh s vlažným dopytom cbre.com. Celkovo rok 2025 prináša „trh nakupujúcich” v mnohých segmentoch – obzvlášť pri masových kondomíniách – aj keď ultra-luxusné nehnuteľnosti a dobre situované projekty ukazujú odolnosť. Vláda zasiahla stimulačnými opatreniami (napr. daňové a poplatkové úľavy), aby podporila sektor, pričom zároveň zvažuje regulačné zmeny na prilákanie zahraničných investícií. Ďalšie časti podrobne opisujú kľúčové trendy podľa typu nehnuteľností, pohyby cien v okresoch, veľké rozvojové projekty, zmeny politík a výhľad trhu na ďalšie 3–5 rokov.

Trendy na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami v roku 2025 (Bangkok)

Pomalý dopyt a nadmerná ponuka: Rezidenčný trh v Bangkoku je dobre rozvinutý, ale ochladzuje sa. Nadmerná ponuka kondomínií je významnou výzvou – napriek prudkému nárastu o 9 800 nových jednotiek v Q4 2024 (360 % medzištvrťročne), objem predaja stúpol menej než o 10 %, pričom miera predaja zostáva slabých ~35 % austchamthailand.com austchamthailand.com. Developeri v roku 2025 obmedzili nové spúšťania projektov pre vysoké zásoby a slabšiu kúpnu silu, pričom sa očakáva len zopár nových projektov kondomínií tento rok austchamthailand.com. Mnohé nepredané jednotky sú opäť uvádzané na trh za zľavnené ceny, čo posúva trh kondomínií v prospech kupujúcich austchamthailand.com. Veľké spoločnosti dokonca odkladajú spúšťania projektov v Bangkoku alebo presúvajú svoju pozornosť na nízkopodlažné bývanie a iné provincie (napr. Phuket), vzhľadom na presýtenosť trhu s kondomíniami.

Domáci trh ako hnací motor: Miestni thajskí kupujúci zostávajú hlavnou hnacou silou predaja rezidenčných nehnuteľností v Bangkoku cbre.com. Dlh domácností a prísnejšie úverové podmienky však tlmia dopyt – miera zamietnutia hypoték vyskočila na ~35 % (oproti bežným 15–20 %), najmä pri nehnuteľnostiach v nižšej cenovej kategórii globalpropertyguide.com. Toto sprísňovanie úverových podmienok spolu s pretrvávajúcimi vysokými úrokovými sadzbami (priemerná hypotekárna MRR ~7,9 % začiatkom 2025 globalpropertyguide.com) znamená, že mnohí mladí alebo prví kupujúci odkladajú nákup. Developeri na to reagovali prispôsobením nových ponúk skutočnej kúpnej sile – napríklad zameraním sa na jednotky ≤ 7 miliónov THB (cenový segment profitujúci z odpustenia poplatkov) globalpropertyguide.com.

Odolnosť nízkopodlažného a luxusného sektora: Naopak, nízkopodlažné bývanie (samostatné domy, radové domy) v strednej až vyššej cenovej kategórii sa naďalej teší pomerne zdravému dopytu. Nehnuteľnosti v rozpätí 10–40 miliónov THB sa dobre predávajú, hoci aj v tomto segmente rastie konkurencia a mení ho na „trh nakupujúcich” s viacerými možnosťami a výhodami pre spotrebiteľov austchamthailand.com. Segment luxusných a ultra-luxusných kondomínií (prémiové jednotky > 200–300 tisíc THB/m²) zostáva svetlým bodom. Ponuka v najvyššom segmente sa v roku 2024 držala stabilne (približne 6 500 „Super Prime” a 7 200 „Prime” jednotiek v celom meste) a dosahovala viac ako 80 % predaja, čo naznačuje pretrvávajúci záujem movitých kupujúcich austchamthailand.com austchamthailand.com. Luxusné projekty v prestížnych lokalitách (Ploenchit, Chidlom, Ratchadamri, Sathorn, Riverside a i.) sa naďalej spúšťajú a často dobre predávajú austchamthailand.com. Luxusný trh dokonca prežíva boom – v druhom polroku 2023 sa 90 % domov v cenovom pásme 70–99 miliónov THB rýchlo predalo, čo podporil záujem bohatých ázijských kupujúcich a cudzincov, poukazujúc na silný dopyt vo vyššom segmente bambooroutes.com.

Nárast trhu s prenájmami: S viacerými potenciálnymi kupcami vyčkávajúcimi na okraji trhu sa trh s prenájmami kondomínií a bytov rozbehol. Prílev expatov (populácia expatov v Bangkoku narástla o ~7,1 % v roku 2024) austchamthailand.com a obnovenie pracovných miest z cestovného ruchu zvyšuje dopyt po nájomných bytoch. Expati z Číny, Filipín a Japonska tvoria najväčšie skupiny, čo posilnilo záujem o prenájom v centrálnych zónach austchamthailand.com. Prémiové nájmy v Bangkoku stúpli – nájmy apartmánov triedy A vzrástli o ~8,8 % medziročne do konca 2024 globalpropertyguide.com, pričom v niektorých prémiových štvrtiach sa nájmy zvýšili až o ~15–16 % medziročne kvôli obmedzenej novej ponuke a návratu zahraničných nájomcov globalpropertyguide.com. Tento rast prenájmov začína opätovne lákať investorov na kúpu bytov na prenájom v kľúčových lokalitách, s cieľom využiť lepšie výnosy. Okrem toho postpandemický boom turizmu výrazne posilnil aj krátkodobé prenájmy – Bangkok bol najnavštevovanejším mestom sveta v roku 2024 (32,4 milióna návštevníkov) a rezervácie cez Airbnb raketovo vzrástli, čo zvyšuje výnosy majiteľov, ktorí prenajímajú turistom bambooroutes.com bambooroutes.com. Investori prenajímajúci jednotky krátkodobo dosahujú vyššie výnosy vďaka tomuto trendu (hoci musia rešpektovať thajské právne obmedzenia na prenájmy pod 30 dní).

Vývoj cien: Celkový rast cien na trhu bývania v Bangkoku zostáva mierny. Index cien domov Centrálnej banky Thajska pre hlavné mesto ukazuje, že ceny samostatných domov vzrástli medziročne iba o +2,4 % v Q4 2024 (reálne asi o +1,4 %), radové domy o +3,2 % globalpropertyguide.com. Ceny kondomínií v podstate stagnujú – ročný rast cien kondomínií v Bangkoku sa spomalil na sotva +2,46 % koncom 2024 (prudko dole zo +7,2 % začiatkom roka) globalpropertyguide.com. Táto stagnácia odráža snahu developerov držať ceny stabilné, aby vyčistili zásoby globalpropertyguide.com. Odborníci predpovedajú iba mierny rast cien v roku 2025, v rozsahu 2–3 % vo všeobecnosti globalpropertyguide.com. Niektorí analytici sú mierne optimistickejší a očakávajú potenciálny 5–7 % rast cien, ak sa prebytočná ponuka vypredá globalpropertyguide.com. Stručne povedané, kupujúci v roku 2025 majú výhodu stabilných cien a širokého výberu, najmä v strednom segmente kondomínií.

