Перспективи за пазара на недвижими имоти в САЩ през 2025 г. и след това

Прогнозите за наемните цени отразяват тази динамика. Последната прогноза на Zillow очаква, че наемите на еднофамилни къщи ще се покачат с около 3.2% през 2025 г., а наемите на многофамилни жилища (апартаменти) – с около 2.1% zillow.com. По подобен начин Freddie Mac предвижда национален ръст на наемите от около 2.2% през 2025 г., малко под дългосрочната средна стойност mf.freddiemac.com. Тези умерени увеличения през 2025 г. всъщност са вдигане спрямо 2024 г., когато ръстът на наемите достигна дъно (близо до нула в много градове). С други думи, наемите вече не се покачват стремглаво, но все още пълзят нагоре с устойчив темп. Заслужава си да се отбележи, че тенденциите при наемите зависят от сегмента: еднофамилните наеми (къщи под наем) се радват на по-силно търсене и ръст на наемите в сравнение с многофамилните, отчасти защото много семейства, които не могат да си позволят покупка, търсят къщи в предградията под наем zillow.com. Това стимулира интереса на инвеститорите към портфейли с къщи под наем.

Поглеждайки към периода след 2025 г., много анализатори предвиждат, че ръстът на наемите ще остане умерен през 2026 г., а след това може отново да се ускори през 2027–2028 г., когато настоящата строителна вълна бъде усвоена. Възвръщане към историческите средни ръстове на наемите (около 3% годишно) е вероятно през втората половина на десетилетието mf.freddiemac.com. Всъщност някои региони вече превъзхождат средното: например няколко града в Сън Белт и Средния запад продължават да бележат по-висок от средния ръст на наемите, поради силен приток на население и ръст на работните места arbor.com. Като цяло, основите на пазара на наеми (работни места, демография) остават стабилни, но балансът между предлагане и търсене ще определя траекторията на наемите. В краткосрочен план голямото предлагане е водещата история – поддържа наемите в разумни граници и дава повече възможности на наемателите. През 2026–2028, ако строителството се свие според очакванията, хазяите може отново да си върнат ценовата сила, особено в райони с нарастваща заетост и ограничено ново жилищно строителство.

II. Тенденции при търговските имоти по сектори

Докато жилищният сектор получава основното медийно внимание, търговският сектор на недвижимите имоти (CRE) е обширен и включва офис сгради, търговски центрове, индустриални складове, апартаменти, хотели, дейта центрове и др. Перспективите за CRE през 2025 са силно зависими от сектора, като резултатите се различават значително между отделните класове имоти. По-долу разглеждаме тенденциите в основните сектори – офиси, търговия, индустриални и многофамилни имоти – които заедно съставляват по-голямата част от комерсиалната собственост в САЩ. Посочваме настоящите условия и какво да очакваме в следващите години за всеки от тях:

Офис сектор

Офисният пазар е най-сериозно изпитаният сектор в търговските имоти след пандемията. Възходът на дистанционната и хибридната работа структурно намали търсенето на офис площи в много градове, довеждайки до завишени нива на вакантност и спад на цените в този сегмент. Към 2024–25 г. много офис кули в централните части на градовете, особено по-старите, се борят с ниска заетост. Националната вакантност при офисите е близо до рекордни нива – около 18–19% от офис площите остават незаети средно, а в някои от големите градски пазари този процент надвишава 20% cbre.com cbre.com. Пространствата за поднаем (офиси, които компаниите отдават, но искат да поднаемат поради излишък) също остават изобилни. Тези условия оказват сериозен натиск надолу върху наемите за стандартни офис площи и доведоха до вълна от проблеми за собствениците на офиси с предстоящи падежи по заемите. С други думи, офисният сектор е в низходящ цикъл.

С това казано, нарастват признаците, че офис пазарът достига дъното си и влиза в бавен възстановителен цикъл. Според макро прогнозата на CBRE за 2025 г., активността за наемане на офиси започна да нараства през 2024 г. и се очаква допълнително подобрение през 2025, макар и умерено cbre.com. Те прогнозират увеличение с 5% на общия обем офис наеми през 2025 г., което би било добре дошъл обрат след няколко години на свиване cbre.com. Ключово е, че новото строителство на офиси е почти замряло, което ще помогне да се ограничи по-нататък свръхпредлагането cbre.com. Докато компаниите се адаптират към хибридната работа, много от тях стигат до извода, че все още се нуждаят от офиси за съвместна работа и корпоративна култура – макар и с по-малко площ на служител или на различни локации. Нагласите на наемателите постепенно се изместват от чисто свиване към стабилизация и селективно разширяване, според индустриални проучвания cbre.com. Много наематели подновяват договорите си (често намалявайки площите или търсейки „качество вместо количество“), което стабилизира заетостта.

Сектор Търговия на дребно

Търговският сектор на недвижимите имоти – който включва търговски центрове, открити търговски зони, големи магазини и градски магазини – отбеляза впечатляващо възстановяване от най-ниските пандемични нива. Първоначалните COVID-ограничения силно удариха физическите магазини, ускорявайки отпадането на по-слабите търговци на дребно. Все пак, оцелелите се оказаха в среда с много ограничено ново предлагане и намалена конкуренция. В резултат фундаментите на търговските имоти през 2025 са може би най-здравите от години насам. Националната вакантност на търговски площи е под 5%, най-ниската от всички големи търговски недвижими имоти cbre.com cbre.com. В много локации, качествените търговски площи (особено такива във водещи крайградски центрове или около големи супермаркети) са напълно отдадени под наем. Една от причините е, че почти не са построени нови търговски площи в последните няколко години, така че търсенето се е изравнило с предлагането. Инвеститорите в строителството продължават да са предпазливи по отношение на нови търговски проекти (частично поради заплахата от електронната търговия), което означава, че съществуващите центрове почти не срещат конкуренция от нови проекти cbre.com.

В резултат наемите на търговски площи започват да нарастват след дълъг период на стагнация. Собствениците на имоти на първокласни локации възвръщат ценовата си позиция – очаква се исканите наеми за търговски площи да нараснат през 2025 поради ниската наличност cbre.com. Много търговски вериги, особено националните, реагират, като подписват дългосрочни договори за наем, за да си осигурят желаните обекти преди наемите да нараснат още cbre.com. Важно е да се отбележи, че представянето на търговските имоти варира според формàта. Откритите квартални и обществени търговски центрове (често с големи супермаркети или основни стоки) просперират и се радват на висока заетост, докато някои стари закрити молове продължават да се борят, освен ако не са били преустроени или репозиционирани. Въпреки това, дори моловете отбелязаха завръщане на посетителите през 2022–2023 г., когато потребителите се върнаха към пазаруването на място; Клас А моловете в заможни квартали се справят сравнително добре, а по-нискокласовите молове се преустрояват (в смесени центрове, логистични хъбове и т.н.).

Географски, разрастването на търговския сектор се фокусира върху пазарите с бърз растеж. Търговците на дребно насочват вниманието си към метрополиси със силен прираст на населението и работни места – например, Финикс, Остин, Далас, Нашвил и Шарлот се посочват като горещи точки, където търговската активност се съсредоточава cbre.com. Тези пазари в южния пояс и нарастващите райони не само привличат повече заселници, но често имат и по-достъпно жилищно настаняване (което оставя на потребителите повече разполагаеми средства за харчене в местни магазини). Освен това районите със значими инфраструктурни подобрения (например нови магистрали или разширения на транспортни връзки) привличат нови търговски проекти благодарение на подобрената достъпност cbre.com. Институционалните инвеститори, които години наред избягваха търговския сектор, бавно се завръщат поради стабилните му основи. Като цяло, перспективата за търговските имоти през 2025 е внимателно оптимистична: очаквайте ниска вакантност и скромен ръст на наемите да продължат, освен при рязко влошаване на икономическата обстановка. Един рисков фактор остава електронната търговия: онлайн продажбите продължават да растат (вече около 15% от всички продажби на дребно), затова физическите магазини трябва да продължат да се развиват и да предоставят преживявания или удобство, което онлайн търговците не могат да предложат. Но тезата, че онлайн търговията ще елиминира физическите магазини, се оказа невярна – вместо това, в САЩ вече има оптимизиран брой магазини след години на консолидация и оцелелите центрове печелят от това.

Сектор Индустриални и логистични имоти

Индустриалните имоти – основно складове, дистрибуционни центрове и производствени бази – бяха изключително успешни в последните години. Бумът на електронната търговия и преструктурирането на веригите за доставки (включително по-големи местни стокови наличности) предизвикаха рекордно търсене на складови площи от 2020 до 2022 г. До 2023 г. нивото на вакантност в индустриалния сектор достигна исторически минимуми на много места (често под 4%). Реакцията на предприемачите беше вълна от ново строителство и през късната 2023 г. се наблюдава известно охлаждане с нормализиране на лизинговото търсене. В началото на 2025 г. пазарът на индустриални имоти остава фундаментално здрав, макар и не толкова оживен, както по време на пика на електронната търговия. Националната вакантност в индустриалния сектор леко се увеличи с наплива на нови складови площи, но остава сравнително ниска и пазарът се счита за “благоприятен за наемателите” в краткосрочен план cbre.com. Старите, по-неефективни складове отчитат по-висока вакантност, тъй като наемателите се насочват към новите “високостоечни” съоръжения – “бяг към качество” аналогично с тенденцията на офис пазара cbre.com. Въпреки това, очакванията са условията отново да се затегнат към края на 2025 г., когато строителството се забави, а търсенето продължи да расте cbre.com.

