Недвижимите имоти във Филаделфия 2025: Бум или крах? 7 изненадващи пазарни тенденции и смели прогнози

Въведение: История на два сектора на следпандемичния пазар

Пейзажът на недвижимите имоти във Филаделфия през 2025 г. се определя от контрастиращи динамики в жилищния и търговския сектор. След години на относителна достъпност, цените на жилищата в града скочиха и след това се стабилизираха на нови върхове, оставяйки много купувачи изненадани от високите цени phillymag.com phillymag.com. В същото време, търговските недвижими имоти се сблъскват със свои собствени сътресения – от полупразни офис сгради в центъра до процъфтяваща индустриална складова сцена в покрайнините на града. Въпреки тези предизвикателства, експертите остават предпазливо оптимистични: Zillow дори класира Филаделфия като един от най-горещите жилищни пазари в страната за 2025 г., благодарение на уникалната комбинация от високо търсене и (все още) достъпни цени phillyvoice.com phillyvoice.com.

В този обстоен доклад разглеждаме текущите тенденции, които оформят пазара на недвижими имоти във Филаделфия (както жилищен, така и търговски), навлизаме в информация на ниво квартал, подчертаваме основни развития и инвестиции, и анализираме икономическите, политическите и демографските фактори, които влияят на пазара. Представяме и прогнози от експерти за това какво да очакваме през следващите 3–5 години. Нямате време? Основните изводи включват: жилищният инвентар остава ограничен (което поддържа цените високи), някои квартали процъфтяват (докато други се охлаждат), офисите се борят с висока вакантност, индустриалният и мултифамилният сегмент остават устойчиви, и се очаква умерен растеж, а не драматичен срив. Нека навлезем в детайлите.

Тенденции в жилищните имоти през 2025: цени, инвентар и търсене

Филаделфийският пазар на жилища влезе в 2025 г. в много по-спокойно състояние в сравнение с бурния бум по време на пандемията, но все още остава твърдо в територията на пазара на продавача. Цените на жилищата са на рекордни нива, макар че темпът им на растеж значително се е забавил. Предлагането на жилища за продажба бавно се увеличава от исторически ниските си стойности, но предлагането все още е исторически оскъдно, което поддържа конкуренцията между купувачите сравнително висока. Лихвените проценти по ипотеките се задържат около 6–7% – далеч от около 3% през 2021 г. – което е намалило покупателната способност и е ограничило ръста на цените, но също така обезкуражава настоящите собственици да продават (тъй като много от тях биха загубили изключително ниските си лихви), допринасяйки за недостига на предлагане phillymag.com plusrealtors.com. Резултатът е пазар, заседнал в своеобразно безизходно положение: цените не падат, но обемите на продажбите са под пиковите нива, докато купувачите и продавачите коригират своите очаквания.

За да илюстрираме текущото състояние на жилищния пазар във Филаделфия, таблицата по-долу обобщава основните показатели:

Индикатор на жилищния пазар	Стойност (Q1 2025)	Тенденция/Промяна
Тримесечен ръст на цените на жилищата (спрямо предходното тримесечие)	+0.4% (Q1 2025)	Почти няма увеличение този тримесечие drexel.edu (плоска тенденция)
Годишно поскъпване на жилищата	+3.4% на годишна база	Забавяне спрямо ~+6.3% на годишна база преди година drexel.edu (под историческата средна стойност ~4.5% drexel.edu)
Медианна цена на жилище (Филаделфия)	$210,000 (Q1 2025)	Увеличение с 2.1% от $205,600 година по-рано drexel.edu (цените са на рекордно високо ниво)
Обем на продажбите на жилища (тримесечие)	3,724 продадени жилища (Q1)	~54% под пост-COVID пика (8,000 продажби през пролетта на 2022) drexel.edu; близо до историческите норми (~4,400 на тримесечие)
Активни обяви (наличност)	4,107 жилища (текущо)	~32% под типичните нива (~6,000 преди 2020) drexel.edu, макар и нагоре от рекордно ниските ~3,070 през февруари 2021 drexel.edu

Както показва таблицата, растежът на цените се е стабилизирал на ниски едноцифрени стойности след двуцифрените годишни увеличения, наблюдавани през 2020–2022 г. Средните цени на жилищата в града са се повишили скромно с 0,4% през първото тримесечие на 2025 г. (сезонно изгладени) drexel.edu, и са нагоре само с ~3,4% на годишна база, което е рязко забавяне спрямо увеличенията от 6–8% на годишна база отпреди година-две drexel.edu. Всъщност, настоящият темп на поскъпване на имотите във Филаделфия е под историческата си средна стойност (~4,5% годишно) drexel.edu, което показва връщане към нормалността. Медианната цена на жилище в града сега е около 210 000 долара drexel.edu (някои източници посочват малко по-висока медианна продажна цена – около 290 000 долара към средата на 2025 г. redfin.com, в зависимост от методологията на данните). Това е с приблизително 3–4% по-високо от миналата година redfin.com, но забележително е, че това е само около половината от темпа на растеж на цените, наблюдаван веднага след пандемията. За сравнение, националните цени на жилищата се очаква да нараснат с ~3,5–4% през 2025 г., така че тенденцията във Филаделфия е приблизително наравно с тази в страната philadelphiafed.org.

Инвентаризация (жилища, обявени за продажба) остава изключително ограничена, което продължава да поддържа цените високи. Във Филаделфия към началото на 2025 г. има малко над 4 100 жилища на пазара drexel.edu. Тази цифра е с около 34% по-висока от рекордно ниските нива по време на кризата с инвентара през 2021 г. drexel.edu, но все още е около една трета по-ниска от нивата преди пандемията. Всъщност, според една оценка, инвентаризацията е с ~46% под нивата от 2019 г. plusrealtors.com. Този хроничен недостиг е пряк резултат от задържането на продавачите (често защото не искат да заменят ниските ипотечни лихви с днешните по-високи phillymag.com), в комбинация с десетилетие на недостатъчно строителство. Новите обяви бавно се увеличават, но търсенето от купувачи все още надвишава предлагането, особено за достъпни и средноценови жилища plusrealtors.com plusrealtors.com. Месечните наличности на жилища остават ниски, а множество оферти все още са често срещани за добре оценени имоти в желани райони.

Темпът на продажбите се е забавил в сравнение с бума по време на пандемията. Само 3 724 жилища са продадени през първото тримесечие на 2025 г. във Филаделфия (окръг) drexel.edu – огромен спад (–54%) спрямо трескавия връх от близо 8 000 продажби през пролетта на 2022 г. drexel.edu. С други думи, пазарът премина от „нажежен“ до просто хладък, основно поради по-високите лихвени проценти, които изключиха част от купувачите. Въпреки това, настоящите обеми на продажбите всъщност са в съответствие с историческата средна стойност на града (около 4 000 продажби на тримесечие) drexel.edu, което показва, че сме се върнали към по-устойчиво, балансирано ниво на активност след необичайния скок по време на COVID. Жилищата също се продават малко по-бавно: медианата на дните на пазара е ~45 дни сега (срещу ~40 дни преди година) redfin.com, и е нагоре от удивителната медиана от 10 дни, наблюдавана по време на пика на покупателната треска през 2021 г. Дори така, настоящият DOM все още е под дългосрочната норма за Филаделфия (~~40 дни) и показва относително бърз оборот според историческите стандарти drexel.edu. По същество купувачите имат леко повече време за реакция, отколкото по време на треската, но добре оценените жилища – особено тези под ~$400K – все още се продават бързо и често се реализират на или над исканата цена.

Търсенето от купувачи във Филаделфия остава стабилно, подкрепено от няколко фактора. Първо, относителната достъпност на града (средните цени са с около 37% по-ниски от средното за САЩ redfin.com) продължава да привлича купувачи за първи път, както и някои новодошли от други щати, които бягат от по-скъпи пазари phillyvoice.com. Както отбелязва един местен брокер, „Филаделфия винаги е по-добър вариант от Ню Йорк… виждаме хора, които идват от Ню Йорк“ за по-достъпен градски начин на живот phillyvoice.com. Второ, растежът на работните места и ниската безработица (нивото на безработица в града достигна 30-годишно дъно от около 4,2% през 2023 г. pew.org) дават на повече жители финансова стабилност да купуват жилища. И трето, постоянните увеличения на наемите (повече за това по-долу) мотивират мнозина да обмислят покупка, ако могат. Въпреки това, високите ипотечни лихви (около 6,5–7% за 30-годишен заем phillyvoice.com) и затруднената достъпност (доходите във Филаделфия изостават от други големи градове phillymag.com, а купувачът се нуждае от около $117 000 доход, за да си позволи средно жилище в САЩ phillyvoice.com) ограничават докъде може да стигне търсенето. Много потенциални купувачи са достигнали ценови таван, което ги кара или да спрат търсенето, или да търсят по-малки/по-евтини жилища, което от своя страна ограничава продажбите и ръста на цените.

Основен извод за жилищния пазар: Жилищният пазар във Филаделфия през 2025 г. е по-спокоен, но далеч не е замръзнал. Цените са високи, но се стабилизират, предлагането бавнo нараства, но все още е ограничено, а търсенето е здравословно в рамките на възможностите за достъпност. Пазарът изглежда се насочва към равновесие – „здравословно връщане към средното“, а не рязка корекция drexel.edu. Всъщност анализаторите отбелязват, че всички сигнали сочат към меко приземяване: по-балансиран пазар с по-рационално ценообразуване и подобрена достъпност, а не голям срив drexel.edu. Както ще видим в раздела с прогнозите, експертите очакват умерено поскъпване на цените да продължи, освен ако не настъпи голям икономически шок.

Информация на ниво квартал: Най-горещите (и най-студените) райони на Филаделфия

Недвижимите имоти са силно локализирани, и това важи особено за Филаделфия – град с отличителни квартали, които преминават през много различни пазарни тенденции. Някои развиващи се квартали отбелязват бърз ръст на цените и развитие, докато няколко отдавна установени района са охладнели след предишни бумове.

От данните се открояват няколко ключови тенденции:

Преди това „подценявани“ райони се изстрелват нагоре: Западна и Югозападна Филаделфия (без University City) отбелязаха най-висок ръст на цените в града – около +9.3% на годишна база drexel.edu. Северна Филаделфия не изостава много с +8.3% drexel.edu. Тези по-евтини райони вече са в полезрението на инвеститори и купувачи на жилища, благодарение на относителната си достъпност и новия интерес към развитие. Анализаторите отдават ръста на значителен приток на външни инвестиции, особено в квартали, граничещи с основни транспортни линии и търговски коридори drexel.edu. В Западна/Югозападна Филаделфия това включва места като Walnut Hill, Cedar Park и Kingsessing, които се възползват от преливане на търсенето, тъй като хората, които не могат да си позволят Center City и University City, търсят по-далеч на запад. По подобен начин, в Северна Филаделфия, кварталите около Temple University, части от Brewerytown/Sharswood и районите по Broad Street преживяват вълна от ремонти и ново строителство, което повишава цените. Тези райони някога бяха занемарени с евтини имоти; сега те се джентрифицират бързо, предлагайки потенциално висока възвръщаемост за инвеститорите (макар и с придружаващи опасения за изместване).
„Следващите горещи“ квартали, които да следите: Няколко конкретни квартала последователно се споменават в местните прогнози като готови за значителен растеж. Това са South Kensington, Port Richmond и части от West Philadelphia plusrealtors.com plusrealtors.com. South Kensington, точно на север от Fishtown/Northern Liberties, преживява бум на модерно застрояване и на практика се е превърнал в продължение на процъфтяващата сцена на Fishtown. Port Richmond, исторически работнически квартал край реката, сега следва примера на Fishtown, тъй като купувачите търсят сравнително достъпни редови къщи малко по-далеч. А в Западен Филаделфия, районите западно от университетите (като Mantua, Belmont и East Parkside) и около транспортните възли привличат инвеститори и купувачи, търсещи стойност. Местен анализ на RE/MAX открои „възраждащи се квартали“ като тези заради силния им потенциал за растеж, тъй като се появяват нови удобства и се очаква ценовите тенденции да надминат средните за града в тези зони plusrealtors.com plusrealtors.com. Инвеститорите вече се насочват към „перспективни за инвестиции“ райони в Западен Филаделфия като Powelton Village, Wynnefield и Cedar Park, които са в процес на обновяване newagerealtygroup.com.
Ефекти на джентрификацията: Моделът на джентрификация във Филаделфия често действа като вълна, която се разпространява навън от центъра. Видяхме това в South Philadelphia (например Point Breeze и Grays Ferry се джентрифицираха от ръба на Center City навън) и в кварталите край реката (Northern Liberties -> Fishtown -> Kensington -> сега Port Richmond). Данните отразяват част от това: Kensington/Frankford (включително Fishtown/East Kensington) все още отбелязва стабилен +4.9% на годишна база ръст на цените drexel.edu – не толкова висок, колкото 8–10% преди няколко години, но стабилен и над средното за града. Това показва, че дори кварталите във втора вълна на джентрификация продължават да поскъпват, макар и с по-устойчив темп. Междувременно съседните нови територии като Harrowgate или Olde Richmond близо до Port Richmond може да са следващите, които ще се развият, докато вълната продължава. Купувачи и инвеститори, търсещи „следващия Fishtown“, обхождат тези квартали, повишавайки стойността на земята.
Луксозните квартали достигат таван: В рязък контраст, някои от най-скъпите и преди това бързоразвиващи се квартали на Филаделфия са застинали по отношение на цените. По-специално, цените на жилищата в University City на практика останаха без промяна (+0.1% на годишна база) drexel.edu, а в South Philadelphia почти не нараснаха (+0.2%) drexel.edu. Center City/Fairmount (който обхваща центъра и съседни райони като Fairmount/Spring Garden) постигна само около +2.8% drexel.edu. Какво се случва? В тези райони цените вече бяха нараснали толкова много през последното десетилетие, че са достигнали таван на достъпността в сегашната среда с високи лихви. Например, медианните цени в Queen Village, Fairmount или University City често надвишават $500k phillymag.com, а купувачите на тези нива са ограничени, когато ипотеките са 7%. Освен това, някои от тези пазари са отбелязали лек спад или застой в цените, тъй като търсенето е охладняло – един брокер отбеляза, че пазарът “излетя” през 2020-21 за жилища с удобства като дворове и покривни тераси, но “всичко се изравни” сега през 2024 phillyvoice.com. По същество, най-скъпите квартали вече не са толкова горещи; те са стабилни, но не и възходящи. Това създава възможности за купувачи, търсещи изгодни сделки в престижни райони – те могат да намерят преговорна сила сега, когато тези пазари са се нормализирали.
Стабилни средни пазари: Други под-пазари като Northeast Philadelphia (разделен на “Lower NE” и “Upper NE” в данните) показват умерен растеж (~2–3% на годишна база) drexel.edu. Това са предимно по-субурбанизирани райони (квартали с редови и двуфамилни къщи като Mayfair, Bustleton и др.), които не преживяха голям бум по време на пандемията и затова сега не изпитват срив – те просто продължават с умерено поскъпване. Northwest Philadelphia (Chestnut Hill, Mt. Airy, Roxborough) беше почти без промяна (+0.2% на годишна база) drexel.edu, вероятно отразявайки факта, че и тези пазари имаха голям ръст по-рано (напр. Mt. Airy имаше силно търсене през 2020–21) и оттогава са се охладили до равновесие.

