Въведение и пазарен преглед (2025)
Пазарът на недвижими имоти в Прага през 2025 г. преживява широко възстановяване в повечето сегменти, след кратко охлаждане през 2022–2023 г. Цените на имотите отново се покачват – особено в жилищния сектор – подхранвани от възобновеното търсене, по-ниските ипотечни лихви и хроничния недостиг на жилища в града praguedaily.news investropa.com. В същото време секторите на търговските имоти (офиси, търговия на дребно и хотелиерство) се възстановяват с стабилизирането на икономиката и връщането на туризма, докато инвестиционният пазар показва признаци на оживление с нарастващи обеми на транзакции cbre.com knightfrankprostory.cz. Следващият доклад предлага подробен поглед към всички основни сегменти – жилищни (включително луксозния и наемния пазар), търговски и инвестиционни имоти – заедно с ключови тенденции, регионална динамика, строителни проекти и прогнози за идните години.
- Икономически контекст: Очаква се чешката икономика да отбележи умерен растеж през 2025 г., като инфлацията се успокоява, а лихвените проценти постепенно намаляват cbre.com. Основната лихва на Чешката народна банка, която достигна връх от 7% през 2022 г., е намалена до около 3.5% към средата на 2025 г., което води до значително по-ниски ипотечни лихви (в момента ~3.6–4.7%) и подобряване на условията за финансиране на купувачите investropa.com investropa.com. Безработицата остава една от най-ниските в Европа (около 3%), подкрепяйки доходите на домакинствата, докато населението на Прага продължава да нараства (с ~1.4% на годишна база до ~1.38 милиона в началото на 2024 г.) a.storyblok.com – демографски тенденции, които стоят в основата на стабилното търсене на недвижими имоти.
- Инвестиционен пазар: След слаб период, активността на инвеститорите се засилва. Първото тримесечие на 2025 г. отбеляза най-високия тримесечен обем на инвестиции в недвижими имоти от началото на 2020 г., което показва завръщане на доверието knightfrankprostory.cz. Очаква се общите инвестиционни обеми да надхвърлят 2 милиарда евро през 2025 г., като първоначално ще бъдат движени основно от местен капитал (чешки фондове), но и чуждестранните инвеститори все повече гледат към възможностите, тъй като цените се стабилизират knightfrankprostory.cz cbre.com. Доходността на първокласните имоти се стабилизира, след като нарасна през 2022–2023, и се очаква да остане относително стабилна през 2025 г. (около 4.0% при жилищния сектор в Прага, малко по-висока при търговските имоти) conbiz.eu cushmanwakefield.com. Като цяло пазарът на недвижими имоти в Прага показва устойчивост и възможности през 2025 г., въпреки че всеки сегмент има своя собствена динамика.
Жилищен имотен пазар в Прага
Тенденции в цените и търсенето през 2025 г.
След години на бързо поскъпване, цените на жилищата в Прага краткотрайно се застопориха или спаднаха през 2022–2023 г., но те се възстановиха силно през 2024 и навлизайки в 2025 г. Средните стойности на апартаментите в Прага достигнаха рекордни върхове в началото на 2025 г., надминавайки предишния пик преди корекцията. Всъщност новопостроените апартаменти се продават средно на около 160 000 CZK на квадратен метър (≈6 600 евро), което е с 10–12,5% по-високо от година по-рано praguedaily.news. Според анализ на големи строителни компании, 2 550 нови апартамента са продадени в Прага през първото тримесечие на 2025 г. – с почти 60% повече спрямо първото тримесечие на 2024 г. – което е най-оживеният старт на година за последните 15 години praguedaily.news. Този ръст на търсенето се дължи на падащи лихвени проценти по ипотеките и възстановено доверие на купувачите: средните лихви по нови жилищни кредити спаднаха от около 5,2% през 2024 г. до под 4,7% в началото на 2025 г., което накара много досега изчакващи купувачи да се върнат на пазара praguedaily.news. Потенциални собственици също бързат в очакване на допълнително покачване на цените при ограничено предлагане praguedaily.news.
Таблица: Скорошни годишни промени в цените на жилищата (Чехия) conbiz.eu
| Година | Номинална промяна в цените на жилищата |
|---|---|
| 2021 | +25.8% (година на бум) |
| 2022 | +6.9% (забавен растеж) |
| 2023 | –1.0% (малък спад) |
| 2024 | ~+7% (Прага; нов растеж) |
Източник: Чешка статистическа служба, Чешка национална банка – Индекс на цените на жилищата csu.gov.cz conbiz.eu
Към средата на 2025 г. стойностите на недвижимите имоти в Прага не само са се възстановили, но и са надминали нивата отпреди корекцията. Новите апартаменти са със средна цена 167 947 CZK/м² (към юни 2025 г.) investropa.com, а дори и медианната цена на всички апартаменти (включително по-стари препродажби) е нараснала с около 16% на годишна база до приблизително 131 000 CZK/м² investropa.com investropa.com. Този рязък възход следва период през 2022 – началото на 2023 г., когато високите разходи за ипотека задържаха цените; сега, след четири последователни тримесечия на растеж, жилищният пазар възвръща инерция investropa.com investropa.com. Прогнозите в бранша сочат продължаващо покачване на цените през 2025 г., макар и с по-умерен темп. Чешката национална банка (ČNB) предупреждава, че годишният ръст на цените на жилищата между 5–10% е вероятен при настоящите условия conbiz.eu conbiz.eu. Някои анализатори са дори по-оптимистични – например, консултантите от Swiss Life изтъкват, че ако лихвите по ипотеките спаднат до около 4,6% към края на 2025 г., цените на апартаментите в Прага (които скочиха с около 10–15% през 2024 г.) могат да нараснат със сходен двуцифрен темп и през 2025 г. conbiz.eu. По принцип консенсусът е, че цените ще продължат да се покачват в краткосрочен план (заради дисбаланса между предлагане и търсене), но вероятно не с екстремния темп от бума през 2021 г.
Ограничения на предлагането и строителен тръбопровод
Въпреки силното търсене, жилищното предлагане в Прага остава хронично ограничено. Новото строителство е далеч под необходимото, което засилва конкуренцията за жилища. Към началото на 2025 г. инвентарът на непродадените нови апартаменти на пазара е само около 5 300–5 700 единици – брой, който почти не се е променил за две години, дори когато инвеститорите постепенно пускат на пазара проекти, отложени по време на последното забавяне praguedaily.news conbiz.eu. Този статичен инвентар отразява бавния оборот: всяко ново завършено строителство бързо се изкупува, а малко проекти остават налични. Според Чешкия статистически институт само ~8 191 апартамента са били одобрени в Прага през цялата 2024 г., докато градските плановици оценяват, че градът се нуждае от 10 000+ нови единици годишно, за да задоволи търсенето praguedaily.news praguedaily.news. Всъщност Прага никога не е достигала над 10 000 разрешени апартамента годишно за последните 20 години, което води до кумулативен жилищен недостиг, който продължава да нараства praguedaily.news. Процесът на разрешаване и строителство често е бавен и бюрократичен, което причинява забавяния: въпреки че инвеститорите ускориха стартирането на нови проекти през 2024 г., за да използват възстановяването на пазара, много от тях все още са в ранни етапи и няма да излязат на пазара с години conbiz.eu conbiz.eu.
Няколко фактора допринасят за ограниченото предлагане: високите строителни разходи (материали и труд рязко поскъпнаха в последните години), недостигът на работна ръка в строителната индустрия и сложните процедурите за зониране и одобрение. Въпреки че инфлацията на строителните входящи ресурси се е стабилизирала донякъде след върховете от 2021–2022 г., строителството в Прага остава скъпо и бавно a.storyblok.com a.storyblok.com. Освен това част от новоразрешените жилищни единици вече се продават предварително на институционални инвеститори (за отдаване под наем) и така никога не достигат до публичния пазар за продажба conbiz.eu – което ефективно намалява предлагането за индивидуални купувачи. Резултатът е траен структурен недостиг на жилища за продажба, което на свой ред поддържа високо ценово напрежение.
