Преглед на пазара през 2025 г.
Пазарът на недвижими имоти в Лос Анджелис през 2025 г. се характеризира с комбинация от устойчивост и пренастройване. Стойностите на жилищните имоти остават близо до рекордно високи нива след бума от пандемичния период, макар и с много по-бавен растеж, докато продажбите се възстановяват умерено от историческите спадове през 2022–2023 г. Пазарът на търговски имоти е разделен – сектори като индустриални и многофамилни остават стабилни, докато офис площите и някои сегменти на търговските имоти срещат затруднения поради висока незаетост и променящо се търсене. В обобщение, 2025 г. заварва Лос Анджелис във върнато равновесие (дори с леко предимство за купувачите) на жилищния пазар и внимателно възстановяващ се търговски сектор.
Икономическите и политическите фактори оказват значително влияние. Високите лихви по ипотеките (≈6.5–7%) охладиха търсенето при купувачите и допълнително намалиха достъпността до рекордно ниски нива. Новите регулации – по-специално Мярка ULA (“данък върху луксозните имоти”) за скъпи продажби – охлаждат пазара на луксозни и инвестиционни имоти. Междувременно хроничният недостиг на жилища продължава, като поддържа високи цени въпреки последния спад на населението (населението на Лос Анджелис е намаляло с около 2.5% от 2020 г. насам). Следващият доклад разглежда подробно тенденциите при жилищните и търговските имоти в Лос Анджелис, анализира представянето на различни квартали, очертава инвестиционните възможности и представя прогнози до 2028 г.
(Бележка за източниците: Данните и анализите са базирани на източници като California Association of Realtors, Zillow, Redfin, CBRE и местни пазарни анализи, цитирани в целия доклад.)
Сектор на жилищните имоти
Тенденции в цените и продажбите на жилища
През 2025 г. цените на жилищата в Лос Анджелис са почти без промяна или бележат лек ръст спрямо предходната година, след метеоритния скок от 2020–2022 г. Средната продажна цена в град Лос Анджелис е около 1,05 милиона долара към средата на 2025 г., което е само +0,5% годишно нарастване. В окръг Лос Анджелис, медианната цена на еднофамилен дом през март 2025 г. е приблизително 829 000 долара, ръст от ~3.0% спрямо предходната година. Това умерено повишение следва кратък спад през 2023 г., отразявайки застояли цени на почти рекордни нива. (За сравнение, медианната стойност на жилищата в Лос Анджелис бе около 600 000 долара през 2019 г., след което скочи до исторически връх от около 956 000 долара в края на 2024 г.) Фигура 1 илюстрира тази ценова траектория: рязко покачване в пандемичния период, лек спад и нов плавен ръст през 2025 г.
Обемът на продажбите показва ранни признаци на възстановяване след спада, предизвикан от високите лихвени проценти. Продажбите на жилища през 2023 г. бяха исторически ниски – общият брой продажби в Калифорния през 2023 г. спадна до многодесетилетно дъно (спад от ~34% спрямо 2021 г.) – като Лос Анджелис изпита подобни спадове. През 2024 г. продажбите се повишиха леко (първото годишно увеличение за три години, +4.3% за щата), а 2025 г. продължава този умерен възход, въпреки че обемите остават под нивата отпреди пандемията. Например, 1,617 жилища са продадени в Лос Анджелис през май 2025 г., 7% по-малко в сравнение с май 2024 г. – което показва, че търсенето все още е слабо. Инвентаризацията се е подобрила спрямо крайните минимуми: Лос Анджелис имаше 4,747 активни обяви през май 2025 г., увеличение спрямо предходните месеци. Индексът на непродадената инвентаризация (месеци предлагане) в Л.А. метропол е около 3.7 месеца към март 2025 г., в сравнение с едва 2.7 месеца година по-рано. Това балансирано предлагане превърна Л.А. от пазар на продавача в по-неутрален пазар през 2025 г., облекчавайки ожесточената конкуренция от предходните години. Сега жилищата се задържат на пазара около 45 дни, по-бавно от миналогодишните 39 дни, а договарянето на цената е по-често срещано (приблизително 45% от продажбите през април 2025 г. са затворени под предлаганата цена).
Ключови пазарни показатели (Жилищен, средата на 2025 г.):
- Медийна продажна цена (град Л.А.) – около 1.05 млн. долара (0%–1% годишна промяна).
- Медийна продажна цена (окръг Л.А.) – около 829 хил. долара (+3.0% годишно).
- Продадени жилища (град Л.А., май 2025 г.) – 1,617 броя (-7% годишно).
- Активни обяви (окръг Л.А., май 2025 г.) – около 4,700 (повече спрямо ~4,300 през април).
- Предлагане в месеци – около 3.5–3.7 месеца (повече от ~2.6 месеца преди година).
- Медианни дни на пазара – около 45 дни (бяха ~39 дни миналата година).
- Съотношение Продажна/Оферта Цена – около 100% (половината от жилищата се продават на или под офертната цена).
Като цяло, цените на жилищата се задържат стабилни и дори леко нарастват в някои сегменти благодарение на ограниченото предлагане и устойчивото търсене. Но яростта на пазара на продавача от 2021 г. е охладняла – купувачите имат повече възможности, тъй като по-високите разходи за заемане ограничават покупателната им способност. Всъщност, достъпността на жилищата в Л.А. е близо до рекордно ниски нива: за да се одобри заем за жилище на медианна цена, е необходим доход от около 230 000 долара – повече от 2× медианния доход за Калифорния. Този недостиг на достъпност, в съчетание с много собственици, които имат ипотеки под 3% (и следователно не желаят да продават и да преминават към заем с 7%), обяснява както понижените продажби, така и ниската инвентаризация – патова ситуация, която не позволява цените да паднат значително. Освен ако не настъпи сериозен икономически шок, мекото равновесие изглежда ще определя стойностите на жилищата в Л.А. през 2025 г.
