Недвижимите имоти в Торонто 2025: Бум или срив? Изненадващите тенденции, които оформят пазара в Торонто

Общ преглед: Променящ се пазар на кръстопът през 2025 г.

Пазарът на недвижими имоти в Торонто през 2025 г. се намира в решаващ момент. След бурния бум по време на пандемията и рязкото охлаждане през 2022–2023 г., пазарът се стабилизира с висока наличност и охлаждащи се цени, които създават пазар в полза на купувачите в много сегменти wowa.ca reuters.com. Продажбите на жилища отново започнаха да се увеличават макар и умерено – сделките в GTA през юни 2025 г. бяха приблизително на същото ниво (+0,5% на годишна база) rbc.com – но този ръст на търсенето беше изпреварен от наплив на нови обяви, които скочиха с около 10% на годишна база rbc.com. Резултатът е исторически високи нива на наличност (над 31 000 активни обяви, най-високото за последните 30+ години) wowa.ca и значително по-голяма сила за преговори от страна на купувачите.

Високите лихвени проценти натежават върху достъпността и настроенията на купувачите, но има и положителна страна: ипотечните лихви започнаха да се понижават през 2024 г., а до средата на 2025 г. Канадската централна банка предприе серия от намаления на лихвите, за да стимулира икономиката wowa.ca reuters.com. Въпреки това, разходите по заемите остават значително над нивата отпреди пандемията, което държи някои купувачи в изчакване. Междувременно, рекордна имиграция и ръст на населението продължават да поддържат основното търсене на жилища, особено в GTA. Този баланс между силното демографско търсене и високите разходи за финансиране и изобилното предлагане определя облика на пазара на недвижими имоти в Торонто през 2025 г.

Основните тенденции, които оформят пазара, включват: омекотяване на цените, по-дълго време за продажба и стратегически намаления на цените от мотивирани продавачи – особено в по-високия сегмент. В същото време, определени части на пазара се противопоставят на тенденцията с устойчива или възстановяваща се активност (особено еднофамилни къщи от начален клас в по-достъпни райони). В търговския сектор, офис пазарът остава слаб с висока вакантност, докато индустриалните и многофамилните имоти са относително стабилни. Като цяло, пазарът на недвижими имоти в Торонто през 2025 г. е история за пазар в преход, който предлага както възможности, така и предизвикателства за инвеститори, купувачи и продавачи.

Тенденции при жилищните имоти през 2025 г.

Цени и продажби на жилища: След като достигнаха връх в началото на 2022 г., цените на жилищата в Торонто се върнаха на по-реалистични нива. Към средата на 2025 г. средната цена на жилище в GTA е около 1,10 милиона долара, което е спад с около 5% спрямо година по-рано wowa.ca nesto.ca. Всъщност, комбинираната референтна цена падна малко под психологическата граница от 1 милион долара за първи път от 2021 г. насам wowa.ca. Таблица 1 показва средните цени по видове жилища в град Торонто (416) към юни 2025 г., като всички са намалели на годишна база:

Таблица 1: Средни цени на жилища в Торонто (юни 2025)

Вид имот	Средна цена (юни 2025)	Годишна промяна в цената
Всички видове жилища	$995,100	–5.5% nesto.ca
Еднофамилни къщи	$1,216,000	–5.9% nesto.ca
Таунхауси/Мултиплекс	$739,500	–7.1% nesto.ca
Жилища тип апартамент (Condominiums)	$585,100	–8.0% nesto.ca

Източник: Данни на Регионалния борд по недвижими имоти на Торонто (юни 2025) чрез Nesto

Дейността по продажбите е по-слаба в сравнение с трескавия темп от 2021 г. Приблизително 6 200 жилища са сменили собственика си през юни 2025 г. в района на GTA, което е практически без промяна спрямо година по-рано wowa.ca rbc.com. Този слаб темп на продажби, в комбинация с наплив на нови обяви, е довел до спад на съотношението продажби/нови обяви (SNLR) до ниските 30% (около 32–34% през юни) wowa.ca rbc.com. SNLR значително под 40% означава пазар на купувача, което е рязък обрат спрямо условията на пазар на продавача по време на бума през пандемията. Купувачите сега имат по-голям избор и повече възможности за договаряне – само около 29% от къщите и 17% от апартаментите се продават над исканата цена, което показва, че има малко наддавания nesto.ca. Месеците наличност (MOI) са се увеличили до около 4,6 месеца за нискоетажни жилища и 7 месеца за апартаменти nesto.ca, което отново накланя пазара в полза на купувачите. Жилищата се продават по-бавно, а намаленията на цените са често срещани, особено при луксозните имоти. В престижни квартали като Lawrence Park и Bridle Path, продавачите на имоти за над $3 млн. намаляват исканите цени, за да привлекат малкото купувачи в този сегмент nesto.ca.

Горещи квартали и „възстановяващи се“ зони: Въпреки общото охлаждане, не всички части на пазара изостават. Последен анализ на RE/MAX идентифицира няколко „горещи точки“ в Торонто, където търсенето и цените на самостоятелните къщи всъщност се покачват въпреки по-широкия спад bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Например, група общности в западната част (Rockcliffe-Smythe, Keelesdale-Eglinton West, Corso Italia и околните райони) отбелязаха +6.2% ръст в медианната цена на самостоятелните къщи през първата половина на 2025 г. спрямо 2024 г. bnnbloomberg.ca. Дори части от луксозния пазар в Торонто показаха устойчивост – районът Bridle Path и St. Andrew–Windfields регистрираха 11.5% скок в медианната цена (вече над $4.6 милиона), тъй като купувачи с висока нетна стойност се завърнаха bnnbloomberg.ca. В източната част по-достъпни квартали като South Riverdale, Leslieville и East Danforth отбелязаха умерени повишения на цените (~+1–2%) на годишна база bnnbloomberg.ca, благодарение на ограниченото предлагане на по-ниски ценови нива. Тези силни зони подчертават ключова тенденция: достъпността е водеща. Районите с относително по-ниски начални цени (за стандартите на Торонто) или уникални стойностни предложения привличат купувачи, които досега са били настрана. Всъщност, купувачите за първи път движат възраждането на продажбите на самостоятелни къщи в диапазона под $1.2M в целия GTA bnnbloomberg.ca bnnbloomberg.ca. Къщи на цени между $850,000 и $1.2 милиона в желани микро-пазари се продават бързо, тъй като купувачите осъзнават, че ако цените започнат отново да се покачват, прозорецът им за покупка на достъпна самостоятелна къща може да се затвори bnnbloomberg.ca.

Динамика на пазара на апартаменти: Сегментът на жилищата тип апартамент в Торонто в момента е най-наситеният и най-слабият сегмент на жилищния пазар. Средните цени на апартаментите (~585 хил. долара в града) са спаднали с около 8% спрямо миналата година nesto.ca nesto.ca, а предлагането е изобилно – показателят MOI за апартаментите е 7 месеца, което е значително над нивото при нискоетажните жилища nesto.ca. На пазара излязоха много нови завършени апартаменти, както за продажба, така и за отдаване под наем. Много инвеститори, които са купили апартаменти на зелено, ги предлагат за продажба заради по-високите разходи по обслужване, което допринася за излишъка на предлагане. Резултатът е стагнация на цените и повече възможности за преговори за купувачите на апартаменти. Въпреки това, качеството и локацията все още са от значение: апартаментите в централните части на града или близо до транспортни връзки запазват по-добре стойността си, докато стандартните жилища в пренаситени високи сгради се продават с по-големи отстъпки. Пазарът на луксозни апартаменти (луксозни жилища, пентхауси) в момента има много малко купувачи, което допълнително натоварва този подсегмент. Реакцията на строителните предприемачи на тези условия е забавяне или отмяна на някои планирани проекти за апартаменти – според индустриални доклади, пазарът на нови апартаменти е „рухнал“ по отношение на продажбите urbanation.ca. Това отдръпване на бъдещото предлагане на апартаменти може в крайна сметка да помогне на пазара да намери баланс, но в краткосрочен план купувачите на апартаменти в Торонто продължават да се радват на голям избор и по-меки цени.

