Пазарът на недвижими имоти в Порто продължава да процъфтява през 2025 г., основавайки се на силния растеж през последните години. Цените на жилищните имоти в Порто се повишиха с около 7–8% през 2024 г., изпреварвайки националната средна стойност и дори растежа в Лисабон theportugalnews.com theportugalnews.com. Търсенето остава силно във всички сегменти – жилищни, търговски, луксозни и наемни – подхранвано от ограниченото предлагане на жилища, процъфтяващата местна икономика и нарастващия интерес от чуждестранни купувачи. Текущите средни цени на жилищата в Порто са около 3 300–3 800 евро за квадратен метър, което е с около 35% по-ниско от цените в Лисабон theportugalnews.com, което подчертава относителната достъпност на Порто и потенциала за допълнителен растеж. Наемите също са достигнали рекордни нива, като медианните наеми за апартаменти достигат около 13 евро/м² (на месец) в края на 2024 г. globalpropertyguide.com.
Гледайки напред, прогнозите остават положителни. Анализаторите прогнозират, че Порто и други ключови региони в Португалия ще продължат да бележат ръст в цените през 2025 г. (от порядъка на ~5–6%), дори когато други европейски пазари се охлаждат portugalpathways.io. Спадащите лихвени проценти по ипотеките и големите инфраструктурни инвестиции – от нови метролинии до високоскоростна железопътна връзка с Лисабон – ще засилят привлекателността на пазара на недвижими имоти в Порто. Луксозният сегмент на града е оживен, като водещите крайбрежни райони като Фош ду Доуру достигат цени до 7 500 евро/м² theportugalnews.com, а чуждестранните инвеститори и емигранти играят ключова роля, като формират около 12% от продажбите по обем и внасят значителен капитал theportugalnews.com.
Въпреки това, предизвикателствата остават. Предлагането на жилища продължава да изостава спрямо търсенето въпреки увеличението на строителните разрешителни (3 410 нови жилища, одобрени през 2024 г., най-високият брой в Португалия theportugalnews.com). Достъпността става все по-голям проблем за местните, което кара правителството да предприема политически мерки – като прекратяване на „Златната виза“ за инвестиции в имоти и ограничаване на наемните увеличения до 2,16% за 2025 г. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Инвеститорите остават оптимистично настроени, но трябва да навигират през регулаторните промени (напр. нови правила за краткосрочни наеми) и потенциални рискове като по-високи разходи за финансиране или глобален икономически спад. Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Порто през 2025 г. се характеризира с устойчив растеж, високо търсене във всички сегменти и положителна перспектива, подкрепени от градското развитие и траен международен интерес.
(В следващите секции предоставяме подробен анализ на всеки пазарен сегмент, настоящите цени и тенденции, бъдещите перспективи, инвестиционните възможности и рискове, както и основните фактори, които оформят пазара на недвижими имоти в Порто през 2025 г.)
Анализ на пазарните сегменти
Пазар на жилищни имоти
Жилищният пазар в Порто остава стабилен. Цените на жилищата в града вървят нагоре вече десетилетие, движени от силно търсене и ограничено предлагане. През 2024 г. цените на жилищата в Порто се повишиха с около 7,8% на годишна база, според ценовия индекс на Confidencial Imobiliário theportugalnews.com. Този ръст, макар и малко по-бавен от скока от 10,7% през 2023 г., все пак направи Порто един от най-бързо развиващите се пазари в Португалия. Всъщност, увеличението на цените в Порто изпреварва това в Лисабон (което беше ~4–5% през 2024 г. theportugalnews.com), което отразява нарастващата популярност на града. Средната цена за квадратен метър в Порто вече е около €3,300 (на база транзакции), в сравнение с приблизително €5,000 в Лисабон theportugalnews.com. Луксозни имоти в топ квартали (като Фош ду Дору или историческия център) могат да достигнат до €7,500/м² theportugalnews.com, въпреки че средната обявена цена за града през май 2025 г. е около €3,768/м² globalpropertyguide.com.
Продажбите са във възход. Порто отбеляза приблизително 6 800 продажби на жилища през 2024 г., скок с 19% спрямо предходната година theportugalnews.com. Това показва не само търсене от купувачи (както местни, така и новодошли), но и увеличаване на ликвидността на пазара. Ръстът в сделките дойде въпреки повишените разходи за кредити през част от годината, което подсказва, че много купувачи в Порто са със собствени средства или са чужденци (по-малко повлияни от местните лихви). До края на 2024 г. се появиха признаци за забавяне на растежа на цените, след като лихвите достигнаха връх, но търсенето остана „фундаментално силно“, особено за качествени имоти portugalproperty.com. Наистина, апартаментите от по-висок клас и обновени жилища в централните части на Порто или добре свързаните предградия продължават да привличат наддаване от купувачи, които търсят както дом, така и инвестиция.
От страна на предлагането, новото строителство беше ограничено през последните години, което засили дисбаланса между търсенето и предлагането. Порто, както и останалата част на Португалия, страда от недостиг на жилищен фонд след години на недостатъчно строителство. Въпреки че строителната активност сега се увеличава – с 3,410 нови жилищни единици, лицензирани през 2024 г. (най-големият обем нови жилищни инвестиции в национален мащаб) theportugalnews.com – ще е нужно време тези проекти да излязат на пазара. Междувременно, девелопърите се фокусират основно върху луксозния сегмент, реновирайки исторически сгради или изграждайки луксозни апартаменти, което не допринася за облекчаване на недостига на достъпни жилища. Тази динамика задържа ценовия натиск нагоре. Както отбелязват експертите на JLL, нисък обем на предлагане и изключително високо търсене са създали “прегрят” пазар, особено в луксозния сегмент globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Не се очаква нито значително увеличаване на предлагането, нито голям спад на търсенето, което означава, че подкрепата за цените остава силна globalpropertyguide.com.
Местно търсене спрямо чуждестранно търсене: Важно е да се отбележи, че пазарът на Порто се подкрепя както от местни купувачи, така и от чуждестранни инвеститори. Много португалски домакинства са активни благодарение на нарастващата икономика и държавни стимули за купувачи за първи път (като освобождаване от IMT данък за млади купувачи и държавно гарантирани ипотечни кредити idealista.pt). В същото време, чуждестранните купувачи (експати, инвеститори и диаспора) заемат все по-видно място, привлечени от по-ниските цени в Порто в сравнение с други западноевропейски градове и високото му качество на живот. (Тенденциите при чуждестранните купувачи са разгледани по-късно, но приблизително 12% от общия обем продажби на имоти в Португалия през 2024 г. са били на чужденци theportugalnews.com theportugalnews.com, а в горещи точки като Порто делът може да е по-висок при луксозните жилища.) Тази комбинация от купувачи поддържа устойчиво търсене на жилища, дори при повишени лихвени проценти, тъй като много чуждестранни покупки са кешови или водени от начин на живот.
Като цяло, жилищният сектор на Порто през 2025 г. се характеризира с: стабилен растеж на цените, бързо обръщане на продажбите и ограничено предлагане. Въпреки че правителството и местните власти признават предизвикателството за достъпност, пазарът все още не е отбелязал корекция на цените – напротив, стабилизира се към по-устойчив темп на растеж след двуцифрените скокове през предходните години portugalproperty.com portugalproperty.com. Освен ако няма сериозен икономически шок, се очаква жилищният сегмент да поддържа „умерена, но положителна“ ценова траектория напред, подкрепена от стабилни основи на търсенето portugalproperty.com.
Пазар на бизнес имоти
Търговският сектор на недвижимите имоти в Порто преживява ренесанс, със силен инвеститорски интерес и рекордна активност в офисите, търговските площи, хотелите и индустриалните имоти. През 2023 г. районът Голям Порто отчете приблизително 226 милиона евро в търговски сделки с недвижими имоти, което представлява все по-голям дял от инвестиционния обем на Португалия cushmanwakefield.com. До края на 2024 г. инвестиционният обем в Порто достигна най-високите си нива за десетилетието – градът беше на път да представлява около 19% от общите инвестиции в търговски имоти в страната (значителен дял, като се има предвид доминацията на Лисабон) investporto.pt. Този възход отразява нарастващото доверие в Порто като бизнес център и атрактивна дестинация за имотни инвеститори.
- Офисен пазар: Офисният сектор в Порто показва значителна устойчивост и растеж. Корпорации и мултинационални компании разширяват присъствието си в Порто, привлечени от талантливата работна сила и по-ниските разходи. Наемането на офис площи нараства рязко – например, заетостта на офис площи в Лисабон скочи с 71% през 2024 г. portugalbuyersagent.com, и въпреки че процентният ръст в Порто не беше толкова голям, също се наблюдаваше много силно търсене. Новите офис сгради в зони като Боависта и Матозиньош привличат наематели, но качествените площи остават оскъдни. Вакантността при първокласните офиси е ниска, което оказва натиск за повишаване на наемите. (В Лисабон наемите на първокласни офиси достигат почти 30 евро/м²/месец portugalbuyersagent.com; наемите на първокласни офиси в Порто са по-ниски, но се покачват.) Липсата на съвременни офис площи означава, че всеки нов висококачествен офис проект в Порто се отдава под наем много бързо, а наемодателите в някои случаи постигат рекордни наеми. Прогнозата за 2025 г. остава оптимистична, като наемите вероятно ще продължат да растат в офис сектора, тъй като все повече компании търсят площи, а новото предлагане идва постепенно portugalbuyersagent.com.
- Търговия на дребно и хотелиерство: Търговската недвижима собственост в Порто процъфтява, подкрепена от силното потребителско харчене и рекордния туризъм. 2024 беше рекордна година за търговски сделки в Португалия, а Порто се възползва от тази тенденция portugalbuyersagent.com. В центъра на Порто, наемите за магазини по главните улици достигнаха исторически върхове в началото на 2024 г. cushmanwakefield.com. Основни търговски улици като Rua de Santa Catarina практически нямат свободни места, а международните марки се разширяват. Търговските центрове в метрополията също отбелязват ръст на наемите и висока заетост – всъщност, Cushman & Wakefield отбелязаха рекордни наеми в търговските центрове на Порто в началото на 2024 г. cushmanwakefield.com. По отношение на хотелиерството, хотелският сектор в Порто бележи ръст. Туристическият поток в града счупи нови рекорди (Порто отчете ~4% увеличение на пристигащите пътници на летището през 2024 г., изпреварвайки ръста на Лисабон portugalbuyersagent.com), като повече туристи от всякога посещават града. Това доведе до вълна от нови хотели и придобивания. Очаква се 2025 г. да бъде „рекордна година“ за хотелите в Порто, тъй като интересът на инвеститори и туристическият наплив продължават да нарастват portugalbuyersagent.com. Нови хотелски проекти, включително луксозни и бутикови концепции, са в процес на разработка, за да се възползват от нарастващата популярност на града.
