Общ преглед (2025): Недвижимият пазар на Дубай навлезе в 2025 г. със солидна основа. Населението на емирството вече надвишава 3.8 милиона души (+5% на годишна база), като 18.7 милиона туристи с пренощуване са посетили града през 2024 г. (+9%) deloitte.com. БВП се увеличи с около 3.2% през 2024 г. (231 милиарда AED) deloitte.com. Статусът на Дубай като „предпочитано сигурно убежище“ поддържа високо доверие сред инвеститорите deloitte.com globalpropertyguide.com. Действително, 2024 г. бе белязана от рекордна активност: ~181 000 сделки с имоти (във всички сектори) – +36.5% на годишна база globalpropertyguide.com – на стойност около 522.5 милиарда AED. Цените скочиха рязко: например, скорошен доклад показва, че цените през 2024 г. са с +11.6% по-високи (жилищни) и +13.2% (търговски) спрямо 2023 г. digitaldubai.ae. Този бум се движи от силното търсене както от местни, така и от чуждестранни купувачи, подкрепено от стабилен ръст в туризма и бизнеса globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Пазарът на недвижими имоти в Дубай остава стабилен през 2025 г., подкрепен от ръст на населението, увеличен туризъм и силни икономически основи deloitte.com. Тези фактори стоят в основата на последния скок в обема на сделките и цените globalpropertyguide.com digitaldubai.ae.
Жилищен сектор (2025)
Търсенето на жилища е на исторически върхове. Към четвъртото тримесечие на 2024 г., жилищните продажни цени са с ~20% по-високи спрямо същия период на миналата година, а наемите с ~19% повече deloitte.com. И двата сегмента – апартаменти и вили – показват двуцифрен ръст: например индексът на цените в Дубай е +19.5% на годишна база през ноември 2024 г. globalpropertyguide.com (апартаменти +19.4%, вили +20.3% globalpropertyguide.com). Вилите водят скока – заради относителната им рядкост; наемите и доходността нараснаха синхронно с продажните цени. Брутната доходност от наеми остава привлекателна – около 6.97% общо (ноември 2024 г.) globalpropertyguide.com.
Пазарът се характеризира и с бум на продажбите „на зелено“. През 2024 г. има около 109 500 сделки „на зелено“ – ръст от 60.6% спрямо 2023 г. globalpropertyguide.com – което показва, че купувачите активно си осигуряват жилища преди завършване. Новото предлагане е значително, но се очаква да спадне след средата на десетилетието (виж таблицата по-долу). За 2024 г. JLL изчислява, че са завършени около 38 500 нови жилища (лек спад от 39 000 през 2023 г.), с което общият жилищен фонд стига до около 757 500 единици globalpropertyguide.com. Повечето от тези проекти са концентрирани в големи квартали (напр. Dubailand, Jumeirah Village, MBR City). Анализаторите прогнозират много високи нива на завършване през следващите години: например, един доклад предвижда около 27 000 завършени жилища през 2024 г., скок до около 41 000 през 2025 г. и 42 000 през 2026 г., след което спад рязко (до около 19 000 през 2027 г. и 1 000 през 2029 г.) dxbinteract.com.
| Година | Очакван брой нови жилища |
|---|---|
| 2024 | 27 000 (оценка) |
| 2025 | 41 000 |
| 2026 | 42 000 |
| 2027 | 19 000 |
| 2028 | 12 000 |
| 2029 | 1 000 |
Таблица: Прогноза за завършени жилища (Източник: пазарен анализ dxbinteract.com).
Тези нови жилища би трябвало да покрият пика на търсенето. Сделките са разпределени широко: през Q1–Q3 2024 г. има около 102 800 продадени апартамента (+40% на годишна база) и 22 900 продажби на вили/таунхауси (+18% на годишна база) globalpropertyguide.com. Пазарът в момента е добре балансиран, но периодът края на 2025/2026 г., когато ще има най-много нови жилища, ще бъде изпитание. Важно е да се отбележи, че жилищният фонд с висок клас и ниска плътност остава ограничен; премиум вилите и имотите на първа линия продължават да се радват на силно търсене и покачване на цените deloitte.com expertbridge.ae.
