Пазарът на недвижими имоти в Шанхай през 2025 г. показва сложна комбинация от устойчивост и адаптация на фона на по-широкия спад на имотния пазар в Китай. Жилищните имоти в Шанхай демонстрират огнища на стабилност – особено във високия сегмент – дори при общо скромен ръст на цените. Търговските сектори (офиси, търговски площи и индустриални имоти) продължават да се сблъскват с трудности, предизвикани от свръхпредлагане и предпазливо търсене, което води до висока вакантност и наеми в полза на наемателите. Независимо от това, инвестиционната активност се възражда, подпомогната от облекчаване на политиките и атрактивни оценки. Правителството на Шанхай въведе съществени политически мерки за стабилизиране на пазара – от разхлабване на ограниченията за покупка на жилища до насърчаване на достъпното жилищно строителство и инвестиции в инфраструктура. Този доклад предоставя подробен обзор на пазара на недвижими имоти в Шанхай към 2025 г., с прогнози и тенденции за следващите години, обхващайки жилищния и търговския сектор, инвестиционния климат, регулаторната среда, икономическите и демографските фактори, предстоящите проекти и ключовите рискове.
1. Тенденции при жилищните имоти
Тенденции в цените: Пазарът на жилища в Шанхай превъзхожда повечето китайски градове в началото на 2025 г., особено при новото строителство. Към март 2025 г. средната цена на новопостроено жилище в Шанхай достига около 57 600 RMB на квадратен метър, което представлява годишен ръст от около 10,1% – най-силният растеж сред китайските градове от първи ред globalpropertyguide.com. Това контрастира със съществуващата на национално ниво тенденция за намаляване на цените; в 70-те най-големи града цените на новите жилища спадат с около 3,5% на годишна база до май 2025 г. tradingeconomics.com. Въпреки това, вторичният пазар (препродажба) на жилища в Шанхай остава по-слаб: цените на вторичните жилища са средно около 59 500 RMB на кв.м през март и са с около 6,3% по-ниски спрямо година по-рано globalpropertyguide.com. Тази разлика се дължи частично на факта, че строителите предлагат нови проекти на конкурентни цени (понякога по-ниски от цените на съществуващи жилища), за да привлекат купувачи, както и на премахването на таваните на цените на новото строителство globalpropertyguide.com.
Динамика на търсенето и предлагането: Търсенето на жилища в Шанхай постепенно се възстановява от дъното на кризата 2021–2022 г. В началото на 2025 г. се появиха признаци на стабилизация – например спадът в обема на продажбите на жилища в града се стесни до -2.4% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. (в сравнение с много по-резки спадове през предишни години) globalpropertyguide.com. Луксозните и високия клас жилища се открояват като силен сектор: заможни купувачи от Шанхай и по-широкия район на делтата на река Яндзъ активно „паркират“ средства в луксозни имоти в Шанхай, като ги виждат като сигурна инвестиция на фона на националния спад в имотния сектор japantimes.co.jp. В един скорошен случай над 200 нови луксозни жилища (ценени на около 5 милиона долара всяко) бяха разпродадени за по-малко от ден, а пентхаус за 15 милиона долара бе купен за няколко часа japantimes.co.jp. Тези висок клас проекти често достигат цени 10–20% по-високи от съпоставими жилища преди година – далеч над приблизителното 0.6% годишно увеличение на цените на новите жилища в Шанхай в началото на 2024 г. japantimes.co.jp. За разлика от тях, търсенето на масовия пазар остава по-сдържано. Доверието на купувачите се подобрява само постепенно поради опасения относно дълговете на инвеститорите и несигурността на пазара на труда reuters.com reuters.com.
Градски срещу крайградски пазари: Централните райони на Шанхай продължават да поддържат високи цени и стабилно търсене, особено за реновирани или нови жилища на първокласни локации (напр. Huangpu, Xuhui, Jing’an). Междувременно, крайградските и периферните зони се възползват от инициативата на града за „Пет нови града“. Шанхай развива пет периферни нови града – Jiading, Qingpu, Songjiang, Fengxian и Nanhui (Lingang) – в самодостатъчни градски центрове до 2035 г. english.shanghai.gov.cn. Тези нови градове привличат жилищно строителство и наплив на население благодарение на подобрената свързаност и специализираните индустриални ниши (например, Qingpu се фокусира върху дигиталните технологии и Бейдоу навигационните индустрии, Jiading – върху високотехнологично оборудване и медицински изделия и др.) english.shanghai.gov.cn. С укрепването на инфраструктурните връзки (нови метролинии, магистрали и др.) жилищните пазари в тези крайградски райони се очаква да растат. През 2024 г. Шанхай въведе програма за „замяна“ на жилища, за да насърчи жителите да продават стари жилища и да купуват нови в такива райони, като строителите и агентите предлагат отстъпки при такива обновявания practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Това спомогна за повишаване на броя сделки в петте нови града. Като цяло жилищното предлагане в покрайнините на Шанхай се увеличава – това е видно от големите нови проекти в райони като Lingang и Songjiang – но ограниченият брой на населението (около 25 милиона според генералния план) означава, че увеличаването на предлагането е премерено и насочено към качествено строителство.
Ключови райони за развитие: Няколко квартала и проекта се открояват на жилищната сцена в Шанхай. Циентан (Новият Бунд) в Пудонг, планиран финансов и жилищен район, стана свидетел на множество пускания на луксозни апартаменти с високо търсене, като се възползва от статута си на разрастваща се алтернатива на ЦБД. Линганг (Нанхуи Ню Сити), близо до брега, процъфтява като високотехнологична и логистична зона (дом на гигафабриката на Tesla и нова фабрика за енергийно съхранение на Tesla) и разполага с нарастващ брой жилища за таланти, привлечени от стимулите на зоната за свободна търговия cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Традиционните луксозни анклави като бившата Френска консесия и Лудзяцзуй остават силно търсени от заможни местни купувачи. Тези райони имат ограничено ново предлагане, така че когато на пазара се появят нови луксозни проекти, те предизвикват силен интерес — както се вижда от препродадените на момента апартаменти от висок клас, споменати по-горе japantimes.co.jp. От друга страна, някои външни предградия без силни работни центрове се сблъскват с по-бавно усвояване на нови жилища и дори джобове с непродадени имоти, в съответствие с националната тенденция на свръхпредлагане в не толкова привлекателни локации reuters.com reuters.com.
Перспектива: Анализаторите очакват жилищните цени в Шанхай да се задържат по-добре от тези в повечето градове в бъдеще. Проучване на Ройтерс сред експерти от средата на 2025 г. прогнозира, че цените на жилищата в цялата страна ще спаднат с около 4.8% през 2025 г., но в същото време предвижда, че градове от първи ранг като Шанхай ще изпитат само леки корекции и след това ще се стабилизират до 2026 г. reuters.com globalpropertyguide.com. Всъщност някои прогнози предвиждат, че цените в Шанхай ще възобновят растежа си през 2026 г. (+1–2% годишно) след настоящата корекция globalpropertyguide.com. В подкрепа на този оптимизъм са продължаващото население на Шанхай от заможни купувачи, високото търсене на жилища от хора, които търсят по-добри условия, и подкрепящите политики. Средната цена на новите висококласни жилища в града нарасна с 0.5% на тримесечна база през първото тримесечие на 2025 г. до около 144 600 юана/кв.м, което показва лек възходящ импулс joneslanglasalle.com.cn. С разхлабване на кредитните условия и облекчени местни правила за покупка на жилище, очаква се цените на първичния пазар да останат стабилни или леко да се покачат, докато цените на вторичния пазар може да достигнат дъно, докато нагласите на купувачите се възстановяват joneslanglasalle.com.cn. Риск за тази перспектива е по-широката икономика – ако растежът на Китай разочарова или безработицата нарасне, дори устойчивият жилищен сегмент на Шанхай може да изпадне в стагнация. Но освен ако не настъпят големи сътресения, жилищният пазар в Шанхай е позициониран за умерен растеж и запазване на силното търсене на висок клас жилища през следващите години.
