Преглед на пазара през 2025 г. (Жилищни и търговски имоти)
Пазарът на недвижими имоти в Гуанджоу през 2025 г. отразява смесено възстановяване след натиска на по-ранния спад. В жилищния сектор цените на жилищата спаднаха през 2024 г., но до началото на 2025 г. се появиха признаци на стабилизиране. Цените на новите жилища в Гуанджоу бяха около 24 700 RMB на квадратен метър към март 2025 г. – почти без промяна (+0,15% на годишна база), докато цените на вторичния пазар средно бяха около 36 400 RMB (все още с ~5,8% по-ниски на годишна база). Обемите на транзакциите се възстановиха значително: общата площ на новите продажби в Q4 2024 скочи до ~2,12 милиона м², което далеч надвишава новото предлагане (1,05 милиона м²), тъй като отложеното търсене се завърна след разхлабване на политиките savills.com pdf.savills.asia. Към януари 2025 г. градове от първи ред (включително Гуанджоу) отбелязаха скок от 16% на годишна база в продажбите на нови жилища (след корекция за ефекта от Лунната нова година), което показва възобновена увереност на купувачите на жилищния пазар в Гуанджоу.
От страна на търговските имоти 2025 г. донесе вълна от ново предлагане и предпазливо възстановяване. При офисите клас А Гуанджоу отбеляза значими нови завършвания в нововъзникващи райони като подрайона International Financial City (добавени ~255 000 м² през Q1 2025) cushmanwakefield.com. Търсенето обаче все още не е наваксано, което тласна нивото на незаетост в офисите до около 19,3% в целия град и принуди наемодателите да намалят наемите cushmanwakefield.com. Към Q1 2025 средните наеми за офиси клас А паднаха с ~4,8% спрямо предходното тримесечие до около 125 RMB на м² месечно cushmanwakefield.com, което отразява условия, благоприятни за наемателите. Сегментът търговски площи е по-стабилен: основният наличен търговски фонд се задържа на 5,8 милиона м², като стимулираните от политиката разходи на потребителите (напр. стимули за подмяна на електроника) подкрепят разширяването на наемателите. Нивото на незаетост при търговските площи се повиши леко до 8,7%, а средните наеми на магазини се понижиха с ~1,1% в началото на 2025 г. Като цяло търговският пазар на Гуанджоу през 2025 г. се характеризира с голямо предлагане и висока незаетост при офисите, но с подобряваща се активност в ритейла, докато жилищният пазар постепенно намира „дъното“ след тежката 2024 г.
Основни пазарни тенденции през 2025 г.
- Ценови тенденции: Цените на жилищата в Гуанджоу претърпяха корекция през 2024 г., последвана от стабилизация през 2025 г. Цените на новите жилища спаднаха с около 7% на годишна база към края на 2024 г., но държавните стимули успяха да спрат спада. До март 2025 г. цените на новите жилища бяха средно с 2.8% по-ниски на годишна база в най-големите градове на Китай (и практически без промяна в Гуанджоу). Фигура 1 по-долу показва индекса на цените на новите жилища в Гуанджоу, който спадна през 2024 г., но започна да се покачва в началото на 2025 г. с подобряване на настроенията сред купувачите. Цените на вторичния пазар се възстановяват по-бавно и все още са с около 4–9% по-ниски спрямо година по-рано в големите градове. В Гуанджоу стойностите на съществуващите жилища остават ниски (-5.8% на годишна база през март), въпреки че цените на новите жилища са се стабилизирали. В сегмента на бизнес имотите, наемите на офиси са под натиск заради свръхпредлагане, докато наемите на търговски площи са относително стабилни с леки спадове cushmanwakefield.com.