В обобщение, историята на растежа на Филаделфия зависи силно от квартала. Най-големите печалби се случват в квартали, които все още са в ранен етап на обновяване, където стойността на имотите има потенциал да се покачи (Западен/Югозападен Фили, части от Северен, по-отдалечени речни райони). За разлика от тях, бившите горещи квартали, които вече са „успели“ (Център, Grad Hospital, Passyunk и др.), си поемат дъх или дори отбелязват леки корекции. За инвеститорите в недвижими имоти и купувачите на жилища това означава, че възможности има в нововъзникващите райони – но с по-висок риск и необходимост от внимателна проверка – докато по-зрелите пазари предлагат стабилност и по-малко конкуренция в момента. Както се казва в един доклад, „възможности има за купувачите в по-малко наситените квартали и за инвеститорите, фокусирани върху жилища за работещи и наеми“, докато ограниченията по отношение на достъпността остават предизвикателство в най-скъпите пощенски кодове plusrealtors.com.

Тенденции в търговските имоти: офиси, търговски площи, индустриални и многофамилни сгради

Секторът на търговските имоти (CRE) във Филаделфия е пъстър през 2025 г., като всеки сегмент (офиси, търговски площи, индустриални, многофамилни сгради) поема по различен път. Като цяло, офис пазарът изпитва затруднения с висока вакантност и криза на идентичността в ерата на дистанционната работа, търговските площи се стабилизират с връщането на пешеходния трафик в центъра, индустриалните имоти остават силна страна въпреки скорошното покачване на вакантността, а многофамилните сгради (апартаменти) продължават да се радват на силно търсене, въпреки че на пазара излиза ново предлагане. Нека разгледаме всеки сектор:

Офис пазар: Висока вакантност и ера на преоткриване

Офисният сектор на Филаделфия се сблъсква със значителни затруднения от началото на пандемията, а 2025 г. го заварва на кръстопът. Вакантността на офисите в центъра е достигнала исторически върхове – приблизително 20–24% от 43-те милиона кв. фута офис площи в Center City в момента са празни phillymag.com. В конкретни цифри, над 10 милиона+ кв. фута са незаети – поразителна стойност за град, в който традиционно вакантността е била в ниските тийнейджърски проценти. Официалните данни поставят вакантността на офисите във Филаделфия около 19–20% през 2024 г. phillyofficespace.com, което е наравно със средното за САЩ (~19,4% в средата на 2025 г.) commercialcafe.com. Вакантността в Center City е дори по-висока, доближавайки 24% според някои оценки phillymag.com, след като големи адвокатски кантори и корпорации намалиха площите си. Този излишък е пряко свързан с прехода към дистанционна/хибридна работа – физическото присъствие на офис служители във Филаделфия остава значително под нивата отпреди пандемията. Дори към края на 2024 г. посещаемостта на офисите в центъра е само ~50%–60% от нивата през 2019 г. средно governing.com, което означава, че много компании просто не се нуждаят от толкова пространство, колкото преди.

Наемодателите усещат натиска: по-старите офис сгради от клас B особено страдат с висока вакантност (стандартните офиси от клас A и B имаха ~22–23% вакантност в началото на 2024 г. nmrk.com). Междувременно, най-добрите „трофейни“ офиси (по-нови или наскоро реновирани кули от клас A) се справят малко по-добре (~16–17% вакантност) nmrk.com, тъй като наемателите „бягат към качество“ – консолидират се в по-качествени пространства, за да върнат служителите си. Тази тенденция беше отбелязана от големи наемодатели като Brandywine Realty Trust: техният изпълнителен директор отбеляза, че портфолиото на Brandywine в Center City е „отдадено на 90 и няколко процента“, като печели от наематели, напускащи по-старите сгради inquirer.com. По същество, по-новите офис кули на West Market Street и University City се държат стабилно, докато остаряващите офиси в други части на Center City (и някои крайградски подрегиони) трудно привличат наематели.

Финансовото въздействие върху града е значително: високата вакантност означава по-ниски стойности на имотите (и данъчни приходи) и по-малко пешеходен трафик, който подкрепя бизнеса в центъра. По една сметка, празните офис площи “струват на Филаделфия милиони” в изгубени данъци и икономическа активност phillyofficespace.com. Наемите за офиси са под натиск, а наемодателите предлагат големи отстъпки, за да запълнят площите. Новата лизингова активност е слаба – например, само около 540 офисни договора са били подписани в града през 2024 г., като “по-малко от 10” от тях са били нови наематели от други градове (статистика, която местен служител нарече “жалка”) inquirer.com. Ясно е, че органичният растеж на търсенето на офиси е минимален; повечето наеми просто преместват съществуващи компании.

Какво се прави? Филаделфия активно търси начини да преобразува слабо използвани офис сгради и да съживи офис пазара. Едно от предложенията, което привлече вниманието, е 20-годишно освобождаване от данък върху имота, за да се стимулира преобразуването на стари офиси в жилищни апартаменти inquirer.com inquirer.com. (Настоящото 10-годишно освобождаване от данък, което значително стимулира жилищното строителство през последните десетилетия, беше намалено през 2020 г. за ново строителство, но остана за преобразувания; сега служителите смятат, че е необходим още по-голям стимул за скъпите офис преобразувания inquirer.com.) Докладът на Комисията за данъчна реформа за 2025 г. препоръчва удвояване на освобождаването на 20 години за „затруднени“ офис сгради, но с 5-годишен краен срок, за да се стимулират бързи действия inquirer.com inquirer.com. Това ще изисква одобрение от щата (тъй като законът на Пенсилвания ограничава освобождаванията до 10 години) inquirer.com, но това показва колко спешен е въпросът. Подтикът не е само икономически – има и аспект на решаване на жилищните нужди: преобразуването на празни офиси в апартаменти може да увеличи жилищния фонд (възможно дори с достъпни жилища) в центъра на града inquirer.com. Филаделфия всъщност е лидер в преобразуването на офиси в жилища исторически (много стари офис сгради в центъра бяха превърнати в апартаменти през последните 20 години благодарение на 10-годишното освобождаване) inquirer.com. Сега, с толкова много празни площи, градът търси начини да ускори тази тенденция. Един от водещите примери е историческата сграда Wanamaker до Сити Хол, която загуби магазина на Macy’s и сега планира да преобразува офис етажите си в стотици апартаменти axios.com. По подобен начин, 18-етажната офис сграда на 1701 Market Street (ребрандирана като „17 Market West“) преминава през най-голямото следпандемично преустройство във Филаделфия, превръщайки се в 299 наемни жилища с курортни удобства axios.com. Тези проекти имат за цел да „оптимизират“ центъра, като усвоят излишното офис пространство и добавят жители, които да подкрепят местния бизнес денонощно.

Гледайки напред, перспективите за офисите са предпазливи. Експертите прогнозират, че офис секторът ще „продължи да се сблъсква с проблеми около връщането на работа“ до 2025 г. tcsr.realtor, което означава, че няма да има бързо връщане към пълна заетост. Можем да очакваме плосък или минимален ръст на наемите в най-добрия случай и евентуално допълнително отслабване при по-старите сгради. Някои нови строежи все още продължават – по-специално, новата централа на Chubb, 18-етажна кула за 430 милиона долара на 20th & Arch, която ще донесе 1 200 нови работни места и 3 000 служители в центъра до 2026 г. axios.com. Проекти като този показват вот на доверие към Филаделфия като жизнеспособна офис локация за развиващи се компании. Въпреки това, подобен оптимизъм е ограничен от факта, че повечето нови офис проекти напоследък са в предградията, а не в града inquirer.com, отчасти поради високите данъци върху заплатите и бизнеса във Филаделфия, които я правят по-малко привлекателна за корпоративни разширения inquirer.com. Градските лидери обсъждат по-широки данъчни облекчения за стимулиране на търговската активност inquirer.com, но всякакви промени ще бъдат постепенни.

В обобщение (офиси): Офисният пазар във Филаделфия е в период на преход и преоткриване. Високата вакантност (~20%) inquirer.com продължава, особено в по-старите сгради, а културата на работа от вкъщи структурно е намалила търсенето. Възстановяването на сектора вероятно ще дойде чрез консолидация (търсене на по-качествени имоти) и преобразуване (адаптивна повторна употреба), а не чрез възраждане на традиционното отдаване под наем на офиси. Очаква се Център Сити постепенно да намали офис площите си и да диверсифицира използването им (повече жилищни, хотелски и др. функции на мястото на бивши офиси) през следващите няколко години. Това е предизвикателна среда за собствениците на офиси, но и възможност за визионерски преустройства. Както казва една търговска брокерска компания, „офисите са голямото изключение“ в иначе възстановяващия се пейзаж на бизнес имотите tcsr.realtor tcsr.realtor – тоест, това е най-слабото звено, което ще се възстанови най-бавно.

Пазар на търговски площи: Възраждане на центъра въпреки натиска от електронната търговия

Секторът на търговските недвижими имоти във Филаделфия показва обнадеждаващи признаци на възраждане след спада по време на пандемията, макар че все още не е достигнал нивата отпреди 2020 г. Център Сити, търговското ядро на региона, отново привлича купувачи, туристи и особено жители, което засилва търсенето на магазини и ресторанти. Според последния доклад на Center City District (края на 2024 г.), заетостта на търговските площи в центъра на Филаделфия се задържа на ~83% centercityphila.org. В абсолютни числа, има около 1 792 работещи търговски обекта в основната зона на Център Сити (от Girard Ave до Tasker St) centercityphila.org. Важно е, че броят на търговците е нараснал с ~15% от 2019 г. насам centercityphila.org, което показва, че повече магазини и заведения работят сега, отколкото преди пандемията – забележително възстановяване. През последните две години новите магазини се отварят по-бързо, отколкото се затварят, включително както национални марки, така и много местни независими (особено „бисквитена мания“ с нови пекарни, наред с други тенденции centercityphila.org).

