| Зона | Продажна цена (€/м²) | Наем (€/м²·месец) |
|---|---|---|
| Сан Марко / Риалто | 5,988 immobiliare.it | 20.62 immobiliare.it |
| Академия / Дорсодуро | 5,342 immobiliare.it | 19.60 immobiliare.it |
| Кастело | 4,249 immobiliare.it | 16.68 immobiliare.it |
| Канареджо | 3,803 immobiliare.it | 16.09 immobiliare.it |
| Арсенале / С.Елена | 3,422 immobiliare.it | 14.69 immobiliare.it |
| Лидо / Маламоко | 3,846 immobiliare.it | 13.25 immobiliare.it |
| Местре (континентална част) | 1,897 immobiliare.it | 12.90 immobiliare.it |
През последната година цените във Венеция се повишиха умерено (~+3–5% на годишна база) idealista.it idealista.it.Доклад на Nomisma прогнозира, че цените на жилищата в Италия ще нарастват с около +1–1,5% годишно през 2025–27 idealista.it; с оглед на ограничения предлагане във Венеция и туристическото ѝ значение, се очаква подобно бавно поскъпване до 2030 г.Купувачите сега предпочитат по-големи, добре оборудвани жилища (пространство за домашен офис, външни площи) globalpropertyguide.com.Ипотечното кредитиране се възстановява на национално ниво и постепенно ще увеличи търсенето; през 2024 г. италианските ипотечни транзакции нараснаха с около 1,3% idealista.it.
Уникалната география на Венеция и големият туристически поток оформят сложен пазар на недвижими имоти. В средата на 2025 г. средните офертни цени на жилищата в града бавно се покачват: около €4,642/м² през юни 2025 г. за историческия градски център idealista.it (повишение спрямо ~€4,553/м² през октомври 2024 г. idealista.it). За сравнение, средната цена в по-широката община (включително Местре) е само ~€3,272/м² immobiliare.it. Наемите също са нараснали: приблизително €21.3/м²/месец през май 2025 г. (ръст ~9.5% на годишна база) idealista.it, което предполага брутен доход от наем около 5–6%. Цените варират значително според района (Таблица 1): престижни райони покрай каналите (Сан Марко/Риалто, Дорсодуро) достигат ~€5,000–6,000/м² immobiliare.it, докато Лидо или Местре са под €3,000 immobiliare.it.
idealista.it immobiliare.it Таблица 1: Средни продажни и наемни цени на жилища във Венеция (юни 2025) по райони. Данни от Immobiliare.it и Idealista.
Търговски и хотелски сектор
Търговските имоти във Венеция са доминирани от туризма. Пазарът на хотели „скочи“ след пандемията: луксозните и висококатегорийни хотели са напълно възстановени (висока заетост и цени на стаите) hvs.com, докато общата заетост все още изостава с ~10% спрямо нивата от 2019 г. Новите предлагани капацитети са ограничени, но нарастват: около 1 500 хотелски стаи (9% от наличния капацитет) са в процес на изграждане, като повечето са в историческия център hvs.com. Например, два нови среднокласни хотела се строят на остров Тронкето (770 стаи, обща инвестиция 115 милиона евро campaignforalivingvenice.org), които ще отворят през 2025–26 г. Този проект за „туристически остров“ (първият, който позволява на хотелските гости да пристигат с кола) ще добави безпрецедентен капацитет. Друго голямо развитие е контейнерният терминал Porto Marghera (8,5 ха, 189 милиона евро, фаза 1) informare.it, което отразява логистичен, а не жилищен растеж.
Краткосрочните наеми (ваканционни жилища/Airbnb) процъфтяват: нехотелските настанявания достигнаха 31% от легловата база през 2023 г. (14% през 2013 г.) hvs.com. Градът обаче започна да налага ограничения. През октомври 2024 г. Венеция прие регламент, ограничаващ отдаването на частни жилища на туристическия пазар до 120 дни/година campaignforalivingvenice.org. Домакините трябва да осигурят лично посрещане и да спазват правилата за отпадъци и рециклиране, в противен случай подлежат на санкции campaignforalivingvenice.org. Преходен „мораториум“ до 2026 г. налага тези ограничения. Тези мерки целят да ограничат Airbnb и да освободят жилища за местните жители.
Търговските недвижими имоти остават силно фокусирани върху туризма. Първокласните магазини по каналите изискват много високи наеми (въпреки че много магазини пострадаха от намален пешеходен трафик през 2020–21 г.). В центъра не се разрешават нови търговски зони, така че търговските площи са предимно наследени имоти. Един от резултатите на свръхтуризма: нощните клубове и магазините плащат наеми на луксозни цени, което допринася за жилищния натиск върху местните жители (някои местни „окупират“ жилища в протест ainvest.com ansa.it).