Прогнози за цените на жилищата: В началото на 2025 г. Регионалният борд по недвижими имоти на Торонто (TRREB) прогнозира умерен ръст на цените на жилищата (+2,6%) за годината, като се очаква средната продажна цена да достигне около ~$1,147 млн. до края на годината urbaneer.com. TRREB предвижда, че по-ниските ипотечни лихви и подобреното предлагане ще върнат част от купувачите на пазара и ще стабилизират цените urbaneer.com. Въпреки това, до средата на 2025 г. стана ясно, че възстановяването е бавно. Прогнозите на индустрията бяха ревизирани по-предпазливо. Анкета на Reuters сред икономисти през юни 2025 г. предвижда, че цените на жилищата в Торонто всъщност ще завършат 2025 г. с около 4% по-ниско средно reuters.com reuters.com, отразявайки по-бавната икономика и първоначалното надвишаване на лихвените проценти. Консенсусът е, че 2025 е година на търсене на дъното, и че по-осезаемо възстановяване на цените ще настъпи през 2026 reuters.com. Експерти от CMHC и големите банки очакват стагнация или леки спадове през останалата част на 2025 г., с връщане към умерен растеж през 2026 г., ако лихвените проценти продължат да намаляват reuters.com cmhc-schl.gc.ca. С други думи, следващите няколко тримесечия може да са нестабилни, но повечето анализатори очакват цените да достигнат дъното през 2025 г.. До 2027–2028 г. комбинацията от възобновен икономически растеж, продължаваща висока имиграция и вероятен недостиг на жилища (поради днешното забавяне на строителството) може да върне Торонто към бавна възходяща траектория на цените. Засега обаче купувачите могат да бъдат спокойни, че цените са значително под пиковете от пандемията, а всеки краткосрочен ръст се очаква да бъде постепенен. Жилищният пазар в Торонто през 2025 г. не е в бум – той си поема дъх, а консенсусът е за стабилност през следващата година или малко повече, преди да се върне към умерено поскъпване в 3–5 годишен хоризонт reuters.com cmhc-schl.gc.ca.

Търговски недвижими имоти: Офисите изостават, индустриалните водят

blog.remax.ca blog.remax.ca Търговският пазар на недвижими имоти в Торонто показва смесена картина през 2025 г., като различните сектори изпитват много различни условия. Като цяло, инвестиционната и наемната активност са се забавили спрямо нивата преди пандемията в повечето класове активи blog.remax.ca, отразявайки икономическата несигурност и по-високите разходи за заеми. Въпреки това, определени сектори – особено индустриалните складове и многофамилните жилищни сгради под наем – остават фундаментално силни, докато офис пазарът се бори с постпандемичен проблем с високата вакантност.

Офисен сектор – Висока вакантност и стремеж към качество: Офисният пазар в Торонто (особено в центъра) е може би най-слабото звено в търговската верига в момента. Вакантността на офисите в центъра е скочила до приблизително 18–19% в началото на 2025 г. blog.remax.ca – зашеметяващ скок спрямо ~2–3% вакантност преди 2020 г. Това означава, че почти пета от офис площите в центъра стоят празни, главно поради революцията на дистанционната работа и съкращенията в корпорациите. По-старите офис сгради от клас B и C изпитват най-големи трудности да привлекат наематели, докато най-високият клас AAA кули все още се радват на по-високи нива на заетост поради стремежа на наемателите към качество blog.remax.ca. Много големи работодатели са намалили офис площите си, отдавайки под наем или освобождавайки излишното пространство, тъй като хибридната работа продължава. Дори и с някои компании, които през 2025 г. по-често връщат служителите си в офиса, общото търсене на офис площи остава далеч под нивата отпреди пандемията renx.ca renx.ca. Собствениците на по-малко желани сгради реагират, като увеличават отстъпките (като безплатни наемни периоди и по-високи бюджети за подобрения за наемателите) и дори обмислят възможности за преустройство. Всъщност, нараства инерцията за преобразуване на неизползвани офиси в жилищни единици или специализирани обекти (като медицински кабинети, лаборатории за науки за живота или образователни институции) blog.remax.ca. Излишъкът на традиционни офис площи, в контраст с недостига в сектори като здравеопазване и домове за възрастни хора, предоставя възможност за ново позициониране на остаряващия офисен фонд blog.remax.ca. Струва си да се отбележи, че някои анализи сочат, че офис пазарът може би се доближава до дъното си: националната вакантност на офисите се очаква да достигне връх около средата на 2025 г. (около 15% на национално ниво) и след това да се стабилизира renx.ca renx.ca. Торонто, като най-големия офисен пазар в Канада, ще бъде ключов за наблюдение – всяко увеличение на наемите в центъра ще сигнализира за обрат. Засега обаче наемателите имат предимство и наемите на офис площи са под натиск, с изключение на най-новите сгради с най-много удобства.

Индустриалният сектор – все още изявен лидер: В рязък контраст с офисите, индустриалните имоти в района на Голям Торонто остават най-добре представящият се търговски сектор blog.remax.ca. Складовете, дистрибуционните центрове и логистичните съоръжения все още са в голямо търсене благодарение на растежа на електронната търговия и стабилната икономика на Онтарио. Процентът на наличност на индустриални имоти в Голям Торонто беше само 4,6% през първото тримесечие на 2025 г., един от най-ниските в Канада blog.remax.ca. Това е леко увеличение (с 40 базисни пункта) спрямо година по-рано – което показва, че предлагането се е разхлабило малко – но все още пазарът е много стегнат спрямо историческите стандарти. След години на почти нулева вакантност при индустриалните имоти, наемодателите най-накрая имат малко повече конкуренция, а наемите, които се покачваха рязко, започнаха да се стабилизират. Всъщност има признаци за охлаждане на ръста на индустриалните наеми: пазарните наеми, които достигнаха връх от около $18+ на кв. фут през 2023 г., са спаднали леко до приблизително $17–$17.50/кв. фут до 2025 г., тъй като новото предлагане излиза на пазара cbre.ca. Инвеститорите активно разширяват индустриалните паркове към периферните райони на GTA – нови, модерни складове се появяват по магистралите от серия 400 в места като Уитби, Ейджакс, Болтън и Каледон, за да отговорят на търсенето на наематели за съвременни, по-големи съоръжения blog.remax.ca. Тези по-нови проекти предлагат малко по-конкурентни наемни цени и стимули, давайки на наемателите опции извън стегнатите централни пазари blog.remax.ca. Друга интересна тенденция е адаптивното преизползване на по-стари индустриални обекти в и около Торонто: с намаляването на производствените дейности в някои остаряващи имоти, собствениците преустройват сградите във всичко – от самообслужващи складове до спортни съоръжения (например закрити кортове за пикубол и фитнес зали) blog.remax.ca. Като цяло, основните показатели на индустриалния сектор остават силни – вакантността е ниска, а апетитът на инвеститорите е висок за логистични активи, въпреки че капиталовите доходности леко са се повишили заедно с лихвените проценти. Прогноза: Индустриалният пазар може да продължи да се балансира през следващите 1–2 години, тъй като значително количество ново предлагане е в процес на строителство в GTA. Въпреки това, повечето анализатори очакват, че търсенето ще поддържа темпото на предлагането в средносрочен план, като ще държи индустриалната вакантност под равновесното ниво и наемите относително стабилни goranbrelih.com. За инвеститорите, индустриалният сегмент в GTA все още е привлекателен като дългосрочна инвестиция, макар и не най-френзито отпреди няколко години.

Търговски сектор – Адаптивна устойчивост: Търговските недвижими имоти в Торонто се оказаха по-устойчиви, отколкото някои очакваха, като се адаптират към променящите се потребителски навици и света след COVID. Процентът на незаетите площи в първокласните търговски локации остава нисък, а наемите като цяло се задържат стабилни или дори се увеличават в най-добрите търговски центрове blog.remax.ca. Значимо събитие беше фалитът (или свиването) на историческите универсални магазини на Hudson’s Bay Company, което можеше да остави големи празнини в моловете. Въпреки това, пазарът до голяма степен прие това спокойно – празните котви на универсалните магазини се запълват с нови търговски и развлекателни обекти blog.remax.ca. Моловете в района на Голям Торонто се преоткриват, като включват преживявания: добавят ресторанти, кина, супермаркети, дори жилищни кули върху територията на моловете blog.remax.ca. Най-добре представящите се молове в Торонто (като Yorkdale, Eaton Centre, Square One) продължават да водят страната по продуктивност на продажбите, като за Yorkdale се съобщава, че постига над $2,300/кв.фут продажби – далеч най-високото в Канада blog.remax.ca. Това говори за силата на добре разположените търговски обекти. В сегмента на кварталната търговия, открити търговски площи с основни наематели (супермаркети, банки, аптеки) са силно търсени от инвеститорите blog.remax.ca. Много от тези площи имат и потенциал за бъдещо преустройство (за добавяне на смесена плътност), което ги прави още по-привлекателни. Предизвикателството обаче е ограниченото предлагане на качествени търговски обекти – малко нови търговски проекти се реализират, а съществуващите активи рядко сменят собствеността си. Като цяло, търговските наеми през 2025 са стабилни и дори се покачват в определени коридори, но успехът варира според локацията и формата. Търговията по главните улици в центъра отново се радва на добър поток от посетители с постепенното завръщане на туризма и офис служителите, докато някои по-слаби крайградски търговски зони все още се борят с натиска на електронната търговия. Перспективата за търговския сектор през следващите години е предпазливо оптимистична: очаква се по-нататъшна интеграция на търговията с други функции (транспортни възли, жилищни сгради) и фокус върху преживяванията, за да се привличат клиентите на място. Освен ако не настъпи голяма рецесия, търговията в Торонто би трябвало да продължи да „задържа позиции“, както през 2024–2025 blog.remax.ca, с постепенен ръст на наемите и стойностите в първокласните сегменти.

