Перспектива за пазара на недвижими имоти в Джеда 2025: Тенденции, Визия 2030 и прогноза до 2030

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Търговски недвижими имоти: Търговският сектор е светла точка в търговския пейзаж на Джеда, подпомаган от младото население и нарастващия туризъм.

През 2024 г. Джеда добави 106 000 м² нови търговски площи (напр.основно откриване на мол), с което общата площ на търговските обекти в града достига около 2.16 милиона м² argaam.com argaam.com.Това разширяване отразява увереност в търсенето от страна на потребителите.Благодарение на усилията на Визия 2030 за насърчаване на развлеченията и отдиха, моловете в Джеда все по-често включват кина, ресторанти и семейни атракции, за да привличат повече посетители.Наемите на търговски площи в първокласните „супер-регионални“ молове постепенно се увеличават (около +4% на годишна база за първото полугодие на 2024 г. за най-високия клас молове) argaam.com, докато наемите в второстепенните молове със стари формати намаляват (около 4% спад на годишна база), тъй като купувачите се ориентират към по-нови преживявания argaam.com.Като цяло, настроенията на дребно на пазара са оптимистични за 2025-2026 г., като S&P Global отбелязва, че растежът на населението, разширяващият се туризъм и навлизането на международни марки ще стимулират допълнително търсенето на дребно в саудитските градове arabnews.com arabnews.com.Рияд и Джеда, в частност, са свидетели на вълна от нови търговски и многофункционални проекти, които съчетават пазаруване с развлечения и дори жилищни/хотелски компоненти arabnews.com.В Джеда набират популярност открити търговски концепции и такива по крайбрежието (например районите на Корниш и дестинации като квартала Jeddah Yacht Club), което отразява тенденцията към търговски райони, фокусирани върху начина на живот arabnews.com.С това казано, търговският сектор не е без рискове: растежът на електронната търговия и променящите се потребителски предпочитания означават, че операторите на молове трябва постоянно да иновират, за да привличат посетители.S&P предупреди, че свръхпредлагането и конкуренцията могат да окажат натиск върху доходността от наемите, особено ако наемодателите извършват големи капиталови разходи за обновяване на имотите arabnews.com.Засега обаче търговските недвижими имоти в Джеда са подкрепени от силни потребителски разходи – подпомогнати от високия доход на глава от населението и културата, която възприема моловете като социални дестинации arabnews.com arabnews.com.Саудитска Арабия има за цел над 100 милиона туристи до 2030 г., включително мега-събития като Експо 2030 и Световното първенство по футбол през 2034 г., което позиционира Джеда като град-порта и дава тласък за устойчив растеж на нейния търговски сектор arabnews.com.

Индустриални и логистични имоти: Сегментът на индустриалните недвижими имоти в Джеда отбелязва значителен растеж под радара, в съответствие с логистичните амбиции на Саудитска Арабия.

Като основен град с пристанище на Червено море в Кралството, Джеда е в центъра на плановете да се превърне в глобален логистичен център, което води до увеличено търсене на модерни складове и дистрибуционни центрове argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Бумът на електронната търговия след 2020 г. допълнително засили изискванията за големи, висококачествени логистични съоръжения argaamplus.s3.amazonaws.com.През 2023 г. Саудитска Арабия стартира четири нови специални икономически зони (SEZs), за да привлече индустриални и високотехнологични инвестиции – като една от тях е в Икономическия град Крал Абдала (KAEC) близо до Джеда argaamplus.s3.amazonaws.com.Специалната икономическа зона на KAEC се фокусира върху напредналото производство и логистиката и се очаква да стимулира развитието на складове и фабрики в района на Джеда.Премиум наемите за складове в Джеда в момента варират приблизително от 90 до 300 SAR на м² годишно, в зависимост от местоположението и спецификациите argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.Тези наеми се увеличават, тъй като свободните качествени площи са малко – всъщност индустриалните наеми отчетоха средни до високи едноцифрени процентни увеличения през 2022–2023 г.Докато наемите за складове в Джеда са малко по-ниски от тези в Рияд (които могат да достигнат до 400 SAR/м²) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com, разликата може да се стопи, тъй като все повече 3PL (доставчици на логистични услуги от трети страни) и производители започват дейност в близост до пристанището.Текущият саудитски Landbridge Project – масивна железопътна линия, свързваща пристанище Джеда с Рияд и Дамам – е още един фактор, който променя играта, като се очаква да бъде завършен около края на десетилетието.Като позволи по-бързо движение на товари в цялата страна, това вероятно ще увеличи търсенето на логистични паркове около пристанището и индустриалните зони на Джеда.Като цяло, перспективите за индустриалните имоти са оптимистични: Двигателят на диверсификацията по Визия 2030 катализира растежа на складовата дейност, а Джеда има полза от своето стратегическо разположение.Основното предизвикателство ще бъде осигуряването на достатъчно ново индустриално предлагане; в противен случай наемите може да продължат да се повишават и евентуално да затруднят по-малките предприятия.Въпреки това, с нови инвестиции в земя и инфраструктура (включително стимулите на специалните икономически зони), инвеститорите виждат солидни възможности в логистичните недвижими имоти.Както се отбелязва в един доклад, индустриалното търсене в Саудитска Арабия е подкрепено от „значителна тенденция на растеж“, която ще продължи, докато не-петролният сектор се разширява argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com.

Офисен пазар: Джеда е вторият по големина офисен пазар в Кралството след Рияд и продължава да расте стабилно. Общият офисен фонд в Джеда е приблизително 1,2 – 2,1 милиона квадратни метра (диапазонът отразява различните класове пространство) argaamplus.s3.amazonaws.com argaam.com, което е около една четвърт от офисния инвентар на Рияд. През първата половина на 2024 г. в Джеда не бяха открити нови големи офиси, като предлагането остана стабилно на около 1,21 милиона м² качествено пространство argaam.com. Все пак, нови проекти най-сетне навлизат в процес – около 48 000 м² офис площи се очаква да бъдат завършени до края на 2024 г. в Джеда argaam.com. Търсенето на офиси е добро, стимулирано от бизнес растежа и ролята на Джеда като търговски и логистичен хъб. Грейд А наемите на офис площи в Джеда нараснаха с около 11% на годишна база до средата на 2024 г., достигайки приблизително 1 335 SAR на м² годишно argaam.com, което означава, че собствениците придобиват предимство, тъй като качествените пространства остават ограничени. (За сравнение, наемите в първокласните райони на Рияд скочиха с близо 20% за същия период до около 2 090 SAR на м² argaam.com, което отразява още по-голямото търсене в столицата). Повечето от основните наематели на офис площи в Джеда са правителствени структури и утвърдени корпорации argaamplus.s3.amazonaws.com, а новите висококачествени сгради се изправят пред конкурентен натиск да привлекат тези големи наематели argaamplus.s3.amazonaws.com. В бъдеще се очаква офис секторът в Джеда да се разшири паралелно с икономическия растеж, но с премерен темп – градът не преживява мащабния корпоративен трансфер, наблюдаван в Рияд. Вакантността остава относително стабилна и ако новото предлагане остане ограничено, наемите вероятно ще се задържат високи. Тенденция, която трябва да се следи, е модернизацията на офисния фонд: новите многофункционални комплекси (като части от проекта Jeddah Central) ще въведат най-съвременни офис пространства, което потенциално ще привлече наематели от по-стари сгради и ще окаже натиск върху остаряващите имоти.

