Делхи пазар на недвижими имоти 2025: Тенденции, горещи точки, цени и перспективи за бъдещето

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Жилищни имоти в Делхи-NCR

Рекордни продажби и бум на луксозни имоти: Жилищният сегмент в Делхи-NCR преживя безпрецедентен ръст през 2024 г. Общата стойност на продажбите на жилища в NCR скочи с 63% на годишна база до около 1,53 лакх крои рупии през 2024 г., изпреварвайки всички други метрополиси housetrue.com housetrue.com. Това направи Делхи-NCR най-големият жилищен пазар в Индия по стойност, изпреварвайки дори Мумбай. Ръстът се дължи предимно на луксозния сегмент – скъпите жилища се продават с главозамайваща скорост и надуват общите средни стойности. Само Гургаон (Гургаон) допринесе с около две трети от стойността на продажбите в NCR (1,07 лакх крои рупии) след ръст от 66% през 2024 г. housetrue.com housetrue.com. Данните от индустрията показват, че средните цени на жилищата в NCR скочиха с ~30% през 2024 г., което е най-високият ръст сред големите градове housetrue.com. До Q4 2024 г. среднопретеглената цена достигна ~₹12,500/кв.ф., като премиум проектите доминират housetrue.com. Този бум, воден от лукса, продължи и в началото на 2025 г. – през Q1 2025 близо 46% от всички нови продажби на жилища бяха на цена над ₹1 крор, а продажбите на ултралуксозни жилища (>₹5 крор) скочиха с 483% на годишна база housetrue.com. Купувачите с висока нетна стойност и индийците, живеещи в чужбина (NRI), подхранват тази тенденция, търсейки по-големи домове с първокласни удобства. Основните строителни компании реагираха чрез основно луксозни проекти, докато стартирането на проекти от среден клас остана сравнително рядко housetrue.com.

Промяна в търсенето и криза с достъпността: Обратната страна на бума на луксозните имоти е нарастващото предизвикателство за достъпност за купувачите от средната класа. Бързият ръст на цените (30–31% годишно увеличение през 2024 г.) разтяга бюджетите и изкарва много купувачи за първи път извън пазара housetrue.com. Както отбелязва Reuters, без ръст на доходите, съответстващ на този на цените, притежаването на жилище в Делхи може да стане „недостижимо за повечето хора“ housetrue.com. Действително, анкетите в бранша показват, че все повече домакинства отлагат покупките, намаляват очакванията си или преминават към наеми поради растящите разходи за ипотека housetrue.com. Продажбите на достъпни жилища изостават – през първото тримесечие на 2025 г. продажбите в този сегмент намаляват с 9% на годишна база, дори и когато нереализираната наличност в сегмента се свива с 19% (което показва постепенно усвояване на предходни запаси) grantthornton.in. Докато предприемачите гонят по-високи маржове в луксозния сегмент, новото предлагане на бюджетни домове остава ограничено housetrue.com, което вероятно ще задържи цените високи за нискобюджетното жилищно строителство и също така ще повиши наемите. Всъщност, очаква се наемите в Делхи-НЦР да скочат с 7–10% през следващата година, тъй като много потенциални купувачи за първи път предпочитат да наемат по-дълго housetrue.com.

Обем на продажбите и инвентар: Въпреки притесненията относно достъпността, цялостното търсене на жилища в Делхи-NCR остава стабилно. Обемът на продажбите на жилища достигна многогодишни върхове. Според Knight Frank са продадени над 350 000 жилищни единици в топ градовете през 2024 г. – 12-годишен рекорд – като Делхи-NCR има значителен дял (въпреки че продажбите през 2024 г. са спаднали леко с ~4% на годишна база в техните данни, докато Мумбай, Хайдерабад и Пуне отбелязаха рекордни обеми) globalpropertyguide.com. Забележително е, че първото тримесечие на 2025 г. се противопостави на националното забавяне – докато деветте най-големи индийски града отчетоха спад от 23% на годишна база в продажбите на жилища (сред корекция след бума и по-ниски нови стартирания), продажбите в Делхи-NCR нараснаха с около 10% до 11 221 единици през първото тримесечие на 2025 г. спрямо същия период миналата година business-standard.com. Това направи NCR, заедно с Бангалору, изключение от тенденцията на ръст, докато повечето други градове отбелязаха рязък спад в началото на 2025 г. business-standard.com. Предлагането на нови жилища се е успокоило след строителния бум от предишните години – новите стартирания в NCR са спаднали с около 14% през първото тримесечие на 2025 г. на годишна база business-standard.com, което помага за намаляване на излишъка от наличности. Съотношението на поглъщане към предлагане в NCR остава стабилно над 100%, което показва, че се продават повече жилища, отколкото се строят, което постепенно намалява нивата на непродаден инвентар business-standard.com. Действително, предприемачите разпродават наличностите си; непродадените жилища в Делхи-NCR значително са намалели през 2024 г., тъй като продажбите изпреварват новите предлагания grantthornton.in. Това е добър знак за баланса на пазара, макар че означава и по-малко избор в достъпния сегмент докато не стартират нови проекти.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Жилищни имоти в Делхи-NCR

Рекордни продажби и бум на луксозни имоти: Жилищният сегмент в Делхи-NCR преживя безпрецедентен ръст през 2024 г. Общата стойност на продажбите на жилища в NCR скочи с 63% на годишна база до около 1,53 лакх крои рупии през 2024 г., изпреварвайки всички други метрополиси housetrue.com housetrue.com. Това направи Делхи-NCR най-големият жилищен пазар в Индия по стойност, изпреварвайки дори Мумбай. Ръстът се дължи предимно на луксозния сегмент – скъпите жилища се продават с главозамайваща скорост и надуват общите средни стойности. Само Гургаон (Гургаон) допринесе с около две трети от стойността на продажбите в NCR (1,07 лакх крои рупии) след ръст от 66% през 2024 г. housetrue.com housetrue.com. Данните от индустрията показват, че средните цени на жилищата в NCR скочиха с ~30% през 2024 г., което е най-високият ръст сред големите градове housetrue.com. До Q4 2024 г. среднопретеглената цена достигна ~₹12,500/кв.ф., като премиум проектите доминират housetrue.com. Този бум, воден от лукса, продължи и в началото на 2025 г. – през Q1 2025 близо 46% от всички нови продажби на жилища бяха на цена над ₹1 крор, а продажбите на ултралуксозни жилища (>₹5 крор) скочиха с 483% на годишна база housetrue.com. Купувачите с висока нетна стойност и индийците, живеещи в чужбина (NRI), подхранват тази тенденция, търсейки по-големи домове с първокласни удобства. Основните строителни компании реагираха чрез основно луксозни проекти, докато стартирането на проекти от среден клас остана сравнително рядко housetrue.com.

Промяна в търсенето и криза с достъпността: Обратната страна на бума на луксозните имоти е нарастващото предизвикателство за достъпност за купувачите от средната класа. Бързият ръст на цените (30–31% годишно увеличение през 2024 г.) разтяга бюджетите и изкарва много купувачи за първи път извън пазара housetrue.com. Както отбелязва Reuters, без ръст на доходите, съответстващ на този на цените, притежаването на жилище в Делхи може да стане „недостижимо за повечето хора“ housetrue.com. Действително, анкетите в бранша показват, че все повече домакинства отлагат покупките, намаляват очакванията си или преминават към наеми поради растящите разходи за ипотека housetrue.com. Продажбите на достъпни жилища изостават – през първото тримесечие на 2025 г. продажбите в този сегмент намаляват с 9% на годишна база, дори и когато нереализираната наличност в сегмента се свива с 19% (което показва постепенно усвояване на предходни запаси) grantthornton.in. Докато предприемачите гонят по-високи маржове в луксозния сегмент, новото предлагане на бюджетни домове остава ограничено housetrue.com, което вероятно ще задържи цените високи за нискобюджетното жилищно строителство и също така ще повиши наемите. Всъщност, очаква се наемите в Делхи-НЦР да скочат с 7–10% през следващата година, тъй като много потенциални купувачи за първи път предпочитат да наемат по-дълго housetrue.com.

Обем на продажбите и инвентар: Въпреки притесненията относно достъпността, цялостното търсене на жилища в Делхи-NCR остава стабилно. Обемът на продажбите на жилища достигна многогодишни върхове. Според Knight Frank са продадени над 350 000 жилищни единици в топ градовете през 2024 г. – 12-годишен рекорд – като Делхи-NCR има значителен дял (въпреки че продажбите през 2024 г. са спаднали леко с ~4% на годишна база в техните данни, докато Мумбай, Хайдерабад и Пуне отбелязаха рекордни обеми) globalpropertyguide.com. Забележително е, че първото тримесечие на 2025 г. се противопостави на националното забавяне – докато деветте най-големи индийски града отчетоха спад от 23% на годишна база в продажбите на жилища (сред корекция след бума и по-ниски нови стартирания), продажбите в Делхи-NCR нараснаха с около 10% до 11 221 единици през първото тримесечие на 2025 г. спрямо същия период миналата година business-standard.com. Това направи NCR, заедно с Бангалору, изключение от тенденцията на ръст, докато повечето други градове отбелязаха рязък спад в началото на 2025 г. business-standard.com. Предлагането на нови жилища се е успокоило след строителния бум от предишните години – новите стартирания в NCR са спаднали с около 14% през първото тримесечие на 2025 г. на годишна база business-standard.com, което помага за намаляване на излишъка от наличности. Съотношението на поглъщане към предлагане в NCR остава стабилно над 100%, което показва, че се продават повече жилища, отколкото се строят, което постепенно намалява нивата на непродаден инвентар business-standard.com. Действително, предприемачите разпродават наличностите си; непродадените жилища в Делхи-NCR значително са намалели през 2024 г., тъй като продажбите изпреварват новите предлагания grantthornton.in. Това е добър знак за баланса на пазара, макар че означава и по-малко избор в достъпния сегмент докато не стартират нови проекти.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Жилищни имоти в Делхи-NCR

Рекордни продажби и бум на луксозни имоти: Жилищният сегмент в Делхи-NCR преживя безпрецедентен ръст през 2024 г. Общата стойност на продажбите на жилища в NCR скочи с 63% на годишна база до около 1,53 лакх крои рупии през 2024 г., изпреварвайки всички други метрополиси housetrue.com housetrue.com. Това направи Делхи-NCR най-големият жилищен пазар в Индия по стойност, изпреварвайки дори Мумбай. Ръстът се дължи предимно на луксозния сегмент – скъпите жилища се продават с главозамайваща скорост и надуват общите средни стойности. Само Гургаон (Гургаон) допринесе с около две трети от стойността на продажбите в NCR (1,07 лакх крои рупии) след ръст от 66% през 2024 г. housetrue.com housetrue.com. Данните от индустрията показват, че средните цени на жилищата в NCR скочиха с ~30% през 2024 г., което е най-високият ръст сред големите градове housetrue.com. До Q4 2024 г. среднопретеглената цена достигна ~₹12,500/кв.ф., като премиум проектите доминират housetrue.com. Този бум, воден от лукса, продължи и в началото на 2025 г. – през Q1 2025 близо 46% от всички нови продажби на жилища бяха на цена над ₹1 крор, а продажбите на ултралуксозни жилища (>₹5 крор) скочиха с 483% на годишна база housetrue.com. Купувачите с висока нетна стойност и индийците, живеещи в чужбина (NRI), подхранват тази тенденция, търсейки по-големи домове с първокласни удобства. Основните строителни компании реагираха чрез основно луксозни проекти, докато стартирането на проекти от среден клас остана сравнително рядко housetrue.com.

Промяна в търсенето и криза с достъпността: Обратната страна на бума на луксозните имоти е нарастващото предизвикателство за достъпност за купувачите от средната класа. Бързият ръст на цените (30–31% годишно увеличение през 2024 г.) разтяга бюджетите и изкарва много купувачи за първи път извън пазара housetrue.com. Както отбелязва Reuters, без ръст на доходите, съответстващ на този на цените, притежаването на жилище в Делхи може да стане „недостижимо за повечето хора“ housetrue.com. Действително, анкетите в бранша показват, че все повече домакинства отлагат покупките, намаляват очакванията си или преминават към наеми поради растящите разходи за ипотека housetrue.com. Продажбите на достъпни жилища изостават – през първото тримесечие на 2025 г. продажбите в този сегмент намаляват с 9% на годишна база, дори и когато нереализираната наличност в сегмента се свива с 19% (което показва постепенно усвояване на предходни запаси) grantthornton.in. Докато предприемачите гонят по-високи маржове в луксозния сегмент, новото предлагане на бюджетни домове остава ограничено housetrue.com, което вероятно ще задържи цените високи за нискобюджетното жилищно строителство и също така ще повиши наемите. Всъщност, очаква се наемите в Делхи-НЦР да скочат с 7–10% през следващата година, тъй като много потенциални купувачи за първи път предпочитат да наемат по-дълго housetrue.com.

Обем на продажбите и инвентар: Въпреки притесненията относно достъпността, цялостното търсене на жилища в Делхи-NCR остава стабилно. Обемът на продажбите на жилища достигна многогодишни върхове. Според Knight Frank са продадени над 350 000 жилищни единици в топ градовете през 2024 г. – 12-годишен рекорд – като Делхи-NCR има значителен дял (въпреки че продажбите през 2024 г. са спаднали леко с ~4% на годишна база в техните данни, докато Мумбай, Хайдерабад и Пуне отбелязаха рекордни обеми) globalpropertyguide.com. Забележително е, че първото тримесечие на 2025 г. се противопостави на националното забавяне – докато деветте най-големи индийски града отчетоха спад от 23% на годишна база в продажбите на жилища (сред корекция след бума и по-ниски нови стартирания), продажбите в Делхи-NCR нараснаха с около 10% до 11 221 единици през първото тримесечие на 2025 г. спрямо същия период миналата година business-standard.com. Това направи NCR, заедно с Бангалору, изключение от тенденцията на ръст, докато повечето други градове отбелязаха рязък спад в началото на 2025 г. business-standard.com. Предлагането на нови жилища се е успокоило след строителния бум от предишните години – новите стартирания в NCR са спаднали с около 14% през първото тримесечие на 2025 г. на годишна база business-standard.com, което помага за намаляване на излишъка от наличности. Съотношението на поглъщане към предлагане в NCR остава стабилно над 100%, което показва, че се продават повече жилища, отколкото се строят, което постепенно намалява нивата на непродаден инвентар business-standard.com. Действително, предприемачите разпродават наличностите си; непродадените жилища в Делхи-NCR значително са намалели през 2024 г., тъй като продажбите изпреварват новите предлагания grantthornton.in. Това е добър знак за баланса на пазара, макар че означава и по-малко избор в достъпния сегмент докато не стартират нови проекти.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Жилищни имоти в Делхи-NCR

Рекордни продажби и бум на луксозни имоти: Жилищният сегмент в Делхи-NCR преживя безпрецедентен ръст през 2024 г. Общата стойност на продажбите на жилища в NCR скочи с 63% на годишна база до около 1,53 лакх крои рупии през 2024 г., изпреварвайки всички други метрополиси housetrue.com housetrue.com. Това направи Делхи-NCR най-големият жилищен пазар в Индия по стойност, изпреварвайки дори Мумбай. Ръстът се дължи предимно на луксозния сегмент – скъпите жилища се продават с главозамайваща скорост и надуват общите средни стойности. Само Гургаон (Гургаон) допринесе с около две трети от стойността на продажбите в NCR (1,07 лакх крои рупии) след ръст от 66% през 2024 г. housetrue.com housetrue.com. Данните от индустрията показват, че средните цени на жилищата в NCR скочиха с ~30% през 2024 г., което е най-високият ръст сред големите градове housetrue.com. До Q4 2024 г. среднопретеглената цена достигна ~₹12,500/кв.ф., като премиум проектите доминират housetrue.com. Този бум, воден от лукса, продължи и в началото на 2025 г. – през Q1 2025 близо 46% от всички нови продажби на жилища бяха на цена над ₹1 крор, а продажбите на ултралуксозни жилища (>₹5 крор) скочиха с 483% на годишна база housetrue.com. Купувачите с висока нетна стойност и индийците, живеещи в чужбина (NRI), подхранват тази тенденция, търсейки по-големи домове с първокласни удобства. Основните строителни компании реагираха чрез основно луксозни проекти, докато стартирането на проекти от среден клас остана сравнително рядко housetrue.com.

