Имотният пазар в Торонто 2025: Бум или срив? Преглед на изненадващите тенденции, които оформят пазара в Торонто

Преглед: Пазар в промяна на кръстопът през 2025 г.

Пазарът на недвижими имоти в Торонто през 2025 г. се намира в решаващ момент. След бурния бум по време на пандемията и рязкото забавяне през 2022–2023 г., пазарът се стабилизира с високо предлагане и падащи цени, което създава пазар в полза на купувачите в много сегменти wowa.ca reuters.com. Продажбите на жилища започнаха отново да нарастват – транзакциите в GTA през юни 2025 г. бяха почти без промяна (+0,5% на годишна база) rbc.com – но този подем в търсенето беше изпреварен от вълна от ново предлагане, което се увеличи с около 10% на годишна база rbc.com. Резултатът е исторически високи нива на предлагане (над 31 000 активни оферти, най-високото за последните 30 години) wowa.ca и много по-голяма преговорна сила за купувачите.

Повишените лихвени проценти натежават върху достъпността и настроенията на купувачите, но има и светъл лъч: ипотечните лихви започнаха да падат през 2024 г., а в средата на 2025 г. Bank of Canada предприе серия от намаления на лихвите, за да стимулира икономиката wowa.ca reuters.com. Въпреки това разходите по заемите остават значително над нивата отпреди пандемията, което държи някои купувачи в изчакване. Междувременно рекордната имиграция и ръстът на населението продължават да движат основното търсене на жилища, особено в GTA. Това взаимодействие между силното демографско търсене, високите разходи за финансиране и изобилното предлагане определя пазара на недвижими имоти в Торонто през 2025 г.

Основните тенденции, които оформят пазара, включват: по-меки цени, по-дълги срокове за продажба и стратегически намаления на цените от мотивирани продавачи – особено в по-горния сегмент. В същото време някои части на пазара вървят срещу тенденцията с устойчива или нарастваща активност (особено началното ниво на самостоятелни къщи в по-достъпни райони). В търговския сегмент пазарът на офиси остава слаб с високи нива на незаетост, докато индустриалните и многофамилните имоти са относително стабилни. Като цяло пазарът на недвижими имоти в Торонто през 2025 г. е разказ за преходен пазар, който предлага както възможности, така и предизвикателства за инвеститори, купувачи и продавачи.

Тенденции при жилищните имоти през 2025 г.

Цени на жилища и продажби: След като достигнаха връх в началото на 2022 г., цените на жилищата в Торонто се върнаха на по-нормално ниво. Към средата на 2025 г. средната цена на жилище в GTA е около $1,10 милиона, което е спад с около 5% спрямо предходната година wowa.ca nesto.ca. Всъщност, комбинираната бенчмарк цена падна малко под психологическата граница от $1 милион за първи път от 2021 г. насам wowa.ca. Таблица 1 показва средните цени по видове жилища в City of Toronto (416) към юни 2025 г., като всички са намалели на годишна база:

Таблица 1: Средни цени на жилища в Торонто (юни 2025)

Вид жилище	Средна цена (юни 2025)	Годишна промяна в цената
Всички видове жилища	$995 100	–5,5% nesto.ca
Еднофамилни къщи	$1 216 000	–5,9% nesto.ca
Редови къщи/Мултиплекс	$739 500	–7,1% nesto.ca
Апартаменти в етажна собственост	$585 100	–8,0% nesto.ca

Източник: Данни на Toronto Regional Real Estate Board (юни 2025) чрез Nesto

Продажбената активност беше по-слаба в сравнение с интензивното темпо през 2021 г. Около 6 200 жилища смениха собственика си през юни 2025 г. в целия регион на GTA, което е почти без промяна спрямо предходната година wowa.ca rbc.com. Това вяло темпо на продажбите, в комбинация с наплив на нови жилища за продажба, е натиснало съотношението между продажби и нови обяви (SNLR) до ниските 30% (около 32–34% през юни) wowa.ca rbc.com. SNLR значително под 40% показва пазар на купувача, което е съществена промяна спрямо пазара на продавача, наблюдаван по време на бума през пандемията. Купувачите сега имат повече възможности за избор и по-голяма сила при преговори – само около 29% от къщите и 17% от апартаментите се продават над обявената цена, което показва малко ценови войни nesto.ca. Броят на месеците предлагане (MOI) се е увеличил до около 4,6 месеца за нискоетажни жилища и 7 месеца за апартаменти nesto.ca, което отново накланя пазара в полза на купувачите. Жилищата се продават по-бавно и намаленията на цените са чести, особено при луксозните имоти. В престижни райони като Lawrence Park и Bridle Path продавачите на имоти над 3 милиона долара са намалили обявените цени, за да привлекат малкото купувачи в този сегмент nesto.ca.

Горещи квартали и „отскокващи“ джобове: Въпреки общото забавяне, не всички части на пазара са в застой. Скорошен анализ на RE/MAX идентифицира няколко „hot pocket“ квартала в Торонто, където търсенето и цените на самостоятелните къщи всъщност се покачват въпреки по-широкия спад bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Например, група райони в западната част (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia и околните райони) отбелязаха увеличение от +6,2% в медианната цена на самостоятелните къщи през първата половина на 2025 г. спрямо 2024 г. bnnbloomberg.ca. Дори части от луксозния пазар на Торонто показаха устойчивост – районите Bridle Path и St. Andrew–Windfields регистрираха увеличение от 11,5% в медианната цена (вече над $4,6 милиона), тъй като заможни купувачи се завърнаха bnnbloomberg.ca. В източната част по-достъпни квартали като South Riverdale, Leslieville и East Danforth отбелязаха скромни покачвания на цените (~+1–2%) на годишна база bnnbloomberg.ca, благодарение на ограниченото предлагане в по-ниските ценови класове. Тези джобове на сила подчертават важна тенденция: достъпността е от решаващо значение. Райони с относително по-ниски входни цени (по стандартите на Торонто) или уникални предложения за стойност привличат купувачите, които преди това са били в изчакване. Всъщност купувачите за първи път са двигател на възраждането на продажбите на самостоятелни къщи в ценовия диапазон под $1,2 млн. в целия GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Къщи с цени между $850 000 и $1,2 милиона в атрактивни микро-пазари се продават бързо, тъй като купувачите осъзнават, че ако цените започнат отново да се покачват, възможността им да купят достъпна самостоятелна къща може да се затвори bnnbloomberg.ca.

Динамика на пазара на апартаменти: Сегментът на апартаментите в Торонто в момента е този с най-голямо предлагане и най-слабият сегмент на жилищния пазар. Средната цена на апартаментите (~585 000 долара в града) е спаднала с около 8% спрямо миналата година nesto.ca nesto.ca, а предлагането е изобилно – MOI за апартаменти е 7 месеца, което е значително по-високо от това при нискоетажните жилища nesto.ca. Вълна от новозавършени апартаменти излиза на пазара, както за продажба, така и за наем. Много инвеститори, които са купили апартаменти на зелено, сега ги продават поради по-високи разходи, което допринася за голямото предлагане. Резултатът е стагнация на цените и повече пространство за преговори за купувачите на апартаменти. Въпреки това, качеството и локацията все още са от голямо значение: апартаментите в атрактивни централни райони или близо до обществен транспорт запазват по-добре стойността си, докато еднотипните жилища в пренаситени високи сгради търпят по-големи намаления на цените. Пазарът на луксозни апартаменти (луксозни единици, пентхауси) в момента има много малко купувачи, което допълнително натиска този подсегмент. Инвеститорите реагират на тези условия, като отлагат или отменят някои планирани проекти за апартаменти – пазарът на нови апартаменти според анализи на индустрията „се е сринал“ по отношение на продажбите urbanation.ca. Този спад в бъдещото предлагане на апартаменти може в дългосрочен план да помогне на пазара да намери баланс, но в краткосрочен план купувачите в Торонто могат да се възползват от голям избор и по-ниски цени.