Няколко фактора оформят индустриалното търсене през 2025 г. Първо, търговската политика и тенденциите към връщане на производството оказват влияние: по-високите американски мита върху чуждестранни стоки (въведени през 2024 г.) накараха някои компании да увеличат складовите си наличности в САЩ (за да внесат стоки преди митата) и да обмислят повече производство в или в близост до САЩ cbre.com. CBRE отбелязва, че това може да доведе до повишено търсене на индустриални съоръжения близо до границата между САЩ и Мексико и по големите север-юг логистични коридори (като магистралите I-35 и I-29) cbre.com. Пазари като Сан Антонио, Остин, Далас–Форт Уърт, Оклахома Сити, Канзас Сити, Де Мойн и Минеаполис се определят като вероятни бенефициенти на тези промени, заради географското им положение по основните континентални търговски маршрути cbre.com. Второ, съставът на индустриалните наематели се променя: фирмите за логистични услуги от трети страни (3PL) поемат все по-голям дял от договорите за наем, тъй като компаниите възлагат складови дейности на специализирани оператори. CBRE прогнозира, че 3PL ще заемат над една трета от наетите индустриални площи през 2025 cbre.com, отразявайки тенденцията към по-гъвкави и “при поискване” вериги за доставки.

По отношение на обем, прогнозата за индустриалните наеми в цялата страна за 2025 г. е малко над 800 милиона квадратни фута cbre.com. Това ще бъде под пиковото ниво по време на пандемията (2021 г. видя извънредно търсене), но все пак повече от нормата преди пандемията cbre.com. По същество индустриалният сектор преминава от хиперрастеж към по-устойчив темп на растеж. От страна на предлагането, след няколко години на „бурно строителство“ предприемачите се оттеглят. Започнатите нови индустриални строителства намаляват рязко – очаква се през 2025 г. да бъдат с над 50% по-ниски в сравнение с 2024 г. cbre.com. Тази пауза позволява на пазара да усвои съществуващите спекулативни проекти, които излизат на пазара. Към края на 2025 г., когато тези площи се запълнят, махалото може отново да се обърне в полза на наемодателите, особено що се отнася до съвременни съоръжения в ключови логистични центрове. Ръстът на наемите за индустриални площи вероятно ще остане положителен, но умерен в краткосрочен план – наемодателите може да предлагат отстъпки на пазари с временно свръхпредлагане, но като цяло наемните ставки се поддържат от инфлацията и високите разходи за замяна. В обобщение, перспективите пред индустриалния сектор остават много позитивни: продължаващото развитие на електронната търговия, пренарежданията във веригите за доставки и ограниченото ново предлагане сочат към здрави фундаментални показатели. Освен ако не настъпи голяма рецесия, складовете трябва да се радват на висока заетост и стабилен ръст на наемите през следващите няколко години, което превръща индустриалните имоти в продължаващ фаворит сред институционалните инвеститори (включително инвестиционни тръстове за недвижими имоти и частни инвестиционни фондове).

Многофамилен (апартаментен) сектор

Многофамилният сектор (големи жилищни сгради с 5+ апартамента) често се счита за част от жилищния пазар, но също е основен клас търговски актив за инвеститорите. През 2025 г. многофамилният сектор изживява уникален момент: огромен прилив на ново предлагане, съчетано със силно търсене от наематели. Както беше отбелязано по-рано, 2023–2024 донесе рекорден брой нови апартаменти, което доведе до леко повишаване на общата национална вакантност и забавяне на ръста на наемите. За инвеститорите това означаваше по-високи отстъпки и по-плосък нетен оперативен доход в някои пазари с голямо предлагане през последната година. Въпреки това, фундаменталните показатели на сектора далеч не са слаби – просто нормализират след изключително стегнат пазар. С напредването през 2025 г. се очаква натискът от новото строителство да започне да отслабва. CBRE прогнозира, че вакантността реално ще намалее леко през 2025 г. (до около 4,9% към края на годината, спрямо ~5,3% в края на 2024 г.) и средният наем да нарасне с около 2,6% за годината cbre.com. По подобен начин Freddie Mac очаква ръст на наемите през 2025 г. в границите на малко над 2% и само леко повишаване на вакантността до около 6,2% (по данни на RealPage), при условие че икономиката постигне меко приземяване mf.freddiemac.com. По същество, многофамилният пазар през 2025 г. би трябвало да остане балансиран – нито пазар на наемателя, нито на наемодателя на национално ниво – с леко подобрение спрямо 2024 г..

Един ключов фактор е, че формирането на домакинства се очаква да остане силно. Демографията и икономическите условия поддържат постоянно търсене на жилища под наем: ръстът на заетостта, макар и по-бавен от периода след пандемията, остава положителен, а голямото поколение на милениалите навлиза във възрастта за създаване на семейства. Много от тези млади хора продължават да наемат жилища – по избор или защото високите цени и лихвени проценти отлагат първата им покупка на дом. Освен това имиграцията (която се увеличи отново през 2022–2023 г.) допринася за търсенето на наеми. Докато американската икономика избегне сериозна рецесия, ще наблюдаваме милиони нови домакинства на наематели през следващите няколко години, което помага да се усвои новото предлагане.

Географски, историята на предлагането е много концентрирана. Голяма част от последното строителство на апартаменти се реализира в щатите от Sun Belt – особено Тексас, Флорида, Каролините, Джорджия, Аризона и отделни райони на Mountain West. Всъщност, 10 от 16-те големи пазара на многофамилни имоти в САЩ вече преминаха своя връх в строителството, а останалите шест се очаква да достигнат връха през 2025 г. с приключването на текущите проекти cbre.com. Това подсказва, че до 2026 г. практически всички големи пазари ще наблюдават спад на новите доставки. Метрополисите от Sun Belt, които водеха вълната на развитие, вероятно ще се охладят краткосрочно (с по-висока вакантност в градове като Остин или Нашвил тази година), но те имат и силен ръст на населението, което в крайна сметка ще запълни новите единици. Крайбрежните градове (като Ню Йорк, Лос Анджелис, Сан Франциско) имаха сравнително малко ново строителство и са недостатъчно снабдени с жилища под наем; там заетостта е стабилна, а наемите отново се покачват с връщането на градската миграция. Забележима тенденция е растящият интерес на инвеститорите към многофамилни имоти в Средния Запад. Някои метрополиси там (например Индианаполис, Канзас Сити, Синсинати) предлагат висока достъпност и стабилни икономики, а прогнозите са за устойчив ръст на наемите в Средния Запад – потенциално 4–5% годишно през идните години multihousingnews.com докато тези пазари наваксват от ниска база.

От инвестиционна гледна точка, многофамилните имоти продължават да се възприемат като един от нискорисковите търговски класове активи – хората винаги имат нужда от място за живеене. Въпреки това, по-високите лихви засегнаха оценките на многофамилните имоти, тъй като инвеститорите вече не могат да разчитат на евтин дълг за по-добра възвръщаемост. Капитализационните проценти (показатели за доходността на имотите) на апартаментите се покачиха спрямо дъното от 2021 г., което означава, че цените леко намаляха дори при растящи наеми. CBRE очаква капитализационните проценти да се стабилизират или леко да се компресират през 2025 г. с подобряване на финансовите условия cbre.com cbre.com. Това на практика може да означава, че 2025–2026 г. е привлекателен период за инвестиции в многофамилни имоти, преди лихвите евентуално да паднат още и цените да се повишат отново. Рисковете пред сектора включват всяко съществено икономическо забавяне (загуба на работни места намалява възможността на наемателите да плащат) и локално свръхпредлагане в някои пазари, но национално перспективите са солидни. До 2026–2028 г., когато настоящият бум на нови жилища бъде усвоен, мнозина пазари може отново да се окажат с недостиг, което ще тласне наемите нагоре. Разработчиците, съобразени с по-високите разходи за финансиране, не преизграждат национално – всъщност новото строителство на многофамилни жилища през 2025 г. се очаква да е значително под нивата от последните години cbre.com. Това създава условията за добър баланс между търсене и предлагане след няколко години.

(Забележка: Други търговски сектори като хотели и дата центрове също заслужават внимание. Хотелите се възстановиха рязко благодарение на търсенето на пътувания, макар че по-високите лихви ограничават новото строителство. Дата центровете преживяват изключителен растежпо линия на облачните услуги и изкуствения интелект – търсенето през 2025 е „бяло горещо“, с вакантност под 3% и рекордно ново строителство по данни на CBRE cbre.com. За краткост обаче се фокусираме върху основните, поискани сектори.)