Тенденции на пазара на наеми
Лос Анджелис продължава да бъде един от най-скъпите пазари за наеми в страната, въпреки че ръстът на наемите се е забавил през 2024–2025 г. след скока след пандемията. Средният наем за апартамент в Лос Анджелис е приблизително $2,750–$2,800 на месец към началото на 2025 г. Според CBRE, общият среден наем за многофамилни жилища в окръг Лос Анджелис е бил около $2,822 на жилище през първото тримесечие на 2025 г., което е практически без промяна (+0.1%) спрямо предходното тримесечие. Това идва след бърз ръст: наемите са скочили с около 23% за четири години, от средно $2,300 през 2020 г. до ~$2,841 през 2024 г. Такова увеличение изпреварва ръста на заплатите и инфлацията и влошава проблемите с достъпността. До 2024 г. 74% от обявите за апартаменти в Лос Анджелис надвишават $2,100 на месец, което кара много наематели да делят жилища или да се изнасят.
През 2025 г. ръстът на наемите практически е спрял – добре дошло облекчение за наемателите. Някои показатели дори отчитат лек спад в реално изражение: например анализ, фокусиран върху търговските наеми в Лос Анджелис, отбелязва ръст на наемите от -0.4% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. за търговски имоти, което показва ограничената ценова сила на наемодателите в някои сектори. За жилищните наеми проучвания сочат, че запитваните наеми са относително стабилни или се увеличават едва незначително (~+1% на годишна база) в началото на 2025 г. Високите наеми в комбинация с миграцията извън града по време на пандемията са смекчили търсенето достатъчно, за да ограничат по-нататъшни скокове. Забележително е, че спадът на населението на Лос Анджелис (намаление с ~0.65% през 2024 г.) означава, че наемодателите срещат малко по-малко конкуренция за наематели, което води до повече стимули и по-благоприятни цени за наематели в някои райони.
В същото време, нивото на празни апартаменти в многофамилните жилища остава ниско, тъй като напусналите Лос Анджелис се компенсират от тези, които не могат да си позволят да купят дом. Запълнеността на апартаментите в Лос Анджелис е била 95.4% през първото тримесечие на 2025 г. (празни ~4.6%), което е съвсем леко подобрение спрямо края на 2024 г. На практика, качествените наеми все още се отдават бързо, но наемателите имат повече избор в сравнение с предходната година. Отстъпките (като един месец без наем) отново са се появили в някои подрайони. Според Casden Multifamily Report на USC, се очаква наемите да останат близо до сегашните си нива през 2025 г., тъй като новите постройки (приблизително 6,000–8,000 разрешени жилища в Лос Анджелис миналата година) се опитват да наваксат търсенето.
Горещи точки и тенденции при наемите: Луксозните наеми от висок клас в Westside и Downtown изпитват известен натиск поради новото предлагане и наличието на свободни имоти заради дистанционна работа, докато в по-достъпните квартали все още има ожесточена конкуренция. В околните райони на San Fernando Valley и San Gabriel Valley се наблюдават умерен ръст на наемите на годишна база, тъй като семействата търсят сравнително по-изгодни опции във вътрешността. За разлика от тях, първокласни зони като Santa Monica и Downtown L.A. отчитат спад на наемите и по-висока вакантност (вакантността на търговски площи в Downtown скочи до 9.5%), тъй като жителите и търговците претеглят разходите спрямо ползите. Като цяло, пазарът на наеми в Лос Анджелис през 2025 г. може да се опише като стабилен, но напрегнат: наемите засега не се покачват стремглаво, но нивата остават изнурително високи за средностатистическото домакинство (типичният наем за двустаен апартамент е с ~70% по-висок от покупката на такъв имот с ипотека от преди 2022 г., което показва колко недостижимо е собственото жилище за мнозина).
Квартали с висок растеж срещу високорискови квартали
Недвижимите имоти в Лос Анджелис са изключително локализирани, като траекториите на кварталите се различават значително. През последното десетилетие, някога пренебрегвани райони отбелязаха експлозивен ръст на стойността на имотите, докато някои традиционно скъпи квартали отчетоха скромни ръстове (или дори застой напоследък). Анализ на данни от данъчната служба на окръга (2016–2024) разкрива, че най-голямото покачване е настъпило при развиващите се квартали – често такива, които преминават през джентрификация или инфраструктурни бумове. Например, West Adams (централен Л.А.) оглавява класацията със 107% увеличение на оценените жилищни стойности от 2016 г. Някога относително достъпен, West Adams бе трансформиран благодарение на локацията си в близост до транспортни линии и засиленото търсене от съседни скъпи райони, превръщайки се в “най-горещия” пазар в Л.А. Други райони с висок ръст са Elysian Valley (“Frogtown”) +86% и Exposition Park +84% (стимулирани от развитието около USC и Banc of California стадиона). Исторически чернокожи квартали като Leimert Park (+79%) и Baldwin Hills/Crenshaw (+81%) също отбелязват огромно нарастване, тъй като купувачите търсят (преди това) по-достъпни опции в сърцето на града. Тези печалби често съвпадат с нови инвестиции и демографски промени – но и пораждат опасения за изместване на дългогодишни жители xtown.la xtown.la.