Многофамилни и наемни апартаменти: Многофамилните наемни имоти (апартаменти) заслужават да бъдат споменати в търговски контекст, тъй като те са все по-важен клас активи за инвеститорите. В Торонто, апартаментите, построени специално за отдаване под наем, се радват на изключително силно търсене – нивото на свободните наеми в града е ниско (около 3% или по-малко) blog.remax.ca urbanation.ca и наемите са близо до рекордни стойности (повече за това в секцията за наеми по-долу). Това предизвика значителен интерес към изграждането на нови сгради с наемни апартаменти, особено след като пазарът на кондоминиуми се охлади. Всъщност, над 700 нови наемни жилища започнаха строителство през първото тримесечие на 2025 г. в района на Торонто blog.remax.ca, дори когато започнатите кондо проекти рязко намаляха. Инвеститори като REITs и пенсионни фондове са привлечени от стабилния паричен поток на наемите и на пръв поглед безкрайното търсене от наематели в Торонто. Предизвикателството е, че високите строителни разходи и лихвени проценти затрудняват реализирането на нови проекти. Секторът се възползва от някои държавни стимули (като нисколихвено финансиране от CMHC за наеми), но въпреки това икономиката е напрегната. Последното правителствено предложение за повторно въвеждане на програмата MURB (която позволява на инвеститорите да отпишат амортизацията на наемните сгради от дохода си) може да стимулира повече инвестиции, ако бъде прието blog.remax.ca. Междувременно дейността продължава: тръбопроводът от предложени наемни проекти достигна рекорд през 2025 г., с около 26 000 подадени единици през първото тримесечие – над два пъти повече от обема година по-рано blog.remax.ca. Това показва, че предприемачите се подготвят да строят повече наеми, ако условията се подобрят. За съществуващите апартаментни активи, леко по-слабият ръст на наемите през 2025 г. (поради увеличено предлагане) не е намалил интереса на инвеститорите; напротив, някои опортюнистични купувачи се надяват да придобият по-стари наемни сгради или дори кули с кондоминиуми, за да ги преобразуват в наеми, залагайки на дългосрочното търсене на наеми в Торонто.

Пазар на инвестиции и капиталови потоци: Инвестиционната активност в търговските недвижими имоти се забави през 2025 г. в сравнение с предходните години. По-високите лихвени проценти донякъде повишиха капитализационните норми и направиха купувачите по-предпазливи. Големите институционални играчи и REITs до голяма степен са натиснали пауза на големите придобивания, особено в по-рискови сегменти като офисите blog.remax.ca. Въпреки това, частни инвеститори и по-малки фирми са селективно активни – например, на пазара на търговски площи, местни инвеститори агресивно преследват всякакви налични търговски центрове с хранителни магазини blog.remax.ca. Хотелският сектор също отбеляза изненадващ бум: след пандемията приходите на хотелите в Торонто се възстановиха силно, а продажбите на хотелски имоти достигнаха 552 милиона долара през 2024 г. (увеличение с 173% спрямо 2023 г.)blog.remax.ca, което направи хотелиерството изявен лидер напоследък. Този импулс продължи и през 2025 г., като туристическите и бизнес пътувания повишиха заетостта на хотелите и доверието на инвеститорите. Като цяло стойностите на търговските имоти в Торонто са под върховете си (особено офисите, които са се преоценили значително надолу), но пазарът не е видял масови разпродажби или стрес. Кредиторите работят с наемодателите за удължаване на сроковете по заемите, вместо да пристъпват към отнемане, залагайки на възстановяване в средносрочен план. Перспективите за търговските недвижими имоти в Торонто през следващите няколко години са предпазливо оптимистични за повечето сектори, с изключение на офисите. Индустриалните и многофамилните имоти вероятно ще останат фаворити, търговските площи би трябвало постепенно да се подобряват заедно с икономиката, а офисите може да изискват няколко години (и може би драстични мерки като преустройства), за да се възстановят истински. Инвеститорите с наличен капитал през 2025–2026 г. може да намерят привлекателни възможности за покупка в засегнати класове активи (напр. по-стари офиси, подходящи за преустройство, или апартаменти от проблемни проекти) – но тези стратегии изискват търпение и добавена стойност. Диверсифицираната икономика и траекторията на растеж на Торонто означават, че дългосрочните перспективи за търговските имоти са положителни, но успехът ще зависи от избора на правилния сегмент и актив в това неравномерно възстановяване.

Тенденции на пазара на наеми: Растящи наеми срещат ново предлагане

След години на неумолимо покачващи се наеми, пазарът на наеми в Торонто през 2025 г. изпитва рядък момент на облекчение за наемателите. Комбинацията от значително ново предлагане и по-слаб пазар на препродажби на жилища доведе до леко облекчаване на условията за наемане в сравнение с изключително напрегнатите условия през 2022–2023 г. Не се заблуждавайте – Торонто все още е скъп град за наематели и търсенето остава високо – но наемателите най-накрая имат малко повече възможности за договаряне, отколкото в близкото минало.

Наеми и последни промени: Средният наем за кондо или апартамент в Торонто се е стабилизирал и дори леко е намалял на годишна база. През юни 2025 г. средният месечен наем в града беше около $2,587, приблизително 5% по-нисък от предходната година nesto.ca. Това е първият годишен спад на наемите след продължителен период на бързи увеличения, които достигнаха връх през 2022 г. За сравнение, едностайните апартаменти са средно около $2,200–$2,400, а двустайните около $2,800–$3,000 в Торонто – все още много високи, но вече не се покачват всеки месец. Според Urbanation, средните наеми на квадратен фут в по-нови специално построени сгради под наем са намалели с ~2.2% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. urbanation.ca, а когато се вземат предвид стимулите (като промоции за безплатен месец наем), ефективните наеми са намалели с цели 7% спрямо предходната година urbanation.ca. Дори пазарът на наеми на кондо апартаменти отбеляза пауза: средните наеми на кондо апартаменти в GTA намаляха на годишна база за четвърто поредно тримесечие в началото на 2025 г. urbanation.ca. По същество, трескавата инфлация на наемите от последните няколко години е прекъсната, поне временно.

Увеличаване на предлагането и нива на свободни жилища: Това охлаждане на наемите е предимно резултат от увеличено предлагане. Торонто преживява безпрецедентна вълна от ново жилищно строителство, насочено към наематели. Завършените наеми на апартаменти достигнаха 30-годишен връх в началото на 2025 г. – само през първото тримесечие бяха открити над 2 100 нови специално построени жилища под наем, което е увеличение с 173% спрямо предходната година urbanation.ca. Освен това, хиляди новозавършени кондоминиуми (които често се отдават под наем) излязоха на пазара. Притокът на нови жилища повиши нивото на свободни жилища от рекордно ниски стойности. В цял Торонто нивото на свободни нови жилища под наем беше около 3,7% (3,5% в целия регион на Голям Торонто) през първото тримесечие на 2025 г., спрямо приблизително 2,5% година по-рано и най-високото ниво от средата на 2021 г. насам urbanation.ca. Макар че ниво на свободни жилища от 3-4% все още е сравнително ниско, това представлява значително разхлабване спрямо под 2% преди пандемията. Наемателите най-накрая виждат малко повече възможности: към първото тримесечие на 2025 г. активните обяви за наеми на кондоминиуми са се увеличили с 29% на годишна база, което се равнява на около 1,4 месеца наличност на пазара (в сравнение с по-малко от 1 месец исторически) urbanation.ca. Наемодателите, изправени пред по-голяма конкуренция, са реагирали, като предлагат стимули – Urbanation съобщава, че почти 2/3 от специално построените сгради са предложили някакъв стимул (като един или два месеца безплатен наем) в началото на 2025 г., два пъти повече в сравнение с предходната година urbanation.ca. Тези отстъпки ефективно намаляват наема, който плащат наемателите, и показват, че собствениците са мотивирани да държат жилищата заети.

urbanation.ca Въпреки това, този пазар в полза на наемателите може да се окаже краткотраен. Самите фактори, които създадоха този прилив на предлагане, сега се обръщат: по-високите лихвени проценти и строителни разходи карат предприемачите да натискат спирачките на новите проекти. Започнатите нови наеми в района на Голям Торонто са намалели с 60% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. (само около 731 жилища са започнали строителство) urbanation.ca, а общият брой на наемните жилища в строеж всъщност е намалял до около 21 800 – най-ниското ниво за последните две години urbanation.ca. В сектора на кондоминиумите много планирани проекти се забавят или отменят, което ще ограничи предлагането на нови кондоминиуми, държани от инвеститори, за отдаване под наем след няколко години cmhc-schl.gc.ca. Консенсусът сред анализаторите на жилищния пазар е, че търсенето на наеми в Торонто ще продължи да расте (благодарение на имиграцията и ръста на работните места), но потокът на ново предлагане не може да навакса в дългосрочен план. Настоящата повишена вакантност и стабилните наеми вероятно са временен прозорец. Както казва Шон Хилдебранд от Urbanation, „подобрената достъпност (за наемателите) благодарение на последните увеличения на предлагането… не се очаква да продължи още дълго, предвид настоящата низходяща тенденция в строителството.“ urbanation.ca С други думи, наемателите трябва да се възползват от облекчението през 2025 г., докато трае – през 2026 или 2027 г. Торонто може отново да се върне към много стегнат пазар на наеми, ако новото строителство не се ускори.

