Пазарът на недвижими имоти в Буенос Айрес през 2025 г. преживява силен подем след няколко трудни години. Подтикван от мащабни икономически реформи, облекчени валутни ограничения и завръщане на доверието на инвеститорите, сделките с имоти нарастват, а цените отново се покачват thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Номиналните цени на апартаментите са се повишили средно с около 8,5% през последната година, като особено силни печалби се наблюдават в луксозните квартали thelatinvestor.com. Това възстановяване настъпва въпреки високата инфлация в Аржентина – реалните (коригирани спрямо инфлацията) стойности на имотите остават под върховите си равнища – тъй като както местни, така и чуждестранни купувачи масово се завръщат на пазара thelatinvestor.com globalpropertyguide.com. В следващите секции предоставяме изчерпателен анализ на тенденциите при жилищните, търговските и смесените недвижими имоти в Буенос Айрес, включително динамиката на отделните квартали, сравнение на цените с предходни години, инвестиционни модели, регулаторни промени, макроикономически контекст и основни развития, оказващи влияние върху стойностите на имотите.
Тенденции на пазара на жилищни недвижими имоти
Обем на продажбите и търсене: Жилищната продажна активност в Буенос Айрес рязко се ускори. Броят на нотариалните актове се увеличи с 35% през 2024 г. спрямо предходната година bowtiedmara.io, което бележи най-силната пазарна динамика от 2018 г. Този подем продължи и през 2025 г. – само през първото тримесечие на 2025 г. обемът на сделките беше с около 40% по-висок на годишна база thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Ключов катализатор беше премахването на валутните ограничения през април 2025 г., което отприщи натрупаното търсене; само седмици след тази реформа, сделките с недвижими имоти скочиха с 35%, тъй като купувачите се втурнаха на пазара thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Доверието на купувачите също беше укрепено от правителствени мерки за разширяване на ипотечното кредитиране след години на ограничено финансиране на жилищата. За първи път от над десетилетие местните банки възобновиха предлагането на ипотечни кредити в средата на 2024 г., в резултат на което около 9% от покупките на жилища са финансирани през 2024 г., спрямо едва 4% година по-рано bowtiedmara.io. Въпреки че ипотеките все още се използват при под 10% от продажбите, този начален ръст на кредитирането се очаква да „подпомогне бъдещото развитие на пазара“, тъй като експерти отбелязват, че новият достъп до лостов ефект често предизвиква по-широко търсене на жилища thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.
Ценови тенденции: След продължителен спад, цените на жилищата в Буенос Айрес навлязоха във фаза на възстановяване. Средната цена на апартамент в града достигна 2339 щ.д. на квадратен метър в началото на 2025 г., приблизително на нивата от 2022 г. и с около 7% по-висока спрямо година по-рано bowtiedmara.io. Това отбелязва значителен обрат спрямо 2018–2022 г., когато стойностите на имотите, деноминирани в щ.д., спадаха. По време на най-тежкия период на спада (2019–2020) цените намаляваха с двуцифрени проценти годишно в реално изражение globalpropertyguide.com. Дори и в номинално изражение средните цени падаха с 3–5% годишно до 2022 г. globalpropertyguide.com. Дъното изглежда беше през средата на 2023 г.; от юни 2023 до януари 2025 г. средната цена на м² в града се е повишила с около 8,7% bowtiedmara.io. Все пак, тъй като Аржентина преживя хиперинфлация от 133% през 2023 г. и продължаваща висока инфлация през 2024 г. globalpropertyguide.com idealista.com, реалните (коригирани с инфлацията) стойности на имотите все още са значително под пика. Всъщност един анализ показа, че въпреки ръст от ~5,5% на номиналната цена в щ.д. през Q2 2024 г., коригираните с инфлацията цени на апартаментите спаднаха с ~72% на годишна база през това тримесечие globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Оранжевата линия в долната графика илюстрира колко силно са спаднали цените спрямо пика от 2018 г. и умереното възстановяване, което тече в момента:
| Квартал | Средна цена (USD на м²) | Пазарен сегмент |
|---|---|---|
| Puerto Madero | $5,900 – $6,000 globalpropertyguide.com | Ултралуксозни високи сгради |
| Palermo (Soho & Hollywood) | $3,500 – $4,300 thelatinvestor.com thelatinvestor.com | Модерни апартаменти, ново строителство |
| Recoleta | $3,800 – $4,200 thelatinvestor.com | Луксозни исторически/луксозни имоти |
| Belgrano | ~$2,900 – $3,000 thelatinvestor.com | Средна/висша класа жилищни квартали |
| Caballito | ~$2,250 – $2,300 thelatinvestor.com | Средна класа жилищни квартали |
| San Telmo | $2,100 – $2,800 thelatinvestor.com | Стар град (реновирани жилища) |
| Villa Crespo | ~$2,200 – $2,600 (прогн.) | Развиващ се район |
| Villa Lugano | $1,500 – $1,800 thelatinvestor.com | Достъпни предградия |
| Средна цена за целия град (CABA) | $2,300 – $2,400 bowtiedmara.io | – |
Премиум северните квартали и централното крайбрежие диктуват най-високите цени.
