Пазар на недвижими имоти в Портофино 2025 и след това

Преглед на пазара

Портофино, малко рибарско селище, превърнало се в международна луксозна дестинация, се отличава с едни от най-високите цени на имотите в Италия, което отразява неговата изключителност и ограничено предлагане. Към 2025 г. средната цена на жилищните имоти в Портофино е около 8 000 евро на квадратен метър — най-високата в Италия citizenx.com и значително надвишаваща националната средна стойност. Пазарът обхваща ултралуксозни вили, разположени по зелените хълмове, кокетни апартаменти по пристанището и малък брой търговски имоти, обслужващи високия клас туризъм. Въпреки глобалните икономически несигурности, секторът на недвижимите имоти в Портофино остава стабилен — защитен от заможна купуваческа база и вечната привлекателност на градчето. Международните купувачи с големи активи възприемат Портофино като сигурна инвестиция и престиж, привлечени от съчетанието на природна красота, луксозни удобства и италиански чар idealista.it idealista.it.

Ключови характеристики на пазара на недвижими имоти в Портофино през 2025 г.:

• Ултра високи цени: Жилищните цени са сред най-високите в европейските курортни пазари, съперничейки на региони като Капри и Лазурния бряг voronoiapp.com immobiliare.it. През май 2025 г. средната обявна цена в Портофино беше 7 955 евро/м², което е увеличение с 2,9% на годишна база immobiliare.it.
• Преобладаващо луксозен сегмент: Повечето сделки включват луксозни втори домове или инвестиционни имоти, закупени от чуждестранни купувачи. Около 70% от купувачите на луксозни имоти в Италия са чужденци idealista.it, тенденция, която ясно се проявява и в Портофино.
• Ограничено предлагане: Строги строителни регулации и географията на градчето (разположено в защитен парк и крайбрежна зона) силно ограничават новото строителство. Жилищният фонд е изключително малък, а имотите често остават в семейства поколения или се търгуват извън официалния пазар, запазвайки постоянния дефицит на предлагане.
• Силен търговски туризъм: Статусът на Портофино като дестинация за джетсет поддържа процъфтяващ пазар за краткосрочни наеми и хотелиерство. Луксозният туризъм представлява около 25% от туристическата индустрия на Италия през 2024 luxurytribune.com, а Портофино/Тигулио е с най-висока плътност на петзвездни хотели в цялата страна luxurytribune.com – отражение на заможните посетители, които задвижват и търсенето на имоти.

Като цяло пазарът на недвижими имоти в Портофино през 2025 г. се отличава с устойчивост и изключителност. По-долу ще разгледаме всеки сегмент – жилищен (включително луксозен), търговски, ценови тенденции, бъдещи перспективи и сравнение на Портофино с други елитни пазари – въз основа на най-новите данни и експертни анализи.

Жилищни имоти в Портофино

Жилищните имоти в Портофино варират от уютни апартаменти в селцето до впечатляващи вили на брега, като практически всички са с високи цени. Средната цена на жилище в Портофино далеч надминава обичайните италиански пазари: например, €7 955/м² в Портофино през май 2025 надвишава дори цените в луксозни градове (Милано – около ~€5 000/м²; Рим – ~€3 600/м²) citizenx.com immobiliare.it. Всъщност Портофино е най-скъпата жилищна зона в Италия, малко преди Капри (където средната цена е €8 849/м² по същото време) immobiliare.it immobiliare.it. Освен това тя далеч надминава цените в съседни градчета по Лигурското крайбрежие – например, близката Санта Маргерита Лигуре е със средно €5 942/м² immobiliare.it.

Историческа тенденция: Стойностите на имотите в Портофино са последователно високи от десетилетия, което отразява ексклузивната му репутация. Последните години бяха белязани от значителни колебания поради по-широки икономически фактори и постпандемичната динамика. През 2023–2024 цените преживяха известна волатилност: средната искана цена достигна връх през юли 2023 г. на приблизително €9,607/м², след което спадна до около €7,023/м² през март 2024 г., преди да се възстанови през 2025 година immobiliare.it. Тази тенденция показва кратка корекция след прегряването през 2022–2023 г. (когато натрупаното международно търсене и ограничените обяви изведоха цените до рекордни нива), последвана от стабилизация и умерен растеж в края на 2024 и 2025 г. Дори в най-ниската точка, цените в Портофино останаха без аналог на национално ниво, подчертавайки устойчивостта на пазара.

Текущи цени (2025): Към средата на 2025 г. типичните жилищни обяви варират от по-малки апартаменти в пристанищната зона (често €1–3 милиона за скромни площи) до разкошни вили по околните хълмове, които лесно могат да струват €10–30+ милиона в зависимост от произхода и гледката. Медианната обявна цена според местни пазарни доклади е около €8 милиона за вила с няколко спални, като ултрапремиум имотите надхвърлят тази сума. При цена на квадратен метър €8,000–€10,000/м² е обичайно за добре разположени имоти immobiliare.it. Например, морски дом с 3 спални и площ около 200 м² може да бъде обявен за €8–9 милиона. Такива цени изравняват Портофино с ексклузивни световни анклави – индексът на Knight Frank класира водещите жилищни стойности в Портофино сред топ 15 в света, на приблизително $15,000 на м² (≈€13,500) voronoiapp.com. За сравнение, това е подобно на водещите стойности в Кан или Сен Тропе, макар че остава под астрономическите стойности в Монако от ~$50,000/м².

Наемният пазар: Жилищните наеми в Портофино също са изключително скъпи. Дългосрочното предлагане на наеми е силно ограничено (много собственици не отдават своите втори домове под наем), но когато има налични, предлаганите наеми през 2025 г. са средно 34,6 евро на кв. м на месец immobiliare.it – около 3460 евро месечно за апартамент от 100 кв. м. Това представлява скок от 16,5% спрямо предходната година immobiliare.it, което показва нарастващо търсене на наеми. Забележително е, че наемните цени в Портофино са над три пъти по-високи от средното за областта (10,5 евро/кв. м) immobiliare.it. Туристическият летен сезон също води до бум на краткосрочния наемен пазар: вили и луксозни апартаменти могат да достигат десетки хиляди евро на седмица от заможни почиващи. (Например, вила на скалите с басейн може да се отдава за 20 000+ евро на седмица през юли-август.) Доходността от наеми обаче остава умерена с оглед на изключително високите капиталови стойности – инвеститорите могат да очакват нетни доходи от около 2–3% на този пазар, което значи, че имотите често се купуват повече с цел капиталови печалби и начин на живот, отколкото с цел доход.

Жилищно строителство: Новото жилищно строителство в Портофино е практически несъществуващо поради правилата за опазване – градът е обграден от Регионалния парк и морския резерват Портофино, които строго ограничават новото строителство. Реновацията на съществуващи сгради е основната дейност. Много от старите къщи са обновени според съвременните стандарти за лукс, често под строг архитектурен надзор, за да се запази историческият характер на Портофино. Един забележителен модел е преобразуването на исторически сгради в луксозни жилища или бутикови кооперации, макар че всеки проект е уникален и рядък. На практика жилищният пазар представлява ограничен, „бижуен“ инвентар, което подкрепя дългосрочната стойност: дори при общ срив на имотния пазар, в Портофино почти не се наблюдават „проблемни“ продажби и обикновено настъпва просто пауза в сделките, а не значителен спад на цените. Собствениците обикновено са богати и нямат натиск да продават; купувачите чакат подходящия имот да се появи – понякога с години. В резултат на това търсенето постоянно надхвърля предлагането, а цените остават стабилни.

Сегментът на луксозните имоти

Целият пазар в Портофино може да бъде определен като „луксозен“, но в рамките на него има ултра-премиум сегмент от наистина изключителни имения и вили, които привличат световни милиардери. Тези трофейни имоти – често големи исторически вили с панорамни морски гледки, частни градини, басейни и директен достъп до морето – постигат премиум цени и силен интерес от международни купувачи. През 2024 и 2025 г. няколко високопрофилни сделки и развития подчертаха силата на този луксозен сегмент:

• Рекордни продажби на вили: Villa Buonaccordo, прочуто пастелно-жълто имение с изглед към залива на Портофино, беше продадено на китайски технологичен предприемач за приблизително €30–35 милиона theguardian.com magazine.greatestate.it. По същия начин, Villa Altachiara (бившото имение на графиня Вака Аугуста) беше закупено от руски купувач за около €25 милиона magazine.greatestate.it. Тези продажби подчертават, че купувачи от Китай, Русия, САЩ и други са готови да платят най-висока цена за най-престижните адреси в Портофино. Особено важен фактор за тези сделки са данъчните стимули в Италия (режимът на единна данъчна ставка), които насърчават богати личности да установят местожителство magazine.greatestate.it theguardian.com. Агенциите съобщават, че листинги в Портофино за над €20M вече редовно привличат интерес от чужбина, като тези имоти се смятат за относително изгодна сделка “на цената на апартамент в лондонския Knightsbridge” theguardian.com.
• Инвестиции на знаменитости и магнати: Бернар Арно, изпълнителен директор на LVMH и най-богатият човек в света, проявява лична страст към Портофино – чрез хотелското подразделение на LVMH (Belmond) той придобива и реновира луксозни имоти в района realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Междувременно членове на фамилията Берлускони (една от най-богатите в Италия) притежават имоти тук, а модни дизайнери (като Долче & Габана) са известни с това, че имат къщи в Портофино. Подобни собственици на висок профил едновременно отразяват и поддържат престижа на града. Когато вили, собственост на известни личности, се появят на пазара, те често привличат международното внимание. Например, историческа вила, дълго притежавана от Пиер Силвио Берлускони (син на Силвио Берлускони), е в процес на реновация, за да стане резиденция на неговото семейство, като местни медии я оценяват на около 20 милиона евро affaritaliani.it affaritaliani.it. Привлекателността да притежаваш част от Портофино продължава да привлича UHNWI (лица с изключително голямо нетно богатство), от технологични директори до европейска аристокрация.
• Ръст на цените на луксозните имоти: Според Prime International Residential Index на Knight Frank, цените на луксозните домове в Портофино са се повишили с около +7,1% през 2024 г., което е един от най-бързите ръстове в световен мащаб (16-то място в индекса PIRI100) idealista.it. Този ръст изпреварва луксозните пазари във Флоренция, Милано и Рим idealista.it, което показва, че курортните и лайфстайл локации като Портофино водят на пазара на луксозни имоти. По подобен начин Savills съобщава, че пазарите за „втори дом“ в Италия (включително Портофино) са отбелязали увеличение на цените (~+6–7%) през 2023 г., надминавайки пазарите в основните градове mansionglobal.com mansionglobal.com. Ограниченото предлагане на луксозни вили – много от които са уникални – е създало конкурентно наддаване в някои случаи и е повишило цените. Дори при високи лихвени проценти, тези покупки често се извършват изцяло с кеш, така че настроението на купувачите и тенденциите в богатството (покачване на борсовия пазар и др.) влияят на цените повече, отколкото разходите за финансиране.
• Продължаващи луксозни инвестиции: Забележителна тенденция е навлизането на международни луксозни марки и инвеститори на пазара на имоти в Портофино, които го виждат като дългосрочна инвестиция. В края на 2024 г., например, групата Fort Partners (асоциирана с хотелите Four Seasons) придобива Castello San Giorgio, замък от 1 200 м² на скалистото крайбрежие с изглед към залива, по непотвърдена информация за над 60 милиона евро luxurytribune.com. Тече реновация с цел да се трансформира, вероятно в ултралуксозен бутиков хотел или резиденции (плановете се следят отблизо, тъй като участието на Four Seasons подсказва ново луксозно предложение в хотелиерството). Освен това през 2021 г. Belmond на LVMH закупи Villa Beatrice, друг престижен имот в Портофино, което засилва присъствието на луксозния конгломерат luxurytribune.com luxurytribune.com. Тези действия показват увереност, че ултралуксозните имоти на Портофино ще продължат да поскъпват и ще привличат световния елит.

Като цяло, луксозният сегмент в Портофино се определя от престиж, усамотение и инвестиции от страна на световния елит. Демографията на купувачите тук клони към милиардери и центимилионери, които често притежават множество домове по света. Те ценят Портофино заради уникалната комбинация от блясък и уединеност – място, където мегаяхти се поклащат в малко пристанище на фона на зелени хълмове, осеяни с вили. Експерти от бранша отбелязват, че интересът от чужбина остава висок: луксозните брокери отчитат нарастващи запитвания от Северна Америка, Северна Европа и Близкия Изток. С благоприятния данъчен режим на Италия и чара на „Долче Вита“, емблематичните имоти в Портофино вероятно ще останат търсени на международния пазар в обозримото бъдеще. Прогнозата на Knight Frank за 2025 г. подчертава, че основните пазари в Италия (особено в Лигурия и Тоскана) са готови да останат устойчиви благодарение на стабилното международно търсене и относителната стойност спрямо други елитни дестинации idealista.it.

Търговски и хотелски недвижими имоти

Освен жилища, недвижимите имоти в Портофино включват и търговски активи – главно в сферата на хотелиерството и търговията на дребно, които са пряко свързани с икономиката на луксозния туризъм в района. Макар градчето да е малко (под 500 жители), то приютява значителен брой луксозни заведения (бутикови хотели, ресторанти, дизайнерски магазини), обслужващи висококласните си посетители. Ключови аспекти на търговския пазар през 2025 г. включват:

• Луксозни хотели: Портофино и околните градове на Ривиерата имат необичайно голям брой петзвездни хотели. Регионот Тигулио (включващ Портофино, Санта Маргерита Лигуре, Рапало и др.) разполага с шест 5-звездни хотела, една от най-високите концентрации в Италия luxurytribune.com. В самия Портофино, коронното бижу е Belmond Hotel Splendido, легендарен хотел на хълм (някога манастир) с впечатляващи гледки към залива. Splendido – заедно с неговия “сестрин” хотел Splendido Mare до пристанището – преминава през многогодишна реновация под собствеността на LVMH realinvest.co.uk realinvest.co.uk. Тази реновация (стартирана през 2023 г. и продължаваща през 2024/25 г.) е насочена към „съхранение на наследството“ и издигане на гостиното преживяване с подобрения като нова зона с басейн и обновени апартаменти realinvest.co.uk. Фазовата реставрация, ръководена от известни дизайнери, подчертава доверието в туристическото бъдеще на Портофино: Belmond ефективно осигурява бъдещето на иконата, за да я запази на върха на луксозните пътувания. През юни 2025 г. Belmond обяви, че Hotel Splendido ще отвори отново в “нова ера на блясък” през следващото лято instagram.com, като подчертава подобренията, които обединяват исторически чар с модерна свръхлукс. Очакването е, че цените на стаите (които вече надхвърлят 1000 евро на нощ за стандартна стая през високия сезон) ще се покачат още повече след модернизацията.
• Нововъзникващи хотелски проекти: Значително развитие е планираното възраждане на Portofino Kulm Hotel. Този исторически грандиозен хотел, разположен на върха на планината Портофино (в парк над града), бе затворен в продължение на десетилетия. През декември 2024 г. базираната в Милано AKNO Group придоби Hotel Portofino Kulm с намерението да го възстанови до първокласен луксозен курорт aknogroup.com aknogroup.com. Кулм, емблематичен пример за Ар Нуво от 1906 г., ще премине през амбициозна реконструкция, съчетаваща опазване на наследството с модерни удобства aknogroup.com. Планът на AKNO Group си поставя за цел “да го възстанови до предишната му слава” като световна дестинация aknogroup.com aknogroup.com. Този проект, който ще бъде завършен след няколко години, ще увеличи инвентара на луксозни хотели в Портофино и се очаква да засили привлекателността на региона. Отварянето отново на легендарен хотел като Kulm (със своите впечатляващи гледки към Лигурийското крайбрежие) не само създава недвижима стойност, но и отразява по-широка тенденция: инвеститорите се насочват към висок клас туристическа инфраструктура в места като Портофино, предвиждайки растяща луксозна посещаемост.
• Търговски и ресторантьорски площи: Малкият кей на Портофино (“Пиацета”) е обсаден от ексклузивни бутици (луксозни модни марки, бижутерии) и изискани ресторанти. Търговската недвижима собственост тук е крайно ограничена – съществуват само няколко десетки търговски/ексклузивни площи и свободните обекти са рядкост. Наемите на първокласни търговски площи в Пиацета са сред най-високите в Италия на квадратен метър (сравними с луксозните улици в Рим или Милано по време на пиковия сезон). Макар точните цифри да не са публично достъпни, по анекдотични данни водещите бутици (често pop-up магазини на големи марки през лятото) плащат премия заради видимостта си пред заможните посетители и знаменитости. Ресторантите, често наследени в семейството от поколения, понякога сменят собственик на високи цени заради престижа на адреса в Портофино. Като цяло, търговската недвижимост е изцяло обвързана с туризма – състоянието ѝ се отразява от рекордния брой посетители. През 2024 г. Италия отбеляза 215 милиона туристически посещения през лятото (рекорд след пандемията) luxurytribune.com, а Портофино получи значителни ползи от този ръст в луксозния туризъм.
• Марино и инфраструктура: Един уникален аспект на недвижимите имоти в Портофино е неговата морска инфраструктура – пристанището. Макар и да не е „недвижим имот“ в традиционния смисъл на сгради, притежаването или наемането на място за яхта в Портофино е символ на статус и върви с висока цена. Марината е малка (може да побере сравнително скромни яхти до около 35 м във вътрешното пристанище), което означава, че цените за наемане на място през лятото са изключително високи и често се уреждат чрез дългосрочни споразумения. Има текущи обсъждания за управление на туристическия корабен трафик и евентуално обновяване на някои съоръжения на пристанището (например подобрени понтони, услуги за трансфер), за да се обслужват по-добре мега-яхтите, които хвърлят котва на открито. Тези инфраструктурни планове, макар и ограничени по обхват поради географските ограничения, целят да запазят привлекателността на Портофино, като се справят с претоварването по време на пиковия сезон. В началото на 2023 година местните власти дори наложиха правила за ограничаване на претъпкването – например ограничиха продължителното престояване на определени обичайно пренаселени гледки – като част от запазването на качеството на преживяването за посетителите tourtravelandmore.com. Такива политики косвено влияят върху търговската недвижима собственост: като насочват туристическия поток, Портофино осигурява на своите луксозни магазини и хотели да оперират в среда, която остава ексклузивна и не е пренаселена.

