Тенденции на жилищния пазар през 2025 г.
Бързо растящи цени на фона на хроничен недостиг на жилища: Жилищният пазар в Цюрих остава изключително напрегнат през 2025 г. Цените на имотите продължават да се покачват заради силното търсене и оскъдното предлагане. Към средата на 2025 г. цените на апартаментите в града са се увеличили с около 4,5% на годишна база (еднофамилни къщи +4,0%) investropa.com. Медианният апартамент вече струва около 1,68 милиона CHF, като средните цени са в диапазона 14 000–21 000 CHF на м² според района investropa.com investropa.com. Нивото на свободни жилища в Цюрих достигна рекордно ниското 0,07% — само 7 от 10 000 жилища — най-ниското ниво в Швейцария и вероятно в цяла Западна Европа swissinfo.ch. С други думи, практически всеки апартамент е зает, което отразява хроничния недостиг на жилища. Новото строителство изостава силно от ръста на населението (очакват се само около 42 000 нови апартамента в цялата страна през 2025 срещу нужните около 50 000 swissinfo.ch), така че конкуренцията за жилища остава ожесточена. Не е изненадващо, че цените на продажбите продължават да растат — швейцарските анализатори прогнозират 3% до 4% годишен ръст на стойността на жилищата в Цюрих до 2025 г. engelvoelkers.com. Освен ако не настъпи икономически шок, значителни спадове в цените се считат за малко вероятни, докато търсенето така значително изпреварва предлагането investropa.com investropa.com.
Пазарът на наеми срещу динамиката на покупките: Наемите в Цюрих също нарастват, което още повече измества баланса между купуване и наемане. След двуцифрен скок през 2023 г., офертните наеми в града се увеличиха с още 4.5% през 2024 г. swissmarketplace.group. Наемите в целия кантон Цюрих нараснаха с ~4.8% миналата година swissmarketplace.group, въпреки че ръстовете се забавиха спрямо скока през 2023 г. Очаква се тази тенденция да продължи и през 2025 г. – търсенето продължава да нараства (благодарение на имиграцията и създаването на нови домакинства), докато свободните жилища практически липсват и новото предлагане остава минимално swissmarketplace.group. С две думи, наемателите са изправени пред силна конкуренция и растящи разходи. Междувременно заемането стана по-евтино: Швейцарската национална банка намали основния си лихвен процент до 0.25% в началото на 2025 г. investropa.com, облекчавайки ипотечните лихви. С по-ниски разходи за лихви и по-високи наеми, притежаването на жилище вече често е по-изгодно от наемането за дългосрочно пребиваващите investropa.com. Всъщност, изследвания на UBS показват, че в началото на 2025 г. разходите за собственост на жилище вече са под нивата на наемите в повечето региони на Швейцария (предимството на наемателя се е свило до ~3% или изцяло е изчезнало) investropa.com. В Цюрих и Женева наемането все още има смисъл за краткосрочни престои под 5 години заради изключително високите цени за покупка investropa.com. Но за тези, които остават дългосрочно и могат да си позволят собствен дом, купуването отново придобива привлекателност. Фирми за недвижими имоти отбелязват, че рязко нарастващите наеми в комбинация с по-ниски разходи за финансиране изместват математиката в полза на купуването вместо наемането за пръв път от години насам engelvoelkers.com. Тази динамика – безпрецедентен натиск върху наемите срещу подобрени ипотечни условия – е основна тема на пазара през 2025 г.
Търсене, демография и недостиг на предлагане: Множество фактори поддържат горещото търсене на жилища в Цюрих. Икономиката на града процъфтява, като има над 120 000 компании (включително глобални банки, застрахователи и бързо развиващ се технологичен/биотехнологичен сектор), които привличат работници в района investropa.com. Иммиграцията остава стабилна – Швейцария е отбелязала нетно увеличение с около 83 000 души през 2024 г. swissinfo.ch, а населението на Цюрих продължава да расте, засилвайки нуждите от жилища. В същото време новото жилищно строителство изостава. По-високи разходи за строителство, недостиг на работна ръка и скорошни повишения на лихвените проценти забавят старта на нови проекти swissinfo.ch. Земята е ограничена поради географията и строгото зониране, особено в желаните централни квартали. Собствениците също са неохотни да продават, затова предлагането на вторичния пазар е оскъдно engelvoelkers.com. В резултат наличността на жилища в Цюрих е далеч под прага от 1% свободни жилища, който определя недостиг swissinfo.ch. Дори скромни апартаменти редовно привличат десетки кандидати. Този дисбаланс между търсене и предлагане вероятно няма да бъде разрешен скоро – Швейцарската асоциация на строителите предупреждава, че нивата на свободни жилища ще спаднат още повече в национален мащаб, тъй като строителството изостава от търсенето през следващите години swissinfo.ch. Крайният резултат е постоянен възходящ натиск върху цените и наемите. Всъщност експертите описват Цюрих като „световната столица на жилищните недостици“ заради изключително ограничените наеми swissinfo.ch. Засега жилищният пазар в Цюрих остава фундаментално стегнат и устойчив, подкрепен от силната икономика и привлекателност на града. Ако не настъпи голяма промяна, анализаторите очакват устойчива ценова стабилност и умерен растеж през следващите няколко години engelvoelkers.com investropa.com, въпреки че достъпността за местните става все по-голям проблем.
Пазар на бизнес имоти: офиси, търговски площи и индустриални сгради
Офис сектор – стабилен с висока наличност
Офисният пазар на Цюрих през 2025 г. представя смесена картина на обилно предлагане и селективно търсене. След пандемията нивата на свободни офиси се увеличиха поради навлизането на дистанционна и хибридна работа, но тенденцията се стабилизира. В петте най-големи офис центрове в Швейцария (Цюрих, Женева, Базел, Берн, Лозана) общата степен на наличност беше ~5,0% в края на 2024 г. jll.com. В региона на Цюрих конкретно, наличното офис пространство се увеличи до 433 700 м² (степен на свободни площи 5,3%) към края на 2024 г. jll.com. Това е леко увеличение спрямо 4,8% година по-рано, продължавайки постепенния ръст от 2019 г. насам jll.com. Новите завършени обекти в периферните райони допринесоха за ръста в свободните площи – например новите проекти в Йерликон и Клотен (северен Цюрих) донесоха значително ново пространство през последната година jll.com. Район 5 (Цюрих-Запад) и Район 11 (Йерликон/Афолтерн) също регистрираха значително ново предлагане и реновирани офиси на пазара jll.com. За разлика от това, в някои централни райони беше усвоено пространство (нивата на свободни площи спаднаха в райони 1, 3 и 9), тъй като бизнесите потърсиха първокласни локации jll.com. Основните офис наемни цени остават стабилни от няколко години, отразявайки баланса между ръста на предлагането и стабилното търсене jll.com. Най-високите наеми в централните части на Цюрих остана непроменени от 2022 г., но това скоро може да се промени. Висок клас устойчиви офис проекти (със зелени сертификати и модерни удобства) привличат наематели, и ако търсенето на тези първокласни площи остане високо, докато предлагането е ограничено, основните наеми биха могли най-накрая да се повишат след период на стагнация jll.com.