Промяна в търсенето и криза с достъпността: Обратната страна на бума на луксозните имоти е нарастващото предизвикателство за достъпност за купувачите от средната класа. Бързият ръст на цените (30–31% годишно увеличение през 2024 г.) разтяга бюджетите и изкарва много купувачи за първи път извън пазара housetrue.com. Както отбелязва Reuters, без ръст на доходите, съответстващ на този на цените, притежаването на жилище в Делхи може да стане „недостижимо за повечето хора“ housetrue.com. Действително, анкетите в бранша показват, че все повече домакинства отлагат покупките, намаляват очакванията си или преминават към наеми поради растящите разходи за ипотека housetrue.com. Продажбите на достъпни жилища изостават – през първото тримесечие на 2025 г. продажбите в този сегмент намаляват с 9% на годишна база, дори и когато нереализираната наличност в сегмента се свива с 19% (което показва постепенно усвояване на предходни запаси) grantthornton.in. Докато предприемачите гонят по-високи маржове в луксозния сегмент, новото предлагане на бюджетни домове остава ограничено housetrue.com, което вероятно ще задържи цените високи за нискобюджетното жилищно строителство и също така ще повиши наемите. Всъщност, очаква се наемите в Делхи-НЦР да скочат с 7–10% през следващата година, тъй като много потенциални купувачи за първи път предпочитат да наемат по-дълго housetrue.com.

Обем на продажбите и инвентар: Въпреки притесненията относно достъпността, цялостното търсене на жилища в Делхи-NCR остава стабилно. Обемът на продажбите на жилища достигна многогодишни върхове. Според Knight Frank са продадени над 350 000 жилищни единици в топ градовете през 2024 г. – 12-годишен рекорд – като Делхи-NCR има значителен дял (въпреки че продажбите през 2024 г. са спаднали леко с ~4% на годишна база в техните данни, докато Мумбай, Хайдерабад и Пуне отбелязаха рекордни обеми) globalpropertyguide.com. Забележително е, че първото тримесечие на 2025 г. се противопостави на националното забавяне – докато деветте най-големи индийски града отчетоха спад от 23% на годишна база в продажбите на жилища (сред корекция след бума и по-ниски нови стартирания), продажбите в Делхи-NCR нараснаха с около 10% до 11 221 единици през първото тримесечие на 2025 г. спрямо същия период миналата година business-standard.com. Това направи NCR, заедно с Бангалору, изключение от тенденцията на ръст, докато повечето други градове отбелязаха рязък спад в началото на 2025 г. business-standard.com. Предлагането на нови жилища се е успокоило след строителния бум от предишните години – новите стартирания в NCR са спаднали с около 14% през първото тримесечие на 2025 г. на годишна база business-standard.com, което помага за намаляване на излишъка от наличности. Съотношението на поглъщане към предлагане в NCR остава стабилно над 100%, което показва, че се продават повече жилища, отколкото се строят, което постепенно намалява нивата на непродаден инвентар business-standard.com. Действително, предприемачите разпродават наличностите си; непродадените жилища в Делхи-NCR значително са намалели през 2024 г., тъй като продажбите изпреварват новите предлагания grantthornton.in. Това е добър знак за баланса на пазара, макар че означава и по-малко избор в достъпния сегмент докато не стартират нови проекти.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Динамичният имотен пазар на Делхи през 2025 г.

Имотният пазар на Делхи – обхващащ Националния столичен район (NCR) на Делхи и неговите сателитни градове – влиза в 2025 г. със стабилна основа във всички жилищни, търговски, ритейл и индустриални сегменти. След рекордната 2024 г., Делхи-NCR се утвърди като водещият имотен пазар в Индия по продажби, дори изпреварвайки Мумбай housetrue.com housetrue.com. Луксозният жилищен бум, инфраструктурните подобрения и устойчивият икономически растеж (~6,4% БВП за 2025 фискална година grantthornton.in) повишиха търсенето. В същото време политическите реформи и подобрената прозрачност (напр. регулациите на RERA) засилиха доверието на инвеститорите. Всички сегменти – от жилища и офиси до търговски центрове и складове – отбелязват нов растеж през 2025 г. Въпреки това, предизвикателства като проблеми с достъпността и глобални икономически насрещни ветрове умеряват перспективите. Следващият доклад предлага цялостен анализ на имотния пазар на Делхи през 2025 г. и след това, със сегментни тенденции, ключови райони, ценови модели, ефекти от инфраструктурата, политически влияния и сравнения с други големи градове.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.

Жилищни имоти в Делхи-NCR

Рекордни продажби и бум на луксозни имоти: Жилищният сегмент в Делхи-NCR преживя безпрецедентен ръст през 2024 г. Общата стойност на продажбите на жилища в NCR скочи с 63% на годишна база до около 1,53 лакх крои рупии през 2024 г., изпреварвайки всички други метрополиси housetrue.com housetrue.com. Това направи Делхи-NCR най-големият жилищен пазар в Индия по стойност, изпреварвайки дори Мумбай. Ръстът се дължи предимно на луксозния сегмент – скъпите жилища се продават с главозамайваща скорост и надуват общите средни стойности. Само Гургаон (Гургаон) допринесе с около две трети от стойността на продажбите в NCR (1,07 лакх крои рупии) след ръст от 66% през 2024 г. housetrue.com housetrue.com. Данните от индустрията показват, че средните цени на жилищата в NCR скочиха с ~30% през 2024 г., което е най-високият ръст сред големите градове housetrue.com. До Q4 2024 г. среднопретеглената цена достигна ~₹12,500/кв.ф., като премиум проектите доминират housetrue.com. Този бум, воден от лукса, продължи и в началото на 2025 г. – през Q1 2025 близо 46% от всички нови продажби на жилища бяха на цена над ₹1 крор, а продажбите на ултралуксозни жилища (>₹5 крор) скочиха с 483% на годишна база housetrue.com. Купувачите с висока нетна стойност и индийците, живеещи в чужбина (NRI), подхранват тази тенденция, търсейки по-големи домове с първокласни удобства. Основните строителни компании реагираха чрез основно луксозни проекти, докато стартирането на проекти от среден клас остана сравнително рядко housetrue.com.

Промяна в търсенето и криза с достъпността: Обратната страна на бума на луксозните имоти е нарастващото предизвикателство за достъпност за купувачите от средната класа. Бързият ръст на цените (30–31% годишно увеличение през 2024 г.) разтяга бюджетите и изкарва много купувачи за първи път извън пазара housetrue.com. Както отбелязва Reuters, без ръст на доходите, съответстващ на този на цените, притежаването на жилище в Делхи може да стане „недостижимо за повечето хора“ housetrue.com. Действително, анкетите в бранша показват, че все повече домакинства отлагат покупките, намаляват очакванията си или преминават към наеми поради растящите разходи за ипотека housetrue.com. Продажбите на достъпни жилища изостават – през първото тримесечие на 2025 г. продажбите в този сегмент намаляват с 9% на годишна база, дори и когато нереализираната наличност в сегмента се свива с 19% (което показва постепенно усвояване на предходни запаси) grantthornton.in. Докато предприемачите гонят по-високи маржове в луксозния сегмент, новото предлагане на бюджетни домове остава ограничено housetrue.com, което вероятно ще задържи цените високи за нискобюджетното жилищно строителство и също така ще повиши наемите. Всъщност, очаква се наемите в Делхи-НЦР да скочат с 7–10% през следващата година, тъй като много потенциални купувачи за първи път предпочитат да наемат по-дълго housetrue.com.

Обем на продажбите и инвентар: Въпреки притесненията относно достъпността, цялостното търсене на жилища в Делхи-NCR остава стабилно. Обемът на продажбите на жилища достигна многогодишни върхове. Според Knight Frank са продадени над 350 000 жилищни единици в топ градовете през 2024 г. – 12-годишен рекорд – като Делхи-NCR има значителен дял (въпреки че продажбите през 2024 г. са спаднали леко с ~4% на годишна база в техните данни, докато Мумбай, Хайдерабад и Пуне отбелязаха рекордни обеми) globalpropertyguide.com. Забележително е, че първото тримесечие на 2025 г. се противопостави на националното забавяне – докато деветте най-големи индийски града отчетоха спад от 23% на годишна база в продажбите на жилища (сред корекция след бума и по-ниски нови стартирания), продажбите в Делхи-NCR нараснаха с около 10% до 11 221 единици през първото тримесечие на 2025 г. спрямо същия период миналата година business-standard.com. Това направи NCR, заедно с Бангалору, изключение от тенденцията на ръст, докато повечето други градове отбелязаха рязък спад в началото на 2025 г. business-standard.com. Предлагането на нови жилища се е успокоило след строителния бум от предишните години – новите стартирания в NCR са спаднали с около 14% през първото тримесечие на 2025 г. на годишна база business-standard.com, което помага за намаляване на излишъка от наличности. Съотношението на поглъщане към предлагане в NCR остава стабилно над 100%, което показва, че се продават повече жилища, отколкото се строят, което постепенно намалява нивата на непродаден инвентар business-standard.com. Действително, предприемачите разпродават наличностите си; непродадените жилища в Делхи-NCR значително са намалели през 2024 г., тъй като продажбите изпреварват новите предлагания grantthornton.in. Това е добър знак за баланса на пазара, макар че означава и по-малко избор в достъпния сегмент докато не стартират нови проекти.

Перспективи за жилищния сектор: Консенсусът е, че жилищният пазар в Делхи ще продължи възходящата си тенденция през 2025 г., макар и с по-умерен растеж в сравнение с бурния подем през 2024 г.

Експертите от бранша прогнозират среден до висок едноцифрен ръст на цените годишно през следващите няколко години на национално ниво globalpropertyguide.com, подкрепен от стабилно търсене от крайни потребители и подобряваща се икономика.В Делхи-NCR се очаква цените да продължат да се покачват през 2025 г., особено при луксозните имоти, но вероятно с малко по-бавен темп спрямо 30% скок през миналата година.Анкета на Ройтерс сред имотни анализатори прогнозира ~6.5% средно увеличение на цените на жилищата през 2025 г. и 7.5% през 2026 г. за големите градове globalpropertyguide.com.Съществено е, че монетарната политика на RBI ще подпомогне пазара – след период на високи лихвени проценти, централната банка премина към неутрална позиция и много хора очакват намаление на лихвите с общо около 50 базисни пункта през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.По-евтините жилищни кредити ще подобрят достъпността и биха могли да върнат някои от задържаните купувачи обратно на пазара.Наистина, Индексът за достъпност на покупка на жилище на JLL сочи, че в повечето градове ще има по-добра достъпност през 2025 г. благодарение на по-ниските лихви и растежа на доходите, „с изключение на Делхи-NCR и Бенгалуру“, които ще останат по-малко достъпни от своите върхови нива (поради големия скок в цените) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Въпреки това, достъпността в Делхи ще се подобри в сравнение с нивата от 2023 г., което трябва да подкрепи устойчивото търсене от крайни потребители economictimes.indiatimes.com.Политиците също така насърчават достъпното и жилището за средната класа – например, правителството е увеличило бюджетните средства за PM Awas Yojana (програмата „Жилище за всички“) и може да обяви нови програми за субсидии, които биха могли да стимулират развитието на по-евтини жилища.Като цяло жилищният пазар в Делхи-NCR навлиза в 2025 г. със силен инерция, но запазването на този импулс ще изисква справяне с рисковете от високите цени и осигуряване на активността на по-широки сегменти купувачи на пазара.

Тенденции в наемите и новите форми на живот: Тъй като притежаването на дом става все по-скъпо, пазарът на наеми и алтернативните модели на живот се разширяват. Делхи, като търговски и образователен център, има голямо население на мигранти и млади професионалисти, които търсят гъвкави възможности. Ко-ливинг пространствата и организираните наеми набират популярност, предоставени от стартъпи и институционални оператори. Тези “гъвкави модели на живот” са предпочитани от милениали и самотни работещи професионалисти, които ценят достъпността и удобството пред притежаването grantthornton.in. Държавни инициативи като Моделният закон за наемите (рамка за балансиране на правата между наематели и наемодатели) насърчават растежа на формалния сектор за жилища под наем grantthornton.in. Забелязваме също ръст на фракционната собственост и иновативното финансиране (като токенизация на недвижими имоти), които правят инвестирането в имоти по-достъпно grantthornton.in grantthornton.in. Еволюцията на пазара в Делхи към жилища, базирани на технологии и услуги, вероятно ще продължи, като строителите ще предлагат управлявани апартаменти, студентски общежития и проекти за жилища за възрастни, за да обхванат нови сегменти на търсенето.

Търговски недвижими имоти (Офис пространства)

Възстановяване и нарастващо търсене: Търговският офис сектор в Делхи-НЦР отбеляза силно възстановяване, преодолявайки забавянето по време на пандемията. Към първото тримесечие на 2025 г. офис пазарът в Индия отчете седем поредни тримесечия на намаляваща вакантност, което отразява устойчивата наемна активност cushmanwakefield.com. Вакантността на офис площите в топ 8-те града спадна до ~15.7% през първото тримесечие на 2025 г., което е най-ниското ниво от 4 години насам (надолу от ~18.5% в средата на 2023 г.) cushmanwakefield.com. Тази положителна тенденция се проявява особено ясно в Делхи-НЦР, където беше отчетено най-силното нетно поглъщане на офис площи от 2019 г. насам в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Само през първото тримесечие на 2025 г., Делхи-НЦР реализира около 2.75 милиона кв. фута обща отдаденост на офис площи и сходно високо нетно поглъщане, което значително допринася за общото търсене на офис площи в Индия cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Наемателите разширяват дейностите си и търсенето изпреварва новото предлагане в основните пазари. Новите завършени офис площи в Делхи-НЦР бяха около 2.7 милиона кв. фута през първото тримесечие на 2025 г. (главно в Гургаон и Нойда), което е значителен обем, но все пак бързо беше абсорбиран cushmanwakefield.com. Всъщност, ограниченото предлагане поради забавяния на проекти до известна степен ограничава непосредственото предлагане, като оказва натиск за намаляване на вакантността и за повишаване на наемите в първокласните локации cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.

Ключови офис центрове и тенденции: Офис пазарът на NCR е географски децентрализиран между Делхи и неговите предградия: Гуруграм (Гуругон) остава най-големият хъб за офис площи от клас А с бизнес паркове в Cyber City, Golf Course Road и по протежение на NH-8 и предстоящия Dwarka Expressway. Ноида (особено сектори 62, 125-142 покрай Noida-Greater Noida Expressway) също се оформи като голям ИТ/ИТеС офис клъстер. Самият Делхи има традиционни бизнес райони като Connaught Place (CBD), където се предлагат едни от най-високите офис наеми в Индия, както и вторични хъбове като Nehru Place, Saket, Jasola и Aerocity (модерният хотелско-офис район близо до летището). В последните години много компании се ориентираха към Гуруграм и Ноида заради по-големите офис площи и по-ниските разходи в сравнение с наситеното ядро на Делхи. Тази тенденция продължава, но интересно е, че се развиват и нови микро-пазари. Предстоящият Urban Extension Road (UER) в покрайнините на Делхи се очаква да позволи създаването на няколко нови търговски центъра в рамките на града, с възможност за появата на „Cyber City“-подобни центрове в Западен/Северозападен Делхи economictimes.indiatimes.com. Според проекта за генералния план на Делхи за 2041 г., около 5 000 акра зелени площи за търговско застрояване може да бъдат отворени в столицата, което ще добави 150 милиона кв. фута търговска площ през следващите две десетилетия economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Тази политическа инициатива („работно място до работещите“) цели по-равномерно разпределение на офисите и използване на работната сила на Делхи, която в момента пътува до Гуруграм economictimes.indiatimes.com.