В обобщение, търговската недвижима собственост в Портофино се определя от високо ниво на гостоприемство и дефицит на пазара. Хотелите се радват на значителни инвестиции и обновявания, търговските площи са ограничени, но желани, а цялата търговска екосистема се поддържа от водещата позиция на Портофино в луксозния туристически пазар на Италия. Инвеститорите в този сегмент типично са институционални или обвързани с луксозни марки (както се вижда при Belmond/LVMH и Four Seasons/Fort Partners), а последните им ангажименти са знак за оптимизъм, че Портофино ще продължи да „надскача теглото си“ като първокласна дестинация през следващите години.

Тенденции в цените и текущи стойности

Динамиката на цените в Портофино през последното десетилетие като цяло е нагоре, прекъсвана от кратки периоди на стабилизация или незначителни корекции. Историческата тенденция отразява тази на други елитни пазари на втори дом: относително устойчиви по време на спадове и бързо възстановяващи се по време на икономически подеми, благодарение на заможна собственическа база. Ето един обзор на тенденциите в цените – исторически и актуални към 2025 г.:

• Дългосрочна перспектива: През 2000-те години италианският пазар на недвижими имоти преживя бум и последващо забавяне след финансовата криза от 2008 г. Портофино обаче изпита само лек спад в стойностите на имотите в края на 2000-те и началото на 2010-те, в сравнение с националните спадове. До средата на 2010-те, цените в Портофино отново нарастваха, дори когато много италиански пазари бяха в застой. Богати купувачи, включително чужденци, все повече търсеха сигурни активи и имоти за начин на живот; Портофино се възползва рано от тази тенденция. До 2019 г. местни агенти съобщаваха, че цените на луксозните вили са достигнали нови върхове (надхвърляйки тези от 2008 г.), подхранени от въвеждането на плоския данъчен режим в Италия през 2017 г., който привлече богати експатрианти (повече по въпроса в раздела за политики) theguardian.com theguardian.com. В края на 2010-те търсенето остана стабилно, макар и с нисък обем на сделките (малко имоти на пазара).
• Влияние на пандемията (2020–2022): COVID-19 пандемията първоначално замрази продажбите през 2020 г. заради ограниченията за пътуване. Но парадоксално, тя засили интереса към ексклузивни убежища след разхлабване на мерките: международни купувачи, особено от Северна Европа и САЩ, се втурнаха да придобият средиземноморски имоти, където могат да работят дистанционно в красива обстановка. Италианският пазар на луксозни имоти по крайбрежието и в провинцията скочи през 2021–2022 г., а Портофино не беше изключение. Конкуренцията за малкото налични обяви се засили. По анекдотични данни някои имоти, които са стояли дълго на пазара, се продадоха, тъй като купувачите започнаха да ценят начина на живот и благосъстоянието. Това доведе до повишаване на цените през 2021 и особено през 2022 г. Глобалното проучване на Knight Frank отчете, че ваканционните пазари се представят по-добре от градските през този период – в съответствие с опита на Портофино idealista.it. До началото на 2023 г. средните стойности са на рекордни нива.
• Последни колебания (2023–2025): Както беше споменато, през 2023 г. се наблюдава ценови връх около средата на годината за недвижимите имоти в Портофино, последван от лека корекция. Според данните на Immobiliare.it връхът е бил през юли 2023 г. (~9 600 €/м²), а дъното – март 2024 г. (~7 000 €/м²) immobiliare.it. Този приблизително 25% колебание може да преувеличи реалната промяна в стойността, тъй като средните стойности могат да бъдат изкривени от няколко оферти на малък пазар. Много експерти смятат, че реалните стойности не са спаднали толкова драстично; по-скоро след като някои изключително скъпи имоти бяха продадени или изтеглени в края на 2023 г., останалата наличност отразяваше по-ниска средна стойност. До средата на 2024 г. стабилността се завърна. В периода от май 2024 г. (€7 729/м²) до май 2025 г. (€7 955/м²) цените се повишиха с около +2,9% immobiliare.it, което показва връщане към умерен растеж. В същността си, 2024 г. беше година на охлаждане и нормализиране след бурното поскъпване след пандемията. В началото на 2025 г. нагласите на купувачите отново се подобриха, тъй като лихвените проценти се стабилизираха, а глобалните икономически перспективи се уеднаквиха, което доведе до нов ръст на цените на топ имотите.
• Текущи стойности (2025): Консенсусът сред местните агенции е, че цените на имотите в Портофино през 2025 г. са на или близо до исторически върхове. Средната офертна цена (~8 хил. €/м²) е широк индикатор; истинският премиум сегмент (най-добрите локации, луксозни вили „до ключ“) лесно достига 10 000–15 000 €/м². Например, вила от 300 м² в перфектно състояние с гледка може да се продава за около 30–40 милиона евро (което означава около 100 хил. €/м² за най-престижните части от имота, като земя с гледка – илюстрирайки как работят премиите за локация на такъв малък пазар). От друга страна, малък апартамент от 50 м² без морска гледка може да струва “само“ 600 000 евро (все пак 12 хил. €/м²). Цените на земята са астрономически: практически няма празна земя за купуване, но дори и скромен парцел или руина могат да донесат огромна сума заради потенциала за реновация.
• Регионално сравнение: Портофино остава най-скъпата община в Лигурия и Италия. В рамките на провинция Генуа е номер едно с голяма преднина – например €7,955/м² в Портофино срещу средната стойност за провинцията от €2,231 и значително над второто място (Санта Маргерита с €5,942) immobiliare.it immobiliare.it. В по-широк италиански контекст, Портофино и Капри обикновено се редуват на първото място година след година; текущата средна цена на Капри (€8,849) изпреварва тази на Портофино immobiliare.it, но Капри отчита лек годишен спад през 2025 г., докато в Портофино се наблюдава увеличение immobiliare.it. И двата са значително над средните стойности за градовете на континента.

Графиката по-долу обобщава настоящите средни цени (и последната годишна промяна) в Портофино в сравнение с подбрани луксозни пазари:

Местоположение (май 2025)	Средна цена на продажба (€/м²)	Годишна промяна (спрямо май 2024)
Портофино (Лигурия)	€7,955 immobiliare.it	+2.9% immobiliare.it (възстановяване след спад през 2024)
Капри (Неаполски залив)	€8,849 immobiliare.it	-2.3% immobiliare.it (леко охлаждане след пика)
Санта Маргерита Лигуре	~€5,942 immobiliare.it	+?% (устойчив растеж, високо за континенталната част)
Милано (средно за града)	~€5,000 (прогноза)	+6–7% (силен растеж през 2024 в центъра)
Рим (средно за града)	~€3,600 immobiliare.it	+6.9% immobiliare.it (здрава възстановяваща се тенденция 2024/25)
Монако (Монте Карло)**	€50,000+ (топ локации)	+4% (2024) – световен рекорд по цени

Източници: пазарни доклади на Immobiliare.it и браншови издания.
Монако: включено за глобален контекст; многократно надвишава всички останали пазари.

Както показва таблицата, Портофино и Капри са на съвсем различно ниво в Италия (никакво друго италианско място не поддържа последователно средни цени от €7k–€9k/м²). Те също така се конкурират с международните елитни пазари. Например, Сен Тропе във Франция има средни стойности около €20,000–€25,000/м² за луксозни домове residences-immobilier.com housesandapartments.fr, а Кан варира между €10,000–€25,000/м² cotedazur-sothebysrealty.com. Най-елитните имоти в Портофино (търгуващи се по-близо до €15,000/м²) достигат тези нива, макар че средното е по-ниско поради наличието на по-малки домове. Въпреки това, според глобалните класации за цени на първокласни жилища, Портофино се откроява като един от най-скъпите курортни пазари в световен мащаб voronoiapp.com.

По отношение на тенденциите при наемите, както бе отбелязано по-рано, наемите в Портофино скочиха рязко (+16.5% на годишна база), със средно €34.6/m²/месец през 2025 г. immobiliare.it. Интересното е, че наемите в Капри нараснаха още повече (+35% на годишна база) immobiliare.it, което показва бум на луксозните ваканционни наеми след пандемията. И двете места подчертават по-широката тенденция: заможните туристи търсеха изключителни вили и имоти под наем през 2022–2024 г., което покачи наемните цени. Някои собственици така имат доходоносни сезонни приходи, макар че данъкът върху краткосрочните наеми в Италия и регулациите (напр. задължение за регистриране на гости, плащане на фиксиран 21% данък при наеми тип Airbnb) са фактори, с които инвеститорите се съобразяват.

Напредвайки, очакванията са сегашните стойности да останат стабилни или леко да се повишат. Няма признаци за затруднения или свръхпредлагане, които да натиснат цените в Портофино надолу. Вместо това, прогнозите сочат „стабилно плато или леко покачване“ на цените за 2025–2026 г., освен ако не настъпи сериозен външен шок. Следва да разгледаме конкретните прогнози и перспективи по-подробно.