2. Представяне на пазара на бизнес имоти
Сектор „Офиси“ (офиси клас А)
Пазарът на офис площи в Шанхай през 2025 г. продължава да бъде благоприятен за наемателите, характеризиращ се с високи нива на незаетост и спад на наемите поради изобилие от нови предлагания и едва започващо възстановяване на търсенето. През първото тримесечие на 2025 г. незаетостта на офисите от клас А в основните централни бизнес райони на Шанхай достигна 16,7% в основните CBD зони и внушителните 29,2% в децентрализираните подрайони, тъй като бяха завършени няколко нови проекта joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Градът добави около 180 000 кв.м нови офис площи от клас А само през първото тримесечие, включително две нови кули в центъра, а прогнозата за 2025 г. е за 1,6 милиона кв.м нови офис площи – най-големият обем сред всички градове в Китай pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Този приток на нови площи значително надвишава текущото търсене: в десетте най-големи градa на Китай се очаква завършването на 5,3 милиона кв.м нови офис площи през 2025 г. срещу само около 2,5 милиона кв.м нетно усвояване. Над 70% от тези нови площи са концентрирани в първокласните градове, особено Шанхай и Шънджън pdf.savills.asia pdf.savills.asia.Изправени пред този излишък, наемодателите намаляват наемите и предлагат щедри стимули, за да привлекат или задържат наематели. Наемите от клас А в централния бизнес район на Шанхай спаднаха с около 2.2% през първото тримесечие на 2025 г. спрямо предходното тримесечие, като продължиха низходящата тенденция joneslanglasalle.com.cn. Наемите в децентрализираните офиси намаляха с около 2.6% спрямо предходното тримесечие, тъй като наемодателите в крайградските райони с висока незаетост предоставиха големи отстъпки на наема и субсидии за оборудване joneslanglasalle.com.cn. На годишна база, пазарните анализатори прогнозират, че офис наемите в Шанхай могат да спаднат с 10–15% през 2025 г. — най-големият спад сред големите градове pdf.savills.asia pdf.savills.asia. За сравнение, очаква се наемите на офиси в Пекин да останат почти непроменени или да спаднат с до -5%, като това подчертава, че дисбалансът между търсенето и предлагането в Шанхай е по-сериозен pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Наемодателите реагират с повече гъвкавост: много от тях пренеготират условията на договора, съкращават сроковете или предоставят безнаемни периоди, за да задържат заетостта joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn.От страна на търсенето има някои положителни признаци. Дейността по наемане на офиси в Шанхай постепенно се подобрява след пандемичния спад, като основен двигател са икономичните премествания и обновявания. През първото тримесечие на 2025 г. нетното усвояване на офис площи клас А е около 91 000 кв.м, движено главно от местни финансови и професионални услуги, които се възползват от ниските наеми, за да се преместят в по-качествени офиси joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Много наематели от по-стари сгради клас B или по-скъпи райони преминават към по-качествени проекти (“flight-to-quality”), тъй като разликата в наемите се е стеснила joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Определени сектори с растеж също допринасят за търсенето: индустрии с технологичен и НИРД (интегрални схеми, изкуствен интелект, биотехнологии) са активни, като често предпочитат офиси в бизнес паркове или иновационни кампуси пред традиционните офис кули в центъра joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Все пак, общото възстановяване на търсенето е по-скоро постепенно. Натежано от по-бавния икономически растеж на Китай и корпоративното затягане на коланите, много компании все още намаляват офис площите си или отлагат разширяване. Особено чуждестранните мултинационални корпорации (МНК) са съкратили част от операциите си в Шанхай – намалените чуждестранни инвестиции и няколко известни премествания/закривания на МНК през 2024 доведоха до връщане на допълнителни площи pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Сектори като традиционните финанси, недвижимите имоти и производството върнаха излишни офис площи на пазара в процеса на преструктуриране. Стартирането на нов бизнес също се е забавило (регистрациите на нови компании са намалели с около 11% на годишна база в края на 2024 г.), което ограничава новото търсене на офис площи pdf.savills.asia.
Прогноза за офис сектора: Офисният пазар в Шанхай е изправен пред продължителен период на възстановяване. Поради <strongрекордно високите нива на незаетост и строителният обем, който ще започне да намалява едва около 2027 г. pdf.savills.asia pdf.savills.asia, пазарът ще остане в полза на наемателите през следващите няколко години. Наемите вероятно ще продължат да падат през 2025–2026 г., докато излишъкът от площи бъде усвоен. За да се овладее свръхпредлагането, властите обмислят политики за преобразуване на остарели офис сгради (напр. преобразуване на по-стари офиси клас B/C в жилищни сгради или хотели) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Някои собственици могат да отложат завършването на проекти или да консолидират наетите площи. В средносрочен план статутът на Шанхай като финансов и търговски център трябва в крайна сметка да възвърне търсенето – особено ако икономиката на Китай се стабилизира и чуждестранните компании възстановят доверието си. Но в краткосрочен план високата незаетост и ниските наеми ще се запазят, оказвайки натиск върху стойността на офис активите и подклаждайки иновации (като експанзия на споделени офиси, гъвкави работни пространства и държавни инициативи за отдаване на излишни площи под наем). Възстановяването на пазара вероятно ще зависи от по-широко икономическо оживление и успеха на инициативите, насочени към ограничаване на новото предлагане и намирането на нови приложения за недостатъчно използваните офис площи.
Ритейл сектор (търговски центрове и търговски имоти)
Търговският сектор на недвижимите имоти в Шанхай постепенно излиза от спада, предизвикан от пандемията, подпомогнат от възстановяване на потребителските разходи, но въпреки това остава предизвикателна среда за наемодателите през 2025 г. Дейността по отдаване под наем на търговски площи оставаше сравнително слаба през първото тримесечие на 2025 г. – много търговски марки останаха предпазливи относно разширяването си, а някои отложиха откриването на нови магазини joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Делът на свободните площи в първокласните търговски центрове в града се повиши до около 9.9% (повишение с 0.8 процентни пункта през първото тримесечие), докато децентрализираните предградски търговски центрове достигнаха 13.8% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. В началото на 2025 г. не бяха открити нови големи търговски центрове, което ограничи по-нататъшното нарастване на свободните площи, но конкуренцията между вече съществуващите центрове се засили, тъй като търговците имаха изобилие от възможности за наемане на площи joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Средните наемни цени на магазини на партера в първокласните търговски зони на Шанхай спаднаха с около 1.4% на тримесечна база през първото тримесечие на 2025 г. (до около 43.5 RMB на кв.м на ден), като спадът продължава леко joneslanglasalle.com.cn. В некатегоричните райони наемите намаляха с около 1.6% на тримесечна база до 15.2 RMB/кв.м/ден joneslanglasalle.com.cn. Тези понижения отразяват усилията на наемодателите да привлекат наематели чрез отстъпки в наемите и по-гъвкави условия на договорите.
Въпреки предпазливите общи нагласи, определени сегменти на търговията на дребно отбелязват ръст. Потребителската икономика на Шанхай се подпомага от правителствени стимули през 2025 г., които насърчават разходите (напр. потребителски ваучери и фестивали) joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Според JLL, търговските категории, фокусирани върху изживяването, здравето и стойността, се разширяват: например марките за спортни облекла и активен начин на живот, бюджетни вериги за хранене, магазини за колекционерски играчки, магазини за домашни любимци и VR/развлекателни концептуални обекти активно наемат площи joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Тези сектори отговарят на постпандемичните потребителски тенденции, които акцентират върху здравето, социалните развлечения и достъпния лукс. Освен това, няколко чуждестранни марки за луксозни стоки и козметика отново отвориха свои флагмански магазини в Шанхай, след като вътрешният туризъм и шопинг се възстановяват. Собствениците на търговски центрове реагират, като препозиционират и обновяват моловете – много от тях предприеха реновации, промениха микса от наематели или добавиха атракции за привличане на клиенти joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Например, по-стари универсални магазини преобразуват етажи в интерактивни преживявания или споделени работни пространства.