Komerčné nehnuteľnosti: Trendy v kancelárskom a maloobchodnom sektore

Kancelársky trh – Útek za kvalitou uprostred nadbytku ponuky: Kancelársky sektor v Bangkoku prechádza turbulenciou spôsobenou zvýšením ponuky. Celkový objem kancelárskych priestorov presiahol v roku 2024 hranicu 6,3 milióna m² po niekoľkých veľkých dokončeniach (napr. Supalai Icon Sathorn atď.) a očakáva sa ďalšie rozšírenie približne o 316 000 m² novej plochy v roku 2025 realestateasia.com. Tento nárast ponuky ďaleko presahuje rast dopytu, čo vedie k rastúcej neobsadenosti a intenzívnej konkurencii medzi prenajímateľmi austchamthailand.com. Obsadená kancelárska plocha narástla minulý rok iba o približne 2,2 %, zatiaľ čo ponuka sa rozšírila o 4 %, čo udržuje trh pevne ako „trh nájomcov“ austchamthailand.com. Firmy teraz majú bohatý výber a vyjednávaciu silu – mnohé sa sťahujú do novo postavených veží triedy A (často s certifikáciou zelených budov a modernými vymoženosťami) a zmenšujú alebo konsolidujú priestor, keď prijímajú hybridné modely práce. Tento „útek za kvalitou“ znamená, že staršie alebo menej kvalitné budovy majú problém udržať si nájomcov austchamthailand.com.

Mesačné nájomné v prémiových kanceláriách zaznamenalo iba mierny nárast (~+3,3 % v roku 2024) a zostáva pod maximálnymi hodnotami austchamthailand.com. V hlavných oblastiach centra (Silom, Sathorn, Sukhumvit) kancelárie triedy A dosahujú 900–1 600 THB/m² mesačne, zatiaľ čo mimo centra (Rama 9, nové okrajové CBD) sú pod 1 000 THB/m² austchamthailand.com. Aby prilákali nájomcov, prenajímatelia pokračujú v ponúkaní štedrých stimulov – obdobia bez nájmu a zľavy 10–25 % sú bežné austchamthailand.com. Nová vlna výstavby: Zaujímavosťou je, že asi 60 % pripravovaných kancelárskych projektov je sústredených v centrálnom Bangkoku, vrátane ikonických zmiešaných projektov. Napríklad One Bangkok, obrovská nová štvrť na Rama IV Road, otvorila svoju prvú kancelársku vežu v roku 2024 a pribudnú viaceré prémiové veže v rokoch 2025–2026 khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Podobne „Dusit Central Park“ dodá novú kancelársku vežu triedy A v roku 2025 oproti parku Lumpini. Tieto projekty zvyšujú kvalitatívnu úroveň kancelárií, ale zároveň oddiaľujú nastolenie rovnováhy na trhu – experti predpovedajú, že nadbytok kancelárií v Bangkoku si vyžiada aspoň päť rokov na absorpciu, pričom zdravšia rovnováha príde až po roku 2027, keď opadne vlna výstavby austchamthailand.com. Dovtedy sú majitelia starších kancelárií nútení rekonštruovať a zlepšovať kvalitu budov (napr. udržateľnosť a technologické prvky), aby si udržali konkurencieschopnosť austchamthailand.com.

Maloobchod a zmiešané projekty – Dynamické zotavenie: Maloobchodné nehnuteľnosti v Bangkoku sa zotavili vďaka domácim výdavkom a obnove medzinárodného turizmu. Prémiové nákupné centrá v centre prosperujú, keď sa menia na „lifestyle“ destinácie – mnohé obnovili ponuku, aby prilákali míňajúcich turistov a bohatšiu miestnu klientelu cbre.com. Predaje a pohyb návštevníkov vo veľkých nákupných centrách sa v roku 2024 významne zlepšili a tento trend pokračuje do roku 2025. Developeri sú si natoľko istí, že nové nákupné centrá a retailové komplexy sa otvárajú naprieč mestom cbre.com. Dokonca, v rôznych štvrtiach Bangkoku sa v nasledujúcich rokoch plánuje otvorenie série moderných krytých nákupných centier cbre.com. Príkladmi sú retailové časti One Bangkok (s 180 000 m² maloobchodných plôch) či luxusné nákupné centrum Dusit Central Park; oba chcú nastaviť nové štandardy prémiového nakupovania.

Rozsiahle zmiešané projekty sú určujúcim trendom – spájajú retail, zábavu, kancelárie a rezidenčné/prázdninové bývanie na jednom mieste. Takéto developmenty (napr. One Bangkok, Dusit Central Park, The Forestias atď.) priťahujú značný záujem vďaka pohodliu a životnému štýlu „mesto v meste“ austchamthailand.com. Maloobchodníci ťažia z prirodzeného pohybu ľudí z kancelárií, hotelov a rezidencií. Hoci e-commerce v uplynulých rokoch narástol, bangkocká kultúra nákupných centier zostáva silná; zážitkový retail a gastro služby stále ťahajú zákazníkov do kamenných predajní. Celkovo nájomné v exkluzívnych retailových lokalitách stagnuje alebo mierne rastie, keďže vo vychytených nákupných centrách je nižšia neobsadenosť (niektoré centrá v centre majú dokonca poradovníky na prenájom). Sekundárne maloobchodné lokality však musia viac bojovať o obsadenosť a môžu ponúkať flexibilné nájomné podmienky novým nájomcom.

Pohostinské nehnuteľnosti v rozkvete: Za zmienku stojí aj segment pohostinských nehnuteľností (hotely, apartmány so službami), ktorý opäť zažíva boom. Thajsko privítalo v roku 2024 vlnu turistov – 35,5 milióna medzinárodných príchodov austchamthailand.com – takmer návrat na rekord z roku 2019. Bangkok ako vstupná brána zaznamenal v závere 2024 rekordnú obsadenosť i tržby na izbu cbre.com. V roku 2025 sa očakáva ďalší rast, potenciálne na predpandemické maximá cbre.com. To podnietilo nové hotelové otvorenia: v rámci One Bangkok sa Ritz-Carlton Bangkok otvoril v novembri 2024 a Andaz hotel plánuje otvorenie v 2025 khaosodenglish.com. Celkovo tento turizmom poháňaný rast hotelov a krátkodobého ubytovania zlepšuje náladu investorov v pohostinských nehnuteľnostiach a môže znamenať viac prestavieb či konverzií na hotelové využitie, obzvlášť v centrálnych lokalitách.

Kľúčové trendy cien podľa typu nehnuteľnosti a lokality

Vývoj cien – byty vs rodinné domy: K roku 2025 je rast cien silno segmentovaný podľa typu nehnuteľnosti a lokality. Vo všeobecnosti samostatne stojace rodinné domy a radové domy v Bangkoku stále vykazujú miernu infláciu cien (nízke jednotky % ročne), zatiaľ čo byty (kondomíniá) zaznamenávajú stagnáciu alebo iba veľmi mierny rast hodnôt po poklese v rokoch 2020–2022. Podľa údajov Bank of Thailand dosiahol v Q4 2024 index cien samostatných domov v Bangkoku +2,41 % medziročne a index cien radových domov +3,19 % medziročne globalpropertyguide.com. Ceny bytov v hlavnom meste vzrástli iba o +2,46 % medziročne – len mierne nad infláciou – čo odráža chladnutie tohto segmentu globalpropertyguide.com. Analytici poznamenávajú, že developeri sa vyhýbajú zvyšovaniu cien existujúcich bytov a radšej ponúkajú akcie na podporu predaja globalpropertyguide.com. Očakáva sa, že v roku 2025 budú ceny bytov len mierne rásť (ak vôbec), kým sa nepredá nadbytočný inventár globalpropertyguide.com. V skutočnosti stredne veľké projekty môžu zaznamenať aj pokles reálnych cien po zohľadnení zliav. Na druhej strane, rodinné domy (určené hlavne pre koncových užívateľov) majú obmedzený počet nepredaných nehnuteľností a silnejšiu cenovú pozíciu, preto ich hodnota porastie spolu s cenami pozemkov – najmä v predmestskom Bangkoku, kde sú populárne nové uzavreté komunity globalpropertyguide.com.