Прогноза за пазара на наеми: През следващите 3–5 години очаквайте растежът на наемите да се възобнови след този кратък застой. Населението на Торонто нараства с рекордни темпове и повечето новодошли първо наемат, преди да купят. Дори 3,5% вакантност е ниска за град с размера на Торонто – в много световни градове 5% вакантност се счита за балансирана, така че пазарът на наеми в Торонто все още е недостатъчно обезпечен по този показател. Лекото увеличение на вакантността през 2025 г. вероятно ще достигне връх скоро, и към края на 2025 или 2026 г., стига икономиката да остане стабилна, наемите отново могат да започнат да растат над инфлацията. Един от подкрепящите фактори е политиката: контролът върху наемите в провинция Онтарио (който ограничава увеличенията на наемите за по-старите жилища до около инфлацията и в момента освобождава новите жилища, построени след 2018 г.) може да претърпи промени. Водят се дискусии за разширяване на контрола върху наемите и за по-нови сгради, но към 2025 г. не са въведени промени – ако изобщо, политиците са предпазливи, за да не възпрепятстват строителството на нови наеми. Инвеститорите в многофамилни жилища залагат, че сериозният недостиг на жилища в Торонто и високите бариери пред собствеността ще поддържат търсенето на наеми силно в обозримо бъдеще. Наистина, институционалните инвеститори активно развиват или придобиват жилищни сгради въпреки текущия натиск върху капиталовите доходности, уверени, че наемите ще го оправдаят в дългосрочен план. За наемателите всяко подобрение в достъпността може да е временно, освен ако правителствата не увеличат драстично предлагането на жилища. Пазарът на наеми в Торонто е по същество напрегнат и ако настоящият спад в строителството не бъде преодолян, може да се окаже, че гледаме на 2025 г. като на кратка „глътка въздух“ преди отново да се влоши недостигът на наеми.

Държавни политики и регулации, влияещи на пазара

Държавната политика се превърна в ключов фактор на пазара на недвижими имоти в Торонто през последните години, тъй като властите на всички нива реагират на проблемите с достъпността, бързия ръст на цените и недостига на жилища. През 2025 г. няколко политически мерки и регулаторни промени влияят на пазарните условия:

• Ограничения за чуждестранни купувачи: Политиците продължават да ограничават чуждестранния капитал на жилищния пазар. Федералният Закон за забрана на покупката на жилищни имоти от неканадци (забрана за чуждестранни купувачи) влезе в сила през 2023 г. и впоследствие беше удължен до 2026 kpmg.com. Този закон по същество забранява на чуждестранни физически и юридически лица да купуват жилищни имоти в Канада (с ограничени изключения), като премахва сегмент от търсенето, който често беше обвиняван за покачването на цените. Освен това, Данък върху спекулациите на нерезиденти (NRST) на Онтарио – 25% данък върху покупките на жилища от чужденци в провинцията – остава в сила kpmg.com. А от 1 януари 2025 г. град Торонто въведе свой собствен Общински данък върху спекулациите на нерезиденти (MNRST) от 10% за чуждестранни купувачи на жилища в Торонто kpmg.com. Тези припокриващи се мерки означават, че всяко чуждестранно лице или компания, желаещи да купят в Торонто, ще се сблъскат с непреодолими пречки (забрана или ефективно 35% допълнителен данък, ако по някакъв начин имат право да купят). Целта е да се възпре спекулацията от страна на неместни и да се охлади инвестиционното търсене, давайки на местните жители по-добър шанс за собственост. Според повечето оценки, чуждестранната активност при покупките през 2025 г. не е фактор – тя до голяма степен е изтласкана от пазара.
• Данъци върху празни жилища и инвеститори: Освен чуждестранните купувачи, правителствата насочиха вниманието си към вътрешни спекуланти и празни имоти. Торонто въведе Данък върху празните жилища през 2022 г., който начислява 1% от оценъчната стойност годишно за жилища, оставени празни повече от 6 месеца (с някои изключения). Тази политика цели да подтикне инвеститорите или да отдадат жилищата под наем, или да ги продадат, вместо да ги държат празни, като по този начин се увеличава ефективното жилищно предлагане. Първоначалните данни сочат, че хиляди жилища са били декларирани като празни и подлежат на данъка – стимул за тези собственици да реализират или продадат актива. Онтарио също така увеличи провинциалния данък при прехвърляне на имот за инвеститори, притежаващи няколко имота (с прогресивен спекулативен данък в определени случаи). Междувременно, федералният Данък върху неизползваните жилища (1% годишен данък върху празни или неизползвани жилища, притежавани от чуждестранни нерезиденти) допълва тези усилия. В съвкупност тези данъци увеличават разходите за държане на имоти празни и показват, че жилищата са предназначени за хора, а не за инвестиции. Макар да е трудно да се определи точният ефект, анекдотични данни сочат, че повече вторични апартаменти са излезли на пазара за наеми, а някои малки инвеститори продават имотите си поради по-високи разходи и по-строги правила.
• Реформи в зонирането и инициативи за увеличаване на жилищното предлагане: Една от най-големите промени в жилищната политика е стремежът към увеличаване на предлагането чрез промени в зонирането и по-бързи одобрения. Правителството на Онтарио с Законопроект 23 („Повече домове, построени по-бързо“ от 2022 г.) задължи градовете да позволят по-голяма плътност по право. В съответствие с това, устройствените наредби на Торонто вече позволяват до четири жилищни единици („плексове“) върху жилищни парцели в целия град, с което на практика се слага край на традиционното зониране само за еднофамилни къщи в града. Тази реформа в зонирането на „липсващата среда“ има за цел плавно да увеличи гъстотата на кварталите с дуплекси, триплекси и градински къщи. Макар че се възприема бавно, с времето може да добави значително предлагане. Провинцията също така ограничи увеличенията на таксите за развитие и намали таксите за достъпни жилища, за да стимулира строителството. Торонто, от своя страна, замрази таксите за развитие на нивата от 2022 г. временно, за да не натоварва допълнително проектите blog.remax.ca, макар че това ограничи приходите на града. Някои предградия като Вон отидоха още по-далеч – Вон намали таксите за развитие с около 50% за нискоетажно строителство, за да насърчи новото строителство blog.remax.ca. Федералното правителство стартира Фонд за ускоряване на жилищното строителство, който предлага безвъзмездни средства на общини, които намаляват административните пречки и увеличават започнатите жилищни проекти, а Торонто е сред получателите (макар че към 2025 г. прозорецът за кандидатстване е затворен) blog.remax.ca. Има и разговори федералното правителство да обвърже инфраструктурните средства с жилищни цели за градовете. Всички тези усилия са насочени към едно: решаване на проблема с недостига на предлагане. Макар че няма да дадат резултати веднага, през следващите няколко години тези промени в политиката могат умерено да увеличат темпа на новите жилищни добавки в Торонто, особено под формата на мултиплекси, къщи по алеите и средноетажно запълващо строителство.
• Регулации за ипотеките и подкрепа за кредитополучателите: От страна на финансирането, регулаторите поддържат стриктен стрес тест за ипотеките, изисквайки купувачите да се квалифицират при лихвени проценти с около 2% по-високи от реалния им лихвен процент. Това ограничи максималното заемане и задържа част от търсенето под контрол. През 2025 г. Службата на надзорника на финансовите институции (OSFI) предложи възможни допълнителни ограничения (като лимити за високи дългови съотношения и затягане на изискванията за променливи заеми), въпреки че все още не са въведени големи нови правила. Целта е да се осигури стабилност на финансовата система предвид високия дълг на домакинствата. За купувачите, особено за тези, които купуват за първи път, правителствата въведоха някои програми за подкрепа: новата First Home Savings Account (FHSA) позволява на канадците да спестят до $40 000 без данъци за първоначална вноска; съществува и програмата за първи купувачи (споделен капиталов заем) и провинциални отстъпки от данъка за прехвърляне на имот за нови купувачи. Тези мерки помагат донякъде, но предвид цените в Торонто, въздействието им е ограничено. Една забележителна политика, която помага на инвеститори/строители през 2025 г., са подобрените застрахователни програми на CMHC за наеми – чрез програмата MLI Select строителите на наеми или достъпни жилища могат да получат финансиране с ниска лихва и застраховка, което е улеснило някои проекти. Съществува и споменатото предложение за възраждане на данъчните стимули от 70-те години MURB, позволяващо на инвеститорите в наеми да приспадат амортизацията от доходите – ако бъде въведено, това може да катализира строителството на наеми чрез подобряване на рентабилността на проектите blog.remax.ca. Накрая, решенията за лихвените проценти на Канадската централна банка са може би най-големият „политически“ фактор: след агресивно повишаване до 5% през 2023 г. за борба с инфлацията, банката премина към намаления на лихвите през 2024–25 г. с отслабването на икономиката wowa.ca reuters.com. Към средата на 2025 г. основният лихвен процент е около 2,75% reuters.com, а се очакват още умерени намаления (може би до ~2,0% до началото на 2026 г.) reuters.com. Това парично облекчаване започна да понижава ипотечните лихви от върховите им стойности, подобрявайки достъпността за купувачите и давайки възможност за облекчение на тези, които подновяват заемите си. Държавната политика – фискална, регулаторна и парична – ще продължи да играе ключова роля за жилищния пазар в Торонто. Балансът, който политиците търсят, е труден: охлаждане на прекомерния ръст на цените и спекулациите, без да се срине пазарът или да се спре строителството. Към 2025 г. виждаме премерен подход: строги ограничения за купувачи, които не са резиденти, и празни жилища, стимули за строителите и постепенно разхлабване на паричната политика, за да се избегне твърдо приземяване.