Динамика на предлагането и търсенето
Жилищното предлагане във Венеция е практически статично. Строгото опазване на наследството и ограниченията заради наводнения означават почти никакви нови жилища в центъра на града. Преобладават ремонти/преустройства (например разделяне или обединяване на исторически апартаменти). Търсенето е разделено: вътрешното търсене е умерено, поддържано от нови заселвания и пенсионери (стимулирани от данъчни облекчения globalpropertyguide.com), докато туристическото търсене на краткосрочни наеми е високо. Като цяло населението в лагуната спада: жителите на историческия център са намалели от ~56 311 през 2014 г. до ~48 500 към края на 2024 г. ansa.it. За разлика от това, Местре на континенталната част бележи леко увеличение на населението до ~177 768 през 2024 г. ansa.it. По-младите местни жители до голяма степен са се изнесли, оставяйки застаряваща и намаляваща база на островите. Този отлив е довел до много празни апартаменти, които парадоксално биха оказали натиск за понижаване на наемите в центъра, ако не бяха туристическите преобразувания.
От страна на търсенето, летният туризъм все още надвишава местните нужди. Венеция посреща ~20 милиона посетители годишно (предимно еднодневни туристи). Според HVS, 72% от всички нощувки на туристи са в историческия център, 25% в Местре, само 3% на Лидо hvs.com. Запълняемостта на хотелите и приходите почти достигат нивата отпреди COVID (особено при луксозните хотели), докато ваканционните наеми продължават да нарастват. Новият „билет за еднодневни туристи“ (пилотно въвеждане на такса за достъп от 2024 г. apnews.com) и ограниченията за туристически групи целят да ограничат тълпите. В обобщение, туристическият натиск остава доминиращ двигател на търсенето, но регулаторните мерки (данъци, тавани на наемите) постепенно връщат предлагането обратно към жителите.
Основни развития и планиране
Основните имотни проекти са предимно в сферата на хотелиерството или инфраструктурата. Ключови развития включват:
- Хотели на остров Тронкето: Два нови тризвездни хотела (Hilton–Hampton и тип B&B) с около 770 стаи (обща инвестиция ~115 млн. евро campaignforalivingvenice.org) ще бъдат завършени през 2025–26 г. Това създава първия хотелски район във Венеция, достъпен с автомобил.
- Контейнерен терминал Porto Marghera: Нов контейнерен порт терминал (8,5 ха) е в процес на строеж, като първи етап (189 млн. евро) трябва да завърши до 2026 г. informare.it. Проектът е част от по-широкото разширяване на логистиката във Венето, а не от градското жилищно строителство, но може да стимулира регионалния икономически растеж.
- Други проекти: Скромен хотелски проект (~1 500 стаи) е концентриран в центъра на града hvs.com. Не са одобрени големи нови жилищни проекти; попълването се ограничава до малки социални жилища или обновяване на съществуващи сгради.
Градското планиране е насочено основно към управление на туризма: Венеция е наложила таван на новото хотелско строителство (мораториум от 2018 г., сега избирателно заобикалян в Тронкето/Джудека) и се пешеходизират централни зони. Бариерата срещу наводнения Mose (завършена 2020 г.) вече се използва редовно (повдигана 28 пъти през 2024 г. срещу 25 през 2023 г. campaignforalivingvenice.org) за защита на града. Планираните градски инициативи включват проекти за опазване на лагуната и по-добър контрол на круизните кораби (пренасочване на корабите към Маргера).
Въздействие на туризма и демографските промени
Бумът на туризма натоварва живеенето във Венеция. Доходите на глава от населението изостават, а протестите срещу пренасищането с туристи (например противопоставяне на сватбите на милиардери) се засилват. Наскоро (2025 г.) анализ с изкуствен интелект отбеляза, че голяма част от туристическите приходи заобикалят местните ainvest.com. В отговор венецианските власти въведоха мерки като туристически данък: от 2024 г. за еднодневните посетители се начислява променлива входна такса (≈5–10 евро) apnews.com. Ограниченията за краткосрочни наеми (максимум 120 дни) и ЗТЛ ограничения за трафик/вход също са насочени към защита на жителите.
Данните за населението подчертават промяната: общият брой жители в общината е около 257 500 (прогноза за 2025 г.) worldpopulationreview.com, но само около 48 500 остават в историческите острови ansa.it. Останалите живеят на континента или са туристически персонал. Гъстотата на населението и работната сила във Венеция намаляват с десетилетия, което води до излишък от нежелани жилища. Тези демографски тенденции ограничават търсенето на жилища, дори когато туризмът поддържа високото търсене на краткосрочни наеми.