Прогнози за цените на жилищата: В началото на 2025 г. Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) прогнозира умерен ръст на цените на жилищата (+2,6 %) за годината и очаква средната продажна цена да достигне около $1,147 млн. до края на годината urbaneer.com. TRREB очаква, че по-ниските ипотечни лихви и подобреното предлагане ще върнат някои купувачи на пазара и ще стабилизират цените urbaneer.com. Но в средата на 2025 г. стана ясно, че възстановяването е бавно. Перспективите на сектора бяха ревизирани по-предпазливо. Проучване на Reuters сред икономисти през юни 2025 г. прогнозира, че цените на жилищата в Торонто всъщност ще завършат 2025 г. с около 4% по-ниски средно reuters.com reuters.com, което отразява по-бавната икономика и първоначалното надценяване на лихвите. Консенсусът е, че 2025 е година, в която ще се търси дъното, а по-осезаемо възстановяване на цените ще започне през 2026 reuters.com. Експерти от CMHC и големите банки очакват стагнация или лек спад през останалата част от 2025 г., с връщане към умерен растеж през 2026 г., при условие че лихвите продължат да падат reuters.com cmhc-schl.gc.ca. С други думи, следващите няколко тримесечия може да са нестабилни, но повечето прогнозисти очакват цените да достигнат дъното през 2025 г.. През 2027–2028 г. комбинацията от възобновен икономически растеж, продължаваща висока имиграция и вероятен недостиг на жилища (поради сегашното забавяне на строителството) отново може да постави Торонто на бавна възходяща ценова крива. Засега обаче купувачите могат да бъдат спокойни, тъй като цените са значително под пиковите нива от пандемията, а всеки краткосрочен ръст се очаква да бъде постепенен. Жилищният пазар в Торонто през 2025 г. не е в състояние на бум – той си поема дъх, а консенсусът е стабилност през следващата година, преди връщане към умерено покачване на цените за 3–5 години reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Търговски имоти: Офисите изостават, индустрията води

blog.remax.ca blog.remax.ca Пазарът на търговски имоти в Торонто очертава смесена картина през 2025 г., като различните сектори изпитват много различни условия. Като цяло, инвестиционната и наемната активност са намалели спрямо нивата преди пандемията в повечето класове активи blog.remax.ca, което отразява икономическата несигурност и по-високите разходи за заеми. Някои сектори – особено индустриалните складове и многофамилните наеми – остават фундаментално силни, докато офис пазарът се бори с последиците от пандемията и високите нива на незаетост.

Офисният сектор – Висока незаетост и „бягство към качество“: Офис пазарът в Торонто (особено в центъра) без съмнение е най-слабото звено в търговската верига в момента. Незаетостта на офисите в центъра се е повишила до около 18–19% в началото на 2025 г. blog.remax.ca – значителен скок спрямо ~2–3% незаетост, наблюдавана преди 2020 г. Това означава, че почти една пета от офис площите в центъра са празни, основно поради революцията на дистанционната работа и съкращенията на компаниите. По-старите офис сгради клас B и C имат най-големи затруднения да привлекат наематели, докато най-модерните AAA кули все още се радват на по-висока заетост поради „бягството към качество“ от страна на наемателите blog.remax.ca. Много големи работодатели са намалили офис площите си, отдават под наем или се отказват от излишните пространства, тъй като хибридната работа продължава. Въпреки че някои компании през 2025 г. се опитват да върнат служителите по-често в офиса, общото търсене на офис площи остава далеч под нивата отпреди пандемията renx.ca renx.ca. Наемодателите на по-малко атрактивни сгради реагират, като увеличават стимулите (като безплатни наемни периоди и по-големи субсидии за подобрения от страна на наемателите) и дори обмислят възможности за преустройство. Всъщност се наблюдава нарастващ импулс за преобразуване на неизползвани офиси в жилищни единици или специализирани цели (като медицински клиники, лаборатории за науки за живота или образователни съоръжения) blog.remax.ca. Излишъкът от традиционни офис площи, в контраст с недостига в сектори като здравеопазване и грижи за възрастни хора, дава възможност за препозициониране на по-старите офис сгради blog.remax.ca. Струва си да се отбележи, че някои анализи предполагат, че офис пазарът може би се доближава до дъното: очаква се националната офис незаетост да достигне връх около средата на 2025 г. (около ~15% на национално ниво) и след това да се стабилизира renx.ca renx.ca. Торонто, като най-големият офис пазар в Канада, ще бъде от ключово значение за наблюдение – всяко увеличение на наемането в центъра ще сигнализира за повратна точка. Засега обаче наемателите имат предимство и наемите на офис площи са под натиск, с изключение на най-новите, най-добре оборудвани кули.

Индустриалният сектор – все още изключително представящ се: В рязък контраст с офисите, индустриалните бизнес имоти в GTA остават най-добре представящият се търговски сектор blog.remax.ca. Складовете, дистрибуционните центрове и логистичните съоръжения продължават да са с високо търсене благодарение на растежа на електронната търговия и стабилната икономика на Онтарио. Индустриалният процент на наличност в Голямо Торонто беше само 4,6% през първото тримесечие на 2025 г., един от най-ниските в Канада blog.remax.ca. Това е леко увеличение (40 базисни пункта) спрямо предходната година – което показва, че предлагането е станало малко по-свободно – но все още е много стегнат пазар в исторически план. След години на почти нулева вакантност в индустрията, наемодателите най-накрая имат малко повече конкуренция и наемите, които преди това рязко се покачваха, започват да се стабилизират. Всъщност има признаци, че растежът на индустриалните наеми започва да се забавя: пазарният наем, който достигна връх от около $18+ на квадратен фут през 2023 г., е спаднал леко до около $17–$17,50/кв.фут през 2025 г., тъй като новото предлагане излиза на пазара cbre.ca. Разработчиците са заети с разширяване на индустриалните паркове към периферията на GTA – нови, модерни складове изникват по протежение на магистралите от серия 400 в градове като Уитби, Ейджакс, Болтън и Каледон, за да отговорят на търсенето на наемателите за съвременни, по-големи съоръжения blog.remax.ca. Тези по-нови разработки предлагат малко по-конкурентни наемни цени и стимули, предоставяйки възможности на наемателите извън стегнатите основни пазари blog.remax.ca. Друга интересна тенденция е адаптивното преизползване на по-стари индустриални имоти в и около Торонто: с намаляващото производствено използване в някои по-стари имоти, собствениците преобразуват сградите в всичко – от самообслужващи складове до развлекателни съоръжения (напр. закрити игрища за пикубол и фитнес центрове) blog.remax.ca. Като цяло основните показатели в индустриалния сектор остават силни – вакантността е ниска, а интересът на инвеститорите е висок към логистични активи, въпреки че изискванията за възвръщаемост са се повишили леко заедно с лихвените проценти. Перспективи: Индустриалният пазар може да продължи да се балансира през следващите 1–2 години, тъй като значително количество ново предлагане е в процес на строителство в GTA. Въпреки това, повечето анализатори очакват, че търсенето ще следва предлагането в средносрочен план, поддържайки индустриалната вакантност под равновесие и наемите относително стабилни <a href="https://www.goranbrelih.com/rental-rate-trends-and-future-outlook-for-the-gta-industrial-market/#:~:text=Rental%20Rate%20Trends%20and%20Future,demand%20disparity.%20The%20projection" target="_blank" rel="noreferregoranbrelih.com. За инвеститорите индустриалният сегмент на GTA остава все така привлекателен като дългосрочна инвестиция, въпреки че вече не е същата треска, както преди няколко години.

Търговският сектор – Адаптивна устойчивост: Търговският имотен пазар в Торонто се оказа по-устойчив, отколкото някои очакваха, и се адаптира към променящите се потребителски навици и постковидната епоха. Процентите на незаетост в най-добрите търговски локации остават ниски, а нивата на наемите като цяло се задържат стабилни или дори се покачват в най-добрите търговски центрове blog.remax.ca. Значимо събитие беше фалитът (или намаляването на мащаба) на историческата верига универсални магазини Hudson’s Bay Company, което можеше да остави големи празнини в моловете. Въпреки това, пазарът по-скоро прие това спокойно – празните универсални магазини сега се запълват с нови търговски и развлекателни обекти blog.remax.ca. Моловете в района на Голям Торонто се преоткриват, като включват преживявания: добавят ресторанти, кина, супермаркети, дори жилищни кули върху терените на центровете blog.remax.ca. Най-добре представящите се търговски центрове в Торонто (като Yorkdale, Eaton Centre, Square One) продължават да водят страната по продажбена продуктивност, като за Yorkdale се съобщава, че достига над $2,300 на квадратен фут продажби – категорично най-високото в Канада blog.remax.ca. Това е доказателство за силата на добре позиционираната търговия на дребно. В сегмента на кварталната търговия на дребно, откритите търговски площи с основни наематели (супермаркети, банки, аптеки) са много търсени от инвеститорите blog.remax.ca. Много от тези площи имат и потенциал за бъдещо развитие (за добавяне на смесено предназначение), което ги прави още по-атрактивни. Предизвикателството обаче е ограниченото предлагане на качествени търговски локации – има малко нови търговски проекти, а съществуващите активи рядко се търгуват. Като цяло, търговските наеми през 2025 г. са стабилни и дори се покачват в определени коридори, но успехът варира според локацията и формата. Търговията на главните улици в центъра отново се радва на добър клиентски поток, тъй като туризмът и офис служителите постепенно се завръщат, докато някои по-слаби търговски зони в предградията все още се борят с натиска от електронната търговия. Перспективите за търговския сектор през следващите години са предпазливо оптимистични: очаквайте допълнителна интеграция на търговията с други функции (транспортни възли, жилища) и фокус върху преживяванията, за да се задържат клиентите физически. Освен ако не настъпи голяма рецесия, търговията на дребно в Торонто би трябвало да продължи да „се държи стабилно“, както го направи през 2024–2025 г. blog.remax.ca, с постепенен ръст на наемите и стойностите в най-добрите сегменти.

