Перспективи за пазара на недвижими имоти в Европейския съюз 2025–2028: тенденции, рискове и възможности в жилищния и търговския сегмент

Въведение

Пазарът на недвижими имоти в Европейския съюз е на повратна точка през 2025 г. След като премина през бурен период на нарастваща инфлация, бързи повишения на лихвените проценти и смущения, породени от пандемията, и жилищният, и търговският сектор навлизат във фаза на предпазливо възстановяване. Стабилизирането на макроикономическите условия – включително намаляващата инфлация и първите понижения на лихвените проценти – подобри предвидимостта за инвеститорите и строителите pwc.com mediaassets.cbre.com. В същото време, постоянният недостиг на жилища и променящите се постпандемични нужди на наемателите оформят динамиката на пазара в страните членки на ЕС. Този доклад предоставя цялостен анализ на пазара на недвижими имоти в ЕС през 2025 г., разглеждайки макроикономическия контекст, тенденциите в жилищния и търговския сектор, ключови страни-пазари (Германия, Франция, Испания, Италия, Нидерландия, Полша), нивата на цените, баланса между търсенето и предлагането, инвестиционните потоци, строителната активност, промените в политиките и перспективите до 2028 г. Основни теми са влиянието на високите (но стабилизиращи се) лихвени проценти, стремежът към устойчивост и съответствие с ESG, както и нововъзникващите възможности на фона на продължаващите рискове.

Макроикономически контекст през 2025 г.

По-широкият икономически фон на Европа през 2025 г. е на умерен растеж и охлаждаща се инфлация. След като в края на 2023 г. едва избегна рецесия, се очаква икономиката на ЕС да нарасне с около 1,1% през 2025 г., а еврозоната – малко под 1% economy-finance.ec.europa.eu. Този сдържан растеж – практически наравно с представянето през 2024 г. – отразява все още крехкото потребителско търсене и външните несигурности. Особено се открояват Испания и Полша с прогнози за по-висок от средния ръст на БВП (~2,5–3+%), докато Германия вероятно ще остане със сдържан растеж от около 0,8% mediaassets.cbre.com заради скорошната индустриална стагнация. Франция и Италия най-вероятно ще се движат до средните стойности за ЕС от около 1% ръст, възпрепятствани от по-слабо потребление и износ cbre.fr.

От решаващо значение за недвижимите имоти е, че инфлацията рязко се понижи от върховете си през 2022 г. Очаква се инфлацията в еврозоната да е средно около 2,1% през 2025 г. (спрямо 2,4% през 2024 г.) pubaffairsbruxelles.eu, почти достигайки целта на ЕЦБ за 2% до 2025–2026 г. Това обезценяване, заедно с по-бавното увеличение на основните цени, позволи на Европейската централна банка да спре и леко да обърне агресивното си затягане. След пик от 4% депозитен лихвен процент в края на 2023, ЕЦБ започна да намалява лихвите в средата на 2024 г.; до април 2025 г. политическият лихвен процент спадна до около 2,25% economy-finance.ec.europa.eu. Подобен обрат се наблюдава и сред другите централни банки в Европа. В резултат на това разходите по заемите през 2025 г. остават високи спрямо 2010-те, но са под нивата си от пика през 2023 г., което донякъде облекчава натиска върху сектори, зависещи от кредити като недвижимите имоти. Например, средните ипотечни лихви във Франция се върнаха до около 3,3% в началото на 2025 г. след като надвишиха 3,5%, а централната банка на Полша намали основния си лихвен процент от 6,75% до около 5% до 2025 г., подобрявайки покупателната способност на купувачите.

Въздействието на лихвите е двустранно: От една страна, скокът на лихвите през 2022–2023 г. сериозно намали достъпността и обемите на инвестициите; от друга страна – стабилизирането и умереното понижение на лихвите към 2025 г. подобриха нагласите. Строителите и купувачите на жилища имат по-голяма увереност, че условията за финансиране постепенно ще се подобряват, а няма да се влошат внезапно pwc.com. Наистина, финансовите условия стават все по-подкрепящи сделки – положителният ливъридж отново е „възможен“ с поевтиняващ дълг и стабилизиращи се разлики в доходността cbre.com cbre.com. Въпреки това лихвите няма да се върнат на много ниските нива от 2010-те mediaassets.cbre.com. Дългосрочната доходност остава повишена, което ограничава възможността за рязко покачване на цените на имотите. Консенсусът е, че 2024 г. беше цикличното дъно за инвестициите, а 2025 г. ще донесе постепенно възстановяване, а не драматичен бум cbre.com.

Още един макроикономически фактор е геополитическата несигурност, която продължава да хвърля сянка. Войната в Украйна и глобалните търговски напрежения поддържат цените на енергията и бизнес доверието нестабилни. Макар цените на газа/енергията в Европа да са далеч по-ниски от 2022 г., всеки нов шок може да възобнови инфлацията и да накара централните банки да спрат пониженията на лихвите pwc.com. Политически събития – като предстоящите избори в Германия или възможни промени в търговската политика на САЩ – също създават рискове за растежа и нагласите на инвеститорите reuters.com reuters.com. Засега обаче базовите очаквания до 2025 г. са стабилен, макар и не особено впечатляващ икономически растеж, падаща инфлация и плато на лихвените проценти, които заедно осигуряват по-стабилен фон за решения в сектора в сравнение с предходните две години.

Тенденции в жилищните имоти: Възстановяване на фона на недостиг на предлагане

Европейските жилищни пазари през 2025 г. показват смесица от устойчивост и ограничения. След спад или забавяне в много страни през 2022–2023 г., цените на жилищата като цяло се стабилизират или се възстановяват през 2025 г., подхранвани от хроничен недостиг на предлагане и по-добра увереност на купувачите, тъй като финансирането става по-достъпно. Въпреки това регионалните различия са остри: някои пазари достигат нови върхове, докато други все още търсят дъното си след скорошни спадове.

Фигура: Номинален ръст на цените на жилищата в страните от ЕС, сравняващ годишната промяна през Q4 2023 (сини колони) спрямо Q4 2024 (жълти колони). Много пазари преминаха от спад към ръст до края на 2024 г. В няколко държави (лявата страна) са отчетени двуцифрени годишни увеличения на цените през 2024 г., включително Испания, Нидерландия, Полша, Португалия, Унгария и други, докато в Германия, Швеция и Франция (дясната страна) или има скромни ръстове, или продължава умерен спад economy-finance.ec.europa.eu. Това отразява неравномерното възстановяване на жилищните пазари в Европа.

Тенденции в цените: Според данни на Евростат, цените на жилищата в ЕС са се повишили с около 4% (номинално) през 2024 г. и се очаква ръстът да продължи и през 2025 г. – макар размерът да варира значително по държави. В Германия, която преживя една от най-острите корекции в Европа, цените спаднаха с ~12% в периода 2022 г. – средата на 2024 г. reuters.com, но вече се стабилизират. През Q4 2024 немските цени отчитат първото годишно увеличение (+1,9% на годишна база) след девет поредни тримесечия на спад globalpropertyguide.com. Проучвания предвиждат възстановяване на стойността на германските имоти с ~3–3,5% през 2025 г. reuters.com, подпомогнато от по-ниски ипотечни лихви, макар рисковете да са насочени надолу ако икономическата или политическата несигурност се задържат reuters.com. В Франция цените се понижават плавно; през Q3 2024 спадът за съществуващи жилища е –3,96% на годишна база globalpropertyguide.com. Тази низходяща тенденция отслабва, като ускорението ще се забави до –0,7% в началото на 2025 г., а „дъното“ на цените се очаква в края на 2024 г. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Цените на апартаментите в Париж например спаднаха с около 5,5% през 2024 г. (13-то поредно тримесечие на спад) globalpropertyguide.com, и се очаква да се стабилизират през 2025 г., когато условията по кредитите се подобрят и държавните мерки за подкрепа дадат резултат.

