Въведение и преглед на пазара
Полша е най-големият пазар на недвижими имоти в Централна и Източна Европа, подкрепен от стабилна икономика и последователен растеж. През 2024 г. БВП се възстанови значително – доста над средното за ЕС – и се очаква да нараства с около 3,4% годишно през 2025–2026 ey.com nordlb.com. Тази икономическа устойчивост, съчетана с ниска безработица и нарастващи доходи, поддържа търсенето във всички сегменти на жилищни, търговски и индустриални имоти. След рязко забавяне през 2023 г. поради нарастващи лихви и геополитически напрежения, през 2024 г. се завърна оптимизмът: общият обем на инвестиционните сделки достигна около 4,8–5,0 милиарда евро, над два пъти повече от обема за 2023 г. ey.com property-forum.eu. Възстановяването на пазара бе движено от „корекция на цените“, която върна инвеститорите с по-добра доходност, както и от облекчената монетарна политика в края на 2024 г. linkedin.com. В следващите раздели разглеждаме всеки основен сектор – жилищни, търговски (офис и ритейл) и индустриални имоти – заедно с ключови тенденции, регионални модели, пазара на наеми, дейността на инвеститорите и регулаторните влияния, които оформят пейзажа на недвижимите имоти в Полша.
Пазар на жилищни недвижими имоти
Тенденции в цените и последни развития
Пазарът на жилища в Полша преживя забележителен скок на цените през последните години, а сега преминава към период на умереност. Между второто тримесечие на 2022 г. и второто тримесечие на 2024 г. цените на къщите в Полша нараснаха с почти 26% – най-бързият растеж в ЕС (за сравнение, много западноевропейски пазари останаха без промяна или дори отбелязаха спад) eznewswire.com. Този бум бе движен от силното търсене след пандемията, високата инфлация в строителните разходи и държавните стимули – особено„Сигурен 2%“ субсидиран ипотечен продукт през 2023 г., който позволи на купувачите за първи път да вземат заем при 2% лихва и предизвика покупателна еуфория globalpropertyguide.com pewnylokal.pl. Въпреки това, след приключване на програмата и при запазване на високи лихви, ръстът на цените се успокои. През първото тримесечие на 2024 г. средната цена на съществуващи жилища в седемте най-големи града на Полша бе 13 404 PLN/м² (≈3 463 USD) – ръст от8,1% на годишна база, което е значително по-нисък ръст спрямо предходни периоди globalpropertyguide.com. Новите жилища, построени от инвеститори, бяха със средна цена 14 265 PLN/м², със сдържан4,4% годишен ръст globalpropertyguide.com. Това забавяне бележи стабилизиране след експлозивния ръст през 2021–2022. Всъщност, към края на 2023 г. във Варшава цените се задържаха след бързи скокове – средната цена за ново строителство в столицата (~16 000 PLN/м² през октомври 2023 г.) остана почти без промяна месец за месец, макар и все още с около 18% по-висока спрямо година по-рано realting.com realting.com. Експерти в индустрията отбелязват, че отслабващото доверие в нови държавни жилищни субсидии, съчетано с високите разходи по заемите, е охладило предишния бурен ценови импулс globalpropertyguide.com.
Въпреки охлаждането, сериозна ценова корекция не се е случила и жилищата в Полша остават предпочитана инвестиция. Ипотечното кредитиране започна да се възстановява през 2024 г., тъй като инфлацията и лихвите показаха признаци на спад – банките отпуснаха83,9 млрд. PLN нови жилищни кредити през 2024 г., което е43% ръст спрямо слабата 2023 г. globalpropertyguide.com. Общо нарастването на заплатите (честонад 10% годишно в последните години) и хроничният недостиг на жилища държат цените стабилни. Потенциалните купувачи, които са отложили покупката си през 2022–2023 поради скъпото кредитиране, постепенно се връщат, тъй като лихвите постепенно намаляват. Основната лихва на Националната банка на Полша, която достигна 6,75% през 2022 г., бе намалена до5,75% към края на 2024 и е5,25% към средата на 2025, като са очаквани още понижения tradingeconomics.com linkedin.com. По-ниските разходи по кредитите би трябвало да подобрят достъпността и търсенето. Прогнозите сочат, че продажбите на нови жилища ще се възстановят с около10–15% през 2024–2025 спрямо предходната година ey.com. Анализаторите очакват по-бавен, но все пак положителен ръст на цените – на практика меко приземяване. Прогнозата на EY за пазара на имоти предвижда „по-бавно темпо на ценови растеж на жилищния пазар“ занапред ey.com, а не рязък спад. Тази устойчивост отразява стабилните икономически основи на Полша и културното предпочитание към собственото жилище като сигурна форма на съхранение на богатство.
Фигура: Брой нови продадени жилища в Полша (основни градски пазари). След връх през 2021 г. продажбите на нови жилища рязко спаднаха през 2022 г. заради по-скъп кредит, частично се възстановиха през 2023 г., и отново отбелязаха спад през 2024 г., тъй като лихвите останаха високи globalpropertyguide.com. 2025 започна по-бавно, но се очаква търсенето да се стабилизира с подобряване на условията globalpropertyguide.com. (Източник: данни на NBP/JLL)
Регионални различия в цените на жилищата
Цените на жилищата варират значително в отделните региони на Полша, като Варшава и други големи градове държат най-високи стойности. Варшава е по-далеч най-скъпият пазар: към края на 2023 г. новите апартаменти в столицата са средно около 16 000 PLN за кв.м, а жилищата на вторичния пазар около 17 000 PLN/м² realting.com realting.com. За сравнение, цените в други големи градове са по-ниски, макар че някои от тях бележат бърз ръст, догонвайки Варшава. Краков, вторият по големина пазар, вече доближава нивата на Варшава – през трето тримесечие на 2023 г. новите апартаменти в Краков са средно ~15 500 PLN/м² (а жилищата секънд хенд дори надхвърлят 16 000 PLN) realting.com realting.com, след ръст над 20% за последните две години. Вроцлав и Троен град (Гданск–Гдиня–Сопот) също отбелязват силен подем: към края на 2023 г. цените на новото строителство са ~13 000 PLN/м² във Вроцлав и ~14 300 PLN/м² в Тройния град, с 15% годишен темп на растеж realting.com realting.com. Дори средноголеми регионални центрове бележат ръст – например Краков отчита 24,7% увеличение на цените на жилищата, а Зеленa Гура 21,6% за периода 2022–2024, което отразява силно търсене извън столицата eznewswire.com. Междувременно по-достъпни пазари включват Лодз, третият по големина град в Полша, където средната цена е около 10 000 PLN/м² pewnylokal.pl realting.com, както и по-малките градове в източна Полша, където цените често са под 8 000 PLN. Разликата между Варшава и останалите се е стеснила донякъде, тъй като вторичните центрове догонват по-бързо, но Варшава (и донякъде Краков) все още държат значителна премия. Много от последния растеж в регионалните градове се дължи на местното икономическо развитие и преливане на търсенето – например, големи ИТ/бизнес инвестиции в Краков и Познан, както и наплив на украински професионалисти и студенти, които повишават търсенето във Вроцлав и Люблин.