Puerto Madero, модерен луксозен анклав с кули и удобства, е най-скъпият район с около $6,000/м² globalpropertyguide.com – приблизително 3 пъти средната цена за града.Palermo Soho и Hollywood (модерни подрайони на Палермо, популярни сред емигранти и млади професионалисти) средно $3,500–$4,300/м² thelatinvestor.com, отразявайки силно търсене заради нощния живот, ресторантите и пространствата за съвместна работа.Традиционни престижни квартали като Реколета (известен със своята френска архитектура и посолства) също достигат цени над 4 000 щ.д./м² thelatinvestor.com.За разлика от това, жилищните зони за средната класа като Belgrano и Caballito имат цени в диапазона $2,200–$3,000 thelatinvestor.com.Работническите крайни квартали на юг и запад, като Вила Лугано или части от Матадерос, предлагат най-евтините имоти на цена от около ~$1,500/м² thelatinvestor.com.Тези различия в стойностите са тясно свързани с местните доходи, удобства и възприятия за сигурност и инфраструктура.Гледайки напред, местните анализатори прогнозират продължаващ номинален ръст на цените през 2025–2026 г. За премиум кварталите се очаква +8–12% годишно поскъпване, докато развиващите се райони могат да постигнат 10–15% ръст thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Тези прогнози предполагат, че инфлацията ще се успокои (от ~120% през 2024 г. до ~60% през 2025 г.) и че скорошните промени в полза на пазара ще запазят оптимизма сред купувачите thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Струва си да се отбележи, че дори 10% годишен ръст в доларово изражение вероятно ще изостава спрямо местната инфлация, но ако аржентинската инфлация действително се забави, както се надяват мнозина, реалната стойност на имотите може най-сетне да се стабилизира или дори да започне да нараства след години на спадове.
Вариации в цените по квартали: Цените на жилищните имоти в Буенос Айрес се различават драстично според квартала. Таблицата по-долу показва средните нива на цени в избрани райони към средата на 2025 година:
Печеливши и губещи квартали: През 2024–2025 г. джентрифицираните и водещи квартали са начело на ръста в цените, докато някои отдалечени райони изостават. Най-горещият квартал е Вийя Креспо, някога груб район в съседство с Палермо, който бързо се джентрифицира – тук се наблюдава 10–15% годишно поскъпване заради нови проекти и подобрени транспортни връзки thelatinvestor.com. Близо до него са Палермо Сохо/Холивуд, които отбелязват приблизително 8–12% годишен ръст в резултат на засиления интерес от чуждестранни купувачи и ограничено предлагане thelatinvestor.com. Реколета и Палермо Чико (друг престижен квартал) задържат стабилен 8–10% ръст благодарение на устойчивото търсене на луксозни имоти thelatinvestor.com. Развиващи се райони от средната класа като Вийя Уркиса (северозапад) също показват силен импулс, със сегашни цени от ~$2,600–$3,300/м² и прогнозен ръст от 10–15% с въвеждането на нова инфраструктура thelatinvestor.com.
От друга страна, няколко района са в застой. Далечните южни квартали (Sur) със слаба свързаност и висока бедност едва се оскъпяват – Вила Лугано и съседните квартали отбелязват само 2–4% годишен ръст на цените thelatinvestor.com, което е много под нивото на инфлацията. Тези райони, въпреки че предлагат достъпни жилища за местните, не предизвикват инвестиционния интерес, който повишава цените в другите части на града. Дори на пазара на наеми търсенето там е по-слабо. Картата по-долу илюстрира тези регионални различия: по-тъмните цветове на север и в централната част на града съответстват с по-високи цени и по-бърз растеж, докато бледите райони на юг имат най-ниски стойности и минимално поскъпване.
Профили на купувачите – чуждестранни срещу местни: Забележително е, че чуждестранните инвеститори са се завърнали на пазара на недвижими имоти в Буенос Айрес в нарастващ брой. С девалвацията на песото, която прави аржентинските имоти изключително евтини в долари, купувачи от САЩ, Испания и други страни „се стичат“ към пазара thelatinvestor.com. До средата на 2025 г. международните купувачи съставляват приблизително 8–12% от всички продажби в премиум квартали като Палермо, Реколета и Пуерто Мадеро thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Много от тях са привлечени от изгодните валутни курсове и потенциала за значителна капиталова печалба с възстановяването на пазара thelatinvestor.com. Освен това, Аржентина улесни инвестирането на чужденци: валутните ограничения бяха премахнати (инвеститорските долари вече не са блокирани) trade.gov, и получаването на пребиваване е лесно дори при умерени инвестиции (може да се кандидатства за виза с инвестиция от около 1,5 милиона песо, около 1 500 щатски долара, предвид слабата валута) thelatinvestor.com. Чужденците не срещат правни пречки при закупуването на градска недвижима собственост, а продавачите все по-често са готови да приемат оферти в долари, което допълнително насърчава чуждестранните купувачи thelatinvestor.com. Популярни цели за международните инвеститори включват луксозни апартаменти в Пуерто Мадеро и реновирани исторически жилища в Сан Телмо, които предлагат както потенциална стойност, така и атрактивни доходи от наем на експати/туристи thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
Междувременно вътрешните купувачи също стимулират възстановяването. Растящата средна класа в Аржентина (въпреки икономическата нестабилност) има културно предпочитание към недвижимите имоти като средство за съхранение на стойност и често избира имоти пред нестабилни банкови депозити. С забавянето на инфлацията и разширяването на ипотечното кредитиране, все повече местни жители се опитват да закупят жилища thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Правителствените политики в подкрепа на жилищната собственост – като улесняване на достъпа до кредит и въвеждане на данъчна амнистия – допълнително стимулират местното търсене. По програмата „Blanqueo“ за 2024 г. аржентинци с недекларирани спестявания могат да легализират до $100 000 без данък (и по-големи суми при ниска данъчна ставка), ако инвестират, като голяма част от този капитал се очаква да се насочи към недвижими имоти thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Освен това, както е описано в секцията „Правни и регулаторни въпроси“, град Буенос Айрес премахна гербовия данък за повечето първократни купувачи на жилища на стойност под ~$190 000 expatsba.com expatsba.com, с което се намаляват разходите по сделките за местните семейства. Тези фактори дават възможност на повече аржентински купувачи – особено млади професионалисти и хора, търсещи първи дом – да навлязат на пазара редом с чуждестранните инвеститори.