Многофамилни и наемни апартаменти: Многофамилните наемни имоти (апартаменти) заслужават споменаване в търговски контекст, тъй като те са все по-важен клас активи за инвеститорите. В Торонто апартаментите, построени специално за отдаване под наем, са изключително търсени – нивото на свободни наеми в града е ниско (около 3% или по-малко) blog.remax.ca urbanation.ca и наемите са близо до рекордно високи нива (повече за това в раздела за наемите по-долу). Това предизвика значителен интерес към развитието на нови наемни сгради, особено след като пазарът на кондоминиуми се охлади. Всъщност над 700 нови наемни жилищни единици бяха започнати през първото тримесечие на 2025 г. в района на Торонто blog.remax.ca, въпреки че броят на новите кондоминиуми спадна значително. Инвеститори като REITs и пенсионни фондове са привлечени от стабилния паричен поток на наемните имоти и на пръв поглед безкрайното търсене на наеми в Торонто. Предизвикателството е, че високите строителни разходи и лихвените проценти затрудняват реализирането на нови проекти. Секторът се възползва от някои държавни стимули (като нисколихвени заеми от CMHC за наемни жилища), но дори и тогава икономиката е стегната. Последното правителствено предложение за възстановяване на MURB програмата (която позволява на инвеститорите да приспадат амортизацията на наемни сгради от доходите си) може да стимулира повече инвестиции, ако бъде прието blog.remax.ca. Междувременно дейността продължава: тръбопроводът от предложени наемни жилища достигна рекордно ниво през 2025 г., с около 26 000 единици, подадени през първото тримесечие – повече от два пъти спрямо предходната година blog.remax.ca. Това показва, че строителите се позиционират да изграждат повече наемни жилища, ако условията се подобрят. За съществуващите наемни активи, малко по-слабият ръст на наемите през 2025 г. (поради увеличеното предлагане) не е намалил интереса на инвеститорите; напротив, някои опортюнистични купувачи се надяват да придобият по-стари наемни сгради или дори кули с кондоминиуми, за да ги преобразуват в наемни жилища, залагайки на дългосрочното търсене на наеми в Торонто.

Пазар на инвестиции и капиталови потоци: Инвестиционната активност в търговските имоти е намаляла през 2025 г. в сравнение с предходни години. По-високите лихви доведоха до леко повишаване на изискванията за възвръщаемост и направиха купувачите по-предпазливи. Големите институционални играчи и REITs до голяма степен са натиснали пауза за големи придобивания, особено в по-рискови сегменти като офисите blog.remax.ca. Въпреки това, частни инвеститори и по-малки фирми са селективно активни – например на пазара на търговски центрове, където местни инвеститори агресивно преследват всеки наличен търговски център с хранителен магазин blog.remax.ca. Хотелският сектор също преживя изненадващ бум: След пандемията приходите на хотелите в Торонто рязко нараснаха, а продажбите на хотели достигнаха 552 милиона долара през 2024 г. (увеличение с 173% спрямо 2023 г.) blog.remax.ca, което направи хотелиерството явен победител напоследък. Този напредък продължи и през 2025 г., когато туристическите и бизнес пътувания увеличиха заетостта на хотелите и доверието на инвеститорите. Общите стойности на търговските имоти в Торонто са спаднали от върха си (особено офисите, които са били значително обезценени), но пазарът не е преживял масови принудителни или спешни продажби. Кредиторите са работили с наемодателите за удължаване на сроковете на заемите, вместо да пристъпват към принудителни продажби, залагайки на средносрочно възстановяване. Перспективите за търговските имоти в Торонто през следващите няколко години са предпазливо оптимистични за повечето сектори с изключение на офисите. Индустриалните и жилищните имоти под наем вероятно ще останат фаворити, търговията на дребно трябва постепенно да се подобрява с икономиката, а офисите може да изискват още няколко години (и може би драстични мерки като преустройства), за да се възстановят напълно. Инвеститорите с ликвидност през 2025–2026 г. могат да намерят атрактивни възможности за придобиване в затруднени класове активи (напр. стари офиси, готови за преустройство, или апартаменти от проблемни проекти) – но тези инвестиции изискват търпение и стратегия за добавяне на стойност. Диверсифицираната икономика и траектория на растеж на Торонто означават, че търговските имоти в дългосрочен план имат положителни перспективи, но успехът зависи от избора на правилния сегмент и актив в това неравномерно възстановяване.

Тенденции на пазара на наеми: Небесни наеми срещат ново предлагане

След години на постоянно покачващи се наеми пазарът на наеми в Торонто през 2025 г. изпитва рядък момент на облекчение за наемателите. Комбинацията от значително ново предлагане на пазара и по-слаб пазар за препродажба на жилища направи условията за наемане малко по-леки в сравнение с изключително стегнатите условия през 2022–2023 г. Не се заблуждавайте – Торонто все още е скъп град за наемателите и търсенето остава високо – но наемателите най-накрая имат малко повече възможности за договаряне, отколкото в последно време.

Наемни цени и скорошни промени: Средният наем за собствен апартамент или жилище в Торонто е стабилизиран и дори е спаднал леко в сравнение с предходната година. През юни 2025 г. средният месечен наем в града е бил около $2,587, което е около 5% по-ниско от предходната година nesto.ca. Това отбелязва първия годишен спад в наемните цени след дълъг период на бързи увеличения, които достигнаха връх през 2022 г. За сравнение, средният наем за едностайни апартаменти е около $2,200–$2,400, а за двустайни – около $2,800–$3,000 в Торонто – все още много високи, но вече не се увеличават всеки месец. Според Urbanation средните наемни цени на квадратен фут в по-нови, специално построени сгради под наем са спаднали с около 2,2% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. urbanation.ca, а ако се включат стимулите (като безплатни месеци наем), реалните наемни цени са спаднали с до 7% спрямо предходната година urbanation.ca. Дори пазарът за отдаване под наем на собствени апартаменти изпита пауза: средните наемни цени за собствени апартаменти в GTA са спаднали на годишна база за четвърто поредно тримесечие в началото на 2025 г. urbanation.ca. По същество, бурната наемна инфлация от последните години е прекъсната – поне временно.

Вълна от предлагане и проценти на незаетост: Това охлаждане на наемите се дължи в голяма степен на предлагането. Торонто преживя безпрецедентна вълна от ново жилищно предлагане, насочено към наематели. Завършването на наемни жилища достигна 30-годишен връх в началото на 2025 г. – над 2 100 нови специално построени наемни жилищни единици бяха открити само през първото тримесечие, което е увеличение с 173% спрямо предходната година urbanation.ca. Освен това, хиляди новопостроени собствени апартаменти (които често попадат в наемния пул) излязоха на пазара. Притокът на нови единици повиши процента на незаетост от най-ниските нива. Общият процент на незаетост за по-новите наемни жилища в града беше около 3,7% в Торонто (3,5% в целия GTA) през първото тримесечие на 2025 г., спрямо около 2,5% година по-рано и най-високият от средата на 2021 г. urbanation.ca. Въпреки че процент на незаетост от 3-4% все още е сравнително нисък, това представлява осезаемо облекчение спрямо под 2% незаетост, която беше обичайна преди пандемията. Наемателите най-накрая виждат малко повече възможности: към края на първото тримесечие на 2025 г. активните обяви за апартаменти под наем са се увеличили с 29% на годишна база, което се равнява на около 1,4 месеца предлагане на наеми на пазара (в сравнение с исторически под 1 месец предлагане) urbanation.ca. Наемодателите, изправени пред по-голяма конкуренция, са реагирали, като предлагат стимули – Urbanation съобщава, че почти 2/3 от специално построените имоти са предлагали някакъв стимул (като един или два месеца безплатен наем) в началото на 2025 г., два пъти повече от предходната година urbanation.ca. Тези оферти реално намаляват наема, който наемателите плащат, и сигнализират, че собствениците са нетърпеливи да държат единиците заети.

