Пекинският имотен пазар 2025: изненадващи тенденции, смели развития и какво предстои

Потребителското търсене се подобрява, но не бележи рязък ръст. Градските продажби на дребно всъщност са намалели с около 3% на годишна база през първите пет месеца на 2025 г. savills.com, което отразява все още слабата потребителска увереност и изместването на луксозното пазаруване в чужбина. Въпреки това, перспективите за втората половина на 2025 г. са по-оптимистични: Пекин очаква тласък от политически стимули и завръщащ се туризъм. Правителството въведе мерки за насърчаване на потреблението – от шопинг фестивали и програми с ваучери до разширяване на безмитните търговски зони. С възстановяването на вътрешния туризъм в Китай (включително повече туристи от други провинции, които посещават търговските центрове и атракциите на Пекин), посещаемостта на търговските обекти се увеличава. Също така, както беше споменато в обзора, китайските лидери сигнализираха през 2025 г. за по-активна фискална политика за стимулиране на вътрешното търсене cushmanwakefield.com. Експертите по търговски имоти остават оптимисти, че новите търговски центрове в Пекин постепенно ще усвоят наличните площи. Явна е тенденция към „опитно-водена“ търговия на дребно: обекти като SKP-S (иновативният луксозен/арт мол) и Universal CityWalk (в Universal Studios) са пълни през уикендите, което показва, че уникалните дестинации могат да просперират.

Смесени и пешеходни зони: В Пекин се наблюдават и интегрирани проекти, които съчетават търговия, офиси, хотели и развлечения, създавайки нови градски подцентрове. Ярък пример са разширенията на WF Central и Guomao Mall в центъра, както и градските обновителни проекти, които превърнаха стари фабрични райони в модерни търговски зони. Една инициатива предвижда преобразуване на части от традиционни квартали в бутикови търговски улици – градът настоява всеки район да има своя емблематична пешеходна улица до 2025 г. assets.cushmanwakefield.com. Тези усилия са в съзвучие с определянето на Пекин като национален „Международен потребителски център“, с цел да затвърди столицата като търговски и културен център. В обобщение, въпреки че предлагането на търговски имоти в Пекин е на исторически максимум – което оказва краткосрочен натиск върху наемите и заетостта – средносрочната перспектива е подкрепена от политическа подкрепа и огромната потребителска база на Пекин. Най-голям шанс за успех в новата среда имат наемодателите, които отличават своите имоти (чрез подбор на наематели, умни технологии и интеграция с туризма и културата).

Луксозни имоти: висок клас жилища и нишови пазари

Луксозните жилища в Пекин представляват най-горния сегмент на жилищния пазар – мислете за ултра-скъпи апартаменти в центъра на Пекин, просторни вили в охранявани комплекси и исторически дворни къщи (сихеюан) във вътрешния град. Този сегмент през 2025 г. се характеризира с устойчивост на стойността, но ниска ликвидност. Купувачите с висока нетна стойност са станали по-взискателни и чувствителни към цените на фона на по-широкия спад на пазара и политиката на правителството „жилище, а не спекулация“. В резултат на това обемите на сделките с луксозни имоти намаляха през 2024 г., а цените отбелязаха лек спад – особено на вторичния луксозен пазар (препродажби на висок клас жилища). Според JLL спадът в цените на високия клас препродажби в Пекин се стесни до началото на 2025 г., което подсказва, че най-лошото може би е отминало joneslanglasalle.com.cn. С други думи, цените на луксозните жилища наистина спаднаха през 2023–24 г., но към първото тримесечие на 2025 г. темпът на спад се забави, което подсказва стабилизиране. При новото строителство, предприемачите на луксозни апартаменти в престижните райони на Пекин (като Източен трети околовръстен път, района на парк Чаоян или финансовия квартал) до голяма степен задържаха ценовите си нива, благодарение на ограниченото ново предлагане и силното търсене от крайни потребители. Всъщност някои емблематични проекти все още отчитат цени над 150 000 RMB на м² (>2 000 щ.д./фут²). Например, жилищата в серията „Emerald“ на China Resources или проектите на Sinobo близо до посолствения район остават изключително скъпи и често се продават само с покана.

Няколко тенденции се открояват в луксозния сегмент:

• „Тиха луксозност“ и фокус върху качеството: Богатите купувачи в Пекин се насочват към по-ненатрапчиви, ориентирани към качеството предпочитания. Вместо показност, има интерес към майсторство, уелнес характеристики и смарт домашни технологии. Брандираните резиденции (с хотелски услуги) също са търсени сред определени купувачи, макар че в Пекин те са по-малко на брой в сравнение с Шанхай или Шънджън.
• Влияние на политиките: Луксозното жилищно строителство беше пряко засегнато от политиките – в миналото в Пекин имаше по-високи изисквания за първоначална вноска и по-строги правила за квалификация за по-големи/скъпи жилища. В края на 2024 г. някои от тези изисквания бяха облекчени (напр. намаляване на първоначалната вноска дори за втори домове practiceguides.chambers.com и премахване на разграничението „обикновено срещу необикновено жилище“, което често наказваше скъпите имоти practiceguides.chambers.com). Резултатът е малко по-широк кръг купувачи на луксозни жилища през 2025 г. в сравнение с година по-рано. Въпреки това, ограничението „един имот на чужденец“ остава, а като цяло кредитирането все още е ограничено за спекулативни покупки globalpropertyguide.com.
• Луксозни наеми и ко-ливинг: Интересна ниша е нарастването на луксозните жилища под наем и обслужваните апартаменти, насочени към ръководители и заможни милениали, които предпочитат гъвкавост. Компании като Funlive и SilverStar превръщат някои висококласни имоти в дългосрочни наеми или ко-ливинг пространства с луксозни удобства, отчасти за да се справят с по-бавните продажби. Това осигурява изход за луксозния инвентар и обслужва тези, които не са готови да купят.

Като цяло, луксозните имоти в Пекин запазват стойността си по-добре от масовия пазар – подпомогнати от недостига (предлагането на земя в централните райони е минимално) и факта, че ултра-богатите купувачи са по-малко чувствителни към лихвените проценти. Чуждестранните купувачи (като посолства или емигранти) също съставляват малка част от търсенето на луксозни вили и апартаменти в Пекин, въпреки че чуждестранните индивидуални купувачи са изправени пред ограничения (обикновено е разрешен само един дом и трябва да са работили/учили в Китай поне една година) wise.com. С отварянето на Китай, още няколко чуждестранни купувачи постепенно се връщат в най-високия сегмент, често купувайки за собствено ползване или дългосрочна инвестиция.

На престижни адреси – напр. традиционни дворове в кварталите Хутонг или пентхауси с изглед към Летния дворец – цените всъщност отново се покачват, тъй като се считат за незаменими активи. През 2025 г. бяха наблюдавани рекордно високи офертни цени за редки имоти (като реновиран дворен дом в район Дунчън, който излезе на пазара за над ¥500 милиона). Извън такива случаи, луксозният пазар е до голяма степен стабилен: продавачите държат на цените си, вместо да продават на всяка цена, а купувачите преговарят по-усилено. Очакването е, че когато икономиката като цяло се подобри, натрупаното търсене в луксозния сегмент ще се превърне в нов растеж на цените, предвид създаването на богатство в Пекин и ограниченото предлагане на първокласни имоти. Дотогава луксозните имоти остават сигурно убежище за капитала (с хоризонт 5+ години), но с по-слаба краткосрочна динамика.

Тенденции при индустриалните и логистични имоти

Секторът на индустриалните и логистични имоти в Пекин през 2025 г. представя смесена картина. От една страна, градът преживява наплив на ново предлагане – огромни модерни складове и индустриални паркове се появяват в столичния район. От друга страна, икономическите предизвикателства и регионалната конкуренция превърнаха пазара от благоприятен за наемодателите към благоприятен за наемателите през последните години jll.com.