- Динамика на предлагането и търсенето: Вниманието на строителните предприемачи и промените в политиката ограничиха новото предлагане, докато продажбите се увеличиха. Новото жилищно предлагане в Гуанджоу през четвъртото тримесечие на 2024 г. намаля с около 26% на тримесечна база до около 1,05 милиона м², но тримесечните продажби скочиха с 45% (до 2,12 милиона м²), тъй като купувачите се върнаха на пазара savills.com pdf.savills.asia. Този рязък скок в търсенето помогна да се намалят нивата на инвентара. Пазарът на земя обаче остана свит – общата реализирана площ на жилищните земи в Гуанджоу спадна с около 50% през 2024 г., което отразява по-слабия интерес на строителите към нови проекти на фона на затруднения с финансирането. От страна на търсенето, покупките на жилища в началото на 2025 г. бяха стимулирани от по-слабите ограничения и по-ниските лихви по ипотеките. През януари 2025 г. обемът на продажбите на нови жилища в Гуанджоу скочи въпреки зимните празници, докато през февруари имаше кратък спад (продажбите -26% на годишна база за Гуанджоу), след което инерцията отново се засили. Търсенето от наематели в бизнес имотите е неравномерно: отдаването под наем на офиси се стимулира от нововъзникващи отрасли (технологии, финанси и др.), но не е достатъчно, за да поеме изцяло новото предлагане cushmanwakefield.com, докато търговските площи се възползват от разширяващи се сектори като електроника и образование, които растат с помощта на държавни стимули.
- Процент на незаетите имоти: Високият процент на незаети имоти е забележителен проблем, особено в определени райони и видове имоти. Общият процент на незаети жилища в Гуанджоу се оценява на около 15–20% в градските зони, като по периферията на града празните жилища са повече. Например, предградският район Паню има най-висок среден процент на незаети жилища (~23%), в сравнение с под 17% в основни райони като Тианхъ, Хайджу и Юесю. Това показва значително количество непродадени или празни жилища в по-отдалечените райони. В офис сектора, както вече беше отбелязано, степента на незаетост на офисите клас А достигна ~19% в началото на 2025 г. cushmanwakefield.com поради появата на нови сгради. Незаетите площи в търговските имоти са по-ниски (едноцифрени проценти), но също са се увеличили (понастоящем ~8,7% за целия град). Високата незаетост оказва натиск върху цените и наемите, като показва, че предлагането е надхвърля краткосрочното търсене в определени сегменти на пазара в Гуанджоу. Наемодателите отговарят с по-гъвкави условия за отдаване и промоции, за да запълнят празните обекти — тенденция, която най-вероятно ще продължи, докато излишното предлагане бъде усвоено.
Профили на ключови райони (Тианхъ, Хайджу, Юесю, Паню)
Гуанджоу е метрополис с разнообразни райони, всеки със свои отличителни особености на пазара на недвижими имоти. По-долу е представен анализ на четири важни градски района, както и тяхното развитие и инвестиционен потенциал:
Район Тианхъ
Тиенхъ е финансовият и търговски център на Гуанджоу, дом на Централния бизнес район на Тиенхъ и Zhujiang New Town – най-модерния силует на града. Това последователно е най-скъпият район за недвижими имоти, със средни цени на жилищата значително над средното за града. Още през 2017 г. средната цена на нов дом в Тиенхъ надхвърляше 30 000 юана/м² (около два пъти над средното за целия град по това време), а имоти в основните зони (например Zhujiang New Town CBD) достигат до 70 000 юана/м² scirp.org. Днес, през 2025 г., стойностите на жилищата в Тиенхъ остават сред най-високите в Гуанджоу (приблизително равни с тези в Юесиу), което отразява централното му местоположение и първокласните удобства. Районът разполага с луксозни търговски центрове, офиси клас А и луксозни апартаменти, които привличат заможни купувачи и корпоративни наематели. Инфраструктурните предимства – като разклонена метромрежа и новата обиколна линия 11, която обслужва Тиенхъ macaudailytimes.com.mo – допълнително засилват привлекателността му. От инвестиционна гледна точка Тиенхъ предлага стабилност и престиж: имотите тук запазват стойността си поради оскъдната земя и силното търсене от професионалисти и чужденци. Все пак доходността е относително ниска (поради високите цени и умерените наеми), а началните разходи са значителни. Въпреки това, продължаващото развитие на Тиенхъ (например нововъзникващият район International Financial City на изток cushmanwakefield.com) и концентрацията на компании от Fortune 500 го правят основен фокус за дългосрочните инвеститори въпреки високата цена.