Тенденции на пазара на наеми
Пазарът на жилища под наем в Буенос Айрес претърпя драматичен обрат от края на 2023 г. В опит да коригира сериозния недостиг на наеми, новото правителство отмени строгия закон за контрол на наемите в Аржентина през декември 2023 г., който преди това изискваше фиксирани тригодишни договори и лимити върху увеличението на наемите idealista.com. Незабавният ефект беше наводнение от предлагане: в рамките на 8–9 месеца след отмяната броят на апартаментите, достъпни за наемане в града, скочи с приблизително 170% idealista.com. До края на 2024 г. имаше над 19 000 обяви за наеми в Буенос Айрес, повече от 3.2× инвентара от началото на 2023 г. idealista.com. Този бум на предлагането – на практика собствениците върнаха жилища на дългосрочния наем след като бяха премахнати регулациите – най-накрая облекчи натиска върху наемателите. Макар че исканите наеми все още се увеличават номинално, темпото значително се забави. До август 2024 г. наемите в Буенос Айрес са се увеличили с около 45% на годишна база, което звучи много, но е по-малко от половината на общата инфлация (~94%) през същия период idealista.com. В реални стойности това означава приблизително 49% спад в разходите за наем за наемателите след години на рязко поскъпване idealista.com idealista.com. Наистина, до средата на 2024 г. месечните увеличения на наема бяха най-ниски от 2021 г. насам, пряк резултат от разширеното предлагане и по-пазарни политики idealista.com. Наемодателите, освободени от предишни ограничения, са по-склонни отново да предлагат жилища за дългосрочен наем, а много от тях намалиха очакванията за цена с цел да привлекат наематели на вече по-конкурентен пазар.
Наемна доходност: За имотните инвеститори наемната доходност в Буенос Айрес е средно около 6–8% брутно в щатски долари за жилищни единици – сравнително умерена възвръщаемост предвид рисковия профил на Аржентина. В рамките на целия град, гарсониерите предлагат най-високи доходности (средно около 8.3%), тъй като са по-евтини и търсени от млади наематели thelatinvestor.com thelatinvestor.com. По-големите апартаменти (2-3 спални) обикновено носят доходност около 6–7% в топ локации thelatinvestor.com. Например, студия в централните квартали могат да донесат ~7–8%, докато едностайните и двустайните апартаменти обикновено генерират ~5–7% според местоположението thelatinvestor.com. Palermo Soho, въпреки високите цени на имотите, има доходност от студия около 7.5%, спадайки до ~6.0% при тристайните апартаменти thelatinvestor.com. Средните квартали като Caballito запазват по-стабилна доходност ~6% за всички типове жилища thelatinvestor.com. Любопитно е, че в Puerto Madero – обикновено район с ниска доходност заради скъпите имоти – по-големите луксозни апартаменти могат да достигнат доходност от ~7.9% (по-висока от по-малките жилища), тъй като заможните експатриантски семейства и ръководители са склонни да плащат по-високи наеми за първокласни домове thelatinvestor.com. Като цяло, наемната доходност в Буенос Айрес е считана за ниска по регионалните стандарти (например по-рисковите пазари в Латинска Америка често дават >8-10%). Затова инвеститорите обикновено разглеждат Буенос Айрес по-скоро като възможност за капиталова печалба, отколкото за постоянен паричен поток thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com. Последният скок в предлагането на имоти под наем и стагнацията на наемните цени може да задържат доходността ниска в краткосрочен план. Въпреки това, тъй като цените на имотите все още са сравнително ниски (исторически погледнато) и туризмът се засилва, има перспектива за по-високи приходи от наеми, особено в сегмента на краткосрочните наеми (Airbnb), насочени към чужденци.
Краткосрочни наеми: Туристическият и Airbnb пазарът в Буенос Айрес са силни, тъй като градът се е превърнал в притегателна точка за дигитални номади и регионални пътешественици. Квартали като Палермо, Реколета и Сан Телмо са особено търсени за кратък престой, което повишава наемите за добре обзаведени апартаменти. Според местни източници, типично едностайно жилище в Палермо може да донесе около 500+ долара на месец при средносрочен наем на емигранти или номади thewanderinginvestor.com. В същото време, градската власт започна да обсъжда регулиране на краткосрочните наеми на фона на оплаквания за тяхното влияние върху наличността на жилища. В началото на 2025 г. кметът на Буенос Айрес предложи нови правила за Airbnb (споменати от пазарни наблюдатели bowtiedmara.io), въпреки че подробностите и прилагането им все още не са ясни. Засега нормира на заетост за краткосрочните наеми са умерени (~50% заетост е отбелязана при някои имоти thewanderinginvestor.com), така че собствениците трябва да управляват периодите без наематели. Все пак много наемодатели предпочитат гъвкавостта на доларови, нощни наеми, поради нестабилното песо на Аржентина. В бъдеще балансът между традиционните договори и краткосрочните наеми ще зависи от политическите решения и туристически тенденции.
Пазар на търговски недвижими имоти
Докато жилищният пазар доминира в новините, търговските имоти в Буенос Айрес – офиси, търговски площи и индустриални зони – също преминават през постпандемично възстановяване през 2025 г.