Cena podľa lokality: Hodnoty nehnuteľností v Bangkoku sa výrazne líšia podľa štvrte. V centrálnom obchodnom obvode (CBD) – oblasti ako Lumphini, Sukhumvit, Silom/Sathorn – sú ceny pozemkov a bytov najvyššie. Ku koncu roka 2024 je priemerná predajná cena nových bytov v CBD približne 236 000 THB za meter štvorcový austchamthailand.com. Prémiové luxusné projekty v Ploenchit/Chidlom alebo pozdĺž rieky Chao Phraya často presahujú 300 000–350 000 THB za m², najmä pri väčších jednotkách určených pre ultra-bohatých kupcov austchamthailand.com. Naproti tomu prímestské byty pri linkách mestskej hromadnej dopravy (stredná kategória štvrtí trochu ďalej, no stále pri BTS/MRT staniciach) majú v priemere cenu približne 127 000 THB za m² austchamthailand.com. V okrajových oblastiach Bangkoku (periférne zóny, ktoré zatiaľ nie sú dobre obslúžené železnicou), klesajú ceny nových bytov približne na 70 000–80 000 THB za m² alebo ešte menej austchamthailand.com. Tieto rozdiely poukazujú na to, ako doprava a poloha vytvárajú hodnotu: projekty s priamym prístupom k BTS/MRT alebo v trendových centrálnych lokalitách dosahujú vysoké prirážky, zatiaľ čo projekty na rozvíjajúcich sa predmestiach súperia predovšetkým cenou.

Tento vzorec sa odráža aj v nájomnom bytov. Napríklad, priemerný požadovaný nájom za štandardnú 2-izbovú jednotku v centre Bangkoku je asi 1 588 USD (≈55 000 THB) mesačne, zatiaľ čo v okolitých provinciách ako Nonthaburi alebo Samut Prakan (prímestský Bangkok) by podobná jednotka stála sotva tretinu tejto sumy globalpropertyguide.com. Výnosy bývajú o niečo vyššie pri lacnejších periférnych nehnuteľnostiach (3–4% hrubého výnosu) v porovnaní s drahými centrálnymi aktívami (~3% alebo menej), čo potvrdzujú celoštátne údaje. Napriek nižším výnosom však investori stále preferujú centrum Bangkoku pre jeho lepšie dlhodobé vyhliadky na kapitálové zhodnotenie a likviditu.

Horúce štvrte: V roku 2025 patria medzi najžiadanejšie štvrte Pathumwan/Lumphini (jadro CBD), stred Sukhumvit (úsek od Asok po Thonglor), Sathorn a Riverside – všetky obľúbené pre luxusné byty a prenájmy expatom. Nová vysokokvalitná výstavba v týchto oblastiach sa často stretáva so silným dopytom. Zároveň pozorujeme rast aj v nových obchodných centrách ako Rama 9 a Bangna: tieto zóny zažili významné investície do infraštruktúry a dnes tu vznikajú veľké projekty (napr. nové kancelárie, megamoly), ktoré tlačia hodnoty nehnuteľností nahor z nižšej základne. V prímestských oblastiach je významným faktorom dokončovanie nových liniek mestskej dopravy. Napríklad otvorenie MRT žltej a ružovej linky (monoraily) v roku 2023, ktoré spájajú Lat Phrao so Samrongom a Min Buri s Nonthaburi, zvýšilo záujem o reality pozdĺž týchto trás. Až 45 % nových bytov v závere roka 2024 bolo v prímestských lokalitách pri masovej doprave, čo odzrkadľuje stávky developerov na development zameraný na dopravu austchamthailand.com. Ako sa mapa mestskej dopravy rozširuje, predpokladá sa rast cien nehnuteľností v novo napojených štvrtiach (napríklad pozdĺž pripravovanej Orange Line na východ alebo budúceho predĺženia Purple Line), čo zmenšuje rozdiel oproti cenám v centre mesta.

Zároveň ceny pozemkov v Bangkoku v poslednom období stagnujú. Po rokoch strmého rastu index cien pozemkov rastie pomalšie kvôli obozretným akvizíciám developermi počas útlmu trhu bangkokpost.com. Niektoré indexy v závere roka 2024 dokonca mierne klesli, keďže významní developeri odkladali nové projekty, čím efektívne tlmili rast cien pozemkov bangkokpost.com. Avšak skutočne prémiové pozemky v centre Bangkoku sú stále výnimočne vzácne a keď sa predajú, dosahujú rekordné ceny za štvorcový wah.

Kľúčové nové projekty a infraštruktúrne investície

Bangkok v roku 2025 zažíva transformačné investície do realitných projektov i infraštruktúry, ktoré ovplyvnia trh v nasledujúcich rokoch.

One Bangkok: Oprojektovaný ako „najambicióznejší thajský projekt“ integrovaného developmentu, One Bangkok je 3,9 miliardy USD stojaci multifunkčný distrikt na ploche 41 akrov v CBD khaosodenglish.com en.wikipedia.org. Oficiálne otvorený v októbri 2024 so slávnostnou pompou, symbolizuje dôveru v budúcnosť Bangkoku khaosodenglish.com. Po dokončení (2024–2030) bude One Bangkok tvoriť päť kancelárskych veží triedy A, luxusné hotely (Ritz-Carlton otvorený 2024, Andaz otvorenie 2025), špičkové rezidencie a rozsiahle maloobchodné a kultúrne priestory khaosodenglish.com khaosodenglish.com. Projekt vytvorí nové obchodné centrum pozdĺž ulice Rama IV a prinesie modernú infraštruktúru (napr. vlastné chladenie pre celý distrikt, smart technológie atď.) i priamy prístup k MRT en.wikipedia.org en.wikipedia.org. Už teraz si tu prednájali kancelárie viaceré nadnárodné firmy a samotný One Bangkok by mal zvýšiť hodnoty nehnuteľností v okolí, pričom mestu pridá 1,83 milióna m² komerčných priestorov en.wikipedia.org en.wikipedia.org.
Dusit Central Park: Dokončenie je naplánované do konca roka 2025, ide o ďalší významný multifunkčný projekt vyrastajúci na mieste bývalého hotela Dusit Thani na rohu Silom-Rama IV (oproti parku Lumpini). Zahŕňa ~440 000 m² podlažnej plochy na 23 akroch richmonts.com expatliving.net. Dusit Central Park ponúkne nový 5-hviezdičkový hotel Dusit Thani, dve veže s luxusnými rezidenciami (69 poschodí s výhľadom na park), kancelársku vežu triedy A a exkluzívne obchodné centrum, všetko prepojené 11 200 m² veľkou „Central Park“ sky garden expatliving.net expatliving.net. Komplex bude mať priamy prístup na siete BTS Skytrain a MRT v uzle Sala Daeng – Silom, čím bude ukážkou špičkového dopravne integrovaného developmentu expatliving.net. Ako spoločný projekt Dusit International a Central Group spája pohostinnú tradíciu s moderným retailom. Jeho dokončenie prinesie novú luxusnú bytovú kapacitu (viac ako 400 vysokokvalitných jednotiek) a značný kancelársko-obchodný priestor v jednej z najvyhľadávanejších lokalít Bangkoku, čím ešte viac potvrdí koridor Silom-Sathon-Rama IV ako pokračovanie CBD.
Dopravná infraštruktúra: Prebiehajúce vládne investície do dopravy sú nosným impulzom pre realitný trh. V rokoch 2023–2024 Bangkok zažil otvorenie ružovej a žltej monorail linky, čo výrazne zlepšilo dostupnosť severných a východných predmestí (Min Buri, Ramkhamhaeng, Lat Phrao, Samut Prakan). Do roku 2025 napredujú práce na MRT Orange Line (východ-západ), ktorá po dokončení spojí východné predmestia s centrom, aj na južnom predĺžení Purple Line, ktoré prepojí Nonthaburi cez mesto. V realizácii je aj obrovský národný železničný plán: thajsko-čínsky vysokorýchlostný vlak z Bangkoku do Nong Khai (napojenie na Laos/Čínu) je vo výstavbe a ďalšia vysokorýchlostná trať do Rayongu (cez letisko U-Tapao v „Eastern Economic Corridor“) je už rozostavaná. K tomu pribúdajú nové diaľnice (napr. predĺženie diaľnice Chalong Rat, Outer Ring Road M9), ktoré rozšíria prímestský okruh Bangkoku a otvoria nové rozvojové zóny thailand.go.th thailand.go.th. Zlepšená infraštruktúra spravidla vyvoláva boom výstavby – napríklad zastávky pri nových železničných linkách sa často stávajú horúcimi miestami pre byty a multifunkčné projekty pre dochádzajúcich.
Urbanistická obnova a iné: Revitalizáciou prechádza viacero mestských obvodov. Okolie novej hlavnej železničnej stanice Bang Sue Grand Station (Krung Thep Aphiwat Central Terminal) – thajského obrieho dopravného uzla otvoreného v roku 2021 – je určené na multifunkčnú prestavbu, vrátane administratívnych a obytných projektov, ktoré majú využiť jeho úlohu budúceho dopravného centra. Rozsiahle verejno-súkromné projekty ako premena pozemkov prístavného úradu v Khlong Toei či vznik „Bangkok Arena“ (plánovaný športový a eventový komplex) sa zvažujú a môžu ovplyvniť nehnuteľnosti v daných lokalitách. Okrem toho revízie územného plánu Bangkoku (najnovšia aktualizácia účinná od 2022–2023) podporujú viacpodlažnú a multifunkčnú výstavbu pri hlavných dopravných trasách a zároveň rozvoj zelených plôch. Tento regulačný impulz je v súlade s trhovým trendom integrovaných projektov.