Важно е да се отбележи, че инвентаризационните условия се различават по региони. Пазарът във Варшава, макар и най-скъп, остава относително ликвиден – има най-голям брой купувачи и най-кратко време за продажба в Полша globalpropertyguide.com. В Три-градския регион (крайбрежната зона на Гданск), здравословното търсене както от местни, така и от чужденци (включително купувачи от Скандинавия) поддържа баланса на пазара. От друга страна, някои градове се сблъскват с свръхпредлагане в сегмента на новото строителство: Краков и Вроцлав отчитат увеличаване на броя непродадени жилища от строители, като вече се изравняват с по-лекия пазар на Познан globalpropertyguide.com. В Лодз ситуацията е най-предизвикателна – при сегашните темпове на продажби ще са необходими над две години, за да се усвоят непродадените жилища – най-дълго време в Полша globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Тези регионални различия означават, че в бъдеще ценовите тенденции могат да се раздалечат: пазари като Варшава с ограничено ново предлагане може да останат стабилни или с лек растеж, докато градове с излишък от имоти може да видят увеличени отстъпки от строителите или стагниращи цени докато излишъкът се изчерпи. Независимо от това, не се очакват значителни спадове; дори на по-меки пазари, строителите основно отлагат нови проекти, вместо да намаляват драстично цените, с цел да запазят маржа си pewnylokal.pl.Динамика и доходност на пазара на наеми
Пазарът на жилищни наеми в Полша преживява умерен растеж и постепенно връщане към равновесие след период на нестабилност. В следствие на няколко шока – пандемията, рязкото нарастване на инфлацията и масовия наплив на бежанци от Украйна през 2022 г. – наемите скочиха рязко. Въпреки това, инфлацията при наемите вече се успокоява. Към април 2025 г. реалните жилищни наеми (по индекса на потребителските цени) нарастват с 4,2% на годишна база, което е спад спрямо 5,4% година по-рано и е в съответствие с общата инфлация globalpropertyguide.com. Това показва, че ръстовете при наемите са се нормализирали до устойчиво темпо след двуцифрения скок през 2022–2023 г. Анализаторите отдават охлаждането на „изчерпването на шоковете“ и на увеличаването на предлагането: много фактори, които тласкаха наемите нагоре – COVID смущения, бърза инфлация, аварийно търсене от бежанци и жилищният бум – вече са в отстъпление globalpropertyguide.com. С стабилизиране на макроикономическия климат на Полша (инфлацията спадна от ~15% в средата на 2022 г. до ~6% началото на 2024 г., а ръстът на заплатите остава устойчив), пазарът на наеми се движи към равновесие.
Регионалните разлики в наемите остават значими. Варшава е с най-високи наеми, следвана от други големи градове. Следната таблица показва средните оферти за наем през март 2025 г. в ключови градове:
| Град | Среден месечен наем (PLN) | Среден наем (USD) | Годишна промяна (март 2025) |
|---|---|---|---|
| Варшава | 4 906 PLN | $1 268 | +0.3% |
| Краков | 3 273 PLN | $846 | +3.7% |
| Лодз | 2 191 PLN | $566 | +3.9% |
| Вроцлав | 3 057 PLN | $790 | +0.3% |
| Познан | 2 564 PLN | $662 | +3.4% |
| Три-град (Гданск/Гдиня/Сопот) | 3 164 PLN | $818 | +3.0% |
Източник: Доклад за наемите на Otodom, март 2025 globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
Средният наем в Варшава (~4900 PLN или $1 270) е повече от два пъти по-висок от този в по-малките регионални градове като Келце (около 2 000 PLN) globalpropertyguide.com, което отразява по-високите доходи и разходи за жилище в столицата. Забележително е, че през последната година ръстът на наемите във Варшава и Вроцлав беше минимален (~0%–0,3% на годишна база), което подсказва, че тези пазари вече са отбелязали големи скокове по-рано и сега са във фаза на застой globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. За разлика от тях, вторични градове като Краков, Лодз и Познан все още отчитат умерени годишни увеличения на наемите от 3–4% към началото на 2025 г. globalpropertyguide.com. Като цяло условията сочат по-здравословно равновесие: предлагането на наеми се е увеличило (повече наемодатели предлагат имоти, включително закупени по време на скорошния бум, както и нови апартаменти на пазара), а търсенето – подкрепено от млади професионалисти и студенти, които се стичат в градовете – остава високо globalpropertyguide.com. Процентът на свободните жилища в частния сектор за наеми остава нисък, но наемателите вече имат малко повече избор от преди година. Експертите отбелязват, че „пазарът на наеми в Полша постепенно се движи към баланс“ с постоянни ръстове и повече обяви, отговарящи на все още високото търсене globalpropertyguide.com. Френетичните скокове от 2022 г. (когато стотици хиляди военни бежанци се бореха за апартаменти) вече са утихнали – много бежанци са се интегрирали или са заминали, а на пазара излизат нови предложения (включително ремонтирани жилища и институционални наеми).
Инвестиционната доходност от жилищни наеми в Полша е сравнително атрактивна. Към началото на 2025 г. брутната доходност от апартаменти е средно около 6,1%, което е леко покачване спрямо ~6,0% към края на 2024 г. globalpropertyguide.com. Доходността се подобри, тъй като наемите растяха по-бързо от цените на продажбите през последната година. Сред големите градове най-висока е доходността там, където покупните цени са ниски: например, Бидгошч предлага средна брутна доходност от ~6,65%, а дори във Варшава доходността е силна – 6,5% – въпреки високите ѝ цени globalpropertyguide.com. Крайбрежният Гданск също има надсредна доходност (~6,3%). Най-ниски стойности се наблюдават в Познан (~5,4%), където цените са по-високи спрямо наемите globalpropertyguide.com. Тези цифри подчертават, че инвестициите в жилищни имоти в Полша могат да донесат по-добра наемна доходност от много западноевропейски столици (където обикновено са 3–4%), макар и с характерните рискове. Институционалните инвеститори също обръщат внимание: Секторът Private Rented Sector (PRS) – практически несъществуващ преди няколко години – бързо расте. Днес професионално управляваният PRS съставлява <1% от приблизително 4,5 млн. наемни жилища в Полша ey.com, но нараства много динамично. Скорошно проучване на Cushman & Wakefield изчислява, че институционални наемодатели контролират над 21 000 наемни апартамента (в големите градове, ~39% от тях във Варшава) и имат още 25 000 жилища в процес на реализация по обявени проекти globalpropertyguide.com. Все повече строителни компании изследват строителството с цел отдаване под наем (build-to-rent): някои продават цели нови жилищни блокове на фондове, а не на индивидуални купувачи linkedin.com linkedin.com. Тази тенденция се очаква да продължи, особено след като високите лихви през 2023–24 г. направиха покупката с цел отдаване под наем по-малко достъпна за дребни инвеститори, което отвори възможности за големите фондове. Освен това върви и преустройство на други типове имоти в жилища под наем – напр. преустройство на стари офиси или хостели в апартаменти и студентски общежития ey.com ey.com. От страна на наемателите, Полша все още има висока степен на собственост – около 87% от домакинствата са собственици, което означава, че само ~13% живеят под наем globalpropertyguide.com. Този нисък дял подсказва значителен потенциал за растеж на сектора на наемите. С урбанизацията и миграцията (включително приблизително 1,5 млн. украинци, които живеят в Полша) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, търсенето на наеми вероятно ще остане високо. В заключение, пазарът на наеми се засилва по устойчив начин: наемите се покачват умерено, доходността е конкурентна, а институционалните инвестиции носят ново предлагане и професионализъм – всичко което води към узряване на сектора.
Пазар на търговски недвижими имоти
Офис сегмент
Офис пазарът в Полша показа устойчивост по време на пандемията и сега е в преломен момент, характеризиращ се с ограничено ново предлагане и бягство към качество. Варшава, с над 6 милиона м² офис площи, е водещият индикатор. След скок на незаетостта по време на COVID, нивата на вакантност започнаха да се понижават благодарение на силното усвояване от страна на наемателите и почти липса на нови доставки през последните тримесечия. Към четвъртото тримесечие на 2024 г., общата нива на вакантност на офисите във Варшава е около 10,6%, което е приблизително без промяна спрямо година по-рано polandoffices.com. Важно е да се отбележи, че има силно разминаване между различните локации: в центъра на града (ключови централни зони) нивата на вакантност спадат до 7,4% към началото на 2025 г. polandinsight.com, което показва високо търсене на качествени площи в основните райони. Междувременно некцентралните бизнес дистрикти и по-старите офис паркове все още страдат от двуцифрени нивa на вакантност (~13% извън центъра на Варшава) europaproperty.com. Това отразява по-широка тенденция: наемателите „се връщат в центъра” и предпочитат нови, високоспецифицирани сгради, които отговарят на ESG и очакванията на служителите, докато вторичните офиси (особено тези с остарели стандарти или в периферни локации) имат трудности да задържат наемателите. Покачването на хибридната работа доведе много компании да консолидират или леко да намалят площите си, но най-често търсят по-високо качество за сметка на количеството. В резултат на това, основните наемни цени във CBD на Варшава остават силни (около €25–€27/м²/месец за водещите кули), а собствениците на сгради клас B предлагат повече стимули за запълване на площите. Регионалните офис центрове – Краков, Вроцлав, Три-град, Катовице, Познан, Лодз – също отчетоха нива на вакантност от 12–16% през 2023, като модерните сгради се представят по-добре от по-стария сграден фонд.
