Пазарът на имоти в Окланд 2025: Бум или срив? Вътре в разтърсването на градската недвижима собственост

Доходност от инвестиции и прогноза: Индустриалните имоти са ценени от инвеститорите заради своята стабилност и растеж, като доходностите се свиха до рекордно ниски нива през последните години (което означава високи оценки). Първокласната индустриална доходност в Окланд спадна до около 5%–5.5% в пика на пазара. През 2023 г. нарастващите лихвени проценти доведоха до леко покачване на доходностите (леко над 5.5% за първокласни имоти). Въпреки това, веднага щом Резервната банка започна да намалява лихвите в края на 2024 г., интересът на купувачите към индустриални активи се върна и доходностите отново започнаха да се затягат oneroof.co.nz oneroof.co.nz. Всъщност, до четвъртото тримесечие на 2024 г., някои сделки с първокласни индустриални имоти се сключваха с доходности под 5.0% за имоти с високо качество и дългосрочни наеми cbre.com. Colliers отбелязва, че броят на купувачите на индустриални имоти нараства, тъй като средства се пренасочват отстрани (като срочни депозити, които се подновяват) и търсят дългосрочни инвестиции в среда на падащи лихвени проценти oneroof.co.nz oneroof.co.nz.

Всички признаци сочат, че индустриалният сектор ще се възстанови силно през 2025 г.. Наблюдателите на пазара описват „оптимистично усещане“ в навечерието на 2025 г., очаквайки „връщане към нормализиран пазар“ след по-бавните 18 месеца, последвали еуфорията по време на COVID oneroof.co.nz oneroof.co.nz. С намаляването на цената на дълга се очаква повече инвеститори да се върнат на пазара, което потенциално може да повиши още повече стойността на индустриалните имоти. Разработчиците също се подготвят – след лек спад в новото строителство (разрешителните за нови индустриални сгради в Окланд за годината до август 2024 г. са малко по-ниски спрямо предходната година oneroof.co.nz), се очаква активността да се увеличи, за да отговори на неудовлетвореното търсене. Един риск, който трябва да се следи, е икономическият цикъл: ако бизнес активността се забави значително или ако компаниите намалят операциите си, индустриалното търсене може временно да отслабне. Но предвид структурните фактори като растежа на логистиката за електронна търговия и липсата на свободни индустриални терени в Окланд, дългосрочните перспективи на сектора остават много стабилни.

Основни проекти и инфраструктурни инициативи, които оформят пазара

В Окланд се осъществяват или предстоят редица големи развития и инфраструктурни проекти, които се очаква значително да повлияят на стойността на недвижимите имоти и възможностите през следващите години.