Vo všeobecnosti tieto veľké projekty odrážajú dôveru v rast Bangkoku. Prinesú nové obchodné centrá, tisíce bytových jednotiek a pravdepodobne presunú časť dopytu medzi jednotlivými lokalitami (napríklad nové špičkové kancelárie prilákajú nájomcov zo starších budov alebo nové obchodné centrá ovplyvnia rozdelenie návštevnosti). Pre investorov a záujemcov je kľúčové pozorne sledovať miesta, kde vznikajú nové infraštruktúry a megaprojekty – práve tam vznikajú budúce horúce realitné lokality.

Vládne politiky a regulácie ovplyvňujúce realitný trh

Fiskálne stimulačné opatrenia: Thajské úrady zaviedli niekoľko opatrení na podporu realitného trhu. Významnou politikou je zniženie poplatkov za prevod a registráciu hypotéky na iba 0,01 % (z pôvodných 2 % a 1 %) pre domy s cenou do 7 miliónov THB globalpropertyguide.com tilleke.com. Toto opatrenie, zamerané na kupujúcich zo strednej triedy, platilo až do roku 2024 a bolo predĺžené do polovice roku 2026 tilleke.com. Výrazne znižuje počiatočné transakčné náklady (kupujúci môžu ušetriť až ~140 000 THB pri kúpe domu za 7 miliónov THB) a pomohlo povzbudiť prevody bývania, najmä v segmente dostupného bývania globalpropertyguide.com. Platí však len v prípade, že kupujúcim je thajský občan tilleke.com. Navyše vláda schválila vyššie daňové úľavy na úroky z hypotekárnych úverov a špeciálne hypotekárne programy pre nízkopríjmových kupujúcich s cieľom zlepšiť dostupnosť bývania reuters.com. Tieto opatrenia by mali spoločne prispieť k rastu HDP v roku 2025 takmer o 1,8 percentuálneho bodu vďaka oživeniu realitnej aktivity reuters.com.

Kontext menovej politiky: Bank of Thailand začala uvoľňovať menovú politiku koncom roka 2024 – po sérii zvyšovaní sadzieb bola základná sadzba znížená o 25 bázických bodov na 2,25 % v októbri 2024 globalpropertyguide.com. Referenčné hypotekárne sadzby komerčných bánk mierne poklesli (priemerná MRR ~7,91 % v januári 2025, z 8,05 % o rok skôr) globalpropertyguide.com. Napriek tomu, že sú stále relatívne vysoké, stabilizácia a mierny pokles úrokových sadzieb zmierňujú tlak na kupujúcich s úvermi s pohyblivou sadzbou. Centrálna banka tiež ponecháva v platnosti prísnejšie limity loan-to-value (LTV) zavedené pred niekoľkými rokmi (zatiaľ nebola obnovená žiadna úľava), čo naďalej obmedzuje vysoko zadlžené úvery na kúpu druhého bývania – a tým znižuje špekulatívne nákupy. Vedúci predstavitelia realitného sektora lobovali za dočasné uvoľnenie LTV na podporu predaja, no úradníci zatiaľ uprednostňujú finančnú stabilitu vzhľadom na vysoký dlh domácností v Thajsku.

Daňové zaťaženie pôdy a nehnuteľností: Thajsko v posledných rokoch zaviedlo nový daň z pôdy a budov (platnú od roku 2020), ktorá nahradila starú daň z domu a pôdy. Táto ročná daň ukladá zdaňovanie vlastníctva nehnuteľností (s odlišnými sadzbami pre rezidenčnú, komerčnú a nezastavanú pôdu). Pre väčšinu vlastníkov obývaných nehnuteľností pod určitými hodnotovými prahmi je daň minimálna alebo oslobodená, no pre drahé rezidencie, sekundárne domovy aj komerčných vlastníkov znamená zavedenie poplatkov za držbu. V rokoch 2020–2022 poskytla vláda dočasné zníženia týchto daní ako úľavu počas COVID-u, no od roku 2023 sa obnovili štandardné sadzby. Výsledkom je, že investori a developeri čelia vyšším nákladom na držanie pôdy a nepredaných aktivít, čo odrádza od hromadenia pôdy a núti developerov využiť pôdu alebo predať neaktívne parcely. Stagnácia cien pôdy, spomínaná vyššie, je čiastočne spôsobená tým, že developeri sú pri nákupe pozemkov selektívnejší kvôli zohľadňovaniu ročných daní.

Regulácie rozvoja: Zónovanie a stavebné regulácie v Bangkoku sa neustále vyvíjajú. Najnovší územný plán podporuje zmiešané využitie a vyššiu hustotu v okolí tranzitných staníc, pričom poskytuje bonusový koeficient podlažnej plochy (FAR) pre projekty, ktoré prinášajú verejné benefity (napr. viac zelených plôch alebo prepojenie na dopravu). To podnecuje vznik kreatívnych projektov a zosúlaďuje sa s trendom veľkých multifunkčných komplexov. Zároveň sú veľké rozvojové projekty čoraz prísnejšie posudzované z hľadiska vplyvu na životné prostredie a komunitu, čo môže niekedy oneskoriť schválenia projektov. Mesto tiež podporuje udržateľné stavebné postupy (napr. stimuly na zelené strechy, energeticky efektívny dizajn), ktoré zvyšujú náklady na výstavbu, ale zlepšujú dlhodobú hodnotu.