За разлика от тях, „рискови“ квартали от гледна точка на инвестиции често са тези, които изпитват ценови балони или локални затруднения. Един пример е Downtown Los Angeles (DTLA), който преживя бум през 2000-те и 2010-те години, но сега се бори с повишена вакантност и проблеми с качеството на живот. Стойността на имотите в DTLA се е повишила сравнително малко – около 45% за 8 години (изоставайки от средната стойност за окръга), а вакантността при търговските и офис пространства в центъра е висока (търговски ~9–10%, офис над 30% свободни) – сигнализирайки риск за инвеститорите, докато не започне нов градски ренесанс. Луксозните крайбрежни пазари са друга „рискова“ категория: не заради срив, а поради по-бавен ръст в перспективите. Свръхскъпите райони като Bel Air (+61% от 2016 г.) или Calabasas (+36%) имат „по-малко пространство за растеж“, тъй като тръгват от много високи нива. Всъщност, някои заможни пазари отчетоха лек спад на цените през 2023 г., тъй като търсенето на имения се охлади заради нови данъци и икономическа несигурност. Например, медианната цена в Culver City спадна с около 6,7% на годишна база до май 2025 г., а Culver City и Santa Monica отбелязаха и спад на населението от около 3% съвсем наскоро. Тези райони не са рискови в смисъла на предстоящ срив, но тяхната възвръщаемост може да изостава спрямо развиващите се квартали.
Също така забележими са огнищата на затруднения във футуристичните предградия и периферните общности. В места като северната част на окръг Лос Анджелис – Antelope Valley (напр. Ланкастър, Палмдейл), цените се повишиха рязко по време на пандемията, когато дистанционните работници търсеха пространство, но остават чувствителни към цените на горивата и тенденциите на заетостта – потенциален риск за волатилност при промяна на икономическите условия. Най-високите нива на принудителни продажби през 2024 г. се наблюдаваха в по-отдалечени или работнически райони; например, Sylmar (в Сан Фернандо Вали) отчете 59 изземвания – най-много за района на Лос Анджелис миналата година. Групиране на изземванията може да сигнализира за локален стрес (и също възможност за ловци на изгодни сделки да купят, реновират или отдадат жилища под наем в тези квартали). Инвеститорите могат да разглеждат такива райони предпазливо: Високорисковите квартали за спадове в цените обикновено са тези с по-слабо диверсифицирано търсене и по-голяма податливост към икономически колебания, като крайградските общности или места с постоянни проблеми с престъпността или инфраструктурата.
Основни изводи: Квартали като West Adams, Mid-City и Jefferson Park – богати на транспортен достъп и исторически жилища – процъфтяват, докато Центърът и някои луксозни райони са охладнели. Както винаги, „местоположение, местоположение, местоположение“ важи: дори на общо скъп пазар, микропазарите с ново строителство, културен авторитет или бъдещ транспорт (напр. по линията на влака Crenshaw/LAX или около новия стадион SoFi в Ингълууд) вероятно ще продължат да изпреварват общия пазар. От друга страна, инвеститорите трябва внимателно да проверяват местните основи, тъй като някои райони крият по-голям риск от корекции в цените или слабо търсене на наеми, ако икономическите условия се променят.
Пазарът на търговски имоти
Общ преглед на търговския пазар
Търговските имоти в Лос Анджелис през 2025 г. са история на различни траектории в зависимост от типа на имота. Индустриалните и многофамилните имоти остават стабилни, подкрепени от електронната търговия, търговията и жилищния недостиг, докато офис секторът се сблъсква с траен спад в търсенето. Търговската недвижимост е някъде по средата – кварталните търговски центрове се оказват устойчиви, но градската търговия (особено в центъра) се възстановява бавно след ударите по време на пандемията. Като цяло, инвестиционната активност в търговски имоти е ограничена от по-високите лихви и местни данъци при прехвърляне, но добре отдадените имоти в престижни локации продължават да привличат интерес заради огромната икономическа база на Лос Анджелис. По-долу ще разгледаме представянето по сектори:
Офис сектор: Висока вакантност и предизвикателства пред преустройството
Офисният пазар на Лос Анджелис е под значителен натиск през 2025 г. Покачването на дистанционната/хибридната работа, заедно със затягането на корпоративните бюджети, доведе до 11 последователни тримесечия на отрицателна абсорбция и нарастваща вакантност. В цялата окръг нивото на вакантност на офисите нарасна до около 24,5% през първото тримесечие на 2025 г. – изключително високо ниво в исторически план – като централната част на Лос Анджелис е още по-зле с над 31% вакантни площи. Дори и водещите подрегиони са засегнати: например, вакантността в Century City достигна 13%, а в Orange County офисната вакантност скочи до 19,2% през първото тримесечие на 2025 г., което е приблизително двойно повече в сравнение с преди пет години. Излишъкът на площи се появява, тъй като наемателите намаляват офисните си пространства, а новото строителство от последния цикъл увеличава предлагането. Много собственици се сблъскват с анемично търсене; нетната абсорбция беше отрицателна -1,08 милиона кв. фута само през първото тримесечие в големия Лос Анджелис.
В резултат на това офисните наеми са стагнирали или започват да спадат. В цялата област предлаганите наеми са средно около $3,60/кв. фута на месец (пълно обслужване) – почти без промяна на годишна база. Наемодателите предлагат увеличени отстъпки (безплатен наем, средства за подобрения на имота), за да привлекат наематели. Най-високият клас райони на Westside все още командват премиум наеми (West L.A. средно $5,14/кв. фута/месец), но и там растежът на наемите е ограничен. С оглед на трудностите, анализаторите очакват увеличаване на проблемните имоти и възможности за преустройство. Всъщност някои офис сгради от клас B/C в централната част и части на San Fernando Valley се продават на съществени намаления за потенциално преобразуване в апартаменти или креативни пространства. Перспективата за офис пазара в Л.А. е предпазлива: високите нива на вакантност вероятно ще се запазят през 2025 г. – един доклад предвижда, че проблемите с офисите ще се материализират през 2025, тъй като собствениците с изтичащи заеми ще се сблъскат с трудности при рефинансиране. Всяко възстановяване ще зависи от растежа на заетостта в индустрии, използващи офиси и от това как компаниите ще решат дългосрочните си стратегии за работно пространство. Междувременно се очаква офисният сектор да остане най-слабото звено на недвижимите имоти в Л.А., като определени сгради (особено по-старите в райони с пренасищане) са с висок риск от спад на стойността.