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Държавната политика – ръководена от стратегическата рамка Vision 2030 – играе ключова роля на пазара на недвижими имоти в Джеда. Една от основните цели на Vision 2030 е да повиши дела на саудитците, притежаващи собствен дом, до 70% до 2030 г., спрямо около 50% или по-малко през средата на 2010-те pwc.com pwc.com. За да постигне това, Министерството на жилищното строителство (сега част от MoMRAH) прилага широки реформи, преобразили сектора. Ключови инициативи са програмата Sakani, която улеснява и субсидира жилищните кредити за саудитски семейства, и Фондът за развитие на недвижими имоти, който осигурява нисколихвено финансиране. Тези програми съкратиха времето за изчакване на жилищна подкрепа от години до почти незабавно одобрение vision2030.gov.sa, отключвайки вълна от търсене от крайни потребители. Както вече беше отбелязано, държавно подкрепените ипотеки и намалените изисквания за първоначална вноска (от 30% на 5% според централната банка) дадоха възможност на ново поколение купувачи pwc.com. Резултатът е видим в Джеда, където много домакинства, които преди са били ограничени до наем, сега влизат на пазара на собственост – стимулирайки жилищното строителство във всички ценови сегменти.

Влиянието на Vision 2030 се простира отвъд жилищния сектор и в търговските недвижими имоти чрез икономическа диверсификация и либерализация на регулациите. Правителството отчита недвижимите имоти като ключов сектор за повишаване на не-петролния БВП (с цел да се увеличи приносът на сектора от ~7% на 10% до 2030 г.) pwc.com. За да насърчат развитието, властите инвестират сериозно в инфраструктура – нови транспортни връзки, комунални услуги и подобрения на обществени пространства – особено в градове като Джеда, които са центрове на туризъм и търговия. Забележителна политика е Данъкът върху бялата земя, такса върху неразвити градски терени, въведена за ограничаване на трупането на земя и увеличаване на предлагането на парцели за строителство pwc.com. Джеда беше един от първите градове, в които този годишен данък от 2,5% се прилага върху празни жилищни терени, което насърчи някои собственици или да строят, или да продават, като постепенно се увеличава наличността на земя за проекти. Освен това, улесненият процес на разрешително и моделите за публично-частно партньорство улесняват предприемачите да реализират големи проекти, съответстващи на целите на Vision 2030 (например, реконструкцията на централната част на Джеда се осъществява от Фонда за публични инвестиции в партньорство с частни изпълнители).

Насърчаването на туризма в рамките на Визия 2030 е още една политическа област, която влияе върху недвижимите имоти в Джеда. Кралството има за цел да привлече 100 милиона посещения годишно до 2030 г. (от религиозен туризъм, развлечения и бизнес събития). Джеда, като традиционен вход към Мека и Медина и крайморски град на Червено море, се възползва от този тласък. Улесняването на туристическите визи от страна на правителството и инвестициите в туристическа инфраструктура (летища, круизни терминали и др.) стимулираха строителството на нови хотели, апартаменти с обслужване и търговско-развлекателни комплекси в Джеда. Влиянието върху имотите от сегментите на ритейл и хотелиерство е значително – например запълняемостта и цените на хотелските стаи в Саудитска Арабия нарастват и строителите в Джеда реагират, като планират още хотелиерски проекти argaam.com argaam.com. Предстоящи глобални събития, които Саудитска Арабия ще домакинства (като Експо 2030 в Рияд и Световното първенство по футбол 2034), са причина за повсеместни подобрения и Джеда също ще получи своя дял – възможно е това да включва модернизация на стадиони и фен зони, които се свързват с развитието на недвижими имоти (напр. многофункционални спортни зони, временни настанявания и т.н.).

Съществено е, че Визия 2030 създаде по-благоприятна за инвеститори регулаторна среда. Създаването на Главна агенция по недвижими имоти (REGA) осигурява единен надзор и прозрачност на пазара на имоти arabnews.com. Законите за продажби „на зелено“ (Wafi), етажна собственост и посредничество при сделки с недвижими имоти бяха модернизирани до международни стандарти, което вдъхва по-голямо доверие на инвеститорите и купувачите на жилища. Освен това, правилата за зониране и планиране се актуализират, за да насърчават типичното за Джеда Централ и други гига-проекти многофункционално, високоплътностно развитие, отдалечавайки се от разрастването отпреди. В обобщение, държавната политика по Визия 2030 се явява двигател за разрастването на пазара на недвижими имоти в Джеда – чрез отключване на жилищното финансиране, финансиране на мащабни проекти, подобряване на инвестиционния климат и генериране на търсене чрез икономически растеж и туризъм.

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Саудитска Арабия активно отваря своя сектор на недвижимите имоти за чуждестранни инвестиции през последните години, а 2024–2025 г. белязаха важни постижения в тази област. Основно събитие беше облекчаването на ограниченията върху чуждестранните инвестиции в недвижими имоти в Мека и Медина. През януари 2025 г. Капиталовият пазарен орган обяви, че чужденци (не саудитци) вече могат да инвестират в компании, които притежават имоти в свещените градове Мека и Медина agbi.com agbi.com. Въпреки че директната собственост върху недвижими имоти в тези градове от физически лица остава забранена (освен чрез 99-годишни наеми), тази стъпка позволява на международните инвеститори да купуват дялове (до 49%) в публично търгувани компании за недвижими имоти или REITs, които притежават активи в Мека/Медина agbi.com agbi.com. Политическата промяна цели да „привлече чуждестранен капитал и да осигури ликвидност за текущи и бъдещи проекти“ в свещените градове agbi.com. Също така се разглежда като пилотна стъпка към по-широкото отваряне на саудитския сектор на недвижими имоти. Реакцията на пазара беше положителна – акциите на компаниите за недвижими имоти, особено тези, фокусирани върху Мека/Медина, скочиха с почти 10% след новината agbi.com. Тази реформа изпраща сигнал към инвеститорите, че Саудитска Арабия е сериозна относно либерализацията на пазара на недвижими имоти в рамките на Визия 2030. Фейсал Дурани, ръководител на изследванията в Knight Frank MENA, я определи като „най-силната досега индикация“, че предстои още по отношение на облекчаване на законите за международна собственост agbi.com.

По-общо в цялото Кралство (включително Джеда), регулациите вече позволяват 100% чуждестранна собственост върху бизнеси, включително такива в сферата на недвижимите имоти (развитие и посредничество), чрез лицензиране от MISA (Министерство на инвестициите) arabnews.com. Това означава, че международен предприемач или инвеститор може да създаде изцяло чуждестранно притежавана компания в Саудитска Арабия, за да осъществява проекти с недвижими имоти (с изключение на определени чувствителни локации). Опростяването на стартирането на бизнес и силната правна защита (например, прилагане на договори, подобрени закони за несъстоятелност) издигнаха позицията на Саудитска Арабия в световната класация за лекота на правене на бизнес. В Джеда това се е превърнало в нарастващо присъствие на чуждестранни фирми и фондове в областта на недвижимите имоти, които търсят възможности – от многофункционални проекти до логистични съоръжения. Забележително е, че доверителните фондове за недвижими имоти (REITs) са били достъпен път за чуждестранен капитал; от 2021 г. CMA позволява на чуждестранни инвеститори свободно да купуват единици в саудитски REITs, дори тези с активи в Мека/Медина agbi.com. Това насочи чуждестранни средства към търговските активи на Джеда чрез публично търгувани REITs, които притежават търговски центрове, складове и др.