Район Хайчжу
Haizhu се намира точно южно от река Перла и се развива от по-стар индустриален/жилищен район в нова технологична и изложбена зона. Включва подрайона Pazhou – сега Пилотна зона за изкуствен интелект и дигитална икономика на Гуанджоу, където много технологични фирми и електронни търговци вече са отворили офиси. Тази трансформация превръща Haizhu в технологичен хъб, което увеличава търсенето на офиси и луксозни жилища в близост. Районът също е дом на комплекса Кантонски панаир и няколко университета, което допринася за оживения наемен пазар. Недвижимите имоти в Haizhu обикновено са една степен под тези в Tianhe по цени, но са отбелязали значително поскъпване с навлизането на технологични инвестиции. Например, новите апартаменти в най-желаните части на Haizhu (близо до Pazhou или по крайбрежието на реката) се продават на високи цени, макар че средните стойности са малко по-достъпни от тези в централните части на Tianhe/Yuexiu. Привлекателността на Haizhu се крие в съчетанието на удобство и нов потенциал за растеж – близо е до центъра, с добър транспорт и мащабни проекти за преустройство. Инвеститорите виждат възможности в продължаващото градско обновяване в Haizhu, докато стари фабрики и селища се преобразуват в модерни комплекси. Рискът тук е потокът от нови проекти: ако твърде много нови сгради стартират едновременно в Pazhou, районът може да се сблъска с висока незаетост или спад на наемите. Въпреки това, средносрочните перспективи са положителни, тъй като инфраструктурата (например нови метро линии и мостове) засилва свързаността на Haizhu, а политиките на правителството насърчават технологичната екосистема там.
Район Yuexiu
Yuexiu е историческият център и административното сърце на Гуанджоу. Тук се намират правителствени офиси, сгради с културно наследство и утвърдени търговски улици. Жилищният фонд в Yuexiu обикновено е по-стар (много традиционни апартаменти), а възможността за ново строителство е ограничена. Въпреки това, Yuexiu остава един от най-търсените квартали благодарение на централната си локация, развитата инфраструктура и водещите училища. Средните цени на жилищата в Yuexiu съперничат тези в Tianhe – над 30 000 RMB /м² преди няколко години, като оттогава тенденцията е възходяща според scirp.org. Привлекателните стари квартали и парковете на района (като парк Yuexiu, Dongshan) привличат семейства и бели якички, което поддържа стабилно търсенето. Инвестиционният потенциал в Yuexiu идва от селективни проекти за градско обновяване: местната власт има инициативи за реновиране на стари жилищни общности и модернизация на инфраструктурата в застаряващи райони. Тъй като големи свободни площи почти няма, повечето нови проекти са чрез реконструкции, които обикновено са от висок клас и бързо намират купувачи. Наемният пазар в Yuexiu е стабилен, поддържан от голям брой държавни служители и дългосрочни жители; ръстът на наемите обаче е умерен поради по-стария жилищен фонд. За инвеститорите Yuexiu предлага ниска волатилност и стабилно запазване на дългосрочната стойност. Имотите тук са по-малко спекулативни и са по-скоро „blue-chip“. Възможен недостатък е по-бавният съвременен растеж – при ограничени нови търговски проекти Yuexiu може да се стори по-статичен спрямо бързо развиващите се райони. Но като културно и административно ядро на Гуанджоу, престижът и оскъдността на земята в Yuexiu гарантират, че той остава важна част от пазара на имоти.
Panyu District
Паню е обширен район на юг от града, известен със своите жилищни разширения и приятна за семейства среда. Бивш предградие, Паню бързо се урбанизира и сега е добре интегриран чрез магистрали и метро (там се намира ЖП гара Гуанджоу Юг, хъб за високоскоростни влакове на града). Жилищата в Паню са значително по-достъпни отколкото в централна Гуанджоу – цените могат да бъдат наполовина или дори по-ниски спрямо тези в Тианхе/Юесю, в зависимост от локацията. Много големи жилищни комплекси, включително нови високи сгради с множество удобства, са изградени в Паню, за да обслужват средната класа и първите купувачи. Поради наличието на много свободни терени, предлагането в Паню е високо, което допринася за по-високия процент на незаетост (~23%) – най-високият в Гуанджоу. Този риск от пренасищане означава, че покачването на цените в Паню е по-умерено. Въпреки това, привлекателността на Паню се крие в баланса между разумна цена и подобряваща се инфраструктура. Районът се гордее с атракции като Chimelong (голям тематичен парк), кампуси на университетски градове и нови индустриални паркове. Предстоящите проекти за метро и междуградска железница допълнително ще намалят времето за пътуване между Паню и центъра на града macaudailytimes.com.mo macaudailytimes.com.mo. За инвеститорите Паню предлага възможности за малко по-високи доходи от наем в сравнение с основните райони (поради по-ниските входни цени) и дългосрочен капиталов ръст, докато урбанизираната зона на Гуанджоу се разширява. Рисковете са по-дълги периоди на изчакване за реализиране на печалба и потенциални проблеми с ликвидността (имотите може да се продават по-бавно при замиращ пазар). Като цяло Паню е позициониран като „следващата граница“ за градското разрастване на Гуанджоу – район, в който бъдещият прираст на населението може да бъде поет на по-достъпна цена.