Положителен е фактът, че няколко големи проекта за развитие са в процес, които в дългосрочен план ще добавят жилища и могат да облекчат напрежението. Те включват големи преобразувания на т.нар. brownfield терени и инициативи, ръководени от общината:
- Smíchov City (Прага 5) – Огромен многофункционален проект върху бивша жп гара с площ от ~200 000 м². Строителството вече е започнало, а стотици нови апартаменти бяха доставени през 2023–2025 г., като още хиляди предстоят на фази conbiz.eu conbiz.eu.
- ЖП гара Жижков (Прага 3) – Преобразува се в нов квартал (понякога наричан Žižkov City). Плановете предвиждат около 3 000 апартамента върху този обект от 300 000 м², с обща инвестиция от ~25 млрд. CZK conbiz.eu conbiz.eu. Първоначалното строителство е започнало, но пълното изграждане ще се осъществи за десетилетие.
- Rohan City (Прага 8) – 22-хектаров проект на речния бряг в квартал Карлин/Инвалидовна, където се строят първите фази с апартаменти и офиси conbiz.eu. Проектът ще достави хиляди жилищни единици и обширни обществени пространства по протежението на река Вълтава с развитието си.
- Общински жилищни инициативи: Град Прага, осъзнавайки кризата с достъпността, създаде общинска развойна компания (PDS – Pražská developerská společnost), за да строи жилища върху общинска земя. PDS контролира над 800 000 м² земя и планира повече от 50 проекта (общо 6 000–8 000 апартамента) през следващото десетилетие conbiz.eu conbiz.eu. Значими планове включват нови жилищни квартали в периферни зони като Dolní Počernice и Nové Dvory, както и преустройство на съществуващи сгради (например стара поща) в достъпни жилища conbiz.eu. Макар общинското производство да бъде относително малко (няколкостотин жилища годишно от около 2025 г.), целта е да се осигури субсидирано жилище под наем за ключови работници и умерено да се „охлади“ пазарът в дългосрочен план чрез увеличаване на дела на нестопанския жилищен фонд conbiz.eu.
Освен това правителството обсъжда по-широки реформи за увеличаване на жилищното предлагане. Предложените мерки включват улесняване на разрешителните процеси чрез дигитализация, назначаване на национален жилищен координатор и дори предлагане на държавни гаранции по ипотечни кредити или стимули за строителите с цел насърчаване на строителството conbiz.eu. Въпреки това, ако такива реформи не бъдат реализирани, анализаторите предупреждават, че дефицитът на предлагане в Прага ще се запази – което означава, че търсенето ще надвишава новото предлагане, а цените вероятно ще продължат да нарастват през следващите години conbiz.eu conbiz.eu.
Акценти по райони: Централни срещу крайградски зони
Бумът на недвижимите имоти в Прага е повсеместен, но пазарните резултати варират по райони, като се забелязват отчетливи тенденции между историческия център и крайградските квартали. По принцип централните райони имат най-високи цени – но някои от най-бързо растящите в процентно изражение райони са възникващи квартали непосредствено до центъра, където купувачите търсят (относителна) достъпност и ново строителство.
- Ценови нива: В престижни централни квартали – например Прага 1 (Старият град/Мала страна), Прага 2 (Виногради) и части от Прага 7 (Летна) – новите апартаменти вече рутинно надхвърлят 200 000 CZK на м² (над 8 000 €/m²) praguedaily.news. Тези райони са ограничени по отношение на новото предлагане (много от продажбите са в реновирани исторически сгради или бутикови проекти) и привличат заможни купувачи, включително чуждестранни инвеститори, което поддържа много високи ценови равнища. За сравнение, в бързо развиващите се външни райони като Прага 9 (Височани и др.), средните цени на новите апартаменти са около 147 000 CZK/м² – значително по-ниски, но все пак растящи praguedaily.news. Други среднокласови райони като Прага 4, 5, 10 (които включват големи жилищни зони и квартали с панелни блокове от XX век) обикновено виждат цени на новото строителство в диапазона 120–160 хиляди CZK/м², в зависимост от проекта. Дори и „по-евтините“ квартали на Прага вече далеч надхвърлят 100 хиляди CZK на м², което отразява как почти всички части на града са станали скъпи по националните стандарти.
- Горещи точки на скорошния растеж: През последната година няколко квартала в покрайнините на Прага отбелязаха двуцифрен ръст на цените, изпреварвайки средното за града. Особено Прага 7 (която включва модерните Холешовице и Летна) води пазара с около +25% ръст на годишна база, изтласквайки средните цени там над 200 хиляди CZK/м² investropa.com investropa.com. Прага 10 (Вршовице, Страшнице) също е поскъпнал с около 18%, а Прага 3 (Жижков и част от Виногради) отчита ръст от около 16% investropa.com. Тези квартали комбинират относителна достъпност (в сравнение с центъра) с подобряващи се удобства и нови проекти, което ги прави привлекателни за млади професионалисти и семейства. Дори Прага 2 – вътрешна централна зона – отбелязва ръст от около 17% на годишна база, тъй като купувачите се завръщат към утвърдени централни квартали investropa.com. С две думи, растежът на цените е широкомащабен в цяла Прага, като практически всички райони отчитат значителни увеличения след възстановяването на пазара.
- Продажбена активност: Външните райони имат тенденция да доминират по отношение на броя на сделките, поради повече ново строителство там. Например през първото тримесечие на 2025 г. най-големият обем продажби на нови апартаменти е регистриран в Прага 4, 5, 9 и 10 – райони с големи инвестиционни проекти и жилищни комплекси praguedaily.news. По-малките апартаменти (студиа или едностайни) са особено популярни сред купувачите, съставлявайки около 75% от продажбите на нови жилища, тъй като хората се насочват към най-достъпните имоти в скъпия пазар praguedaily.news. Междувременно най-луксозните централни райони (Прага 1, 2) имат по-малък брой сделки, но на много високи цени на апартамент.
- Влияние на инфраструктурата: Транспортните подобрения оказват влияние върху динамиката в някои райони. Новата линия на метрото D (в момента в строеж) ще свързва центъра на града с южните предградия (Панкрац–Крч–Либуш–Писнице). Въпреки че завършването на цялата линия се очаква през 30-те години на XXI век, очакването за бъдещи станции вече е повишило стойностите на имотите по планирания маршрут – например районите близо до бъдещите станции Писнице и Надражи Крч отчитат осезаемо повишение на цените, тъй като купувачите залагат на по-добра транспортна връзка expats.cz expats.cz. Също така, текущи пътни проекти (като разширения на околовръстния път на Прага) и нови трамвайни линии постепенно подобряват достъпността на определени крайградски райони, което с времето може да увеличи привлекателността и стойността на имотите в тях.
Луксозни и висок клас имоти
Луксозният жилищен сегмент в Прага – който включва премиум исторически апартаменти, пентхауси в модерни сгради и луксозни вили – преживява нов подем през 2024–2025 г. В периода на пазарна несигурност и високи лихвени проценти много проекти от висок клас бяха замразени или трудно намираха купувачи. Сега, с възстановяването на доверието в пазара, нови луксозни имоти и топ реновации се завръщат на пазара в най-скъпите райони на Прага knightfrankprostory.cz. Knight Frank съобщава, че след дълга пауза, първокласните проекти (или цялостни реновации) се появяват отново в райони като Прага 1 и 2 и тяхното високо качество допълнително покачва цените в тези локации knightfrankprostory.cz. Примери са луксозни резиденции около Стария градски площад, ул. Паришка (луксозната търговска алея) и нови престижни комплекси в Храдчани или Троя – всички насочени към богати местни и чуждестранни купувачи.