Друг аспект на средата за чуждестранни инвестиции е въвеждането на Премиум резидентство (“Златна виза”) през 2019 г., което дава право на квалифицирани чужденци да живеят дългосрочно в Саудитска Арабия, да притежават имот (извън Мека/Медина) и да развиват бизнес без спонсор. Интересът към тази програма постепенно нараства и до 2024 г. правителството допълнително насърчава дългосрочните визи за инвеститори и квалифицирани професионалисти. Присъствието на повече експати с възможност да купуват жилища вероятно постепенно ще разшири сегмента на чуждестранните купувачи в градове като Джеда – особено за жилища от висок клас и морски имоти. Все пак по-голямата част от дейността в сектора на недвижимите имоти в Джеда към момента продължава да се движи от местни и регионални (GCC) купувачи, като чужденците играят по-голяма роля на страната на развитието/инвестициите, отколкото при индивидуалната покупка на жилища.

Що се отнася до регулаторните промени, саудитските власти непрекъснато усъвършенстват законите за недвижимите имоти. Нов Закон за инвестициите влезе в сила през 2023-2024 г., като опрости процеса за чуждестранни лица да получават инвестиционни лицензи и изравни условията на чуждестранните и местните инвеститори в много сектори agbi.com agbi.com. Недвижимите имоти са сред основните ползватели на този закон, който намали административните тежести за проекти с чуждо финансиране. Освен това, системите за регистрация на земя и електронните сделки бяха обновени – внедряването на електронна система за нотариални актове и платформи като “Najiz” за сделки с недвижими имоти значително повиши прозрачността и съкрати времето за прехвърляне. Всички тези мерки улесняват влизането на чуждестранни инвеститори или фондове на пазара в Джеда, като им дават увереност в очакваното.

Друг водещ проект е Кулата Джеда в северната част на Обхур – която ще бъде най-високата сграда в света с височина над 1000 метра.

След пауза, строителството на Кулата Джеда официално беше подновено в края на 2023 г., като инвеститорите целят завършване около 2027–2028 г. designboom.com designboom.com.По време на церемония през януари 2025 г. беше излят бетон за 64-ия етаж на кулата, като планът е да се добавя приблизително по един етаж на всеки четири дни занапред designboom.com.Кулата Джеда е централният елемент на Икономически град Джеда (JEC), мегапроект, предназначен да включва търговски центрове, жилища и обществени институции за до 100 000 души designboom.com.Целият JEC, включително и кулата, има приблизителна стойност от 20 милиарда долара designboom.com.Самата кула ще помещава комбинация от функции (хотел Four Seasons, офиси, луксозни апартаменти и най-високата наблюдателна площадка в света) designboom.com designboom.com.Възраждането на този проект е дълбоко символично – то показва увереността и амбицията на Саудитска Арабия в развитието на недвижимите имоти.Ако бъде завършена, Кулата Джеда ще привлече глобално внимание, като потенциално ще превърне околността в магнит за инвестиции (подобно на начина, по който Бурж Халифа стимулира развитието на центъра на Дубай).Напредъкът на кулата ще бъде внимателно наблюдаван през периода 2025-2030 г., а нейният успех може да се превърне в основа на нов бизнес район в града.Проектът също така подчертава подобрената координация между заинтересованите страни: Kingdom Holding (спонсорът) и новите инженерни изпълнители са се обединили, а тръжните процедури за окончателното строителство са издадени с краен срок за оферти до края на 2025 г. designboom.com designboom.com.В обобщение, имотният пазар в Саудитска Арабия през 2025 г. е значително по-отворен и регулиран в сравнение с преди десетилетие. Джеда се очаква да спечели от притока на чужд капитал, особено в големи проекти и търговски активи. Комбинацията от мащабни правителствени проекти (често търсещи международни партньори) и нови закони, които приветстват чуждестранната собственост, създава среда, в която световни инвеститори активно търсят възможности. Очакването е, че с напредването на зрелостта на пазара и запазването на атрактивната доходност, чуждестранните инвестиции в недвижими имоти в Джеда ще продължат възходящата си траектория, носейки не само капитал, но и експертиза и нови концепции за развитие в града.

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Джеда претърпява драматична физическа трансформация благодарение на редица мега проекти и инфраструктурни подобрения, много от които са свързани с целите на Визия 2030. Може би най-емблематичният от тях е Jeddah Central Project (преди това известен като „New Jeddah Downtown“). Стартиран в края на 2021 г. от Държавния инвестиционен фонд, този проект трансформира 5.7 милиона квадратни метра от историческата крайбрежна ивица на Джеда в модерен мултифункционален район jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Главният план предвижда четири знакови атракции – опера, стадион, музей и океанариум – заедно с нови марини, плажове, паркове и разнообразие от недвижими имоти. По числа, Jeddah Central ще осигури 17 000 жилищни единици, 2 700 хотелски стаи и над 10 нови развлекателни и туристически съоръжения след завършване jeddahcentral.com jeddahcentral.com. Строителството е в напреднала фаза: към началото на 2024 г. са присъдени договори на стойност 12 милиарда SAR за първата фаза на знаковите обекти (опера, стадион, океанариум) jeddahcentral.com. Този проект е решаващ за централната част на Джеда, тъй като заменя остарялата инфраструктура със световна класа крайбрежен силует. Очаква се значително да повиши стойността на имотите в съседните райони и да създаде нови зони за луксозен живот, пазаруване и отдих, съперничещи на тези в Дубай или Доха. За инвеститори и строители Jeddah Central открива възможности в хотелиерството, луксозните апартаменти и търговията на дребно, подкрепени от ПИФ и отличната крайбрежна локация на проекта.

По отношение на транспортната инфраструктура, Джеда претърпява значителни подобрения, които увеличават атрактивността ѝ за недвижими имоти. Новото Международно летище Крал Абдулазиз (KAIA) откри своя ултрамодерен Терминал 1 през 2019 г., което значително увеличи капацитета и разполага с архитектурен шедьовър. До 2025 г. летището ще може да обслужва около 30 милиона пътници годишно, улеснявайки пристигането на туристи и бизнес пътешественици, които увеличават търсенето на хотели и краткосрочни наеми. Освен това, високоскоростната железница Харамейн, действаща от 2018 г., свързва Джеда със светите градове – вече можете да пътувате от Джеда до Мека за по-малко от час и до Медина за около 2 часа. ЖП гара Джеда в Ал-Сулеймания стана нов градски възел, а удобството на тази железопътна връзка направи Джеда още по-привлекателна база за компании и поклонници (някои поклонници избират да отседнат в Джеда и да правят еднодневни екскурзии до Мека с влака, което подсилва хотелския сектор в Джеда). Напред гледано, планираната Железница Саудитски Ландбридж (товарна и пътническа линия на изток) ще свърже пристанището на Джеда директно с Рияд и Дамам, ефективно превръщайки Джеда в логистична врата на нацията между Червено море и Залива. Очаква се това да даде тласък на големи логистични паркове и индустриално развитие по маршрута, особено около пристанището на Джеда, подсилвайки индустриалния сегмент на недвижимите имоти.

Градската мобилност в Джеда също е в дневния ред. Дълго обсъжданият проект за мегаполисното метро на Джеда – градска железопътна мрежа с три линии – срещна забавяния, но остава част от плановете за бъдещето на града. Ако бъде възобновен (вероятно през втората половина на това десетилетие), метрото значително ще повиши удобството за пътуващите и може да промени стойността на имотите около централните станции. Междувременно градът въвежда нови автобусни мрежи и подобрява пътищата (включително планирания Обхур висящ мост над северния залив), за да облекчи задръстванията. Подобрена инфраструктура често води до по-високи цени на земята в райони, които преди са били слабо развити, тенденция, която вече се вижда в Северен Джеда, където разширяването на магистралите и мостовете са подобрили свързаността.