Сравнете това с Испания, където жилищният пазар е оживен. Средната цена на жилищата в Испания се покачи с впечатляващите +11% през 2024 г. – най-бързият темп от 2007 г. насам – и все още беше с ~11,2% по-висока на годишна база през първото тримесечие на 2025 г. (източник: globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Силното вътрешно търсене, завръщането на чуждестранни купувачи и растящата икономика (над 2% ръст) задържаха пазара в Испания „оживен през цялата 2025 г.“ според много източници (idealista.com). Дори консервативни прогнози предвиждат покачване на цените с нови 5–8% през 2025 г. (spanishpropertyinsight.com, spanishpropertyinsight.com). Полша също отбелязва стабилен ръст на цените: на фона на висока инфлация и нарастващи заплати, цените на апартаментите в Полша на вторичния пазар се покачиха с ~8% на годишна база в началото на 2025 г. (~4–6% за ново строителство) (globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Въпреки рязкото свиване на продажбите през 2023 г., търсенето от купувачи в Полша сега се възстановява благодарение на намалени лихвени проценти и държавна програма за субсидиране на ипотеките с 2% за купувачи на първо жилище (globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Нидерландия е друг пример – след кратък спад през 2023 г., жилищните стойности скочиха с +8,7% през 2024 г. до рекордни стойности (abnamro.com). Банковите прогнозират нов ръст от около 7% през 2025 г., като се позовават на падащи ипотечни лихви, нарастващи доходи и траен жилищен недостиг като основни двигатели (abnamro.com). Всъщност, в Нидерландия цените на жилищата се покачват с над 7% годишно във всички скорошни години освен 2023 (abnamro.com, abnamro.com). Дори там, където пазарите бяха слаби, признаците на възстановяване са явни: Швеция, Австрия и Германия, които претърпяха сериозни спадове през 2023 г., достигнаха скромен положителен ръст на цените до края на 2024 г., докато Франция и Финландия останаха последните големи пазари със слабо годишно понижение (economy-finance.ec.europa.eu). Като цяло, повечето европейски жилищни пазари се очаква да запишат ръст на цените през 2025 г. с обръщане на цикъла (fitchratings.com). Динамика на търсенето и предлагането: Критичен фактор, който подкрепя жилищните цени, е дисбалансът между търсенето и предлагането на жилища. Казано просто, Европа не строи достатъчно жилища, за да покрие нуждите от нови домакинства и урбанизация, а този недостиг се изостри напоследък. Жилищното предлагане рязко се сви от 2022 г. насам, тъй като строителните предприемачи се отдръпнаха заради високите лихви, инфлацията на материалите и забавянията при разрешенията (economy-finance.ec.europa.eu, economy-finance.ec.europa.eu). В ЕС завършените жилища спаднаха двуцифрено през 2023–2024 г., а разрешителните за строеж достигнаха многогодишни минимуми (economy-finance.ec.europa.eu). Например в Германия новото жилищно строителство буквално колабира – разрешителните спаднаха с ~27%, а започнатите обекти с 25% през 2023 г., най-ниските обеми от 2000 г. насам (globalpropertyguide.com). Германия строи много под необходимите ~320 000 жилища годишно, за да достигне дори ревизирани цели (правителствено проучване показва нужда от ~2,5 милиона нови жилища до 2030 г., далеч над сегашното производство) (globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Недостигът е видим: „огромна пропаст между това, което трябва да се построи и това, което реално се строи,“ по думите на един германски икономист по жилищното настаняване (globalpropertyguide.com). Това изостря жилищния недостиг в Германия, особено в големите градове, където миграцията продължава да увеличава населението (Берлин, Мюнхен и др. се нуждаят от десетки хиляди нови жилища годишно) (globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Сходни истории се повтарят из целия ЕС. Жилищното строителство във Франция е в продължителен спад – през 2023 г. разрешителните и започнатите жилища се сринаха с ~23–25% на годишна база (globalpropertyguide.com), а 2024 г. се очертава още по-слаба, като браншови организации я определят дори като „катастрофална“ (globalpropertyguide.com). Новите жилищни стартирания във Франция през 2024 г. са едва около 260 000 (globalpropertyguide.com) – най-ниското ниво поне от 2000 г. насам. Строителите се сблъскват с рязко поскъпване на материалите (след войната в Украйна) и нови регулации за опазване на околната среда, които повишават разходите, докато купувачите се затрудняват от високите ипотечни лихви (globalpropertyguide.com). Въпреки надеждите на властите за стабилизиране през средата на 2025 г., Строителната федерация на Франция прогнозира продължаваща стагнация и ~239 000 започнати жилища през 2025 г. (globalpropertyguide.com). Италия също страда от слабост в жилищното строителство – новите разрешителни за жилищно строителство спадат и през 2024 г. (-0,2% след -7,7% през 2023 г.) до едва ~55 000 жилища, малка част от нивата от средата на 2000-те (globalpropertyguide.com). Този дълготраен спад (2000-те в Италия – над 250 000 жилища на година, сега – ~50 000) затяга предлагането в най-търсените градове (globalpropertyguide.com). Дори в процъфтяваща Испания строителството се активизира сдържано: през 2024 г. започнатите жилища са около 112 000, което е ръст с 14,5% спрямо предходната година, в отговор на покачващите се цени (globalpropertyguide.com). Но това пак е малко на фона на нуждите на Испания и е доста под нивата отпреди 2008 г. В Полша – един от най-бързо растящите пазари – завършените жилища спаднаха с над 20% през 2022–2023 г. заради скъпото финансиране, въпреки че се прогнозира умерен отскок при понижение на лихвите (globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Накратко, новото предлагане е ограничено навсякъде от високи разходи за финансиране и строителство, нормативни препятствия и ограничения на земята – точно когато двигателите на търсенето (урбанизация, по-малки домакинства, по-високи заплати) продължават (globalpropertyguide.com, globalpropertyguide.com). Много държави отбелязват рекордно ниска вакантност на наемите и свирепа конкуренция между купувачите за качествени имоти.

От страна на търсенето, образуването на домакинства и миграцията поддържат необходимостта от жилища висока. Германия например увеличи населението си с 3% през последното десетилетие (главно чрез имиграция), като това е концентрирано в големите градове globalpropertyguide.com. Полша е приела над един милион украински бежанци, много от които сега наемат или купуват жилища globalpropertyguide.com. Дори и в страни със стагниращо население, преминаването към домакинства с един човек и продължаващата урбанизация подкрепят търсенето на жилища. Така търсенето изпреварва предлагането в голяма част от Европа, което поддържа цените въпреки проблемите с достъпността. Европейската комисия посочва, че в много държави членки „ограниченото предлагане на нови жилища е един от основните двигатели за продължаващия ръст на цените на жилищата“ към 2024 г. economy-finance.ec.europa.eu. Това е особено вярно в силно дефицитни пазари като Нидерландия, където хроничният недостиг държи цените в траектория на ръст през 2024–25 г. abnamro.com.

Наеми и пазари на наеми: Липсата на жилища води до ръст и на наемите, макар че някои страни наложиха тавани на наемите. Германия остава пазар на наематели (над 52% от домакинствата наемат globalpropertyguide.com) и трайното търсене вдигна наемите с около 3.5% през 2024 г. (спад от 5% през 2023) globalpropertyguide.com. Други пазари със силен ръст на наемите са Ирландия, Нидерландия и Централна Европа. Забележително е, че жилищните наеми в Нидерландия ще скочат до 7–8% през 2025 г. заради индексация по инфлация и излизане на частни наемодатели от пазара (намаляване на предлагането) вследствие на нови регулации iamexpat.nl abnamro.com. Полша вижда приток на наематели (украински семейства), което повишава наемите и доходността – брутната доходност от наем средно е над 6% в полските градове globalpropertyguide.com. В някои държави наличният жилищен фонд намалява: например новите закони и данъци за контрол на наемите в Нидерландия (Закон за достъпните наеми) карат малки наемодатели да продават жилищата на собственици abnamro.com. Тази „приватизация“ на бивши наети жилища наблюдаваме и в Германия и Испания, като така се ограничава достъпността за наематели във времето mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Властите са под натиск за интервенция, тъй като достъпността за наематели се влошава, но мерки като тавани на наемите могат да разколебаят инвестициите и да намалят предлагането в дългосрочен план mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com.

Жилищно кредитиране и достъпност: Вълната от повишаване на ипотечните лихви в края на 2023/началото на 2024 значително влоши достъпността на жилищата, но условията започнаха да се подобряват през 2024 г. В ЕС кредитоспособността на домакинствата спадна рязко през 2022–23 – доходите не наваксваха растящите разходи за ипотека, което накара много купувачи да отложат покупки economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Ръстът на ипотечното кредитиране стана отрицателен и цените леко спаднаха. Сега, с понижението на лихвите, кредитоспособността рязко се възстанови през 2024 и изпреварва ръста на цените economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu. Това е ключов „сигнал за обрат“ за жилищния пазар: купувачи, които бяха изключени при 3,5–4% лихва, могат да се върнат ако тя спадне към 2,5–3%. Въпреки това достъпността остава напрегната – съотношението цена/кредитоспособност е далеч над дългосрочните норми economy-finance.ec.europa.eu, т.е. все още е нужна исторически висока финансова тежест за покупка на жилище. В много държави реалните цени на жилищата са изпреварили ръста на доходите през последните 5 години, създавайки пропуски в достъпността economy-finance.ec.europa.eu. По-строгите критерии за кредитиране намалиха риска (напр. холандски и полски банки прилагат стриктни лимити за дълг към доход, което според ABN AMRO поддържа финансовата стабилност на домакинствата дори при ръст на цените abnamro.com). Но напред погледнато, ограниченията по достъпност ще ограничат темпа на ръста на цените – пазарите с най-остър скорошен ръст (Испания, Нидерландия и др.) може да се охладят, ако купувачите достигнат лимита на платежоспособност.

Акценти по държави – жилища:

• Германия: Високо търсене, ниско строителство, предпазливо възстановяване. Дефицитът на жилища в Германия е остър – големите градове са изправени пред „изразен дисбаланс“ между търсене и предлагане globalpropertyguide.com. Новите правителствени мерки за 2025 целят стимулиране на строителството (напр. ускорени разрешителни, повече терени) globalpropertyguide.com, но ефектът ще е със закъснение. След две години спад, цените на жилищата в Германия се стабилизират. Късно през 2024 г. се забелязват номинални ръстове (+1–2% годишно) globalpropertyguide.com, макар реалните цени да са без промяна или леко надолу. Прогнозите са за умерен ръст (~3%) през 2025 reuters.com, ако ЕЦБ продължи с намаленията на лихвите. Рисковете са свързани с вялата германска икономика (която се сви през 2023–24 г.) reuters.com и политическата несигурност около парламентарните избори през 2025 reuters.com. Наемите продължават да растат, макар и по-бавно – 3–4% годишно globalpropertyguide.com. С повече от половината германци, които живеят под наем, и малко достъпни жилища за покупка, натискът над политиците за разширяване на предлагането ще остане висок – иначе и наемите, и цените ще продължат да се покачват през 2025–2028 (макар и умерено).
• Франция: Достигане на дъното след умерена корекция. Френският жилищен пазар премина през лек спад в цените между 2021–2024 г., с общ кумулативен спад от ~5–10% реално. Към края на 2024 г. цените на старите жилища бяха с ~4% по-ниски от година по-рано globalpropertyguide.com, като темпът на спад силно се забави (очакван само –0.7% до февруари 2025) globalpropertyguide.com. В Париж стойностите са под пика си (~5% спад за година), което леко подобрява достъпността globalpropertyguide.com. 2025 г. се очаква да е повратна точка към стабилизация или лек ръст с подкрепата на правителствени мерки за купувачите (разширени безлихвени кредити, удължени срокове, и т.н.) и очаквано облекчаване на кредитирането globalpropertyguide.com. Възстановяването ще е ограничено от изключително ниско ново строителство – започнатите през 2024–25 г. са най-малко от десетилетия globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Наличност на нови жилища почти липсва, което може да ограничи сделките, но и ще постави „под“ под цените. Макроикономическият контекст във Франция (около нулев растеж и нарастваща безработица през 2024–25 г. cbre.fr cbre.fr) не е особено в полза на търсенето на жилища, но ниското предлагане и все още силните спестявания в домакинствата са смекчаващ фактор. Очаква се цените във Франция да се изравнят през 2025 и вероятно леко да се покачат през 2026, с големи регионални разлики (Париж може да изостане от вторичните градове в евентуалния ръст).
• Испания: Горещ пазар, широк ръст. Испания е един от водещите пазари в Европа. Цените на жилищата нараснаха с ~8–11% годишно и през 2023, и през 2024 г. globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, а прогнозите за 2025 остават оптимистични (напр. +6% до +8% според Fitch Ratings) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Търсенето е подкрепено от бързо растяща икономика (БВП на Испания ще е +2–2,5% за 2025 г. mediaassets.cbre.com), ниска безработица и завръщане на чуждестранните купувачи/туристи. Въпреки повишените лихви, испанските купувачи се възползваха от повече ипотечни продукти с фиксирана лихва и растящи доходи. Строителството се възстановява – новите жилища скочиха с +14,5% през 2024 г. globalpropertyguide.com – но предлагането все още изостава спрямо бума на търсенето и конкуренцията за имоти остава жестока. Особено силни ръстове се наблюдават по крайбрежието и в Мадрид/Барселона, а някои вътрешни региони са по-стабилни. И наемите растат. Испанското правителство въведе нов закон, ограничаващ ръста на наемите в „зоните под натиск“ и данъчни облекчения за достъпното отдаване. Това може да охлади наемния ръст в големите градове, но предвид динамиката при цените и ограничените наличности инфлация на наемите около 5%+ се очаква и през 2025 г. Като цяло перспективата за Испания (освен ако няма външен шок) е положителна, с силен пазар поне до 2026, макар двуцифреният ръст да не е вечен и достъпността в някакъв момент ще ограничи активността.
• Италия: Умерен ръст при ограничения. Италианският пазар е сравнително вял. След години застой, цените се повишиха през 2021–2022, после се изравниха. Официалните данни показват ръст на жилищните цени от ~4,5% за Q4 2024 (най-бързият от близо 3 години) globalpropertyguide.com, воден от възстановено търсене и много ограничено предлагане на качествени имоти. Новото строителство поскъпна особено (+9.3% YoY) заради прехвърлянето на разходите globalpropertyguide.com. Чeстните имотни обяви сочат слаб Q1 2025 – средните цени спадат с ~2.6% (–4.6% реално) заради високите лихви globalpropertyguide.com. На практика пазарът е почти „на равнището“ реално, с лек номинален ръст напред. Големите градове като Милано и Рим са по-силни – напр. +3.4% през Q1 2025 за Рим globalpropertyguide.com и нови върхове за Милано, докато в по-малките райони има стагнация или лек спад. Търсенето в Италия се стабилизира – сделките са почти без промяна (+0,3% YoY в началото на 2024 след спад през 2023 globalpropertyguide.com). Предлагането остава проблем – почти не се строи ново (разреш. през 2024 са около 55 хил. globalpropertyguide.com), а щедрата ремонта субсидия (Superbonus 110%), дала тласък през 2021–22, бе спряна и строителният бранш се срина globalpropertyguide.com. Кредитирането леко се подобри (по-малко отказани кредити според Banca d’Italia globalpropertyguide.com). До 2025–2027 очаквайте лек ръст на цените около инфлацията (~2% годишно), без балон, без срив. Северът (Милано и др.) остава по-динамичен от юга.
• Нидерландия: Силен отскок, траен недостиг. Нидерландия бе сред най-силно растящите по време на пандемията (+15% през 2021), последван от корекция през 2022–23 заради високите лихви. Тази корекция се оказа кратка – през средата на 2024 г. цените отново поеха нагоре и 2024 приключи с +8.7% ръст, достигайки нови върхове abnamro.com. Води го структурният жилищен недостиг (оценен на стотици хиляди имота), бърз ръст на заплатите и нормализиране на ипотечното кредитиране. За 2025 се очаква цените в Нидерландия да се покачат с 7–9% abnamro.com abnamro.com – най-бързо в Западна Европа, преди да забави към 3–5% през 2026 заради ограниченията по достъпност. Интересно е, че ръстът сега водят по-малките и провинциални градове, докато Амстердам и други големи вървят по-бавно abnamro.com. Частично това е заради държавни политики (по-строги правила за buy-to-let, очакван контрол върху средните наеми), поради което много инвеститори продават наетите апартаменти в градовете, освобождавайки ги за собственици abnamro.com. Обемът на сделките също върви нагоре – ABN AMRO повиши прогнозата за продажбите през 2025 до +5% YoY, тъй като много наемодатели бързат да продадат преди въвеждането на регулациите abnamro.com. Въпреки това общото предлагане остава много ограничено, а новото строителство се спъва от еко-регулации (ограничения за азот и др.) и недостиг на работна ръка. Така перспективата за жилищния пазар на Нидерландия е продължаващ ръст на цените и наемите, макар и с по-умерени темпове след 2025 г., и трайни проблеми с достъпността за първи купувачи.
• Полша: Голям потенциал за растеж, външни влияния. Пазарът на жилища в Полша расте бързо през последното десетилетие и въпреки срив през 2022–23 поради високи лихви, продължава да се развива. В началото на 2025 г. цените на апартаментите в Полша нарастват с ~5–10% годишно в големите градове globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Пазарът се охлади през 2023 г., когато продажбите спаднаха с 31% (годишно), след като ипотеките станаха скъпи globalpropertyguide.com, но сега се вижда умерен оптимизъм благодарение на спада на инфлацията и серия от понижения на лихвите от Полската централна банка globalpropertyguide.com. Новата програма за субсидирани кредити за първо жилище („Първи дом“, с фиксирана лихва от 2% за млади купувачи) стартира през лятото на 2023 г. и подкрепи търсенето на достъпни жилища globalpropertyguide.com. Все пак възстановяването е неравномерно: през Q1 2025 продажбите на нови апартаменти са със 17% по-малко от година по-рано, а в някои градове като Краков и Лодз спадат с над 25%, акумулирайки запаси globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. JLL отбелязва изразен дисбаланс в някои градове – например Краков има налична жилищна наличност за над 2 години напред при сегашното темпо на продажби globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Варшава и района на Троимерие са по-балансирани globalpropertyguide.com. Експертите очакват търсенето да се стабилизира през 2025, подкрепено от ръста на заплатите и по-ниските лихви, като така ще се избегне срив или вълна от фалити на строители globalpropertyguide.com. Един забележителен тренд: чуждестранни купувачи са все по-активни в Полша и вече са над 30% от продажбите в някои нови комплекси (особено край Варшава) globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Повечето са украинци (с дългосрочни планове за престой), както и други източноевропейци и азиатци, привлечени от стабилността и все още достъпните цени globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com. Този приток създава допълнителен импулс за търсенето. Напред икономиката на Полша (очакван ~3–4% ръст на БВП) и жилищният дефицит (особено във Варшава/Краков) сочат продължаващ ръст на цените и наемите. Политиките на правителството (напр. внезапни субсидии и регулации) могат да внесат известна волатилност globalpropertyguide.com, но общата средносрочна перспектива е положителна, а Полша често се посочва като топ-възможност за международни инвеститори в имоти в Европа.

Тенденции при бизнес имотите: секторни промени и предпазлив оптимизъм

Секторът на бизнес имотите в Европа преминава през трудно приспособяване и сега се подготвя за постепенно възстановяване. Шокът от високите лихви през 2022–23 доведе до прекалкулиране на активите (по-висока доходност, по-ниски оценки) и срив на инвестиционните обеми през 2023 г. През 2024 г. настроенията започнаха да се подобряват и 2025 г. се очаква да донесе допълнително стабилизиране и селективен растеж по сектори. Водещата тема е „бягство към качеството“: наемателите и инвеститорите предпочитат модерни, устойчиви активи (офиси с нови удобства, логистични бази на топ локации), докато при по-нискокачествените се усеща слаб интерес. Междувременно някои търговски сегменти, силно засегнати от пандемията (напр. магазини, хотели), вече са във фаза на възстановяване, а алтернативните сектори (data центрове, биотехнологии, студентски общежития) набират тежест. По-долу анализираме тенденциите в основните сектори: офиси, търговия, индустриални/логистични имоти, хотели/туризъм и нововъзникващи ниши.

Офиси: Офисните пазари в Европа постепенно се подобряват след сътресенията, предизвикани от пандемията и революцията на дистанционната работа. Търсенето на наеми за офис площи се възстановява, макар че в много градове остава под нивата от преди 2020 г. Подкрепено от нарастваща заетост в сферата на офисите и по-стабилни нива на присъствие в офисите, 2025 г. би трябвало да донесе нов ръст на обема на наемите – CBRE прогнозира увеличение от 5–10% на активността по наемане през 2025, доближавайки се до историческите средни стойности mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Всъщност, след като големи корпорации прекараха 2021–2023 г. в преосмисляне на нуждите си от офис пространство, се оформя по-ясна представа за „хибридната работа“ и компаниите отново вземат дългосрочни решения за наемане. Посещаемостта на офисите се е подобрила – над 60% от компаниите съобщават за средна посещаемост от 40–80% (ръст с над 10 пункта спрямо миналата година) и много от тях очакват да я увеличат, което от своя страна подкрепя търсенето на пространства mediaassets.cbre.com. В резултат, нивото на свободни офис площи започва да достига връх или дори намалява в някои градове през 2025 г., след като през предходните години се покачваше mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Все пак, всяко свиване в нивата на свободни площи е основно при най-качествените сгради, а общото ниво на вакантност остава високо в някои пазари (например части от Париж, второстепенни германски градове).

Ключова тенденция е поляризацията на качеството. Наемателите консолидират и често свиват портфолиата си, но отдават приоритет на висококачествени, енергоефективни, добре локационирани офиси („Клас А” площи). Тази ориентация към качество означава, че нови или наскоро реновирани сгради с отлични удобства се радват на силно търсене и дори ръст на наемите, докато по-старите непреустроени офиси изостават. Собствениците на вторични офиси са под натиск да реновират или преустроят тези активи. Както посочва един от изпълнителните директори в сектора, необходимостта от предлагане на висококачествена работна среда води до по-широк разход между доходността на премиум и некачествените активи mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. През 2025 г. наемите на първокласни офиси в центъра на градове с ограничено предлагане могат леко да се увеличат (подкрепени от ниска вакантност на качествените площи), докато наемите за второстепенните остават без промяна или дори спадат. Новото строителство на офиси е намаляло (заради високите строителни разходи и затрудненото финансиране), което парадоксално помага на пазара на вакантните площи – при по-малко нови сгради, наличното празно пространство може да се абсорбира поетапно.