От страната на търсенето, IT-BPM (технологичният сектор) продължава да бъде най-големият наемател на офис пространства, заемайки около 29% от наемането в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com. Банковите, финансовите услуги и застраховането (BFSI) са втората по големина група (с около 22% дял), следвани от операторите на гъвкави пространства (co-working доставчици) с около 13% cushmanwakefield.com. Забележително е, че Глобалните капацитетни центрове (GCCs) – офшорни центрове на мултинационални компании – са разрастващ се сегмент, заемащ над 30% от площите в някои градове cushmanwakefield.com. Това отразява привлекателността на Индия за мултинационални хъбове. В Делхи-NCR търсенето е широкообхватно: технологични компании, консултантски фирми, големи компании в е-търговия/телекомуникации, както и публичният сектор (държавни офиси) движат усвояването на площи. Секторът на co-working и гъвкавите пространства процъфтява; 2024 г. отбеляза рекордни 12.4 милиона кв. фута наети гъвкави пространства в цяла Индия cushmanwakefield.com, а Делхи-NCR беше ключов приносител, тъй като както големите корпорации, така и стартъпите приемат управляваните офиси. С връщането към офисите след Covid, много компании отново се разширяват, въпреки че хибридната работа ги кара да бъдат по-внимателни с наемането на твърде много площ наведнъж. Активността по предварително наемане в NCR рязко се увеличи (предварителните ангажименти се удвоиха спрямо предходното тримесечие през първото тримесечие на 2025 г.), което показва силна увереност на наемателите в предстоящите проекти cushmanwakefield.com.

Наеми и доходност: Наемите на офисите в Делхи-НЦР започнаха да се покачват след период на застой. През първото тримесечие на 2025 г. наемите на първокласни офис площи в НЦР отбелязаха увеличение от 2–4% спрямо предходното тримесечие cushmanwakefield.com, което е здравословен знак за възстановяване на преимуществото на наемодателите (в Мумбай увеличението за Q1 е дори по-рязко – 10% на тримесечна база) cushmanwakefield.com. Офис площите клас А в централната бизнес зона на Делхи (Connaught Place) и BKC в Мумбай остават сред най-скъпите в Азия, като наемите в CP често се цитират около ₹400-450/кв.ф. на месец (второ място след първокласните наеми в Мумбай) – доказателство за ограниченото предлагане в центъра на града. Въпреки това, повечето ново строителство на офиси в Гургаон/Ноида все още е на конкурентни цени (например ₹80–120/кв.ф./месец в много IT паркове). Доходността от офиси в Индия (~7–8%) е атрактивна за инвеститорите, а Делхи-НЦР привлече значителни институционални инвестиции. Всички три листвани REITs в Индия (Embassy, Mindspace, Brookfield) имат активи в НЦР, а се очакват и нови REIT-листинги (включително възможен от DLF за портфолиото си от наемни имоти), което повишава ликвидността и прозрачността на офис пазара. Статутът на Делхи-НЦР като политически и индустриален център означава, че търсенето на офиси ще остане устойчиво. Прогнозата за 2025 г. е положителна: Colliers прогнозира офис търсенето в Делхи-НЦР да достигне ~9.5 млн. кв.ф. през 2025 г., при ~8.5 млн. кв.ф. досега, тъй като компаниите продължават да разширяват дейността си colliers.com ncr-guide.com. Тръбопроводът на новите офиси е умерен, така че се очаква леко стягане на свободните площи и постепенно повишаване на наемите, особено в търсените микропазари (напр. Cyber City в Гургаон, Golf Course Road и избрани сектори на Ноида). Една нова тенденция е разпространението на „hub-and-spoke“ офис модели – компаниите могат да отварят по-малки спътникови офиси в периферни райони (например във Фаридабад, New Gurgaon и др.), за да са по-близо до жилищни клъстери на служителите, дори основният офис да остава в централните бизнес зони. Това може допълнително да разнообрази търговския имотен пейзаж в Делхи.

Търговски имоти (търговски центрове и главни улици)

Здравословно възраждане: Сегментът на търговските недвижими имоти в Делхи-NCR отбеляза силно възстановяване, благодарение на нарастващото потребление и отслабващото въздействие на пандемията. Търговската наемна активност през първото тримесечие на 2025 г. достигна 2.4 милиона кв. фута в осемте най-големи града на Индия – скок от 55% на годишна база hindustantimes.com. Делхи-NCR има значителен дял от този нов наемен пазар. Според доклад на Cushman & Wakefield, Делхи-NCR е усвоил ~17% от всички наети търговски площи през първото тримесечие на 2025 г. (около 0.41 млн. кв. фута), което е увеличение от 57% на годишна база hindustantimes.com hindustantimes.com. Само Хайдерабад и Мумбай имат по-големи обеми, като тези три метрополии заедно задвижват 74% от търговското наемане в Индия през това тримесечие hindustantimes.com. Този подем подчертава завръщането на плановете за разширяване на търговските вериги след затишие, като много брандове агресивно откриват нови магазини в ключови райони на Делхи, търговски центрове и развиващи се главни улици. Търговският пазар на NCR се възползва от голямото население и доходи в региона – той е „пазар с високо потребление“, доказано от силното търсене от страна на премиум международни марки, F&B обекти и развлекателни вериги hindustantimes.com hindustantimes.com.

Търговски центрове срещу главни търговски улици: Значима тенденция през 2025 г. е продължаващото доминиране на търговията по главни улици пред търговските центрове по отношение на дела на наемите. През първото тримесечие около две трети от наемите на търговски площи (1,69 млн. кв. фута) се осъществиха на главни търговски улици – популярни търговски улици и обособени клъстери от магазини hindustantimes.com hindustantimes.com. В Делхи-НЦР известни търговски локации като Connaught Place, Khan Market, South Extension, Kamla Nagar и луксозните търговски зони в Гургаон (например DLF Galleria, CyberHub) са силно търсени от търговците. Тези локации бележат ниски вакантности и нарастващи наеми, тъй като марките се конкурират за ограничени търговски площи. Междувременно наетите площи в търговски центрове възлизат на ~0,72 млн. кв. фута през първото тримесечие (национално) hindustantimes.com, като Делхи-НЦР също допринася чрез усвояването на нови площи в търговски центрове. Сегментът с молове в Делхи е във възход след няколко стагниращи години. Вакантността в търговските центрове, която се покачи до ~15,5% през 2021 г., е паднала до едноцифрени стойности – очаква се да се стабилизира около 8,2% до 2025 г. ddnews.gov.in. Много търговски центрове от клас А докладват почти пълна заетост благодарение на основните наематели (хранителни магазини, мултиплекси) и листа на чакащи търговци на дребно. Въпреки това успехът не е равномерен – най-добре представящите се молове (напр. Select Citywalk, DLF Mall of India, Pacific Mall, Ambience Mall) се радват на силен трафик и широка гама от наематели, докато по-слабите търговски центрове или тези в пренаситени райони все още срещат предизвикателства.

Ново предлагане и предстоящи проекти: Инвеститорите отново имат доверие в търговските проекти. Над 3 милиона кв. фута ново търговско пространство се очаква да бъде открито в Делхи-НКР през 2025 г., като почти половината от тях ще бъдат в Гургаон realestateasia.com. Това включва големи нови търговски центрове и организирани шопинг центрове в района на Dwarka Expressway на Гургаон, Централен Гургаон, Ноида и дори няколко в рамките на Делхи. До 2026 г. се очаква почти 20 първокласни търговски центъра (123 лакх кв. фута в национален мащаб) да бъдат открити в големите градове realty.economictimes.indiatimes.com – Делхи-НКР ще получи значителен дял от тях. Например, Aerocity Mall на Bharti Realty близо до летище IGI и вторият мол на Select Group в Гургаон предстои да бъдат открити, както и нов мол в Dwarka. Напливът от ново предлагане ще даде повече избор на потребителите и ще подтикне инвеститорите да въвеждат нови преживенчески формати. Според JLL, Делхи-НКР трябва да види ~6.4 милиона кв. фута нови търговски площи до края на 2025 (в осемте най-големи града) cushmanwakefield.com. Важно е да се отбележи, че 58% от тази тръба е от клас A+ cushmanwakefield.com, което означава молове с отличен дизайн, развлекателни възможности и микс от наематели на международно ниво. Търговците са особено оптимистични за локации с подобряваща се инфраструктура – например близо до нови метроспирки или главни пътни коридори. Делът на Гургаон е особено забележителен: както беше споменато, ~47% от новите търговски площи в НКР през 2025 са в Гургаон, което подчертава развитието на града като шопинг и лайфстайл дестинация linkedin.com.

Движещи фактори на търсенето: Категориите, водещи търговското наемане на площи в Делхи, включват мода/облекло, храни и напитки и развлечения. Наемането в молове се задвижва от разширяването на мултиплекс киносалони и модни марки, като всяка от тях съставлява около 34% от усвоените търговски площи в молове hindustantimes.com. На главните търговски улици модата и храните и напитките също доминират, като съставляват по-голямата част от новите магазинни откривания hindustantimes.com. Забележително е, че луксозните чуждестранни марки (марки за луксозни стоки, глобални търговци на дребно) разширяват присъствието си в Индия; те формират около 8% от обема на сделките за първото тримесечие, докато местните марки (организирани индийски търговски вериги) задвижват 92% hindustantimes.com hindustantimes.com. Поради статута си на столичен регион Делхи-НКР привлича много водещи магазини – скорошни примери са откриването на луксозни бутици в Emporio и Chanakya Mall, откриване на голям магазин на IKEA в Нойда през 2022 г. и първият магазин на Apple в Делхи, отворен през 2023 г. в Saket. Такива високопрофилни откривания повишават търговския статус на града. Освен това се увеличават заведенията за хранене и нощен живот, като населението на Делхи е известно с високата си честота на хранене навън. Много молове пренасочват площи към зони за хранене, микропивоварни и семейни развлекателни центрове, за да привлекат посетители. Успехът на концепции като CyberHub (мол, съсредоточен върху храни и напитки) в Гургаон вдъхновява и други.

Перспективи за търговията на дребно: Перспективите са оптимистични. Търговците на дребно и инвеститорите в молове очакват растежът на потреблението в NCR да остане силен, подкрепен от нарастващите разполагаеми доходи и младото население. По някои оценки организираният търговски фонд в Индия ще нарасне с около 25% до 2025 г., а нивото на незаетост ще остане ниско, тъй като търсенето следва темпото на ddnews.gov.in. В Делхи-NCR откриването на нови търговски центрове в недостатъчно обслужвани райони (напр. Нов Гургаон, Ноида Екстеншън) ще отключи задържаното търсене на търговски площи. Наемите за търговски центрове може да отбележат умерен растеж, особено за най-добрите центрове – още през първото тримесечие на 2025 г. наемите в първокласните търговски центрове в Делхи-NCR се повишиха с няколко процентни пункта. Наемите на търговски улици в локации като Khan Market (една от най-скъпите търговски улици в света по наем) вероятно ще запазят своя премиум. Риск, който трябва да се следи, е ефектът на електронната търговия – нарастването на онлайн пазаруването може да ограничи плановете за разширяване на някои търговци или да измести търсенето към омниканални (по-малки магазини с преживяване вместо големи формати). Все пак, засега в Индия физическата търговия се разширява успоредно с електронната търговия. Много дигитални марки отварят физически магазини, за да разширят обхвата си. Друг фактор е инфраструктурата: с въвеждането на нови метро линии (например, разширението на метрото до Greater Noida и Old Gurugram сегментите през 2025 г.), се очаква посещаемостта на моловете, разположени по тези коридори, да се увеличи. Като цяло, търговските недвижими имоти в Делхи изглеждат готови за „голямо разширяване,“ с множество проекти в процес на подготовка и търговци, настроени оптимистично относно траекторията на растеж на пазара apparelresources.com.

Промишлени и логистични недвижими имоти

НКР води нацията: Делхи-НКР затвърди позицията си като водещ пазар за индустриални и складови недвижими имоти в Индия. Благодарение на стратегическото си разположение и огромната си потребителска база, НКР привлича дистрибуторски центрове, логистични паркове и индустриални хъбове, обслужващи Северна Индия. Началото на 2025 г. донесе стабилно отдаване под наем в този сегмент – Индия отчете около 9 милиона кв. фута индустриални и складови пространства, отдадени под наем през първото тримесечие на 2025 г. (15% ръст на годишна база), като Делхи-НКР допринася с над 3 милиона кв. фута (≈35% от общия обем) – най-големият дял сред всички градове economictimes.indiatimes.com. Всъщност, Делхи-НКР постигна своя най-висок тримесечен обем на складове под наем през последните 2–3 години в първото тримесечие на 2025 г., което показва скок в търсенето след пандемията economictimes.indiatimes.com. Ключови клъстери около НКР като Лухари, Биласпур-Тауру Роуд, Дадри, Бивади и Лони са активни с нови наеми и развитие на проекти. Свободните площи в качествените складове са малко, а строителите увеличават предлагането – около 9,4 милиона кв. фута нови площи бяха добавени на национално ниво през първото тримесечие (ръст от 16% на годишна база), като НКР и Ченай заедно формират ~50% от това ново предлагане economictimes.indiatimes.com. Складове клас А (които предлагат по-високи тавани, товароносимост на пода и модерни системи за безопасност) са особено търсени; техният дял в наемането е нараснал до 55% през първата половина на 2025 г. (от 39% през първата половина на 2024 г.), тъй като компаниите все повече предпочитат съвременна логистична инфраструктура realtynmore.com.

Движещи сили на търсенето и сектори: Съставът на търсенето на индустриални площи в NCR се променя. 3PL (доставчици на логистика от трета страна) и e-commerce фирмите отдавна са най-големите наематели (обслужващи огромната база от онлайн потребители в Делхи). В началото на 2025 г. се появи нова тенденция: инженерни/производствени компании и играчи в електронната търговия изпревариха 3PL при наема на площ economictimes.indiatimes.com. Инженерните фирми (включително електроника, автомобилни компоненти и индустриални производители) сами са наели около 2.2 МСФ в цялата страна (25% от търсенето за първото тримесечие), а Делхи-NCR и Мумбай водят по усвояване на складови площи за електронна търговия economictimes.indiatimes.com. Това показва по-широк растеж на индустриалните дейности и омниканален ритейл. Забележително е, че автомобилните компании също са наели значителни площи (~1,3 МСФ през първото тримесечие) economictimes.indiatimes.com. Регионът NCR, близо до автомобилните хъбове в Харяна (коланът Гургаон-Манесар) и Утар Прадеш, привлича и складове за авто- и аерокосмическа индустрия. Големите сделки са често срещани – през първото тримесечие на 2025 г. сделки над 20 000 кв. фута са представлявали 48% от обема на наемите, а само NCR е видял около 1,9 МСФ в тези големи сделки, най-много от всеки град economictimes.indiatimes.com. Много от тези са фулфилмънт центрове за електронна търговия и дистрибуторски хъбове с голяма площ за ритейл и FMCG гиганти. Например Amazon, Flipkart, Reliance и DHL са сред тези, които разширяват складовото си присъствие около Делхи.

Основни индустриални коридори: Картата на индустриалните имоти в Делхи-NCR обхваща множество коридори:

• Западен/северен Делхи и страна на Харяна: Участъкът на NH-48 (магистрала Делхи-Джайпур) през Гургаон до Бивади има множество складови паркове. Зони като Pataudi Road, Tauru Road, Luhari (близо до Джаджар) приютяват големи логистични паркове (клас A, управлявани от IndoSpace, Logos и др.). Завършването на Западната околовръстна магистрала (KMP) и предстоящата магистрала Делхи-Мумбай увеличават търсенето тук чрез намаляване на времето за превоз housetrue.com housetrue.com.
• Източна/УП страна: Грейтер Нойда и Дадри (по източната околовръстна магистрала и близо до края на товарния коридор) са се превърнали в складов хъб за 3PL и търговски компании. Районът по Ямуна Експресуей край Джеуар също е гореща точка за бъдеща логистика, особено с предстоящото летище.
• Северна страна: Зони като Kundli (Сонипат) на NH-1 се възползват от връзката с Източната околовръстна магистрала (EPE) housetrue.com, привличайки складове, обслужващи пазарите на Пенджаб/Харяна.
• Южна страна: Фаридалабад и Палвал по NH-19/44 имат индустриални паркове и може да отбележат увеличено търсене на логистика с връзката към магистрала Делхи-Мумбай.
• В рамките на Делхи, традиционните индустриални зони (напр. Окхла, Нараина, Бавана) вече са напълно заети и много от тях преминават към леко производство или се трансформират за обслужваща/лека търговска употреба. MPD 2041 предлага преустройство на по-старите индустриални райони и създаване на нови “интегрирани товарни комплекси”, но повечето големи складове ще продължат да се изграждат в периферията на NCR, където има налична земя.