Прогноза и перспектива за пазара

Прогнозите за пазара на недвижими имоти в Портофино за следващите години (2025–2027) са като цяло оптимистични, макар и с разбирането, че темпът на растеж ще е ограничен заради вече високите цени. Няколко източника от сектора дават представа какво да очакваме:

• Knight Frank 2025 Прогноза: Докладът за богатството на Knight Frank и прогнозата за премиумния пазар прогнозират, че пазарите на премиум имоти в Италия ще останат устойчиви и ще продължат стабилен растеж през 2025 г. idealista.it. За дестинации за начин на живот като Портофино, очакването е устойчивото международно търсене да поддържа цените. Докато бурният постковиден бум се е охладил, Knight Frank предвижда умерен растеж, а не спад, като посочва фактори като конкурентни цени в сравнение с други световни центрове и трайния чар на Италия idealista.it. Конкретно, това може да означава годишен ръст на цените в рамките на ниски до средни едноцифрени проценти (напр. +3% до +5% годишно за премиум имоти), при стабилни икономически условия. Увеличението от +7% през 2024 г. в Портофино може да не се повтори всяка година, но лек ръст от няколко процента е напълно възможен.
• Индекс на първокласните имоти на Savills: Savills, в анализ от края на 2024 г., отбелязва, че първокласните пазари за втори домове в Италия трябва да продължат да отбелязват ръст на цените поради ограничена наличност и пренасочено търсене от градовете mansionglobal.com. Техните прогнози за 2025 г. за големите италиански градове са различни – Милано: стабилни или +1%, Рим: +2-4% idealista.it idealista.it – но за курортни дестинации като езерото Комо, Тоскана и др., Savills очаква превъзходни резултати. По тази логика и Портофино вероятно попада в категорията на outperform. Лихвените проценти (които бяха високи през 2023-24 г.) влияят на средностатистическите купувачи, но много по-малко на ултрабогатите; така че всяко облекчаване на лихвите в края на 2025/2026 г. би било плюс, но не и критично. Италианският ръководител на Savills е цитиран да казва, че луксозният пазар показва „силна устойчивост въпреки икономическите несигурности“ idealista.it и очаква продължаващо търсене, особено за наеми и възстановяване на сделките в пазари с ограничено предлагане (като новите проекти в Рим) idealista.it idealista.it. За Портофино обемът на сделките ще остане нисък, но цените на малкото сделки най-вероятно ще поставят нови еталони.
• Доклад Engel & Völkers/Nomisma: Market Report Italy 2025 (от Engel & Völkers с Nomisma) представя широка картина на пазара на луксозни имоти. В доклада се отбелязва, че вилите и историческите домове съставляват 40% от първокласните сделки с имоти в Италия a.storyblok.com, което отразява търсенето на панорамни и уникални имоти – категория, в която Портофино попада изцяло. Докладът прогнозира „умерен растеж, подкрепен от постоянно търсене на ексклузивни имоти“ през 2025 г. (превод на италианския текст) и подчертава, че международният интерес остава висок, което трябва да поддържа първокласните крайбрежни пазари стабилни. Все пак се отбелязва, че геополитически или икономически сътресения могат да охладят настроенията, но при липса на такива, луксозният сегмент на Италия е на здрава основа.
• Мнение на местни експерти: Интервюта с местни луксозни агенти (като Джанмарко Бизони от Zampetti) потвърждават, че 2025 се очаква да бъде още една силна година за луксозните имоти в Италия idealista.it. Ключови движещи сили, посочени от експертите, включват нарастващо международно търсене, луксозни имоти като защита срещу инфлация и ограничено предлагане idealista.it idealista.it. Тези условия напълно важат и за Портофино. Агенти съобщават, че имат повече квалифицирани купувачи, отколкото налични имоти, и някои клиенти вече разширяват търсенето си към близки райони (например Санта Маргерита или Портовенере по-надолу по крайбрежието) поради липса на опции в самия Портофино. Това преливане може леко да намали броя на продажбите в Портофино (защото хората купуват на други места), но не намалява цените в Портофино – напротив, подчертава колко трудно се намират имоти в града. Докато по-широките финансови пазари остават стабилни (което влияе върху богатството на потенциалните купувачи), прогнозата е за ценова стабилност или лек ръст. Малко вероятно е цените да паднат; всъщност, един от рисковете в прогнозите е, че ако на пазара излезе много луксозен имот (например имение за 50 млн. евро), той може да постави нов ценови рекорд и да повиши средната цена.
• Перспективи за наеми и туризъм: Туристическите власти прогнозират продължаващ ръст на луксозния туризъм в Италия до 2026, макар и може би с по-умерен темп след бума след пандемията. Местното управление на Портофино, в партньорство с регион Лигурия, инвестира в инфраструктура като подобрени пътища (пътят към Портофино беше възстановен след свлачище през 2018 и наскоро допълнително укрепен) и инициативи за устойчив туризъм. Нов фериботен маршрут, въведен през 2025, свързва Портофино с други села по Ривиерата, за да облекчи автомобилния трафик. Тези подобрения улесняват достъпа и повишават атрактивността на Портофино, което косвено подкрепя стойността на имотите. Ако световният туризъм остане стабилен (ако няма нови пандемии или конфликти), Портофино трябва да продължи да се радва на пълни летни сезони, висока заетост на хотелите и съответно силно търсене на краткосрочни наеми. Това може допълнително да повиши доходността от наемите и потенциално да привлече някои инвеститори на пазара, ако забележат възможност в луксозните наеми.

В обобщение, прогнозата за имотния пазар в Портофино през следващите няколко години е предимно позитивна: стабилни или нарастващи цени, устойчива търсене и постоянни инвестиции от висок профил. Ръстът може да не е експлозивен – пазарът е зрял и вече много скъп – но се очаква да бъде постоянен. Наблюдателите често отбелязват, че луксозният имотен пазар в Италия е сигурно убежище (осезаем актив, исторически стабилен), а политиката на Италия е да насърчава богатите купувачи (чрез данъчни стимули). Тази последователност в политиката добавя доверие. Единствените резерви към оптимистичната прогноза могат да бъдат външни икономически сътресения (например тежка рецесия, засягаща борсовите пазари, може временно да забави продажбите) или потенциални промени в регулациите (ако, хипотетично, бъдещо правителство ограничи данъчните стимули за чужденци – макар че такава промяна не се очертава на хоризонта). При отсъствието на такива пречки, Портофино вероятно ще остане на настоящата си траектория: малка, блестяща звезда на европейския имотен пазар с постепенни увеличения на стойността и трайна привлекателност.

Възможности и предизвикателства за инвестиции

Инвестирането в имоти в Портофино може да бъде изключително изгодно, но също така идва с уникални предизвикателства. По-долу очертаваме ключовите възможности, които привличат инвеститорите, както и предизвикателствата и рисковете, за които трябва да се внимава:

Възможности / Силни страни:

• Увеличение на капитала и стабилност: Стойността на имотите в Портофино показва стабилен ръст в дългосрочен план. Дори когато по-широкият пазар в Италия е имал затруднения, Портофино е запазвал стойността си. Луксозните домове тук се считат за сигурни активи – тяхната стойност обикновено нараства по-бързо от инфлацията, като опазва и увеличава капитала idealista.it idealista.it. Ограниченото предлагане и постоянният интерес от страна на световния елит създават условия за продължаващ ръст на цените. Инвеститорите, които са насочени към най-високия сегмент, виждат Портофино като начин да диверсифицират богатството си в осезаем актив с ниска волатилност (свръхбогатите често купуват луксозни имоти не само за ползване, но и като част от стратегия за съхранение на богатство).
• Силни приходи от наеми (в пиковия сезон): За тези, които са склонни да отдават имота си под наем, Портофино предлага потенциално високи доходи, особено чрез краткосрочни луксозни наеми. Летният сезон (а все по-често и междинните сезони) привлича заможни наематели, които плащат най-високи цени. Както е отбелязано, наемите са се повишили значително (например +16% през миналата година) immobiliare.it. Добре разположена вила може да генерира стотици хиляди евро приходи от наем през едно лято. Според луксозна агенция, високи доходи от наеми са постижими в ексклузивни туристически дестинации като езерото Комо, Амалфийското крайбрежие – и по аналогия Портофино idealista.it. Това може да компенсира разходите по собствеността. Освен това някои инвеститори използват хибриден модел: наслаждават се на вилата част от годината, отдават я под наем през пиковите седмици – по този начин ефективно монетизират своя ваканционен дом. Като се има предвид ръста в луксозните пътувания, няма недостиг на заможни ваканционни посетители, търсещи изживяването на вила в Портофино.
• Начин на живот и лично ползване: Много инвеститори са мотивирани и от т.нар. възвръщаемост на начина на живот. Притежанието в Портофино дава достъп до елитно общество – може да акостирате яхтата си в пристанището, да се социализирате с изискана международна общност и да се наслаждавате на стила на живот по Италианската ривиера. Тази нематериална полза е силно привлекателна. За онези, които използват италианската flat-tax схема, обитаването на Портофино като основна база предлага завиден начин на живот и ниски лични данъци върху чуждестранните доходи. По същество инвестицията тук е отчасти финансова, отчасти лична. Тази двойна полза прави уравнението атрактивно, дори ако чистата доходност от наем или чистият ръст на цената са по-ниски от по-рискови инвестиции.
• Диверсификация на портфейла: Недвижимите имоти в ултра-престижни райони се държат различно от фондовите пазари или дори масовия имотен пазар. Корелацията им с икономическите цикли е по-слаба (защото собствениците не продават панически по време на рецесии). За фамилни офиси и инвеститори с висока нетна стойност, добавянето на имот в Портофино диверсифицира портфейла им. Това също е защита срещу валутни колебания (тъй като активите са деноминирани в евро). Особено, американците купуват все повече в Италия, за да се възползват от силния долар през последните години – по същество третират луксозния имот като хедж срещу валутен риск и желан актив.
• Данъчни стимули: Приятелските политики на Италия към заможни лица сами по себе си са възможност. Режимът на фиксиран данък за недомицилни лица (€100 000/година фиксиран данък върху световния доход) theguardian.com е привлякъл десетки милионери. Притежаването на имот в Италия може да помогне за получаване на пребиваване и този данъчен статут. Освен това Италия има виза за „елективно пребиваване“ за пенсионери с високи доходи, облагана само със 7%, ако се преместят в определени райони (предимно южни региони) theguardian.com – по-малко пряко релевантна за Портофино, но фиксираният данък определено е такъв. Тези схеми увеличават броя на потенциалните купувачи (инвеститорите знаят, че личната им данъчна тежест в Италия е лимитирана, което прави собствеността по-удобна финансово).
• Потенциал за развитие и добавена стойност: Макар новото строителство практически да е забранено, все пак има възможности за добавена стойност чрез реновиране. Много от имотите в Портофино са исторически и може да имат нужда от модернизация. Инвеститори с правилния екип (архитекти, дизайнери, запознати с местните норми) могат да създадат значителна стойност чрез реновиране или обновяване на вили. Като се има предвид изключително високото търсене на напълно реновирани, готови за нанасяне домове (много купувачи предпочитат да не ръководят сами реновацията), инвеститор, който купи по-стар имот и го обнови до върхов стандарт на лукс, може да го продаде на значителна надценка. Например, текущото реновиране на по-стари хотели и вили от компании като Belmond и Fort Partners показва потенциала при модернизационни проекти – след завършването им, тези активи ще оправдаят значително по-високи цени/такси. В по-малък мащаб, индивидуален инвеститор може да реновира апартамент или къща и да я препродаде (макар че „флипването“ е по-рядко срещано тук заради данъците, но е възможно) или да се радва на по-висока стойност при наем/продажба.

Предизвикателства / Рискове:

• Ликвидност при ултралукс: Макар имотите в Портофино винаги да са търсени, броят на купувачите в най-високия клас е ограничен. Ако инвестирате 20 милиона евро във вила и по-късно желаете да я продадете, намирането на следващ купувач може да отнеме време. Ликвидността може да е предизвикателство, ако е необходима бърза продажба idealista.it idealista.it. Имотите могат да стоят на пазара с месеци или дори години, докато се появи правилният купувач (освен ако не са подценени при продажба). Затова недвижимите имоти в Портофино са най-подходящи за дългосрочни инвеститори; това не е пазар за бързи препродажби. Задължеността към собствеността и липсата на ликвидност означават, че инвеститорите трябва да са готови да държат актива известно време или да са търпеливи до получаване на желаната цена.
• Високи разходи за влизане и притежаване: Абсолютните цени са огромни, така че необходимият капитал за влизане е висок. Освен това Италия има значителни транзакционни разходи – около 9–10% в данъци и такси при покупка на втори дом (по-ниски, ако установите местожителство и го направите основен дом, но много чуждестранни купувачи го третират като втори дом). Постоянните разходи включват данък върху имотите (IMU) за втори домове, който в Портофино може да бъде няколко хиляди евро годишно заради високата катастрална стойност, плюс поддръжка. Поддръжката на луксозна вила (градини, басейни, охрана, персонал) е скъпа – лесно достига десетки хиляди годишно. Ако имотът е исторически или се намира в защитена зона, всякакви промени изискват разрешителни и евентуално използване на специализирани майстори, което допълнително оскъпява. Алтернативната цена също е фактор: средства, вложени в неблагоносенстващ актив, могат да се инвестират другаде. Въпреки това, тези купувачи обикновено разполагат с голямо богатство, но това остава важен аспект.
• Регулаторни препятствия: Реновирането или промяната на имоти в Портофино може да е бюрократично предизвикателство. Съществуват строги разпоредби за опазване на културното и природното наследство. Получаването на разрешение за пристройка, изграждане на басейн или дори смяна на цвета на фасадата може да изисква няколко нива на одобрение (община, регионален парк и т.н.). Това може да забави проекти за добавена стойност и да внесе несигурност. Освен това, юридическият процес в Италия е сравнително бавен при възникване на спорове (например проблеми с граници или наследствени претенции върху имот). Чуждестранните инвеститори също трябва да се ориентират в различна правна система (затова е важно да се наемат добри нотариуси и адвокати). Въпреки че правителството е приятелски настроено към чуждестранните инвеститори, винаги има лек риск от бъдещи промени в политиката (например в Италия са водени политически дебати дали да се ограничи чуждестранната собственост в престижни райони, за да се предотврати надигането на цените – макар такава забрана все още да няма, за разлика от някои други държави).
• Насищане на пазара и алтернативи: Може да се твърди, че потенциалната печалба в Портофино вече е ограничена именно поради високите цени. Със средни стойности около €8k и върхови над €10k/м², растежът в бъдеще може да е по-бавен. Някои инвеститори могат да виждат други италиански региони (напр. части от Тоскана или езерото Гарда) като имащи по-голям потенциал за поскъпване при по-ниска база. Ако някои международни купувачи сменят предпочитанията си (например американците внезапно започнат да предпочитат Амалфи или Пулия), в Портофино може да има преразпределение на търсенето. Въпреки това, благодарение на глобалното си име, това по-скоро е второстепенна грижа и вероятно винаги ще привлича определен кръг купувачи.
• Глобални икономически фактори: Макар Портофино да е донякъде изолиран, той не е напълно имунизиран срещу световните шокове. Рязкото покачване на лихвените проценти през 2022 г. охлади някои луксозни покупки в световен мащаб. Силен евро може да направи покупката по-скъпа за купувачи с щатски долар или британска лира, макар и в малка степен. Геополитически фактори (като санкциите срещу руските олигарси през 2022 г.) извадиха някои потенциални купувачи от пазара (няколко руски собственици наистина бяха засегнати). Тези фактори могат временно да повлияят на търсенето. Както отбелязва Guardian, след първоначална предпазливост, заможните продължават да купуват, щом видят стабилност в политиката theguardian.com. Така че макроикономическите рискове съществуват, но обикновено са временни.

В заключение, инвестирането в Портофино е залог в ултра-луксозния сектор на недвижимите имоти – предлага възможност да притежавате част от едно от най-ексклузивните места в света, с добри перспективи за дългосрочна печалба и доходи от наеми, но изисква дълбоки джобове, търпение и внимателна проверка. Повечето предизвикателства могат да бъдат смекчени чрез наемане на опитни местни професионалисти: луксозни брокери, адвокати, архитекти и управители на имоти, които познават спецификата на местния пазар. За тези, които се справят успешно, възнагражденията са не само финансови, но и нематериалния престиж от това да сте част от легендарното наследство на Портофино.

Демография на купувачите и пазарно търсене

Търсенето на недвижими имоти в Портофино е истински глобално. Демографията на купувачите през последните години е силно доминирана от международни лица с висока нетна стойност, като по-малка част са италиански елит. Разбирането на това кой купува и защо дава много сведения за пазарната динамика:

• Доминиране на чужденците: Чуждестранните инвеститори сега съставляват около 70% от купувачите в луксозния сегмент на имотите в Италия idealista.it – а в Портофино този дял вероятно е още по-висок. Традиционно, заможни италианци (индустриалци, модни дизайнери и други) са притежавали множество вили в Портофино (и някои все още го правят), но днес новите купувачи са по-често чужденци: американци, британци, северноевропейци, хора от Близкия изток и Азия (особено китайци). Притокът на американци и британци е особено значителен след 2017 г., съвпадайки с данъчните стимули в Италия и вероятно недоволството от вътрешната политика или разходите (както един агент се пошегува, „Защо да не купите вила в Портофино на цената на апартамент в Лондон?“ theguardian.com).
• Профили на свръхбогатите: Купувачите обикновено попадат в категории като предприемачи, ръководители на мултинационални компании, финансисти или знаменитости. Мнозина са в свръхбогатия сегмент (UWF) с нетно състояние значително над 50 милиона евро. Например сред скорошните купувачи са технологични магнати (китайският милионер от полупроводниковата индустрия, който купи Villa Buonaccordo theguardian.com), руски олигарси (преди санкциите руснаците бяха много активни; един купи Villa Altachiara magazine.greatestate.it), както и кралски особи или инвеститори от Персийския залив (в Портофино има голям интерес от богати семейства от ОАЕ, Саудитска Арабия и др., често чрез дискретни покупки чрез тръстове или компании). Knight Frank Wealth Report 2025 отбелязва, че в Италия има над 40 000 души с нетно богатство над 10 милиона долара и страната остава водеща дестинация за глобалните UHNWIs idealista.it. Много от тях търсят наследство и стил на живот – а Портофино предлага това.
• Мотиви за купувачите: Освен инвестициите, купувачите са мотивирани от жизнения стил на Портофино – неговата уединеност, красота и социален престиж. Често планират да използват имота като ваканционен дом или временна резиденция (малцина са постоянно пребиваващи, но някои пенсионери или преместили се по схемата с flat-tax го правят основен дом). Има и генерационен аспект: част от купувачите са богати пенсионери или хора, близки до пенсия, които искат да се насладят на успеха си (затова ги привлича спокойно, идилично място), а други са във върховете на кариерата си и виждат вила в Портофино като върховен статус символ или семейно убежище. Тенденция след COVID е богати семейства да търсят чифлици, където могат да се събират безопасно; уединена вила в Портофино идеално отговаря на това.
• Източници на географско търсене:
  • Северна Америка: Има ръст на интереса от САЩ и Канада. Силният долар и романтичният имидж на Италия накараха много американци да купуват италиански домове през 2021–2024 г. Gate-away (портал) отчита американците като най-активни в търсенията на имоти в Италия gate-away.com. В случая с Портофино, американските купувачи често са го посещавали с круиз или яхта и са се влюбвали в мястото. The Guardian (2019) отбелязва, че американците идват и заради данъчните облекчения, като британски агент казва: „много хора се измориха от Лондон… харесват културата и разбира се данъчните облекчения“ theguardian.com. Така американци и британци са основна група.
  • Европа: В рамките на Европа, купувачите от Великобритания, Швейцария, Франция и Германия/Северна Европа са често срещани. Британските и швейцарските купувачи често са емигранти или международни бизнесмени, за които Италия предлага по-благоприятен климат и разходи в сравнение с техните домашни пазари. Някои северноевропейци (скандинавци, холандци), които трупат богатство, също търсят Средиземноморието за втори дом.
  • Близък изток: Богати купувачи от Близкия изток (катарци, емиратци, саудитци) са инвестирали масово в други водещи европейски пазари (Лондон, Кот д’Азур) и също така се насочват към Италия, макар и в по-малка степен. В Портофино един от по-известните инвеститори косвено е семейство Ал-Тани от Катар чрез инвестиции в хотелиерството, но отделните купувачи от Залива все още са малцинство (макар някои да наемат вили за летния сезон).
  • Азия: Китайският интерес към престижни италиански имоти е нараснал. Покупката на милиардер от Китай в Портофино theguardian.com е ключов пример. С нарастващия брой милионери в Китай, някои от тях гледат към Европа за сигурни инвестиции и начин на живот – Италия, със своята култура и луксозен престиж, привлича част от този интерес. Има и известен интерес от Югоизточна Азия (например индонезийски или сингапурски магнати), но той не е толкова добре документиран.
  • Русия и ОНД: Традиционно руснаците обичат Италианската ривиера (както и Тоскана и Сардиния). Преди 2022 руснаците бяха основни играчи на най-високото ниво. В Портофино е имало руски собственици и купувачи (като продажбата на вила през 2015 на руснак magazine.greatestate.it). Със санкциите и геополитическите напрежения активността на богатите руснаци намаля – някои се наложи да се разделят с активи или да действат по-дискретно. Това рязко премахна сегмент от търсенето през 2022. Все пак купувачи от други бивши съветски държави (Казахстан и др.), както и руснаци с втори паспорти, може и да участват тихомълком.
• Италиански купувачи: Италианските граждани вече са само около 30% от луксозните купувачи в цялата страна idealista.it. Тези в Портофино най-често са или наследствени собственици, или нови купувачи, които са сред най-богатите в Италия (например ръководители на големи корпорации, известни индустриални фамилии и др.). Примери са семейство Берлускони (медийни магнати) и модни дизайнери (Армани има имоти в други части на Италия; Д&Г в Портофино – исторически). Има и локален елемент: някои богати генуезки или милански семейства поддържат вили, наследени през поколенията. Като цяло обаче, италианците често вече намират Портофино за недостъпен – много от тях се насочват към по-достъпни места в Лигурия или до тосканското крайбрежие, ако са умерено заможни.
• Поведение на купувачите: Един интересен аспект е, че купувачите все повече стават „локационно агностични в Италия“, както отбелязва Savills – тоест, те търсят най-добрия имот с определени характеристики, без непременно да са обвързани с един град mansionglobal.com. Въпреки това, уникалната марка на Портофино означава, че много купувачи искат специално Портофино. Агенти имат клиенти в списъци с чакащи само за Портофино или близките му околности – те не се интересуват от заместители. Това натрупано търсене е една от причините цените да остават високи. Когато първокласен имот излезе на пазара, често има няколко заинтересовани страни от различни краища на света. Преговорите обикновено са по-малко за намаляване на цената и по-скоро за осигуряване на актива (често на обявената цена или близо до нея).
• Културни и лайфстайл предимства: Купувачите обожават “Dolce Vita” начина на живот – идеята да се разхождаш по пиацетата с джелато или да каниш приятели на тераса с изглед към яхтите. Портофино предлага микс от блясък и простота: едновременно място на лукс и очарователно село. Тази комбинация е много привлекателна, особено за чуждестранни купувачи, които романтизират италианския живот. Допълнително, културата, храната и климатът на Италия са силни притегателни фактори. Някои купувачи също ценят относителната сигурност на Италия (ниско ниво на тежки престъпления и т.н.), както и леснодостъпното здравеопазване и услуги за жителите.

В заключение, търсенето на пазара на недвижими имоти в Портофино се движи от разнообразна международна клиентела от много заможни хора, които основно търсят престижен ваканционен дом или второ жилище. Техните желания са подкрепени както от рационални мотиви (инвестиция, данъчно планиране), така и от емоционални (начин на живот, наследство, статус). Докато чуждестранните купувачи продължават да възприемат Италия като “сигурна и престижна дестинация” idealista.it и Италия активно ги привлича, има всички индикации, че това глобално търсене на Портофино ще остане силно. Миксът от купувачи може да се променя (например, при промяна в геополитическата ситуация, руските купувачи може да се завърнат, или ако нараства богатият клас в Азия, да се появят повече китайски или индийски купувачи), но общият знаменател е богатството и оценката на уникалното, което Портофино предлага.

Държавни регулации и ефект от политиката

Правителствените политики и регулации играят съществена роля на пазара на недвижими имоти в Портофино, основно като оформят стимулите за чуждестранни купувачи и поставят ограничения върху развитието. Италианското правителство, както и местните власти в Портофино, са въвели мерки, които влияят на този пазар:

• “Плосък данък” стимул за нови жители: Въведен през 2017 г., италианският режим на форфейтен данък позволява на лица, които не са били данъчни жители на Италия поне 9 от последните 10 години, да се преместят в Италия и да плащат фиксиран данък от 100 000 евро годишно върху целия си доход от чужбина theguardian.com. Това е независимо от размера на дохода им в чужбина – изключително привлекателна оферта за хора с високи доходи (включително пенсионери, живеещи от инвестиции). Схемата може да бъде разширена и за членове на семейството срещу 25 000 евро за всеки theguardian.com. Тази политика се оказа промяна на играта за луксозния пазар на недвижими имоти: тя директно доведе до това много богати хора да се преместят или да прекарват повече време в Италия. През 2017–2018 г. около 350–400 души са кандидатствали по тази схема theguardian.com, а този брой се е увеличил оттогава. Портофино като един от най-желаните райони в Италия, естествено е сред печелившите. Както The Guardian съобщи, новите жители по тази схема са били „хора от Великобритания, Швейцария, Русия, САЩ, обичайните заподозрени… много, много богати хора“ theguardian.com. Тези лица често купуват елитни имоти (Милано, езерото Комо, Тоскана – и Портофино). Ангажиментът на правителството към тази политика (потвърдена като валидна за 15 години при стартирането theguardian.com) дава увереност на купувачите, че могат да планират в дългосрочен план. На практика, плоският данък е основна политика, която внесе ново международно търсене на пазари като Портофино. Без него някои вероятно пак биха купували ваканционни жилища, но стимулът де факто да станеш жител с минимално данъчно облагане наклони везната повечето наистина да закупят и да прекарват значително време в Италия.
• Визови и правила за пребиваване: Италия има сравнително достъпен статут на пребиваване за хора с финансови средства. Освен режима на фиксиран данък (който изисква преместване на местожителство в Италия), има Инвеститорска виза (за тези, които инвестират 500 000 евро в италианска компания или 250 000 евро в стартираща компания, или 2 милиона евро в държавни облигации или 1 милион евро в благотворителност) – но тази виза е по-малко пряко свързана с недвижими имоти. По-уместна е Визата за пребиваване по собствен избор, насочена към пенсионери или финансово независими лица, която изисква доказване на доход (около 32 000 евро/годишно за един човек) и позволява живеене в Италия без работа. Много чуждестранни купувачи използват тази виза, за да живеят в своя италиански дом част от годината. Съществува и специален плосък данък от 7% върху чуждестранните пенсии за пенсионери, които се преместват в определени южни региони theguardian.com, но Портофино (тъй като е на север) не отговаря на условията; въпреки това, пенсионерите често избират Италия като цяло, което може да им освободи средствата да купят имот в Портофино, ако желаят. Като цяло визовият режим на Италия е гостоприемен към собствениците на имоти – за разлика от някои държави, Италия няма минимална сума за покупка на имот за получаване на пребиваване, но да си собственик на имот със сигурност засилва кандидатурата за статут на пребиваване, защото показва връзка с Италия.
• Данъци и разходи за имоти: Италия налага данък за покупка на имот (imposta di registro) за имоти на вторичния пазар – обикновено 9% от кадастралната стойност (която често е по-ниска от пазарната) за нерезиденти, купуващи втори дом. Новото строителство е с ДДС (обикновено 10%). В Портофино повечето имоти са стари, така че се плаща регистрационен данък 9% – значителен разход, но не и непреодолим за заможни купувачи. Ежегодно се дължи IMU (Imposta Municipale Unica) върху вторите домове (основните домове са до голяма степен освободени). Ставките на IMU в Портофино се прилагат върху кадастралните стойности, които, макар и остарели, се увеличават, тъй като правителството ги актуализира. Собствениците на луксозни жилища могат да очакват няколко хиляди евро годишно IMU. Забележително е, че през 2023 г. италианското правителство обсъждаше широка кадастрална реформа за изравняване на официалните с пазарните стойности (което би повишило данъка IMU), но поради политически натиск засега е спряна. Ако такава реформа бъде приета, собствениците в Портофино могат да видят значително повишение на данъците върху имотите (тъй като сегашните кадастрални стойности са далеч под реалната цена от 8 000 €/м²). Въпреки това, с оглед на профила на собствениците, едва ли това ще предизвика продажби, но въпросът се следи.
• Регулации за краткосрочно отдаване под наем: Докато Портофино сам по себе си не се сблъсква с проблеми с прекомерния туризъм, както Венеция или Флоренция (поради мащабите си), Италия се сблъсква с въпроса как да регулира Airbnb и краткосрочните наеми. В момента всеки, който отдава краткосрочно, трябва да се регистрира и да плаща фиксиран данък от 21% върху дохода от наем (cedolare secca). Има предложения за по-строги правила (като изискване за номер на лиценза в обявите, ограничаване на дните в някои градове и др.), но към 2025 г. национални ограничения не са въведени. В Портофино местните власти насърчават поддържането на ексклузивитета на града; не са забранили краткосрочните наеми, но ограниченото жилищно предлагане естествено ограничава броя им. Ако Италия въведе по-строги правила в бъдеще, това може да засегне инвеститорите, които планират масово отдаване под наем, но като се има предвид луксозният пазар в Портофино, повечето собственици отдават имотите си селективно или изобщо не ги отдават.
• Закони за развитие и зониране: Портофино е подложен на множество защити: той е част от Регионален природен парк (Parco di Portofino) и съседна Морска защитена зона. Тези обозначения налагат ограничения за използването на земята, строителството и дори за закотвянето на лодки в определени зони giornaledellavela.com. Местният градоустройствен план строго контролира новото строителство – практически такова не се допуска, освен при реновиране на съществуваща застроена площ. Всяка промяна по външната част на сградата вероятно изисква разрешение. Има и закон за културното наследство (всяка сграда над 50 години може да се сметне за културно значима и да изисква одобрение от суперинтендант за модификация). Тези регулации ограничават предлагането (което е положително за поддържане на високи стойности), но могат да разочароват собствениците, които желаят разширения или модернизации. Например, поставянето на плувен басейн може да бъде забранено, ако това влияе на ландшафта. Прилагат се и екологични правила: Портофино има инициативи за устойчиво развитие, което означава, че новите проекти трябва да отговарят на определени критерии. Въпреки това тези ограничения се смятат за ключови за съхранението на красотата на Портофино, която на свой ред поддържа цените на имотите. Купувачите просто трябва да приемат, че са попечители на наследствено място – радикални промени са изключени.
• Политики за управление на туризма: Косвено, политиките за управление на туристическите потоци влияят на недвижимите имоти чрез поддържането на престижа на Портофино. През 2023 г. кметът на Портофино въведе правила за предотвратяване на пренаселеност в някои малки площади – известни, например, с правило срещу престояване на място (“зони без изчакване”), когато тълпи от круизни екскурзии прииждат, за да се осигури свободно движение. Макар това да стана куриозна новина, то подчертава ангажимента да се избегне усещането, че градът е претъпкан и неприятен заради туристическия натиск tourtravelandmore.com. Градът също така ограничава големите круизни кораби (закотвят се навътре в морето и извозват пътниците с лодки в ограничен брой) и има таван за туристическия автобусен транспорт. Всичко това гарантира, че Портофино остава относително елегантен и ексклузивен, което точно търсят собствениците на имоти. От регулаторна гледна точка това показва местно управление, което се стреми Портофино да остане бутиков и луксозен.
• Икономически и финансови регулации: По-широките италиански закони, като тези, регулиращи чуждестранната собственост, са много либерални. Няма ограничения за чуждестранни купувачи да придобиват недвижими имоти в Италия (Италия спазва принципа на взаимност, но на практика граждани на всички основни държави могат да купуват). Парите за покупка просто трябва да преминат през проверка съгласно европейските правила срещу изпиране на пари. През последните години Италия засили контрола върху сделки с луксозни имоти, за да гарантира, че не се използват за изпиране на средства с незаконен произход. Това означава, че при високостойностни сделки се изисква подробна документация за идентичността на купувача и източника на парите – но това вече е стандарт навсякъде по света. Забележително е, че Италия не последва примера на държави като Канада или Нова Зеландия с въвеждане на забрани или допълнителни данъци за чужди купувачи – напротив, Италия ги приветства, както личи и от данъчните схеми.

В обобщение, правителствените политики до голяма степен са подкрепили пазара на Портофино: данъчни облекчения, които привличат заможни купувачи, липса на ограничения за чуждестранни покупки и местни регулации, които защитават характера на района (и по този начин ценностите на имотите). Купувачите наистина се сблъскват с бюрократичния лабиринт на Италия за разрешителни и данъчна сложност (необходими са им добри данъчни консултанти, за да се възползват от фиксирания данък и да навигират данъците върху имотите), но това е управляемо за заможната клиентела. Съвпадението между националната и местната политика в насърчаването на луксозния туризъм и резидентството подсказва стабилна среда за инвеститорите. Една потенциална бъдеща промяна, която трябва да се следи, е евентуална ревизия на режима на фиксиран данък от друго политическо управление, но имайки предвид ползите, които носи (и сравнително малката цена за държавата предвид ограничения брой ползватели), той вероятно ще остане.

Сравнение с други пазари от висок клас

Портофино заема специална ниша, но е полезно да се сравни с други пазари на недвижими имоти от висок клас в Италия и Европа. По-долу разглеждаме как Портофино се представя по различни аспекти спрямо някои от най-видните луксозни пазари:

• В Италия – Портофино срещу Капри, езерото Комо, Тоскана и др.: Портофино и Капри често се споменават заедно като едни от най-скъпите локации в Италия. Към 2025 г. средните цени в Капри (€8.8 хил./м²) са малко по-високи от тези в Портофино (€8 хил.) immobiliare.it immobiliare.it, но и двете виждат върхови цени от над пет цифри на кв.м за най-добрите имоти. Капри има много общи черти: малък, зашеметяващ туристически остров със световна слава и ограничено предлагане. Пазарът на Капри е малко по-голям (островът има повече имоти и два града, Капри и Анакапри) и има повече дейности целогодишно. И двата пазара привличат международни ултра-богати клиенти и имат характер на пазари за втори домове. Една разлика е достъпността: до Портофино се стига с кола (макар и по лъкатушещ път) и е близо до удобствата на континента, докато до Капри може да се стигне само с лодка/хеликоптер. Някои купувачи предпочитат удобството на Портофино (например възможността да се стигне до Милано за 2-3 часа с кола), докато други се радват на усамотението на остров Капри. Езерото Комо е друга известна луксозна зона – Джордж Клуни го популяризира сред американците. Върховите цени на езерото Комо също нараснаха бързо (един източник съобщава €10,300/м² за първокласни имоти около ез. Комо, +19.9% през 2023 г.) mansionglobal.com. Комо предлага големи вили на езерото; районът е по-малко сезонен от Портофино (ползваем целогодишно). Портофино, като морски курорт, привлича повече любителите на яхти, докато Комо е предпочитан от тези, които харесват комбинацията от алпийски и по-мек климат. Тоскана (Флоренция и провинцията) се различава с това, че Флоренция е целогодишен град с културни забележителности и върховите ѝ цени (~€9,600/м² през 2023 г. за центъра на града) mansionglobal.com са малко над средните за Портофино. За сметка на това, селската Тоскана (като Кянти и др.) предлага имоти на по-ниска цена на кв.м, но с големи парцели. Много богати инвеститори всъщност комбинират двете: апартамент в града (Флоренция/Милано) и вилно убежище като Портофино. Costa Smeralda (Сардиния) е друг италиански висококатегориен курорт (област Порто Черво) – изключително скъп през лятото, като вилите съперничат по цена с тези в Портофино (Смералда прочуто имаше продажба на вила за над €100 млн. през 2022 г. mansionglobal.com). Пазарът в Сардиния също е движен от чужденци (особено богати европейци). Той е по-скоро курортен и не прилича на селищната общност в Портофино. По отношение на изключителността, Портофино и Коста Смералда са наравно, но пазарът на Сардиния е по-концентриран в ултрамодерни вили и комплекси, построени от 60-те години насам, докато Портофино притежава чара на исторически имоти.