Гледайки напред, перспективите за търговията на дребно са предпазливо оптимистични. Тъй като Китай ще даде приоритет на растежа, воден от потреблението, през 2025 г., се очаква търговците на дребно да възвърнат инерцията в разширяването си joneslanglasalle.com.cn. Анализаторите предвиждат, че нивото на незаетите площи ще се стабилизира, след като настоящата вълна на предлагане бъде усвоена и с подобряването на потребителското доверие cbre.com cbre.com. Нови високопрофилни проекти (като Legoland Shanghai Resort, който ще отвори врати между 2024 и 2025 г. cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk, както и нови търговски комплекси в райони като Уест Бънд) ще добавят модерно търговско предлагане, но и ще създадат нови потребителски дестинации. По отношение на наемите, натискът остава – очаква се леко понижение на наемите през 2025 г. и в първокласните, и във вторичните локации cbre.com cbre.com. Затова наемодателите се фокусират върху увеличаване на приходите чрез по-високи обороти (напр. онлайн продажби, pop-up събития и „шопъртейнмънт“ за удължаване престоя в търговския център), вместо само да разчитат на покачване на базовите наеми cbre.com cbre.com. Като цяло, търговските имоти в Шанхай ще се възползват от статута на града като търговски и културен център, но успехът ще зависи от адаптивното използване на пространствата и съобразяването с новите потребителски тенденции през следващите години.
Индустриален и логистичен сектор
Промишленият и логистичен сектор за недвижими имоти в Шанхай се разширява бързо, подпомогнат от ролята на града като производствен и дистрибуционен център. Въпреки това, 2025 г. заварва пазара на логистични имоти в състояние на свръхпредлагане, като нивата на вакантните площи се увеличават, тъй като новите складове излизат на пазара по-бързо, отколкото наемателите могат да ги запълнят. През първото тримесечие на 2025 г. модерният логистичен фонд на Шанхай извън свободната зона надхвърли 10 милиона кв.м след три нови проекта (442 000 кв.м), реализирани в дистрикти като Сонгджиан, Чинпу и Джиншан joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Това доведе до повишаване на нивото на вакантността в логистичните складове до 28,0% през първото тримесечие – много високо ниво – въпреки стабилното търсене на площи под наем joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Нетното усвояване на складови площи беше около 89 000 кв.м за тримесечието — малко над нивото от предходната година, като най-голям драйв заетостта идва от трети страни оператори (3PL) joneslanglasalle.com.cn. Но много новопостроени обекти се отдават под наем бавно, тъй като наемателите остават предпазливи по отношение на големи разширения joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Собствениците, изправени пред повишени нива на вакантност, агресивно намаляват наемите: общите логистични наеми в Шанхай паднаха с 3,7% на тримесечна база в Q1 (и с около 10,6% на годишна база) до приблизително 1,35 RMB на кв.м на ден joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Това е един от най-рязките спадове сред секторите на недвижимите имоти, отразявайки засилената конкуренция заради предлагането.
Индустриалните паркове и бизнес парковете в Шанхай (които приютяват офиси за НИРД и лека промишленост) показват сходна тенденция. Градът активно насърчава високотехнологични индустриални клъстери – например Научният град Джандзианг (за биотехнологии и изкуствен интелект) и множество бизнес паркове в Пудун и Минхан – което води до ръст на нови завършени обекти. През първото тримесечие на 2025 г. четири нови проекта за бизнес паркове осигуриха над 420 000 кв.м площ, което повиши нивото на незаетост в бизнес парковете до ~23,1% joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Наемите в бизнес парковете спаднаха с около 2,4% на тримесечна база (и с двуцифрен процент на годишна база) поради натиска от голямото предлагане joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Все пак, търсенето в определени индустриални под-сектори остава стабилно: компании в сферите на интегрални схеми (полупроводници), изкуствен интелект и науки за живота активно наемат високоспециализирани площи, често подпомагани от правителствени инициативи за насърчаване на напредналото производство joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Освен това, държавно подкрепяните изследователски институти и инкубатори се разширяват, частично компенсирайки предпазливостта на частния сектор joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Позицията на Шанхай като логистичен център остава ненадмината – той разполага с най-натовареното контейнерно пристанище в света и широка мрежа от складове, обслужващи региона на делтата на Яндзъ. Така че, въпреки че краткосрочното свръхпредлагане е очевидно, дългосрочните двигатели на растежа (електронна търговия, хладилна логистика за фармация/храни и регионални логистични нужди) остават непокътнати.
Прогноза за индустриални/логистични имоти: Краткосрочното предизвикателство е справянето с излишъка от наличности. Местните власти в Шанхай вече са обърнали внимание – предлагането на търговски земи за логистични/индустриални цели е ограничено до най-ниското ниво за последното десетилетие през 2024 г. pdf.savills.asia pdf.savills.asia, а новите индустриални строителни стартирания са намалели (нови офис/индустриални стартирания са спаднали с около 27,7% през 2024 г. в национален мащаб) pdf.savills.asia pdf.savills.asia. Това забавяне на бъдещото предлагане, комбинирано с политиките на Китай за стимулиране на вътрешното потребление (в полза на 3PL, ритейл логистиката) и стратегията „Китай плюс едно“ в производството (която може да увеличи нуждата от логистика за износ), трябва постепенно да подобри основните показатели. Наемите може да останат под лек натиск за понижение до 2025 г., но се очаква да се стабилизират след това, когато търсенето догони предлагането. Всъщност, инвеститорите проявяват все по-голям интерес към този сектор: съвременните логистични съоръжения на ключови локации се смятат за контрацикличен клас активи, често носещ относително стабилни приходи cbre.com cbre.com. Възможно е да видим и повече адаптиране на стари индустриални терени – например, превръщане на остарели фабрики в логистични обекти в градска среда или в центрове за данни – което може да ограничи ефективното предлагане. До края на 2020-те, с пускането в експлоатация на нова инфраструктура (като разширени пристанищни терминали и товарни жп линии), индустриалният сегмент на имотния пазар в Шанхай ще бъде в позиция да възвърне инерцията си, макар и с по-устойчиви темпове на растеж и вероятно по-висока средна незаетост от изключително ограничения пазар в края на 2010-те.
(Забележка: Представянето на търговските недвижими имоти в хотелския сектор също е във възход. След повторното отваряне на Китай, хотелите в Шанхай отбелязаха подобрение в заетостта – заетостта в 5-звездните хотели нарасна с ~1.2% на годишна база към февруари 2025 г. – а броят на международните посетители скочи с +34% на годишна база в началото на 2025 г. joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Очаква се ново предлагане на хотели (например втори Shangri-La и хотел Thompson в Хонцяо), но се предполага, че нарастващият туризъм ще го абсорбира в голяма степен joneslanglasalle.com.cn. Възстановяването на хотелската индустрия оказва положителен принос за търговските недвижими имоти, особено при търговските и многофункционалните комплекси, но подробен анализ е извън обхвата на този доклад.)
3. Перспективи за инвестиции
Настояща инвестиционна среда: Инвестиционната активност в недвижими имоти в Шанхай показва устойчива динамика през 2025 г. след по-слаб период по време на сериозните проблеми в сектора на недвижимите имоти в Китай. През първото тримесечие на 2025 г. Шанхай регистрира 24 мащабни сделки с недвижими имоти на обща стойност 11,46 милиарда RMB, което представлява 20% ръст спрямо предходното тримесечие joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Този ръст подчертава подобряването на настроенията на инвеститорите и ликвидността на пазара. Забележително е, че повечето сделки са от по-малък мащаб – около 74% от сделките през първото тримесечие са под 500 млн. RMB, което показва, че инвеститорите предпочитат по-малки активи и сделки с контролиран риск joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Лицата с висока нетна стойност (HNWIs) и вътрешните корпоративни купувачи са се превърнали в доминираща сила, като представляват около 67% от обема на транзакциите joneslanglasalle.com.cn. Тези купувачи, често с гъвкави решения, активно придобиват активи (понякога в затруднено положение или нуждаещи се от преструктуриране), спомагайки за възраждането на имоти и внасянето на ликвидност на пазара joneslanglasalle.com.cn. За разлика от тях, институционалните инвеститори (като големи фондове и застрахователи) са били относително предпазливи през 2024 г., но постепенно се завръщат, тъй като цените стават по-атрактивни.