urbanation.ca Но този пазар на наемателите може да се окаже краткотраен. Същите фактори, които създадоха тази вълна на предлагане, сега се обръщат: по-високи лихви и строителни разходи карат инвеститорите да натиснат спирачките за нови проекти. Броят на започнатите жилища под наем в GTA е спаднал с 60% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. (започнати са само около 731 единици) urbanation.ca, а общият брой жилища под наем в строеж всъщност е спаднал до около 21 800 единици – най-ниското ниво за последните две години urbanation.ca. В сектора на собствените апартаменти много планирани проекти се забавят или отменят, което ще ограничи предлагането на нови апартаменти, притежавани от инвеститори, за отдаване под наем след няколко години cmhc-schl.gc.ca. Консенсусът сред жилищните анализатори е, че търсенето на жилища под наем в Торонто ще продължи да расте (благодарение на имиграцията и ръста на работните места), но предлагането няма да може да навакса в дългосрочен план. Настоящата висока вакантност и стабилни наемни цени вероятно са временно явление. Както казва Шон Хилдебранд от Urbanation, „подобрената достъпност (за наемателите) благодарение на последните увеличения на предлагането… не се очаква да продължи много дълго, имайки предвид настоящата низходяща тенденция в строителството.“ urbanation.ca С други думи, наемателите трябва да се възползват от тази пауза през 2025 г., докато трае – през 2026 или 2027 г. Торонто може отново да се окаже на много стегнат пазар на наеми, ако новото строителство не се ускори.

Перспективи за пазара на наеми: През следващите 3–5 години се очаква растежът на наемите да се възобнови след тази кратка пауза. Населението на Торонто нараства с рекордни темпове, а повечето новодошли първо наемат, преди да купят. Дори и ниво на незаетост от 3,5% е ниско за град с размера на Торонто – в много световни градове 5% незаетост се счита за балансирано, така че пазарът на наеми в Торонто все още е с недостиг според този показател. Малкото увеличение на незаетостта през 2025 г. вероятно ще достигне връх скоро, и в края на 2025 или 2026 г., стига икономиката да остане стабилна, наемите може отново да започнат да растат по-бързо от инфлацията. Един подкрепящ фактор е политиката: контролът върху наемите в провинция Онтарио (който ограничава увеличенията на наемите за по-стари жилища до около инфлацията и в момента освобождава нови жилища, построени след 2018 г.) може да бъде коригиран. Водят се дискусии за разширяване на контрола върху наемите и за по-нови сгради, но към 2025 г. няма въведени промени – ако има нещо, политиците са предпазливи да не обезкуражат строителството на жилища под наем. Инвеститорите във многофамилни имоти залагат, че сериозният недостиг на жилища в Торонто и високите бариери пред собствеността ще поддържат търсенето на наеми стабилно в обозримо бъдеще. Всъщност институционалните инвеститори активно развиват или изкупуват жилищни сгради въпреки настоящия натиск върху доходността, убедени, че наемите в дългосрочен план ще го оправдаят. За наемателите всяко подобрение в достъпността може да е временно, освен ако правителствата не увеличат значително предлагането на жилища. Пазарът на наеми в Торонто е по същество напрегнат и освен ако настоящото изоставане в строителството не бъде преодоляно, може да се окаже, че гледаме на 2025 г. като на кратка „глътка въздух“, преди кризата с наемите отново да се влоши.

Държавни политики и регулации, които влияят на пазара

Държавната политика се превърна в ключов фактор на имотния пазар в Торонто през последните години, тъй като властите на всички нива реагират на опасенията за достъпността, бързия ръст на цените и недостига на жилища. През 2025 г. няколко политически мерки и регулаторни промени влияят на пазарните условия:

Ограничения за чуждестранни купувачи: Политиците продължават да ограничават чуждестранния капитал на жилищния пазар. Федералният Prohibition on Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act (забрана за чуждестранни купувачи) влезе в сила през 2023 г. и впоследствие беше удължен до 2026 kpmg.com. Този закон по същество забранява на чуждестранни лица и компании да купуват жилищни имоти в Канада (с ограничени изключения), като по този начин премахва сегмент от търсенето, който често беше обвиняван за покачването на цените. Освен това, в Онтарио Non-Resident Speculation Tax (NRST) – данък от 25% върху покупките на жилища, извършени от чужденци в провинцията – остава в сила kpmg.com. А от 1 януари 2025 г. град Торонто въвежда свой собствен Municipal Non-Resident Speculation Tax (MNRST) от 10% за чуждестранни купувачи на жилища в Торонто kpmg.com. Тези припокриващи се мерки означават, че всяко чуждестранно лице или компания, желаещи да купят в Торонто, ще се сблъскат с непреодолими бариери (забрана или на практика 35% допълнителен данък, ако по някакъв начин имат право да купят). Целта е да се възпре нелокалната спекулация и да се намали инвестиционното търсене, за да се даде по-добра възможност на местните жители да притежават жилище. Според повечето оценки, чуждестранната покупателна активност през 2025 г. не е фактор – тя практически е изтласкана от пазара.
Данъци върху празни жилища и инвеститори: Освен чуждестранните купувачи, правителствата се насочиха и към вътрешни спекуланти и празни имоти. Торонто въведе Vacant Home Tax през 2022 г., който облага с 1% от оценената стойност годишно жилища, които стоят празни повече от 6 месеца (с определени изключения). Тази политика цели да накара инвеститорите или да отдадат под наем жилищата, или да ги продадат, вместо да ги държат празни, като по този начин се увеличава реалното предлагане на жилища. Първоначалните данни сочат, че хиляди жилища са били декларирани като празни и обложени с данъка – стимул за собствениците да реализират доход или да се освободят от актива. Онтарио също така увеличи провинциалната такса за вписване на имоти за инвеститори, които притежават няколко имота (с прогресивен спекулативен данък в определени случаи). В същото време федералният Underused Housing Tax (1% годишен данък върху празни или недостатъчно използвани жилища, притежавани от чуждестранни нерезиденти) допълва тези мерки. Като цяло, тези данъци увеличават разходите за държане на имоти празни и изпращат сигнал, че жилищата са предназначени за хора, а не за инвестиции. Въпреки че е трудно да се измери точният ефект, анекдотични доказателства сочат, че повече вторични апартаменти са излезли на пазара за наеми, а някои малки инвеститори продават имоти поради по-високи разходи и по-строги правила.
Промени в зонирането и инициативи за увеличаване на жилищното предлагане: Една от най-големите промени в жилищната политика беше фокусът върху увеличаване на предлагането чрез промени в зонирането и по-бързи одобрения. Правителството на Онтарио Bill 23 (“More Homes Built Faster” Act of 2022) задължи градовете да позволят по-голяма гъстота като право. В съответствие с това градските наредби на Торонто вече позволяват до четири жилищни единици (“plexes”) върху жилищни парцели в целия град, което на практика премахва традиционното зониране само за еднофамилни къщи в града. Тази реформа на зонирането за “липсващата среда” има за цел плавно да уплътни кварталите с двуфамилни къщи, триплекси и градински апартаменти. Макар че се налага бавно, с времето може да добави значително предлагане. Провинцията също така е наложила таван на увеличенията на таксите за развитие и е намалила таксите за достъпни жилища, за да насърчи строителството. От своя страна Торонто замрази временно таксите за развитие на нивата от 2022 г., за да избегне допълнителни тежести върху проектите blog.remax.ca, въпреки че това оказа натиск върху приходите на града. Някои предградия като Вон отидоха още по-далеч – Вон намали таксите за развитие с около 50% за ниско строителство, за да насърчи новото строителство blog.remax.ca. Федералното правителство стартира Housing Accelerator Fund, който предлага субсидии на общини, които премахват бюрокрацията и увеличават жилищното строителство, а Торонто е получател (макар че прозорецът за кандидатстване е затворен от 2025 г.) blog.remax.ca. Говори се също, че федералното правителство ще обвърже инфраструктурното финансиране с жилищните цели на градовете. Всички тези мерки имат една цел: да решат кризата с предлагането. Макар че няма да дадат резултати от днес за утре, тези политически промени през следващите няколко години могат умерено да ускорят темпото на новото жилищно строителство в Торонто, особено под формата на мултиплекси, задни къщи и средновисоки попълващи сгради.
Регулации за ипотечни кредити и подкрепа за кредитополучателите: От страна на финансирането, надзорните органи поддържат стриктен стрес тест за ипотечни кредити, който изисква купувачите да се квалифицират за лихви, които са около 2% над реалната им лихва. Това ограничава максималната сума на кредита и държи част от търсенето под контрол. През 2025 г. Службата на главния надзорник на финансовите институции (OSFI) предложи възможни допълнителни ограничения (като лимити за високи дългови съотношения и затягане на изискванията за променливи кредити), въпреки че все още не са въведени големи нови правила. Целта е да се гарантира стабилността на финансовата система на фона на високата задлъжнялост на домакинствата. За купувачите, особено за тези, които купуват за първи път, правителствата въведоха някои програми за подкрепа: новата First Home Savings Account (FHSA) позволява на канадците да спестят до $40 000 без данъци за първоначална вноска; вече съществуват и First-Time Buyer Incentive (споделен капиталов заем), както и провинциални отстъпки от таксата за вписване за нови купувачи. Тези мерки помагат донякъде, но предвид цените в Торонто, ефектът им е ограничен. Забележителна политика, която помага на инвеститори/разработчици през 2025 г., са подобрените застрахователни програми на CMHC за отдаване под наем – чрез програмата MLI Select строителите на жилища под наем или достъпни жилища могат да получат финансиране с ниска лихва и застраховка, което е позволило реализирането на някои проекти. Съществува и вече споменатото предложение за възраждане на данъчните стимули от 70-те години на миналия век MURB, които позволяват на инвеститорите в жилища под наем да приспадат амортизацията от доходите си – ако бъде прието, това може да ускори строителството на жилища под наем, като подобри рентабилността на проектите blog.remax.ca. Накрая, решенията за лихвените проценти на Bank of Canada безспорно са най-големият „политически“ фактор: след агресивни увеличения до 5% през 2023 г. за борба с инфлацията, банката премина към намаления на лихвите през 2024–25 г., когато икономиката отслабна wowa.ca reuters.com. В средата на 2025 г. основният лихвен процент беше около 2,75% reuters.com, а се очакват още скромни намаления (може би до около 2,0% в началото на 2026 г.) reuters.com. Това облекчаване на паричната политика започна да намалява ипотечните лихви от върха им, подобрявайки достъпността за купувачите и дава възможност на тези, които трябва да подновят кредитите си. Държавната политика – финансова, регулаторна и парична – ще продължи да играе решаваща роля на жилищния пазар в Торонто. Балансът, който търсят политиците, е труден: да ограничат прекомерния ръст на цените и спекулациите, без да сринат пазара или да спрат развитието. От 2025 г. виждаме калибриран подход: строги ограничения за нерезиденти купувачи и празни жилища, стимули за строителите и постепенно облекчаване на паричната политика, за да се избегне твърдо приземяване.