Увеличение на предлагането и вакантност: Очаква се 2025 г. да бъде пиковa година за завършване на логистични имоти в Пекин. Индустриалните доклади сочат, че приблизително 1,8–1,9 милиона м² нови логистични съоръжения ще бъдат въведени в експлоатация през 2025 г., което представлява почти половината от съществуващия пазарен запас наведнъж (огромно разширяване) assets.cushmanwakefield.com. По-голямата част от това предлагане е концентрирана в покрайнините на града – особено в район Пинггу в далечния изток, който сам по себе си представлява около 83% от новите складови площи за периода 2025–2027 г. jll.com. Други клъстери, които очакват нови проекти, включват Логистичен парк Тунчжоу (изток/югоизток, близо до подцентъра) и района Шуний (североизток, близо до летище Пекин Кепитъл), както и известно разширяване към съседната провинция Хъбей. Тази вълна на предлагане вече е довела до повишаване на вакантността. Като цяло логистичната вакантност в Пекин наскоро достигна около 18,2% jll.com – исторически високо ниво, което отразява, че много складове се конкурират за наематели. Поради това наемодателите намаляват наемите или предлагат безплатни периоди на наем, за да привлекат наематели.

Промени в търсенето: Търсенето на логистични площи в Пекин, макар и да расте, не успява да догони излишъка от предлагане, което води до натиск за понижаване на наемите и преместване на наематели към по-евтини локации. Забележима тенденция е, че някои ориентирани към разходите наематели (особено електронна търговия, дистрибутори на дребно и фирми за трета страна логистика) се преместват от Пекин към близки градове като Ланфан или Тиендзин, за да спестят от наем jll.com. Тези съседни райони в региона Дзин-Дзин-Дзи често предлагат по-нови съоръжения на част от цената в Пекин, плюс стимули от местните власти. Въпреки това, основните логистични под-пазари в Пекин се представят по-добре. Например, Логистичният парк на летище Пекин (близо до летище Кепитъл) и логистичният хъб на Тунчжоу остават относително устойчиви – техните нива на вакантност са много по-ниски от средните, благодарение на първокласното местоположение и стабилното търсене от 3PL (оператори на трета страна логистика), обслужващи самия град jll.com. Също така, с напредването на Пекин в “облекчаване на некаталожните функции” (преместване на част от традиционното производство извън града), се появява ново търсене от индустрии с по-висока добавена стойност. Фармацевтичният и технологичният производствен сектор се очертават като нови наематели на индустриални площи, търсещи специализирани съоръжения (като хладилни складове или R&D работилници) в Пекин или в Икономическо-технологичната развойна зона на Пекин (Иджуан).

Индустриални паркове и политика: Правителството активно оформя пейзажа на индустриалните недвижими имоти. Икономическата зона на международното летище Дасин в Пекин е водещ проект, който задвижва новото развитие. Тази зона, която обхваща Пекин и Хъбей, се простира на 150 км² и включва множество специализирани индустриални паркове english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. До края на 2024 г. около 420 000 м² нови индустриални паркове (биофармация, авиация, технологични инкубационни центрове и др.) вече функционират там, като още 400 000 м² са в процес на строителство и целта е да се достигнат 1 000 000 м² през следващите няколко години english.beijing.gov.cn. Такива инициативи привличат компании с данъчни облекчения и дори безмитни (duty-free) съоръжения – например, фирмите в Дасин Биофарма Парк спестяват ~30% от разходите, като работят в безмитната зона english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. По подобен начин по-старите индустриални зони в Шунъи, Шидзиншан (Парк Шоуган) и Чанпин се преобразуват в високотехнологични центрове, често с модернизирани индустриални имоти за компании в областта на роботиката, изкуствения интелект и „умното“ производство. Държавната подкрепа – като ускорени одобрения за индустриални проекти и сериозни инвестиции в инфраструктура – прави новите индустриални паркове на Пекин по-привлекателни english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn.

Перспектива: Краткосрочната перспектива за собствениците на логистични имоти е предизвикателна поради свръхпредлагането. Може да се очаква наемите да стагнират или да спаднат в периферните райони, докато излишното пространство бъде усвоено. Въпреки това, основите на търсенето са предпазливо положителни: електронната търговия продължава да расте (онлайн продажбите на дребно в Китай се увеличават, което засилва нуждите от складове), а производителите в нововъзникващи сектори (като батерии за електромобили, оборудване за полупроводници и др.) се разширяват в района на Пекин. До 2026–2027 г., когато новите складове в Пинггу се запълнят (или развитието им евентуално се забави), пазарът би трябвало да се балансира отново. Инвеститорите също наблюдават сектора – някои чуждестранни фондове и структури, подобни на REIT, проявяват интерес към логистични активи в Пекин, виждайки настоящата слабост като възможност за придобиване при по-добра доходност. Интересно политическо развитие е стремежът на Китай към инфраструктурни REITs, които до 2025 г. включват и логистични имоти. Пекин може да види част от складовете си пакетирани в REITs за вътрешния пазар, осигурявайки нов капитал и ликвидност cushmanwakefield.com.

В обобщение, индустриалните имоти в Пекин са в процес на преориентиране: от обикновени фабрики към високотехнологични и логистични съоръжения, като държавното зониране насочва тази еволюция. Водещите логистични паркове близо до транспортни възли ще останат търсени, докато по-старите или отдалечени складове ще изпитват затруднения. Ролята на града в интегрирания регион Пекин-Тиендзин-Хъбей (Дзин-Дзин-Дзи) означава също, че компаниите винаги ще оценяват възможности непосредствено отвъд границата. Въпреки това, базата в столицата дава предимства (близост до клиенти, държавни институции, таланти), което гарантира, че пазарът на индустриални имоти в Пекин в крайна сметка ще намери равновесие след този скок в предлагането.

Влияние на политиката и регулациите през 2025 г.

Държавната политика е може би най-големият единичен фактор за пазара на недвижими имоти в Пекин през 2025 г. След кризата в сектора на имотите през 2021–2023 г. (предизвикана от лимитите на дълга „Трите червени линии“ и големи фалити на строителни компании), властите на всички нива се преориентираха към подкрепа на пазара и предотвратяване на рязък спад. Няколко ключови регулаторни мерки и политически тенденции оформят резултатите тази година:

• Облекчаване на ограниченията за покупка на жилища: В края на 2024 г. Пекин се присъедини към други големи градове в облекчаване на строгите правила за покупка на жилище, за да стимулира търсенето. По-специално, градът премахна дългогодишните изисквания за „хукоу и социално осигуряване“ при покупка на жилище – което означава, че жителите, които не са от Пекин, вече не се нуждаят от местен хукоу или определен брой години плащане на данъци, за да имат право да купят жилище practiceguides.chambers.com. Тази промяна, въведена с циркуляр през септември 2024 г., разшири кръга на купувачите, като позволи на повече мигранти и таланти да купуват в Пекин (преди това много от тях бяха ограничени до само едно жилище или изобщо не можеха да купят, ако нямаха местен статут). Освен това Пекин се съобрази с политиката да третира домакинствата без съществуващо жилище в града като първократни купувачи, дори ако са притежавали имот другаде. Това правило „признаване на жилища, не на заеми“ ефективно намали първоначалните вноски и ипотечните лихви за много купувачи, които надграждат. Въздействието е значително – изведнъж семейство, което е продало единственото си жилище в Пекин, или новодошъл, преместващ се от друг град, може да купи с аванс само 20%–30% (срещу 60% преди).
• По-ниски първоначални вноски и по-евтини ипотеки: Финансовите регулатори въведоха мащабни промени за намаляване на разходите за покупка. До края на 2024 г. минималните първоначални вноски за първо жилище в големите градове бяха намалени до 20% (от 30%), а за второ жилище до 30% (от 40% или повече) practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Пекин, традиционно консервативен, също въведе тези намаления за отговарящите на условията купувачи. Банките едновременно намалиха лихвените проценти по ипотеките – 5-годишният основен лихвен процент по заемите беше намален няколко пъти, а местните банки получиха възможност да предлагат по-големи отстъпки. Много собственици на жилища в Пекин се възползваха от новите правила, позволяващи еднократно предоговаряне на лихвения процент по съществуващи ипотеки, намалявайки лихвите с 40–60 базисни пункта. Новите ипотечни лихви за първократни купувачи в Пекин през 2025 г. паднаха до около 4.1–4.3%, най-ниските от много години. Тези мерки значително подобряват достъпността: например месечните вноски по заем от 5 милиона юана сега са много по-ниски, което насърчава хората да се върнат на пазара.
• Данъчни стимули: Данъкът върху сделките с имоти – ключов транзакционен данък – беше временно намален. През август 2024 г. национална политика повиши прага за отстъпки от данъка върху сделките от 90 м² на 140 м², като се признава, че в скъпите градове 90 м² е малко жилище practiceguides.chambers.com. Сега, в Пекин, купувачите за първи път плащат само 1% данък върху сделките за жилища до 140 м² (преди беше 1,5%), а купувачите на второ жилище плащат 1% (за ≤140 м²) или 2% (за >140 м²) – намалено от 3% practiceguides.chambers.com. Тези намаления спестяват на купувачите десетки хиляди юани и са насочени към стимулиране на покупките за подобрение. Освен това правителството удължи отстъпките от данък върху личните доходи за тези, които продават жилище и купуват друго в кратък срок, насърчавайки „замяната“ на жилища. Всъщност, Пекин и всички градове от първи ранг стартираха програми за замяна на жилища през 2024–2025 г. practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Тези програми помагат на собствениците да продадат настоящия си имот (често с отстъпки от брокерските такси или гарантирани изкупувания), за да могат да закупят нов – като по този начин ефективно стимулират и двете страни на пазара.
• Подкрепа за строителите и строителството: От страна на предлагането, властите въведоха множество мерки за спасяване на строителите и осигуряване на завършване на проектите. Централното правителство отпусна специален заем от 250–300 милиарда юана за довършване на замразени жилищни проекти в цялата страна (някои от които са в Пекин) globalpropertyguide.com. Местните власти, включително тези в Пекин, бяха насърчени да удължат сроковете за строителство, да облекчат ограниченията за предварителни продажби и да улеснят финансирането за реномирани строители. В случая на Пекин, градът разполага предимно с висококачествени, често подкрепяни от държавата строители, така че не е изпитал екстремния натиск на други региони. Въпреки това са предприети мерки като премахване на официалните ценови тавани за продажба на нови проекти – това позволява на строителите в Пекин да определят цените на новите жилища по-близо до пазарните нива, за да възстановят инвестициите си globalpropertyguide.com. Правилата за търгове на земя също бяха променени: Пекин премахна системата за “ценови таван на земята”, която принуждаваше търговете да спират при определени цени globalpropertyguide.com. Сега земята може да се търгува по-свободно, което в края на 2024 г. доведе до продажба на няколко парцела с умерени надбавки. Идеята е да се съживят продажбите на земя (източник на приходи за града), като същевременно се даде възможност на строителите за разумни маржове при нови проекти.
• Насърчаване на наемите и достъпното жилищно настаняване: Мантрата на правителството за жилища „за живеене, не за спекулация“ се превръща в подкрепа за наемното жилищно настаняване. През 2025 г. Пекин продължава да разширява предлагането на субсидирани наемни жилища – чрез преобразуване на търговски площи и насърчаване на общности, изградени специално за отдаване под наем. Има данъчни облекчения за оператори на наеми и пилотни програми, при които селскостопанска колективна земя може да се използва за наемни апартаменти. Достъпни наемни жилища и общежития за съвместно живеене за млади професионалисти вече съществуват, което частично облекчава натиска върху наемите и предлага алтернатива на покупката. Тази политика не стимулира пряко пазара на покупки, но отговаря на жилищните нужди и предотвратява прекомерната инфлация на наемите (която би могла да дестабилизира пазара).
• Политики за обновяване и преустройство на градската среда: Значителен регулаторен фокус е насочен към обновяване на градската среда, което индиректно влияе върху недвижимите имоти чрез подобряване на градската среда и създаване на нови инвестиционни възможности. През 2024 г. Пекин въведе своите Рамкови разпоредби за обновяване на градската среда с опростени одобрения practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. До 2025 г. градът издаде над дузина съпътстващи политики по теми като обновяване на стари квартали, опазване на исторически сгради и преустройство на градски села practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. Например, цели участъци от изоставени жилища (някои „градски села“) вече са предвидени за трансформация – или чрез преизграждане, или чрез основни подобрения – и правителството осигурява финансиране и стимули за тези проекти. На национално ниво Министерството на жилищното строителство и развитието на градските и селските райони сигнализира за засилено преустройство на градските села през 2025 г., с цел допълнителни 1 милион жилища да бъдат обновени или преустроени practiceguides.chambers.com practiceguides.chambers.com. В Пекин тези усилия освобождават ценна земя в града за ново, по-качествено застрояване (често смесено жилищно строителство), като едновременно с това намаляват рисковете за безопасността. Те също така генерират строителна активност (и съответно търсене на услуги, свързани с недвижими имоти). Един от най-известните примери е районът около Южната гара на Пекин, където старите бараки се преустройват в нови апартаменти и паркове – подобрявайки цялостната стойност на недвижимите имоти в района.

В обобщение, политиките за 2025 г. са насочени към стабилизиране на пазара и възстановяване на доверието. Първоначалните данни сочат, че са предотвратили по-рязък срив – спадовете в продажбите се стесняват, а цените намират дъно globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Въпреки това, самите политици отбелязват, че доверието е ключово и то няма да се възстанови за една нощ globalpropertyguide.com. Затова правителството се ангажира да продължи да осигурява „стабилност на жилищата“ и дори е сигнализирало за по-дългосрочни реформи (като разработване на данък върху имотите и разширяване на правата на наемателите), за да насърчи устойчив растеж. Засега пазарът в Пекин е под политическа предпазна мрежа, и всеки признак на ново охлаждане вероятно ще бъде посрещнат с допълнителни мерки за облекчаване.

Тенденции и ограничения на чуждестранните инвестиции

Чуждестранните инвестиции в недвижимите имоти в Пекин исторически са били ограничени, но влиятелни – идват на вълни, когато пазарът на Китай изглежда привлекателен, и се оттеглят по време на спадове или при регулаторно затягане. През 2025 г. интересът на чуждестранните инвеститори към имотите в Пекин е наличен, но предпазлив. Няколко фактора определят обстановката:

• Институционални инвестиции: Големи глобални инвеститори (суверенни фондове, частен капитал, хонконгски строителни компании и др.) продължават да търсят избрани възможности в Пекин. Особено ги привличат първокласни търговски активи. Например, както беше споменато, GIC (суверенният фонд на Сингапур) придоби офис комплекса LG Twin Towers в Пекин за над 8 милиарда юана gic.com.sg gic.com.sg (въпреки че тази сделка беше финализирана през 2020 г., тя подчертава тенденцията суверенните фондове да се насочват към престижни имоти в Пекин). През 2023–2024 г. чуждестранният капитал се забави на фона на икономическата несигурност в Китай и валутните рискове, но не изчезна. Към средата на 2025 г. някои опортюнистични инвеститори виждат спадналите цени в Пекин като възможност да купят евтино. Съобщава се, че няколко чуждестранни фонда проучват покупки на проблемни активи (например изкупуване на дългове на затруднени строителни компании с проекти в Пекин или партньорство с местни държавни предприятия за поемане на недовършени имоти). Офис кули и бизнес паркове са основният интерес, тъй като търговските площи се считат за по-предизвикателни в момента, а жилищните имоти са предимно забранени за чуждестранни инвеститори с инвестиционна цел. Забележително е, че азиатските инвеститори (от Сингапур, Хонконг и др.) са по-активни от западните компании напоследък, поради по-близко познаване и вероятно по-дългосрочна азиатска перспектива.
• Политика за чуждестранни купувачи: Китай поддържа ограничения за чуждестранни лица при покупка на имоти. Обикновено чужденец може да купи само един жилищен имот в Китай (за собствено ползване, не за отдаване под наем) и трябва да е пребивавал/работил в страната поне една година wise.com pacificprime.cn. В Пекин конкретно, политиките исторически изискват чуждестранните купувачи да покажат една година местен трудов стаж и забраняват покупката на повече от един дом. Тези правила остават в сила и през 2025 г.; няма значителни облекчения за индивидуални чуждестранни купувачи, тъй като властите дават приоритет на жилищата за местните и ограничаването на спекулациите. Чужденците също така не могат да купуват търговски имоти в Китай само с инвестиционна цел, освен ако не го направят чрез местно регистрирана компания или партньорство. Така че, сегментът на чуждестранните купувачи на жилища в Пекин е много малък – основно някои емигрантски семейства, които избират да купят вместо да наемат (често единият съпруг е китаец или използват фирмена структура). Промените през 2025 г. (намаляване на първоначалната вноска и др.) се прилагат еднакво и за чужденците, но по-голямото препятствие е самата квалификация за покупка.
• ПЧИ и съвместни предприятия: Чуждестранните инвеститори и корпорации в недвижими имоти често навлизат в Пекин чрез съвместни предприятия или изцяло чуждестранни дружества (WFOEs). През последните години се реализираха някои високопрофилни съвместни проекти: напр. Swire Properties (Хонконг) съвместно разработи Taikoo Li Sanlitun и сега участва във втори проект Taikoo Li в Чаоян; Tishman Speyer (САЩ) развива бизнес паркове; а CapitaLand (Сингапур) има проекти със смесено предназначение. През 2024–2025 г. апетитът за нови начинания намаля, тъй като спадът на имотния пазар в Китай стана водеща новина. Въпреки това, правителството се опитва да насърчава чуждестранните инвестиции в търговски имоти като част от отварянето на страната. Отрицателният списък за 2023 г. за чуждестранни инвестиции премахна някои бариери (макар че секторът на недвижимите имоти вече беше до голяма степен отворен, с изключение на някои чувствителни сектори) nortonrosefulbright.com nortonrosefulbright.com. Забележително е, че чуждестранните инвеститори вече могат по-свободно да инвестират в китайски брокерски фирми за недвижими имоти, фирми за управление на имоти и REITs, което може индиректно да увеличи участието в сектора. Също така, част от чуждестранния капитал се насочва към индустриални и логистични активи в Пекин – например GLP (сингапурски логистичен специалист) продължава да се разширява в района, а фондове като Blackstone проявяват интерес към портфейли от бизнес паркове в Китай (макар че изпълнението е по-бавно поради регулаторни одобрения и контрол върху износа на капитал от Китай).
• Капиталов контрол: Не може да се говори за чуждестранни инвестиции, без да се споменат капиталовите контроли на Китай. Репатрирането на средства от продажба на имоти може да бъде бавно и изисква одобрения, което кара някои чуждестранни инвеститори да бъдат предпазливи. Освен това, волатилността на обменния курс на юана през 2025 г. добавя валутен риск. Тези фактори допринасят за спад в обема на чуждестранните транзакции от 2020 г. насам. Данните показват, че чуждестранните инвестиции са представлявали само малък едноцифрен процент от общите инвестиции в имоти в Китай през изминалата година. Въпреки това, Пекин – като столица – обикновено привлича по-голям дял от тези чуждестранни инвестиции, благодарение на стабилните основи на офис пазара и присъствието на правителството (което предполага по-малък регулаторен риск за имоти близо до чувствителни зони).
• Последни развития: В опит да привлече чуждестранен капитал, Пекин подобрява бизнес средата си. Градът въведе политика „Две зони“ (Зона за свободна търговия и Иновационна зона), която предлага по-лесни процедури за предприятия с чуждестранно финансиране, а недвижимите имоти са част от това чрез Пекинската ЗСТ (която обхваща райони като Финансовия квартал Лизе и Зоната на летище Дасин). Чуждестранните фирми, които създават централи в Пекин, получават привилегии като жилищни субсидии за ръководители, което индиректно подкрепя пазара на луксозни наеми и жилища. Междувременно продължават знакови проекти с чуждестранно участие: един пример е канадският пенсионен фонд CPPIB в партньорство с китайската Vanke за инвестиции в апартаменти под наем в Пекин (сделка от 2022 г., с проекти, завършващи през 2024–25 г.). Такива партньорства показват, че чуждестранният институционален капитал се съобразява с политическите приоритети (като жилища под наем), за да намери възможности.

В заключение, чуждестранното участие в недвижимите имоти в Пекин е селективно през 2025 г. – големите играчи се насочват към първокласни активи и стратегически сектори, докато ограниченията държат индивидуалните чуждестранни покупки минимални. Ако икономиката на Китай се възстанови и геополитическото напрежение намалее, може да се очаква възраждане на чуждестранните инвестиции, предвид вечния статут на Пекин като сигурен град-убежище. Но засега пазарът разчита основно на местни инвеститори, а чуждестранният капитал осигурява няколко ярки примера под формата на знакови придобивания и съвместни предприятия за качествени проекти.

Технологии и устойчивост в развитието на недвижими имоти

Ръстът на недвижимите имоти в Пекин не е само въпрос на повече сгради – става дума за по-умни, по-зелени сгради, съобразени с визията на града за устойчиво градско развитие. През 2025 г. технологиите (PropTech) и устойчивостта (зелено строителство и ESG) са на преден план в новите проекти и управлението на имоти в Пекин:

Бум на зеленото строителство: Пекин агресивно насърчава стандартите за зелено строителство. Правителството си поставя за цел 30% от всички нови сгради да бъдат сертифицирани като зелени до 2025 г., в съответствие с националните цели amchamchina.org amchamchina.org. На практика почти всички големи нови проекти в Пекин са проектирани поне по китайския стандарт Green Building Label 2-звезди (или еквивалент на LEED Gold). Това включва модерна изолация, енергийно ефективни ОВК системи и интеграция на възобновяема енергия. Ярък пример е текущото развитие в подцентъра Тунчжоу: новите общински административни сгради и обществени съоръжения там са изградени като ултра-зелени структури с технологии като соларни панели, събиране на дъждовна вода и нисковъглеродни материали. Всъщност Централният зелен горски парк на Тунчжоу беше признат на национално ниво през 2024 г. като модел за нисковъглероден проект chinadailyhk.com. Паркът и околните сгради разполагат с фотоволтаични панели, геотермални термопомпи, системи за съхранение на енергия, зарядни станции за електромобили и интелигентно управление на енергията – демонстрирайки цялостен устойчив подход chinadailyhk.com. По същия начин летище Дасин и икономическата му зона са получили LEED сертификати и широко използват възобновяема енергия usgbc.org usgbc.org.

Умни сгради и PropTech: Новите търговски небостъргачи и многофункционални комплекси в Пекин все повече са „умни“ сгради. Това включва IoT сензори за мониторинг в реално време на енергопотреблението, интелигентен достъп (системи за разпознаване на лица вече са често срещани в офисите от клас А) и системи за управление на сградите, задвижвани от изкуствен интелект, които оптимизират осветлението, вентилацията и температурата за ефективност и комфорт. Инвеститорите в недвижими имоти в Пекин често изтъкват функции като услуги за наематели чрез мобилни приложения (за резервация на съоръжения, подаване на сигнали за проблеми и др.), автоматизирани паркинг системи и интелигентни охранителни роботи. Забележителна тенденция е 5G инфраструктура, която се интегрира в сградите, особено в технологични зони като Джонгуанцун. Някои офис паркове предоставят специални 5G мрежи и дори центрове за данни на място за наемателите, което отразява интеграцията на дигиталната инфраструктура с недвижимите имоти.