III. Лихвени проценти и тенденции при ипотеките

Лихвените проценти – особено ипотечните – играят ключова роля на имотния пазар. През последните две години рязкото покачване на лихвите беше най-голямата спънка за жилищния сектор. През 2020–2021 г. 30-годишните фиксирани ипотеки се движеха около 3%, които подхраниха покупателен бум. До края на 2023 г. същата лихва се удвои, достигайки 7% или повече, което е най-високото ниво от около 20 години. Този скок е пряка последица от агресивното покачване на лихвите от Федералния резерв за борба с инфлацията: с повишаването на основните лихви през 2022 и 2023 г. разходите за заемане в цялата икономика се увеличиха. Високите ипотечни лихви рязко влошават достъпността – например при 7% месечната вноска от $2 000 покрива много по-малък заем в сравнение с 3%. По данни на NAR месечната вноска по типична къща (при 20% самоучастие) е около $2,120 в началото на 2025 г., с 4,1% ръст спрямо година по-рано въпреки по-бавния растеж на цените nar.realtor. Много купувачи бяха извадени от пазара от тази „вилица в достъпността“ и продажбите на жилища паднаха до рецесионни нива през 2023–24 г. основно заради лихвите по ипотеките.

Добрата новина за 2025 г. е, че средата на лихвените проценти изглежда се стабилизира и облекчение е на хоризонта. С понижаването на инфлацията от върха ѝ, Федералният резерв намали темпото на повишенията. Всъщност, Фед направи няколко малки намаления на лихвените проценти в края на 2024 г. nar.realtor, и към средата на 2025 г. се очаква основният федерален лихвен процент да остане стабилен или дори да спадне допълнително, ако инфлацията го позволи. Важно е обаче да се отбележи, че ипотечните лихви най-вероятно няма да паднат в синхрон с намаленията от страна на Фед nar.realtor. В края на 2024 г., когато Фед започна с намаленията, ипотечните лихви почти не се промениха – Юн от NAR отбеляза, че фактори като „набъбнал федерален дефицит“ поддържат натиск нагоре върху дългосрочните лихви и не позволяват на ипотеките да спаднат бързо nar.realtor. Вместо рязък спад, повечето анализатори очакват постепенно намаляване на ипотечните лихви през следващите няколко години. Последната прогноза на Fannie Mae предвижда 30-годишната фиксирана лихва да бъде около 6,2% в края на 2025 г. и около 6,0% до края на 2026 г., което е само умерено подобрение от приблизително 6,6–6,7% в средата на 2025 г. mpamag.com. Mortgage Bankers Association е малко по-оптимистична и предвижда, че лихвите могат да се доближат до средите 5% до 2026–27 г., но дори това е доста над свръх-ниските стойности от близкото минало. Накратко, разходите по заемите вероятно ще останат високи спрямо десетилетието на 2010-те, макар и малко по-ниски от пика през 2023 г.

За купувачите на жилища това означава, че 2025–2028 г. ще изискват адаптиране на очакванията. Купувачите ще трябва да приемат малко по-високите разходи за финансиране като “новото нормално”, поне в средносрочен план. Това води до промени в ипотечните продукти: когато лихвите бяха 3%, почти всички фиксираха 30-годишна лихва. При 6–7% има по-голям интерес към ипотеки с променлива лихва (ARM) или временни “buydown” схеми (при които продавачът или строителят субсидира лихвата за първите години), за да се облекчат първоначалните плащания. Вижда се също креативност, като “assumable” ипотеки (придобиване на съществуващ нисколихвен FHA или VA заем на продавача) – някои купувачи плащат премия за такъв дом. Кредиторите започват да предлагат нови програми (като 40-годишни кредити или продукти с разпределена собственост), за да подобрят достъпността. Тези тенденции ще продължат, докато лихвите остават относително високи. От друга страна, ако и когато лихвите спаднат, може да има бум на рефинансирането, когато собствениците се втурнат да свалят ипотечните си вноски. В момента активността по рефинансиране е много ниска (малцина биха сменили заем от 3% за такъв с 6%), но до 2026–2027 г., ако лихвите паднат с процент-два, милиони кредитополучатели ще могат да се възползват от рефинансиране – нещо, което индустрията наблюдава с надежда.

Заслужава да се отбележи и влиянието на лихвите върху инвеститори и строители. Сделките с търговски недвижими имоти се забавиха през последната година, защото разходът по дълга се повиши и одобренията станаха по-трудни. Капитализационните лихви (инвестиционната доходност) трябваше да се коригират нагоре, както вече споменахме, а някои инвеститори с голям заем изпитват затруднения с рефинансиране. Обемът на новоотпуснатите многофамилни и търговски ипотеки спадна рязко през 2023–24 г. Но с перспективите за леко по-ниски лихви, отрасловите прогнози очакват активността по инвестиции да нарасне. CBRE прогнозира 5–10% ръст на инвестиционния обем в търговски недвижими имоти през 2025 г., с повишаване на доверието в икономиката и сближаване на ценовите нагласи между купувачи и продавачи cbre.com cbre.com. В жилищния сегмент, общият обем нови ипотеки (покупка + рефинансиране) се очаква да нарасне от дъното: Fannie Mae прогнозира около $1,98 трилиона за новите ипотеки през 2025 г., нарастващи до $2,33 трилиона през 2026 г. с възстановяването на продажбите и връщане на част от рефинансиранията mpamag.com. Тези стойности все още са под $4+ трилиона при бума на рефинансирането през 2020 г., но тенденцията е нагоре.

В обобщение, лихвените проценти ще останат ключов фактор за недвижимите имоти до 2028 г. Основното очакване е за умерено понижение на ипотечните лихви през следващите години, но не и за връщане на екстремно ниските нива. Дейността на пазара на имоти (както покупката, така и строителството) би трябвало постепенно да се засилва с намаляване на лихвите. Все пак всички прогнози идват с уговорката, че неочаквана инфлация или икономически сътресения може да променят траекторията. Към момента консенсусът е, че най-лошото вече е зад гърба ни и средата бавно ще става все по-благоприятна за кредитополучатели и инвеститори. Както каза един ипотечен мениджър, “Очакваме лихвите да спаднат леко, но не и до историческите минимуми, които вече познаваме” mpamag.com. Планирането на ипотеки с 6% днес, с възможност за рефинансиране до 5% утре, е разумен подход за купувачи през този период.

IV. Регионални и градски акценти

Недвижимите имоти са прочуто местни. Въпреки че националните тенденции дават фон,регионалните различия в САЩ са изразени през последните години – и тенденцията ще продължи. Тук ще изведем някои регионални и градски развития на жилищния пазар, както и големите метрополиси, които да следим:

• Бумът на „Слънчевия пояс“ (Югоизток и Югозапад): Районът на Слънчевия пояс (простиращ се през южната част на страната от Флорида до Тексас, Югозапада и части от Запада) е големият отличник през последното десетилетие и продължава да води по много показатели. Щати като Флорида, Тексас, Каролините, Джорджия, Аризона и Тенеси отчитат силен ръст на населението и работни места, привличайки както индивидуални лица (включително дистанционни работници и пенсионери), така и корпоративни премествания. Тази миграция поддържа търсенето на жилища и държи цените относително високи за региона. Много метрополиси в Слънчевия пояс преживяха двуцифрен ръст на цените до 2022 г.; част от тези пазари се охладиха през 2023 г. (дори с леки спадове), но по принцип се държат. Например, средната цена на жилище в Маями, Флорида се е покачила с около 9% през последната година realtor.com, а Орландо, Флорида отчита над 12% ръст на годишна база realtor.com, според прогнозите на Realtor.com, което показва допълнителна сила. Междувременно Остин, Тексас, който беше емблематичен за пазарната лудост по време на пандемията (цените с ръст от почти 40% за две години), видя корекция на стойностите през 2023 г. Към началото на 2025 г. цените в Остин са малко под пика, но икономиката на града е силна, а прирастът на населението – висок, така че NAR очаква Остин да „възстанови цените си в близко бъдеще” nar.realtor. Общият фактор в пазарите на Слънчевия пояс е достъпност (спрямо крайбрежните градове), ниски данъци, работни места и по-топъл климат – тези фактори ще останат валидни през късните 2020-те. Инвеститорите особено предпочитат пазари като Далас–Форт Уърт, Атланта, Финикс, Тампа и Шарлът, които са големи и динамични. Една забележка: климатът и застраховането – в райони на крайбрежна Флорида и Мексиканския залив разходите за застраховка растат (поради урагани и наводнения), което с времето може да ограничи достъпността и интереса на купувачите, ако проблемът не бъде решен.
• Високостойностни крайбрежни пазари: Скъпите крайбрежни метрополиси – като Ню Йорк, района на залива Сан Франциско, Лос Анджелис, Бостън, Вашингтон D.C. и Сиатъл – имат по-разнопосочно развитие. Много от тези пазари отбелязаха кратък спад в цените през 2020 г. (заради дистанционната работа и преместване в по-малки градове), последван от скок през 2021 г., когато животът в града се възстанови. До 2022 г. някои крайбрежни градове отново срещнаха препятствия: отлив на население към по-евтини региони и, на места, съкращения в технологичния сектор (особено Сан Франциско и Сиатъл) понижиха търсенето. През 2023 г. Сан Франциско отчетливо видя спад на средната цена на жилище на годишна база и стойностите там в началото на 2025 г. са почти без промяна (+1.5% на годишна база във 1Q 2025) nar.realtor – на практика, пазарът в района на залива стои на място. Има обаче знаци на стабилизация: градовете привличат обратно обитатели. Данните на NAR показаха, че след “субурбанизацията” по време на пандемията, 2024 г. регистрира най-големия ръст на връщане обратно към градските центрове за последното десетилетие nar.realtor. Млади професионалисти се връщат заради работа и удобства, а международната миграция (концентрирана в гейтуей-градовете) се засилва. Докато Ню Йорк или Сан Франциско вероятно няма да видят експлозивния ръст на Остин или Нашвил, те имат много ограничено предлагане и високи доходи, което ще поддържа цените. Пример: осем от десетте най-скъпи метрополиса са в Калифорния (San Jose със средна цена над $2 милиона, +9.8% на годишна база) nar.realtor. Тези пазари са скъпи заради дългогодишна недостатъчност на ново строителство и желани локации, и цените се очаква да растат бавно, докато предлагането е оскъдно. Достъпността до жилища е ключов проблем по крайбрежието, със силно ограничени нива на собственост (в района на залива под 55% от домакинствата притежават собствен дом) nar.realtor. Това ще води до политически натиск за повече ново строителство и мерки за достъпност, които могат да оформят тези пазари през идното десетилетие.
• Стабилност в Средния запад: Средният запад не беше във фокуса, но тихо се превърна в привлекателен регион поради достъпността и стабилност на икономиката. Градове като Колумб (Охайо), Индианаполис, Канзас Сити, Милуоки и Минеаполис не преживяха огромни покачвания или сривове; те по-скоро отбелязаха стабилен, едноцифрен ръст на цените и по-ниска волатилност. През 2024–2025 г. метрополисите в Средния запад отчитат едно от най-значителните възстановявания на продажбите, поради изтикването на купувачи от по-скъпите региони. Пример: анализът на Realtor.com идентифицира няколко пазара от Средния запад в топ 10 за 2025 г. по потенциал за ръст на продажбите и цените realtor.com. Ярък пример е Колорадо Спрингс, CO (понякога отнасян към Планинския запад) – №1 в класацията, Вирджиния Бийч, VA (по-достъпен град в Югоизточното крайбрежие) е №3, а Грийнсбъро, NC – №10 realtor.com. Макар не всички да са в класическия Среден запад, тенденцията е второстепенните градове с добро качество на живот да излизат на преден план. Средният запад също предлага по-високи капитализационни лихви (рентабилност при отдаване под наем), което привлича инвеститори към пазари като Кливланд или Детройт за еднофамилни наеми и многофамилни сделки. Очаква се пазарите на имоти в Средния запад да растат стабилно и премерено, без големи колебания. Един фактор за наблюдение е населението: някои райони все още показват стагнация или лек отлив, което може да ограничи търсенето. Но градове с растящи здравни, образователни и производствени сектори се справят добре.
• Коридорът на Североизтока: Коридорът (от Бостън до D.C.) показва разнообразни тенденции. Пазарът в Ню Йорк се възстанови от срива през 2020 г.; наемите в Манхатън отчетоха рекордни нива през 2022 г., а цените на апартаментите се стабилизираха. Предградията на Ню Йорк (Ню Джърси, Лонг Айлънд, Кънектикът) са силни заради ограниченото предлагане. Бостън има устойчив пазар, стимулиран от висшето образование и биотехнологии – там цените продължават да растат умерено. Филаделфия и Балтимор са по-достъпни алтернативи в коридора и отчитат засилване като заместители на D.C./NYC. Вашингтон D.C. напоследък е относително стабилен откъм цени на жилища отчасти заради голямото предлагане на високи сгради и известен поток на жители навън, но високите доходи и ограничението на земя за еднофамилни жилища правят сегмента много конкурентен. На Североизток жилищният фонд е стар и растежът – бавен, което води до ограничено предлагане. Ако регионалната икономика (която е доминирана от държавна администрация, образование, финанси и здравеопазване) остане стабилна, цените вероятно ще нарастват бавно. Тенденция: високите лихви удрят по-силно скъпите пазари – ипотека с 7% върху $1 млн. имот в Ню Джърси е много по-скъпа от 7% върху $300 хил. в Охайо. Затова напрежението по линия на достъпността на Североизток е по-силно и може да охлади растежа на цените до компенсиране от спад на лихвите или ръст на доходите.
• Регионална достъпност и миграционни модели: Като цяло достъпността е ключов фактор за регионалната динамика. Райони, които до скоро бяха изключително достъпни (Югоизток, части от Запада – Айдахо/Юта), видяха големи ръстове на цените, тъй като хора се заселваха там, и вече са не толкова евтини – което ги охлажда леко. Междувременно региони без бум (Среден запад, част от Североизтока) стават относително по-достъпни. Вижда се миграция от скъпи към по-евтини щати: например щати като Калифорния, Илинойс и Ню Йорк отчитат отлив, докато Флорида, Тексас, Каролините и Тенеси – приток на нови жители. Това ще продължи, подпомогнато от дистанционната работа и пенсионери, търсещи топъл и изгоден климат. Флорида заслужава отделно внимание: огромен прилив на нови жители (и ръст на цените ~40% за 3 години). Напоследък някои пазари във Флорида (Наплес, Тампа, части от Южен Флорида) се поохладиха поради недостъпност за местните и застрахователни рискове, но Маями и Орландо се прогнозират като топ изпълнители за 2025 г. по ръст на продажбите и цените realtor.com, което показва, че привлекателността на Флорида остава висока.

В Таблица 1 по-долу обобщаваме няколко примера за регионални жилищни показатели, за да илюстрираме разнообразието:

V. Ключови демографски, технологични и икономически двигатели

Множество фундаментални сили оформят пазара на недвижими имоти. В този раздел разглеждаме основните демографски, технологични и икономически фактори, които влияят върху жилищния и бизнес недвижимия пазар. Тези фактори помагат да се обяснят наблюдаваните тенденции и дават представа как пазарът може да се развие през следващите години.