Вътрешни срещу чуждестранни инвестиции: По-голямата част от инвестициите в недвижими имоти в Шанхай в момента идват от вътрешни източници. Китайски застрахователни компании, строителни предприемачи и богати частни лица се възползват от възможностите да закупят активи на намалени цени. Например през първото тримесечие на 2025 г. застрахователните компании проявиха силен интерес към портфейли от наемни апартаменти, които се превърнаха в най-големия клас активи по обем на транзакциите (34% от инвестициите) – дори надминавайки сделки в офис сектора joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. Тези проекти за жилища под наем привличат заради стабилните си приходи и политическата подкрепа (правителството насърчава инвестициите в жилища под наем). Офисите все пак съставляват около 29% от инвестиционната стойност, а търговските площи – 27% през тримесечието joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn. За чуждестранните инвеститори, от друга страна, последната година беше относително по-сдържана. Фактори като контрола върху капитала в Китай, геополитическото напрежение и опасенията от валутен риск държаха много задгранични купувачи настрана. Всъщност, преките чуждестранни инвестиции в имотния сектор на Китай се сринаха рязко (един доклад отбелязва 27% спад на чуждестранните инвестиции през 2024 г.), а някои мултинационални собственици се освобождават от несъществени активи pdf.savills.asia. Въпреки това, позицията на Шанхай като входен град означава, че той остава на радара на глобалните инвеститори, особено на опортюнистични фондове и хонконгски/сингапурски предприемачи. Вече се забелязват ранни признаци на нов интерес – например няколко международни частни инвестиционни фонда проучват възможности за закупуване на затруднени офис активи на първокласни локации на изгодни оценки. Ако икономиката на Китай се стабилизира и регулаторната яснота се подобри, чуждестранният капитал може да се увеличи през 2025–2026 г., за да се възползва от дългосрочния растеж на Шанхай.
Наеми и капиталови стойности: Корекцията в стойността на имотите през последните 1-2 години доведе до известно подобрение на доходността от наеми в Шанхай. В жилищния сектор, брутната доходност от наеми традиционно беше много ниска (~1–2% в централните райони) поради високите цени, но сега, когато цените са се стабилизирали, а наемите се възстановяват след Covid, доходността леко се е покачила. Например, обслужвани апартаменти и портфейли от жилища под наем сега привличат институционални купувачи при доходности в диапазона 3–4%, което отразява по-разумно ценообразуване. В търговския сектор, доходността от офиси се е увеличила поради спад в капиталовата стойност; капитализационните проценти на първокласните офиси в Шанхай, които бяха около 4.0% преди няколко години, в някои случаи са се повишили до 4.5–5.0%, което прави офисите по-привлекателни за дългосрочни инвеститори, търсещи доход. Търговските имоти в централните локации все още се търгуват при доходност под 5%, но второстепенните търговски и хотелски имоти са отбелязали покачване на доходността до 6% или повече на фона на спада. Очакването е, че когато пазарът достигне дъното си, инвеститорите, които купуват сега, ще спечелят както от стабилен доход, така и от евентуално капиталово поскъпване, когато цикълът се обърне. Според CBRE, 2025 г. трябва да бъде повратна точка: с по-ниски лихвени проценти и намалени цени на активите, се очаква повече инвеститори да се включат, което потенциално може да върне обемите на инвестициите към растеж cbre.com cbre.com. Консенсусът е, че корекцията на имотния пазар в Китай е създала възможности за стойност – в Шанхай това включва контрациклични активи като логистични складове, многофамилни жилища под наем и първокласни офиси в топ локации cbre.com cbre.com. Очаква се тези сегменти да донесат стабилна възвръщаемост в средносрочен план при възстановяването на пазара.
Потенциал за увеличение на капитала: В краткосрочен план (2025–2026) капиталовите стойности в някои сегменти все още могат да бъдат под натиск – особено офисите (докато вакантните площи не намалеят) и масовия жилищен сектор (докато се разчисти излишната наличност). Въпреки това, дългосрочните основи на Шанхай предполагат значителен потенциал за поскъпване през следващото десетилетие. Продължаващият икономически растеж на града (БВП на Шанхай се очаква да нарасне с ~5% през 2025 г., надминавайки националната средна стойност cbre.com), ролята му като финансов център и напливът на високообразовани професионалисти с високи доходи подкрепят стойността на недвижимите имоти. Ако цените на жилищата в национален мащаб се стабилизират до 2026 г., както е прогнозирано reuters.com globalpropertyguide.com, Шанхай може отново да започне умерен растеж на цените след това. Някои анализатори виждат премиум имотите в Шанхай като намиращи се в цикличен „стойностен момент“ в момента – особено луксозните жилища и офисите клас A, които са с 10–20% по-евтини от преди 2–3 години – с възможност за ежегодно увеличение от високи единични стойности, след като пазарът напълно се възстанови. Разбира се, темпото ще е различно по сектори: складирането и активите в бизнес паркове, свързани с нови икономически отрасли, може да поскъпнат по-бързо, докато по-старите търговски центрове могат да изостанат в развитието си, освен ако не бъдат обновени.
В обобщение, инвестиционната перспектива за Шанхай е предпазливо положителна. Пазарът привлича инвеститори с по-дългосрочна визия и по-висока толерантност към риск, докато по-консервативните участници изчакват по-ясни признаци на стабилизация. Следващите години вероятно ще донесат по-голяма диверсификация на инвеститорите и класовете активи – очакваме да видим повече активност в нишови сектори (като домове за възрастни хора, центрове за данни, паркове за науки за живота) и креативни сделки (съвместни предприятия, размени на активи и др.). Дълбочината и ликвидността на Шанхай го правят един от първите пазари, които ще възстановят доверието на инвеститорите в Китай. Ако няма големи политически сътресения, недвижимата собственост в града ще остане основен стълб за местните и чуждестранни инвеститори, които търсят експозиция към градското развитие на Китай.
4. Регулаторна и политическа среда
Пазарът на недвижими имоти в Шанхай е силно повлиян от държавните политики, а през изминалата година се наблюдава решително изместване към облекчаване и подкрепа на политиките за стабилизиране на сектора. След продължителен период на рестриктивни мерки, насочени към ограничаване на спекулациите (включително наложените през 2020 г. „Три червени линии“ за дълга на предприемачите и строгите лимити за покупка на жилища), властите на централно и местно ниво въведоха значителни облекчителни политики през 2024–2025 г. за стимулиране на покупките и намаляване на рисковете globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Облекчени ограничения за покупка на жилища: Шанхай, като град от първо ниво, традиционно прилагаше строги ограничения за покупка на жилища (HPRs) – например, семейства, които не са местни жители, трябваше да имат няколко години данъчни или социалноосигурителни плащания, за да се класират да купят жилище, а местните бяха ограничени в броя на имотите, които могат да закупят. През 2024 г. тези правила бяха значително облекчени. Шанхай разшири възможностите за закупуване, като позволи на неместни жители с по-дълга трудова история в града да купуват имоти, и разшири определението за „квалифицирани купувачи“, включвайки различни професионалисти и ключови служители, необходими за развитието на града practiceguides.chambers.com. До средата на 2024 г. Шанхай дори стартира пилотни програми в определени райони, за да разхлаби допълнително ограниченията за покупка и така ефективно тества по-отворен достъп до жилища practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Една основна промяна: семейства с две или повече деца вече имат право да закупят допълнително жилище над обичайния лимит, признавайки необходимостта от повече пространство за по-големи семейства news.cgtn.com news.cgtn.com. Освен това, изискванията за разведени лица бяха облекчени (затваряйки вратички, които наказваха наскоро разведени истински купувачи), а притежателите на квоти за обществени жилища получиха по-голяма гъвкавост за навлизане на частния пазар news.cgtn.com. Тези постепенни облекчения отразяват предпазлива, но ясна промяна в политиката – от ограничаване на цените към съживяване на пазарната активност и посрещане на „разнообразните жилищни нужди“ на жителите news.cgtn.com news.cgtn.com.