Наеми и инвестиции: Наемите на складове в NCR варират значително според микро-пазара. Средно наемите за клас А са около ₹25–40 на кв.фут на месец в повечето периферни локации на NCR. Въпреки това, в основните логистични паркове близо до града (или за по-малки единици), наемите могат да са по-високи – някои складове в покрайнините достигат ₹120–150/кв.фут/месец, сравними с най-високите цени в Bhiwandi, Мумбай addressadvisors.com. Въпреки ръста на наемите, доходността от складиране в NCR (приблизително 8-9%) и дългосрочната перспектива за търсене привличат значителни инвестиции. Глобални инвеститори като Blackstone, ESR, Prologis са активни чрез платформите за съвместни предприятия за развитие и придобиване на логистични активи в NCR. Освен това, центровете за данни са нововъзникващ клас активи в индустриалния имотен сектор на NCR. С разширяването на дигиталната икономика, зони в Greater Noida и Gurugram се развиват като паркове за центрове за данни (заради относително евтината земя, наличността на електроенергия и свързаността). Алтернативните имотни активи – центрове за данни, логистични паркове, складове – привличат значителен институционален интерес, което показва диверсификация на пазара отвъд офиси и жилища grantthornton.in.

Инфраструктурни подобрения: Редица инфраструктурни проекти директно подобряват перспективите за индустриални имоти в NCR. Посветеният товарен коридор (DFC), чийто източен клон завършва близо до Делхи, ще опрости транспорта на товари от пристанищата до NCR. Делхи–Мумбай индустриалният коридор (DMIC) включва звена в NCR (като мултимодалния хъб Dadri). Предстоящото международно летище Ноида при Джеуар (отваряне ~2025) ще бъде решителен фактор – стойността на земята около обекта вече е нараснала с около 40% за пет години housetrue.com housetrue.com. Това летище, заедно с нов 60 км магистрален път, свързващ Делхи с Джеуар и с DMIC, ще катализира логистика на въздушни товари, складиране и дори аеротрополис-тип развитие в зоната на Greater Noida/Yamuna Expressway housetrue.com. Освен това, нови магистрали като Dwarka Expressway и Urban Extension Road подобряват маршрутите за камиони през NCR housetrue.com. Националната логистична политика на централното правителство и планът Gati Shakti (интеграция на транспортната инфраструктура) допълнително стимулират растежа чрез премахване на пречките и осигуряване на рамка за логистични паркове.

Перспектива: Сегментът на индустриалните и логистични недвижими имоти е на прага на стабилен растеж. Colliers очаква силното търсене да продължи до 2025 г., като се опира на широкото разширение, наблюдавано през първото тримесечие economictimes.indiatimes.com. Делхи-НКР, благодарение на базата си за консумация и добрата свързаност, се очаква да остане най-големият пазар за отдаване под наем на складове в Индия. Растежът на наемните ставки вероятно ще бъде умерен, но положителен на ключови локации, докато вторичните места може да предложат ценови предимства за нови играчи. Един от рисковете е леко увеличаваща се вакантност на определени места, ако новото предлагане надмине краткосрочното търсене; през първото тримесечие вакантността леко се повиши, тъй като предлагането навакса със сключените договори за наем economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Но като цяло, с едва ~35–40 милиона кв. фута съвременни складови площи в НКР (към 2024 г.) и нарастваща нужда от организирана логистика, има пространство за разширяване. Тенденцията към по-големи складове (мега-дистрибуционни центрове) ще продължи, както и консолидацията към първокласни (Grade A) обекти за по-голяма ефективност. Ако не настъпи сериозен икономически спад, индустриалните имоти в Делхи изглежда ще процъфтяват и ще подкрепят утвърждаването на региона като логистичен център.

Ключови локации и изгряващи горещи точки в Делхи-НКР

Растежът на имотния пазар в Делхи е географски разнообразен, като някои локации се утвърждават като центрове на развитие и покачване на цените. По-долу са ключовите области, които трябва да се следят през 2025 г. и в бъдеще, в Делхи и НКР:

• Гуруграм (Гуругон) – Двигателят на растежа: Гуругон е водещият имотен гореща точка в Делхи-НКР, като води както в жилищния, така и в търговския сектор. През 2024 г. стойността на продажбите на жилища в Гуруграм нарасна с 66% до ₹1,07 лакх крора, като представлява около 66% от всички продажби в НКР housetrue.com housetrue.com. Силната корпоративна база, луксозните удобства и новата инфраструктура го превръщат в магнит за купувачите на луксозни имоти и инвеститорите. Основни коридори на растеж включват Dwarka Expressway (NPR) в Нов Гуруграм и Sohna Road в Южен Гуруграм, които подобряват връзката с Делхи и Ноида housetrue.com. Широките пътища, новите бизнес паркове и луксозните молове (напр. Ambience, CyberHub) увеличават привлекателността на Гуругон за професионалисти и индийци, живеещи в чужбина. Цените на имотите в Гуруграм са се покачили с около 76% от 2019 г. насам средно housetrue.com, а градът вече има едни от най-високите имотни цени в НКР. Остава топ избор както за купувачите на луксозни, така и за тези на среден клас имоти. Утвърдени райони (DLF Phases, Golf Course Road) продължават да изискват високи цени, докато новоразвиващите се сектори по протежение на Dwarka Eway и Golf Course Extension бързо се оскъпяват. С множество фирми от Fortune-500 и международни компании, откриващи офиси (включително нови кампуси от DLF, Google и др.), перспективите за имотния пазар в Гуруграм остават оптимистични.
• Noida и Greater Noida – Горещи точки, подхранвани от инфраструктурата: Noida се превърна в гореща точка на недвижимите имоти благодарение на планираното развитие и свързаността. Средните цени в Noida са скочили с около 92% от 2020 г. housetrue.com, което е сред най-високите темпове на растеж в Индия, благодарение на линията на метрото Aqua Line, новите експресни пътища и институционалното развитие. Ключови райони включват секторите на Noida Expressway (Sector 137, 143 и следващи), които привличат IT паркове и луксозни жилищни проекти, и централните сектори на Noida (50-те и 70-те), които са добре развити с училища и офиси housetrue.com. Greater Noida (West) – по-известен като Noida Extension – е друга гореща точка. Той предлага достъпни до среден клас жилища (сектори 1–4, 16C, Tech Zone IV и др.) и е поел голямото търсене от страна на купувачи за първи дом. Стойностите на имотите в Greater Noida West са се увеличили с ~98% за пет години, включително 24% скок само през 2024 г. housetrue.com. Предстоящото международно летище Jewar е промяна в играта за този регион: очаква се да бъде открито в края на 2024–25 г., вече е повишило цените на земята с около 40% в околността през последните пет години housetrue.com housetrue.com. Районите покрай 165 км Yamuna Expressway (свързващ с Агра) се превръщат във вложителни зони както за складове, така и за бюджетни жилища, предвиждайки старта на летището housetrue.com. Забележително е, че Noida и Greater Noida също са дом на големи индустриални и IT паркове – например Индустриална зона за развитие на Yamuna Expressway (YEIDA) и Noida Sector-62 IT център – които създават жилищно търсене в близост. С одобрението за разширението на метрото Aqua Line на Noida до Greater Noida West housetrue.com и силната инфраструктура на града (широки пътища, планирани сектори), регионът на Noida ще остане център, особено за средни по доход жилища и търговски инвестиции (като центрове за данни и офис кампуси в предстоящия IT коридор на Noida в Сектор-140A).
• Газиабад – Изгряващата звезда на Изтока: Традиционно считан за предградие на Делхи, Газиабад се появява с нова сила през последните години. Благодарение на подобрената свързаност (експресният път Делхи-Меерут, Източният периферен експресен път и разширенията на Синята линия на метрото до Вайшали/Нова автогара), Газиабад успешно разчупва имиджа си на „далечен“ район housetrue.com. Местности като Радж Нагар Екстеншън, Индирапурам и Сиддхарт Вихар преживяват истински строителен бум с множество нови високи жилищни сгради. Цените на жилищата в Газиабад са скочили с около 139% от 2019 до края на 2024 г. housetrue.com, задминавайки всички останали под-пазари в NCR. Само през 2024 г. Газиабад отчете значителен ръст в продажбите и новите проекти (стартирането на проекти се повиши с около 121% в началото на 2024 г. според Cushman & Wakefield) housetrue.com. Коридорът по NH-24 (сега NH-9) особено процъфтява – Сиддхарт Вихар, до експресния път и новото разширение на метрото, е гореща точка за луксозни високи сгради и интегрирани комплекси housetrue.com. Сега Меерут е достижим за по-малко от час по експресния път, а скоро и за 30 минути чрез строящата се RRTS бърза железница, което прави Газиабад още по-привлекателен като жилищен район, а също и достъпно място за наемане на жилища от работещите в Делхи. Очаква се продължаващ растеж в районите около Crossings Republik, Мохан Нагар и по новите метрото-коридори. Стремежът на града към по-добра гражданска инфраструктура (нови надлези, подобрения във водоснабдяването) и по-организирана търговия на дребно (молове в Индирапурам и др.) допълнително подобрява неговия профил.
• Делхи (градски и периферни райони): В границите на самия Делхи дейността на пазара на недвижими имоти е ограничена поради липса на земя, но има отделни възможности.
Централни и Южни райони на Делхи (райони като Lutyens’ Bungalow Zone, Jor Bagh, Vasant Vihar, Greater Kailash) остават ултра-премиум пазари, предпочитани от ВНИ – те отбелязаха скромно, но стабилно повишение на цените през 2024 г., тъй като ограниченото предлагане се търгуваше на премия housetrue.com.Въпреки това, по-голямата част от растежа в NCR е в предградията; инвеститорите обикновено разглеждат самия Делхи или за „трофейни“ ултралуксозни имоти, или като сигурни дългосрочни вложения housetrue.com.Мастър план Делхи 2041 е на път да отключи нови възможности: около 48 села в покрайнините на Делхи ще бъдат урбанизирани и отворени за развитие, което отбелязва историческо увеличение на предлагането на земя hindustantimes.com hindustantimes.com.Места като Нарела, Бавана, Наджафгарх, Бурари – които в момента са полуградски – могат да видят нови жилищни и търговски проекти според политиките за обединяване на земя.В средата на 2023 г. правителството на Делхи идентифицира тези села за подобрения на инфраструктурата (пътища, вода, канализация), за да ги интегрира в градската мрежа hindustantimes.com.Това може да създаде нови жилищни зони в Делхи през следващото десетилетие, облекчавайки част от натиска върху предлагането.Освен това Делхи се фокусира върху Транзитно-ориентирано развитие (TOD) около метростанциите – напримерпо-висок КИНК за проекти близо до предстоящи метро коридори – което може да стимулира обновяването на някои стари райони в проекти с висока плътност и смесено предназначение hindustantimes.com.Виждаме също така признаци на обновяване в колонии и узаконяване на неразрешени райони, което с течение на времето ще добави формален жилищен фонд.Например, планът на правителството да урегулира 1 700 неразрешени колонии и да модернизира остарялата инфраструктура е част от MPD-2041 economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com.Източен Делхи (Шахдара и др.) и Северен Делхи може да се възползват от тези политики, след като исторически са изоставали.В обобщение, докато недвижимите имоти в Делхи са предимно луксозен пазар с малко предлагане, новият генерален план отваря възможността за разширения на „нов Делхи“ в периферията му, които със сигурност са горещи точки, които дългосрочните инвеститори трябва да следят.
• Фаридабад – Бавен и сигурен растеж: Фаридабад, който граничи с Южно Делхи, исторически е бил индустриален град. Сега привлича внимание със средния клас жилища с подобряването на транспортната свързаност. Разширяването на виолетовата линия на делхийското метро до Балабгарх интегрира Фаридабад в мрежата на метрото, а магистрали като магистралата Фаридабад-Ноида-Газиабад (FNG) (частично завършена) и връзката на скоростния път Делхи-Мумбай през Сохна повишават нейната достъпност housetrue.com. Администрацията на Фаридабад увеличи кръговите тарифи през 2022-23 г., което показва забележим ръст в стойността и търсенето на имоти housetrue.com. Докато нарастването на цените е по-постепенно отколкото в Ноида/Гургаон, Фаридабад предлага добра стойност за парите – по-големи парцели и жилища на по-ниска начална цена. Зони като Нехарпар (Голям Фаридабад) видяха множество нови проекти, насочени към средната класа. Индустриалният градски модел (IMT) и новите образователни институции в града създават нови работни места, което от своя страна подкрепя жилищното строителство. С покачването на цените в Делхи и Гургаон, Фаридабад се налага като достъпна алтернатива, която все още е в рамките на удобно разстояние до работните места. Неговите квартали с изглед към Аравалите привличат и хора, търсещи по-чиста околна среда. С правителствения фокус върху развитието на Фаридабад (включително възможно свързване с Гургаон чрез разклонение на Регионалната система за бърз транзит в бъдеще), градът е “тъмният кон” на инвестиционните точки – не толкова бляскав като Гургаон, но стабилно растящ.
• Ямуна Експресуей и периферийни коридори: Освен основните предградия, периферийните коридори се превръщат в нови горещи точки благодарение на мащабни инфраструктурни проекти. Зоната на Ямуна Експресуей / летище Джеуар в Грейтър Нойда е на първо място сред тях. Инвеститори – включително и НРИ – активно купуват парцели и проекти на начален етап в сектори близо до бъдещото летище с очакването, че ще се оформи “град на бум” до момента, в който летището и свързаните с него индустрии станат оперативни housetrue.com housetrue.com. По същия начин, покрай Dwarka Expressway на западната периферия, райони като New Gurgaon (Сектор 99–113, 76–86) преминаха от земеделска земя към бързо развиващи се жилищни клъстери благодарение на магистралата, която се свързва директно с Джварка в Делхи и летище IGI housetrue.com. Завършването на последните участъци от Dwarka Eway през 2023-24 интегрира тези сектори, повишава цените и стартира нови проекти. Районът по пътя Со̀на / юг от Гурга̀он е друга изгряваща зона – с ново естакадно шосе и планирана бъдеща метро линия, секторите в Сона се предлагат като достъпно разширение на Гургаон за следващите няколко години. На север от Делхи, районите по NH-1 към Сонпат/Кундли (подкрепяни от магистралата EPE и бъдещата RRTS) привличат складове и някои жилищни комплекси (например “Кундли смарт сити”). Инвеститорите се съветват внимателно да следят тези периферни зони, особено тези близо до потвърдена инфраструктура: например земя около нови метро станции, нови кръстовища на експресуеи и предстоящи станции на RRTS поскъпват бързо housetrue.com. Много от тези периферийни локации все още предлагат по-ниски входни цени днес, но могат да донесат значителни печалби, когато свързаността се реализира изцяло в 5+ годишен хоризонт housetrue.com housetrue.com. Както отбелязва един експерт, в NCR “свързаността е ключ” – зоните с планиран достъп до метро или магистрала (Dwarka Eway, Noida Ext., FNG коридорът на Фаридабад и т.н.) са в позиция за извънреден растеж housetrue.com housetrue.com.

Накратко, горещите точки на Делхи-NCR варират от утвърдени (луксозните зони на Гуруграм, Южен Делхи) до бързо развиващи се (Noida Extension, New Gurgaon, поясът по NH-24 в Газиабад) и ориентирани към бъдещето (градът около летище Jewar, урбанизирани села в Делхи). Инвеститорите трябва да съобразят избора си с графиците за инфраструктурата и качеството на развитието – избирането на правилния микро-пазар навреме може да бъде много доходоносно, но е нужно да се направи внимателна проверка на репутацията на строителя и дългосрочен план (някои периферни залози може да изискват 5-10 години хоризонт) housetrue.com housetrue.com. Със сегашната вълна на растеж, недвижимото развитие на NCR вече е с много центрове – появяват се няколко “следващи големи” локации вместо един-единствен център на тежестта.