Pravidlá zahraničného vlastníctva: Azda najvýznamnejšie regulačné zmeny, ktoré sú predmetom diskusie, sa týkajú zahraničného vlastníctva nehnuteľností (viac v nasledujúcej časti). Stručne, v roku 2024 sa vláda znovu zaoberala návrhmi na uvoľnenie pravidiel pre zahraničných kupujúcich – čo by malo zásadný vplyv na trh s luxusnými bytmi v Bangkoku. Detailný rozbor nasleduje nižšie.

Pravidlá zahraničného vlastníctva a ich vplyv na investorov

Thajsko tradične uplatňovalo prísne obmedzenia na vlastníctvo nehnuteľností pre cudzincov, ale roky 2024–2025 znamenajú možný prelom, keď vláda hľadá spôsoby, ako prilákať viac zahraničných investícií do realitného sektora:

Aktuálne pravidlá: Cudzinci nemôžu vlastniť pôdu s absolútnym vlastníctvom v Thajsku (okrem zriedkavých priemyselných prípadov alebo cez zložité štruktúry). Môžu však vlastniť bytové jednotky (condominium) do výšky 49 % celkovej plochy budovy. Toto 49 %-né obmedzenie je dlhodobé pravidlo podľa zákona o bytových domoch. Cudzinci si tiež môžu zobrať dlhodobý nájom nehnuteľností (zvyčajne na 30 rokov), pričom nájomné práva môžu byť zaregistrované pre zabezpečenie stability (často s klauzulami o obnovení). V praxi väčšina zahraničných investorov v Bangkoku preferuje kúpu bytov v rámci povoleného limitu alebo uzatvára 30-ročné nájmy na luxusné apartmány či domy, keďže priamy nákup pôdy je zakázaný.
Navrhované uvoľnenie v roku 2024: Nová administratíva (vedená premiérom Sretthom Thavisinom, sám bývalý developer) sa rozhodla liberalizovať zahraničné vlastníctvo na podporu dopytu. V polovici roku 2024 thajská vláda poverila ministerstvo vnútra štúdiou o predĺžení bydlískových nájmov z 30 na 50 – 99 rokov a zvýšení kvóty zahraničných vlastníkov bytov z 49 % na 75 % globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Koncom roku 2024 padlo rozhodnutie pokračovať v zmenách: kvóta na zahraničné vlastníctvo v nových bytových projektoch by sa zvýšila na 75 % a maximálne obdobie nájomných zmlúv by sa predĺžilo na 99 rokov (čo by cudzím kupujúcim zabezpečilo takmer plnohodnotné vlastníctvo) lundgreensinvestorinsights.com. Úradníci tiež naznačili možnosť dovoliť cudzincom kúpiť určité typy bývania (napr. prípadné povolenie vlastniť pôdu na jeden rodinný dom za špecifických investičných podmienok) reuters.com. Táto posledná myšlienka – umožniť bohatým cudzincom vlastniť malý pozemok na bývanie – bola v krajine kontroverzná a v minulosti bola kvôli verejnému odporu zastavená. Vláda sa však javí odhodlane pokračovať v prospech investorov napriek určitému nacionalistickému odporu lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com.
Dopady: Ak budú tieto reformy plne implementované, výrazne zvýšia atraktivitu Thajska pre zahraničných kupcov. 75 %-ná kvóta pre zahraničných vlastníkov umožní developerom predať väčšinu nových projektov cudzím občanom, čo urýchli odpredaj nepredaných bytových jednotiek (v Bangkoku je aktuálne odhadovaných 1,6 bilióna THB nepredaného bývania) lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. Dlhšie nájmy (až 99 rokov) by cudzincom a expatom poskytli oveľa väčšiu istotu pri investovaní do domov alebo víl, čo by mohlo podporiť rozvoj luxusného bývania v predmestiach Bangkoku a turistických destináciách. Vláda otvorene očakáva, že tieto opatrenia zvýšia zahraničný dopyt a vykompenzujú slabé domáce nákupy lundgreensinvestorinsights.com lundgreensinvestorinsights.com. V skutočnosti sú zahraniční kupci – vedení Číňanmi – kľúčovým segmentom na trhu, v posledných údajoch tvorili asi 13 % prevodov bytov v celej krajine globalpropertyguide.com. V Bangkoku sa nákupy bytov cudzincami dokonca v prvých troch štvrťrokoch 2024 medziročne zvýšili o ~6,2 %, hoci domáci dopyt klesal globalpropertyguide.com. Samotná Čína tvorila takmer 40 % zahraničných kúp (4 269 bytov v oblasti Bangkoku za deväť mesiacov 2024) globalpropertyguide.com, nasledovali kupujúci z Mjanmarska, Ruska, Taiwanu a iných krajín globalpropertyguide.com. Keďže čínska ekonomika čelí výzvam, existuje určitá neistota, no uvoľnenie thajských pravidiel by mohlo prilákať nielen Číňanov, ale aj ďalších investorov z Ázie, Európy a pod., ktorí hľadajú stabilné aktíva alebo druhý dom v Bangkoku globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Riziká a úvahy: Domáci postoj k predaju nehnuteľností cudzincom je zmiešaný. Prieskumy v roku 2024 ukázali, že väčšina Thajcov je neistá alebo nespokojná s myšlienkou, že cudzinci vlastnia pôdu lundgreensinvestorinsights.com. Politická opozícia a verejný tlak by mohli tieto reformy spomaliť alebo obmedziť. Podobné obavy sa však objavili aj v minulosti (po ázijskej kríze v roku 1997 Thajsko dočasne povolilo 100 % zahraničné vlastníctvo bytov, čo nakoniec thajských kupujúcich výrazne nepoškodilo lundgreensinvestorinsights.com). Súčasná vláda prezentuje tieto zmeny ako nutné pre oživenie trhu a prílev investícií. Investori by mali pozorne sledovať legislatívnu implementáciu: pre zvýšenie kvóty bude potrebné novelizovať zákon o bytoch a súvisiace ministerské vyhlášky, a k možnosti vlastníctva domov cudzincom môžu byť priložené špeciálne podmienky (minimálna investícia a pod.). Celkový trend však smeruje k liberalizácii, čo znamená, že Bangkok môže zažiť nový príliv záujmu zahraničných kupcov, najmä v segmente luxusných bytov a rozvíjajúcich sa „značkových rezidencií“ prepojených s hotelovým sektorom. Ak dopyt prudko vzrastie, môže to zvýšiť ceny v top lokalitách, ale zároveň to zlepší likviditu pre developerov a predajcov.
Víza a incentívy: Popri zmenách v pravidlách vlastníctva Thajsko zaviedlo aj vízové programy na prilákanie majetných cudzincov. Long-Term Resident (LTR) vízum, spustené v roku 2022, poskytuje 10-ročné vízum pre bohatých jednotlivcov, dôchodcov alebo vzdialených profesionálov, ktorí splnia určité kritériá – jednou z ciest je investícia minimálne 500 000 USD do thajských nehnuteľností. Rovnako program Elite Visa (v podstate dlhodobé členské vízum) zostáva populárny medzi zahraničnými kupcami, ktorí chcú jednoduchšie vybavenie pobytu. Takéto iniciatívy v kombinácii s reformami zákonov o nehnuteľnostiach signalizujú záujem Thajska prilákať investorov a expatov, čo by v druhej polovici tohto desaťročia mohlo výrazne zmeniť dopyt po realitách v Bangkoku.