По-ниски първоначални вноски и кредитна подкрепа: Успоредно с облекчаването на изискванията за купувачите, финансовите политики станаха по-гъвкави. През май 2024 г. властите в Шанхай намалиха минималните коефициенти за първоначална вноска по ипотеките – до 20% за купувачите на първо жилище (надолу от предишните 30%) и 35% за покупки на второ жилище (надолу от 50% или повече) news.cgtn.com. В определени крайградски райони и Пилотната зона за свободна търговия (Нова зона Линганг), минималната първоначална вноска за второ жилище беше дори намалена до 30% news.cgtn.com. Тези намаления са част от национална инициатива (централната банка даде гъвкавост на градовете да намалят първоначалната вноска и лихвите по ипотеките), целяща да намали първоначалните разходи за купувачите и да стимулира покупките за ъпгрейд practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Освен това, Шанхай увеличи лимитите за заем по Фонда за жилищно финансиране (държавната система за ипотечни кредити с ниска лихва), което позволява на купувачите да заемат повече средства при изгодни условия news.cgtn.com news.cgtn.com. На банките беше препоръчано също да намалят лихвените проценти по съществуващите ипотеки, а базовият 5-годишен лихвен процент по заем бе намален, като типичните ипотечни лихви в Шанхай спаднаха до около 4.1-4.3% за първи дом до края на 2024 г. – най-ниските от много години насам. Всички тези мерки подобриха достъпността на жилищата и бяха смятани за причина за започващото възстановяване на продажбите в началото на 2025 г. Анализаторите отбелязват, че по-леките кредитни условия в комбинация с облекчените жилищни политики на Шанхай са ключови за възраждането на потребителския интерес към покупка на жилища joneslanglasalle.com.cn.
Данъчни стимули и субсидии: Допълнителна подкрепа от страна на политиката беше предоставена чрез данъчни облекчения и фискални стимули. От 2024 г. насетне централното правителство намали данъците върху прехвърлянето на собственост при покупка на жилище: в Шанхай купувачите на първо жилище вече плащат само 1% данък върху прехвърляне за жилища под 140 кв.м (преди беше 1.5%), а купувачите на второ жилище плащат 1% (за <140 кв.м) или 2% (за по-големи жилища), намалени от предишни стойности до 3% practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Това значително понижава разходите по сделките при преминаване към по-голям имот. Шанхай бе също сред градовете, които премахнаха ценовите ограничения за ново строителство и отмениха рестрикциите, които преди това препятстваха строителите да понижават значително цените – давайки повече свобода на пазара да намери балансирана цена globalpropertyguide.com. За справяне с проблемни строителни фирми и недовършени проекти бе въведена система “бял списък”: Шанхай работеше с централното правителство за осигуряване на финансиране за завършване на замразени проекти, включително като позволи на държавни предприятия да закупуват непродадени жилища за социален фонд globalpropertyguide.com. До края на 2024 г. банките бяха одобрили финансиране за над 5 300 подобни “бели списъци” с проекти в цялата страна (почти 1.4 трилиона юана), което помогна да се защитят интересите на купувачите и да се предотвратят принудителни разпродажби practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Шанхай също прие иновативни програми като споменатата по-рано инициатива за “замяна на жилище” (замяна на старо жилище с ново с отстъпки от строителя) за стимулиране на сделки practiceguides.chambers.com.
Градоустройствени и политики за развитие: В областта на градоустройството Шанхай следва дългосрочна визия за балансиран растеж. Генералният план на града (2017–2035) набляга на ограничаване на населението около 25 милиона и сдържане на неконтролираното разширяване, като вместо това се фокусира върху градско обновяване и подобряване на качеството на живот. В съответствие с това политиките насърчават реновирането на стари градски райони (през 2024 г. субсидиите за обновяване на гета бяха увеличени practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com) и увеличаването на предлагането на наеми и достъпни жилища. Например, Шанхай преобразува някои търговски терени в жилищни за наемно ползване и подкрепя строителството на правителствено субсидирани наемни жилища (понякога чрез преустройство на непродадени търговски имоти) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Съществува и стремеж към зелени сгради и устойчивост – новите проекти в Шанхай се ръководят от строги зелени стандарти, тъй като градът се съобразява с националните цели за намаляване на въглеродните емисии.
Правила за чуждестранна собственост: Докато вътрешните политики са облекчени, разпоредбите за чуждестранна собственост остават сравнително строги. Обикновено чуждестранните лица могат да закупят само един жилищен имот в Шанхай (и други китайски градове), и той трябва да бъде за лично ползване (а не за наем или инвестиция) globalpropertyguide.com. Чуждестранният купувач обикновено трябва да пребивава в Китай поне една година за работа или обучение и да получи одобрение за покупка globalpropertyguide.com. Освен това, чужденци не могат да инвестират колективно в множество имоти, освен чрез специални предприятия, поради правила, въведени през 2006 г. с цел предотвратяване на спекулативен приток на чуждестранен капитал globalpropertyguide.com. Тези правила означават, че задграничните купувачи съставляват много малка част от жилищния пазар в Шанхай, като основно става дума за емигранти, купуващи дом за лично ползване. В търговския сектор е позволено чуждестранно институционално инвестиране (Шанхай няма отделна квота за покупка на търговски имоти от чужденци извън националните политики), но по-големите сделки все още изискват регистриране пред регулаторните органи и, в някои случаи, одобрение за валутна обмяна за привличане на средства. Включването на Шанхай в пилотните свободни търговски зони е улеснило донякъде процедурите за чуждестранни компании, които купуват офиси за собствени нужди resourcehub.bakermckenzie.com resourcehub.bakermckenzie.com, но не е въведена основна либерализация на чуждестранната собственост върху имоти към 2025 г. Фокусът вместо това е върху създаването на по-добра среда за чуждестранния бизнес (например по-лесен лизинг, удължаване на срокове за наем на земя и др.), а не върху насърчаване на спекулативно закупуване от чужденци.
В обобщение, политическата среда в Шанхай през 2025 г. е насочена към подкрепа на стабилен и здравословен имотен пазар. Мантрата на правителството се промени към „жилищата са за живеене, не за спекулация – но и не за застой.“ Комбинацията от облекчени ограничения за покупка, по-евтино финансиране, данъчни облекчения и инициативи за развитие има за цел да стимулира реалното търсене и да намали инвентара, без да надува нов балон. До момента тези мерки показват първоначален успех в засилване на доверието news.cgtn.com. Занапред, служителите посочват, че ще наблюдават пазара и могат да приложат допълнителна подкрепа, ако е необходимо, за да осигурят меко кацане. Например, по-нататъшно намаляване на лихвите или дори пряко изкупуване на непродадени жилища от държавата (мярка, която се обсъжда на национално ниво) може да бъде приложена, ако спадът продължи globalpropertyguide.com reuters.com. Въпреки това, политиците вървят по тънка линия – опитвайки се да възродят пазара и да подкрепят настроенията, като същевременно избягват връщане към неконтролирана спекулация и имат предвид дългосрочната достъпност. Инвеститорите и купувачите на жилища могат да очакват по принцип подкрепяща политическа позиция в Шанхай в краткосрочен план, макар и внимателно съобразена с местните условия.