Профил на чуждестранните купувачи
Международните купувачи доминират във високия ценови сегмент. Последни данни показват, че водещите националности сред чуждестранните жилищни инвеститори през 2025 г. са: индийци (22%), британици (17%), китайци (14%), саудитци (11%) и руснаци (9%) dxbinteract.com. Тези дялове се покачват: напр. делът на индийците е нараснал от 21% на 22% от чуждестранните покупки за година dxbinteract.com. Основни причини са валутни предимства (напр. отслабване на рупията), географска близост (Индия, Саудитска Арабия) и привързване на собствеността към визи (напр. китайски купувачи, търсещи „Златна виза“) dxbinteract.com dxbinteract.com. Британските инвеститори (17%) се привличат от високата доходност и лесните пътувания dxbinteract.com. Делът на купувачите от Персийския залив също расте (особено саудитците) заради тесни връзки и леснота при получаване на двойно гражданство dxbinteract.com. В обобщение, жилищният пазар в Дубай вече се движи основно от тези чуждестранни групи, заедно с финансово стабилни местни жители и нови професионалисти от цял свят globalpropertyguide.com dxbinteract.com.
Търговски сектор (2025)
Офисният, търговският, хотелският и логистичният сегмент също се представиха добре през 2024–25. Офиси: Първокласните наеми в най-добрите райони като Downtown и DIFC нарастват – Deloitte отчита 17% увеличение на наемите през 2024 спрямо 2023 deloitte.com. Търсенето на офис пространства от клас A (особено от финансовия и професионалния сектор) продължава, макар че хибридният модел на работа намалява общите нужди от площ. Вакантността в второстепенните офиси остава висока. Търговски обекти: Възстановяването на туризма и потреблението подсили търговията на дребно. Мастърпланът Dubai 2040 изрично предвижда повече комплексни търговски хъбове близо до жилищните зони deloitte.com. Очаква се продажбите на дребно да нарастват с около 6% годишно до 2027 г. deloitte.com. Търговията, обуславена от туризма (молове, Dubai Mall, Mall of the Emirates), е почти на максимален капацитет, а нови квартални центрове са в процес на планиране. Хотелиерски сектор: Хотелите и развлеченията се възстановиха силно след Експо, като международните посетители през 2024 г. са рекордни. Dubai постави нови върхове по заетост и приходи на налична стая (RevPAR) в края на 2024 г. (подпомогнато от Експо, глобални събития и нови хотелски откривания). Индустриален/Логистичен сектор: Складовите бази и логистичните зони на Дубай (JAFZA, Dubai South, Dubai Industrial Park) са много търсени. Устойчивият ръст на търговията и електронната търговия са основа за този растеж. Наемите в ключови индустриални паркове са сред най-високите в региона, а нови логистични проекти (пристанища, свободни зони) се разширяват. Един доклад отбелязва, че логистичният сектор се цели към 200 милиарда AED до 2030 г. globenewswire.com, което предполага огромно търсене на свързани площи.
Като цяло, всички сектори растат: правителството прогнозира ръст на строителната индустрия в Дубай от +4.2% през 2025 г. (по 4% годишно до 2029), движен от транспорт, енергетика и жилищни проекти globenewswire.com. Забележително е, че Дубай е одобрил Основния план за развитие на пътищата за 2024–27 г. на стойност 16 млрд. AED (4.4 млрд. USD), обхващащ 22 проекта (вкл. 634 км нови/разширени пътища) globenewswire.com. В края на 2024 г. беше одобрен и пакет за пътища от 3.7 млрд. AED (21 проекта за периода 2025–29). Това ще подобри свързаността с новите общности. Инвестицията в инфраструктурата е основен двигател: например през януари 2025 г. RTA възложи договор за 1.5 млрд. AED за развитието на ул. Al Fay (основни пътища/кръстовища) globenewswire.com.
Иконичната Burj Khalifa (Downtown Dubai) е пример за луксозните офисни/хотелски сгради в централната част на Дубай. Правителството разширява транспортната инфраструктура и изгражда нови хъбове (напр. летище Al Maktoum) с цел равномерно разпределение на растежа в емирата thenationalnews.com globenewswire.com.