Офисен пазар: Пазарът на офис площи клас А в Буенос Айрес показва предпазливи признаци на възстановяване след няколко трудни години. През първото тримесечие на 2025 г. нетната абсорбция на висококачествени офис площи е +28 685 м², което показва, че компаниите отново започват да разширяват офисите си cushmanwakefield.com. Търсенето се движи главно от големи компании, които наемат площи в коридора Панамерикана (северните предградия покрай магистралата) и в Пуерто Мадеро, където няколко нови офис сгради вече са въведени в експлоатация cushmanwakefield.com. Все пак, напливът на ново предлагане доведе до ръст на свободните офис площи до ~16.9% (от ~15.9% в края на 2024 г.) cushmanwakefield.com. Собствениците на сгради активно търсят наематели за новопостроените сгради, особено в нецентрални райони, което обяснява покачването на вакантността. Офис наемите в Буенос Айрес остават стабилни около 23–24 щ.д. за м² на месец за премиум площадите cushmanwakefield.com. При около 24 щ.д./м² това е приблизително на равнището отпреди пандемията, което предполага, че наемодателите задържат офертните наеми въпреки високата вакантност, вероятно поради факта, че повечето наемни договори са в долари. Много компании се възползват от благоприятните за наемателите условия, за да се преместят в по-нови или по-добре разположени офиси на сходни разходи. Като цяло, перспективите пред офисния сектор са предпазливо оптимистични: икономически реформи и подкрепена от МВФ стабилизация подобриха бизнес доверието, но вакантността може да остане висока, докато не се абсорбира излишното предлагане (включително новите кули Catalinas Norte II и други проекти). Все пак, постепенната положителна абсорбция и стабилните наеми сигнализират, че дъното може вече да е достигнато на офисния пазар cushmanwakefield.com.
Търговия на дребно и хотелиерство: Търговските имоти в Буенос Айрес – от търговски центрове до магазини по главните улици – също се възстановяват, подпомогнати от увеличеното потребление (отчасти стимулирано от туристи и посетители, които се възползват от валутния арбитраж в Аржентина). Основни оператори на търговски центрове като IRSA отчитат подобрени показатели: през 2024 наемните приходи на IRSA (предимно от молове) са се увеличили с ~8.8%, а трафикът на посетители се е възстановил значително gatewaytosouthamerica-newsblog.com. Основните търговски улици в града (Флорида Стрийт, Авеню Санта Фе, бутиковата зона на Палермо Сохо) отчитат ниска вакантност и увеличение на наемите, тъй като търговците се връщат. Освен това Las Cañitas и други нишови търговски райони се представят добре – анализ на Infobae от началото на 2025 подчертава, че сектори като гастрономията и нощния живот водят пазара в Las Cañitas, като повишават както наемните, така и покупните цени на търговските площи там expatsba.com expatsba.com. Малките предприятия се разширяват предпазливо, а международни марки се връщат на пазара, след като валутните ограничения бяха премахнати (позволявайки по-лесно репатриране на печалби от чуждестранни търговци). За собствениците на търговски площи индексацията на наемите остава трудна: много наеми все още неофициално се коригират в щатски долари или чрез инфлационни клаузи, тъй като годишната инфлация през 2024 беше ~95% idealista.com. Хотелиерският сектор също отбелязва значителен подем – бутикови хотели и апарт-хотели в райони като Реколета и Палермо се възползват от туристическия бум след пандемията и новите визови режими за дистанционни работници в Аржентина. Някои инвеститори дори са преобразували жилищни сгради в ко-ливинг или хотелиерски обекти, за да се възползват от високата заетост, плащана в долари. Като цяло сегментът за търговски имоти и хотелиерство е в режим на растеж през 2025, въпреки че остава чувствителен към макроикономическите колебания в покупателната способност на потребителите.
Индустриални/логистични имоти: Пазарът на индустриални недвижими имоти (складове, логистични паркове) около Голям Буенос Айрес имаше смесено начало на 2025 г. През първото тримесечие на 2025 г. бе отчетена -27 752 м² нетна абсорбция (отрицателна), тъй като някои наематели намалиха площите си на фона на спад в потребителските разходи cushmanwakefield.com. Делът на свободните площи за логистика леко се повиши до около 4,7% – все още относително ниско – а предлаганите наеми спаднаха до приблизително 7,20 щ.д. на м² на месец cushmanwakefield.com. В началото на 2025 г. не бяха завършени нови складове, но строителният „пайплайн“ е най-голям за последните пет години, тъй като инвеститорите очакват нарастващо търсене cushmanwakefield.com. Основните индустриални подрегиони са по протежение на магистралата Панамерикана (на север) и западните/южните връзки. Бизнес ориентираната политика на администрацията на Милей и девалвацията на песото (която прави аржентинския износ по-конкурентоспособен) биха могли да стимулират търсенето на логистични обекти през следващите години. Всъщност Fitch Ratings прогнозира постепенно подобрение на заетостта и наемите в Латинска Америка и след 2025 г. за индустриалните имоти, макар и с по-бавно темпо поради продължаващи икономически несигурности financecolombia.com. Ако икономиката на Аржентина се стабилизира и започне да расте, се очаква складово-логистичният сектор да се разширява – вече има интерес от чуждестранни индустриални инвеститори, а местни строителни компании подготвят проекти с очакване за възраждане на производството и електронната търговия.