• City Rail Link (CRL): Железопътната връзка на Окланд на стойност над 5 милиарда долара е най-големият инфраструктурен проект в историята на Нова Зеландия и се очаква да бъде “game changer” за жилищното строителство и търговията в Окланд. Очаква се да бъде открита през 2026 г., тази 3,5-километрова подземна железопътна линия ще удвои капацитета на железницата и драстично ще намали времето за пътуване до и през центъра на града westpac.co.nz westpac.co.nz. Експертите сравняват въздействието на CRL с това на Харбър Бридж през 50-те години – очаква се да пренасочи развитието навътре и да стимулира създаването на общности, ориентирани към обществения транспорт westpac.co.nz westpac.co.nz. CRL добавя четири нови подземни станции (две в центъра, една на Karangahape Road и една в Mt Eden). В очакване на това, както централното правителство, така и Общинският съвет на Окланд предприеха действия за увеличаване на плътността на застрояване около тези станции. Правителството ще задължи Общинския съвет на Окланд да разреши високоетажно жилищно строителство (10 до 15 етажа) на пешеходно разстояние от новите станции на CRL rnz.co.nz rnz.co.nz – много по-интензивно развитие, отколкото е било позволено досега. Тази политика може да трансформира квартали като Mt Eden, Morningside, Kingsland и Mt Albert с нови жилищни кули и комплекси със смесено предназначение. Съветът изчислява, че само центърът на града може да види четири пъти повече жилища и бизнеси след промените в зонирането, които на практика премахват ограниченията за височина в части от централния бизнес район rnz.co.nz. Като цяло се очаква CRL да увеличи стойността на имотите и строителната активност по маршрута си, тъй като по-добрите транспортни връзки правят тези локации по-желани. Вече инвеститорите оглеждат терени близо до станциите на CRL, очаквайки търсенето на апартаменти и търговски площи да нарасне, след като железопътната линия заработи. В дългосрочен план растежът, улеснен от CRL, ще помогне на Окланд да поеме увеличението на населението без разрастване, като създаде оживени, свързани градски центрове. (Не всички са във възторг – някои местни се притесняват от промени в характера на кварталите – но повечето признават, че Окланд трябва да расте нагоре, а не само навън westpac.co.nz westpac.co.nz.)
• Разширяване на Westgate и северозападната част: Значителен растеж се наблюдава в северозападната част на Окланд. Westgate Town Centre е нов градски център в процес на развитие, а през 2025 г. ще бъде завършен търговският център Maki Place (~18 000 м²). С навлизането на големи търговци на дребно, Westgate се превръща във важен търговски възел. Големи площи бивши селскостопански земи около Whenuapai, Kumeu и Riverhead са предвидени за жилищно строителство през следващото десетилетие, а инфраструктурата се изгражда, за да го подкрепи. Нови връзки с магистрали (подобрения по Northwestern Motorway) и подобрени автобусни линии увеличават достъпността. Тези проекти ще създадат нови крайградски общности и неизбежно ще повишат стойността на земята в северозападния квадрант на Окланд.
• Sylvia Park/IKEA и източният коридор: В източен Окланд, Sylvia Park (вече най-големият мол в Нова Зеландия) се разширява още повече. Основният проект е откриването на IKEA мегамагазин през 2025 г. – развитие, което ще привлече купувачи от целия регион и ще бъде опорна точка за допълнителна търговия на дребно и евентуално логистика на едро в близост cbre.com. Наред с това се развиват и жилищни комплекси с висока плътност; Sylvia Park добавя жилищни сгради и офис площи, превръщайки се в многофункционален градски център. Инфраструктура като Eastern Busway (бърз транзит от Panmure до Botany, в процес на строителство) ще подобри транспорта и ще стимулира уплътняването в предградия като Pakuranga и Botany.
• Drury New Town и южно разрастване: На юг Drury е една от най-амбициозните зони за развитие в Окланд. Планирано е да се трансформира от селска земя в нов град с десетки хиляди домове, като няколко големи строителни компании вече са ангажирани и се предвиждат нови жп гари и магистрали. Въпреки че напредъкът е по-бавен от очакваното (отчасти поради дебати за финансиране на инфраструктурата), през 2020-те вероятно ще се реализират първите големи етапи на Drury. Това представлява дългосрочен източник на нови жилища (полезно за достъпността), но и голяма промяна в градската структура на Окланд, като на практика се създава нов градски възел по средата към Хамилтън. Спекулантите на недвижими имоти са активни в Drury от години, очаквайки големи печалби, когато развитието започне изцяло.
• Втори пристанен преход и бъдещ транспорт: Гледайки напред, правителството планира допълнително преминаване през пристанището Waitematā (възможно тунели за път и жп транспорт), за да допълни остаряващия Harbour Bridge. Макар и все още в ранен етап на планиране, този проект – вероятно за 2030-те – е от ключово значение за бъдещия растеж на Окланд. В по-близък план продължават подобренията на съществуващата транспортна мрежа: например магистралата Puhoi-to-Warkworth беше открита през 2022 г., което направи далечния север на Окланд по-достъпен и стимулира развитието на градове като Warkworth; а предложенията за лек железопътен транспорт от центъра до летището (дискутирани с години) може да бъдат преразгледани в различна форма от новото правителство. Всяко от тези инфраструктурни решения може значително да влияе на пазара на имоти – обикновено подобрената свързаност повишава стойността на имотите в новосвързаните райони (както се е виждало исторически с магистрали и железопътни линии).

В обобщение, Окланд в края на 2020-те ще бъде преобразен от тези проекти. Инвеститорите трябва да следят къде отиват крановете и багерите: имотите близо до нови транспортни линии или в планирани общности често отбелязват над средния ръст на капитала. Например, скромен дом в Mt Eden на пешеходно разстояние от нова станция на CRL може да стане много по-ценен, тъй като около него се появяват апартаменти и удобства. По същия начин, ранните инвеститори в нови райони като Drury или Whenuapai могат да пожънат награди, когато тези пасища се превърнат в предградия. Обратната страна е, че увеличеното предлагане (нови апартаменти, нови къщи) може да ограничи покачването на цените в целия град – Окланд активно се опитва да позволи повече строителство, за да отговори на търсенето.