- Индустриални и логистични имоти: Порто е икономическият център на северна Португалия и има силно развита индустриална/логистична сегмент в недвижимите имоти, подкрепена от стратегическото му разположение (близост до пристанище Лейшонш и връзки с Испания). Търсенето на индустриални имоти достигна рекордни върхове през 2024 г. в цяла Португалия, като Порто допринесе значително за тази тенденция portugalbuyersagent.com. Търсенето на складови и логистични пространства е високо поради растежа на електронната търговия и близкото разполагане на веригите за доставки. Наемите за първокласни логистични обекти са се увеличили, а свободните площи остават под европейските средни стойности, дори и при въвеждане на ново предлагане portugalbuyersagent.com. Ключови логистични паркове около Порто (Мая, Азурем и др.) се разширяват. Перспективата за индустриалните имоти е положителна – с продължаващо ниско ниво на свободни площи и ръст на наемите – тъй като Порто затвърждава ролята си на логистичен център за северозападния иберийски регион. Освен това, центровете за данни и технологичните индустриални обекти са нововъзникващ сегмент, благодарение на бързо развиващата се технологична сцена в Порто (градът е привлякъл офиси и R&D центрове на няколко технологични компании).
Като цяло, комерсиалните имоти в Порто са в очакване на растеж през 2025 г., подкрепени от силна икономика и оптимизъм сред инвеститорите. Търговските и хотелските имоти се очаква да привлекат най-много инвестиции през следващата година (търговията традиционно заема значителен дял от инвестициите, а туризмът увеличава търсенето на хотели) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Междувременно, офисният и индустриалният сектор трябва да продължат да отчитат ръст на наемите и инвестиционна активност, при условие че финансовите условия останат благоприятни portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Основното предизвикателство за комерсиалния пазар в Порто е гарантирането на достатъчно предлагане на модерни обекти – дефицит, който новите проекти се стремят да запълнят през 2025 г. и след това.
Луксозен сегмент на имотите
Сегментът на луксозните имоти в Порто процъфтява, подкрепен от заможни чуждестранни купувачи и нарастващата репутация на града като космополитна дестинация. Традиционно Лисабон и Алгарве бяха водещи по заглавия за луксозни имоти, но Порто все повече попада в полезрението на купувачи с висока нетна стойност. В глобалния Prime International Residential Index на Knight Frank, Порто (заедно с Алгарве) се нарежда сред водещите пазари по ръст на цените на луксозните имоти в последните години theportugalnews.com benoitproperties.com. През 2024 г. цените на луксозните жилища в най-добрите райони на Порто се покачиха средно с около 5% или повече, което отразява устойчивото търсене на най-високия сегмент (това е в съответствие с глобалните тенденции при луксозните имоти, където първокласните цени се повишиха с ~3.6% средно през 2024 г.) knightfrank.com.
Ексклузивни квартали като Foz do Douro, Nevogilde и части от историческия район Ribeira определят луксозния сегмент на Порто. Тези райони предлагат гледки към водата, исторически чар или престиж – и именно там се постигат най-високите цени. Както вече бе отбелязано, първокласните цени в Порто достигат около 7 500 евро на квадратен метър theportugalnews.com, което е горната граница за първокласни реновирани апартаменти или луксозни вили в града. За сравнение, първокласните цени в Лисабон достигат ~10 000 €/m² theportugalnews.com, така че Порто все още предлага относителна стойност за купувачите на луксозни имоти. Тази „ценова разлика“ привлича чуждестранни инвеститори, които установяват, че могат да придобият първокласни имоти в Порто за значително по-малко отколкото в други западноевропейски градове или дори в Лисабон.
Ясен знак за луксозната сила на Порто: рекордни сделки във Фоз до Дору. В началото на 2024 г. стойностите на сделки за апартаменти във Фоз достигнаха нови върхове, като някои наеми по информацията са достигнали около €16,9 на м² на месец – ниво, сравнимо с най-скъпите райони на Лисабон cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Продажбите на пентхауси и големи апартаменти на първа линия до реката във Фоз също поставиха ценови рекорди за града. Международни купувачи (от пазари като САЩ, Великобритания, Франция, Бразилия и др.) стоят зад много от тези луксозни сделки, като често купуват за втори дом, пенсиониране или с мотивации, свързани със „златната виза“ (докато тази програма с опция за недвижимо имущество приключи). Луксозният пазар се възползва също и от заможни португалски емигранти, които се завръщат или инвестират в родния си град.
Луксозният сегмент на Порто преживя нови висококатегорийни проекти и реконструкции през последните години. Например, исторически дворци и складове се преобразуват в луксозни кооперации или бутикови жилища. Има и растящ интерес към имения в лозарските райони на долината на Дору (на няколко часа от Порто) и крайбрежни вили в райони като брега на Вила Нова де Гая – те често попадат в по-широкия луксозен пазар на Порто и привличат тези, които търсят пространство и имоти за стил на живот с достъп до града. Според мениджъри на частно богатство заможните купувачи продължават да са привлечени от съчетанието на старинен чар и модерни удобства в Порто, заедно с безопасността и климата в Португалия theportugalnews.com theportugalnews.com. Факторите на начина на живот – култура, кухня и усещане за автентичност – са ключови предимства, които отличават Порто от по-курортните пазари.
В обобщение, перспективата за луксозния пазар на недвижими имоти в Порто остава положителна. Сегментът „остава активен“ с очаквани стабилни увеличения на цените portugalproperty.com. Макар че прекратяването на „Златната виза“ за имоти (в сила от 2023 г.) премахна един от стимулите, повечето купувачи на луксозни имоти в Порто са мотивирани от начина на живот и дългосрочната инвестиция, които остават. Докато международната привлекателност на Порто расте, а предлагането на наистина първокласни имоти е ограничено, луксозният пазар би трябвало да продължи да отчита поскъпване и високо търсене. Инвеститорите обаче се съветват да са избирателни – най-добрите купувачи вече поставят на първо място качеството, устойчивостта и уникалните характеристики при луксозните жилища portugalproperty.com, така че имотите, които отговарят на тези критерии, ще се представят най-добре.
Пазар на наеми
Пазарът на наеми в Порто е напрегнат и отбелязва значителен ръст на наемите. При високи цени за закупуване на жилище и много млади професионалисти, студенти и чужденци, които предпочитат да наемат, търсенето на наеми в Порто надхвърля предлагането на налични жилища. Това доведе до рязко покачване на наемите през последните години, особено в центъра на града и университетските квартали.
Към края на 2024 г., средната наемна цена за нови договори в Порто беше около 13,04 евро на квадратен метър на месец globalpropertyguide.com. За типичен апартамент от 100 кв.м това се равнява на около 1 300 евро на месец. Тази средна стойност, отчетена през Q4 на 2024 г., беше с 6,3% по-висока спрямо година по-рано globalpropertyguide.com. Порто вече е вторият най-скъп пазар за наеми в Португалия след Лисабон (където медианата е 16,04 евро/кв.м) globalpropertyguide.com. Тези данни се потвърждават и от частни пазарни наблюдения – индексът на наемите на Idealista показва, че предлаганите наеми в Порто са около 17,8 евро/кв.м през средата на 2025 г., макар че тази стойност е изкривена нагоре заради високия клас обяви globalpropertyguide.com.
Не само че наемите се покачват, те достигнаха исторически върхове. В някои престижни райони като центъра и Фоз, постижимите наеми за качествени апартаменти са на рекордно високи нива (както беше споменато, във Фоз наемите за апартаменти стигат над €16–17/м², съпоставими със стойностите в Лисабон) cushmanwakefield.com globalpropertyguide.com. Този ръст на наемите е директен резултат от постоянен дисбаланс между търсенето и предлагането: много потенциални купувачи предпочитат да наемат (поради проблеми с достъпността или ограничения при ипотеката), а притокът на експати и дигитални номади увеличи още един сегмент на търсенето. Освен това студентите (местни и международни – университетите на Порто привличат много чуждестранни студенти) се конкурират за жилища под наем, което особено натоварва пазара през септември всяка година. Доходността от наеми в Порто е относително изгодна за наемодателите. Към май 2025 г. брутната доходност от наеми за апартаменти в Португалия е средно около 4.6% globalpropertyguide.com. Доходността в Порто обикновено е малко по-висока от тази в Лисабон (където през края на 2024 г. за апартаменти доходността е само около 3.8%) globalpropertyguide.com, тъй като цените на имотите в Порто са по-ниски, а наемите остават сравнително високи. Доходността в по-широката зона на Порто може да надхвърли 5% в някои предградия или при многофамилни имоти, което привлича инвеститорски интерес – както от малки инвеститори (например, хора, които купуват за отдаване под наем дългосрочно), така и от институционални инвеститори (проекти „build-to-rent“). Например, Сетубал (южно от Лисабон) има една от най-високите доходности – 5.08%, но и инвестициите в жилища под наем в град Порто остават атрактивни спрямо много градове в Еврозоната globalpropertyguide.com. Португалското правителство въведе политики, които влияят на пазара на наеми. За да защити наемателите по съществуващи договори в условията на висока инфлация, правителството ограничи увеличението на наемите за 2023 г. и отново за 2024/2025. За 2025 г. увеличението на наемите за настоящи наематели беше официално ограничено до 2.16% globalpropertyguide.com. Това ограничение обаче не важи за нови наемни договори, така че новите наеми отразяват пълното пазарно покачване. Политиката на “ограничение на наемите” донякъде укроти инфлацията на наемите за дългосрочните наематели, но новите наематели (или тези, които се преместват) се сблъскват с пълните пазарни цени.Интересното е, че след години на намаляващо предлагане, има индикации, че предлагането на наемни имоти може да се подобрява. Idealista съобщава за 49% годишно увеличение на броя на обявените жилища под наем в Португалия през първото тримесечие на 2025 г. globalpropertyguide.com. В Порто също се появяват повече обяви. Това може да се дължи на някои собственици, които решават да отдадат имотите си под наем (възползвайки се от високите наеми), както и на собственици на имоти за краткосрочен наем, които преминават към дългосрочен наем заради нови регулации. Всъщност, новите мерки на Португалия за ограничаване на краткосрочните наеми (Alojamento Local) може да връщат част от жилищата обратно на пазара за дългосрочен наем (това се обсъжда в раздела за Политически промени). Със стабилизирането или намаляването на лихвените проценти, купуването също става малко по-привлекателно, което потенциално облекчава част от напрежението на пазара за наеми, тъй като част от наемателите се превръщат в купувачи globalpropertyguide.com. Въпреки това, всяко облекчение е минимално; експертите очакват наемите в Порто да продължат да растат през следващите години, макар и вероятно с по-умерен темп в сравнение с двуцифрените ръстове от последните години globalpropertyguide.com. Както отбелязват от Savills, „пазарът на наеми в Лисабон и Порто най-вероятно ще продължи да изпитва натиск за повишаване на цените… очаква се да продължат да нарастват“, докато търсенето остава високо, а предлагането е ограничено globalpropertyguide.com.