Инвеститорските нагласи към офисите, макар и все още предпазливи, се подобряват спрямо най-ниските стойности през 2023 г. Офисите традиционно формират най-големия дял от инвестициите в недвижими имоти и въпреки че много институционални инвеститори бяха извън пазара миналата година, сега се наблюдава нарастващ интерес към сделки с „core-plus” или „value-add” офиси на коригирани цени mediaassets.cbre.com. Вече има и по-лесен достъп до финансиране на офисни активи, като кредиторите са по-склонни да отпускат средства за качествени обекти (макар и при по-ниски съотношения на заем към стойност) mediaassets.cbre.com. За първокласните офиси в частност оценките може да започнат да се стабилизират през 2025 г., докато лихвите се установят, а купувачи и продавачи постигнат споразумение за цените. Очакваме обемите на сделки с офиси леко да нараснат през 2025 г., като фокусът ще биде върху имоти с доказано търсене от наематели или върху такива, които могат да бъдат репозиционирани (напр. преустройство на стари офиси в зелени, модерни пространства). Въпреки това, възстановяването на офисния сектор ще бъде постепенно и неравномерно: предизвикателствата са свързани с продължаващи съкращения на портфолиа (много фирми все още намаляват площите си с 10–20% поради хибридния модел на работа) и икономическата несигурност, която кара наемателите да бъдат внимателни с разширяването mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Освен това рискът от остаряване остава висок – сгради, които не покриват новите енергийни стандарти или не отговарят на очакванията на наемателите, ще имат трудности при привличането на ползватели или инвеститори (повече за ESG въздействията по-нататък). В заключение, 2025 г. би трябвало да донесе лек подем в наемите и инвестициите в офиси – завой в тенденцията – но следващият цикъл на растеж ще се определи от качествената диференциация и вероятно от по-нисък брой квадратни метри на служител спрямо миналото.

Ритейл: След продължителен спад секторът на търговските недвижими имоти в Европа най-накрая показва знаци на съживяване. Физическата търговия беше ударена от конкуренцията на електронната търговия и после от локдауните по време на пандемията, което доведе до повече свободни площи и наложи спад на наемите през 2020–2022 г. Сега обаче, докато потребителските навици се нормализират и инвеститорите се нагаждат към новата реалност, увереността се връща. 2024 г. донесе ръст на посещенията и продажбите в ритейла, особено при сегменти като луксозните търговски улици и ритейл парковете. До 2025 г. инвестициите в ритейла са на прага на завръщане: големите премиум търговски центрове, които доскоро бяха избягвани, отново привличат интерес. Според CBRE 2025 г. се очаква да види завръщане на големи сделки с водещи търговски центрове, тъй като цените им вече са атрактивни спрямо други видове имоти mediaassets.cbre.com. В САЩ вече имаше няколко големи сделки с молове и този оптимизъм се пренася и в Европа mediaassets.cbre.com. Доходността на първокласни ритейл активи се увеличи значително през 2022–23 г. (стойностите паднаха), но сега това означава, че купувачите могат да придобият първокласни молове или портфейли на търговски улици с изгоден спред на доходността. С отслабването на инфлацията и стабилизирането на потребителските разходи (търговските продажби в ЕС бавно се подобряват), най-тежкото за ритейл наемите вече изглежда е зад гърба ни.

Наистина, наемите и заетостта на ритейл имотите се подобряват в много пазари. Вакантността в премиум търговските центрове е надолу спрямо пика си и търговците отново предпазливо се разширяват, особено дискаунт вериги, аутлети и формати, ориентирани към преживяване. Търговските улици в основните туристически градове (Лондон, Париж, Мадрид, Милано) се възстановиха с връщането на туризма; наемите на премиум търговски локации в някои от тези градове растат за първи път от години. При по-второстепенните локации остават предизвикателствата – слабите молове може да се наложи да бъдат преустроени (в многофункционални имоти или логистика), защото търсенето няма да се върне напълно до нивата отпреди онлайн бума. Възстановяването на ритейла се подкрепя и от факта, че почти не се строят нови търговски площи (разработчиците спряха проекти за молове още преди години), така че съществуващите качествени активи имат ограничена нова конкуренция.

Инвеститорите, особено value-add и опортюнистичните фондове, бяха активни в изкупуването на ритейл имоти на намалени цени, залагайки на цикличен обрат. Сега и „core“ инвеститори (напр. институции) също се връщат към най-добрите обекти. Очакваме инвестиционните обеми в ритейла да нараснат през 2025 г., потенциално с двуцифрен процент, макар и от ниска база. Доходността при първокласните ритейл имоти може леко да се свие заради обновения интерес mediaassets.cbre.com. Една уговорка: представянето на ритейла е обвързано с потребителското доверие, което все още е крехко в Европа. Високата инфлация през 2022–23 г. намали покупателната способност и макар реалните доходи на домакинствата отново да растат, потребителите остават предпазливи и спестяват повече cbre.fr. В пазари като Франция потребителското доверие е слабо и едва ли ще има рязко възстановяване на разходите през 2025 г. cbre.fr, което може да ограничи ръста на продажбите. Така че възстановяването на търговските имоти ще облагодетелства формати, които съответстват на новите потребителски модели – напр. центрове, котвени с хранителни магазини, ритейл паркове с омниканална интеграция и дестинационни молове с развлечение, което онлайн търговията не може да замести. Като цяло, перспективите пред ритейла са най-оптимистични от години, като 2024 г. вероятно бележи дъното, а 2025 ще донесе стабилизиране или ръст на наемите, както и повече сделки за добре локационирани активи mediaassets.cbre.com.

Логистика и индустриални имоти: Секторът на логистичните имоти (складове, дистрибуционни центрове, индустриални паркове) беше звездният изпълнител през последните няколко години, задвижван от електронната търговия и преструктурирането на веригите за доставки. Все пак дори той изпита леко охлаждане през 2023 г., тъй като икономическият растеж се забави и някои наематели паузираха разширяването си. Към 2025 г. фундаментите на логистиката остават стабилни и се очаква секторът да възобнови разширяването си. Търсенето на модерни складове е високо, въпреки че през 2024 г. се наблюдава временно понижение на усвояването (фактически, усвояването падна под нивата от 2019 г. през 2024 г. на фона на нормализиране след пандемията) mediaassets.cbre.com. Това затишие изглежда краткотрайно: CBRE прогнозира, че логистичните наеми ще се увеличат, особено във втората половина на 2025 г., тъй като компаниите рестартират отложените си планове за разширяване mediaassets.cbre.com. Налице са няколко „попътни вятъра“: тенденциите при nearshoring и reshoring означават засилени нужди от производство и складиране в Европа (войната в Украйна и глобалните търговски промени подтикнаха фирми към скъсяване на веригите за доставки) mediaassets.cbre.com. Освен това се промениха инвентаризационните практики – фирмите желаят по-големи буферни наличности (“за всеки случай”), което подкрепя търсенето на складове.

Процентът на вакантност при логистичните имоти, който на много пазари беше на исторически ниски нива (<5%), се повиши леко през 2023 г. поради вълна от ново предлагане. Но вакантностите би трябвало да се стабилизират през 2025 г. и вероятно ще останат ниски, тъй като новите изградени складове се усвояват mediaassets.cbre.com. Всъщност в някои страни (Великобритания, Германия и т.н.) строителите намалиха спекулативното строителство заради по-високи разходи по финансиране, така че тръбопроводът след 2024 г. е по-скромен. Тенденцията при наемите в сектора е стабилна: наемите на първокласни логистични площи се очаква да растат с темповете на инфлацията през 2025 г., което означава приблизително стабилни реални стойности mediaassets.cbre.com. В много от водещите логистични локации в Европа се очаква средно едноцифрено нарастване на наемите, като това отразява устойчивото търсене за най-добрите локации mediaassets.cbre.com. Ръстът на наеми може да се забави спрямо двуцифрените скокове от 2022 г., но би трябвало да остане положителен.

Инвеститорите остават силно оптимистични по отношение на логистиката. Този клас активи беше първият, при който борсово търгуваните стойности на имотите се възстановиха – до края на 2024 г. европейските логистични REIT вече се търгуваха близо до нетната стойност на активите си (след като по-рано са били с големи отстъпки) mediaassets.cbre.com. Това е сигнал за увереност. Инвеститорският апетит е стабилен, като широк спектър от купувачи (институции, суверенни фондове, частен капитал) се опитват да увеличат експозицията си към логистиката mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Въпреки това възможностите за покупка са оскъдни, защото притежателите задържат тези ценни активи. Капитализационните нива на първокласна логистика се повишиха през 2022–23 г. (стойностите спаднаха донякъде), но изглежда вече са се стабилизирали до 2024 г.; всяко по-нататъшно свиване на доходността ще зависи от допълнително понижение на лихвените проценти. За 2025 година очакваме нарастване на инвестиционните обеми в логистиката – особено когато се изясни посоката на лихвените проценти, тъй като огромен капитал търси вход в този сектор. Тенденция за наблюдение е търговската политика и nearshoring: европейските индустриални наематели изчакват да видят какво ще направят САЩ (напр. потенциални нови тарифи през 2025 г.) и как ще се развие геополитическият климат mediaassets.cbre.com. Това може да повлияе къде компаниите ще избират да разширяват производството или складирането си (например, американски компании могат да инвестират повече във френски/европейски обекти, ако тарифите променят веригата на доставки). Допълнително остаряването също е фактор – по-старите складове без високи тавани или ESG характеристики могат да срещнат трудности, докато най-модерните „зелени“ логистични сгради изискват премиум наеми. В обобщение, логистичните имоти остават растящ сектор и 2025 г. вероятно ще бъде свидетел на подновен ръст в заетостта и продължаващо силно търсене от инвеститорите, подкрепено от мега-тенденции като електронната търговия, устойчивост на веригата за доставки и nearshoring.