Икономически фактори, които влияят на пазара

Икономическите фундаментални условия формират основата на имотния пазар в Торонто. През 2025 г. редица икономически фактори теглят пазара в различни посоки:

Лихви и инфлация: Лихвената среда претърпя обрат на 180 градуса спрямо преди няколко години. През 2020–2021 г. купувачите се възползваха от ипотечни лихви в диапазона 1,5–2 %; но през 2023 г. Bank of Canada повиши лихвата до около 5 %, което изпрати 5-годишните фиксирани ипотеки до около 5,5–6 %, а променливите лихви – още по-високо. Този лихвен шок беше основна причина за забавянето на жилищния пазар през 2022–2024 г., тъй като по-високите разходи за заемане намалиха достъпността. През 2025 г. инфлацията е спаднала от предишните върхове и Bank of Canada е преминала към намаляване на лихвите, за да подкрепи икономиката wowa.ca reuters.com. През изминалата година банката е намалила основната си лихва с 2,25 процентни пункта (225 б.п.) reuters.com, а ипотечните кредитори съответно са намалили фиксираните лихви. В средата на 2025 г. типичните 5-годишни фиксирани ипотеки в Торонто са около средата на 4%-ния диапазон, надолу от върха през 2023 г. (а някои конкурентни оферти дори са в горния диапазон на 3% за добре квалифицирани купувачи). Тези намаления на разходите за финансиране постепенно връщат някои купувачи обратно и облекчават натиска върху настоящите собственици, които трябва да подновят заемите си. Въпреки това, лихвите все още са значително по-високи от ултраниските нива от края на 2010-те, така че достъпността остава под натиск. Ако Bank of Canada продължи с плавен курс на облекчаване – може би още 50–75 б.п. намаления на лихвите през 2026 г., както някои очакват reuters.com – това допълнително ще засили търсенето на жилища и покупателната способност. Обратно, всяко ново покачване на инфлацията или друг шок, който принуди лихвите отново нагоре, ще представлява низходящ риск за пазара. Засега основната икономическа прогноза е за стабилни до бавно намаляващи лихви, което е подкрепящ фактор за имотната активност занапред.
Заетост и растеж на доходите: Пазарът на труда в Торонто беше сравнително стабилен, но не и без признаци на слабост. В началото на 2025 г. градът се изправи пред някои насрещни ветрове: по-високите лихвени проценти забавиха строителния и имотния сектор, а някои високо оценени технологични компании (които процъфтяваха по време на пандемията) съкратиха персонал. Освен това търговските спорове между САЩ и Канада и митата в началото на 2025 г. създадоха несигурност за експортно ориентираните индустрии reuters.com – всъщност, разговорите за търговска война, водена от САЩ, намалиха бизнес доверието и могат да доведат до загуба на работни места в производството и свързаните сектори reuters.com. Този фон доведе до леко покачване на безработицата в Торонто, като през 2025 г. тя е около 6–7%, в сравнение с ~5–6% през 2019 г. По-бавният икономически растеж направи домакинствата по-предпазливи при големи покупки като жилища reuters.com reuters.com. Въпреки това, икономиката на Торонто е голяма и диверсифицирана. Сектори като финанси, образование, публичен сектор и услуги са стабилни и продължават да създават работни места. Заплатите се увеличават (отчасти поради инфлационни корекции), което помага на доходите да наваксат с разходите за жилище донякъде. Основният фактор, който трябва да се следи, е дали Канада ще изпадне в рецесия в края на 2025 г. – някои икономисти предупреждават, че ако лихвите се повишат отново или ако световната икономика отслабне, може да настъпи лека рецесия, което временно ще навреди на търсенето на жилища reuters.com. Обратно, ако ситуацията с заетостта в Торонто остане сравнително стабилна (а данните за работните места в началото на 2025 г. са били добри), растежът на населението и натрупаното търсене бързо могат да се превърнат в повече продажби на жилища, когато доверието се подобри. В основата си балансът между сигурността на работните места и лихвените проценти ще определи готовността на много купувачи да влязат на пазара. През 2025 г. потребителите се чувстват малко притиснати (по-високи разходи за живот, по-бавен ръст на заплатите след инфлация), което допринася за предпазливото настроение на жилищния пазар. Всяко подобрение в икономическия оптимизъм или спад на безработицата ще бъде положителен сигнал за пазара на жилища.
Имиграция и растеж на населението: Една голяма положителна движеща сила за жилищния пазар в Торонто е рекордно високата имиграция. Канада посрещна безпрецедентен брой от около 1 милион нови лица през 2022–2023 г. (комбинация от постоянни жители, притежатели на разрешения за работа/учене и др.), а целите остават високи – около 500 000 нови постоянни имигранти годишно през 2024 и 2025 г. Районът на Голямо Торонто привлича голям дял от тези новодошли като най-големия трудов пазар и имиграционен център на Канада. Дори в средата на 2024 г. населението на Торонто нараства с около 67% по-бързо в сравнение с предходната година storeys.com, което е поразителен ръст. Въпреки че има признаци, че темпото може леко да се забави (данните за второто тримесечие на 2024 г. показват лек спад спрямо рекордните темпове на растеж canada.ca), имиграцията исторически ще остане на високо ниво. Този приток създава огромно търсене на жилища, особено първоначално на пазара на наеми. Оценява се, че имиграцията е отговорна за около 10% или повече от увеличението на цените на жилищата в периода 2006–2021 г., като увеличава търсенето instagram.com, а днес този ефект е още по-изразен поради големия брой новодошли. Важно е, че имиграцията е дългосрочен двигател на търсенето: новите канадци не купуват къща в първия ден, но много от тях възнамеряват да закупят жилище след няколко години наемане и адаптация. Така хората, които пристигат през 2023–2025 г., ще доведат до допълнителни купувачи на жилища в края на 2020-те години. В краткосрочен план високата имиграция затяга пазара на наеми (въпреки че новото строителство е донесло временно облекчение) и подкрепя формирането на домакинства, което е в основата на жилищното търсене. Освен ако не настъпи значителна политическа промяна за намаляване на имиграционните цели – което е предмет на политически дебат, но не е реализирано към 2025 г. – жилищният пазар в Торонто ще има нарастваща база от крайно потребителско търсене. За период от 3–5 години това означава, че дори ако вътрешната икономика се забави, растежът на населението може да помогне да се постави дъно под търсенето на жилища. Това е една от причините, поради които експертите не очакват продължителен срив: хората имат нужда от жилища. Обратно, силната имиграция без достатъчно жилищно предлагане също може да натовари допълнително достъпността (затова има призиви за по-добро съгласуване на имиграционните нива с жилищното планиране). Засега обаче стабилната имиграция е положителна основа за имотния пазар в Торонто, като подкрепя както пазара на препродажби, така и този на наеми.
Други фактори: Струва си да се споменат още няколко икономически елемента. Потребителското доверие през 2025 г. е хладно – проучванията показват, че хората са загрижени за разходите за живот, но много от тях са оптимисти по отношение на дългосрочните перспективи в един растящ град като Торонто. Кредитните условия също играят роля: банките са затегнали леко кредитирането, особено за инвеститори и за тези със слаба кредитоспособност, но като цяло кредитът е достъпен за квалифицирани купувачи, а лихвените маржове са нормални. Глобалните икономически тенденции, като здравето на китайската икономика или цените на петрола, могат косвено да повлияят на Торонто (например чрез инвеститорските нагласи или развитието на канадския суровинен сектор), но местният пазар на недвижими имоти най-често се движи повече от вътрешните лихвени проценти и миграцията. Още един местен фактор: общинските финанси. Торонто има бюджетни дефицити и начинът, по който градът ще се справи с тях (например чрез по-високи данъци върху имотите или такси), може да повлияе на разходите за притежаване на жилище. Значително увеличение на данъка върху имотите, например, може да окаже лек натиск върху цените, въпреки че ставките на имотния данък в Торонто в момента са сред най-ниските в Онтарио. В обобщение, икономическата среда през 2025 г. се характеризира с висок прираст на населението, но скромен общ ръст на БВП, като икономиката е във фаза на късен цикъл. Лихвените проценти – решаваща променлива – са в тенденция на спад, което постепенно би трябвало да стимулира пазара на жилища, но купувачите остават чувствителни към цените и заетостта. Пазарът на недвижими имоти в Торонто не съществува във вакуум: той е тясно свързан с тези по-широки икономически потоци, а идните години ще бъдат оформени от това, доколко Канада ще успее да осигури меко приземяване и да поддържа доверието сред бързо растящото население.