Цените на луксозните имоти в Прага, макар и високи за местния контекст, остават по-ниски в сравнение със западноевропейските столици, което предполага потенциал за по-нататъшен растеж. Международните сравнения подчертават, че Прага все още е по-достъпна от градове като Мюнхен, Виена или Цюрих по отношение на първокласните имоти a.storyblok.com. Например, луксозен апартамент в Прага на цена €8,000/м² изглежда „евтин“ в сравнение със сходни имоти във Виена или Мюнхен на цена €12,000–15,000/м². Тази разлика, в комбинация с нарастващата покупателна способност в Прага (покупателната способност на глава от населението в града е ~137% от националната средна стойност в Чехия) a.storyblok.com, привлича чуждестранен интерес към луксозния пазар в Прага. През последните години заможни купувачи от страни като Русия, Украйна, Китай и Западна Европа придобиват луксозни имоти в Прага – било то като инвестиция, втори дом или за постоянно пребиваване. (Заслужава да се отбележи, че част от търсенето от страна на руски граждани е намаляло заради санкциите на ЕС от 2022 г., но други международни купувачи са запълнили тази ниша.) Чужденците практически не срещат никакви законови ограничения при закупуването на недвижими имоти в Чехия – както граждани на ЕС, така и извън ЕС могат да придобиват собственост без специални ограничения или изисквания за пребиваване ceelegalmatters.com – което прави Прага достъпен пазар за чуждестранни инвеститори. Като цяло перспективите за луксозни недвижими имоти са положителни: предприемачите отново са достатъчно уверени да стартират висок клас проекти, а възраждането на туризма и местната икономика подпомага най-горния сегмент (например заможни чужденци се завръщат в Прага). В резултат на това се очаква премиум сегментът да се разшири през следващите години и евентуално ценовата разлика между Прага и по-утвърдени луксозни центрове да се стесни.
Пазарът на наеми и инвестиционни имоти в Прага
Рекордно високи наеми и недостиг на предлагане
Пазарът на жилищни наеми в Прага претърпя драматични колебания през последните години, а към 2025 г. е ясно в полза на наемодателите поради нарастващото търсене. Няколко фактора се комбинираха и доведоха до нови върхове в търсенето на наеми: бързо покачващи се цени на имотите (което изключва много потенциални купувачи), завръщането на студенти и чужденци след COVID и значителен приток на чуждестранни граждани (включително около 350 000 украински бежанци в Чехия от 2022 г., много от които се установиха в Прага) conbiz.eu. Резултатът беше силен натиск за покачване на наемите. След кратък спад през 2020 г. (когато хиляди жилища от Airbnb заляха дългосрочния пазар по време на срива на туризма и наемите паднаха с около 25%), възстановяването беше бързо conbiz.eu. До 2022–2023 г., с връщането на туристите и връщането на краткосрочните наеми на тези жилища, Прага беше изправена пред нов недостиг на жилища под наем, което повиши наемите с около 7–8% само през 2023 г. conbiz.eu.
Към края на 2024 и началото на 2025 г. наемите в Прага продължават да растат, макар че темпът започва да се забавя леко. В началото на 2025 г. средният офериран наем в Прага достигна приблизително 438 CZK на м² на месец (около 21 900 CZK за 50 m² жилище, или €900/месец) conbiz.eu. Това е увеличение спрямо около 395 CZK/м² в края на 2023 г., което показва допълнително нарастване, но не толкова рязко както през 2022–23 г. conbiz.eu. За сравнение, наемът на типичен апартамент от 50 m² в Прага (~20 000 CZK/месец) вече струва почти двойно повече от същия апартамент в по-малък регионален град – например със същия бюджет може да се наеме ~80 m² в град като Храдец Кралове conbiz.eu. Прага е далеч най-скъпият чешки град за наематели, като вторият по скъпост Бърно е средно с около 15–20% по-евтин, а други градове (Пилзен, Оломоуц и др.) са още по-евтини conbiz.eu.
В рамките на Прага централните и модерни квартали определят най-високите наеми, макар че е интересно, че разликата между кварталите е малко по-малка при наемите, отколкото при покупните цени. Според индекса на наемите на Deloitte за първото тримесечие на 2025 г., най-скъпите квартали за наемане са Прага 2 и Прага 3 – включващи престижния Винохради и хипстърския Жижков – със среден наем около 478 CZK/м²/месец (около 19,5 €/м²) conbiz.eu. Други централни райони като Прага 1 и 7 са в подобен висок ценови клас. Външните квартали са малко по-достъпни: например, Прага 9 е със среден наем ~423 CZK/м² (≈17 €/м²), макар че забележително Прага 9 е с най-бърз ръст на наемите (+6,5% за едно тримесечие), тъй като търсенето се измества навън conbiz.eu. Дори и най-евтините части на града, като части от Прага 11 или 12, са с наеми значително над 300 CZK/м² – което подчертава силното търсене в целия град.
Този усилен пазар на наеми е нож с две остриета: той осигурява стабилни приходи за хазаите, но оказва натиск върху местните домакинства. Според някои показатели, достъпността на наемите в Прага е предизвикателство – типичен наем за скромен апартамент може да глътне голяма част от средния доход. Все пак, тъй като все повече хора откриват, че покупката е недостижима, наемът остава единственият вариант, което увеличава броя на наемателите. Анализатори в бранша предвиждат, че делът на чешките домакинства, живеещи под наем, ще се увеличи до ~25% до 2030 г., при положение че традиционно този дял е бил по-нисък (чехите исторически са имали един от най-високите проценти собствено жилище в Европа) conbiz.eu conbiz.eu. Прага, като по-урбанизирана и международна, вече има по-висок дял на наеми от националното средно, и тази тенденция се очаква да се засили.
Доходност от наеми и инвестиционни имоти
От гледна точка на инвеститора, buy-to-let предложението в Прага се е подобрило донякъде през последните две години. Наемните доходности (годишен наемен доход, разделен на стойността на имота) в Прага бяха известни с това, че са ниски (често само 2–3%) по време на бума между 2015 и 2021 г., тъй като цените на имотите нарастваха по-бързо от наемите. Но ситуацията се промени около 2022–2024: с паузата в ръста на цените на имотите и скачащите наеми, брутните доходности се покачиха до около 4,0% в Прага conbiz.eu. Анализ от 2024 г. изчислява, че средната доходност от апартаменти в Прага е около 4%, спрямо приблизително 3% по време на пиковите години на бума conbiz.eu. Това все още е относително ниска доходност (отразяваща статута на Прага като стабилен, нискорисков пазар), но вече е съпоставима с много западни градове и по-висока от скорошното минало на Прага. В регионалните градове доходностите обикновено са по-високи – например, наемната доходност в Острава е средно ~5,1%, поради много по-ниските цени на покупката – докато доходностите в Бърно са по-близо до тези в Прага (~3% или малко под това) заради високите цени conbiz.eu.
Дори при ~4%, брутните доходности в Прага не са изключително високи, но много инвеститори ги толерират, защото очакват силна капиталова печалба. Комбинацията от умерени доходности и висока вероятност за поскъпване на имотите прави имотите в Прага популярен дългосрочен инвестиционен избор. Важно е да се отбележи, че доходността от около 4% е брутна; след разходи (поддръжка, данък имот, периоди на незаетост и др.) нетната доходност може да е около 3% conbiz.eu. Въпреки това, имайки предвид ниските лихви по депозитите, инвеститорите разглеждат недвижимите имоти като привлекателен клас активи. Забележително е, че с подобряването на условията по ипотеките (по-ниски лихви и облекчаване на предишни ограничения от ЧНБ), повече кредитно финансирани инвеститори се връщат на пазара – всъщност някои купувачи се възползват от по-евтино ипотечно финансиране, за да купят имоти с цел отдаване под наем, разчитайки на наемите, за да покриват вноските conbiz.eu. Тази тенденция се засили в края на 2024 и 2025 г. и се очаква да подкрепи продължаващия ръст на частното предлагане на наеми.