Търговски сектор: Бавно възстановяване и адаптивни тенденции
Търговските недвижими имоти в Лос Анджелис постепенно намират своето равновесие след пандемията, но картината е смесена. Потребителските разходи се възстановиха и туристите се завръщат, но структурните предизвикателства (конкуренция от електронната търговия, променящи се потребителски навици) остават. Общата вакантност в търговските площи в окръг Л.А. е около 6,1%–6,5% през първото тримесечие на 2025 г., пето поредно тримесечие на покачване. Това ниво на вакантност, макар и нарастващо, все още е умерено и под това в много други метрополни региони. В търговските улици и търговските центрове вакантността е по-висока, докато комплекси с магазини около хранителни магазини в предградията се представят по-добре. Средните оферирани наеми за търговски площи са около $36–$37 за кв. фута годишно (около $3,05/кв. фута на месец нетен наем), което е ~40% над средното в САЩ. Въпреки това, растежът на наемите е леко отрицателен: търговските наеми в Л.А. намаляха с 0,4% на годишна база в началото на 2025 г., отразявайки нуждата на наемодателите да задържат и привличат наематели. Всъщност Лос Анджелис загуби около 2,4 милиона кв. фута заети търговски площи през последната година – знак, че съкращения и затваряния надвишават новите откривания на магазини.
Неравномерно развитие по квартали: Основните търговски зони като Golden Triangle на Бевърли Хилс и Third Street в Санта Моника се възстановяват, но все още не са достигнали предишните преди пандемията нива на оживеност (някои луксозни търговци намалиха площите си). Търговията на дребно в центъра на Лос Анджелис е силно засегната – вакантността на търговските площи в центъра нарасна с 250 базисни пункта до 9.5% към края на 2024 г., тъй като потокът от пешеходци и туризмът се възстановяват бавно. За сметка на това, търговските площи в предградията на развиващи се жилищни райони са относително силни. Субмаркетите в долините Сан Фернандо и Сан Габриел дори отчетоха леко увеличение на наемите, тъй като търговци, фокусирани върху цената (дискаунт вериги, супермаркети), разширяват дейността си, за да обслужват растящото население. Продажбите на инвестиционни търговски имоти се случват под пиковите стойности, което подсказва за прекласиране на цените: например, търговски център на La Brea беше продаден през 2025 г. с 35% под цената от 2016 г. заради спад на оперативния доход (NOI). Доходността (cap rates) за търговски имоти се е покачила до около 5.5%–6% средно, което е най-високото ниво за последното десетилетие, тъй като инвеститорите търсят по-добра доходност в условията на по-високи лихви и отчитат риска.
Перспективите за търговския сектор са предпазливо оптимистични. Стабилизирането на вакантността и потока от посетители показва, че най-трудният период е минал, но растежът ще бъде бавен. Ключови тенденции са експерименталните търговски концепции (ресторанти, развлекателни комплекси като планирания West Harbor в Сан Педро, който ще отвори през 2026 г.) и адаптивно преустройство (преобразуване на загиващи търговски площи в многофункционални или индустриални). Инвеститорите са много селективни – само ~60 000 кв.м. (650,000 sq.ft.) търговски площи са в процес на строеж в Лос Анджелис, едва 0.1% добавка към наличността. Този недостиг на ново предлагане, в комбинация с голямото население на региона, означава, че добре разположените търговски площи трябва да запазят стойността си. Въпреки това собствениците трябва да бъдат иновативни (напр. да добавят услуги, медицински кабинети или жилищни компоненти), за да запълнят празните магазини. В обобщение, търговските площи в Лос Анджелис през 2025 г. са стабилни, но в развитие: очаквайте постепенни подобрения в заетостта, стабилни наеми и продължаваща трансформация на слабо представящите се центрове.
Индустриален сектор: От рекордни върхове към леко охлаждане
Индустриалният сектор за недвижими имоти в Лос Анджелис беше един от най-добре представилите се през последните години, подпомогнат от дейността на пристанището, логистиката и липсата на подходящи за застрояване терени. Дори към 2025 г. индустриалните имоти са с високо търсене, въпреки че „бумът“ малко е утихнал спрямо пика. След като достигнаха исторически ниски нива на вакантност (~2–3%) през 2021–22 г., индустриалната вакантност в окръг Лос Анджелис се покачи до около 4.9% – най-високото ниво за почти десетилетие. Това увеличение на вакантността (около 140 базисни пункта на годишна база) се дължи на 10 последователни тримесечия на загуба на наети площи, тъй като някои наематели намалиха площите си и се появи ново предлагане. Въпреки всичко, вакантността от 4.9% все още е изключително ниска по исторически стандарти – на практика пълна заетост в много субпазари. Всъщност и шестте индустриални субпазара в окръга остават под 6% вакантност, а половината са под 4%. Лекият ръст в наличността (обща наличност ~6.5%, включително площи в процес на отдаване) показва, че наемните цени могат да бъдат под натиск в краткосрочен план.
Наистина, индустриалните наеми се повишиха стремително по време на пандемията (по някои оценки с над 50% от 2019 г. насам) и сега претърпяват лека корекция. Индустриалните оферирани наеми в Лос Анджелис намаляват шести пореден тримесечен период до първото тримесечие на 2025 г., докато пазарът усвоява тези предходни скокове. За сравнение, средните оферирани наеми за складови/дистрибуционни площи на пазара в Лос Анджелис (един от най-скъпите в страната) все още са около $1.20–$1.50 на кв. фут на месец (triple net) в зависимост от локацията – значително над нивата от преди 2020 г. Но наемателите сега имат малко повече възможности за договаряне спрямо преди година. Въпреки този спад, индустриалните наемодатели остават уверени; всички понижения на наемите са умерени, а дългосрочните двигатели на търсенето (огромните пристанища LA/Long Beach, нуждите за електронна търговия, логистиката за последна миля за над 10 милиона жители) остават силно изразени. Подпазарите South Bay и Inland Empire продължават да привличат складови ползватели, макар че дори в Inland Empire коефициентът на вакантност вече се покачва от рекордно ниските си нива.