Смесени проекти и големи инициативи
Буенос Айрес е свидетел на вълна от многофункционални проекти и инфраструктурни инициативи, които обещават да преобразят части от града през следващите години. Най-големият от тях е мегапроектът „Коста Урбана“ – изцяло ново крайбрежно кварталче, планирано върху 70 хектара рекултивирана земя по протежение на река Рио де ла Плата (южно от Пуерто Мадеро). Одобрен в края на 2021 след десетилетия забавяне, Коста Урбана ще позволи до 895 000 м² строителство за смес от жилищни, търговски, офис и обществени пространства stocktitan.net stocktitan.net. Проектът, ръководен от предприемача IRSA, отделя над 50 хектара за паркове и зелени площи и инвестира около 40 милиона долара в инфраструктура за интегриране на зоната с града stocktitan.net stocktitan.net. Когато бъде изграден през следващите десетилетия, Коста Урбана се очаква да създаде изцяло нов луксозен квартал – на практика разширение на Пуерто Мадеро – който може да приюти хиляди нови апартаменти, офиси, търговски комплекси, както и училища и културни обекти stocktitan.net stocktitan.net. Това развитие е най-големият градски проект в Аржентина и се представя като такъв, който „ще промени облика на града… предоставяйки възможност за разширяване и възстановяване на достъпа до крайбрежието“ с динамични многофункционални пространства stocktitan.net stocktitan.net. Що се отнася до ефекта върху пазара, бъдещето предлагане в Коста Урбана може да окаже натиск за понижаване на цените във високия сегмент на Пуерто Мадеро (като добави конкуренция), но в дългосрочен план се очаква да повиши стойността в досега пренебрегваните южни крайбрежни зони (например части от Ла Бока/Баракас) чрез подобрена инфраструктура и свързаност.
Други значими многофункционални или инфраструктурни инициативи включват:
- Catalinas Norte II: Търговски проект за недвижими имоти северно от центъра, който добави няколко нови офис кули (и някои жилищни компоненти) през 2022–2023 г. върху бивша железопътна площадка. Това разшири централния бизнес район към Пуерто Мадеро и може да привлече корпоративни наематели от по-стари сгради в центъра, като потенциално насърчи преобразуването на тези по-стари имоти в жилища или хотели.
- Distrito Arroyo и Parque de la Innovación: Това са по-малки зони за развитие. Parque de la Innovación, близо до университетския кампус в Нунйес, цели да се превърне в технологичен/иновативен център, комбиниращ лаборатории, офиси и студентски общежития, което може да стимулира активността на пазара на имоти в северния коридор.
- Транспортна инфраструктура: През последните години Буенос Айрес инвестира значително в градски транспорт, което повиши стойността на имотите по подобрените коридори. Проекти като магистралата Paseo del Bajo (2019) – подземна скоростна пътна артерия, отклоняваща камионите от центъра – подобриха райони като Пуерто Мадеро, Микросентро и Сан Телмо чрез намаляване на трафика по повърхността. Градът също така повдигна ключови крайградски жп линии (Mitre и San Martín) през 2018–2019 г., премахвайки множество прелези в Палермо, Белграно и Чакарита. Тези дейности намалиха задръстванията и свързаха отново кварталите, което направи имотите наблизо по-привлекателни и достъпни (местни брокери посочиха ръст на стойностите по улици, които преди са били блокирани, след отварянето на виадуктите). Освен това разширяването на BRT линиите Metrobus по булеварди като Кабилдо и Хуан Б. Хусто подобри обществения транспорт в отдалечени квартали, подкрепяйки жилищното търсене там. В общ мащаб подобренията в инфраструктурата трансформират градската среда и увеличават привлекателността на много райони—тенденция, която експертите очакват да продължи, докато Буенос Айрес се модернизира thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Например, планираното удължаване на метро линия H и предложената нова линия F (ако бъде възобновена) вероятно ще предизвикат развитие в районите около бъдещите им станции.
- Градско възстановяване и социално жилищно строителство: Градът също така насочва усилия към определени бедни райони за подобрения, които могат да имат локализиран ефект върху пазара на имоти. Продължаващата интеграция на Villa 31 (голям неформален квартал близо до транспортния възел Retiro) чрез добавяне на формални жилища, комунални услуги и дори нова сграда на министерство, започна да повишава статута на зоната. По подобен начин наследството от Младежкото Олимпийско селище 2018 във Villa Soldati (построено като жилища за атлети, сега нискобюджетни апартаменти) донесе инфраструктура във фара юг, макар пазарният ефект там да се развива бавно. Тези усилия показват ангажимента на града към балансиран растеж, но ще е необходимо време, докато частните инвестиции достигнат традиционно пренебрегвани квартали.
Като цяло, големите проекти на Буенос Айрес отразяват един град в процес на еволюция – нови смесени квартали, по-добър транспорт и възстановени обществени пространства постепенно свързват градската тъкан. За собствениците на имоти и инвеститорите тези проекти могат да бъдат нож с две остриета: често водят до повишаване на стойността на околните недвижими имоти (благодарение на подобрените удобства и свързаност), но в някои случаи също добавят значително ново предлагане (както ще направи Коста Урбана), което може да забави растежа на цените в краткосрочен план. В общи линии обаче, консенсусът е, че инфраструктурните и строителни инициативи са нетно положителни, като засилват привлекателността на Буенос Айрес като място за живеене, работа и инвестиции.
Правни, регулаторни и данъчни съображения
Политическата среда около недвижимите имоти в Аржентина се промени значително с влизането в 2025 г., като много промени са насочени към стимулиране на инвестициите в имоти:
- Премахване на валутните ограничения: Може би най-съществената реформа – както беше споменато по-рано – е елиминирането на повечето валутни и капиталови ограничения от 14 април 2025 г.. Администрацията на президента Хавиер Милей премахна прочутия „cepo cambiario“, което означава, че частни лица и компании вече могат свободно да купуват щатски долари и да превеждат средства в чужбина без предварителни ограничения trade.gov. Това е ключово за недвижимите имоти: чуждестранните инвеститори могат спокойно да внесат средства и да знаят, че ще могат да репатрират печалби, а местните са по-уверени да обявяват имоти в долари (което е норма), без страх да останат с песо. Това сложи край и на обърканите арбитражи с валутните курсове, до които купувачите и продавачите прибягваха. В крайна сметка мярката възстанови пълната конвертируемост, което „създава по-прозрачна и предвидима среда за търговия и инвестиции“ trade.gov trade.gov. Наред с това, споразумението на Аржентина с МВФ и други кредитори засили чуждестранните резерви, което трябва да спомогне за стабилизирането на валутния пазар reuters.com reuters.com. Премахването на cepo е ключова промяна, която прави инвестициите в имоти в Буенос Айрес много по-лесни както за чужденци, така и за местни.