Výhľad trhu na najbližšie 3–5 rokov

Napriek súčasným protivetrom je strednodobý výhľad pre realitný trh v Bangkoku opatrne optimistický, pričom sa očakáva postupné zotavenie do rokov 2026–2028. Medzi hlavné predpovede a faktory patria:

Objem predaja a absorpcia: Centrum pre nehnuteľnosti (REIC) očakáva obrat začínajúci v roku 2025 – po približne 4,4 % poklese počtu transakcií s nehnuteľnosťami na celonárodnej úrovni v roku 2024 sa predpokladá +3,7 % nárast počtu transakcií v roku 2025 (na približne 363 600 jednotiek) globalpropertyguide.com. Tento základný scenár predpokladá, že vládne stimulačné opatrenia (znižovanie poplatkov, verejné výdavky) posilnia dôveru globalpropertyguide.com. Následne, ako bude ekonomika rásť približne 3–4 % ročne, by sa mala dopyt po bývaní postupne zvyšovať. Úplná normalizácia (návrat na úroveň pred rokom 2020) však môže trvať niekoľko rokov. Nadbytok ponuky bytov pravdepodobne udrží nové spustenia projektov obmedzené až do rokov 2025–2026 – developeri prioritizujú čistenie zásob nad agresívnou expanziou austchamthailand.com. V rokoch 2026–2027, ak sa nepredané zásoby znížia a príjmy domácností sa zlepšia, môžeme zaznamenať nový cyklus spúšťania projektov, hoci zameraných skôr na preverené lokality a úzke segmenty.
Ceny: Ceny domov by sa mali v blízkej budúcnosti zvyšovať len mierne. Konsenzuálne prognózy predpokladajú, že ceny domov/bytov v Bangkoku porastú v nízkych jednociferných hodnotách ročne v rokoch 2025 a 2026 globalpropertyguide.com. Veľa závisí od cien pozemkov – developeri pravdepodobne výrazne nezvýšia ceny bytov, kým inflácia cien pozemkov a stavebných nákladov ich k tomu nedonúti. V niektorých segmentoch môže dôjsť k lepším výsledkom: napr. luxusné byty môžu stále zaznamenávať vyššie cenové zisky (vysoký dopyt, obmedzená nová ponuka) a nehnuteľnosti pri nových dopravných linkách môžu pocítiť vyšší nárast po ich otvorení. Naopak, staršie byty v predimenzovaných predmestiach môžu stagnovať alebo dokonca mierne klesať v cenách, keď budú musieť konkurovať novým projektom s akciami.
Kancelárie a komerčné nehnuteľnosti: Kancelársky sektor zostane v nasledujúcich rokoch trhom nakloneným nájomcom. S viac ako 1,17 miliónmi m² novej kancelárskej plochy, ktorá má pribudnúť od druhej polovice 2024 do 2026 realestateasia.com, miera voľných kancelárií v Bangkoku môže stúpnuť a nájomné zostať pod tlakom. Odborníci na trh predpovedajú skutočné zotavenie trhu asi až okolo 2027–2028, keď sa príliv novej ponuky spomalí austchamthailand.com. Dovtedy môže dôjsť ku konsolidácii a zmene využitia – napríklad niektoré staršie kancelárske budovy by sa mohli renovovať alebo prerobiť na hotely či byty, ak nebudú schopné konkurovať. Výhľad maloobchodných nehnuteľností závisí od spotrebiteľských výdavkov a turizmu. Ak bude thajský cestovný ruch naďalej rásť (čo podporí maloobchod a pohostinstvo Bangkoku), špičkové maloobchodné nehnuteľnosti by mali dosahovať dobré výsledky s možným nárastom nájomného v top nákupných centrách. Sekundárne a menej jedinečné komunitné obchodné centrá môžu byť pod väčším tlakom e-commerce a nadmernej ponuky. Výhľad pre pohostinstvo je krátkodobo optimistický (2025–2026) vďaka návratu cestovného ruchu, no nadchádzajúca nová hotelová ponuka (najmä v 5-hviezdičkovej kategórii) znamená, že majitelia budú musieť naďalej súťažiť cenou i kvalitou.
Makroekonomické neznáme: Niekoľko rizík by mohlo zmeniť výhľad. Vysoký dlh domácností (okolo 90 % HDP) a rastúce životné náklady obmedzujú kúpnu silu domácich kupujúcich globalpropertyguide.com lundgreensinvestorinsights.com. Ak úrokové sadzby na globálnej úrovni zostanú dlhšie vyššie alebo ak thajské banky zostanú veľmi prísne pri úverovaní, oživenie trhu s nehnuteľnosťami môže byť pomalšie. Záleží tiež na vonkajších faktoroch, ako je stav čínskej ekonomiky: čínski kupujúci tvoria obrovský segment zahraničného dopytu, takže dlhodobý pokles v Číne alebo prísnejšie kapitálové kontroly tam môžu tlmiť trh s bytmi v Bangkoku (už v roku 2024 boli čísla čínskych kupcov trochu slabšie) globalpropertyguide.com. Na druhej strane by mohli vládne kroky prekvapiť pozitívne – napríklad ak sa realizujú plánované uvoľnenia zahraničného vlastníctva a Thajsko začne agresívne propagovať svoj realitný trh pre Hongkong, pevninskú Čínu a iné krajiny, mohlo by dôjsť k výraznému prílivu zahraničných investícií, ktoré by podporili trh skôr, než sa čakalo.
Investorská dôvera: Developeri a investori na trhu s nehnuteľnosťami postupne opäť nadobúdajú sebadôveru. Index nehnuteľností na thajskej burze bol v rokoch 2023–2024 dole, čo odrážalo pesimizmus, no objavujú sa náznaky stabilizácie. Niektorí developeri diverzifikovali príjmy (napr. expanziou do priemyselných/logistických nehnuteľností, ktoré sú silné vďaka EEC a priameho zahraničného investovania v priemysle) austchamthailand.com austchamthailand.com. Predaje priemyselných pozemkov a dopyt po logistických skladoch zostávajú silné, čo developerom ponúka alternatívne oblasti rastu. V priebehu 3–5 rokov, keď sa ekonomika Bangkoku a cestovný ruch úplne normalizujú a vďaka rastu v rámci ASEANu, developeri očakávajú zlepšenie podmienok. Do roku 2027 by trh s nehnuteľnosťami v Bangkoku mal stáť na pevnejších nohách s vyváženejšou dynamikou ponuky a dopytu, najmä ak bude pokračovať urbanizácia a zlepšovanie infraštruktúry.

Súhrn prognózy: V základnom scenári očakávajte pomalý nárast počtu transakcií a postupný rast cien (možno 3–5 % ročne) v rezidenčnom sektore počnúc rokom 2025, pričom nadbytok bytov v strednej triede sa bude pomaly vyčerpávať do rokov 2026–27. Recovery pravdepodobne povedie luxusný segment (či už v cenách alebo rýchlosti predaja), zatiaľ čo masové bývanie bude zaostávať kvôli zadlženosti domácností. Voľné kancelárske priestory dosiahnu maximum v rokoch 2025–26 a potom sa zlepšia s poklesom novej ponuky; nájomné môže opäť začať rásť v roku 2027. Maloobchod a pohostinstvo by mali rásť v súlade s hospodárskym rastom a trendmi v cestovnom ruchu. Základom je, že Bangkok zostáva atraktívnou metropolou s relatívnou cenovou dostupnosťou (ceny sú nízke v porovnaní s regionálnymi centrami ako Hongkong či Singapur), takže strednodobé vyhliadky zostávajú pozitívne, akonáhle sa vyrovnajú krátkodobé prebytky.