Гледайки напред, перспективите за офисите в Цюрих са предпазливо оптимистични. Новото строителство на офиси се забавя драстично – само около 57 000 м² се очаква да бъдат завършени през 2024 г., спрямо 343 000 м² през 2020 г. jll.com. Между 2025 и 2027 г. предлагането в Цюрих ще бъде средно едва 29 000 м² годишно, което е само част (около –71%) от обема, изграждан годишно през 2019–2023 jll.com. Този рязък спад в новото предлагане ще помогне за противодействие на допълнително нарастване на свободните пространства jll.com. Все пак, известно вторично пространство все още се освобождава, тъй като компаниите оптимизират площите си; приблизително 60 000 м² съществуващи офиси се очаква да излязат на пазара през 2025–26 (най-вероятно поднаеми или по-стари сгради, които се освобождават) jll.com. Затова нивото на свободните площи вероятно ще се задържи около 5%+ в краткосрочен план jll.com. Търсенето от наематели е насочено към качество: модерни, добре разположени офиси (особено тези с ESG сертификати) се отдават под наем бързо, докато остарелите офиси в периферни локации остават незаети. Впечатляващо е, че финансовият и технологичният сектор на Цюрих продължават да движат пазара на наеми. Няколко големи ходове в края на 2024 г. подчертават увереността в топ локациите – напр. телекомуникационната компания Salt зае нов модерен офис над Bahnhofstrasse, управляващият активи Bellevue Group се премести в обновена сграда до Sechseläutenplatz jll.com. При ниска безработица (2,5%) и ръст на БВП ~1,2% в Швейцария engelvoelkers.com, компаниите продължават да увеличават персонала си, макар и предпазливо. Като цяло, офис пазарът в Цюрих е добре балансиран: наемателите се възползват от по-голям избор и стабилни наеми, докато собствениците на сгради имат спокойствие, че паузата в строителството постепенно ще затегне пазара. Всяко увеличение на търсенето (например, ако компании върнат още служители в офисите) може бързо да повиши наемите в централните зони. Засега се очакват стабилни офис наеми с тенденция за търсене на качество – по-старите офиси може да предлагат отстъпки, а зелените премиум офиси в центъра и бързо развиващите се подрегиони (като Zürich-West и Oerlikon) се радват на сериозен интерес.
Ритейл сектор – водещите търговски локации остават стабилни
Търговските недвижими имоти в Цюрих се оказаха забележително устойчиви. Всъщност, главната търговска улица на града, Банхофщрасе, остава една от най-скъпите търговски локации в света. Премиум наемите за магазини по главните улици са нараснали с над 20% от 2020 г., достигайки около 10 250 CHF на m² годишно към края на 2024 г. jll.com. Това поставя флагманската улица на Цюрих веднага след Париж и Лондон в Европа по разходи за наем на търговски площи jll.com. Толкова високи наеми отразяват силното търсене от страна на луксозни марки и търговци за ограничени магазини. Свободните площи по Банхофщрасе са практически 0% jll.com – всеки свободен магазин се заема веднага. През последните години няколко глобални марки разшириха или отвориха по-големи флагмански магазини и се установиха на улицата, поддържайки пълна заетост. Статутът на Цюрих като богат глобален град е основата за това: той води в Европа по покупателна способност на глава от населението, което силно подкрепя търговските разходи jll.com. Постоянният поток от туристи, бизнес посетители и богати жители гарантира непрекъснати продажби в бутици за луксозни стоки, часовници/бижута и луксозна мода. Дори с растежа на електронната търговия, преживяването и престижа от присъствието на Банхофщрасе остават незаменими за търговците. Историята е сходна и в други първокласни зони като Стария град и бутиковите квартали на Зеефелд – търсенето е силно, а свободните площи са минимални.
С това казано, второстепенните търговски локации се сблъскват с по-нюансирана картина. Някои странични улици и по-малко централни молове трябваше да се преориентират след COVID, а търговците от средния клас са внимателни поради онлайн конкуренцията. Общият пешеходен трафик в Цюрих се възстанови с връщането на туристите и офис служителите, но купувачите вече очакват повече от просто магазини – успешните търговски обекти предлагат преживявания (кафенета, събития) и удобство. Въпреки това, сравнено с много други градове, търговският сектор в Цюрих се справя добре. Потребителското доверие се подкрепя от ниската инфлация и нарастващите заплати в Швейцария, а безработицата е много ниска. Собствениците на магазини по главните улици постигнаха рекордни наеми през 2024 jll.com, което показва силно доверие от страна на търговците в присъствието на физически магазини тук. В резултат на това инвеститорите остават заинтересовани от първокласни търговски активи, които предлагат стабилен доход (въпреки че доходността е ниска заради високите ценови нива). Гледайки напред, резултатите при търговските имоти вероятно ще се различават по сегменти: ултра-първокласните ще продължат да процъфтяват, а по-слабите локации ще трябва да са иновативни. Ако туризмът от Азия и САЩ се увеличи през следващите години, това допълнително ще подкрепи централната търговия. Обратно, евентуален спад в потребителските разходи или нови навици за онлайн пазаруване биха могли да поставят под натиск по-малко първокласните магазини. Засега търговските имоти в Цюрих са разказ за сила на върха – „Локация, локация, локация” остава вярно, като Bahnhofstrasse поддържа едни от най-високите наеми в света и нула свободни площи поради неотслабващо търсене jll.com.
Индустриални и логистични имоти – високo търсене, ограничено предлагане
Сегментът на индустриалните и логистичните имоти в района на Цюрих (и в Швейцария като цяло) изпитва стабилно търсене и намаляваща свободна площ. Към 2023 г. нивото на свободните инвестируеми логистични имоти в цялата страна е спаднало до около 5.1%, спрямо 7.7% през 2019 г. jll.com. С други думи, складовете и разпределителните съоръжения са все по-заети, благодарение на растежа на електронната търговия, реорганизацията на веригите за доставки и стремежа на фирмите да държат по-големи наличности. Географията на швейцарската логистика се съсредоточава по основните транспортни коридори – голяма част от съоръженията се намират в триъгълника Базел–Цюрих–Золотурн и около големите градски зони jll.com. Цюрих, намиращ се на кръстовището на магистрали и близо до летището, е водещ логистичен център, но също така страда от недостиг на пространство. Голяма част от индустриалните терени са преустроени в офиси или жилища (особено в самия Цюрих), което ограничава новото предлагане на складове. Повечето съществуващи складове са по-стари и не напълно съобразени със съвременните нужди (напр. по-ниска височина, по-малко товарни рампи) jll.com, което означава, че първокласните логистични площи са изключително оскъдни.
Наемите за логистични/индустриални площи в района на Цюрих обикновено варират от около 85 до 140 CHF на м² годишно в зависимост от размера и локацията jll.com. Тези наеми са относително високи по международни стандарти (отразяващи високата стойност на швейцарската земя и строителство). Ръстът на наемите е умерен, но постоянен, докато свободните площи намаляват. Инвеститорите проявяват все по-голям интерес към този клас активи заради стабилността на приходите и потенциала за растеж – доходността от логистиката, въпреки че е ниска в Швейцария (~4–5%), е малко по-висока от тази на първокласни офис площи. Забележително е, че по-голямата част от логистичните имоти в Швейцария са собственост на крайните ползватели (компаниите, които използват складовете си) jll.com. Само около 300 логистични имота в национален мащаб са отдадени под наем инвестиционни активи jll.com. Това увеличава неликвидността и ексклузивността на сектора. Малкото инвестиционни складове, които излизат на пазара, привличат силна конкуренция, включително чуждестранни институционални инвеститори, привлечени от стабилността на Швейцария.