В обобщение, пазарът на наеми в Порто през 2025 г. се характеризира с рекордно високи наеми, голямо търсене и ниска вакантност. Той предлага добри възвръщаемости за наемодателите и остава предизвикателен за наемателите. Градът се опитва да стимулира повече жилищно строителство за наем (чрез схеми като „Build-to-Rent“ и данъчни стимули), но тези инициативи ще изискват време, за да дадат резултат. Засега наемателите трябва да предвидят ежегодно покачване на наемите и конкуренция, особено в централната част на Порто, докато инвеститорите могат да разглеждат наемния сектор като силна възможност – макар и с риск от бъдещи регулации при влошаване на достъпността.
(Таблицата по-долу сравнява текущите средни цени и наеми в Порто спрямо Лисабон и средните национални стойности, илюстрирайки разликите и темповете на растеж.)
| Пазар | Медианна продажна цена (€/м²) | Годишна промяна на цената | Медианен наем (€/м²/месец) | Годишна промяна на наема |
|---|---|---|---|---|
| Порто | €3,768 (май 2025) globalpropertyguide.com | +5.8% globalpropertyguide.com | €13.04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +6.3% globalpropertyguide.com |
| Лисабон | €5,720 (май 2025) globalpropertyguide.com | +1.8% globalpropertyguide.com | €16.04 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +3.4% globalpropertyguide.com |
| Португалия (средно) | €2,851 (май 2025) globalpropertyguide.com | +7.4% globalpropertyguide.com | €8.43 (Q4 2024) globalpropertyguide.com | +9.3% globalpropertyguide.com |
Таблица: Сравнение на цените и наемите на недвижими имоти в Порто и Лисабон. Стойностите на имотите в Порто са по-ниски от тези в Лисабон, но се увеличават по-бързо, особено през последната година. Наемите в Порто са вторите най-високи в Португалия, което показва силно търсене.
Текущи цени на имотите и последни тенденции
Цените на имотите в Порто достигнаха нови върхове през 2025 г., след десетилетие на силен растеж. След като се удвоиха между 2015 и 2023 г. в основните градове на Португалия globalpropertyguide.com, цените показват малко признаци на спад. В Порто средната начална цена на жилищни имоти е около 3 768 евро на квадратен метър към май 2025 г. globalpropertyguide.com. Това представлява приблизително 5,8% ръст на годишна база за началните цени в града globalpropertyguide.com. За сравнение, началните цени в Лисабон са около 5 720 евро/м² (ръст от скромните 1,8% на годишна база), а националната медиана е 2 851 евро/м² (ръст от 7,4% на годишна база) globalpropertyguide.com. Данните подчертават, че Порто е един от лидерите по ръст на цените, въпреки че темпът на нарастване се е забавил спрямо бурния скок след пандемията. Анализ от края на 2024 г. поставя Порто сред топ 10 на световните градове по годишен ръст на цените на жилищата – градът е на 8-мо място с ръст от 8,6%, по-висок от 4,7% в Лисабон, което подчертава неговата динамика theportugalnews.com theportugalnews.com.
Няколко тенденции характеризират сегашната динамика на цените:
- Умеряване спрямо 2022–23: Ръстът на цените през 2024 г., макар и силен, е по-бавен от предходните години. Пазарът се стабилизира към по-устойчив ритъм след двуцифрените годишни ръстове през 2018–2022 г. Анализаторите определят 2024 г. като „година на умереност и устойчивост“ – цените продължиха да се покачват, но с по-бавен темп, което показва, че пазарът не е във вихъра на необуздан бум portugalproperty.com portugalproperty.com. Това умеряване се дължи отчасти на по-високите ипотечни лихви през 2023 г. и началото на 2024 г., които охладиха част от търсенето, и отчасти на достигнатите граници на достъпност. Но устойчивостта е налице: въпреки икономическите предизвикателства, цените не са спаднали; те просто се покачват по-бавно, което показва дълбочината на търсенето.
- Дисбаланс между търсенето и предлагането: Основната причина цените да остават високи е, че търсенето значително надвишава жилищното предлагане в Порто. Новото строителство изостава от години (заради бюрократични пречки и високи строителни разходи), така че купувачите се състезават за ограничен брой имоти, особено в централните райони globalpropertyguide.com. Този структурен недостиг означава, че дори и търсенето леко да отслабне, цените се задържат високи заради недостига. Всъщност, към края на 2024 г. „няма индикации за нов, по-балансиран пазарен цикъл“ – предлагането не наваксва, а търсенето остава високо, което продължава да оказва натиск за повишаване на цените globalpropertyguide.com.
- Влияние на луксозния сегмент: Последните средни цени са повлияни от по-голям дял сделки във високия клас. Развитието в Порто е насочено предимно към луксозния сегмент, а чуждестранният капитал често е насочен към първокласни имоти. Това доведе до изключителен ръст в скъпите райони (Фож, Рибейра и др.), което покачва средните цени като цяло. Обратно, някои по-достъпни сегменти бележат по-слаб растеж, просто защото много малко нови достъпни жилища навлизат на пазара.
- Разлики между кварталите: В рамките на Порто ценовите тенденции варират според квартала. Централните и западни енории (например Алдоар/Фож/Невогилде, Мирагайя, Лордело до Оуро) са с едни от най-високите цени и продължават да растат. Периферните зони и съседните общини в столичния район (Гая, Матозинюш, Майя и др.) също отбелязаха покачване на цените през 2024 г., често дори по-високо в процентно изражение, тъй като хората търсят алтернативи. Например, през 2024 г. близките градове Еспиньо (+8,6%), Повуа де Варзим (+12,0%) и Вила ду Конд (+16,9%) изпревариха темпа на растеж в Порто theportugalnews.com, което показва преливане на търсенето в по-широкия регион на Порто. Въпреки това самият град Порто остава най-скъпият на Север, и втори по цени в страната след Лисабон.
- Притеснения относно достъпността: С средната цена на жилище в Порто вече около 3 300 €/м², а много над 300 000 € в абсолютна стойност, достъпността за местните жители е сериозен проблем. Ръстът на доходите не е в крак с разходите за жилища. Националната асоциация по недвижими имоти (APEMIP) отбелязва, че цените са се отдалечили значително от семейните доходи – дори 10% спад не би направил жилищата широко достъпни theportugalnews.com. Всъщност около 73% от португалските домакинства са собственици на жилища (много без ипотека) theportugalnews.com, докато по-младите поколения и новите пристигащи срещат високи пречки за достъп. Този контекст подхранва политически натиск и политики (по-долу в детайли). Това означава също, че кръгът на местни купувачи, които могат да си позволят имоти на текущите цени, е ограничен, като дори още по-голяма тежест пада върху външното търсене (емигранти, инвеститори), от които зависи устойчивият ръст на цените.
Друга забележителна текуща тенденция е лекото забавяне на ускорението на цените в края на 2024 и нач. 2025 г. – не спад, а плато в темпа на ръст. Индексът на цени на Idealista показа, че на национално ниво годишното покачване на цените на жилищата остава стабилно на 7.4% както през април, така и през май 2025 г., което подсказва за уравновесяване idealista.pt. В Порто годишният ръст през май 2025 г. е около 5.9%, подобен на предходния месец idealista.pt. Това показва, че пазарът не се нагорещява допълнително, а стои на високо плато. Анализаторите от Morningstar очакват „да продължи устойчив растеж на цените на имотите и през 2025 г., макар и с по-бавно темпо“ globalpropertyguide.com. С други думи, цените все още се покачват, но най-резките увеличения вероятно остават назад, ако лихвените проценти останат по-високи от изключително ниските нива на 2010-те.
В обобщение, настоящите цени в Порто са на рекордно високи нива, като последните тенденции показват стабилен, но забавящ се растеж. Градът води Португалия по поскъпване на имотите заедно с други горещи региони. Фундаменталните пазарни показатели – силното търсене (от местни и чуждестранни купувачи), ограниченият предлагане и високите строителни разходи – продължават да подкрепят цените globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Купувачите, които навлизат на пазара през 2025 г., трябва да са подготвени за исторически високи цени, но могат да се утешат, че темпото на увеличенията се забавя в сравнение с истерията отпреди няколко години. Продавачите остават в изгодна позиция поради ниския наличен инвентар. Всички погледи са насочени към това дали новото жилищно предлагане и правителствените мерки през 2025–26 ще променят съществено този баланс, но засега стойностите на имотите в Порто остават в растяща траектория.
Прогнози за бъдещи цени и перспектива за търсенето
С поглед напред, перспективата за пазара на имоти в Порто през следващите години (2025–2027) е предпазливо оптимистична. Множество прогнози и експерти сочат, че Порто – заедно с другите ключови пазари в Португалия – ще продължи да отчита растеж на цените в близко бъдеще, макар и с по-умерено и устойчиво темпо от скорошното минало. Съществува широко съгласие, че търсенето ще остане силно, подкрепено както от местни фактори, така и от международен интерес, а трайните дефицити в предлагането ще продължат да оказват възходящ натиск върху цените.