Други забележителни проекти включват Икономически град Джеда (освен кулата, JEC ще включва клъстер от високи сгради, търговски булеварди и марина) и Икономически град Крал Абдула (KAEC) на север от Джеда. Макар KAEC да е отделен планиран град, обявяването му за Специална икономическа зона през 2023 г. и подновеният държавен фокус ефективно обвързаха успеха му с растежа на Джеда. Пристанището и индустриалната долина на KAEC привличат производители и логистични фирми с данъчни стимули, което потенциално създава хиляди работни места. Когато тези работни места се реализират, те биха могли да стимулират търсенето на жилища в северен Джеда и самия KAEC, ефективно разширявайки градската агломерация на Джеда. Също така, Red Sea Global (мащабен туристически проект за изграждане на островни курорти по на север) и проектите за наследство АлУла, макар да не се намират в Джеда, вероятно ще привлекат много туристи през Джеда, което оправдава разрастването на хотелската база и разширението на летището.

В обобщение, силуетът и инфраструктурата на Джеда през 2025–2030 г. ще бъдат определени от тези мега-проекти. Крайбрежната зона Jeddah Central ще даде на града модерен център, Кулата на Джеда ще го постави на световната карта с архитектурни рекорди, а подобрените транспортни връзки ще интегрират Джеда още по-тясно с националните и глобалните пазари. За участниците на пазара на недвижими имоти тези проекти означават нови райони за инвестиции – от луксозни крайбрежни апартаменти до индустриални паркове. Въпреки че съществуват рискове при изпълнението (забавяния, преразходи), мащабният ангажимент на правителството дава увереност, че градската трансформация на Джеда е в ход.

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Трите основни градски региона на Саудитска Арабия – Рияд, Джеда и Дамам/Хобар (Източна провинция) – всеки има свои отличителни динамики на пазара на недвижими имоти, повлияни от икономическите им роли и инициативите на Визия 2030. Сравняването на Джеда с останалите дава контекст относно нейното представяне и перспективи:

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

В обобщение, всички основни саудитски градове се възползват от инвестициите по Визия 2030, но Рияд в момента е основният двигател на растежа, като Джеда има силна второстепенна роля, а Дамам изпитва умерен растеж. Балансираното имотно портфолио в Саудитска Арабия може да включва експозиция към бързо развиващите се офисни и жилищни сектори на Рияд, туристическите проекти и логистиката, свързана с пристанището на Джеда, както и стабилните доходоопределящи активи на Дамам (като жилища за служители в петролния сектор или складове, обслужващи индустриалните предприятия). Важно е, че сравнителното предимство на Джеда се крие в нейното пристанище и близостта до светите градове – това осигурява базово търсене, което е по-малко волатилно. Предимството на Рияд е държавното внимание и критичната маса. На Дамам – петролното богатство, което стои зад него. В периода 2025–2030 Джеда може да намали разликата с Рияд, тъй като нейните мегапроекти влизат в действие, но и Рияд не стои на едно място (планират се огромни инвестиции по „Стратегията за Рияд“). Ще бъде интересно да се наблюдава дали Джеда ще използва своите природни предимства, за да заеме по-уникална позиция (може би като международната входна точка и културна столица на Кралството, допълвайки административната роля на Рияд).

Прогноза за пазара през 2025–2030

Напред, перспективата за имотния пазар на Джеда в периода 2025–2030 г. е като цяло положителна, подкрепена от силни икономически основи и национални планове за развитие. Анализатори и консултанти прогнозират продължаващ растеж във всички сегменти – жилищен, търговски и хотелски, въпреки че темпото може да варира според сектора и годината. Ето основните елементи на прогнозата:

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Кванитативно, пазарни изследователски фирми изчисляват, че общият пазар на недвижими имоти в Саудитска Арабия ще расте с годишен кумулативен ръст (CAGR) от около 7–9% до 2030 г., като е възможно удвояване на пазарната стойност до края на десетилетието techsciresearch.com imarcgroup.com. Джеда, като основна част от този пазар, ще допринесе значително. Генералният орган по недвижима собственост прогнозира, че националният пазар ще достигне около 100+ милиарда щатски долара до 2029 г. arabnews.com. Следователно можем да предположим, че делът на Джеда (исторически около 15–20% от стойността на сделките) ще достигне десетки милиарди долари годишно в продажби на имоти до 2030 г.

Уточнения към прогнозата: Тези положителни прогнози предполагат липса на тежки икономически сътресения. Рискове като продължителна световна рецесия, рязък спад в цените на петрола (което би засегнало държавните разходи) или геополитическа нестабилност могат да забавят инерцията (повече за рисковете в следващата секция). Също така, лихвените проценти имат значение – ако разходите за финансиране останат високи в световен мащаб, това може да ограничи ръста на търсенето (особено за жилищни ипотеки). Но Саудитска Арабия демонстрира готовност да смекчи това (чрез субсидии и др.). Като цяло, периодът 2025–2030 г. се очертава като време на растеж и модернизация за недвижимите имоти в Джеда, с което градът ще стане по-значим на международната сцена, а имотният пазар ще бъде по-зрял и диверсифициран.

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Пазарът на недвижими имоти в Джеда предлага привлекателна комбинация от възможности, благодарение на държавната подкрепа и структурно търсене, но също така крие определени рискове, които заинтересованите страни трябва внимателно да обмислят:

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

В заключение, възможностите на пазара на недвижими имоти в Джеда до 2030 г. са значителни – това е възходящ пазар със силна подкрепа и реални двигатели на търсенето. Инвеститорите и предприемачите, които се съобразят с темите на Vision 2030 (достъпност на жилищата, туризъм, качество на живот, диверсификация), могат не само да извлекат финансови ползи, но и да получат подкрепа от страна на политиките. Все пак е необходима разумна стратегия за управление на рисковете. Диверсифициране по видове активи (жилищни спрямо търговски), във времето, осигуряване на добри условия за финансиране и запазване на гъвкавост на проектите спрямо пазарните промени, са разумни ходове. Както добре обобщи S&P за Саудитска Арабия, пътят на растеж е силен, но не и без предизвикателства arabnews.com arabnews.com – и това важи напълно за Джеда. С добро управление на риска, участниците могат да се възползват от разширяването на пазара на недвижими имоти в Джеда и потенциално да пожънат значителни ползи в предстоящите вълнуващи години.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при жилищните имоти в Джеда

Тенденции на продажбите и цените: Жилищният пазар в Джеда е динамичен, като търсенето се ускорява през последната година. Сделките с жилища в Джеда са се увеличили с 43,5% на годишна база към началото на 2025 г. jll-mena.com, което отразява нарастващ интерес от купувачите. Този ръст съвпада с националните усилия за повишаване на нивото на жилищна собственост – програми като Сакани и Фонда за развитие на недвижими имоти улесняват закупуването на първо жилище, което значително стимулира търсенето jll-mena.com. По отношение на цените, в Джеда се наблюдават разнопосочни движения: цените на вилите продължават да се повишават, докато цените на апартаментите леко се понижават през последните тримесечия jll-mena.com. За сравнение, през първата половина на 2024 г. продажните цени на жилища в Джеда са се повишили с около 5% на годишна база, а наемите – с около 4% argaam.com argaam.com. Това е по-умерен ръст в сравнение с Рияд (където жилищните цени са скочили с около 10% за същия период) argaam.com. Относителното охлаждане на цените на апартаментите показва корекция след няколко години на бърз растеж и вероятно навлизане на повече ново предлагане в този сегмент.