По отношение на инвестициите, индустриалните имоти все още са силно ценени, но покачващите се лихвени проценти доведоха до леко покачване на капитализационните проценти. Средните индустриални капитализационни проценти в Южна Калифорния вече са в ниския диапазон от 5% (около 5.3% през 2024 г., спрямо под 4% през 2021 г.). Някои по-малки или клас B индустриални сделки вече достигат капитализационни проценти по-близо до 6%–6.5%, особено ако имат по-краткосрочни наемни договори. Инвеститорите остават фокусирани върху основните дистрибуционни коридори – обаче, данъкът Measure ULA в град Лос Анджелис (който се налага за продажби >$5M) донякъде замрази големите индустриални сделки в границите на града. Това може да насочи повече инвестиции към близки градове без такъв данък.
Перспективата за индустриалния сектор е предпазливо оптимистична. Експертите очакват, че 2025 може да е дъното за загубата на заетост, със стабилизация до 2026 г. с намаляване на новите площи и адаптиране на бизнеса. Ръстът на наемите би могъл да се възобнови през 2026 г. след този период на лек спад. Един от рисковите фактори на хоризонта е търговската политика – увеличаването на вноса в края на 2024 г. (за да се избегнат новите мита) временно засили търсенето на складове при пристанищата, но всякаква продължителна търговска война или икономическо забавяне биха могли да намалят обемите. От друга страна, всяко решение на трудови спорове по Западното крайбрежие или икономическо ускоряване биха затегнали отново пазара. В обобщение, индустриалният сектор на Лос Анджелис остава фундаментално силен (ниска вакантност, високи наеми), като 2025 г. ще е година на нормализация след екстремните условия. Добре разположените дистрибуционни и складови бази в Лос Анджелис се очаква да запазят стойността си и да продължат да привличат интереса на инвеститорите поради критичната си роля във веригите на доставки.
Политически и регулаторни новини
Множество политически и регулаторни промени през последните години оказват влияние върху пазара на недвижими имоти в Лос Анджелис през 2025 г.:
- Мярка ULA („Обединени за домовете в Лос Анджелис“ – данък върху имението): Въведена през април 2023 г., тази мярка на град Лос Анджелис налага 4% данък върху прехвърлянето при продажба на имоти над 5 милиона долара (5,5% над 10 милиона долара). Целта е да се финансира достъпното жилищно строителство, но тя значително засегна обема на сделките във високия сегмент. За изминалата година продажбите на луксозни домове рязко се забавиха, а много търговски сделки бяха замразени или пренасочени (например, продажба на дялове в дружеството, а не на самия имот), за да се избегне данъкът. Приходите (около 480 милиона долара до края на 2024 г.) останаха под първоначалните прогнози, отчасти заради срива в продажбите. Влиянието на Мярка ULA е с две остриета: по-малко „мега“ сделки означават по-малка ликвидност на пазара, което потенциално води до омекване на цените на луксозните домове и големите търговски активи в града. Дебатът продължава и има дори съдебни спорове, но засега инвеститорите трябва да отчитат този значителен разход при сделки в Лос Анджелис – ясен спирачка на препродажбите на имоти с висока стойност.
- Контрол на наемите и защита на наемателите: Град Лос Анджелис има едни от най-строгите наредби за контрол на наемите в страната (отнася се за по-старите многофамилни сгради), а калифорнийският щатски таван на наемите (AB 1482) ограничава увеличенията на наема до ~максимум 10% годишно за много други звена. По време на COVID Лос Анджелис въведе и мораториум върху изгонванията, който беше напълно отменен едва в началото на 2023 г. През 2025 г. наемодателите вече са изправени пред нови регулации, изискващи помощ за преместване при значителни вдигания на наема, както и правила за изгонване само по основателни причини за повече имоти. Тези мерки, осигуряващи стабилност на наемателите, влияят и върху доходността на инвестициите: ръстът на паричните потоци от наеми е ограничен, което прави Лос Анджелис по-малко привлекателен за агресивни инвеститори, но по-подходящ за дългосрочни притежатели. От друга страна, правото на компенсиране на инфлацията (при наемния контрол) позволяваше скромно увеличение от 3–4% тази година при покачване на инфлацията. В общи линии, политиките в Лос Анджелис са насочени към силна защита на наемателите, което би могло да забави ръста на наемите, но същевременно да запази ниски нива на вакантност (наемателите остават по-дълго).
- Зониране и реформи за жилищното предлагане: В отговор на кризата с достъпността на жилищата, Калифорния прие закони като SB 9 (разделяне на парцели) и SB 10 за насърчаване на плътността в по-малък мащаб. Лос Анджелис ги интегрира в градоустройственото си планиране, което означава, че собствениците на жилища в много райони могат по-лесно да добавят ADUs (пристройки тип „баба и дядо“) или да разделят един парцел за еднофамилни къщи и да построят дуплекс. Досега интересът е умерен, но тези реформи постепенно увеличават броя на жилищата. Новият жилищен елемент на Лос Анджелис постави амбициозна цел – добавяне на 456 000 жилищни единици до 2029 г.. За да стане това възможно, градът прави ново зониране за по-високи смесени сгради (особено близо до транспорт). Все пак към 2024 г. Лос Анджелис изостава значително: през 2024 г. са разрешени само ~8 600 жилищни единици (най-ниското за десетилетие при апартаментите). Очаква се съсредоточаване в политиката върху повече възможности за зониране и ускоряване на разрешителните процедури – например, разширяване на Наредбата за адаптивна повторна употреба в центъра – за стимулиране на жилищното строителство. За инвеститорите и строителите, по-отворената среда за зониране може да отвори възможности (конверсии, уплътняване на съществуващи парцели), макар и съчетани със съпротива от местните общности в някои квартали.