5. Икономически и демографски фактори
Редица икономически и демографски фактори лежат в основата на тенденциите на пазара на недвижими имоти в Шанхай и влияят както на търсенето, така и на предлагането:
- Икономически растеж и отраслова структура: Шанхай е търговският и финансовият център на Китай, с БВП от приблизително 4,5 трилиона юана (около 700 милиарда щатски долара) през 2024 г. След забавяне, причинено от пандемията (и значителен спад по време на локдауна през 2022 г.), икономиката на Шанхай се възстанови с около 3,1% растеж през 2023 г. и се очаква да ускори към 4,7–5% растеж през 2025 г. cbre.com, подкрепен от стимулиращи политики и възстановени потребителски разходи. Това икономическо представяне подкрепя пазара на недвижими имоти чрез по-високи доходи и разширяване на бизнеса. Основните отрасли на Шанхай – финанси, професионални услуги, търговия, авангардно производство (например полупроводници, биотехнологии) и технологии – всички стимулират търсенето на различни видове недвижими имоти. Например, разрастващият се финансов и финтех сектор увеличава усвояването на първокласни офис пространства в Лудзяцуй и Пудун, докато производственият и логистичен сектор (автомобили, електроника, електронна търговия) поддържа търсенето на индустриални терени и складове. Стремежът на града към дигитална икономика и НИРД (с определени „зони за наука и иновации“) създава нужда от специализирани офиси и изследователски съоръжения. Като цяло, разнообразната и високостойностна икономика на Шанхай осигурява стабилна фундаментална база за недвижимите имоти, като го отличава от по-слаби градове, зависещи от един отрасъл или спекулативно строителство.
- Население и демография: Населението на Шанхай е едно от най-големите в света, официално около 24,76 милиона през 2022 г. Ръстът на населението в града се е забавил – Шанхай дори отбеляза лек спад на населението през 2022 г. поради фактори, свързани с COVID, и по-строги контроли върху жителството, но се очаква това да бъде временно. В дългосрочен план Шанхай цели да ограничи населението си до около 25 милиона до 2035 г., за да управлява ресурсите – според Главния градоустройствен план. Демографски, Шанхай е застаряващ град: медианата на възрастта се увеличава и раждаемостта е ниска (в съответствие с националните тенденции). Въпреки това, градът продължава да привлича млади професионалисти и завършили студенти от цял Китай благодарение на изобилието от работни места и по-високите заплати. Този постоянен приток на таланти (Шанхай регистрира десетки хиляди нови жители с висше образование годишно чрез системата си за точки при издаване на хукоу) означава продължаващо търсене на жилища под наем и начални апартаменти. Присъствието на голяма образована работна сила и заможна средна класа (разполагаемият доход на глава от населението в Шанхай е почти два пъти по-голям от националния среден) увеличава търсенето на качествени жилища и стимулира луксозния сегмент. От друга страна, застаряващото население увеличава интереса към жилища за възрастни хора и може леко да намали оборота на жилища в дългосрочен план, тъй като повече възрастни хора избират да стареят в собствените си домове. Но в обозримо бъдеще ефектът на урбанизацията и концентрацията на таланти превъзхожда застаряването в Шанхай – градът остава магнит за амбициозни мигранти, което поддържа търсенето на жилища.
В обобщение, стабилният икономически профил на Шанхай и ролята му на магнит за таланти са положителни фактори за пазара на недвижими имоти, като стимулират дългосрочно търсене във всички сектори. Високите разходи за имоти и застаряващото население обаче са предизвикателства, с които градът трябва да се справи. Подходът на правителството – фокус върху индустрии с висока добавена стойност, насърчаване на иновациите и сериозни инвестиции в инфраструктура и социално жилищно строителство – има за цел да гарантира, че икономическите и демографските промени подкрепят устойчив пазар на недвижими имоти. Докато Шанхай продължава да се развива като по-знаниеводен и глобален град, тези фактори ще оформят типовете търсени имоти (очаквайте повече умни офиси, иновационни паркове, луксозни наеми и др.) през следващите години.
6. Бъдещи проекти за развитие и инфраструктурни планове
Пейзажът на Шанхай в следващите години ще бъде променен от амбициозни проекти за развитие и инфраструктурни планове, много от които вече са в процес на изпълнение като част от Плана за действие до 2025 г. на града и дългосрочната визия до 2035 г. Тези инициативи се очаква да имат значителен ефект върху недвижимите имоти, като отварят нови пазари, подобряват свързаността и насочват растежа към стратегически области. По-долу са някои от основните проекти и планове:
Развитие на „Петте нови града“: Краъгълен камък в бъдещото планиране на Шанхай е развитието на пет големи нови града по периферията на метрополията – Джядинг, Чинпу, Сундзян, Фънсян и Нанхуей (Линган). Те не са просто „спални квартали“, а са замислени като независими сателитни градове, всеки със заложена цел от 0,5–1 милион нови жители до 2035 г. и със собствена икономическа специализация english.shanghai.gov.cn. През 2021 г. Шанхай стартира тази стратегия, а до 2025 г. беше публикуван подробен План за действие за ускоряване на тяхното изграждане english.shanghai.gov.cn. Например: Новият град Джядинг се фокусира върху автомобилната и високотехнологичната индустрия; Новият град Чинпу – върху дигиталната икономика (включително „eMobile Park“ за мобилен интернет) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn; Новият град Сундзян – върху технологии и евентуално културен туризъм; Фънсян – върху биотехнологии и козметика (тук има клъстер „Долина на красотата“); а Нанхуей/Линган – върху авангардно производство (електрически автомобили, авиация) и морска промишленост. Всеки нов град получава значителна инфраструктура: нови автомагистрали, удължение на метрото или крайградска железница и модернизирани обществени съоръжения. Влияние върху имотите: тези възли се превръщат в горещи точки за развитие на недвижими имоти. Големи площи земя се отреждат за нови жилища, бизнес квартали и логистични паркове в тези райони, привличайки предприемачи и инвеститори. В Линган например, откакто беше обявен за специална икономическа зона, търсенето на жилища нарасна, тъй като се настаняват технолози, а цените се покачиха от много ниска база. През следващото десетилетие, с узряването на тези нови градове, те ще облекчат натиска върху централния Шанхай и ще създадат нови субпазари – вероятно с по-достъпно жилищно строителство спрямо центъра, което ще привлече първоначални купувачи и млади семейства. Още през май 2024 г. статусът на Шанхай като град от първи ранг не му попречи да се включи в програмата за „замяна“, при която жителите на централните райони бяха насърчавани да заменят старите си жилища в града за нови домове в тези нови градчета practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com, което показва ангажимента на града да насочи растежа навън.
Основни инфраструктурни проекти: Правителството на Шанхай инвестира сериозно, за да подкрепи тези развития и цялостната градска ефективност. Както беше отбелязано, разширяването на метрото продължава – Шанхай планира да надхвърли 830 км линии на метрото до 2025 г. Ключови проекти, които ще бъдат завършени до края на 2025 г., включват разширението на запад на Метролиния 2 (подобрява свързаността с отдалечения Цинпу) и Фаза 2 на Метролиния 18, както и напредък по съвсем нови линии като Линия 20 english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn. Особено трансформиращ проект е свързаността с остров Чонгминг: нова линия Чонгминг (възможно метро или железопътна линия) ще интегрира големия остров Чонгминг (в устието на Яндзъ) към градската транспортна мрежа на Шанхай english.shanghai.gov.cn. Това би могло да отключи развитие на недвижими имоти на Чонгминг, който досега беше предимно селски и с екологична насоченост. Освен това, разширяване на високоскоростната железница – Шанхай ще бъде източният терминал на високоскоростната железопътна линия Шанхай–Чънду, която пресича страната english.shanghai.gov.cn. Когато бъде завършена (в края на 2020-те), това ще засили връзките на Шанхай с вътрешните провинции и вероятно ще увеличи търговската активност (и съответно търсенето на офиси/хотели) около новите железопътни възли. Друг проект е подобряването на водния път Юдунган (юданското пристанище) english.shanghai.gov.cn, което, макар и техническо, ще подобри пристанищната деятелност на града и може да даде тласък на индустриалните имоти, свързани с пристанището, в райони като Пудонг и Баошан. Освен това Шанхай разширява и летищния си капацитет: Международното летище Пудонг строи нов терминал и спътникови пристройки, а се планира и евентуално бъдещо трето летище – гарантирайки, че градът ще остане световен авиационен център. Всички тези проекти, подкрепени от рекорден инфраструктурен бюджет от 240 милиарда юана през 2025 г. english.shanghai.gov.cn, не само генерират строителна активност (в полза на строителните фирми и продажбите на земя), но и правят повече райони в града подходящи за развитие на недвижими имоти чрез съкращаване на времето за пътуване.