Търсене и жилищно предлагане: Търсенето в Джеда се насочва към модерни, мащабно планирани общности. И местните жители, и експатите проявяват предпочитание към „живота в общност“ с интегрирани удобства, вместо към самостоятелни имоти jll-mena.com. Особено северна Джеда се очерта като гореща точка – тази зона отчита най-значим ръст на цените, стимулиран от нови луксозни проекти и инфраструктура argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Все по-голямо търсене има за жилища от горен среден до висок клас, което съответства на статута на Джеда като търговски център и врата за поклонници и туристи argaamplus.s3.amazonaws.com. Популярни квартали са крайбрежните и северните райони (като Обхур и районите Ал-Шати/Waterfront), които предлагат нови вили, затворени комплекси и апартаменти край морето. Последните данни сочат, че почти целият ръст на цените в Джеда през 2023 г. е бил концентриран в северната част на града argaamplus.s3.amazonaws.com, където се реализират няколко мащабни жилищни проекта.

От страна на предлагането, строителната дейност е оживена. Само през първата половина на 2024 г. 11 300 нови жилищни единици бяха завършени в Джеда, с което общият жилищен фонд на града достигна приблизително 891 000 единици argaam.com argaam.com. Още 16 000 единици се очаква да бъдат завършени през втората половина на 2024 г. argaam.com. Основни инвеститори – включително ROSHN, финансиран от Държавния инвестиционен фонд – са активни в Джеда. Например проектът Al-Arous на ROSHN в северна Джеда планира да добави около 18 000 нови жилища в мащабно планирана общност, разширявайки предлагането на модерни жилища за средната класа. Тези проекти подкрепят целта на правителството, заложена във Визия 2030, за увеличаване на жилищната собственост в Саудитска Арабия (с цел 70% жилищна собственост до 2030 г., спрямо около 62% през 2020 г. pwc.com pwc.com). Освен това, подобреният достъп до ипотечни кредити (благодарение на ликвидността на Саудитската компания за рефинансиране на недвижими имоти и по-ниските изисквания за първоначална вноска) позволява на повече млади семейства да закупят свой дом pwc.com pwc.com, като по този начин се поддържа търсенето на нови жилищни проекти.

Наеми и доходност: Наемният пазар в Джеда става все по-ограничен. С растежа на населението и наплива на чуждестранни професионалисти в определени сектори, наемите на апартаменти бележат значително увеличение напоследък – средните наеми на апартаменти са скочили с 18% на годишна база през 2023 г., според един пазарен преглед argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Наемите на вили също са нараснали (с високи едноцифрени проценти годишно), макар че наемите все още са по-ниски отколкото в Рияд. Към края на 2023 г. типичните наеми на апартаменти в Джеда варираха широко – от около 14 400 до 75 000 SAR годишно в зависимост от местоположението и качеството, докато наемите на вили бяха между приблизително 60 000 и 175 000 SAR годишно argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Тези увеличения на наемите отразяват както високото търсене, така и ограничения брой качествени жилища в ключовите райони. Съществен приток на ново предлагане през 2024–2025 г. обаче може да доведе до успокояване на наемния ръст. Доходността за наемодателите остава привлекателна през последните години, благодарение на нарастващите наеми, но инвеститорите наблюдават потенциалния риск от свръхпредлагане към 2030 г., когато ще бъдат добавени десетки хиляди нови жилища. Като цяло жилищният сектор в Джеда остава на „положителна траектория към по-нататъшно разширяване“, подкрепен от силното основно търсене и правителствените жилищни инициативи argaam.com.

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при жилищните имоти в Джеда

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при жилищните имоти в Джеда

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при жилищните имоти в Джеда

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Недвижимият пазар в Джеда навлиза в 2025 г. със силна основа, подкрепен от стабилно търсене и инициативи, ръководени от правителството, в рамките на Саудитска Визия 2030. Продажбите на жилища в града нараснаха значително през изминалата година – Джеда отчете 43,5% ръст на годишна база на сделките с жилища, значително изпреварвайки растежа на Рияд jll-mena.com. Цените показват смесени тенденции: стойността на вилите се увеличава, докато при апартаментите се наблюдават леки корекции jll-mena.com. В търговския сектор офисите и търговските площи в Джеда се разширяват стабилно с нови проекти, макар и с по-умерен темп спрямо бурно развиващата се столица Рияд argaam.com argaam.com. Основни инфраструктурни проекти – от крайбрежния проект Jeddah Central до възобновяването на строителството на Кулата на Джеда – променят силуета на града и създават нови инвестиционни възможности. Правителствени политики, насочени към увеличаване на собствеността върху жилища и привличане на чуждестранни инвестиции (включително отварянето на части от пазара за международни инвеститори), допълнително ускоряват растежа jll-mena.com agbi.com. Този доклад предоставя подробен анализ на жилищните и търговските тенденции в недвижимите имоти в Джеда през 2025 г., разглежда въздействието на инициативите на Vision 2030 и ключовите проекти, сравнява Джеда с други саудитски центрове като Рияд и Дамам и предлага прогнози за пазара до 2030 г., с поглед към възможностите и рисковете за инвеститори и строителни предприемачи.

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com

Тенденции при жилищните имоти в Джеда

Тенденции при търговските имоти (офиси, търговски площи, индустриални)