Въпреки това, приблизително 83% заетост означава, че 17% от търговските площи все още са свободни в центъра – има място за подобрение. Някои витрини на ключови места по Walnut Street и другаде остават празни или сменят наематели заради сътресенията от 2020 г. и продължаващите промени в търговията на дребно. Все пак тези свободни площи постепенно се запълват. През 2023–2024 г. в Center City се появиха големи нови обекти като Primark (търговец на бърза мода) на Chestnut, нови ресторанти и развлекателни заведения, както и преживенческа търговия на дребно като барове за хвърляне на брадви и художествени изложби, които привличат пешеходен трафик centercityphila.org. Търговският микс се развива отвъд традиционното пазаруване: докладът на CCD отбелязва, че „новите развлекателни обекти трансформираха търговския пейзаж, предлагайки преживявания отвъд обикновеното пазаруване“ centercityphila.org – помислете за потапящи преживявания, пространства за живи изпълнения и интерактивни дейности за отдих, които не могат да бъдат възпроизведени онлайн. Тази тенденция към преживявания е начинът, по който физическата търговия на дребно противодейства на електронната търговия.

Пешеходният трафик се завърна силно в Center City. До края на 2024 г. преброяванията на пешеходци и данните от мобилни телефони показват, че пешеходният трафик в центъра е ~85% от нивата преди пандемията governing.com, като Филаделфия е на 7-мо място сред големите центрове в САЩ по темп на възстановяване inquirer.com. Основните фактори са завръщането на офис служителите (с хибридни графици), ръстът на жителите в центъра (населението на Center City достигна рекордни стойности, като сега там живеят повече хора, отколкото през 2019 г. billypenn.com), и възраждането на туризма и конгресите. Например, през празничния сезон 2024 г. коледните базари бяха оживени, а хотелите – почти пълни, което показва, че туристите са се върнали. Освен това събития като инициативата „Отворени улици“ – затваряне на определени улици за автомобили за пешеходни фестивали – донесоха големи ползи за търговците (90% от бизнесите отчетоха увеличен трафик, а средните продажби скочиха с 68% по време на едно такова събитие) centercityphila.org. Подобренията в обществената безопасност (нивото на престъпност в центъра е намаляло) nbcphiladelphia.com и по-чистите улици също помагат да се насърчат купувачите да се върнат.

В кварталите извън Центъра на града, търговските коридори са в различни етапи на развитие. Много квартални търговски улици (например Germantown Avenue в Mt. Airy, Passyunk Avenue в Южен Филаделфия, Frankford Ave във Fishtown) всъщност процъфтяваха по време на пандемията, тъй като хората оставаха по-близо до дома си. Тези райони до голяма степен запазиха висока заетост, като местните бизнеси (кафенета, услуги, бутици) се справят добре. Въпреки това, някои квартали са недостатъчно обслужвани или все още страдат от липса на инвестиции, така че търговската картина е много различна от блок до блок. Като цяло, нивото на незаетост на търговски площи във Филаделфия беше около 10% в края на 2023 г., което не е зле, като се имат предвид националните тенденции. Наемите за първокласни търговски площи в Центъра на града са средно между $50–$70/кв.фут (коридорът на Walnut St), въпреки че наемодателите са по-гъвкави след пандемията.

В перспектива, експертите смятат, че търговията в Центъра на града „се е стабилизирала, но има потенциал за растеж“ billypenn.com. Очаква се, че с връщането на повече работещи (дори и само 3 дни седмично) и с увеличаването на жилищната плътност, търсенето на търговски площи ще продължи да расте. До 2025 г. Филаделфия имаше повече жители в центъра от всякога и почти същия брой ресторанти и барове, както преди пандемията billypenn.com – което показва силно възстановяване на сектора на гостоприемството. Потребителите се върнаха с ентусиазъм към пазаруването и храненето на място, въпреки че инфлацията и недостигът на работна ръка през 2024 г. затрудниха някои бизнеси. Заплахата от електронната търговия все още съществува (присъствието на Amazon означава, че стоковите продукти няма да се върнат във физическите магазини), така че успешната търговия ще бъде тази, която предлага нещо, което онлайн пазаруването не може: удобство (напр. услуги, бърза храна), преживявания (събития, социална атмосфера) или незабавност (последна минута нужди).

В обобщение (търговия на дребно): Търговските имоти във Филаделфия са в подем, особено в центъра, след труден период. Заетостта е около 83% и расте centercityphila.org, отварят се нови магазини, а пешеходният трафик е възстановен на около 85% governing.com. Наемите и стойността на имотите също се възстановяват. Силната жилищна база в центъра на града е голям плюс за устойчивостта на търговията. Все още има свободни площи за запълване, но тенденцията е положителна – „светло бъдеще за търговията във Филаделфия“, както гласи едно новинарско заглавие centercityphila.org. Наемодателите и брокерите остават предпазливо оптимистични, че с по-нататъшното възстановяване на офисите и туризма, Центърът на града може да достигне над 90% заетост на търговските площи през следващите няколко години, връщайки пазаруването и храненето във Филаделфия към предишната му жизненост.

Индустриални и логистични имоти: Бумът на складовете спира, после продължава

Индустриалният имотен сектор – който включва складове, дистрибуционни центрове и производствени площи – беше изключително горещ в района на Филаделфия през последните години, подхранван от бума на електронната търговия и стратегическото разположение на града в североизточния коридор. До 2025 г. този сектор остава най-силно представящият се търговски сегмент, въпреки че в краткосрочен план изпитва лек излишък на инвентар заради масивната строителна вълна, която най-накрая настигна търсенето.

През 2021–2023 г. строителите изградиха милиони квадратни метри нови складови площи във и около Филаделфия (особено в околните окръзи и южната част на Ню Джърси), за да отговорят на нуждите на Amazon, логистични компании и други. Това доведе до рекордно ниска индустриална вакантност (често под 5%). Въпреки това, краят на 2023 и 2024 донесоха вълна от нови обекти, която временно надхвърли усвояването от наематели. Към средата на 2025 г. индустриалната вакантност във Филаделфия се е покачила до около 8.6% globest.com – увеличение с около 1.6 процентни пункта на годишна база globest.com. Това увеличение звучи голямо, но основно се дължи на нови празни сгради, които излизат на пазара. Само през второто тримесечие на 2025 г. 5.44 милиона кв. фута нови индустриални площи бяха завършени, повече от два пъти повече от първото тримесечие и значително над темпото от предходната година globest.com. Около 40% от обектите, завършени през 2024 г., все още бяха празни при завършване lee-associates.com, което доведе до ръст на вакантността. Някои под-пазари усетиха това по-силно: например, в околните окръзи на Филаделфия вакантността се покачи от ~5.6% до 7.1% за година globest.com, а индустриалната вакантност в Южна Ню Джърси достигна ~11.6% globest.com след откриването на редица големи складове по магистралата NJ Turnpike.

Въпреки това краткосрочно свръхпредлагане, индустриалната перспектива остава стабилна. Ключово е, че инвеститорите са намалили започването на нови проекти, което позволява на пазара да усвои наличните площи. Само 7,7 милиона кв. фута са били в строеж в средата на 2025 г. в района на Филаделфия – най-ниското ниво на нови проекти от 2019 г. насам globest.com. Colliers (брокерска компания) прогнозира, че с рязкото забавяне на строителството, вакантността ще „намалява постепенно до края на 2025 и през 2026 г.“, тъй като новото предлагане ще бъде усвоено от наемателите globest.com. Действително, факторите на търсенето (развитие на пристанищата, електронна търговия, регионални нужди от дистрибуция) все още са налице. Макар нетното усвояване в началото на 2025 г. да беше скромно (само ~50 000 кв. фута през второто тримесечие на 2025 г., спрямо 1,1 милиона кв. фута година по-рано globest.com), има активни изисквания от наематели на пазара. Някои наскоро завършени мега-складове са в процес на преговори за наем през 2025 г., и след като тези сделки се финализират, заетостта ще се подобри.

Наемите за индустриални площи се задържат и дори леко се покачват. Средната наемна цена в района на Филаделфия беше около $11,25 на кв. фут NNN през второто тримесечие на 2025 г., леко нагоре от ~$11,19 година по-рано globest.com. Наемодателите не са били принудени да намаляват наемите, което показва увереност, че излишъкът от площи е временен. Регионът остава водещ логистичен център – от Филаделфия може да се достигнат десетки милиони потребители с еднодневен камионен превоз – така че търсенето на модерни дистрибуционни центрове няма да изчезне. Големи институционални инвеститори наливат средства във Филаделфийската индустрия: напр. през 2025 г. инвеститор плати $141,7 млн. за портфейл в Южна Джърси (една от най-големите индустриални сделки) globest.com, което е сигнал за продължаващ оптимизъм.

Водещ проект, подчертаващ силата на сектора, е The Bellwether District в Южен Филаделфия. Това е масивно преустройство на площ от 1 300 акра на бившия обект на нефтената рафинерия PES, който се трансформира в кампус за логистика и науки за живота в рамките на 10–15 години. С инвестиция от 4 милиарда долара, планът Bellwether включва милиони кв. фута нови складове и R&D съоръжения axios.com. През 2025 г. първият гигантски склад (около 400 000+ кв. фута) ще бъде завършен на място, а друг е планиран до края на годината axios.com. След като бъде напълно изграден, Bellwether ще бъде „мека за складове“ axios.com, възползвайки се от достъпа на обекта до жп линии, пристанище и магистрали. Той символизира прехода на Филаделфия от старата индустрия (нефтопреработване) към новата (логистика и биотехнологии). Освен това, Navy Yard в Южен Филаделфия – исторически кампус с търговски офиси – се разширява към смесено предназначение, но също така добавя и разпределителни/леки индустриални площи като част от своето преустройство за 6 милиарда долара (заедно с ново жилищно строителство, виж по-нататък) axios.com. Крайградски окръзи като Bucks, Chester и Gloucester (NJ) също са свидетели на огромни нови логистични центрове (например 1-милионния кв. фута „I-76 Trade Center“ в окръг Chester, споменат от Colliers globest.com).

В обобщение (индустриални имоти): Индустриалният пазар на недвижими имоти във Филаделфия се охлажда леко – от изключително горещ до просто горещ. Вакантността ~8–9% е краткосрочен скок поради бързото строителство, но с най-ниски нива на започнати строежи за последните шест години и все още силно търсене, се очаква секторът да се затегне отново до 2026 г. globest.com. Ръстът на наемите е умерен, но положителен. Сред всички видове търговски имоти, индустриалният е „едната гореща точка“, която анализаторите последователно открояват tcsr.realtor. За инвеститорите, съвременните складове в района на Филаделфия продължават да бъдат привлекателни, макар че трябва да се внимава с разликите между отделните под-пазари (някои възли в Южен Джърси в момента са леко пренаситени). В дългосрочен план, възходът на логистиката, ориентирана към пристанищата (PhilaPort е увеличил капацитета си) и локацията на Филаделфия предполагат продължаващ растеж. Единствената уговорка: ако лихвените проценти останат високи, финансирането на нови индустриални проекти или поддържането на празни такива ще е по-скъпо – но много строители вече са забавили темпото.

Многофамилни и апартаментни наеми: Силно търсене среща ново предлагане

Секторът на многофамилните жилища (апартаменти под наем) във Филаделфия преживя влакче на ужасите – в добрия смисъл. Градът преживя строителен бум на апартаменти в края на 2010-те и началото на 2020-те, подтикнат от 10-годишното данъчно облекчение и нарастващото търсене от млади наематели. Този бум кулминира с рекорден брой нови завършени сгради точно когато започна възстановяването след пандемията. Сега, през 2025 г., пазарът на апартаменти усвоява това предлагане. Търсенето от страна на наемателите е стабилно – всъщност много потенциални купувачи на жилища остават на пазара на наеми поради високите лихви и цени на жилищата, така че търсенето на наеми е особено силно. Но краткосрочното предизвикателство е излишъкът от нови луксозни апартаменти, които излизат на пазара едновременно, което води до лека мекота в най-горния сегмент.

Първо, основните числа: нивото на заетост на апартаментите във Филаделфия остава високо – около 93–94% средно mmgrea.com. То спадна съвсем леко (с ~0,3% през 2024 г.), въпреки че хиляди нови жилища излязоха на пазара mmgrea.com. До четвъртото тримесечие на 2024 г. заетостта беше около 94,1%, като се очаква да се задържи в горната граница на 93% през 2025 г. mmgrea.com – много здравословно ниво според стандартите в индустрията. Това показва, че пазарът усвоява новите жилища почти толкова бързо, колкото се появяват, благодарение на постоянния интерес от наематели. Средният ефективен наем в района на Филаделфия беше около $1,762 в края на 2024 г., като се очаква да нарасне до около $1,815 до четвъртото тримесечие на 2025 г. mmgrea.com mmgrea.com. Това е приблизително +3,0% годишен ръст на наемите mmgrea.com, което, макар и умерено, е възстановяване след стагнацията на наемите в началото на пандемията. Всъщност, наемите във Филаделфия са се увеличили с около 26% кумулативно от 2020 г. насам phillymag.com, което показва колко бързо се е затегнал пазарът на наеми след първоначалния спад по време на пандемията. Въпреки че ръстът на наемите се забави през 2023 г., тенденцията отново е възходяща – Zillow дори прогнозира, че „натискът за повишаване на наемите“ ще продължи, тъй като високите цени на жилищата карат повече хора да наемат plusrealtors.com.