Прогнози за цени: Скорошен доклад на Property Market-Index (луксозна изследователска агенция за недвижими имоти) предвижда, че имотният пазар в Португалия ще нарасне с около 5,8% през 2025 г., като „ключови региони като Лисабон, Алгарве и Порто ще водят класацията.“ portugalpathways.io portugalpathways.io. Това означава, че растежът на цените в Порто ще се запази в рамките на средно едноцифрени проценти годишно – здравословен ръст, особено като се има предвид, че в много други държави се прогнозира застой или спад на цените на жилищата. (Забележително е, че този доклад очаква по-широкият пазар на недвижими имоти в ЕС да се свие с 2,5% през 2025 г. portugalpathways.io, така че Португалия е изключение с положителен растеж.) По подобен начин местни португалски агенции и банки прогнозират продължаващо повишаване на цените през 2025 г., макар и по-бавно от 2022–24 г. ERA Portugal, например, съобщи за силни резултати и прогнозира, че пазарът ще „запази активността въпреки по-широкия икономически климат.“ portugalproperty.com
До 2026–2027 г., ако лихвените проценти се понижат и на пазара излезе повече ново строителство, растежът може да се забави допълнително, но в момента не се очакват големи корекции в цените. При липса на външен шок, стойностите на жилищата в Порто вероятно ще продължат да се покачват поради структурния недостиг на жилища. Някои анализатори посочват възможен сценарий на „меко кацане“: темпът на ръст в цените да се изравни с темповете на растеж на заплатите (например 3–5% годишно), докато пазарът балансира. Струва си да се отбележи, че международните институции остават оптимистично настроени към Португалия – МВФ и ЕС подчертават икономическата устойчивост на страната, а продължаващите инвестиции в жилищо строителство и инфраструктура може да поддържат търсенето на имоти.
Прогноза за търсенето: Търсенето на имоти в Порто трябва да остане високо по няколко причини:
- Понижаване на лихвените проценти: След период на затягане на паричната политика има признаци, че лихвените проценти достигат своя връх и може постепенно да се понижат към края на 2024 и през 2025 г. Европейската централна банка намали основните лихви с 25 базисни точки през юни 2025 г. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, след като инфлацията беше приведена под контрол. Пазарните очаквания са за допълнително постепенно облекчаване. По-ниските ипотечни лихви през 2025–26 г. ще подобрят достъпността за местните купувачи и могат да стимулират търсенето на покупки portugalproperty.com portugalproperty.com. Много млади семейства, които са отложили покупка заради високите разходи по заемите, може да се върнат на пазара. Дори среден лихвен процент по Euribor около 2% (спрямо ~4% през 2023 г.) би увеличил значително ипотечната активност portugalproperty.com. Това е ключов позитивен фактор за търсенето, особено през втората половина на 2025 г. и след това, при условие че инфлацията остане умерена.
- Демография и урбанизация: Населението на столичния район на Порто нараства, подхранвано както от вътрешна миграция (хора от по-малки градове, които се преместват заради работа), така и от международни пристигания. Изявата на града като технологичен и сервизен център означава постоянен наплив на професионалисти, които имат нужда от жилища. Средният размер на домакинството в Португалия е намалял (от 3,3 души през 1981 г. до 2,5 през 2021 г.) theportugalnews.com, което увеличава нуждата от жилища на човек от населението. Освен това, населението от чуждестранни жители е скочило с 37% за десетилетието 2011–2021 theportugalnews.com и продължава да расте – повече жители (местни и чужденци) означава по-голямо търсене на жилища. Има и тенденция в начина на живот: по-малки домакинства и повече самостоятелни професионалисти наемат или купуват апартаменти в града, което увеличава търсенето на жилищни единици.
- Международен/експат интерес: Чуждестранните купувачи ще продължат да бъдат основен двигател на търсенето в Порто. Дори след закриването на маршрута за Златната виза чрез недвижими имоти, Португалия остава изключително привлекателна за експати, пенсионери и дистанционни работници. Репутацията на страната като безопасна, слънчева и достъпна дестинация – в съчетание с лесния процес за закупуване на имот – продължава да привлича международни купувачи. Към 2023 г. чужденците съставляват около 12% от населението на Португалия, а за последните пет години броят на американските експати в страната нараства с повече от 340% (до почти 21 000) theportugalnews.com. Порто е сред най-предпочитаните градове за много от тези новодошли, благодарение на своята култура и по-ниски разходи за живот в сравнение с Лисабон. Агенциите за недвижими имоти отчитат неотслабващ интерес от северноамериканци, северноевропейци, бразилци и други през 2025 г. portugalproperty.com. Източници на търсене са САЩ и Канада (Порто отчита значителен ръст на американците, които се заселват там), Великобритания (британци след Брекзит, които търсят опора в ЕС), Франция, Германия, Нидерландия и, разбира се, Бразилия (културни/езикови връзки) portugalproperty.com. Очаква се това международно търсене да остане стабилно или дори да се увеличи, тъй като геополитическите и икономическите несигурности в други държави правят Португалия „безопасно убежище“ за богатство theportugalnews.com theportugalnews.com. Наистина, заможните чужденци са посочени като ключов фактор за изпреварването на пазара спрямо средните европейски стойности portugalpathways.io. Дори и без визови стимули, те идват заради начина на живот и за да диверсифицират активите си в португалски имоти.
- Търсене от инвеститори и институционални играчи: Фондове за инвестиции в недвижими имоти и строителни предприемачи все повече се фокусират върху Порто. Перспективите за инвестиции (според CBRE и други) са оптимистични – общият обем на инвестиции в недвижими имоти в Португалия през 2025 г. може да достигне 2,5 милиарда евро (~8% ръст на годишна база) portugalbuyersagent.com, а Порто ще привлече значителна част от това. Сектори като „build-to-rent“ (строителство за отдаване под наем), студентски общежития, съвместно живеене и жилища за възрастни хора предизвикват интерес като сравнително неразработени пазари в Порто. Докато доходността остане привлекателна и икономиката расте, институционалните играчи ще допринасят за търсенето чрез придобиване на имоти и реализиране на нови проекти.
Като се вземат предвид тези фактори, перспективата за търсене в Порто е силна. Една забележка: има известни притеснения относно прекалената зависимост от чуждестранното търсене. Само местните фундаментални фактори може да не поддържат висок растеж на цените за неограничено време, ако чуждестранният капитал се оттегли. Някои анализатори предупреждават, че в определени ключови сегменти оценките изглеждат откъснати от местните доходи и са „движени предимно от външно търсене“. portugalproperty.com Ако например световните инвестиционни настроения се променят или моделите на пътуване се изменят, Порто може да усети спад на търсенето в сегментите от най-висок клас. Въпреки това, няма признаци за подобна промяна към момента, а диверсифицирането на произхода на купувачите е смекчаващ фактор.
Като цяло повечето индикатори сочат, че пазарът на недвижими имоти в Порто ще продължи да расте през следващите няколко години, макар и с по-умерени темпове. Изразът „стабилен растеж, подкрепен от положителни перспективи“ добре обобщава консенсуса globalpropertyguide.com. Недостатъчното предлагане на жилища ще задържа цените високи, а подобряващите се икономически условия (БВП на Португалия се очаква да нараства умерено) в комбинация с политическа подкрепа за жилищния сектор ще подпомагат активността. Последното финансиране на Европейската комисия в размер на 813 милиона евро за високоскоростната жп линия Порто-Лисабон и други инвестиции също засилват доверието в регионалния растеж expresso.pt. Фактори като волатилност на лихвите, геополитически събития или рецесия са основните негативни рискове, които могат да ограничат тези очаквания.
В обобщение, очаква се имотният пазар на Порто през следващите години да продължи във възходяща траектория, с годишни увеличения на цените в средния едноцифрен диапазон и трайно високо търсене. Пазарът преминава от бурния растеж в края на 2010-те към фаза на по-нормализиран, но все още много здравословен растеж. Инвеститорите и купувачите на жилища са настроени оптимистично към перспективите на Порто, а нарастващият международен профил на града подсказва, че ще устои на по-широките икономически забавяния в Европа. Освен ако не настъпи неочакван шок, Порто би трябвало да изпревари много от конкуриращите го пазари и да остане една от историите на успеха на имотния пазар на Иберийския полуостров до 2025 г. и след това portugalpathways.io portugalpathways.io.
Възможности и рискове при инвестиции в недвижими имоти
Порто предлага обещаваща среда за инвестиции в недвижими имоти, с комбинация от възможности – от капиталово увеличение и доходност от наем до диверсификация на портфейла – както и набор от рискове и предизвикателства, за които инвеститорите трябва да внимават. Като вторият по големина град в Португалия и динамичен регионален център, Порто през последните години привлича все по-голям интерес от местни и чуждестранни инвеститори. По-долу посочваме основните възможности и рискове на пазара в Порто за 2025 г.:
Възможности
- Висок потенциал за растеж (относителна достъпност): Цените на имотите в Порто, макар и на рекордни местни нива, все още са значително по-ниски от тези в Лисабон или други западноевропейски градове, което предполага пространство за растеж. Средната цена (~3 500 €/м²) е само малка част от тази в Париж или Лондон, и дори с ~35–40% по-евтина от тази в Лисабон theportugalnews.com. Този потенциал за „наваксване“ означава, че инвеститорите могат да продължат да се възползват от евентуална допълнителна капитализация с узряването на пазара в Порто. Силният ръст на цените в града през последните години (8%+ годишно) и позитивните прогнози (~5%+ за следващата година portugalpathways.io) подчертават потенциала за капиталови печалби.
- Солидни наемни доходи и приходи: За разлика от много европейски столици с ниски наемни доходи, Порто предлага атрактивна възвръщаемост от наеми. Брутни доходи от около 4–5% са обичайни при апартаментите globalpropertyguide.com, а в някои сегменти – като студентските и тези в покрайнините – доходността дори е по-висока. С ръст на наемите и голям туристически интерес към краткосрочните наеми, инвестициите с цел отдаване под наем могат да бъдат доходоносни. Има и опция за краткосрочни наеми (от типа Airbnb) в райони с много туристи; въпреки новите регулации, ваканционните наеми в Порто все още носят сериозни приходи благодарение на целогодишния туризъм и растящата общност от дигитални номади.
- Възможности в различни сегменти: Пазарът в Порто не е ограничен само до традиционните жилищни имоти. Инвеститорите могат да проучат нишови сегменти, които набират скорост:
- *Студентски жилища: Порто е голям университетски град с хиляди международни студенти. Специализираните студентски общежития са недостатъчни. Развитието или преустройството на имоти в студентски общежития е сегмент с потенциал – задвижван от приблизително 16% ръст на чуждестранните студенти в последните години investporto.pt investporto.pt.
- Туризъм и хотелиерство: Освен покупката на апартаменти, инвеститорите имат възможност да се насочат към хотели, къщи за гости или обслужвани апартаменти. Туристическият бум в Порто (рекорден брой посетители, с ръст на туризма в Португалия +9% се очаква през 2025 г. portugalbuyersagent.com) означава, че активите в хотелиерството могат да донесат добри приходи.