Иновации в строителството: Технологиите също променят как Пекин строи. Модулното строителство и предварително изготвените техники набират популярност, за да ускорят проектите и да намалят отпадъците. Например, някои от новите проекти за наеми в Пекин използват модулни единици. Строителни роботи и дронове са били пилотно използвани – ярък образ от 2025 г. е роботи, които драгират вода в Shougang Park, бившата стоманолеярна, превърната в технологичен парк, като част от неговата високотехнологична витрина news.cgtn.com. Самият Shougang Park е пример за иновация: той запази старите индустриални структури и ги преустрои в модерни офиси и пространства за събития, съчетавайки наследство с технологии (рампата за ски Big Air от Зимните олимпийски игри сега гледа към кампус с автономни совалкови автобуси и музеи с AR технологии). Паркът е привлякъл технологични гиганти (Tencent, Douyin на ByteDance и др.) и генерира над ¥10 милиарда годишен оборот news.cgtn.com – доказателство за успешното сливане на недвижими имоти, технологии и културно обновление.

ESG и здраве: След пандемията сградите с функции за здраве и благополучие придобиха по-голямо значение. В Пекин много нови офис сгради търсят WELL сертификати или добавят функции като усъвършенствана филтрация на въздуха (важно както заради замърсяването, така и заради COVID), безконтактни асансьори и биофилен дизайн (зеленина на закрито). Наемателите, особено мултинационални компании и финансови фирми, изискват офис площи, съвместими с ESG. Това означава, че строителите не само инсталират соларни панели, но и използват екологични материали, осигуряват съоръжения за велосипедисти и разкриват въглеродния отпечатък. По-старите сгради също се модернизират – някои офис кули от 90-те години в Пекин са претърпели енергийно ефективни подобрения, за да останат конкурентоспособни, като например цялостна подмяна на осветлението с LED и инсталиране на смарт стъкла за намаляване на разходите за отопление/охлаждане.

Влияние на технологичната индустрия: Статутът на Пекин като технологичен център (с Научния парк Zhongguancun, често наричан „Силициевата долина на Китай“) има симбиотична връзка с недвижимите имоти. Бързо развиващата се индустрия на центрове за данни около Пекин е пример: докато строгите екологични правила ограничават развитието на центрове за данни в самия град (поради ограничения в електрозахранването и земята), съседни райони като Zhangbei в Хъбей имат огромни сървърни ферми, които захранват интернет на Пекин. В града по-малки edge computing центрове за данни се интегрират в търговски сгради, за да поддържат 5G и IoT. Освен това, автоматизацията в управлението на имоти вече е стандарт. Обичайно е жилищните комплекси в Пекин да използват лицево разпознаване за достъп, смарт шкафчета за пратки и договори за наем чрез приложения. Градът също така пилотно въвежда блокчейн за сделки с недвижими имоти, за да улесни прехвърлянето на собственост и финансирането – макар че масовото използване все още е в процес на развитие.

Държавни инициативи: Общинското правителство на Пекин активно насърчава инициативи за умни градове. Една от целите е да се изградят „нови умни общности“ – жилищни комплекси с единни платформи за интелигентно управление на всичко – от сигурността до грижата за възрастни хора. Друга е програмата „Гъбест град“ за подобряване на управлението на водите: новите проекти трябва да включват пропускливи настилки, зелени покриви и улавяне на дъждовна вода. Инфраструктура като интегрирани комунални тунели (които пренасят електричество, телекомуникации и вода заедно под земята) е задължителна в новите райони – например, Азиатското селище за игри в близкия Ханджоу (посочено като модел) отбеляза покачване на стойността на земята с 20% след внедряване на умна инфраструктура news.cgtn.com news.cgtn.com. Пекин следва този пример в своите нови зони.

По същество, устойчивостта и технологиите вече не са по избор в недвижимите имоти в Пекин – те са входната цена за нови проекти и все повече за съществуващите, за да останат актуални. Тези тенденции гарантират, че развитието на Пекин не е просто разширяване на градската територия, а надграждането ѝ. Ползите са осезаеми: по-зелените и по-ефективни сгради намаляват оперативните разходи и привличат качествени наематели, докато умните функции повишават сигурността и потребителското изживяване. Докато Китай преследва целите си за въглероден пик и неутралност (съответно 2030 и 2060 г.), очаквайте Пекин да удвои усилията си за зелени недвижими имоти – възможно е да въведе квоти за въглеродни емисии за сградите или повече стимули за обновяване. Това ще преплете още повече сектора на недвижимите имоти с технологичния и устойчивия дневен ред.

Ключови зони на растеж и горещи точки за недвижими имоти в Пекин

Дори и на по-охладен пазар, локацията е всичко – и Пекин прави големи залози на определени райони, за да задвижи следващата фаза на растеж. Ето основните горещи точки и зони за развитие в Пекин, където се развива значителна дейност с недвижими имоти:

• Тунджоу – Подцентърът на Пекин: Район Тунджоу, разположен на източния фланг на Пекин, е най-значимата зона на растеж като официално определен „Общински подцентър“. През последните няколко години Пекин премести своите общински правителствени офиси в Тунджоу, а до началото на 2024 г. първата и втората фаза на новата административна офис зона бяха завършени, като над 30 000 държавни служители се преместиха chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Това катализира строителен бум: Тунджоу вече се гордее с нов граждански бизнес район (CBD) с модерни офис кули, културни обекти (Музей на Големия канал, Център за сценични изкуства) и дори голям тематичен парк (Universal Studios Beijing, открит през 2021 г.) chinadailyhk.com chinadailyhk.com. Очаква се населението на района да нарасне – градските планове целят да поемат 1,3 милиона души в Тунджоу до 2035 г., тъй като той поема жители и функции от пренаселения централен Пекин chinadaily.com.cn. Инвеститорите в недвижими имоти се втурнаха; забележителен проект е Комплексът за интегрирано развитие на Пекин Тунджоу (Tongzhou TOD), 8,4 милиона кв. фута смесен комплекс на Големия канал с множество високи офис сгради (една 52-етажна кула ще бъде втората по височина в Тунджоу – около 250 м), три жилищни кули и големи търговски подиуми perennialholdings.com perennialholdings.com. Първата фаза на този проект трябва да бъде завършена от 2025 г. нататък perennialholdings.com perennialholdings.com. Привлекателността на Тунджоу се крие в по-евтината земя и пълната подкрепа на правителството – районът се изгражда с нови метролинии (M6, S6, R1), които се събират в огромен транспортен хъб, съкращавайки времето за пътуване до летищата на Пекин до минути perennialholdings.com <a href="https://www.perennialholdings.com/properties/china/ch-beijing-tongТърговският TOD се намира на perennialholdings.com. За инвеститорите, Тунчжоу е 20-годишна инвестиция: въпреки че все още се развива, вече демонстрира зелено, висококачествено градско планиране и се трансформира във вибриращ център за живот, работа и забавления. Очаквайте продължаващ растеж в жилищния сектор (от достъпни апартаменти за държавни служители до луксозни жилища край реката), офис сгради клас А, които привличат компании, желаещи да се съобразят с правителственото преместване, и търговски обекти, обслужващи нарастващото население.
• Финансовият бизнес район Лизе: Разположен югозападно от стария градски център, Лизе е новият финансов център на Пекин в процес на изграждане. Често сравняван с „втората Финансова улица“, Лизе е замислен да разшири Централния бизнес район (CBD) отвъд претъпкания район Чаоян. Районът вече разполага с модерни небостъргачи (включително кулата Lize SOHO със заоблени ръбове) и е привлякъл големи банки, финтех компании и застрахователни дружества. Финансовият бизнес район Лизе (FBD) обхваща около 8 км² и интегрира офиси, жилищни и търговски площи english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Позиционирането му е „финанси + технологии“: определен е за зона за финтех иновации и играе ключова роля в пилотния проект за дигитална валута на Китай (например много проекти с дигитален юан са базирани тук) english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. До 2024 г. в Лизе са били регистрирани над 1 000 предприятия, включително водещи компании в дигиталните финанси и нововъзникващите индустрии english.beijing.gov.cn. Ключова инфраструктура е Градският въздушен терминал Лизе, който има директна връзка с летище Дасин чрез експресен влак, както и нови културни обекти като концертната зала Лизе english.beijing.gov.cn. Недвижимите имоти в Лизе са гореща тема: няколко офис сгради клас А бяха открити през 2022–2023 г. и бързо бяха наети от финансови институции, които се преместват заради по-ниските наеми в сравнение с традиционния CBD. Жилищни проекти в Лизе (и съседните райони на Фънтай) също се появяват, за да приютят наплива от бели якички. Правителството рекламира Лизе като „24-часов оживен финансов град“ с глобално влияние english.beijing.gov.cn. Засега наемите на офиси в Лизе са конкурентни (по-ниски от Финансовата улица), но с намаляването на свободните площи се очаква стойностите да се повишат. Успехът на Лизе е от решаващо значение за стратегията на Пекин да остане финансовата столица на Китай, като същевременно обновява бивш индустриален район на града.
• Зона на летище Daxing: Южният край на Пекин се превърна в основен полюс на растеж благодарение на Международно летище Пекин Daxing, което отвори врати през 2019 г. Около това мега-летище с форма на морска звезда се развива обширна Икономическа зона на летището, която обхваща пекинския район Daxing и съседния Langfang в провинция Хъбей. Общата планирана площ на зоната е 150 км², като около 50 км² са от страната на Пекин subsites.chinadaily.com.cn english.beijing.gov.cn. Тя включва специализирани подзони като парк за авиационна логистика, зона за технологични иновации и зона за спомагателни услуги english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn. Недвижимите имоти тук са предимно търговски и индустриални – големи логистични центрове (за въздушен товарен транспорт и дистрибуция на електронна търговия), бизнес паркове за аерокосмически и биотехнологични фирми, хотели, outlet молове и офис комплекси, насочени към авиационния бизнес. До края на 2024 г. са открити шест ключови индустриални парка, фокусирани върху сектори като регенеративна медицина, медицински изделия, биофармацевтика и авиационни щабове english.beijing.gov.cn. Любопитен детайл: новите съоръжения в Комплексната митническа зона позволяват на компаниите да внасят материали без мито и да спестяват ~30% от разходите english.beijing.gov.cn english.beijing.gov.cn, което привлича биотехнологични фирми да създават производство там. Например, първата бутикова болница в Пекин, обслужваща международни пациенти, се говори, че ще бъде планирана в тази зона. От жилищна гледна точка, традиционните градчета на Daxing също преживяват възраждане – очаква се търсене на жилища от работната сила, обслужваща летището и свързаните с него индустрии. Свързаност е приоритет: високоскоростна железопътна линия и няколко магистрали вече свързват зоната Daxing с централната част на Пекин (20–30 минути с влак). С увеличаването на трафика на летището (очаква се в бъдеще да обслужва 100 милиона пътници годишно), развитието на околната зона ще се ускори. Daxing може да се превърне в нов градски подцентър със собствен силует, като същевременно допълва ролята на Пекин чрез логистика и бизнес, задвижван от пътувания.
• Зони Zhongguancun и Haidian Tech: Северозападната част на Пекин, особено Zhongguancun в район Haidian, остава вечен гореща точка като водещ технологичен и иновационен район на Китай. Понякога наричан „Силициевата долина на Китай“, Zhongguancun е дом на много от водещите технологични компании, стартъпи и изследователски институти в страната (на крачка от университетите Пекин и Цинхуа). Недвижимите имоти тук са предимно R&D офиси, инкубатори и някои жилища за таланти. През последните години Zhongguancun Science City се разширява с нови клъстери като AI Industrial Park и Fintech Center. До 2025 г. технологичните паркове в Haidian са почти на пълен капацитет, което тласка разширяването към предградията и съседните градове. Пекин създава иновационен AI хъб до 2025 г. – всъщност е публикуван план за превръщане на Пекин в „международно влиятелен AI център“, който включва изграждане на нови лаборатории и съоръжения в района на Zhongguancun и Пекинската икономическо-технологична развойна зона (BDA/Yizhuang) beijingetown.com.cn beijingetown.com.cn. За недвижимите имоти това означава продължаващо силно търсене на специализирани офис площи (с лабораторен капацитет, допълнително електрозахранване и др.), и съответно, относително ниска вакантност и стабилни наеми за тези имоти. Beijing E-Town (Yizhuang) в югоизточната част също заслужава да се спомене: това е индустриална развойна зона с фокус върху напредналото производство (полупроводници, електрически превозни средства, биомедицина). E-Town е свидетел на няколко големи фабрични и кампусни проекта (напр. фабриката за смарт електромобили на Xiaomi, съоръженията на Li Auto) и разполага със собствени жилища и удобства за работниците. Тази зона е на път за още развитие на недвижими имоти, тъй като високотехнологичното производство е национален приоритет – новите проекти често включват кампус-подобни централи с офис и производствени функции.
• Зони за градско обновяване (Shougang и отвъд): В рамките на града, районите, които преминават през градско обновяване, са горещи точки за ново използване. Основният пример е Shougang Park в Shijingshan (западен Пекин) – бившият завод за желязо и стомана на столицата. След като производството на стомана спира преди Олимпиадата през 2008 г. (поради опасения за замърсяване), Shougang остава неизползван, докато не е избран за място на Зимните олимпийски игри през 2022 г. (драматичният Big Air скок сред доменните пещи стана емблематичен). Сега Shougang се е превърнал в модерен комплекс с технологични офиси, спортни съоръжения и култура. Той е седалище на Наследството на Зимните олимпийски игри в Пекин 2022, както и на технологични компании и събития като гейминг изложения. Забележително е, че технологичните гиганти Tencent и ByteDance (Douyin/TikTok) са създали бази в Shougang Park, привлечени от по-ниските наеми и уникалната индустриална естетика news.cgtn.com. Мястото се превръща в „научно-фантастичен индустриален хъб“, като по данни генерира над ¥10 милиарда годишно news.cgtn.com. Недвижимите имоти тук са по-малко за ново строителство и повече за повторно използване на стари сгради – огромни складове, превърнати в офис лофтове, охладителни кули, превърнати в катерачни стени и др. Тази концепция се разширява: Пекин е идентифицирал десетки стари фабрични комплекси и „градски села“ за обновяване. На места като село Gaobeidian или близо до Hongkou в Chaoyang, пилотни проекти заменят претъпкани гета с модерни средновисоки общности, като същевременно се запазват някои културни елементи. Те ще се превърнат в нови квартали с обновено жилищно строителство и потенциални бъдещи горещи точки сами по себе си.

В обобщение, растежът на Пекин не е равномерен – някои райони ще изпъкнат пред други. Централната част (вътре в 3-ти ринг) остава с висока стойност, но с ограничено ново строителство. Затова растежът се е изместил към полицентрични възли: Tongzhou на изток, Lize на югозапад, Daxing на юг, Zhongguancun/Haidian на северозапад, както и продължаващото уплътняване на утвърдени търговски зони (CBD, Financial Street). Тези горещи точки се възползват от огромни обществени инвестиции в транспорт и инфраструктура, което гарантира, че недвижимите имоти там – независимо дали са офиси, търговски центрове или жилища – вероятно ще се радват на над средното търсене и нарастване на стойността през следващите години. Инвеститорите и купувачите на жилища, които гледат към Пекин, все повече „следват генералния план“, фокусирайки се върху тези ключови райони, където правителството насочва икономическата активност (и където населението и работните места ще растат).