За следващите години се очаква развитието на логистиката да остане ограничено. Подходящата земя около Цюрих за нови големи складове е ограничена и силно регулирана. Въпреки това, някои индустриални зони в покрайнините на града и по протежението на автомагистрала А1 се интензифицират – по-старите обекти могат да получат многоетажни логистични съоръжения или да бъдат разделени за градска „последна миля“ дистрибуция. Тенденцията на близко складиране (повече стоки на склад в рамките на Швейцария) и бумът на онлайн пазаруването ще запазят високото търсене на модерни логистични площи. В резултат вакантността може да се свие още повече и наемите да се покачат, особено за първокласни складове. Едно от предизвикателствата е преустройството на остарели сгради – много по-стари индустриални сгради не отговарят на настоящите логистични изисквания jll.com. Предприемат се креативни решения като преобразуване на части от тях в помещения за самообслужване или малки и средни предприятия, за да се намали вакантността jll.com. Като цяло, перспективите пред индустриалните имоти в Цюрих са положителни, белязани от ограниченост и силно търсене. Този нишов сектор може и да не привлича толкова внимание, колкото жилищните или офис пазарите в Цюрих, но предлага нови възможности за инвеститори, които могат да се ориентират в зоните и да открият активи – ниската вакантност и стабилната необходимост от наеми са на сигурна почва jll.com.
Инвестиционна перспектива: възвръщаемост, чуждестранен интерес и възможности
Чуждестранни инвестиции и регулации: Важно е да се отбележи, че Швейцария поддържа строги правила (Lex Koller), ограничаващи чуждестранната собственост върху жилищни недвижими имоти.
Нерезидентни чужденци обикновено не могат да купуват жилища в Цюрих (освен в редки случаи или чрез определени освободени структури) practiceguides.chambers.com jacquemoudstanislas.ch.Въпреки това, чужденците могат свободно да инвестират в търговски имоти и досега също можеха да купуват дялове в швейцарски компании за недвижими имоти или фондове без ограничения jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Това позволи на чуждестранния институционален капитал косвено да навлезе на пазара в Цюрих.Съществува значителен световен интерес – суверенни фондове, глобални REITs и частни инвеститори наливат пари в швейцарски имотни фондове, проекти за развитие и придобивания на търговски активи.Например, за представителните офис сгради и търговски имоти в Цюрих често наддават германски фондове или инвеститори от Близкия изток.В бъдеще обаче регулаторната среда може да стане по-строга.През март 2025 г. швейцарското правителство обяви планове за допълнително ограничаване на покупките на недвижими имоти от чужденци, като е възможно да сложи край на изключението, което позволявaше на чужденци свободно да купуват акции на листвани имотни компании jacquemoudstanislas.ch.Ако бъдат въведени, подобни реформи (в момента в процес на обсъждане) ще изискват правителствено одобрение за чуждестранни инвеститори дори и за косвени участия в недвижими имоти, което представлява сериозна промяна с цел ограничаване на търсенето jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Това породи опасения, че чуждестранният капитал може да бъде възпрян.Все пак, законодателният процес все още продължава – всякакви промени ще отнемат време и може да бъдат смекчени jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Засега интересът от чуждестранни инвеститори остава висок, особено по отношение на търговски активи и партньорства за развитие.Стабилни доходи на пазар с ниска доходност: Недвижимите имоти в Цюрих се ценят като „сигурно убежище” за инвеститори, предлагайки стабилност вместо висока доходност. През 2025 г. водещите жилищни и офис активи в Цюрих обикновено носят доходност само около 2.5%–3.5% годишно (брутна) foxstone.ch. Тези доходности са скромни и отразяват високите оценки и ниския риск на швейцарските имоти. За институционални инвеститори като пенсионни фондове и застрахователни компании, надеждността и съхранението на капитал в цюрихските имоти ги правят основен актив. Всъщност големите собственици отчитат стабилни или нарастващи стойности – например Swiss Life (един от най-големите инвеститори в имоти в Швейцария) отбеляза, че справедливата стойност на портфейла им е нараснала с ~0.2% през първото тримесечие на 2025 г., въпреки спада на пазара reuters.com. Приходите от наеми се разглеждат като изключително сигурни поради пълната заетост и високия кредитен рейтинг на наемателите в Цюрих. Общата доходност занапред се очаква да идва основно от приходите плюс умерено покачване на капиталовата стойност (очаква се ~1–4% годишен ръст на цените през следващите години investropa.com). Международните инвеститори също остават привлечени, въпреки ниските доходности, заради статута на Швейцария като сигурно убежище. В периоди на глобална несигурност имотите в Цюрих привличат чужди купувачи, търсещи запазване на богатството investropa.com. Силният швейцарски франк и политическата стабилност на страната допринасят за привлекателността.
Появяващи се възможности – зелени и нишови сегменти: Инвеститорите също така насочват вниманието си към нови ниши и стратегии с добавена стойност на пазара в Цюрих. Една голяма тема е устойчивостта. Нараства търсенето (от страна на наематели и купувачи) на екологично чисти, енергийно ефективни сгради, а имотите с зелени сертификати могат да постигнат по-високи цени investropa.com. Държавната инициатива за намаляване на въглеродните емисии – например нов закон, който задължава поставяне на соларни панели върху повечето нови сгради pv-magazine.com – ще наложи обновяване на по-стария сграден фонд и развитие на инфраструктура за възобновяема енергия. Това създава възможности за инвеститорите да преобразят старите сгради чрез допълнителна изолация, термопомпи, соларни инсталации и др., добавяйки стойност и съобразявайки се със зелените регулации. Друга тенденция е технологиите и PropTech в недвижимите имоти: технологии за „умен дом“, дигитални услуги за наематели и анализ на данни добавят стойност към имотите (особено привлекателни за техно-ориентирани наематели на пазара в Цюрих) investropa.com.
Определени сегменти на пазара също показват потенциал за растеж. Логистичните и научно-изследователски бази са търсени, но предлагането е ограничено – преобразуването или развитие на леки промишлени обекти по периферията на града за логистика на последната миля или лабораторна/изследователска дейност е обещаваща възможност. Жилищното строителство в „B“ локации около Цюрих е друга възможност: с напрегната достъпност в центъра на града, районите във външните квартали или в градовете с удобен транспорт набират популярност (инвеститорите ги предпочитат за нови жилища под наем, където доходността може да е малко по-висока) foxstone.ch. Действително, крайградските райони с добри транспортни връзки се превръщат в инвестиционни центрове, тъй като наемателите търсят относително достъпни опции извън сърцевината на града foxstone.ch. Освен това алтернативните жилищни модели набират популярност: ко-ливинг и кооперативно жилищно строителство. Цюрих има силна традиция на жилищни кооперации с нестопанска цел, като градът насърчава този сектор (целта е 33% от жилищната база да бъде непечеливша до 2050 г.) digitalcollection.zhaw.ch. Въпреки че не са ориентирани към максимизиране на печалбата, кооперативните проекти предлагат стабилна и дългосрочна възвращаемост, като често включват публично-частно партньорство върху общинска земя – институционални инвеститори, като пенсионни фондове, внимателно инвестират в такива проекти като ESG-устойчива стратегия. От страна на частния сектор, пространствата за ко-ливинг с гъвкави договори и общи удобства са привлекателни за млади професионалисти и емигранти, представлявайки нишова тенденция за наблюдение.
