·······

Пазарът на недвижими имоти в Мелбърн: Прогнози за 2025 г. и след това

юли 23, 2025
by
Real Estate Market in Melbourne: Outlook for 2025 and Beyond

Пазарът на недвижими имоти в Мелбърн през 2025 г. показва ясни признаци на възстановяване след труден период. И жилищният, и търговският сектор изпитват променяща се динамика, тъй като вторият по големина град в Австралия се възползва от подновения интерес, рекорден ръст на населението и подобряващи се нагласи. В този подробен доклад разглеждаме най-новите тенденции на пазара на недвижими имоти в Мелбърн – от цените на жилищата и горещите квартали до доходността от наеми и влиянието на инфраструктурата – и надникваме напред към това, което инвеститорите, строителите и собствениците на жилища могат да очакват през следващите години.

Тенденции на жилищния пазар на имоти (2025)

Жилищният пазар в Мелбърн навлезе в 2025 г. с нарастващ импулс. След спад през 2022–2023 г., когато нарастващите лихвени проценти и пандемичните смущения доведоха до понижение на стойностите, тенденцията се обръща. Всъщност, стойностите на жилищата в Мелбърн вече отбелязват няколко поредни месеца на растеж в началото на 2025 г. propertyupdate.com.au. Това бележи значителен обрат спрямо 2024 г., когато цените намаляваха през повечето месеци propertyupdate.com.au. Пазарните нагласи се подобряват, тъй като купувачите възвръщат увереността си на фона на очакванията, че лихвените проценти ще се стабилизират или дори ще започнат да падат по-късно през годината commercialrealestate.com.au. Важно е да се отбележи, че Мелбърн остава подкрепен от силни основи – стабилен ръст на населението, големи инфраструктурни инвестиции и диверсифицирана икономика – които затвърждават статута му на водещ дългосрочен пазар на имоти в Австралия propertyupdate.com.au.

Няколко фактора допринасят за настоящата динамика на жилищния пазар. От страна на предлагането, новото жилищно строителство не успява да навакса търсенето. Разрешителните за строеж във Виктория са на ниски нива – само около 56 000 нови жилища са били одобрени през последната година (до март 2025 г.), което е значително под необходимите ~75 000 на година, за да се постигнат целите за растеж realestate.com.au realestate.com.au. Високите строителни разходи и фалитите на строителни фирми допълнително ограничават новото предлагане realestate.com.au realestate.com.au. Този недостиг се сблъсква с нарастващо търсене, подхранвано от ръста на населението, което създава конкуренция за съществуващите жилища. Предлагането остава сравнително ограничено; въпреки че новите обяви скочиха през май 2025 г. (вторият най-висок май в историята), общият брой имоти за продажба все още е по-нисък на годишна база shapepropertygroup.com.au, което показва, че много продавачи изчакват – може би в очакване на по-високи цени. Резултатът е, че добре представените жилища, особено в желани квартали, привличат силен интерес от купувачи и се продават по-бързо. Процентът на успешните търгове в Мелбърн достигна около 67% през май 2025 г. – най-високото ниво за почти две години, което отразява това новооткрито доверие на купувачите shapepropertygroup.com.au.

Забележително е, че не всички сегменти на пазара са равни. Самостоятелните къщи и имотите, подходящи за семейства, в утвърдени райони водят възстановяването. За разлика от тях, апартаментите с висока плътност в централните градски части – особено по-старите високи сгради – продължават да се сблъскват с трудности поради свръхпредлагане и предпазливо отношение от страна на инвеститорите. Експертите по недвижими имоти предупреждават за покупка на апартаменти „на зелено“ в централната част на Мелбърн и вътрешните предградия, които исторически се представят по-слабо поради изобилие от предлагане и по-слаб дългосрочен капиталов растеж propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. От друга страна, средните предградия с ограничено предлагане (например къщи с големи парцели) и силна привлекателност за собственици-обитатели отбелязват повишено търсене. Като цяло, жилищният пазар през 2025 г. се измества от пазар на купувача към по-балансиран или дори ориентиран към продавача пазар. Купувачите, които преди година са имали възможност да договарят големи отстъпки, сега установяват, че този прозорец се стеснява с нарастващата конкуренция shapepropertygroup.com.au.

Тенденции на пазара на търговски имоти (2025)

Секторът на търговските недвижими имоти в Мелбърн също е на повратна точка през 2025 г. След като премина през пандемията и високите лихвени проценти, различните класове търговски активи сега показват различни тенденции:

  • Офисни площи: Офисният пазар в Мелбърн остава слаб, особено в централната бизнес зона (CBD). Градът продължава да отчита най-високия процент на незаети офиси в Австралия, като свободните площи в CBD се задържат около 18% към януари 2025 г. propertycouncil.com.au. Това е значително над средното национално ниво за CBD (~13,7%) и отразява продължаващи предизвикателства като дистанционната работа и новото предлагане propertycouncil.com.au. Търсенето на офис площи е било отрицателно през последните отчетни периоди propertycouncil.com.au, въпреки че има признаци, че най-лошото може би е отминало. Офисите от премиум клас се представят малко по-добре от вторичните, но дори и сградите от клас А в Мелбърн показват около 18,5% незаетост в началото на 2025 г. propertycouncil.com.au. Наемодателите реагират, като предлагат стимули и реновират по-старите офиси, за да привлекат наематели. Високата незаетост и намалените наеми в някои райони създават възможности за бизнеса да подобри локациите си, а за инвеститорите – да придобият офис активи на по-ниски цени. Анализаторите от бранша очакват офис секторът да се възстановява постепенно към 2026 г., тъй като инициативите за връщане в офисите набират скорост и икономиката се подобрява commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Въпреки това, възстановяването може да е бавно; политическа подкрепа (като насочване на държавни служители обратно в офисите) може да изиграе роля за съживяване на търсенето на офис площи в CBD на Мелбърн propertycouncil.com.au.
  • Търговски имоти: След няколко трудни години, търговските недвижими имоти отбелязват завръщане. Потокът от посетители и търговските разходи се подобриха с края на локдауните и завръщането на туристите и офис служителите в града. Търговските улици и търговските центрове отчитат по-висока посещаемост, а инвеститорите отново проявяват интерес към добре разположени търговски активи. Всъщност през 2024 г. търговските имоти заемат нарастващ дял от търговските сделки, което показва възстановено доверие в сектора commercialrealestate.com.au. Анализаторите прогнозират, че 2025 ще бъде годината с най-силен инвеститорски интерес към търговски имоти за последното десетилетие, тъй като настроенията се променят положително commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au. Водещите търговски молове и центрове, базирани на основни услуги (супермаркети, големи търговски обекти и др.), се оказаха устойчиви, а много търговски центрове се адаптираха, като добавиха развлечения и заведения за хранене, за да привлекат повече посетители commercialrealestate.com.au. Въпреки че предизвикателства като електронната търговия остават, физическите търговски обекти в Мелбърн – особено в развиващите се коридори и утвърдените квартали – отново се разглеждат като стабилен клас активи. Доходността от наеми за търговски имоти стана привлекателна след корекции в цените, а ограниченото ново строителство на търговски площи през последните години означава, че предлагането е ограничено в топ локациите.
  • Индустриални и логистични имоти: Секторът на индустриалните имоти е водещият по резултати в цялата страна и Мелбърн не прави изключение. Огромното търсене на складове, дистрибуционни центрове и логистични съоръжения (ускорено от бума на електронната търговия и преструктурирането на веригите за доставки) доведе до рекордно ниски нива на свободни индустриални площи през последните две години. Към средата на 2025 г. нивото на свободни индустриални площи в Мелбърн се е покачило до около 4% propertycouncil.com.au – леко увеличение поради навлизането на нови площи в крайните предградия – но това все още е изключително ниско по световни стандарти и сигнализира за много стегнат пазар propertycouncil.com.au. В основните източни и югоизточни индустриални райони на Мелбърн свободните площи са дори по-ниски (близо 1–2%), докато в крайнозападните райони, където има вълна от нови проекти, наличните площи са повече propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Наемите за индустриални помещения и логистични складове скочиха през последните 18 месеца и въпреки че ръстът на наемите може да се забави с навлизането на нови площи, очаква се нивата на заетост да останат високи. Инвеститорският интерес към индустриалните активи остава силен, но доходността се е свила до исторически ниски нива поради популярността на сектора. Наблюдава се известна нормализация – например, националното ниво на свободни индустриални площи се е покачило до 2,8% през първата половина на 2025 г. от близо 1% при най-ниската точка propertycouncil.com.au – но индустриалният пазар на Мелбърн все още е сред най-стегнатите в света, като дългосрочните двигатели на търсенето като ограничените индустриални терени и устойчивото потребление на стоки остават в сила propertycouncil.com.au propertycouncil.com.au. Като цяло, индустриалните имоти продължават да предлагат стабилен доход и потенциал за растеж, макар че дните на двуцифрените ръстове на наемите може би отминават.