Прогнози за пазара до края на 2020-те

Какво очаква имотния пазар в Окланд през края на 2020-те? Експертите обикновено предвиждат период на възстановяване и умерен растеж, а не нов неконтролируем бум. Ето обобщение на прогнозите:

• Прогноза за цените на жилищата: След като достигнаха дъното си през 2023–24 г., се очаква цените на жилищата в Окланд отново да започнат да се покачват през втората половина на десетилетието, макар и с умерено темпо. Анкета на Ройтерс сред 14 анализатори на имотния пазар прогнозира, че цените на жилищата в Нова Зеландия ще се увеличат с ≈3.8% през 2025 г., последвани от по-големи ръстове от ~6.0% през 2026 г. и 5.1% през 2027 г., докато пазарното възстановяване набира скорост reuters.com reuters.com. За Окланд конкретно, ръстът може да е малко по-висок или по-нисък в зависимост от местните фактори, но посоката ще е сходна. Големите банки намалиха прогнозите си, за да отразят по-бавното начало: например Westpac сега предвижда ~4% ръст на цените на жилищата през 2025 г. (надолу от 6% по-рано) и около 6% през 2026 г. interest.co.nz. ANZ е по-консервативна, очаквайки само 2.5% през 2025 г. и около 5% през 2026 г. anz.co.nz anz.co.nz. Този предпазлив оптимизъм се дължи на очакванията за допълнително понижение на лихвените проценти, подобряване на икономическия растеж и по-благоприятни за инвеститорите данъчни промени, балансирани от изобилното предлагане на жилища и слабия пазар на труда в момента interest.co.nz interest.co.nz. На практика, ръстът в средата на 2020-те в Окланд може да означава, че медианната цена на жилище ще се покачи от ~$1.0M обратно към диапазона $1.1M–1.2M за няколко години. Нито една от основните прогнози не предвижда връщане към трескавите 15-20% годишни скокове от началото на 2020-те – освен ако не настъпи някакъв шок като нов кредитен бум. Вместо това се очаква „бавен и стабилен“ възход, силно зависим от това икономиката да не изпадне в спад.
• Наеми и доходност: Очаква се ръстът на наемите да остане умерен през следващата година, като инфлацията на наемите може да бъде около 3% годишно reuters.com. Ако цените на жилищата нарастват по-бързо от наемите, доходността може да се свие още малко, преди да се стабилизира. Въпреки това, с възобновяването на ръста на населението (очаква се нетната миграция да се възстанови от 2025 г. нататък) и усвояването на излишните обяви за наеми, наемите може да се ускорят по-късно през десетилетието. До 2026–2027 г. наемодателите биха могли да възвърнат част от ценовата си сила, особено ако строителството на нови наеми се забави поради настоящия спад. Политиците ще следят внимателно наемите, тъй като достъпността за наемателите е социален въпрос; значими мерки за контрол на наемите не са въведени в Нова Зеландия, но всякакви рязки скокове на наемите могат да предизвикат политическа реакция. Основният сценарий обаче е умерено покачване на наемите, което приблизително следва ръста на доходите.