Перспектива за възвръщаемост: Като цяло, инвеститорите могат да очакват умерена, но надеждна възвръщаемост от недвижимите имоти в Цюрих през следващите няколко години. Най-добрите жилищни и търговски активи могат да донесат около 3% годишна парична възвръщаемост foxstone.ch, плюс няколко процента капиталова печалба – не е зашеметяващо, но е в съответствие с нискорисковия профил на Швейцария. Търсещите по-висока възвръщаемост са насочени към value-add стратегии (например реновиране на стари апартаменти за продажба на пазара за собствено жилище, предвид силното търсене от купувачи) или развитие (въпреки че високите строителни разходи и регулации правят това предизвикателство в Цюрих). Платформи като краудфандинг за имоти също навлязоха на сцената (например Foxstone, Crowdhouse), позволявайки на инвеститорите да поемат малко по-голям риск за целева възвръщаемост в диапазона 5–7% чрез диверсифицирани портфейли от имоти foxstone.ch. Интересът от чужбина вероятно ще се запази за ядрени активи, освен ако нови закони не го ограничат сериозно. В обобщение, инвестиционната перспектива за Цюрих остава положителна, но конкурентна – стабилността и дефицитът на пазара предполагат, че стойностите ще се запазят, но инвеститорите трябва да бъдат креативни, за да намерят доходност. Основните възможности се крият в подобрения на устойчивостта, задоволяване на жилищното търсене в недостатъчно обслужвани сегменти и използване на продължаващия растеж на Цюрих, като същевременно се ориентират в променящата се регулаторна среда.
Ключови квартали и горещи точки на пазара на имоти
Цюрих е град с разнообразни квартали, всеки със свой собствен характер и тенденции на пазара на имоти. По-долу представяме няколко ключови квартала – от ултра-престижни брегови райони до набиращи популярност градски пространства – включително техните ценови нива, основни фактори за популярност, строителни проекти и фактори за качество на живот:
- Енге (Район 2) – Луксозен живот край езерото. Енге, разположен южно от центъра на Цюрих, се превърна в магнит за луксозни апартаменти и заможни професионалисти. Цените тук са средно около 18 300 CHF на м² investropa.com, сред най-високите в града. Последните луксозни проекти (с екстри като частни фитнеси и консиерж услуги) привличат богати експати и технологични ръководители в Енге investropa.com. Привлекателността на района е в неговото престижно местоположение – на пешеходно разстояние от централния бизнес район, до бреговете на езерото и близо до удобства като парк Ритер и музея Беренгасе. Качеството на живот е отлично: Енге предлага луксозно пазаруване, международни училища и кратко пътуване до финансовия център Парадеплац. С нови премиум проекти, които все още се планират, изключителността на Енге – и високите цени – са тук, за да останат investropa.com.
- Зеефелд (Район 8) – Най-желаното място край езерото Цюрих. Зеефелд е изключително предпочитан квартал източно от центъра на града, ценен заради близостта си до езерото Цюрих, модерните ресторанти и оживената атмосфера. Имоти тук се предлагат на най-високи цени (едни от най-скъпите на м² в Цюрих) и се радват на силно търсене investropa.com. Свободни жилища на практика няма – всеки иска да живее в Зеефелд. Въпреки ниската рентна доходност от около 2–3% (знак за много високи капиталови стойности), постоянно ниската вакантност и премиум наемите подчертават желаността на района investropa.com. Зеефелд предлага комбинация от елегантни исторически сгради и модерни апартаменти, много от които с изглед към езерото. Жителите се наслаждават на крайбрежни забавления, зелени пространства като парк Цюриххорн и бутици. Кварталът е популярен сред богати местни и чужденци. Поради много ограничени възможности за ново строителство, новите проекти са рядкост (освен някои бутикови луксозни сгради), така че предлагането остава малко. Очаквайте Зеефелд да остане луксозен анклав с изключително качество на живот и съответно високи цени.
Всяка от тези квартали илюстрира многостранния пейзаж на недвижимите имоти в Цюрих. „Златният бряг“ и „Сребърният бряг“ по езерото Цюрих, извън границите на града, също заслужават внимание – Златният бряг (слънчевият източен бряг) в градчета като Кюснахт и Цоликон остава ултра-престижен за вили и може да се наблюдават продажби на имения за над 10 милиона CHF investropa.com, докато Сребърният бряг (западния бряг, напр. Талвил, Хорген) предлага малко повече стойност, но си остава много луксозен. В града, независимо дали търсите лукс от старата школа (Енге, Зеефелд, Флунтерн), модерен градски живот (Крайс 5) или изгряващи семейно-ориентирани зони (Алцетен, Афолтерн, Швамендінген), районите на Цюрих го предлагат – ако намерите място. Забележително е, че във всички зони общата нишка е ограниченият запас. Дори в „достъпните“ квартали, намирането на жилище не е лесно. Това означава, че ръстът на цените е градска тенденция, просто в различни мащаби. За инвеститори и купувачи на жилища, разбирането на тези особености на кварталите – последните горещи точки срещу утвърдените елитни райони – е ключово за успешна навигация на пазара на имоти в Цюрих.
Инфраструктурни и строителни проекти, които оформят бъдещето
Транспортни подобрения: Цюрих продължава да инвестира сериозно в инфраструктура за подкрепа на растежа си и за подобряване на качеството на живот. В последните години бяха завършени или започнати мащабни разширения на градския транспорт. Основен пример е новата трамвайна линия Лиматтал, която бе открита за свързване на западните райони (Алцетен/Афолтерн) с предградията по долината Лимат. Това удължение на трамвайното трасе, заедно с други подобрения на трамвайната мрежа, значително съкрати времето за пътуване от крайните квартали до града investropa.com. По-добрата свързаност вече стимулира райони като Алцетен и Афолтерн, както бе отбелязано по-горе, правейки ги по-достъпни и привлекателни за жители и бизнеси. Планирани са още разширения на трамвайната мрежа и нови бус ленти, за да се осигури, че всички квартали имат силни транспортни връзки. Междувременно S-Bahn – крайградската железопътна мрежа, гръбнакът на мобилността в Голям Цюрих, претърпява обновяване. Претоварената гара Щаделхофен предстои да бъде разширена (нов тунел и перони са в процес на проектиране), за да се увеличи железопътният капацитет през централния Цюрих през следващите години. Федералното правителство също развива проекта „Цюрих Брютен тунел“ (нов железопътен тунел към Винтертур) за подобряване на междуградските връзки до началото на 2030-те години. Тези проекти ще позволят по-чести влакове и по-малко претъпкване, обслужвайки прогнозирания растеж на населението в метрополния регион.
В областта на пътищата иновативни решения подобряват трафика и околната среда. Един от забележителните проекти е затварянето на автомагистрала Швамендінген (споменато по-горе), който беше осъществен, за да покрие шумната магистрала с озеленена покривка investropa.com. Това не само обедини квартали, разделени от магистралата, но и създаде нов 1,6 км зелен парк за жителите – печелившо решение както за мобилността, така и за градското качество на живот. Градът и кантонът имат подобни планове за справяне с други задръствания чрез тунелиране или покриване (например преговори за евентуално тунелиране на части от околовръстния път Rosengartenstrasse за намаляване на шума в плътно застроените квартали). Освен това градският транспорт на Цюрих става все по-екологичен: градът въвежда електрически автобуси и разширява велосипедната инфраструктура с нови „велосипедни магистрали“, които ще пресичат града. Всички тези усилия са в синхрон с стремежа на Цюрих да бъде примерен град на 21-ви век по отношение на транспорта, където дори отдалечените предградия са добре свързани и приоритет са устойчивите начини на придвижване. Ефективната транспортна инфраструктура е от ключово значение и за недвижимите имоти – тя отваря нови възможности за развитие и гарантира, че градът може да расте, без да се задъхва от задръствания.