Инвестиционни възможности и предизвикателства

За инвеститорите, независимо дали в жилищни или търговски имоти, пазарът в Торонто през 2025 г. предлага както изкушаващи възможности, така и значителни предизвикателства. Времето на лесни, бързи покачвания на цените е отминало (засега), така че умната стратегия и внимателният подбор на активи са от решаващо значение.

Възможности в жилищния сектор: Охладеният пазар често е шансът на умния инвеститор да се възползва. Цените на жилищата са се отдръпнали от върховете си, а мотивираните продавачи означават, че инвеститорите могат да договорят по-добри сделки. За тези, които искат да инвестират в имоти за отдаване под наем, този пазар на купувача, комбиниран с малко по-ниски цени, предоставя по-добри входни точки. Обърнете специално внимание, че еднофамилните къщи в достъпни предградия или развиващи се квартали представляват възможност: търсенето на семейни наеми е силно, а с новите правила, които позволяват дуплекс/четирифамилни къщи в зони, където преди е имало само еднофамилни, инвеститор може да преобразува къща в няколко наемни единици и да увеличи възвръщаемостта. Кварталите във външния пръстен на GTA (Durham, части от Peel или York Region), които преживяха силно покачване на цените, сега са коригирани донякъде – инвеститори с дългосрочна перспектива могат да се насочат към тях за стойност. Паричният поток от жилищни наеми също се подобрява заради високите наеми; въпреки че цените са високи, наемите в Торонто са се увеличили с ~20–30% през последните години, така че възвръщаемостта от наеми, макар и все още не страхотна, е малко по-добра спрямо цените. Ако инвеститор може да се справи с по-високите разходи за финансиране (може би чрез по-големи първоначални вноски или алтернативни кредитори), той може да си осигури имоти, които вероятно ще поскъпнат, когато цикълът се обърне. Друга гледна точка: изкупуване на апартаменти от затруднени assignments или инвеститори, които се изтеглят. Някои инвеститори в апартаменти, които са купили на зелено по време на пика на пазара, сега са изправени пред завършване; опортюнистичен купувач може да вземе assignment с отстъпка или да купи новопостроен апартамент от инвеститор, който просто иска да излезе. Тези сценарии могат да доведат до покупки под пазарната цена. Освен това малките многофамилни жилища (като триплекс или малка жилищна сграда) са търсени, но ако намерите такава с известна незаетост или нужда от ремонт, можете да добавите стойност и да се възползвате от икономии от мащаба при управлението. Струва си да се отбележи и държавната подкрепа: програми като MLI Select на CMHC могат да осигурят на инвеститорите изгодно финансиране за наемни имоти, ако включат достъпни жилища или зелени инициативи, което подобрява рентабилността на проекта. Освен това, ако федералното правителство възстанови MURB-стимулите (които позволяват на инвеститорите в наеми да отписват амортизация) blog.remax.ca, това може значително да увеличи следданъчната възвръщаемост от жилищни наеми и на практика да даде на инвеститорите данъчно предимство за предоставяне на жилища под наем.

Предизвикателства при инвестирането в недвижими имоти: Въпреки по-ниските цени има много предизвикателства за инвеститорите в имоти. Най-голямото са високите текущи разходи: Лихвените проценти, макар и да са спаднали от върха си, все още са около 4–5% за инвестиционни заеми, което в много случаи е по-високо от процента на възвръщаемост на имота. Това означава, че много имоти ще носят месечна загуба (отрицателен паричен поток), освен ако инвеститорът не направи много голямо първоначално плащане или не поиска най-високия наем на пазара. Сметката е трудна: Например, дуплекс за 1 милион долара с 5% лихва и 20% първоначално плащане ще има вноска по заема, която значително надвишава събраните наеми. Така че инвеститорите се нуждаят или от повече собствен капитал, или трябва да приемат краткосрочен отрицателен паричен поток с надежда за дългосрочно увеличение на стойността. Условията по заемите също са по-строги – банките внимателно преглеждат приходите от наеми и могат да изискват по-големи първоначални плащания от инвеститорите. Друго предизвикателство са правилата, благоприятни за наемателите в Онтарио. Силната регулация на наемите за по-старите жилища означава, че ако купите сграда с дългогодишни наематели, наемът може да е много под пазарното ниво и имате ограничена възможност да го увеличите (само около 2,5% годишно според провинциалните насоки за съществуващи наематели). Даване под наем за реновация или собствено ползване е строго регулирано, така че стратегиите за „добавяне на стойност“ са по-сложни и понякога спорни. Освен това нови общински правила като Данък върху празните жилища означават, че инвеститорите получават глоби, ако дадено жилище стои празно (което ограничава гъвкавостта), а мерките на града за ограничаване на краткосрочните наеми (Airbnb) премахнаха тази възможност за висок доход в много кооперации. С две думи, времето, когато „можеше просто да купиш какъвто и да е апартамент, да го дадеш на Airbnb и да спечелиш много пари“, отмина – инвеститорите сега трябва да действат в по-регулирана среда за отдаване под наем с фокус върху дългосрочните наематели. Има и пазарен риск: Могат ли цените да паднат още? Ако вярвате на по-песимистичните прогнози (напр. още 5–10% спад през 2025 г.), инвеститор, който купува сега, може да види как собственият му капитал намалява в краткосрочен план. За инвеститори с високо ниво на задлъжнялост това е риск, ако трябва скоро да рефинансират или продават. Затова инвестирането в имоти през 2025 г. е дългосрочен, фундаментален залог – става дума за купуване на качествени жилища на разумна цена с план да се държат през евентуални краткосрочни колебания, като същевременно се управлява паричният поток внимателно.