- Лихвени проценти и финансиране: Въпреки че това не е местна политика, повишаването на лихвените проценти от Федералния резерв оказва драматично влияние върху имотния пазар в Лос Анджелис. Лихвените проценти по ипотеките около 7% са основната спирачка за покупките на жилища. Последните прогнози сочат, че лихвите може да се понижат постепенно към края на 2025 г. (до диапазона малко над 5%). Ако това се случи, продажбите и растежът на цените могат да бъдат съживени — обратно, ако инфлацията задържи високите лихви, пазарът може да остане в застой. При търговските имоти по-високите лихви повлияха на цените на активите (по-високи капитализационни проценти) и направиха финансирането на проекти по-скъпо. Застрахователните компании и банките особено се отдръпнаха от кредитирането на офис площи. Политиците следят внимателно пазара на търговски дълг, но към момента няма конкретна помощ; затова рефинансирането остава ключов риск за 2025–2026 г. за собствениците.
- Достъпни жилища и такси за развитие: Лос Анджелис продължава да разширява изискванията за включващо жилищно строителство и таксите за строителите за финансиране на достъпни жилища. Някои нови проекти трябва да отделят процент от жилищата за домакинства с ниски доходи или да плащат такси за обвързване. Освен това градът и щатът предлагат стимули за достъпни жилища – като бонуси за плътност и ускорени одобрения по SB 35 за одобрени проекти. Тези политики целят да стимулират смесени общности по доходи, макар че строителите често ги посочват като ограничения върху печалбата. Също така се обръща внимание на бездомността и адаптивната реупотреба: щатски закони вече улесняват превръщането на мотели или офиси в жилища за бездомни, а средствата от Measure ULA са предназначени за ускоряване на такива проекти (макар че реалното им използване е бавно).
В обобщение, политиката в Лос Анджелис е насочена към достъпността на жилищата и правата на наемателите, дори с цената на по-ниски краткосрочни печалби за инвеститорите. Опитните инвеститори ще трябва да се съобразяват с таксите при прехвърляне като ULA, да спазват таваните на наемите и може би да партнират с публични програми за получаване на стимули. За собствениците, либерализацията на зонирането (ADU и др.) е предимство, което може да добави стойност чрез доход от наеми. И като цяло, макроикономическата политика (лихвите на Федералния резерв) остава непредвидим фактор, който ще влияе върху това колко бързо ще се възстанови пазара на недвижими имоти в Лос Анджелис през следващите години.
Възможности за инвестиции и очаквания за възвръщаемост
Въпреки високите цени и новите данъци, пазарът на недвижими имоти в Лос Анджелис все още предлага редица инвестиционни възможности. Ключът е да съобразите стратегията си с реалностите на пазара – като се насочите към сектори със силно търсене и внимателно спазвате регулаторните ограничения. Ето някои направления за инвеститорите през 2025 г. и очакванията за възвръщаемост:
- Жилищни имоти с добавена стойност (еднофамилни и малки многофамилни сгради): Поради ограниченото предлагане и остарелия жилищен фонд, инвеститорите могат да открият имоти за ремонт в развиващи се квартали, които да реновират и след това да продадат или отдадат под наем. Квартали като West Adams, Leimert Park и Highland Park – които вече са се оценили значително – продължават да привличат инвеститори, които обновяват жилища, за да отговорят на търсенето в резултат на джентрификацията. Очаквана доходност: Продажбата след ремонт все още може да донесе солидна печалба (10–20% възвращаемост на инвестицията), ако имотът е купен под пазарната цена, но годините на бързи 30%+ скокове са отминали. Доходността от наем при еднофамилни жилища в Лос Анджелис е скромна (обикновено около 3–4% капитализация), но добавянето на ADU може да увеличи паричния поток. Measure ULA означава, че инвеститорите трябва да внимават с сделки с по-висока стойност в града (данъкът може да заличи печалбата при флип с малка разлика над $5M). Като цяло, дългосрочното покачване на стойността остава основната награда в тези квартали – исторически около 5–7% годишно в горещи точки, което, в комбинация с ливъридж, може да осигури стабилна възвръщаемост.
- Многофамилни жилищни сгради: Апартаментните сгради са гръбнакът на инвестициите в Лос Анджелис. Запълнеността е висока (около 95%), а наемите, макар и стабилизирани, са на рекордни нива, което гарантира постоянни приходи. По-малките сгради с 2–4 апартамента позволяват на инвеститорите и да избегнат някои от правилата за контрол на наемите, ако един от апартаментите е за собственика. Очаквана доходност: Капитализационните проценти за многофамилните имоти в ЛА са средно около 4.5%–5.0% към 2024 г., като са се повишили от ~4% преди няколко години. Това означава, че нетната възвръщаемост на инвеститора е около 5%. При финансиране с дълг доходността може да се увеличи, ако лихвите са ниски – но при сегашните 6+% лихви, възвращаемостта първоначално може да е тънка. Основната стратегия е дългосрочното покачване на стойността и растежът на наемите. Поради хроничния недостиг на жилища, стойността на апартаментите вероятно ще продължи да расте (апартаментите в ЛА са се увеличили средно с около 60% между 2016–2024 г.). Добавянето на стойност чрез ремонти и повишаване на наемите (в допустимите рамки) може да увеличи доходността. Инвеститорите трябва обаче да планират допълнителни разходи заради нови регулации (като например сеизмично укрепване, по-строги правила за изгонване), които увеличават себестойността. Накратко, очаквайте средногодишна доходност от наеми в средните едноцифрени стойности плюс потенциал за повишение на стойността на имота, която исторически е между 3–6% годишно – което прави многофамилните имоти стабилна, макар и не експлозивна, инвестиция.