Хотели и хотелиерство: Секторът на хотелските имоти се възстанови силно след пандемията благодарение на нарастващо търсене на пътувания в цяла Европа. До 2024 г. много туристически пазари (напр. Южна Европа, Париж/Лондон) отчетоха рекордни приходи на хотели, а инвеститорските нагласи се обърнаха в позитивна посока. 2025 се очаква да остане благоприятна за хотелиерския имотен сектор. Очаква се международният туризъм в Европа да продължи да расте и алокациите към хотелския сектор се увеличават сред инвеститорите mediaassets.cbre.com. Според Savills и други брокери хотелите сега се разглеждат като носещи висока доходност, особено тъй като много от тях могат да увеличават нощните цени в инфлационна среда (хотелите служат като хедж срещу инфлацията посредством динамично ценообразуване). Според CBRE инвестиционната среда за хотели в Европа “се очаква да остане позитивна, подкрепена от нарастващи алокации към сектора и силни перспективи за доходност” mediaassets.cbre.com. Силно активни са „value-add“ купувачите (придобиващи хотели за реновация или промяна на марката), но ядреният (core) капитал също се връща през 2025 г. mediaassets.cbre.com.

Очакваме повишаване на обема на хотелските сделки през 2025 г., включително портфейлни сделки, тъй като и частният капитал, и институционалните инвеститори се стремят да се възползват от бума на пътуванията. Основните пазари като Испания, Гърция и Италия (със силен свободновременен туризъм) са особено атрактивни, както и важни бизнес центрове, където заетостта на хотелите се възстановява в делнични дни. Налице е също интерес към алтернативни хотелиерски продукти като резидентни хотели и курортни имоти. В обобщение, хотелиерството обещава растеж за периода 2025–2028 на фона на структурно увеличаващото се търсене на пътувания и доходността в сектора, която е по-висока от тази при традиционните видове имоти, правейки го привлекателен за диверсификация. Основните рискове са евентуална глобална рецесия, която да засегне пътуванията, или нов скок в енергийните цени (влияещ върху разходите за пътуване), но при липса на такива предпоставки посоката остава позитивна.

Алтернативни сектори и нововъзникващи ниши: Инвеститорите все по-често поглеждат отвъд традиционната „голяма тройка“ (офиси, търговски, индустриални) и се насочват към операционални имоти и специализирани сектори. Според изследването на ULI/PwC Emerging Trends за 2025 г., центровете за данни, новата енергийна инфраструктура и жилищни ниши като студентски общежития са сред топ секторите по инвестиционни и развойни перспективи europe.uli.org. Тези области се възползват от устойчиви фактори за растеж:

• Центрове за данни: Огромното търсене на дигитална инфраструктура (облачни услуги, AI, 5G) превръща центровете за данни в един от най-бързо растящите сегменти на пазара на имоти. В цяла Европа се разширява капацитетът на центровете за данни, макар често ограничен от електрическите мощности. Инвеститорите се надпреварват да влязат в този сегмент, но възможностите са ограничени. CBRE отбелязва, че конкуренцията се засили и много центрове за данни се търгуват извън пазара; дори възможностите тип “powered shell” (купуване на складове за преустройство) предизвикват търгове mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com. Благодарение на силните позитивни фактори и по-ниските разходи по финансиране се очаква развитието и инвестициите в центрове за данни да останат изключително активни между 2025–2028 г. Водещи градове (Франкфурт, Лондон, Амстердам, Дъблин, Париж) са с най-голяма активност, но се появяват и вторични пазари.
• Нова енергийна инфраструктура: С усилията на Европа за декарбонизация имотите, свързани с енергиен преход – напр. фабрики за батерии, терени за соларни и вятърни паркове, станции за зареждане на електромобили, производствени обекти за водород – привличат все повече инвеститорско внимание. Проучването на PwC поставя новата енергийна инфраструктура сред топ перспективите за 2025 г. europe.uli.org. Това припокрива индустриалните имоти, но често включва партньорства с енергийни компании и дългосрочни наеми. Това е област, която си струва да се наблюдава, макар и все още нишова в сравнение с основните имотни типове.
• Жилищни алтернативи: Сегменти като студентско настаняване, жилища за възрастни хора и co-living са във възход. Европейският сектор за студентско настаняване (PBSA) процъфтява поради нарастващия брой записвания в университети и хроничен недостиг на модерни студентски общежития в много градове. Студентите от поколението Z очакват качествени удобства, а инвеститорите виждат силно търсене (и често контрациклична стабилност) в този сегмент mediaassets.cbre.com. Студентското настаняване бе изведено сред топ секторите за 2025 г. според инвеститорите europe.uli.org. Жилищата за възрастни хора и имотите за здравеопазване също печелят от демографските тенденции (застаряващо население) и привличат все повече институционален капитал. Тези сектори са по-малко чувствителни към икономически цикли и осигуряват диверсификация.
• Многофамилни жилища/BTR: Макар „жилищният“ сектор като цяло да не е алтернативен, институционалният сегмент на жилищата „строи-за-наем“ (BTR) продължава да расте в Европа (особено във Великобритания, Германия, Нидерландия, Испания). Много застрахователи и фондове повишават експозицията си към жилища под наем заради стабилното търсене и сигурните приходи, а през 2025 г. тази тенденция би трябвало да продължи. Предизвикателства (напр. регулациите за контрол на наемите, които могат да възпрат инвестиции – пример Нидерландия) съществуват, но ESG аспектите също са в полза на новите BTR проекти (те могат да се строят с висока енергийна ефективност). Очаква се трансграничното инвестиране в многофамилни жилища да остане значително, особено с участието на американски и канадски инвеститори в европейски жилищни портфейли.

В обобщение, европейският пазар на бизнес имоти през 2025 г. се характеризира с дивергенция: сектори като логистика, жилища и алтернативи водят възстановяването, търговията на дребно и хотелиерството са в режим на възстановяване, а офисите се подобряват, но срещат структурни предизвикателства. Качеството на активите, локацията и ESG критерии са по-важни от всякога за определянето на победителите и губещите.

Основни акценти на търговския пазар по държави

Обръщайки внимание на ключовите държавни пазари – Германия, Франция, Испания, Италия, Нидерландия, Полша – подчертаваме забележителни тенденции в техните сектори на търговски недвижими имоти:

• Германия: Най-големият търговски пазар в Европа в процес на преструктуриране. Германия преживя значително забавяне през 2023 г., с понижение на инвестиционните обеми и появяващ се стрес (особено сред прекомерно задлъжнелите собственици на офиси и жилищни портфейли). През 2024–25 г. немските офиси се сблъскват с двупосочна перспектива. Градове като Берлин, Мюнхен и Франкфурт все още имат стабилно търсене на премиум офис площи (технологичните и финансови наематели разширяват внимателно), а наемите на първокласните офиси са се запазили, дори са се увеличили в някои подрайони. Но вторичните офиси, особено в по-отдалечени райони или с по-старо строителство, бележат по-висока вакантност. На национално ниво, вакантността в офисите се повиши до около 6–7% средно, но сега се стабилизира, тъй като малко нови проекти излизат на пазара. Инвеститорското настроение в Германия е предпазливо заради икономическата стагнация и по-високите разходи за финансиране, но очакването за стабилизиране на доходността връща част от инвеститорите. Забележително е, че отворените имотни фондове на Германия (важна част от пазара) трябваше да намалят стойността на активите през 2023; до 2025 г. те могат да започнат селективно да придобиват отново при нови цени. Логистиката в Германия остава много силна – вакантността е под 3% в топ хъбовете (областите Рур, Берлин, Франкфурт) и растежът на наемите продължава. Много световни инвеститори таргетират немската логистика, въпреки острата конкуренция. Търговията на дребно е смесица: търговията по главните улици в богатите южни градове се възстановява, но по-слабата търговия в малките градове продължава да изпитва трудности. Като цяло, търговският пазар на Германия през 2025 г. е в процес на постепенна стабилизация – фразата „бавен и неравномерен възстановителен процес“ е напълно приложима pwc.com. Един възникващ проблем е рефинансирането: немските кредитори са по-предпазливи, така че през 2025–2026 г. ще има повече активи за продажба (особено офиси) при настъпване на падежи, което може да предложи възможности за купувачи на коригирани цени.
• Франция: Париж в центъра на вниманието. Френският търговски пазар се води от региона на Париж, който е в процес на корекции. Парижките офиси отбелязаха спад на интереса през 2024 г. на фона на слаба икономика и корпоративна предпазливост cbre.fr. Особено в района Ла Дефанс вакантността се увеличи, тъй като някои наематели намаляват площите си. За 2025 г. ясно възстановяване при офисите не се очаква преди евентуално края на годината cbre.fr. Въпреки това, първокласните офиси в централния бизнес район на Париж остават високо ценени и с ниско предлагане – ESG изискванията (като френският закон, забраняващ отдаването под наем на офиси с ниска енергийна ефективност от 2025 г.) подтикват собствениците да реновират или продават несъвместими с новите стандарти сгради, което ще бъде основна тема. Логистиката във Франция имаше отлични 2021–22, но охладня през 2023; сега сред наемателите преобладава „изчакваща“ позиция, а вакантността леко се покачва с новите площи cbre.fr. В някои френски логистични пазари има „продължаващо покачване на предлаганата стока“ поради временно задържано търсене, така че 2025 г. може да се окаже година на поглъщане, а не на ръст на наемите cbre.fr. В дългосрочен план обаче (електронна търговия, доставка за 1 ден и др.) логистиката във Франция ще бъде подкрепяна, особено около Париж и Лион. Търговията на дребно във Франция – магазините по централните парижки улици се възползваха от завръщането на туристите (американци, ползващи изгоден евро курс и др.), а луксозните търговци се разширяват. Но като цяло, продажбите на дребно във Франция са под очакванията поради слабо потребителско доверие cbre.fr. Следователно наемите ще останат по принцип стабилни през 2025 г., с изключение на топ локациите. Инвестициите във Франция бяха на ниско ниво през 2024 г.; очаква се стабилизиране и лек ръст през 2025 cbre.fr. Големите институции (като застрахователи), които временно прекратиха придобиванията, могат да се завърнат, ако ценообразуването е подходящо. ESG е основен фокус – Франция е сред първите, които въвеждат нови изисквания (CSRD) за климатични планове, които ще влияят значително на решенията на инвеститорите за френски активи cbre.com cbre.com.
• Испания: Светла точка с широкообхватно възстановяване. Търговските недвижими имоти в Испания се подкрепят от силната икономика и апетита на инвеститорите към по-висока доходност. Мадрид и Барселона са сред най-добрите градове за инвестиции през 2025 (Мадрид дори на второ място в Европа според ULI/PwC) europe.uli.org. Офиси: пазарът на офиси в Мадрид има стабилна дейност по отдаване под наем; вакантността е около 9–10% и е в спад, тъй като няма голямо ново предлагане. Наемите на премиум площите в Мадрид и Барселона се повишиха и може да растат още поради оскъдното предлагане на клас А. Логистика: логистичният сектор в Испания процъфтява – обемите на отдаване около Мадрид и Каталуния са високи, а международни групи инвестират в испански логистични платформи (привлечени от доходност по-висока от Германия/Франция). С растящо потребление и износ, търсенето на складове ще остане високо; предприемачите са активни, но парцелите около големите градове са малко, което поддържа вакантността ниска. Търговия на дребно: силното възстановяване на сектора се дължи на туризъм и потребителски разходи – клиентопотокът се възстанови, а дори второстепенни молове намалиха празните площи. Инвеститори от САЩ и Европа насочват капитали към испански търговски активи с цел добавена стойност, очаквайки допълнителен икономически ръст. Хотели: може би короната в сектора – рекордни стойности на заетост и цени в много курорти и градове, множество сделки (някои фамилни хотели продавани на фондове при атрактивни доходности). С прогнозиран ръст на туризма, хотелиерството в Испания ще бъде горещ сектор през 2025. Общо взето, Испания се разглежда като пазар на растеж, който привлича чуждестранен капитал, а всички сектори от офиси до хотели са в режим на разширяване, макар и с внимателно проследяване на глобалните икономически рискове.
• Италия: Селективни възможности в стабилен пазар. Икономиката на Италия се движи бавно (~0.8–1.0%), а пазарът на недвижими имоти обикновено лага спрямо по-динамичните си колеги. Милано е водещ – финансов и моден център, привличащ най-много офис и смесени инвестиции. Офис вакантността в Милано е ниска (~4-5%), а наемите на премиум площите достигнаха рекордни стойности, тъй като технологични и финансови фирми се конкурират за оскъдното предлагане. Няколко нови офис проекта в областите Порта Нуова и СитиЛайф дават добри резултати (често са наети предварително). Пазарът на офиси в Рим е по-малък и воден от държавни структури, стабилен, но без ръст на наемите като в Милано. Логистиката в Италия бележи ръст: северна Италия (Ломбардия, Венето) и коридорите към Рим/Неапол отбелязват бум при складовете, тъй като електронната търговия тръгва от ниска база. Модерните логистични площи нарастват, подкрепени от инвеститори като Prologis и Logicor; въпреки това инфраструктурата и административните трудности все още пазят доходността по-висока, което е предимство за инвеститорите, търсещи доходност. Търговия: Италия има силна култура на физически търговски обекти; много вторични улици имат вакантност, но премиум улиците в Милано (Виа Монтенаполеоне) и Рим са изключително силни, с големи световни марки, които плащат рекордни наеми (насърчени от туристическите разходи). Второстепенните молове са стабилни, ако са привлекли хранителен магазин. Хотели: Италианските хотели, особено луксозните и курортите в Тоскана, Амалфи и др., са силно търсени от международни купувачи (индивидуални със сериозно нетно богатство, луксозни марки). Очакваме нови големи сделки с хотели през 2025 г. Основното предизвикателство в Италия е предпазливата кредитна среда и политическият риск – но с относително проразвоен правителствен курс, някои реформи (като ускоряване на разрешителните) може да окажат положителен ефект. Прогнозата за имотния пазар в Италия е стабилна с джобове на растеж (офиси в Милано, логистика, хотели) и се очаква умерен ръст на инвестиционните обеми през 2025, тъй като някои международни инвеститори увеличават присъствието си (имайки предвид по-високата доходност от основните пазари).
• Нидерландия: Малка страна, голям инвестиционен интерес. Нидерландия надминава мащаба си спрямо глобалните инвеститори благодарение на прозрачността и силните си основи. Офисите в Амстердам са с ниска вакантност (~7%) и технологичните и финансовите фирми продължават да търсят премиални площи; но в някои райони е въведена забрана за ново офис строителство с цел стимулиране на жилищно строителство, което, макар и да ограничава предлагането, може да спъне дългосрочния ръст на сектора. Все пак през 2025 г. наемите на офиси в Амстердам могат леко да се повишат при премиум обектите поради недостиг. Второстепенните холандски градове като Ротердам и Айндховен имат повече празни площи и ще запазят стабилни наеми. Логистиката: Холандия е водещ логистичен център (пристанище Ротердам, летище Схипхол). Складовете около тези хъбове остават много търсени, а създаденият нов сток през 2020–22 се абсорбира добре. Поземлените парцели и разрешителните за логистика стават трудни за получаване (отчасти заради „азотни“ екологични разрешителни), така че предлагането е ограничено. Очаквайте логистичните наеми да задържат или растат заедно с инфлацията, а инвеститорите да продължат интереса към холандските логистични активи – много азиатски и северноамерикански инвеститори особено харесват този сектор. Търговия: Продажбите на дребно са стабилни, а моловете се справят успешно с прехода към омниканален модел. Главната улица в Амстердам се подкрепя от туризма (с известен ръст на наемите в луксозния сегмент); местните търговски центрове са стабилни, тъй като разходите на домакинствата са сигурни. Голямата тема за Нидерландия е регулиране на жилищния сектор – с въвеждането на Модела за достъпни наеми, който разширява контролът върху наемите върху повече жилища, много инвеститори ги продават. Това всъщност може да даде тласък на търговските и други сектори, тъй като вътрешните инвеститори пренасочват капитали. Инвестиционна перспектива: В Нидерландия през 2025 се очакват активни инвестиционни потоци, като международният капитал е привлечен от ликвидността. Изгодният евро-долар курс прави холандските активи по-евтини за американските инвеститори cbre.com. Всички сектори – офис, индустриален, жилищен, търговски – ще са предмет на интерес, но логистиката и жилищният сектор (въпреки регулациите, дългосрочната жилищна нужда е стабилна) вероятно ще водят. ESG има голяма роля на холандския пазар, тъй като страната има строги устойчиви цели, влияещи на проектирането и обновяването на сградите.
• Полша: Ръст и доходност в Централна Европа. Полша е най-големият пазар в ЦИЕ и се смята за най-зрял в региона. Офисният пазар във Варшава отчете повишена вакантност (~11–12%) след вълна от нови обекти и известно съкращаване от страна на мултинационални компании, но през 2024 г. се наблюдава рекордна дейност по отдаване, тъй като компании (особено в IT, бизнес услуги) се разширяват. До 2025 г., с почти никакви нови обекти (строителството бе замразено през 2023 г.), вакантността във Варшава вероятно ще спадне, а наемите на премиум площите може да се повишат. Регионалните градове (Краков, Вроцлав) също имат активни офис пазари (движени от BPO/технологични фирми) – там наемите са по-ниски и са атрактивни за компании, търсещи оптимизация на разходите. Индустриален/логистичен сектор: Полша е магнит за логистика, обслужваща както големия вътрешен пазар, така и като разпределителен център към Германия и Източна Европа. Огромни нови складове бяха изградени (особено около Варшава, Лодз и Горнослонска област), и сега Полша се съревновава с Германия по обеми на усвояване. Търсенето остава високо, макар че през 2023 бе леко надолу; 2025 се очаква да донесе нов разцвет, тъй като фирми местят производството си по-близо до Европа (от Азия към Полша). При по-ниски разходи за земя и труд спрямо Западна Европа, логистичният бум в Полша ще продължи, а инвеститорите са много активни – доходността в Полша е по-висока (капитализация ~5-6% за премиум логистика, спрямо 3.5-4% в Германия), което привлича чуждестранен капитал. Търговията на дребно: Търговският сектор се възстанови благодарение на покачващите се разходи на домакинствата (които растат с нарастването на заплатите). Модерните търговски центрове във Варшава и големите градове са с висока заетост и увеличават клиентопотока. Продажбите са колебливи заради инфлацията, но търговските паркове с основни стоки процъфтяват. Международни търговски вериги продължават експанзията си в Полша, което доказва доверието в пазара. Инвестиционни потоци: Полша често е посочвана като най-атрактивния пазар в ЦИЕ за чуждестранни инвеститори lexology.com. През 2025 трябва да се очаква ръст на капитала – вече много американски и европейски фондове създават партньорства или платформи в Полша (особено за логистика и жилищни наеми). Трансграничните инвестиции се улесняват от стабилността и растежа на Полша; все пак валутният риск (волатилността на злоти) и политическите промени трябва да се обмислят. Изборите през октомври 2023 доведоха до ново про-ЕС правителство, което може допълнително да подобри инвеститорските настроения. Обобщено: перспективата за търговските имоти в Полша за 2025–2028 е силен растеж – тя предлага съчетание на доходност и растеж, което е рядкост на основните пазари в ЕС, макар и с по-висок риск. Очакваме увеличаване на трансграничните сделки при офис площи (диверсификация от скъпите западни столици), логистика (за паневропейски портфейли) и дори ПРС (институционални наеми).

Потоци на инвестиции и капиталови пазари

След трудната 2023 г. капиталовите пазари на недвижими имоти в Европа се подготвят за постепенно възстановяване на инвестиционната активност през 2025 г. Изминалата година се характеризираше с голяма разлика между цените на купувачите и продавачите – собствениците не искаха да намалят цените, а купувачите изискваха по-висока доходност при скъпо финансиране. Това затишие доведе до значително по-ниски обеми на сделки. Сега, с успокояването на лихвените проценти и при корекция надолу на стойностите на имотите (10–30% спад в някои сегменти), купувачите и продавачите започват да се сближават. Очаква се през 2025 г. разликата между офертните и реализираните цени да се стесни още, което ще отприщи повече сделки cbre.com cbre.com. Основен мотор за това е по-голямата мотивация за сделки: повече активи излизат на пазара, тъй като собствениците под натиск (падежи по кредити, откупуване на фондове и др.) решават да продават активи, а подобрената достъпност до финансиране позволява на купувачите да се включат cbre.com cbre.com. Силно задлъжнели собственици и отворени фондове с искания за откупуване ще бъдат сред най-мотивираните продавачи, докато дългосрочните собственици могат да изчакат cbre.com cbre.com. Това увеличено предлагане на активи, съчетано със сравнително по-евтино финансиране, трябва да доведе до по-големи инвестиционни обеми през 2025 г. Прогнози на пазарни анализатори предвиждат, че инвестиционният обем в европейските търговски недвижими имоти може да се увеличи с 10–15% през 2025 (спрямо 2024), а през 2026 – да ускори още повече.