Държавни жилищни и поземлени политики
Държавната политика е решаващ фактор за развитието на пазара на недвижими имоти в Гуанджоу. В края на 2024 и началото на 2025 г. властите въведоха мерки за стабилизиране на жилищния пазар и стимулиране на покупките. Ключова стъпка беше олекотяването на ограниченията за покупка на жилища (HPRs). Наистина, общината на Гуанджоу напълно премахна ограниченията за покупка – до януари 2024 г. беше разрешено почти неограничено купуване на имоти в града. Например, от 27 януари 2024 г. всяко жилище по-голямо от 120 м² може да се продава свободно без предишните ограничения за допустимост pdf.savills.asia. Това по същество премахна ограниченията за притежаване на повече големи апартаменти и имаше за цел да стимулира търсенето от страна на купувачите, които подобряват жилищните си условия. Такова локално облекчение беше в съзвучие с общонационалните послания, че „жилищата са за живеене, а не за спекулация“, но че разумното търсене от крайни потребители трябва да бъде подкрепяно.
Други подкрепящи политики включват намаляване на разходите по ипотеките и данъците. Народната банка на Китай понижи лихвените проценти (5-годишният основен лихвен процент за заеми е намален до 4,3%) и насочи банките да намалят лихвите по съществуващите ипотеки, което даде на много собственици на жилища в Гуанджоу около 0,5 процентни пункта намаление на лихвата през 2024 г. Изискванията за първоначална вноска бяха уеднаквени и намалени – сега минимум 15% за първи и втори дом на национално ниво – което улеснява купувачите да сменят жилището си с по-голямо. Правителството също намали данъците при транзакция за хора, които продават сегашното си жилище, за да купят ново (с цел стимулиране на подобряване на жилищните условия). Тези политики взети заедно освободиха търсенето на жилища, като намалиха финансовата тежест на купувачите.
От страна на предлагането на земя, Гуанджоу следваше централизирана система за търгове на земя в Китай, но градът намали продажбите на земя по време на пазарното забавяне. Както беше отбелязано, площта на продадените жилищни терени през 2024 г. спадна с около 50% на годишна база – преднамерен ход, за да се предотврати свръхпредлагане и стабилизиране на цените на земята. Градът също така насърчаваше преустройството на неактивни или недостатъчно използвани градски терени (като стари села) вместо ново строителство върху необработена земя, в съответствие с инициативите за градско обновяване в националния пакет от политики. Допълнително, Гуанджоу беше включен в „белия списък” на централното правителство за по-надеждни строителни предприемачи, което означава, че определени финансово стабилни строители могат да получат подкрепа и финансиране за гарантиране на довършване на проектите. Това помага за повишаване на доверието сред купувачите на жилища „на зелено“, като се гарантира, че проектите в Гуанджоу няма да бъдат замразени поради липса на ликвидност при предприемачите.
В обобщение, политическата среда в Гуанджоу през 2025 г. е на целенасочено облекчаване и подкрепа: облекчаване на лимитите за покупки, намаляване на финансиращите разходи и внимателно управление на предлагането на земя. Тези мерки вече са започнали да възраждат пазарната активност (особено продажбите на нови жилища), въпреки че властите са бдителни по отношение на спекулативни излишъци. Балансът между стимулиране на реалното търсене и ограничаване на спекулациите е деликатен – но до момента подкрепата на политиките е оказала решаващо значение за обръщане на пазара на недвижими имоти в Гуанджоу към възстановяване през 2025 г.