Институционални наеми и регулация
Една от най-съществените промени на пазара на наеми в Прага е възходът на институционалните наемодатели и сектора „строителство за отдаване под наем“ (Build-to-Rent). Докато в миналото пазарът на наеми беше доминиран от индивидуални частни наемодатели, през последните години се наблюдава как големи инвеститори (фондове, застрахователни компании, имотни фирми) изкупуват цели нови сгради, за да ги отдават под наем conbiz.eu conbiz.eu. Например има случаи на чуждестранни и местни фондове, които закупуват стотици жилища накуп от строителни фирми и веднага ги превръщат в дългосрочни наеми. Този зараждащ се институционален пазар на наеми бързо се разширява – а 2024–2025 г. бележи повратна точка с анонсирани множество големи сделки и проекти в сферата на Build-to-Rent conbiz.eu conbiz.eu. Тенденцията се подкрепя и от държавни инициативи: чешката държава обсъжда предложението да гарантира финансирането на жилища под наем и разглежда институционалните наеми като един начин за подобряване на достъпността на жилищата.
Ползата от тази промяна може да бъде по-голямото предлагане на професионално управлявани жилища под наем (често с по-добри услуги и поддръжка за наемателите). Въпреки това има и недостатък: когато инвеститори изкупуват нови сгради, тези жилища вече не са достъпни за закупуване от индивидуални собственици за собствено ползване, което допълнително ограничава пазара за продажби и води до още по-високи цени conbiz.eu. Така че, докато Build-to-Rent подпомага предлагането на наеми, той може косвено да влоши проблема с достъпността на покупката – парадокс, отбелязан от наблюдателите на пазара.
Що се отнася до регулациите, наемният пазар в Чешката република е сравнително либерален. Няма национални регулации или ограничения за увеличаване на наемите за частни жилища; наемите се определят по пазарно споразумение между наемодател и наемател. (Единствените изключения са малък брой стари договори, които все още са под по-ранна регулация, и градските субсидирани „социални жилища“, които съставляват незначителна част от наличните имоти.) Наемателите са защитени от стандартни закони за наем, съобразени с изискванията на ЕС – например, за изгонване е необходима законова причина, има срокове за предизвестие и др. – но няма общ лимит на наемните цени. В горещия пазар на Прага това означава, че наемите могат бързо да се покачват, докато наемателите не се противопоставят или търсенето не отслабне. Градската управа проучва мерки за ограничаване на ръста на наемите (например обсъжда по-строги правила за краткосрочни наеми като Airbnb, които могат да изтеглят жилища от дългосрочния пазар), но към 2025 г. няма прието голямо законодателство за контрол на наемите. Вместо това подходът е да се увеличи предлагането: както бе споменато, Прага инвестира в общински проекти за наеми, за да предложи достъпни жилища за определени групи (като за тези апартаменти се прилага умеряване на рентата) conbiz.eu. Освен това наблюдението над Airbnb се засилва – Прага обмисля въвеждане на регистрация и евентуално ограничаване на дните за краткосрочни наеми, с цел някои апартаменти да се върнат за дългосрочна употреба – но това все още е в процес. Засега наемодателите в Прага се радват на свободен пазар и при изключително ниски нива на свободни имоти, те разполагат със значителна сила при определянето на цените.
Сегменти на търговските имоти
Офис пазар
Офис пазарът на Прага през 2025 г. е стабилен и показва устойчивост след сътресенията по време на пандемията. С около 3,7 милиона м² модерна офис площ Прага е вторият по големина офис хъб в ЦИЕ региона (след Варшава). През 2023 г. имаше относително мудно отдаване под наем, тъй като компаниите преразглеждаха нуждите си от площ, но търсенето се увеличи в края на 2024 и през 2025 г.. През първото тримесечие на 2025 г. нивото на свободните офиси падна до около 7,0%, като отбеляза подобрение спрямо приблизително 7,5–8% година по-рано knightfrankprostory.cz. Това показва, че празните офиси се запълват благодарение на комбинация от ограничено ново строителство и стабилна дейност по наемане. Нетното отдаване (без подновявания на съществуващи договори) през първото тримесечие на 2025 г. беше 47 900 м² – около 5% повече спрямо същия период на 2024 г. knightfrankprostory.cz, което отразява повишена увереност сред наемателите, тъй като повече служители се завръщат в офисите, поне при хибриден модел на работа.
Наемите за първокласни офиси също са се увеличили. Основните наеми за висококачествени офиси клас А в центъра на града в момента достигат около €29–30 на м²/месец, като са нараснали с ~7% на годишна база до първото тримесечие на 2025 г. knightfrankprostory.cz. Наемодателите на най-новите, с най-високи спецификации сгради успяват да искат по-високи цени заради ограничената наличност на премиум площи. Много наематели търсят да се преместят в по-добри офиси, за да върнат персонала обратно (стремеж към качество), което е повишило наемите в модерните устойчиви сгради. Междувременно по-старите и по-неефективни сгради са подложени на повече натиск – някои имат по-висока вакантност и може да се наложи да бъдат преформатирани или реновирани. Cushman & Wakefield отбелязват, че качеството е от решаващо значение: добре разположени, зелено сертифицирани офиси са търсени и ще постигнат премиум наеми, докато второстепенните офиси се борят и дори могат да станат обекти за преустройство (напр. конвертирани в жилищни или смесени проекти), ако не могат да отговорят на нуждите на съвременните наематели cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com.
От страна на предлагането, завършените нови офис площи в Прага напоследък бяха ограничени. Инвеститорите спряха или отложиха някои проекти през 2020–2022 г., затова новите площи за 2023–2025 г. са малко. Средният годишен обем на ново строителство за последните 10 години е около 150 000 м², но през 2023–2024 г. е реализирано значително под този обем, а и през 2025 г. се очаква по-нисък от средния нов офисен запас knightfrank-prod-api.springsystems.cz. Това забавяне на предлагането е помогнало да се предотврати прекомерното нарастване на вакантността. Няколко значими проекта са в процес – например развитието Masaryčka до гара Масарик (смесен проект със значителни офис площи, проектирани от Zaha Hadid Architects) добавя модерни офиси в центъра на града. Също така, Port7 в Холе́шовице и Nová Waltrovka в Жинонице наскоро предложиха нови офиси, които основно са били преднаети предварително. С оглед на ограниченото предстоящо предлагане и постоянния интерес от наематели перспективите пред офис пазара в Прага са стабилни до позитивни: вакантността се очаква да остане в средни едноцифрени стойности (%), а наемите може да продължат да растат, макар и с по-умерен темп. Компаниите по-скоро оптимизират (но не изоставят) офисното пространство вследствие на хибридната работа – много от тях имат нужда от по-малко площ на служител, но искат по-качествена работна среда, което поддържа търсенето на нови проекти.
Ключовите офисни подрайони се представят по различен начин. Подрайоните City Centre (Прага 1) и Inner City (като Панкрац, Карлин, Смихов) имат най-ниска вакантност и най-високи наеми, докато някои Outer City райони (покрайнините) имат повече свободни офиси. Например Прага 4 (Панкрац/Будьовицка) и Прага 8 (Карлин) продължават да бъдат много популярни локации за корпоративни клиенти и са отбелязали силна активност по наемане и дори ръст на наемите. За разлика от тях, райони със стар сграден фонд като части от Прага 5 (Нове Бутовице) имат малко по-висока вакантност. Като цяло офисите в Прага преживяват добре постпандемичния период – градът се възползва от разнообразно търсене (включително ИТ компании, финансови услуги, професионални фирми и агенции на ЕС) и ограничено презастрояване. Основното предизвикателство за в бъдеще ще бъде какво да се прави със стареещите офис сгради, които не могат да конкурират новите стандарти; някои може да бъдат реновирани, докато други може да бъдат преустроени в жилища или други функции (тенденция, която ще се следи след 2025 г.).