В обобщение, търговският пазар в Мелбърн през 2025 г. се характеризира с възстановяване и възможности: офис секторът предлага контрацикличен инвестиционен потенциал, тъй като стойностите достигат дъното си, търговията на дребно се възстановява с натрупана потребителска активност, а индустриалният сектор остава двигател, макар и с леко облекчени условия. Опитни инвеститори започват да се връщат на търговския пазар, възползвайки се от преоценени активи и очаквайки дългосрочен растеж с обръщането на икономическия цикъл commercialrealestate.com.au commercialrealestate.com.au.

Ключови прозрения по квартали: Зони на растеж и квартали с високо търсене

Мелбърн е обширен метрополис и представянето на имотния пазар варира значително от квартал до квартал. През 2025 г. определени локации се очертават като горещи точки на растеж поради фактори като инфраструктурни проекти, демографски тенденции и относителна достъпност. Ето някои ключови прозрения по квартали:

  • Вътрешни и средни пръстенови звезди: Заможните вътрешноградски предградия и добре установените райони от средния пръстен показват устойчива търсене и, в някои случаи, силен ръст на цените. През последната година престижни квартали като Toorak и South Yarra отбелязаха скок на стойността на къщите с около $136k–$237k, повече от средната годишна заплата propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Вътрешният източен пояс (напр. Canterbury, Balwyn, Surrey Hills) също отчете шестцифрени увеличения на медианните стойности propertyupdate.com.au. Тези райони се възползват от първокласни удобства, училища и привлекателен начин на живот, а ограниченото предлагане поддържа конкуренцията висока. Средните пръстенови предградия в радиус от 5–15 км от централния бизнес район – например Brunswick, Preston, Essendon, Mount Waverley и Box Hill – са посочени от агенти на купувачи като предлагащи голяма стойност през 2025 г. auspropertyprofessionals.com.au. Те съчетават относителна достъпност (в сравнение с вътрешния град) със силно търсене на наеми и обществена инфраструктура. Тези предградия, често преминаващи през джентрификация, се очаква да се възстановят бързо, тъй като пазарът се възражда поради ограниченото жилищно предлагане и широката привлекателност за купувачите auspropertyprofessionals.com.au. Инвеститорите също така обръщат внимание на „сестрински“ предградия, граничещи с тези горещи точки, очаквайки верижен ефект върху цените, след като основните райони се разгорещят auspropertyprofessionals.com.au.
  • Възникващи инфраструктурни коридори: Основни транспортни проекти променят имотната карта на Мелбърн, а кварталите, разположени близо до нова инфраструктура, са на път за дългосрочен растеж. Ярък пример е Suburban Rail Loop (SRL) – масивна орбитална железопътна линия в процес на строеж. Зоните по маршрута на SRL, като Clayton, Burwood и Cheltenham, привличат вниманието на опитни инвеститори и строителни предприемачи auspropertyprofessionals.com.au. Тези места са предвидени да се превърнат в добре свързани центрове, което обикновено повишава стойността на имотите, когато проектите наближат завършване. По подобен начин, Metro Tunnel (който трябва да отвори през 2025 г.) ще осигури нови подземни станции в Arden (North Melbourne) и Parkville; околните райони вече отбелязват засилен интерес към развитие. Sunshine, в западните предградия, е още един район, който трябва да се следи – той ще бъде ключов възел за бъдещата железопътна линия до летище Мелбърн и метрото, позиционирайки го като нов център на растеж. С въвеждането на инфраструктурата, подобреният достъп и новите удобства обикновено водят до повишено търсене и цени в тези свързани квартали.
  • Дженрифициращи се семейни квартали: Редица преди това подценени квартали сега бързо се дженрифицират, привличайки млади семейства и професионалисти, търсещи повече пространство. В източната част на Мелбърн, зони като Ringwood, Blackburn и Glen Waverley преминават през тази трансформация auspropertyprofessionals.com.au. Те се отличават с добри училища, паркове и транспортни връзки, което ги прави привлекателни за дългосрочни собственици. Подобренията в местните магазини и заведения (както и някои текущи инфраструктурни подобрения) повишават профила на тези общности. В резултат на това, търсенето на жилища в тези квартали е силно, което води до покачване както на цените, така и на наемите. По същия начин, части от северната и северозападната част (например Pascoe Vale, Preston и Coburg на север) виждат нови кафенета, ремонти и млади купувачи, които трансформират района. Тези дженрифициращи се места често предлагат добри инвестиционни възможности, тъй като започват от по-ниска ценова база, но имат ясни фактори за капиталов растеж.
  • Външни коридори на растеж: Външните предградия на Мелбърн – особено на запад и север – продължават да поемат по-голямата част от ръста на населението на града. Зони като Fraser Rise–Plumpton (външният запад на Мелбърн) водеха щата по увеличение на населението миналата година (+4 300 души през 2023–24) abs.gov.au abs.gov.au, а други като Cranbourne и Tarneit процъфтяват с нови жилищни комплекси. Тези коридори на растеж предлагат изобилие от нови парцели и пакети „къща с парцел“, които привличат купувачи на първо жилище и мигранти. Въпреки това, купувачите трябва да бъдат внимателни: макар че тези райони се характеризират с бърз растеж на населението, често има изобилие от ново строителство и може да липсват утвърдени удобства. Както отбелязва един анализатор, бързият растеж в места като Melton и Werribee South основно „отразява ръста на населението и изобилието от ново строителство, но не непременно капиталов растеж“ в стойността на имотите propertyupdate.com.au. В дългосрочен план ограничената местна инфраструктура – по-малко транспортни връзки, училища и болници – може да ограничи покачването на цените в някои отдалечени комплекси propertyupdate.com.au. Накратко, външните предградия са достъпни и търсени за жилища, но обикновено носят по-висок инвестиционен риск и обикновено осигуряват по-бавен капиталов растеж от вътрешните/средните предградия (освен ако не са подкрепени от големи инфраструктурни подобрения).

В настоящия пазар изборът на предградие е от решаващо значение както за инвеститорите, така и за купувачите на жилища. Кварталите с високо търсене, добра локация и ограничено предлагане се възстановяват силно и се очаква да се представят по-добре, докато еднообразните външни предградия с пренасищане може да изостанат. Следенето на инфраструктурните планове и прогнозите за развитие на общината може да помогне за идентифициране на следващото изгряващо предградие. Например, зони близо до планирани SRL станции или нови пътни възли днес могат да се превърнат в имотни горещи точки през 2030 г. Като цяло, географията на възможностите в Мелбърн през 2025 г. обхваща от елитни вътрешни квартали до набиращи популярност средни предградия и избрани точки на растеж – предлагайки опции за различни бюджети и стратегии.

Цени на имотите: Тенденции и прогнози

След период на корекция, цените на имотите в Мелбърн отново вървят нагоре през 2025 г. Медианната цена на къщите в Мелбърн достигна връх в началото на 2022 г. (около пика на бума по време на пандемията), след което спадна с около 10% през 2023 г. auspropertyprofessionals.com.au. Този спад, причинен от повишаването на лихвените проценти и временното изтегляне на инвеститорите, направи Мелбърн един от най-„подценените“ пазари на столични градове в Австралия към началото на 2024 г. auspropertyprofessionals.com.au. Към средата на 2025 г. обстановката се подобрява: цените са се стабилизирали и започват умерено да се покачват. Индексът на цените на жилищата на Domain показва, че стойностите на жилищата в Мелбърн излизат от отрицателния годишен растеж – до май 2025 г. годишният спад се е свил до само -1,2%, което е голямо подобрение спрямо -7,8% в началото на 2023 г. corelogic.com.au corelogic.com.au. Месец за месец, цените се покачват постепенно от около февруари 2025 г. corelogic.com.au. На практика купувачите и продавачите виждат, че дъното на пазара вероятно е преминато.

Гледайки напред, прогнозистите предвиждат по-нататъшен ръст на цените в Мелбърн през 2025 и 2026 година. Последните прогнози на Domain сочат, че Мелбърн може да оглави страната при следващото покачване. До края на финансовата година 2025–26 (юни 2026 г.), средната цена на къща в Мелбърн се очаква да достигне рекордните ~$1,11 милиона, което е приблизително 6% ръст спрямо стойностите от средата на 2025 г. australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Това увеличение (~$66,000) напълно ще заличи загубите от последния спад и ще постави нов ценови връх australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Очаква се и цените на апартаментите да нараснат, макар и с по-бавни темпове – средната цена на апартамент в Мелбърн се прогнозира да достигне ~$584,000 до средата на 2026 г., което все още е с около 3% под пика от 2021 г. australianpropertyupdate.com.au shapepropertygroup.com.au. Това по-умерено възстановяване при апартаментите се дължи на продължаващия излишък от непродадени жилища от предишни строителни бумове shapepropertygroup.com.au. Въпреки това, фактори като подобрена достъпност, стимули за купувачи на първо жилище и ръст на населението ще подкрепят пазара на апартаменти, като вероятно ще тласнат стойностите нагоре през следващите години shapepropertygroup.com.au.