- Търговски/Офисни помещения: С привличането на все повече компании към Порто, модерните офис пространства са особено търсени. Фарсайт инвеститорите виждат възможност да разработват офиси (особено зелени, високо-технологични), за да посрещнат нуждите на мултинационални компании, които отварят технологични и сервизни центрове в Порто portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com. Изграждането на града като технологичен хъб (наричан от някои „Силициевата долина на Португалия“) може да покачи наемите и стойността на офис площите.
- Индустриални и логистични имоти: С тенденциите към nearshoring, логистичните складове около Порто (близо до пристанището и летището му) са търсени portugalbuyersagent.com. Инвестициите в индустриални терени или съоръжения могат да се възползват от рекордно високо търсене и ниска вакантност.
- Проекти за градско обновяване: Порто има много инициативи за градско възраждане, които предлагат инвестиционни възможности. Градът активно насърчава рехабилитацията на историческия си център (обект на ЮНЕСКО) – инвеститорите, които реновират стари сгради за ново жилищно или търговско ползване, се радват на стимули и силно търсене от крайни потребители. Освен това, продължаващото развитие на източните райони на Порто (напр. Кампаня) – включително проекти като Matadouro (бивша кланица, превръщаща се в културен и бизнес център) – ще повишат привлекателността на тези райони, предоставяйки на ранните инвеститори възможност да се възползват от бъдещо поскъпване investporto.pt investporto.pt. Участието в стремежа на Порто да бъде „водещ град в градската регенерация“, докато градът инвестира в подобряване на градското качество и достъпното жилищно настаняване, може да носи финансови и ESG ползи investporto.pt.
- Стабилна икономическа и политическа среда: Португалия се възприема като стабилна, нискорискова държава по отношение на правата върху собствеността и бизнеса, особено в сравнение с някои развиващи се пазари. Порто по-специално има ориентирано към бизнеса местно управление (чрез InvestPorto и др.), което приветства инвестициите. Данъчни предимства (като новия режим **“IFICI”** заместващ NHR за определени чуждестранни доходи, и сравнително ниски данъци върху имотите) и пътища за гражданство (макар че програмата „Златна виза“ чрез недвижими имоти приключи, португалско пребиваване все още може да се постигне чрез други инвестиции) правят страната привлекателна за инвеститори. Стабилната еврозонова икономика и подобряващата се инфраструктура (ще се разгледат в следващата секция) допълнително намаляват риска и подобряват дългосрочните перспективи.
- Възможности за изход и ликвидност: Пазарът в Порто е станал достатъчно ликвиден, така че инвеститорите могат да излизат по-лесно от сделки отпреди. Нарастващото международно признание на Порто означава, че съществува широк кръг от купувачи за препродажби – местни, чужденци, фондове. Освен това, ако стратегията е към развитие, търсенето от крайни потребители е стабилно, така че продажбата на обекти „на зелено“ или при завършване е напълно възможна (видимо от многото разпродадени нови проекти). Търсенето на наеми позволява и стратегия „задръж и печели“, с възможна продажба по-късно при поскъпване на актива.
Рискове
- Лихвен риск и риск при финансиране: Въпреки че се очаква лихвените проценти постепенно да намаляват, те остават по-високи спрямо изключително ниските нива отпреди няколко години. Ако инфлацията отново се засили, може да се възобнови паричното затягане, което да доведе до по-високи ипотечни разходи и намалено търсене. Вече по-високите лихви през 2023 г. изключиха някои купувачи (особено първоначалните, разчитащи на кредити). Инвеститорите, които залагат на евтино финансиране, могат да установят, че разходите за финансиране намаляват възвръщаемостта им. Все пак банките в Португалия са действали внимателно; рязко покачване на лихвите може да натовари някои инвеститори или собственици с лостов ефект, което потенциално да доведе до леко увеличение на продажбите под натиск – макар че при сегашните условия не се очаква сценарий като този от 2008 г.
- Регулаторни и политически промени: Регулаторната среда за недвижимите имоти в Португалия е в процес на промяна, тъй като правителството се опитва да се справи с кризата с достъпността на жилищата. Инвеститорите са изправени пред политически риск, като например:
- Вмешателства на пазара на наеми: Правителството показа готовност да ограничи увеличенията на наемите (както с 2,16% лимит през 2025 г.) globalpropertyguide.com. Имаше и предложения за контрол на наемите или задължителни удължения на договорите за наем. Макар че настоящите ограничения са умерени, бъдещи политически промени могат да доведат до по-строги закони за наемите, които да ограничат ръста на наемите или да затруднят изгонването на наематели, което ще повлияе на изчисленията на доходността.
- Ограничения за краткосрочни наеми: През 2023 г. като част от закона „Mais Habitação“ (Повече жилища), бяха спрени новите лицензи за краткосрочни наеми (като Airbnb) в райони с висока гъстота на населението като центъра на Порто portugalresidencyadvisors.com. Съществуващите лицензи могат да продължат и към края на 2024 г. дори могат да се прехвърлят при продажба на имота (след промяна в правилата) portugalresidencyadvisors.com. Въпреки това остава несигурност: местните общини вече имат по-голяма автономия да регулират или дори отменят лицензи за туристически апартаменти в определени зони guestready.com portugalresidencyadvisors.com. Новото правителство през 2024 г. посочи отмяна на някои ограничения, но правилата на общинско ниво ще останат в сила. За инвеститорите в ваканционни наеми този регулаторен риск не е за подценяване – правилата могат отново да се затегнат, ако недоволството на жителите се увеличи, което потенциално ще ограничи печелившия поток от доходи от краткосрочни наеми.
- Промени в Златната виза и данъчния режим: Програмата за Златна виза вече не включва недвижими имоти като допустима инвестиция (от 2023 г.) globalpropertyguide.com. Макар това да беше очаквано и да засяга основно луксозните пазари в Лисабон/Алгарве, то премахна един от двигателите на търсенето. Популярният данъчен режим за некатегоризирани резиденти (NHR) също беше прекратен за нови кандидати от 2024 г. globalpropertyguide.com и е заменен с по-умерена програма. Тези промени могат леко да намалят притока на определени видове чуждестранни купувачи (напр. пенсионери, търсещи данъчни облекчения). Възможно е бъдещи правителства да въведат нови стимули или допълнителни ограничения – непредсказуемостта тук е рисков фактор за търсенето.
- Прегряване на пазара и ограничения в достъпността: Има риск пазарът да се прегрее или да достигне таван по отношение на достъпността. Ако цените продължават да нарастват по-бързо от местните доходи, в някакъв момент търсенето от страна на местните може драстично да намалее. Вече се наблюдават признаци: по-младите купувачи са до голяма степен изтласкани от централната част на Порто, а задържането на населението може да пострада, ако работещите не могат да си позволят жилище. Прегрял пазар може също да се сблъска с политическа реакция (могат да се обсъждат данъци върху печалбите от имоти или строги контролни мерки, ако се появи наратив за „балон“ на имотите). В момента цените растат устойчиво, но директорът на Confidencial Imobiliário предупреди, че пазарът е „прегрял“ и няма балансиран цикъл на хоризонта globalpropertyguide.com. Инвеститорите трябва да обмислят дългосрочната жизнеспособност – един град не може да просперира, ако жилищата станат твърде недостъпни за работещите, а този социален риск може да се превърне в политики или икономически корекции.
- Икономически и геополитически рискове: Недвижимите имоти в Порто не са имунизирани срещу макроикономически рискове. Глобална рецесия или криза в еврозоната биха намалили търсенето (чуждестранните купувачи могат да се изтеглят, компаниите могат да забавят разширенията си). Специфични геополитически проблеми – например ескалация на конфликти в Европа или ограничения върху движението на капитали – също могат да намалят апетита на чуждестранните инвеститори. Допълнително, португалската икономика, макар и стабилна, има висок публичен дълг; всякакви фискални проблеми или нестабилност в ЕС могат индиректно да повлияят на имотния пазар чрез доверието и условията за кредитиране. Досега Португалия се възприема като сигурно убежище (ползва се от нестабилността на други места), но това може да се промени в зависимост от ситуацията. Глобални фактори като лихвените проценти в САЩ, военни конфликти и повишаване на енергийните разходи и др., представляват външни рискове, които могат неочаквано да охладят пазара.
- Ликвидност и излизане в определени сегменти: Въпреки че ликвидността се е подобрила, ако човек инвестира в много луксозен имот или в нишова търговска собственост, намирането на купувач на желаната цена може да отнеме време. Броят на потенциалните купувачи за таунхаус на стойност 3 млн. евро във Фош или голяма офис сграда е по начало по-малък и често международен. В период на спад, луксозните имоти могат да претърпят по-големи процентни колебания в цените и по-дълъг престой на пазара. Следователно, инвеститорите в луксозния сегмент трябва да са подготвени за потенциално по-ниска ликвидност и по-волатилни цени в сравнение със средния пазар.
- Рискове при строителството и развитието: За тези, които се занимават с развитие, строителните разходи бяха волатилни, като в последно време са много високи заради инфлацията на материалите и недостига на работна ръка. Забавянията при разрешителни (бюрокрацията в Португалия може да бъде бавна) и обществената опозиция (“не в моя квартал” в историческите райони) са рискове, които могат да намалят рентабилността на проекта. Също така, ако много нови жилища излязат наведнъж (например в определени предградия или при завършване на голям проект), може да се появи краткосрочно свръхпредлагане в този микро-пазар, което да натисне цените надолу. Засега това не е риск в целия град, но на проектно ниво е важно да се обмисли.
В заключение, инвестирането в недвижими имоти в Порто през 2025 г. предлага сериозен потенциал – капиталов ръст, наемни приходи и диверсификация – но не е безрисково. Успешните инвеститори ще трябва да направят задълбочено проучване: избор на правилните локации (квартали с потенциал за растеж или преструктуриране), да следят политическите промени и да имат стратегии за управление на рисковете (като фиксирани лихвени заеми за ограничаване на лихвените колебания или гъвкави наемни стратегии за справяне с регулаторни промени). Добрата новина е, че основите на Порто (икономически растеж, урбанистично обновление, международна привлекателност) са благоприятни, а правителството, въпреки намесата си, по същество цели да насърчава развитието на жилища и чуждестранните инвестиции (но по устойчив начин). Пазарът на Порто е узрял, но все още е динамичен – предлагайки много възможности за проницателния инвеститор, който умее да балансира светлите перспективи с реалистичен поглед към потенциалните рискове.