От страна на предлагането, Полша навлиза в цикличен застой. Заради несигурността през 2020–2022 г. и високите разходи за финансиране, строителите до голяма степен спряха новите офис проекти; днес строителният тръбопровод е много ограничен. Варшава добави само ~55 000 м² нови офиси през цялата 2024 г. (рекордно ниско), като и 2025 г. ще бъде със скромно предлагане polandinsight.com. Извън Варшава няколко проекта се довършват (например в Краков и Катовице), но много планирани кули са отложени, докато не се сключат предварителни наеми, които да оправдаят изграждането им. Липсата на ново предлагане, заедно със стабилното търсене, постепенно затяга пазара. Във Варшава, общата свободна площ (~680 000 м² към средата на 2024 г.) всъщност намалява тримесечие след тримесечие pdf.euro.savills.co.uk. Пазарните анализатори отбелязват, че „е трудно да се съгласим с твърдението, че на офис пазара във Варшава липсва площи” при 10% вакантност, но е ясно, че най-добрите площи се усвояват и не се очаква пренасищане realestate.bnpparibas.pl property-forum.eu. Ограниченото строителство днес дори може да доведе до недостиг на предлагане в ключови локации до 2025–2026, което може да даде повече предимства на собствениците.
Инвестиционната активност в офис сектора нарасна рязко през 2024 г. Инвеститорите се възползваха от омекналите цени – доходността се увеличи до по-атрактивни нива (~5.50%–6.00% за водещи офиси във Варшава, при ~4.75% преди две години) – за да придобият висококачествени сгради. Офис сделките възлязоха на €1.64 милиарда през 2024 г., четирикратно увеличение спрямо 2023 property-forum.eu. Значими сделки включват продажбата на построения през 2021 г. небостъргач Warsaw Unit на шведската компания Eastnine AB, както и два офис кампуса, продадени от Skanska: офисът P180 във Варшава и сградата Studio, придобити от чешки и шведски инвеститори linkedin.com. Тези големи сделки демонстрират възстановеното доверие, въпреки че кръгът от купувачи е по-ограничен от преди пандемията linkedin.com. Много институционални инвеститори са избирателни, като се фокусират само върху водещи активи с надеждни наематели. Местният капитал също играе все по-значима роля – полски частни инвеститори и опортюнистични фондове изкупиха някои по-стари офиси на намалени цени с цел преустройство за алтернативни ползвания (например студентски жилища или жилищна функция) linkedin.com. При предпазливото ново офис строителство, съществуващи сгради с висока вакантност могат да бъдат преустроени. В перспектива, настроенията по отношение на офисите са предпазлив оптимизъм. Очаква се вакантността във Варшава да намалява постепенно и не се очаква свръхпредлагане. Търсенето постепенно се подобрява, тъй като компаниите отново се разширяват – например ИТ и бизнес услуги отново наемат значителни площи в Краков и Вроцлав след пауза. Ключовото предизвикателство за собствениците е да покрият съвременните стандарти: устойчивост (енергоефективност, зелени сертификации) и удобства са все по-важни за наемателите linkedin.com. По-старите сгради може да изискват модернизация или да останат встрани от пазара. Като цяло, офис пазарът в Полша през следващите 1–3 години вероятно ще преживее „постепенно връщане на капитали” и стабилна динамика, особено ако през 2025 се реализират намаления на лихвените проценти linkedin.com.
Търговски сектор
Секторът за търговски недвижими имоти в Полша премина през постпандемично възстановяване и остава един от най-динамичните пазари за търговия на дребно в Централна Европа. 2024 бележи възстановяване на инвестициите в търговията и продължаваща еволюция на форматите. Броят на посетителите и продажбите в търговските центрове се върнаха почти до нивата от 2019 година след отпадането на всички COVID ограничения – полските потребители се върнаха с ентусиазъм в моловете, а растежът на продажбите на дребно (въпреки силната инфлация) остана положителен. Към 2024, „продажбите на дребно се възстановиха видимо” след спад през 2023 nordlb.com. Важно е, че потребителският пазар на Полша има значителен потенциал: дори след години на растеж, покупателната способност на глава от населението за търговия все още е значително под средното за Западна Европа, което оставя място за разширение с икономическия растеж nordlb.com. Действително, международни търговци продължават да навлизат или развиват дейности в Полша, привлечени от голямото население (38 милиона), нарастващите заплати и относително ниската наситеност на търговските площи в някои сегменти. В същото време, електронната търговия, която се увеличи до ~10–12% от продажбите на дребно, вече стабилизира темпа си – физическите магазини остават ключови, особено извън големите градове.
Що се отнася до типовете имоти, търговските паркове и центрове за удобство са водещи по резултати. По време на пандемията по-малките открити търговски паркове (обикновено с хранителни магазини и строителни хипермаркети като основни наематели) показаха устойчивост и оттогава привлякоха инвеститори и строители. Множество сделки през 2024 г. бяха за портфейли от търговски паркове в регионални градове, като купувачи бяха международни, от Централна и Източна Европа (ЦИЕ) и местен капитал, търсещи тези активи със стабилен доход linkedin.com linkedin.com. Междувременно, големите търговски центрове също възвърнаха интереса на инвеститорите след период на предпазливост. 2024 година стана свидетел на две от най-големите сделки с молове в Полша: Magnolia Park във Вроцлав бе продаден за €373 милиона, а Silesia City Center в Катовице за €405 милиона – и двете придобити от NEPI Rockcastle, голям южноафрикански инвеститор в търговски имоти linkedin.com. Друга значима сделка бе продажбата на портфейл от търговски центрове от Cromwell, което показва, че активите с висока стойност в сектора отново са в играта property-forum.eu. Тези четири сделки с висока стойност са основен двигател на инвестиционния подем за годината property-forum.eu. Доходността за първокласни търговски центрове се увеличи (вече около ~6.0%+), което прави сделките по-привлекателни, особено тъй като наемните цени в сектора останаха по-стабилни, отколкото се страхуваха през 2020. Наемите за водещи молове във Варшава и други големи градове се възстановиха, а нивото на вакантност в центровете от първи клас е ниско (често под 3-5%). Вторичните молове в по-малки градове са под натиск, но дори там има търсене на добри локации от страна на наемателите.
Забележима тенденция е разминаването в рамките на ритейла: от едната страна мегамолове и аутлет центрове с висок човекопоток се представят добре; от другата остаряващи центрове в наситени пазари се преформатират или е възможно да бъдат презастроени (например, някои по-слаби молове са потенциални кандидати за преустройство в многофункционални сгради или хъбове за логистика на последна миля). Секторът на ритейл парковете продължава да увеличава предлагането – инвеститори като Trei, Immofinanz и Echo Investment изграждат малки паркове в градове с 20–50 хиляди жители, където съвременният ритейл е бил оскъден. Супермаркети и дискаунт вериги (Biedronka, Lidl и др.) също продължават с бързото си разширяване, често осигурявайки котва на тези нови проекти. Освен това градските главни улици във Варшава и Краков се съживиха с връщането на туризма през 2022–2023 г.; луксозни марки и оператори от сферата на храните и напитките отново се разрастват в топ локации в центъра (като улица Нови Свят във Варшава и Стария град в Краков, които отчитат подновен интерес към наеми).
От гледна точка на инвеститорите, търговските недвижими имоти в Полша през 2024 г. бяха водещ сектор (заедно с офисите) – всеки от тях съставляваше приблизително 32% от над 5 милиарда евро обем инвестиции в търговски имоти property-forum.eu. Това е забележително възстановяване, предвид че инвестициите в ритейл изоставаха през 2020–2022 г. Присъствието на опитни инвеститори като NEPI Rockcastle, MAS Real Estate и EPP (която е съсобственост на Redefine от Южна Африка) подчертава доверието в дългосрочните перспективи на полския ритейл. Наемите за търговски площи имат потенциал за растеж през идните години, подкрепени от икономически растеж и ограничено ново предлагане на молове (появяват се много малко нови големи молове – повече проекти са с по-малък мащаб). Един от факторите, които следят, е потреблението: високата инфлация (която достигна 15% през 2022 и ~8% през 2023 г.) ерозира покупателната способност на домакинствата, но инфлацията вече се охлажда, а реалният ръст на заплатите става положителен, което е добър знак за продажбите на дребно. Друго значение има инфраструктурата за електронна търговия – онлайн търговията в Полша се разраства, макар и от сравнително ниска база, а много традиционни ритейлъри приемат омниканални модели. Като цяло, перспективата за полския пазар на търговски недвижими имоти е предпазливо положителна: страната остава недоразвита по отношение на съвременните формати на глава от населението в сравнение със Западна Европа, а както националните, така и чуждестранните ритейлери движат търсенето на качествени площи. Инвеститорите стават все по-избирателни (предпочитат топ активи и схеми с хранителни магазини като котва), но 2024 г. показа, че апетит има, когато цената е подходяща.