Príležitosti a riziká pre zainteresované strany

Kupujúci nehnuteľností

Príležitosti: Rok 2025 je výborný trh kupujúceho pre konečných užívateľov. Výber je bohatý, obzvlášť v segmente bytov – kupujúci môžu vyjednať ponuky ako zdarma nábytok, zľavy či nižšie akontácie na nepredané jednotky. Developeri v niektorých prípadoch „vyprázdňujú zásoby” na zlepšenie cash flow lundgreensinvestorinsights.com, takže dôslední kupujúci môžu nájsť výhodné ceny pri niektorých projektoch. Vládne odpustenie poplatkov (0,01 % prevodného poplatku) ešte viac znižuje náklady na kúpu pre vybrané nehnuteľnosti tilleke.com. Úrokové sadzby hypoték pravdepodobne dosiahli vrchol a mierne klesli, čo robí úvery dostupnejšími než minulý rok globalpropertyguide.com. Pre thajských občanov sú k dispozícii rôzne stimuly (daňové odpočty, dotované úvery) na podporu kúpy prvého bývania reuters.com. Navyše, ak sa liberalizácia vlastníctva pre cudzincov uskutoční, môže to pozitívne ovplyvniť budúcu hodnotu nehnuteľností – kupujúci dnes môžu profitovať z nárastu cien neskôr, keď bude bojovať o nehnuteľnosti v Bangkoku viac domácich aj zahraničných kupcov.
Riziká: Získať financovanie zostáva výzvou – banky majú prísne kritériá; mnohí kupujúci (najmä mladí s vysokým dlhom) bojujú so schválením hypotéky globalpropertyguide.com. To môže niektorých potenciálnych kupcov prinútiť prenajímať si bývanie dlhšie. Ekonomická neistota je ďalším faktorom: ak rast alebo zamestnanosť zakolíšu, hodnoty nehnuteľností môžu v niektorých oblastiach zostať stabilné alebo aj poklesnúť, takže okamžité kapitálové zisky nie sú zaručené. Úrokové sadzby, hoci sú nižšie než na vrchole, sú stále vyššie v porovnaní s pred pár rokmi, takže mesačné splátky hypoték sú významné; kupujúci by mali počítať s tým, že sadzby sa v blízkej dobe výrazne neznížia. Riziko nadmernej ponuky znamená, že v niektorých segmentoch (napr. stredná trieda bytov na periférii) môžu ceny prešľapovať na mieste aj niekoľko rokov – kupujúci nemusí zaznamenať rast ceny a môže mať problém rýchlo byt opäť predať v slabom trhu. Preto by sa kupujúci mali sústrediť na kvalitu a lokalitu – vybrať si dobre postavený dom v dobrej lokalite (blízko dopravy, v obsluženej štvrti), aby si zabezpečili dlhodobú hodnotu. Posledné, nová ponuka bývania sa stále viac sústreďuje na menšie jednotky; rodiny hľadajúce väčší dom alebo špecifický štýl môžu nájsť obmedzené možnosti a vyššie ceny v týchto typoch nehnuteľností.

Nájomcovia

Príležitosti: Nájomcovia v Bangkoku si momentálne užívajú široký výber nehnuteľností a relatívne prajné podmienky v mnohých segmentoch. Vďaka prebytku bytov mnoho majiteľov ponúka jednotky na prenájom, čím sa zvyšuje ponuka a udržiavajú nájmy na konkurencieschopnej úrovni (obzvlášť v strednej triede). Ak ste nájomca, môžete si polepšiť zmenou lokality či väčšou jednotkou len s miernym nárastom nájmu, pričom podmienky sú často vyjednávateľné. Prenajímatelia bežne súhlasia s zľavami či bonusmi (bezplatné Wi-Fi, upratovanie, skrátenie viazanosti nájmu), aby získali nájomcov v tomto prostredí. Ako sa otvárajú nové dopravné linky, nájomcovia môžu preskúmať nové štvrtia, ktoré boli kedysi menej dostupné, a často tam nájsť väčšie alebo lacnejšie bývanie s dobrou dostupnosťou (napr. pozdĺž nových liniek MRT). Pre expatov sa rozpočty na firemné bývanie natiahnu ďalej ako v minulosti – je možné získať kvalitné byty s výbavou za stále lákavé ceny aj v globálnom porovnaní. Stručne povedané, rok 2025 je „trhom nájomcu“, s výnimkou najvyšších segmentov.
Riziká: Hoci je v celkovom nájomnom trhu veľa výhod, určitá časť trhu otepľuje. V prestížnych expat lokalitách (centrálny Sukhumvit, Silom/Sathorn atď.) nájmy stúpajú s návratom zahraničných profesionálov globalpropertyguide.com. Konkurencia o dobre situované väčšie byty (3-izbové v centre) rastie, takže nájomcovia v tejto nika môžu čeliť rastu nájmov alebo menšej dostupnosti. Ďalším rizikom je právny status krátkodobých prenájmov (štýl Airbnb); niektorí preferujú krátkodobé apartmány, no thajské pravidlá vyžadujú minimálne 30-dňové pobyty v nehotelových nehnuteľnostiach. Prebieha občasné vymáhanie, čo môže ovplyvniť ponuku v neformálnom sektore prenájmov. Ak sa ekonomika posilní a viac Thajcov sa rozhodne kúpiť si vlastný dom (odchádzajúc z trhu prenájmov) alebo sa do Bangkoku vrátia pracujúci v turizme, môže dopyt po nájmoch celkovo zosilnieť a sila nájomcu v priebehu niekoľkých rokov klesne. Nájomcovia by si tiež mali dávať pozor na faktory kvality života – niektoré staršie byty sú lacné, ale prinášajú problémy s údržbou alebo slabé vybavenie, preto je dôležité nehnuteľnosť pred prenájmom skutočne preveriť. Nakoniec, náklady na energie a dochádzanie môžu v Bangkoku výrazne zvýšiť životné výdavky, takže nájomcovia by mali zvážiť celkové náklady života, nielen nájomné pri výbere bývania.