Въпреки това, не всички сегменти на пазара на наеми са равни. „Клас А“ луксозните апартаменти – обикновено лъскавите нови високи сгради с премиум удобства – в момента се сблъскват с много конкуренция. Както беше отбелязано по-рано, Филаделфия имаше безпрецедентно ниво на строителство на многофамилни жилища в процес на изпълнение. 2024 г. донесе над 13 000 нови многофамилни жилищни единици (метро район) mmgrea.com, една от най-големите години досега. Този наплив на предлагане доведе до това, което наблюдателите нарекоха „излишък от наеми в горния сегмент на пазара“ inquirer.com – по същество твърде много луксозни жилища, които се борят за ограничен брой наематели с високи доходи. Това принуди някои собственици на нови сгради да предлагат отстъпки (като безплатни месеци наем), за да запълнят апартаментите. Ръстът на наемите в тези луксозни сгради е по-плосък, а периодите за отдаване под наем са се удължили. The Inquirer съобщи, че високите лихвени проценти и строителни разходи, в комбинация с този излишък на луксозни жилища, са създали „тежки икономически реалности“ за строителите, което означава, че отдаването под наем на нови сгради е по-трудно сега без намаляване на наемите или предлагане на отстъпки inquirer.com.

Разпознавайки потенциалното свръхстроителство, инвеститорите се отдръпнаха в началото на 2023 г. Новите стартирани строежи на многофамилни сгради през 2024 г. спаднаха с около 37% спрямо 2023 г. mmgrea.com mmgrea.com. До края на 2024 г. само около 11 300 жилищни единици все още са в процес на строителство в целия метрополитен район – приблизително 17% под историческата средна стойност на новите проекти mmgrea.com mmgrea.com. И гледайки напред, очаква се завършените проекти през 2025 г. да спаднат рязко с около 60%: само около 5 300 жилищни единици се очаква да бъдат завършени през 2025 г., спрямо над 13 000 през 2024 г. mmgrea.com. Този драматичен спад в новото предлагане ще позволи на пазара да си поеме дъх. Всъщност, няколко подрайона няма да видят никакви големи нови завършени проекти през 2025 г. mmgrea.com. Горещите точки на новото предлагане през 2025 г. ще бъдат Северна Филаделфия (около 753 жилищни единици), Южна Филаделфия/Военноморска база (~860 жилищни единици), и Музей на изкуствата/Северни Либъртис (~873 жилищни единици) mmgrea.com, според прогнозите – значително по-малко от тези райони през 2023–24 г. Изводът е, че до 2026 г., с минимално ново строителство, съществуващият жилищен фонд ще бъде отдаден под наем и пазарът може отново да се затегне, като потенциално се обърне в полза на наемодателите с по-бърз ръст на наемите.

Многофамилните инвеститори във Филаделфия също до известна степен променят фокуса си. Някои се насочват към по-скромни проекти за „жилища за работещи“ или кандидатстват за субсидии, за да включат достъпни жилища, тъй като луксозният сегмент е пренаситен. Бонусът за инклузивно зониране в града (който дава допълнителна плътност за проекти, които включват достъпни жилища или плащат във фонд за жилища) вече започна да води до изграждане на достъпни апартаменти на място в нови сгради – тенденция, която вероятно ще се засили. Има и интерес към преобразуване на някои търговски сгради в жилищни (както е обсъдено в секцията за офиси), което може да добави уникален жилищен фонд, макар че тези преобразувания обикновено също водят до луксозни жилища (поради разходите).

Забележителни многофамилни проекти, които ще бъдат завършени през 2025 г., илюстрират тенденциите: в Navy Yard за първи път се отварят жилищни сгради в този район – две сгради с общо 614 апартамента и удобства като в курорт axios.com. Те са насочени към млади професионалисти и служители на Navy Yard и са част от голям план за създаване на нов квартал със смесено предназначение там (с хиляди нови жилища с течение на времето) axios.com. В University City няколко нови високи сгради наскоро отвориха или са на път да бъдат завършени, като обслужват работещите в образованието и здравеопазването и студентите (например новите сгради EVO и Apex). Center City стана свидетел на появата на ултралуксозни кули като The Laurel (Rittenhouse) и Arthaus (Avenue of the Arts) през последните 1–2 години, добавяйки висок клас апартаменти (които конкурират най-скъпите наеми). Междувременно, извън центъра, квартали като Northern Liberties и East Kensington станаха свидетели на разрастване на средновисоки жилищни сгради, много от които сега се отдават под наем. Има и тенденция към появата на “build-to-rent” жилищни комплекси от редови къщи в някои части на града, които размиват границата между еднофамилни и многофамилни наеми.

За наемателите настоящата ситуация означава малко повече избор, особено в луксозния сегмент. Често могат да се намерят отстъпки за нови жилища (като безплатен месец) и да се ползват множество удобства, тъй като сградите се конкурират. Но в достъпния и средния ценови клас на наемите, пазарът все още е напрегнат – по-старите жилищни сгради и редовите къщи под наем имат ниска вакантност, защото много домакинства, които биха купили първо жилище преди 5 години, сега наемат по-дълго. Така че апартаментите от клас B/C остават пълни и наемите им се покачват стабилно. От инвестиционна гледна точка, имотите в този среден сегмент (т.нар. “жилища за работещи”) са търсени заради стабилната си заетост.

В обобщение (многофамилни жилища): Пазарът на апартаменти във Филаделфия през 2025 г. се характеризира с силно основно търсене, леко повишена вакантност при чисто новите жилища и огромно забавяне на новото строителство, което ще възстанови баланса. Наемите нарастват с около 3% и могат да се ускорят, след като настоящото предлагане бъде усвоено mmgrea.com. Заетостта все още е над 93% mmgrea.com, което показва цялостно здраве. Както обобщава една прогноза, „апартаментите ще се справят с [излишъка от ново строителство]“ в краткосрочен план, но общата перспектива е стабилна tcsr.realtor. Всъщност, многофамилните жилища се считат за един от по-устойчивите класове активи – хората винаги имат нужда от жилище. Филаделфия има и предимство, тъй като остава по-достъпна за наемателите в сравнение с Ню Йорк, Вашингтон или Бостън, което ѝ помага да привлича и задържа млади жители (силна движеща сила в търсенето на жилища според Zillow phillyvoice.com). Инвеститорите все още са активни на пазара на многофамилни жилища във Филаделфия, търсейки както нови проекти (ако са на правилната цена), така и придобивания с добавена стойност на по-стари сгради за реновиране. При високи лихвени проценти строителството е намаляло, но капиталът се насочва към съществуващи активи. Изводът: секторът на апартаментите преминава през временен излишък на предлагане, но по същество е стабилен, подкрепен от ръст на заетостта и стабилното население на наематели в града.

Инвестиционни възможности и рискове на пазара във Филаделфия

От гледна точка на инвеститора – независимо дали сте малък жилищен инвеститор или голям институционален играч – пазарът на недвижими имоти във Филаделфия през 2025 г. предлага смес от примамливи възможности и значителни рискове. По-долу очертаваме основните възможности и рискове както в жилищния, така и в търговския сектор:

➤ Възможности:

Подценени квартали и възможности за добавяне на стойност: Както беше обсъдено, райони като Западна Филаделфия, Саут Кенсингтън, Порт Ричмънд, и части от Северна Филаделфия са в процес на трансформация и все още предлагат сравнително ниски входни цени. Тези квартали са „на прага на значителен растеж“, което ги прави основни цели за поскъпване plusrealtors.com. Инвеститорите, които реновират занемарени редови къщи или развиват ново жилищно строителство в тези райони, могат да се възползват от вълната на нарастващи стойности. Например, редови къщи в Западна Филаделфия, които са се продавали за под $100 000 преди няколко години в квартали като Мантюа или Мил Крийк, сега се препродават или отдават под наем на студенти/професионалисти на много по-високи цени – но все още са разумни спрямо по-близките до центъра квартали. Best Places to Invest често подчертава анклави в Западна Филаделфия (напр. Уинфийлд, Сидър Парк), които се възраждат и вероятно ще донесат по-големи печалби newagerealtygroup.com. По подобен начин, разказът за „следващия Фиштаун“ около Саут Кенсингтън/Олд Кенсингтън предоставя възможности: нови проекти за апартаменти и кондоминиуми там се продават бързо, което показва силни бъдещи сравнения.
Наеми и жилища за работещи: При наемите, близо до исторически върхове и голямо население, което не може да си позволи да купи жилище, отдаването под наем във Филаделфия е привлекателно. Броят на наемателите расте, тъй като високите цени на жилищата и лихвените проценти карат хората да отлагат покупките plusrealtors.com. Еднофамилните къщи под наем в стабилни работнически квартали (напр. Североизточна Филаделфия) или малки многофамилни сгради в райони с достъп до транспорт могат да осигурят стабилен паричен поток. Процентът на свободните жилища в достъпния сегмент е много нисък, а инвеститорите могат да очакват умерено поскъпване заедно със стабилен наемен пазар plusrealtors.com. Освен това, градските инициативи за строителство на повече „жилища за работещи“ (достъпни за хора със средни доходи) означават, че може да има възможности за публично-частни партньорства, субсидии или просто по-малка конкуренция, ако се фокусирате върху средния сегмент, а не върху луксозния. Изводът: относително високите капиталови доходи във Филаделфия (в сравнение с крайбрежните пазари) и силното търсене на наеми я правят привлекателно място за инвестиции в недвижими имоти с цел дългосрочно притежание.
Търговски ниши: Индустриални и научни имоти: Както беше отбелязано, индустриалните недвижими имоти остават горещ сектор – дистрибуционни центрове, терминали за камиони, гъвкави складове – всички са търсени. Въпреки че в краткосрочен план има свръхпредлагане, дългосрочната нужда от модерни логистични съоръжения е силна, а стратегическото местоположение на Филаделфия гарантира, че индустриалните активи тук ще останат ценни. Инвеститорите, специализирани в индустриалния сектор, могат да намерят възможности в новопостроените празни складове (някои собственици може да търсят да продават или рекапитализират поради пазарна несигурност) и в разработването на съоръжения по поръчка за конкретни наематели. Друга ниша са недвижимите имоти за науките за живота: Филаделфия, с концентрацията си на университети и болници, се превърна в процъфтяващ център за науките за живота (често наричан „Cellicon Valley“ поради сектора за клетъчна и генна терапия). Лабораторните площи в University City и Navy Yard отбелязват огромен растеж. Компаниите активно търсят лабораторни и биопроизводствени площи, така че преустройството или строителството на имоти за научни цели (които носят премиум наеми) може да бъде доходоносно. Големи проекти като Schuylkill Yards и uCity Square са доказателство за тази тенденция. Въпреки че науките за живота могат да бъдат рискови (успехът на наемателите зависи от финансирането за НИРД), търсенето на лабораторни площи във Филаделфия е силно – в един момент вакантността на лабораторните площи беше почти 0%. Това е нововъзникваща възможност за специализирани инвеститори.
Адаптивно преизползване и преустройства: Проблемите в офис сектора всъщност представляват възможност – ако имате визия и капитал – да преустроите слабо представящи се офиси в апартаменти, хотели или смесени обекти. Тъй като градът вероятно ще въведе нови стимули (например потенциален 20-годишен данъчен стимул за офис преустройства inquirer.com), разработчиците могат на практика да получат първокласни локации в Center City на по-ниска цена (поради понижените стойности на офис сградите) и да се възползват от данъчни облекчения за създаване на търсени жилищни единици. Успехът на предишни преустройства (Old City е пълен с бивши складове, превърнати в лофтове, и много стари офис сгради, превърнати в апартаменти/хотели в миналото) е добър знак. Ярък настоящ пример е преустройството на 1701 Market St. в апартаменти с луксозни удобства axios.com – Alterra Group залага на силното търсене на наеми за добре разположено адаптивно преизползване. Ако 20-годишният стимул бъде одобрен, това може значително да подобри икономиката на преустройствените проекти. Инвеститорите могат да се насочат към по-стари сгради около Broad Street и Market East, които са подходящи за преизползване. Освен офисите, Филаделфия разполага с богат запас от красиви исторически сгради (училища, фабрики, църкви), които могат да бъдат закупени и преустроени – често с подкрепата на общността и създаване на уникални продукти (като лофт апартаменти), които могат да се продават на премиум цени.
Основни развития и публични инвестиции: Градът има няколко катализиращи плана за развитие (описани подробно в следващия раздел) – участието или присъединяването към тези проекти може да бъде доходоносно. Например, когато мега-проектът Penn’s Landing (12 кули на брега) започне (след като бъде възобновен), стойността на имотите в близост до Old City/Society Hill waterfront може да скочи. Планираният парк върху I-95 при Penn’s Landing (публичен инфраструктурен проект, който ще свърже отново града с река Делауеър) ще направи съседните парцели много по-ценни. По същия начин, разширяването на транспортни линии или нови станции (ако има такива с финансиране за инфраструктура след 2025 г.) може да отвори нови обекти за развитие, ориентирано към транспорта. Да си сред първите, които изкупуват земя в такива райони, е класическа възможност. Филаделфия също има различни Opportunity Zones, които предлагат данъчни облекчения за инвестиции в определени квартали; опитни инвеститори могат да използват тези програми, за да намалят данъците си, докато съживяват райони като части от Северна и Западна Филаделфия.