Инфраструктурни разработки, влияещи на недвижимите имоти
Мащабните инвестиции в инфраструктурата на Гуанджоу трансформират града и влияят върху стойността на недвижимите имоти. През 2025 г. транспортната мрежа на Гуанджоу претърпява голямо разширяване. Градът планира да открие 10 нови метролинии и междуселищни железопътни линии в рамките на годината, добавяйки 173 километра релсов път macaudailytimes.com.mo. Това бързо разширяване включва изцяло нови метролинии и удължения, които подобряват достъпа до периферните райони. Например, Линия 11 на метрото, 44-километрова вътрешна кръгова линия, беше открита в края на 2024 г., свързвайки ключови райони като Тианхъ, Юесиу, Ливан, Хайджу и Байюн в един кръг macaudailytimes.com.mo. Подобни подобрения в свързаността правят досега отдалечените квартали по-привлекателни както за жилищно, така и за търговско развитие. Имотите в близост до нови станции (например по маршрута на Линия 11 или предстоящата Линия 10 в гъсто населени райони barchart.comeguangzhou.gov.cn) се очаква да отбележат повишаване на стойността и по-голямо търсене заради съкратеното време за пътуване.
Гуанджоу също така засилва интеграцията си в рамките на Залива Грейтър Бей (GBA) чрез подобрен междуградски транспорт. Ново северно разширение на междуградската железопътна линия Гуанджоу-Цинюан бе открито наскоро macaudailytimes.com.mo, а високоскоростната железопътна връзка между Гуанджоу и Хонконг отчете бум в използването – над 27 милиона пътувания между Гуандун и Хонконг са направени с високоскоростен влак през 2024 г., което е с 37% повече спрямо предходната година macaudailytimes.com.mo. Това по-голямо ниво на мобилност улеснява бизнес пътуванията и пътуването до работа в целия регион, което засилва привлекателността на Гуанджоу като регионален център. То може потенциално да привлече трансгранични инвестиции и търсене на жилища (например купувачи от Хонконг, които търсят имоти в Гуанджоу поради по-лесния достъп).
Освен транспорта, индустриалните и технологичните паркове са ключова инфраструктура, която оформя пазара на недвижими имоти. Развитието на Зоната за изкуствен интелект и дигитална икономика в Пачжоу в район Хайджу, Гуанджоу, е ярък пример. Тази зона от 81 км² (с Пачжоу като ядро) привлича технологични компании и стартъпи, подкрепяни от правителствени инициативи cnbayarea.org.cn newsgd.com. Докато Пачжоу се изпълва с нови офис кампуси и иновационни лаборатории, нараства и търсенето на близки апартаменти, ресторанти и хотели. Подобно, в район Хуангпу (точно извън четирите ни фокусни района), проекти като Sino-Singapore Guangzhou Knowledge City и Guangzhou Science City привличат професионалисти, което увеличава нуждите от жилища в източен Гуанджоу и съседните райони.
Проектите за обновяване на градската среда са още един аспект на инфраструктурното развитие. Властите в Гуанджоу обновяват стари квартали и бивши фабрични терени, за да създадат нови използваеми площи. Например, стари градски села на ключови локации се преструктурират в модерни многофункционални общности. Тези усилия за обновяване на градската среда не само подобряват условията на живот, но и ефективно увеличават предлагането в централните райони без необходимост от разрастване на града. Един от забележителните проекти е настоящата модернизация на района Тондъ Уей в Юешиу и части от Хайджу, който преобразува занемарени жилища в апартаменти от среден клас – така се увеличава наличността на жилища там, където нуждата е най-голяма. Освен това, Гуанджоу инвестира в обществени удобства (паркове, крайбрежни алеи по Перлената река, културни съоръжения), които подобряват атрактивността на кварталите и по този начин увеличават стойността на недвижимите имоти.
Всъщност, инфраструктурният бум на Гуанджоу – от транспортните линии, през технологичните паркове, до обновяването на стари райони – е основен двигател на пазара на имоти. Подобрената транспортна мрежа сближава метрополията, намалява премията за централност и разпределя търсенето по-равномерно. Новите търговски хъбове (финансови квартали, зони за иновации) създават работни места извън традиционния център, което от своя страна стимулира жилищните пазари в тези райони. Очаква се това развитие да продължи до 2030 г., като подпомага растежа на имотния сектор, макар че територии с изоставаща транспортна свързаност може да видят по-малко ползи. За инвеститорите и купувачите на жилища, близостта до нова инфраструктура е все по-ключов фактор в Гуанджоу, тъй като често корелира с потенциал за нарастване на капитала.