Основни строителни проекти: Няколко мащабни проекта променят градския облик на Цюрих. Може би най-очакваното е Hardturm „Ensemble“, който ще обнови отдавна изоставения стадион Hardturm в район 5. Проектът включва нов футболен стадион с 18 000 места за двата футболни клуба на Цюрих, фланкиран от две високи кули и средновисоки сгради с около 600 нови жилища (включително достъпни такива), както и офис и търговски площи swissinfo.ch. Избирателите одобриха този план за 570 милиона CHF още през 2018 swissinfo.ch, и след години на политически спорове и съдебни обжалвания, изграждането се очаква да започне скоро. След реализиране проектът ще създаде изцяло нов квартален център в западен Цюрих, отговаряйки както на нуждите от спортна инфраструктура, така и на жилищното предлагане. Жилищният компонент е значителен – една от кулите е предвидена главно за кооперативно/непечелившо жилищно строителство, подпомагайки града да се доближи до целите си за достъпно жилище swissinfo.ch. Въпреки че съдебни спорове забавиха графика (проектът беше „спирано-стартиращ“ поради опозиция от някои среди) coliseum-online.com swissinfo.ch, общото очакване е, че Ensemble в крайна сметка ще продължи, доставяйки модерен стадион през средата/края на 2020-те години и силно необходими нови жилища.
В центъра на града мащабният Europaallee (реконструкция на бивши железопътни терени до Централна гара Цюрих) наскоро завърши последните си етапи. През последното десетилетие Europaallee предостави нови офиси (включително големия кампус на Google), стотици апартаменти, университетски кампус и търговски променада – ефективно разширявайки центъра на града. Завършването му през 2020-2021 означава, че няма повече големи празни терени в ядрото на Цюрих. Вниманието сега се насочва към по-малки участъци и терени от кафявия пояс. Например в Йерликон разработването продължава на места като Centro (обновлението на центъра на Йерликон) и Andreasturm – небостъргачът, който беше открит през 2018 и вече е допълнен с други кули като Franklin Tower, с още планирани около гара Оерликон. В северен Цюрих са в ход планове за нов иновационен парк близо до Дюбендорф (точно извън града), който ще включва R&D съоръжения и вероятно жилища – използвайки близостта до ETH и университета.
Планьорите на Цюрих също така акцентират върху устойчивото градско преустройство. Много по-стари индустриални обекти в метрополита са предвидени за трансформация в смесено предназначение. Например, в предградията: районът Диетикон има мащабен проект за преобразуване на стара индустриална зона в жилищен квартал с хиляди апартаменти, което индиректно ще облекчи недостига в град Цюрих. В рамките на самия град градското обновяване в Крайс 4 и 5 (Лангщрасе и Цюрих Уест) продължава, ръководено от планове за добавяне на зелени вътрешни дворове и обществени пространства наред с нови сгради investropa.com. Главният план на града за 2040 г. е фокусиран върху „Innenentwicklung” – вътрешно развитие – което означава уплътняване в рамките на съществуващата урбанизирана територия, вместо разрастване. Това включва повишаване на плътността в зони, обслужвани от обществен транспорт, и насърчаване на смесени високи сгради в определени зони (например, ще бъдат позволени повече високи сгради около Алтщетен и Ерликон). Въпреки това, Цюрих балансира тези мерки със строги стандарти за дизайн и околна среда, за да съхрани характера на града.
Инфраструктура и градоустройство: Друга значима инициатива е ангажиментът на Цюрих към Обществото на 2000-те вата и климатичните цели. Градът внедрява програми за енергийно ефективно обновяване на сградите, разширяване на мрежите за централно отопление (често използвайки езерна вода или отпадна топлина) и изисква соларни панели върху нови сгради съгласно новия федерален закон pv-magazine.com. Тази зелена инфраструктурна насока означава, че често от инвеститорите се изисква да интегрират соларни фотоволтаици, зелени покриви и ефикасни ОВК системи в проектите – което повишава началните разходи, но подобрява устойчивостта в дългосрочен план. Резултатът е град, който остава изключително приятен за живеене, с ниско замърсяване и устойчив на климатични промени, което от своя страна поддържа високи стойности на недвижимите имоти.
Зонирането също се променя. Градът обяви планове да защити пространство за нестопанско жилищно строителство – например, чрез заделяне на част от публичните терени за кооперативи и създаване на зониращи правила, които насърчават изграждането на достъпни жилища в новите проекти. Забележителна цел, приета с гласуване, е една трета от всички жилища да бъдат собственост на кооперативи или други нестопански организации до 2050 г. digitalcollection.zhaw.ch. Това кара града да предоставя земя и благоприятни условия за такива проекти (например кооперативният комплекс „Mehr Als Wohnen” в Хунцикерареал, завършен преди няколко години, е модел за подражание). Освен това регулациите за краткосрочни наеми (Airbnb) също се обсъждат като инструмент за осигуряване на жилища за местните нужди – Цюрих обмисля ограничения за отдаването на апартаменти под наем на туристи, за да се предотврати изваждането им от дългосрочния пазар, макар засега да няма стриктен закон.
В обобщение, инфраструктурата и плановете за развитие на Цюрих са насочени към интелигентен растеж: разширяване на транспортния капацитет, откриване на нови жилища в слабо използвани райони и обогатяване на зелените и обществените пространства на града. Проекти като стадион Хардурум, тунелът в Швамединген и новите трамвайни линии са пример за подхода на Цюрих – инвестиции в подобрения, които обслужват множество цели (жилища, мобилност, околна среда). Тези усилия трябва да помогнат на Цюрих да остане силно конкурентоспособен и приятен за живеене, което от своя страна подпомага силата на имотния пазар. Разбира се, предизвикателствата са много (от местна съпротива до сложни швейцарски процеси по одобрение), но досегашните резултати на града показват постепенен напредък, постигнат чрез консенсус. За инвеститори и жители тези развития означават по-добра свързаност, повече жилищни възможности в определени райони и непрекъсната еволюция на градската среда на Цюрих през следващото десетилетие.
Регулаторна среда: данъци, правила за собственост и строителни норми
Пазарът на недвижими имоти в Цюрих функционира в рамките на стабилната, но развиваща се регулаторна рамка на Швейцария, която обхваща всичко – от данъци до правила за чуждестранни купувачи и изисквания за устойчивост. Ето основните аспекти и промени към 2025 г.:
Правила за чуждестранна собственост – Lex Koller: Може би най-отличаващата се регулация е Законът Lex Koller, който ограничава чуждестранните граждани да купуват жилищни недвижими имоти в Швейцария.