- Данъчни стимули и промени: За да намали разходите по сделки, град Буенос Айрес въведе значително освобождаване от гербов данък (Impuesto de Sellos), считано от 1 януари 2025 г. Купувачите на единствено жилищен имот за собствено ползване вече са освободени от 3,5% гербов данък върху нотариалните актове, при условие че стойността на имота е под 205 милиона ARS (≈ 190 000 щ.д.) expatsba.com expatsba.com.Този праг беше драстично повишен (от около 56 милиона ARS преди това), за да отчете инфлацията, като по този начин обхваща повечето покупки на жилища от средната класа.За отговарящите на условията купувачи това означава спестяване на 3,5% от покупната цена – значителен стимул (напр.~6 650 щ.д. спестени при покупка на апартамент за 190 000 щ.д.) expatsba.com.Обикновено таксата за печат се разделяше 50/50 между купувача и продавача expatsba.com; сега първите купувачи, които отговарят на критериите, я избягват напълно, облекчавайки тежестта.Освен това националното правителство е намекнало за възобновяване на схеми за данъчни облекчения върху лихвите по ипотеките и други стимули за купувачите на жилища като част от инициативата си за жилищния сектор, въпреки че конкретните детайли все още се променят.От гледна точка на собствеността, текущата данъчна амнистия (Blanqueo) в Аржентина е забележителна.Както беше описано по-рано, до 31 март 2025 г. недекларираните активи могат да бъдат върнати в страната с данъчна ставка от 0–15% thewanderinginvestor.com.Недвижимите имоти са предпочитана дестинация за тези средства, тъй като местните жители нямат доверие на банките – тази политика на практика насочва частните пари към развитие и закупуване на имоти, като същевременно дава на инвеститорите законен статут за средствата им thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Това е еднократен прозорец, но ако бъде удължен или повторен, той стимулира продажбите на луксозни стоки (много от луксозните сделки исторически включват известен „черен“ компонент, който сега може да бъде узаконен).Редовните данъци върху имотите в Буенос Айрес са сравнително ниски в сравнение с глобалните стандарти.Собствениците плащат годишен данък върху имота (ABL) на града, който се изчислява въз основа на официално оценени стойности, които често са значително по-ниски от пазарните цени.За много апартаменти годишната ABL може да бъде само няколкостотин щатски долара.Въпреки това, ако тези оценки бъдат актуализирани спрямо инфлацията (тема на дебат), разходите за притежаване на имот може да се увеличат.Доходите от наем, получени в Аржентина, подлежат на облагане с данък върху доходите за резиденти (с прогресивни ставки до ~35%).Нерезидентите наемодатели са обект на фиксиран данък върху брутния наем (често около 21%), освен ако не се регистрират и не плащат данък върху дохода по нормалния ред.Има и данък върху капиталовата печалба от 15% при продажбата на имоти, придобити след 2018 г. (по-старите притежания бяха освободени съгласно предишните правила) thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com.Този данък върху капиталовата печалба се прилага както за местни жители, така и за чуждестранни собственици в повечето случаи, изчислява се върху нетната печалба след приспадане на допустимите разходи.Важно е да се отбележи, че ако продаденият имот е основно жилище, обитавано от собственика, аржентинските продавачи често могат да избегнат данъка върху капиталовата печалба – но чуждестранните продавачи не могат и плащат 15%.Транзакционни разходи освен гербовия налог включват нотариални такси и брокерски комисионни (обикновено общо 4–6%).В противен случай правната среда е благоприятна за инвеститорите: конституцията на Аржентина силно защитава частната собственост (понякога за разочарование на правителствата, които се опитват да наложат контрол), а чуждите граждани имат същите права на собственост като местните за градски недвижими имоти.По същество реформите през 2023–2025 г. направиха правната и данъчната среда по-благоприятна за дейността с недвижими имоти: по-ниски данъци за собствениците на жилища, по-малко регулаторни пречки при отдаването под наем и по-свободно движение на пари.
- Реформи в жилищното законодателство: Правителството също така се зае с регулациите на пазара на наеми. Законът за наемите от 2020 г., който фиксираше договори за 3 години и годишни корекции на наемите, беше ефективно отменен в края на 2023 г. с извънреден указ (DNU 70/2023) idealista.com. На негово място по-приятелският към наемодателите режим вече позволява свободно договаряне на условията и продължителността на лизинга. Това доведе до споменатото увеличение на предлагането на наеми със 170% и се счита за положително за инвеститорите – те могат да отдават жилища при гъвкави условия или да избират краткосрочни схеми за отдаване под наем без драконовски ограничения. От друга страна, наемателите сега имат по-малко защита от внезапни покачвания на наемите, но притокът на налични жилища поне е стабилизирал наемите засега idealista.com idealista.com. Инвеститорите все пак трябва да следят политическите настроения: достъпността на жилищата е актуална тема, а бъдещите управления може да се върнат към по-строги регулации, ако пазарът коригира прекомерно посоката.