Няколко фактора движат тези ценови прогнози. Първо, очаква се разходите по заемите да намалеят – финансовите пазари предвиждат, че Резервната банка на Австралия ще започне да намалява лихвените проценти в края на 2025 г. commercialrealestate.com.au. По-ниските ипотечни лихви увеличават възможностите на купувачите и обикновено стимулират търсенето, което оказва натиск за повишаване на цените. Икономистите на Domain отбелязват, че Сидни и Мелбърн, които са сред градовете с най-високи нива на домакински дълг, обикновено реагират най-бързо на промени в лихвените проценти australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. Това означава, че веднага щом започнат или дори категорично се сигнализират намаления на лихвите, активността на купувачите и ръстът на цените в Мелбърн може да се ускорят. Второ, ограниченото предлагане на жилища се очаква да продължи. Не се предвижда новото строителство да се увеличи бързо (поради продължаващите предизвикателства в строителната индустрия), така че недостигът на жилища ще остане ключов фактор s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Силният ръст на населението (обсъден в секцията за демографията) при това ограничено предлагане естествено ще повишава разходите за жилища. И накрая, различни държавни стимули – като помощи за първо жилище, схеми за споделена собственост и отстъпки от гербовия налог за по-евтини покупки – осигуряват известен стимул на търсенето на начално ниво, като помагат на повече купувачи да влязат на пазара и по този начин повишават общото ценово дъно.

Струва си да се отбележи, че Мелбърн в момента предлага ценово предимство в сравнение с други големи градове, което може да доведе до допълнителен ръст на цените, тъй като инвеститорите и междущатските мигранти забелязват разликата. Например, средната цена на къща в Сидни е приблизително с 60–65% по-висока от тази в Мелбърн към началото на 2025 г. shapepropertygroup.com.au, като тази разлика се е увеличила значително от 2019 г. насам. По същия начин, Бризбейн и Аделаида – които някога бяха много по-евтини – вече са достигнали цени, по-близки до нивото на Мелбърн shapepropertygroup.com.au. Тази относителна достъпност на Мелбърн (въпреки че е голям световен град) го превръща в магнит за купувачи, чувствителни към цените. Както се подчертава в един доклад, Мелбърн вече е изключително привлекателен за инвеститори и хора, които искат да подобрят жилището си, които намират Сидни недостъпен shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au. Ако лихвените проценти паднат, тези купувачи могат да залеят пазара в Мелбърн, възползвайки се от отстъпката на града и да повишат стойностите shapepropertygroup.com.au shapepropertygroup.com.au.

Разбира се, прогнозите носят несигурности. Повечето анализатори очакват стабилен, умерен растеж (от порядъка на 4–6% годишно през следващите няколко години), вместо завръщане към двуцифрените годишни скокове, наблюдавани през 2021 г. Ограниченията по отношение на достъпността – със средни цени на жилищата около 8–9 пъти дохода – естествено ще ограничат колко бързо могат да растат цените, особено ако заплатите не ги догонват s3.ap-southeast-2.amazonaws.com s3.ap-southeast-2.amazonaws.com. Съществуват и рискове надолу, като например ново покачване на инфлацията, което да поддържа високите разходи по заемите, или всякакъв нов икономически шок, който да засегне заетостта. Въпреки това, консенсусът сред банките и изследователските фирми е, че стойностите на жилищата в Мелбърн ще продължат да се покачват до 2026 г. australianpropertyupdate.com.au australianpropertyupdate.com.au. За собствениците на имоти това означава, че капиталът им ще се възстанови, а за потенциалните купувачи изчакването може да означава по-висока цена по-късно.

В обобщение, след период на застой, цените в Мелбърн отново се покачват, макар и с премерен темп. Очаква се градът да възстанови предишните си ценови върхове в рамките на следващата година или малко повече australianpropertyupdate.com.au, а след това потенциално да достигне нови рекордни стойности. Ако не настъпят шокове, периодът 2025–2027 г. би трябвало да бъде време на възобновен растеж на стойността на имотите, подкрепен от по-лесни кредитни условия, търсене, водено от нарастващото население, и трайната привлекателност на Мелбърн като място за живот и инвестиции.

Представяне на пазара на наеми (доходност и нива на свободни имоти)

Наемният пазар в Мелбърн е под изключителен натиск, характеризиращ се с рекордно ниски нива на свободни жилища и рязко покачване на наемите, въпреки че има признаци, че темпото на ръста на наемите започва да се забавя. Нивата на свободни жилища в Мелбърн спаднаха рязко през 2022–2023 г., когато градът излезе от COVID локдауните и наемателите се завърнаха масово (включително и международни студенти). Към края на 2023 г. нивото на свободни жилища в Мелбърн падна до около 1%–1.5%, изключително ниско ниво, което не е виждано повече от десетилетие. През някои месеци дори спадна под 1% според определени източници на данни propertyupdate.com.au. В началото на 2025 г. нивото на свободни жилища леко се покачи – задържайки се между приблизително 1.5% и 2% към средата на 2025 г. – но това все още е изключително ниско исторически (за сравнение, 3% свободни жилища често се счита за „балансиран“ наемен пазар). Последните данни показват, че свободните жилища в Мелбърн са около 1.8% в началото на 2025 г., спрямо ~1.1% година по-рано propertyme.com.au, което отразява леко облекчение. По подобен начин, CoreLogic отчете увеличение на свободните жилища от минимум 1.4% в края на 2023 г. до ~1.9% в края на 2024 г. corelogic.com.au. Дори с това леко облекчение, намирането на жилище под наем остава сериозно предизвикателство за наемателите. Огледите в популярни квартали често привличат десетки кандидати, а имотите се отдават под наем в рамките на дни.

Тази изключително ограничена среда на свободни жилища доведе до наемите да достигнат рекордни върхове. По време на бума след премахването на локдауна, наемите в Мелбърн скочиха с двуцифрени проценти – през 2022 г. в някои предградия наемите се увеличиха с 15–20% само за една година. До 2023 г. годишният ръст на наемите в Мелбърн достигна връх от около ~11% corelogic.com.au corelogic.com.au. Въпреки това, с настъпването на ограниченията поради достъпността, ръстът на наемите се забави. За годината до края на 2024 г. наемите в Мелбърн се увеличиха с по-умерените ~4.1% corelogic.com.au – все още над дългосрочната средна стойност, но далеч от предишния бум. За тримесечието до март 2025 г. увеличенията са в ниските едноцифрени проценти. Средният седмичен наем в Мелбърн сега е приблизително $600+ (заедно за къщи и апартаменти). Към края на 2024 г. средният наем за жилище в Мелбърн е $604 на седмица, което всъщност го прави вторият най-евтин столичен град за наематели след Хобарт corelogic.com.au. (За сравнение, в Сидни е стръмните $773/седмица corelogic.com.au, което подчертава, че Мелбърн, макар и скъп, не е толкова скъп за наематели, колкото Сидни.) Наемателите в Мелбърн все още харчат голям дял от доходите си за жилище – средно около една трета от дохода на домакинството, което е най-високото съотношение от поне 2006 г. насам в национален мащаб corelogic.com.au – което означава, че има таван за това колко още могат да скочат наемите, без да изтласкат наемателите.

Едно от най-забележителните развития на пазара на наеми в Мелбърн е излизането на много инвеститори/наемодатели, което е намалило предлагането на наеми. Данните от Викторианския орган за гаранции по наемите (RTBA) разкриват безпрецедентна тенденция: връщат се повече гаранции по наеми (т.е. наемодателите напускат и връщат гаранциите), отколкото се депозират нови. Например през първото тримесечие на 2025 г. 3 398 повече гаранции са били върнати, отколкото нови депозирани във Виктория propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. С други думи, броят на активните наеми намалява – нещо, което не се е случвало повече от 20 години, откакто се води статистика propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. От средата на 2023 г. Виктория е загубила около 25 000–30 000 наемни имота от пазара abc.net.au abc.net.au, тъй като наемодателите продават или пренасочват имотите си. Това оттегляне на инвеститорите се дължи на няколко фактора: по-високи лихвени проценти (което прави по-скъпо притежаването на инвестиционни имоти), по-високи данъци върху земята и гербови такси във Виктория (които правят наемодателството по-малко доходоносно propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au), и строги закони за наемите, които според някои наемодатели прекалено много облагодетелстват наемателите (например трудни процедури за изгонване, задължителни стандарти за поддръжка на имотите) propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Правителството на Виктория въведе над 130 промени в правилата за наемите през последните години, давайки на наемателите повече права относно притежаването на домашни любимци, дребни промени и прекратяване на договори, което – макар и добро за сигурността на наемателите – беше посочено от групи на наемодателите като причина някои да напускат пазара propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Тази перфектна буря доведе до намаляване на наемитеобяви, изостряйки недостига на свободни жилища. Парадоксално, чрез налагане на политики, насочени към подпомагане на наемателите (като тавани на наемите или допълнителни защити за наемателите) и по-високи данъци за инвеститорите, краткосрочният ефект е, че много инвеститори се оттеглят, като по този начин намаляват предлагането на жилища под наем и оказват натиск за повишаване на наемите propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au.