• Демографски промени: Демографията е определяща за жилищното търсене. САЩ са в разгара на генерационна смяна. Милениалите (родени ~1981-1996) – най-голямото поколение на пазара на труда – сега са предимно в късните си 20 и 30 години, най-активните години за създаване на семейство и купуване на дом. Това поколение малко се забави при покупка на жилище в сравнение с предишните (поради фактори като студентски дългове и последствията от кризата през 2008 г.), но сега излиза смело на пазара. Всъщност медианната възраст на първия купувач достигна 38 години – най-високата стойност досега nar.realtor, което показва колко време на милениалите им трябва да съберат пари за първоначална вноска при високите цени. Мнозина разчитат на помощ от семейството: 25% от първите купувачи са използвали подарък или заем от роднини, а 7% – наследство – също рекорден брой nar.realtor. С напредване на възрастта предпочитанията им може да се изместят от стартови апартаменти към по-големи къщи в предградията, увеличавайки търсенето в райони, благоприятни за семейства. След тях Поколение Z (родени ~1997-2012) започва да навлиза в зрелия живот; най-старите вече са в средата на 20-те си години и започват кариери, често като наематели. През следващите 5 години това поколение значително ще увеличи търсенето на жилища под наем и в бъдеще и на стартови домове (вероятно обаче при купуване това ще стане по-късно през 2020-те години). Междувременно бейби бумърите (родени 1946–1964) вече са в пенсионна възраст. Много бумъри избират да „остареят в дома си“, като остават в домовете си по-дълго от предишните поколения, което допринася за ниския оборот на жилища. Някои обаче се преместват или намаляват жилището си – често към слънчеви щати или близо до внуци – така влияят на пазари като Флорида, Аризона и Каролина. Бумърите бяха активни купувачи през 2023–24 г., дори изпреварвайки по-младите в някои тримесечия, често защото имат натрупано имущество и могат да платят в брой. Всъщност, покупките в брой са на рекордно високи нива, съставлявайки 26% от жилищните продажби (и над 30% при повторно купувачите) наскоро nar.realtor, отчасти поради по-възрастни купувачи, които продават по-голям дом или използват натрупано богатство. Друга демографска тенденция е увеличаването на многофамилните домакинства. NAR съобщава за рекордни 14%-17% от купувачите, които купуват домове за няколко поколения, за да приютят възрастни родители или деца, които се завръщат у дома nar.realtor. Това е резултат от спестяване на разходи и културни предпочитания, а увеличава търсенето на по-големи домове за няколко поколения с отделни апартаменти и др. Накрая, общият прираст на населението в САЩ се забави в късните 2010 г., но получи тласък от повишената имиграция след 2021 г. Международната имиграция е ключов фактор за формиране на домакинства, особено в големи градове и при търсенето на жилища под наем. Ако САЩ продължава да приема имигранти с добри темпове, това ще увеличава търсенето на жилища (всеки нов имигрант – независимо дали ще взема под наем или ще купува – има нужда от дом). В обобщение, демографските тенденции като цяло са благоприятни за жилищата: голяма група навлиза във възрастта за покупка на дом, житейски събития ще провокират премествания дори при задържане на лихвите и прирастът на населението ще продължи да оказва натиск върху предлагането nar.realtor. Едно от притесненията е достъпността за по-младите купувачи – ако цените и лихвите останат високи, милениалите и Gen Z може да формират домакинства по-бавно или да изберат наемане, което може да промени процента на собственост на жилище през следващите години.
• Технологични тенденции: Технологиите влияят на недвижимите имоти по няколко начина. Най-значим е растежът на технологиите за дистанционна работа, който отвърза много работещи от офиса. Това вече промени търсенето на жилища – позволявайки на хората да се преместват по-далеч от центровете или дори в други региони (както се вижда при миграцията към Sun Belt). Дистанционната работа се очаква да остане в някаква хибридна форма, което означава, че търсенето на жилища ще бъде по-разпръснато. Работещите могат да приоритизират достъпността и пространството (домашни офиси) пред времето за пътуване, което благоприятства недвижимото имущество в предградията и още по-далеч. Има обаче признаци, че някои компании връщат служителите си обратно в офисите, така че градските жилища далеч не са изчезнали. В бизнес недвижимите имоти технологиите за дистанционна работа остават фундаментално предизвикателство за офис сектора, както бе описано по-рано. Друга технологична тенденция е растежът на електронната търговия. Разширяването на онлайн пазаруването (ускорено от пандемията) повиши нуждата от логистични имоти (складове, центрове за изпълнение на поръчки), докато оказа натиск върху определени видове търговски площи. Наемодателите на молове отговарят, като добавят експериментални наематели (като развлекателни комплекси, фитнес зали, медицински центрове), които са „устойчиви на интернет“. Взаимодействието между технологиите и търговията ще продължи: очаквайте повече омниканална търговия (магазините като шоуруми/центрове за онлайн поръчки), което всъщност може да поддържа заетостта на добре разположени търговски площи. При жилищата технологиите правят сделките по-ефективни. Разпространението на онлайн платформи за обяви (Zillow, Redfin, Realtor.com) и виртуални турове даде на купувачите невиждан досега достъп до информация. Дигиталните ипотеки и електронни сделки опростяват процеса на покупка. Тези ефективности не променят съотношението търсене-предлагане, но правят пазара по-прозрачен и евентуално намаляват триенето (въпреки че битките за цените все още могат да са ожесточени!). Друга посока е проптех и смарт-домове: много нови жилища и сгради вече се предлагат със смарт термостати, охранителни системи и IoT устройства, които са търсени екстри. Технологично и строителните методи еволюират (макар и бавно) – например модулното строителство и 3D принтирането на домове се изследва с цел намаляване на разходите и ускоряване на строителството, което би било от значение, ако се приложи масово за решаване на жилищния недостиг. Данните и изкуственият интелект все повече се използват от инвеститорите в имоти за идентифициране на възможности (напр. използване на алгоритми за откриване на подценени имоти или за прогнозиране на пазарни промени). Гледайки специфични сектори: дата центровете са бързо развиващ се клас имоти благодарение на ръста на облака и ИИ – както беше споменато, незаетостта при дата центровете е около 2.8% и активно се добавя капацитет cbre.com. Необходимостта от дигитална инфраструктура (дата центрове, сайтове за клетъчни кули) е нов фактор за търсенето, който предприемачите обмислят. И накрая, динамиката на технологичната индустрия силно влияе върху определени пазари. Големите технологични центрове (Сан Франциско, Сиатъл, Остин) видяха колебания на жилищния си пазар спрямо успеха на технологичните компании. Към 2025 г. технологичният сектор се възстановява след съкращения, което вещае добре за догонване на тези местни пазари. В периода 2025–2028, ако ИИ и други иновации предизвикат нов технологичен бум, очаквайте скъпоструващите технологични центрове да се сблъскат с нови жилищни недостизи, освен ако не изграждат повече жилища.
• Икономически и политически фактори: По-широките икономически условия винаги са основен двигател. Ръстът на заетостта, доходите и БВП директно определят търсенето на недвижими имоти. През 2025 г. се очаква икономиката на САЩ да расте умерено – CBRE прогнозира растеж на БВП от 2.0% до 2.5% за 2025 г. cbre.com, леко над тренда, при условие, че бъде избегната рецесия. Този растеж се подхранва от потребителски разходи (балансите на домакинствата все още са стабилни) и облекчаване на финансовите условия. Силен ръст на заетостта през 2023–24 г. се случи паралелно със спад на жилищните продажби, което говори за латентно жилищно търсене при подобряване на условията realestatenews.com. Ако безработицата остане стабилно ниска (около 4–4.5% според прогнозите) cbre.com, хора ще създават домакинства и инвестират в недвижими имоти. Друг фактор е ръстът на заплатите – те растат, но не така бързо както цените на жилищата в много райони, което вреди на достъпността. Ако увеличението на заплатите продължи с ~4-5% годишно, докато ръстът на цените на жилищата се забави до 2-3%, постепенно ще се възстанови част от баланса. Инфлацията също влияе на недвижимите имоти, определяйки лихвите (както беше обсъдено) и разходите за строителство. Строителната инфлация беше много висока през 2021–22 г. (липси на материали и работна ръка). Това намаля до известна степен, но строежът на дом остава значително по-скъп от преди пандемията. Всяко подобрение в предлагането (и съответно – в достъпността) ще зависи от производителността и разходите в строителството; политическите усилия за намаляване на административните пречки или даване на субсидии могат да помогнат. Правителствената политика остава непредвидима. На федерално ниво се обсъжда помощ за първи купувачи (програми за първоначална вноска, данъчни кредити), които могат да стимулират търсенето, ако бъдат приложени. По-голямото въздействие обаче вероятно ще дойде на щатско/градско ниво: реформи в зонирането за по-голяма гъстота, ускорени разрешителни, стимули за достъпно строителство могат постепенно да увеличат предлагането в острите пазари. Щати като Калифорния и Орегон вече въведоха задължителност за по-голямо строителство и легализиране на допълнителни жилищни единици (ADUs), което дългосрочно ще добавя нови жилища. Друг икономически фактор е финансовата среда: достъпността на кредита. Банки затегнаха критериите си донякъде поради по-високите лихви и икономическата несигурност. Това засяга не само купувачите (които може да се квалифицират по-трудно или да плащат по-високи такси), а и строителните предприемачи (като се сблъскват със стриктно одобрение за строителни кредити). Ако банковият сектор се стабилизира и лихвите спаднат, достъпът до кредит ще се увеличи и това ще активира повече сделки. При финасова нестабилност обаче (например криза на ликвидността или таван на държавния дълг, който предизвика волатилност на лихвите) пазарният сентимент бързо ще се влоши. Фискалната политика (правителствени разходи и дефицити) също има значение; големият федерален дефицит се посочва като причина дългосрочните лихви да са високи nar.realtor. Ако САЩ намали дефицита си, това може да облекчи натиска върху доходността по облигациите и съответно върху ипотечните лихви. И, разбира се, данъчната политика влияе върху пазара – в момента се обсъждат промени по отношение на приспаданията по SALT или данъци за инвеститорите, което може да промени стимулите за купувачите в щати с високи данъци или за собствениците на имоти за отдаване под наем.

В обобщение, демографският попътен вятър от нарастващ брой купувачи и наематели в най-активна възраст поддържа дългосрочното търсене на жилища, технологиите променят къде и как живеят и работят хората (оказвайки различно влияние върху отделните видове имоти), а икономическият фон – лихви, ръст на работните места, инфлация – задава общото темпо на пазара. Тези фактори се преплитат: например, ако технологиите позволят повече дистанционни работни места в Средния Запад, това ще е демографско/икономическо разместване за региона. Или ако икономическата политика овладее инфлацията, технологичният бум в сектор дата центрове ще може да напредва без прегряване на електрическата мрежа (още един пример за технологично-икономическа връзка, като се експериментира с използване на атомна енергия за дата центрове cbre.com). Участниците в сектора ще трябва да следят внимателно тези макродвигатели. Следващите няколко години вероятно ще донесат продължаваща адаптация към “новите норми” на постпандемичния живот, по-високи лихви от 2010-те и променящи се предпочитания на новото поколение.

VI. Рискове и възможности за инвестиции

Пазарът на недвижими имоти за периода 2025–2028, въпреки че е обещаващ в много аспекти, носи и уникален набор от рискове и възможности за инвеститорите – било то големи институции или индивидуални собственици/наемодатели. По-долу описваме основните рискове, на които трябва да се обърне внимание, както и възможностите, които могат да бъдат използвани през този период:

Основни инвестиционни рискове:

• Високи лихвени проценти и разходи за финансиране: Повишените лихвени проценти увеличават разходите по заемите, което може да намали възвращаемостта от инвестициите или достъпността на жилищата. Ако лихвите останат по-високи за по-дълго от очакваното (или отново скочат поради инфлация), финансирането на сделки с недвижими имоти ще остане предизвикателство, което може да понижи стойността на имотите. Много търговски инвеститори, които са купували при ниски лихви, са изправени пред риск при рефинансиране – рефинансирането на заеми при днешните лихви може да се окаже непосилно, което в някои случаи води до просрочие или продажба при стресови условия. Това е особено рисковано при офис сектора, където челен сблъсък имат падащи стойности и високи лихви (вълна от търговски ипотеки върху офиси изтича през 2025–2026 г.). Увеличаването на капитализацията може да намали стойността на имотите във всички сектори, поне в краткосрочен план, което е риск за настоящите собственици.
• Възможност за икономически спад: Въпреки че основният сценарий е „меко приземяване“, винаги съществува риск от рецесия – било поради прекалено „затягане“ от Федералния резерв, глобални шокове или геополитически събития. Рецесия със значителна загуба на работни места би навредила на търсенето на недвижими имоти (по-малко купувачи, повече празни апартаменти, затруднени търговци на дребно и т.н.). Сектори като хотели и луксозни жилища са особено чувствителни към икономически колебания. Дори умерен спад може да засили други рискове, като фалити на наематели или увеличена незаетост. Инвеститорите трябва да оценяват по-консервативно очакванията за ръст на наемите и да поддържат резерви от налични средства за преодоляване на спад.
• Разделяне и остаряване на пазара: Както бе обсъдено, определени видове имоти (по-стари офиси, остарели търговски центрове, апартаменти без удобства) могат да се окажат функционално остарели или поне много по-малко конкурентоспособни. Рискът е капиталът да остане “заключен” в тези активи без лесен изход – например, по-стара офис сграда може да изисква огромна инвестиция за преустройство в жилище, а местното планиране или икономика може и да не го позволят. Инвеститорите, които държат второстепенни активи в предизвикателни локации, могат да се окажат в капан на стойността. Подобно и при жилищния пазар – домове в райони с намаляващо население или слаба климатична устойчивост могат да изостанат като възвращаемост. Знанието какво не трябва да се купува е също толкова важно, колкото намирането на добрите сделки.
• Регулаторни и политически рискове: Недвижимите имоти са обект на регулаторни промени. Един риск е контролът върху наеми или закони за защита на наемателите, които се въвеждат в отговор на проблеми с достъпността. Вече някои щати и градове наложиха тавани върху наемите, което ограничава ръста на доходите за наемодателите. Друг риск са увеличаването на имотните данъци, тъй като общините търсят приходи – това може да засегне и търговски, и жилищни собственици (както се видя в някои градове на „Слънчевия пояс“, където бързото покачване на цените доведе до данъчни скокове). От страна на строителството, промените в устройствени закони могат да бъдат „двуостър меч“: облекчаването на регулациите може да създаде възможности (повече плътност на строителството), а по-строги екологични или дизайнерски правила – да увеличат разходите. В краен случай, всякакви промени като отпадане на 1031 уступки или повишаване на данъците върху капиталовите печалби от продажби могат да окажат ефект върху поведението на инвеститорите (макар че на федерално ниво не се очакват незабавни промени).
• Климатични и екологични рискове: Климатичните промени се превръщат във все по-важен риск при недвижимите имоти. Имотите в крайбрежни зони със заливи, райони с урагани, горски пожари или засушавания са с по-висока застрахователна цена и потенциална загуба на стойност. Например, в части от Флорида застрахователите започнаха да се оттеглят, което поставя въпроси за дългосрочната застраховаемост. По същия начин, западните щати имат проблеми с горските пожари, които повишават риска при някои луксозни пазари в провинцията. Екологичните регулации, насочени към подобряване на устойчивостта (като изискване за повдигнати сгради или огнеупорни материали), увеличават разходите за строителство или реновация. Инвеститорите трябва да отчетат климатичния риск, за да избегнат имоти, които буквално могат да са под вода или необитаеми след няколко десетилетия.
• Рискове от изпълнение и ликвидност: В една по-волатилна пазарна среда реализирането на мащабни проекти или стратегии за преструктуриране крие риск от изпълнение. Например, купуването на стресиран офис за преобразуването му в апартаменти може да се сблъска с неочаквани строителни трудности или противопоставяне от общността. Междувременно, ликвидният риск означава, че възможността за бърза продажба на имот на справедлива цена може да бъде затруднена, ако пазарното настроение се обърне или дълговият пазар „замръзне“ (както се случи за кратко в началото на 2020 г.). Недвижимите имоти по природа са неликвидни, затова инвеститорите трябва да са готови да държат активите по-дълго. Спекулантите с краткосрочни хоризонти могат да бъдат изненадани от колебанията на пазара.

Въпреки тези рискове, следващите години предлагат множество възможности:

Ключови възможности:

• Покупки в пазар, насочен към купувача (селективни възможности): След еуфоричния пазар на продавачите през 2020–2022 г., много райони (особено при луксозните имоти и пазари с преобладаващи инвеститори) се охладиха. Индивидуалните купувачи на жилища през 2025 г. е възможно да изпитат по-малка конкуренция, повече оферти и дори намаления на цените при определени имоти – добре дошла промяна спрямо наддаващите войни. Тези, които са финансово подготвени, могат потенциално да договарят по-добри сделки, особено ако се насочат към мотивирани продавачи (напр. някой, който трябва бързо да се премести). За инвеститорите забавянето отвори възможности за придобиване на имоти на относителна отстъпка спрямо пиковите цени. Например някои от градовете на Слънчевия пояс, където цените преизпълниха ръста (Бойзи, Остин, Финикс), претърпяха корекции; опитните инвеститори наблюдават тези пазари за добър момент на влизане преди повторното ускоряване на растежа.
• Придобивания на стресирани активи: При по-високите лихви определени собственици на имоти са в затруднено положение – особено в офис сектора, но и някои прекомерно задлъжнели собственици на жилищни сгради или строители с непродадени нови жилища в по-слаби пазари. Тази ситуация напомня за началото на 90-те или периода след 2008 г. по отношение на възможности за дистрес активи. Институционалните инвеститори с наличен капитал се готвят да купуват необслужвани заеми или отнети имоти на по-ниски цени, особено офиси, които могат да бъдат преустроени. Дори някои хотели и търговски обекти могат да се купят под стойността на заместване и да се преструктурират. Прозорецът за придобиване на стресирани активи ще зависи от това колко дълго ще продължат високите лихви и как банките ще третират проблемните заеми (разсрочване или изземване). Но за търпеливите и капиталово обезпечени купувачи следващите 1–3 години могат да предложат уникални за цикъла възможности, с потенциал за извънредна печалба при стабилизиране на имотите или спад на лихвите (което повишава стойността им).
• Ръст в недостатъчно обслужвани сектори и пазари: Определени сектори имат силни двигатели на търсенето, които ги правят атрактивни за развитие или инвестиция. Както бе посочено, индустриалната/логистична недвижимост остава с високо търсене – строежът на модерни логистични центрове на ключови локации (или дори преобразуване на празни търговски комплекси във фулфилмънт центрове) може да бъде изключително доходоносно. Жилищното многофамилно строителство е нужно практически навсякъде; макар да се строят луксозни апарт-комплекси, има недостиг на достъпни/работнически жилища. Разработчиците, които се фокусират върху среднокласни наеми или инвеститори в паркове от мобилни къщи, могат да разчитат на стабилни възвръщаемости и по-малко конкуренция. Наемните еднофамилни къщи (SFR) също са растяща ниша – големи институции все още купуват или строят домове, които дават под наем, и индивидуалните инвеститори могат да се възползват от тази тенденция (особено на пазари с висок наемен натиск от хора, които не могат да купят). Регионално, развиващи се вторични пазари като Кливлънд, Питсбърг, Луивил, Оклахома Сити и др., които пропуснаха най-големия ръст, сега често предлагат добри наемни доходи и потенциал за поскъпване с разширяването на дистанционната работа и преместването на хора и фирми. Те са във фокуса на инвеститори, търсещи доходност, и биха могли да надминат „горещите“ пазари, ако разпределението на населението и бизнеса продължи с тази тенденция.
• Value-Add сделки и преустройства: С оглед на старяващия фонд от имоти, има значителни възможности за добавяне на стойност чрез реновация или смяна на предназначението. Пример – инвеститори купуват апартаменти от 70-те–80-те години и ги обновяват, за да реализират по-високи наеми – класическа value-add стратегия, която работи добре при настояващия интерес към модерните удобства и енергийно ефективни уреди. В ритейл сектора, превръщането на занемарен мол в смесено селище с жилища и офиси е възможност, която много девелопъри вече реализират (с вече добри примери за успех). Както бе споменато, преобразуването на офиси в жилища е нашумяла идея: макар това да е рентабилно само за част от остарелите офиси поради специфични планировки и разходи, градове като Вашингтон и Ню Йорк вече предлагат стимули за подобни проекти, създавайки бъдещи жилища от празни офиси. Тези, които първи намерят решение за подобни преустройства, могат да се възползват от ниските цени на покупка и обществената подкрепа.
• Вълната на демографията: Демографски движени възможности са строителство или инвестиция в жилища за възрастни/55+ общности (търсенето им ще нараства с остаряването на поколението на бейби бумърите), студентско настаняване в градове с развиващи се университети, както и жилища за първоначални купувачи, към които Милениалите най-после започват да се ориентират (строителите, които могат да предложат по-малки и по-достъпни жилища, ще оберат лъвския пай). Друга тенденция са многофамилните домове за няколко поколения – строителите могат да внедрят по-функционални решения за разширени семейства, използвайки тенденцията, описана от NAR: nar.realtor. Инвеститорите могат да се оглеждат и за имоти в градски центрове, които ще се възползват от връщането на по-младите хора – например малки апартаментни сгради или ко-ливинг пространства в градове, където наемите са паднали, но сега се възстановяват покрай завръщането на жителите.
• Потенциал от лихвените проценти: Интересно е, че самата опасност (високите лихви) създава и потенциал за печалба. Ако инвеститор купи сега при по-висока доходност и финансира при по-скъпа лихва, има вграден потенциал, ако/когато лихвите спаднат – той може да рефинансира при по-нисък лихвен процент след няколко години, увеличавайки паричния поток, а стойността на имота може да се повиши единствено от свиването на капитализацията (тъй като по-евтиният заем дава възможност купувачите да плащат повече). Купувачите на жилища също могат да гледат на днешния лихвен процент със стратегията „обвържи се с къщата, изчакай лихвата“ – тоест купи правилния дом сега и рефинансирай по-късно. Потенциалният спад на лихвите е като движеща сила за онези, които действат, докато другите изчакват. Дори Fannie Mae сочи в анкета, че много експерти очакват ипотечните лихви постепенно да спаднат и да се нормализират в идните години mpamag.com mpamag.com. Купуването или инвестицията преди този процес да започне може да означава търговия на относителна отстъпка и поскъпване при завръщането на масовото търсене.