Икономически фактори, влияещи на пазара

Икономическите основи създават фона за недвижимите имоти в Торонто. През 2025 г. редица икономически фактори дърпат пазара в различни посоки:

• Лихвени проценти и инфлация: Лихвената среда претърпя обрат на 180 градуса спрямо преди няколко години. През 2020–2021 г. купувачите се радваха на ипотечни лихви в диапазона 1.5–2%; но до 2023 г. Банката на Канада повиши лихвите до ~5%, изпращайки 5-годишните фиксирани ипотечни лихви до ~5.5–6%, а променливите лихви дори по-високо. Този лихвен шок беше основна причина за охлаждането на жилищния пазар през 2022–2024 г., тъй като по-високите разходи за заемане намалиха достъпността. През 2025 г. обаче инфлацията е намаляла спрямо по-ранните си върхове, а Банката на Канада е преминала към намаляване на лихвите, за да подкрепи икономиката wowa.ca reuters.com. През последната година Банката намали основната си лихва с 2.25 процентни пункта (225 б.п.) reuters.com, а ипотечните кредитори съответно намалиха фиксираните лихви. Към средата на 2025 г. типичните 5-годишни фиксирани ипотеки в Торонто са около средата на 4% диапазон, надолу от пика през 2023 г. (а някои конкурентни оферти дори падат до високи 3% за добре квалифицирани купувачи). Тези намаления на разходите за финансиране постепенно връщат някои купувачи обратно и облекчават натиска върху настоящите собственици на жилища, които подновяват ипотеките си. Въпреки това, лихвените проценти все още са много по-високи от изключително ниските нива от края на 2010-те, така че достъпността остава ограничена. Ако Банката на Канада продължи с плавен път на облекчаване – може би още 50–75 б.п. намаления до 2026 г., както някои очакват reuters.com – това допълнително ще подкрепи търсенето на жилища и покупателната способност. Обратно, всяко ново ускоряване на инфлацията или друг шок, който принуди лихвите отново да се повишат, би представлявал риск за пазара. Засега основната икономическа прогноза е за стабилни до бавно намаляващи лихвени проценти, което е подкрепящ фактор за активността на пазара на недвижими имоти занапред.
• Ръст на заетостта и доходите: Пазарът на труда в Торонто е сравнително устойчив, но не и без слаби места. В началото на 2025 г. градът се сблъска с някои предизвикателства: по-високите лихвени проценти забавиха строителния и имотния сектор, а някои високо оценени технологични компании (които процъфтяваха по време на пандемията) съкратиха персонал. Освен това, търговските напрежения между САЩ и Канада и тарифите в началото на 2025 г. създадоха несигурност за експортно-ориентираните индустрии reuters.com – всъщност, говоренето за търговска война, водена от САЩ, намали бизнес доверието и може да доведе до загуба на работни места в производството и свързаните сектори reuters.com. На този фон нивото на безработица в Торонто леко се повиши, като се задържа в диапазона 6–7% през 2025 г., в сравнение с ~5–6% през 2019 г. По-бавният икономически растеж направи домакинствата по-предпазливи относно големи покупки като жилища reuters.com reuters.com. Въпреки това, икономиката на Торонто е голяма и диверсифицирана. Сектори като финанси, образование, държавно управление и услуги са стабилни и продължават да създават работни места. Заплатите се увеличават (отчасти поради инфлационни корекции), което помага доходите да настигнат донякъде разходите за жилище. Ключовият фактор, който трябва да се следи, е дали Канада ще изпадне в рецесия в края на 2025 г. – някои икономисти предупреждават, че ако лихвените проценти се повишат отново или ако световната икономика отслабне, може да настъпи лека рецесия, която временно да навреди на търсенето на жилища reuters.com. От друга страна, ако ситуацията с работните места в Торонто остане сравнително стабилна (а данните за работните места в началото на 2025 г. са добри), тогава ръстът на населението и натрупаното търсене биха могли бързо да се превърнат в повече продажби на жилища, щом се подобри доверието. По същество, балансът между сигурността на работните места и лихвените проценти ще определя готовността на много купувачи да влязат на пазара. През 2025 г. потребителите усещат известен натиск (по-високи разходи за живот, по-бавен ръст на заплатите след инфлация), което допринася за предпазливото настроение на пазара на имоти. Всяко подобрение в икономическия оптимизъм или спад на безработицата би било положителен сигнал за жилищния пазар.
• Имиграция и растеж на населението: Огромен положителен фактор за жилищния пазар в Торонто е рекордната имиграция. Канада прие безпрецедентен брой от около 1 милион нови хора през 2022–2023 г. (включително постоянно пребиваващи, притежатели на работни/студентски визи и др.), а целите остават високи – приблизително 500 000 нови постоянни имигранти годишно през 2024 и 2025 г. Районът на Голямо Торонто привлича голяма част от тези новодошли като най-големия трудов пазар и имигрантски център в Канада. Дори към средата на 2024 г. растежът на населението в Торонто беше с около 67% по-висок от предходната година storeys.com, което е поразителен скок. Въпреки че има признаци, че темпото може леко да се забави (данните за второто тримесечие на 2024 г. показаха лек спад спрямо рекордно високите темпове на растеж canada.ca), имиграцията ще остане исторически висока. Този наплив създава огромно търсене на жилища, особено първоначално на пазара на наеми. Оценява се, че имиграцията е допринесла за около 10% или повече от ръста на цените на жилищата в периода 2006–2021 г. чрез увеличаване на търсенето instagram.com, а днес този ефект е още по-изразен, имайки предвид огромния брой пристигащи хора. Важно е, че имиграцията е дългосрочен двигател на търсенето: новите канадци не купуват жилище веднага, но много от тях възнамеряват да закупят дом след няколко години наемане и установяване. Така че хората, пристигащи през 2023–2025 г., ще се превърнат в допълнително търсене на купувачи на жилища през втората половина на 2020-те години. В краткосрочен план високата имиграция затяга пазара на наеми (въпреки че новото строителство осигури временно облекчение) и подкрепя формирането на домакинства, което е в основата на усвояването на жилища. Освен ако не настъпи значителна промяна в политиката за намаляване на имиграционните цели – което е предмет на политически дебат, но не е въведено към 2025 г. – жилищният пазар в Торонто ще има нарастваща база от крайни потребители. В рамките на 3–5 години това означава, че дори ако вътрешните икономически цикли се забавят, растежът на населението може да помогне да се постави дъно под търсенето на жилища. Това е една от причините експертите да не очакват продължителен срив: хората имат нужда от жилища. От друга страна, ако няма достатъчно предлагане на жилища, силната имиграция може допълнително да натовари достъпността (затова има призиви за по-добро съгласуване на имиграционните нива с жилищното планиране). Засега обаче стабилната имиграция е силен фундамент за недвижимите имоти в Торонто, като подкрепя както пазара на препродажби, така и този на наеми.
• Други фактори: Има още няколко икономически елемента, които заслужават да бъдат споменати. Потребителското доверие през 2025 г. е умерено – проучванията показват, че хората са загрижени за разходите за живот, но много от тях са оптимистично настроени за дългосрочните перспективи в растящ град като Торонто. Кредитните условия също са фактор: банките са затегнали малко кредитирането, особено за инвеститори и хора с по-слаба кредитоспособност, но като цяло кредитът е достъпен за квалифицирани купувачи, а ипотечните спредове са нормални. Глобалните икономически тенденции, като състоянието на китайската икономика или цените на петрола, могат косвено да повлияят на Торонто (например чрез инвеститорските нагласи или състоянието на канадския ресурсен сектор), но местният пазар на недвижими имоти обикновено се движи повече от вътрешните лихви и миграцията. Още един местен фактор: финансите на общината. Торонто се сблъсква с бюджетни дефицити и начинът, по който ще ги адресира (възможно чрез по-високи данъци върху имотите или такси), може да повлияе на разходите за притежание на жилище. Значително увеличение на данъка върху имотите, например, може леко да натежи върху цените, въпреки че данъчните ставки в Торонто в момента са сред най-ниските в Онтарио. В обобщение, икономическата среда през 2025 г. е на висок растеж на населението, но скромен общ БВП растеж, като икономиката е във фаза на късен цикъл. Лихвените проценти – ключова променлива – са в низходящ тренд, което постепенно трябва да стимулира жилищния пазар, но купувачите остават чувствителни към цените и заетостта. Недвижимите имоти в Торонто не съществуват във вакуум: те са преплетени с тези по-широки икономически течения, а следващите няколко години ще бъдат оформени от това, доколко успешно Канада ще осъществи меко приземяване и ще запази доверието сред бързо растящото си население.