• Търговски имоти: Търговският сектор (офис, търговски площи, индустриални имоти) е на път към подобряване на възвръщаемостта през късните 2020-те. 2023 и 2024 бяха слаби години за стойностите на търговските имоти – по-високите лихвени проценти доведоха до повишаване на капитализационните проценти, което намали капиталовите стойности, а ръстът на наемите се забави в някои сегменти. Това доведе до обща възвръщаемост едва над 3% през 2023–24 за първокласни търговски активи cbre.com cbre.com. Но тенденцията се обръща: сега, когато лихвените проценти падат, се очаква капиталовите стойности да се повишат (доходността се свива) през 2025 г., което ще даде тласък на възвръщаемостта за инвеститорите cbre.com cbre.com. До 2026 г. и свиването на доходността, и ръстът на наемите трябва да допринасят положително, като потенциално ще повишат общата възвръщаемост до ниски двуцифрени стойности cbre.com cbre.com. CBRE прогнозира, че средната доходност на първокласните имоти (офис, индустриални, търговски площи) ще падне от връх от ~6.85% през 2024 до около 6.50% до края на 2025 cbre.com, което отразява по-силно ценообразуване с връщането на доверието. Индустриалните имоти вероятно ще водят с най-голям ръст на стойността (поради високото търсене), следвани от първокласни търговски площи и офиси. Второстепенните офиси може да изостанат или дори да продължат да намаляват, освен ако не бъдат преустроени – това е рисков фактор. Като цяло, вакантните площи трябва да намаляват през 2026–2027 с укрепването на икономиката – особено ако новото строителство остане ограничено. Например, до 2026 вакантните площи в първокласните офиси и индустриални имоти в Окланд може отново да се свият, а ръстът на наемите да се ускори с намаляването на излишъка от площи cbre.com cbre.com. Един непредвидим фактор е глобалната икономика: значима международна рецесия би намалила търсенето от наематели и може да забави възхода на търговските имоти. Но при липса на такъв сценарий, късните 2020-те изглеждат положителни за търговските имоти в Окланд, като стойностите се възстановяват от спада, причинен от високите лихви.
• Развитие и предлагане: Очаква се жилищното строителство в Окланд да се забави в краткосрочен план (2024–2025) поради високите разходи за финансиране и ограниченията при строителите, но след това потенциално да се ускори по-късно през десетилетието в отговор на натрупаното търсене и политическата подкрепа. Натискът на правителството за уплътняване около транспортни възли (като станциите на CRL) и разхлабването на правилата за плътност в крайна сметка ще се превърнат в много повече проекти за апартаменти. Може да видим строителен бум в тези целеви райони през 2026–2030, при условие че строителите осигурят финансиране. Развитие, водено от инфраструктура (CRL, нови квартали в Drury и др.) означава, че Окланд може да добави голям брой жилища до 2030 г., което би трябвало да помогне за умеряване на екстремния ръст на цените, но също така предлага възможности за продажби на нови жилища. В търговския сектор строителният поток е ограничен за офиси (което е добре за възстановяването на този сектор), умерен за търговията на дребно (главно специфични проекти като разширения на молове) и постоянен за индустриални площи (тъй като всяко увеличение на търсенето води до нови складови сгради поради кратките срокове за строителство). Разходите за строителство остават притеснение – ако не се понижат, някои планирани проекти може да бъдат забавени или намалени.