За наемателите настоящият пазар означава силна конкуренция и нарастващи разходи. За инвеститорите в имоти, които остават, това означава рекордно ниска вакантност и подобряваща се доходност от наеми. Всъщност доходността от наеми в Мелбърн започна да се покачва от исторически ниски нива. По време на предишния бум стойността на имотите нарастваше много по-бързо от наемите, което сви брутната доходност (в един момент средната доходност в Мелбърн падна под 3%). Сега, благодарение на спадащите цени през 2022–23 г. и нарастващите наеми, доходността се покачва. Към края на 2024 г. брутната доходност от наеми в Мелбърн за жилища се е покачила до около 3.7% corelogic.com.au corelogic.com.au. Това все още е сравнително ниско (Дарвин и някои по-малки градове имат доходност от 5–6%), но е по-високо от ~3.4% доходност година по-рано. Къщите в Мелбърн обикновено носят малко по-ниска доходност от апартаментите (тъй като къщите са с по-високи цени); например доходността на къщите в Мелбърн е около 3.3%, докато доходността на апартаментите в много случаи е над 4%. При настоящите лихвени проценти, които са по-високи от доходността от наеми, повечето имоти все още са с отрицателен паричен поток, но разликата се стеснява. Важно е, че ако лихвените проценти спаднат през 2025–2026 г. и наемите останат високи, много наеми в Мелбърн могат да станат неутрални или положителни по отношение на паричния поток, което би било привлекателна ситуация за инвеститорите.

В бъдеще, перспективите за наемите ще бъдат борба между предлагането и търсенето. От една страна, търсенето може да получи известно облекчение, тъй като натискът върху достъпността на жилищата кара някои наематели да станат купувачи на първо жилище (възползвайки се от схеми или леко по-ниски цени през 2024 г.) – всъщност, във Виктория се наблюдава увеличение на активността на купувачите на първо жилище, което може леко да облекчава търсенето на наеми abc.net.au abc.net.au. Съществува и естествен лимит на ръста на наемите, тъй като наемателите започват да живеят заедно или остават при семейството си, ако наемите станат твърде високи corelogic.com.au, което ефективно намалява темпа на създаване на нови домакинства. От друга страна, предлагането на наеми вероятно няма да се подобри драстично в краткосрочен план. Проекти за строителство с цел отдаване под наем (големи жилищни комплекси за наемане) са в процес на подготовка и правителството ги насърчава с данъчни стимули, но ще са нужни години, за да окажат значително влияние. Инвеститорските нагласи към Виктория трябва да се възстановят, за да нарасне отново предлагането на наеми. Щатското правителство признава кризата с наемите и вече проучва мерки като ускоряване на строителството в ключови центрове и преразглеждане на данъчните условия, за да върне инвеститорите abc.net.au abc.net.au. Докато не се възстанови балансът, очаквайте пазарът на наеми в Мелбърн да остане благоприятен за наемодателите с ниска вакантност. Годишното увеличение на наемите може да се установи в средни едноцифрени проценти (напр. 3–5% годишно), ако пиковият натиск е преминал corelogic.com.au corelogic.com.au, но всяко ново увеличение на миграцията или забавяне на новото жилищно строителство може отново да предизвика рязък скок на наемите. Засега, през 2025 г. наемателите ще се сблъскват с трудни условия, а собствениците на имоти се радват на най-високите доходи от наеми (и най-кратките срокове за отдаване) в Мелбърн от много години насам.

Основни инфраструктурни проекти и тяхното въздействие върху имотите

Мелбърн е в разгара на инфраструктурен бум, с няколко градоформиращи проекта, които са в процес на изпълнение или в подготовка. Тези проекти – от нови железопътни линии до магистрали – не само променят начина, по който хората се придвижват из града, но също така влияят върху търсенето на недвижими имоти и моделите на развитие. Ето някои от ключовите инфраструктурни инициативи и очакваното им въздействие върху имотния пазар в Мелбърн:

  • Метро тунел (подземна железопътна линия): Очаква се да бъде завършен през 2025 г., Метро тунелът създава нова железопътна линия през града с пет нови подземни станции (включително Arden, Parkville, State Library, Town Hall и Anzac). Като разплита натоварения City Loop и добавя капацитет, този проект значително ще намали времето за пътуване до ключови райони като болничния и университетския квартал в Parkville. Въздействие върху имотите: Районите около новите станции вече отбелязват ръст на интереса от инвеститори. Например, някогашният индустриален район Arden е предвиден за мащабно преустройство в многофункционален център; първите инвеститори вече придобиват имоти с очакване за поскъпване. Parkville – дом на Университета в Мелбърн и биотехнологични съоръжения – ще се възползва от станция, което вероятно ще увеличи търсенето на апартаменти и студентски жилища в близост. Като цяло, подобрената свързаност обикновено повишава стойността на имотите, като прави предградията по-достъпни. След като влезе в експлоатация, Метро тунелът трябва да облекчи трафика по пътищата и съществуващите линии, като повиши привлекателността на предградията по линиите Sunbury и Cranbourne/Pakenham (които тунелът свързва). Можем да очакваме вълнов ефект от по-висока плътност на застрояване и покачване на цените на жилищата в рамките на пешеходно разстояние от новите станции с течение на времето.
  • Suburban Rail Loop (SRL): Този амбициозен проект, който вече е в процес на строителство (начални етапи), в крайна сметка ще оформи 90-километрова околовръстна железопътна линия около средните предградия на Мелбърн, свързвайки ключови центрове от Челтнъм (на югоизток) през Клейтън и Бокс Хил, след това към северните предградия и накрая до летище Мелбърн и Съншайн на запад. Това е проект, който ще отнеме десетилетия, но първата фаза (Челтнъм до Бокс Хил) е планирана за завършване в началото на 2030-те години. Въздействие върху имотите: SRL често се представя като проект, който ще „оформи града“, тъй като ще създаде нови транспортни възли и магнити за развитие извън централната градска част. В очакване на това, имотите в предградията, определени за SRL гари, вече поскъпват. Например, Клейтън, където ще има голям SRL възел (и който вече е работен център с университета Монаш и медицинския център), отчита по-силно търсене – инвеститорите предвиждат по-високи наеми и възможности за строителство на жилищни единици там auspropertyprofessionals.com.au. Бърууд (близо до университета Дийкин) и Бокс Хил (голям търговски център) също са в позиция за растеж, като последният вече преминава през високоетажно застрояване. Правителството планира повече жилищно и търговско развитие около тези SRL гари, като потенциално ще добави десетки хиляди нови жилища по линията с течение на времето vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. За собствениците на жилища и инвеститорите, близостта до бъдеща SRL гара може да означава значителни капиталови печалби с подобряване на достъпността и удобствата. Все пак това е дългосрочна инвестиция; в краткосрочен план има известна несигурност относно сроковете и точния маршрут на проекта, но като цяло SRL вдъхва оптимизъм в средния пръстен на имотния пазар в Мелбърн.
  • West Gate Tunnel & други пътни проекти: West Gate Tunnel (очаква се около 2025–26 г.) ще осигури алтернатива на хронично претоварения мост West Gate, създавайки нова магистрална връзка от западните предградия на Мелбърн до пристанището и централната градска част. Това е от ключово значение за райони като Уиндам (Уериби, Пойнт Кук) и Мелтън – в момента пътуващите от тези развиващи се райони се сблъскват с тежък трафик. Новият тунел и разширените магистрали трябва да съкратят времето за пътуване от запад, повишавайки привлекателността на западните предградия както за жителите, така и за логистичните компании. С по-лесно пътуване, предградия като Алтона, Лавертън и Съншайн Уест могат да отчетат повишено търсене. Освен това, мащабният проект North East Link (свързващ околовръстния път в Грийнсбъро с източната магистрала) е в процес на строителство и се очаква да бъде завършен до 2027 г. Това ще запълни липсваща магистрална връзка в североизточната част на Мелбърн, като вероятно ще повиши стойността на имотите в предградия като Хайдълбърг, Бундурa и Донкастър чрез намаляване на задръстванията и доближаване на тези общности до работните центрове в града. Подобрената пътна свързаност обикновено разширява възможния радиус за пътуване, което може да доведе до развитие на нови жилищни комплекси и по-високи цени за добре разположени крайградски терени.
  • Железопътна връзка до летището: Плановете най-накрая да се свърже летище Мелбърн с железопътната мрежа (чрез отклонение от Съншайн, интегрирано с метро тунела) напредват. Въпреки че сроковете бяха изместени (целта сега е края на 2020-те), този проект ще бъде преломен момент за северозападния коридор. Съншайн, определен като супер-хъб, вече е предвиден за значителен растеж – включително жилищни и търговски проекти с висока плътност – поради планираната железопътна връзка до летището и кръстовището със SRL. Инвеститорите наблюдават Съншайн и близките Сейнт Олбанс и Футскрей (които са на директна линия до летището през Съншайн) като бъдещи горещи точки. Подобрен достъп до летището може също да стимулира изграждането на повече бизнес паркове и хотели в региона, което ще засили сегмента на търговските имоти. Жилищните имоти в районите Муни Вали и Бримбанк (напр. Еърпорт Уест, Кийлор Ийст) може да станат по-привлекателни за чести пътници и работещи в авиосектора, след като влак може да ги закара до центъра или летището за минути.
  • Зони за градско обновяване: Освен транспорта, Мелбърн има големи зони за градско обновяване като Фишърманс Бенд (бивша индустриална зона южно от центъра, която се преобразува в район с висока плътност и смесено предназначение) и Арден (както бе споменато, свързан с метро тунела). Това са дългосрочни проекти, но ще добавят хиляди домове и работни места. Въздействието върху имотите е двустранно: те осигуряват ново предлагане (което помага за умеряване на цените в целия град), но също така създават много желани нови квартали, които могат да изискват премиум цени. Например, ако Фишърманс Бенд се развие в търсен технологичен и образователен център, както е планирано, ранните купувачи на имоти там могат да видят значително поскъпване.