Ценови тенденции и модели на растеж

Цените на имотите в Делхи отбелязаха значително поскъпване напоследък, изпреварвайки много други градове. Пазарът се намира в разгара на следпандемичен подем, който покачи стойностите до нови висоти през 2024–25 г. Тук разглеждаме ценовите тенденции в различните сегменти и в сравнение с другите мегаполиси:

Скорошен ръст на цените в NCR: 2024 беше изключителна година – Делхи-NCR отбеляза среден ръст от ~30% на жилищните цени за една година, което е най-високото увеличение сред големите градове в Индия housetrue.com. Данните от отрасловите индекси потвърждават това: ценовият индекс на жилищата за Делхи-NCR рязко се повиши в края на 2024 (индексът на Housing.com скочи с 17 пункта само за четвъртото тримесечие на 2024) housetrue.com. Изследване на PropTiger дори отбеляза поразителен 49% годишен ръст на средните цени на имотите в NCR към Q4 2024 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com – макар че тази цифра отчасти се дължи на превеса на продажбите във високия клас. Този ценови бум е концентриран основно в премиум сегмента, както е обсъдено. Сегментите от среден и достъпен клас отбелязаха много по-слаб растеж, но дори и те отчетоха високи едноцифрени или ниски двуцифрени проценти ръст вследствие на преливане на търсенето. Например, ННВ Residex показва, че в края на 2024 цените в Делхи са се повишили само с ~1.5% на годишна база (тъй като много от първокласните райони в Южен Делхи вече са били скъпи) residex.nhbonline.org.in, докато сателитните градове (Noida и др.) отчетоха много по-големи ръстове. Така в рамките на NCR външните райони и новите проекти поскъпват по-бързо от вече скъпите централни зони – тенденция на “догонващи цени” по периферията.

Многогодишен растеж (Делхи спрямо други градове): За по-дълъг период Делхи-НЦР показва силна възвръщаемост, макар че изненадващо не беше водещ до скоро. Четиригодишно сравнение (2020–2024) между основните градове показва, че Хайдерабад води с около 80% ръст на средните цени на жилищата, следван от Ноида (~70%) и Гуруграм (~60%) indiatoday.in indiatoday.in. Делхи (метро регионът) отчита около 45% ръст за четири години, сходно с Бенгалуру (45%), докато Мумбай отбелязва около 40% indiatoday.in indiatoday.in. Тези данни, базирани на анализ на инвестиционен банкер върху средните показатели на градовете, подчертават как субурбиите на НЦР (Ноида, Гуруграм) са надминали главните метро зони по растеж и как Хайдерабад изненадващо реализира значителни печалби indiatoday.in. Причината: Хайдерабад започна от ниска база и преживя технологичен бум, а Ноида/Гуруграм също имаха повече пространство за растеж в сравнение с наситените пазари на Мумбай/Делхи.

За да се илюстрират текущите нива на цените и скорошния растеж, таблицата по-долу сравнява средните жилищни цени и годишна промяна на цените (към края на 2024 г.) в Делхи-НЦР спрямо други големи градове:

Град	Средна цена (₹/кв. фут, Q4 2024)	Годишен ръст на цените (Q4 2024)
Делхи-NCR	₹8,105 globalpropertyguide.com	+49% globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
Мумбай (MMR)	₹12,600 globalpropertyguide.com	+18% globalpropertyguide.com
Бенгалуру	₹7,536 globalpropertyguide.com	+12% globalpropertyguide.com
Хайдарабад	₹7,053 globalpropertyguide.com	+3% globalpropertyguide.com

Източници: PropTiger Research / Global Property Guide, данни за Q4 2024. MMR = Мумбай Метрополитен Регион (Мумбай, Нави Мумбай, Тане).

Както се вижда, Мумбай остава най-скъпият пазар в Индия (≈₹12.6k/кв.фут средно), но Делхи-NCR не изостава много в абсолютни стойности globalpropertyguide.com. Забележително е, че 49% годишен скок в цените в NCR значително надминава ръста в другите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. (Отново, това е повлияно от смесицата на продадените имоти – големият дял на луксозни сделки в края на 2024 доста повишава „средната“ цена). Бенгалуру и Ченай отчетоха добър годишен ръст от около 12–16%, докато цените в Хайдерабад се задържаха почти без промяна с едва ~3% повишение през 2024 globalpropertyguide.com (след големия скок през предишни години).

Сегментни модели: В жилищния сектор на Делхи-NCR премиум/луксозните имоти (₹1 Cr и нагоре) не само водиха в продажбите, но и отчетоха най-голямо поскъпване. Много луксозни проекти в Гургаон и Нойда увеличиха цените си с 20–30% в периода 2022–2024 заради силното търсене. Средният клас имоти (₹50–100 лакха) имаше умерено покачване, по-близко до инфлацията (около 5–10% годишно), докато достъпното жилищно строителство (<₹40 лакха) остана почти без промяна в някои далечни предградия заради голямото предлагане и малкия брой купувачи (макар че някои проекти с фокус върху достъпността леко поскъпнаха заради инфлацията в разходите за строителство). Различията са ясни: данните на Knight Frank за H2 2024 показват, че обектите над ₹1 Cr представляват 46% от всички продажби, а търсенето на имоти под ₹50 лакха намалява, което отразява тенденция към покупки във високия клас globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Затова строителите повишиха цените на по-големите жилища с по-добри удобства, докато началните цени на по-малките апартаменти останаха конкурентни.

Цени на земя и търговски имоти: Цените на земята в основните квартали на Делхи-НЦР (като Лютиенс Делхи) са сред най-високите в страната и често се оценяват на стотици крора за парцел за бунгало – тези цени се променят много малко в процентно изражение (те вече са на върха). За разлика от тях, земята в новоразвиващи се зони – например по протежение на Ямуна Експресуей – отбеляза огромни процентни скокове, когато спекулативни инвестиции се вляха след одобрението на летището (в някои сектори цените се удвоиха за 3 години). От търговска гледна точка, капиталовите стойности на офисите нарастват по-постепенно. В Connaught Place, капиталовите стойности са около ₹32,000–35,000/кв. фут, повишение само с няколко процента годишно; в основните офис зони на Гуруграм, капиталови стойности ~₹12,000–15,000/кв. фут за офиси клас А, с доходност ~7.5%. Тези са стабилни, но появата на REITs започна да увеличава институционалния интерес, което може да затегне доходността и леко да повиши капиталовите стойности. Търговските площи (магазини в молове или по главните търговски улици) на водещите пазари в Делхи достигат много високи цени – например магазините в Khan Market са известни с ценовия диапазон от ₹40,000–₹60,000 на кв. фут или повече – и тези цени продължават да растат или поне да се запазват, поради изключителната оскъдност. Доходността от наеми за търговски обекти е прилична (~4–6%), а ръстът на наемите се ускорява, което подкрепя капиталовите стойности. При складовете, цените на земята около логистичните хъбове (например по КМП автомагистрала или близо до Джевар) скочиха, тъй като много компании закупиха парцели – в Luhari например, земя, която преди няколко години беше ₹50 лакха/акър, сега може да е над ₹1 крора/акър (примерно). Въпреки това, НЦР все още има по-евтина индустриална земя в сравнение с Мумбай/Пуне, което обяснява защо много големи сделки за складове се сключват тук.

Наеми и доходност: Кратка бележка за тенденциите при наемите – наемната доходност на жилищата в Делхи исторически е ниска (~2–3% средно), заради високите капиталови стойности. Но наемите се увеличават след Ковид. В някои части на Южен Делхи и Гургаон през 2022-2023 г. беше отчетен ръст на жилищните наеми от 20–25% с връщането на професионалисти в града и пристигането на нови експати globalpropertyguide.com. Доклад посочва, че Делхи, Хайдерабад, Нави Мумбай и Бенгалуру са с най-голям ръст на наемите (>20% годишно) през 2022-23 сред индийските градове globalpropertyguide.com. Тази тенденция вероятно се е запазила и през 2024 г. За инвеститорите това означава, че доходността може леко да се подобри. Както беше споменато по-рано, бумът при луксозните продажби през 2024 сега прелива и в бум на наемите, тъй като тези, които са изключени от пазара на покупка, избират да наемат – затова се очаква 2025 г. да бъде белязана от силен ръст на наемите в НЦР housetrue.com. За търговските имоти, наемите на офиси в НЦР нараснаха с около 3% на тримесечие в началото на 2025 и се очаква да бележат среден едноцифрен ръст годишно занапред, освен ако няма свръх предлагане cushmanwakefield.com. Наемите на търговски площи могат да растат по-бързо (някои главни улици бележат над 10% ръст, тъй като търговците се борят за площи).

В обобщение, цените на недвижимите имоти в Делхи показаха изключителен растеж напоследък, особено в жилищния сектор. Докато това донесе високи печалби на инвеститорите, то създава и риск от разширяваща се достъпност. Устойчивостта на такава бърза ескалация на цените ще зависи от по-широки икономически фактори (растеж на доходите, лихвени проценти) и от това колко бързо се увеличава предлагането в сегменти с високо търсене. Анализаторите прогнозират забавяне към по-устойчив темп на растеж след настоящия скок – например, в едно проучване се прогнозира, че цените на жилищата в Индия ще растат с около 6-7% годишно през следващите няколко години, вместо бурните 15-30%, видени в някои райони на NCR миналата година globalpropertyguide.com. Ценовите модели подчертават и важността на местоположението и сегмента: закупуването в изгряващ район или в луксозния сегмент през последните години в NCR донесе значителни печалби, докато стандартните или лошо разположени имоти изостанаха. В бъдеще диференциацията ще продължи – основните локации с инфраструктурна подкрепа вероятно ще поскъпват допълнително, докато периферните зони ще виждат по-постепенен растеж, докато планираната им свързаност се реализира напълно.

Инфраструктурни и транспортни проекти, оформящи пазара

Бъдещето на недвижимите имоти в Делхи е тясно свързано с инфраструктурата. През 2025 г. и след това редица основни транспортни проекти и модернизации на градската инфраструктура ще окажат значително влияние върху стойността на имотите и моделите на развитие:

• Разширяване на метрото: Мрежата на Делхи Метро (вече над 390 км) в момента претърпява четвърта фаза на разширяване, която ще добави близо 65 км нови линии. Основни проекти са Сребърната линия (Аеросити–Туглакабад), която ще подобри свързаността в южните външни райони на Делхи, както и удължаването на Розовата и Магентовата линия за завършване на околовръстните коридори. Допълнително, Aqua линията на метрото в Ноида към Greater Noida West е в късен етап на одобрение housetrue.com, а Гуруграм планира вътрешноградски метро ринг. Всяка нова станция обикновено увеличава търсенето на имоти в радиус от 2–3 км. Може би най-преобразяващият проект е регионалната RRTS (Regional Rapid Transit System) – полубърза жп линия, свързваща Делхи със съседни градове. Първата линия на RRTS, Делхи–Меерут, се очаква да започне работа до 2025 г., намалявайки времето за пътуване до Меерут до ~55 минути. Това ще отключи нови пазари на пътуващи в Газиабад/Модинагар/Меерут, превръщайки ги във възможни жилищни места за работещите в Делхи и повишавайки тези имотни пазари housetrue.com. Още две линии на RRTS (до Алвар през Гуруграм и до Панипат през Сонипат) са в процес на планиране и обещават подобни ефекти за градовете в Харяна.
• Магистрали и скоростни пътища: Няколко нови скоростни пътища буквално проправят път за растежа на недвижимите имоти:
  • Скоростният път Дуорка (NH 248BB) е 29 км контролиран достъп скоростен път, свързващ Дуорка в Делхи с Гургаон. Ще бъде напълно оперативен през 2023-24 г., значително подобрявайки транспорта за сектори “Нов Гургаон” и западен Делхи. Това вече доведе до скок в цените на имотите в секторите по маршрутa housetrue.com.
  • Делхи–Мумбай експресуей, гигантски коридор от 1 350 км, започва малко на юг от НЦР. Първата фаза между Сохна (Гургаон) и Раджастан отвори през 2023 г. Когато бъде изцяло завършена до 2025-26 г., ще съкрати времето за пътуване между Делхи и Мумбай до 12 часа. Заради този скоростен път районите Фаридабад, Сохна и Палвал се радват на нарастващ интерес, особено там, където новият клон (чрез Кундли-Манесар-Палвал (KMP) експресуей) го свързва с Делхи housetrue.com.
  • Източният и западният периферен скоростен път (EPE/WPE), които заобикалят Делхи, вече са напълно функциониращи. Те отклоняват тежкия трафик от градските пътища и освобождават големи терени по маршрута си за логистика и жилищно строителство (например около Сонипат, Багпат, Газиабад по EPE и Манесар, Джаджар по WPE) housetrue.com. Тези “нови територии” стават сцена за проекти на жилищни комплекси и складови паркове.
  • Вътре в Делхи, Градският Околовръстен път (UER) II е в процес на строителство като нова магистрала през външната част на Делхи (свързваща NH-1 при Кундли с NH-8 при Дуорка). Очаква се до 2025 г. UER II ще служи като втори “пръстен” извън външния околовръстен път, облекчавайки трафика и стимулирайки развитието в райони като Рохини, Наджафгарх, Нарела, които ще бъдат само на няколко минути с кола от този бърз път economictimes.indiatimes.com. MPD 2041 определя района около UER като идеален за нови бизнес центрове, тъй като поставя западен/северозападен Делхи на 15-20 минути от летище IGI economictimes.indiatimes.com.
  • Delhi-Meerut Expressway (NH-34): Въпреки че е в експлоатация от 2021 г., истинското ѝ влияние се усеща едва сега. Тя драстично намали времето за пътуване между Делхи и Газиабад/Меерут и е основна причина за ръста на имотите в Газиабад и защо райони като Raj Nagar Ext. и Siddharth Vihar процъфтяват housetrue.com. Направи възможно ежедневното пътуване от Меерут до Делхи, като премахна тази дистанция.
  • Други значими проекти: Разширяване на NH-8 в Гуруграм, разширение на NH-24 (магистралата Делхи-Лакнау), което облагодетелства Източен Делхи и Нойда, както и няколко нови надлези и подлези в самия Делхи (като подлеза Ashram, открит през 2022 г. и др.), които подобряват местната свързаност.
• Международно летище Нойда (Jewar): Този проект заслужава специално внимание. Предстоящото летище Jewar в Greater Noida (фаза 1 ще обслужва 12 милиона пътници, по-късно ще се разшири) е може би най-големият катализатор за инфраструктурата и недвижимите имоти в NCR през идващото десетилетие. Очаква се да отвори врати в края на 2024 или 2025 г. и веднага ще превърне околните селски райони в гореща точка за развитие. Както вече беше отбелязано, цените на земята около обекта са се повишили с около 40% през последните години housetrue.com. Правителството на Утар Прадеш планира изграждането на “аеротрополис” с търговски зони, хотели и жилищни квартали в радиус от 5–10 км около летището. Щатът също е предложил Film City и Electronic City в близост до Jewar с цел да се възползва от тази свързаност. За Greater Noida, Yamuna Expressway и дори части от Фаридабад/Палвал, летището е промяна, която вероятно ще стимулира както търсенето на жилища (служители на летището/авиокомпаниите, работници от поддържащата индустрия), така и логистичен интерес (карго инфраструктура). На практика предоставя на южната част на NCR същия тласък, какъвто IGI летище даде на Делхи/Гуруграм през последните десетилетия. С Jewar се очаква покачване на цените на имотите по коридора Yamuna Expressway чак до Агра (инвеститорите купуват парцели в отдалечени сектори, залагайки на бъдещо развитие) housetrue.com housetrue.com.
• Транспортно-ориентирано развитие (TOD) и обществен транспорт: Фокусът на правителството върху транспортно-ориентираното развитие ще трансформира определени райони. Това включва уплътняване около метростанции и автобусни терминали – позволявайки смесени високи сгради в радиус от примерно 500 м от станциите. TOD политиката на Делхи (част от MPD 2041) около бъдещите метрокоридори (например по „Сребърната линия“) ще насърчи преустройството на ниски търговски площи във високи комплекси. Същевременно влиянието на подобренията в обществения транспорт като скоростните автобусни коридори на Делхи, новото градско метро (като разширението на Aqua линията за Gr. Noida) и други, не може да бъде подценено – тези подобрения осигуряват по-добра връзка за последната миля, което често води до по-високи стойности на имотите в пешеходна близост до такива съоръжения.
• Проект „Умен град“ и обновяване на инфраструктурата: Зоната NDMC в Ню Делхи беше част от инициативата „Умни градове“, което донесе подобрения като публичен Wi-Fi, по-добри пътища и видеонаблюдение, които повишават атрактивността на имотите (въпреки че зоната NDMC е вече предимно застроена и луксозна). Допълнително, големи инфраструктурни проекти като реконструкции на дренажната система, подобряване на водоснабдяването, пречиствателни станции за отпадъчни води и др., макар и не толкова впечатляващи, се реализират в Делхи и градовете от NCR. Например, Делхи инвестира в предотвратяване на наводнения (след наводненията на Ямуна през 2023 г.) и в контрол на замърсяването – MPD 2041 акцентира върху синьо-зелена инфраструктура (паркове, влажни зони) и намаляване на замърсяването impriindia.com, което в дългосрочен план трябва да направи града по-обитаем и съответно по-привлекателен за купувачите на имоти.
• Реконструкция на Central Vista: В Ню Делхи проектът Central Vista (нов парламент и правителствени офис сгради) променя административния център. Макар и да не създава директно нови търговски имоти, той освобождава някои стари административни сгради, които в бъдеще може да бъдат преобразувани. Има слухове, че някои сгради с културно-историческо значение ще бъдат отворени за обществено/търговско използване (музеи и др.), което може да допринесе за оживлението на бизнес района. Проектът също така показва ангажираността на правителството към модернизиране на инфраструктурата, което повишава общия пазарен оптимизъм.