Инфраструктурни и градски проекти, влияещи на пазара
Текущите и планирани инфраструктурни проекти в Порто значително влияят върху пазара на недвижими имоти, служейки като катализатори за растеж и променяйки градската среда. Инвестициите в транспорт, урбанистично обновление и нови сгради не само подобряват качеството на живот, но често водят до увеличаване на стойността на имотите в свързаните райони. Ето някои ключови инфраструктурни и градоустройствени инициативи към 2024–2025 г. и тяхното влияние върху пазара на недвижими имоти:
- Разширяване на метрото в Порто: Метрото на града претърпява мащабно разширяване (често наричано „Metro do Porto 3.0”), което ще подобри обществената транспортна свързаност в цялата метрополия. През 2023 г. Порто откри удължението на Жълтата линия, за да обслужва повече северни райони premierconstructionnews.com. Освен това бе открита изцяло новата Розова линия (Линия G), която свързва района Боавища (Casa da Música) с центъра (S. Bento), като подобрява пътуването изток-запад през централната част на Порто. В перспектива, са сключени договори за разширителен план на стойност 1 милиард евро за добавяне на четири нови метролинии (общо ~40 км и 38 станции) railjournal.com ayesa.com, включително 6,3 км „Рубинена“ линия, обявена на търг през май 2024 г. railwaypro.com. Очаква се тези нови линии (като линия към Гая и удължение към източните части на града) да бъдат реализирани през следващото десетилетие. Имотите по сегашните и бъдещите маршрути на метрото вече отбелязват повишено търсене – лесният достъп до метрото увеличава атрактивността както за купувачи, така и за наематели. Например районите около новите станции (като във Vila d’Este, Vila Nova de Gaia или интерфейса при Casa da Música) са отбелязали ръст в цените в очакване. Подобреният транспорт прави живота в периферните квартали по-привлекателен, което може да разпредели растежа на цените по-равномерно и да създаде нови горещи точки около бъдещи метростанции.
- Рехабилитация на историческия център: През последното десетилетие историческото ядро на града (Рибейра, Байша) претърпя мащабна рехабилитация, която привлече хотели, ресторанти и нови жители. Много изоставени сгради бяха реновирани. Това вече повиши стойността на имотите в тези райони и ги превърна във вибриращи квартали (макар и с известен туризъм).
- Развитие на Източния район: След като центърът на града е до голяма степен обновен, фокусът се премества към източните райони на Порто (Кампаня) investporto.pt. Тази зона, традиционно индустриална и занемарена, сега е обект на обновяване. Основният проект е преобразуването на Кампаня Матаодуру (стария кланица) в творчески, бизнес и културен център, който се изгражда чрез значителна публично-частна инвестиция. Освен това се планират нови жилищни проекти и обществени пространства в Кампаня. С трансформацията на този район се очаква цените на имотите там (които в момента са под средното за града) да нараснат, намалявайки източно-западната разлика в Порто.
- Инициативи за достъпно жилищно строителство: За да се справи с жилищния недостиг, португалското правителство стартира обществена жилищна програма за 2 милиарда евро и други мерки globalpropertyguide.com. Порто се очаква да се възползва от част от това финансиране за нови жилищни комплекси и реновиране на изоставени градски имоти. Например, проекти като Monte Pedral (бивш военен терен) са определени за изграждане на достъпни жилища. Макар че тези инициативи няма директно да покачат цените (целта е предоставяне на по-достъпни домове), те ще увеличат жилищния фонд и биха могли да стабилизират цените в дългосрочен план, както и да модернизират слабо използвани градски зони.
- Частни инвестиции: Много частни проекти са в процес на изпълнение: от луксозни жилищни комплекси във Фош и по крайбрежието на Гая (като проектът “Edge” във Фош или обновени винарски изби в Гая, превърнати в жилища), до смесени проекти като World of Wine (голям културно-търговски квартал, открит в Гая). Всеки от тези проекти прави околната среда по-привлекателна. Например, проектът World of Wine насърчи появата на бутикови хотели и луксозни апартаменти в околността.
Обобщение на въздействието: Тези инфраструктурни и развойни проекти оказват многопосочно влияние върху пазара на недвижими имоти в Порто:
- Те отварят нови зони за инвестиции (например областите около новите линии на метрото или високоскоростната железница ще станат по-активни по отношение на пазара на недвижими имоти).
- Те обикновено повишават стойността на имотите чрез подобряване на достъпността или удобствата в квартала. Емпирични доказателства в Порто показват, че имоти в близост до метростанции се продават на по-висока цена.
- Също така помагат за разпределянето на търсенето – например по-добрата транспортна връзка може да насърчи повече хора да живеят в покрайнините или сателитните градове (Валонгу, Мая и др.), което намалява натиска върху цените в центъра и същевременно увеличава интереса към тези крайни пазари.
- В дългосрочен план тези подобрения допринасят за цялостния икономически растеж и атрактивността на Порто, което е основна подкрепа за стойността на недвижимите имоти.
Признанието на Порто, като например отличието „Европейски град на годината“ за урбанизъм през 2020 г. investporto.pt, се дължи отчасти на тези иновативни градоустройствени проекти. Стратегията на града за балансиране на устойчивата градска мобилност, регенерация на уязвими общности и увеличаване на достъпното жилищно строителство investporto.pt подсказва, че с реализирането на тези проекти Порто ще продължи да привлича както жители, така и инвеститори. За настоящите и бъдещи собственици на имоти е жизненоважно да следят къде ще бъде следващата метростанция или зона за регенерация – често днес пренебрегваният квартал може да се превърне в новия топ район веднага след изграждането на инфраструктурата.
В заключение, инфраструктурните и развойни проекти са гръбнакът на растежа на пазара на недвижими имоти в Порто. Настоящата вълна от инвестиции – от транспортни линии до трансформиращи проекти за смесено ползване – изгражда основата за следващата глава на Порто. Тези подобрения не само повишават качеството на живот, но също така стават и устойчива база за силата на пазара на недвижими имоти в бъдеще.
Регулаторни промени и актуализации на жилищната политика
Периодът 2023–2025 донесе значителни регулаторни промени и нови жилищни политики в Португалия, които оказват влияние върху пазара на недвижими имоти, като много от мерките пряко засягат Порто. Тези промени са предимно продиктувани от усилията на правителството да се справи с кризата с достъпността на жилищата и да балансира интересите на жителите и инвеститорите. По-долу е даден преглед на основните актуализации в политиките и техните последици:
- Край на Златната виза за недвижими имоти: Известната програма „Златна виза” на Португалия, която предоставяше разрешения за пребиваване на инвеститори извън ЕС срещу покупка на имот над определен праг, беше променена през 2023 г., като изключи инвестициите в недвижими имоти globalpropertyguide.com. Това означава, че от края на 2023 г. покупката на имот в Порто (или където и да е в Португалия) вече не дава право на инвеститорите на Златна виза (макар че други възможности като инвестиционни фондове или създаване на работни места все още дават право). Незабавният ефект беше наплив от сделки за имоти по програмата в последния момент преди крайния срок и след това леко охлаждане на търсенето в ултра-луксозния сегмент от определени националности (например китайски, турски инвеститори, основно заинтересовани от визи). Въпреки това пазарът като цяло понесе промяната добре; към 2024 г. стана ясно, че привлекателността на Португалия „надхвърля конкретните стимулиращи програми“ portugalproperty.com. За Порто, който по-малко разчиташе на купувачи по Златната виза, отколкото Лисабон/Алгарве, ефектът беше минимален. Но строителите на луксозни проекти сега залагат повече на начина на живот и доходността, вместо на ползите от визата. Правителството смята, че пренасочването на инвестиции към производителни сектори (чрез фондове) е по-здравословно, докато пазарът на недвижими имоти има достатъчно вътрешно търсене.
- Закон “Mais Habitação” (Повече жилища) – 2023: В началото на 2023 г., на фона на общественото недоволство от жилищните разходи, португалското правителство въведе цялостен пакет за жилищната сфера, наречен “Mais Habitação.” Този законодателен пакет (Закон №56/2023 от 6 октомври 2023 г.) обхваща няколко мерки:
- Краткосрочни наеми: Една от най-обсъжданите мерки беше спирането на издаването на нови лицензи за местно настаняване (AL) в гъстонаселени градски райони portugalresidencyadvisors.com.По същество, в градове като Порто (и Лисабон и др.) няма да се издават нови разрешителни за туристически апартаменти в райони, които се считат за зони с жилищен стрес.Идеята беше да се предотврати превръщането на още жилища в Airbnbs в зони, където местните жители трудно намират домове.Въпреки това, съществуващите AL лицензи бяха запазени и, след съпротива, законът беше променен така, че AL лицензи могат да се прехвърлят при продажба на имот (преди това продажбата на имот би анулирала AL лиценза) portugalresidencyadvisors.com.Тази промяна в края на 2024 г. (Декрет-закон 80/2023 и 82/2023) беше приветствана от собствениците и платформи като Airbnb portugalresident.com.Също така, предложеното допълнително данъчно облагане на AL (CEAL) беше отменено portugalresidencyadvisors.com, а правилото за подновяване на лицензите на всеки 5 години беше премахнато portugalresidencyadvisors.com.Нетен ефект за Порто: Замразяването на нови лицензи продължава да бъде ограничаващ фактор – в централните квартали на Порто инвеститорите обикновено могат да купуват само съществуващи имоти за краткосрочен наем, ако искат да се занимават с такъв тип дейност, тъй като издаването на нови разрешителни е спряно.Това е направило съществуващите имоти с AL-лиценз по-ценни (вид премия за рядкост).Някои собственици, изправени пред несигурност или пазарни промени, са прехвърлили имоти към дългосрочни наеми, с което леко увеличават предлагането там globalpropertyguide.com.Местните власти в Порто (към 2025 г.) все още не са отменили масово съществуващите AL, но имат правомощието да се намесят, ако например даден район е пренаситен или причинява проблеми на общността mdme.com.Като цяло, регулаторният климат за краткосрочните наеми е по-строг, което кара инвеститорите да обмислят дългосрочен наем или други стратегии.Airbnb изрази готовност да работи с общините при новите правила portugalresident.com, а ново дясноцентристко правителство в края на 2024 г. посочи, че ще облекчи някои ограничения (всъщност те облекчиха частите относно прехвърляемостта и постоянния лиценз).Въпреки това, това остава сфера, която трябва да се наблюдава, тъй като местната политика може да окаже влияние върху прилагането.