- Рискове и текущи дебати: Въпреки напредъка, има няколко риска, които заслужават споменаване. Един от тях е потенциалната доларизация на икономиката, която президентът Милей е обмислял – ако Аржентина приеме щатския долар като официална валута, това може да доведе до краткосрочни смущения в ценообразуването (въпреки че имотният пазар вече е де факто доларизиран). Другият риск е, че въпреки прогнозата инфлацията да падне до ~60% през 2025 г. thelatinvestor.com thelatinvestor.com, ако това не се случи достатъчно бързо или ако мерките за икономии предизвикат социално напрежение, икономическата нестабилност може да се върне, ограничавайки достъпа до кредити и влошавайки настроенията на купувачите. Накрая, макроикономическата стабилност на Аржентина отчасти зависи от спазването на условията на МВФ; всяко отклонение от програмата може да отслаби песото или да вдигне лихвените проценти отново, с последици и за пазара на недвижими имоти. Засега обаче повечето „макроикономически фактори се подреждат благоприятно“ за сектора на имотите – инфлацията намалява, песото се стабилизира, а структурните реформи (като възможни приватизации и дерегулация) са насочени към дългосрочен растеж thewanderinginvestor.com thelatinvestor.com. Инвеститорите трябва да следят политическото развитие, но като цяло посоката е към по-отворен, базиран на пазара сектор на недвижими имоти.
Икономически и политически контекст, влияещ върху имотния пазар
Развитието на имотния пазар в Буенос Айрес е тясно свързано с по-широките икономически и политически колебания в Аржентина. В началото на 2025 г. контекстът е на предпазлив оптимизъм, съчетан с осъзнаване на оставащите предизвикателства:
- Възстановяване след криза: Аржентина излиза от тежка икономическа криза през 2020–2022 г. БВП рязко се сви (почти -10% през 2020 г. заради COVID, като продължи да се свива и през 2023 г.) globalpropertyguide.com. Високата инфлация (над 270% на годишна база към средата на 2024 г., най-лошата от 1991 г. насам) обезцени покупателната способност globalpropertyguide.com. Тези фактори подтиснаха имотния пазар с години – малцина можеха да си позволят дом, а тези със средства изчакаха настрана. Въпреки това, в края на 2024 г. и през 2025 г. се наблюдава обръщане на тенденцията. МВФ очаква БВП да започне отново да расте до края на 2024 г., като прогнозира, че след свиване от -3.5% през 2024 г., икономиката ще възобнови умерен растеж през 2025 г. с подобрение на инфлацията и бюджетния дефицит globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Всъщност, на тримесечна база, най-лошото може би е отминало: Аржентина изпадна в техническа рецесия в началото на 2024 г. заради мерките за икономии, но доверието се завръща, тъй като тези мерки започват да дават резултат globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. За имотния пазар подобряващата се икономика означава по-добра заетост и доходи, които подкрепят търсенето на жилища. Все пак растежът ще бъде от ниско ниво, а рискове като лоша реколта или външни шокове (напр. спад в цените на суровините) могат да ограничат възстановяването.
В обобщение, икономическият и политическият контекст през 2025 г. е благоприятен за недвижимите имоти в Буенос Айрес: инфлацията намалява (което подобрява реалната възвръщаемост), реформите отвориха пазара за капитал, а инвеститорските нагласи са оптимистични относно перспективите пред Аржентина. Има предизвикателства – икономиката все още не процъфтява, мерките за икономии са болезнени за мнозина, а и глобалните фактори като лихвени проценти могат да окажат влияние – но в сравнение с дълбоката несигурност от 2020–2022 г., перспективата за инвестиции в имоти изглежда значително по-насърчителна.
Прогноза и заключение
Към средата на 2025 г. пазарът на недвижими имоти в Буенос Айрес е във възход и предлага разнообразни възможности в жилищния, търговския и смесения сегмент. Съвпадането на икономическата стабилизация, проинвеститорски политики и натрупано търсене кара анализаторите да прогнозират солиден растеж през следващите години. Експертите в бранша прогнозират, че пазарът на имоти в Аржентина може да расте с около 3% годишно в реално изражение до 2029 г., ако настоящите тенденции се запазят thelatinvestor.com, което е значим обрат спрямо последните няколко години на свиване. Този оптимистичен поглед е обусловен от продължаването на няколко ключови фактора, които обобщаваме по-долу:
- Устойчиви чуждестранни и местни инвестиции: След премахването на валутния контрол и при много благоприятен валутен курс, се очаква чуждестранните инвеститори да продължат да влагат средства в имоти в Буенос Айрес – особено в луксозните и туристически ориентирани сегменти. Купувачи от САЩ, Европа и региона на Латинска Америка активно търсят изгодни сделки thelatinvestor.com. В същото време се очаква вътрешното търсене да се засили с утихване на инфлацията и бавно връщане на кредитите (издават се хиляди нови ипотечни кредити с възстановяване на доверието сред банките) thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Този двоен двигател на търсенето може да поддържа натиска върху цените да растат и да абсорбира наличните имоти, ако макроикономическата ситуация остане стабилна.
- Подобряване на финансовия климат: Ипотечните кредити, почти несъществуващи доскоро, вероятно ще станат по-масови. Още през 2024 г. водещи банки имаха хиляди заявления и планове за отпускане на значителни суми ипотечни кредити през следващите 4 години thelatinvestor.com thelatinvestor.com. По-ниски лихвени проценти и иновативни кредити, индексирани към инфлацията (като възродените UVA кредити), правят жилищното финансиране по-достъпно thelatinvestor.com. Ако инфлацията действително спадне до двойноцифрен или едноцифрен процент през следващите години, Аржентина може да види завръщането на дългосрочните ипотеки с фиксирана лихва – истинска революция за средната класа. По-лесното финансиране ще увеличи броя на купувачите и „винаги е масивен катализатор за всеки имотен пазар“ thewanderinginvestor.com.