Главен план Делхи 2041: Както беше отбелязано, ГПД-2041 е ключова политика, която очаква окончателно уведомление.

Това е стратегическа рамка, насочваща развитието на Делхи до 2041 г.Ключови характеристики, които ще окажат влияние върху недвижимите имоти: отключване на 57 000 хектара земя за градско разширяване, създаване на 150 милиона кв. фута ново търговско пространство economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, развитие на самодостатъчни сектори “15-минутен град” (със смесено предназначение) economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com, и регулиране на нерегламентираните колонии.Планът също така подчертава развитието, ориентирано към обществения транспорт и зеленото развитие, и подобряване на качеството на живот.През май 2025 г. правителството на Делхи посочи, че планът е на финален етап на одобрение hindustantimes.com.След като бъде одобрена, ще създаде нови политики за развитие като Политика за обединяване на земи (за обединяване на земеделски земи за ново жилищно строителство – вече в процес на обсъждане за външните зони), и ще даде тласък на инфраструктурни проекти чрез определяне на зони за нови метро линии и др.Важно е, че MPD-2041 има за цел да интегрира 47 селски села в градската тъкан и потенциално да създаде 1.7 милиона нови жилищни единици, за да се справи с недостига economictimes.indiatimes.com.За инвеститорите и разработчиците, това означава нови възможности в Делхи (които до голяма степен се смяташе, че са „напълно застроени“).Браншовите организации призовават правителството да ускори MPD-2041, тъй като това може да бъде основен икономически двигател, който да добави 10% към БВП на Делхи, ако бъде напълно изпълнен deccanherald.com.В обобщение, Главният план 2041 ще промени градския пейзаж на Делхи, и неговото навременно прилагане е от решаващо значение; всяко забавяне в уведомяването създава несигурност за развитието в засегнатите зони (фактор на риск, който трябва да се следи, тъй като одобрението му е в очакване от 2022 г.).

Всички тези проекти заедно означават, че свързаността в и около Делхи ще бъде значително подобрена през следващите години, което ефективно ще направи региона „по-малък“ по отношение на времето за пътуване. Емпирично правило е, че цените на имотите обикновено се покачват с 10-20% при обявяване/завършване на големи инфраструктурни подобрения (въпреки че точните цифри варират според локацията). Вече наблюдаваме този ефект с магистралата Дварка (цените на имотите по нея са се повишили с около 50% за няколко години) и очакваме подобни резултати за летището Джевар и разширенията на метрото. Инвеститорите в недвижими имоти активно разполагат проекти в близост до тези инфраструктурни проекти, за да рекламират предимството на добра транспортна връзка. Инвеститорите и купувачите на жилища биха направили добре да следят сроковете за инфраструктурните проекти – район, който днес може да изглежда отдалечен, може да се превърне в оживен център, щом се построят магистрала или метро. В контекста на Делхи и НСР инфраструктурата е може би най-важният фактор за потенциала на недвижимите имоти, превръщайки някогашните покрайнини в утрешните престижни райони housetrue.com housetrue.com.

Държавни политики, регулации и икономически фактори

Секторът на недвижимите имоти в Делхи е значително повлиян от държавни регулации, промени в политиката и по-широки икономически тенденции. Някои ключови фактори в тази посока през 2025 включват:

Регулаторни реформи и RERA: Прилагането на Закона за регулиране и развитие на недвижимите имоти, 2016 (RERA) се оказа ключова промяна през последните няколко години. Органът на RERA в Делхи (и тези на Харяна/У.П. за предградията на НСР) следят регистрирането на проекти, навременната им доставка и прозрачността. До 2025 г. повечето реномирани проекти в Делхи-НСР са регистрирани по RERA, което дава по-голяма увереност на купувачите. Това премахна много временни инвеститори и консолидира пазара към надеждни строителни компании, особено след кризата с НБФК и забавянето, причинено от COVID. Ерата на честите забавяния и замразени проекти се адресира – въпреки че част от старите проблеми остават (например някои по-стари проекти в Ноида все още са в съдебни спорове). Като цяло RERA подобри потребителските нагласи и е положителна регулаторна сила, която насърчава повече крайни потребители да влизат на пазара без страх от измами.

Достъпни жилища и стимули: Правителството продължава да насърчава достъпното жилищно строителство. Макар че самият град Делхи има ограничени проекти за достъпни жилища (поради цената на земята), централната схема Credit-Linked Subsidy Scheme (CLSS) по PMAY помогна на много купувачи на жилища в NCR до изтичането й през 2022 г. Говори се за възстановяване или въвеждане на подобна субсидия по лихвения процент за купувачите от средната класа в края на 2024/2025 г. – което, ако се случи, ще даде тласък на продажбите на достъпни и среден клас жилища. Освен това, в Бюджет 2024 беше увеличено финансирането за Pradhan Mantri Awas Yojana, което ще доведе до повече субсидирани жилищни проекти (основно в периферните градчета). Делхи, като предимно градски щат, почти не строи жилища по PMAY (освен при някои вътрешни и на място преструктурирания на гета), но градове от NCR като Фаридабад, Газиабад получават средства за строеж на жилища за EWS/LIG. Политиките за такса за прехвърляне и кръгови ставки също влияят на пазара: например, в Делхи беше въведено временно намаляване с 20% на кръговите ставки през 2021 г., за да се стимулират сделки; въпреки че това приключи, градът запази кръговите ставки без промяна през 2024 г., за да не натоварва купувачите. Щати като Харяна дадоха известни отстъпки върху регистрацията за жени купувачи и др. – тези малки стимули допринасят в малка степен за настроенията и търсенето.

Икономически фактори – Лихвени проценти и инфлация: Критичен фактор е цикълът на лихвените проценти. През 2022-23 г. нарастващите лихви (RBI увеличи основната лихва с 250 б.п.) направиха ипотеките по-скъпи, което леко охлади достъпността на жилищата. Въпреки това към 2025 г., с овладяване на инфлацията, се очаква RBI да намали лихвите с около 0,5% през 2025 г. economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Банките вече започнаха леко да намаляват лихвите по ипотечните кредити. Спадът на ипотечните лихви от около 9% на около 8,5% ще има осезаемо въздействие – според JLL, в повечето градове индексът за достъпност на покупката на жилище ще се подобри до най-доброто си ниво от 2020 г. насам economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. Докато достъпността в Делхи-НЦР ще остане сравнително ниска (заради високите цени) economictimes.indiatimes.com, дори там тя ще е по-добра отколкото през 2023 г. economictimes.indiatimes.com. По-ниските месечни вноски често отключват натрупано търсене, особено сред двоумящите се в средния доходен сегмент.

От друга страна, високата инфлация при строителните материали през 2021-2023 г. (повишения в цените на цимента и стоманата) увеличи разходите за строителство с около 10-15%. Част от това беше прехвърлено върху купувачите чрез увеличение на цените. Сега цените на суровините са се стабилизирали или леко са намалели, което трябва да намали натиска върху разходите за строителите. В комбинация с по-евтин кредит за строителите (ако лихвите паднат), пускането на нови проекти може да се ускори, защото жизнеспособността на проектите се подобрява. В по-широк план индийската икономика се очаква да бъде една от най-бързо развиващите се, което подкрепя сектора на недвижимите имоти. Дори и при мека глобална икономика, вътрешните индикатори – високо събиране на ДДС, PMI индекси – са стабилни. Този статус на „най-добре представяща се голяма икономика“ се очаква да подпомогне растежа на доходите на домакинствата и покупателната способност за недвижими имоти в Индия economictimes.indiatimes.com. Ключовото е, че растежът на БВП се превръща в създаване на работни места (особено в сектори като ИТ, финанси, които движат търсенето на офиси и жилища). До момента, въпреки съкращенията в технологичния сектор на световно ниво, пазарът на труда в Индия е относително стабилен, а сектори като стартъпите, телекомуникациите, производството (PLI схеми) създават заетост, което е от полза за градове като Делхи.

REITs и инвестиционни разпоредби: Регулаторната среда в Индия става все по-благоприятна за инвеститорите в недвижими имоти. Правителството разреши 100% чуждестранни инвестиции във вече завършени проекти за отдаване под наем и облекчи нормите за REITs/InInvITs. Указанията за REIT (Real Estate Investment Trust) се усъвършенстват – до 2024 г. имаше 3 листвани REIT-а (всички с офис активи), а първият листинг на индийски REIT с търговски център беше през 2023 г. (Nexus Malls). Делхи-НР притежава активи на всички тези REIT-и (например, Embassy REIT притежава имоти в Ноида, Nexus REIT включва търговския център Vegas Mall в Делхи и др.), което означава, че глобалните инвеститори индиректно инвестират в недвижими имоти в Делхи чрез тези инструменти. Очакват се още REIT-и, включително евентуално жилищни REIT-и, ако регулациите го позволят в бъдеще, което би било парадигмен скок, позволяващ на отделни лица да инвестират във фракционна недвижимост с редовен доход. Успехът на REIT-ите досега подобри прозрачността (тъй като REIT-активите трябва да съобщават заетост, наеми и др.), което прави търговския пазар в Делхи по-богат на данни.

Правителствени инициативи и политики: Други политически мерки, влияещи върху пазара в Делхи, включват:

• Закони за наема: Model Tenancy Act 2021 беше централен модел-закон, насочен към реформата на договорите за наем (балансиране на правата на наемателите и наемодателите, бързо разрешаване на спорове). Въпреки че Делхи все още не е приел изцяло нов закон към 2025 г., се обмисля въвеждането на много от разпоредбите. Адекватен закон за наемите може да отключи огромен инвентар от жилища, които собствениците държат празни поради страх от проблеми с наематели – така ще се увеличи предлагането на наеми и евентуално ще се стабилизират наемите в дългосрочен план.
• Данъчно облагане: Няма съществени промени през 2024-25 г., но недвижимите имоти се възползват от данъчни облекчения за лихвите и главницата по ипотечни кредити (раздел 24 и 80C). Всяка промяна там може да повлияе на нагласите на купувачите. Има индустриално търсене таванът за приспадане на лихви от 2 лакха да бъде увеличен, за да се стимулират купувачите – предстои разглеждане. Междувременно, ДДС върху жилища в строеж (5% или 1% за достъпни имоти) остава, но пазарът вече е свикнал с него. Някои облекчения като кредит за въвеждан данък или намаляване са в списъка с желанията на строителите, но все още не са предоставени.
• Околна среда и съответствие: Делхи има строги регулации по въпроси като контрол на строителния прах (предвид кризата с замърсяването). По време на пиково замърсяване властите налагат временни забрани на строителството. Строителите трябва да ги отчитат при планирането на проектите. Също така, всички проекти изискват екологични разрешения, противопожарни НОК и др., които стават все по-строги (например Чандигарх и части от NCR вече изискват използване на рециклирана вода и събиране на дъждовна вода във всички нови жилищни комплекси). Това повишава разходите за съответствие, но води до по-устойчиви разработки, които са привлекателни за еко-съзнателни купувачи.
• Дигитализация на поземлените регистри: Делхи работи по дигитализиране и опростяване на регистрацията и регистрите на собствеността. DDA има онлайн портали за кандидати за земеделски масиви, а делхийският отдел по приходите дигитализира много поземлени заглавия. Това трябва да намали измамите и да улесни транзакциите, което ще стимулира инвестициите. Споменаването в новините за безплатна регистрация на имоти във “лал дора” селата hindustantimes.com hindustantimes.com е една такава стъпка към формализиране на предишни неформални имоти.

Рискове и външни фактори: Няколко рискови фактора от политическа/икономическа гледна точка:

• Ако има забавяния в разрешенията или политическа несигурност (като допълнително забавяне на влизане в сила на MPD-2041 или внезапни промени в правилата за използване на земята), това може да забави стартирането на проекти в засегнатите райони. Яснотата и последователността в политиката ще са ключови за поддържане на интереса на инвеститорите.
• Глобални икономически спадове или геополитически кризи могат косвено да повлияят на пазара в Делхи чрез отражение върху растежа на IT/ITeS и други сектори (например, ако рецесия в САЩ/ЕС удари индийския износ на услуги, отдаването под наем на офиси може да намалее и несигурността на работата да охлади желанието за покупка на жилища).
• Валутните колебания могат да променят моделите за инвестиции на индийци в чужбина – по-слабата рупия често води до повече покупки от НРИ (повече стойност за долар/дирхам), което може да повиши продажбите на луксозни имоти в Делхи; по-силната рупия може леко да понижи този ефект.
• Избори и политически климат: Националните избори през 2024 г. доведоха до стабилно правителство, което подкрепя инфраструктурните проекти. Но проблеми в местното управление (често има напрежение между щатското правителство на Делхи и централното) понякога забавят проектите. Например, отчуждаването на земя за магистрали или одобренията за маршрути на метрото могат да станат политически въпрос. Все пак, до момента повечето големи инфраструктурни проекти в NCR имат двупартийна подкрепа.
• Климатични промени и устойчивост: Все повече е необходимо имотния сектор да взема предвид екологичните фактори. Тежкото замърсяване на въздуха в Делхи и неотдавнашните наводнения (наводнението на Ямуна през 2023 г.) поставиха въпроси относно климатичната устойчивост. Правителството може да наложи по-строги правила, специфични за дадена локация (като забрана за строителство в заливни равнини, задължителни пречистватели на въздуха в големи сгради и др.). Тези мерки, макар и социално полезни, могат да ограничат предлагането в някои зони или да увеличат разходите.

В заключение, нормативната среда е предимно благоприятна за растеж, а реформите правят пазара по-прозрачен и ориентиран към инфраструктурното развитие, което отключва нов потенциал. Въпреки това е от решаващо значение за всички заинтересовани страни да следят отблизо регулаторните промени и макроикономическите сигнали. Държавната политика — от лихвени проценти до генерални устройствени планове на градовете — ще продължи да определя траекторията на имотния пазар в Делхи и да гарантира, че се запазва баланс между растеж и устойчивост.