Investori do nehnuteľností

Príležitosti: Investori (na prenájom alebo pre preklopenie) môžu teraz v Bangkoku nájsť dobré vstupné hodnoty. Keďže ceny boli niekoľko rokov na úrovni, nehnuteľnosti v Bangkoku vyzerajú pomerne lacno v porovnaní s regionálnymi metropolami, s rastovým potenciálom pri normalizácii trhu. Obzvlášť výnosy z prenájmov sa zlepšili – strednotriedne byty môžu priniesť 4–5 % hrubý výnos cez dlhodobých nájomcov a ešte viac pri optimalizácii na krátkodobý prenájom, vzhľadom na obnovu cestovného ruchu bambooroutes.com. Tí, ktorí sa zaujímajú o krátkodobý prenájom, môžu využiť status Bangkoku ako turistickej destinácie (Bangkok bol v roku 2024 najnavštevovanejším mestom sveta) a popularitu alternatívneho ubytovania typu Airbnb bambooroutes.com. Investícia vopred, predtým ako dôjde k liberalizácii pre cudzincov, môže byť múdra – ak neskôr dopyt cudzincov prudko stúpne, skorí investori profitujú na kapitálovom zhodnotení. Navyše, thajský baht je relatívne stabilný; ak by oslabil, vstup teraz je pre cudzincov ešte výhodnejší a môže priniesť aj zhodnotenie meny pri predaji. Nová štátna podpora pre odvetvie (napr. uvažované úvery kryté nehnuteľnosťami či fondy s účasťou štátu) môžu poskytnúť väčšiu likviditu investorom a developerom. Tí s vyššou rizikovou chuťou môžu získať problémové aktíva či hromadné výpredaje od developerov – niektoré zadlžené firmy predávajú celé poschodia bytov či pozemky so zľavou, čo ostrí investori môžu kúpiť a podržať pre nadchádzajúce oživenie.
Riziká: Hlavné riziko spočíva v tom, že oživenie môže trvať dlhšie, než sa očakáva. Investori môžu čeliť nákladom na držanie dlhšie – platiť poplatky za správu, dane a prípadné úroky z financovania na nehnuteľnosť, ktorá krátkodobo veľmi nezhodnocuje. Výnosy z prenájmov, aj keď sa zlepšujú, stále nie sú veľmi vysoké po odpočítaní nákladov; napríklad 3 % čistý výnos nemusí pokryť úroky z hypotéky, takže zadlženie treba starostlivo zvažovať. Ďalším faktorom je regulačné riziko: hoci je vláda momentálne naklonená rastu, budúca administratíva môže otočiť kurs proti cudzincom, ak narastie odpor (hoci je to v blízkom horizonte nepravdepodobné, pre dlhšie držanie je to treba zvážiť). Trh v Bangkoku je tiež veľmi segmentovaný; investor, ktorý zvolí „zlé“ miesto (napr. byt v preplnenom predmestí bez jedinečnosti), môže zaznamenať slabú likviditu a malé výnosy v porovnaní s dobrou lokalitou. Investori by si mali uvedomiť konkurenciu novej ponuky – ak kúpite byt v oblasti, kde v najbližších 1–2 rokoch dokončia niekoľko nových projektov, vaša možnosť predať alebo prenajať za želanú cenu môže byť podkopaná novšou ponukou. Cudzinci musia navyše zvládnuť právne procesy (založenie účtov, kvalifikovanie sa do kvóty pre cudzincov atď.) a pravidlá premeny meny vyžadujú posielať peniaze na kúpu zo zahraničia v cudzej mene – detail, ktorý je potrebné správne zvládnuť. Celkovo sú kľúčovými trpezlivosť a starostlivý výber; trh v Bangkoku pravdepodobne odmení skôr 3–5-ročný investičný horizont než krátkodobú špekuláciu.

Developeri a realitné spoločnosti

Príležitosti: Pre developerov a realitné firmy má náročný trh aj pozitívnu stránku – je čas inovovať a odlíšiť sa. Developeri, ktorí sa presunú do segmentov s dopytom, môžu prosperovať; napríklad silno rastie priemyselné nehnuteľnosti (sklady, továrne) vďaka EEC a priemyselným zahraničným investíciám, pričom niektorí developeri bývania diverzifikujú do priemyselných parkov austchamthailand.com austchamthailand.com. V bývaní môžu uspieť tí, čo sa sústredia na nízke domy alebo výklenkové trhy (senior bývanie, co-living atď.), kde je nenaplnený dopyt. Luxusný segment prináša stále zisk – špičkoví developeri predávajúci ultra-luxusné byty (často s ohľadom na cudzincov) dosahujú vysoké marže a predajnosť, čo dokazujú projekty s viac ako 80 % predajom hneď po spustení austchamthailand.com austchamthailand.com. Vládne opatrenia pomáhajú tiež: zníženie poplatkov zmierňuje prekážky predaja globalpropertyguide.com a vyhliadka na viac zahraničných kupcov umožňuje plánovať nové projekty cielené práve na túto klientelu (napr. návrh bytov s prvkami populárnymi u čínskych kupcov). Spolupráca a konsolidácia rastú – slabšie firmy hľadajú partnerov medzi silnejšími (vrátane japonských, čínskych a iných zahraničných developerov), aby zdieľali riziko a získali nový kapitál. Pre silných developerov je toto obdobie vhodné na nákup pozemkov či projektov od konkurencie v núdzi za výhodné ceny. Stavebné náklady, ktoré prudko stúpli počas krízy v dodávkach, sa medzičasom stabilizovali a zlepšujú ziskovosť nových stavieb plánovaných na 2025–2026.
Riziká: Mnohí developeri čelia finančnému tlaku kvôli nepredaným zásobám a vysokému dlhu. Tí thajskí majú spolu splatné dlhopisy v hodnote desiatok miliárd bahtov už v roku 2025; napríklad developeri bytov majú značný dlh (jeden zdroj uvádza THB 80 miliárd splatných v roku 2025 pre kótované firmy), pričom splácať ho pri pomalom predaji je náročné bangkokpost.com. Ak sa plány predaja nenaplnia, hrozí niektorým vývojárom zníženie ratingu či bankrot. Ekonomické spomalenie a vysoký dlh domácností znamenajú, že okruh domácich kupcov je obmedzený – developeri riskujú, že nové projekty sa nepredajú podľa očakávania. Preto mnohí spúšťanie nových projektov odkladajú či rušia (ako už bolo spomenuté, nové spustenia klesajú a zostanú nízke, pokým nebude náznak výraznejšieho zotavenia dopytu) austchamthailand.com. Vstupné náklady na stavbu sú síce už nižšie než na vrchole pandémie, no stále vyššie než pred pandémiou, čo tlačí na ziskovosť a konštrukčný sektor stále trpí nedostatkom kvalifikovanej pracovnej sily. Riziko legislatívy sa dotýka aj developerov: zmeny zonácie alebo pravidiel výstavby môžu ovplyvniť, čo je možné na pozemku postaviť (napr. nové environmentálne predpisy môžu limitovať výškové budovy v niektorých zónach, alebo vyžadovať drahé parkovanie, ak nie je blízko doprava). Navyše, ak vládne stimuly (znížené poplatky atď.) po roku 2026 skončia, záujem kupcov sa môže opäť oslabiť kvôli vyšším nákladom. Developeri s veľkým podielom bytov musia správne manažovať riziko znižovania cien – súťaženie zľavami môže znížiť prémiu značky a ziskovosť, no absencia zliav môže znamenať slabý predaj. Je to zložitá rovnováha. Napokon, dôležité je aj reputačné riziko: kupci sú dnes opatrnejší, takže akýkoľvek náznak omeškania projektu či slabých financií môže odradiť záujemcov; developeri musia udržiavať dôveru kupcov ukázaním pokroku a stability firmy.

Na záver, rok 2025 na realitnom trhu v Bangkoku je obdobím opatrného optimizmu. Každá skupina čelí špecifickým výzvam – či už hľadajúci bývanie rieši financovanie, prenajímateľ sa prispôsobuje trhu, investor načasuje zotavenie trhu alebo developer prehodnocuje stratégiu. No každému tiež nové trhové podmienky ponúkajú svoje príležitosti. Základné predpoklady dlhodobého rozvoja v Bangkoku (rastúca populácia, zlepšovanie infraštruktúry, strategická poloha) zostávajú silné, takže tí, ktorí sa prispôsobia aktuálnej situácii a plánujú do budúcnosti, môžu profitovať, keď sa trh naplno zotaví. Najbližšie roky odmenia rozumný a výskumom podložený prístup a spoluprácu verejného a súkromného sektora, aby sa zabezpečil udržateľný rast trhu s nehnuteľnosťami v Bangkoku.

Zdroje: Najnovší prieskum trhu a analýza správ od CBRE Thailand cbre.com cbre.com, Knight Frank Thailand austchamthailand.com austchamthailand.com, Bank of Thailand a REIC globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, správy z Bangkok Post a Reuters reuters.com lundgreensinvestorinsights.com, a ďalšie odborné publikácie citované v texte.