Тенденции в цените и динамика на търсене/предлагане
Динамика на цените: След корекцията от средата на 2010-те, цените в Дубай рязко се покачиха от 2022 г. насам. За периода 2022–първа половина на 2025 г., жилищните цени се увеличиха с приблизително +60% khaleejtimes.com. Годишният ръст леко се забави в края на 2024 г., но остана двуцифрен: напр. +19.5% годишно през ноември 2024 г. globalpropertyguide.com. Средните продажни цени през Q4 2024 са с ~20% над тези от Q4 2023 globalpropertyguide.com. Индексът на имотния пазар на DLD (Q4 2024) потвърждава този стабилен темп digitaldubai.ae. Сегментите на готовите и на проект строящите се имоти отбелязват силен ръст, като най-съществено е повишението при нови проекти и съвременни общности. Наеми: Наемите се възстановиха успоредно – Knight Frank и местни посредници отчитат годишен ръст на наемите на апартаменти до 20% в престижни райони. Брутната доходност от наеми (годишен наем/цена) остава висока според световните стандарти (~7%) globalpropertyguide.com, макар и по-ниска спрямо 2021 г.
Сделки: Броят на продажбите е на рекордно високо ниво. За цялата 2024 г. са реализирани ~181 000 сделки с имоти (всички типове) globalpropertyguide.com. Продажбите „на зелено” доминират при новото строителство: ~109 527 сделки „на зелено“ през 2024 (ръст от 60.6%) globalpropertyguide.com. Вторичният пазар (препродажби) също е активен и отразява търсене от крайни купувачи и инвеститори. Забележително е, че продадените апартаменти за януари–септември 2024 достигат ~102 800 броя (+40%), а вили/къщи ~22 900 (+18%) globalpropertyguide.com.
Предлагане: Строителната активност е висока, но овладяна. Както беше посочено, броят на завършените жилища през 2020–24 г. е ~38–39 хил. на година globalpropertyguide.com. Очаква се еднократен скок в средата на десетилетието – 80 000–83 000 нови жилища общо за 2025–26 г. dxbinteract.com. След 2026 г. темпото на завършване драстично намалява (до ~19 хил. през 2027 и ~1 хил. през 2029 dxbinteract.com). Таблицата по-горе показва една от индустриалните прогнози за този модел. В обобщение: при силно търсене, очакваният скок в предлагането през 2025–26 г. ще е ключов фактор за пазара.
Основни инфраструктурни и строителни проекти
Перспективите пред недвижимите имоти в Дубай са тясно свързани с мегапроектите и мастърплановете му. Основният проект е разширяването на международното летище Al Maktoum (DWC) в Dubai South. Този проект на стойност около 35 милиарда USD ще обслужва, на първи етап (до 2032 г.), 150 милиона пътници годишно, като по-късно ще достигне 260 милиона thenationalnews.com thenationalnews.com. Вече се изграждат нови писти, терминали, автоматизирани системи и др. thenationalnews.com. Разширението на DWC е специално насочено към осигуряване на работа и жилища на около 1 милион души в района на Dubai South thenationalnews.com. С разрастването на летището ще се „отключи” масивно развитие: властите планират да затворятпретовареното международно летище Дубай (DXB) и да прекроят 11 км² зона на Al Garhoud за нова градска разработка thenationalnews.com. На практика Дубай създава нов градски хъб (Dubai South) около DWC. Това се очаква да доведе до огромно търсене на жилища, логистични паркове, хотели и търговски площи в този район thenationalnews.com thenationalnews.com.
Освен летищата, Дубай продължава да инвестира в транспортна и градска инфраструктура. Агенцията за пътища и транспорт изпълнява десетки проекти: например, през 2025 г. бе присъдена поръчка на стойност 1,5 млрд. AED за основен ремонт на ул. Ал Фай (добавяне на 13,5 км нови мостове и пътища) globenewswire.com. Като цяло правителството стартира многомилиардни пътни програми (22 проекта за периода 2024–27), обхващащи 634 км пътна мрежа globenewswire.com. Тези проекти свързват нови жилищни зони (Дубайланд, Арабски Ранчове II и др.) и облекчават пътуването до работа, като повишават стойността на отдалечени общности. Разраства се и общественият транспорт (например метро-удължения до Експо Сити, разширения на трамвайната мрежа).
Друг основен акцент е Градоустройственият план на Дубай до 2040 г.. Лансиран от шейх Мохамед, той насочва развитието около пет основни градски центъра с интегрирани жилища, паркове и услуги khaleejtimes.com. Главната цел е устойчив начин на живот: 60% от градската площ ще са природни резервати, 30% – обществени паркове, а ежедневните удобства ще са в радиус 5–10 минути от жителите. На практика това означава нови търговски и обществени центрове (облекчаване на ежедневието) deloitte.com. Например, една от целите е да има местни магазини на партерния етаж на всички жилищни комплекси deloitte.com. Чрез обвързване на ползването на земя с транспорта, планът 2040 променя фокуса на строителните предприемачи – с повече внимание към крайградски, смесени проекти.