Търговия на дребно и хотелиерство
Пражкият търговски имотен сектор е поел по пътя на постепенно възстановяване и адаптация. Търговията на главни улици в централна Прага (например На Пршикопе, Паричска, Вацлавски площад) пострада силно по време на COVID, когато туристите изчезнаха, но през 2024 г. се наблюдава възраждане на посетители и купувачи. През 2025 г. туризмът отново се върна с пълна сила, което е от ключово значение за търговците – градът посрещна над 8 милиона посетители през 2024 г., което леко надхвърля нивата отпреди пандемията praguedaily.news, като тази тенденция продължава да расте. Според Cushman & Wakefield луксозната търговия на дребно печели от възстановяването на туризма, тъй като заможни посетители (особено от САЩ, страните от Персийския залив и сега завръщащите се азиатски туристи) пазаруват в бутиците по Паричска cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Клиентите в луксозния сегмент са по-малко чувствителни към инфлация, така че бутиците от висок клас регистрират ръст на продажбите и в някои случаи – разширяване. Главните търговски улици и молове в Прага сега се радват на силна активност по наемане и ниска вакантност, което води до умерени очаквания за ръст на наемите. Очаква се основните наеми по търговските улици да нарастват умерено през 2025 г., като се обръща тенденцията от спада в периода 2020-21 г. cushmanwakefield.com. Също така, добре представящите се търговски центрове до голяма степен са възстановили микса от наематели и потока на посетители; собствениците на водещи центрове (като OC Chodov, Westfield, Palladium) отново обмислят леко увеличение на наемите с подобряване на продажбите на наемателите cushmanwakefield.com.
Въпреки това, не всички търговски обекти са равнопоставени. Средният търговски сегмент (масови марки, насочени към местните потребители) се възстановява по-бавно, тъй като доверието на чешките потребители достигна дъното си едва в края на 2022 г. и се подобрява постепенно cushmanwakefield.com. Високата инфлация през 2022 г. нанесе удар на потребителите, но до 2025 г. инфлацията се понижава и реалните заплати отново се увеличават, което би трябвало да помогне на търговските разходи. Дискаунтърите и хранителните вериги просперираха по време на трудните времена и продължават да се разширяват (например вериги като Lidl или Pepco остават активни наематели). За разлика от това, някои международни марки, които напуснаха по време на COVID, все още не са се завърнали, но по-забележително е, че през 2024 г. чешкият пазар посрещна 16 нови марки (по данни на C&W), което показва нарастваща увереност cushmanwakefield.com. Прогнозата за търговията на дребно в Прага е предпазливо оптимистична: стабилен икономически растеж и бурен туризъм са положителни фактори, но растежът на електронната търговия и високите оперативни разходи остават постоянни предизвикателства. Очакваме постепенен ръст на наемите на топ локации, продължаващ фокус върху предлагането на храни, напитки и забавления за привличане на клиенти и може би без нови големи търговски центрове (инвеститорите се концентрират върху обновяване или разширяване на съществуващи обекти вместо изграждане на нови молове поради наситеността на пазара).
Хоспиталити и хотелският сектор в Прага се възстанови категорично. Прага традиционно е водеща дестинация за кратки градски екскурзии и през 2024–2025 г. на практика напълно се е възстановила до нивата на туризма преди Covid. Данните за хотелската индустрия потвърждават това: към третото тримесечие на 2024 г. хотелите в Прага имат най-силния ръст на приходите в Европа, с RevPAR (приход на налична стая) с ръст от 11% от началото на годината спрямо 2019 г. cushmanwakefield.com. Заетостта и цените на стаите се повишиха благодарение на отложеното търсене на пътувания. През 2025 г. се очаква ръстът да продължи, макар и с по-нормално темпо. Търсенето през 2025 г. се очаква да надхвърли 2019 г. с над 16% на хотелския пазар в Прага, подпомогнато от завръщащите се далечни туристи от Азия и подобрената авиосвързаност cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. По-забележително е, че азиатските групови турове (отсъстващи в продължение на години) се завръщат, а нови директни авиолинии (например до Близкия изток и Азия) увеличават броя на международните посетители.
От гледна точка на предлагането, хотелската леглова база в Прага нараства само незначително – предлагането на хотели остава ограничено, като през последните години практически няма нови големи хотели, освен няколко реконструкции. Единственият сегмент, в който се инвестира, е луксозният хотелски клас: около 320 нови луксозни хотелски стаи се очаква да бъдат открити до края на 2025 г. (включително висококласни проекти като реновирания Fairmont Golden Prague и нови хотели в исторически сгради) cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com. Дори и с тях, луксозният хотелски сегмент в Прага ще остане недостигнат (само около 2.8% от общия брой стаи), което показва потенциал за по-нататъшен растеж cushmanwakefield.com. Като цяло, перспективата за хотелиерството е светла – по-големият брой туристи подкрепя приходите на хотелите, както и свързаната с тях недвижима собственост като ресторанти, кафенета и апартаменти за краткосрочен наем. Инвеститорите забелязват това: след пауза има подновен интерес към придобивания и развитие на хотели в Прага, особено от международни оператори, които искат да навлязат на пазара или да издигнат нивото на съществуващи имоти.
Индустриални и логистични имоти
Секторът на индустриалните и логистичните недвижими имоти в района на Прага е сред звездните изпълнители през последните години и продължава да бъде стабилен и през 2025 г., макар и да се нормализира след бума на електронната търговия по време на пандемията. Стратегическото разположение на Прага в Централна Европа и нейният потребителски пазар я превръщат в основен логистичен център. В периода 2020–2021 г. търсенето на складови площи се увеличи рязко (подкрепено от електронната търговия и компании, които складират инвентар), което доведе до рекордно ниски нива на вакантност и бързо нарастващи наеми. До 2024 г. този сектор се охлади леко поради цикличното намаляване на търсенето, но основните двигатели остават силни. Cushman & Wakefield посочват, че въпреки че активността по отдаване под наем в индустриалните площи в Чехия намалява с около една трета през 2024 г. поради по-слаби цялостни икономически условия, търсенето остава исторически високо, а преориентацията на веригите за доставки (locally и near-shoring) продължава да води изисквания към чешкия пазар cushmanwakefield.com.
В Пражкия регион нивата на незаетост на модерните логистични площи са изключително ниски (често под 3%), тъй като всяко ново завършено складово пространство бързо се отдава под наем. Очаква се търсенето през 2025 г. да остане стабилно на добро ниво, макар и не толкова интензивно, колкото през пиковите пандемични години cbre.com. Един от ограничаващите фактори е просто липсата на налични площи – Прага разполага с ограничено количество подходящи терени за големи складове, което измества част от развитието към околните райони. В резултат на това, основните индустриални наеми в Прага са се стабилизирали на рекордно високи нива (около €6–7/м²/месец за първокласни логистични единици) след рязкото им покачване през 2021–2022 г. Прогнозите за 2025 г. сочат, че наемите ще останат широко стабилни на тези високи нива, подкрепени от силното търсене и ниската незаетост cushmanwakefield.com. Разработчиците строят нови складове в по-широкия район около Прага (например по магистралите D8 и D11), а спекулативното строителство постепенно се възобновява, за да отговори на търсенето на наематели.
Доходността на индустриалните инвестиции се повиши леко през 2023 г. заради по-високите лихвени проценти, но първокласните логистични активи около Прага все още се търгуват на привлекателни цени предвид перспективите за растеж. Забележима тенденция е нарастващият интерес към градската логистика – по-малки дистрибуционни центрове от типа “last mile” по-близо до града, което позволява бързи доставки. С нарастването на населението на Прага и устойчивата популярност на онлайн пазаруването, такива имоти за логистика в градската тъкан са търсени. Като цяло, индустриалният имотен сегмент в Прага се очаква да остане много устойчив: дори в несигурна икономика, структурните промени (електронна търговия, „near-shoring“, стратегии за запаси „just-in-case“) поддържат търсенето на добро ниво. Нормализацията просто означава, че вероятно няма да видим двуцифрен ръст на наемите или ултра-ниска незаетост от 1%, а по-скоро по-устойчива ситуация с висока заетост и растеж на наемите, отговарящ на инфлацията.