Високопрофилни търговски и културни развития: Градът също така е свидетел на няколко значими проекта, които ще допълнят силуета му и културното му предлагане. Един пример е Legoland Shanghai Resort, който се строи в западния район Цинпу и се очаква да отвори врати около 2024–2025 cambridgenetwork.co.uk. Този голям увеселителен парк (първият Legoland в Китай) вероятно ще насърчи туризма и развитието в района – хотели, търговски обекти и подобрен транспорт за посетителите. Друг проект е Shanghai Zhangjiang Science City, който не е единичен проект, а разрастващ се иновационен квартал; до 2025 г. той ще включва нови водещи съоръжения като Zhangjiang Laboratory (национална изследователска лаборатория, завършена през 2025 г.) cambridgenetwork.co.uk cambridgenetwork.co.uk. Тези проекти засилват технологичната екосистема на Шанхай и увеличават търсенето на офиси, лаборатории и жилища за изследователи. От културна гледна точка, регенерацията на West Bund и North Bund продължава: тя включва трансформирането на бивши индустриални речни участъци в многофункционални квартали с художествени музеи, галерии, офиси (West Bund) и нов финансов център (North Bund). Всеки ще предостави милиони квадратни метри търговски площи през следващото десетилетие. В Шанхай се изграждат и множество нови университетски и болнични кампуси (често разположени в периферни райони, за да подсилят общностите там), които могат да стимулират жилищно и търговско развитие в съседство.
Градска регенерация: Бъдещото развитие на Шанхай не е само за нови зони – става дума и за обновяване на по-старите градски части. Градът е идентифицирал много остарели жилищни квартали за реновация или повторно строителство. Съществуват програми за добавяне на асансьори в по-стари сгради без такива, подобряване на озеленяването или в някои случаи събаряне на разрушени улички (лонтанг), за да се построят модерни жилища. Един забележителен проект е планираната регенерация на части от централните райони Хуанпу и Хункоу, с цел създаване на съвременно, смесено доходно жилищно пространство при запазване на историческата архитектура. Тези инициативи, макар и по-малки поотделно, колективно повишават стойността на имотите и условията на живот в сърцето на града, гарантирайки, че централните зони продължават да се развиват и да не запустяват.
Въздействие върху пазара на недвижими имоти: Споменатите проекти и планове ще имат няколко ефекта. Подобренията в инфраструктурата (метролинии, пътища) обикновено водят до повишаване на стойността на имотите в новосвързаните райони – например, цените около станциите на новото разширение на Линия 18 вече започват да се покачват в очакване. Нови индустриални и научни паркове като тези в Плана за действие ще създадат локализирани офисни/индустриални под-пазари, често придружени от повишено търсене на жилища за работници в близост. Петте нови града, ако бъдат успешни, ще създадат многополюсен пазар на недвижима собственост, при който Шанхай ще разполага с няколко вторични централни бизнес зони (подобно на Токио или Лондон, където има множество бизнес хъбове). Това може да омекоти крайностите в цените чрез разпределение на търсенето, но също така да създаде нови висококласни зони, ако тези центрове процъфтят. В подготовка, правителството на Шанхай през април 2025 г. акцентира върху „отдолу-нагоре“ подход, при който всяко районно правителство е овластено да привлича индустрии и да планира общности в тези нови градове english.shanghai.gov.cn. Това показва силна политическа подкрепа, което дава добра предпоставка за тяхното развитие.
Като цяло, бъдещият план за развитие на Шанхай е смел и всеобхватен, обхващащ всеки сектор: транспорт, индустрия, жилища, култура. За инвеститорите и строителите това означава изобилие от възможности в нововъзникващи локации и нови видове активи (напр. индустриални паркове във Фенгсиан, паркове за креативни индустрии в Цинпу, туристически съоръжения в Сонгцзян и др.). Това също означава, че конкурентната среда ще се промени – центърът вече няма да е единствената опция, когато тези инициативи се реализират. Около 2030 г. Шанхай най-вероятно ще бъде по-разпростряна метрополия с подобрени жилищни възможности и по-малко претоварен център, до голяма степен благодарение на семената, посети сега през 2025 г.
7. Рискове и несигурности
Въпреки че перспективите пред пазара на недвижими имоти в Шанхай имат много положителни страни, те не са без значителни рискове и несигурности. Заинтересованите страни трябва да имат предвид следните ключови рискови фактори, които биха могли неблагоприятно да повлияят на пазара през следващите години:
- Макроикономически насрещни ветрове: Общата икономическа траектория на Китай представлява най-големия риск. По-бавен от очакваното ръст на БВП или „твърдо кацане“ на националната икономика биха намалили търсенето на жилища и разширяването на корпорациите. В момента икономиката на Китай се сблъсква с предизвикателства като слабо потребителско доверие, висока младежка безработица и слабо търсене на износ. Ако тези проблеми продължат или се задълбочат, дори Шанхай – със своята силна икономика – ще усети влиянието им под формата на по-малко имотни сделки и усвояване. Например, ако ръстът на БВП падне значително под целите, домакинствата може да отложат покупки с висока стойност (жилища), а фирмите да замразят разрастването си (удряйки офис пазара). Споменатото по-рано проучване на Ройтерс подчертава този проблем: анализаторите не очакват широко възстановяване на имотния сектор поне до 2026 г. reuters.com reuters.com, което отразява предпазливите нагласи. Освен това, евентуално възобновяване на COVID-19 или подобни сътресения може да наруши икономическата активност. Все пак, диверсификацията на Шанхай и способността на правителството да прилага стимули (както се видя с последните понижения на лихви и инфраструктурни проекти, финансирани с облигации) предоставят известен буфер.
- Структурни проблеми на имотния пазар: Последиците от бума на имотния пазар в Китай продължават да хвърлят сянка. Основен риск е излишъкът на предлагане и натрупаният дълг на строителните компании. В цялата страна се наблюдава изобилие от непродадени жилища (особено в по-малките градове) и недовършени проекти, което е подкопало доверието на купувачите reuters.com reuters.com. В Шанхай този проблем е по-слабо изразен поради високото търсене, но градът не е напълно имунизиран. Ако строителни компании с проекти в Шанхай (някои от които, като Evergrande или Sunac, вече са изпаднали в просрочия) не могат да ги завършат, това може да повлияе на местните пазарни нагласи. До момента правителството на Шанхай е предприело активни мерки за завършване на местните проекти (чрез белия списък с подкрепено финансиране practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com), но финансовият натиск върху строителите остава риск – той може да доведе до по-малко нови проекти или агресивно намаляване на цените с цел набиране на средства, което може да потисне цените на пазара като цяло. Освен това високата вакантност и свръхпредлагането в офис сектора са структурен проблем, чието разрешаване може да отнеме години; продължителната висока вакантност може да доведе до принудителни разпродажби на сгради, което потенциално да натисне оценките на недвижимите имоти в целия град надолу.