Други забележителни проекти включват District 2020 (преобразуване на терена на Expo 2020 в зона за смесена употреба, технологии и иновации), текущия MBR City и Dubai Creek Harbour, както и мега-молове (Cityland Mall е в процес на строителство). Всички те добавят нови жилищни и търговски площи. В индустриалния сектор продължава разширяването на пристанищата (Джебел Али, Ал Хамрия) и свободните зони (логистична зона Dubai South). Като цяло, проектите за инфраструктура и развитие в Дубай са сред най-големите в света и пряко поддържат бъдещото търсене на недвижими имоти в тези коридори thenationalnews.com globenewswire.com.
Правителствени политики, регулации и визови реформи
Властите в Дубай поддържат сравнително отворен режим за инвестиции в имоти, като същевременно въвеждат предпазни механизми. През последните години Департаментът по земя в Дубай (DLD) предприе мерки за ограничаване на спекулациите: например, удвои регистрационната такса до 4% от стойността на имота (от 2%) globalpropertyguide.com. 5% ДДС се прилага върху жилищните продажби (освобождаване за нови строежи до три години след завършване) globalpropertyguide.com. Междувременно, ескроу законите (задължителни доверителни сметки за всички нови проекти) значително повишиха защитата на купувачите, а 20-годишният лимит за ипотеки все още се спазва за ограничаване на задлъжнялостта на домакинствата. Тези политики насърчиха по-голяма прозрачност и по-бавен ръст на жилищното кредитиране.
От страна на стимулите, Дубай използва визовите реформи за стимулиране на търсенето. Най-известни са Златните визи, които вече дават 10-годишно пребиваване на чужди инвеститори в имоти (например при собственост ≥2 млн. AED в недвижими имоти) redubai.com. Предлага се и 3-годишна инвеститорска виза (при инвестиция над 750 хил. AED) за купувачи от средния клас. Други визови категории – включително 5-годишна туристическа виза за многократно влизане, 5-годишна виза за дистанционна работа и 5-годишна виза за фрийлансъри – разширяват кръга от потенциални наематели и собственици redubai.com redubai.com. Дори новата виза за пенсиониране (за лица на възраст над 55 години) привлича купувачи в спокойни общности redubai.com. В обобщение, имиграционната политика на Дубай вече е тясно обвързана с недвижимите имоти: собствеността (особено за свободно притежавани имоти) улеснява пребиваването, което от своя страна увеличава търсенето на жилища и наеми redubai.com redubai.com.
В обобщение, тези политики балансират охлаждащи мерки (по-високи такси, ДДС) със стимули за растеж (визи, инфраструктура). На пазара помагат и стабилни регулации: чужденци могат да притежават имоти със свободно право в определени зони, няма имотен данък, а правилата за наем по закона RERA защитават собственици и наематели. Всички тези фактори правят недвижимите имоти в Дубай привлекателни в сравнение с други световни градове.
Тенденции и възможности за чуждестранни инвестиции
Чуждестранният капитал остава в основата на пазара в Дубай. Според данни на DLD и експертни оценки, международните инвеститори формират голям дял от обема на продажбите (често се цитира 70–90%). Споменатите пет водещи националности илюстрират това многообразие dxbinteract.com. Освен по националност, профилът на инвеститора варира по сегменти: например, лица с много високо нетно богатство (UHNWI) често купуват луксозни имоти („Palm Jumeirah“ вили, апартаменти край водата), докато професионалисти и средна класа чужденци купуват или наемат жилища от среден клас. Мнозина посочват високата доходност на Дубай (типично ~7% бруто доходност) и липсата на данък като основни предимства globalpropertyguide.com. Коронованият принц на Дубай отбелязва, че световното доверие в икономиката на емирството – благодарение на инфраструктура, регулаторна среда и качество на живот – продължава да привлича чужди инвестиции globalpropertyguide.com.