Основни проекти за развитие и въздействия върху инфраструктурата
В Прага се реализират множество проекти за развитие и подобряване на инфраструктурата, които ще оформят облика на пазара на имоти през следващите години. Вече отбелязахме мащабните жилищни проекти върху бивши индустриални терени (Smíchov City, Žižkov, Rohan Island и др.) и общинските жилищни инициативи. Освен това, инициативи за градско обновяване в централните части проправят пътя за нови многофункционални квартали:
- Ревитализация на района Флоренц: През юни 2025 г. Градският съвет на Прага одобри цялостен план за трансформация на автогара Флоренц и околностите на гара Масарик (на кръстовището на Прага 1, 8 и 3). С бранд „Флоренц 21“ проектът ще превърне занемарения транспортен възел в модерен квартал с жилища, офиси, обществени площади и културни удобства praguedaily.news praguedaily.news. Планът включва нови жилищни сгради, детска градина, зелени площи и дори обществени арт инсталации. В замяна на правата за застрояване, частни инвеститори ще вложат над 300 милиона крони в обществената инфраструктура на района (като нова общинска детска градина и модернизация на улици и комунални услуги) praguedaily.news praguedaily.news. Този проект е стратегически важен, тъй като ще свърже историческия център с модерния квартал Карлин, обединявайки градска среда, която дълго време е била разделена от жп линии и автогарата praguedaily.news. Като част от това, съдбата на старата автогара Флоренц се преосмисля – градът проучва дали да я запази там или да премести междуградските автобуси, което може да освободи още терени за застрояване praguedaily.news. Ревитализацията на Флоренц, заедно със съседното развитие на Масаричка, ще създаде ново смесено ядро, което вероятно ще повиши стойността на имотите в близките години.
- Транспортна инфраструктура: Най-голямата транспортна инвестиция на Прага е Метролиния D. Строителството на първия участък (Панкрац–Олбрахтова–Новe Двори и др.) започна през 2022 г. и продължава. Макар че първите станции ще бъдат открити едва около 2027 г., проектът вече влияе на недвижимите имоти в южните части. Инвеститори планират проекти около бъдещите станции като Новe Двори (където се предвижда изграждането на цял нов център с апартаменти, офиси и P+R система) pdspraha.eu. Общинската развойна компания PDS е силно ангажирана в Новe Двори, използвайки метрото като “импулс” за създаване на нов жилищен квартал pdspraha.eu. Освен това, в Прага има няколко пътни инфраструктурни проекта: секции от Външния околовръстен път (D0) напредват (например бъдещата връзка между Беховице и D1), което ще подобри свързаността на предградията и логистичните райони и може да увеличи интереса към недвижими имоти в тези окраини. Железопътната инфраструктура също е значима: има планове за жп връзка до Летище Прага и високоскоростни жп коридори, които в по-дългосрочен план ще подобрят достъпа и потенциално ще стимулират развитие в северозападните сектори на града (около Дейвице, Велеславин и отвъд тях). Въпреки че тези големи проекти са с дълги срокове, предприемчивите инвеститори вече отчитат влиянието им върху бъдещата атрактивност на локациите.
- Инициативи “Прага утре”: Градът активно планира своето развитие чрез програми като Praha @ Camp’s „Prague Tomorrow?“, която картографира всички основни предстоящи строителства. Акцентът е върху устойчивото развитие – включване на зелена инфраструктура, енергийно ефективни сгради и устойчиво градско проектиране. Например, проектите включват добавяне на зелени покриви и системи за управление на дъждовната вода (задължително във Флоренц) praguedaily.news, а в много мащабни проекти са предвидени и нови обществени паркове (като крайбрежния парк в Rohan City). Тези подобрения не само правят проектите по-живими, но обичайно и повишават стойността на имотите наоколо чрез подобряване на цялостната градска среда.
В обобщение, Прага преминава през значително развитие и инфраструктурни подобрения, които ще увеличат капацитета ѝ и потенциално ще облекчат част от централния натиск, като създадат нови атрактивни зони. Докато строителството може да бъде смущаващо (например, многобройните улични ремонти през 2024–25 година причиниха задръствания), дългосрочният ефект ще бъде по-добра свързаност и повече жилища/офис сгради. Пазарите на недвижими имоти около тези проекти обикновено отбелязват очаквано повишаване на цените – както бе отбелязано, районите около новите метростанции и обновените квартали вече поскъпват expats.cz expats.cz. За строителите и инвеститорите следенето на тези трансформационни проекти е от решаващо значение, тъй като те показват къде може да са следващите възможности (и повишения в стойността) в Прага.
Тенденции при чуждестранните инвестиции и правила за собственост
Чуждестранните инвестиции отдавна играят роля на пазара на недвижими имоти в Прага – както в търговската сфера (където институционален капитал от чужбина често финансира големи покупки на офиси или търговски площи), така и в жилищния сектор (чрез индивидуални чуждестранни купувачи или емигранти). През 2025 г. интересът на чуждестранните инвеститори остава силен, въпреки че през последните години пейзажът се е променил леко.
Регулации на собствеността: Чехия е изключително отворена към чуждестранната собственост на имоти. Всеки чуждестранен гражданин или компания могат да купуват недвижими имоти в Чешката република практически без ограничения, независимо от националността ceelegalmatters.com. За разлика от някои страни, които изискват уседналост или налагат допълнителни данъци за чуждестранни купувачи, чешкото законодателство третира чуждите купувачи почти като местните. Сделките се сключват в чешки крони и трябва да бъдат регистрирани в Кадастралния регистър, но няма специални бариери. (Едно изключение: в миналото за чужденци извън ЕС имаше ограничения при покупката на земеделска земя, но те вече са премахнати; също така граждани на страни, попаднали под международни санкции, като Русия, може да бъдат ограничени поради санкционната политика на ЕС, но това се отнася до малък брой случаи и е политически мотивирано.) В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Прага е достъпен за глобални инвеститори, което е допринесло за космополитния състав на собствениците в града.
Чуждестранни купувачи на жилища: В сегмента на луксозните жилища в Прага, значителен дял от купувачите традиционно са били чужденци – например, руски и украински купувачи бяха активни в луксозните квартали (Прага 1, 2, 6) през 2010-те, заедно със западноевропейци, които купуваха втори домове. От 2022 година търсенето от руски купувачи спадна поради санкции и затруднения с финансирането, но търсенето от други чужденци се увеличи (включително украински емигранти, които инвестират богатството си, както и повече граждани на ЕС, привлечени от качеството на живот в Прага и все още по-ниските цени в сравнение с родните им градове). Много чужденци купуват за инвестиция или доход от наем, като се имат предвид силният пазар на наеми в Прага, или за лична употреба, ако се преместват заради работа. В Прага има и значителна общност от емигранти (професионалисти в IT, финанси и др.), които често решават да купят жилище след известно време на наемане, така добавяйки към търсенето. Според наблюдатели на пазара, чуждестранните купувачи имат особено голямо влияние в луксозния пазар на апартаменти и новите проекти в централните райони – те могат да представляват между 10–30% от купувачите при някои премиум проекти, докато в масовия сегмент в крайните квартали преобладават местни чешки купувачи.
Търговски инвестиции: В търговския сектор Прага традиционно виждаше по-голямата част от инвестициите, идващи от чуждестранни институционални инвеститори (австрийски, германски, американски, британски и все по-често азиатски фондове). Например, много от първокласните офис сгради и търговски центрове в Прага са собственост на германски инвестиционни фондове или австрийски компании за недвижими имоти, което отразява десетилетия на трансграничен капиталов поток. През последните няколко години обаче местните инвеститори станаха по-значими. Комбинацията от прегрят пазар преди 2022 г. и след това нарастващите лихвени проценти доведе до това, че инвеститори, базирани в Чехия (често чрез местни фондове и строителни компании) започнаха да заемат по-голям дял от сделките. Knight Frank отбелязва, че през 2025 г. търсенето се води от местен капитал, особено от чешки фондове за недвижими имоти, които търсят стабилни, доходоносни активи knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz. Тези местни инвеститори разполагат със средства в местна валута и може би са били по-уверени да вземат решения в несигурни времена отколкото някои чуждестранни участници, които са поставили инвестициите си на пауза. В резултат през 2024 г. местните купувачи съставляват значителна част от инвестиционния обем (напр. придобивания на няколко офис сгради от чешкия фонд Trigea, покупка на търговски паркове от местни инвеститори и др.).