Ключови правителствени политики и въздействие на Визия 2030

Пейзажът на чуждестранните инвестиции и регулаторните актуализации

Големи инфраструктурни и имотни проекти в Джеда

Сравнителен анализ: Джеда срещу Рияд срещу Дамам

Рияд: Столицата е политическият и икономическият двигател, който в момента преживява бум на недвижимите имоти във почти всеки аспект. Според плановете, водени от престолонаследника, Рияд цели да удвои населението си до около 15 милиона до 2030 г., привличайки регионални централи на мултинационални компании и масивни държавни инвестиции. В резултат на това пазарът на имоти в Рияд отбелязва по-рязък растеж от този в Джеда. При жилищното строителство, Рияд отчете скок в цените на продажбите от около 10% на годишна база в началото на 2024 г. (срещу 5% в Джеда) argaam.com argaam.com, а обемите и стойностите на жилищните транзакции също са по-високи. Увеличението на цените на жилищата в Рияд е широкообхватно (както вили, така и апартаменти поскъпват) jll-mena.com, докато в Джеда ръстът е смесен. Земята около Рияд исторически е била в изобилие, но скокът в търсенето означава, че дори Рияд вече се сблъсква с недостиг на жилища в първокласните райони. Междувременно, офис пазарът в Рияд е без конкуренция – с над 5 милиона м² площ и десетки нови офис кули в строеж в проекти като Финансовия квартал „Крал Абдула“. Наемите на офиси от клас А в Рияд са средно ~2 000 SAR/м², значително над тези в Джеда (~1 300 SAR/м²) argaam.com. Търговските площи в Рияд също са повече от тези в Джеда (3,5 милиона м² срещу 2,1 милиона м² към края на 2023 г.) argaamplus.s3.amazonaws.com и градът продължава да привлича първото навлизане на много чуждестранни марки. В културно отношение стремежът на Рияд да се превърне в световен град (събития, концерти, спорт и др.) започна съвсем скоро, но с главоломна скорост, докато Джеда отдавна е по-космополитна и по-либерална според саудитските стандарти. По същество, Рияд води растежа на недвижимите имоти в Саудитска Арабия – доминира в новите проектни обяви и има най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти през последните години agbi.com. Джеда, въпреки че расте, изостава спрямо темпото на Рияд. Все пак Джеда се възползва от факта, че е крайбрежен град с естествена привлекателност и винаги ще разчита на трафика от Хадж и Умра. Може да се каже, че пазарът на Рияд е по-горещ, но и потенциално по-податлив на волатилност (тъй като растежът му до известна степен е движен от политики и свързан с премествания на държавни институции), докато този на Джеда е по-устойчив и е базиран на търговия и туризъм.
Дамам/Кобар (Източна провинция): Метрополитанският район на Дамам (DMA, който включва Кобар и Дахран) е сърцето на петролната индустрия на Саудитска Арабия и има по-малко население (~1,5-2 милиона) от Джеда (~4 милиона). Пазарът на недвижими имоти там е сравнително стабилен и с умерен растеж. Например, през първата половина на 2024 г. цените на жилищата в Дамам останаха приблизително непроменени, а наемите се повишиха едва с ~4% argaam.com, изоставайки от растежа, наблюдаван както в Рияд, така и в Джеда. Жилищното предлагане в DMA нараства, но е насочено основно към жилища от среден клас, особено в северните покрайнини, с фокус върху достъпността argaamplus.s3.amazonaws.com. В Източната провинция има райони с висок клас търсене (изпълнителни директори на Saudi Aramco и свързани индустрии в комплекси подходящи за чужденци около Кобар), но като цяло пазарът на жилища е по-малко динамичен от този в Джеда, отчасти поради по-бавния растеж на населението. В офис сектора, наемите на офис площи клас A в Дамам се увеличиха с ~10% на годишна база до второто тримесечие на 2024 г. поради търсене от правителствени и нефтени обслужващи компании argaam.com, но абсолютно погледнато, наемите (и нивата на наем) са по-ниски от тези в Джеда. Търговският сектор в Дамам/Кобар е характерен с наличието на няколко доминиращи търговски центъра; крайбрежната алея („Корниш“) на Кобар е популярна с търговия и заведения за хранене, но мащабът ѝ е ограничен до обслужване на местното население argaam.com. Една разлика е, че жителите на Източната провинция лесно могат да отидат до Бахрейн през уикендите, което може да отклони част от разходите за търговия и хотелиерство – нещо, което Джеда не изпитва. С опитите на Vision 2030 да диверсифицира икономиката на Източната провинция отвъд петрола, нови инициативи (като огромните разширения на петрохимията в Джубайл и логистичните хъбове) могат да стимулират специализирани имоти (например, жилища за работници, индустриални имоти). Но в общи линии, пазарът на Дамам е по-малък и по-стабилен, с умерени перспективи за растеж; рядко се наблюдават резки скокове като в Рияд или дори в Джеда. Освен това е по-децентрализиран – Дамам, Кобар и Дахран оформят отделни възли, докато Джеда е един голям метрополис.
Джеда: заема междинна позиция между Рияд и Дамам по много показатели. Икономиката ѝ е разнообразна – портова логистика, търговия, туризъм/поклонничество, малко индустрия – затова и двигателите на имотния пазар са многостранни. Жилищният пазар в Джеда традиционно е малко по-достъпен от този в Рияд (например цените на апартаментите на кв. м са малко по-ниски), но разликата се стесни, тъй като Джеда отбеляза силен ръст на цените през 2021–2022 г. В световния индекс на Knight Frank за луксозни жилищни пазари, и Рияд, и Джеда се класираха сред шестте водещи града в света по ръст на цените в премиум сегмента през 2024 г., което подчертава колко рязко се издигнаха саудитските градове въпреки глобалните затруднения mansionglobal.com mansionglobal.com. (Дубай също е в тази водеща група.) Knight Frank отбеляза, че Близкият изток е най-силният регион в света със 7,2% годишен ръст на цените в премиум сегмента и прогнозира изумителен кумулативен ръст от 64% през следващите пет години за региона mansionglobal.com mansionglobal.com. Макар че Рияд може да усвои голяма част от този растеж, луксозният сегмент в Джеда също е във възход – например вили по крайбрежието се продават на премиум цени и имат ограничено предлагане. За разлика от бурното развитие в Рияд, подходът в Джеда е малко по-умерен и органичен. Амбициозните проекти на града (като Jeddah Central, Jeddah Tower) изостават леко от графика на Рияд (Рияд вече реализира проекти като Дирия Гейт, Кидия на напреднал етап). Но към края на 2020-те, когато тези проекти в Джеда завършат, градът може да навакса с ръст. Културно и като начин на живот, Джеда винаги е била по-отпуснатият, търговски хъб на Кралството – привлича предприемачи и има оживена арт сцена, което намира отражение и в нишовите пазари на имоти (напр. галерийни пространства в Ал-Балад, уникални кафенета и т.н.). Рияд, който сега се отваря културно, тепърва изгражда това от нулата. За инвеститорите Джеда предлага чара на крайбрежен град (нещо, което нито Рияд, нито Дамам – и двата без излаз на море – могат да предложат) с огромен потенциал в туризма, докато Рияд привлича с мащабните държавни инвестиции и корпоративното търсене.