Възможностите се откриват при луксозни жилища (особено за чужди инвеститори, търсещи сигурност и доход), търговски площи (главно в разрастващите се квартали) и логистични/складови бази (с оглед на амбицията на ОАЕ да са световен търговски хъб). Някои фондове и REIT компании все по-често насочват интерес към активи в Дубай, имайки предвид благоприятната законова рамка за инвестиции. Националната инвестиционна стратегия на ОАЕ 2031 има за цел да удвои ПЧИ до 2031 г. (до 1,3 трилиона AED) globenewswire.com, като недвижимите имоти и логистиката са сред основните приоритети. На практика това може да означава повече инвестиции на суверенни фондове и пенсионни фондове в имоти и строителни проекти в Дубай, което допълнително ще засили растежа.
Перспективи и прогноза за периода 2026–2030 г.
В перспектива 2026–2030 г. анализаторите очакват продължаващ растеж, но с умерени темпове и възможна променливост. Ключовият въпрос е нарастващото предлагане, което вече е в ход. Според Fitch Ratings, рязкото увеличение на завършените жилища – което вероятно ще надмине ръста на населението (прогнозно 5% годишно) khaleejtimes.com – вероятно ще спре текущото покачване на цените. Fitch прогнозира пик на пазара през 2024 г., последван от лека корекция (до ~15%) в края на 2025 или 2026 г. според базовия сценарий khaleejtimes.com. Това се дължи на факта, че въведените в експлоатация жилища (около 250 хил. до 2027 г.) временно може да надхвърлят търсенето khaleejtimes.com. Fitch отбелязва, например, че около 120 000 жилищни единици са планирани за въвеждане през 2026 г. khaleejtimes.com.
От друга страна, някои експерти изтъкват компенсиращи фактори. Последните анализи показват, че населението и инвестиционните потоци в Дубай може да нараснат с повече от 5% годишно (особено ако ВЛИС и квалифицирани работници продължат да пристигат) expertbridge.ae. В тази светлина, голяма част от новото предлагане може да бъде усвоено от нови жители, така че евентуален спад в цените да се ограничи до определени сегменти. Действително, топ локациите (вили, крайбрежни имоти) имат собствена динамика на търсене и могат да останат устойчиви expertbridge.ae. Данните за началото на 2025 г. (обем на транзакциите, нива на наемите) предполагат, че пазарът все още запазва инерция, което предполага поне меко приземяване вместо рязък срив.
Ако не настъпи сериозен глобален шок, очакваме цените на жилищата в Дубай да се стабилизират или забавят през 2026–27 г. Умерени спадове (едноцифрени проценти) са възможни през средата на 2025/26, ако лихвените проценти се повишат или купувачите се изчакват. До 2028–30 г., когато растежът на предлагането се изравни (според прогнозата на DXBInteract), а населението продължава да расте, пазарът би трябвало да се стабилизира и да възобнови умерения си растеж. Очаква се ръст на търсенето в новоразвитите предградия (Dubai South, Al Furjan, DAMAC Hills 2, JVC, MBR City) и луксозни райони (Palm, JBR, Mohammed bin Rashid City) expertbridge.ae. От положителната страна, нови правителствени инициативи (технологични зони, зелена енергия) могат да създадат нови клъстери за заетост и да подкрепят търсенето. От рисковата страна, фактори за наблюдение са евентуално забавяне на чуждестранните инвестиции (поради геополитически напрежения или по-високи глобални лихви) и пренасищане с апартаменти в ниския сегмент.
В обобщение, очаква се пазарът на недвижими имоти в Дубай да продължи да расте до 2030 г., макар и с по-умерен темп след 2025 г. Ръстът на цените и наемите най-вероятно ще се движи в средните до високи едноцифрени проценти годишно през втората половина на десетилетието. Дългосрочните фундаментални фактори (население, ръст на туризма, икономическа диверсификация) остават положителни. Все пак, циклични пикове в предлагането и глобални икономически фактори ще водят до периодични корекции. Проницателните инвеститори следва да се фокусират върху топ активи, проекти с утвърдени строители и инициативи, съвпадащи с Визия 2040 и инфраструктурните възли на Дубай.
Източници: Официални и индустриални източници, както са цитирани (Dubai Land Department, Deloitte, JLL, Knight Frank, индустриални анализи и преса) deloitte.com digitaldubai.ae globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globenewswire.com thenationalnews.com globalpropertyguide.com khaleejtimes.com khaleejtimes.com expertbridge.ae.
