Флорентински пазар на недвижими имоти 2025: Тенденции, прогнози и инвестиционни анализи

Преглед на пазара за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти във Флоренция през 2025 г. се характеризира с устойчивост и умерен растеж, надминавайки много други италиански градове. След един стабилен 2023 г., стойността на имотите във Флоренция продължава да нараства и през 2025 г., движена от силно търсене и ограничено предлагане. Всъщност, цените на жилищата във Флоренция се покачиха с около 6,1% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. (достигайки средно 4 331 евро на квадратен метър) globalpropertyguide.com, докато на други пазари се наблюдаваше стагнация. Това поставя Флоренция сред най-скъпите пазари на недвижими имоти в Италия, наравно с градове като Милано и Венеция globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. За в бъдеще анализаторите очакват продължаващо, но постепенно покачване на цените, а не бързи скокове, като се има предвид високата изходна стойност и цялостните икономически условия columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com. Като цяло, перспективите за имотния пазар във Флоренция остават положителни, подкрепени от глобалната си привлекателност, стабилния туризъм и трайната привлекателност като място за живот и инвестиции.

Няколко фактора поддържат пазарната сила на Флоренция. Статутът на града като обект на световното културно наследство на ЮНЕСКО и международен туристически магнит стимулира инвестиционния интерес както към жилищните, така и към търговските имоти. Чуждестранните купувачи бяха особено активни след пандемията – например, интересът от страна на американски купувачи в Тоскана (включително Флоренция) е нараснал с над 125% спрямо нивата преди пандемията, което значително допринася за търсенето investropa.com investropa.com. От страна на предлагането, Флоренция се сблъсква с хронични ограничения: новото строителство е ограничено поради стриктни правила за опазване на културното наследство и зониране, а много собственици на жилища с ипотеки с ниски лихви са неохотни да продават (което поддържа ниско ниво на препродажби) investropa.com investropa.com. Резултатът е дисбаланс между търсене и предлагане, който продължава да оказва натиск върху цените във възходяща посока investropa.com investropa.com. Все пак темпото на растеж е умерено и се очаква да се стабилизира през следващите години (Nomisma, изследователски институт, прогнозира около +2% номинален ръст на цените годишно в Италия до 2025 г. blogimmobiliarecavallo.com). В обобщение, Флоренция навлиза в 2025 г. с стабилен имотен пазар, характеризиращ се с високи стойности, силно търсене на наеми и предпазлив оптимизъм за постоянно развитие.

Тенденции при жилищните имоти във Флоренция

Жилищният сектор във Флоренция е динамичен и оформен от разнообразни тенденции в различни сегменти. Цените на жилищата са в постоянен възход от средата на 2010-те, с отчетливо ускорение след 2022 г. investropa.com. До края на 2024 г. средната цена на жилищата в града е около 4 300–4 316 евро на м² investropa.com investropa.com – значително над националната средна стойност – и продължава да се покачва в началото на 2025 г. Един от основните двигатели е международното търсене: Флоренция остава магнит за чуждестранните купувачи на жилища (особено американци, северноевропейци и все повече други международни инвеститори), привлечени от начина на живот в Тоскана и виждащи стойност в нейните имоти investropa.com investropa.com. Този наплив от чуждестранни купувачи в постпандемичната епоха добави значително търсене на апартаменти и исторически имоти. В същото време местното търсене също се променя – ниските лихвени проценти през последните години позволиха на много италианци да купят имот, но сега по-високите разходи за заем водят до по-малко първи местни купувачи и пазарът се насочва към купувачи с повече собствен капитал и чуждестранни инвеститори.

Луксозните резиденции формират важен подпазар. Цените на премиум и луксозните имоти във Флоренция нарастват стабилно, подкрепени от ограничено предлагане и глобален интерес от заможни купувачи investropa.com investropa.com. Новото строителство на луксозни имоти е рядкост поради рестриктивните правила за опазване, така че съществуващите първокласни вили и престижни апартаменти в историческия център се продават на премиум цени. Заможните купувачи (чуждестранни и местни) продължават да изкупуват палати, пентхауси и вили, което поддържа този сегмент стабилен investropa.com investropa.com. Например ексклузивните квартали по хълмовете и историческите дворци се отличават с силно търсене и ограничена наличност, за което експертите казват, че ще доведе до продължаващо покачване на цените в луксозния сегмент investropa.com investropa.com. Междувременно, жилищата от среден клас и достъпните имоти имат свои тенденции. Флоренция има застаряващо население – около 28% от жителите са над 65 години към 2024 г. – което стимулира интереса към жилища, пригодени за възрастни хора и домове за асистирано пребиваване investropa.com investropa.com. Строителите и инвеститорите забелязват необходимостта от достъпни апартаменти на едно ниво, асансьори в по-стари сгради и общности, насочени към пенсионери, имайки предвид нарастващата продължителност на живота в Италия (сега ~84 години) investropa.com investropa.com. Това отваря възможност да се преустрояват домове или да се строят резиденции, подходящи за възрастни хора („стареене у дома“), ниша, която се очаква да се разрасне през следващите години.

Друг забележителен тренд е влиянието на студентите и по-младите наематели върху пазара. Флоренция е дом на голямо студентско население (над 40 000 студенти от Университета във Флоренция, ~11% чуждестранни), концентрирани в райони като Новоли investropa.com investropa.com. Последното разширяване на университетския кампус и новите специално изградени студентски жилища (например общежитие с 404 легла, открито през 2024 г.) повишиха профила на Новоли investropa.com investropa.com. Търсенето на студентски жилища е много високо – новите общежития веднага се запълват почти на 100% investropa.com. Това повиши наемите в кварталите около университета и прави Новоли и подобни райони атрактивни за инвеститори, които купуват имоти за отдаване под наем (осигуряващи стабилна доходност от студентски наематели) investropa.com. От друга страна, някои анализатори предупреждават, че свръхпредлагането на студентски жилища в дългосрочен план (ако се появят повече частни проекти за общежития) може да стабилизира или дори да намали наемите в този специфичен подсектор investropa.com. Все пак “студентският ефект” като цяло подсилва определени райони и сегменти от пазара на наеми.

И накрая, държавните политики относно наемите променят жилищния пейзаж. В отговор на жилищната криза и свръхтуризма, властите на Флоренция завиха мерките за краткосрочните наеми (като Airbnb) в историческия център, включен в списъка на ЮНЕСКО. От 2023 година насам градът забрани издаването на нови лицензи за краткосрочни наеми в стария град, с цел да защити дългосрочната жилищна наличност investropa.com investropa.com. В резултат броят на обявите за Airbnb в централна Флоренция – които бяха нараснали от ~1 500 през 2018 до 9 000 през 2024 – започна да намалява поради новите правила investropa.com investropa.com. Освен това, градът стимулира собствениците да връщат имотите си на дългосрочния пазар (например чрез данъчни облекчения върху градските данъци за втори дом, ако преминат от туристически наем към обикновен наем) investropa.com. Очаква се тези мерки да облекчат ограниченията в предлагането на жилища под наем за местните жители, но също така означават леко по-ниски доходности от наеми в районите с много туристи (тъй като се ограничава възможността за свръхдоходни краткосрочни наеми) investropa.com investropa.com. Всъщност, много инвеститори вече гледат извън туристическия център: преди пренебрегвани квартали (точно извън центро) предлагат по-добри дългосрочни доходи от наеми и по-малко регулаторни пречки investropa.com investropa.com. В заключение, жилищният пазар във Флоренция през 2025 г. се характеризира с високи стойности и силно търсене във всички сегменти – от луксозни имения до студентски апартаменти – балансирани от политики, които се стремят да съчетаят туризма с нуждите на местните за жилище.

Тенденции при търговските имоти във Флоренция

Флорентинският сектор на търговските недвижими имоти също е активен, макар и в по-скромен мащаб в сравнение с по-големите италиански градове. Офис пазарът във Флоренция бележи отново растеж. Стойностите на офисните имоти нарастват в края на 2024 и началото на 2025 г., отчасти поради възстановяването на бизнеса след пандемията и ниското предлагане на съвременни офис площи. Към Q1 2025 г., средната продажна цена за офис във Флоренция е около €3,230 на m², като първокласните офиси в центъра на града (район Дуомо) достигат до €4,900 на m² mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Наемите на офиси средно са около €17–18 на m² на месец в целия град mercato-immobiliare.info, и могат да надхвърлят €23/m² на престижни централни локации mercato-immobiliare.info mercato-immobiliare.info. Забележително е, че продажните цени на офисите са се увеличили с около +6,6% през последните два тримесечия mercato-immobiliare.info, което показва сериозно търсене. Голяма част от инвестициите в офиси в Италия остават съсредоточени в Милано и Рим (които поемат около 85% от инвестиционния обем за офиси през 2024 г.) practiceguides.chambers.com, но Флоренция привлича компании от сфери като мода, дизайн, академични среди и регионално управление. Наблюдава се също така растящ интерес към флекс спейсове и коуъркинг, тъй като технологичната и креативната стартъп сцена във Флоренция постепенно се разширява. Като цяло, макар Флоренция да не е основен център за офиси, нейният офисен пазар е стабилен, с ниска вакантност на качествени площи и стабилен наемен доход.

Търговските и хотелиерските имоти са силно повлияни от огромната туристическа икономика на Флоренция. Търговските площи на водещите улици в историческия център – особено по Via de’ Tornabuoni, около Дуомото и други ключови улици – са постоянно търсени от луксозни марки и търговци. Флоренция се счита за център на луксозната търговия в Италия italiancompanyformations.com, благодарение на постоянния поток от заможни туристи. Наемите за първокласни търговски площи в централна Флоренция са сред най-високите в страната, а доходността на тези имоти е относително ниска (което отразява високите им стойности), тъй като инвеститорите ги възприемат като престижни активи. В национален мащаб през 2024 г. се наблюдава бум на инвестициите в търговски площи (търговията привлече най-голям дял от инвестициите в бизнес имоти в Италия – около 2,4 млрд. евро) practiceguides.chambers.com, а Флоренция определено се възползва като една от ключовите луксозни търговски дестинации извън Милано. Наблюдава се и тенденция към адаптивна реставрация – исторически сгради в централна Флоренция се преобразуват в бутици, галерии или смесени обекти за настаняване, докато градът се опитва да балансира търговските нужди с опазването на наследството.

В сектора на хотелиерството Флоренция продължава да бъде водещ играч. Туризмът не само се възстанови, но и достигна рекордни нива след COVID: Италия прие над 65 милиона международни туристи през 2024 г., надвишавайки нивата отпреди пандемията gowithguide.com gowithguide.com, а само във Флоренция са посрещнати около 3,8 милиона чуждестранни посетители през 2023 г. (почти 13 милиона нощувки общо) gowithguide.com. Това се отразява в силни резултати за хотелите, пансионите и ваканционните имоти. Хотелската заетост и цените на стаите във Флоренция са високи, което привлича интереса на инвеститорите в хотелиерството. Всъщност инвестициите в хотелиерски имоти в Италия нараснаха с 66% през 2024 г. (до около 1,8 млрд. евро) practiceguides.chambers.com, като изграждането на луксозни хотели е приоритет за много инвеститори. Флоренция, заедно с Рим и Венеция, привлича непрестанни инвестиции в нови или обновени хотели, за да обслужи нуждите на луксозни пътуващи. Нови хотелски откривания, реставрации на исторически сгради в места за настаняване и навлизането на международни марки на пазара във Флоренция са част от тази тенденция.

Освен това, логистичните и индустриалните имоти играят по-малка роля в района на Флоренция, но подобренията в инфраструктурата (като разширяването на летище Флоренция и свързаността с магистралите) постепенно увеличават привлекателността на индустриалните имоти в покрайнините на града. По-широкият регион Тоскана имаше стабилен логистичен пазар през 2024 г. (логистичният сектор на Италия отчете понижаване на доходността до ~5.4% при първокласните имоти) practiceguides.chambers.com. Зоните в северната периферия на Флоренция (например около Османоро, Сесто Фиорентино) приютяват складове и леки индустриални паркове, обслужващи регионалната икономика, като те се характеризират с устойчиво или подобряващо се ниво на заетост. Като цяло, търговските имоти във Флоренция се възстановяват и развиват: офисите отново се радват на нарастващо търсене, търговията на дребно и хотелиерството бележат бум благодарение на туризма, а дори и нишови сектори като студентските жилища (разгледани по-рано) и логистиката попадат във фокуса на инвеститорите. Търговският пазар на града остава по-малък и по-специализиран в сравнение с големите метрополни зони, но предлага уникални възможности, свързани с културните и икономическите предимства на Флоренция (изкуство, туризъм, образование, луксозни стоки).

Динамика на търсенето и предлагането

Балансът между търсенето и предлагането на имоти във Флоренция е по същество в полза на търсенето, което допринася за постоянния ръст на цените. Търсенето от купувачи се поддържа от няколко източника: местни жители (често със семейно наследство или двойки професионалисти с две доходи), вътрешни инвеститори от други части на Италия и чуждестранни купувачи, търсещи втори дом или инвестиционен имот в Тоскана. Тази широка база на търсене се увеличи особено от международна гледна точка – например, интересът на чужденци към покупка на имот във Флоренция рязко нарасна през последните две години, като запитванията са значително над нивата отпреди 2020 г. investropa.com. Особено активни бяха американците, стимулирани от относително силния долар през последните години, което прави недвижимите имоти в евро по-привлекателни. Освен това промени в начина на живот (гъвкавост при дистанционна работа, желание за културни преживявания) доведоха до това, че някои чужденци се преместват или прекарват част от годината във Флоренция, което допълнително засилва търсенето на жилища както за покупки, така и за дългосрочни наеми.

От друга страна, предлагането остава ограничено. Средновековната и ренесансова градска тъкан на Флоренция означава, че има малко място за ново строителство в центъра на града. Новото жилищно строителство е до голяма степен ограничено до периферни зони или преструктуриране на съществуващи сгради (напр. превръщането на стара сграда в апартаменти). Данните показват, че национално ниво жилищното строителство е слабо – издадените разрешителни за нови жилищни сгради в Италия дори са намалели леко през 2024 г. globalpropertyguide.com – и Флоренция е пример за тази тенденция. В града не се наблюдава значително увеличение на жилищния фонд; дори и през 2024 г., много собственици задържат имотите си благодарение на изгодните ипотечни кредити, които са си осигурили през предходни години investropa.com. Този ефект на заключване (с около 60% от ипотекарите в Италия, които плащат под 4% лихва businesswire.com) намалява броя на жилищата за продажба, тъй като хората не желаят да продават и да загубят ниските си лихви. Така предлагането на имоти на пазара е ограничено, особено в желани райони.

Несъответствието между търсене и предлагане има няколко последици. На първо място, то засилва конкуренцията и наддаването за имотите, които се появяват на пазара, което поддържа ръста на цените. Второ, то кара купувачите да разглеждат алтернативни локации – когато в историческия център има малко възможности или много високи цени, търсенето се премества към околните квартали или дори близки градчета. Във Флоренция това се вижда с нарастващия интерес към полунцентрални райони (като Гавинана, Кампо ди Марте, Коверчано) и предградия с добри транспортни връзки (като Скандичи с трамвай) lanazione.it. Трето, ограниченото предлагане доведе до напрежение на пазара на наеми: тъй като много имоти до неотдавна бяха отдаване под наем краткосрочно, дългосрочните наематели изпитваха затруднения да намират апартаменти, а наемите растат. Политиката на града (ограничаване на нови ваканционни наеми) е опит да се освободи предлагане за местните жители. Наистина, когато някои Airbnb апартаменти се върнат на дългосрочния пазар, можем да очакваме леко облекчаване на ограниченията за наеми към края на 2025 г., но засега търсенето все още далеч надвишава предлагането в повечето сегменти.

Единственият положителен аспект по отношение на предлагането е преустройството и развитието на някои големи обекти. Флоренция наблюдава няколко проекта за градско обновление – например, Manifattura Tabacchi (бивша фабрика за тютюн) се трансформира в комплекс със смесено предназначение с креативни пространства, жилища и общежития за студенти; а районът около новите трамвайни линии (разширение до летището и др.) насърчава строителството на средновисоки жилищни проекти в предградията. Тези проекти ще добавят някои жилищни единици и модерни търговски площи, но като цяло не са достатъчни, за да променят радикално динамиката на предлагането в града. Процентът на незаети имоти с високо качество остава много нисък както при жилищните, така и при търговските имоти, което подчертава недостигът на предлагане. В обобщение, пазарът на Флоренция се характеризира със силни двигатели на търсенето (местни и глобални) на фона на ограничен растеж на предлагането, рецепта, която поддържа стойността на недвижимите имоти в постоянна възходяща тенденция. Докато новото строителство не се увеличи или търсенето не се охлади, тази динамика вероятно ще се запази, което ще прави пазара конкурентен както за купувачи, така и за наематели investropa.com investropa.com.

Ценови тенденции и прогнози

Цените на имотите във Флоренция са сред най-високите в Италия и през последните години показват ясен възходящ тренд. Към началото на 2025 г. средната цена на жилищните имоти в града е приблизително в средата на €4,000 за квадратен метър, като варира според квартала (подробно е представено в таблицата по-долу). Това представлява значителен ръст от средата на 2010-те; например, в края на 2023 г. средната стойност на жилищата е около €4,300/м², спрямо около €3,500/м² през 2016 г. investropa.com. В периода 2020-2022 г. ръстът на цените беше сравнително стабилен (3-5% годишно), и въпреки временното забавяне по време на пандемията, пазарът набра инерция след това. 2024 бе особено повратен момент: докато националният пазар в Италия беше относително стабилен (дори с лек спад през първото тримесечие на 2025 г. на национално ниво globalpropertyguide.com), във Флоренция се наблюдаваше значителен ръст на цените (~+6% на годишна база) globalpropertyguide.com. Това по-добро представяне се отдава на уникалните фактори на търсенето в града, разгледани по-рано.

За 2025 г. и следващите няколко години повечето анализатори очакват умерен растеж на цените на недвижимите имоти във Флоренция, а не рязък подем или спад. Прогноза на екипа за изследвания на Immobiliare.it предвижда, че 2024 г. ще донесе скромно увеличение на продажните цени в големите градове – напр. +2% в Милано, +1.1% в Рим – и всъщност цените във Флоренция се покачват в диапазона на ниските едноцифрени стойности, като се очаква това да продължи, освен ако не настъпят сътресения columbusintl.com. Nomisma, водещ италиански институт за изследвания на недвижимите имоти, също очаква фаза на стабилизация: тяхната прогноза до 2025 г. предвижда цените на жилищата в Италия да нарастват слабо (~1,5–2% годишно номинално) и броят на сделките да се стабилизира около 600-700 хиляди в цялата страна grimaldi.casa housinganywhere.com. В случая с Флоренция, като пазар с високо търсене, това може да се превърне в малко по-висок от средния растеж (може би в рамките на 2–4% годишно), ако икономическите условия останат благоприятни. Струва си да се отбележи, че лихвените проценти играят роля – Европейската централна банка започна да намалява лихвите в края на 2024 г., за да стимулира растежа practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, което може да направи заемите за жилища малко по-достъпни и да подкрепи цените. Все пак, лихвените проценти по ипотеките остават значително по-високи от изключително ниските нива от 2021 г., така че това може да ограничи известна активност на местните купувачи.

Що се отнася до цените на наемите, във Флоренция се наблюдават още по-драматични тенденции. Наемите се покачват бързо, до такава степен, че Флоренция вече съперничи на Милано като най-скъпият пазар за наеми в Италия. До края на 2024 г. прогнозата беше, че средната наемна цена във Флоренция ще достигне 29 €/м²/месец, изпреварвайки Милано (около 25 €) columbusintl.com. Това се потвърждава и от текущите данни: към началото на 2025 г. средният наем за целия град е около 21–22 €/м² (включва всички райони и типове имоти) lanazione.it, но апартаменти в централните части често достигат 25–30 €/м² при дългосрочен наем, а при краткосрочно отдаване – още по-високи стойности. В процентно изражение, наемите са скочили с приблизително +18% във Флоренция през 2024 г. columbusintl.com columbusintl.com – огромен скок, отразяващ възстановяването на туризма след COVID и недостига на жилища. В бъдеще растежът на наемите може да се забави, ако на пазара за дългосрочни наеми се появи повече предлагане (заради ограниченията върху Airbnb), но тъй като туризмът все още процъфтява, а много студенти и професионалисти търсят жилища, наемите се очаква да останат високи. Инвеститорите могат да очакват стабилна доходност от наеми, особено извън строго историческото ядро на града.

В обобщение, прогнозите за цените във Флоренция сочат плавно продължаващо покачване. При липса на непредвидени икономически спадове, стойностите на имотите вероятно ще продължат да нарастват през следващите 2–3 години, макар и с по-бавно темпо спрямо последния скок. Общо мнение е, че основните предимства на Флоренция – международна привлекателност, ограничено предлагане – ще предотвратят значителна корекция в цените, което пази пазара по-добре от по-малко търсените региони. Рискове като по-високи лихвени проценти или промени в политиката могат да ограничат растежа, но значителен спад в цените изглежда малко вероятен при сегашните условия. Кандидат-купувачите през 2025 г. трябва да се подготвят за високи начални цени, които вероятно ще се покачват леко с времето, а продавачите могат да бъдат предпазливо оптимистични относно задържане или лек ръст на стойността на имотите си. От гледна точка на наемния пазар, наемодателите във Флоренция могат да очакват продължаващо силно търсене и високи наеми, въпреки че новите регулации може да пренасочат част от това търсене географски (например към законово разрешени зони в покрайнините). Като цяло, цените на имотите във Флоренция през 2025 г. и след това са прогнозирани да се покачват постепенно, което затвърждава статута на града като стабилна и атрактивна локация за дългосрочни инвестиции columbusintl.com blogimmobiliarecavallo.com.

Ключови квартали и райони за наблюдение

Флоренция е град с отличителни квартали, всеки със свой собствен профил на недвижимите имоти. Разбирането на местната география е от ключово значение, тъй като цените и тенденциите варират значително според района. По-долу е представена обобщена таблица с средните жилищни цени във Флоренция по квартали (заедно със съответните наемни нива), илюстрираща диапазона от най-скъпите централни райони до по-достъпните покрайнини:

Квартал (Зона)	Средна продажна цена (€/м²)	Среден наем (€/m² на месец)
Исторически център (Centro)	~€5 330	~€24.0
Oltrarno (Оттатък Арно)	~€5 260	~€25.3
Michelangelo – Porta Romana (Хълм юг)	~€5 383	~€21.6
Campo di Marte – Libertà (Северно-централен)	~€4 420	~€20.9
Leopoldo – Porta al Prato (Северозапад полуцентрален)	~€3 835	~€16.4
Firenze Nord (Novoli)	~€3 470	~€15.2
Coverciano – Bellariva (Източен жилищен)	~€4 240	~€15.9
Isolotto (Югозападен жилищен)	~€3 260	~€12.9
Ugnano – Mantignano (Периферия Запад)	~€2 800	~€14.3

Източник: Данни от Immobiliare.it (средата на 2025 г.) catonecasa.it catonecasa.it. Тези данни показват, че централните/исторически райони държат цени значително над €5 000/м², докато периферните квартали по ръба на града могат да бъдат наполовина по-ниски. Забележително е, че Олтрано (т.нар. „другата страна на Арно“, известна със занаятчийските си ателиета и автентична атмосфера) е почти толкова скъпа, колкото и основният исторически център, което е показател за високото търсене на този район и неговия чар catonecasa.it. Районът Michelangelo–Porta Romana, който включва престижния хълм южно от реката (близо до Piazzale Michelangelo и Boboli Gardens), е един от най-ексклузивните жилищни зони, с просторни вили и луксозни апартаменти, които вдигат цените в горния ценови диапазон catonecasa.it catonecasa.it. От другата страна, квартали като Isolotto (жилищен район от следвоенния период) и Ugnano/Mantignano (полуселски покрайнини) представляват по-достъпния пазар, привличайки семейства, търсещи изгодни цени и спокойна среда около ~€3 000/м² или по-малко catonecasa.it catonecasa.it.

Квартали, за които да следите по отношение на растеж и инвестиционен потенциал включват няколко извън традиционните туристически горещи точки. Районът Новоли/Фиренце Норд е един такъв пример – с новото университетско разширение и частните студентски жилища, профилът на Новоли се издига. Стойността на имотите там (около 3 300–3 500 €/м²) се очаква да се покачи допълнително с увеличаването на търсенето от студенти и академичен състав и с продължаващите инфраструктурни подобрения (като трамвайната линия до центъра и летището), които подобряват свързаността investropa.com investropa.com. По подобен начин, районът Кампо ди Марте (на север от центъра, дом на футболния стадион Артемио Франки и смесица от домове от началото на 20-ти век) предлага малко по-ниски цени от центъра (~ 4 300–4 500 €/м²) catonecasa.it, но силно привличане за онези, които търсят баланс между история и съвременни удобства. Кампо ди Марте също е предвиден за обновяване с проектите за реновация на стадиона, което може допълнително да стимулира местния пазар на недвижими имоти.

Олтрарно и съседните райони като Сан Николо и Беллосуардо също са ключови зони, които си заслужава да се наблюдават. Автентичността и бохемската атмосфера на Олтрарно отдавна са магнит; сега, когато някои инвеститори се отдръпват от пренаселения с туристи централен район около Дуомото, Олтрарно привлича засилен интерес. Докладите сочат, че доходността от наеми в Олтрарно е по-висока отколкото в историческото сърце на града, което засилва инвестиционния интерес там investropa.com investropa.com. Освен това Беллосуардо и Пиан дей Джулари (хълмовете на югозапад) и Фиезоле (хълмисто градче на север) остават вечни фаворити за луксозни купувачи, които търсят вили с гледка – тези райони може да нямат голям обем сделки, но представляват най-високия сегмент на пазара със стойности за някои имоти, надхвърлящи 6 000–8 000 €/м² за наистина изключителни имения.

В по-достъпния сегмент, кварталите на периферията, които предлагат добри транспортни връзки, са във възход. Например, Скандичи, отделна община на югозапад от Флоренция, е свързана чрез трамвай и бележи повишение на цените заради подобрената си достъпност. Средните цени в Скандичи (~3 240 €/m²) са много по-ниски от тези във Флоренция, но се покачват (около +2% на годишна база), тъй като все повече хора го разглеждат като реална опция за живеене, докато работят или учат във Флоренция lanazione.it lanazione.it. Същото се отнася и за Сесто Фиорентино на северозапад (близо до кампуса по науки на университета и някои корпоративни офиси), със средни цени около 3 300 €/m² lanazione.it. Тези крайградски пазари се възползват от преливането на търсенето – семейства и купувачи с ограничен бюджет, които намират градските цени за твърде високи. С продължаващото разширение на трамвайната мрежа и друга инфраструктура, зоните по тези линии (напр. районът на болницата Кареджи, Рифреди, Баньо а Риполи с планиран трамвай) вероятно ще видят положително влияние върху недвижимите имоти.

Накратко, „горещите“ зони на Флоренция варират от ултра-престижния център (все още надеждна инвестиция, макар и скъпа), през модерните съседни квартали (Олтрарно, Сан Марко и др.), до зони на развитие като Новоли и полупредградията, където относителната достъпност и инвестиционните проекти обещават ръст. Инвеститорите и купувачите на жилища трябва да съчетаят целите си с конкретен квартал: дали става въпрос за дългосрочна капиталова печалба в исторически район, силни доходи от наем в студентска зона или стойностни стратегии по трасето на инфраструктурното развитие. Многообразието от квартали във Флоренция гарантира, че за всяка стратегия ще има подходящ сегмент на пазара през 2025 г.

Правни и данъчни аспекти (включително за чуждестранни инвеститори)

Инвестирането или покупката на имот във Флоренция изисква ориентиране в италианската правна и данъчна рамка. Добрата новина е, че Италия не налага общи ограничения за чуждестранни купувачи: неиталианци (включително граждани на страни извън ЕС) могат свободно да купуват недвижими имоти в Италия, стига тяхната родна държава да позволява на италианци да правят същото (реципрочността обикновено се приема за повечето държави) getgoldenvisa.com veles-club.com. Не се изисква специално разрешение само за закупуване на имот – чуждестранният купувач трябва просто да получи италиански данъчен идентификационен код (codice fiscale) и да спази стандартната процедура за покупка. Сделките се обработват от нотариус (нотариус по гражданското право), който подготвя договора, извършва проверка на собствеността и събира данъците. Обичайно е чуждестранните купувачи да наемат адвокат, който говори английски, или адвокат по недвижими имоти за съдействие, но това не е юридически задължително. Собствеността е сигурна в Италия, с надежден имотен регистър, а притежанието от чужденци (лично или чрез фирма) е напълно признато.

От данъчна гледна точка, купувачите трябва да са наясно със следните ключови моменти:

Данъци при покупка: При покупка на жилищен имот на вторичния пазар от частен продавач основният разход е данъкът за регистрация, който е 9% от кадастралната стойност (оценена стойност, която обикновено е по-ниска от пазарната) за нерезиденти или при покупка на втори дом. Ако купувачът премества местожителството си и това е първият му дом в Италия, може да се приложи намалена ставка от 2%, но чуждестранни инвеститори, които не планират да живеят там, обикновено плащат 9% linkedin.com. За новопостроени имоти, купени от строител, вместо данък за регистрация се плаща ДДС (типично 10% за жилища, или 22% за луксозни имоти), плюс фиксирана такса за регистрация. Освен това трябва да се предвидят нотариални такси (приблизително 1–2% от цената) и комисионна за агенция (ако се използва посредник, ~3–4%). Общо, чужд купувач може да очаква транзакционни разходи около 10–15% от покупната цена, включително данъци и такси.
Данъци за притежание: В Италия има годишен данък върху имотите, наречен IMU (Imposta Municipale Unica) за втори домове. Тъй като чуждестранните собственици обикновено няма да могат да квалифицират имот във Флоренция като основно жилище (prima casa), IMU се дължи всяка година. Ставката се определя от местната община (Флоренция) и е базирана на кадастралната стойност с определени коефициенти; на практика обикновено варира от 0,4–0,6% от пазарната стойност на година, въпреки че може да се различава. (Основните жилища на резиденти са освободени от IMU, но това освобождаване не важи, ако не сте италиански резидент в този дом.) Възможно е да има и дребна годишна такса за смет/поддръжка (TARI).
Доход от наем: Ако отдавате имота под наем, доходът от наем се облага с данък в Италия. Дългосрочните наеми за жилищни нужди могат да изберат благоприятен плосък данъчен режим, наречен cedolare secca – плосък 21% данък върху брутния наем (без друг подоходен данък), ако са изпълнени определени условия. В противен случай доходът от наем се добавя към обикновения ви доход и се облага по прогресивни ставки (които могат да бъдат по-високи). За краткосрочни наеми (тип Airbnb), доходът също е облагаем и трябва да регистрирате дейността; някои собственици ползват агенции или местни управители на имоти, за да се погрижат за данъците и съответствието. Италия има данъчни спогодби с много страни за избягване на двойното облагане на доходи от наем. Ако структурата е правилна, чуждестранните инвеститори могат да минимизират двойното облагане, често чрез данъчен кредит в чужбина за платени италиански данъци.
Данък върху капиталовата печалба: Ако продадете имота по-късно с печалба, Италия налага данък върху капиталовата печалба от 26% върху печалбата, но само ако имотът е държан по-малко от 5 години. Имотите, притежавани повече от пет години, са освободени от данък върху капиталовата печалба, с което се насърчава по-дългосрочно притежание. (Изключение: ако сте италиански резидент и жилището е било ваше основно местожителство, печалбите са необлагаеми, независимо от годините на притежание).
Наследство: В Италия има наследствени и дарителски данъци, но с доста високи прагове за близки роднини. Имот в Италия ще бъде обект на италиански наследствени правила и данъци, ако собственикът почине; разумно е чуждестранни собственици да се консултират относно завещания, а може би и да притежават имота през компания или друго юридическо лице, ако се планира наследство.

Италия въведе някои данъчни стимули, за да привлече богати чуждестранни лица и работници през последните години, които, макар и да не са специфични за имоти, са от значение. Например, новорегистриран жител в Италия може да кандидатства за плосък данъчен режим върху чуждестранни приходи (плащайки еднократна сума от 100 000 евро годишно за всички чуждестранни доходи) – полезно за заможни лица, които се преместват в Италия (често такива, които купуват луксозни имоти) idealista.it. Съществува и режим за чуждестранни пенсионери, които се преместват в определени региони (7% плосък данък върху чуждестранни пенсии, но това важи за специфични южни райони, не и за Тоскана). Освен това Италия предлага “виза за избор на местопребиваване” за пенсионери или финансово независими чужденци, които искат да живеят в Италия; това изисква доказателство за достатъчен доход, но много чужденци, които купуват имоти, използват този път, за да пребивават частично или целогодишно във Флоренция. Важно е да се отбележи, че покупката на имот сама по себе си не осигурява пребиваване – все пак се нуждаете от виза/статус, за да живеете дългосрочно в Италия, ако не сте от ЕС. Но притежаването на недвижим имот може да подпомогне кандидатстване за виза (като доказателство за настаняване и финансов ангажимент).

Юридически, чуждестранните купувачи трябва също да обмислят:

Финансиране: Италианските банки отпускат заеми на нерезиденти, но обикновено максимумът е 50–60% ипотека спрямо стойността на имота за чужденци и лихвените проценти може да са малко по-високи за нерезидентски кредити. Много чуждестранни купувачи във Флоренция плащат в брой или използват финансиране от своята държава на произход чрез ипотекирането на техен актив, за да избегнат италианската ипотечна бюрокрация.
Проверки на имота: Винаги провеждайте щателна дю дилиджънс – проверете кадастралните данни на имота, уверете се, че няма тежести или неразрешени строителни дейности, и че лицето, което продава, има ясна собственост. Обикновено нотариусът се занимава с тези проверки. Старите сгради във Флоренция може да имат исторически ограничения (vincoli), ако са защитени от службата по изящните изкуства; това не възпрепятства покупката, но означава, че за всякакви ремонти са необходими специални одобрения.
Регулации при отдаване под наем: Както вече бе обсъдено, ако планирате да отдавате под наем, обърнете внимание на местните наредби. Например, краткосрочните наеми сега са силно ограничени в историческия център на Флоренция, защитен от ЮНЕСКО – новият собственик не може автоматично да започне Airbnb бизнес там поради ограничението за нови лицензи investropa.com. Извън стария град обаче правилата са по-облекчени, макар че регистрацията с общината е задължителна. Винаги проверявайте последните местни разпоредби, ако отдаването под наем е част от вашия план.

В обобщение, чуждестранните инвеститори във флотентинските недвижими имоти се радват на обикновено благоприятна за инвеститорите среда без ограничения за собственост и с разумно данъчно облагане, особено ако инвестицията е структурирана правилно. Основните изводи са да планирате местните данъци при покупка (които са по-високи, ако не станете резидент), да осигурите спазване на законите при отдаване под наем и да се възползвате от мрежата за избягване на двойно данъчно облагане и специалните режими на Италия, за да оптимизирате инвестицията си. С добър юридически съвет покупката във Флоренция може да протече гладко – добре установеното законодателство при имотите и професионалната нотариална система в Италия осигуряват надеждна рамка за сделки. Много чуждестранни купувачи вече успешно превърнаха Флоренция във втори дом или инвестиционна дестинация, привлечени не само от красотата на града, но и от стабилните права на собственост и потенциалните данъчни облаги, които се предлагат.

Възможности и рискове за инвестиции в недвижими имоти

Флоренция предлага съчетание от завладяващи възможности и значителни рискове, които всеки инвеститор или купувач трябва да има предвид през 2025 г.:

Възможности:

Солидна доходност от наеми: Благодарение на високото търсене на наеми, доходността от наеми във Флоренция е привлекателна, особено в сравнение с много европейски градове. Брутната доходност от апартаменти е средно около 6–8% във Флоренция globalpropertyguide.com, което е доста добро. Например малки апартаменти в студентски райони или непосредствено извън туристическия център могат да носят над 7% годишно globalpropertyguide.com. Това е възможност за инвеститори, които търсят доход – било чрез дългосрочни наеми на местни жители/студенти, или чрез регулирани краткосрочни наеми на туристи. Високите наеми (Флоренция е сред градовете с най-високи наеми в Италия columbusintl.com), съчетани с все още приемливи цени на имотите (в сравнение с Лондон, Париж и др.), осигуряват добър потенциал за парични потоци.
Потенциал за нарастване на капитала: Пазарът на недвижими имоти във Флоренция исторически е бил по-малко волатилен и по-стабилно нарастващ. В рамките на 5-10 години собствениците обикновено са виждали как стойността на имотите се увеличава. С постоянната привлекателност на града и ограниченото ново строителство, дългосрочните перспективи за капиталов растеж остават положителни. Инвеститори, които залагат на определени квартали (например зони, планирани за инфраструктурни подобрения като нови трамвайни линии или райони в процес на обновление), могат да надминат градската средна стойност. Примерът с Олтрарно и други доскоро пренебрегвани квартали, които сега покачват стойността си, показва как таргетирането на правилния район носи резултати.
Диверсификация и сигурно убежище: Инвестирането във Флоренция предлага диверсификация за международните инвеститори. Италианските имоти, и особено тези във Флоренция, обикновено не се движат в пълен синхрон с пазарите на акции или дори с другите световни пазари на имоти. По време на предишни глобални кризи имотите в Тоскана често запазваха стойността си сравнително добре, тъй като заможни купувачи търсеха „реални активи“. Осезаемата стойност на собствеността на исторически апартамент във Флоренция или тосканска вила предоставя сигурност. В несигурни времена твърдите активи на културно значими места могат да задържат търсенето си.
Възможности за развитие и добавена стойност: За тези, които са готови да поемат проекти, във Флоренция има много по-стари имоти, които могат да се възползват от реновация. Италия периодично предлага данъчни облекчения за обновявания (например последният стимул „Супербонус 110%“, който макар и да изтича, демонстрира държавната подкрепа за имотни подобрения). Рехабилитирането на вековен апартамент до луксозни съвременни стандарти или преобразуването на голям имот в няколко жилищни единици може значително да увеличи стойността. Съществуват и възможности в нишови сегменти като домове за възрастни хора или студентски общежития, които имат по-голямо търсене от предлагането – инвеститорите, които развият или преобразуват имоти за тези нужди, могат да видят значителна възвръщаемост.
Предприятия, задвижвани от туризма: Освен стандартното жилищно настаняване, туристическият бум във Флоренция разкрива възможности в сферата на недвижимите имоти за гостоприемство. Притежанието на малък пансион, B&B или обслужван апартамент (съгласно новите правила) може да бъде доходоносно. Освен това търговските помещения, обслужващи туристи (рестoранти, магазини) на ключови локации са залог за продължаващата сила на туристическата икономика на Флоренция (над 5 милиона музейни посетители като в Уфици през 2023 г. gowithguide.com gowithguide.com и рекорден брой туристи). Тъй като туризмът в Италия съставлява над 10% от БВП през 2023 г. gowithguide.com, Флоренция е на преден план, предлагайки стабилна основа за инвестиции, свързани с туризма.

Рискове:

Икономически и лихвен риск: Италианската икономика расте бавно (около 0.5–1% ръст на БВП globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com) и остава уязвима към шокове. Рецесия или ръст на безработицата може да намалят местното търсене на жилища. Освен това, въпреки че лихвите се стабилизираха, възможно бъдещо увеличение на европейските лихви би намалило достъпността за купувачи, ползващи финансиране, и би оказало натиск за понижение на цените. Глобални икономически проблеми (например нова вълна на пандемия или геополитическа криза) също могат да намалят интереса на чуждестранни купувачи и туристи, което директно засяга имотния пазар във Флоренция.
Регулаторни промени: Регулаторната среда е ключов риск, особено за инвеститорите в наеми. Вече видяхме по-строги правила за краткосрочни наеми в центъра на Флоренция investropa.com; възможно е националното правителство да въведе по-широк контрол (водят се обсъждания в Италия за национален закон за краткосрочните наеми и дори данък за втори имоти в туристически градове). Освен това, данъчните закони могат да се променят – въпреки че Италия в момента предлага благоприятни за инвеститори плоски данъци и стимули, смяна в приоритетите на правителството може да промени данъчното облагане за чуждестранни собственици или да въведе нови такси върху недвижимите имоти. Проследяването на политиката е от съществено значение.
Ликвидност и разходи по сделки: Недвижимите имоти във Флоренция (и Италия като цяло) са не особено ликвидни. Имотите, особено тези от висок клас или уникалните, често отнемат много месеци, а понякога и години, за да намерят купувач на желаната цена. Ако се наложи бърза продажба, може да се наложи сериозна отстъпка. Разходите по сделки също са високи (както беше отбелязано, ~10% или повече при покупка, а продавачите често плащат комисионни от около 3% на агенции), което означава, че обикновено цените трябва да се повишат с над 15% само за да се излезе на нула при двустранна транзакция. Тази неликвидност и разходи означават, че инвеститорите трябва да планират в дългосрочен план и да не очакват лесно да препродадат имоти.
Структурни и разходи за поддръжка: Сградите във Флоренция са стари – притежанието на апартамент от Ренесанса означава справяне със стогодишна инфраструктура. Неочаквани разходи за реставрация, справяне с италианската бюрокрация за разрешителни (особено ако имотът е със статут на паметник на културата) и текущата поддръжка могат да бъдат значителни. Новите енергийно ефективни разпоредби на ЕС може да наложат подобрения за по-старите сгради в следващите години (Италия в момента обсъжда как да ги приложи). Тези фактори могат да намалят инвестиционната възвращаемост или да усложнят ремонтите. Тщателно проучване на състоянието на сградата и потенциални бъдещи задължения (напр. задължителни фасадни ремонти по решение на кондоминиума или сеизмична модернизация) е важно.
Насищане на пазара в някои сегменти: Въпреки че търсенето е високо, определени под-пазари могат да се наситят. Например, луксозният пазар разчита на сравнително малък брой купувачи; ако твърде много луксозни имоти излязат на пазара едновременно (да речем, ако предприемачи преобразуват палати в скъпи апартаменти), времето за продажба може да се удължи. По подобен начин, както бе споменато, ако се построят много нови студентски жилища, наемите там могат да се застопорят или дори спаднат. Основният риск е да се предполага, че ръстът на търсенето от миналото ще продължи безпроблемно – инвеститорите трябва да бъдат внимателни с екстраполирането на тенденции. Например, ако туризмът бъде ограничен (градската управа понякога предлага идеи за контрол на броя посетители с цел борба с масовия туризъм), това може да повлияе върху рентабилността на краткосрочните наеми.

Когато се преценяват тези фактори, прозорливите инвеститори във Флоренция ще възприемат дългосрочен, ориентиран към стойност подход. Възможностите за спечелване на солидна доходност и реализиране на растеж на стойността на активите са реални, но трябва да се подготвите и за предизвикателства като правна сложност и пазарни колебания. Диверсификацията във Флоренция (смес от централни и развиващи се квартали или различни видове наеми) може да намали част от риска. Много инвеститори откриват, че вътрешната стойност от притежаването на имот във Флоренция – позиция в един от великите градове на света – сама по себе си е награда, а с внимателно планиране финансовите ползи могат да отговорят на това изживяване. Както винаги, провеждането на задълбочено проучване, евентуално консултация с местни експерти по недвижими имоти и ясна стратегия ще помогнат да се възползвате максимално от пазара на имоти във Флоренция, като същевременно овладявате рисковете.

Икономически и туристически фактори, влияещи на пазара

Недвижимите имоти във Флоренция не могат да се отделят от по-широкия икономически и туристически контекст на региона. Благосъстоянието на града е тясно свързано с ролята му на културна и туристическа столица, както и с общото икономическо състояние на Италия.

Туризмът е може би най-големият външен двигател за пазара на имоти във Флоренция. До 2024 г. туризмът във Флоренция се върна на рекордно високи нива – градът е отчел почти 13 милиона нощувки през 2023 г. (около 75% от които са били от международни посетители) gowithguide.com, а тенденцията през 2024 г. беше още по-висока. За сравнение, метрополитното население на Флоренция е около 700 000, но по време на пиковите месеци ефективното население (включително туристите) нараства до ~1,5 милиона души gowithguide.com. Този масивен наплив създава огромно търсене на краткосрочни настанявания – хотели, ваканционни имоти и др. – което косвено влияе на жилищния пазар (много апартаменти са били преобразувани в туристически имоти, както бе обсъдено). Това означава също така, че бизнесите, ориентирани към туристи (магазини, ресторанти), процъфтяват, като подкрепят наемите на търговските имоти в престижните зони. Културни атракции като галерия Уфици (5 милиона посетители през 2023 г.) gowithguide.com и ренесансовото наследство на града държат Флоренция вечно в списъците с „задължителни дестинации“. Докато Флоренция остава топ световна дестинация – и град №1 в Италия за изкуство и културен туризъм – ще има силна основа за търсене на имоти: чужденците често купуват втори домове след посещение, а инвестициите в туристически имоти остават привлекателни.

Въпреки това, туризмът носи и някои рискове или предизвикателства: свръхтуризмът вече е повод за безпокойство, което води до регулации (като ограниченията за наемите) и потенциално възпира някои местни хора заради претоварените градски условия. Върви дебат за устойчив туризъм – ако градът наложи още ограничения (например лимит на дневните посетители или по-строг лиценз за хотели), това може да има смесено въздействие върху пазара на имоти. Но като цяло, местното управление се опитва да управлява туризма по начин, който защитава качеството на живот на жителите, което в дългосрочен план е положително за средата на недвижимите имоти (гарантирайки, че градът остава място за живеене, а не само открит музей).

На по-широкия икономически фронт Флоренция се възползва от това, че е столица на Тоскана, относително проспериращ регион. Икономиката на града включва не само туризъм, но и мода (някои от големите италиански модни къщи са базирани тук или наблизо), образование (няколко университета и международни училища) и производство на луксозни стоки (парфюми, кожени изделия и др.). Процентът на безработица в Тоскана е по-нисък от средния за Италия, а Флоренция се радва на значителна средна класа. Към 2022 г. средният годишен доход във Флоренция е бил около 24 000 евро lanazione.it, по-висок от този в много южни градове, което подкрепя местната покупателна способност за жилища (въпреки че остава скромен в сравнение с разходите за жилище). Националният икономически растеж на Италия е умерен – около 0,8–1% прогноза за 2025 г. globalpropertyguide.com – а високият публичен дълг понякога създава несигурност. Но всяка голяма икономическа политика или шок (като мерки за строги икономии, значителни увеличения на данъците и др.) може да повлияе на потребителското доверие и пазара на недвижими имоти. Досега, въпреки бавния растеж, ниските лихвени проценти до скоро и културните фактори (италианците предпочитат недвижими имоти като инвестиция) поддържат пазара на имоти стабилен.

Един значителен фактор е монетарната политика на Европейската централна банка. През 2022-2023 г., нарастващата инфлация доведе до по-високи лихвени проценти, което започна да охлажда някои европейски жилищни пазари. Към края на 2024 г. ЕЦБ премина към леки намаления на лихвите, тъй като инфлацията се успокои practiceguides.chambers.com. За Италия, и Флоренция в частност, по-ниските лихви означават, че ипотеките стават малко по-достъпни, което потенциално може да върне някои купувачи, които са били изключени поради високите лихви през 2023 г. Много флорентински купувачи обаче разчитат на собствен капитал/пари в брой или по-малки заеми, така че ефектът е умерен – но това е положителна тенденция за търсенето. Инфлацията също оказва влияние върху разходите за строителство: скокът в цените на материалите през 2021-2022 направи строителството или реновирането по-скъпо, което забави някои проекти. Ако инфлацията остане под контрол, строителството може отново да се активизира и предлагането да нараства постепенно.

Освен това валутните курсове и световната икономика влияят на пазара. Силен долар (или паунд и т.н.) спрямо еврото прави недвижимите имоти във Флоренция по-евтини за тези купувачи. През 2022-2023 г. еврото беше относително слабо и наистина се забеляза увеличение на американските купувачи, които се възползваха от това investropa.com. Ако еврото значително се засили, това може да охлади част от чуждестранния ентусиазъм или да направи европейските купувачи по-активни. Политическата стабилност в Италия и ЕС също играе роля за доверието на чуждестранните инвеститори – всяка нестабилност може временно да забави чуждестранните покупки, докато периоди на стабилност (като сегашното управление на Италия, което сигнализира за проинвестиционни политики) подпомагат поддържането на интереса.

И накрая, сравнителни регионални фактори: във вътрешността на Тоскана, Флоренция е основният град, но купувачите разглеждат и други райони като крайбрежната Тоскана (напр. Версилия – Фортe дей Марми и др.) или градове на хълмове (като Сиена, Лука, Пиза). За сравнение, тези пазари обикновено са по-евтини (напр. в град Лука средната цена е около 3 100 €/м² idealista.it, в Пиза е още по-ниска), с изключение на специални анклави (Фортe дей Марми в провинция Лука има изключително високи цени на вили поради богатите международни жители). Понякога, ако Флоренция стане „твърде скъпа“, част от купувачите могат да изберат голям селски дом на 30 км за същата цена като малък апартамент в града. Затова Флоренция се състезава с други райони в Тоскана за определени купувачи. Към 2024 г. Флоренция остава най-скъпият град в Тоскана (около 4 300–4 400 €/м²), следван от някои крайбрежни точки и Лука lanazione.it idealista.it. Здравето на пазара във Флоренция може всъщност да стимулира околните пазари – например, някой, който не може да си позволи имот във Флоренция, може да купи в Прато, Пистоя или Арецо (всички близки градове с по-ниски цени) и така да повиши малко и техните пазари. Обратно, всяко забавяне във Флоренция вероятно ще се усети като негативен сигнал и в цяла Тоскана.

В заключение, туризмът и икономическите тенденции в момента силно благоприятстват недвижимите имоти във Флоренция: туризмът осигурява постоянен приток на търсене и доходи за града, а по-широката икономика, макар и с нисък растеж, е достатъчно стабилна, за да подкрепи продължаващи инвестиции в сектора. Глобалната привлекателност на Флоренция я изолира до известна степен от локални икономически сътресения – международният интерес може да я поддържа дори при отслабване на вътрешното търсене. Все пак инвеститорите трябва да следят политиките за туризма, икономическите процеси в Европа и регионалната конкуренция, тъй като тези фактори ще продължат да оформят посоката на пазара. Докато Флоренция остава процъфтяващ културен и икономически център, секторът на недвижимите имоти вероятно ще остане жизнен.

Сравнения със заобикалящите Тоскански райони

Когато оценявате недвижимите имоти във Флоренция, полезно е да ги съпоставите с други райони в Тоскана, както и с непосредствените ѝ предградия, за да получите контекст за относителното ѝ представяне и атрактивност.

В рамките на метрополията цените във Флоренция са значително по-високи от тези в съседните градчета. Например, към началото на 2025 г. средната цена на жилище в:

Град Флоренция: ~4 365 €/м² (с наеми ~21,1 €/м²) lanazione.it.
Sesto Fiorentino (северно предградие близо до летището на Флоренция): ~€3,313/кв.м (наем ~€13.1/кв.м) lanazione.it.
Scandicci (югозапад, свързан с трамвай): ~€3,240/кв.м (наем ~€13.5/кв.м) lanazione.it lanazione.it.

Това означава, че покупката във Флоренция струва с 30-35% премия спрямо тези близки градове. Дори и в по-широката провинция на Флоренция, много полуселски райони или малки общини имат значително по-ниски цени. Например, град като Емполи или Пистоя (недалеч от Флоренция) може да има средни цени около €2000/кв.м. Престижът да си в историческия град или на пешеходно разстояние от Дуомото, очевидно носи значителна цена. Въпреки това, предградията набират интерес: подобреният транспорт (като трамвая до Скандичи и скоро до други предградия) и търсенето на по-достъпни жилища водят до известна конвергенция. Скандичи, както беше отбелязано, отчете увеличение на цените отчасти заради трамвайната връзка lanazione.it, и дори има някои „VIP“ хълмисти местности (Мочано и др.) с цени, достигащи €3,800–€4,000/кв.м, макар и за големи вили lanazione.it. Разликата между Флоренция и нейните предградия може леко да се стесни, ако градските цени продължат да растат по-бързо от тези в предградията, но престижът на Флоренция вероятно ще гарантира, че тя ще остане по-скъпият избор.

Сравнение между Флоренция и други тоскански градове:
Другите провинции в Тоскана имат пазари на недвижими имоти, които обикновено са по-малки и по-евтини:

Сиена – Исторически град и туристически център, цените в Сиена са високи за неговия размер, но все пак обикновено по-ниски от тези във Флоренция. Много части на Сиена са в диапазона €3,000–€3,500/кв.м. Липсват международният бизнес и секторите на образованието на Флоренция, така че търсенето е основно от туризъм и местни жители.
Пиза – Известен с Наклонената кула, Пиза има умерени цени (може би средно €2,200–€2,800/кв.м). Пазарът му е повлиян от университета и известна технологична индустрия, но отново, не толкова международно ориентиран както на Флоренция.
Лука – Лука е интересна: тя стана доста популярна сред чуждестранните купувачи (очарователен град с крепостни стени). Според данните, провинция Лука е сред най-скъпите в Тоскана (около €3,165/м², което я прави една от най-скъпите след Флоренция) idealista.it. Това вероятно се дължи на богатите зони в Лука (прибрежният Форте дей Марми в провинция Лука е изключително скъп). В самия град Лука средната цена може да е ~€2,500/м², но луксозният сегмент е повишен от интереса на чужденците.
Арецо, Пистоя, Гросето и др. – Тези провинции и градове са значително по-евтини, често в диапазона €1,500–€2,500/м². Привличат някои чужденци, търсещи селски ферми (особено в Чианти райони, които се припокриват със Сиена/Арецо), но не са директни конкуренти на Флоренция.

Забележителна за сравнение е селската област Чианти между Флоренция и Сиена. Много международни купувачи, влюбени в Тоскана, избират между град и село. В Чианти (напр. Греве ин Чианти, Гайоле ин Чианти), цените на кв. м често са по-ниски – обикновено €2,500–€3,000/м² средно immobiliare.it immobiliare.it – но имайте предвид, че селските имоти обикновено са по-големи и идват с прилежаща земя, така че общата цена може да е висока, дори при умерена цена на кв. м. Пазарът за селски вили и ферми беше много силен по време на пандемията (хората търсеха пространство) и остава стабилен, но това е силно сегментиран пазар (красиво реставрирана къща може да струва милиони, докато къщичка за ремонт може да е сравнително евтина). Пазарът във Флоренция спрямо Чианти често зависи от предпочитанието за начин на живот: удобство и отдаване под наем (Флоренция) срещу спокойствието на селото и често по-големите имоти (Чианти). Някои инвеститори избират Чианти за лично ползване (вили за почивка), а Флоренция за чиста инвестиция (отдаване под наем).

Крайбрежна Тоскана (напр. Версилия в провинция Лука и Монте Арджентарио на юг) е друга точка за сравнение: Тези райони са пазари на ваканционни имоти за италианци и чужденци, търсещи море. Форте дей Марми (Версилия) е едно от най-скъпите места в Италия (вилите там лесно могат да надхвърлят €10,000/м² заради богати руски и европейски купувачи). Но това е нишов луксозен пазар – не е пряко сравним с широкия пазар във Флоренция. Като цяло, извън няколко горещи точки, крайбрежна Тоскана е по-евтина от Флоренция.

По отношение на пазарните тенденции Флоренция често води или отразява по-общата тенденция в Тоскана. Например, през 2024 г. цените на жилищата в Тоскана като цяло се увеличиха с около 1%–2% idealista.it, което е сходно с националните средни стойности, но Флоренция се представи по-добре със покачване от над 5% за този период. Околни зони понякога изпитват ефекта на ореола: когато Флоренция стане твърде „гореща“, търсенето се разлива наоколо. Пример: по-малки градове като Прато (само на 20 км от Флоренция) отчитат увеличени продажби на жилища от хора, които работят във Флоренция, но купуват в Прато поради по-ниските разходи. Но нито едно от тези места не може да се сравни с уникалното привличане на Флоренция; затова градът запазва силна премия и обикновено е по-стабилен. При спадове на пазара той също често запазва по-добре стойността си – защото винаги има базисно културно/туристическо търсене, каквото малките градчета нямат. Например след 2008 г. много от малките тоскански пазари отбелязаха значителен спад в стойността, докато Флоренция имаше по-лек спад и се възстанови по-бързо.

В обобщение, Флоренция е безспорният лидер на недвижимите имоти в Тоскана както по цена, така и по търсене. Околностите на Тоскана предлагат по-ниски входни цени и понякога високо качество на живот (което може да бъде възможност за онези, които не могат да си позволят Флоренция), но те не отговарят на профила на Флоренция по отношение на ликвидност, търсене на наеми или потенциал за поскъпване. Това каза, инвеститорите биха могли да разгледат предградията на Флоренция или второстепенните тоскански градове за конкретни стратегии (например за закупуване на по-големи имоти или диверсификация). Когато е уместно, трябва да се има предвид регионалният контекст: във всеобщ план Тоскана отчита умерен растеж на стойността на имотите investropa.com, с висок чуждестранен интерес към живописните райони. Но Флоренция се откроява като космополитен център, а в много отношения се сравнява повече с Милано, Рим или Венеция по поведението на пазара, отколкото със своите провинциални съседи. Специалният статут на града гарантира, че той често върви по свой собствен път и сравняването му с околните райони само подчертава колко изключителен е пазарът на Флоренция в региона.