Основни строителни предприемачи и нови строителни проекти

Пазарът на недвижими имоти в Пекин през 2025 г. се оформя от група големи строителни предприемачи – включително държавни гиганти, добре капитализирани частни фирми и дори чуждестранни съвместни предприятия – които стоят зад емблематичните проекти на града. Ето някои от ключовите предприемачи и забележителни проекти:

• Държавни предприятия (SOEs): Като се има предвид политическата важност на Пекин, много от водещите проекти се ръководят от държавни предприятия с големи финансови ресурси и политическа подкрепа. Beijing Capital Land и BBMG (Beijing Building Materials Group), например, са реализирали големи жилищни комплекси и смесени проекти, особено свързани с достъпното жилищно строителство или обновяването на градската среда. China Resources Land (CR Land), макар и базирана в Шънджън, е много активна в Пекин – тя построи престижния CR Center (Phoenix Place) и няколко луксозни жилища като “Oak Bay” и “Phoenix City”. CR Land също така съвместно развива Tongzhou Integrated Development (с Perennial Holdings от Сингапур) perennialholdings.com perennialholdings.com. CITIC Group, друго мощно държавно предприятие, изгради най-високата сграда в Пекин – 528-метровата CITIC Tower (China Zun) в CBD – през 2018 г. и продължава да влияе върху разширяването на CBD, фаза II. China Construction Engineering (CCE) и China Poly развиват съответно нови правителствени офис комплекси и луксозни жилищни комплекси (Poly има серия от висококласни жилищни проекти като Poly International Plaza apartments). Тези държавни предприятия преминаха сравнително добре през спада на имотния пазар и сега изкупуват земя на по-ниски цени, което означава, че ще водят много нови проекти, които ще стартират през 2025–2026 г.
• Частни строителни компании: Докато много частни строителни компании в Китай изпитват затруднения, пазарът в Пекин е доминиран от някои от по-стабилните. Vanke, най-големият строител в Китай, е много активен в Пекин – последните му проекти варират от големи крайградски комплекси (Vanke Changyang във Fangshan) до обновяване на градски райони (участва в преобразуването на зони като стария текстилен пазар Dahongmen в нови търговски площи). Longfor Properties (базирана в Чунцин, но със силно присъствие в Пекин) е построила популярни търговски центрове като Paradise Walk Daxing и жилищни проекти, насочени към повишеното търсене от средната класа. Yanlord и Sunac реализираха някои луксозни проекти в Пекин, въпреки че Sunac изпадна в затруднение през 2022 г. (неговите активи в Пекин бяха поети или рефинансирани частично от държавни структури). SOHO China, известна с впечатляващи офис сгради като Galaxy SOHO и Wangjing SOHO, напоследък е по-тиха – опита да бъде продадена на Blackstone, но сделката пропадна, въпреки това съществуващите ѝ емблематични сгради остават забележителности на Пекин.
• Чуждестранни и съвместни предприятия: Компании като Swire Properties оставиха своя отпечатък с Taikoo Li Sanlitun (изключително успешен открит луксозен търговски център) и планират втори проект Taikoo Li в района на CBD. Hines и Tishman Speyer (американски фирми) също са реализирали офис проекти: Hines е съразработил Trinity Tower близо до посолствения район; Tishman Speyer е разработил Genêve Plaza и други. Hongkong Land обновява своите имоти в Пекин като WF Central – луксозен търговски и хотелски комплекс в Wangfujing. Както беше споменато, Perennial Holdings (Сингапур) е силно инвестирана в мащабния TOD проект в Tongzhou perennialholdings.com perennialholdings.com. Тези международни инвеститори често носят иновации в дизайна и дългосрочна инвестиционна перспектива, допринасяйки за модерния силует и лайфстайл центровете на Пекин.

Основни проекти, които да следите:

• Източно разширение на Пекинския CBD: Районът Guomao CBD се разширява на изток с нови парцели. Емблематичната CITIC Tower (528м) е завършена cushmanwakefield.com, но около нея се строят или планират няколко небостъргача над 200м. Сред тях са Z15 Tower (втора фаза на развитието на CITIC) и други, които ще оформят силуета на Пекин до 2027 г. CBD ще получи и нови луксозни хотели и обновена среда (небесни мостове, паркове) – макар че сроковете се забавят поради икономическите условия.
• Реконструкция на Financial Street: Традиционният финансов център на Пекин в Xicheng (Financial Street) е почти напълно застроен, но има план за обновяване на по-старите части и интегрирането им със съседни райони (като зоната на West Chang’an Avenue). В района Chegongzhuang се строят нови високи сгради, които разширяват обхвата на Financial Street.
• Мега инфраструктура: Макар и не сграда сама по себе си, Beijing Sub-Center Station в Tongzhou ще бъде колосален транспортен хъб, съчетаващ високоскоростни влакове, метро и автогари perennialholdings.com. Около него инвеститорите планират търговски комплекси (подобно на бизнес районите около големите гари в Токио или Париж). Това ще включва офиси, хотели и търговски площи, насочени към пътуващи и компании, които търсят свързаност.
• Universal Beijing Resort – Фаза 2: Тематичният парк Universal Studios в Тунчжоу е много успешен. Има планове за втори тематичен парк или поне разширяване с нови атракции, както и допълнителни хотели. Това ще стимулира повече курортно-ориентирани недвижими имоти (търговски аутлети, развлекателни заведения и др.) около периферията.
• Общности с достъпни жилища: По пилотна програма Пекин превръща някои селски села в покрайнините в зони с висока плътност на достъпни жилища под наем. Един такъв проект е в Иджуанг, където стара колективна земя се използва за изграждане на хиляди жилищни единици под наем, насочени към работници с ниски доходи. Това е значимо като нов модел на публично-частно развитие и ще добави нов клас активи от професионално управлявани жилищни общности под наем в града.
• Културни и спортни обекти: Наследството от Зимните олимпийски игри 2022 остави Пекин не само с популярността на Шоуган, но и с Ледената лента (овал за бързо пързаляне) и други съоръжения в района на Олимпийския парк. Обсъжда се изграждането на голям международен конгресен център в Пекин за провеждане на световни форуми (Пекин в момента няма ултра-голям изложбен център, тъй като такива има в Шанхай/Гуанджоу). Ако бъде одобрен, това може да означава мащабен комплекс (конгресна зала + хотели + офиси) в бъдеще.

В строителния процес на Пекин една тема е ясна: качество пред количество. Новите проекти наблягат на по-добър дизайн, устойчивост и интеграция с транспорта и обществените услуги. Дните на разпръснатите затворени жилищни комплекси без удобства отминаха; сега всичко е за смесено предназначение и развитието, ориентирано към транспорта (TODs). Присъствието на водещи строителни компании, особено тези с държавна подкрепа, гарантира, че повечето големи проекти ще бъдат завършени (няма да има изоставени като в по-малките градове). С консолидацията на строителните компании в Китай, недвижимите имоти в Пекин вече са основно в ръцете на финансово най-силните играчи, което е добър знак за изпълнението и иновациите на проектите.