Инвестиционни възможности и рискове
Възможности за инвестиции: Гуанджоу предлага разнообразие от възможности както за вътрешни, така и за международни инвеститори в недвижими имоти, благодарение на статута си на град от първи ред и двигател в района на Големия залив. Една възможност е да се възползвате от спада на пазара: след корекциите на цените през 2024 г., входните цени през 2025 г. са сравнително привлекателни в исторически контекст, особено в крайградските райони. Инвеститорите с междинен хоризонт могат да се възползват от очакваното възстановяване и умереното повишаване на цените в идните години. Стабилните икономически основи на Гуанджоу (разнообразни индустрии, производствена база, развиващ се технологичен сектор) и нарастващото население осигуряват стабилно търсене на жилища от крайни потребители. Наемните имоти също могат да бъдат привлекателни – усилията на града за осигуряване на достъпно дългосрочно жилище под наем и нарастването на институционалните наемодатели говорят за зрял и развиващ се пазар на наеми. Макар брутната доходност от наеми да не е висока (средно около 2–3% в централните райони), тя е малко по-добра в по-евтините квартали като Паню или покрайнините, а търсенето на жилища под наем е стабилно поради големия брой студенти и мигранти.
Още една възможност се крие в сегментите на бизнес имотите, които се очаква да растат. Например, секторът на логистиката и индустриалните имоти в Гуанджоу преживява модернизация и разширяване – модерни складове и бизнес паркове на места като Нанша и в близост до пристанищата са търсени с разрастването на електронната търговия и търговията. Инвеститорите могат да намерят стойност в тези нежилищни активи с по-висока доходност. Офис пазарът, макар и в момента по-слаб, представя възможности в нововъзникващи подсегменти: имоти в новия Международен финансов град или в района Паджоу могат да бъдат придобити на по-ниска цена, докато районът се развива, с потенциал за повишаване на стойността, когато се запълни с наематели. Международните инвеститори могат също да разгледат хотелиерските и търговските активи в Гуанджоу, очаквайки възстановяване на туризма и разходите на потребителите, когато икономиката на Китай се нормализира след пандемията (Гуанджоу традиционно е домакин на много търговски изложения и конвенции, които увеличават търсенето на хотели).
Политическата подкрепа също създава инвестиционни възможности. Благоприятната позиция на правителството спрямо жилищата под наем (включително отделяне на земя за такива проекти и данъчни облекчения) може да направи изграждането на сгради за отдаване под наем финансово привлекателно. По подобен начин проекти за градско обновяване често приветстват частни инвестиционни партньорства – предприемачите, специализирани в обновяването на градската среда, могат да намерят иницативите на Гуанджоу като благоприятна възможност, тъй като градските власти се стремят към съвместни предприятия за възраждане на по-старите райони. И накрая, като град от района на Големия залив, Гуанджоу е в позиция да спечели от регионалната интеграция; инвеститорите могат да насочат вниманието си към недвижими имоти близо до транспортни възли (като Южна гара Гуанджоу или нови междуселищни жп спирки), които могат да се превърнат в бъдещи търговски горещи точки.
Инвестиционни рискове: Въпреки възможностите си, пазара на недвижими имоти в Гуанджоу носи няколко рискове, които инвеститорите трябва да имат предвид. Един основен риск е продължаващото свръхпредлагане в определени сегменти. Високите нива на незаети жилища в райони като Пандзю показват, че някои имоти могат да изпитват затруднения с отдаването под наем или поскъпването им в краткосрочен план. Ако възстановяването на търсенето е по-бавно от очакваното, инвеститорите с няколко имота може да се сблъскат с продължителни срокове за продажба или да се наложи да предлагат големи отстъпки. Свръхпредлагането в офис сегмента е друг риск – с почти 20% незаети площи и още проекти в процес на изграждане cushmanwakefield.com, наемите на офиси могат да останат ниски с години, което прави трудно постигането на привлекателна доходност от офис инвестиции.
Друг рисков фактор е непредсказуемостта на политиката и регулаторния контрол. Въпреки че настоящите политики са подкрепящи, китайското правителство може да промени жилищните разпоредби бързо в отговор на пазарни условия. Например, ако цените се възстановят твърде бързо, властите могат отново да наложат ограничения за покупка или по-строги кредитни условия, което ще ограничи дейността на инвеститорите. Международните инвеститори също са изправени пред валутен и репатриационен риск – Китай поддържа капиталови ограничения, така че прехвърлянето на големи суми доходи от наеми или приходи от продажби извън страната може да е трудно. Освен това, валутните колебания (стойността на юана) могат да повлияят на реалната възвръщаемост за чуждестранните инвеститори.