Възможности в търговския сектор: Търговските имоти предлагат различни възможности. Например, затрудненият пазар на офиси може да бъде шанс за контра-инвеститор да придобие първокласни имоти в центъра на сравнително ниска цена. Стойността на офис кулите е спаднала значително (едноцифрени процентни спадове за сгради клас B, според някои оценки), а някои собственици под финансов натиск може да бъдат принудени да продават. Инвеститор с план за преустройство – например да преобразува стара офис сграда в смесено жилище или медицински център – може да се възползва от ниските разходи за придобиване и потенциалната бъдеща възвръщаемост, когато активът получи ново предназначение. Градът и регионът също обмислят стимули за преустройство на офиси (по-гъвкави одобрения, може би субсидии), което може да засили такива проекти. Друга област е градската търговия на дребно: докато най-добрите търговски центрове са силно търсени, редица търговски имоти на главни улици или по-стари търговски центрове могат да бъдат достъпни от собственици, които искат да се оттеглят. Като се има предвид устойчивостта на приходите от наеми на добри локации, тези активи могат да осигурят стабилен доход и потенциални възможности за преустройство (например добавяне на жилища над търговски център). Индустриалните и логистични имоти продължават да бъдат много търсени – всеки инвеститор, който може да намери парцел с индустриално предназначение или малък складов кондо, може да се възползва от силното търсене от страна на бизнеса. Малките индустриални кондо имоти, например, са популярни сред занаятчии и малки фирми и могат да донесат добри печалби. На мултифамилния търговски пазар (по-големи жилищни сгради под наем) възможностите са оскъдни, защото всички ги искат, но ако се намери такава (може би по-стара средновисока сграда с отложена поддръжка), инвеститор може да финансира подобрения чрез програми на CMHC и да се радва на много нисък риск от незаетост. Както беше споменато, хотелският сектор се представя много добре; докато големите хотели в центъра са за институционални инвеститори, по-малки бутикови хотели или мотели за преустройство в покрайнините на Торонто могат да предложат нишови възможности, които следват вълната на туризма. Земя за застрояване е друг ъгъл – с по-бавния пазар цените на земята са паднали от върха; строител/инвеститор, който купи земя през 2025–26 с отстъпка, може да уцели точния момент да започне проект, когато пазарът отново се активизира след няколко години. Накрая, всеки търговски имот със силни екологични, социални и управленски (ESG) характеристики (като енергийно ефективни сгради или проекти за достъпни жилища) може да отвори възможности за специално финансиране или субсидии, което засилва инвестиционния случай.

Предизвикателства при търговските инвестиции: Търговската страна не е без своите главоболия. Високите лихви удрят силно търговските проекти – капитализационните проценти се повишиха, което намалява стойностите, а рефинансирането на съществуващи имоти може да е трудно. Примерът с офисите е двоен: въпреки че са евтини, инвеститор може да рискува да „хване падащ нож“, ако вакантността не се подобри. Да държиш наполовина празна сграда с дълг е болезнено, така че само тези с дълбоки джобове и ясен план за конверсия трябва да се впускат в това. Регулаторни пречки също могат да възпрепятстват някои value-add стратегии; например, звучи добре да се преобразуват офиси в жилища, но зонирането, строителните норми и правилата за преместване на наематели (ако сградата е частично обитавана) са сложни. При търговските площи предизвикателството са променящите се потребителски навици – електронната търговия е тук, за да остане, така че инвеститорът трябва да е сигурен, че търговският актив има устойчива наемателска структура или бъдещи алтернативни употреби. При индустриалните имоти предизвикателството често е ниска доходност – цените са се повишили толкова много, че капитализационните проценти са много ниски (3-4%), а с финансиране на същите или по-високи лихви маржовете са малки. По същество се залага на ръст на наемите и дългосрочно увеличение на стойността, което вероятно ще се случи, но изисква търпение. Най-голямото предизвикателство при многофамилните имоти е конкуренцията – трудно е да се намерят сделки, които вече не са оценени до съвършенство, тъй като всички институционални инвеститори искат апартаменти. Ако се намери такава, може да е защото има проблеми (наемна регулация, която ограничава потенциала, нужда от големи капиталови ремонти и др.). Ликвидността при търговските имоти също е намаляла – има по-малко купувачи през 2025 г., така че ако инвестирате сега, трябва да сте готови да държите по-дълго, тъй като пулът от купувачи за препродажба на актив е по-малък в среда с високи лихви. Разходите за строителство остават високи, така че всяко развитие или голям ремонт крие риск от надхвърляне на бюджета. Виждаме също по-високи данъци върху имотите и разходи за комунални услуги за търговски имоти, което натиска нетния оперативен доход. Например, данъчните ставки за търговски имоти в Торонто са по-високи от жилищните, и ако градът повиши данъците, за да покрие бюджетен дефицит, това директно влияе върху възвръщаемостта на инвеститорите. Накрая, макроикономически рискове като потенциална рецесия ще навредят на търговските наематели (повишаване на просрочията, вакантност), така че инвеститорът трябва да смята консервативно и да има парични резерви.

В обобщение, пазарът на Торонто през 2025 г. предлага на инвеститорите възможност да купуват при спад, да диверсифицират портфейли и да се позиционират за следващия цикъл на растеж – но успехът зависи от внимателен подбор на сделки и управление на риска. Качеството пред количеството е ключът: най-добрите локации и имоти обикновено запазват стойността си дори по време на спад. Независимо дали става дума за дуплекс в квартал в процес на джентрификация или стар склад, готов за реновиране, възможностите са там за тези, които си напишат домашното. Но трябва да се навигира и в условия на високи разходи за финансиране, по-строга регулация и променяща се икономика. Дните на спекулациите са отминали; средата през 2025 г. фаворизира дисциплинирани, дългосрочни инвеститори, които могат да се възползват от възможности на по-хладен пазар и да се възползват от трайните фундаментални предимства на Торонто (растеж на населението, ограничена земя, икономическа динамика) през следващите години.

Перспективи: Какво да очакваме през следващите 3–5 години

Напред, консенсусът на експертите за пазара на недвижими имоти в Торонто през следващите няколко години е предпазливо оптимистичен – но с осъзнаването, че възстановяването ще бъде постепенно и не без препятствия по пътя. Ето ключовите елементи в 3–5 годишната перспектива:

Крива на цените и продажбите: Повечето прогнози предвиждат, че 2025 ще отбележи дъното или близо до дъното за цените, с или лек спад, или равна тенденция на годишна база reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Както бе споменато, анализаторите, анкетирани от Reuters, очакват около 2% национален спад на цените на жилищата през 2025 г., като за Торонто конкретно се очаква около –4% reuters.com. През 2026 г. обаче има широко разпространено очакване за връщане към умерен ръст на цените. Прогнозата на CMHC за средата на 2025 г. предвижда възстановяване, започващо през 2026 г., докато икономическите основи се подобряват cmhc-schl.gc.ca. Големите банки повтарят това: например икономистите от BMO и RBC очакват стабилизиране в края на 2025 г. и умерено покачване на цените (може би в размер на 3–5% годишно) през 2026–2027 г. reuters.com. Важно е да се подчертае „умерено“ – не става дума за 20% годишни увеличения по време на бума през пандемията. По-скоро нещо по-близко до темпа на ръста на доходите или инфлацията, което е по-здравословно и устойчиво. Тази прогноза предполага, че лихвените проценти ще продължат да спадат постепенно и че няма да настъпи голяма рецесия. Ако това се сбъдне, обемите на продажбите също трябва да се увеличат – TRREB прогнозира около 12% скок в продажбите през 2025 г. urbaneer.com, и макар това да е оптимистично, продажбите през 2026 г. много вероятно ще са над нивото от 2024 г., докато доверието се възстановява. Натрупаната група купувачи, които изчакват (особено купувачите за първи път), ще се върне, когато достъпността се подобри. През 2028 г. цените на жилищата в Торонто потенциално могат отново да се доближат до върховото си ниво от 2022 г., макар че коригирани с инфлацията, все още може да са малко по-ниски. Основното очакване е, че пазарът ще се възстанови, но с по-бавно, по-стабилно темпо в сравнение с влакчето на ужасите от последните години.