- Дълг на местното правителство и ограничения на политиките: Местните власти в Китай, включително тези на Шанхай, са натрупали значителни дългове, отчасти поради намаляващите приходи от продажба на земя вследствие на спада на имотния пазар. Шанхай планира големи инфраструктурни разходи, финансирани чрез облигации english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn, но ако опасенията за местния дълг се засилят (както е проблем в някои други провинции), това може да ограничи възможността на Шанхай да продължи с големи инвестиции или да предоставя субсидии. Намаляването на публичните разходи би отнело ключова подкрепа от сектора на недвижимите имоти и строителството. Освен това, въпреки че политиките сега се разхлабват, съществуват ограничения доколко властите могат да стигнат без да възродят спекулативни рискове или да предизвикат социално напрежение. Например, пълното премахване на всички ограничения за покупка на имоти в Шанхай може да доведе до лудост, което е политически чувствителна тема. Правителството трябва да балансира стимулирането с усилията за „достъпност на жилищата“ и да избегне нов балон, което е постоянна политическа дилема.
- Геополитически и външни рискове: Като глобален град, Шанхай е изложен на международни фактори. Търговското и технологично напрежение между САЩ и Китай вече оказа влияние: тарифите и експортния контрол засегнаха някои производствени сектори, а чуждестранните фирми са по-предпазливи. В анкетата на Reuters ескалацията на търговската война се посочва като фактор, който може допълнително да отслаби настроенията на купувачите на жилища и икономическия растеж reuters.com. При най-лош сценарий, рязко изостряне на геополитическото напрежение (търговска война, прерастваща във финансова дезинтеграция или санкции) може да доведе до значително намаляване на операциите на мултинационалните компании в Китай, което би намалило търсенето на търговски недвижими имоти. Това също може да ограничи притока на чуждо капиталово инвестиране или да накара китайските инвеститори да предпочетат вложения в чужбина вместо в страната (капиталов отлив), което би навредило на инвестициите в имоти. Друг аспект са глобалните финансови условия: докато в Китай лихвените проценти се понижават, ако в световен мащаб останат високи или настъпи нова финансова криза, това би ограничило ликвидността. Недвижимите имоти в Шанхай са относително изолирани от глобалните кредитни пазари (заради контрола върху капитала в Китай), но голяма световна рецесия би засегнала експортно-ориентирания бизнес и евентуално богатството на инвеститори с големи средства, което косвено може да се отрази на имотите.
- Изпълнение на политики и социални въпроси: Има и несигурности, свързани с изпълнението и успеха на амбициозните планове на Шанхай. Ако „петте нови града“ не успеят да привлекат достатъчно индустрии или жители (например, ако хората все още предпочитат централен Шанхай или ако работните места не се появят в тези възли), резултатът може да бъде недостатъчно използвана инфраструктура и потенциално свръхпредлагане на тези периферни пазари. Правителството залага на тези планове, за да насочи растежа, така че евентуален неуспех ще е сериозен удар. Социални фактори, като общественото приемане на премествания за градско обновление, също са от значение – съпротива към събаряне или преместване може да забави проектите за обновяване. Както при всеки голям град, и тук въпроси като задръствания, екологични проблеми и предоставяне на обществени услуги могат да повлияят на атрактивността на имотите. Шанхай трябва да управлява замърсяването и рисковете свързани с климата (като крайбрежен град, дългосрочното покачване на морското равнище е въпрос за разглеждане) – тези проблеми не са спешни, но са важни за устойчивото развитие.
- Пазарна нагласа и доверие: Накрая, нематериален, но ключов риск е доверието на пазара. Имотният сектор в Китай се описва като изпитващ криза на доверие от 2021 година насам. Ако купувачите и инвеститорите смятат, че цените ще продължат да падат, те може да останат пасивни (което само по себе си удължава спада на пазара). Възстановяването на доверието е от ключово значение. Въведените политики имат тази цел, а началото на 2025 г. показа известен положителен импулс news.cgtn.com. Въпреки това, всяка грешна стъпка – като например фалит на голям инвеститор в Шанхай или внезапна промяна в политиката – може бързо отново да влоши настроенията.
В заключение, имотният пазар в Шанхай, макар и по-устойчив от повечето, е изправен пред рискове от спад, свързани с макроикономическите несигурности, структурните излишъци и външните фактори. Силните основи на града и политическата подкрепа до известна степен смекчават тези рискове, но заинтересованите страни трябва да планират сценарии за възможности като по-бавна траектория на възстановяване или зони на ценова корекция, ако неблагоприятните условия се засилят. Препоръчителни са разумни мерки като диверсификация на инвестициите между различните типове имоти и поддържане на здравословно ниво на ливъридж. Шанхай е преодолявал предишни цикли и сътресения (от SARS през 2003 г., през Глобалната финансова криза през 2008 г. до локдауна през 2022 г.), и всеки път пазарът на имоти в града впоследствие се е възстановявал силно. Затова, въпреки че сегашната обстановка налага предпазливост, дългосрочната траектория на шанхайския имотен пазар остава по принцип положителна – стига тези ключови рискове да бъдат управлявани и постепенно разрешавани.
Заключение
Към 2025 г. имотният пазар в Шанхай се намира на повратна точка. Жилищният сектор се стабилизира и дори процъфтява в най-горния сегмент, подкрепен от политически мерки и трайното търсене на жилища в най-елитния град на Китай. Комерсиалните сектори се сблъскват с предизвикателства – особено офисите и логистичните площи преминават през период на приспособяване с висока вакантност и предимство на наемателите – но ролята на Шанхай като бизнес център гарантира, че качествените активи продължават да са търсени. Инвеститорското доверие постепенно се възстановява благодарение на по-ниските цени и облекчения кредитен режим, а политиците са твърдо зад волана, прилагайки мерки за насочване на пазара към „меко кацане“ и устойчиво бъдеще. Икономическите и демографските основи на Шанхай – заможно, растящо (макар и застаряващо) население и иновационна икономика – осигуряват здрава база, от която много други градове са лишени. Освен това визионерските инвестиции на града в нови квартали и инфраструктура показват, че Шанхай планира не само възстановяване, но и нов етап на растеж и градска еволюция.
В бъдеще може да се очаква, че Шанхай ще продължи да балансира краткосрочната стабилизация на пазара с дългосрочно стратегическо развитие. Цените на жилищата в града вероятно ще отбележат умерен растеж след настоящата корекция, като луксозният сегмент ще остане особено стабилен. Офисният пазар ще се възстановява по-бавно, но с ограничаването на излишната предлагана площ и появата на нови икономически възможности (напр. в технологиите и финансите), усвояването ще се подобрява. До края на 2020-те г. силуетът и метрото на Шанхай ще са се разширили – с нови подцентрове в Дзядин, Линган и отвъд тях – отразявайки адаптацията на града към съвременните градски предизвикателства. Разбира се, рискове има, а съдбата на Шанхай е тясно свързана с тази на Китай и света. Но ако миналото е някакъв ориентир, динамизмът и стратегическото значение на Шанхай означават, че градът вероятно ще посрещне тези предизвикателства и ще остане на предна линия на китайския имотен пазар.
Източници:
- JLL Shanghai Преглед на имотния пазар, 1Q 2025 joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn joneslanglasalle.com.cn
- CBRE Прогноза за имотния пазар в Китай 2025 cbre.com cbre.com
- Global Property Guide – Анализ на пазара на жилища в Китай 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
- Reuters (май 2025) – Анализатори за перспективите на имотния пазар в Китай reuters.com reuters.com
- CGTN News – Политики за стимулиране на имотния пазар в Шанхай, май 2024 news.cgtn.com news.cgtn.com
- Chambers (Merits & Tree) – Тенденции на пазара на недвижими имоти в Китай 2024 practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com
- Публикации на правителството на Шанхай (2025) english.shanghai.gov.cn english.shanghai.gov.cn
- Savills China Market Outlook 2025 pdf.savills.asia pdf.savills.asia
- Bloomberg/JingDaily – Анализ на пазара на луксозни имоти в Шанхай japantimes.co.jp
- GlobalPropertyGuide – Ограничения за покупка на чужденци globalpropertyguide.com