Индустриален и логистичен сектор
Индустриалният и логистичният сектор недвижими имоти се представя изключително добре в Полша, подпомогнат от стратегическото разположение на страната, бума на електронната търговия и тенденциите на пренасочване на производства близо до Европа (nearshoring). След две рекордни години (2021–2022) на строителство и вземане под наем, пазарът направи пауза през 2023–2024 г., но остава много активен. Общият обем на съвременните складови наличности в Полша вече надвишава 30 милиона м², което я прави най-големият пазар в Централна и Източна Европа. Основни логистични хъбове са формирани около Варшава, Лодз (Централна Полша), Горна Силезия (район Катовице), Познан, Вроцлав и все по-често Западна Полша (по германската граница), както и в по-малки клъстери близо до морските пристанища (Гданск) и източната граница (докато търговските маршрути с Украйна се преструктурират).
Търсенето на индустриални площи е силно. През първото полугодие на 2024 г. в Полша бяха наети 2,6 милиона м² складови площи, което е третият най-добър резултат за първа половина на година (по-големи са само 2021 и 2022 г.) jll.pl. Дори и с по-слабия икономически растеж, през 2024 г. наемането се поддържаше от: 1) разширяване на 3PL логистични оператори и търговци на дребно (включително вериги супермаркети, нуждаещи се от още разпределителни центрове); 2) инвестиции в производство (от автомобилната до битовата техника), избиращи Полша за база; и 3) известна пренасочване на вериги доставки от Азия – централното разположение на Полша е привлекателно за обслужване на европейския пазар nordlb.com. Електронната търговия остава ключов двигател: онлайн търговията в Полша, ускорена по време на пандемията, изисква широко разпространена складова инфраструктура за обработка на поръчките. С гиганти като Amazon, Zalando и местни играчи, които разширяват центровете си, „изключително бързият растеж на онлайн търговията“ в Полша подкрепя търсенето на логистика nordlb.com. Освен това, чуждестранни компании от Азия и САЩ повишават интереса си: Полша се разглежда като идеална врата за дистрибуция на стоки в Западна Европа и като сравнително достъпна производствена база с достъп до ЕС nordlb.com.
Откъм предлагането инвеститорите доставяха нови площи с високо темпо, макар че то започна да се забавя. През 2022 г. новите въведени площи достигнаха абсолютен рекорд (над 4 милиона м²). През първото полугодие на 2024 г. бяха въведени около 1,6 милиона м² – голям обем, но всъщност това е 37% спад спрямо първото полугодие на 2023, което показва, че инвеститорите забавят спекулативните проекти на фона на икономическата несигурност jll.pl. Много проекти, започнати през 2022, вече са завършени, а по-малко ново строителство е стартирало през 2023 поради по-високи разходи за финансиране и изчаквателни нагласи. В резултат на този бум на предлагане, последван от пауза, нивото на свободни площи се повиши. До средата на 2024 г. общата вакантност на складове в Полша е 8,1%, увеличение за шести пореден тримесечие и най-висока за последните години jll.pl. Това все още е умерено ниво, (имайки предвид че много нови сгради още се отдават под наем), но представлява промяна спрямо периода на свръхниска вакантност под 5% през 2021 г. Някои пазари, като предградията на Варшава и Долна Силезия, отбелязват значимо увеличение на празните площи с въвеждането на големи проекти. Въпреки това, голяма част от свободните площи са „фрикционни“ – нови сгради, очакващи наематели, които се очаква да бъдат усвоени поради стабилното търсене. Всъщност инвеститорите докладват за подобрени предварителни наеми; проектите в строителство средата на 2024 г. са били предварително наети средно на 55% nbp.pl, което означава, че над половината площ е планирана и договорена преди завършване. Наемните нива за складове са нараснали в последните две години (към 2024 най-добрите локации достигат 3,8–4,5 евро/м²/месец, около 15% ръст спрямо 2021 г.), движени от по-високи строителни разходи и ниска вакантност. Тъй като сега вакантността леко се повишава, ръстът на наемите може да се стабилизира, но не се очаква съществен спад поради инфлационен натиск върху разходите и траен интерес от наематели.
Инвеститорският апетит към логистични имоти остава висок. През 2024 г. индустриалните/логистични активи представляват 25% от общия инвестиционен обем на търговските имоти в Полша, с привлечени 1,26 милиарда евро сделки (около 30% повече спрямо 2023) property-forum.eu property-forum.eu. Макар че това е по-малко от рекордните 2–3 милиарда евро, инвестирани годишно през 2020–21 г., това все още е силен резултат. Забележително е, че американските инвеститори са били много активни в логистиката в Полша през 2024 г., инвестирайки над 350 млн. евро (близо 28% от общия обем в сектора) property-forum.eu – примери са сделки от компании като Exeter, Hines и Fortress. Европейският капитал (германски, британски, френски фондове) също продължава да се насочва към полски складове, а регионалните играчи разширяват присъствието си чрез съвместни предприятия. Основна сделка беше продажбата на портфолиото Diamond Business Park (с обекти в Варшава, Стриков и Гливице) на чешкия фонд Investika и негов партньор в частния капитал – най-голямата сделка със складове за 2024 г. linkedin.com. Само тази сделка доведе полските индустриални активи на Investika до над 409 000 м² focusonbusiness.eu. Доходността на най-добрите логистични активи се коригира от историческите минимуми – топ доходността се увеличи до около 5,75–6,25% през 2023–24 (от ~4,25% в пика), което подобрява атрактивността на сектора за инвеститори, търсещи доход linkedin.com. Поради силните основни двигатели на търсенето, много инвеститори възприемат полската логистика като дългосрочна история на растеж. Изникващ подсектор са градските складове за последна миля (малки дистрибуционни центрове в покрайнините), които са търсени от куриерски и хранителни вериги и могат да постигнат премиум наеми.
Гледайки напред, перспективите пред индустриалния имотен сектор в Полша остават ярки, макар и с бдително око върху нивата на незаетост. Страната продължава да бъде един от най-бързо развиващите се логистични пазари в Европа nordlb.com. Дори и наличните площи да са се увеличили (водещо до плато след ултра-ниската незаетост през предишните години), инвеститорите вече планират следващата вълна от проекти, за да отговорят на новите участници и разширението на настоящите наематели. Например, търсенето от страна на азиатските производители нараства, а Полша се представя като жизнеспособна алтернатива на локации в Азия или дори Западна Европа за производство и дистрибуция nordlb.com. Войната в Украйна, макар и трагична, също доведе до преместване на някои производствени операции от Украйна или Русия в Полша. Освен това, усилията по възстановяване на Украйна в идните години могат да позиционират Полша като логистична база за материали и стоки, допълнително увеличавайки логистичните нужди. Като цяло фундаментите на индустриалния сектор – централна локация, подобряваща се инфраструктура (нови магистрали, железопътни товарни терминали) и силно търсене от наематели – би трябвало да го запазят устойчив. Всяко временно отслабване на наемите или заетостта в краткосрочен план вследствие на новото предлагане вероятно ще бъде временно. Както отбелязва един доклад, „Логистичният пазар на недвижими имоти в Полша доказва, че е изключително устойчив”, благодарение на структурни фактори като електронната търговия и неършоринга, които остават непроменени nordlb.com.