Като цяло, подобренията в инфраструктурата обикновено са благоприятни за имотния пазар. Подобрените транспортни връзки правят външните райони по-достъпни, често стеснявайки разликата в цените между тях и вътрешните предградия. Вече виждаме как строителите се насочват към земи около новите гари, за да строят апартаменти, таунхауси или търговски центрове, уверени, че търсенето ще последва влаковете. Големите инфраструктурни проекти също вкарват работни места в икономиката по време на строителството, което може да подкрепи търсенето на жилища в краткосрочен план (работници, нуждаещи се от наеми и др.). Настоящият инфраструктурен план на Мелбърн – част от щатската програма “Big Build” – е един от най-големите в историята му, а пазарът на имоти реагира съответно. Купувачите, които гледат към бъдещето, може да обмислят да се позиционират в предградия, които сега може да са пренебрегнати, но след няколко години ще са “до жп линия” или ще се радват на намалено време за пътуване. Историята показва, че когато даден район стане много по-удобен (чрез нов изход на магистрала или жп гара), стойностите на имотите често получават тласък.

Важно е обаче да се запазят реалистични очаквания: не всеки проект гарантира бум на имотите, а времето е от значение (стойностите често се покачват в очакване, след което се задържат по време на строителството). Освен това някои квартали ще се сблъскат с неудобства (напр. години строителен шум или отчуждаване на имоти), което може да е краткосрочен негатив. Въпреки това, като цяло, големите инфраструктурни проекти в Мелбърн ще подобрят качеството на живот и икономическия растеж на града – фактори, които в крайна сметка се отразяват положително на пазара на имоти. Инвеститорите са разумни да “следват инфраструктурата”, когато търсят следващата зона на растеж, което прави това неразделна част от имотната стратегия в Мелбърн за 2025 г. и след това.

Ръст на населението и демографски промени

Историята на населението на Мелбърн е една от забележителен растеж и устойчивост, и е ключов двигател за бъдещето на имотния пазар. След кратко забавяне по време на пандемията (когато затворените граници доведоха до спад в нетната миграция), растежът на населението на Мелбърн се завърна с пълна сила, като сега надхвърля тенденциите отпреди пандемията. Всъщност, Мелбърн отбеляза най-голямото увеличение на населението от всички австралийски градове през 2023–24 г., като добави около 142 600 нови жители само за тази година abs.gov.au abs.gov.au. Този годишен ръст от 2,7% е сред най-бързите в страната и е значително по-висок от растежа на Сидни от 2,0% за същия период abs.gov.au. Населението на Голям Мелбърн е приблизително 5,35 милиона към юни 2024 г. abs.gov.au, като разликата със Сидни (5,56 милиона) се стеснява abs.gov.au. Ако тези тенденции продължат, Мелбърн е на път потенциално да изпревари Сидни като най-населения град в Австралия през следващото десетилетие (някои прогнози сочат до 2030 г. или малко след това). Привлекателността на града – включително изобилие от работни места, образователни възможности и културни удобства – в съчетание със силна външна миграция, подкрепя този устойчив растеж.

Нетната външна миграция е основният двигател на прираста на населението на Мелбърн в последно време. С отварянето на границите на Австралия и увеличаването на имиграционните квоти за запълване на недостига на умения, Мелбърн (като предпочитано място за мигранти) се възползва от този наплив. Международните студенти, в частност, масово се завърнаха в университетите на Мелбърн. Това се вижда в търсенето на наеми в централните части на града (където студентите наемат апартаменти) и в определени предградия с големи мигрантски общности. Например, Мелбърн отбелязва значителна миграция от страни като Индия, Китай и Непал, което допринася за растежа на предградия като Clayton и Tarneit (индийска диаспора), Box Hill и Glen Waverley (китайска диаспора) и др. Тези демографски модели често влияят върху предпочитанията за жилища – напр. силно търсене на по-големи фамилни къщи в райони, предпочитани от мигранти, които често живеят в много поколения под един покрив, или търсене на апартаменти под наем близо до университети от международни студенти.

Друга промяна, свързана с COVID и периода след него, са тенденциите във вътрешната миграция. През 2020–2021 г. Мелбърн преживя отлив на жители към регионалните райони и други щати (особено Куинсланд), тъй като дистанционната работа и локдауните подтикнаха хората да преосмислят начина си на живот. Въпреки това, напоследък тази тенденция се е забавила или обърнала. Регионалният прираст на населението във Виктория все още е положителен, но столиците (особено Мелбърн) отново привличат по-голямата част от растежа abs.gov.au abs.gov.au. Привлекателността на градските работни места, образованието и удобствата изглежда отново привлича хората обратно. Външните предградия на Мелбърн (като тези в западната, северната и югоизточната част на града) илюстрират това: те бяха най-бързо растящите SA2 региони в страната през 2023–24 г., което показва, че много хора се преместват в тези нови предградия от други места abs.gov.au abs.gov.au. По същество, градската периферия се разширява бързо с млади семейства и мигранти. Междувременно някои вътрешноградски райони, които загубиха жители по време на локдауна (като части от центъра и вътрешния юг), вече са се възстановили, след като офисите, ресторантите и културният живот отново са в пълен разцвет.

Що се отнася до демографския състав, Мелбърн продължава да бъде космополитен център. Почти 40% от жителите на Мелбърн са родени в чужбина и този дял вероятно ще се увеличи с настоящата миграционна вълна. Това разнообразие често се проявява във вибриращи културни анклави (Footscray за африканските общности, Springvale за югоизточноазиатските и др.), всяка със свои особености на жилищния пазар. Виждаме и демографски промени като застаряващо население в някои утвърдени предградия – например, нарастващ брой хора, които се местят в по-малки жилища или се пенсионират в райони като Beaumaris или Ivanhoe, което увеличава търсенето на лесни за поддръжка апартаменти и таунхауси. Обратно, бейби бумът в развиващите се райони означава търсене на по-големи къщи, училища и паркове в тези места.

Една забележителна прогноза: Очаква се Виктория (и по разширение Мелбърн) да води нацията по ръст на населението до финансовата година 2027 shapepropertygroup.com.au. Тя ще се изкачи от трето място (по процентен ръст) на първо, изпреварвайки темповете на растеж на щати като Куинсланд или Западна Австралия, които наскоро водеха shapepropertygroup.com.au. Това е значимо, защото предполага устойчиво високо търсене на жилища в Мелбърн в средносрочен план. Младото, нарастващо население поддържа висок темп на формиране на домакинства, което изисква повече жилища. Предизвикателството, както беше обсъдено, ще бъде да се осигури достатъчно жилища – затова се акцентира върху реформи в планирането и жилищните цели (Жилищното споразумение на федералното правителство цели да добави 1,2 милиона жилища в цялата страна до 2029 г., като значителна част от тях са нужни в разрастващите се коридори на Мелбърн).