Прогноза за пазара през 2025–2030

Жилищни: Търсенето на жилища в Джеда се очаква да остане стабилно до 2030 г. Комбинацията от нарастване на населението (населението на Саудитска Арабия е младо и расте) и продължаващите усилия за увеличаване на домашната собственост в страната ще поддържат натиска върху жилищното предлагане. Очакваме цените на жилищните имоти в Джеда да отбелязват умерен средногодишен ръст – вероятно в рамките на средно-едноцифрени стойности (може би 3–6% годишно) за повечето сегменти, освен ако не настъпи прегряване на пазара. Някои зони с високо търсене (например луксозни вили на първа линия или имоти близо до нова инфраструктура като метрото, ако бъде изградено) могат да поскъпват по-бързо. Изследване на Knight Frank, например, сочи, че градовете в Близкия изток могат да станат свидетели на над 60% ръст на първокласните имоти до 2029 г. mansionglobal.com mansionglobal.com, което ще включва и топ районите на Джеда. Въпреки това, мащабните жилищни проекти на правителството (като кварталите Roshn и др.) ще добавят сериозно предлагане, което ще служи като буфер срещу прекомерна инфлация на цените и ще поддържа жилищата относително достъпни за местните. Процентът на домашна собственост в Саудитска Арабия е на път да достигне 70% до 2030 г. pwc.com pwc.com, а Джеда ще допринесе за това, като предостави десетки хиляди нови жилищни единици. До 2030 г. силуетът на града ще бъде значително променен – много от 17 000 жилища в Jeddah Central ще бъдат завършени, нови високи сгради ще се появят по протежение на Корниш, а планираните предградия на север ще са до голяма степен изградени. Наемите може да отбележат периоди на по-бавен растеж с навлизането на ново предлагане (особено апартаменти); възможно е леко нарастване на незаетостта в средата на десетилетието, което може да ограничи увеличаването на наемите. Въпреки това, до 2030 г. по-високите разполагаеми доходи и напливът на чужденци (чрез нови бизнеси и туристически работни места) може да поддържат здравословен пазар на наеми. Очакваме доходността от наеми да се стабилизира в границите 6-8% за жилищни имоти, което е привлекателно за инвеститорите.
Офисни площи: Офисният пазар на Джеда вероятно ще се разширява умерено. С диверсифицирането на икономиката нови частни компании (например логистика, туризъм, финтех) се установяват в града, което увеличава търсенето на офиси. Въпреки това Рияд агресивно се позиционира като корпоративен център (дори задължава компаниите да имат централи там за държавни договори), което може да ограничи част от растежа на офис пространствата в Джеда. Прогнозираме, че Джеда ще добави няколкостотин хиляди квадратни метра офиси до 2030 г., включително в многофункционални зони като Jeddah Central и по северните коридори. Наемите на офисите от клас А може да нарастват постепенно (вероятно средно с 2-5% ръст годишно в линия с инфлацията/търсенето), но ако значително количество площи излязат на пазара наведнъж (например офис компонентът на Jeddah Tower или няколко нови кули), може да настъпи период на стабилни или леко спадащи наеми около 2027 г., когато тези проекти бъдат завършени. Като цяло, заетостта трябва да остане здрава, предвид стабилната бизнес среда в Джеда. Една от променящите се тенденции до 2030 г. ще бъде гъвкавото работно пространство и по-високите стандарти за качество – новите офиси ще разполагат с умни технологии и устойчивост (в съзвучие с целите за зелено строителство на Vision 2030), което може да води до по-висок наем.
Търговски площи: Секторът на търговските недвижими имоти в Джеда е готов за растеж, но и за трансформация. Според S&P Global перспективата за 2025-2026 е силна благодарение на туризма и потребителските разходи arabnews.com arabnews.com. Към 2030 г. се очаква големите събития (Експо, Световно първенство) и зрелостта на мегапроектите (като курортите на Червено море) да стимулират търговските продажби и посещаемостта. Очакваме да видим нови търговски формати: повече открити лайфстайл центрове, зони за хранене и забавления, и търговски улици в многофункционални проекти, вместо само затворени традиционни молове. Jeddah Central ще включва модерни търговски алеи, които могат да се превърнат в основна дестинация за пазаруване до края на десетилетието. Наемите на търговските площи на първокласни локации се очаква да нарастват умерено (може би ~3% годишно средно), но вторичните търговски площи могат да срещнат трудности, ако електронната търговия расте по-бързо или ако прекалено много молове се конкурират. До 2030 г. проникването на електронната търговия със сигурност ще е по-високо, но саудитската култура вероятно ще продължи да цени моловете, така че не предвиждаме „края на мола“ – по-скоро преориентиране на неефективните такива. Общата търговска площ на глава от населението в Джеда ще се увеличи, но се надяваме – съобразено с търсенето. Балансът между предлагане и търсене е ключов; S&P предупреди за риск от пренасищане, ако предприемачите изграждат прекалено много търговски площи arabnews.com. Но предвид предпазливия подход напоследък (Рияд не добави нито един голям мол в началото на 2024 г., като се фокусира върху качеството на съществуващите площи argaam.com), очакваме устойчив растеж.
Индустриален/Логистичен сектор: Очаква се значително разширяване в този сектор. С осъществяването на проектите по Vision 2030 (като новите специални икономически зони и логистични хъбове), Джеда може да види бум в строителството на складове около пристанището, KAEC и планираните логистични зони. С завършването на жп линията Landbridge (възможно до 2030 г.) Джеда ще се превърне в основен вносно-износен коридор за страната, което означава, че търсенето на складове ще нарасне значително. Очакваме двуцифрен годишен ръст в развитието на логистични недвижими имоти за няколко години, а наемите вероятно ще продължат възходящата тенденция, докато се постигне баланс между търсенето и предлагането. Основните логистични наеми могат да се доближат до нивата в Рияд до 2030 г. (приближавайки 300-400 SAR/м²/година за най-добрите складове) при силно търсене argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com. Инвеститорите намират този сегмент за атрактивен поради относително по-високата доходност и дългосрочните наеми с реномирани наематели. До 2030 г. Джеда може да се утвърди като водещ логистичен център на Червено море, с модерни дистрибуционни центрове, обслужващи не само Саудитска Арабия, но и африкански и регионални пазари, благодарение на своето пристанище и летище.
Хотелиерство: Въпреки че не беше изрично поискано, заслужава си да се отбележи хотелският сектор на Джеда в прогнозата, тъй като туристическите цели на Vision 2030 директно го засягат. Джеда вероятно ще види значително увеличение на хотелската база (включително 2 700 стаи в Jeddah Central jeddahcentral.com, плюс други проекти). Процентът на заетост може да варира с глобалните тенденции в пътуванията, но общата посока е повече туристи – както религиозни (с улеснени и целогодишни визи за Умра), така и туристически (с разрастване на туризма по Червено море, много ще минават през Джеда). До 2030 г. градът може да има нови увеселителни паркове, терминали за круизни кораби и може би разширени конгресни центрове – всички те ще повлияят върху пазара на недвижими имоти (нови туристически зони и др.).

Възможности и рискове за инвеститори и строителни компании

Възможности:

Мега-проекти по Визия 2030: Инвеститори и строителни компании могат да участват или да се възползват от многобройните мега-проекти в Джеда. Проекти като Jeddah Central, Jeddah Tower/JEC и разширяване на инфраструктурата създават нови инвестиционни зони – от луксозни апартаменти, търговски квартали до офис паркове. Ранните участници могат да си осигурят ключови терени или партньорски роли в тези развития. Например, партньорство с PIF в развитието на райони около Jeddah Central или предоставянето на услуги на тези проекти може да бъде изключително доходоносно, тъй като районът се развива в първокласен градски център.
Растящо търсене и благоприятна демография: Младото и нарастващо население на Джеда гарантира устойчиво търсене на жилища, особено на достъпни и среден клас апартаменти. Строителите, които могат да предложат качествени жилища на конкурентни цени (ползвайки държавни стимули за достъпно жилище), разполагат с готов пазар от млади купувачи. Допълнително, културната промяна към нуклеарни семейства и обществен начин на живот отваря възможности за цялостно планирани комплекси, затворени общности и смесени “мини градове” в рамките на Джеда. Фактът, че продажбите на жилища в Джеда са нараснали с 43% на годишна база показва колко потиснато търсене е било отключено jll-mena.com – тенденция, която най-вероятно ще продължи с разширяването на достъпа до ипотеки.
Потенциал в туризма и гостоприемството: Като „Врата към Двете Свещени Джамии“ и град на Червено море, Джеда има възможност да спечели значително от надигащата се туристическа вълна в Саудитска Арабия. Има възможност за развитие на хотели, курорти, апартаменти с обслужване и развлекателни обекти. Недвижими имоти, свързани с поклонничество (като обновени настанявания за поклонници, транспортни центрове и др.), са друга ниша – помислете за многофункционални центрове, които да обслужват нуждите на хадж поклонниците преди/след Мека, потенциално неизследван пазар. Целта на правителството за 150 милиона посетители до 2030 г. включва милиони, преминаващи през Джеда argaam.com argaam.com. Инвеститорите могат да обмислят изграждане на тематични атракциони или крайбрежни развлекателни проекти в Джеда, за да уловят част от туристическия поток от мегапроекти (например семеен увеселителен или воден парк в Джеда може да има успех с нарастването на туризма). Предстоящото Експо 2030 в Рияд и други събития ще донесат косвени ползи за Джеда, като повишат профила на Саудитска Арабия – международните посетители често обикалят няколко града, така че историческият квартал на Джеда (Ал-Балад) и Корнишът може да преживеят туристически ренесанс, което ще повиши търсенето на търговски и бутикови хотели там.
Логистичен и индустриален център: Логистичният сектор процъфтява – пристанището на Джеда е едно от най-натоварените в Близкия изток, а с новите търговски споразумения и специалните икономически зони все повече компании ще имат нужда от дистрибуционни центрове. Инвеститорите могат да развиват или придобиват складове, хладилни бази и индустриални обекти за стабилни дългосрочни приходи. С оглед на правителствената инициатива за локализиране на производството (от автомобили до хранителна индустрия), индустриалните паркове в Джеда (особено близо до пристанището или KAEC) са подходящи за развитие. Обикновено са подкрепени от правителството с обезпечения като намалени разходи за комунални услуги или земя, което прави инвестицията още по-изгодна. С разрастването на електронната търговия още една възможност са и центровете за последна миля доставки в града.
Потенциал за чуждестранни инвестиции & JV: Либерализацията на правилата позволява на чуждестранните инвеститори по-лесен достъп – това означава, че местните разработчици могат да търсят международни партньори, които да внесат капитал и експертиза. Смесените предприятия могат да процъфтяват, например местна фирма да си партнира с чуждестранен хотелски оператор за развитие на нов курорт, или международно архитектурно бюро да сътрудничи по емблематични сгради (което вече се случва с глобални архитекти за Jeddah Tower, Jeddah Central и др.). Освен това, повече чуждестранни купувачи може да навлязат на пазара за луксозни жилища (особено ако станат по-разпространени премиум резидентските визи), което дава нова клиентска база за разработчиците на висок клас в Джеда.
Подценени сегменти: Въпреки скорошния растеж, някои сегменти от пазара в Джеда все още може да са подценени спрямо регионалните си конкуренти. Например, имотите на първа линия до морето в Джеда все още са по-евтини от тези в Дубай или дори Рияд. Може да има възможност за арбитраж – инвестирането в първокласни имоти в Джеда сега може да донесе висока доходност, с повишаването на международната репутация на града. Също така, наследствен туризъм все още не е достатъчно развит – реновиране на исторически сгради в Ал-Балад в бутикови хотели или културни центрове може едновременно да съхрани наследството и да генерира печалба, в съзвучие с целите за качество на живот на Визия 2030.