Тенденции при инвестициите и основни участници на пазара
Инвестиционните обеми в полския сектор на недвижими имоти са се колебали спрямо глобалните капиталови тенденции, но 2024 г. отбеляза ясно възстановяване. Общите инвестиции в търговски недвижими имоти надхвърлиха €5.0 милиарда през 2024 г., или с около 130% повече на годишна база, и почти се доближиха до петгодишната средна стойност от ~€5.3 млрд. property-forum.eu nordlb.com. Всички основни класове активи отбелязаха засилена активност от страна на инвеститорите. Офисите и търговските площи бяха водещи по обем (всяка по около 32% от общия обем), докато индустриалният сектор имаше дял от 25%, а алтернативните сектори (основно PRS жилища и хотели) – около 10% property-forum.eu property-forum.eu. Забележително е, че само няколко големи сделки формираха значителна част от възстановяването – включително две мащабни продажби на търговски центрове и продажба на престижна офис сграда (Warsaw Unit), както беше обсъдено. Това показва, че ликвидността, макар и да се е завърнала, е била концентрирана в първокласни, скъпи активи, където купувачите са намерили стойност след корекцията на цените. Ръстът на доходността на първокласните имоти се увеличи с 50–150 базисни пункта във всички сектори спрямо нивата преди 2022 г., което съставлява „корекция на пазара” и позволи на инвеститорите да влязат при атрактивни цени linkedin.com. Например, доходността на първокласните офиси достигна ~5.5%, на търговските центрове ~6%, а на логистичните активи ~6% (от под 5% преди това), носейки по-висока възвращаемост на инвеститорите linkedin.com. Допълнително, намаляването на лихвите в еврозоната в края на 2024 подобри нагласите и условията за дългово финансиране linkedin.com.
Профилът на инвеститорите в Полша е разнообразен. През 2024 г. европейските инвеститори (особено от Германия, Австрия, Швеция, Чехия и Великобритания) заеха най-голям дял – около 60% от обема на сделките nordlb.com. Например, германски институционални фондове и френски фонд мениджъри са активни в офис и логистични сделки. Нараства и присъствието на северноамерикански и азиатски капитал: частни инвестиционни фондове от САЩ значително увеличиха придобиванията си (особено в индустриалния сектор) property-forum.eu, а инвеститори от Южна Африка (напр. NEPI Rockcastle, Redefine) и Близкия изток имат дялове в търговски и офис портфейли. Регионалните (ЦИЕ) инвеститори също са все по-активни – чешки и унгарски фондове придобиха няколко полски офиса и паркове. Междувременно, местните инвеститори играят по-важна роля от преди, макар и все още с малък обем. Полските инвестиционни тръстове (REITs) все още не съществуват (законодателството е в процес на разработка), но местни застрахователи, банки и високодоходни частни лица директно инвестират или действат като партньори по сделки. През 2024 г. местният капитал търсеше „value-add“ възможности – например изкупуване на изпаднали офиси или по-малки молове за преустройство linkedin.com. Очакваният режим на полски REIT (SINN) е в процес на обсъждане за 2025 г. ey.com, което ако бъде въведено, би могло да отприщи повече вътрешен институционален капитал към доходоносни недвижими имоти.
Що се отнася до основните пазарни играчи, Полша приютява комбинация от местни и международни инвеститори и фондове:
- Водещи строителни предприемачи (жилищни): Жилищният сектор се ръководи от компании като Dom Development, Robyg, Develia и Atal. Dom Development Capital Group е най-голямата по приходи – през 2023 г. e №1 в Полша с приходи от около 1,85 милиарда PLN (с 20% пред следващия конкурент) scribd.com scribd.com. Dom Dev води и по брой продадени жилища на ключови пазари (напр. почти 1 800 апартамента във Варшава през 2024 г.) scribd.com. Robyg (вече част от TAG Immobilien) и Develia са други национални играчи с хиляди жилища годишно statista.com. Тези големи предприемачи се фокусират върху големите градове и преминаха сравнително добре през скорошното забавяне на пазара (често чрез коригиране на темпото на продажби и продуктово портфолио). Средни и регионални фирми – напр. Echo Investment (активен и в жилищни, и търговски имоти), Atal, Budimex Nieruchomości (придобит наскоро от CP Developer), Murapol, Archicom – също имат значителен принос в жилищното предлагане. Пазарът е сравнително фрагментиран (над 400 предприемача работят в Полша), но по-големите фирми увеличават дела си и се очаква консолидация, тъй като малките предприемачи се сблъскват с по-високи разходи scribd.com scribd.com.
- Водещи инвеститори (търговски имоти): Търговският имотен сектор в Полша е формиран от големи международни предприемачи. В офисния сектор Skanska е водеща сила – шведската компания е построила множество топ офис сгради във Варшава и големи градове (и е №1 офис предприемач в Европа по обем през последните години) realassets.ipe.com. Ghelamco, белгийски предприемач, реализира мащабни проекти като Warsaw Spire и Warsaw UNIT. HB Reavis (Словакия) построи емблематичната Varso Tower (най-високата в ЕС) във Варшава. Местният играч Echo Investment е също значим офис предприемач (напр. Browary Warszawskie) и има съвместна платформа за офис инвестиции. В търговията на дребно, компании като ECE и Unibail-Rodamco са построили много от големите молове; NEPI Rockcastle и ECE/OTCF управляват водещи търговски центрове. Panattoni (САЩ) е двигателят на индустриалното строителство в Полша, реализирайки голям дял от складовото строителство. Други ключови индустриални предприемачи са Prologis, GLP, Segro, CTP и 7R (полска компания) – заедно поставят Полша сред водещите страни в логистичните имоти в Европа.
- Активни инвеститори/фондове: От институционалните инвеститори се отличават няколко имена. NEPI Rockcastle, листвана в Йоханесбург, е един от най-големите собственици на търговски площи след придобиванията си през 2024 г. linkedin.com. Investika (Чехия) бързо разшири логистичния си портфейл в Полша focusonbusiness.eu. Немските отворени фондове (като Deka, Commerz Real, Union Investment) традиционно притежават няколко полски офиса и молове, въпреки че някои временно преустановиха активността си. Allianz Real Estate и CFH/Foncière също имат активи в Полша. Eastnine AB и Stena Real Estate от Швеция направиха значими офис покупки през 2024 г. linkedin.com. CPI Property Group (Чехия) стана основен наемодател чрез придобиване на полските активи на Immofinanz през 2022–2023 г., като така влезе в офиси и търговия. От местните – PZU (най-големият полски застраховател) и PKO BP (най-голямата банка) имат имотни подразделения, които се фокусират главно върху първокласни активи и финансиране на строителни проекти. Държавната PFR Nieruchomości е активна в инициативи за жилища под наем (достъпни и PRS сегменти). Освен това Griffin Real Estate, полска платформа за частни инвестиции, управлява няколко портфейла (например Resi4Rent PRS платформата в партньорство с международни инвеститори). Обобщено, полският пазар на недвижими имоти се отличава с добър микс от глобален институционален капитал и силни местни предприемачи/инвеститори, което допринася за конкуретен и добре капитализиран сектор.
И накрая, един уникален аспект е нарастващият чуждестранен интерес към купуване на жилища. Освен институционалните инвеститори, все повече индивидуални чужденци навлизат на жилищния пазар в Полша. В някои нови проекти през 2024 г. над 30% от купувачите са били чужденци globalpropertyguide.com. Най-голямата група безспорно са украинските граждани, много от които се установиха в Полша и вече купуват домове (често за събиране на семейства и дълъг престой) globalpropertyguide.com. Беларусите са друга значима група, наред с купувачи от Западна Европа и Азия globalpropertyguide.com. Предприемачите отчитат „ясна възходяща тенденция” на чуждестранния интерес, обусловен от икономическата стабилност на Полша и сравнително достъпни цени globalpropertyguide.com. Този поток от чуждестранно търсене е концентриран основно във Варшава и Краков (и някои първокласни курортни райони) и предоставя допълнителна буферна стабилност на пазара, особено за жилища от по-висок клас и в крайградските райони.