Друга демографска тенденция след пандемията, която заслужава да се спомене, е завръщането на имигранти и студентски популации във вътрешен Мелбърн, което съживи града. Райони като CBD, Карлтън и Саутбанк, където свободните жилища под наем скочиха рязко през 2020 г., сега отново са с много ниска вакантност благодарение на наплива на студенти и млади професионалисти от чужбина. Това помага за възраждането на пазара на апартаменти във вътрешния град. Също така означава, че характерът на тези райони – международни заведения, културни фестивали и др. – отново процъфтява, превръщайки Мелбърн в разнообразния, глобално свързан град, с който е известен.

Като цяло, растежът на населението е нож с две остриета: той е голям плюс за търсенето на имоти (повече хора = нужда от повече жилища на всички ценови нива), но също така натоварва инфраструктурата и може да влоши достъпността, ако предлагането на жилища не смогва. Градските плановици на Мелбърн са под натиск да поемат този растеж устойчиво – чрез увеличаване на гъстотата в утвърдени райони, разширяване на транспорта и развитие на нови предградия с подходящи услуги. От гледна точка на инвеститора обаче, залагането на град със силен ръст на населението като Мелбърн обикновено е разумно за дългосрочен капиталов растеж. Всеки нов жител има нужда от място за живеене, така че районите, които добавят жители най-бързо (и имат работни места или добра свързаност), често виждат над средното поскъпване на имотите. Демографията на Мелбърн така рисува картина на град с устойчива траектория на растеж, която ще подхранва пазара на недвижими имоти и през следващото десетилетие.

Влияние на държавната политика и лихвените проценти

Държавните политики и макроикономическите фактори – особено лихвените проценти – имат дълбоко влияние върху пазара на недвижими имоти в Мелбърн. Периодът 2022–2024 г. показа това ясно: агресивните увеличения на лихвите от Резервната банка и няколко промени в държавната политика охладиха пазара значително. Докато преминаваме през 2025 г., както политическата среда, така и паричните условия се развиват по начини, които ще оформят резултатите на имотния пазар.

Парична политика (лихвени проценти): Резервната банка на Австралия (RBA) повиши основния лихвен процент бързо от рекордно ниските нива (0,1% през 2021 г.) до около 4,1% към средата на 2023 г., за да се бори с високата инфлация. Този рязък ръст на ипотечните лихви значително намали възможността за заемане – за много купувачи сумата, която могат да си позволят за жилище, спадна с 20–30%. В резултат на това цените на жилищата паднаха през 2022–23 г. Сега, през 2025 г., инфлацията започна да се успокоява и RBA спря повишенията. Финансовите пазари и икономистите широко очакват, че следващите ходове ще бъдат намаления на лихвите, като е възможно това да започне в края на 2025 г. commercialrealestate.com.au. Всъщност някои прогнози предполагат, че RBA може да намали лихвите два пъти през втората половина на 2025 г., ако инфлацията е под контрол commercialrealestate.com.au. Перспективата за по-ниски лихви вече повишава настроенията сред купувачите – знанието, че ипотеките може да поевтинеят, увеличава увереността за покупка. По-ниските лихви намаляват месечните вноски или позволяват на купувачите да заемат малко повече, което може да стимулира търсенето и ръста на цените. Мелбърн исторически е чувствителен към лихвените проценти и, както отбелязва главният изследовател на Domain, градът обикновено реагира бързо на промени в лихвите australianpropertyupdate.com.au. Затова всеки конкретен сигнал за намаляване на лихвите може да доведе до рязко увеличение на активността (както се е виждало в предишни цикли, когато падащите лихви разпалват имотния пазар). Обратно, ако инфлацията се окаже упорита и RBA забави намаленията или дори повиши още лихвите, това би действало като спирачка за възстановяването на имотния пазар. Засега повечето индикатори сочат към стабилна или разхлабваща се парична политика, което е подкрепящо за недвижимите имоти.

Федерално правителство и имиграционна политика: Австралийското федерално правителство влияе косвено на имотния пазар чрез нивата на миграция и жилищни програми. Настоящото правителство поддържа високи имиграционни цели за стимулиране на икономическия растеж – от порядъка на 300 000+ нетни чуждестранни мигранти годишно за Австралия, значителна част от които се установяват в Мелбърн. Това е стимул за търсенето на жилища. На федерално ниво има и схеми като First Home Guarantee (която позволява на купувачите на първо жилище да купят с депозит от само 5%, с държавна гаранция) и Regional First Home Buyer Guarantee, които помагат на хората да влязат на пазара. През 2025 г. условията за някои схеми бяха разширени (например приятели или братя и сестри могат да купуват заедно по FHG), което може да има лек положителен ефект върху търсенето. Съюзът също така стартира Housing Australia Future Fund, насочен към финансиране на строителството на достъпни жилища, макар че това е фокусирано върху субсидирани жилища и може да отнеме време, докато се реализират нови единици на терен.

Може би най-амбициозната федерална инициатива е Националното жилищно споразумение (стремящо се към 1,2 милиона нови жилища в цялата страна до 2029 г.). Успехът на споразумението е несигурен – както беше отбелязано по-рано, настоящите темпове на одобрения за строителство не са на път да постигнат тази цел realestate.com.au. Въпреки това самото съществуване на тази цел е подтикнало дискусии за реформи в планирането и стимули за увеличаване на предлагането. Ако федералното или щатските правителства въведат допълнителни стимули за строителство с цел отдаване под наем, опростят процесите на одобрение или инвестират в инфраструктура за отключване на нови земи, тези политики постепенно могат да подобрят жилищното предлагане в Мелбърн (и така да ограничат покачването на цените и натиска върху наемите). До момента 2024–2025 г. са отбелязали скромни промени в политиката – например леко увеличение на Commonwealth Rent Assistance, някои данъчни стимули за институционално отдаване под наем – но все още няма универсално решение за жилищния недостиг.

Щатска политика на Виктория – данъци и регулации: Във Виктория политиката на щатското правителство е смесена за участниците на имотния пазар. От една страна, Виктория предлага щедри стимули за купувачи на първо жилище (например освобождаване от гербов данък за жилища до $600 000 и намаление до $750 000, плюс $10 000 First Home Owner Grant за ново строителство в метрополия Мелбърн) auspropertyprofessionals.com.au. Това подпомага търсенето в по-ниския сегмент. От друга страна, правителството на Виктория през последните години увеличи няколко данъка, насочени към имотни инвеститори и собственици на скъпи имоти в опит да увеличи приходите и да подобри достъпността на жилищата. Основните промени включват:

  • Промяна в данъка върху земята от 1 януари 2024 г.: прагът за освобождаване от данък за инвеститори беше намален от $300 000 на само $50 000, което включи много повече собственици на имоти в обхвата на данъка върху земята propertyupdate.com.au. Освен това бяха наложени нови ставки (фиксирана такса до $975 плюс 0,1% допълнително за земи над $300 000) propertyupdate.com.au. Това означава, че дори „обикновени“ инвеститори с малък апартамент сега ще плащат годишен данък върху земята, докато преди може да не са плащали нищо.
  • Разширяване на данъка върху празните жилищни имоти за цялата щатска територия от 2025 г. propertyupdate.com.au. Сега, ако даден имот остане празен повече от 6 месеца в годината, собственикът плаща данък (докато преди това се прилагаше само за вътрешен Мелбърн). Това може да засегне собственици на ваканционни имоти или строители, които държат земя, като добавя разход за държане на имоти извън пазара за наеми.
  • Нов данък върху неочакваните печалби (в сила от юли 2023 г.), който облага с до 50% данък увеличението на стойността на земята при преотреждане за по-ценна употреба propertyupdate.com.au. Това е насочено към строителите и собствениците на земя, които печелят от преотреждането, особено в покрайнините на Мелбърн. Макар че целта е да се осигури стойност за обществено благо, критиците твърдят, че това обезкуражава развитието именно в районите, където е необходимо ново жилищно строителство.
  • Увеличени такси и налози: например, таксата за спешни услуги, включена в общинските данъци, се е увеличила и функционира като фактически имотен налог propertyupdate.com.au. Също така, допълнителният гербов налог за чуждестранни купувачи и надбавката за отсъстващи собственици остават в сила във Виктория, което може да намали част от международните инвестиции.