Възможности и предизвикателства за инвестиции

За инвеститорите, независимо дали в жилищни или търговски имоти, пазарът на Торонто през 2025 г. предлага среда с както примамливи възможности, така и значителни предизвикателства. Дните на лесни и бързи печалби от ценови ръст са отминали (поне засега), така че умната стратегия и внимателният подбор на активи са от първостепенно значение.

Възможности в жилищния сектор: Охладеният пазар често е шансът на опитния инвеститор да действа. Жилищните цени са се отдръпнали от върховете си, а мотивираните продавачи означават, че инвеститорите могат да договарят по-добри сделки. За тези, които искат да инвестират в имоти под наем, този пазар на купувача, комбиниран с леко по-ниски цени, предлага по-добри входни точки. Особено, еднофамилните къщи в достъпни предградия или развиващи се квартали представляват възможност: търсенето на семейни наеми е силно, а с новите политики, позволяващи дуплекси/четворни къщи в зони, където преди е имало само еднофамилни, инвеститор може да преобразува къща в няколко жилищни единици под наем, увеличавайки доходността. Кварталите във външния пръстен на GTA (Дърам, части от регионите Пийл или Йорк), които преживяха рязко поскъпване, сега са се коригирали донякъде – инвеститори с дългосрочна визия може да ги набележат за стойност. Паричният поток в жилищните имоти също се подобрява поради високите наеми; въпреки че цените са високи, наемите в Торонто са се повишили с ~20–30% през последните няколко години, така че доходността от наеми, макар и все още не отлична, е малко по-добра спрямо цените. Ако инвеститорът може да се справи с по-високите разходи за финансиране (може би чрез по-големи първоначални вноски или алтернативни кредитори), той може да осигури имоти, които вероятно ще поскъпнат, когато цикълът се обърне нагоре. Още един подход: закупуване на апартаменти от затруднени цесии или инвеститори, които излизат от пазара. Някои инвеститори в апартаменти, които са купили на зелено на върха на пазара, сега са изправени пред приключване на сделката; опортюнистичен купувач може да вземе цесия с отстъпка или да купи новозавършен апартамент от инвеститор, който просто иска да се оттегли. Тези сценарии могат да доведат до придобивания под пазарната стойност. Освен това, малките жилищни сгради с няколко апартамента (като триплекс или малка жилищна сграда) са търсени, но ако намерите такава с някаква незаетост или нужда от ремонт, можете да добавите стойност и да се възползвате от икономии от мащаба при управлението. Струва си да се отбележи и държавната подкрепа: програми като MLI Select на CMHC могат да позволят на инвеститорите да получат благоприятно финансиране за имоти под наем, ако включат достъпни жилища или зелени характеристики, подобрявайки жизнеспособността на проекта. Освен това, ако федералното правителство върне MURB стимулите (позволяващи на инвеститорите в жилищни сгради да отписват амортизация) blog.remax.ca, това може значително да увеличи следданъчната възвръщаемост от инвестиции в жилищни имоти под наем, като на практика дава данъчно облекчение на инвеститорите за предоставяне на жилища под наем.

Предизвикателства при инвестициите в жилища: Въпреки по-спокойните цени, пред инвеститорите в жилищни имоти има множество предизвикателства. Най-голямото са високите разходи по поддръжка: лихвените проценти, макар и да не са на върха си, все още са около 4–5% за инвестиционни ипотеки, което в много случаи е по-високо от капитализационната доходност на имота. Това означава, че много имоти ще работят на месечна загуба (отрицателен паричен поток), освен ако инвеститорът не направи много голямо първоначално плащане или не поиска най-високия наем на пазара. Математиката е трудна: например, дуплекс за 1 милион долара при 5% лихва с 20% самоучастие ще има ипотечна вноска, която значително надвишава събрания наем. Така че инвеститорите се нуждаят или от повече собствен капитал, или трябва да приемат краткосрочен отрицателен паричен поток с надежда за дългосрочно поскъпване. Кредитните условия също са по-строги – банките внимателно проверяват приходите от наем и може да изискват по-голямо самоучастие от инвеститорите. Друго предизвикателство са регулациите, благоприятни за наемателите в Онтарио. Строгият контрол върху наемите на по-старите жилища означава, че ако купите сграда с дългосрочни наематели, наемите може да са значително под пазарните и имате ограничена възможност да ги увеличите (само ~2.5% годишно според провинциалните указания за съществуващи наематели). Експулсирането заради ремонти или лично ползване е строго регулирано, така че стратегиите за „добавяне на стойност“ са по-сложни и понякога спорни. Освен това, нови общински регулации като Данъка за празни жилища означават, че инвеститорите плащат глоби, ако дадено жилище остане празно (ограничавайки гъвкавостта), а усилията на града да ограничи краткосрочните наеми (Airbnb) премахнаха тази възможност за висок доход в много кооперации. Просто казано, ерата на „купи какъвто и да е апартамент, пусни го в Airbnb и спечели много“ е приключила – инвеститорите трябва да работят в по-регулирана среда, фокусирана върху дългосрочни наематели. Има и пазарен риск: възможно ли е цените да паднат още? Ако човек вярва на по-песимистичните прогнози (например още 5–10% спад през 2025), инвеститор, който купува сега, може да види как собственият му капитал намалява в краткосрочен план. За силно задлъжнели инвеститори това е риск, ако предстои рефинансиране или продажба. Затова жилищните инвестиции през 2025 са дългосрочна игра, базирана на фундаментите – става дума за купуване на качествени имоти на разумна цена, с план да се задържат през всякакви краткосрочни турбуленции, като същевременно се управлява паричният поток внимателно.

Възможности в търговския сектор: Търговските недвижими имоти предлагат различни възможности. Например, затрудненият офисен пазар може да бъде шанс за контрарийни инвеститори да придобият първокласни имоти в центъра на града на относително изгодна цена. Стойностите на офис кулите са се коригирали значително (двуцифрен спад в проценти за сгради клас B, според някои оценки), а някои собственици под финансов натиск може да продават. Инвеститор с план за препозициониране – например, превръщане на стара офис сграда в смесени апартаменти или медицински център – може да се възползва от ниските разходи за придобиване и потенциалната бъдеща печалба след преориентиране на актива. Градът и провинцията също обмислят стимули за преобразуване на офиси (улеснени одобрения, може би субсидии), което може да подкрепи такива проекти. Друга област е градският търговски сектор: докато най-добрите търговски центрове са трудно достъпни, редица търговски имоти по главни улици или по-стари търговски комплекси може да са налични от собственици, които искат да излязат от пазара. Като се има предвид устойчивостта на наемите на търговски площи на добри локации, тези активи могат да осигурят стабилен доход и потенциал за препроектиране (например, добавяне на жилищни площи над търговския център). Индустриалните и логистични имоти остават много търсени – всеки инвеститор, който намери парцел с индустриално предназначение или малък складов кондоминиум, може да се възползва от силното търсене от страна на бизнеса. Малките индустриални кондоминиуми, например, са популярни сред занаятчии и малки фирми и могат да донесат добри доходи. В многофамилния търговски сегмент (по-големи жилищни сгради) възможностите са оскъдни, защото всички ги търсят, но ако се намери такава (може би по-стар средновисок блок с отложена поддръжка), инвеститорът може да финансира подобрения чрез програми на CMHC и да се радва на много нисък риск от незаетост. Както беше споменато, хотелският сектор процъфтява; докато големите хотели в центъра са за институционални играчи, по-малките бутикови хотели или мотели за преустройство в периферията на Торонто могат да предложат нишови възможности, възползвайки се от туристическата вълна. Земя за застрояване е друг вариант – с по-бавния пазар, стойностите на земята са спаднали от върховите си нива; строител/инвеститор, който купи земя през 2025–26 г. с отстъпка, може да уцели точния момент да започне проект, когато пазарът се възстанови след няколко години. Накрая, всеки търговски актив със силни екологични, социални и управленски (ESG) характеристики (като енергийно ефективни сгради или проекти за достъпни жилища) може да отключи специално финансиране или субсидии, което допълнително засилва инвестиционната теза.