➤ Рискове:

Риск от лихвени проценти и финансиране: Най-непосредственият риск през 2025 г. е средата на високи лихвени проценти. Разходите за финансиране на недвижими имоти са се удвоили приблизително от 2021 г. Това не само намалява паричните потоци на инвеститорите (по-високи ипотечни плащания), но и може да понижи стойността на имотите (тъй като капитализационните проценти се покачват). За силно задлъжнели инвеститори съществува риск от отрицателен паричен поток, ако лихвите се повишат при рефинансиране. Проектите за развитие може да се окажат финансово неизгодни, което да доведе до забавяния или отменяния. Ако инфлацията остане упорита и задържи лихвите високи (или ако кредитните пазари се затегнат), активността на пазара на имоти може да се забави и някои собственици да изпаднат в затруднение, особено тези, които са купували при ниски капитализационни проценти през 2020–21 г. и сега трябва да рефинансират. По същество, цената на капитала е голям рисков фактор – тя прави всичко – от покупката на жилища до търговските придобивания – по-скъпо и може да охлади пазара повече от очакваното.
Свърхпредлагане в определени сегменти: Като цяло Филаделфия не страда от свръхпредлагане, но определени сегменти са изложени на риск. Най-ясният пример е сегментът на луксозните многофамилни жилища в краткосрочен план – както беше отбелязано, изобилието от нови луксозни апартаменти означава, че наемодателите се конкурират ожесточено. Ако икономиката се забави или растежът на работните места се намали, тези нови сгради може да се отдават под наем още по-бавно, което ще натовари финансово инвеститорите. В офис сектора на практика има постоянно свръхпредлагане, освен ако много сгради не бъдат извадени от употреба или преустроени; всеки инвеститор в офиси трябва да внимава за високата вакантност и нуждата от значителни подобрения, за да остане конкурентоспособен (риск от „наливане на добри пари след лоши“, ако дистанционната работа се запази). Свръхпредлагането на търговски площи не е голям проблем в целия град, но определени коридори (като някои крайградски молове или по-слаби търговски улици) може да продължат да изпитват затруднения и висока вакантност, докато търговията се променя. От индустриалната страна рискът е, ако настоящите свободни площи не бъдат усвоени толкова бързо, колкото се очаква – например, ако рецесия намали търсенето на електронна търговия – тогава тези големи празни складове може да започнат ценова война с падащи наеми. Този риск обаче се смекчава от намаляването на строителството и дългосрочните фундаментални фактори.
Икономически и трудови рискове: Общото икономическо здраве на Филаделфия е фактор. Ръстът на работните места в региона беше добър напоследък (заетостта в района на Филаделфия се увеличи с около 2,2% в средата на 2024 г., малко над националната средна стойност bls.gov, а секторът образование/здравеопазване добави 28 400 работни места на годишна база bls.gov). Но Филаделфия не е град с висок растеж като тези в Сънбелт; икономиката ѝ е по-стабилна и по-бавна. Ако в следващите няколко години настъпи национална рецесия (някои прогнози предвиждаха лека такава, макар вероятността да е намаляла philadelphiafed.org), Филаделфия може да загуби работни места в сектори като хотелиерство или дори здравеопазване, което би охладило търсенето на всякакъв вид недвижими имоти. Освен това, Филаделфия все още се бори с висок процент на бедност (~23%) и сравнително ниски доходи на домакинствата – ако инфлацията изпреварва ръста на заплатите, много жители могат да бъдат изтласкани както от възможността за собствен дом, така и от наемане на жилище на пазарни цени, което ще намали броя на платежоспособните наематели и купувачи. Вече достъпността е основен проблем: доходите във Филаделфия значително изостават от тези в Ню Йорк, Бостън, Вашингтон phillymag.com, което прави скорошните ценови скокове особено болезнени. Продължаваща криза на достъпността може да принуди политиците да се намесят (контрол на наемите, по-високи изисквания за включване на достъпни жилища и др., което може да създаде регулаторни рискове за инвеститорите).
Промени в политиката и данъците: Недвижимите имоти във Филаделфия са силно повлияни от местната политика. Известното 10-годишно данъчно облекчение за ново строителство беше намалено от 2022 г. (сега е частично облекчение), което вече се посочва като една от причините за спада в издадените строителни разрешителни. Съществува риск градът или щатът да въведат допълнителни промени, които да засегнат възвръщаемостта на инвеститорите – например, градът може да повиши ставките на данъка върху имотите или да преоцени стойностите (Филаделфия направи преоценка на имотите през 2022–2023 г., която значително увеличи оценките за мнозина, а нова се очаква през 2024 г. phila.gov). Данъкът върху заплатите на града (~3,79% за жителите) и Данъкът върху доходите и приходите от бизнес (BIRT) са сред най-високите в страната; ако не бъдат намалени, те могат да продължат да възпират търговския растеж (както беше отбелязано, много компании избират предградията, за да избегнат тези inquirer.com). От друга страна, ако данъците бъдат намалени с цел стимулиране на растежа, бюджетът на града може да се окаже под напрежение, което да се отрази на услугите. Освен това, нови зониращи регулации могат да създадат както възможности, така и пречки. Например, създаването на нова зона (RTA-2) с облекчени изисквания ballardspahr.com може да позволи по-голяма плътност в жилищните проекти – възможност. Но има и предложения за изискване на повече достъпни жилища или обществени ползи от строителите (Градският съвет на Филаделфия е известен с активното си участие в одобренията на проекти). Законодателната среда във Филаделфия може да бъде непредсказуема, така че инвеститорите са изправени пред известен политически риск. От страна на наемите, въпреки че във Филаделфия в момента няма контрол върху наемите, натискът за защита на наемателите винаги е налице; възможно е да се появят правила като „основателна причина“ за изгонване или мораториуми върху строителството в определени квартали, ако джентрификацията предизвика недоволство.
Остаряла инфраструктура и проблеми с обществените услуги: Някои структурни проблеми могат косвено да създадат рискове. Инфраструктурата на Филаделфия – от пътища до обществен транспорт (SEPTA) – се нуждае от инвестиции. Има опасения относно броя на пътниците и финансирането на SEPTA (броят на пътуващите с обществен транспорт все още е с около 30% по-нисък спрямо преди COVID, а за оперативните разходи се очертават бюджетни дефицити). Ако услугите на обществения транспорт бъдат намалени (както беше предупредено в най-лошите сценарии), това може да намали привлекателността на някои квартали и моделите на пътуване, което да се отрази на търсенето на имоти. Общинските училища, въпреки че се подобряват в някои области, все още карат много семейства да се изнасят в предградията, което ограничава дългосрочното търсене на жилища от средната класа в града. Освен това, въпреки че престъпността намалява в Центъра и някои райони, Филаделфия отбеляза ръст на въоръженото насилие по време на пандемията. Възприятията за престъпност и чистота могат да повлияят на пазара на имоти – например, инциденти с голям обществен отзвук или безредици (като гражданските вълнения през 2020 г.) могат временно да намалят доверието на инвеститорите и търговците. Градът работи по тези въпроси (напр. програми за превенция на насилието, полицейски реформи), но те остават фактори, които трябва да се следят като рискове.

Когато се претеглят тези възможности и рискове, много анализатори описват пазара на недвижими имоти във Филаделфия като устойчив, но не и без предизвикателства. Той не изпитва дивите колебания на някои пазари в Сънбелт (тук няма огромно презастрояване или спекулативни сривове в близкото минало), а по-ниската му ценова точка осигурява възглавница (пазарът е според някои „подценен“ спрямо фундаменталните показатели в момента millersamuel.com). Но бавният растеж също означава, че не може да се разчита на бързо поскъпване без активни подобрения. За инвеститорите, щателната проверка на ниво квартал е от решаващо значение – блок по блок във Филаделфия може да се различава значително по перспективи. Партньорството с местни експерти, следенето на решенията на градския съвет и наличието на резервни планове за по-високи разходи за притежание са разумни подходи на този пазар.

Основни проекти и развития, които оформят бъдещето

Няколко големи проекта за недвижими имоти – в процес на изпълнение или планирани – ще преобразят градската среда на Филаделфия през следващите години. Тези проекти обхващат всичко – от корпоративни централи и небостъргачи до обширни многофункционални райони и основни ремонти на публичната инфраструктура. Те не само предоставят възможности за строителство и инвестиции, но и ще повлияят на привлекателността на кварталите, създаването на работни места и стойността на имотите в целия град. Ето някои от най-влиятелните проекти, които да следите:

Chubb Headquarters (2000 Arch Street, Center City): Глобалната застрахователна компания Chubb изгражда нова 18-етажна централа на Arch Street в Center City. Този проект на стойност около 430 милиона долара ще добави 438 000 кв. фута офис площи и е забележителен с това, че създава работни места в града, вместо да ги изнася. Chubb планира да премести и разшири 3 000 служители в тази централа, включително 1 200 нови работни места във Филаделфия axios.com. Сградата, която вече е достигнала максималната си височина (знаците са поставени през 2024 г.), ще бъде завършена през 2026 г. axios.com. За Филаделфия това е вот на доверие в способността ѝ да привлича и задържа големи работодатели. Притокът на служители на Chubb (много от които вероятно ще се преместят от предградията) може да стимулира жилищния пазар в Center City и околностите, както и да подкрепи търговците и ресторантите.
17Market West (1701 Market St Conversion): Ярък пример за преобразуване на офис сграда в жилищна, този проект на Alterra Property Group трансформира празна 18-етажна офис кула в сърцето на Market West в 299 луксозни апартамента плюс търговски площи на партерния етаж axios.com. С бранд “17Market West”, сградата ще отвори в края на 2025 г. axios.com като най-голямото преобразуване след пандемията в града. Удобствата са разкошни (басейн със солена вода на покрива, кабани, игрище за пикълбол, симулатор за голф и др.) axios.com, с цел да се конкурира с новото строителство. Успехът ѝ може да послужи като модел за бъдещи преобразувания и ще добави стотици жители към квартал, който преди това опустяваше след 17:00 ч. Този проект на практика създава нов жилищен възел в бизнес района, подпомагайки 24/7 оживлението на Center City.
Harper Square “Needle Tower” (Rittenhouse): В престижния район Rittenhouse Square, местният инвеститор Pearl Properties планира Harper Square, тънка 50-етажна жилищна кула на 19-та улица axios.com. Ще има около 215 луксозни жилища и ще се извисява над ниските сгради в района, придавайки ѝ вид на “игла”. Разрушаването на мястото започна през 2024 г., но първата копка все още не е насрочена axios.com. Очаква се да бъде завършена около 2027 г. axios.com. Ако бъде построена, ще бъде една от най-високите жилищни сгради във Филаделфия. Това показва продължаващо доверие в дългосрочния луксозен пазар на апартаменти/конда. Harper Square ще допълни съществуващата 24-етажна сграда Harper на Pearl наблизо axios.com. Проекти като този поддържат силуета на Филаделфия да расте и привличат хора, търсещи луксозен живот в Center City (конкурирайки се с качеството на Ню Йорк, но на цени във Филаделфия).
The Bellwether District (Южен Филаделфия): Както беше споменато, Bellwether District е масивно преустройство на 1 300 акра бивша рафинерийна земя в Южен/Югозападен Филаделфия. В рамките на 10–15 години, Hilco Redevelopment Partners инвестира около 4 милиарда долара за създаване на кампус от модерни складове, дистрибуционни съоръжения и лаборатории за науки за живота axios.com. Визията включва милиони квадратни метри индустриално пространство и потенциално някои търговски смесени функции. През 2025 г. Bellwether завършва първите си два индустриални склада (един в началото на 2025 г., другият до края на годината) axios.com. Това са само малка част от цялостния план, но бележат началото. Проектът е трансформиращ: ще почисти екологично замърсена зона, ще създаде хиляди работни места (индустриални и логистични работни места, които да заменят загубените в рафинерията), и евентуално ще създаде нов икономически двигател за тази част на града. За близките имоти, Bellwether ще увеличи търсенето на жилища в Южен Филаделфия, ако работниците искат да живеят близо до обекта. Може също така да подобри инфраструктурата (пътища, комунални услуги) в района, което ще е от полза за други имоти. Рискът е, че това е проект с дълъг времеви хоризонт, така че последователното изпълнение е ключово.
Navy Yard Redevelopment (Южен Филаделфия): Philadelphia Navy Yard, бивша военноморска база, превърната в офис парк, претърпява голямо разширяване в градски район със смесено предназначение. През 2022 г. PIDC (градската корпорация за развитие) и Ensemble/Mosaic представиха главен план за над 6 милиарда долара за добавяне на жилища, търговски площи, хотел и още офиси в рамките на 20 години axios.com. През 2025 г. ще бъдат открити първите жилищни единици във Navy Yard: апартаментен комплекс с 614 жилища в две сгради, с търговски площи и множество удобства axios.com. Очаква се да бъдат завършени до септември 2025 г. axios.com. Апартаментите във Navy Yard са голямо събитие: след десетилетия като център за работа от 9 до 5, Navy Yard ще придобие постоянно население, превръщайки се в истински квартал. Бъдещите етапи предвиждат още хиляди жилищни единици, нов хотел, училище, паркове и евентуално нова транспортна връзка. С развитието на този район, на практика се създава изцяло нов квартал на брега, което вероятно ще повиши стойността на земята в близките части на Южен Филаделфия (напр. Pennsport, Whitman) и ще привлече компании, които искат кампус среда (особено фирми за науки за живота и НИРД, които вече са във Navy Yard). Това е едно от най-големите градски развития във Филаделфия.
Мега-проектът Penn’s Landing Waterfront: На брега на река Делауеър, между Old City и Northern Liberties, Durst Organization (девелопър от Ню Йорк) планира смесен проект на стойност 2,2 милиарда долара, обхващащ 12 акра axios.com. Планът предвижда 12 кули с хиляди жилищни единици, както и офиси, търговски площи и хотел axios.com – на практика създавайки нов квартал на брега. Проектът беше открит (церемониално) през 2022 г., но за съжаление е замразен повече от две години към 2025 г. axios.com. Вероятно повишаването на лихвените проценти и икономическата несигурност са изиграли роля. Необходимо е и инфраструктурно строителство (парк върху I-95, чийто завършек се очаква около 2026 г., е предпоставка за истинско свързване на този обект с града). Проектът Penn’s Landing е в застой, но ако/когато продължи, ще промени драстично силуета на брега и ще добави много жилища. Това е типът мегапроект, който може да създаде хиляди строителни работни места и, след завършване, да привлече нови жители (включително потенциално по-луксозни апартаменти за тези, които иначе биха избрали Ню Йорк или Джърси Сити). Засега това е голям въпрос (“времето ще покаже дали някога ще се реализира,” казва Axios axios.com). Градът и Durst остават публично ангажирани, но всички погледи са насочени към финансирането и пазарните условия, които трябва да се изравнят.
Бум на високи сгради в Center City (различни): Освен Harper Square, няколко други значими високи сгради са в процес на изграждане или наскоро завършени:
Two Cathedral Square на 17th & Race (23-етажна офисно/жилищна кула) е в строеж.
2222 Market (20-етажна офис сграда за адвокатската кантора Morgan Lewis) отвори през 2022 г., добавяйки модерни офис площи.
1301 Market (предложена 32-етажна смесена сграда от здравната система Jefferson) може да започне строеж в бъдеще.
Тези проекти показват, че Center City все още има джобове на развитие, особено за специализирани нужди (като медицински офиси или централи). Въпреки това, предвид високата вакантност на офисите, не очаквайте много нови офис небостъргачи извън вече планираните – вместо това е по-вероятно нови жилищни или смесени кули да запълнят празнините в силуета.
План за арена на 76ers (спортен комплекс в Южен Фили): Последно развитие: След много противоречия, Филаделфия 76ers се отказаха от предложението си да построят нова арена за $1.3 млрд в Центъра на града (на Market East до Чайнатаун) в началото на 2025 г. axios.com. Вместо това, сега те проучват план с Comcast Spectacor за построяване на нова арена на Sixers в съществуващия спортен комплекс в Южен Филаделфия (близо до сегашния Wells Fargo Center) axios.com. Това е в много ранен етап (преговори за финансиране, данъчни въпроси, ползи за общността предстоят през 2025 г.) axios.com. Ако се осъществи, това означава, че спортният комплекс в Южен Фили ще остане центърът на спорта във Филаделфия за десетилетия напред, потенциално с нова модерна арена, която да бъде двигател за по-нататъшно развитие там (Comcast вече беше предложил план за обновяване на спортния комплекс за $2.5 млрд axios.com). За недвижимите имоти, нова арена в Южен Фили вероятно ще има по-малко незабавно въздействие върху стойността на имотите (тъй като вече е утвърдена спортна зона, а не жилищен квартал), но може да стимулира допълнителни развлекателни/хотелиерски проекти наоколо. Обратно, това означава, че районът Market East в Центъра на града няма да получи огромния тласък (и смущенията) от проект за арена – облекчение за някои членове на общността, но също така означава, че възраждането на търговията в Market East ще трябва да намери други катализатори. Решението на Sixers беше внимателно следено от инвеститорите заради последиците му и за двата квартала.
Инфраструктурни проекти (паркове върху магистрали, транспорт): Няколко обществени проекта ще подобрят контекста на недвижимите имоти във Филаделфия:
Парк върху I-95 при Penn’s Landing (4-акров парк, който ще покрие магистралата, ~$225 млн) напредва и се очаква да бъде завършен до 2026 г. Това ще озелени досегашен „трън в очите“ и ще създаде безпрепятствена връзка от Front Street до брега при Penn’s Landing, като вероятно ще повиши атрактивността на съседните парцели (включително споменатия обект на Durst).
Покриване на Vine Street Expressway (I-676) до Чайнатаун е друга концепция – парк върху потъналата магистрала между Broad и 2nd Street може да свърже отново Чайнатаун и Callowhill. Осигурено е финансиране за проучване/дизайн. Ако се реализира, може да смекчи разделението, причинено от I-676, и да повиши стойността на имотите в Chinatown North/Callowhill.
План за района на гара 30th Street: Съществува дългосрочна визия, водена от Amtrak, за развитие на района около гара 30th Street (в University City), включително потенциално покриване на жп дворовете за създаване на нов смесен район. Макар това да е проект с хоризонт над 10 години, части от него като Schuylkill Yards (проектът на Brandywine Realty/Drexel за лаборатории/офиси западно от 30th St) вече се реализират. Schuylkill Yards завърши първата си кула за науки за живота и строи жилищни сгради; в крайна сметка ще изгради 6-8 небостъргача за 20 години. Това фундаментално променя силуета на University City и добавя парково пространство (Drexel Square).
Разширения на транспорта: SEPTA планира железопътно разширение до King of Prussia (свързващо Center City с района на мола KOP през Norristown); ако се реализира около 2026-27 г., може да повлияе на развитието по този маршрут. В града се обсъжда метро по Roosevelt Blvd (отдавнашна мечта, все още без финансиране) и модернизация на трамваите. Макар и не непосредствено, подобреният транспорт винаги е плюс за имотите по транспортните линии.

Тези проекти колективно показват, че Филаделфия инвестира в бъдещето си – от частни мега-развития до публична инфраструктура – което от своя страна засилва доверието в пазара на недвижими имоти. Разбира се, не всичко ще върви гладко или по график (виж: забавянето на Penn’s Landing, промяната на арената на Sixers), но тенденцията е, че градът се позиционира за растеж и свързаност. Например, Center City District отчете над 1,2 млрд. долара инвестиции в развитието на центъра само през 2024 г. (20 завършени проекта, 33 в строеж) centercityphila.org – забележително темпо, което продължава трансформацията на центъра в по-жилищна, смесена среда. Множеството кранове в University City и Northern Liberties също показват как кварталите се преобразяват.

От макро перспектива, тези развития ще: създадат хиляди строителни работни места в краткосрочен план; ще добавят ново жилищно предлагане (което ще помогне за ограничаване на ръста на цените/наемите в града, ако се появят достатъчно нови единици); потенциално ще добавят нови офисни или лабораторни площи (тествайки дълбочината на пазара за тези нужди); и ще подобрят качеството на живот (паркове, удобства), което прави Филаделфия по-привлекателна както за жителите, така и за бизнеса. Следенето на тези проекти е от ключово значение за инвеститорите и наблюдателите, тъй като често сигнализират къде могат да се появят следващите възможности (например, инвестиране в райони до голям проект преди завършването му или насочване към индустрии, които ще заемат новите пространства).

Икономически и демографски фактори, влияещи на недвижимите имоти

Няколко икономически и демографски тенденции стоят в основата на представянето на пазара на недвижими имоти във Филаделфия. През 2025 г. съдбата на града е свързана с фактори като ръст на работните места, демографски промени, лихвени проценти (национални макро условия) и местни политики за данъци и зониране. Тук разглеждаме как тези фактори влияят на недвижимите имоти:

Ръст на заетостта и пазара на труда: Икономиката на Филаделфия е в подем на възстановяване. До началото на 2025 г. общата заетост в метрополията на Филаделфия достигна 3,116 милиона работни места извън селското стопанство bls.gov. Ключово е, че най-големият сектор в региона, Образование и здравни услуги, е добавил около 28 400 работни места от март 2024 до март 2025 bls.gov – доказателство за силата на „Eds and Meds“ във Филаделфия (закрепена от университети като Penn/Temple/Drexel и здравни системи като Penn Medicine, Jefferson). Освен това, данни от града показват, че през 2023 г. средната безработица във Филаделфия е била само 4,2% – най-ниската за последните над 30 години pew.org. Градът също постигна важен етап с 765 400 работни места в града средно през 2023 г. pewtrusts.org, което е близо до исторически максимум. Този стабилен пазар на труда подкрепя търсенето на жилища: повече работещи хора означава повече хора, които могат да наемат или купуват. Това също така донякъде подобрява доходите (макар че ръстът на заплатите е умерен). Забележима тенденция е увеличаването на образователното ниво на работната сила във Филаделфия – повече работни места в технологиите, медицината и професии с по-висока квалификация whyy.org. Това е добър знак за жилищния пазар, тъй като по-образованата работна сила обикновено води до по-високо търсене на жилища и способност да се поеме ново предлагане (например млади професионалисти, които наемат новите апартаменти или в крайна сметка купуват жилища). Въпреки това, темпът на ръст на работните места във Филаделфия все още не е бурен – около 2% през 2024 г. bls.gov, малко над националния, но не и експлозивен. Дългосрочните прогнози на регионалната комисия по планиране (DVRPC) показват, че регионът ще увеличи работните места с около 10,1% до 2050 г. dvrpc.org, което е сравнително бавно. Така че, макар че в момента има няма сценарий за срив на работните места, градът не добавя работни места като някои бързоразвиващи се градове, което ограничава колко бързо може да расте търсенето на недвижими имоти. Един оптимистичен момент: след десетилетия на загуба на компании към предградията, Филаделфия вижда някои фирми да се преместват в града, за да привличат таланти. Ако градът успее да поддържа ниска безработица и започне да привлича повече външни работодатели (може би с подобрена данъчна конкурентоспособност), това би било решаващо за търсенето на офиси и жилища.
Население и миграция: Населението на Филаделфия е относително стабилно, с леки колебания. Преброяването през 2020 г. отчете около 1,603 милиона жители в града, след скромен ръст през 2010-те години (Филаделфия нарасна за първи път от 50 години през 2006–2016 г.). Пандемията първоначално доведе до известна емиграция (млади хора, които напускат по време на локдауните и др.), но до 2022–2023 г. спадът на населението на града се беше стабилизирал. Всъщност, анализ на Дрексел отбелязва, че COVID „стабилизира ръста на градското население“, а не доведе до масово изселване като през 70-те години tcsr.realtor tcsr.realtor. Населението на метрополния район на Филаделфия все още расте бавно и има доказателства, че някои жители на предградията са се преместили в града (особено хора без деца и млади професионалисти). Оптимизмът на Zillow за жилищния пазар във Филаделфия отчасти се дължи на относителната достъпност, която привлича новодошли phillyvoice.com – наистина, някои хора от Ню Йорк, Вашингтон и др. се преместват във Филаделфия, тъй като могат да работят дистанционно или да намерят работа тук и значително да намалят разходите си за живот. Тази вътрешна миграция на таланти е положителен знак. Все пак, във Филаделфия има и постоянна динамика: някои семейства се изнасят заради по-добри училища, а някои жители с по-ниски доходи са изтласкани към вътрешните предградия поради високите жилищни разходи. Нетният резултат е близо до нула или лек ръст. За недвижимите имоти стабилното население с потенциал за скромен ръст означава стабилно търсене (няма страх от загуба на население като в Детройт), но също така означава, че строителите не могат да разчитат на огромен демографски бум, за да запълнят жилищата – трябва да се конкурират за жители. На регионално ниво много от околните окръзи (Монтгомъри, Честър и др.) продължават да растат и Филаделфия се конкурира с тях. Забележително е, че Център Сити и съседните квартали имат повече жители сега, отколкото от десетилетия, което показва тенденция към реурбанизация сред определени демографски групи (млади възрастни, хора, които се местят в по-малки жилища). Ако това продължи – ако, например, поколението Z и милениалите продължат да избират градския живот – основните квартали на Филаделфия ще запазят устойчиво търсене на жилища.
Лихвени проценти и финансова среда: Споменахме това при рисковете, но за да подчертаем макро фактора: високите лихвени проценти през 2023–2025 г. имат голямо влияние върху недвижимите имоти. Ипотечните лихви от около 6,5–7% phillyvoice.com са намалили покупателната способност на купувачите с около ~25% в сравнение с 2021 г. Това е основна причина за забавянето на ръста на цените на жилищата – много купувачи достигнаха границата на достъпност. Това е и причината инвентарът да е ограничен (купувачите, които искат да се преместят в по-голямо жилище, са блокирани). За търговските имоти по-високите капитализационни проценти означават по-ниски стойности на активите в някои случаи и затруднения при финансирането на нови сделки. Очакванията на повечето прогнози са, че лихвите ще останат високи до 2025 г. (Федералният резерв сигнализира, че няма да има бързи намаления). Проучването на Филаделфийския федерален резерв показа, че професионалните прогнози не очакват рязка рецесия, което означава, че няма спешна нужда от намаляване на лихвите от страна на Федералния резерв philadelphiafed.org. Някои прогностици смятат, че през 2026–27 г. Федералният резерв може да облекчи политиката си и ипотечните лихви да се установят около 5% realestate.usnews.com, което би стимулирало повече активност. Но „упоритата“ инфлация може да ги задържи по-високи. Затова несигурността около лихвените проценти ще виси над следващите няколко години: по-бърз от очакваното спад може да отприщи натрупаното търсене на жилища (добре за продавачите/инвеститорите), докато трайно високите лихви могат допълнително да намалят продажбите и новото строителство. Филаделфия, с по-ниските си цени, всъщност може да се справи по-добре от скъпите градове във времена на високи лихви – тъй като жилища за $300 000 все още могат да се търгуват при 7% (с креативни схеми за намаляване на лихвата и др.) по-лесно, отколкото жилища за $1 млн. Въпреки това, капиталово-интензивните проекти (високи сгради, големи търговски обекти) са най-чувствителни към разходите за финансиране и може да видим по-малко нови строежи, докато перспективата за лихвите не се подобри.
Местна политика – данъци и зониране: Данъчната политика на Филаделфия е като нож с две остриета. От една страна, 10-годишното данъчно облекчение е благодетел за развитието вече 20 години (катализирайки милиарди в ново строителство). От друга страна, данъкът върху заплатите и бизнес данъците на града вероятно са възпрепятствали растежа на работните места. Данъчната реформа през 2025 г. настоява за намаляване на данъците върху заплатите/бизнеса, за да се стимулира търговският сектор inquirer.com, но прилагането на такива намаления е политически и финансово предизвикателно. За недвижимите имоти, всяко намаляване на данъка върху заплатите може да направи Филаделфия по-привлекателна за работодателите (добре за заетостта на офисите и за цялостното икономическо здраве). Частичното намаляване на 10-годишното облекчение (в сила от 2022 г.) вече започна да дава ефект: предприемачите се втурнаха да получат разрешителни преди промяната, което доведе до скок, а след това спад. Сега по-малко проекти може да стартират, тъй като стимулът е по-малък. Въпреки това, градът все още предлага облекчение за преустройства (100% за 10 години) и обмисля 20-годишно удължаване за офисите, както е обсъдено в inquirer.com. Ако това бъде прието, очаквайте вълна от офис преустройства в рамките на 5-годишния прозорец. По отношение на зонирането, градът прави постепенни промени в кодекса: напр., въвеждане на ново RTA-2 зониране с намалени размери на парцелите, за да се насърчи строителството на повече редови къщи върху малки парцели ballardspahr.com, и приемане на закони за ограничаване на „лоши“ предприемачи или за гарантиране, че обещанията за достъпни жилища се спазват whyy.org whyy.org. Като цяло, зонирането във Филаделфия е сравнително либерално в много райони (в сравнение със съседните общини), което е позволило много вътрешно застрояване. Но съпротивата на общността в някои джентрифициращи се райони (като около Temple или в Chinatown срещу арената) може да повлияе на проектите. Традицията на градския съвет за „съветническа прерогатива“ означава, че местните съветници имат огромно влияние – инвеститорите трябва да са умели, за да се ориентират в това. Положителна политика: ангажиментът на града към достъпни жилища води до инициативи, които, макар и да увеличават разходите за предприемачите (напр. такси за включващо зониране), в крайна сметка целят да гарантират, че печалбите на жилищния пазар се споделят по-широко. Ако е успешно, това може да създаде по-устойчива среда, в която растежът може да продължи с обществена подкрепа, а не с противопоставяне. И накрая, оценките на имотите: Филаделфия преоцени имотите за 2023 г., което доведе до средно 31% увеличение на оценките на жилищата (в някои квартали – удвояване). Въпреки че данъчната ставка беше коригирана, много собственици видяха рязко увеличение на данъчните си сметки. Бъдещи чести преоценки (както е планирано) може да донесат по-постепенни корекции; все пак това е нещо, което трябва да се следи, тъй като влияе върху разходите за притежание и може да окаже натиск върху някои собственици да продават.
Демографски промени: Освен самия брой на населението, важен е и съставът му. Създаването на домакинства е ключов фактор – милениалите са в най-активните си години за покупка на жилище (късни 20 до 40 години). Във Филаделфия има много милениали, които досега са били наематели; ако някои от тях създадат семейства и имат нужда от повече пространство, ще останат ли в града (ще купят ли по-голямо жилище във Филаделфия) или ще се изнесат? Задържането на тези милениалски семейства ще повлияе на търсенето на редови къщи и двойни къщи в квартали като Североизточна или Северозападна Филаделфия. От друга страна, бейби бумърите намаляват размера на домакинствата си – във Филаделфия много родители, чиито деца са напуснали дома, се местят от предградията в апартаменти в Центъра на града заради градския начин на живот. Тази тенденция подкрепя пазара на апартаменти (една от причините луксозните жилищни кули да се представят добре). Ако градът продължи да предлага удобства и сигурност, повече пенсионери могат да изберат Филаделфия, което е възможност, имайки предвид относително ниските разходи за живот за голям град. Освен това, имиграцията исторически е увеличавала населението на Филаделфия (градът има значителни общности от азиатски, африкански и латиноамерикански имигранти). По-отворена федерална имиграционна политика може да доведе до повече новодошли, които първо ще наемат, а впоследствие ще купуват жилища, особено в квартали, които традиционно приемат имигранти (Южна Филаделфия, Североизточна). Това е положителен демографски фактор за търсенето на жилища, който понякога остава незабелязан.
Висше образование и студентско население: Във Филаделфия има над 100 000 студенти в различни учебни заведения. Районите около кампусите (University City, Северна Филаделфия близо до Temple и др.) имат уникални имотни екосистеми за студентско настаняване. University City в частност процъфтява с апартаменти, ориентирани към студенти и университетски проекти. Тенденциите в записванията могат да повлияят на тези пазари – в момента университети като Drexel и Temple имат стабилен или нарастващ брой студенти, което поддържа силно търсенето на жилища извън кампуса. Но Temple в частност се сблъсква с проблеми с престъпността около кампуса, които тревожат студентите и родителите – това е риск за пазара на жилища извън кампуса, ако не бъде решен. Постоянният приток на завършващи студенти от университетите във Филаделфия също увеличава местния талант и много от тях остават в града (задържането на завършили се е подобрило). Това захранва пазара на наеми за млади професионалисти и в крайна сметка води до покупки на първи дом.

В същността си, имотният пазар във Филаделфия се основава на разнообразна, ориентирана към услугите икономика, която расте умерено, и демографски профил, който се урбанизира и става по-образован. Големите фактори като лихвените проценти и националните икономически цикли, разбира се, ще влияят на пазара (както навсякъде), но Филаделфия показа устойчивост дори по време на пандемията и възстановяването. Относителното предимство на града – удобства на голям град на по-ниска цена – изглежда привлича внимание, поради което Zillow го класира сред топ 5 пазари за 2025 г. phillyvoice.com. Запазването на това предимство по отношение на достъпността, докато се подобряват възможностите за работа, ще бъде ключово за устойчивия растеж на имотния пазар.

Прогноза и перспектива: 3–5 годишни прогнози за имотния пазар във Филаделфия

Гледайки напред, какво прогнозират експертите за пазара на недвижими имоти във Филаделфия през следващите 3 до 5 години? В общи линии, перспективата е за продължаващ растеж, но с умерено и здравословно темпо – далеч от неустойчивите скокове по време на пандемичния бум, но като цяло положителна във всички сектори. По-долу са представени прогнозите и очакванията:

Прогноза за жилищния пазар: Повечето анализатори предвиждат, че цените на жилищата във Филаделфия ще продължат да се покачват умерено в краткосрочен план. Zillow, например, прогнозира, че стойността на жилищата във Филаделфия ще нарасне с около +2.6% през 2025 г. phillyvoice.com. Местната прогноза на RE/MAX е малко по-оптимистична, очаквайки +2.5% до +4.5% поскъпване на цените през 2025 г. plusrealtors.com – което на практика е в крак с инфлацията. В числово изражение, средната цена на жилище в града (около $250 000 през 2024 г.) може да достигне диапазона от $256 000–$261 000 до началото на 2026 г. plusrealtors.com. След 2025 г., ако лихвените проценти евентуално се понижат и икономиката се стабилизира, Филаделфия може да види увеличение на продажбите на жилища и ръст на цените в ниските до средните едноцифрени проценти годишно. Проучването на Филаделфийския федерален резерв сред прогнозистите показва, че на национално ниво индексите на цените на жилищата се очаква да нараснат с ~3.5–4% през 2025 г. и около 2–3% през 2026 г. philadelphiafed.org philadelphiafed.org. Местният пазар във Филаделфия вероятно ще следва тази траектория – може би малко по-високо през 2025 г. поради инерцията си като „горещ“ пазар, след което ще се изравни до ~2–3% годишен ръст до 2027 г. За период от 5 години това може да доведе до общо увеличение на стойността на жилищата с около 10–15%.

Забележително е, че Zillow класира Филаделфия като 5-ият най-конкурентен жилищен пазар сред големите метрополиси за 2025 г. phillyvoice.com. Тази конкурентоспособност (движена от сравнително достъпни цени, ограничено предлагане и стабилно търсене) се очаква да се запази. Въпреки това, „конкурентен“ не означава неконтролируемо покачване на цените – по-скоро това означава, че Филаделфия вероятно ще се представи по-добре от някои скъпи пазари, които може да стагнират. Местни експерти като Лари Флик от Berkshire Hathaway казват, че 2024 г. е била като повторение на 2023 г. (почти без промяна), и очакват оживление едва когато лихвените проценти ясно започнат да спадат phillymag.com. Така че моментът на намаляване на лихвите от Федералния резерв (може би през 2025 или 2026 г.) може да бъде катализатор за по-силен ръст на продажбите и движението на цените. Ако лихвите паднат до около 5%, очаквайте вълна от натрупано търсене (милениали, които се включват), което може да ускори покачването на цените за година-две. Обратно, ако настъпи рецесия, цените във Филаделфия може просто да се задържат за известен период (но сериозен спад изглежда по-малко вероятен, освен ако не настъпи голям шок на пазара на труда).

Прогноза за пазара на наеми: Очаква се наемите да продължат да се покачват, макар и умерено. По-рано цитирана прогноза беше +3% за наемите през 2025 г. mmgrea.com, след около 2% ръст през 2024 г. С усвояването на новото предлагане и ако инфлацията остане над ~2%, очаквайте наемите да се покачват с 3–4% годишно през 2026–2027 г. До 2028 г. наемите може кумулативно да са с около 15% по-високи от днес. Едно предупреждение: ако има вълна от преустройства на офиси в жилища, създаваща много нови наемни единици (стотици или хиляди нови апартаменти), това може локално да ограничи ръста на наемите чрез увеличаване на предлагането. Но в мащабите на целия град, планираното забавяне на новото строителство предполага, че вакантността отново ще се свие и ще даде на наемодателите по-голяма сила при определяне на цените към края на 2025 г. и след това globest.com. По същество, след кратък пазар в полза на наемателите през 2023–24 г. за луксозни имоти, махалото може да се върне в полза на наемодателите до 2026 г., ако няма спад. За наемателите облекчение може да дойде само ако ръстът на заплатите изпревари ръста на наемите (подобрявайки достъпността) или ако градът значително увеличи наличността на достъпни жилища.