С това казано, чуждестранните инвестиции са на път да се възстановят с подобряване на условията. Много международни инвеститори се връщат в Централна Европа с нови стратегии през 2025 г., след като цените се коригираха и валутният риск е по-добре хеджиран. Прага се възприема като сигурно убежище в региона на Централна и Източна Европа – тя предлага стабилност, близка до еврозоната, без да е в еврозоната (някои опортюнистични инвеститори дори смятат, че чешката крона може да поскъпне). Сектори като индустриалната логистика около Прага привлякоха чуждестранен капитал (например глобални играчи като Prologis и GLP са активни инвеститори/собственици в индустриалните паркове в Прага). Хотелиерството е друга област с нов подновен интерес – инвеститори от Близкия изток и Азия проучват хотелски активи в центъра на Прага, имайки предвид възстановяването на туризма. В новия сегмент институционални наеми на жилища няколко чуждестранни фонда (от Германия, Швеция и др.) вече са си партнирали с местни предприемачи или са придобили портфейли с жилища под наем в Прага conbiz.eu. Например, шведската Heimstaden през последните години придоби хиляди апартаменти (макар и основно извън Прага) и сега оглежда Прага за разширяване на портфолиото си „build-to-rent“.
В обобщение, чуждестранните инвеститори остават съществена част от пазара в Прага, като внасят капитал и често експертиза. Правилата на играта са благоприятни – няма законови пречки за собственост – което прави Прага привлекателна цел. В близко бъдеще очакваме обемите на трансграничните инвестиции да нараснат с стабилизирането на лихвените проценти: прогнозите на CBRE изрично предвиждат общ обем на инвестициите > €2 милиарда през 2025 г., увеличение спрямо предходните години cbre.com cbre.com. Значителна част от това вероятно ще включва чуждестранен капитал, независимо дали директно или чрез местни партньори. Смесицата вероятно ще се насочи и към определени сектори: чуждестранните инвеститори проявяват особен интерес към първокласни офиси, качествени търговски имоти (главни улици и доминиращи молове), хотели и логистика в Прага, докато местните инвеститори също купуват второстепенни имоти и по-малки сделки. Тази динамика осигурява здрава конкуренция и ликвидност на пазара.
Икономически и демографски фактори, влияещи върху недвижимите имоти
Няколко макроикономически фактора влияят върху тенденциите на пазара на недвижими имоти в Прага:
- Икономически растеж и заетост: Очаква се икономиката на Чешката република да нарасне с около 2–3% през 2025 г., което е умерено темпо, но въпреки това подкрепя активността на пазара на недвижими имоти cbre.com. Прага като столица обикновено надминава националната средна стойност поради концентрацията на услуги, ИТ и високотехнологични индустрии. Градът се радва на почти пълна заетост – безработицата в Прага е около 2%, една от най-ниските в ЕС, което води до растеж на заплатите и укрепва покупателната способност на жителите. Силен пазар на труда означава, че повече хора могат да създават домакинства и да си позволят наеми или ипотеки (поне при горните доходни групи). Това също привлича мигранти от други региони, което увеличава търсенето на жилища. От друга страна, сериозният недостиг на работна ръка (особено в строителството и квалифицираните професии) може да ограничи предлагането, повишавайки строителните разходи и забавяйки проектите.
- Лихвени проценти и инфлация: Движението на лихвените проценти има пряко въздействие върху недвижимите имоти. Както вече беше отбелязано, агресивните повишения на лихвите от Чешката национална банка през 2021–2022 г. (с цел борба с високата инфлация) доведоха до скок на ипотечните лихви над 5%, което охлади жилищния пазар през 2022–23 г. В момента, с овладяване на инфлацията (общата инфлация спадна от двуцифрени стойности през 2022 г. до около 2–3% към края на 2024 г.) cnb.cz, ЧНБ успя да намали основните лихви, облекчавайки разходите по финансиране. Към средата на 2025 г. средните ипотечни лихви в Прага са около 3.6–4.7%, което е най-ниското ниво за последните няколко години investropa.com investropa.com. Това незабавно подобри достъпността за много купувачи, тъй като месечните плащания по типичен ипотечен заем са намалели с хиляди крони investropa.com. В резултат на това ипотечният бум през пролетта на 2025 г. доведе до рязко увеличение на молбите за заеми към банките, тъй като купувачите заключваха изгодни лихви investropa.com. По-ниските лихвени проценти намаляват и разходите на инвеститорите за капитал, което прави доходността от имоти по-привлекателна спрямо облигациите. Докато лихвените проценти се задържат в този по-нисък диапазон (а ЧНБ посочва, че вероятно ще останат стабилни през 2025 г.) cnb.cz investropa.com, това осигурява благоприятна база за търсенето и ценообразуването на имотите. Основният риск, който трябва да се следи, е ако инфлацията изненада с увеличение, което би принудило лихвите отново да се покачат – нещо, което отново би поставило на изпитание достъпността на пазара.
- Доходи на домакинствата и достъпност: Прага има най-високите заплати в страната (около една трета по-високи от средното за страната), но достъпността на жилищата се е влошила поради повишаването на цените. Ясен показател от Чешката национална банка е, че само топ 20% от най-високодоходните могат в момента да си позволят да купят среден апартамент в Прага с ипотека expats.cz. Средният апартамент от 70 м² в Прага сега струва около 11,8 милиона CZK (≈€490,000) expats.cz. Финансирането на такава покупка изисква много висок доход: типичните купувачи, които теглят ипотеки през 2024–25 г., имат доход на домакинство над 90 000 CZK/месец (≈€3,700) и се сблъскват с месечни ипотечни плащания от около 22 000 CZK expats.cz expats.cz. За сравнение, медианият доход на домакинство (за двойка с дете) в Чехия е само около 54 400 CZK expats.cz. Тази пропаст в достъпността кара все повече семейства от средната класа да наемат или да се изнасят към отдалечени предградия/сателитни градчета. Това означава също, че пазарът на купувачи в Прага разчита повече на високодоходни професионалисти, двойки с двоен доход или инвеститори с капитал. Ако заплатите продължат да растат (те се увеличават с около 6–8% годишно в номинално изражение), това може постепенно да подобри достъпността, но засега жилищата са недостъпни за много местни жители. Това може да засили политическия натиск за решения като повече програми за достъпни жилища или подкрепа за купувачи за първи път – нещо, което да следите.
- Демография и миграция: Населението на Прага нараства стабилно, което стимулира търсенето на жилища както за покупка, така и за наем. Естественият прираст на населението е нисък (както в голяма част от Европа, и в Чехия раждаемостта е ниска), но вътрешната и външната миграция са основният двигател. Прага привлича млади професионалисти и студенти от други райони на Чехия и от чужбина. Освен това, вълните от имиграция – като големия наплив на украинци от 2022 година насам – оказват значително въздействие върху града. В резултат на войната в Украйна градът регистрира десетки хиляди нови жители практически за една нощ, като много от тях останаха, намериха работа и се нуждаеха от дългосрочно жилище. Подобен демографски тласък затяга пазара в краткосрочен план (видя се с поскъпването на наемите през 2022, когато пристигнаха бежанците). В средносрочен план повече жители означава и по-голяма нужда от жилища – предизвикателство, ако не се строят достатъчно нови. В положителен аспект, растящото и по-младо население подпомага икономиката, заема работни места и допринася за жизнена градска среда, което поддържа привлекателността на имотите в Прага за инвеститорите. Забелязва се и тенденция към субурбанизация: някои семейства се местят непосредствено извън границите на Прага в търсене на по-достъпни жилища, с което разширяват периферията на града. Това доведе до покачване на цените на имотите в близките райони на Централна Бохемия. Въпреки това, мнозина все пак предпочитат да останат в рамките на Прага, ако е възможно, което задържа високото търсене в града.
- Строителни разходи и материали: Разходите за строителство на нови имоти отбелязаха безпрецедентен ръст през 2021–2022 г. (индексите за строителни материали се увеличиха двуцифрено, а заплатите в сектора също нараснаха). Това направи развитието на проекти по-скъпо и по-рисково и доведе до по-малко стартирани проекти. През 2024 г. тези разходи започнаха да се стабилизират или дори леко да намаляват реално заради нормализиране на веригите за доставки и на търсенето. Въпреки това строителството в Прага остава скъпо и инвеститорите трябва да се съобразят с това – което означава висока себестойност на новите жилища (често над 100 000 CZK/м²). Ако инфлацията в строителството се възобнови, това може допълнително да забави новото предлагане.