Потенциал за инвестиции и рискови фактори

Инвестирането в имоти в Делхи предлага значителни потенциални печалби, но не и без рискове. Ето един балансиран поглед защо пазарът е привлекателен и какви рискове трябва да имат предвид инвеститорите:

Инвестиционни възможности и потенциал за печалба:

• Силно нарастване на стойността на капитала: Исторически Делхи и столичният регион (NCR) носят добра възвръщаемост, особено в растящите коридори. Последните данни го доказват – инвеститорите в райони като Ноида или Гуруграм регистрираха 50–70% ръст на цените само за последните 4-5 години indiatoday.in indiatoday.in, което надминава много други класове активи. Дори занапред, с растящата икономика и население на NCR, добре подбраните имоти могат да реализират едноцифрен до двуцифрен годишен ръст. Пазарът на имоти в региона се поддържа от реално търсене (крайни потребители и бизнеси), а не само от спекула, което е добра предпоставка за устойчив ръст на стойността.
• Наемни приходи и доходност: Жилищните наемни доходности в Делхи (2-3%) са сравнително ниски, но търговските доходности (7-8% за офиси, ~5-6% за търговски площи) са доста привлекателни, което прави NCR добър пазар за инвеститори, търсещи доход от недвижими имоти. Появата на REITs позволява на по-малки инвеститори да участват в търговски имоти с постоянна доходност. Освен това, сега когато наемите нарастват (жилищните наеми се повишиха след Covid, а офис/търговски наеми също се увеличават), доходността спрямо разходите за нови инвестиции се подобрява. Например, човек, който купи сега на леко коригирана цена, може да получи по-добра наемна доходност в следващите години, докато наемите растат. Co-living и студентските жилища са нишови сегменти, предлагащи по-високи доходности (често 5%+) в Делхи поради голямото търсене от млади хора.
• Разнообразие от портфолио опции: Делхи-NCR предлага пълния спектър от активи в недвижими имоти – от ултралуксозни имения до достъпни апартаменти, от офиси от клас А до складове и търговски площи. Това разнообразие позволява на инвеститорите да диверсифицират вътре в пазара. Например, човек може да инвестира в офис клас А в Гургаон за стабилен наем, парцел близо до Jewar за дългосрочно увеличение на стойността, и апартамент среден клас в Нойда за умерен растеж. Малко градове в Индия имат това богатство от възможности. Освен това, алтернативни активи като дата центрове, научно-изследователски паркове за животознания и др., навлизат в NCR, давайки шанс на ранните инвеститори да се включат в тези бързорастящи сегменти.
• Инфраструктура и бъдещ растеж: Както беше описано, редица инфраструктурни проекти отключват нови зони. Инвеститорите, които се включат рано в тези “предрастежни” райони, могат да спечелят значително, след като транспортната свързаност се подобри. Този модел се наблюдава исторически (например, ранните инвеститори в Дварка или по протежение на екпресната магистрала в Нойда преди десетилетие пожънаха огромни печалби). Предстоящи неща като MPD 2041 реализация (урбанизирани села) могат да бъдат наречени възможности тип “партерен етаж” – напр. земя, обединена от села на скромни цени, която се превръща във високостойностна развиваема земя, когато регулациите го позволят. Държавната подкрепа за недвижимите имоти (жилище за всички, умни градове и др.) означава, че секторът има политически попътен вятър, а и недвижимите имоти традиционно са предпочитана инвестиция за индийските домакинства – което запазва търсенето устойчиво.
• Икономически и демографски основи: Метрополисът на Делхи има население от около 30 милиона и се увеличава. Той е седалище на централното правителство, основен хъб за услугите и се възползва от стабилен приток на мигранти (за работа, образование). Това означава постоянен търсенe на жилища. По-широкият икономически преход – като мултинационални компании, които местят веригите си за доставки в Индия или глобални компании, които отварят офиси – обикновено води до значителни ползи за NCR с оглед на статута й на столица. Освен това, Делхи има един от най-високите доходи на глава от населението в Индия, което подпомага по-високи разходи за недвижими имоти. Тези основи предоставят предпазна мрежа за инвестиции в имоти – пазарът е дълбок.
• Повишаване на прозрачността и професионализма: Пазарът сега е много по-прозрачен (благодарение на RERA, листваните строители, имотните технологични портали), отколкото беше преди десетилетия. Това намалява риска от измами и прави инвестирането по-сигурно за външни лица и индийци, живеещи в чужбина. Делхи-NCR има и много утвърдени строителни фирми (DLF, Godrej, Tata, Shapoorji и др., освен местните гиганти като ATS, M3M и др.), които предлагат професионално управлявани проекти. Покачването на фракционните платформи и AIF фондове, фокусирани върху имоти в NCR, показва, че институционалните пари виждат възможност тук, което може да повиши общите стандарти и да намали риска за индивидуалните инвеститори, предоставяйки повече начини за участие.

Рискови фактори и предизвикателства:

• Достъпност и риск от намаляване на търсенето: Скорошният ръст в цените, особено при луксозното жилищно строителство, повдига въпроса за устойчивостта. Съществува риск, че ако цените продължат да изпреварват значително ръста на доходите, част от крайните потребители ще се оттеглят и търсенето ще отслабне. Вече виждаме, че представители на средната класа в NCR имат трудности с достъпността housetrue.com. Ако лихвените проценти не бъдат намалени или ако цените на имотите се повишат с още 20-30%, броят на сделките може да се забави, което да доведе до корекция на цените в прегрели райони. Инвеститорите, които влизат при настоящи високи цени в луксозния сегмент, трябва да бъдат предпазливи във връзка с възможна стагнация или лека корекция, ако пазарът трябва да „поеме дъх“. Това е особено актуално, тъй като голяма част от бума беше подхранена от богати купувачи – сравнително ограничен кръг – който не може да се разширява до безкрай.
• Свръхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че общото непродадено предлагане намалява, някои микро-пазари все още се сблъскват със свръхпредлагане. Например, части от Greater Noida и Yamuna Expressway имат много парцелирани комплекси и средностатистически жилищни селища, построени през последното десетилетие, които още не са напълно реализирани; търговски офиси в периферни локации (като някои IT паркове в Noida Expressway или Manesar) имат по-висока пустота. Ако някой инвестира в проект в район със свръхпредлагане, капиталовият ръст може да изостане заради твърде многото конкуриращи се опции. Важно е да се отчита равновесието между търсенето и предлагането. Последният доклад на PropEquity, показващ 34% спад в новите жилищни проекти през първото тримесечие на 2025, всъщност е добър знак за предотвратяване на свръхпредлагане business-standard.com business-standard.com. Но ако строителите, вдъхновени от бума през 2024, изведнъж стартират десетки нови луксозни проекти през 2025-2026, свръхпредлагането може да се повтори и да понижи възвращаемостта.
• Изпълнение и регулаторни забавяния: NCR има история на забавяния на проекти – риск за тези, които инвестират в недвижими имоти в процес на строителство. Макар че RERA подобри ситуацията, забавяния все още се случват поради проблеми с финансирането или съдебни спорове. Например, съдебни дела около отчуждаването на земя за магистрални проекти или проблеми с екологичните разрешителни могат да спрат даден проект. Ако сте инвестирали с очакването дадена метро линия или експресен път да бъде завършен до определена дата, а той се забави с години, инвестицията ви може временно да донесе по-ниска възвръщаемост. Също така, бюрократични забавяния при одобренията (като продължителното очакване на обявяването на MPD-2041) могат да възпрепятстват планираното строителство. Инвеститорите трябва да са подготвени за неопределени срокове или да избират готови проекти, за да ограничат този риск.
• Политически и регулаторен риск: Промени в правителството или политиките могат да променят имотния сектор. Например, ако нова администрация реши да увеличи данъка върху имотите или въведе специален данък върху луксозните имоти, това може да повлияе върху стойността им. Макар че такива драстични промени са малко вероятни, по-чести са местните корекции като промени в кръговите цени. През 2022 г. Харяна рязко повиши кръговите цени в някои части на Гургаон, което временно оскъпи сделките. Или забраната за отдаване под наем на определени парцели в Ноида, докато не се изплатят дължимите суми (като случая Амрапали) – политическите особености могат да засегнат конкретни инвестиции. Също така, Националният зелен трибунал (NGT) периодично забранява строителство поради замърсяване, което може да забави строежите и да увеличи разходите за задържане за строителите (а оттам и времето за изчакване на инвеститорите).
• Макроикономически и лихвени колебания: Недвижимите имоти са циклични. Ако инфлацията рязко се повиши и RBI отново увеличи лихвите, може да се влоши настроението на купувачите. Глобална рецесия би могла да засегне емигрантската общност или глобалните инвеститори в индийски имоти. Въпреки че вътрешното търсене е достатъчно силно, за да устои на умерени шокове, сериозен икономически спад (като след Lehman през 2008 г. или изненадващия шок от демонетизацията през 2016 г.) може временно да доведе до намаляване на продажбите и дори корекция на цените при затруднени ситуации. Имотите също са относително неликвидни; при спадащ пазар продажбата на инвестицията бързо и на желана цена може да е трудна.
• Платежоспособност и качество на предприемачите: Не всички строителни компании са равностойни. NCR е виждал случаи на фалити и неплатежоспособност на предприемачи (случаите с Amrapali, Jaypee Infratech – големи строители, чиито проекти са останали незавършени – все още тревожат някои инвеститори). Проблеми с корпоративното управление или прекомерно задлъжнели компании носят риск. Много е важно да се инвестира с известни, финансово стабилни предприемачи или да се уверите, че проектният ескроу по RERA е надежден. Също така, проблеми с качеството на строителството – при прибързани проекти могат да възникнат конструктивни или поддържащи дефекти, което вреди на дългосрочната стойност. Щателна проверка на историята на предприемача е от съществено значение.
• Климатични и екологични фактори: Все по-често климатичните рискове са част от оценката на риска при недвижимите имоти. Замърсяването на въздуха в Делхи е проблем – ако се влоши, това може да накара някои хора с високи доходи да се преместят или да изберат други градове, което фино ще повлияе на търсенето на топ имоти (вече някои посолства и чужденци предпочитат Гургаон или планински градчета, за да избягат от замърсяването). Липсата на вода е друг въпрос; водният пласт и снабдяването на Делхи са под напрежение, а някои региони се сблъскват с летни недостизи – ако не се обърне внимание, в някои периферни райони може да възникнат проблеми с обитаемостта, което ще ограничи растежа. От друга страна, стриктните екологични норми (които са полезни) могат да ограничат зоната за строителство (например, вече трябва да се спазва защитна зона около наводнената равнина на Ямуна след наводненията през 2023 г., което може да засегне някои проекти). Тези фактори са дългосрочни, но инвеститор с хоризонт от 10-15 години трябва да ги има предвид.

Ограничаване на рисковете: За да се ограничат тези рискове, на инвеститорите се препоръчва да възприемат следните стратегии:

• Диверсификация – не инвестирайте целия капитал в един проект или микро-пазар; разпределете го в различни райони или видове активи.
• Фокус върху основните фактори – локации със силен ръст на работните места, добра транспортна свързаност и социална инфраструктура ще запазят търсенето дори при спад на пазара.
• Бъдете информирани – следете политическите промени (напр. нов закон, промяна в данъчното облагане или съдебно решение, които засягат недвижимите имоти). Както докладът на House True препоръчва, „дръжте под око авторитетни доклади… и пазарни новини; бъдете проактивни“ housetrue.com.
• Професионален съвет – използвайте услуги на надеждни консултанти по недвижими имоти, брокери регистрирани по RERA и юристи, особено при големи инвестиции. С по-голямата прозрачност сега има данни за предишни ценови тенденции, ново предлагане и др., което позволява вземане на информирани решения, вместо сляпо спекулиране.
• Съобразете времевата рамка – съчетайте вашия инвестиционен хоризонт със стадия на проекта. Ако търсите краткосрочна печалба (1–2 години), придържайте се към много „горещи“ сектори или готов инвентар, при които търсенето е в пика housetrue.com housetrue.com. При дългосрочна перспектива (5+ години) може да направите премерени залози на нововъзникващи коридори (като Jewar), които може да не избухнат веднага, но вероятно ще го направят с времето housetrue.com.

Като цяло, недвижимите имоти в Делхи предлагат убедителна инвестиционна история, докато навлизаме все по-навътре в 2025 г. Комбинацията от силни двигатели на търсенето, инфраструктурни подобрения и подкрепа чрез политики осигурява плодородна почва за възвръщаемост. Все пак, разумните инвеститори ще преценят рисковете – особено високите начални цени и неравномерния характер на пазара – и ще направят внимателно своя избор. Както казват в сектора на имотите: локация, локация, локация – а в контекста на НКР добавете и точното време. Тези, които уцелят и локацията, и момента на пазара в Делхи, ще могат да „яхнат вълната“ на растежа през 2025 г. и след това housetrue.com, докато тези, които не го направят, може да се наложи да чакат по-дълго за желаните резултати.

Сравнителен анализ: Делхи срещу Мумбай, Бангалуру и Хайдерабад

Пътят на недвижимите имоти в Делхи-НКР може да се разбере по-добре в контекста на сравнение с други големи градски пазари в Индия – Мумбай (ММР), Бангалуру и Хайдерабад – които са значими по размер и имат различни движещи сили. По-долу е представен сравнителен преглед, засягащ размера на пазара, тенденциите и моделите на растеж:

Цени на жилища: Мумбай е най-скъпият град в Индия за недвижими имоти.

Средните цени в ММR са около ₹12,600/кв.фут към края на 2024 г. globalpropertyguide.com, значително над средната цена за Делхи-NCR от ₹8,100 globalpropertyguide.com.Най-престижните локации в Южен Мумбай (Малабар Хил и др.) могат да достигнат ₹60,000–₹1,00,000 на кв. фут, нива, до които достигат само няколко от най-елитните колонии в Делхи.Ръстът на цените в Мумбай е по-умерен – около +4-6% на годишна база през последните тримесечия според данни на NHB residex.nhbonline.org.in, и приблизително 40% увеличение за 4 години indiatoday.in.Делхи-NCR, въпреки наличието на джобове на изключителен лукс, като цяло остава малко по-достъпен от Мумбай средно, но през 2024 г. отчете по-високо поскъпване (~18% в HPI hindustantimes.com или дори повече според други източници).Бенгалуру има умерени цени – средно ~₹7,500/кв.м globalpropertyguide.com – и регистрира стабилен ръст (~8-12% на годишна база наскоро globalpropertyguide.com).Цените в Бангалор нараснаха с около 45% за 4 години indiatoday.in indiatoday.in, което е наравно с процентното увеличение в Делхи.Известна е с добрия си баланс: не е толкова волатилна като NCR и има по-малко спекулативни скокове.Хайдерабад беше известен като много достъпен, докато цените не скочиха – все още средно само ~₹7 000/кв.фут globalpropertyguide.com, но това е след ~80% ръст от ниската му база indiatoday.in.Растежът на Хайдерабад се забави през 2024 г. (само +3% на годишна база globalpropertyguide.com) след този голям подем, отчасти поради голям приток на предлагане и лек спад в търсенето.По същество, скорошният ръст на цените в NCR надмина Мумбай, Бенгалуру и други, подпомогнат от бума в сектора на луксозните имоти housetrue.com globalpropertyguide.com.Но в абсолютни стойности Мумбай остава по-скъп, докато Бенгалуру и Хайдерабад остават по-евтини алтернативи с потенциал за растеж.

Размер на пазара и продажби: Към 2024 г. Делхи-NCR и Мумбай са двата най-големи пазара на недвижими имоти в Индия по годишна стойност на продажбите. През 2024 г. NCR изпревари Мумбай по обща стойност на продажбите на жилища – ₹1.53 лакх кр срещу ₹1.38 лакх кр за Мумбай housetrue.com. Това беше важно постижение: традиционно Метрополният регион на Мумбай (MMR) беше номер едно, но бумът на NCR през 2024 г. промени това housetrue.com housetrue.com. Въпреки това, по отношение на броя на транзакциите, Мумбай все още води – например, Мумбай регистрира около 96 000 продажби на жилищни единици през 2024 г. (най-добър резултат за последните 13 години, 27% от всички продажби в топ-8 града) globalpropertyguide.com, докато продажбите в NCR са малко по-ниски и дори леко спадат на годишна база според някои доклади globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Това показва, че Мумбай има по-голям обем от сделки в средния сегмент, докато общата стойност на NCR е увеличена от по-високи средни цени (луксозни продажби). Обичайно в Бенгалуру се продават 50-60 хиляди жилищни единици годишно (12-17% от индийския дял), а в Хайдарабад – около 30-40 хиляди, така че и двата града са по-малки по обем от NCR, но растат бързо. Забележително е, че само Бенгалуру и NCR отчетоха ръст на годишна база на обема на продажбите през Q1 2025 г. (и двата +10%), докато другите градове отбелязаха спад business-standard.com, което показва относителната им устойчивост.