- Прекратяване на режима за данъчни облекчения за нерезидентни лица (NHR): Друга голяма промяна беше закриването на NHR схемата за нови кандидати от 2024 година нататък globalpropertyguide.com. NHR предлагаше изгодни данъчни ставки (като фиксиран 10% данък върху доходи от чуждестранни пенсии, 0% върху част от чуждестранните доходи) за 10 години, привличайки много чуждестранни пенсионери и дистанционно работещи. Схемата NHR допринесе за чуждестранното търсене в места като Порто. Нейният край (понякога наричан край на NHR 1.0) беше политически мотивиран от възприятия за данъчна справедливост. Правителството обмисля замяна, „IFICI (NHR 2.0)”, насочена към определени високостойностни професии с повече условия portugalpathways.io. Последствия: Някои потенциални емигранти ускориха преместването си през 2023, за да се възползват от NHR. Занапред Португалия може да бъде малко по-малко привлекателна за определени хора, ориентирани към данъчни облекчения, но други фактори (климат, разходи за живот) все още привличат мнозина. Порто, тъй като е по-евтин от Лисабон, може всъщност да спечели, ако някои емигранти сега изберат Порто, за да максимизират бюджета си при липса на данъчни облекчения. Общият консенсус е, че краят на NHR може леко да забави търсенето от страна на пенсионери, но няма да промени драстично пазара, особено тъй като съществуващите бенефициенти по режима ще продължат да ползват облекченията си до края на периода.
- Защита на наемния пазар: Новият градски лизингов режим (NRAU) беше коригиран. Освен ограничаването на скока на наемите (както бе обсъдено), Mais Habitação предложи и данъчни стимули за собственици, които преобразуват краткосрочни наеми в дългосрочни, а също така направи процеса за изгонване на наематели малко по-благоприятен за наемателите. Имаше също мерки като държавни гаранции за млади наематели, за да се насърчат по-дълги договори. Тези промени имат ограничен ефект върху сметките на инвеститорите – основното е ограничението на наема, което е леко влошаване на възвращаемостта за тези с дългосрочни наематели (но при ограничение от 2% не е прекомерно, имайки предвид че инфлацията спадна).
- Принудително използване на празни имоти: Противоречива мярка в закона позволява на общините да задължават отдаването под наем на празни жилища (които не се използват повече от 2 години в градските райони) чрез включването им в наемна програма. Докато целта е да се активизират празните жилища, към 2025 г. това не се прилага агресивно в Порто. По-скоро е сигнал, че трупането на празни имоти може да срещне санкции. Повечето инвеститори в Порто използват своите имоти (чрез отдаване под наем или за лични нужди), така че това не е широко разпространен проблем.
- Ускоряване на лицензирането: Като положителна страна, пакетът включва и опростяване на лицензирането за строителство и стимули за преобразуване на търговски помещения в жилища. Ако бъде ефективно приложено, това може постепенно да увеличи предлагането. Градският съвет на Порто също съкрати част от административните пречки за разрешителните за обновяване в определени райони.
- Въведено е освобождаване от IMT (данък върху прехвърляне на имот) за млади купувачи за първи път (под 35 години) до определена ценова граница idealista.pt. Това помага на младите местни жители да купуват и може леко да увеличи сделките в долния ценови сегмент (например апартаменти под 250 хил. евро).
- Беше обсъждано предложение за облагане на спекулации с имоти (по-висок данък върху капиталовата печалба при продажба в рамките на година и др.), но засега не е прието като основен закон.
- Ставките на имотния данък (IMI) остават непроменени в Порто (~0,36% от кадастралната стойност, с отстъпки за енергийно ефективни жилища и др.). Порто продължава да прилага общинска надбавка (AIMI) върху луксозни имоти (с обща стойност >600 хил. евро), което е национална политика. Няма нов наказателен имотен данък за 2025 г. извън вече съществуващите.
Въздействие върху пазара на Порто: Като цяло тези регулаторни промени представляват смесена картина. Отмяната на „Златните визи“ и NHR премахва два източника на повишено търсене, но като цяло чуждестранният интерес остава висок. Ограниченията за краткосрочни наеми могат да намалят спекулативните покупки на апартаменти само с цел Airbnb, което леко може да охлади търсенето (и ръста на цените) в най-туристическите зони. От друга страна, част от имотите се връщат на местния жилищен пазар, което е известна облекчение за наемателите. Ограниченията върху наемите и протенантските мерки правят жилищното отдаване малко по-малко гъвкаво за наемодателите, но Португалия все пак остава благоприятна за наемодателите в сравнение с много страни от ЕС (например няма стриктен контрол върху наемите извън годишния таван и все още можете да определите наемната цена по пазарна стойност за нови договори).
Ключово е, че политиките показват, че жилищният въпрос е национален приоритет. Частният сектор може да се приспособи – например с повече проекти build-to-rent с умерени наеми, за да се възползва от нови държавни гаранции или стимули. Също така, след края на „Златната виза“, инвеститорите може да насочат продуктите си повече към местните нужди или към реални купувачи-експати, вместо изцяло към инвеститори за визи.
За купувач или инвеститор в Порто през 2025 г., основните изводи са:
- По-малко „виза-мотивирани“ конкуренти в луксозния сегмент (но все още много международни купувачи, мотивирани от други причини).
- Ако обмисляте краткосрочни наеми, предвидете наличността на лиценз – най-добре е да закупите съществуващ AL или да сте готови да предлагате средносрочни наеми на туристи/студенти, което в някои случаи може да не изисква AL.
- Поддържайте гъвкави договори за наем – дългосрочните договори обикновено са безсрочни; много инвеститори обаче избират по-кратки фиксирани срокове, за да прегледат наема. Климата се променя към повече стабилност за наемателите, така че трябва да сте готови за умерени увеличения при подновяване.
- Възможности чрез политика – например предлагане на имоти по програми за достъпни наеми за определени данъчни облекчения или преустройство на имоти с оглед новите стимули (държавата например предлага 5% плосък данък върху доходите при преориентиране на AL единици към дългосрочни наеми за определен брой години). В заключение, регулаторната и политическа среда на пазара на недвижими имоти в Порто се развива, с цел да ограничи прекомерните практики и да насърчи достъпността, без да възпира инвестициите. До момента пазарът е показал устойчивост към тези промени – растежът продължава, макар и в по-регулирана среда. Умните инвеститори и собственици на жилища трябва да бъдат информирани и евентуално да адаптират своите стратегии (например да се съсредоточат върху качествени, устойчиви проекти, които правителството насърчава, или да целят сегменти, в които има подкрепа като инициативи за достъпни жилища). Основите на пазара в Порто остават стабилни и ако политиките успеят да насърчат предлагането и да запазят достъпността на жилищата, това може дори да удължи здравословния растеж на пазара, предотвратявайки крайни дисбаланси. Както се отбелязва в един политически доклад, Португалия се опитва да създаде “по-здравословен баланс” между инвестициите в туризма и нуждите на местното население portugalresidencyadvisors.com, което в дългосрочен план може да създаде по-стабилен и устойчив пазар на недвижими имоти за всички заинтересовани страни.
- Европейци: Дългогодишни групи като британците, французите и други граждани на ЕС остават активни. Французите започнаха да се заселват в Португалия средата на 2010-те (търсейки данъчни облекчения и начин на живот); мнозина се установяват в Лисабон/Кашкайш, но някои предпочитат Порто заради културата и като база за изследване на винения регион Доуро. Британците (исторически свързани с Порто чрез търговията с портвайн) продължават да купуват, някои за ваканционни жилища, други се преместват след Брекзит заради достъпа до ЕС. Ирландци, германци, холандци, скандинавци също присъстват, често предпочитайки по-мекия летен климат на Порто в сравнение с Алгарве.
- Северноамериканци: Най-силен ръст има сред купувачи от Съединените щати и Канада. Американците са една от най-бързо разрастващите се групи експати в Португалия – с ръст от 340% за пет години theportugalnews.com. Привлечени от сигурността, климата и относителната достъпност, много американци избират Порто заради автентичността му и развиващата се технологична сцена. Истории за „калифорнийци, които заменят Лос Анджелис с Порто“, вече са често срещани. Тези купувачи често разполагат със значителни бюджети от скъпи пазари в САЩ, с което увеличават търсенето на по-големи или луксозни имоти. Канадците също намират добри цени и мек климат в Порто.
- Бразилски и лузофонски купувачи: Поради общия език и културните връзки, бразилците отдавна инвестират в Португалия. В Порто бразилците често купуват апартаменти за децата си, които учат в университет, или за преместване на семейството поради сигурността и икономическата стабилност в Португалия. Ангола и Мозамбик (бивши колонии) също допринасят с някои купувачи, макар и в по-малък мащаб.
- Китайски и други азиатци: По време на бума на Златната виза китайските инвеститори бяха много забележими в Португалия (те бяха водещата националност за Златни визи). След края на визата за недвижими имоти, присъствието им намаля, но някои все още купуват чисто за инвестиция или за деца, които учат в чужбина. Има и малък, но нарастващ интерес от други азиатски страни (напр. някои индийски, пакистански предприемачи в технологиите, които избират Порто, няколко японски или корейски пенсионери и др.), но те остават малка част.
- Близък изток и други: В групата присъстват и няколко купувачи от Близкия изток (Турция, страни от Персийския залив) и други райони, често чрез фондове или схеми за получаване на второ гражданство, но това не е основна група, що се отнася конкретно до Порто.
- Преместване за начин на живот: Значителен брой емигранти избират да се преместят в Порто заради начина на живот – сигурност, по-бавен ритъм на живот, култура и климат. Порто предлага богата културна сцена, близост до океана и по-нисък разход на живот в сравнение с големите американски или европейски градове. Градът редовно попада в класациите за качество на живот и има международни училища, което привлича семейства. За тези емигранти покупката на жилище в Порто често е една от първите стъпки, което увеличава търсенето на всичко – от апартаменти в центъра до къщи в предградията.
- Дигитални номади и дистанционни работници: Португалия активно привлича дистанционни работници (с D8 виза за дигитални номади). Развиващата се технологична екосистема на Порто, добрият интернет и споделените работни пространства го превърнаха в център за дигитални професионалисти. Мнозина наемат жилища, но някои добре платени номади купуват апартаменти, които използват за база. Тази тенденция увеличава търсенето на модерни, обзаведени имоти в централните райони.