Икономически и политически фактори, влияещи на пазара
Траекторията на пазара на недвижими имоти в Полша през последните години е тясно свързана с икономическите условия и правителствените мерки. Няколко ключови фактора изпъкват:
- Парична политика и разходи за финансиране: Бързото покачване на лихвените проценти през 2022–2023 г. имаше дълбок ефект. За да се бори с инфлацията, Националната банка на Полша повиши основния лихвен процент от почти нулево ниво в началото на 2021 г. до 6,75% до средата на 2022 г. – един от най-бързите цикли на затягане в региона. Това изпрати лихвите по ипотеките над 10%, което значително намали достъпността за купувачите на жилища. Ипотечното кредитиране се сви рязко през 2022 г., тъй като много потенциални купувачи не можеха да си го позволят globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Инвеститорите забавиха продажбите или предложиха собствени финансови стимули, за да поддържат търсенето. За разлика от това, наемодателите на съществуващи имоти виждаха по-малко принудителни продажби, отколкото се очакваше, отчасти благодарение на въведения от правителството програмата за „кредитни ваканции“, която позволи на затруднени ипотечни кредитополучатели да спрат плащанията си до 8 месеца през 2022–23 г., предотвратявайки скок в принудителните продажби. Към края на 2023 г. инфлацията показа признаци на спад (~7% индекс на потребителските цени от пик ~18%), което позволи на централната банка да започне да намалява лихвите. Тя понижи основната лихва до 6,0% през Q4 2023 и по-нататък до 5,25% към средата на 2025 г. nbp.pl. Този оборот започна да съживява търсенето на кредити – както беше отбелязано, през 2024 г. обемът на новите жилищни заеми скочи с 43% globalpropertyguide.com – и подобри настроенията сред инвеститорите. Перспективата за допълнителни намаления на лихвите (анализаторите предвиждат ~4,5% основен лихвен процент до края на 2025 г.) think.ing.com е положителен знак за пазара на имоти, като вероятно ще намали разходите по финансиране и ще подкрепи стойността на имотите.
- Държавни жилищни програми: Полското правителство активно се намеси на жилищния пазар с програми за субсидии през последните години. Програмата „Mieszkanie bez wkładu własnego” (Жилище без самоучастие) беше въведена през 2022 г., за да гарантира заеми на купувачи без пълен първоначален внос, но интересът беше ограничен. По-влиятелна беше програмата „Bezpieczny Kredyt 2%” (Сигурен кредит на 2%), стартирана през средата на 2023 г. от предишното правителство. Тя предложи на първите купувачи ипотечни кредити с 2% лихва (държавата покрива разликата до пазарния процент) за покупка на нови или съществуващи жилища до определени лимити на цената. Ефектът беше драматичен – натрупаното търсене беше отприщено, особено сред младите купувачи, което увеличи продажбите през втората половина на 2023 г. и допринесе за поскъпването към края на 2023 г. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Инвеститорите побързаха да стартират нови проекти в отговор на това субсидирано търсене globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Въпреки това, програмата имаше ограничен бюджет и на практика приключи до началото на 2024 г. поради политически промени. Новото правителство (встъпило в длъжност в края на 2023 г.) сигнализира за различен подход: то обяви програма наречена „Klucz do mieszkania” („Ключ към жилище“), насочена към подпомагане на по-нискодоходните домакинства в закупуването на дом ey.com. Тази инициатива планира да осигури по-евтини жилища или финансови стимули, но със стриктни ценови ограничения, което особено може да помогне на купувачи в по-малки градове ey.com. Ако се реализира, това може да измести търсенето към вторичния пазар в по-евтини райони, докато ще има по-малък ефект в скъпите пазари като Варшава (поради ценовите лимити) ey.com. Политиците се опитват да балансират между повишаване на достъпността на жилищата и предотвратяване на прегряване на пазара. Предишният опит показва, че субсидиите (като заемите на 2%) могат временно да ускорят търсенето и цените, но да доведат до волатилност след тяхното оттегляне globalpropertyguide.com. Затова индустрията внимателно следи последователността на жилищната политика. Внезапни промени – напр. предложен нов данък за собственици на няколко апартамента, обсъждан през 2023 г. – също могат да влияят на поведението на инвеститорите (самото обсъждане на такъв данък за третия и следващи апартаменти накара някои малки инвеститори да спрат покупки) globalpropertyguide.com. Засега правителствената подкрепа за подобряване на предлагането и достъпността на жилищата остава широка, но изпълнението се развива.
- Градоустройство и предлагане на земя: Значителна регулаторна реформа, която е в ход, е цялостната промяна на полските закони за пространствено планиране. Поправка в Закона за планиране и зониране изисква всички общини да приемат нови „Общи планове“ до края на 2025 г., за да насочват използването на земята ey.com. Тази реформа (понякога наричана „революция в урбанистичното планиране“) цели да модернизира и изясни какво и къде може да се строи, заменяйки остарелите местни планове. Но инвеститорите изразяват опасения, че новите планове могат да понижат зоните или да изключат много участъци от застрояване – особено парцели, които към момента нямат местен устройствен план, могат да станат неизгодни за строителство след 2026 г. при по-строги правила globalpropertyguide.com. В очакване на новите правила, много инвеститори побързаха да си осигурят разрешителни за строеж. Всъщност през 2024 г. издадените разрешителни се увеличиха с ~20,6% (почти 291 000 одобрени жилища, което е много) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, тъй като строителите и собствениците искат да запазят правата си по старите правила. Този бум в разрешителните беше предизвикан и от въвеждането през средата на 2024 г. на нови технически стандарти (вероятно свързани с енергийната ефективност), което накара строителите да кандидатстват по старите стандарти, преди да бъдат затегнати globalpropertyguide.com. Експертите отбелязват, че разрешителните в ръка са станали по-ценни – някои собственици на земя, притежаващи разрешителни, „чакат по-благоприятни пазарни условия преди да строят“, а процедурата по разрешаване остава продължителна и предизвикателна в много градове globalpropertyguide.com. Правителството също работи по т.нар. „Закон за предлагането“ (ustawa podażowa), насочен към увеличаване на наличната земя за жилищно строителство ey.com. Едно от предложенията в този закон е да се освободи определена земеделска земя в рамките на градовете за жилищно строителство ey.com. Ако бъде приет, това може да облекчи недостига на земя в бързо развиващите се градове, като отключи нови площи за проекти. Като цяло, промените в градоустройството и земеползването през следващите 1–2 години ще оформят значително бъдещия поток от жилища (и донякъде търговски проекти). По-голяма прозрачност и ефективност в планирането (една от целите на реформата) ще бъде от полза за пазара в дългосрочен план, но в краткосрочен план тези промени внесоха несигурност и предизвикаха „сега или никога“ надпревара за разрешителни.
- Нов закон за строителството и защита на потребителите: През средата на 2022 г. Полша въведе Нов закон за строителите, който засилва защитата на купувачите при покупка на жилища „на зелено“. Той създаде Гаранционен фонд на строителите (fundusz deweloperski), който защитава депозитите на купувачите при фалит на строител или неизпълнение на проект ey.com. Инвеститорите вече трябва да внасят малък процент от продажбите във фонда и да следват по-строги изисквания за ескроу сметки. Въпреки че това леко увеличава разходите, предоставя повече сигурност за купувачите на жилища и формира практика на пазара – например, някои малки строители срещнаха трудности да се съобразят, което косвено засили консолидацията от по-големите. Освен това, от 2021 г. Полша прилага тежки гаранционни закони, изискващи строителите да отстраняват дефекти до 5 години; съчетанието от тези регулации дава предимство на реномираните и финансово стабилни компании, а спекулативните играчи постепенно отпадат, което повишава цялостната стабилност на пазара.
- Данъчни промени: Данъчната и фискалната политика също влияят върху недвижимите имоти. От 1 януари 2025 г. влизат в сила значителни промени в данъка върху недвижимите имоти (RET) ey.com. Промените включват нова, самостоятелна дефиниция за „сграда“ или „структура“ за данъчни цели, независима от строителния закон. На практика това означава, че някои съоръжения и характеристики на имота, които досега не са били облагани, вече могат да попаднат под имуществен данък. Например, някои технически постройки, инфраструктура или незавършени сгради могат да станат данъкоблагаеми, когато преди не са били. Това може да увеличи данъчната тежест за собствениците на имоти – тревога за строителите и инвеститорите, които трябва да се съобразят с по-високи разходи за държане ey.com. Все още липсва яснота по тълкуването на новите дефиниции и някои собственици могат да оспорят новите данъчни оценки. В положителен аспект, в Полша продължава да няма общонационален данък върху притежаването на имущество (освен ниския RET) – няма годишен данък върху богатството като в други страни. Все пак беше въведен малък „данък при препродажба“ през 2022 г., за да се предотврати много бързата препродажба: ако имот се препродава в рамките на 6 месеца, се прилага по-висок данък върху дохода, а постоянно се обсъжда и облагане на празни жилища в градовете за увеличение на наличността на пазара. През последните години не са настъпили важни промени по отношение на капиталовия данък или данъка върху наемите; доходът от наеми за физически лица може да се облага с фиксирана ставка от 8,5% до определен праг, което е относително благоприятно за инвеститори globalpropertyguide.com (имаше план да бъде отменена тази ставка и всички доходи от наеми да се облагат прогресивно, но засега беше отложено).