- Индустриални складове: Индустриалният сектор е може би най-атрактивният вид търговски имот в ЛА от гледна точка на основни показатели. Вакантността е ниска, а всеки голям търговец и логистична компания има нужда от складови площи в окръг Лос Анджелис, за да обслужва населението. Очаквана доходност: Капитализацията при индустриалните имоти е около 5–5.5%, като добре наети имоти на ключови места (близо до пристанища или център) се търгуват дори под 5%. Това са по-ниски доходности, отколкото в други части на страната, което отразява доверието на инвеститорите в растежа на наемите и стабилността. Исторически това се оправдава – индустриалните наеми скочиха драстично през последните години (над 50% над нивата преди пандемията). Възможно е краткосрочно забавяне, но прогнозите сочат, че търсенето на индустриални площи ще надвишава предлагането в дългосрочен план, което предполага продължаващо повишение на наемите. Общата възвращаемост може да достигне високи едноцифрени проценти годишно, ако се комбинират наемният растеж и доходността. Ключови възможности включват по-стари индустриални обекти, които могат да се преустроят за съвременна логистика (складове с голяма височина) или за дистрибуционни центрове в близост до града (first-mile). Също така, last-mile infill обектите (дори малки складове) в ЛА командват високи наеми и могат да бъдат много доходоносни, ако се купят на приемлива цена.
В обобщение, Лос Анджелис остава „рай за инвеститорите“ в дългосрочен план, благодарение на огромния дисбаланс между търсенето и предлагането. Както се отбелязва в доклада на Apartment News, високото търсене и ограниченото строителство означават силен потенциал за приход от наеми и нарастване на стойността на имотите с времето. Но в краткосрочен план инвеститорите трябва да преосмислят очакванията си за възвращаемост: ливъриджът не е толкова изгоден при високи лихви, а бързите препродажби са по-рискови на плоския пазар. Основните имоти (индустриални, напълно отдадени многофамилни сгради) ще носят стабилни, умерени печалби. Стратегиите за добавена стойност (ремонти, стратегии за отдаване под наем) все още могат да донесат двуцифрена възвръщаемост, ако човек умело навигира в регулаторната среда. А за спекулантите с търпение и капитал, изкупуването на проблемни активи през 2025–2026 може да донесе отлични печалби до 2028 г., ако/когато цикълът на пазара отново се обърне нагоре.
Прогнози 2026–2028: Перспективи и рискове
Гледайки напред, прогнозите за недвижимите имоти в Лос Анджелис предвиждат период на продължителен умерен растеж – сценарий на „меко приземяване“ – ако не настъпят големи сътресения. След въртележката на началото на 2020-те, както анализаторите от сектора, така и икономическите модели предвиждат плоски ценови тенденции в краткосрочен план, последвани от постепенен ръст до 2028 г. Ето основните изводи от прогнозите:
- Прогнози за цените на жилищата: Последната прогноза на Zillow за метрополията на Л.А. (Лос Анджелис-Лонг Бийч-Анахайм) предвижда само +0,4% ръст от февруари 2025 до февруари 2026. На практика стойността на жилищата се очаква да остане стабилна през следващата година. Това включва възможен лек спад в средата на 2025 г. (техният модел показа -0,1% до -0,2% през пролетта), последван от скромно покачване по-късно. След 2026 г. повечето експерти очакват нисък годишен ръст в едноцифрени проценти (от порядъка на 2–5% годишно) за цените на жилищата в Л.А. до 2028 г. Това ще бъде далеч от двуцифрените проценти през 2021 г., но ще избегне и силна корекция. В подкрепа на тази прогноза: високото търсене, ограниченото предлагане и силната местна икономика би трябвало да подкрепят цените. Официалната прогноза на C.A.R. за 2025 г. предполагаше ~+4,6% ръст на медианната цена в Калифорния managecasa.com, но това беше преди лихвите да останат високи; най-вероятно новата норма ще е по-плавно покачване. До 2028 г. медианната цена в Лос Анджелис може да бъде с около 10–15% по-висока от днешната, ако тези тенденции се запазят. Рисков сценарий: Ако настъпи рецесия през 2026 г. (например поради прекалено затягане на ФЕД или световни шокове), Л.А. може да види временни спадове в цените от около 5–10%, тъй като продажбите замират – но срив от типа на 2008 г. не се очаква заради липсата на прекомерна задлъжнялост и упорития недостиг на жилища.
- Продажби и обем: Очаква се обемът на сделките с жилища да се повиши през 2026–2027 г., ако лихвите по ипотеките паднат. Много анализатори прогнозират, че лихвите ще спаднат до около 5% до 2026 г., което би отключило натрупаното търсене от купувачи, желаещи да сменят жилище с по-голямо. Така, 2026 и 2027 г. може да видят възстановяване на продажбите (възможно до нивата от 2019 г.). При повече сделки ръстът на цените може леко да се ускори спрямо бавния темп през 2025 г. Ако обаче лихвите останат високи или кредитът се затегне, продажбите може да останат слаби. Във всички случаи не се очаква бум на предлагането, така че всяко увеличаване на търсенето ще води до натиск за повишаване на цените в Л.А.