В обобщение, консенсусната прогноза за края на 2020-те е период на умерен растеж и нормализация за пазара на недвижими имоти в Окланд. Това е далеч от влакчето на ужасите от началото на 2020-те. Ако няма шокове, собствениците на жилища могат да очакват постепенно нарастващ капитал, а инвеститорите – подобряваща се доходност от наеми с растежа на икономиката и населението. Все пак, пазарът няма да е без предизвикателства – което ни води до следващата секция.

Възможности и рискове за инвеститорите

За инвеститорите в имоти в Окланд, 2025 г. и след това предлагат комбинация от примамливи възможности и предпазливи рискове. Ето основните, които да се вземат предвид:

Възможности:

• Покупка на относително ниска цена: Жилищата в Окланд са приблизително с 15–20% по-евтини сега, отколкото на върха през 2021 г. след последния спад reuters.com. Това означава, че инвеститорите (и купувачите на жилища) през 2025 г. могат да придобият имоти на цени, невиждани от няколко години. С прогнозите за предстоящо покачване, тези, които купят през този стабилизиращ период, могат да се възползват от възстановяването и да реализират капиталови печалби, докато стойностите се покачват през късните 2020-те. По същество, таймингът на пазара е благоприятен в сравнение с еуфорията от 2021 г. – сега сме по-близо до дъното на цикъла, отколкото до върха.
• Благоприятна лихвена и данъчна среда: Паричната политика на Резервната банка води до понижаване на ипотечните лихви, което увеличава паричния поток и кредитоспособността на инвеститорите. Ипотечните лихви, които през 2023 г. бяха около 6–7%, са спаднали и може да паднат под 5% до края на 2025 г. interest.co.nz, според банкови икономисти. Това значително подобрява възможността за обслужване на дълга при инвестиционни имоти. Освен това новото правителство отмени няколко данъчни политики, неблагоприятни за инвеститорите. От 1 април 2025 г. наемодателите отново ще могат да приспадат 100% от лихвите по ипотеката като данъчно признат разход (възстановявайки това, което беше ограничено през 2021 г.) deloitte.com. Това значително намалява ефективната цена на притежаването на отдаван под наем имот. Също така, bright-line test (данък върху капиталовата печалба при бързи препродажби) ще се върне към само 2 години от средата на 2024 г., вместо наложения по-рано 10-годишен срок deloitte.com. Това означава, че ако инвеститор трябва да продаде имот след две или повече години, всяка капиталова печалба не се облага с данък – насърчавайки по-голяма гъвкавост и възможности за препродажба. Тези промени в политиката връщат предимството към инвеститорите след няколко години, в които то беше в полза на купувачите на първо жилище.
• Силен наемен интерес (селективно): Въпреки че общият наемен пазар в момента е слаб, Окланд все още има хроничен недостиг на жилища в определени сегменти (например семейни домове в добри училищни райони или качествени наеми в централни локации). С очакваното възстановяване на миграцията (Нова Зеландия отново се отваря за глобални таланти и студенти), търсенето на наеми в Окланд вероятно ще се засили по-късно през това десетилетие, което потенциално ще доведе до значителни увеличения на наемите. Инвеститорите, които се насочат към райони или типове имоти с високо търсене (например добре разположени таунхауси или апартаменти близо до новите CRL станции, привлекателни за млади професионалисти), могат да видят както капиталов растеж, така и подобряваща се доходност с течение на времето.
• Доходност от индустриални и търговски имоти: Индустриалните имоти в Окланд са особено привлекателен сегмент за тези, които могат да си позволят по-високата цена. При почти пълна заетост и наематели с дългосрочни договори, индустриалните активи предлагат стабилен доход и превъзхождат други сектори. Доходността около 5% за първокласни индустриални имоти може да не звучи висока, но предвид ниската вакантност и потенциала за ръст на наемите, коригираната спрямо риска възвръщаемост е привлекателна. Освен това, с подобряването на икономиката, дори затрудненият офис сектор може да предложи възможности – например, инвеститори с дългосрочна визия могат да купят подценени второстепенни офис сгради с висока доходност сега и да ги преустроят или реновират, залагайки на бъдещо възраждане на централната част на града.
• Възползване от развитието и инфраструктурата: Проницателните инвеститори могат да следват инфраструктурата. Купуването на земя или жилища близо до City Rail Link stations преди завършването на проекта може да се окаже много изгодно, когато районът се уплътни и търсенето нарасне. По същия начин, инвестирането в развиващи се райони като Drury или Westgate/Northwest рано може да донесе значителни капиталови печалби, когато тези райони преминат от периферни към градски. Земята за развитие в Окланд е оскъдна – тези, които разполагат със земя в бъдещи коридори на растеж, могат да се възползват от увеличената стойност на земята или от партньорства за развитие с по-големи играчи в бъдеще. Дори малки инвеститори могат да обмислят off-the-plan покупки в предстоящи апартаментни проекти близо до нови транспортни връзки, които често се предлагат с отстъпка по време на етапа на планиране и поскъпват до завършване, ако пазарът се покачи.

Рискове:

• Икономическа несигурност и несигурност по отношение на лихвените проценти: Въпреки че основният сценарий е положителен, винаги съществува риск от макроикономически спад. Глобална рецесия или финансов шок може да навреди на икономиката на Нова Зеландия, да увеличи безработицата и да намали търсенето на жилища. Ако инфлацията неочаквано се повиши, централните банки могат отново да затегнат политиката, което ще повиши ипотечните лихви – това би оказало нов натиск надолу върху цените на имотите и паричните потоци на инвеститорите. Накратко, пътят към по-ниски лихви може да не е гладък или гарантиран. Инвеститорите трябва да стресират портфейлите си за сценарии като връщане към по-високи лихви или спад на наемите, за всеки случай.
• Свърхпредлагане в някои сегменти: Иронично, един от рисковете е успехът на строителния бум в Окланд. Има рекорден брой жилища в строителния процес (разбира се, някои може да се забавят поради текущата пазарна слабост). Ако много от тези проекти се реализират, Окланд може да види свръхпредлагане на нови апартаменти или къщи в определени локации към края на 2020-те. Например, хиляди апартаменти около CRL станциите и хиляди нови самостоятелни къщи в периферните квартали са планирани. Ако всички те излязат на пазара по едно и също време, това може да ограничи ръста на цените или дори да предизвика локални спадове, особено за инвеститори, които държат стандартни жилища без уникални характеристики. REINZ отбеляза, че „достатъчно голям строителен поток“ от нови жилища вече преминава през системата, което задържа цените въпреки нарастващите продажби interest.co.nz interest.co.nz. Инвеститорите трябва да внимават да не купуват в райони, където може да има десетки подобни нови сгради, които ще се конкурират за наематели или купувачи след няколко години. Диверсификацията и изборът на имот с известна стойност на оскъдност (уникална локация, дизайн или земя) са ключови.
• Ниска доходност/Отрицателен паричен поток: Ниските наемни доходности в Окланд (~3-4%) означават, че много инвестиции разчитат на капиталова печалба, за да бъдат печеливши. В краткосрочен план, при стабилни наеми и все още сравнително високи лихвени разходи, инвеститорите могат да се сблъскат с отрицателен паричен поток (т.е. разходите надвишават наема). Дори с връщането на пълната приспадаемост на лихвите, реализирането на месечна печалба може да е предизвикателство, докато лихвените проценти не паднат още повече. Ако инвеститорът е прекалено задлъжнял или няма достатъчни буфери, може да бъде принуден да продава, потенциално в неподходящ момент. Това е класическа дилема „задръж или продай“ – тези, които могат да издържат през години с нисък паричен поток, ще се възползват по-късно, но не всеки има този лукс. Внимание: не приемайте, че миналите темпове на поскъпване бързо ще спасят имот с лош паричен поток; растежът вероятно ще е умерен.
• Риск от промяна на политиката: Настоящото правителство е благосклонно към имотните инвеститори, но политиките в Нова Зеландия могат да се променят с изборните цикли. През 2026 или 2029 г. друга администрация може да наложи отново по-строги правила (например, отново да удължи bright-line теста или да въведе по-широк данък върху капиталовите печалби, който отдавна се обсъжда). Може също да се въведат регулации в полза на наемателите, като контрол на наемите или по-строги защити срещу изгонване, които биха могли да ограничат гъвкавостта на наемодателите. Макар че нищо не се очертава на хоризонта в момента, инвеститорите трябва да следят политическата обстановка. Имотите са гореща тема в новозеландската политика и обществените нагласи могат да се променят, ако, например, цените на жилищата отново станат недостъпни.
• Климатични и застрахователни рискове: Окланд научи тежки уроци от наводненията по случай годишнината на Окланд през януари 2023 г. и циклон Габриел. Събития, свързани с климатичните промени – тежки наводнения, бури, дори покачване на морското равнище в крайбрежните райони – представляват нарастващ риск. Вече около 1 000 имота в Нова Зеландия, засегнати от наводненията през 2023 г., на практика са станали незастрахуеми и се изкупуват от правителството като опасни rnz.co.nz rnz.co.nz. Инвеститорите трябва да отчитат рискове, специфични за локацията: ниско разположени райони или такива близо до потоци (зони с риск от наводнения) може да се сблъскат с рязко покачване на застрахователните премии или загуба на застрахователно покритие през следващите десетилетия alexbonham.co.nz minterellison.co.nz. Това може сериозно да повлияе на стойността и ликвидността на имотите. Задълбочената проверка на историята на наводненията и бъдещите рискове на даден обект е от съществено значение. Освен това, по-старите сгради, нуждаещи се от укрепване срещу земетресения (по-голям проблем във Уелингтън, но все пак релевантен за някои сгради в Окланд), могат да представляват скъпи задължения. Като цяло, устойчивостта към околната среда става важна част от инвестиционната стратегия в имоти.
• Рискове, свързани с наематели и пазара: И накрая, рутинните рискове остават: лоши наематели, периоди на вакантност, неочаквани разходи за поддръжка или проблеми с етажната собственост в апартаментите могат да намалят възвръщаемостта. Инвеститорите в търговски имоти трябва да вземат предвид риска от неизпълнение на наемателите – например, някои по-малки търговци на дребно може да не оцелеят при продължителен икономически стрес, оставяйки наемодателите с празни магазини. Офис секторът, в частност, е изправен пред риска, че работата от вкъщи ще остане постоянен фактор, ограничаващ търсенето, което означава, че някои офис инвестиции може никога да не възстановят напълно нивата на заетост или наемите от миналото. Разумните инвеститори ще включат по-високи резерви за вакантност и няма да разчитат прекалено на вчерашните норми.

В същността си, имотният пазар в Окланд предлага значителен потенциал за растеж за инвеститорите, които действат разумно – дългосрочните основи на града (растеж на населението, ограничена земя в престижните райони, привлекателност като международен град) остават силни. Но това е пазар, който изисква стратегия: избор на правилния тип имот и локация, поддържане на финансови буфери и информираност за политически и икономически промени. Тези, които го направят, могат да намерят 2025 г. за отличен момент за навлизане (или разширяване) в клас активи, който е на прага на възстановяване.