В град Цюрих това означава, че чужденци, които не са жители, не могат да купуват жилища или апартаменти като инвестиции или ваканционни имоти.Само резиденти (включително чужди граждани с разрешения за пребиваване в Швейцария) се третират като местни при покупка на имот jacquemoudstanislas.ch.Има няколко изключения – напр.чужденци могат да купуват определени ваканционни имоти в туристически райони или да придобият значителен дял в регистриран швейцарски фонд/фирма за недвижими имоти (индиректна собственост) без проблем jacquemoudstanislas.ch.Търговските имоти също са освободени, така че чуждестранни компании или физически лица могат свободно да купуват офиси, търговски обекти, хотели и др.Тези правила исторически са ограничили международните спекулации с жилища в Швейцария и са гарантирали, че пазарът не е доминиран от чуждестранни купувачи (както се вижда в някои други световни градове).Въпреки това, наближават промени: Федералният съвет (швейцарското правителство) през март 2025 г. обяви планове за допълнително затягане на Lex Koller jacquemoudstanislas.ch.Сред предложените реформи, чужденците, живеещи в Швейцария, може да бъдат принудени да продадат дома си, ако се изнесат (затваряйки вратичка), и най-важното, настоящото изключение за покупка на акции в компании за недвижими имоти ще бъде премахнато jacquemoudstanislas.ch.Това означава, че чуждестранните инвеститори ще трябва да получат разрешение дори за да инвестират косвено чрез листвана фирма или фонд за недвижими имоти – значителна промяна.Предлага се също: чуждестранните купувачи на търговски имоти да бъдат ограничени до собствено ползване; те няма да могат да купуват само с цел отдаване под наем jacquemoudstanislas.ch.Тези мерки са насочени към охлаждане на търсенето и справяне с недостига на жилища в Швейцария (част от по-широка стратегия, свързана с опасенията за нарастване на населението) jacquemoudstanislas.ch.Важно е да се отбележи, че това все още не е закон – подготвя се проект за парламентарен дебат и се очаква сериозна съпротива от страна на бизнес и имотните групи jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch.Ако такива строги правила в крайна сметка бъдат приети (което е несигурно), това би могло да отбележи значителна промяна в правната среда за чуждестранни инвестиции, като потенциално намали някои постъпления на чужд капитал.Междувременно, за 2025 г. се запазва сегашното положение: чуждестранните купувачи имат ограничена пряка роля на жилищния пазар в Цюрих, но са активни в търговските и косвени инвестиции.Всеки, който желае да инвестира от чужбина, трябва да следи дебата за реформата на Lex Koller, тъй като тя може да промени инвестиционните пътища в близко бъдеще.Данъци върху имотите и разходи по собственост: Данъчната система в Швейцария обикновено е благоприятна за собствениците на имоти, макар че има някои уникални особености. Няма федерален данък върху капиталовата печалба при дългосрочна продажба на частна недвижима собственост, но Кантон Цюрих (както и повечето кантони) налага собствен данък върху печалбата от имоти при продажба на недвижими имоти, обикновено по прогресивна скала (по-висок данък, ако продадете в рамките на няколко години след покупка, което насърчава дългосрочното притежание). В Цюрих се събира и данък за прехвърляне на недвижим имот (около 1% от цената), както и такси за нотариус/поземлен регистър при сделки practiceguides.chambers.com. Собствениците плащат годишен данък върху богатството върху стойността на имота си и най-важното – в Швейцария се прилага данък върху „вменен наем“ за обитавани от собственика жилища – по същество се облага собственика така, сякаш получава доход от наем за живеенето в собствения си дом zug4you.ch. Много собственици отдавна не харесват този данък върху вмения наем и има призиви за неговото реформиране или премахване. Всъщност, в Берн продължават дискусиите за премахване на данъка върху вмения наем, което може да бъде съчетано с премахването на приспадането на лихвите по ипотека с цел да се балансират ефектите ubs.com. Ако тази реформа бъде приета през следващите години, тя ще промени изчисленията за собствениците на жилища (потенциално ще увеличи нетните данъци за собствениците с изплатени жилища, но ще премахне един от факторите, възпиращи покупката). Към 2025 г. няма окончателно решение – но сферата е за наблюдение. От положителната страна за собствениците, инфлацията в Швейцария се понижи, а референтната ипотечна лихва (която влияе на разрешените увеличения на наемите) остана непроменена през 2024 г.swissmarketplace.group, така че разходи като лихви по ипотека и поддръжка, обвързана с инфлацията, се стабилизираха. За инвеститорите, доходите от наеми се облагат като обикновен доход (след приспадане на разходите), а корпоративните инвеститори се възползват от сравнително ниски корпоративни данъчни ставки в Швейцария (около 19% в Цюрих, като се очаква леко намаление заради национални данъчни реформи в синхрон с минималните изисквания на ОИСР). Като цяло, данъчните закони за недвижими имоти са предвидими и умерени, с постепенни корекции вместо внезапни промени – една от причините инвестиционният климат да остава привлекателен.Защита на наемателите и регулации на наемите: Цюрих, както и цяла Швейцария, има режим, ориентиран към наемателите. Около 55-60% от швейцарските домакинства живеят под наем (дори повече в град Цюрих), така че законите се стремят към баланс, но са наклонени в полза на наемателите. Наемите обикновено могат да се увеличават само при определени условия – например ако националният референтен лихвен процент се повиши или поради инфлация и стойностно-увеличаващи реновации. През 2023 г. наемодателите получиха рядък шанс да повишат наемите, тъй като референтният ипотечен процент бе увеличен два пъти (от 1.25% на 1.5%), което допринесе за големите скокове в наемите през тази година swissmarketplace.group. През 2024 г. този процент остана стабилен и не настъпиха нови шокове в разходите като цените на горивата, така че ръстът на наемите се забави до около 4-5% swissmarketplace.group. Ако последното намаление на лихвите от SNB доведе до спад на референтния лихвен процент, някои наематели дори могат да поискат намаление на наема (обикновено с известно забавяне). Защитите срещу изгонване в Швейцария са силни – наемателите с дългосрочни договори могат да бъдат изгонени само по определени причини като лична нужда на собственика и дори тогава с дълго предизвестие. Съществува и система, при която наемателите могат да оспорват прекомерни увеличения на наема или първоначален наем като „злоупотребено висок“ в съда, имайки предвид ниския процент на свободни жилища. Общината на Цюрих следи ситуацията с достъпните жилища и обмисля допълнителни мерки (като контрол на наемите или повече субсидии), ако жилищната криза се задълбочи. Към 2025 г. не са въведени нови закони за контрол на наемите извън съществуващата федерална рамка, но това е политическа тема, която трябва да се следи, особено тъй като групи на наемателите организираха протести срещу рязко покачващите се наеми и изгонвания (напр. протестите в сградите „Сугус“ в края на 2024 г. swissinfo.ch). Инвеститорите трябва да имат предвид, че увеличенията на наемите са регулирани и има нарастващ политически натиск за ограничаване на рязкото покачване на наемите при недостига на жилища.
Зелено строителство и регулации за зониране: Цюрих и Швейцария активно въвеждат екологични регулации за недвижими имоти. През юни 2024 г. швейцарските избиратели категорично одобриха нов закон за ускоряване на използването на възобновяема енергия pv-magazine.com. Един основен мандат: всички нови сгради над 300 м² трябва да имат монтирани соларни панели на покривите или фасадите си от 2025 г. pv-magazine.com. Кантон Цюрих може дори да разшири това изискване и към по-малки сгради. Това ефективно превръща интегрирането на соларна енергия в стандартна практика за новите проекти. Освен това много кантони (включително Цюрих) са въвели правила, че новите отоплителни системи не могат да бъдат нафта или газ – те трябва да бъдат възобновяеми (термопомпи, соларна термална енергия и т.н.) или поне да отговарят на нискоемисионни стандарти, особено при нови сгради и реновации. Град Цюрих насърчава Minergie сертификация (швейцарски еко-стандарт за зелено строителство) за новите сгради; въпреки че не е задължително, много инвеститори го спазват, за да улеснят получаването на разрешителни и да привлекат екосъзнателни купувачи. Строителните кодекси също изискват високи стандарти за изолация, тройно остъклени прозорци и други мерки за енергийна ефективност в съответствие с целта на Швейцария да намали емисиите в строителния сектор. За строителите това означава малко по-високи разходи, но и че новите швейцарски сгради са най-добрите по отношение на енергийна ефективност. През следващите години се очаква нарастващо реновиране на стари сгради, за да отговорят на тези стандарти – вероятно чрез държавни стимули или задължителни изисквания при мащабни ремонти.