Освен това, Виктория има много про-наемателски закони за наемите, както беше описано по-рано (без „без вина“ изгонвания, по-лесно одобрение за домашни любимци, задължителна поддръжка и др.). Всички те са с добра цел – да осигурят по-голяма сигурност и справедливост за наемателите, но според някои са накарали част от инвеститорите да се замислят дали да купуват в Мелбърн вместо, например, Бризбейн или Пърт (където режимите са по-малко обременяващи). В резултат на това, Виктория си е спечелила репутация през 2024–2025 г. като по-малко благоприятна за наемодателите – дори анализаторите на Domain признават този факт, отбелязвайки, че по-високите данъци и ограничените възможности за инвестиции в инфраструктура могат да направят Виктория по-малко привлекателна от други щати за инвестиции australianpropertyupdate.com.au.

Въздействието на тези политики е очевидно: инвестиционното кредитиране във Виктория намаля и много инвеститори продадоха имотите си (както е обсъдено в секцията за наеми). В краткосрочен план това ограничи предлагането на наеми и повиши наемите – непредвидено последствие, с което правителството сега се бори. Политиците са в трудна позиция, опитвайки се да подобрят достъпността за наематели и купувачи на първо жилище, без да прогонят инвеститорите и строителите, необходими за осигуряване на жилища. Има постоянни призиви от индустрията Виктория да преразгледа някои от тези мерки (например, да се повиши прага за данък върху земята или да се предоставят стимули за проекти build-to-rent чрез отстъпки от данъка върху земята). Към средата на 2025 г. не са въведени големи промени, но това ще бъде важна област за наблюдение. Всякакви бъдещи промени в политиката – като потенциална реформа на гербовия налог (Нов Южен Уелс вече предлага опция за годишен данък, Виктория може да последва) или нови правила за зониране, позволяващи повече средноплътно строителство – могат значително да променят пазара на имоти. В края на 2024 г. правителството на Виктория обяви планове да увеличи жилищното предлагане в утвърдени предградия чрез разширяване на програмата Activity Centres (повишаване на зонирането около транспортни възли) abc.net.au abc.net.au, с цел 300 000 нови жилища в тези райони до 2051 г. gleneira.vic.gov.au gleneira.vic.gov.au. Ако бъде успешно реализирано, това може да облекчи дългосрочния натиск.

Що се отнася до краткосрочните пазарни нагласи, действията на правителството имат и психологически ефект. Отмяната на Игрите на Британската общност през 2026 г. от Виктория през 2023 г. (поради бюджетни проблеми), например, разклати донякъде доверието във финансовото състояние на щата, но директното въздействие върху имотите беше минимално, с изключение на някои регионални проекти, които бяха замразени. По-положително е, че всякакви държавни субсидии или стимули (като временни отстъпки от гербовия налог или помощи за купувачи на жилища) обикновено водят до вълна от покупки – например, когато национално беше въведена помощта HomeBuilder през 2020 г., това доведе до бум на строителството в предградията на Мелбърн. В момента няма такива субсидии, но ако пазарът се нуждае от подкрепа, правителствата могат да въведат мерки, които бързо ще се отразят в цените.

В обобщение, политическата и лихвената среда през 2025 г. е в състояние на преход. Силните насрещни ветрове от нарастващи лихви и данъци за инвеститорите, с които се сблъска Мелбърн, вероятно отслабват: очаква се лихвените проценти да започнат да падат през следващата година commercialrealestate.com.au, а правителството, виждайки кризата с наемите, може да смекчи всякакви допълнителни обезкуражаващи мерки за инвеститорите. За инвеститорите настоящата среда в Мелбърн беше предизвикателна, но всякакви промени (намаления на лихвите или политически корекции за насърчаване на предлагането) могат да обърнат махалото обратно. За собствениците на жилища перспективата за по-евтини ипотеки е добра новина, макар че те трябва да се справят с все още високите начални разходи и конкуренцията. Опитът на Мелбърн показва, че правителствената политика може значително да повлияе на имотния цикъл – с правилния баланс тя може да насърчи устойчив растеж и предлагане, но ако е неправилно калибрирана, може да създаде краткосрочни изкривявания (като изхода на наемодателите). Участниците на пазара ще следят внимателно предстоящите решения на РБА и всякакви жилищни анонси в щатските или федералните бюджети, тъй като те ще помогнат да се определи тонът на пазара на недвижими имоти в Мелбърн през следващите няколко години.

Възможности и рискове за инвестиции в Мелбърн

За инвеститорите и строителите на имоти пазарът на Мелбърн през 2025 г. представлява пейзаж както на примамливи възможности, така и на значителни рискове. Имотният цикъл на града изглежда се обръща нагоре и тези, които се позиционират добре в този етап, могат да пожънат значителни печалби през следващите години. Въпреки това е необходима внимателна стратегия, за да се навигират предизвикателствата, уникални за пазара на Мелбърн. Нека разгледаме основните възможности и рискове:

Възможности:

  • Контрацикличен момент за покупка: Мелбърн току-що излезе от период на спад/стагнация на цените, което означава, че стойностите в много райони все още са под последните си върхове. Тази фаза – когато пазарът се възстановява, но все още не е в бум – може да е идеалното време за покупка. Както казва един експерт, сега е контрациклична възможност за инвестиция, с цени все още под върховите нива и нарастващ импулс propertyupdate.com.au. Купувачите през 2025 г. могат да придобият имоти на цени, които може да изглеждат като изгодна сделка в ретроспекция, ако прогнозите за 5–6% годишен ръст се реализират. Историята от началото на 2020-те показа, че имотните цикли в Мелбърн се обръщат сравнително бързо; например, тези, които купиха в дъното през 2019 г., видяха големи печалби до 2021 г. Може би сме на подобен преломен момент, при който покупката преди тълпата да се върне носи най-добри печалби.
  • Силни дългосрочни фундаментални фактори: Фундаменталните показатели на Мелбърн – растеж на населението, диверсифицирана икономика (финанси, технологии, образование, здравеопазване) и масивни инвестиции в инфраструктура – го правят сигурен дългосрочен залог. Градът последователно е класиран като един от най-добрите за живеене в света, което привлича както хора, така и бизнеси. Растежът на населението, в частност, е благоприятен фактор за инвеститорите; повече хора означава постоянен търсене на жилища. С прогноза Мелбърн да бъде най-бързо растящият град в Австралия през следващите години shapepropertygroup.com.au, инвеститорите могат да бъдат уверени, че ще има голям брой наематели и бъдещи купувачи за добре разположени имоти. Диверсифицираната икономика също така предпазва от волатилност; дори ако един сектор (например международните студенти) се понижи, други (като вътрешната миграция или технологичен бум) могат да компенсират.
  • Подобряващи се наемни доходи и възвръщаемост: Както беше подчертано, наемите са скочили, а доходността се е повишила от ниските си нива. В някои сегменти (апартаменти, редови къщи под наем) вече могат да се намерят брутни доходности от 4–5%, което е значително по-добре от преди няколко години. При вакантност <2%, наемодателите имат ценова сила да продължат умерено да повишават наемите. Този силен наемен пазар подобрява паричния поток за инвеститорите и може да привлече още от тях обратно в Мелбърн. Освен това, ако лихвените проценти паднат, разликата между наемната доходност и ипотечната лихва ще се свие, което потенциално може дори да позволи положителен паричен поток за някои имоти – сценарий, който не е виждан в Мелбърн от много години. Инвеститорите, които закупят имоти преди намаляване на лихвите (и съответно преди нова вълна от инвеститори), могат да се възползват както от капиталов растеж, така и от ера на по-добри наемни доходи.
  • Относителна достъпност (междудържавен и международен интерес): В сравнение със Сидни, имотите в Мелбърн са относително изгодни – къщи на две трети от цената в Сидни, апартаменти още по-евтини shapepropertygroup.com.au. Това привлича интерес от купувачи от други щати, както и от чуждестранни инвеститори (особено от Азия), които виждат Мелбърн като изгодна инвестиция за град от световна класа. С нормализирането на пътуванията може да видим завръщане на чуждестранните купувачи (Китай донякъде облекчи ограниченията за износ на капитал през 2023–24 г.), а исторически Мелбърн е бил предпочитан за чуждестранни инвестиции в имоти след Сидни. Разликата в стойността е възможност; инвеститорите могат да купят първокласни имоти в Мелбърн с доходност, равна или по-добра от тази в Сидни, на много по-ниска входна цена, очаквайки, че с времето Мелбърн може да намали част от тази разлика shapepropertygroup.com.au.
  • Целеви области за растеж: Има конкретни сегменти, подходящи за инвестиции. Къщи, подходящи за семейства, разположени върху земя в джентрифициращи се средни предградия, остават сред най-добрите избори, тъй като се възползват както от търсенето на собственици, така и на наематели. Таунхаусите и бутиковите нискоетажни апартаменти в желани училищни райони или близо до транспорт също са добър избор – те са насочени към хора, които намаляват размера на жилището си, и млади семейства, които не могат да си позволят къща. Също така, нишови инвестиции като студентски общежития могат отново да процъфтят, предвид завръщането на международните студенти, а проектите build-to-rent се радват на държавна подкрепа (25-годишни данъчни облекчения върху земята във Виктория за допустими проекти), което ги прави нова, но растяща възможност. Има възможности и в търговския сектор: например, висококачествени логистични съоръжения или търговски центрове за удобство в развиващи се коридори вероятно ще имат висока заетост и ръст на наемите, така че инвеститори с по-дългосрочен хоризонт и по-големи бюджети могат да намерят добри покупки в тези сектори, преди капиталовите доходности отново да се свият с възстановяването на икономиката.
  • Потенциал за политически подкрепи: Докато последните политики бяха пречка, ситуацията може да се обърне. Ако правителството на Виктория, под натиск от кризата с наемите, въведе промени, благоприятни за инвеститорите (като облекчения в данъка върху земята или нови стимули), стойността на имотите и търсенето от инвеститори може да скочат. По същия начин, всякакъв федерален стимул за жилищния сектор (като нови грантове или данъчни облекчения) би подкрепил пазара. Умните инвеститори следят политическия климат, за да се възползват от всякакви законодателни предимства.