Рискове:

Свръхпредлагане в определени сектори: С мащаба на текущите проекти съществува риск някои сегменти да станат свръхпредлагани. Ако например десетки хиляди нови апартаменти залеят пазара за кратко време (от общности на Roshn, жилища в Джеда Сентрал и др.), наемните нива и цените на продажбите на апартаменти от среден клас може да застинат или да паднат. S&P Global изтъква свръхпредлагането като притеснение, особено в търговията на дребно, където твърде много молове могат да разредят продажбите на търговците arabnews.com. По подобен начин офисният пазар може да се ориентира към свръхпредлагане, ако едновременно се отворят множество нови кули без съответстващо увеличение на наемателите. Застроителите трябва внимателно да разпределят във времето и етапите на проектите си и да диференцират продукта си, за да не бъдат засегнати от пренасищане на пазара.
Икономическа зависимост от държавни разходи и нефт: Успехът на недвижимите имоти в Саудитска Арабия е тясно свързан с държавните разходи (много проекти са иницирани от държавата или разчитат на държавна инфраструктура). Значителен спад на петролните цени или бюджетните приходи може да доведе до съкращения в разходите или забавяния в проектите. Например, ако петролът се срине и остане нисък, PIF може да забави или намали обема на проекти като Jeddah Central или да намали субсидиите по жилищните програми, което ще окаже пряко влияние върху пазара. Въпреки че страната има буфери и се диверсифицира, нефтът все още финансира голяма част от инициативите по Vision 2030. Инвеститорите трябва да осъзнават, че настоящият бум се подкрепя от разходна фискална политика – всяко обръщане на тази тенденция ще повлияе на търсенето (чрез по-ниско потребителско доверие, влияние върху работни места в строителството и др.).
Лихвени проценти и разходи по финансиране: Глобалният ръст на лихвените проценти през 2022–2024 г. направи ипотеките и заемите за развитие по-скъпи. Ако високите лихви се запазят, рисковете при финансиране нарастват – крайното търсене може да отслабне, ако ипотеките станат твърде недостъпни въпреки държавните субсидии, а строителите ще се сблъскат с по-високи разходи на капитала. В най-лошите случаи проектите могат да се забавят заради липса на финансиране. Саудитската централна банка по принцип следва политиката на Федералния резерв на САЩ заради валутния курс, така че глобалните тенденции играят роля. От друга страна, ако инфлацията и лихвените проценти се смекчат през следващите години (както прогнозират някои анализи за 2025–2026 г.), този риск може да бъде намален.
Регулаторни и изпълнителни рискове: Въпреки че Саудитска Арабия е подобрила регулаторната си среда, все още има бюрократични и регулаторни предизвикателства. Промени в законите (например нови данъци върху сделки с недвижими имоти или собственост – освен данъка, еквивалентен на ДДС от 5% – могат да изненадат пазара). Испълнителният риск е особено значим при мега-проекти: закъснения или преразходи могат да засегнат свързаните инвестиции. Например, Jeddah Tower носи риск от изпълнение – ако проектът се забави отново, стойността на земята там може да пострада. Подобно, навременното и качествено изпълнение на Jeddah Central е огромна задача; при евентуално разочарование, това може да намали ентусиазма, който в момента засилва инвеститорските очаквания.
Геополитически и пазарни рискове от възприятия: Поради разположението си в Близкия изток, Саудитска Арабия (и съответно Джеда) може да бъде засегната от регионални геополитически напрежения. Всяка нестабилност или инцидент, свързан със сигурността, може временно да намали туристическия поток или интереса на чуждестранните инвеститори. Освен това саудитският пазар на недвижими имоти като нововъзникващ пазар може да бъде подвластен на промени в глобалните инвеститорски настроения. Например, ако други пазари станат по-привлекателни или настъпи световен спад в сектора на недвижимите имоти, чуждият капитал може да се изтегли. На вътрешния пазар настроенията също могат да бъдат засегнати, ако например някой голям проект се провали или има обществена съпротива срещу бързите промени (макар че това е по-малко вероятно при недвижимите имоти, отколкото в други сфери).
Строителни разходи и вериги на доставки: Бързото развитие доведе до нарастващи строителни разходи (материали и труд) в Саудитска Арабия – предизвикателство, отбелязано от индустриални доклади argaam.com. Ако инфлацията в строителството продължи, застроителите могат да се изправят пред свити маржове или да бъдат принудени да вдигнат продажните цени над възможностите на потребителите. Проблеми във веригите на доставки (като тези, които се случиха глобално по време на пандемията) също могат да забавят сроковете за изпълнение на проектите. За да се преодолеят тези предизвикателства, се изисква ефективно управление на проектите и евентуално локално снабдяване (което Vision 2030 насърчава, но пълното разгръщане на местното производство на материали ще отнеме време).
Зрялост на пазара и ликвидност: Пазарът на недвижими имоти в Саудитска Арабия е все още в процес на развитие. Освен REITs, съществува ограничена прозрачност и ликвидност в сравнение с по-развитите пазари. Инвеститорите трябва да имат предвид стратегията за изход – бързата препродажба на имоти в Джеда не е толкова лесна, както на силно ликвидни пазари, освен ако търсенето наистина не е много голямо. Ако пазарните условия се променят, продажбата на големи активи може да отнеме време. Въпреки това, инициативи като електронните актове за собственост и по-добрите данни от REGA постепенно подобряват този процес.

Източници:

JLL – KSA Пазарна динамика на жилищата, Q1 2025 jll-mena.com jll-mena.com
Deloitte – Прогнози за недвижимите имоти в Близкия изток 2024 (Саудитска Арабия) argaamplus.s3.amazonaws.com argaamplus.s3.amazonaws.com
Argaam News – „JLL очаква 32 000 нови жилищни единици в Рияд и Джеда през II полугодие на 2024 г.“ (септември 2024) argaam.com argaam.com
Argaam News – Продължение: Основни моменти от пазара на JLL KSA за I полугодие 2024 г. argaam.com argaam.com
AGBI – „Саудитска Арабия отваря свещените градове за чуждестранни инвеститори“ (януари 2025) agbi.com agbi.com
Arab News – „Перспективите пред търговските недвижими имоти в Саудитска Арабия са силни, благодарение на туризма и Визия 2030, според S&P“ (април 2025) arabnews.com arabnews.com
Knight Frank – Доклад за богатството 2025 (Пазарна ефективност) mansionglobal.com mansionglobal.com
Designboom – „Най-високата сграда в света Jeddah Tower подновява строителството си за завършване през 2028 г.“ (септември 2023) designboom.com designboom.com