По отношение на зонирането урбанистите в Цюрих са изправени пред предизвикателството да създадат повече жилища и офиси без разрастване на града. Законите за зониране бяха преразгледани, за да позволят по-висока гъстота в определени райони: например зони около жп гари или транспортни възли бяха пренасочени за средновисоко или високо строителство, където преди това е било разрешено само ниско строителство. Градът използва и стратегии за “Innenentwicklung” – превръщане на слабо използвани търговски зони в жилищни, разделяне на пренадвишени по размер апартаменти на по-малки и др. Забележителна инициатива в зонирането е обозначаването на зони за високи сгради: Цюрих има специфични райони, където се допускат високи сгради (над 40 м), като части от Oerlikon, Escher-Wyss (Zürich-West) и близо до Altstetten, докато историческият център и крайбрежието на езерото имат строги ограничения за височината. Този целенасочен подход има за цел да съсредоточи височината там, където инфраструктурата го позволява, и да запази визуалните линии към пейзажа на града (като прочутия изглед към Алпите).
Друг регулаторен аспект е квотата за достъпни жилища/жилищни кооперации в новите големи проекти. Градът често договаря определен процент от жилищата в големи проекти да се продават на неправителствени жилищни асоциации или да се отдават под наем на цени под пазарните за определен период. Това е част от стратегията за достигане на целта от 1/3 жилища, предоставени от сдружения с идеална цел digitalcollection.zhaw.ch. До момента Цюрих има около 25% жилища, управлявани от кооперации/неправителствени организации, така че натискът за подобни вноски ще се увеличава.
В обобщение, регулаторната среда в Цюрих през 2025 г. може да бъде характеризирана като стабилна, но с тенденция към засилена намеса за справяне с жилищните и климатичните проблеми. Данъците остават относително ниски и предвидими. Правилата за чуждестранни купувачи са стриктни и може да станат още по-строги, въпреки че търговските инвеститори все още намират място. Екологичните регулации се засилват, правейки устойчивите строителни практики задължителни. А мерките за достъпност на жилищата – от защита на наемателите до насърчаване на кооперативите – постепенно се разширяват, за да противодействат на дисбалансите на пазара. За заинтересованите страни спазването на правилата означава активно ангажиране с тези политики: напр. планиране на соларни инсталации още от самото начало или структуриране на инвестициите така, че да съответстват на Lex Koller. Макар тези регулации да добавят комплексност, те също така допринасят за дългосрочната привлекателност на Цюрих – гарантирайки устойчиво развитие, ограничаване на спекулативните балони и запазване на високото качество на живот в града, което в крайна сметка подкрепя стойността на недвижимите имоти.
Рискове и предизвикателства за пазара
Въпреки като цяло оптимистичните перспективи за Цюрих, редица рискове и предизвикателства могат да повлияят на пазара на недвижими имоти през 2025 г. и следващите години. Инвеститорите и наблюдателите трябва да имат предвид следните фактори:
- Рискове, свързани с лихвените проценти и финансирането: След години на изключително ниски лихви, които стимулираха ръста на цените, средата се промени. През 2022–2023 г. Швейцарската национална банка агресивно повиши лихвите от отрицателни територии до 1.75%, което донякъде охлади пазара. До 2025 г. инфлацията се успокои и централната банка предприе малко понижение на лихвите investropa.com, но рискът остава, че лихвите може отново да се повишат при скок на инфлацията или промяна в глобалните условия. Повишаващите се лихви директно ще засегнат пазара на имоти в Швейцария, като направят ипотеките по-скъпи и намалят достъпността за купувачите, което потенциално ще ограничи търсенето investropa.com. Предвид високите цени в Цюрих, те са чувствителни към разходите по финансиране – значително увеличение на лихвите може да изкара някои потенциални купувачи от пазара и да принуди растежът на цените да се забави или дори да се обърне в прегрели сегменти. Освен това банките затегнаха критериите за кредитиране (отчасти поради регулациите Basel III от 2025 г., изискващи по-високи капиталови буфери foxstone.ch). Заемателите вече са изправени пред строги лимити (макс ~80% съотношение заем/стойност и сериозни стрес тестове при 5% лихва), което може да ограничи силно задлъжнелите инвеститори. Макар консенсусът към момента да очаква стабилна или леко понижаваща се лихва (при швейцарска инфлация около едва 0.7% engelvoelkers.com), всяка неочаквана инфлационна изненада или финансов шок може да промени това. Тази несигурност около лихвите е водещ рисков фактор, който трябва да се наблюдава.
- Макроикономическа и геополитическа несигурност: Недвижимите имоти в Цюрих зависят от по-широкото икономическо здраве на Швейцария и световната стабилност. Икономическите несигурности – като потенциална световна или европейска рецесия – представляват риск investropa.com. Например, ако рецесията засегне банковия или технологичния сектор, в Цюрих може да има загуба на работни места или ограничаване на разрастването, което да намали търсенето на офиси и жилища. Градът не е имунизиран срещу световни събития: войната в Украйна, енергийни кризи или други геополитически напрежения могат да окажат влияние. Швейцарското правителство изрично отбелязва, че напрегнатата геополитическа ситуация (войната в Украйна, конфликти в Близкия изток) остава латентен риск за международната търговия и цените на енергията, който може да има негативен ефект върху швейцарската икономика engelvoelkers.com. Повишението на цените на петрол/газ, например, би могло отново да увеличи инфлацията и да натовари потребители и бизнес. Освен това, валутните колебания (много силен швейцарски франк) могат да навредят на швейцарския износ и корпоративните печалби, което косвено се отразява на наемането на офиси и търсенето на жилища от фирмени служители. Друг макроикономически фактор е имиграционната политика: растежът на населението в Швейцария (който задвижва необходимостта от жилища) може да се забави, ако политическите сили успеят да ограничат имиграцията. Споменатата инициатива на SVP за ограничаване на населението до 10 милиона е крайна, но е показателна за политически натиск към ограничаване на растежа jacquemoudstanislas.ch. Ако имиграцията бъде значително намалена, търсенето на жилища може да отслабне в дългосрочен план. Като цяло, въпреки че швейцарската икономика в момента е стабилна, глобална рецесия или кризисни сценарии представляват низходящ риск, при който незаетите имоти може да се увеличат, а цените да се коригират надолу.
- Имотен балон и притеснения за достъпността: Години на нарастващи цени повдигнаха въпроса: Има ли имотен балон в Цюрих? По някои показатели, да – градът е сред местата с висок риск от балон. Глобалният индекс на имотните балони на UBS за 2023 г. отново поставя Цюрих в категорията „риск от балон“, като това е един от само двата града в света (заедно с Токио) на това ниво ubs.com mattgul.com. Цените на жилищата спрямо доходите и наемите са много напрегнати. Ако лихвените проценти се повишат или пък търсенето отслабне, високите оценки в Цюрих биха могли да бъдат коригирани. Регулаторите са наясно с тази опасност; Швейцарската национална банка през последните години възстанови антицикличен капиталов буфер, за да овладее прекомерното ипотечно кредитиране. Анализаторите на UBS в момента оценяват риска от балон като „умерен“ (намален от екстремен) поради лекото забавяне на ръста в цените investropa.com, но рискът все още съществува. Достъпността за местните е на ръба на възможното – семейства от средната класа се борят дори за скромни апартаменти, което поражда социални и политически проблеми. Нараства броят на гласовете, според които жилищният пазар е неустойчива скъп, и ако повече хора започнат да напускат града, защото не могат да си позволят жилища, търсенето може да намалее. Освен това, балоните често се пукат не само заради промяна в лихвите, а и когато настроенията на купувачите се обърнат. Ако купувачите повярват, че цените са достигнали връх, дори и временно, психологията може да се промени в полза на купувача. Докато няма сигнал за рязка промяна в настроенията (предвид продължаващия недостиг), рискът от стагнация или лека корекция в надценените сегменти (като луксозни апартаменти или инвестиционни жилища с много ниска доходност) е налице.