Налице са и рискове, свързани с икономическата ситуация и здравето на строителните компании. По-широкият срив на пазара на имоти в Китай доведе до затруднения при няколко строителни компании. Въпреки че пазарът на Гуанджоу е относително по-здрав, някои местни предприемачи (включително такива, свързани с Evergrande или други), са изправени пред ликвидни проблеми, което може да доведе до забавяне на завършването на проекти. Подкрепата на правителството чрез „белия списък“ ограничава този риск, но инвеститорите, които купуват жилища „на зелено“ или участват в съвместни проекти, трябва внимателно да проверят финансите на строителните компании. Макроикономически фактори като лихвени проценти и икономически спадове, свързани с търговията, също представляват риск; по-висока безработица или по-бавен ръст на доходите в региона могат да ограничат търсенето на жилища в следващите години.
Накрая инвеститорите трябва да вземат предвид ниските доходности и високите оценки в градовете от първи ешелон. В места като Гуанджоу, значителна част от възвръщаемостта при жилищните имоти традиционно идва от поскъпването на имота, а не от наемния доход. Ако ерата на двуцифрения ръст на цените отмине (както много анализатори предвиждат скромни 1-3% годишно увеличение след 2025 г.), то инвестиционното уравнение се променя. Дългосрочните държатели все още могат да постигнат добри резултати, но краткосрочните спекуланти ще имат по-трудно да реализират печалба. Накратко, Гуанджоу предлага възнаграждаваща, но сложна инвестиционна среда: предпазливите инвеститори ще диверсифицират (по райони и типове активи), ще използват текущите политически възможности и ще поддържат достатъчно дълъг хоризонт, за да преживеят цикличните спадове.
Пазарни прогнози и перспектива (2026–2030)
Гледайки напред, консенсусът сред експертите е, че имотният пазар в Гуанджоу ще влезе в период на постепенно възстановяване и умерен растеж. След фазата на корекция, 2025 г. се разглежда като повратна точка: анкета на Ройтерс сред анализатори прогнозира, че цените на жилищата в Китай ще спаднат с около 2–2,5% през 2025 г., след което ще се стабилизират и ще се върнат към лек растеж до 2026 г. reuters.com. В съответствие с това, очаква се цените на жилищата в Гуанджоу да достигнат дъното и след това да се повишават с умерено темпо през втората половина на 2020-те. Една прогноза сочи, че цените в цяла страна могат да нараснат с около 1–2% през 2026–2027 г. За Гуанджоу конкретно (като град от първи ред със силни основи), растежът на цените може леко да надмине националната средна стойност – може би на ниски едноцифрени проценти годишно – при условие че по-широката икономика остане здрава. Има възможност за допълнителен растеж чрез интеграцията на района на Големия залив, което може да донесе допълнително търсене на жилища и инвестиции в Гуанджоу до 2030 г.
От търговска гледна точка, възстановяването на офис пазара може да бъде бавно. Някои анализатори дори говорят за „изгубено десетилетие“ за офисите в Китай поради структурен излишък на предлагане и нови тенденции в работата. Вакантността на офисите в Гуанджоу може да остане висока до края на 2020-те, докато излишъкът не бъде абсорбиран. Въпреки това, продължаващото икономическо разширяване във високостойностни сектори (финанси, технологии, напреднало производство) би трябвало постепенно да подобри усвояването на офис площи. До 2030 г. наемите на офис площи клас А в Гуанджоу могат да възстановят инерцията за растеж, след като пазарът се ребалансира, макар че дните на бързото поскъпване от 2010-те вероятно са отминали. Търговските имоти имат по-положителна перспектива, подкрепена от растеж на населението в Гуанджоу и увеличени потребителски разходи. Международни търговци на дребно и марки за храна и напитки продължават да разглеждат Гуанджоу като ключов пазар, така че наемите и запълняемостта на най-добрите търговски площи се очаква да останат стабилни, а нови проекти за преживенческа търговия (молове, интегрирани с развлечения и култура) ще се появят до 2030 г.