- Чуждестранни инвестиции и правила за собственост: Полша по принцип позволява пълна собственост върху недвижими имоти от чужденци, особено тези от ЕС/ЕИП, които нямат никакви ограничения. Граждани на страни извън ЕС се нуждаят от разрешение от министерството на вътрешните работи за покупка на земя или самостоятелни къщи, но това обикновено е формалност, а апартаментите в жилищни блокове са изключени от този режим. Тези правила не са променяни напоследък. Това, което се промени обаче, е нагласата на чуждестранните инвеститори – както беше отбелязано, войната в Украйна и напрежението с Русия първоначално обезпокоиха някои инвеститори през 2022 г., но много вече са се адаптирали. Геополитическият риск още се калкулира донякъде (Полша предлага по-висока доходност и заради това), но членството ѝ в НАТО и ЕС дава сигурност. Силните преки чуждестранни инвестиции (над 20 милиарда евро годишно в промишленост и услуги) продължават да укрепват търсенето на имоти за производствени мощности и офиси ey.com.
- Регулации за ESG и устойчивост: Следвайки директивите на ЕС, Полша настоява за по-екологично строителство. Новите сгради трябва да отговарят на все по-строги стандарти за енергийна ефективност (напр. Полша въведе почти NZEB – сгради с почти нулева консумация на енергия – за нови проекти преди 2021/2022 г.). Обсъжда се задължително въвеждане на фотоволтаични панели или зелени покриви за големи нови обекти. Таксономията на ЕС и изискванията за ESG отчетност влияят на инвеститорите – много вече оценяват сградите по екологични критерии (сертификати за енергийна ефективност, въглероден отпечатък). Това доведе до вълна от реновации на офис площи за енергийна ефективност и фокус върху сертификати BREEAM/LEED за нови проекти. Макар че няма единична политика, цялостната тенденция към ESG повишава разходите за строителство и реновация, но и осигурява дългосрочна устойчивост на активите. Както EY отбелязва, „критериите по ESG вече имат централно място в сектора на недвижимите имоти в Полша,“ с по-високи изисквания от банки и инвеститори за съответствие nordlb.com nordlb.com. В дългосрочен план сградите, които въвеждат еко решения, могат да се радват на по-високо търсене и оценки, докато несъответстващите имоти може да срещнат „кафяви“ отстъпки или регулаторни санкции (например евентуални изисквания за реновиране на неефективни сгради по график на ниво ЕС).
В обобщение, комбинация от макроикономическа политика (лихвени проценти, кредитни мерки) и таргетирани регулации за недвижими имоти (закони за планиране, закони за строителите, субсидии) оформят полския пазар. Правителството балансира между насърчаване на строителството (чрез увеличаване на предлагането на земя и възможно законодателство за REIT) и защита на потребителите (по-строг контрол над строителите и програми за купувачи). Икономически фактори като инфлацията и растежа директно се отразяват върху недвижимите имоти чрез разходите за строителство и доходите на домакинствата. Към 2025 г. общият климат се подобрява – инфлацията спада, лихвите са на път надолу, а новото правителство поставя на първо място достъпността на жилищата – всичко това дава подкрепящ фон за пазара на имоти. Въпреки това участниците остават нащрек: внезапни политически промени или външни сътресения (като ескалация на конфликта в Украйна или глобална рецесия) могат бързо да променят настроението.
Перспективи за следващите 1–3 години
Жилищни имоти: Очаква се полският жилищен пазар да се стабилизира и постепенно да набере инерция през следващите няколко години, при условие че не настъпят големи сътресения. След бурните последни две години – с търсенето, разклатено от промени в лихвените проценти и субсидийните програми – 2025 г. се очертава като година на нормализация. Прогнозите сочат, че продажбите на жилища ще останат стабилни или ще се покачат леко през 2025 г., подпомогнати от по-ниски лихви и продължаващ ръст на заплатите, но няма да се завърнат на рекордните нива от бума 2020–2021 globalpropertyguide.com. Polityka Insight, заедно с портала за недвижими имоти Otodom, очакват, че сделките с жилища през 2025 г. ще „останат стабилни, без големи спадове или вълна от фалити на строителни компании“, въпреки че няма да достигнат върховите си стойности globalpropertyguide.com. Това означава, че строителите могат да очакват по-здрава среда за продажби спрямо 2023 г., особено ако програмата „Ключ към апартамента“ активира допълнително търсене в по-ниските сегменти. По отношение на цените, повечето анализатори предвиждат умерен ръст на цените на жилищата от порядъка на няколко процента годишно. Наръчникът на EY за 2025 г. предвижда по-бавно темпо на нарастване на цените, на практика в крак с инфлацията ey.com. Като се има предвид, че инфлацията е около 5% и може да се понижи, номиналният ръст на цените на жилищата би могъл да бъде на ниво средно едноцифрено число, което означава почти стабилност в реално изражение – далеч от двуцифрените скокове напоследък, но все пак положително. Плато или лек спад в реалните цени дори може да подобри достъпността, която в момента е притисната (съотношението цена/доход в големи градове като Варшава и Краков е на исторически високи нива).
Един от факторите, които ще влияят на пазара, е посоката на лихвените проценти. Ако централната банка намали лихвите по-агресивно от очакваното (например ако базовата лихва падне под 4% до 2026 г.), ипотечните ставки ще намалеят и вероятно ще дадат допълнителен тласък на жилищния пазар. От друга страна, ако инфлацията се окаже устойчива и запази високите разходи по заемите по-дълго, възстановяването на жилищния сектор може да бъде по-бавно. Ако приемем, че основните лихви ще се понижават постепенно, можем да очакваме разширяване на достъпността до ипотеки – повече домакинства ще възстановят правото да вземат кредит, освобождавайки натрупано търсене от тези, които са отложили покупка през 2022–23 г. Банки вече започнаха да разхлабват кредитните ограничения (ПФН наложи строги буфери при стрес тестовете, които бяха облекчени в средата на 2023 г.), така че кредитният поток трябва да се подобри. Освен това, подкрепата за първи купувачи остава в дневния ред: ако новата жилищна програма на правителството стартира през 2025 г., тя може да стимулира по-ниския сегмент на пазара (но с ценови ограничения, може да насочи търсенето към по-евтини предградия или вече съществуващи жилища).
Друга възникваща тенденция е растежът на сектора PRS (институционален наем), който ще добави предлагане, особено във Варшава. Няколко проекта „строителство за отдаване под наем“ ще бъдат завършени през 2025–2026 г., предлагайки нови апартаменти под наем, които могат умерено да увеличат нивото на незаетост в сегмента за покупка с цел отдаване под наем. Въпреки това, като се има предвид огромният недостиг на съвременно жилище под наем в Полша, тези нови предложения най-вероятно ще бъдат лесно усвоени, а наемите се очаква да продължат да растат умерено (в границите 3–5% годишно за страната, при инфлация ок. 5%). Пазарът на наеми ще остане напрегнат в големите градове поради растежа на градското население (включително продължаващата миграция към тях). Доходността от наеми вероятно ще се задържи около 6% средно, запазвайки атрактивността на частните инвестиции в отдаване под наем в сравнение с нискорискови облигации (особено след като лихвите спаднат).
Ключово е, че не се очаква срив на жилищния пазар според настоящите прогнози. Положението в Полша е различно от това в някои западни страни – няма масова прекомерна задлъжнялост (само около 11% от полските домакинства имат ипотека globalpropertyguide.com), а банките са консервативни. Предлагането на жилища, макар и подобрено, все още не е прекомерно спрямо нуждите – Полша остава с едно от най-ниските съотношения жилища на 1000 души в ЕС, а оценките сочат недостиг от няколко милиона жилища. Този фундаментален недостиг, заедно с поколенческо търсене (милениали, които създават семейства), осигурява възглавница за пазара. Рисковете за наблюдение са: значителен икономически спад с повишаване на безработицата (която сега е ниска – около 5%); възможни резки политически ходове като високо облагане на многото собствености (което може да подтикне малки инвеститори към разпродажба); или нов скок на инфлацията, който да наложи отново покачване на лихвите. Ако тези фактори не се реализират, базовият сценарий е бавен, но устойчив ръст – жилищният пазар „върви към стабилизация“, както посочва Global Property Guide globalpropertyguide.com, с контролирано покачване на цените и наемите и приспособяване на строителната активност към реалното крайно търсене.