- Предизвикателства в строителството и снабдяването: Парадоксално, един от най-големите проблеми на пазара е обратната страна на дефицита – недостатъчно ново жилищно строителство. Това представлява риск, тъй като ако недостигът продължи или се задълбочи, може да възпрепятства икономическия растеж (компаниите може да имат трудности да намират кадри, ако жилищата са твърде оскъдни/скъпи) и да предизвика по-сериозна държавна намеса. Строителството в Цюрих не е лесно: високите строителни разходи, недостигът на работна ръка в строителния бранш, дългите процедури за одобрение и съпротивата на местните забавят развитието. През 2024 г. жилищното строителство беше на ниско ниво и въпреки че има усилия за увеличаването му, съществува риск да не бъдат построени достатъчно жилища, за да се посрещне търсенето, което да удължи кризата. От гледна точка на бизнеса, строителството на нови офиси рязко спадна jll.com, което може да е положително за сегашните собственици в краткосрочен план, но също така означава по-малко модерни пространства за привличане на нови компании в дългосрочен. Инфлацията на строителните материали е още едно предизвикателство – въпреки че се успокои през 2024 г., предишният ръст на цените на стомана, дървен материал и др. оскъпи проектите и някои бяха отложени. Ако настъпи нова вълна на глобална инфлация, това може допълнително да затрудни строителните проекти.
- Регулаторни и политически рискове: Промени в законите и регулациите са още един набор от предизвикателства. Например предложеното затягане на Lex Koller, което вече беше обсъдено, може да обезкуражи част от чуждестранните инвестиции, ако влезе в сила, потенциално намалявайки притока на капитал в определени сегменти (напр. финансиране на строителството чрез чужди инвеститори може да стане по-трудно). Въпреки че целта е да се охладят цените, могат да се получат странични ефекти като по-ниска ликвидност на имотния пазар jacquemoudstanislas.ch. Вътрешнополитически риск също съществува под формата на избирателни инициативи или политически промени. Швейцарската директна демокрация позволява на избирателите да инициират предложения за промяна на правилата за недвижимите имоти – от тавани на наемите, до данъци върху незаетите жилища, до строги ограничения за зониране. В момента се засилва натискът за повече защита на наемателите заради жилищната криза. Ако наемите продължат да растат, има вероятност от популистки натиск за въвеждане на таван на наемите или по-строги ограничения на принудителните изселвания при ремонти и др. Такива правила могат да намалят доходността за собствениците. От друга страна, съществува риск антипазарни политически настроения да ограничат строителството (например, ако обществената съпротива към нови сгради се засили, може да стане още по-трудно да се строят нужните жилища в Цюрих). Отхвърлянето на някои нови проекти на референдуми в цяла Швейцария (не в Цюрих, но напр. инициативата в Женева за ограничаване на строителството) показва това напрежение. Общината на Цюрих по принцип е „за“ развитие (водена от прагматични лидери, които виждат нуждата от жилища), но политическите ветрове могат да се променят.
- Инфлация и оперативни разходи: Докато Швейцария в момента се радва на ниска инфлация (~1-2%), ново покачване на инфлацията би увеличило оперативните разходи за сгради (енергия, поддръжка, данъци върху имотите, индексирани към стойността) и потенциално лихвените проценти, което ще ограничи паричните потоци на собствениците. За търговските имоти високата инфлация може да навреди на търговците на дребно и офис наемателите, правейки увеличенията на наемите по-трудни. Обратно, умерената инфлация може да помогне на инвеститорите с финансиране чрез дълг, като намали реалната стойност на дълга, но в Швейцария много инвеститори разчитат повече на собствен капитал. Освен това разходите по енергийната трансформация могат да бъдат значителни – преоборудването на старите сгради със соларни панели, ново отопление и др., изисква капитал. Макар че често това се изплаща във времето, в краткосрочен план е финансово предизвикателство, особено за по-малките хазяи.
В същността си, пазарът на недвижими имоти в Цюрих не е без уязвимости. Той е изграден върху много стабилни основи (високо търсене, ниско предлагане, икономическа стабилност), но рисковете като икономически спадове, колебания на лихвените проценти и промени в регулациите могат да охладят ентусиазма на пазара. Участниците трябва да подхождат с внимателен оптимизъм: очаква се продължаване на растежа, но сценарии като глобална рецесия или драстични политически промени могат да променят тази траектория. Показателно е, че институции като UBS наблюдават Цюрих като потенциален балон mattgul.com – напомняне да не изпадаме в самодоволство. Въпреки това, Цюрих традиционно устоява добре на сътресения – дори по време на финансовата криза през 2008 г. цените само временно спряха да нарастват. Постоянното привличане на града като финансов център и място за живеене осигурява известна сигурност. В бъдеще обаче, разрешаването на кризата с достъпността и увеличаването на жилищното предлагане ще бъдат ключови за ограничаване на социалното напрежение и гарантиране, че пазарът на недвижими имоти в Цюрих няма да прегрее до краен предел. Деликатният баланс между това пазарът да остане привлекателен за инвеститори и да се отговори на нуждите на жителите ще определя политическия и рисковия пейзаж през следващите години.
Източници:
- Engel & Völkers – Доклад за жилищния пазар в Швейцария 2025 engelvoelkers.com engelvoelkers.com
- Investropa – Анализ на пазара на имоти в Цюрих (юни 2025) investropa.com investropa.com investropa.com investropa.com
- SWI Swissinfo – „Жилищният дефицит в Швейцария: колко сериозен е?“ (апр 2025) swissinfo.ch swissinfo.ch
- Индекс на наемите SMG Homegate – Развитие на наемните цени 2024 (яну 2025) swissmarketplace.group swissmarketplace.group
- Investropa – „Покупка на имот в Швейцария: струва ли си?“ (юни 2025) investropa.com investropa.com
- JLL Research – Офисен пазар в Цюрих 2025 jll.com jll.com jll.com
- JLL – Висококатегорна търговия на дребно в Цюрих Q4 2024 jll.com jll.com
- JLL – Швейцарски логистичен пазар 2024 jll.com
- Foxstone – Тенденции на швейцарския имотен пазар 2025 foxstone.ch foxstone.ch
- Investropa – „8-те най-горещи имотни района в Цюрих 2025“ investropa.com investropa.com investropa.com
- Investropa – Анализ на кварталите в Цюрих investropa.com investropa.com investropa.com
- Швейцарска федерална статистическа служба / Ройтерс – Данни за цените на жилищата и свободните площи reuters.com swissinfo.ch
- Юридически бюлетин Jacquemoud Stanislas – Предложения за затягане на Lex Koller (март 2025) jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch
- pv-magazine – Швейцарският закон за соларната фотоволтаика беше приет (юни 2024) pv-magazine.com
- UBS Global Real Estate Bubble Index 2023 – Класация на градовете mattgul.com
- Investropa – Прогноза за швейцарския пазар 2024/25 investropa.com investropa.com
- Swissinfo – Проект за стадион „Ensemble“ в Цюрих swissinfo.ch
- Swissinfo – Протести за жилищата в Цюрих swissinfo.ch