При претеглянето на рисковете спрямо възможностите, инвеститорите (големи и малки) трябва да бъдат дисциплинирани и внимателни. Недвижимите имоти са дългосрочна, циклична игра. Периодът 2025–2028 г. вероятно ще възнагради онези, които подхождат селективно – залагайки на силни локации, устойчиви фактори на търсене и реалистични екзит стратегии, както и на буфер за понасяне на краткосрочните колебания. Разумни мерки като фиксиране на лихвите или използване на хедж инструменти, поддържане на умерени стойности на заем спрямо стойността и заложени резерви за непредвидени разходи могат да намалят повечето от споменатите рискове. От страна на възможностите, ключът е да сте готови (с капитал или одобрено финансиране) да реагирате бързо при добра сделка, защото конкуренцията ще се върне с пълна сила, ако условията се подобрят. В крайна сметка, въпреки несигурността на пазара, недвижимите имоти остават клас активи с вътрешна стойност и доказана устойчивост, а следващите няколко години ще открият възможност да се купят качествени активи на по-добри цени спрямо последните години – перспектива, която опитните инвеститори намират за изключително привлекателна.

VII. Прогнози и перспективи за 2025–2028

Какво предстои през следващите няколко години за пазара на недвижими имоти в САЩ? Прогнозирането винаги е трудна задача, но повечето водещи анализатори очакват период на постепенна нормализация и растеж, вместо период на рязък подем или крах. Тук събираме прогнозите за различните сегменти и подчертаваме консенсусните очаквания до 2028 г.:

Цени на жилищата: След динамичния ръст през 2020–2022 г. (националните цени на жилищата се повишиха с около 40% за този период), пазарът всъщност взе „почивка“ през 2023–2024 г. с почти непроменени или леко нарастващи цени. Напред във времето, повечето прогнози залагат на умерено поскъпване на жилищата – обичайно в рамките на ниски едноцифрени проценти на година – поне през следващите няколко години. Таблицата по-долу показва прогнозите от някои авторитетни източници:

Таблица 2: Избрани прогнози за ръста на цените на жилищата през 2025 и 2026 г. Повечето експерти очакват продължаващ растеж, но с по-бавни темпове спрямо последните години – в диапазона 0% до 4% годишно. (Прогнозите на Fannie Mae и NAR са относително оптимистични, MBA е по-предпазлива, а Zillow предвижда лек спад през 2025 г. преди евентуално възстановяване на растежа.) Всички очакват умеряване, а не рязък спад или нов пик.

Както показва таблицата, съществува разнообразие от мнения. Актуалната прогноза на NAR (към началото на 2025 г.) предвижда поскъпване на жилищата с около 3% през 2025 г. и до 4% през 2026 г. businessinsider.com – практически по линия с ръста на доходите. Fannie Mae прогнозира малко по-високо за 2025 г. (+4,1%), но след това охлаждане до +2% през 2026 г. mpamag.com, може би асоциирайки това с нарастване на предлагането. MBA е най-предпазлива – почти без ръст до 2026 г. businessinsider.com, предполагащо, че високите лихви ще ограничават цените. Прогнозата на Zillow за лек спад през 2025 г. (–1.4%) zillow.com подчертава, че ако предлагането се увеличи, а търсенето остане слабо, може да се появи леко поевтиняване на цените на места, въпреки че самите им прогнози са ревизирани по-високо (първоначално очакваха –1.9%, после –1.4%). Експертно проучване на Pulsenomics/Fannie Mae установява консенсус около +3.4% и +3.3% за 2025 и 2026 г. fanniemae.com съответно – тоест, връщане към нормален, устойчив растеж. След 2026 г., макар да има по-малко формални прогнози, мнозина експерти предполагат, че цените на жилищата ще продължат да се покачват със ниски едноцифрени темпове през 2027–2028 г. (предполага се липса на нов голям шок на пазара), подкрепени от недостига на предлагане и стабилно търсене. Ако лихвите по ипотеките отчетливо спаднат в края на десетилетието, ръстът в цените може леко да се ускори, но това би подобрило и достъпността, създавайки по-балансиран пазар.

Продажби на жилища и строителство: Що се отнася до обемите на продажбите, 2025 г. се очаква широко като начало на възстановяване от потиснатите нива през 2023–24 г. NAR прогнозира увеличаване на продажбите на съществуващи жилища с около 6% през 2025 г. (и още около 11% през 2026 г.) realestatenews.com, макар че тези проценти са намалени спрямо по-ранни по-оптимистични прогнози. Fannie Mae понижи своята прогноза за 2025 г. от 11% скок на около 4% увеличение (около 4,9 милиона продажби) към май 2025 г. housingwire.com. Моделът на Zillow очаква по-малък ръст – около 1–2%. Траекторията зависи в голяма степен от движението на лихвените проценти: спад дори до ниските 6% или високите 5% към края на 2025 г. може да отприщи значителна отложена активност. До 2028 г. някои анализатори смятат, че може да се върнем към „нормален“ обем от 5,5–6 милиона сделки годишно (последно наблюдаван през 2019 г.), но това може да се окаже прекалено оптимистично, ако лихвите останат високи. Продажбите на нови жилища всъщност се запазиха по-добре (новото строителство частично запълни недостига), а прогнозите (NAR, Fannie) са за ръст около 10% през 2025 г., тъй като строителите продължават да привличат купувачи с отстъпки по лихви и стимули realestatenews.com. Строителната дейност може леко да спадне през 2025 г. (от ~1,34 милиона през 2024 до около 1,3 милиона), след което да тръгне нагоре през 2026–2028 г. към средата на милионите, ако търсенето го позволи businessinsider.com. Важно е да се отбележи, че тези нива са все още под необходимите за наваксване на жилищния дефицит, което значи, че всяко недострояване подкрепя цените в средносрочен план. Строителството на жилища под наем се очаква значително да се забави до 2026 г. (след пик през 2024–25), което към 2027 г. би могло отново да свие пазара на наеми.

Ипотечни лихви и финансиране: Прогнозите за лихвите обикновено залагат на постепенен спад: както бе отбелязано, Fannie Mae очаква около 6,0% до края на 2026 г. за 30-годишна фиксирана ипотека mpamag.com. MBA е малко по-оптимистична, очаквайки около 5,5% до 2027 г. През 2028 г., ако инфлацията е на или под 2%, може да видим лихви за ипотека в средния диапазон на 5%, което исторически е нормално (и доста достъпно спрямо 80-те години!). Федералният резерв вероятно ще премине към неутрална или облекчена политика през 2025 г. при стабилна инфлация, което ще понижи лихвите по краткосрочните кредити, а впоследствие и по дългосрочните. Един от рисковете е балансът на Федералния резерв (количественото затягане) и търсенето на щатски облигации в световен мащаб – това може да държи дългосрочните лихви по-високи от очакваното (както видяхме през 2023 г.). Но консенсусът е, че връхната точка на проценти вече е премината и към края на 2020-те ще има по-ниски или поне не по-високи лихви спрямо началото на десетилетието. Това ще е позитивно както за жилищния, така и за бизнес имотния пазар. Кредитната достъпност по ипотеките може отново да се разшири при спад на лихвите – очаквайте повече програми за първи купувачи, банкови портфейлни кредити и евентуално възраждане на нестандартните кредити, докато банките стават по-склонни към риск. При бизнес имотите, през 2026–27 г. финансирането може да се отпусне дотолкова, че повече сделки да станат рентабилни (капитализационните ставки може да се свият, поддържайки лек ръст на стойностите cbre.com).

Пазар на жилища под наем: В сектора на наемите 2025 и 2026 г. се очертават като години на абсорбиране – множество нови апартаменти ще бъдат усвоени от нарастващия брой домакинства, които наемат. Експертният панел прогнозира ръст на наемите в национален мащаб около 3% годишно през тези години, което е умерено mf.freddiemac.com. Някои фирми като Yardi или CBRE очакват леко по-нисък ръст през 2025 г. (~2-2.5%, както бе споменато) mf.freddiemac.com cbre.com. През 2027 и 2028 г. ръстът на наемите може да се ускори, ако вакантността се свие след паузата в строителството – възможно е връщане към 3-4% годишно в синхрон с доходите. Вакантността при многофамилните жилища може да достигне връх около 6–7% през 2024-25 г., след което да спадне до към 5% към 2027 г. Наемите на еднофамилни жилища вероятно ще останат високо търсени и може да отбележат по-висок ръст от апартаментите (средно едноцифрен), тъй като семействата търсят пространство. Делът на собствениците на жилища може бавно да се покачи към края на десетилетието, ако се подобри достъпността, но през следващата година-две може да се задържи около 65% (скоро спадна до 65,1% – петгодишно дъно заради тежките условия за купувачите) advisorperspectives.com advisorperspectives.com. Ако ипотечните лихви намалеят, може да видим някои наематели най-после да станат собственици, с повишение на дела до 66-67% към 2028 г., но това зависи и от строителството на достъпни жилища за първи купувачи.