Климатични промени и риск от наводнения
Климатичните рискове стават все по-важен фактор за недвижимите имоти във Венеция. Морското ниво около Венеция се покачва с около 0,5 см/година, според италиански учени euronews.com. Едно изследване прогнозира, че част от града ще бъде постоянно под вода до 2150 г., ако сегашните тенденции продължат euronews.com. Подвижните бариери MOSE вече са били активирани почти 100 пъти от 2020 г. насам, включително 28 затваряния през 2024 г. campaignforalivingvenice.org, което отразява влошаващите се наводнения. Повтарящото се излагане на наводнения може да ерозира стойността на имотите: изследвания сочат, че жилищата във често наводнявани области на Италия се търгуват с отстъпка (до около 4%) arxiv.org. Докато MOSE смекчава част от високите води, инвеститорите вече отчитат климата като риск. Разходите за застраховки и инженерни решения (напр. хидроизолация) правят венецианските имоти по-комплексни. За периода 2025 – 2030 г. растящите разходи за застраховка и адаптация могат да охладят пазара.
Регулации, данъци и собственост
Италия по принцип позволява неограничена чуждестранна собственост на недвижими имоти. Нерезидентите плащат стандартни такси при придобиване: за втори дом регистрационната такса е около 9% от цената (4% ако са изпълнени условия за „първо жилище“), плюс годишни кадастрални/земеделски данъци (IMU/TASI). Забележително е, че Италия разшири данъчното облекчение за завръщащи се пенсионери: чужденци, които се пенсионират в Южна Италия, плащат фиксиран данък от 7% върху пенсия/доход (вече 9 години) globalpropertyguide.com. Бюджетът за 2025 г. също удължи срока за „първо жилище“ на 24 месеца globalpropertyguide.com, улеснявайки условията при продажба. Приходите от наем подлежат на данъчно облагане (по желание с 21% фиксиран данък cedolare secca) и трябва да се декларират. Венеция налага специални местни налози: годишен туристически данък на нощувка за хотелски и наемни престои. През 2024 г. започна пилотно въвеждане на „дневен пропуск“, при който се таксуват дневните посетители (дневната такса до €10 се събира чрез проверки с QR кодове при входните точки) apnews.com.
Последните регулации са насочени към баланса между жилищно настаняване и туризъм. Лимитът от 120 дни за краткосрочни наеми campaignforalivingvenice.org се прилага чрез строг градски контрол. Нерегистрираните наеми са изложени на риск от глоби. Стимулите за реновиране на сгради (като националния Superbonus) бяха прекратени през 2023 г., което прави обновяванията по-скъпи. Новото строителство в центъра е практически невъзможно поради защитата на културното наследство. Като цяло Венеция остава приветлива за инвеститори като условия за собственост, но акцентира на регулацията: целта е да се възпрепятства спекулативното превръщане на жилища в целогодишни туристически настанявания.
Прогноза за инвестициите (2025–2030)
Недвижимата собственост във Венеция обикновено се разглежда като стабилен, но с ниска доходност актив. Високото търсене (особено в луксозния и най-горния сегмент) държи цените високи, но доходността (~5–6%) е по-ниска отколкото в много италиански градове. Експерти като Nomisma прогнозират само лек ръст на цените в Италия (около 1–1.5% годишно) idealista.it; уникалната привлекателност на Венеция предполага, че тя може леко да изпревари националните средни стойности през този период, но печалбите ще бъдат ограничени от регулации и климатични рискове. Международните купувачи (от САЩ, Великобритания, Северна Европа) все още проявяват интерес, особено към апартаменти-паметници, привлечени от стойността на марката на града. Вътрешните купувачи остават предпазливи: за по-младите италианци недвижимата собственост често е недостъпна. Положителното е, че по-широката тенденция в Италия за подобряване на кредитния пазар (очаква се намаляване на лихвите по ипотеките) и данъчните стимули (ниски данъци върху пенсии, ниски данъци върху наследство) подкрепят търсенето.
Рисковете са значителни: стриктни правила за краткосрочен наем, застаряващо население и климатични заплахи могат да ограничат капиталовото увеличение. Като цяло анализаторите прогнозират бавен, но положителен растеж до 2030 г., тъй като се очаква инфлацията да намалее, а предлагането във Венеция ще остане ограничено. В обобщение, венецианският пазар изглежда да стабилизира устойчиво: малко предлагане, стабилни туристически приходи и постепенно органично нарастване на цените (от порядъка на няколко процента на година) idealista.it, освен при възникване на сериозни икономически или екологични сътресения.
Източници: Данните са взети от италиански имотни портали (Idealista, Immobiliare.it), местни новини (La Nuova di Venezia, ANSA), индустриални доклади (Nomisma/Idealista, HVS) и климатологични изследвания (INGV/Euronews) immobiliare.it idealista.it idealista.it ansa.it campaignforalivingvenice.org campaignforalivingvenice.org euronews.com informare.it campaignforalivingvenice.org idealista.it hvs.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