- Наеми и многофамилни сгради: Прогнозите за наеми (напр. USC Casden) предвиждат наемите в Лос Анджелис да нарастват с няколко процента годишно до 2028 г., грубо следвайки инфлацията. Вакантността може леко да се увеличи, тъй като се завършват повече жилищни проекти (в Лос Анджелис се строят хиляди жилищни единици), но не достатъчно, за да се смекчат сериозно наемите. До 2028 г. средните наеми могат да бъдат с около 10–15% по-високи от днешните, което ще влоши достъпността, освен ако доходите не догонят. Един фактор на несигурност: инициативите на държавно ниво за подпомагане на наемателите или разширяване на контрола върху наемите могат изкуствено да ограничат ръста на наемите. Също така, ако работата от разстояние доведе до повече изселване, търсенето на наеми може да се охлади. Но предвид огромното население на Лос Анджелис и изключително бавния темп на строителство, умереното увеличение на наемите е реалистичната основна прогноза.
- Търговски сектори:
- Офиси: Общото мнение е, че офис пазарът ще се възстановява много бавно. Вакантността може да продължи да нараства до 2025–26 г., докато изтичат наеми, след което евентуално да се стабилизира до 2027 г., когато остарелият сграден фонд се премахне (преустройство или обезпечение). Наемите вероятно ще останат без промяна или ще намалеят допълнително в този период. До 2028 г. офис пазарът може да се раздели – новите, по-атрактивни офис сгради ще се върнат към добро запълване, а старите ще бъдат преустроени или ще загубят значителна стойност. Инвеститорите трябва да са внимателни: някои прогнози (напр. Moody’s) предвиждат, че стойностите на офисите могат да паднат с още 10–20%, преди да достигнат дъното около 2024–2025 г., с леко покачване чак до 2028 г.
- Търговска площ (Retail): Очаква се продължаващо постепенно възстановяване. Вакантността на търговските обекти в Южна Калифорния по прогноза ще намалее леко до 2026 г., когато икономическият растеж и увеличението на населението се възобновят. Наемите могат леко да се увеличават с около 1% годишно в първокласните центрове. Най-големият риск за ритейла е забавяне в разходите на потребителите при рецесия; в противен случай следващите години изглеждат стабилни, без драми.
- Индустриални имоти: Повечето прогнози показват, че търсенето на индустриални площи ще се върне със сила до 2026 г. След краткия настоящ баланс, се очаква растеж на пристанищния капацитет и на електронната търговия. Според CBRE и Cushman & Wakefield вакантността в индустриалните площи на Лос Анджелис може да спадне обратно към 3–4% до 2027 г., като ръстът на наемите ще се възобнови с по средно едноцифрени стойности годишно след 2025 г. Рискът тук е на страната на предлагането: в Inland Empire имаше много нови логистични проекти; ако това пренасити търсенето, ръстът на наемите може да се представи по-слабо от очакваното. Но в зони с ограничена земя като Лос Анджелис, съществуващите индустриални имоти би трябвало да се представят изключително добре в дългосрочен план.
- Макро рискове: Няколко основни рискове могат да попречат на тези умерено положителни прогнози. Икономическата рецесия е водещото опасение – ако САЩ навлязат в значителен спад през 2026 г., Лос Анджелис може да загуби работни места в развлеченията, технологиите, търговията и др., което ще навреди и на търсенето на жилища, и на търговски имоти. Повишаващата се безработица ще окаже натиск върху цените на жилищата (вероятно чрез намалени продажби, а не чрез ипотекирани от банките имоти, тъй като собствениците разполагат с капитал и ниски лихви). Колебанията на лихвените проценти също са фактор: внезапно покачване на лихвите (ако инфлацията отново скочи) ще влоши още повече достъпността и може частично да намали цените. Обратно, по-бързо намаляване на лихвите може да прегрее пазара отново до 2027 г. (риск за нов балон при цените). Промени в политиките също са на хоризонта: например, ако Мярка ULA бъде отменена или силно смекчена до 2026 г., може да има вълна от задържани досега луксозни продажби; или, ако Калифорния въведе агресивни нови данъци или регулации за наемите, инвеститорските нагласи могат да се влошат. Природни бедствия или климатични явления (земетресения, горски пожари) за съжаление остават постоянен риск в Лос Анджелис, който може да засегне отделни райони или да увеличи застрахователните разходи в целия щат.
Обобщена прогноза: Най-вероятният сценарий до 2028 г. е бавен, но стабилен растеж. До 2028 г. средната цена на жилище в Лос Анджелис може да е с приблизително 10%–20% по-висока спрямо нивата от 2025 г., а наемите – с около 10% по-високи – което е далеч по-плавен ръст в сравнение с изминалото десетилетие, но все пак тенденцията е нагоре. Пазарът е стабилен заради трайната привлекателност на ЛА (климат, работа, култура) и недостатъчното строителство, а покачването на цените е ограничено от фактори като достъпност и регулации. Ако не настъпи голям шок, имотният пазар в Лос Анджелис би трябвало да осигурява солидни, макар и не впечатляващи, доходности през следващите години, с по-голям риск от изпусната печалба (ако стоите настрана), отколкото от сериозен срив. Прозорливите участници ще следят лихвените проценти, ще подкрепят адаптивното използване на сгради и жилищни иновации, и ще се съсредоточат върху локации със стабилни основи, за да максимизират печалбата си в тази „нова нормалност“. Възходящият период може да направи пауза, но дългосрочната траектория на Лос Анджелис като глобален град остава категорично на възход.
Източници:
- Калифорнийска асоциация на брокерите – Данни и прогнози за пазара
- Zillow Research – Индекс на стойността на жилищата и прогнози
- Redfin – Статистика за жилищния пазар на Лос Анджелис (цени, продажби, наличност)
- Rocket Homes Market Report – Средни цени по сегменти в ЛА
- Crosstown LA – Анализ на тенденциите в стойността по квартали
- L.A. Times & CoStar – Анализ на търговския пазар (офиси, индустриални имоти)
- Matthews/NAI Market Reports – Показатели за търговски и индустриални имоти
- RentalHousePM – Статистика за наеми и имоти в ЛА
- UCLA Lewis Center – Проучвания за въздействието на Мярка ULA.