Рискове:

  • Риск от лихвени проценти/финансиране: Най-големият риск е, ако инфлацията не се овладее и лихвените проценти останат „по-високи за по-дълго“. Ако Резервната банка на Австралия не намали лихвите или, още по-лошо, ги повиши допълнително, разходите по заемите ще останат ограничение. Високите ипотечни лихви не само ограничават новото кредитиране, но и натоварват съществуващите собственици (макар че повечето могат да се справят благодарение на буфери, винаги има риск от принудителни продажби, ако лихвите се повишат неочаквано много). Въпреки че настоящият консенсус очаква облекчаване, инвеститорите трябва да стрес тестват финансите си за сценарий, при който лихвите се задържат около сегашните нива или падат бавно. Ерата на ултраевтините пари приключи; тези, които очакват връщане към 2% ипотечни лихви, може да останат разочаровани. Освен това, кредитните условия са се затегнали – банките са по-строги при оценката на платежоспособността. Ако стандартите за кредитиране се затегнат още (например, ако регулаторите увеличат капиталовите изисквания или буферите), това е риск за търсенето на имоти.
  • Данъчен и регулаторен риск: Склонността на Виктория да използва имотите като „дойна крава“ (както се изрази един коментатор в propertyupdate.com.au) не е гарантирано, че ще спре. Щатът е изправен пред бюджетни дефицити и има риск да бъдат въведени още данъци или такси (например, говори се за потенциален контрол на наемите или нови увеличения на данъка върху земята, ако фискалните условия се влошат). Подобни мерки могат да изплашат инвеститорите или да намалят възвръщаемостта. Също така, допълнителни реформи в законите за наемите – като тавани на наемите, за които настояват някои защитници на наемателите – биха ограничили директно доходния потенциал на инвеститорите (макар че към момента Виктория не е въвела тавани на наемите, за разлика от някои европейски градове). Инвеститорите трябва да са наясно, че политическият риск е по-висок във Виктория отколкото в много други щати, и да го вземат предвид в стратегията си. Диверсифицирането на портфейла или структурирането на собствеността с цел оптимизация на данъците (с добра консултация) е от съществено значение.
  • Свърхпредлагане в определени сегменти: Въпреки че като цяло в Мелбърн има недостиг на жилища, съществува риск от локализирано свръхпредлагане. Един такъв пример са високите жилищни сгради в централната част на града; голям брой нови жилищни кули в CBD/Southbank ще бъдат завършени около 2025–26 г., включително много проекти build-to-rent. Това може временно да увеличи нивата на свободни жилища в тези райони и да понижи наемите или цените на стандартните високи апартаменти. По подобен начин, разделянето на парцели в крайните квартали може да доведе до излишък – ако настъпи рецесия или кредитна криза, тези пазари на къщи и земя могат да претърпят спад на цените, тъй като строителите намаляват цените на непродадените имоти. Инвеститорите трябва да бъдат внимателни да не преплащат за ново строителство в конкурентни сегменти и вместо това да се фокусират върху имоти с известна рядкост (уникални характеристики, локации с ограничено предлагане).
  • Икономически и заетостни фактори: Пазарът на имоти в Мелбърн, както всеки друг, е свързан с по-широката икономика. Съществуват рискове като глобален икономически спад (ако например икономиката на Китай се забави значително, това може да се отрази на Мелбърн чрез намален поток от студенти или загуба на работни места, свързани с износа на суровини на национално ниво) или вътрешна рецесия, която увеличава безработицата. По-високата безработица би намалила търсенето на жилища и може да увеличи просрочията по ипотеките. В момента безработицата е ниска и доходите растат, което е положително, но ако това се обърне, представлява риск. Концентрацията на определени индустрии (Мелбърн има голям финансов и професионален сектор) означава, че удар върху тях (например финансова криза или преместване на големи компании) може да засегне купувачите в по-скъпите сегменти.
  • Климат и екологично планиране: Това е по-дългосрочен риск, но заслужава внимание. Части от Мелбърн (особено крайбрежните и ниско разположени западни предградия) са изправени пред риск от наводнения и покачване на морското равнище през следващите десетилетия. Вече застрахователните разходи се увеличават в някои райони, податливи на наводнения. Макар че това не е непосредствено, инвеститорите с много дълъг хоризонт може да обмислят екологичната устойчивост на местоположението на имота си. Освен това стандартите за енергийна ефективност при наемите стават по-строги; по-старите имоти може да изискват обновяване (допълнителен разход), за да отговарят на изискванията.
  • Пазарна волатилност и тайминг: Пазарът в Мелбърн може да бъде цикличен. Инвеститор може да купи с очакване за бум, но може да отнеме повече време, за да се реализира. Например, ако намаляването на лихвените проценти се забави до 2026 г., цените може да останат относително стабилни през 2025 г. и да се повишат по-късно. Алтернативната цена на парите е фактор – при високи лихви, инвестицията в имот носи ~3-4%, докато сигурен срочен депозит може да донесе 5%. Някои инвеститори може да решат, че това не си струва, което е психологически риск за търсенето. Трябва да сте готови да държите имота достатъчно дълго, за да преживеете евентуални спадове, и да не разчитате на бързи препродажби в несигурни времена.

Като се претеглят тези фактори, много експерти все още разглеждат Мелбърн през 2025 г. като благоприятен за стратегически, дългосрочни инвестиции. Ключът е в преценката: изберете активи с трайна привлекателност (например къщи от определени епохи във вътрешните предградия, имоти близо до транспорт и работни места и др.), избягвайте нови сгради „един размер за всички“ без недостиг, и се уверете, че бюджетът ви може да понесе всяко предвидимо увеличение на лихвите или вакантност. Това е време да бъдете избирателни, но оптимистични. Както отбелязва Майкъл Ярдни, виден инвестиционен съветник: Умните инвеститори се фокусират върху висококачествени, „инвестиционен клас“ имоти със силни основи, вместо да гонят спекулативни моди propertyupdate.com.au propertyupdate.com.au. Те гледат дългосрочно, разбирайки, че историята на растежа на Мелбърн остава непокътната и че краткосрочните предизвикателства често създават най-добрите възможности за влизане на пазара.

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Мелбърн през 2025 г. и след това предлага завладяващ разказ – град, който се възстановява, изпълнен с нова инфраструктура и хора, и според прогнозите ще води националния ръст на имотите. За инвеститорите и заинтересованите страни задачата е да се възползват от възможностите на този възход (повишаващи се цени, силно търсене на наеми, относителна стойност), като същевременно управляват рисковете (промени в политиката, лихвени проценти и особености на предлагането). Тези, които го направят, могат да открият, че Мелбърн отново оправдава репутацията си като водеща дестинация за инвестиции в недвижими имоти, като следващите няколко години ще положат основите за стабилни печалби и просперитет в сектора на имотите.

Източници:

Marcin Frąckiewicz

Latest Posts

Don't Miss

Aspen Real Estate Market Forecast 2025–2027: Trends, Prices, and Investment Insights

Прогноза за пазара на недвижими имоти в Аспен 2025–2027: Тенденции, цени и инвестиционни анализи

Пазарът на недвижими имоти в Аспен навлиза в 2025 г.
Agents of Change: How Autonomous AI Agents Are Revolutionizing the Enterprise

Агенти на промяната: Как автономните AI агенти революционизират предприятията

Изкуственият интелект навлиза в нова фаза в бизнеса: възходът на