икономически цикъл

reuters.com

политическите намеси

меко приземяване

Предлагане и строителство: Тревожна тенденция е рязкото намаляване на жилищното строителство през 2024–2025 г. поради високите строителни разходи и предизвикателствата при финансирането cmhc-schl.gc.ca. По-малко нови проекти днес означава по-малко ново предлагане през 2026–2027 г., което иронично може да върне пазара към дефицит точно когато търсенето се увеличава. CMHC предупреди, че жилищното строителство вероятно ще спадне рязко в Онтарио и Британска Колумбия, особено при жилищата в етажна собственост, тъй като инвеститорите отменят проекти, които вече не са икономически изгодни cmhc-schl.gc.ca. Вече виждаме това в Торонто: непродадените жилища в етажна собственост се трупат, а много проекти се отлагат. Този спад ще доведе до по-малко завършени жилища след няколко години, което може отново да затегне пазара. Също така, на пазара на наеми спадът в строителството означава, че настоящото облекчение за наемателите може да е временно. През 2027 г. жилищният пазар може отново да се изправи пред натиск от страна на предлагането, освен ако много проекти не бъдат бързо възобновени, когато условията се подобрят. С две думи, днешният спад сее семената на следващия подем, като ограничава новото предлагане. Това подсказва, че докато следващата година или две ще са в полза на купувачите, махалото може да се върне към по-балансиран или дори пазар на продавачите в определени сегменти към края на десетилетието, ако търсенето продължи да расте, а предлагането изостава.
Сегментите се разминават: Очаквайте разликата в представянето между различните сегменти и локации да продължи. Достъпните сегменти (първи домове, входни апартаменти) вероятно ще изпитат най-ранното и най-силно възстановяване на търсенето, просто поради големия брой купувачи, които могат да си ги позволят и чакат. Ексклузивните луксозни имоти може да се нуждаят от повече време, за да се възстановят напълно до върховите цени, тъй като този пазар беше прегрят, а пулът от купувачи (често включително чуждестранни пари) е намалял. Център срещу предградия: по време на бума на пандемията предградията се представиха по-добре, но при спада също паднаха повече в проценти. Виждаме, че динамиката между града и предградията се изравнява – с градски апартаменти и къщи в атрактивни, удобни за обществен транспорт райони, които отново започват да привличат повече интерес (особено тъй като връщането в офиса се стабилизира около 3-4 дни седмично за много компании през 2025 г. renx.ca, което прави близостта ценна). Апартаменти срещу къщи: Прогнозата на TRREB предвиждаше, че еднофамилните къщи ще поскъпват по-бързо от апартаментите през 2025 г. поради „добре снабден пазар на апартаменти“ urbaneer.com. Наистина, апартаментите изостават. През следващите години, ако строителството на апартаменти остане слабо, излишъкът ще бъде абсорбиран и апартаментите може да преживеят фаза на наваксване, но най-вероятно апартаментите все още ще се представят по-слабо от нискоетажните къщи в краткосрочен план. Жилищата на земя имат ограничено ново предлагане (в Торонто не се прави повече земя), така че дългосрочните им перспективи остават стабилни.
Перспективи за пазара на наеми: Търсенето на наеми ще остане изключително силно благодарение на имиграцията и ръста на работните места. След малкия спад тази година се очаква наемите да започнат отново да растат. Някои прогнози предвиждат наемите в Торонто да растат приблизително в крак с доходите (~3% годишно) през следващите 5 години, но ако собствеността на жилище остане недостижима за мнозина, увеличенията на наемите лесно могат да надхвърлят това. Предлагането на жилища под наем е големият въпрос – ако правителствата намерят начини да насърчат много повече строителство на наеми, това може да ограничи инфлацията на наемите. Но предвид предизвикателствата, по-вероятно е свободните жилища да останат ниски (под 3%) и наемодателите да възвърнат ценовата си сила до 2026 г. Последствие: достъпността на жилищата ще остане основен социален/политически въпрос. Може да видим повече креативни решения: съжителства, модулни жилища, публично-частни проекти за достъпни жилища и др., за да се настани нарастващото население. От гледна точка на инвеститорите, притежаването на имоти под наем в Торонто ще остане привлекателно (силно търсене, ниска свободност), при условие че могат да се навигират правилата и разходите.
Експертна оценка: Лидери в бранша и икономисти често използват думата „балансиран“ или „стабилизиращ“, за да опишат бъдещия пазар в Торонто. Ерата на бурните възходи и спадове може да бъде заменена от по-нормализиран пазарен цикъл. Робърт Хоуг от RBC отбелязва, че достъпността на жилищата вероятно ще се подобри малко през следващата година – може би ще се възстанови около половината от влошаването по време на пандемията – но „все още няма да се върне на нивата преди пандемията“ reuters.com. Това подсказва, че пазарът ще остане труден за купувачите за първи път, но малко по-малко, отколкото на върха. Той също така посочва „трансформационни промени“, които са необходими за реална достъпност (като масивно увеличение на предлагането или производителността), което не се очаква скоро reuters.com. Така че без тях вероятно ще се върнем към дългосрочната история на Торонто: цени, които растат малко по-бързо от доходите, освен ако не бъдат ограничени от политически мерки. Прогнозите на брокерите (напр. REMAX, Royal LePage) за следващата година или две обикновено са леко оптимистични – често с прогнози за покачване на цените в ниските до средните едноцифрени проценти, позовавайки се на фундаментални фактори като имиграцията. Прогнозата на CMHC е малко по-консервативна и подчертава рискове като висок дълг и икономическа несигурност, но дори и те очакват подобрение до 2026 г. cmhc-schl.gc.ca. Важен момент, който много експерти подчертават, е, че настроенията могат да се променят бързо. Ако купувачите усетят, че дъното е преминато, може да видим вълна от натрупано търсене, която се освобождава (както се случи през 2019 г. след спада през 2017 г. и отново в началото на 2020 г. преди COVID). С подобрената достъпност от по-ниски лихви и малко по-ниски цени, може да са нужни само няколко месеца с положителни новини (напр. няколко месеца на покачване на цените или пауза в намаленията на лихвите), за да се върне по-оптимистично настроение.

В заключение, имотният пазар в Торонто е готов за постепенно възстановяване и връщане към растеж през следващите години, но това ще бъде различен вид растеж – по-умерен и фрагментиран. Пазарът преработва шока от последните години и се пренастройва към по-устойчива посока. Крайните потребители (семейства, купувачи за първи път) ще бъдат движещата сила в следващия цикъл, а не спекулантите, отчасти благодарение на действащите политически мерки. За инвеститори и купувачи на жилища с дългосрочна перспектива, посланието от повечето анализатори е: този период на слабост е възможност да се влезе на пазара, преди неизбежният дългосрочен дисбаланс между предлагане и търсене отново да се прояви. Торонто остава икономическият двигател на Канада и магнит за таланти; тези фундаментални фактори ще подкрепят стойността на имотите. Както един икономист изрази: „очакваме цените на жилищата… да се стабилизират по-късно тази година и след това да възобновят умерено възстановяване през 2026 г.“ reuters.com. През 2028 г. градът вероятно ще бъде забележимо по-голям (благодарение на няколкостотин хиляди нови жители), а жилищата ще бъдат толкова критични, колкото винаги. Ако настоящият политически фокус върху жилищното предлагане продължи, може да видим известно подобрение в достъпността и повече възможности за купувачите. Но ако строителството изостава, а търсенето се върне силно, Торонто може да се изправи пред нов период на бързо покачване на цените в последната част на десетилетието.

Извод: През следващите 3–5 години може да се очаква балансиран пазар, който ще се развие в умерен пазар на продавача, докато излишното предлагане бъде абсорбирано. Очаква се цените да нарастват бавно в началото и след това да ускорят леко през 2026–2027 г., но вероятно ще останат в рамките на едноцифрен годишен ръст reuters.com. Наемателите вероятно ще изпитат отново нарастващи наеми след 2025 г., а достъпността на жилищата ще остане предизвикателство, но малко по-добра от най-лошото в последно време. Имотният пазар в Торонто ще остане стабилна дългосрочна инвестиция, подкрепена от растежа на населението и икономиката – но пътят към следващото възстановяване ще възнагради търпението и разумното планиране. Докато градът навигира през лихвени проценти, политически промени и глобални икономически промени, едно нещо остава постоянно: търсенето на жилища в Торонто няма да изчезне, и това подкрепя оптимистичната перспектива за онези, които устоят през настоящия бавен период.

Източници:

Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 прессъобщение & месечни статистики urbaneer.com rbc.com
Reuters проучване на жилищния пазар – 26 юни 2025 (Прогнози за цени и лихви) reuters.com reuters.com
REMAX Канада – 2025 Доклад за търговски имоти & доклад за горещи квартали blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
Urbanation – Доклад за наемния пазар Q1 2025 (свободни площи, наеми, предлагане) urbanation.ca urbanation.ca
RBC Икономика – Тенденции и достъпност на жилищата, юли 2025 reuters.com rbc.com
KPMG Law – Преглед на данъка за чуждестранни купувачи в Торонто за 2025 (MNRST) kpmg.com kpmg.com
CMHC – 2025 Прогноза за жилищния пазар, лятна актуализация cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
WOWA & Nesto – Актуализации за жилищния пазар в Торонто, средата на 2025 (цени, продажби, наличности) wowa.ca nesto.ca