- Баланс на жилищното предлагане: Въпреки че в Буенос Айрес в момента има свръхпредлагане на имоти (по оценки около 163 000 жилища на пазара, което е еквивалентно на 6 години продажби при сегашния темп) thelatinvestor.com thelatinvestor.com, пазарът постепенно се уравновесява. Голяма част от излишното предлагане е по-стари, надценени имоти в по-малко желани райони, които или ще бъдат коригирани ценово, или ще бъдат изтеглени от пазара. Новото строителство в престижните зони остава ограничено (строителите са предпазливи), така че в кварталите с високо търсене всъщност има недостиг на качествени, готови за живеене жилища thelatinvestor.com thelatinvestor.com. Агресивните планове за развитие на града като Costa Urbana ще добавят нови жилища, но поетапно. Като цяло, абсорбирането на съществуващите имоти е в ход благодарение на нарастващите сделки, и по-здравословен баланс може да бъде постигнат до 2025–2026 г., предотвратявайки ценови балон и осигурявайки устойчив растеж expatsba.com expatsba.com. Наблюдателите на пазара отбелязват, че досега възстановяването изглежда „истинско… продиктувано от подобрените условия и увереността на купувачите, а не от спекулативен скок“ thelatinvestor.com thelatinvestor.com.
- Възстановяване на търговските недвижими имоти: Бъдещето на офис сектора е тясно свързано с икономическата траектория на Аржентина. Ако бизнес експанзията продължи и мултинационалните компании намерят средата по-благоприятна, вакантността на офисите трябва да достигне пик и след това да намалее през следващите години. Фактът, че наемите на първокласни офиси останаха стабилни, показва, че наемодателите очакват възстановяване. Освен това, ако тенденцията към дистанционната работа се уталожи, компаниите могат да се консолидират в по-малки, но по-качествени пространства, което ще е от полза за новите офиси в райони като Каталинас, Пуерто Мадеро и северния коридор. Търговските недвижими имоти ще следват потребителските разходи – туризмът и местното потребление се очаква да се подобрят с растежа на икономиката, което е добра новина за търговските квартали и моловете. Търсенето на индустриални имоти може да нарасне рязко, ако износът и производственият сектор на Аржентина получат тласък от валутна конкурентоспособност и търговски споразумения. Fitch Ratings, например, прогнозира постепенно подобряване на фундаменталните показатели на търговските имоти след 2025 г. в цяла Латинска Америка с намаляване на лихвените проценти и стабилизиране на икономиките financecolombia.com. В случая на Аржентина много зависи от политическата стабилност – но потенциалът всички сегменти на недвижимите имоти да бъдат във възход едновременно вече е видим.
- Влияние на инфраструктурата и градското развитие: До края на 2020-те няколко инфраструктурни проекта, които сега са в процес на реализация, ще бъдат завършени. Това вероятно ще доведе до локализирани имотни бумове. Например, с напредъка на Costa Urbana, околните южни квартали (Барракас, Бока, южната част на Сан Телмо) могат да изпитат значително нарастване на стойността от сегашните си ниски нива. Нови транспортни връзки – например завършена метро линия F или разширени крайградски линии – биха отворили нови „инвестиционни фронтове” в сега пренебрегвани райони. Постоянните усилия на Буенос Айрес за модернизация (инициативи за умен град, развитие, ориентирано към транспорта и др.) ще продължават да повишават стойността на недвижимите имоти в добродетелен цикъл thelatinvestor.com.
Разбира се, нито една прогноза не би била пълна без да се признаят рисковете. Аржентина трябва да намери начин да овладее инфлацията, без да задушава растежа, и да поддържа дълговата дисциплина, за да запази доверието на инвеститорите. Възраждане на популистката икономика или спад в цените на суровините биха могли да подложат на изпитание устойчивостта на този възход на недвижимите имоти. Освен това, може да възникнат опасения за достъпността, ако цените на имотите се повишават по-бързо от местните доходи – сценарий, който може да доведе до политическа намеса. Досега мерки като насърчаване на предлагането на жилища под наем и освобождаване от гербовия налог имат за цел да подобрят достъпността, но е нужна постоянна бдителност.
В заключение, пазарът на недвижими имоти в Буенос Айрес през 2025 г. се намира на обещаващ кръстопът. Цените на жилищните имоти се покачват умерено след дълъг спад, подкрепени от нарастващи продажби и по-здрава политическа обстановка thelatinvestor.com bowtiedmara.io. Наемният пазар разполага с по-голямо предлагане и отново функционира, от полза както за наемателите, така и за дългосрочните инвеститори. Търговските недвижими имоти набират стабилност със стабилизирането на икономиката, а новите мащабни проекти дават знак за динамично градско бъдеще. Най-търсените квартали на града процъфтяват, докато досега пренебрегвани райони предлагат нови възможности за прозорливи инвеститори, готови да се възползват от вълната на джентрификацията. По думите на един инвестиционен консултант, Буенос Айрес днес „проявява много бичи тенденции, но е трудно да се ориентираш“ thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com – което означава, че възнагражденията могат да са значителни, но местното познаване и внимателната проверка остават от решаващо значение. Всички знаци сочат, че ако Аржентина продължи по пътя на реформите, стойностите на имотите в Буенос Айрес имат потенциал да се покачат още през следващите години, превръщайки настоящия момент във вълнуваща възможност за участие в този исторически подем на пазара.
Източници: За изготвянето на този доклад са използвани множество източници, включително пазарни анализи на The Latin Investor thelatinvestor.com thelatinvestor.com, The Wandering Investor thewanderinginvestor.com thewanderinginvestor.com и BowTiedMara bowtiedmara.io; данни от Global Property Guide globalpropertyguide.com; новинарски репортажи на Reuters reuters.com, Infobae/La Nación (чрез форума ExpatsBA) expatsba.com idealista.com; Американската служба по международна търговия trade.gov; и пазарни анализи от Cushman & Wakefield cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com и други. Тези източници осигуряват фактическа основа за разглежданите тенденции и данни. Информацията е актуална към средата на 2025 г. и ще бъде обновявана при наличие на нови данни.