Прогнози и перспектива

Гледайки напред, консенсусът е, че пазарът на недвижими имоти в Пекин постепенно ще възвърне позициите си през следващите няколко години, макар че драматичен скок е малко вероятен в краткосрочен план. Ето някои прогнози и очаквания за цени, търсене и доходност:

• Цени на жилищата: След корекцията през 2024–25 г., цените на жилищата в Пекин се очаква да се стабилизират в края на 2025 г. и след това леко да се повишат през 2026 г. Анкета на Reuters сред анализатори прогнозира, че националните цени на жилищата ще възобновят растежа си през 2026 г. с около 1,2% след спад през 2025 г. globalpropertyguide.com. За Пекин конкретно, много анализатори очакват леко възстановяване от 1–3% годишно през 2026 и 2027 г. globalpropertyguide.com, водено от сегмента на луксозните имоти в централните райони. Аргументът е, че стабилните основи на Пекин (ограничена земя, високи доходи, политически център) отново ще се проявят, щом се възстанови доверието. Въпреки това, никой не очаква връщане към двуцифрените годишни скокове от 2010-те – ерата на лесните спекулативни печалби е приключила по замисъл. Остават рискове надолу: ако по-широката икономика на Китай отслабне или геополитическото напрежение се повиши, имотният пазар в Пекин може да остане в застой по-дълго. Но ако това не се случи, 2025 г. вероятно ще е дъното за цените, а 2026 г. ще отбележи бавно възстановяване.
• Продажби и търсене на жилища: Обемите на сделките трябва да продължат да се подобряват. 2025 г. може да отбележи леко отрицателен или стабилен ръст на продадената площ (анкетата на Reuters прогнозира около 5% спад в националните продажби през 2025 г., по-добре от 2024 г.) reuters.com. През 2026 г. продажбите може отново да се увеличат, тъй като натрупаното търсене се освобождава, особено ако има още стимули (като допълнително намаляване на лихвите). В Пекин годишните продажби на нови жилища през 2023 г. бяха доста слаби, така че 2025 г. може реално да покаже годишно увеличение на продадените единици. Движещата сила ще бъдат първите купувачи и хората, които подобряват жилището си, възползвайки се от по-ниските цени и облекчените политики. Търсенето на наеми в Пекин ще остане силно, докато растежът на работните места продължава; затова се очаква вакантността на наемите да остане ниска, а наемите може да започнат леко да се покачват в края на 2025 г. (може би с 1-2% на годишна база), докато икономиката се подобрява. Все пак, увеличаването на предлагането на достъпни наеми може да ограничи ръста на наемите в по-ниския сегмент на пазара.
• Търговски недвижими имоти: Наемите на офиси в Пекин се очаква да останат под натиск поне до средата на 2025 г. Прогнозата на JLL сочи, че наемите на офиси клас А може да спаднат с още няколко процента през 2025 г., преди да достигнат дъно. Вакантността може да се увеличи още малко, тъй като нови проекти се завършват в периферните райони. Въпреки това, през 2026 г., с активизирането на икономическата дейност, търсенето на офиси се очаква да се възстанови – нетната абсорбция може да стане трайно положителна, а нивата на вакантност да започнат да намаляват, вероятно достигайки отново ниски двуцифрени проценти до 2027 г. Това ще позволи на наемите да започнат отново да се покачват (може би с умерени едноцифрени проценти годишно). Пазарът на инвестиции в офиси също трябва да се съживи съответно; в момента цените са меки (капиталовите стойности са спаднали с около 10-20% от пика), но доходността се е увеличила, което прави активите по-привлекателни. Доходността на първокласните офиси в Пекин може да се задържи около 5% през 2025 г. (спрямо 4% преди няколко години), а тази доходност може отново да се свие, ако се върне доверието на инвеститорите, повишавайки капиталовите стойности.
• Търговия на дребно и хотелиерство: Перспективите на търговските имоти са обвързани с потреблението. Повечето анализатори (напр. Cushman & Wakefield) очакват обръщане на тенденцията в наемите на търговски площи в края на 2025 г., тъй като потребителските нагласи се подобряват cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Това може да означава, че нивото на незаетост ще достигне връх през 2025 г. и след това ще намалее през 2026 г., когато новото предлагане бъде усвоено. Наемите на търговски площи, които досега бяха стабилни или намаляващи, може да започнат да се покачват в първокласните търговски центрове до 2026 г. Една уговорка: електронната търговия ще продължи да оказва натиск върху по-слабите търговски центрове, така че разликата между водещите търговски центрове с преживявания (които се справят добре) и останалите (които се затрудняват) ще продължи. Заетостта на хотелите в Пекин се възстановява след COVID, благодарение на завръщащите се туристи и бизнес пътувания; с оглед на това, че Пекин е домакин на множество събития (възможно Азиатски игри или други конференции), перспективите за хотелиерството са оптимистични. Това може да стимулира нови хотелски проекти или преобразуване на някои търговски площи в хотели/апартаменти с обслужване.
• Индустриални/логистични имоти: Както беше споменато, свръхпредлагането в момента означава, че наемите на логистични площи вероятно ще намалеят леко през 2025 г.. Но средносрочните перспективи на сектора са стабилни, предвид структурния растеж на електронната търговия и модернизацията на веригите за доставки. До 2027 г., след пика на предлагането, нивото на незаетост трябва да се нормализира и ръстът на наемите може да се възобнови с около 2-3% годишно в първокласните логистични паркове. Доходността на логистичните активи в Китай е около 6% или по-висока; тя може да се свие, ако стабилизираната среда привлече повече инвеститори (глобалните инвеститори предпочитат логистиката, така че ако доверието в Китай се възстанови, този сектор ще бъде първият, който ще види нови инвестиции).
• Перспектива за държавната политика: Политиците дадоха сигнал, че подкрепата за недвижимите имоти ще продължи до постигане на устойчиво възстановяване. Възможно е да видим допълнителни мерки през 2025 г., като целево облекчаване в градове от първи ранг: напр. Пекин може да премахне последните ограничения за покупка на жилища (може би позволявайки на съществуващите собственици да купят още едно жилище или леко да облекчи правилата за чуждестранни купувачи). Също така, ако дефлационният натиск продължи, централното правителство може да въведе данъчни облекчения или субсидии за купувачите на жилища (някои икономисти предлагат идеи като намаляване на ДДС върху продажбите на нови жилища или предоставяне на директни субсидии за покупка на семейства). Подобни мерки биха стимулирали директно пазара. Освен това, Пекин е един от кандидатите за пилотни проекти за данък върху имотите, но предвид крехкостта на пазара, е малко вероятно да въведе такъв данък през следващите няколко години – тази реформа вероятно е отложена за по-късен етап.
• Рискове: Прогнозите предполагат липса на големи сътресения. Въпреки това, наблюдателите предупреждават за рискове като: потенциален двойно дъно на рецесията, ако стимулите бъдат прекратени твърде бързо; фалити на строителни предприемачи – ако друг голям предприемач фалира, това може отново да изплаши купувачите; и външни фактори (разлики в лихвените проценти, водещи до изтичане на капитал и др.). Позицията на правителството обаче е, че ще направи „каквото е необходимо“, за да осигури стабилност, така че сценарият за пълен срив е с ниска вероятност. Имотният сектор вече не се разглежда като основен двигател на растежа (официални лица заявиха, че вече не е основен стабилизатор на икономиката) reuters.com, но също така не могат да позволят свободно падане поради връзките му с финансовата система. Затова базовият сценарий е управлявана стабилизация.

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Пекин през следващите години е на прага на бавно възстановяване. Балонът от миналото е изчезнал – заменен е с фокус върху реално търсене от крайни потребители, качествено строителство и растеж, насочван от политики. За купувачите на жилища 2025 г. може да се окаже отличен момент за покупка при достигнати дъна на цените и изгодни условия, преди да започне плавно покачване. За инвеститорите пазарът на имоти в Пекин остава един от най-фундаментално стабилните в Китай, като уникалната позиция на града гарантира дългосрочна устойчивост. Богатството от имоти тук все повече ще се създава чрез търпение и добавена стойност (преустройство, по-добро управление), а не чрез спекулации. А за самия град, идните години вероятно ще потвърдят стратегията на Пекин: до 2030 г. трябва да се появи по-балансиран, устойчив и жизнен пазар на недвижими имоти – с множество процъфтяващи центрове, жилища, които са малко по-достъпни (спрямо доходите), и сгради, които са по-умни и по-зелени, достойни за столица, водеща в новата ера на висококачествено развитие на Китай.

globalpropertyguide.com reuters.com