Сегменти и двигатели: Недвижимите имоти във всеки град се движат от различни икономически двигатели:

• Делхи-NCR се движи от държавния сектор, разнообразни индустрии (ИТ, услуги, производство в NCR), както и голям интерес от инвеститори/заможни индийци в чужбина, особено в луксозния сегмент. Луксозният сегмент на NCR (жилища >₹1 крор) представлява около 46% от продажбите през Q1 2025 housetrue.com – повече от останалите градове. Пазарът традиционно има значителен дял на инвеститорите (хора, които влагат парите си в имоти), но делът на крайните потребители нараства след въвеждането на RERA. Наличието на няколко града (Делхи, Гургаон, Ноида и др.) го прави полицентричен.
• Мумбай (MMR) се задвижва от финансови услуги, Боливуд, търговия и остър недостиг на земя. Градът има най-голямо търсене на компактни жилища поради изключително високите цени – например, 1-стайните жилища доминират там, за разлика от Делхи, където по-големите жилища са по-често срещани. Мумбай също има огромен пазар за препродажба и обновяване на сгради (стари сгради в небостъргачи, рехабилитация на гета и др.). Луксозният пазар на Мумбай е силен, но по-малък като процент в сравнение с настоящата вълна в NCR. Тук по-скоро средният клас и достъпните жилища в предградията движат обема.
• Бенгалуру е ИТ столицата – имотният му пазар е свързан с цикли на наемане в технологичния сектор. Има относително изобилие от земя и правителство, благоприятно за строителите, затова предлагането е голямо. Затова цените се покачват постепенно, а не главоломно (няма резки скокове като в NCR). Бенгалуру има и най-добрите доходи от наеми (3-4%) сред метрополиите заради по-ниските цени и прилични наеми globalpropertyguide.com, което го прави фаворит за инвеститори в отдаване под наем. Търсенето е основно за жилища от средния клас (₹50 лакх – 1 крори), а луксозните са по-малък сегмент в сравнение с NCR или Мумбай.
• Хайдерабад се движи от ИТ сектора и проактивно щатско правителство (Телангана), което създаде бум, като задържа ниски разходи и подпомага бизнеса. Цените му бяха ниски дълго време (след 2008 г.), затова в периода 2018-2022 г. се наблюдава изравнителен ръст от около 80%. Остава един от най-достъпните големи градове – можете да купите луксозен апартамент в HiTec City на цената на среден клас апартамент в Гургаон. Тази достъпност, заедно с бързия инфраструктурен напредък (световно летище, околовръстен път, ново метро), привличат инвеститори към Хайдерабад. Въпреки това, както беше отбелязано, градът отчете 47% спад на годишна база в продажбите на жилища през Q1 2025 business-standard.com, най-големият спад сред градовете, което показва възможно охлаждане след бурната фаза на растеж. Това беше в контраст с +10% ръст в NCR за същия период business-standard.com.

Търговски и офис площи: Бенгалуру води офис пазара на Индия – постоянно има най-високо усвояване (например, през първото тримесечие на 2025 г. Бангалор е наел ~4,86 млн. кв. фута срещу 2,75 млн. кв. фута на Делхи-НКР) cushmanwakefield.com. Това е технологичният център, затова вакантността на офисите често е по-ниска, а наемите са нараснали с ~26% от 2019 г. насам (до ~₹93/кв.фут/месец) – най-високият ръст сред големите градове jll.com. Хайдарабад също отчете сериозно усвояване на офис площи в последните години, като наемите са се повишили с ~20% от 2019 г. насам (до ~₹65/кв.фут/месец) jll.com. Офис пазарът на Мумбай е по-скоро движен от банки, финансови и застрахователни компании и централи на мултинационални компании; там наемите са високи, но има и по-висока вакантност в някои по-стари централни райони, тъй като фирмите се преместват към по-нови зони като BKC или предградията. Офис сегментът на Делхи-НКР е втори след Бангалор: през първото тримесечие на 2025 г. е реализирал ~15% от обема на офис усвояванията в Индия и е уникален с два основни хъба (Гургаон и Ноида) освен самия град Делхи. Към първото тримесечие на 2025 г. глобалната вакантност е: НКР ~16%, Мумбай ~15%, Бангалор ~11%, Хайдарабад ~13%. Така че Бангалор има по-стеснен пазар, затова наемите са нараствали по-бързо там, докато при НКР има подобрение от по-висока вакантност, но с нарастващо търсене cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Революцията при гъвкавите офис площи (flex space) е силна и в четирите града, но НКР и Бангалор водят по общ обем на гъвкавите площи. За инвеститорите това означава, че Бангалор и НКР са за предпочитане за офис инвестиции заради стабилното търсене, докато Мумбай е добър за трофейни стабилни активи, а Хайдарабад – за възможност за растеж, макар и с известна волатилност.

Търговски и други сегменти: В сегмента на търговските недвижими имоти, Мумбай и Делхи са почти наравно по отношение на премиум търговски площи и развитие на молове. Мумбай може би има леко предимство исторически (южните улици на Мумбай, Бандра и др.), но Делхи-НЦР в момента добавя повече площи за молове (3 млн. кв. фута през 2025 г. срещу ~2,5 млн. кв. фута за Мумбай) realestateasia.com hindustantimes.com. Хайдерабад и Бенгалуру също разширяват търговските си площи, но в по-малък мащаб (Хайдерабад е водещ по отдаване под наем през Q1 2025 г. заради няколко големи сделки по големите улици) hindustantimes.com hindustantimes.com. Индустриални/логистични площи: Тук Делхи-НЦР категорично доминира поради своята география – Мумбай е ограничен откъм налични терени (въпреки че близкият Бхиванди е огромен за складове), Бенгалуру и Хайдерабад имат умерени складови клъстъри, но нищо подобно на мащаба на НЦР. През Q1 2025 г. НЦР и Ченай водят по отдаване на складове под наем (НЦР с 35% дял) economictimes.indiatimes.com. Делът на Мумбай е по-малък (например, електронната търговия използва Мумбай за Западна Индия, но често НЦР за Северна Индия). Затова за инвеститорите в логистични паркове НЦР и Пуна/Ченай са водещи, а Бенгалуру/Хайдерабад са с малко по-малък мащаб.

Сравнителна перспектива:

• Мумбай: Зрял, наситен пазар, който вероятно ще расте стабилно, но бавно. Предизвикателствата са високите цени и липсата на терени – затова фокусът е върху преустройството и периферните райони (Нави Мумбай, Тане, Панвел). Предстоящите Trans-Harbour Link, линии на метрото и летище Нави Мумбай могат да катализират тези райони. Но основната зона на Мумбай може да продължи да вижда едноцифрен ръст и високи бариери за навлизане.
• Бенгалуру: Очаква се да остане стабилен. Докато технологичният сектор се развива добре, жилищното и офисното пространство в Бангалор ще се радват на здраво търсене. Често е посочван като водещ град за инвестиции в недвижими имоти за НРИ поради стабилна възвръщаемост и доход от наеми sobha.com. Предизвикателството му са трафикът и известното изоставане на някои градски инфраструктури, но Метро Фаза 2 и крайградската железница ще помогнат. Има голямо количество земя за разширяване (северен и източен Бангалор), така че достъпността остава относително под контрол.
• Хайдерабад: След лека корекция или плато, Хайдерабад може да възобнови растежа, но вероятно с по-нормален темп. Има много бизнес-приятелски политики (напр. минимална такса за регистрация, бързи одобрения чрез TS-iPASS), което може да привлече повече компании (най-големият кампус на Amazon, кампусът на Google и др. са там). Ако търсенето запази темп (населението и доходите му растат бързо), той отново може да изпревари пазара по растеж. Все пак политическият риск (финансите на щата, предстоящи избори в Телангана) и пренасищането в някои коридори (много нови високи сгради в западен Хайдерабад) може да ограничат краткосрочното покачване на цените.
• Делхи-NCR: Както е подробно описано в този доклад, NCR се намира в силна възходяща тенденция. Предлага по малко от всичко: най-високата класа (ултралукс се продава като топъл хляб) и все още достъпни жилища в някои райони. Неговото уникално предимство е, че е столичен регион – държавни инициативи често стартират или са фокусирани тук (напр. първият RRTS, мащабни жилищни мисии чрез DDA). Недостатъкът е сложността – множество щатски юрисдикции (Делхи, Утар Прадеш, Харяна) означават неравномерно развитие и различни правила. Но големият и интегриран характер на региона също така диверсифицира риска – ако една зона се забави, друга може да компенсира (например Гургаон може да се охлади, но може пък Ноида да процъфти и т.н.). В момента NCR е най-бързо растящият голям пазар в Индия по стойност и един от водещите по обем housetrue.com business-standard.com, и се очаква да запази тази преднина в близко бъдеще.

С две думи, Мумбай предлага стабилност и емблематични активи с висока стойност, но по-нисък растеж; Бенгалуру предлага силни основи и последователност; Хайдерабад предлага висок потенциал за растеж на по-ниска цена, но с известна променливост; Делхи-NCR предлага мащаб, разнообразие и в момента силна динамика, особено в луксозните сегменти. Опитен инвеститор дори може да разпредели портфейла си между тях – например да купи търговски имот в Бангалор за доход от наем, парцел в Хайдерабад за висока възвръщаемост и луксозен апартамент в Делхи за престиж и печалби в бум цикъл. Ако някой избира между тях: ако приоритет са сигурност и доход от наем, Бенгалуру или Мумбай могат да привлекат вниманието; за максимален растеж и амбиция, Делхи-NCR е много атрактивен, макар че трябва да се подходи с внимание; а за достъпност с растеж, Хайдерабад изпъква.

Очаква се и четирите града да се възползват от икономическия възход на Индия, но всеки със своето темпо и характер. Делхи, като столица с процъфтяваща екосистема на недвижимите имоти към момента, безспорно води класацията в имотната история през 2025 г. – позиция, която не е заемала от дълго време – и това сравнително оживление е ключов извод за заинтересованите страни, които следят индийския пазар на недвижими имоти housetrue.com housetrue.com.

Заключение и прогноза за 2025 г. и след това

Пазарът на недвижими имоти в Делхи през 2025 г. се характеризира със сливане на позитивни тенденции: рекордни продажби, бърз ръст на цените (особено в луксозния сегмент) и обновена активност във всички сегменти – жилищен, търговски, ритейл и индустриален. Делхи-НЦР се утвърди на челна позиция в подема на имотния сектор в Индия. В бъдеще траекторията на пазара изглежда оптимистична, но ще изисква внимателно управление на предизвикателствата.

В краткосрочен план (2025–26) се очаква имотният пазар на Делхи да продължи възходящия си ход, макар и с по-умерено темпо спрямо ентусиазма през 2024 г. Основните фактори – силно търсене от крайни купувачи, подобрена достъпност поради очаквано намаляване на лихвените проценти и масирано разгръщане на инфраструктура – ще подкрепят растежа. Прогнозите в индустрията предвиждат умерени едноцифрени годишни увеличения на цените на жилищата в цялата страна globalpropertyguide.com, а Делхи-НЦР ще се движи в този диапазон, макар някои микро-пазари да се представят по-добре. Продължаващият бум при луксозните имоти „ще продължи още известно време“, отбелязват експерти housetrue.com, предвид устойчивия интерес от страна на богатите купувачи. Междувременно, средният сегмент може да набере скорост, ако финансовите условия се облекчат (по-ниски месечни вноски) и ако инвеститорите се преориентират да строят жилища за средната класа, за да отговорят на този скрит вътрешен пазар. Обемите на жилищните продажби вероятно ще останат стабилни – може би няма да надминат рекорда от 2024 г., но със сигурност ще бъдат високи спрямо предишни години – тъй като урбанизацията и стремежът за собствен дом стимулират покупките въпреки по-високите цени.

На търговския фронт офис пазарът в Делхи-NCR има „дълга и устойчива писта“ според анализаторите economictimes.indiatimes.com economictimes.indiatimes.com. С намаляваща незаетост и разширяващи се корпорации, очакваме наемите на офиси да се покачват постепенно, а свободните площи да намаляват още повече през следващите 1-2 години. Новото предлагане в нововъзникващи офис хъбове (като по UER или Noida Expressway) ще бъде наблюдавано, но се очаква търсенето да поддържа темпото заради икономическия ръст на Индия. Търговската недвижимост трябва да просперира – организираният търговски фонд нараства, а търговците възприемат Делхи-NCR като ключов пазар за разширяване. Може да видим нови брандове, които навлизат, и съществуващи, които увеличават площите на магазините си, което ще поддържа висока заетост на моловете и дори може да намали капитализационните норми на моловете, правейки търговията атрактивен инвестиционен сегмент. Перспективите за индустриалния/логистичния сегмент са светли с постоянен ръст на електронната търговия и диверсифициране на веригите на доставки с използване на NCR като ключов възел. Държавни инициативи като Националната логистична политика целят да намалят разходите и да подобрят инфраструктурата, което индиректно стимулира търсенето на складове.

Ключови фактори за наблюдение в средносрочен план ще включват: изпълнението на Master Plan 2041 (и дали ще донесе прогнозираната ~$15 милиарда долара възможност в сектора на недвижимите имоти economictimes.indiatimes.com), навременното изпълнение на големи инфраструктурни проекти (откриването на летище Jewar по график, напредъкът на метро фаза IV и др.), и продължаване на стабилен политически режим, който насърчава инвестициите. Също така зависимостта на пазара от луксозния сегмент заслужава наблюдение – здравословен и широкобазиран растеж (с активиране и на средния сегмент) би бил по-устойчив от тесен ръст, воден от луксозния сектор. Политиците може да се намесят, ако, например, достъпността се влоши рязко (чрез евентуални данъчни стимули или жилищни програми), което би променило динамиката на търсенето.

От гледна точка на инвеститор или заинтересована страна, пазарът в Делхи предлага огромни възможности, но изисква внимание. Както показа този доклад, локалните предимства, близостта до инфраструктура и правилният момент на вход/изход са от решаващо значение за максимизиране на възвръщаемостта. Районите с добра инфраструктура и заетост вероятно ще постигнат по-висока от средната оценка. От друга страна, прехвалени райони без реална свързаност или икономически двигатели може да изостанат. Управлението на риска – като избор на защитени от RERA проекти, реномирани строители и реалистични очаквания за оценка – ще остане важно.

В по-широката перспектива недвижимите имоти в Делхи са на път да се възползват от целта на Индия да стане икономика на стойност 5 трилиона долара до 2027 г. – столичният регион ще привлече значителна част от инвестициите, талантите и съответно търсенето на имоти. Фокусът на правителството върху инфраструктурата и жилищното строителство (например продължаващо обновяване на градовете, разширяване на метрото, характеристики на умния град) осигурява подкрепяща рамка. Докато има политическа и икономическа стабилност, перспективите за пазара на недвижими имоти в Делхи са за растеж и разширяване.

В обобщение, Делхи-НКР през 2025 г. е на нов връх – бележи силен растеж и е изпълнен с възможности. Инвеститорите и купувачите на жилища, които „са информирани и проактивни“ housetrue.com, както съветват експертите, вероятно ще пожънат плодовете на този пазар. Независимо дали ще се възползвате от бума на луксозните имоти, ще капитализирате върху нови горещи точки или ще осигурите активи за доходност от наем, има възможност за различни стратегии. Необходима е предпазливост по отношение на някои от обсъжданите рискови фактори, но не и песимизъм – устойчивостта на пазара беше доказана след пандемията. С разумни избори, заинтересованите страни могат да участват в успеха на недвижимите имоти в Делхи, който се разгръща през 2025 г. и предстои да се разшири и през останалата част от десетилетието.

Източници: Горният анализ се базира на данни и прозрения от индустриални доклади, новини и консултантски проучвания, включително Grant Thornton’s Realty Bytes FY2025-26 grantthornton.in grantthornton.in, Доклади за жилищния пазар (PropEquity, Knight Frank, Anarock) housetrue.com housetrue.com, Cushman & Wakefield и JLL изследвания за офис и търговския пазар cushmanwakefield.com hindustantimes.com, Colliers анализи за индустриалния наем economictimes.indiatimes.com, както и официални политически документи и новини от Economic Times, Hindustan Times относно Master Plan 2041 и инфраструктурно развитие economictimes.indiatimes.com hindustantimes.com. Всички тези източници са цитирани, за да осигурят фактическа и актуална основа на направените изводи. Сравнителният контекст е базиран на анализ на Global Property Guide и India Today indiatoday.in globalpropertyguide.com и други, за да се гарантира добре балансирана перспектива.