Що се отнася до количествените прогнози, изследователски фирми дават някои общи оценки: Очаква се китайският пазар на недвижими имоти (като цяло) да расте с ~3,9% средногодишно в периода 2025–2030 г., достигайки приблизително 7 трилиона щ.д. стойност до 2030 г. За жилищния сегмент, според една оценка, общата стойност на жилищните сделки в Китай ще е 20 трилиона юана до 2030 г., от които Гуанджоу ще заема значителен дял като един от водещите пазари. Консултантските компании за недвижими имоти JLL и CBRE изразяват предпазлив оптимизъм – очакват, че продажбите и цените на имотите в Гуанджоу ще се стабилизират през 2025 г. и след това ще се повишават леко, подкрепени от силната икономическа база на града и подобрението на инфраструктурата (като завършването на няколко линии на метрото до 2027 г.). До 2030 г. се очаква Гуанджоу също така да се възползва от притока на население в резултат на урбанизацията и привлекателността си за таланти в рамките на GBA. Четиринадесетият петгодишен план на града (2021–2025) и след това включва цели за добавяне на милиони квадратни метра жилища и за контролиране на достъпността на имотите, което предполага, че предлагането ще нараства, но ще бъде съобразено с демографските нужди.
Важно е да се отбележи, че остават несигурности в дългосрочната перспектива. Те включват глобалните икономически условия, насоките на политиката на Китай (например евентуален данък върху недвижимите имоти до 2030 г. може да промени инвестиционното поведение), както и технологични промени като дистанционната работа (което може да повлияе на търсенето на офиси). Въпреки това, позицията на Гуанджоу като търговски и индустриален гигант и регионален транспортен възел му осигурява устойчивост. Основното очакване е за умерен, устойчив растеж, а не за връщане към времена на бурен подем. Както обобщава един анализатор: „Очакваме цените на новите жилища да се стабилизират през 2025 г. и да започнат да се покачват след това“. Повечето прогнози до 2030 г. предвиждат, че пазарът на недвижими имоти в Гуанджоу ще се развива паралелно със стабилния икономически растеж – постепеннo покачване на цените, високи, но подобряващи се обеми и узряващ пазар с по-голям акцент върху качеството и устойчивостта.
Таблица 1: Цени на жилищата в градовете от първи ранг в Китай (март 2025 г.)
| Град | Средна цена на ново жилище (RMB/м²) | Годишна промяна (Нови) | Средна цена на вторичен пазар (RMB/м²) | Годишна промяна (Втори пазар) |
|---|---|---|---|---|
| Пекин | 46,079 (US$6,420) | +1.8% | 68,714 (US$9,580) | –6.5% |
| Шанхай | 57,588 (US$8,030) | +10.1% | 59,500 (US$8,290) | –6.3% |
| Гуанджоу | 24,744 (US$3,450) | +0.15% | 36,385 (US$5,070) | –5.8% |
| Шънджън | 52,705 (US$7,350) | –0.4% | 67,587 (US$9,420) | –3.3% |
Източник: CREIS чрез Global Property Guide. Жилищата в Гуанджоу са по-евтини средно в сравнение с Пекин, Шанхай или Шънджън, което показва относителна достъпност сред градовете от първи ранг.
Като цяло се предвижда, че пазарът на недвижими имоти в Гуанджоу през 2030 г. ще бъде по-голям, по-балансиран и по-институционализиран. Ръстът на цените на жилищата вероятно ще бъде умерен, но положителен, подкрепен повече от крайни ползватели, отколкото от спекулации. Наемното жилище ще играе по-голяма роля на пазара. Градът ще продължи да инвестира в свързаност и удобство на живот, като допълнително интегрира своите квартали и околните градове. За инвеститорите и заинтересованите страни следващите 5–10 години в Гуанджоу предлагат стабилен напредък с по-малко крайности – процес на узряване, който бележи прехода на Гуанджоу към наистина модерен световен пазар на недвижими имоти.
Източници: За изготвянето на този доклад са използвани официални правителствени съобщения, пазарни проучвания и новинарски анализи, включително данни от Savills, Cushman & Wakefield, Global Property Guide, Reuters и статистиката на град Гуанджоу cushmanwakefield.com pdf.savills.asia. Те предоставят актуален поглед (към средата на 2025 г.) и обосновани прогнози за пазара на недвижими имоти в Гуанджоу до 2030 г. Всички парични стойности са в китайски юани (RMB), освен ако не е посочено друго.