Търговски имоти: Прогнозата за търговските недвижими имоти за 2025–2027 г. е предпазлив оптимизъм, с очаквания за по-голяма инвестиционна активност и постепенно подобрение на фундаментите, особено ако икономическият растеж продължи. Според пазарни наблюдатели, „2025 може да се окаже дори по-динамична от [2024]“ откъм сделки, благодарение на очакваното понижение на лихвите и натрупания капитал, насочен към Полша linkedin.com linkedin.com. Високата доходност в Полша спрямо Западна Европа (често с 150–300 базисни точки повече за сравними активи) е сериозен магнит, а с поевтиняване на финансирането повече инвеститори ще се завърнат. Вероятно ще видим нови пазарни участници или връщане на големи институционални играчи, които досега изчакваха. Секторите, които най-вероятно ще водят през 2025 г.: логистика (все още много атрактивна глобално и Полша изпъква в това отношение) и офиси (където активите с ревизирани цени и ограничено ново предлагане създават благоприятна динамика). Дори офисният сектор – доскоро с предпазливи нагласи – се очаква да привлече „постепенно възвръщане на капитала“ през 2025 г. linkedin.com, особено към първокласни имоти във Варшава и основните регионални центрове. Понеже нови офиси почти не се строят, инвеститорите ще се конкурират за вече стабилизирани активи.
Пазарът на складови площи се очаква да остане силно ликвиден. Значителен брой както основни, така и опортюнистични инвеститори са насочени към индустриални портфейли, така че 2025 г. може да донесе сделки с портфейли, дори придобивания на цели платформи. Новото строителство в логистиката вероятно ще се ускори отново към края на 2025 г., когато наличните свободни площи бъдат усвоени; компании като Panattoni и CTP имат значителни поземлени банки и ще реагират бързо, когато незаетостта достигне пик. Така, индустриалната незаетост може да се понижи след пика (8–10%), а наемите ще се задържат стабилни (значителен спад на наемите е малко вероятен, освен при сериозно свръхпредлагане или рецесия).
В търговския сектор, инвеститорският интерес към ритейл паркове и топ търговски центрове ще се запази. Силните потребителски характеристики на Полша и представянето на придобитите през 2024 г. активи ще имат ключова роля за доверието. Ако тези мащабни придобивания на молове от NEPI донесат добри доходи, други инвеститори вероятно ще последват примера с активи от следващия ранг. Има възможност някои международни фондове за търговски имоти да се завърнат, ако условията за финансиране се подобрят. Наемите за търговски площи се прогнозират да растат умерено в топ обектите, тъй като продажбите на търговците се възстановяват и съотношението разходи за наем се нормализира. Като цяло обаче вселената на ликвидните търговски активи е по-малка (нови молове не се строят), така че активността ще се концентрира върху наличните имоти и потенциални проекти за преустройство.
Във всички сектори ESG и модернизацията ще бъдат във фокус през следващите години. Сгради със силно „зелено досие“ и висока енергийна ефективност ще се представят по-добре по отношение на наемане и пазарна оценка – тенденция, която ще се засили с новите климатични регулации на ЕС. Това може да ускори повече проекти за саниране, както и да повлияе на новите строежи (например офисите, започнати през 2025–26 г., ще целят топ нива на устойчивост, за да посрещнат бъдещите изисквания на наематели и инвеститори).
Друга водеща тема е алтернативната недвижимост: секторът за PRS и студентските общежития се очаква да нарастват по обем на инвестиции. Още през 2024 г. бяха реализирани около 340 милиона евро сделки с PRS (+170% на годишна база) property-forum.eu, като тази стойност може да се увеличи още. Тъй като продажбите на жилища се забавят, строителите остават отворени към пакетни продажби на PRS инвеститори (някои обмислят дори продажба на цели сгради) linkedin.com. Очакваме повече сделки, при които фонд купува цял апартаментен блок за отдаване под наем – подпомагайки ликвидността на жилищните строителни фирми и създаването на наемен фонд. Паралелно с това, студентските общежития (общежитийни проекти) са нова ниша – през 2024 г. вече има реализирани сделки linkedin.com, а се очаква допълнителна активност заради голямото студентско население в Полша и нарастващия брой чуждестранни студенти.
По отношение на икономическата обстановка, се очаква БВП на Полша да нараства с около 3% годишно през 2025–2026 г., при условие че не се засилят външните кризи ey.com. Този растеж, макар и по-бавен от нивата над 5% отпреди 2020 г., е достатъчен, за да движи напред експлоатацията на търговски имоти. Потреблението би трябвало да бъде подкрепено от повишаването на реалните доходи при утихваща инфлация, което ще благоприятства търговските и хотелските недвижими имоти. Индустриалната недвижимост ще се възползва, ако производството и търговският обем се разширят (и евентуално настъпи бум на възстановяването в Украйна след няколко години). Един от неясните фактори са валутните курсове – много силно или слабо полско злотото може да повлияе на инвестиционните потоци. Стабилното злато (PLN) през 2025 г. би поддържало доверието, докато волатилността може да предизвика колебания сред чуждестранните инвеститори поради валутния риск.
От гледна точка на политиката, има няколко важни аспекта в краткосрочен план: Ако полският REIT закон бъде приет през 2025 г., това може да отвори вратата за местните инвестиционни фондове да навлязат в сектора на недвижимите имоти, като се създаде ново търсене на търговски активи (и се осигури изходен маршрут за строителните предприемачи чрез публични REIT продажби) ey.com. Допълнително, начинът, по който новият закон за планирането ще се прилага през 2026 г., ще повлияе на развитието – ако много парцели загубят строителните си права, стойността на вече зонираната земя и съществуващите активи може да се покачи. Правителствената позиция относно чуждестранния капитал вероятно ще остане благосклонна, тъй като Полша има нужда от инвестиции за растеж; не се очакват съществени пречки за чуждестранната собственост върху имоти.
В заключение, перспективите за пазара през следващите 1–3 години са като цяло положителни във всички сектори. Недвижимите имоти в Полша се намират в благоприятна позиция заради съчетанието между по-ниски лихвени проценти, стабилни икономически основи и непрекъснатото сближаване на страната със Западна Европа. Както резюмира една индустриална перспектива: “Пазарът в Полша има стабилни основи и възвращаемостта на инвестициите тук е относително по-добра, отколкото в Западна Европа” linkedin.com. Инвеститорите наистина пренасочват фокуса си върху Полша, тъй като доходността се е коригирала, а перспективите за растеж остават непокътнати. Очакваме повишаване на обема на сделките през 2025 г., тъй като повече капитал ще се влива в транзакциите, а може би и допълнително компресиране на доходността, ако лихвите паднат по-бързо от очакваното. За пазара на наемателите са вероятни постепенни подобрения: спад на вакантните офис площи, леко нарастване на наемите за търговски площи и запазване на високото търсене на логистични имоти. Рисковете надолу включват външни сътресения (енергийни цени, геополитически събития) и вътрешна политическа несигурност, но ако такива липсват, пазарът на недвижими имоти в Полша трябва да продължи по пътя на устойчивото развитие. Заинтересованите страни трябва да се подготвят за средно темпо на умерен растеж – двуцифрените скокове в миналото може би са в историята, но пазарът преминава към по-зряла фаза, белязана от устойчивост, професионализъм и стабилна възвращаемост.
Източници: Последните данни и анализи са почерпани от доклади на Националната банка на Полша (NBP), глобални консултантски анализи и индустриални издания. Ключови източници включват доклада на NBP за недвижимите имоти за първото тримесечие на 2024 г. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, анализа на полския пазар на Global Property Guide (май 2025) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, Полския наръчник за недвижими имоти 2025 на EY ey.com и обновления на Property Forum/BNP Paribas property-forum.eu property-forum.eu и други. Тези материали предоставят най-актуалните данни за индекси на цените, обеми на сделки и прогнози. Всички статистически данни и цитати са отбелязани в текста за верификация. Общият обзор комбинира тези емпирични тенденции с преобладаващите експертни мнения, за да представи цялостна картина на пазара на недвижими имоти в Полша към средата на 2025 г.