Предизвикателства при търговските инвестиции: Търговският сектор не е без своите главоболия. Високите лихвени проценти удрят силно търговските проекти – капитализационните норми се повишиха, стойностите намаляха, а рефинансирането на съществуващи имоти може да е сложно. Примерът с офисите е двустранен: макар да са евтини, инвеститор може да „хване падащ нож“, ако вакантността не се подобри. Да държиш наполовина празна сграда с дълг е болезнено, затова само тези с дълбоки джобове и ясен план за преобразуване трябва да се впускат. Регулаторни пречки също могат да възпрепятстват определени стратегии за добавяне на стойност; например, преобразуването на офиси в жилища звучи чудесно, но зонирането, строителните норми и правилата за преместване на наематели (ако сградата е частично заета) са сложни. При търговските площи предизвикателството са променящите се потребителски навици – електронната търговия остава, така че инвеститорът трябва да е сигурен, че търговският имот има устойчив наемателски микс или бъдещи алтернативни употреби. При индустриалните имоти предизвикателството често е ниската доходност – цените са толкова завишени, че капитализационните норми са много ниски (3-4%), а с финансиране на сходни или по-високи нива, маржовете са тънки. По същество залагате на ръст на наемите и дългосрочно поскъпване, което вероятно ще се случи, но изисква търпение. Основното предизвикателство при многофамилните жилища е конкуренцията – трудно е да се намерят сделки, които вече не са оценени до съвършенство, тъй като всеки институционален инвеститор иска апартаменти. Ако намерите такава, може да е защото има проблеми (контрол на наемите, който ограничава потенциала, нужда от големи капиталови ремонти и др.). Ликвидността на търговските имоти също е намаляла – има по-малко купувачи през 2025 г., така че ако инвестирате сега, бъдете готови да държите по-дълго, тъй като купувачите за препродажба са по-малко в среда с високи лихви. Строителните разходи остават високи, така че всяко ново строителство или голям ремонт крие риск от надхвърляне на бюджета. Също така наблюдаваме по-високи данъци върху имотите и разходи за комунални услуги при търговските имоти, което намалява нетния оперативен доход. Например, търговските данъчни ставки в Торонто са по-високи от жилищните, и ако градът повиши данъците, за да покрие бюджетни дефицити, това директно влияе върху възвръщаемостта на инвеститорите. Накрая, макрорискове като потенциална рецесия биха навредили на търговските наематели (повече фалити, вакантност), така че инвеститорът трябва да прави консервативни разчети и да има резерви в брой.

В обобщение, пазарът на Торонто през 2025 г. предлага на инвеститорите възможност да купуват при спадове, да диверсифицират портфейли и да се позиционират за следващия цикъл на растеж – но успехът ще зависи от внимателния подбор на сделки и управление на риска. Качеството е по-важно от количеството: най-добрите локации и имоти обикновено запазват стойността си дори при спадове. Независимо дали става дума за дуплекс в квартал в процес на обновяване или стар склад, подходящ за реновиране, възможностите са там за тези, които си напишат домашното. Но трябва да се навигират и високите разходи за финансиране, по-строгите регулации и една променлива икономика. Дните на спекулативна еуфория отминаха; средата през 2025 г. е в полза на дисциплинирани, дългосрочни инвеститори, които могат да се възползват от възможностите на по-спокоен пазар и да се възползват от устойчивите основи на Торонто (растеж на населението, ограничена земя, икономическа жизненост) през следващите години.

Прогноза: Какво да очакваме през следващите 3–5 години

Гледайки напред, експертният консенсус за пазара на недвижими имоти в Торонто през следващите няколко години е предпазлив оптимизъм – но с осъзнаване, че възстановяването ще е постепенно и не без препятствия. Ето основните елементи на прогнозата за 3–5 години:

• Цени и траектория на продажбите: Повечето прогнози предвиждат, че 2025 ще отбележи дъното или близо до дъното за цените, с малък спад или стабилност на годишна база reuters.com cmhc-schl.gc.ca. Както беше отбелязано, анализаторите, анкетирани от Reuters, очакват около 2% спад на националните цени на жилищата през 2025 г., като за Торонто конкретно се прогнозира около –4% reuters.com. До 2026 г. обаче има широко разпространено очакване за връщане към умерен растеж на цените. Прогнозата на CMHC за средата на 2025 г. предвижда възстановяване, започващо през 2026 г., тъй като икономическите основи се подобряват cmhc-schl.gc.ca. Основните банки потвърждават това: например икономистите на BMO и RBC виждат стабилизиране до края на 2025 г. и умерено поскъпване (може би от порядъка на 3–5% годишно) през 2026–2027 г. reuters.com. Важно е да се подчертае „умерено“ – не става дума за 20% годишни ръстове като по време на бума през пандемията. По-скоро нещо по-близко до темпа на нарастване на доходите или инфлацията, което е по-здравословно и устойчиво. Тази прогноза предполага, че лихвените проценти ще продължат да падат постепенно и няма да настъпи голяма рецесия. Ако това се запази, обемите на продажбите също трябва да се увеличат – TRREB прогнозира около 12% ръст на продажбите през 2025 г. urbaneer.com, и макар това да е оптимистично, до 2026 г. продажбите вероятно ще са над нивата от 2024 г., тъй като доверието се възстановява. Натрупаното търсене от изчакващи купувачи (особено за първо жилище) ще се върне на пазара с подобряване на достъпността. До 2028 г. цените на жилищата в Торонто потенциално могат отново да достигнат пиковите си нива от 2022 г., макар че, коригирани спрямо инфлацията, може все още да са малко по-ниски. По същество се очаква пазарът да се възстанови, но с по-бавен, по-стабилен темп в сравнение с „влакчето на ужасите“ от последните години.
• Икономически неизвестни: Тази прогноза може да бъде провалена или ускорена от определени фактори. Един неизвестен фактор е по-широкият икономически цикъл. Ако икономиките на САЩ и света се представят силно, Канада може да избегне рецесия и да постигне по-устойчив растеж – това ще повиши заетостта и потребителското доверие, което ще доведе до по-бързо възстановяване на жилищния пазар. Обратно, ако сценарият с търговската война се влоши (протекционистки политики, мита) reuters.com или ако инфлацията се засили и наложи нови увеличения на лихвите, жилищният пазар може да остане в застой по-дълго. Друг неизвестен фактор е намеса в политиката. Докато последните действия на правителството целят да охладят търсенето, до 2026 г. може да видим промени – например, ново федерално правителство може да избере стимули, включително жилищни стимули, ако пазарът е твърде слаб. Или имиграционната политика може да бъде коригирана при нарастващ обществен натиск, което може леко да намали търсенето на жилища. Ако тези несигурности не се реализират, основният сценарий е меко приземяване на икономиката, което означава, че недвижимите имоти вероятно ще следват плавен възходящ път след тази корекция.
• Предлагане и строителство: Една тревожна тенденция е рязкото намаляване на започнатите жилищни проекти през 2024–2025 г. поради високите строителни разходи и предизвикателствата при финансирането cmhc-schl.gc.ca. По-малко нови проекти днес означава по-малко ново предлагане през 2026–2027 г., което иронично може да върне пазара към недостиг точно когато търсенето се увеличава. CMHC предупреди, че започнатите жилищни проекти вероятно ще спаднат рязко в Онтарио и Британска Колумбия, особено при жилищата тип кондоминиум, тъй като предприемачите отменят проекти, които вече не са финансово изгодни cmhc-schl.gc.ca. Това вече се наблюдава в Торонто: непродадените жилища в кондоминиуми се трупат и много нови проекти се отлагат. Това отдръпване ще доведе до по-малко завършени жилища след няколко години, което може отново да затегне пазара. И при наемите забавянето на новите проекти означава, че сегашното облекчение за наемателите може да е временно. До 2027 г. жилищният пазар може отново да се изправи пред натиск от страна на предлагането, освен ако много проекти не бъдат възобновени бързо при подобряване на условията. Накратко, сегашният спад подготвя почвата за следващия възход, като ограничава новото предлагане. Това подсказва, че докато следващата година-две ще са в полза на купувачите, махалото може да се върне към по-балансиран или дори пазар на продавачите в някои сегменти към края на десетилетието, ако търсенето продължи да расте, а предлагането изостава.
• Сегменти, които се разминават: Очаквайте разликата в представянето между различните сегменти и локации да се запази. Достъпните сегменти (стартови жилища, апартаменти от начален клас) вероятно ще видят най-ранното и най-силно възстановяване на търсенето, просто заради големия брой купувачи, които могат да си ги позволят и чакат. Луксозните имоти от висок клас може да се нуждаят от повече време, за да се възстановят напълно до пиковите цени, тъй като този сегмент беше прегрят, а броят на купувачите (често включително чуждестранни капитали) е намалял. Център срещу предградия: по време на бума през пандемията, предградията се представиха по-добре, но при спада те също паднаха повече в процентно изражение. Може да видим изравняване на динамиката между град и предградия – като градските апартаменти и къщи в ключови райони с достъп до транспорт започнат отново да привличат повече интерес (особено тъй като връщането в офис се стабилизира около 3-4 дни седмично за много компании до 2025 г. renx.ca, което прави близостта ценна). Апартаменти срещу къщи: Прогнозата на TRREB предвиждаше еднофамилните къщи да поскъпват по-бързо от апартаментите през 2025 г. поради „добре снабден пазар на апартаменти“ urbaneer.com. Наистина, апартаментите изостават. През следващите няколко години, ако строителството на апартаменти остане слабо, свръхпредлагането ще бъде усвоено и апартаментите може да наваксат, но вероятно ще продължат да се представят по-слабо от нискоетажните къщи в краткосрочен план. Къщите с двор имат ограничено ново предлагане (никой не прави повече земя в Торонто), така че дългосрочните им перспективи остават стабилни.
• Прогноза за пазара на наеми: Търсенето на наеми ще остане изключително силно благодарение на имиграцията и ръста на работните места. След малкия спад тази година, се очаква наемите отново да започнат да растат. Някои прогнози предвиждат наемите в Торонто да растат приблизително в съответствие с доходите (~3% годишно) през следващите 5 години, но ако собствеността на жилище остане недостъпна за мнозина, ръстът на наемите лесно може да надхвърли това. Предлагането на наеми е големият въпрос – ако правителствата намерят начини да стимулират много повече строителство на жилища под наем, това може да ограничи инфлацията на наемите. Но предвид предизвикателствата, по-вероятно е свободните жилища да останат малко (под 3%) и наемодателите да си върнат силата при определяне на цените до 2026 г. Изводът: достъпността на жилищата ще остане ключов социален/политически въпрос. Може да видим повече креативни решения: съвместно живеене, модулни домове, публично-частни проекти за достъпни жилища и др., за да се осигури подслон на нарастващото население. От гледна точка на инвеститорите, притежаването на имот под наем в Торонто ще продължи да бъде привлекателно (силно търсене, ниска вакантност), стига човек да може да се справи с регулациите и разходите.
• Мнение на експертите: Лидерите в индустрията и икономистите често използват думата „балансиран“ или „стабилизиращ се“, за да опишат бъдещия пазар в Торонто. Ерата на бурните възходи и спадове може да отстъпи място на по-нормализиран пазарен цикъл. Робърт Хоуг от RBC отбелязва, че достъпността вероятно ще се подобри умерено през следващата година – може би ще се обърне около половината от влошаването по време на пандемията – но „все още няма да се върне на нивата отпреди пандемията“ reuters.com. Това предполага, че пазарът ще остане труден за купувачите за първи път, но малко по-малко, отколкото в пика. Той също така намеква за „трансформационни промени“, необходими за истинска достъпност (като масивно увеличение на предлагането или производителността), които не са на непосредствения хоризонт reuters.com. Така че, без тях, вероятно ще се върнем към дългосрочната история на Торонто: цените да растат малко по-бързо от доходите, освен ако не бъдат ограничени от политики. Прогнозите на брокерските къщи (напр. REMAX, Royal LePage) за следващата година или две са по-скоро умерено оптимистични – често предвиждат ниски до средни едноцифрени процентни увеличения на цените, позовавайки се на фундаментални фактори като имиграцията. Прогнозата на CMHC е малко по-консервативна, като подчертава рискове като високи нива на дълг и икономическа несигурност, но дори и те предвиждат възстановяване до 2026 г. cmhc-schl.gc.ca. Критична точка, която много експерти изтъкват, е, че настроенията могат да се променят бързо. Ако купувачите възприемат, че дъното е зад гърба ни, може да видим вълна от натрупано търсене (както се случи през 2019 г. след спада през 2017 г. и отново в началото на 2020 г. преди COVID). Като се има предвид подобрената достъпност вследствие на по-ниските лихви и леко по-ниските цени, може да са нужни само няколко месеца положителни новини (например няколко месеца на покачване на цените или пауза в намаляването на лихвите), за да се върне по-оптимистичното настроение.

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Торонто е на път към постепенно възстановяване и връщане към растеж през следващите години, но това ще бъде различен вид растеж – по-умерен и фрагментиран. Пазарът усвоява шоковете от последните няколко години и се пренастройва към по-устойчив път. Крайните потребители (семейства, купувачи за първи път) ще бъдат двигателите на следващия цикъл, а не спекулантите, отчасти благодарение на въведените политически мерки. За инвеститорите и купувачите на жилища с дългосрочен хоризонт, посланието от повечето анализатори е: този период на слабост е възможност да влезете на пазара преди неизбежното дългосрочно несъответствие между търсенето и предлагането отново да се прояви. Торонто остава икономическият двигател на Канада и магнит за таланти; тези основи ще подкрепят стойността на имотите. Както се изрази един икономист, „очакваме цените на жилищата… да се стабилизират по-късно тази година и след това да възобновят умерено възстановяване през 2026 г.“ reuters.com. До 2028 г. градът вероятно ще бъде забележимо по-голям (благодарение на стотици хиляди нови жители) и жилищният въпрос ще бъде толкова критичен, колкото винаги. Ако настоящият политически фокус върху предлагането на жилища се запази, може да видим известно подобрение в достъпността и повече възможности за купувачите. Но ако строителството изостава, а търсенето се върне с пълна сила, Торонто може да се изправи пред нова вълна на бързо покачване на цените в по-късната част на десетилетието.

В обобщение: През следващите 3–5 години очаквайте балансиран пазар, който ще се развие в умерен пазар на продавачите, тъй като излишната наличност се абсорбира. Очаква се цените да се покачват бавно в началото, след което да ускорят леко през 2026–2027 г., макар и вероятно да останат в рамките на едноцифрени годишни увеличения reuters.com. Наемателите вероятно отново ще се сблъскат с нарастващи наеми след 2025 г., а достъпността на жилищата ще остане предизвикателство, но леко по-добра от най-лошото в последно време. Недвижимите имоти в Торонто ще продължат да бъдат стабилна дългосрочна инвестиция, подкрепена от растежа на населението и икономиката – но пътят към следващия възход ще възнагради търпението и разумното планиране. Докато градът преминава през цикли на лихвени проценти, политически промени и глобални икономически сътресения, едно остава непроменено: търсенето на жилища в Торонто няма да изчезне, и това е основата за оптимистична перспектива за онези, които устоят на настоящия бавен период.

---

Източници:

• Toronto Regional Real Estate Board (TRREB) – Market Outlook 2025 прессъобщение и месечна статистика urbaneer.com rbc.com
• Анкета на Reuters за жилищния пазар – 26 юни 2025 г. (Прогноза за цените и лихвите) reuters.com reuters.com
• REMAX Канада – Доклад за търговските недвижими имоти за 2025 г. и доклад за горещите квартали blog.remax.ca bnnbloomberg.ca
• Urbanation – Доклад за наемния пазар за първо тримесечие на 2025 г. (свободни имоти, наеми, предлагане) urbanation.ca urbanation.ca
• RBC Икономика – Тенденции и достъпност на жилищата, юли 2025 г. reuters.com rbc.com
• KPMG Law – Обобщение на данъка за чуждестранни купувачи в Торонто за 2025 г. (MNRST) kpmg.com kpmg.com
• CMHC – Прогноза за жилищния пазар за 2025 г., лятна актуализация cmhc-schl.gc.ca cmhc-schl.gc.ca
• WOWA & Nesto – Актуализации за жилищния пазар в Торонто, средата на 2025 г. (цени, продажби, наличност) wowa.ca nesto.ca