Прогнози за търговски недвижими имоти:

Офиси: Възстановяването на офисния сектор ще бъде бавно. Експерти като д-р Кевин Гилен прогнозират, че офисите ще „продължат да се сблъскват с проблеми около връщането на работа“ в обозримо бъдеще tcsr.realtor. През следващите 3 години се очаква нивото на незаетост да остане високо. Възможно е леко подобрение – например незаетостта да спадне от ~20% до около ~15% до 2028 г. – основно чрез намаляване на инвентара (преобразувания, които премахват офис площи от пазара, компании, които наемат по-малко). Не се очаква бързо връщане към нивата на заетост отпреди пандемията. Наемите вероятно ще останат стабилни в номинално изражение, което всъщност означава спад в реално изражение (с оглед на инфлацията). Тенденцията „flight-to-quality“ предполага, че по-новите зелени сгради ще се отдават под наем добре (може би дори нови проекти като 2222 Market или централата на Chubb ще се запълнят), докато по-старите сгради клас B/C може да продължат да западат или да бъдат преустроени. Успехът на програмите за преобразуване (ако 20-годишното освобождаване от данъци бъде въведено през 2025 г.) ще бъде ключов: потенциално няколко милиона квадратни фута офис площи могат да бъдат преобразувани до 2030 г., което ще помогне за стабилизиране на останалите. Офис пазарът във Филаделфия след 5 години може да е по-малък, но по-здрав – надеждата е за по-оптимизиран инвентар с по-добра заетост и наплив на жилищни функции в бивши офис коридори, което ще донесе повече пешеходен трафик. Целта на Center City District е диверсифициран център, който не зависи толкова от офисите. От инвестиционна гледна точка, стойностите на офисите може да паднат още, преди да намерят дъно (някои казват, че стойностите на офисите във Филаделфия вече са спаднали с ~20-30% от 2019 г. насам и може да паднат още малко). До 2027 г. може да видим признаци на оживление, ако например заетостта напълно се възстанови и нивата на заетост в офисите се подобрят поради нормализирането на хибридната работа.
Търговия на дребно: Очаква се секторът на търговията на дребно да продължи своето постепенно възстановяване. Прогнозата е за нарастване на заетостта на търговските площи в Center City от 83% към високи 80% до 2026 г., при условие че няма нови пандемични сътресения centercityphila.org. Много анализатори смятат, че физическата търговия ще преживее скромен ренесанс, тъй като следпандемичното „натрупано търсене“ на преживявания продължава. Наемите на търговски площи в ключови райони може да започнат отново да се покачват след период на застой – възможно е да се върнат на нивата от преди 2020 г. до 2025–26 г. Второстепенните търговски коридори вероятно ще се стабилизират с по-малко незаети площи, тъй като местни бизнеси запълват празнините. Рисковете за търговията са два: електронната търговия (която няма да изчезне, а някои големи вериги намаляват броя на магазините си) и потенциално икономическо забавяне (потребителските разходи може да спаднат). Но празничният сезон на 2024 г. и след това ще дадат индикации – в момента показатели като броят на търговските обекти в Center City е +15% спрямо 2019 г. centercityphila.org са обнадеждаващи. В рамките на 5 години търговията във Филаделфия може да се насочи повече към храни/напитки и преживявания, докато делът на традиционните магазини за стоки може да намалее. Пешеходният трафик в центъра може напълно да се възстанови до 100% от нивата преди Covid до ~2026 г., особено ако има повече жители и студенти, което подкрепя търговията. Така че прогнозата е предпазливо оптимистична: стабилна до бавно нарастваща заетост и наеми в търговията, с възможности за растеж за добре позиционирани и концептуализирани обекти (като тези, насочени към жители и туристи).
Индустриални имоти: Перспективите за индустриалния сектор са доста положителни след настоящото затруднение. Както се отбелязва в статията на GlobeSt., Colliers прогнозира спад на свободните площи до 2026 г. globest.com, което означава, че се очаква усвояването да навакса и свободните площи да се върнат към нива от около 5-6%. Ръстът на наемите в индустриалния сектор може да се ускори отново, след като се изчерпи свръхпредлагането – възможно е да се върне към средногодишни увеличения от среден едноцифрен процент, предвид устойчивото търсене. До 2025–2027 г. Филаделфия може да види нова вълна от индустриално строителство, ако търсенето се възстанови (особено за специализирани нужди като хладилни складове или складове за последна миля близо до града). Неизвестният фактор е как ще се развият промените във веригите за доставки и евентуални икономически промени – в момента тенденциите като преместване на производството по-близо и увеличаване на складовите наличности благоприятстват нуждата от повече складови площи. Освен това, подобренията в инфраструктурата (като разширяване на магистрали, задълбочаване на пристанища) могат да повишат привлекателността на Филаделфия за логистични компании. В рамките на 5 години се очаква индустриалният пазар да остане „любимецът“ на търговските имоти тук. Капиталовите доходности ще останат ниски (което означава високи стойности) за индустриалните активи спрямо други видове търговски имоти. Единствената уговорка: ако лихвените проценти останат високи, новото спекулативно строителство ще бъде ограничено. Но през 2026–27 г., ако лихвите паднат и свободните площи се нормализират, може да видим нови големи проекти (например втори етап на Bellwether District или разширяване на логистични паркове в предградията).
Многофамилни жилища: Секторът на многофамилните/апартаментните имоти е прогнозиран да процъфтява след преодоляване на настоящия пик в предлагането. Още към края на 2025 г., когато завършените проекти намалеят с 60%, пазарът ще се затегне. Заетостта трябва да остане в диапазона средно 90% и дори може да се покачи до над 95% в най-добрите райони до 2026 г., след като излишъкът бъде усвоен. Ръстът на наемите се очаква да бъде стабилен – може би 3% до 5% годишно – не прекомерен, но достатъчен, за да привлича инвестиции mmgrea.com. Някои национални анализатори (напр. Freddie Mac или Yardi) определят Филаделфия като пазар със стабилни основи за многофамилни имоти, предвид стабилната икономика и недостига на достъпни жилища. Действително, потенциална тенденция е увеличаване на строителството на жилища от среден клас и достъпни жилища (особено ако градът разшири стимулите или ако включващото зониране доведе до повече жилища). В рамките на 5 години повече преустройства от офиси към жилища могат да добавят, например, няколко хиляди нови апартамента в центъра, но това вероятно ще стане поетапно. Така че общият ръст на предлагането на многофамилни жилища може да се забави през следващите няколко години, а след това евентуално да се ускори отново, ако пазарните условия се подобрят до 2027 г. (когато строителите възвърнат увереността си с по-добро финансиране и нарастващи наеми). Инвестиционният интерес към многофамилните имоти във Филаделфия вероятно ще остане висок – вече през 2022–2023 г. много институционални инвеститори купуваха апартаментни сгради във Филаделфия като изгодна алтернатива на по-горещи пазари. Тази тенденция вероятно ще продължи.

Прогноза за строителния поток: През следващите 3–5 години много от основните проекти, които изброихме, ще бъдат завършени или ще постигнат значителен напредък. До 2028 г. Филаделфия реалистично може да има:

Новата арена на 76ers е в процес на изграждане в Южен Фили (отваряне може би до 2031 г., ако всичко върви по план).
Множество преустройства на офис сгради в Центъра са завършени (Wanamaker, 1700 Market и др.), а може би и няколко нови жилищни небостъргача (Harper Square до 2027 г., още една или две кули в Schuylkill Yards).
Паркът върху I-95 cap е завършен и се използва (2026 или 2027 г.).
Bellwether е напълно във Фаза 2 или 3, с построени няколко милиона кв. фута складове.
Navy Yard с няколкостотин жители и може би нов хотел.
Възможно е проектът Penn’s Landing да бъде възобновен, ако лихвените проценти паднат – може би една или две кули ще се издигнат до 2028 г., ако рестартира до 2026 г.
По същество, Филаделфия вероятно ще преживее физически скок в растежа на силуета и градската си среда до края на 2020-те, подхранван от тези проекти. Това ще допринесе за икономическата ѝ база и може да измести някои центрове на търсене (например, брегът на Делауеър най-накрая може да се превърне в жилищна дестинация, ако Durst построи няколко кули).

Рискове за прогнозата: Струва си да се отбележат потенциални отклонения. Ако националната икономика изпадне в рецесия през 2024 или 2025 г., имотният пазар във Фили може да изпита кратък застой – цените на жилищата може да се изравнят или леко да спаднат (особено ако безработицата се повиши и лихвите по ипотеките не паднат съразмерно), а отдаването под наем на търговски площи може да се забави. Но повечето не очакват срив като през 2008 г.; банките и домакинствата са в по-добра форма. Специално Филаделфия беше посочена от някои анализатори като „подценена“ за първи път от години millersamuel.com, което означава, че цените на жилищата спрямо доходите и наемите са доста разумни. Това предполага, че нисходящият риск е ограничен – тук няма балон, който да се спука, както може да има на прегрели пазари. Така че дори при лек рецесионен сценарий, жилищният пазар във Фили може просто да стагнира за година и след това да възобнови умерен растеж, вместо да види голям спад в цените. От търговска гледна точка, рецесията може допълнително да навреди на офис сектора (забавяйки възстановяването там) и евентуално да спре някои проекти (ако финансирането пресъхне). Обратно, възходящ сценарий също е възможен: ако инфлацията спадне по-бързо и Федералният резерв намали лихвите до края на 2024 г., може да видим мини-бум през 2025–26 г., когато купувачите, които са били на изчакване, се върнат на пазара, повишавайки продажбите и цените малко над прогнозата. Това ще е от полза за строителите на жилища и може да насърчи нови проекти (което Филаделфия всъщност има нужда, предвид недостига на жилища).

Мнение на експертите: Местните лидери в недвижимите имоти като цяло изразяват оптимизъм, че Филаделфия ще преживее „предимно стабилен“ период напред tcsr.realtor, без драматични колебания. Фразата „жилищният пазар се връща към средното“ (т.е. връща се към нормален растеж) добре обобщава очакванията tcsr.realtor. Рийд Розентал, опитен брокер от Филаделфия, каза в началото на 2025 г., че „всичко се е изравнило… сега е добър момент да се купува във Филаделфия, защото всичко се е изравнило“ phillyvoice.com. Стабилността може да е нещо добро – тя позволява планиране и по-малко спекулативна волатилност.

До 2030 г., ако сегашните тенденции се запазят, Филаделфия вероятно ще има:

Малко повече хора (може би 1,62 милиона срещу 1,58 милиона днес),
По-висока заетост (особено ако проекти като Bellwether и Navy Yard изпълнят обещанията си за създаване на работни места),
Център с повече жители и по-малко офиси (може би 85% заетост на офисите, но много нови жилищни сгради),
Цени на жилищата и наемите ~10-20% над днешните (в зависимост от инфлацията),
И продължаващо развитие в определени горещи точки (University City, крайбрежията и др.).

Заключение: Пазарът на недвижими имоти във Филаделфия в навечерието на средата на 2020-те изглежда фундаментално стабилен. След като преживя шока от пандемията и бързите промени в лихвените проценти, той преминава във фаза на умерен растеж. И жилищният, и търговският сектор имат предизвикателства за преодоляване, но и ясни възможности. За всички заинтересовани страни – от купувачи на жилища до инвеститори и политици – фокусът ще бъде върху намиране на баланс: насърчаване на растежа и развитието, като същевременно се запази градът достъпен и приятен за живеене. Следващите няколко години ще бъдат решаващи за това дали Филаделфия ще успее да използва сегашния си импулс (като „горещ“ достъпен пазар) за дългосрочен успех. Досега показателите са обнадеждаващи: силни сектори на заетост, нарастващо население в центъра, големи инвестиции в инфраструктура и мегапроекти и широко съгласие, че Филаделфия е на възходяща траектория, дори и това да е плавно изкачване, а не метеоритен скок.

Източници: Последните данни и анализи са взети от авторитетни източници, включително докладите за жилищния пазар на Института Lindy към Университета Дрексел drexel.edu drexel.edu, пазарните тенденции на Zillow и Redfin redfin.com, статистики на Фед Филаделфия и Pew за икономиката pew.org, градоустройствени документи на Филаделфия и водещи новинарски издания (PhillyVoice, Inquirer, Axios) за актуализации по развитието axios.com axios.com, както и доклади на търговски брокери (Colliers, CBRE) за основни показатели на търговските имоти globest.com globest.com. Всички те заедно информират представените прогнози.