Прогноза за търговските сектори: Всеки търговски сектор има собствен график на възстановяване:

• Офисни площи: Офисният сектор се възстановява най-бавно – очаквайте висока вакантност поне до 2025–2026 г., с леко подобрение всяка година. До 2028 г. офисният пазар вероятно ще се раздели рязко: първокласните офиси на ключови локации ще бъдат почти пълни и ще държат добри наеми, докато по-старите офиси може да са само наполовина заети или преобразувани. Можем да видим как общата вакантност при офисите намалява от ~19% през 2025 г. до средните тийнейджърски нива през 2028 г., ако икономиката е силна и част от площите се премахнат от инвентара (преобразувания/събаряния). Растежът на наемите при офисите ще е минимален, докато вакантността не спадне; наемодателите ще продължат да предлагат отстъпки в повечето пазари още няколко години. Инвеститорите разглеждат 2025–2026 като период за преструктуриране или изкупуване на проблемни офиси с тезата, че до 2028–2030 г. добре разположените и обновени имоти ще генерират по-добри приходи.
• Търговски площи (ритейл): Перспективата за ритейла е стабилна до положителна. Очаква се вакантността да остане ниска (в границите 4-5% на национално ниво), тъй като новото предлагане е слабо. Наемите в ритейла може да нарастват с ниски едноцифрени проценти годишно, а търговските площи с голям трафик в разрастващите се предградия могат да регистрират дори средно едноцифрени повишения на наемите, докато наемателите се конкурират за ограничените пространства. Някои формати (като търговските центрове на открито) ще бъдат особено търсени от инвеститорите; капитализационните лихви могат леко да спаднат за предпочитаните сегменти поради стабилните основи cbre.com. До 2028 г. можем да видим възобновяване на ново строителство в ритейла, ако потребителските разходи останат стабилни – вероятно повече нови обекти в региони като Sun Belt, където нарастващото население изисква нови хранителни магазини и услуги. Но като цяло ритейлът вече се намира в равновесие между търсене и предлагане, което би трябвало да осигурява стабилни доходи без големи колебания.
• Индустриални имоти: Индустриалният сектор е на път да продължи растежа си, макар и по-умерено. Търсенето на складове остава структурно подкрепено от електронната търговия и реорганизация на веригите за доставки (като повече резервни складови наличности в страната). След охлаждането през 2023–2024 г., обемът на сключените договори през 2025 г. е все още силен (над 800 млн. кв. фута) cbre.com и се очаква да остане стабилен. CBRE отбелязва, че се завръщаме към „предпандемичните движещи сили“, което означава постоянна абсорбция. Така вакантността при индустриалните имоти може да се задържи около 5% през 2025 и да се свие дори до 4% или по-малко до 2027 г., ако строителството остане ограничено. Наемите за индустриални площи наскоро растяха с двуцифрени проценти; вероятно това ще се забави до 3–5% годишно занапред – все още здравословен темп. Интересен фактор: нови складове за студен съхранение, центрове за данни (с индустриален характер) и производствени обекти (по линия на връщане на производства у дома) може да увеличат търсенето отвъд традиционната логистика. До 2028 г. индустриалните имоти може да се нуждаят от модернизация (например по-старите сгради без високи тавани още повече ще се обезценят), но като цяло секторът е сред най-успешните в дългосрочен план.
• Многофамилни жилища: До 2028 г. този сегмент би трябвало да е във възход, след като усвои настоящото предлагане. Късните 2020-те могат да донесат нов цикъл на строителен бум, ако отново се ускорят наемите. Близкото бъдеще (2025–2026 г.) се характеризира със стабилни операции – леко покачване и после спад на вакантността – и ръст на наемите около инфлацията. За справка, панелът от експерти на Fannie Mae очаква националният ръст на цените на жилищата да е около 3,3% през 2026 г. fanniemae.com; ръстът на наемите често се движи паралелно с този на доходите и цените, така че около 3% в средата на десетилетието е напълно възможно и за апартаментите. До 2027–2028 г., когато по-малко нови проекти излизат на пазара, заетостта може отново да се засили, повишавайки ръста на наемите до над 4% на места (особено при добър ръст на заетостта). Един непредвидим фактор е доходите на наемателите: ако ръстът на заплатите продължи, това дава основание на наемодателите да вдигат наемите по-смело. Обратно, натиск за контрол на наемите или въвеждане на нови защити за наемателите може да ограничи увеличенията в някои градове.

Акценти в регионалната прогноза: Растящите региони (Югоизток, Тексас, планинския Запад) се очаква да продължат да се развиват. Ръстът на цените на жилищата до 2028 г. вероятно ще е най-силен в Северна и Южна Каролина, Флорида, Джорджия, Тексас и части от планинските щати – там е възможно да се отчетат кумулативни печалби от 15%+ за следващите 4 години, при едва около половината от този ръст в Североизточните и Средната западна щати. Въпреки това и някои градове в индустриалния пояс могат да изненадат с устойчив ръст, ако успеят да привлекат дистанционно работещи или нови индустрии (например новият завод на Intel в Кълъмбъс, Охайо може да стимулира жилищното търсене там). Бреговна Калифорния вероятно ще изостава спрямо Sun Belt по процентен ръст, но пак ще има леко положителен растеж заради високата изходна база и трудната достъпност. До 2028 г. някои изоставащи досега пазари (като Чикаго или Балтимор) може да се засилят, ако приемат политики в полза на жилищното строителство или ако хората се завърнат в градовете, но тези пазари по-скоро ще останат стабилни, а не рязко растящи.

Достъпност и жилищна собственост: Големият въпрос е дали жилищата ще станат по-достъпни до 2028 г. Ако прогнозираното се сбъдне – умерен ръст на цените и леко понижаване на ипотечните лихви – доходите на домакинствата (които в момента растат с ~4% годишно) биха започнали да догонват цените. Това постепенно би подобрило достъпността. Например, в началото на 2025 г. средностатистическо семейство отделя около 24% от дохода си за ипотека по среден дом nar.realtor; този дял може да спадне под 22% до 2028 г., ако лихвите паднат и доходите се повишат. Подобно подобрение ще доведе повече купувачи за първо жилище на пазара. Процентът на жилищната собственост може тогава леко да се повиши след стагнацията. Всяка правителствена подкрепа за първи купувачи (помощ за първа вноска и др.) също ще има значение. От страна на наемите, ако повече наематели станат собственици по-късно през десетилетието, това може леко да облекчи търсенето на наеми, но при сегашния дефицит на апартаменти, наемните имоти ще останат високо използвани.

Обобщение на тенденцията: До 2028 г. се очаква американският пазар на недвижими имоти да бъде на по-здрава основа – ефектите от бума по време на пандемията напълно преодолени, инвентарът на пазара за продажба и наем частично подобрен, а ипотечните лихви – надяваме се – стабилизирани на умерени нива. Не се наблюдават признаци за системен срив (няма масови проблеми с ипотечните кредити като през 2008 г.), затова регулировките ще са по-скоро регионални и постепенно настъпващи. Всъщност устойчивостта, демонстрирана през 2023–24 г. – когато цените се задържаха или леко растяха дори при над 7% лихви – подсказва наличие на стабилна основа. Постоянният жилищен недостиг и демографските фактори са стабилизиращи фактори срещу рязък национален спад на цените businessinsider.com. В търговския сегмент 2028 г. може да бъде своеобразен ренесанс: много проблемни активи, купени през средата на това десетилетие, ще се преобразят, а сектори като офисите ще стартират наново с по-малко предлагане и преустроен сграден фонд.

Разбира се, несигурностите са много. Геополитически събития, политически промени или „черни лебеди“ (нова пандемия?) могат да променят прогнозите. Но при липса на подобни събития, базовият сценарий за 2025–2028 г. е умерено оптимистичен: жилищният пазар трябва да преживее бавен, но стабилен възход на продажбите и строителството, с леко поскъпване, докато търговските имоти се възстановяват поетапно – с изявени лидери (индустриални, многофамилни, първокласен ритейл), а проблемните сегменти намират баланс чрез адаптация. Инвеститорите и купувачите, проявили търпение и благоразумие през следващите години, могат да се окажат добре позиционирани да се възползват от по-нормализирания и устойчив растеж в бъдеще.

Източници:

• Национална асоциация на брокерите на имоти – Прогнози и данни за жилищния пазар 2024–2025 nar.realtor nar.realtor realestatenews.com
• Zillow Research – Прогноза за стойностите и продажбите на жилища (май 2025) zillow.com zillow.com
• Fannie Mae – Икономическа и жилищна прогноза (април/май 2025) mpamag.com mpamag.com
• Freddie Mac – Прогноза за многофамилен наемен пазар 2025 mf.freddiemac.com
• CBRE Research – Прогноза за пазара на недвижими имоти в САЩ 2025 (декември 2024) cbre.com cbre.com cbre.com
• Realtor.com – Топ жилищни пазари за 2025 (декември 2024) realtor.com realtor.com
• U.S. Census Bureau – Доклад за жилищната вакантност и собственост Q1 2025 advisorperspectives.com advisorperspectives.com
• Тримесечни тенденции на цените на жилищата – NAR (Q1 2025) nar.realtor