Държавни политики и регулации, влияещи на недвижимите имоти

Държавните решения оказват дълбоко въздействие върху имотния пазар в Окланд, а 2025 г. носи нова среда от политики, данъци и регулации, които инвеститорите и собствениците на жилища трябва да познават:

• Промени в данъчното облагане (Данъчна приспадливост на лихвите и Bright-Line тест): В значителен обрат на предишната жилищна данъчна политика, правителството напълно възстанови приспадливостта на лихвите по жилищни инвестиционни имоти. Наемодателите отново могат да приспадат 100% от лихвите по ипотеката си от наемния доход, считано от 1 април 2025 г. нататък deloitte.com. (Това беше въведено поетапно – 80% приспадливост за данъчната година до април 2025 г., и вече 100% след това deloitte.com.) Ограничителните правила на предишното правителство, които правеха лихвите неприспадливи (увеличавайки ефективните разходи за инвеститорите), сега са отменени. Успоредно с това, bright-line тестът – по същество данък върху капиталовата печалба при продажба на инвестиционни имоти в определен срок – е значително съкратен. За имоти, придобити след 1 юли 2024 г., bright-line периодът е само 2 години deloitte.com. Това заменя режима от 5 години (ново строителство) и 10 години (съществуващ дом), който беше в сила преди това. На практика това означава, че ако инвеститор продаде жилищен имот след две години притежание, всяка печалба е необлагаема (като обичайните изключения за основно жилище все още важат) deloitte.com. Тези промени са от полза за инвеститорите: намаляват данъчните задължения и увеличават гъвкавостта за корекции в портфейла. Все пак, имайте предвид, че ограничаването на приспадането на загуби от наеми остава – не можете да приспадате загуби от наеми от друг доход (правило, което не е променено с тези реформи) deloitte.com.
• Забрана за чуждестранни купувачи и възможни изключения: Забраната на Нова Зеландия за чуждестранни купувачи (нерезиденти) да купуват съществуващи жилища, въведена през 2018 г., технически все още е в сила през 2025 г. Настоящото коалиционно правителство водеше кампания за повторно въвеждане на достъп за чуждестранни купувачи в луксозния сегмент. Има развитие: официални лица сигнализираха, че заможни чуждестранни инвеститори ще могат да купуват жилищни имоти с висока стойност до края на 2025 г. като част от новите правила за инвестиционни визи interest.co.nz interest.co.nz. Заместник министър-председателят наскоро изрази готовност да „направи изключение“ за чужденци, които внасят значителен капитал – намеквайки, че ще бъде определен определен ценови праг (вероятно доста над 2 милиона долара) за чуждестранни покупки interest.co.nz interest.co.nz. Това не е пълна отмяна на забраната за чуждестранни купувачи; по-скоро се очаква да бъде контролиран режим, при който например покупката на имот за 5 милиона долара може да бъде разрешена заедно с инвеститорска виза. Точните подробности предстоят, но луксозният пазар в Окланд (помислете за престижни квартали като Herne Bay, Paritai Drive или първокласни нови апартаменти в центъра) може да получи тласък, ако платежоспособни чуждестранни купувачи се завърнат. Засега, с изключение на австралийци и сингапурци (които са освободени поради търговски споразумения), чуждестранните лица остават до голяма степен изключени от покупката на жилища в Окланд, което продължава да ограничава търсенето в най-горния сегмент.
• Доставяне на жилища и политики за зониране: Правителството активно прокарва политики за увеличаване на жилищното предлагане, особено в Окланд. Забележителна е прилагането на зониране с по-висока плътност около транспортни възли. Както беше обсъдено, новите правила ще изискват от Общинския съвет на Окланд да зонира за сгради с поне 10–15 етажа близо до ключови жп гари (като тези на City Rail Link) rnz.co.nz rnz.co.nz. Това надхвърля Стандартите за жилищна средна плътност (MRDS), въведени в цялата страна в края на 2021 г., които вече позволяваха до 3 жилища на 3 етажа в повечето градски парцели без специално разрешение. Общинският съвет на Окланд работеше по промени в Единния план, за да се съобрази, а сега правителството добави още по-амбициозни изисквания за височина около транзитните зони. Освен това продължава спорът между централната и местната власт за това как да се третират характерни зони и визуални коридори (опазване на наследството срещу плътност) – но тенденцията е ясно към по-либерални строителни правила. Изводът: Собствениците на имоти в Окланд може да открият, че е по-лесно да развиват или уплътняват земята си, отколкото преди. Например, тази самостоятелна къща на голям парцел сега може да бъде застроена с таунхауси или апартаменти, което драстично увеличава стойността на земята. Струва си да се проверяват най-новите зониращи карти, тъй като те ще се променят през 2025–26 г. за всеки, който иска да се възползва от потенциала за развитие.