В общи линии макроикономическата среда през 2025 г. е относително благоприятна за недвижимите имоти в Прага: икономически ръст, ниска безработица и нарастване на населението движат търсенето, а понижаването на лихвените проценти премахва основното препятствие, съществувало през 2022–23 г. Основните контрапункции са ограничената достъпност и предлагане, които парадоксално допринасят за задържането на високите цени. Ако не настъпи външен шок (глобална рецесия или геополитическо събитие), тези фактори сочат, че пазарът в Прага ще остане във възходяща траектория.
Прогноза за следващите 3–5 години
Поглеждайки напред, прогнозата за 3–5 години (2025–2030) за имотния пазар в Прага е като цяло позитивна, макар и белязана от забавяне на ръста и продължаващи структурни предизвикателства:
- Цени на жилищата: Очаква се цените на жилищата да продължат да нарастват в средносрочен план, изпреварвайки общата инфлация, поради постоянния дисбаланс между търсене и предлагане. Повечето прогнози на банки и анализатори предвиждат годишен ръст на цените в средните едноцифрени стойности (може би 5–8% годишно) през следващите няколко години conbiz.eu conbiz.eu. Това е по-бавно от екстремните скокове през бума на 2021 г., но все пак стабилен ръст, който ще натоварва достъпността, освен ако доходите не наваксат. Някои сценарии са по-оптимистични – ако лихвените проценти по ипотеките спаднат по-бързо или не се появи значително ново предлагане, ръстът на цените може да остане близък до двуцифрени проценти през 2025–2026 г. conbiz.eu. За разлика от това, негативен сценарий (напр. рецесия или рязко покачване на лихвите) може да охлади търсенето и да доведе до по-плоски цени, но към момента ценови срив не се очаква от основните анализатори, като се има предвид колко недостигнат е пазарът. Чешката национална банка отбелязва, че дори ръст от 5–10% годишно, макар и висок, изглежда „реалистичен сценарий“ при настоящите условия conbiz.eu conbiz.eu. В по-дългосрочен план, ако Прага успее драстично да увеличи жилищното строителство (чрез реформи или приключване на големи проекти), може да се очаква забавяне на растежа на цените до инфлационно равнище или дори лека корекция в някои сегменти – но това вероятно ще бъде след 5-годишния хоризонт.
- Жилищно предлагане: Следващите 3–5 години ще бъдат решаващи за напредъка на големите строителни проекти в Прага. До 2030 г. Smíchov City ще бъде в по-късни етапи с хиляди реализирани апартаменти, Žižkov Station City ще е започнал да предава жилища (ако не е напълно завършен), а първият участък на метро D ще бъде в експлоатация (планира се около 2027 г.). Това постепенно ще добавя нови жилища и евентуално ще намали напрежението в ядрото на града. Въпреки това, бюрократичните забавяния остават пречка – ако администрацията не се ускори, може да видим, че Прага ще добавя само ~6,000–8,000 апартамента годишно, което е недостатъчно. Затова жилищният недостиг вероятно ще продължи в обозримо бъдеще, като поддържа високите цени. Надеждата е, че дигиталното разрешаване и законодателните промени (новият Закон за строителството и др.) ще съкратят сроковете на проектите до края на 2020-те conbiz.eu. Усилията на града за достъпни жилища могат да доведат и до малък, но стабилен поток от общински апартаменти, които да помагат на определена част от населението и да действат като предпазен клапан, ако наемите станат твърде високи. Но реалистично, след 5 години Прага няма да е излязла от жилищната криза – битката ще е по-дълга.
- Офиси: Очаква се офис пазарът в Прага да остане относително балансиран. Възможно е вълна от ново предлагане около 2026–2027 г. (отложени проекти може да бъдат завършени дотогава), което да повиши леко нивата на свободните площи, но ако търсенето се запази (а много мултинационални компании продължат да разширяват дейността си в Прага), увеличението на свободните площи ще бъде управляемо. Хибридната работа ще продължи да се развива, но към момента повечето компании вече са приели модел, който все пак включва офиси. Може да видим повече реконструкции на офиси и подобрения (по ESG стандарти, с умни технологии) в следващите години, тъй като наемодателите ще се конкурират за наематели. Наемите за първокласни офиси може леко да се повишат при ограничено предлагане, макар че големи скокове са малко вероятни; наемите за второстепенни офиси може да останат без промяна или дори да спаднат, ако по-старите сгради изгубят наемателите си.
- Търговия на дребно: До 2030 г. търговията на дребно в Прага може да се трансформира значително от новите потребителски навици – очаквайте повече преживенческа търговия (храна, забавления) в търговските центрове, както и промяна в типа наематели по главните улици (напр. по-малко банкови клонове, повече флагмански магазини или поп-ъп концепции). Растежът на туризма (освен при неочаквани сътресения) ще поддържа централната търговия и хотелиерството силни. Центърът може да види обновителни проекти (като текущата реконструкция на долната част на Вацлавския площад, обновяването на Музейния квартал), които да подобрят пазаруването. Електронната търговия вероятно ще заеме по-голям дял от продажбите на дребно до 2030 г., което може да окаже натиск върху по-слабите магазини, но първокласните локации в Прага ще продължат да привличат търговци заради присъствието на марката. Очаквайте стабилни или умерено растящи наеми в първокласни търговски площи и вероятно по-голямо текучество във второстепенните локации.
- Индустриален: Логистичният сектор около Прага има много светли перспективи. В района на пражкото метро може да се очакват нови логистични паркове, особено ако магистрални проекти (като завършването на околовръстния път на Прага и подобренията по D1, D11) напредват, отваряйки нови терени за развитие. Като се има предвид структурната тенденция към near-shoring (западни компании преместят производството/складовете си по-близо до Европа), Чехия ще спечели, а близостта на Прага като свързващ център ще доведе до дял от новите обекти. Наемите може да се стабилизират, ако се появи много ново складово предлагане, но към момента търсенето изглежда готово да поеме новите площи. Ключово ограничение са земята и зонирането – ако властите разрешат повече индустриални зони около Прага, това ще позволи на пазара да се разшири. Индустриалните доходности може отново да се понижат, ако инвеститорите продължат да влагат в логистиката (предпочитан клас активи), което означава, че цените на складовете могат да се повишат.
В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Прага през следващите 3-5 години ще остане на възходяща траектория в повечето сегменти. Привлекателността на града – силна икономика, нарастващо население, относителна достъпност в европейски контекст и статут на сигурно убежище – ще продължи да привлича както крайни потребители, така и инвеститори. Очакваме по-нататъшен ръст на стойността на имотите и наемите, макар и вероятно с по-умерен и устойчив темп в сравнение с рязкото покачване през последното десетилетие. Основните предизвикателства – ограничено предлагане и достъпност – ще останат, което ще наложи постоянни усилия от страна на публичния и частния сектор за иновации (от нови проекти до промени в политиката). Ако не настъпят значими сътресения, Прага през 2030 г. ще бъде малко по-голям, по-модерен метрополис – с нови квартали, подобрена инфраструктура и пазар на недвижими имоти, който, въпреки по-зрелия си характер, все още ще предлага стабилна възвръщаемост и възможности за тези, които търсят да инвестират или да се установят в този динамичен столичен град.
Източници: Чешки статистически офис; Чешка национална банка; Община Прага; CBRE Research cbre.com cbre.com; Cushman & Wakefield Outlook cushmanwakefield.com cushmanwakefield.com; Knight Frank Research knightfrankprostory.cz knightfrankprostory.cz; доклади на Prague Daily News praguedaily.news praguedaily.news; анализи на пазара от Expats.cz и Prague Morning conbiz.eu expats.cz; публикации на строителни фирми (Trigema/Central Group/Skanska) praguedaily.news. Всички данни са към 2024–2025 г.