Портофино срещу Френската Ривиера (Кот д’Азур): Френската Ривиера отдавна е референтната точка за луксозни имоти в Европа (места като Сен Тропе, Кан, Кап Фера, Монако). Портофино, в сравнение, е по-малко и донякъде по-малко натрапчиво бляскаво – по-подчертано елегантно. По отношение на цените, Монако е над всички: средни цени над €50 000/м², което кара €8k на Портофино да изглежда скромно facebook.com. Монако е уникален случай с нулево предлагане на земя и статут на данъчен рай. Сен-Жан-Кап-Фера и Сен Тропе са сред най-скъпите не-градски пазари във Франция. В Сен Тропе средната цена е около €20k+/м² (като вилите в супер премиум сегмента достигат €40k) residences-immobilier.com housesandapartments.fr. Пиковата цена в Портофино от €15k/м² е под върха на Френската Ривиера, но не е много далече от, да речем, Кан (където добрите имоти средно струват €10–15k) cotedazur-sothebysrealty.com. Една от причините Кот д’Азур да има по-високи цени е по-голямото международно присъствие на джет-сета исторически и може би по-голяма ликвидност (по-голям пазар). Чарът на Портофино е, че е по-тихо и по-интимно от, да речем, Монте Карло или Кан. Липсват големи казина или разточителен нощен живот – което може да е плюс или минус в зависимост от купувача. Някои свръхбогати предпочитат уединението и „автентичното“ усещане на Портофино, вместо по-комерсиалната луксозна сцена на Ривиерата. Въпреки това, много от тях притежават имоти и в двата региона – те са взаимно допълващи се (човек може да плава между тях с круиз из Средиземноморието). Luxury Tribune наскоро отбеляза, че Ибиса е третият най-скъп средиземноморски курорт след Капри и Сен-Тропе luxurytribune.com, което предполага, че Капри (а по разширение и Портофино) са сред най-скъпите дестинации.

Портофино срещу големите градове (Лондон, Париж, Ню Йорк): Интересно е да се сравни с големите градове: В престижния централен Лондон цените могат да варират около £20,000–£30,000/м² за ултра-лукс (което е €22k–€33k), по-високо от Портофино. В Ню Йорк (Манхатън) премиум имотите могат да струват $30,000/ft² в свръх-луксозни нови сгради (€33k/м²). Хонг Конг също е известен с високите си цени (€40k/м² за премиум имоти). Тези градове обаче са финансови центрове с по-широки пазари. Портофино е изцяло покупка заради начина на живот. Едно от предимствата на Италия (и Портофино) е, че на световната сцена се счита за “добра стойност” за свръх-богатите: получавате вила с морски изглед за €10M, която може да струва двойно повече на Френската ривиера или тройно на някои места в Калифорния. Knight Frank подчертава, че $1M купува 52 м² в Милано idealista.it, докато в Монако или Манхатън за същите пари ще получите много по-малко, което показва, че луксът в Италия е относително достъпен. Същата логика привлича купувачите в Портофино: за цената на луксозен апартамент в Кенсингтън мога да имам вила с градина и морски изглед в Портофино. Тази относителна стойност е част от привлекателността на Италия.

Сравнение на начин на живот и престиж: Портофино има специфичен легендарен престиж, подобен на места като Монте Карло, Санкт Мориц (за ски) или Капри. Често е споменаван в литературата и киното като символ на la dolce vita. По изключителност е на много високо ниво – може би само Монте Карло (заради плътността на богатството) и някои частни анклави като Cap Ferrat могат да се похвалят със същата ексклузивност в Европа. Все пак, атмосферата на Портофино е по-ненатрапчиво луксозна (без супер клубове, само живописна пиаца и гурме ресторанти). Купувачите избират Портофино заради спокойствието и красотата, докато може би биха избрали Монте Карло заради бизнеса/данъчната среда или Лондон заради културния живот. Така че по отношение на начина на живот, Портофино може да се сравни с малки ултра-луксозни курорти: например Сен Барт в Карибите или Аспен в САЩ (макар че Аспен е ски дестинация). Това е място, където хората отиват да се откъснат от ежедневието със стил.

Размер на пазара и ликвидност: В сравнение с други пазари, пазарът на Портофино е изключително малък (може би само няколко десетки имота за продажба наведнъж, често и по-малко). Капри и Сен Тропе имат сравнително повече предлагане (по-големи площи). В градовете има много по-голяма ликвидност (много сделки). Това означава, че ценовите индекси на Портофино могат да бъдат по-волатилни поради малка извадка, но и че всяка продажба може да се превърне в значимо събитие. Това също така означава, че е по-трудно за спекулантите да оперират – докато в градовете строителите изграждат нови луксозни кули, в Портофино не може да се появи такова “ново предлагане”, което да намали цените.

Източници: Данни за недвижими имоти от пазарните доклади на Immobiliare.it immobiliare.it immobiliare.it; прогнози за индустрията от Knight Frank и Savills чрез Idealista idealista.it idealista.it; анализ на луксозния пазар от Mansion Global mansionglobal.com mansionglobal.com; новини за местни инвестиции от RealInvest и Luxury Tribune realinvest.co.uk luxurytribune.com; демографски профил на купувачите от The Guardian и Great Estate Magazine theguardian.com magazine.greatestate.it; информация за политики от The Guardian theguardian.com и Idealista idealista.it; и допълнителен пазарен контекст от CitizenX и глобалната класация на Voronoi citizenx.com voronoiapp.com.

Всички цитирани материали са посочени, за да се гарантира точността и да се предостави възможност за допълнително четене на подробна статистика и цитати.

В обобщение, Портофино се нарежда сред елита на европейските имотни пазари. Макар да не държи абсолютния връх по цени (Монако и части от Ривиерата го превъзхождат), той е в най-горния ешелон по ексклузивност и цена на квадратен метър. В рамките на Италия, той е вероятно най-добрият заедно с Капри, като ясно изпреварва дори големите градове по разходи. Международно, Портофино привлича специален кръг купувачи, които търсят автентичното средиземноморско убежище – алтернатива на може би по-бляскавата Френска ривиера или градския лукс на световните мегаполиси. Фактът, че Бернар Арно и други ценители инвестират тук, наред с имоти на други топ локации, казва всичко: Портофино е задължителното бижу в световното имотно портфолио за онези, които могат да си го позволят.

От инвестиционна гледна точка, някои наблюдатели отбелязват, че първокласните крайбрежни пазари на Италия като Портофино бяха донякъде подценявани в сравнение с Франция или Испания до скоро, а тази разлика се стеснява с прииждането на чужд капитал idealista.it. Цяла Южна Европа изпреварва останалите, като Италия води в множество класации по растеж idealista.it. Така че Портофино е част от тази история – възраждане на интереса към места с наследство и наситени с начин на живот. Тази траектория може да изведе Портофино още по-нагоре в световната класация на цените и желаността, като още повече намали разликата с отдавна установени центрове като Сен Тропе.

Заключение

Пазарът на недвижими имоти в Портофино през 2025 г. е опрeделен от суперлативи – сред най-високите цени в Европа, едни от най-богатите купувачи в света и ексклузивност, която малко места могат да съперничат. Разгледахме неговите жилищни, луксозни и търговски сегменти, наблюдавахме постоянен възходящ тренд на цените и положителна прогноза, определихме съществен инвестиционен интерес, но и предизвикателства, и обърнахме внимание как политиките и глобалните сравнения определят мястото му.

В обобщение, Портофино е барометър за устойчивостта на луксозния имотен пазар. Малките му размери и защитеният статут гарантират почти фиксирано предлагане, докато глобалното му привличане осигурява неизчерпаемо търсене. Резултатът е пазар, който – освен при извънредни обстоятелства – продължава да просперира. През 2025 г. цените се стабилизират след период на еуфоричен растеж и се ориентират към премерено увеличение. Новите инвестиции – от реновирания хотел Splendido до възраждането на Portofino Kulm и продажбата на частни вили – внасят свежа енергия и потвърждават, че световният елит остава влюбен в Портофино.

За инвеститори и наблюдатели Портофино е казус как начин на живот, история и разумна политика могат да поддържат високия клас на имотния пазар. Това е място, където недвижимото имущество далеч не е просто тухли и земя, а la dolce vita и наследство. Тези, които имат късмета да притежават част от Портофино, държат повече от просто имот; те притежават частица от италианската мечта, която изглежда ще продължи още дълго – толкова блестяща и устойчива, колкото самото Лигурско море в слънчев летен ден.