- Пенсиониране и втори домове: В Порто има някои чуждестранни пенсионери (макар че исторически Алгарве и Кашкайш до Лисабон са били по-популярни). Тези, които предпочитат градска среда или имат лична връзка със Северна Португалия, избират Порто. Освен това много европейци купуват в Порто втори дом или ваканционен апартамент, за да се наслаждават на кратки почивки в града и в долината на Доуру, особено тъй като Порто е добре свързан с полети.
- Образование: Интересна тенденция е чужденци да купуват имоти за децата си, които учат в Порто (Университетът в Порто привлича много международни студенти). Вместо да плащат наем, някои семейства инвестират в малък апартамент, който по-късно могат да запазят и като доходен имот.
- Диверсификация на инвестициите: Някои чуждестранни купувачи са чисто инвеститори, които се стремят да диверсифицират географски. Както посочват анализаторите, „международното богатство вижда страната като сигурно убежище за инвестиции“ на фона на глобалната несигурност theportugalnews.com. Стабилният пазар на Португалия и приличната доходност са привлекателни в сравнение с по-волатилни пазари другаде. Затова чуждестранни фондове или физически лица купуват имоти под наем, търговски площи или дори строителни парцели в и около Порто.
- Повишаване на цените: Чуждестранното търсене, особено в предпочитани квартали, допринася за покачването на цените. Например, една от причините цените в Порто да нарастват по-бързо от тези в Лисабон напоследък е, че експатите, които „откриват“ Порто, оказват нов натиск върху неговия по-малък висок клас пазар theportugalnews.com. Както отбелязва директорът на eXp Portugal, жизненият стил на Порто „привлича все повече експати всеки ден,“ което му е помогнало да постигне по-висок темп на увеличаване на цените от Лисабон миналата година theportugalnews.com. По същество международните купувачи често разполагат с по-голяма покупателна способност, което задава нови ценови стандарти (напр. купуват апартамент за 500 хил. евро, а местните биха оценили на 400 хил. евро, което „ресетва“ пазарните сравнения).
- Промяна на кварталите: Някои квартали се превръщат в „магнити за експати“ – например районът Седофейта, части от Бонфим (модерен, развиващ се), и разбира се Фош за заможните чужденци. Това може да има позитивни ефекти (реновация на стари сгради, нови бизнеси като международни ресторанти), но също така повдига притеснения относно джентрификацията.
- Влияние върху наемния пазар: Много експати първоначално наемат, преди да купят (или наемат дългосрочно, ако са временни). Силното търсене на наеми от експати (често готови да платят повече за реновирани, централни апартаменти) допринася за повишаване на наемите. Това означава и че хазяите често предпочитат експати като идеални наематели (стабилни доходи и т.н.), което може да изтласка някои местни от основни зони. От друга страна, чуждестранни студенти и млади професионалисти запълват ко-ливинг пространства и студентски жилища, което стимулира развитие на такива имотни типове.
- 81% от инвестициите в недвижими имоти са от чужденци: Впечатляваща статистика, докладвана в The Portugal News: 81% от общите инвестиции в недвижими имоти в Португалия през 2022–2023 г. са направени от чуждестранни инвеститори theportugalnews.com. Тази цифра вероятно включва големи търговски сделки, но подчертава, че притокът на капитал отвън доминира в основните транзакции. Както бе отбелязано, Порто има около 19% от националния инвестиционен обем през 2024 г. investporto.pt, което означава, че значителна част от този обем в Порто вероятно също идва от чуждестранен капитал (институционален или друг). Това подчертава зависимостта от международните настроения; ако чуждестранните инвеститори се оттеглят, ще остане празнина, която трудно може да се запълни от местните купувачи.
- Има активни групи на чужденци, събития и програми за интеграция. Градът стартира портал за дигитални номади investporto.pt, а InvestPorto популяризира Порто сред международната аудитория като дестинация за директни чуждестранни инвестиции linkedin.com.
- В някои общности съществува напрежение относно това, че жилища се купуват от външни лица и се увеличават цените. Това е част от мотивите зад реформите в областта на жилищното настаняване. Въпреки това, много местни хора също оценяват оживяването и интернационализацията на Порто (английският вече се говори масово в търговията заради чужденците).
- Наблюдаваме и трансатлантически премествания: например португалци-американци или наследници на португалци, които се завръщат в Португалия (със силния щатски долар спрямо еврото, някои намират, че е добър момент да купуват „обратно у дома“).
- Португалия постоянно е сред най-добрите дестинации за чужденци (често #1 в проучванията на InterNations за качество на живот).
- Дори и без Golden Visa, има работни визи и визи за дигитални номади, които поддържат каналите отворени.
- Геополитически Португалия се възприема като неутрална, миролюбива – качества, които се ценят в несигурни времена.
- Курсът долар–евро, ако е изгоден за щатския долар, може да привлече още северноамериканци. По същия начин нестабилността или високите разходи другаде в Европа (например разходите за отопление в Северна Европа или политически проблеми) могат да доведат повече хора към Португалия.
- Бележка: ако тенденциите за дистанционна работа се променят (някои компании връщат служителите обратно в офисите), може да има лек спад в пристиганията на номади. Но общата тенденция хората да се преместват за по-добър начин на живот вероятно ще остане трайна.
- Global Property Guide – Анализ на жилищния пазар в Португалия 2025, който предоставя данни за растеж на цените, регионални стойности, тенденции при наемите и експертни коментари globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
- The Portugal News – множество статии (ян. 2025, дек. 2024, мар. 2025), отразяващи статистика за жилищния пазар от APEMIP и Confidencial Imobiliário, както и прогнози за ръста на имотите в Португалия theportugalnews.com theportugalnews.com portugalpathways.io.
- Cushman & Wakefield – Porto Market Update 2024 (юни 2024), подчертаваща представянето на секторите в Порто и рекордните резултати във Foz и наемите на търговски площи cushmanwakefield.com.
- Idealista News – актуализация на имотния индекс (юни 2025), потвърждаваща цените и годишните промени в Порто и Лисабон idealista.pt idealista.pt.
- PortugalProperty.com – Преглед на пазарните тенденции 2025, анализиращ лихвени проценти, международни източници на търсене и регионална перспектива (лукс в Лисабон и Порто) portugalproperty.com portugalproperty.com.
- InvestPorto – доклади за инвестиции в града, отбелязващи атрактивността на Порто, ръста на офис площите и големи градски проекти в развитие investporto.pt investporto.pt.
- Roca Estate / Portugal Buyers Agent – анализи на тенденциите в търговския недвижим имот (рекордни инвестиции в ритейл, усвояване на индустриални имоти и др.) portugalbuyersagent.com portugalbuyersagent.com.
- Официални правителствени съобщения – информация за финансирането на високоскоростния железопътен проект и промени в политиките за Golden Visa/NHR expresso.pt globalpropertyguide.com.
- APEMIP (Асоциация на професионалистите по недвижими имоти) – цитирана чрез медии относно продажби, проценти на собственост и проблеми с достъпността theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Confidencial Imobiliário – данни за пазара в Порто (ръст на цените 2024 и обеми на продажбите) theportugalnews.com theportugalnews.com.
- Knight Frank Wealth Report – контекстуална глобална производителност на пазара на луксозни имоти и медийни препратки към класацията на Порто в prime index theportugalnews.com knightfrank.com.
- Различни новинарски източници и консултантски блогове, обобщаващи закона Mais Habitação и последващите промени в регулациите за наемите portugalresidencyadvisors.com portugalresidencyadvisors.com.
Интерес от чуждестранни купувачи и тенденции сред емигрантите
Една от определящите черти на бума на недвижими имоти в Порто е нарастващата роля на чуждестранните купувачи и емигрантите. През последното десетилетие Португалия се превърна в магнит за международните жители и Порто – с автентичния си чар, по-ниските разходи и подобряващата се свързаност – все повече се утвърждава като топ избор за мнозина. До 2025 г. чуждестранните инвеститори и емигранти са ключова сила на пазара на недвижими имоти в Порто, оказвайки влияние върху всичко – от продажбите на луксозни жилища до търсенето на наеми.
Мащаб на чуждестранното участие: Чуждестранните купувачи вече съставляват значителен дял от сделките. На национално ниво те представляват около 12% от обема на продажбите на имоти през 2024 г., в сравнение със само едноцифрен процент преди десетилетие theportugalnews.com theportugalnews.com. Този дял расте с около 8% годишно от 2019 г. насам theportugalnews.com. В престижните райони на Лисабон и Алгарве чужденците понякога съставляват над половината от купувачите. В Порто се смята (по индустриални източници), че чуждестранните купувачи са около 20–30% от покупките на имоти в града – а в луксозния сегмент дори по-голям процент. Например, според данни за 2022 г., над 50% от сделките с недвижими имоти в престижните райони на Порто са реализирани от международни купувачи (подобно на ~63% в престижните райони на Лисабон) benoitproperties.com. Това подчертава, че международното търсене не е ниша; то е основна движеща сила на пазара на Порто.
Кои са тези чуждестранни купувачи/експати? Профилът се е диверсифицирал:
Мотиви и тенденции:
Влияние върху пазара: Притокът на чуждестранни купувачи има няколко ефекта:
Културни и обществени тенденции: Порто е реагирал на наплива от чужденци с повече услуги, насочени към тях:
Перспективи за бъдещето: Очаква се интересът на чуждестранните купувачи към Порто да остане висок или дори да се увеличи в близко бъдеще:
В заключение, чуждестранните купувачи и емигрантите се превърнаха в неразделна част от пазара на недвижими имоти в Порто, носейки инвестиции и глобална свързаност, но и повдигайки въпроси за достъпността и устойчивостта. Градът и държавата се стремят да балансират тези фактори – признавайки важната роля на чуждестранните инвестиции (които „двойно ускориха растежа на пазара спрямо този на ЕС“, както посочва един доклад portugalpathways.io portugalpathways.io) и позитивния икономически ефект, като в същото време се грижат местните жители да не останат на заден план. За потенциалните чуждестранни купувачи Порто остава изключително гостоприемен – няма ограничения за чужденци при покупка на имот (Португалия третира чужденците и местните купувачи равнопоставено по закон beglobalproperties.com). Сделките са прозрачни, а много агенции са специализирани в съдействие на чужденци. Тенденцията към все по-интернационален Порто изглежда ще продължи, обогатявайки космополитния характер на града и вероятно – цените на имотите.
Източници:
