Алпийски имотен бум: Какво да очакваме от пазара на недвижими имоти във Вербие през 2025 г.

Гнездящ се в швейцарските Алпи, Вербие отдавна е синоним на луксозно каране на ски и висок клас шале. Към 2025 г. имотният му пазар достига нови върхове с рекордни цени и нарастващо търсене. Наистина, Вербие наскоро бе коронясан за “Най-добър ски курорт в света” (2022 World Ski Awards) heavenpublicity.co.uk, подчертавайки глобалната му привлекателност. Този доклад предоставя изчерпателен анализ на имотния пазар във Вербие – жилищен, търговски и луксозен сегмент – и предлага перспективи за 2025 г. и следващите няколко години. Разгледани са ключовите тенденции, профили на купувачите, доходност от наеми, инфраструктурни проекти и регулаторни промени – с паралели към други топ алпийски дестинации – за да осигури на инвеститори и купувачи практически насоки.

Съдържание

1. Жилищни имоти във Вербие – Пазарни тенденции, ценови равнища и жилищно предлагане.
2. Луксозен имотен сегмент – Иконични шале, търсене на ултралукс и прогнози.
3. Търговски и хотелски имоти – Магазини, хотели и курортни съоръжения.
4. Пазарни тенденции и ценови прогнози (2025–2028) – Последни резултати и перспектива за бъдещето.
5. Купувачи и инвеститори: Демография и мотивации – Кой купува и защо.
6. Наемен пазар: Анализи – Сезонни модели на търсене и наемна доходност.
7. Инфраструктурни и строителни проекти – Нови лифтове, удобства и реновации на курорта.
8. Правна и регулаторна среда – Закони, данъци и промени, влияещи върху инвестициите.
9. Вербие срещу други алпийски курорти – Сравнение с Санкт Мориц, Цермат и др.
10. Заключение и перспектива – Обобщение на откритията и очакванията за бъдещето.

Нека навлезем в динамичния имотен пазар на Вербие и видим какво предстои за тази прочута алпийска дестинация.

Жилищни имоти във Вербие

Пазарът на жилищни имоти във Вербие е поел рязко нагоре, подхранван от оскъдно предлагане и глобално търсене. От 2020 г. насам цените на швейцарските ваканционни имоти (като тези във Вербие) са се покачили с над 30% – с около 10 процентни пункта повече от нарастването при цялостния швейцарски жилищен пазар ubs.com. Само във Вербие стойността на имотите е нараснала с приблизително 25% кумулативно от 2020 г., като е компенсиран предишен спад и са поставени нови рекорди ubs.com. В началото на 2025 г. висококачествен апартамент или шале във Вербие струва най-малко 22 100 шв. франка на квадратен метър, покачване с ~2,8% на годишна база ubs.com ubs.com. Това прави Вербие един от най-скъпите алпийски пазари, втори само след Санкт Мориц в Швейцария ubs.com. За ултра-първокласни жилища на най-добрите локации във Вербие, цените обичайно достигат 35 000 шв. франка/м², а в няколко уникални случаи дори надхвърлят шестцифрена сума за квадратен метър ubs.com.

Предлагането е изключително ограничено. Законът за вторите домове “Lex Weber” от 2012 г. (в сила от 2016 г.) ограничи строителството на втори домове до 20% от жилищния фонд в туристическите райони, с което на практика спря новите ваканционни сгради на места като Вербие, където този лимит е отдавна надвишен ubs.com knightfrank.com. В резултат на това предлагането намаля значително – до 2024 г. броят на алпийските къщи за продажба бе 40% по-нисък спрямо 2019 г. alpinepropintel.com. Само около 1,5–2% от общия жилищен фонд в швейцарските планински курорти е на пазара по всяко време alpinepropintel.com. Предлагането на обяви във Вербие често пада под тази и без това ниска средна стойност, създавайки ожесточена конкуренция за желаните шале. Когато качествен апартамент се появи на пазара, често настъпва наддаване (има случаи, при които имоти се продават на по-висока от обявената цена) – тенденция, описана като завръщането на предлагане над цена (“gazumping”) във вербиерския микро-пазар countrylife.co.uk countrylife.co.uk.

Жилищният фонд във Вербие варира от по-стари шале и апартаменти от 1970-те (много от които са подходящи за луксозно реновиране), до няколко нови комплекса, “промъкнали се” преди забраната. Новите апартаменти са изключителна рядкост. Купувачите, които предпочитат изцяло завършени модерни жилища, имат много ограничен избор, което още повече повишава цените за всяко ново или изцяло реновирано предложение countrylife.co.uk. Много съществуващи шале в престижни райони (Sonalon, Les Esserts, Le Rouge и др.) са обект на сериозни инвестиции за модернизация до ултра-висок стандарт countrylife.co.uk. Общо казано, жилищният сектор във Вербие се характеризира с силно търсене при ограничено предлагане, което гарантира, че дори пазарът да се успокои след бума по време на пандемията, цените остават високи.

Кратък ценови обзор (Q1 2025): Средната цена във Вербие (~22 хил. шв. франка/м²) е на върха на алпийските пазари. За сравнение – това е наравно със Санкт Мориц (22,3 хил. шв. франка/м²) и над нивата в Цермат (~20,9 хил.) или Гщаад (~20,6 хил.) ubs.com. Таблицата по-долу сравнява Вербие и избрани конкуренти:

Курорт (Кантон)	Средна цена (CHF/m²)	Промяна в цената 2024	Пазарни акценти
Вербие (VS)	22 100 ubs.com	+2,8% г/г ubs.com	Глобално търсене; оскъдно предлагане (лимит Lex Weber)
Санкт Мориц (GR)	22 300 ubs.com	+4,0% г/г ubs.com	Ултра-премиум; пазар с традиции в лукса
Цермат (VS)	20 900 ubs.com	+5,5% г/г ubs.com	Иконичен курорт без автомобили; рязък растеж
Гщаад (BE)	20 600 ubs.com	+3,0% г/г ubs.com	Ексклузивно село; ниска надморска височина, целогодишна привлекателност
Андермат (UR)	20 200 ubs.com	–3,3% г/г ubs.com	Изгряващ курорт; ново строителство (чужденците са освободени от Lex Koller)

Източници: UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com. Цените са за „висококачествени“ втори домове през Q1 2025. Абревиатури на кантоните: VS = Вале, GR = Граубюнден, BE = Берн, UR = Ури.

Забележително е, че жилищният пазар във Вербие е силно повлиян от купувачите на втори домове, а не от местните жители с основно пребиваване. Много имоти са сезонни шале, използвани за ваканции или доход от наем, вместо за постоянно живеене. (Селата Льо Шабле и Брузон, разположени по-ниско в планината, предлагат повече основни резиденции и относителна достъпност, като същевременно са свързани със ски зоната на Вербие heavenpublicity.co.uk.) В самия Вербие, комбинацията от престиж, ограничено ново строителство и международен купувачески контингент предполага, че жилищните цени ще останат устойчиви. Дори когато ултра-бързият растеж от 2020–2022 година е поохладнял, фундаменталният дисбаланс на високо търсене и ниско предлагане продължава да поддържа стойността на жилищата във Вербие.

Луксозен сегмент имоти

Луксозният сегмент във Вербие заслужава специално внимание, тъй като представлява едни от най-ексклузивните имоти в Алпите. Това включва многомилионни шале на най-престижни локации (често със ски-ин/ски-аут достъп, множество удобства и панорамни гледки). Вербие разполага с една от най-големите селекции на “трофейни шале” в Швейцария, което го прави магнит за купувачи с изключително висока нетна стойност countrylife.co.uk. През последните години ултра-прайм продажбите във Вербие поставиха рекорди – например, за някои имоти се съобщава, че са продадени за далеч над 30 милиона CHF, а цени над 35 000 CHF на квадратен метър вече са „норма“ за имоти от най-висок клас ubs.com.

Тенденции след пандемията: По време на бума на пандемията (2020–2022) луксозните алпийски имоти отбелязаха безпрецедентно покачване на цените (общият пазар на Вербие скочи с около 10% само през 2022 година) jamesedition.com. За разлика от това, 2023 и 2024 донесоха леко поохлаждане в този сегмент. По данни на UBS цените на швейцарските луксозни имоти се повишиха с едва 2% през 2023, при 10% ръст през 2022 jamesedition.com. Това охлаждане е повлияно от по-силния швейцарски франк, по-високите лихви по ипотеките и забавена глобална икономика – фактори, които правят швейцарските луксозни шале малко по-недостъпни или по-малко атрактивни в краткосрочен план jamesedition.com jamesedition.com. Във Вербие наблюдателите отбелязват, че интересът на купувачите се забави от средата на 2022 г. насам, а някои висок клас имоти дори регистрираха умерени корекции на цената или възможности за преговори в края на 2023 alpinepropintel.com alpinepropintel.com.

Въпреки това, тази умереност в растежа се възприема от мнозина като здравословна стабилизация, а не като спад. Купувачите с много налични средства все още са много, а най-високият клас на пазара остава устойчив. Експертите в индустрията прогнозират, че имотите над 10 милиона CHF ще задържат стойността си и ще продължат да привличат интерес, докато тези около 5 милиона CHF могат да бъдат по-силно повлияни от разходите за финансиране jamesedition.com jamesedition.com. Във Вербие, приливът на нови милиардери и мултимилионери (броят на милиардерите в Швейцария се е увеличил с 10% през миналата година) осигурява устойчива база от потенциални купувачи на луксозни имоти jamesedition.com.

Профил на купувача: Купувачите на луксозни шале във Вербие са международна смесица от лица с изключително висока нетна стойност (Ultra-High-Net-Worth Individuals, UHNWI) – често предприемачи, професионалисти във финансите или знаменитости – които отдават приоритет на стила на живот и ексклузивността. Чужденците имат ключова роля (повече за демографията на купувачите в по-късен раздел), макар и швейцарският елит също да е активен. Много от тези купувачи са купувачи в брой или имат дългосрочен хоризонт, което означава, че са по-малко чувствителни към краткосрочни промени в лихвите alpinepropintel.com. По време на пандемията за някои луксозни купувачи основен мотив бяха алпийските имоти като сигурни убежища и лични отдръпвания. Днес мотивацията включва наследствена семейна инвестиция (предаване на шале през поколенията), диверсификация на портфейла и насладата от прочутите ски и социалния живот във Вербие.

Струва си да се отбележи един фин противовятър за луксозния сегмент: възстановената сила на швейцарския франк. Силен франк прави швейцарските имоти по-скъпи за купувачи с друга валута; анализатори на UBS предупреждават, че продължителното поскъпване на франка може да намали търсенето на най-скъпите имоти във Вербие, като потенциално насочи част от купувачите към малко по-„евтини“ алпийски локации ubs.com ubs.com. Засега обаче, престижът на Вербие и ограниченото количество топ шале поддържат висок натиск върху стойностите. Дори проблясъците на пазар на купувача (по-бавни продажби, дребни корекции на цените) са основно ограничени до средния сегмент, докато истинските луксозни имоти остават силно желани.

Гледайки напред, луксозният сектор във Вербие се очаква да остане стабилен, но селективен. Ръстът на цените вероятно ще е умерен в следващите няколко години, но тавана за рекордните цени продължава да се вдига – особено с излизането на пазара на новореновирани „зашеметяващи“ шале. Един пример е скорошното разкриване на Chalet No.14, някога частно шале, сега работещо като ултралуксозен бутиков хотел/шале, което демонстрира постоянния апетит към разкош в недвижимите имоти във Вербие (със стойности при нощувка и продажба, отразяващи най-високия клас) newhotels.guide telegraph.co.uk. В обобщение, луксозната недвижима собственост във Вербие е позиционирана като дългосрочна стойностна инвестиция: предлагането е почти фиксирано, а търсенето от страна на световния елит за част от стила на живот във Вербие остава стабилно високо alpinepropintel.com jamesedition.com.

Търговски и хотелски имоти

Освен шале и апартаменти, имотният пейзаж във Вербие включва скромен, но важен търговски сектор – а именно търговски площи, ресторанти/барове, хотели и други имоти, свързани с туризма. Като ски курорт, търговската недвижимост на Вербие е тясно свързана с неговата хотелиерска индустрия и туристическата икономика.

Търговия и гастрономия: Центърът на Вербие се отличава с бутици от висок клас, ски магазини, барове за аперитив и изискани ресторанти, много от които са разположени на партерните нива на търговски сгради. Търсенето на първокласни търговски площи във Вербие е силно през пиковите зимни и летни сезони, тъй като луксозни марки и местни бизнеси се конкурират за туристи. Наемите за такива локации обикновено са високи (сравними с главните търговски улици на малки градове) поради заможната клиентела и големия поток през зимата. Комерсиалният пазар обаче е с много малък мащаб; има малко свободни площи и оборотът е нисък. Местните бизнеси често имат дългосрочни наеми, а когато се освободи или предлага помещение за наем или продажба, то бързо се заема, понякога от разрастващи се хотелиерски оператори. Наскоро се наблюдава тенденция съществуващи бизнеси да купуват шале или апартаменти и да ги трансформират в жилища за персонал или складове поради тежкия жилищен недостиг за сезонни работници knightfrank.com. Това показва колко тясно жилищният пазар се преплита с нуждите на търговските обекти във Вербие – работодателите инвестират в имоти, за да гарантират жилища за своя персонал, тъй като липсата на наеми заплашва тяхната дейност.

Хотели и курорти: Хотелската база на Вербие варира от очарователни B&B до петзвездни имоти. Особено забележителен е W Verbier Hotel (открит през 2013), който издигна Вербие на световната карта за брандиран луксозен туризъм и последователно е класиран сред най-добрите ски хотели в света. W, заедно с бутикови дизайнерски хотели като Experimental Chalet, стимулират конкуренцията в нишата на луксозното настаняване worldskiawards.com cntraveller.com. Окупацията на хотелите във Вербие остава много висока след пандемията – 2022 и 2023 отбелязаха силно възстановяване на ски туризма. През върховите зимни седмици хотелите често работят почти на пълен капацитет, което позволява прилагане на премиум цени на стаите. Операторите удължиха сезона (отваряйки по-рано зимата и рекламирайки летни активности), за да максимизират използването; например, ски лифтовете на Вербие сега се стремят да работят от началото на декември чак до края на април seeverbier.com, което допринася за хотелската заетост.

В момента се реализират няколко нови туристически проекта, които ще засилят профила на търговските имоти във Вербие. Един от тях е обновяването на Chalet Carlsberg по пистите в “L’Inkontro” – модерен алпийски бар/ресторант, завършен за сезон 2023/24 heavenpublicity.co.uk heavenpublicity.co.uk. В близкото село Ла Цума (свързано с Вербие чрез лифтове), успешният ресторант “Papill’on” се разшири през 2024 г., като добави малък бутиков хотел с 9 стаи heavenpublicity.co.uk – знак, че дори околните села инвестират, за да поемат допълнителното търсене. В селището Вербие нови кафенета и хибридни пространства (като Le Koti в Le Châble, съчетаващ кафе, бар и бистро) се появяват, за да обслужват туристите и жителите целогодишно heavenpublicity.co.uk. Макар че тези отделни проекти са сравнително малки, взети заедно те очертават оживена хотелска и туристическа сцена, която постоянно се развива. Инвеститорите, които оглеждат търговски имоти във Вербие, често се интересуват от покупка или реновиране на хотели, но възможностите са редки – повечето хотели са семейна собственост или са под дългосрочно управление. Когато се появи хотел за продажба, интересът е голям, често от международни хотелски групи или фондове, което показва доверие в туризма на Вербие.

Инфраструктура като търговски актив: Друг аспект на търговските имоти във Вербие е ски инфраструктурата (лифтове и подобрения), която се управлява от Téléverbier. Макар и да не са „недвижими имоти“ в традиционния смисъл, лифтовете и подобренията на ски зоната имат сериозно влияние върху стойността на всички имоти във Вербие. През 2022 г. глобалният ски оператор Vail Resorts привлече вниманието, като придоби дял в ски операциите на Андермат, което породи спекулации, че големи играчи може да проявят интерес и към други швейцарски курорти mansionglobal.com. Лифт компанията във Вербие обаче заяви, че не води преговори и курортът не се продава vaildaily.com. Все пак интересът подчертава колко ценна е инфраструктурата на Вербие като самостоятелен актив. Продължаващите инвестиции на Téléverbier (виж следващата секция за нови лифтове) всъщност са инвестиция в цялостната привлекателност на дестинацията като недвижимост.

В обобщение, търговският сектор на недвижимите имоти във Вербие е малък, но процъфтяващ, поддържан от популярността на курорта. Търговските площи и ресторантите държат високи цени, а хотелите се радват на силно търсене и нарастващ поток от гости през цялата година. Синергията между туризма и стойността на имотите е очевидна – колкото по-желан е Вербие за скиори и гости, толкова по-печеливши стават търговските обекти, обслужващи тези посетители, а това запазва интереса на инвеститорите. Докато данни за нивата на търговски наем и доходност не се публикуват широко, анекдотични сведения сочат за ниска вакантност и стабилни или нарастващи наеми в най-добрите локации – индикация за пазар в полза на наемодателите. Потенциалните инвеститори в търговския пазар на Вербие трябва да имат предвид ограниченото предлагане и регулаторните усложнения (хотелите са обект на стриктно зониране и лицензи). Като цяло хотелско-водената търговска среда във Вербие допълва жилищния сектор, укрепвайки луксозната екосистема на курорта.

Пазарни тенденции и ценови прогнози (2025–2028)

След изключителния скок в цените на имотите през 2020–2022 г., пазарът на недвижими имоти във Вербие навлиза във фаза на нормализиран растеж. През 2024 г. цените на швейцарските ваканционни имоти нараснаха средно с 4%, което е здравословен ръст, но по-нисък от ежегодните скокове от 6–10% през предходните две години ubs.com jamesedition.com. Конкретно във Вербие се отчете около 3% увеличение през 2024 г. (Q1 2025 спрямо Q1 2024) ubs.com. За 2025 анализаторите очакват по-нататъшно покачване на цените, но с още по-умерен темпubs.com. Екипът по недвижими имоти на UBS прогнозира, че алпийските имоти отново ще поскъпнат през 2025 г., но по-бавно отколкото през 2024ubs.com – вероятно в диапазона ниски единични проценти (около 2–3%). Тази умерена перспектива отразява достигането на висок праг, при който устойчивостта е по-важна от спекулативната треска.

Ключови фактори, влияещи върху прогнозата за 2025–2028:

• Лихвени проценти и финансиране: Ипотечният пазар в Швейцария се промени през 2023–2024 г. с покачването на основната лихва от централната банка след исторически ниските нива. До средата на 2025 г. обаче ставката бе едва 0.25%, като очакванията са за запазване или дори лек спад на лихвите до 2026 г.investropa.com. Евтиното финансиране (и наскоро спадащите ипотечни лихви) правят собствеността по-привлекателна спрямо наема investropa.com investropa.com, което подкрепя търсенето. По-високите разходи за заеми от преди две години ограничават бюджета на някои купувачи, особено в средния сегмент. Повечето купувачи във Вербие са слабо задлъжнели (много плащат в брой или аванс от над 50%), така че лихвите не са толкова критични, колкото в градските пазари, но все пак влияят на общото настроение. Перспективата за стабилни или по-ниски лихви през 2025–2027 е положителна за растежа на цените, макар и слабо умерен.
• Глобален икономически климат: Цикълът на луксозните недвижими имоти е пряко свързан с благосъстоянието на заможните. Ако борсовите пазари и печалбите на корпорациите вървят добре, повече капитал се насочва към ваканционни жилища. Миналата година донесе известна волатилност на глобалните пазари, но 2025 досега се характеризира с подобряваща се инвеститорска увереност. Все пак икономическата несигурност (инфлация, геополитическо напрежение) може да създаде пречки. Имотите във Вербие често се разглеждат като “сигурен убежище” за инвестиции, с оглед на стабилността на Швейцария. В периоди на глобална турбуленция търсенето на швейцарски имоти може дори да се повиши, тъй като инвеститорите търсят стабилност. Така че умереният световен икономически растеж с епизодична волатилност (общата прогноза) парадоксално може да подсили привлекателността на Вербие като сигурна инвестиция.
• Демография – Вълната на бейби-бумърите: Един интересен двигател на търсенето е голямото поколение заможни бейби-бумъри (вече на възраст между края на 50-те и 70-те), навлизащи в пенсия или полупенсия. Мнозина продават своите бизнеси или се оттеглят от управленски позиции със значителни средства и искат да инвестират в имоти със стил на живот. UBS отбелязва, че именно тази група значително повлия на пазара на ваканционни имоти през последните години ubs.com. Въпросът е дали тази тенденция ще продължи. Вероятно да през втората половина на 2020-те години, тъй като това поколение отдава приоритет на семейните ваканции и здравословния аутдор-лифстайл. Вербие, със своя микс от приключения и лукс, е идеално място. Докато това поколение (в Европа, UK, САЩ) остане финансово стабилно, те ще подкрепят търсенето на алпийски ваканционни имоти. Това е структурен фактор за растеж в средносрочен план.
• Динамика на предлагането и ново строителство: Очаква се предлагането да остане ограничено. Макар последните законови промени (от октомври 2024) леко да облекчават ограниченията за строителство на втори домове – позволявайки някои стари апартаменти да бъдат разширени с 30% дори ако се създадат нови обекти ubs.com – това не е промяна, която ще промени играта в краткосрочен план. Възможно е да се появят още няколко апартамента или разделени шале имоти във Вербие през идните години, но това няма да намали сериозно недостига. Новото строителство в самото Вербие ще бъде ограничено основно до вече одобрени проекти и преустройство на стари сгради (практически няма свободни парцели за големи проекти поради зониране и таван на втори домове). Следователно увеличението на предлагането ще е минимално и няма да задоволи силното търсене. Това предполага продължаващ натиск нагоре върху цените. Както се казва в един доклад, откакто бе приет референдумът за вторите домове, строителството в Алпите „практически спря“, така че дори лекият ръст сега (благодарение на облекчаването през 2024) само спира тоталната стагнация, без да изпреварва търсенето ubs.com.

Взимайки всички тези фактори предвид, прогнозата за цените във Вербие до 2028 е предпазливо оптимистична. Очакваме годишният ръст на стойността да е в диапазона 3–5% за следващите няколко години investropa.com investropa.com. Това е при условие, че няма тежък икономически спад и че евентуалните регулаторни промени (обсъдени по-долу) не ограничат драстично покупките от чужденци. Възможен е сценарий на задържане на цените или дори малка корекция, ако например Швейцария рязко затегне правилата за покупка или настъпи глобална рецесия, засягаща луксозния сегмент. Но при липса на такива катализатори базовият случай е стабилно поскъпване. В потвърждение на това, докладът на Julius Baer за пазара на швейцарски имоти през 2024 отбеляза ръст в транзакциите в края на 2024 и “допълнителен импулс, очакван за 2025” investropa.com, което сигнализира, че всяко постпандемично “затишие” е било краткотрайно.

Важно е да се отбележи, че дори ако растежът на цените е умерен, ценовите нива се очаква да останат високи. Има малко доказателства, че оценките на имотите във Вербие ще се понижат значително – пода се поддържа от ограничено предлагане и богати собственици, които обикновено не са принудени продавачи. Всъщност много собственици предпочитат да задържат или отдадат под наем своите шале, отколкото да продават на слаб пазар, което увеличава ниския оборот. Alpine Property Intelligence (консултантска фирма за ски имоти) предвижда сценарий на „нисък оборот, цените да се плъзгат леко надолу [в някои случаи] и по-добри възможности за купувачите“ в краткосрочен план alpinepropintel.com alpinepropintel.com. На практика това означава повече преговори по отделни сделки, а не всеобщ срив на цените.

В обобщение, очаквайте стабилност и умерен растеж на пазара на недвижими имоти във Вербие в периода 2025–2028 г. Бумът отстъпи място на по-мек спад на високо плато. За инвеститорите това означава, че доходността от наеми и дългосрочната капиталова печалба – а не бързите препродажби – ще бъдат основната награда през следващите години. А за купувачите това значи, че въпреки че цените едва ли ще „паднат на безценица“, темпът на увеличение е по-умерен, като дава възможност за влизане на пазара с по-малко треска от пика през 2021 г.

Купувачи и инвеститори: Демография и мотивации

Една от отличителните черти на Вербие е неговата космополитна база от купувачи. За разлика от някои ски райони, доминирани от местни собственици, пазарът на ваканционни имоти във Вербие е международен по природа ubs.com. Кой купува и защо?

Националности и демография: Исторически, британските купувачи имат дългогодишна любов към Вербие – до такава степен, че курортът е получил прякора “Sloane Square on the Slopes” в препратка към елита на Лондон, превърнал Вербие в своя зимна детска площадка thegentlemansjournal.com. Дори днес британските купувачи остават значими (макар Brexit и промяната в курса на валутите да създадоха известни предизвикателства). Доклад на Savills от 2014 г. нарече Вербие „първи избор за много британски купувачи“ и барометър за британското търсене в Алпите countrylife.co.uk. В последните години миксът се разшири: заможни купувачи от Западна Европа (Белгия, Франция, Германия, Скандинавия), САЩ и нарастващо Близкия изток и Азия проявяват интерес към алпийски имоти в Швейцария. Много чужденци са привлечени от стабилността, сигурността и престижа на страната, освен възможността да карат ски. Разбира се, швейцарците също са активни купувачи, особено заможни семейства от Женева или други градове, които търсят уикенд убежище във Вале (Valais). В проекти като Андермат (Andermatt), където няма ограничения за чуждестранни купувачи, около половината купувачи са швейцарци, а останалите – чужденци mansionglobal.com. Вербие вероятно има още по-висок процент на чуждестранни собственици, предвид репутацията си и факта, че чужденци могат да купуват там (с разрешителни).

Според един пазарен анализ, най-популярните швейцарски региони сред заможни чуждестранни купувачи през 2024 са Вале (Valais, където е Вербие), Тичино, Во, Граубюнден и Берн – на практика алпийските и езерните региони jamesedition.com. Сред конкретните курорти, Вербие, Сен Мориц и Гщаад генерират най-голям интерес сред чуждестранните купувачи jamesedition.com. Това съответства на статута на Вербие като световен курорт от най-висок клас. Всъщност купуването на имот във Вербие често се възприема като влизане в ексклузивен международен клуб.

Инвеститор срещу купувач за начин на живот: Купувачите във Вербие обикновено имат смесена мотивация – отчасти инвестиция, отчасти начин на живот. Много малко са чистите спекуланти или „флипера“ (препродавачи). Недвижимите имоти във Вербие се държат обикновено дългосрочно (10+ години) и са емоционална покупка alpinepropintel.com. Както Alpine Property Intelligence отбелязва, ски домът „често е плод на дългосрочно желание“, а не се движи от краткосрочни печалби alpinepropintel.com. Купувачите обичайно планират да използват имота за семейни ваканции (или дори частично пенсиониране в бъдеще), а също така очакват стойността да се увеличи с времето. Фактът, че заеми почти не се теглят, означава, че собствениците не са принудени да отдават под наем или да продават – те могат спокойно да държат през различни пазарни цикли, което спомага за стабилността alpinepropintel.com.

Мотивации: Няколко фактора карат хората да инвестират в имоти във Вербие:

• Живот и почивка: В основата си купувачите са влюбени във световноизвестните ски (410 км писти в 4 Vallées) и оживения аперитив след ски heavenpublicity.co.uk. Притежанието на шале тук е лайфстайл актив, носещ алпийско приключение през зимата и множество летни занимания (пешеходен туризъм, колоездене, фестивали) извън сезона schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch. Това е място, където „легенди, кралски особи и поп звезди“ се срещат със спортни ентусиасти heavenpublicity.co.uk – съчетание от блясък и автентичен планински чар, който малко курорти могат да постигнат. Много купувачи споделят желанието да имат семейно убежище, където да се създават спомени от няколко поколения.
• Потенциал за доход от наем: Макар че обикновено не е основен мотив, възможността да се генерира доход от наем, когато собственикът не използва имота, е значително предимство. Наемите във Вербие по време на сезона са сред най-високите в Алпите, което позволява да се покриват разходи по собствеността (повече за това в секцията за наеми). За някои инвеститори, особено за тези, които не са във Вербие през целия сезон, доходността от наем е част от формулата – превръщане на имота в актив с доход, вместо в спящ втори дом.
• Инвестиция в сигурно убежище: Политическият неутралитет на Швейцария, силната валута и надеждната правна система дават сигурност на международните инвеститори. Притежанието на имот в Швейцария се възприема като сигурен начин за съхраняване на богатство. За разлика от много държави, Швейцария няма история на резки сривове в цените на имотите, а силният франк често носи валутна печалба към евентуалната печалба от имота. Освен това банковата тайна (исторически) и дискретността на страната привличат онези, които търсят поверителност. В несигурни времена, шале във Вербие може да се усеща като осезаем актив убежище. Особено важно е, че Швейцария няма наказателен годишен данък върху богатството от имоти, какъвто има в някои други алпийски държави – например, Франция налага годишен данък върху имоти над ~1,3 млн. евро, което е сериозен разход за собственици на шале за 5+ млн. евро mansionglobal.com. В Швейцария няма такъв национален данък върху имотното богатство mansionglobal.com, което я прави по-инвеститорски привлекателна от данъчна гледна точка.
• Изключителност и престиж: Налице е нематериален, но реален стимул: притежанието на дом във Вербие носи статус. Това е знак, че човек е „постигнал успех“, ако може да си позволи имот в този именит курорт. Не бива да се подценява престижният ефект – подобно на собственост в Сен Тропе или Манхатън, това носи социален престиж. Живият социален живот във Вербие (включително събития като Музикалния фестивал на Вербие и звездните новогодишни партита) усилва привличането. Някои купувачи просто се влюбват във Вербие след посещение и после мечтаят да станат част от общността.
• Климат и целогодишна привлекателност: Интересното е, че въпреки опасенията около климатичните промени, високопланинските курорти като Вербие се считат за по-устойчиви в бъдеще по отношение на ски сезона. Ски зоната на Вербие достига до 3 300 метра (ледник Мон Форт), което гарантира дълъг, надежден сезон heavenpublicity.co.uk. Проучване на Savills класира Вербие сред най-устойчивите курорти към климатични промени (заради надморската височина и инвестициите в изкуствен сняг) savills.co.uk. Купувачите се чувстват сигурни, че ски имотът им ще има стойност и след десетилетия, за разлика от по-ниските курорти с потенциално по-къси сезони. Освен това, Вербие се развива като двусезонен курорт – лятната туристика нараства, с дейности и инфраструктура, които привличат гости и извън зимата schraner-verbier.ch. Тази по-широка привлекателност подсилва инвестиционната логика, тъй като имотът може да се ползва (или отдава под наем) през всички сезони.

По отношение на възраст и профил, купувачите варират от 30 до 70 години. По-младите купувачи (30-40 г., често предприемачи или професионалисти във финансите) се привличат от известния нощен живот и офпист предизвикателствата на Вербие, докато по-възрастните (50-60 г., може би наскоро пенсионирани или на прага на пенсията) търсят комфорт, уелнес и семейна среда. Много купувачи са семейни единици – купуват с идеята да имат място, където децата и внуците да се събират. Срещат се и случаи на мултигенерационно богатство, при които се купува шале като дълготраен семеен актив. Корпоративни инвеститори са рядкост в жилищните алпийски имоти (заради ограниченията на Lex Koller за закупуване от чуждестранни компании), но понякога имотите се купуват чрез фирмени структури за поверителност или данъчно планиране.

Поведение на инвеститорите: След като придобият собственост, собствениците на имоти във Вербие обикновено пазят активите си дългосрочно. Не е необичайно шале да остане в едно и също семейство поколения наред. Това допринася за ниско предлагане на препродажби. Когато все пак настъпят промени, те са предизвикани от житейски събития (например собственикът остарява и спира да кара ски или се мести по лични причини), а не от тайминг на пазара. Тази относително нееластична предлагане означава, че стойностите са изолирани от краткосрочни колебания. Освен това, тъй като собствениците често са лица с висока нетна стойност и не са сериозно задлъжнели, принудителните разпродажби са рядкост дори при икономически спадове.

В заключение, демографията на купувачите във Вербие е заможна, международна и насочена към определен начин на живот, със сериозна инвестиционна нагласа. Те са привлечени от уникалната комбинация от спорт, социален живот и стабилност, която Вербие предлага. Мотивациите им съчетават лично удоволствие и дългосрочно съхраняване на богатството. Разбирането на тази психология е ключово: тя обяснява защо недвижимите имоти във Вербие могат да поддържат толкова високи цени и да остават относително ликвидни – в тези алпийски имоти се вижда дълбока емоционална и стратегическа стойност, която надхвърля обикновената сграда от тухли и хоросан.

Пазарни прозрения за наемите

Пазарът на наеми във Вербие е неразделна част от сцената с недвижими имоти, тъй като много собственици отдават имотите си под наем, а посетителите търсят краткосрочни шале/апартаменти. Наемните динамики във Вербие са силно сезонни, следват ски календара и пиковете на летния туризъм.

Сезонно търсене: Зимите във Вербие водят до наплив на скиори от декември до април. Пикът на наемите е около 20 седмици през ски сезона (от началото на декември до Великден), когато търсенето е най-високо и седмичните наеми се изстрелват knightfrank.com knightfrank.com. Това включва периода Коледа/Нова година, края на януари, февруари (особено училищните ваканции), и март до Великден – през този период първокласните шале често се резервират напълно на много високи цени. Освен тези зимни седмици, Вербие вече има и стабилен летен сезон: приблизително 10 седмици наемно търсене извън зимата, особено през юли и август, когато Алпите привличат планинари, планински колоездачи и любители на фестивали knightfrank.com. В обобщение, собственик на имот във Вербие може да постигне около 30 седмици заетост годишно, което е значимо разширяване от традиционните 10–15 седмици само със ски преди десетилетие knightfrank.com. Това увеличение отразява успеха на курорта в популяризирането на целогодишния туризъм и събития.

По време на несезонните периоди (пролет след затварянето на ски лифтовете и късната есен), търсенето спада значително и много имоти стоят празни или се отдават на силно намалени цени. Далновидни собственици може да използват тези периоди за поддръжка или лично ползване. Важно е обаче, че ставките през високия сезон са достатъчно доходоносни, така че дори с някои свободни периоди, годишната доходност остава атрактивна.

Наемни цени и доходност: Наемните цени във Вербие са сред най-високите в Алпите. Луксозно шале във Вербие може да донесе десетки хиляди франка на седмица през пиковия сезон, в зависимост от размера и удобствата (шалета с обслужващ персонал са още по-скъпи). Например, добре разположен апартамент с 3 спални може да се отдава за 5,000–7,000 CHF на седмица през високия сезон, докато голямо самостоятелно шале може да докара 15,000–25,000+ CHF на седмица по Нова година. Летните седмични наеми са по-ниски — около 50–70% от нивата през ски сезона, макар че специални събития (например седмици с класическа музика) могат да ги повишат.

В обобщение, доходността от наеми във Вербие е стабилна, но не изключителна – това е типично за първокласни курорти (където капиталната стойност е много висока спрямо наема). Според анализатори на алпийски имоти, средната нетна годишна доходност на швейцарски ски имоти е малко под 4% alpinepropintel.com. Knight Frank също отбелязва, че брутна доходност около 4% е постижима в повечето алпийски курорти knightfrank.com. Във Вербие доходността клони към долната част на този диапазон при ултралуксозните шале (тъй като покупните цени са изключително високи). При по-достъпните апартаменти, които се отдават добре под наем, доходността може да е малко по-висока. Например, Knight Frank представя сценарий: шале за €1 милион в Шамони (подобно на средния клас във Вербие) може да реализира €80,000 наем за 30 седмици, което носи €40,000 нетно преди данъци (или 4% нетна доходност) knightfrank.com. Можем да отгатнем, че имот във Вербие за 2 милиона CHF може да донесе около 100,000 CHF годишно и да реализира 50,000 CHF нетно след разходи — именно около 4%. Ултралуксозните шале могат да имат по-нисък процент (може би 2–3%), защото наемният приход, макар и голям като абсолютна сума, е нисък спрямо многомилионната им покупна цена.

Важно е да се уточни брутна срещу нетна доходност: Брутната доходност е просто наема, разделен на покупната цена. Нетната доходност приспада разходите – а алпийските наеми имат такива: такси за управление на имота, почистване, поддръжка (снежен сервиз и др.), застраховки, евентуално лихви по кредити и агентски комисиони. Собствениците във Вербие често наемат местни агенции или консиерж услуги за управление на наемите, които могат да вземат 15–20% от наемния приход. След всички разходи, брутна доходност от 4% може да се свие до ~2.5–3% нето за собственика. Докладът на Alpine Property Intelligence цитира „малко под 4% нето“ средно, което подсказва, че ефективното отдаване може наистина да покрие повечето разходи и да остане малка печалба alpinepropintel.com. Освен това наемните цени в Швейцарските Алпи са се повишили с около 10% от 2019 г. насам alpinepropintel.com благодарение на следковидното търсене, което е подобрило леко доходността (макар че е увеличило и покупните цени и в повечето случаи поддържа доходността в границите).

Регулации при наемане: Швейцария е доста либерална по отношение на ваканционните наеми. Няма национални ограничения за броя нощувки, в които втори дом може да се отдава под наем (за разлика от някои градове, които лимитират Airbnb ночувките) knightfrank.com. Във Вербие собствениците са свободни да използват платформи като Airbnb, Booking.com или местни агенции, за да отдават имотите си краткосрочно. Единствена забележка: ако имотът е закупен по режим, изискващ отдаване под наем (някои нови комплекси класифицират жилищата като „инвестиционни имоти“, за да заобиколят ограниченията за втори домове), собственикът може да е длъжен да го отдава под наем определен брой седмици. Но по принцип във Вербие отдаването е по преценка на собственика. Обществата на собствениците (например, етажна собственост на сграда) теоретично биха могли да въвеждат правила относно краткосрочните наеми, но това е индивидуално за всеки случай и не е често срещано knightfrank.com.

Профил и поведение на наемателите: Зимните наематели във Вербие включват седмични скиори – семейства, групи приятели, корпоративни отбори – често от Великобритания, Европа, а понякога и други части на света. Те идват за прочутите писти и нощния живот. Много са редовни посетители, които се връщат всяка година по едно и също време. Летните наематели може да са планинари, колоездачи или участници в събития (напр. публика на Фестивала във Вербие или състезатели в колоездачни обиколки). Силното търсене на наеми e още един стимул за инвеститорите: относително лесно е да се намерят наематели във Вербие по време на пиковите сезони, предвид популярността на курорта.

Един интересен ефект от жилищния недостиг е, че местните бизнеси и сезонният персонал трудно намират жилища. Някои работодатели вече наемат или купуват имоти, за да подсигурят жилища (както вече бе споменато) knightfrank.com. Това търсене за служебно жилище се отнася най-вече за по-достъпни апартаменти в Le Châble или околните села, но говори за все по-ограниченото предлагане на наеми дори и извън туристическия пазар. Ако притежавате малък апартамент във Вербие/Le Châble, бихте могли да го отдавате сезонно на местни или работници (например четиримесечен зимен договор на ски инструктор) — понякога с по-ниски цени от туристическите, но с гарантиран по-дълъг срок.

Сезонност на ставките: Както се и очаква, ставките на наема варират драстично според сезона. Изследване на UBS показва, че курорти като Вербие и Цермат имат огромни разлики между наемните цени през ски сезона и лятото, което отразява надбавката в първокласните ски дестинации alpinepropintel.com. Това означава, че собственикът не може просто да раздели годишния приход на 12, за да получи средномесечна стойност — основната част от дохода идва през зимата, по-малка — през лятото, а почти нищо през междинните месеци. Управлението на тази сезонност е ключово (напр. чрез динамично ценообразуване и предварителен маркетинг).

Като цяло, доходността от наеми във Вербие е добра по швейцарски стандарти и предоставя осезаем стимул на собствениците да отдават имотите си. Макар че никой не става милионер само от наем на едно шале, приходът може съществено да компенсира разходите за поддръжка и често да покрива лихвите по ипотеката. Например, при настоящите ниски лихвени проценти по ипотеките (швейцарски плаващи/фиксирани проценти около 2.5–3% към 2024 г. knightfrank.com knightfrank.com), нетна доходност над 3% означава, че имотът може почти да се самоиздържа при лостово финансиране. Тази динамика – ниски лихви и силни наеми – прави собствеността (дори при ипотека) все по-атрактивна в сравнение с просто наемане. Дори, към началото на 2025 г., заради растящите наеми и ниските лихви, притежанието на жилище в Швейцария често стана по-евтино годишно от наемането investropa.com jamesedition.com. Във Вербие, високата цена за наем на шале за няколко седмици често кара най-редовните гости да обмислят покупка вместо наемане, ако могат да си го позволят.

Пример: Семейство, което наема хубало шале за две пикови седмици, може да похарчи по 20 000 CHF всяка година. Тази сума може да обслужва лихвите по значителен заем или да бъде внасяна като собствен капитал – осъзнаване, което често тласка редовните наематели към покупка на собствен имот.

В заключение, наемният пазар във Вербие се характеризира с високо сезонно търсене, премиум цени и доходност около 3–4%. Разширеният туристически сезон увеличава потенциала за заетост. Докато пазарът е силно ориентиран към зимата, растежът на летните активности означава, че собствениците все по-често могат да разчитат на доходи през цялата година. Инвеститорите все пак трябва да отчетат свободните периоди и разходите по управлението, но при настоящите тенденции отдаването под наем на имот във Вербие може да бъде печелившо и относително „безпроблемно“ начинание (особено при използване на професионални агенции). Силното търсене на наеми също добавя ликвидност към пазара на продажби – потенциалните купувачи знаят, че лесно могат да отдават имота си под наем, което оправдава плащането на висока покупна цена.

Инфраструктура и проекти за развитие

Непрекъснати инвестиции в инфраструктурата и удобствата са от жизнено значение за курорт като Вербие, за да запази водещата си позиция. Няколко текущи и планирани проекта във Вербие и региона Вал дьо Бан включват подобряване на свързаността, устойчивостта и цялостното преживяване на посетителите – всички те могат косвено да повишат стойността на недвижимостите чрез засилване на привлекателността на курорта.

1. Нови лифтове и подобрения по пистите: Най-значителният проект е изграждането на лифта Саволер Тeлемикст. Тази дългоочаквана лифтова система ще свърже по-ефективно Вербие със сектора Саволер/Ла Цума. Това е комбинация от кабинков и седалков лифт (затова Тeлемикст) и е предвидена на два етапа: Лез Есер до Саволер (нов кабинков лифт с 10 места) с планирано откриване през декември 2025 г., и Саволер до Ла Цума (продължение на седалков лифт) до декември 2026 г. heavenpublicity.co.uk. Работата започна през 2023 г., което показва силна ангажираност въпреки високите разходи. Този модерен лифт ще подобри значително движението на скиорите и достъпа, превръщайки предишната бавна връзка в бърза такава verbier4vallees.ch seeverbier.com. За собствениците на имоти, особено в Саволер/Есер, това е огромен плюс – на практика „приближава Вербие“ и ще увеличи атрактивността на шале-тата от тази страна на планината. Също така повишава привлекателността на Ла Цума (по-тихо село отвъд рида), тъй като достъпът до основната ски зона на Вербие е по-лесен, което потенциално вдига и цените на имотите там. Освен това Téléverbier планира нов шестместен седалков лифт за зимата 2026/27 в друга част на ски домейна, строителството започва през 2025 г. snowindustrynews.com. Постоянните подобрения на лифтовете гарантират, че Вербие остава на върха по отношение на ски инфраструктурата.

2. Обновяване на спортния център: Вътрешният спортен център на Вербие (с басейн и други съоръжения) претърпя пожар през 2017 г., и в момента се полагат големи усилия за възстановяването и преосмислянето му. Новият Спортен център Вербие вече е одобрен с предварителен бюджет от 69 млн. CHF valdebagnes.ch. Проектът, потвърден в края на 2023 г., е амбициозен – предвижда полуолимпийски басейн, развлекателни басейни, СПА, детска зона с водни атракции (пързалки и др.), голяма фитнес зала със сменяеми зали и ресторант valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Това е мултифункционален комплекс, насочен както към местните, така и към туристите, с хоризонт на развитие от 30 години valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Подготвителните строителни дейности започват през 2025 г., а откриването се очаква през 2028 valdebagnes.ch. Забележително е, че дизайнът се основава на използване на местни материали (камен и дърво) и устойчивост, в духа на вербиерската философия за баланс между модерно и алпийски характер valdebagnes.ch. Дори се обсъжда изграждането на ледена пързалка като част от комплекса (решението още не е окончателно) valdebagnes.ch. След завършване, този спортен център ще повиши значително целогодишното преживяване на жителите и туристите във Вербие – ще предлага възможности за почивка и спорт дори при лошо време или извън сезона. За собствениците на имоти това е предимство: наличието на първокласни спортни съоръжения в града прави Вербие още по-привлекателно място за живеене или ваканция.

3. Подобрения в центъра на селото: Проектът Place de l’Ermitage е друг пример за развитие, насочен към подобряване качеството на живот. Централният площад във Вербие (Place de l’Ermitage) се преосмисля след широка обществена дискусия, за да се създаде зелено, многофункционално обществено пространство valdebagnes.ch valdebagnes.ch. В проекта са заложени повече зеленина (дървета, области с водни площи, захранвани с дъждовна вода), обществени зони за сядане, павилион с многофункционална зала и кафене, и гъвкави пространства за пазари, концерти или дори ледена пързалка през зимата valdebagnes.ch. Ще бъде изграден подземен триетажен паркинг (~200 места), дискретно скрит, за да не се нарушава естетиката valdebagnes.ch. Строителството на площада и паркинга се очаква да започне в края на 2025 г. Целта е да се даде на Вербие истински селски център, който е атрактивен през всички сезони – място за срещи на местни и туристи, отвъд ски лифтовете и баровете. Този тип градско подобрение може внимателно да покачи цените на имотите в района и като цяло прави Вербие по-удобно и по-малко претоварено от автомобили място.

4. Мобилност и устойчивост: Вербие поставя акцент върху устойчивия транспорт и енергия в своите планове за развитие. Курортът признава, че най-големият въглероден отпечатък идва от пътуванията на гостите до курорта heavenpublicity.co.uk. За щастие, Вербие е един от най-достъпните големи курорти с обществен транспорт – можете да вземете влак от Женева (или дори от Лондон чрез Eurostar и швейцарските железници) директно до Льо Шабле и после с кабинковия лифт право във Вербие heavenpublicity.co.uk. Съществуването на този лифт от долината е огромно предимство и се рекламира като по-екологичен начин на пристигане (заобикаляйки автомобилния трафик в планината). Освен това преките полети до Сион (град във Вале) и сезонните до Женева улесняват достъпа за международните гости heavenpublicity.co.uk. В рамките на курорта се предприемат стъпки за пешеходизиране на ключови улици, например части от Rue de Médran (близо до основния лифт) стават по-предразполагащи за пешеходци, за да се подобри атмосферата и да се окуражи ходенето пеша/каране на колело valdebagnes.ch valdebagnes.ch. Що се отнася до енергията, лифтовата компания и съоръженията във Вербие инвестират в възобновяеми енергийни източници, енергийноефективно производство на сняг и по-добра изолация за намаляване на потреблението на ток heavenpublicity.co.uk. Всички тези усилия попадат под темата достъпност и устойчивост, която курортът е определил като ключова за бъдещето си heavenpublicity.co.uk.

5. Други развития: В по-широката зона Вал дьо Бан (общината, включваща Вербие) има културни и туристически инициативи като дегустационната зала за вино „Kairos“ в Брюсон (отворена в реновирано шале, предлагаща винени преживявания плюс луксозен апартамент с 2 стаи) heavenpublicity.co.uk. Макар и малък, този пример показва тенденцията към диверсификация на туристическите дейности (кулинарен туризъм и др.). Също впечатляващ е кабиновият лифт до Брюсон (открит 2014 г.) – макар да не е нов, напомня, че Вербие е свързан с няколко села и тези свързаности се подобриха значително през последното десетилетие. Включването на Брюсон чрез лифт увеличи ски зоната и алтернативните варианти за настаняване, а бъдещи проекти там (като нови места за настаняване или активности) могат да допълнят предложенията на основната част на Вербие.

Ако погледнем по-напред, комуната на Вербие има 30-годишен визионен план (PAZ), който балансира растежа със запазване на околната среда valdebagnes.ch. Те са наясно, че трябва да се избягва урбанистичното разпространяване на шале по планинските склонове („спасяването на швейцарските ски курорти от разрастване“ дори беше тема по едно време swissinfo.ch). Това означава, че бъдещото развитие ще се съсредоточи върху умно сгъстяване и модернизиране на инфраструктурата, а не върху неограничено строителство на нови домове. Очаквайте продължаващи инвестиции в транспорт (вероятно повече електрически автобуси или дори мисли за тунел или подобряване на пътя за облекчаване на задръстванията по пиковите уикенди) и удобства, вместо големи нови жилищни райони.

Влияние върху недвижимите имоти: Всички тези проекти – лифтове, спортни съоръжения, подобряване на облика, мерки за устойчивост – повишават атрактивността на Вербие. За настоящите собственици те означават подобрен начин на живот и вероятно увеличаване на стойността на имотите в дългосрочен план, тъй като курортът остава конкурентен спрямо световните дестинации. За потенциалните купувачи това сигнализира, че Вербие не разчита само на миналото си; той активно се подобрява, което намалява риска от инвестиция в имот (градчето ще остане жизнено и модерно). Особено важно е, че тези инвестиции се случват дори при законови ограничения върху новото строителство: това показва, че общността се фокусира върху качеството, а не количеството – подобрява съществуващото, за да привлича висок клас клиенти, вместо да се разширява навън. Този модел обикновено води до повишение на стойностите на имотите, тъй като постоянно се подобрява преживяването, без да се увеличава значително предлагането.

В обобщение, инвестиционната програма на Вербие е стабилна и целенасочена. До 2025–2028 г. ще видим нова бърза лифт връзка, флагмански спортно/уелнес център в строеж, по-зелено селище и постоянни подобрения в устойчивостта. Всичко това държи Вербие на върха сред алпийските курорти, което е добър знак за запазване на тенденциите на пазара на недвижими имоти.

Правна и регулаторна среда

Инвестицията в швейцарски недвижими имоти – особено като чужденец – изисква навигиране през сложна правна и регулаторна рамка. Вербие, като част от Швейцария, се подчинява както на федералните закони, така и на кантоналните (Валais) регулации, които могат да засегнат собствеността на имоти. В последните години и за в бъдеще, има няколко важни правни фактора и потенциални промени, които трябва да се следят:

Lex Koller (Закон за чуждестранната собственост): Известният швейцарски закон, ограничаващ покупките на имоти от чужденци, Lex Koller, играе ключова роля на курортните пазари. По същество, нерезиденти чужденци имат право да купуват само определени видове имоти (обикновено ваканционни жилища в специално определени туристически зони) и често с ограничение на площта (около 200 m² жилищна площ) investorsinproperty.com. Вербие е една от тези определени зони, където чужденци могат да купуват, но трябва да получат кантонално разрешение и да попаднат в годишния квотен лимит за разрешителни. Например, кантон Валais (където се намира Вербие) издава ограничен брой разрешителни всяка година за чужденци – които често се изчерпват бързо поради високото търсене. Процесът може да е бюрократичен и се спазва стриктно properstar.sg. Чужденците не могат да купуват множество имоти; основното правило е един имот на нерезидент. Освен това имотът трябва да е за лично ползване (краткосрочно отдаване под наем е разрешено, но не може да бъде купен само с цел спекулация под корпоративна форма без разрешение).

В продължение на много години Lex Koller е бил рестриктивен, но стабилен. Предстоящи промени: От март 2025 г. Швейцарският федерален съвет обяви планове за допълнително затягане на Lex Koller ubs.com jacquemoudstanislas.ch. Това е доста значимо. Предложенията (все още предстои да се изготвят в детайли) включват мерки като: изискване чужденци, които пребивават в Швейцария, да продадат дома си, ако напуснат страната (затваряйки вратичка, позволяваща им да го запазят като втори дом), забрана чужденци да закупуват търговски имоти за инвестиция (разрешено само за собствен бизнес), възможен край на изключението, позволяващо на чужденци да купуват акции в швейцарски имотни компании, и най-важно, разглеждат се нови ограничения върху покупките на ваканционни жилища и обслужвани апартаменти (апартхотели) от чужденци jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Макар че конкретните мерки за ваканционните имоти още не са взети, насоката е към повече ограничения за чужденци в горещи точки като Вербие. Тези промени са част от политическо движение да се реши жилищната криза и да се запазят цените достъпни за местните (инициатива, свързана с по-широките демографски притеснения) jacquemoudstanislas.ch.

Какво означава това? Ако се приложи, може да стане по-трудно за нерезиденти да купуват във Вербие – например по-строги квоти или допълнителни условия. Въпреки това, законодателният процес е дълъг и има вероятност да срещне съпротива jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch. Очаква се проектозакон в края на 2025 г., с дебати през 2026. Междувременно самата перспектива за по-строги правила може да накара някои чужденци да „купят сега, а не по-късно“, добавяйки търсене в краткосрочен план. Обратно, несигурността може да спре други да купуват. Съществуващите чуждестранни собственици няма да бъдат принуждавани да продават (освен ако не попаднат под изключението за основно жилище и се изнесат, съгласно новото правило). Но ако се появи забрана за апартхотели, това може да ограничи нови модели за развитие.

Към момента няма незабавни промени по Lex Koller investropa.com – статуквото се запазва през 2025 г., което означава, че чужденците могат да продължат да купуват ваканционни жилища във Вербие по текущите правила. Просто това е област, която трябва да се следи внимателно. Ако сте чуждестранен инвеститор, който обмисля Вербие, е важно да следите законодателния процес, тъй като той може да повлияе на правата ви или на ликвидността на вашия актив в бъдеще.

Lex Weber (Закон за вторите жилища): Често бъркан със Lex Koller, Инициативата за вторите жилища (Lex Weber) е друг ключов регламент. Одобрен от швейцарските избиратели през 2012 г., той забранява строежа на нови втори жилища в комуните, където вторите жилища надвишават 20% от всички жилища ffw.ch. Вербие (комуната Вал де Бань) надхвърля този праг – според доклади около 75% от имотите във Вербие са втори/ваканционни жилища, поради което от 2013 г. не могат да се разрешават нови чисто ваканционни жилища. Някои изключения са използвани: напр. проекти, одобрени преди 2012, са продължили; някои нови проекти имат „задължение за отдаване под наем“, определящо ги като хотели или инвестиционни имоти, а не като чисти втори жилища countrylife.co.uk. Също така, апартхотелите (единици, продавани на купувачи, но отдавани под наем чрез оператор) са били вратичка в някои случаи, тъй като се броят за хотелско настаняване.

Важно е да се отбележи, както бе споменато по-рано, че Lex Weber беше леко разхлабен в края на 2024 г. В т.нар. „Lex Candinas“ (по името на политика, който я предложи), законът беше преразгледан, позволявайки разширяване на сгради, съществували преди 2013, с до 30%, дори ако това създава нови жилищни единици ubs.com. На практика това означава, че ако притежавате по-стара жилищна сграда във Вербие, може да добавите разширение или допълнителни апартаменти на тавана и т.н., до 30% повече РЗП. Целта на тази мярка е леко увеличаване на предлагането без ново строителство на зелени площи. Това може да доведе до излизането на няколко нови апартамента на пазара във Вербие през следващите години, но поради ограниченията (само за сгради, построени преди 2012, и с нужда от разрешителни, които общината ще контролира строго), не се очаква пазарът да се „залее“. По-вероятно е да помогне на местни собственици да разширят сградите си или да изградят няколко наемни жилища. Друг аспект на закона на Вебер е преобразуването: основни жилища могат да станат втори домове при продажба, което се случва и увеличава броя на ваканционните имоти (но законът и досега го позволяваше; новото е, че хората преобразуват имоти и после ги продават с 15–20% надценка, тъй като жилищата, позволяващи употреба за втори дом, се продават по-скъпо alpinepropintel.com).

Lex Weber е тук, за да остане, и освен корекцията за разширяване с 30%, не се очаква повече облекчаване на правилата. Ако изобщо има нещо, еко-лобитата може да изискат по-строго прилагане, за да се избегнат вратички в закона. За купувача това означава, че възможностите за ново строителство са изключително редки – на практика можете да купите почти само съществуващи имоти във Вербие. Това означава и че инвестицията ви се възползва от изкуствено ограничено предлагане (добро за стойността), но също така означава, че ако мечтата ви е специално проектирана нова хижа, това е почти невъзможно, освен ако не заменяте стара.

Данъци и разходи: Швейцария няма единен данък за прехвърляне на собственост; той варира по кантоните. В кантон Вале данъкът при прехвърляне на имот обикновено е около 2.5% от покупната цена (често се дели между продавача и купувача според местната практика). Нотариалните и таксите за вписване в поземлен регистър добавят около ~0.3–0.5% всяка properstar.sg. Така крайните разходи по сделката са ~3–4% във Вербие – по-ниско отколкото в много страни като Франция или Италия. Годишните данъци върху имотите в Швейцария също са умерени; някои общини налагат годишен данък върху собствеността, но във Вале не е висок. Все пак традиционно в Швейцария има данък “вменен наем” за собствениците (при който собствениците на жилища се облагат за предполагаем наемен доход от собствения си дом). Тук предстои голяма промяна: отмяна на данъка върху вменения наемен доход за основно жилище. Швейцарският парламент разглежда тази реформа (популярна сред местните), и ако бъде приета, може да включва компенсации като намаляване на приспаданията за ипотечни лихви и евентуално въвеждане на нов данък върху вторите домове ubs.com. Последното е много важно за собствениците във Вербие: ако се въведе данък върху втори домове, това може да означава по-високи годишни разходи за собственици на ваканционни имоти (например допълнителна такса или по-висок имотен данък за неосновни жилища). Тази идея все още е спекулативна, но се обсъжда като начин да бъдат компенсирани приходите, които ще се загубят от отпадането на данъка върху вменения наем за основните домове ubs.com.

Регулации при отдаване под наем и данъци: Ако отдавате имота си във Вербие под наем, дължите швейцарски подоходен данък върху този наемен доход (федерален, кантонален, общински данък). Собствениците, които не са резиденти, обикновено плащат данък при източника върху швейцарския наемен доход, но често могат да си върнат част чрез спогодби за двойно данъчно облагане със страната, в която живеят. Освен това има общинска туристическа такса за краткосрочни наеми – собствениците трябва да регистрират имота и да плащат малка такса на вечер или годишна сума към местния туристически офис за всеки отдаван под наем имот. Препоръчително е да имате швейцарски счетоводител, ако редовно отдавате имота си под наем.

Местно зониране и строителни разрешения: На практика, всяка реновация или разширение се нуждае от местни разрешителни. Властите във Вал дьо Бань имат репутация на стриктни, но справедливи – целта им е да опазят алпийския облик. Например, има правила за стила на хижите, типовете покриви и пр. Купувачите също трябва да знаят, че селскостопански земи или определени защитени зони около Вербие изобщо не могат да се застрояват. Повечето имоти, които се продават, вече са в строителни зони, така че това е по-значимо ако някой мечтае да купи ливада, за да построи нова хижа (невъзможно по настоящите правила).

Сравнителна перспектива: В сравнение с други алпийски държави, регулаторната рамка в Швейцария е най-рестриктивна за чужденци (Lex Koller) и за ново строителство (Lex Weber). В същото време е изключително стабилна – промените настъпват бавно (чрез директна демокрация или предпазливи правителствени решения). За сравнение, във Франция няма ограничения за чуждестранни купувачи или за втори домове на национално ниво, но има по-високи данъци (както беше споменато – данък богатство върху недвижимите имоти, по-високи годишни данъци и пр.), а някои градове въвеждат лимити върху краткосрочните наеми. В Австрия категорично забраняват на граждани на страни извън ЕС да купуват втори домове в много региони, а дори гражданите на ЕС попадат под местни ограничения. Така че Швейцария е трудна, но постижима дестинация за чужденците – ако успеете да получите разрешително, можете да притежавате имот в един от най-добрите курорти в света с пълни права и силна юридическа защита.

Още един регулаторен елемент: т.нар. „Инициатива за бъдещето“ беше спомената във връзка с луксозните имоти и по всичко изглежда, че влияе негативно на сегмента от най-скъпите къщи ubs.com. Това най-вероятно е свързано с по-широка политическа инициатива (възможно свързана с устойчивост или ограничения срещу презастрояване в името на бъдещите поколения). Подробностите са извън обсега тук, но внушението е, че политическите нагласи в Швейцария са чувствителни и не искат пазарът на луксозни имоти да се развихри за сметка на местните интереси. Това може да доведе до въвеждане на по-строги екологични строителни стандарти или по-високи данъци върху луксозни домове. Засега е най-вече обществена нагласа, която слага нотка на предпазливост.

Финален извод за инвеститорите: Правната проверка е от изключителна важност. Работете с местен нотариус или юрист при покупка във Вербие. Уверете се, че разбирате статута на разрешителното (допустим ли е имотът за покупка от чужденец и има ли налично разрешително?), всички задължения или ограничения при отдаване под наем, както и данъчните последици. Следете развитието на реформата Lex Koller – въпреки че още не е закон, тя е сигнал за желанието на Швейцария да поддържа жилищата достъпни, което в бъдеще може да означава още ограничения за чуждестранната собственост. Положителната страна е, че швейцарската правна система осигурява сигурна собственост и традиция в зачитането на правото на собственост. След като притежавате дом във Вербие, можете да сте спокойни за стабилността на собствеността си – регулациите може да затрудняват покупката, но ако вече сте купили, активът ви е добре защитен в страна, прочута с върховенство на закона.

Вербие спрямо други алпийски курорти

Как Вербие се сравнява с другите топ алпийски и швейцарски дестинации? В много отношения Вербие е в горния ешалон на ски курортите в световен мащаб, а разбирането на относителната му позиция може да изясни инвестиционния избор.

Цени и престиж: Както беше предложено по-горе, Вербие в момента е вторият най-скъп ски имотен пазар в Алпите (само след Санкт Мориц) със ~22 100 CHF/m² ubs.com. Това го поставя пред други елитни швейцарски курорти като Цермат, Гщаад и новия конкурент Андермат ubs.com. На международно ниво цените във Вербие съперничат или надхвърлят тези във френските курорти със световна слава: например, Куршевел 1850 във Франция исторически отчита цени в диапазона €20–30 хил. на m², сходни с тези във Вербие на най-горното ниво. Ултра-престижните шале във Вербие (35 хил. CHF/m² или повече) се равняват на лукса в Куршевел, Межев или Вал д’Изер за топ имоти. Австрийските и италиански курорти обикновено изостават в цената (с изключение евентуално на Кицбюел, където има силен луксозен сегмент, но цените на m² все още са по-ниски). Така че Вербие стои като един от най-скъпите ски пазари в света – доказателство за неговия престиж ubs.com.

Разлики в профила на купувачите: Купувачите във Вербие са много международни, както беше обсъдено по-горе. Сравнете това със Санкт Мориц – курорт с дълга история на джет-сет блясък (европейска аристокрация и знаменитости). Санкт Мориц също привлича много чужденци (особено италианци, заради географската близост, и германци, както и богати личности от цял свят). Той е ограничен от Lex Koller, но има утвърдена луксозна култура (напр. Palace Hotel, поло на сняг и др.). Цермат е без автомобили и малко по-отдалечен (достъпен само с влак), което го прави привлекателен за швейцарци и германци, както и за тези, които търсят чара на Матерхорн. Американци често предпочитат Цермат също заради иконичния му статус. Гщаад има по-дискретна, аристократична атмосфера; той е с по-ниска надморска височина, но е привлекателен целогодишно (известни летни училища, тенис и др.) и има много богати швейцарци и чужденци (в миналото силна връзка с кралски особи от Близкия изток, както и британци). Андермат е специален случай: новакът, който агресивно търси чуждестранни купувачи, освобождавайки ги от Lex Koller mansionglobal.com mansionglobal.com. В резултат профилът на купувачите в Андермат е много глобален – половината са швейцарци, половината чужденци от целия свят mansionglobal.com. Андермат е с по-ниски цени, но те нарастват бързо (~7.7% годишен ръст за 10 години) mansionglobal.com. Купувач, който търси по-леки правила при покупка, може да обмисли Андермат, но трябва да приеме, че това е развиващ се курорт (по-малко селище, не толкова оживено като Вербие засега, макар че става все по-атрактивен с инвестициите на Vail и множеството нови проекти).

Ски зона и климат: Вербие се гордее с една от най-големите ски зони в Швейцария (4 Vallées, 410 км писти) heavenpublicity.co.uk. Това е сравнимо с района Енгадин на Санкт Мориц (около 350 км, ако включим и близките курорти) и по-голямо от разпокъсаните зони на Гщаад. Ски зоната на Цермат (споделена с Червиния, Италия) също е огромна (около 360 км) и привлича с връх Матерхорн. По отношение на височина: най-високият лифт във Вербие достига 3 330 м – Мон Фор heavenpublicity.co.uk, което гарантира отлична снежна надеждност. Най-високата точка в Санкт Мориц (Дяволецца) е ~3000 м; на Цермат — Клайн Матерхорн е 3883 м (най-високите лифтове в Европа), така че в Цермат има и глетчерно каране дори през лятото. В Гщаад, за сравнение, върховете са около 2300 м — добре при снежни зими, но по-проблемно в топли години. Така че климатичната устойчивост е висока за Вербие, Цермат, Санкт Мориц; средна за останалите. Това става все по-важен фактор: по-високите и сигурни по отношение на сняг курорти все по-често са предпочитани от купувачите и затова Вербие и Цермат превъзхождат по-ниските курорти по ръст на цените alpinepropintel.com.

Целогодишна привлекателност: Всички топ курорти насърчават целогодишния туризъм, но някои имат естествени предимства. Вербие има силна лятна програма (напр. домакин на Фестивала Вербие за класическа музика, който привлича международна културна публика). Цермат е красив и през лятото и привлича планинари (гледката към Матерхорн е огромен плюс). Санкт Мориц вероятно е лидер по многосезонна привлекателност — с лятно ветроходство по езерата, голф и събития като лятния маратон на Енгадин; наистина е целогодишна дестинация от над век. Гщаад също е много целогодишен, със световен музикален фестивал, конни надбягвания и пр., и е толкова популярен през лятото, колкото и през зимата. Андермат развива летен голф и outdoor активности, но все още гради име. При сравнение, Вербие се утвърждава като двусезонен курорт, с може би по-млада/авантюристична лятна публика (планинско колоездене, трейл рънинг) плюс елитни събития. Колкото по-разнообразни са сезоните, толкова по-добър е потенциалът за отдаване под наем и лично ползване.

Общество и атмосфера: Всеки курорт има свое собствено усещане. Вербие често се описва като с енергична, младежка атмосфера – известен е със силния apres-ski живот (Farinet, Farm Club и др.), както и със заможна, но спортуваща публика. Може да видите хедж-фонд мениджъри в Patagonia дизaйн вместо във формални палта. Санкт Мориц напротив често изглежда по-формален или откровено луксозен — кожа, дизайнерски бутици и утвърден социален календар (публиката му е по-възрастна, средно). Цермат е очарователно селище с по-лежерна атмосфера, с алпинистко наследство (организирани изкачвания и пр.), сред луксозни хижи; също така, понеже е без автомобили, е по-тихо (няма ревящи Lamborghini като в Санкт Мориц или Вербие). Гщаад рекламира “дойди, отпусни се” — ултралукс, но изключително дискретно и спокойно; там знаменитости се укриват без излишен шум. За инвеститорите тази атмосфера е важна: ако търсите доходност от наем, енергичният имидж на Вербие може да привлече повече седмични наематели в сравнение с тихата ексклузивност на Гщаад, например.

Сравнителни регулации: Чуждестранни купувачи могат да купуват имоти във всички тези швейцарски курорти съгласно Lex Koller (Санкт Мориц, Цермат, Гщаад са в позволени зони). Интересното е, че някои места като Венген или Мюрен (Бернски Оберланд) не допускат автомобили и имат по-ограничени възможности за покупка от чужденци; но това са по-малки пазари. Извън Швейцария, френските курорти (напр. Вал д’Изер, Куршевел, Мерибел, Шамони) нямат ограничения за националност при покупка, което понякога улеснява международните купувачи. Все пак тези пазари имат други особености (френски данък печалба, различни наследствени закони и др.). Швейцарските ограничения може да изглеждат като бариера, но тъкмо тя (ограничен дял на чуждестранната собственост) прави швейцарските курорти по-ексклузивни и поддържа цените високи.

Пазарни тенденции: По време и след пандемията всички алпийски премиум пазари отбелязаха ръст. Индексът Knight Frank показа, че цените на ски домовете във Франция и Швейцария са скочили значително през 2020–2022 г., с много курорти с двуцифрен годишен ръст. Alpine Prop Intel отчете 7–9% увеличение в швейцарските курорти през 2022 г., подобно и на места като Вал д’Изер alpinepropintel.com. В момента се отбелязва охлаждане из Алпите. Френските курорти също отчитат по-слаб ръст или стабилизиране през 2023/24, както и нарастване на предлагането (Франция няма закон като Вебер, така че бяха построени много нови комплекси – напр. в Межев или Вал д’Изер). В Швейцария рестриктивното строителство доведе до по-малко ново предлагане, така че ръстът на цените там вероятно ще се задържи по-дълго. От друга страна, по-силният швейцарски франк оскъпи имотите в евро или долари, докато френските имоти (оцeнявани в евро) “се усещат” по-евтини, ако разполагате с долари (поради отслабването на еврото в началото на 2024). Това може да наклони избора на някои международни купувачи в едната или другата посока.

Данъчни сравнения: Швейцария спрямо други: Споменахме, че във Франция има специален имуществен данък за недвижими имоти mansionglobal.com, който е спънка за част от богатите купувачи (0,5–1,5% годишно върху стойността на имота над €1.3 млн). В Австрия и Италия няма такъв данък, но има други особености (Австрия често изисква наем под туристическа форма за втори дом на чужденци, Италия има по-високи разходи при покупка). Швейцарският стабилен, умерен данъчен режим е плюс, като все пак в много кантони има годишен имуществен данък върху общото богатство (вкл. имоти по цял свят) в рамките на 0,1–0,5%. Вале също облага такъв данък, но за богатите реалният процент е нисък и често се компенсира със специални споразумения за еднократно облагане на чуждестранни резиденти.

Сравнение на доходността от наем: Интересното е, че контактите на Knight Frank показват, че във френските курорти понякога има малко по-висока доходност, заради по-ниски цени на покупка, но силно търсене под наем (напр. Шамони, където е по-достъпно за купуване, но има привлекателност за туристи). В същото време, швейцарските курорти исторически предлагат по-силен потенциал за ръст на цената поради ограниченото предлагане и “стойността на парите” като актив. Изборът е между доходност и ръст: Швейцария води към второто (съхранение/растеж на капитала), Франция може да даде по-висок наем, но с по-слаб дългосрочен ръст (но това не е абсолютно правило).

Качество на инфраструктурата: Швейцарските курорти, включително Вербие, са известни с отлично развита инфраструктура (ефективни лифтове, добре поддържани писти, надежден ток/вода и др.). Френските курорти са по-разнородни – някои имат съвременни лифтове (напр. 3 Долини с Куршевел), но други може да имат остаряла инфраструктура. Тази надеждност и комфорт е част от това, за което се плаща в Швейцария.

В обобщение, Вербие се утвърждава или води по много показатели: цена, търсене, международен престиж, ски качества и целогодишни предложения. Най-близките му швейцарски конкуренти са Санкт Мориц и Цермат – всеки със свои предимства (Санкт Мориц — ултралукс и събития, Цермат — алпинизъм и гледка към Матерхорн). Гщаад е различно изживяване — по-скоро като лятна почивка с допълнителни зимни предимства, привлекателен за определен елит. При избора между тях, важна е личната ви нагласа: харесвате ли бляскаво общество (Санкт Мориц), старомодна тишина (Цермат), тиха изисканост (Гщаад) или космополитен пулс и динамика (Вербие)? От гледна точка на инвестицията всички са доказано устойчиви и търсени. Скорошното признание на Вербие за “Най-добър ски курорт в света” през 2022 г. heavenpublicity.co.uk е “перо в шапката” му и показва широкото признание за неговото качество. И при всички сравнения Вербие постояно е сред топ изборите за купувачи, които търсят комбинация от сериозно ски изживяване и оживен живот в селото schraner-verbier.ch schraner-verbier.ch.

Може да се направи и сравнение с някои северноамерикански курорти (за контекст): като Аспен или Вейл в САЩ, или Уислър в Канада. Най-луксозните имоти в Аспен стигат дори по-високи абсолютни цени (мега-имения за $25 млн+), но на квадратен метър Вербие е конкурентен поради ограниченията в плътността и земята в Алпите. Много европейци предпочитат Алпите – заради културата и по-лесния достъп, затова Вербие често печели при международните купувачи, които иначе биха се оглеждали към американски ски домове.

В крайна сметка, Вербие е сред върховите дестинации заедно със Санкт Мориц, Цермат, Куршевел, Межев и други. То предлага уникална комбинация от качества, които според мнозина го правят най-завършения ски курорт в Европа. Докато тази репутация се запази, пазарът на имоти във Вербие ще продължи да процъфтява в сравнение и в тандем с другите първокласни алпийски курорти.

Заключение и перспектива

Пазарът на недвижими имоти във Вербие към 2025 г. е определен от сила, ексклузивитет и узряващо равновесие след бума. Цените на жилищата и луксозните имоти са на исторически върхове, подкрепени от дисбаланс между силното търсене и оскъдното предлагане. Еуфорията от пандемията премина към устойчив ритъм, но няма индикации за сериозен спад. Вместо това, умерен растеж и трайна стойност определят перспективата.

Основните изводи от това задълбочено проучване са:

• Устойчивост на жилищния сектор: Пазарът на жилища във Вербие остава един от най-устойчивите в Алпите. Дори когато годишните увеличения на цените се забавят до едноцифрени проценти, стойността на имотите в курорта се поддържа от уникални фактори – законови ограничения за ново строителство, непоколебим интерес от богати международни купувачи и топ-рейтингът на курорта. Купувачите могат да очакват висока начална цена, но исторически тези, които инвестират, са възнаградени не само с дом, но и с актив, който запазва стойността си (или се увеличава) през икономическите цикли alpinepropintel.com.
• Нюанси на пазара на луксозни имоти: Сегментът от най-висок клас във Вербие преминава през леко пренастройване; рекордните цени доведоха до пауза и по-претенциозно търсене. Въпреки това, престижът да притежаваш трофеи шале във Вербие остава недокоснат. Очакваме луксозният сегмент да търгува в относително тесни граници – значителни корекции са малко вероятни, освен при външни шокове, благодарение на дълбоката база от заможни купувачи, които желаят тези активи. Всъщност, най-върховият пазар (имоти за над CHF 10 млн.) се очаква да задържи или увеличи стойността си, дори ако средният клас втори домове показват по-плоска динамика jamesedition.com.
• Възможности за бизнес и наеми: Пазарът на наеми предлага стабилна доходност от порядъка на 3–4%, подпомогнат от дълъг зимен сезон и нарастваща популярност през лятото alpinepropintel.com knightfrank.com. Инвеститорите, търсещи доходност, могат да бъдат уверени в продължаващата популярност на Вербие; сезонното търсене не показва признаци на спад. От страна на търговските площи, ограничените възможности за магазини/хотели гарантират, че всяка инвестиция там (например хотел или търговски обект) идва с вградено търсене и престиж, свързан с марката „Вербие“. Синергията между успеха на туризма и имотния пазар е очевадна: докато Вербие продължава да привлича заможни посетители, те ще имат нужда от места за отсядане, пазаруване и хранене – един добродетелен цикъл за собствениците на имоти.
• Бъдещо развитие и инфраструктура: Вербие активно се подготвя за бъдещето. Предстоящи инфраструктурни проекти като лифта Savoleyres и новия спортен център ще подобрят преживяването за живеещите и почиващите heavenpublicity.co.uk valdebagnes.ch. До 2028 г. Вербие ще предложи още по-добра свързаност и удобства, затвърждавайки позицията си като лидер сред алпийските курорти. За пазара на имоти това означава, че инвестиционната среда се подобрява с времето – вие купувате в курорт, който се развива постоянно, а не застоява. По-достъпен, устойчив и богат на активности Вербие ще привлича нови поколения туристи и купувачи.
• Регулаторни рискове: На хоризонта се задават регулаторни промени (затягане на правилата за чуждестранни купувачи, потенциални данъци за втори домове), които изискват известна предпазливост ubs.com ubs.com. Докато тези мерки могат донякъде да охладят търсенето или да увеличат разходите за собственост, те са и пример за управлявания подход на Швейцария към недвижимите имоти – предпазване от прегряване и спекулативни балони. В дългосрочен план тази стабилност облагодетелства сериозните инвеститори. Въпреки това, заинтересованите страни следва да следят политическите дебати и евентуално да ускорят решенията си, ако се страхуват да не изтърват момента преди въвеждане на нови правила (например чужденец би могъл да реши да купи още през 2025 вместо 2027, ако очаква затягане на Lex Koller).
• Сравнително предимство: Сравнен с други алпийски топ-локации, Вербие неизменно доказва превъзходството си – било по цени, начин на живот или устойчивост. Постига привлекателен баланс: гламурен, но спортен, изискан, но семеен, международен, но с ясно изразена швейцарска идентичност. Тази широка привлекателност вероятно ще запази Вербие на върха на желанията на купувачите, дори конкуренцията от места като Санкт Мориц или Цермат да е оживена. По същество, Вербие не трябва да бъде абсолютният “победител” сред курортите – достатъчно е да остане част от топ класацията и всички доказателства сочат, че ще го направи.

Перспектива: Гледайки към следващите няколко години, очаквайте устойчив, макар и не толкова впечатляващ растеж на цените на имотите във Вербие – от порядъка на няколко процента годишно investropa.com. Възможността за временни спадове (може би в отделни сегменти или ако глобално събитие доведе до по-широко забавяне) не може да се изключи, но подобна слабост ще бъде посрещната от натрупано търсене и стабилни фундаментални цени. Инвеститорските нагласи остават позитивни: пазарът на имоти във Вербие се възприема като дългосрочна инвестиция, съчетаваща начин на живот и финансова възвръщаемост. Кръгът от купувачи може да се промени – например, повече купувачи от Северна Америка или Близкия Изток могат да навлязат, привлечени от силния долар или швейцарския франк – но разнообразието на търсенето е силна страна.

Освен това, с навлизането на по-млади богати лица (милениали и представители на Gen-Z, предприемачи) на пазара на имоти за отдих, прословутият нощен живот на Вербие и офертите за екстремни спортове позиционират курорта добре, за да привлече и тази демографска група. Усилията на курорта в областта на устойчивото развитие също съвпадат с ценностите на младите купувачи, което може да добави допълнителен слой привлекателност (знанието, че ваканционното ви жилище е в общност, стремяща се към зелени инициативи, може да е плюс).

В заключение, пазарът на имоти във Вербие през 2025 г. и нататък е на път да продължи просперитета си, макар и в по-умерен темп от последните години. За онези, които мислят за инвестиция, посланието е ясно: Вербие предлага уникален и привлекателен пакет – но влизащият трябва да е ангажиран и финансово, и по отношение на правилата. Веднъж част от това общество, вие се присъединявате към клуб от собственици, които се радват не само на капиталови печалби, но и на безценния опит на алпийския начин на живот във възможно най-добрия му вариант. Или, ако го кажем по кликбейт начин: Вербие не е просто имотен пазар, а инвестиция в начин на живот – и всичко сочи, че ще носи дивиденти години наред.

Източници: Този доклад използва данни и анализи от водещи швейцарски финансови институции (UBS, Julius Baer), консултанти по недвижими имоти (Investropa, Knight Frank, Savills), публикации на швейцарското правителство и местните власти във Вербие. Тези източници включват UBS Alpine Property Focus 2025 ubs.com ubs.com, Ski Property Report на Knight Frank knightfrank.com knightfrank.com, анализи на Alpine Property Intelligence alpinepropintel.com alpinepropintel.com, тенденции на пазара за луксозни имоти на JamesEdition jamesedition.com, бюлетини на Швейцарската федерация jacquemoudstanislas.ch jacquemoudstanislas.ch и местни новини от Val de Bagnes valdebagnes.ch valdebagnes.ch и др., за да осигурят цялостен и актуален поглед върху пазара на имоти във Вербие през 2025 г.