• Програми за първо жилище и социални жилища: От другата страна, правителството поддържа схеми за подпомагане на купувачи на първо жилище и за осигуряване на достъпни жилища, които косвено влияят на пазара. Грантове като First Home Grant (за тези, които купуват по-евтини жилища) и KiwiSaver First Home withdrawals остават в сила, за да подпомогнат купувачите на начално ниво. Те подпомагат търсенето в по-ниския ценови сегмент (напр. апартаменти, жилища в периферни квартали). Строителството на социални жилища също се увеличава чрез Kāinga Ora (държавната жилищна агенция), която има множество проекти в Окланд за подмяна на стари сгради с по-високоплътни обществени жилища. Макар тези усилия да не са пряка конкуренция на частния пазар, те увеличават общото жилищно предлагане и могат да съживят определени райони (например Mt Roskill и Northcote са свидетели на големи държавни обновявания). Има и продължаваща дискусия относно правата на наемателите – предишното правителство въведе промени като забрана на изгонвания без причина и позволяване на наемателите да правят дребни промени. Новото правителство може да преразгледа някои от тези закони за наемите, за да гарантира, че не са прекалено обременяващи за наемодателите, но към 2025 г. не са потвърдени големи промени.
• Политики на Общинския съвет – Данъци и такси за развитие: Политиките на Общинския съвет на Окланд също влияят върху недвижимите имоти. Изправен пред бюджетни затруднения, Съветът значително увеличава данъците върху имотите през последните години (годишни увеличения от 7–12%) anz.co.nz anz.co.nz. Друго голямо увеличение на данъците е планирано за 2025 г., което ще увеличи разходите за притежание на имот за собствениците (въпреки че данъците все още са умерени като процент от стойността на имота според международните стандарти). В средносрочен план е възможно данъците да не продължат да нарастват толкова рязко – Съветът проучва възможности за намаляване на разходите, а централното правителство обмисля да ограничи увеличенията на общинските данъци anz.co.nz. Въпреки това, собствениците на имоти трябва да предвидят постепенно по-високи сметки за данъци всяка година, за да се финансират инфраструктурата и услугите. Освен това, Общинският съвет на Окланд налага такси за развитие върху новото строителство, за да се плаща за инфраструктура – тези такси са се увеличили, което влияе върху цената на строителството на нови жилища (и съответно върху предлагането на жилища). Всяка промяна в тях би повлияла на желанието на строителите да строят. Към 2025 г. не се очаква облекчение по отношение на таксите за развитие, въпреки че са обсъждани някои целеви намаления или субсидии (като за проекти за достъпни жилища).
• Банкови правила за кредитиране: Макар и да не е пряка държавна политика, Резервната банка (регулаторът) влияе върху пазара на недвижими имоти чрез ограничения върху ипотечното кредитиране. По-специално, ограниченията на съотношението заем към стойност (LVR) са инструмент за ограничаване на рисковото кредитиране. В средата на 2023 г. Резервната банка всъщност облекчи LVR ограниченията (позволявайки на банките да отпускат повече кредити на кредитополучатели с малък първоначален внос), тъй като пазарът беше слаб. В момента собствениците на жилища могат да заемат до 95% LVR в ограничени случаи, а инвеститорите обикновено се нуждаят от 35% първоначален внос (т.е. кредити с 65% LVR) – въпреки че банките имат известна квота за по-високи LVR кредити за инвеститори. Имаше разговори за въвеждане на ограничения на съотношението дълг към доход (DTI) за ипотеките, но предвид охлаждането на пазара, Резервната банка се въздържа. Ако пазарът се загрее твърде бързо по-късно през 2020-те, регулаторите могат отново да затегнат LVR или да въведат DTI ограничения, за да предотвратят прекомерното задлъжняване. От друга страна, ако растежът на кредитирането остане слаб, банките може да облекчат още повече критериите за кредитиране, което ще увеличи покупателната способност. Инвеститорите трябва да следят съобщенията на Резервната банка относно макропруденциалната политика, тъй като те могат бързо да променят възможностите за кредитиране и съответно търсенето на пазара.

В обобщение, политическата среда през 2025 г. е по-скоро благоприятна за пазара на имоти: инвеститорите имат нови данъчни предимства, строителите разполагат с по-либерално зониране, а има и политическа воля за увеличаване на жилищното предлагане без срив на цените. Разбира се, политиките могат да се променят – деликатният баланс е да се осигури увеличено предлагане и достъпност, без да се подкопава стойността на вече съществуващите жилища. Към момента, развитието на пазара на недвижими имоти в Окланд в края на 2020-те ще бъде значително повлияно от тези политически решения, които целят да постигнат този труден баланс. Както инвеститорите, така и купувачите на жилища трябва да следят внимателно промените както на централно, така и на местно ниво, тъй като те могат пряко да повлияят на възвръщаемостта и задълженията при инвестиции в имоти.