Това каза, че възстановяването на инвестициите ще бъде постепенно и неравномерно. Тъй като лихвените проценти вероятно ще останат над нивата отпреди пандемията, има ограничено пространство за значително повторно надуване на цените – купувачите ще останат дисциплинирани при определянето на цените, а растежът на стойността ще е премерен cbre.com cbre.com. Основните активи в предпочитани сектори (например първокласна логистика, жилищни и престижни офис сгради) могат отново да видят компресия на доходността до края на 2025 г., тъй като конкуренцията леко ще покачи цените cbre.com cbre.com. Въпреки това, вторични активи или такива с предизвикателства (кратки договори, нужда от капиталови разходи) все още могат да се търгуват с отстъпки. Въпреки това, общата перспектива за възвращаемостта на европейските имоти се подобрява. С падането на доходността по облигации от върховите им нива и повишаването на доходността от имотите, спредът отново е разумен. CBRE отбелязва, че положителният ливъридж отново е постижим, т.е. инвеститор може да финансира придобиване с дълг при цена по-ниска от доходността на имота в някои случаи cbre.com. Това фундаментално отваряне на арбитража между дългов и собствен капитал ще привлече нови капитали на пазара.

Една от най-обещаващите тенденции е очакваното завръщане на международния капитал през 2025 г. През 2022–2023 г. трансграничните инвестиции се забавиха, като много американски и азиатски инвеститори отлагат поради волатилност на валутите и несигурност. Сега условията стават по-благоприятни: еврото отслабна спрямо долара, което прави европейските активи по-евтини в щатски долари, а разходите за заемане в Европа намаляха спрямо края на 2022 г. cbre.com. Очаква се това да привлече чуждестранни инвеститори да пренасочат капитал към Европа. Забележително е, че някои големи северноамерикански и близкоизточни инвеститори смятат, че европейските имоти сега предлагат добра относителна стойност (особено при положение, че американският пазар има свои собствени проблеми при офисите). „Капиталът, който изчаква“ е значителен – има много „сух прах“ в глобалните фондове за частни имоти, голяма част от който е насочен към опортюнистични или стойностно-ориентирани сделки в пазари като Европа cbre.com. Тези инвеститори не искат да изпуснат прозореца, преди стойностите отново да започнат да растат; много от тях ще се активират през 2025 г., за да придобият активи в дъното на цикъла. Очакваме трансгранични инвестиционни модели като: увеличени американски инвестиции в европейски логистични и жилищни портфейли (тенденция, която вече е започнала), продължаващ интерес от близкоизточни суверенни фондове към емблематични имоти в Лондон и Париж (напр. офис кули, хотели), както и вътреевропейски потоци (германски, френски фондове купуват в Испания, ЦИЕ и др. в търсене на по-висока доходност).

Данните от JLL показват, че в началото на 2025 г. обемите на сделки с имоти в EMEA са се увеличили с над 40% на тримесечна база с подобряване на настроенията jll.com. Ако тази тенденция се запази, 2025 може да отбележи началото на нов възходящ цикъл. Savills Research също прогнозира, че инвестиционните обеми в Европа ще се увеличат с ~13% на годишна база през 2025 и с още 25% през 2026 с набиране на инерция при възстановяването (макар и тези цифри да варират според доклада). Ротацията на капитала също е интересна: по време на спада доминираха местните инвеститори (играчи, които познават добре пазара си, продължиха да купуват селективно). Сега, когато пазарът се възстановява, глобалните инвеститори вероятно отново ще имат по-голям дял в сделките, възвръщайки пре-2020 модела на висока трансгранична активност в Европа.

Заслужава да се отбележи и променящият се финансиращ пейзаж. Банките в Европа станаха по-консервативни при отпускане на заеми за имоти, особено за офиси и развойни проекти. Това отвори пространство за алтернативни кредитори – фондове за дълг с частен капитал, застрахователни компании и др. През 2025 и след това се очаква небанкови кредитори да спечелят пазарен дял във финансирането на имоти pgim.com. Те често могат да предложат по-гъвкави условия, макар и при по-високи лихви. Това е особено важно за рефинансирането на големия обем дългове, които изтичат през 2025-2026. Много активи, закупени при рекордно ниска доходност, ще изпитат трудности да се рефинансират при сегашните по-високи лихви без допълнителен собствен капитал. Може да видим увеличение на съвместни предприятия, рекапитализации или продажби като решение. Въпреки това, общата системна рисковост изглежда контролирана; европейските банки имат по-ниска експозиция към кредити за имоти в сравнение с последната криза и начисляват провизии предпазливо.

По отношение на географските предпочитания на инвеститорите: проучванията за 2025 посочват Лондон, Мадрид, Париж като топ цели в Европа europe.uli.org – Лондон заради ликвидността и коригирания си пазар (след Брекзит и разширяване на доходността изглежда привлекателен), Мадрид – заради растежа и относителната стойност, Париж – заради дългосрочната стабилност и мащаб. Други градове като Берлин, Милано и големите холандски градове също са сред предпочитаните. Има и нарастващ интерес към второстепенни градове със силни фундаментални показатели (напр. Мюнхен, Дъблин, Лисабон, Варшава), тъй като инвеститорите разширяват търсенето на доходност.

Секторните предпочитания на инвеститорите вече бяха обсъдени (логистика, жилищни, алтернативи са водещи; офиси – селективно; ритейл – с повишено внимание се завръща). Много инвеститори сега сегментират стратегиите си по рисков профил по-ясно: core фондовете се фокусират върху топ активи в големи градове (ползвайки временното понижение на цените там), докато опортюнистичните фондове търсят стресирани или преобразуващи се обекти (например купуване на стар офис с дълбока отстъпка с цел преустройство в жилище или лаборатория за науки за живота). Темата за „преопределяне на предназначението“ е много актуална – очакваме вълна на капиталови инвестиции в преобразуване на остарели имоти (особено офиси и търговски) за нови нужди, което е едновременно инвестиционна стратегия и отговор на свръхпредлагането в тези сегменти.

В заключение, капиталовите пазари на имоти в Европа за 2025 г. са готови за възстановяване, задвижвано от подобрени условия на финансиране, изобилие от наличен капитал и усещане за достигане на дъно на пазара. Рискове като бавен икономически растеж или инфлационни изненади могат да забавят възстановяването cbre.com, но общото настроение се промени към внимателен оптимизъм. Както отбелязва един индустриален лидер, след бурите на инфлация и нарастване на лихвите, секторът „вижда зона за приземяване“, дори ако геополитиката и ESG изискванията остават постоянни предизвикателства europe.uli.org. Настроението е оптимистично, но с уговорки – всяка сделка се анализира внимателно и само най-добрите възможности се преследват активно.

Перспектива 2025–2028: рискове, възможности и трансформиращи тенденции

Гледайки отвъд непосредствения хоризонт, периодът 2025 до 2028 ще има формативен характер за пазара на имоти в ЕС. Стейкхолдърите следят няколко ключови тенденции и рискове, които ще определят траекторията на индустрията в средносрочен план. В този раздел обсъждаме перспективата напред, включително потенциални рискове, зони на растеж, засилващия се фокус върху устойчивост/ESG и променящите се трансгранични инвестиционни модели.

Икономически и пазарни рискове

Въпреки че базовият сценарий е за стабилно подобрение, има значими рискове, които могат да отклонят или забавят възстановяването на имотния пазар:

• Лихвен и инфлационен риск: Ако инфлацията се окаже устойчива или настъпят нови шокове (например скок в цената на петрола), централните банки може да спрат намаляването на лихвите или дори да ги повишат. Пазарите на имоти разчитат на плавно понижаващи се лихви в периода 2025–2026; всяко обръщане на тенденцията би ударило както настроенията, така и цените на имотите много бързо. Освен това, дори лихвите да паднат, те може да се стабилизират на по-високи от изключително ниските нива от 2010-те. Тази нова реалност означава, че капиталовата доходност/yield най-вероятно няма да се върне към предишните си минимуми, ограничавайки поскъпването на капиталовата стойност. Позитивен сценарий: инфлацията продължава да намалява и до 2026 лихвите се установяват близо до исторически средни нива (~1–2% лихва на ЕЦБ), създавайки благоприятна среда за имоти.
• Икономически растеж и търсене от наематели: Перспективите за растеж в Европа, макар и подобряващи се, остават скромни. Много зависи от избягването на рецесии. Рисковете включват по-остро забавяне в Китай (удря европейския износ), рецесия в САЩ или вътрешни проблеми като завръщане на опасенията за суверенен дълг. Ако растежът не се реализира (например растежът в еврозоната остане под 1% до 2026), търсенето на площи (особено офиси и магазини) може да остане слабо. Вече бавният растеж е сочен като риск за възстановяването на инвестициите cbre.com. Потенциал за по-добро: фискален стимул или неочакван технологичен напредък могат да ускорят икономиката на ЕС над прогнозите, повишавайки търсенето на всички видове имоти.
• Геополитическа несигурност: Войната в Украйна остава непредвидим фактор – ескалация или продължителен конфликт може да засегнат инвеститорското доверие и определени пазари (ЦИЕ страните са по-експонирани, макар Полша всъщност да печели икономически от релокация на бизнеси от Украйна/Русия). Освен това, глобални напрежения като потенциална търговска война между САЩ и Китай (особено при промяна на политиката в САЩ) биха повлияли на експортните индустрии в Европа с последици и за индустриалните имоти mediaassets.cbre.com. Европа също е изправена пред вътрешнополитически промени (вълна избори през 2024–2025), които могат да променят политиките в сектора (например по-леви правителства биха въвели наемни ограничения; по-десни – биха намалили регулациите, но увеличили несигурността, както виждаме при последните популистки вълни). Периодът до 2028 ще донесе ключови избори (Европейски парламент 2024, Германия 2025 и др.), всяка носеща допълнителна краткосрочна несигурност.
• Финансова система и ликвидност: Имотният сектор се сблъсква с по-ограничена ликвидност след години на евтини пари. Един риск е „стената на рефинансиране“ – голям обем заеми и облигации изтичат между 2025–2027. Ако кредитните условия не се подобрят достатъчно, можем да видим затруднения, разпродажби или дори фалити, особено в сектори като офисите или на пазари като Северна Европа (шведските имотни компании са забележимо натискани). Това дава възможност на някои (купувачи на стресирани активи), но може и да доведе до прекомерно поевтиняване. Към момента банките и регулаторите изглеждат уверени, че ситуацията е контролируема, но тя заслужава внимание. От друга страна, ръстът на частните дългови фондове означава, че дори ако банките се изтеглят, алтернативният капитал може да запълни част от дефицита.
• Развой и строителни разходи: Разходите за строителство остават високи (материали, труд) и макар да са се стабилизирали през 2024, могат отново да се покачат заради проблеми с веригата на доставки или енергийните цени. Ако разходите не се понижат, много нови проекти ще останат неизгодни, което ограничава предлагането. Това е добре за собствениците на съществуващи активи в краткосрочен план, но е зле за цялостния растеж на сектора и икономики, които имат нужда от нови жилища/инфраструктура. Строги екологични регулации (напр. ограничения на строителството по екологични причини) също увеличават разходите или причиняват забавяния (пример – холандската „нитратна криза“, блокираща проекти). Потенциален риск е недостиг на ново строителство, водещ до още по-скъпо и недостъпно жилищно настаняване и дефицит на офис/индустриални площи – т.е. криза от страна на предлагането. Обратно, ако разходите изненадващо спаднат (или технологиите повишат ефикасността), може да видим мини-бум в строителството и облекчаване на недостига.
• Промени в поведението на наемателите: Тенденции като дистанционната работа и е-търговията са дългосрочни фактори, които допълнително могат да променят употребата на имотите. Все още се вижда окончателната форма на хибридния трудов режим – до 2028, ако компаниите се установят на напр. 50% присъствие в офиса, нужните офис площи на работник ще намалеят трайно, което означава по-високи вакантности или преобразуване на стари офиси за други цели. Също така, онлайн-търговията може да направи нов скок (с помощта на нови технологии или поради поколенческа промяна), което ще постави допълнителен натиск върху търговските площи отвъд днешните прогнози. Играчите на пазара ще трябва да са гъвкави – да преоткриват и препозиционират обектите си според нуждата.

В обобщение, рисковете в средносрочен план са съсредоточени около макроикономическите и геополитическите фактори. Консенсусът е за сценарий на „плавно оцеляване“, но всяко отклонение (висока инфлация, нисък растеж или шокове) би подложило възстановяването на изпитание. Индустрията е наясно с тези уговорки – както бе отбелязано, **„има уговорки на всяка крачка“ въпреки внимателния оптимизъм в сектора europe.uli.org europe.uli.org. Лидерите в сектора следят отблизо „петте Д“ по думите на един институционален шеф: дълг, демография, декарбонизация, деглобализация и дигитализация europe.uli.org europe.uli.org – по същество обсъдените по-горе рискове и двигатели.

Възможности за растеж и стратегически перспективи

Въпреки рисковете, съществуват значителни възможности за растеж за онези, които са добре позиционирани. Част от тези възможности произтичат директно от изброените по-горе предизвикателства – например ремонтиране и преустройство на по-стари имоти обещава да се превърне в процъфтяващ бизнес. Тъй като толкова много офис сгради се нуждаят от обновяване, за да отговарят на ESG изискванията, фирмите, специализирани в адаптивна преупотреба или обновяване, ще намерят много работа (а инвеститорите могат да получат доходност, превръщайки “кафяви” сгради в “зелени”). До 2028 г. може да видим хиляди офиси и търговски площи из Европа, трансформирани в апартаменти, лаборатории, студентски общежития или други предназначения. Това не само адресира свръхпредлагането в един сегмент, но и недостига на предлагане в друг (например превръщане на празни офиси в толкова необходимите жилища в центъра на градовете).

Друга възможност е интеграцията на технологии в сектора на недвижимите имоти. Индустрията традиционно изостава в технологично отношение, но това се променя. Ускорява се възходът на PropTech и използването на AI, IoT и анализ на данни за оптимизация на управлението на сгради, маркетинга и инвестиционните решения. Според проучване на PwC, над 85% от респондентите очакват AI да има съществено въздействие върху всички сектори на недвижимите имоти през следващите пет години pwc.com pwc.com. Вече се използва изкуствен интелект за предиктивна поддръжка, прогнозиране на отлив на наематели и пазарен анализ pwc.com pwc.com. Възприемането на тези технологии може да подобри ефективността и възвръщаемостта – напр. AI може да помогне на хотелите да ценообразуват динамично стаите си или да подпомогне собствениците на имоти при идентифициране кои наематели биха подновили или напуснали. Фирмите за недвижими имоти, които инвестират в дигитална трансформация, вероятно ще се представят по-добре от останалите. Европа също може да види растеж във “умни сгради” и инициативи за “умни градове”, в синхрон с цифровия и зелен дневен ред на ЕС – това открива инвестиционни възможности в инфраструктура, базирана на технологии.

Демографските и социални промени също откриват възможности. Застаряващото население създава нужда от домове и центрове за възрастни хора, медицински офис сгради и домове за социални грижи – сектор, който ще се разраства силно до 2028 г. Урбанизацията и предпочитанията на младите професионалисти да наемат в оживени градски центрове подпомагат растежа на управляваните от институции частни наеми (build-to-rent) и съвместно живеене (co-living). Междувременно, студентските общежития (както беше споменато) се разширяват – пазари като Германия и Италия имат сравнително ниски нива на PBSA, затова инвеститорите финансират нови проекти там. Имоти за науките за живота (лаборатории, R&D центрове) е друга ниша във възход, особено след като пандемията изведе на преден план нуждите на фарма и биотех секторите. Градове като Бостън и Кеймбридж в САЩ отбелязаха бум в лабораторните пространства; Европа прави същото в Кеймбридж, Великобритания, Амстердам и Берлин. Очаквайте специализирани фондове да наливат повече средства в кампуси за научни изследвания близо до университети и болници.

Геополитически, Европа се позиционира да се възползва от “friendshoring” и индустриална преориентация. С глобални компании, търсещи алтернативи на Азия, Европа (особено Източна Европа) може да привлече производството на батерии за електрически автомобили, полупроводници (с подкрепата на EU Chips Act) и други високотехнологични производства. Всеки нов завод или фабрика създава нужда от имоти: жилища за служители, логистика, офиси и др. Например Полша привлече значителни инвестиции в батерийни фабрики; това подкрепя местния пазар за недвижими имоти. Същото важи и за преминаването на автомобилната индустрия към електрическите коли – заводи се строят в Германия, Франция, Испания за електромобили със странични ефекти върху сектора. Инвеститорите могат да намерят възможности за осигуряване на инфраструктура около тези проекти, било то складове, обучителни центрове или дори търговски площи за изцяло нови общности от работници.

Трансграничните капиталови потоци сами по себе си могат да създадат възможности. Ако, както се очаква, азиатски (напр. от Сингапур, Южна Корея) и северноамерикански капитал се влеят отново в Европа, местните играчи могат да се възползват, партнирайки си с тях. Можем да видим все повече съвместни предприятия (joint ventures), където чужд капитал работи с местни предприемачи (които имат опита) за осъществяване на проекти – било то жилищни в Полша или логистични в Испания. Трансграничните инвестиции обикновено водят до компресиране на доходностите (увеличаване на стойностите) на целевите пазари. Така например, ако американските инвеститори масово решат, че германските жилищни имоти са “сигурно убежище”, това може да покачи цените там и да награди първите, които се възползват.

Накрая, правителствени инициативи могат да отключат нови зони за растеж. ЕС и националните правителства инвестират масово в зелена енергия и инфраструктура – от железници до зарядни станции за електромобили и субсидии за обновяване. Недвижимите имоти, свързани с това (развития близо до транспортни връзки, имоти за зарядни станции и др.), може да не са традиционни, но представляват нови категории инвестиционни активи.

В обобщение, докато традиционното купуване и държане на офиси или търговски обекти вече не е сигурен залог, периодът 2025–2028 предлага трансформационни възможности за растеж чрез пренасочване на активи, въвеждане на PropTech, цели, определяни от демографски фактори, и съгласуване с мащабните преходи на Европа (дигитални и зелени).

Тенденции за устойчивост и ESG

Един от най-съществените промени в европейския пазар на недвижими имоти е интегрирането на устойчивостта и ESG (екологични, социални и управленски критерии) във всеки аспект на индустрията. Всички индикации сочат, че тази тенденция ще се засилва до 2028 г., като основно ще повлияе на стойността на активите, търсенето от страна на наемателите и стратегията на инвеститорите. Всъщност индустриалните проучвания показват, че ESG съответствието се възприема като най-голямото предизвикателство както в краткосрочен, така и в дългосрочен план за сектора на недвижимите имоти europe.uli.org europe.uli.org.

От 2024 г. нататък се наблюдава сближаване на няколко регулаторни развития:

• Директивата на ЕС за корпоративно отчитане на устойчивостта (CSRD) задължава големите компании да започнат да отчитат подробни ESG показатели от фискалната 2024 г. (с първи отчети през 2025 г.) cbre.com cbre.com. Това включва и компании за недвижими имоти, както и наематели (много от тях вече трябва да разкриват екологичния отпечатък на наетите от тях площи). Европейските стандарти за отчетност на устойчивостта (ESRS) ще направят докладването за устойчивост много по-строго cbre.com. Собствениците ще бъдат под натиск да демонстрират ясни планове и показатели за климатичен преход.
• Предложеният директива за корпоративна проверка на устойчивостта (CS3D) ще задължи компаниите не само да разкриват, но и активно да изпълняват планове за постигане на климатични цели cbre.com cbre.com. За инвеститорите това означава публично да се обвързват и изпълняват стратегии за намаляване на въглеродните емисии в портфейлите си, като например обновяване на сградите в съответствие с пътя към въглеродно-неутрален имот cbre.com.
• Банковите регулации Basel IV, влизащи в сила около 2025 г., предвиждат по-високи капиталови изисквания за банките по отношение на някои имотни кредити. Ако банките определят по-висок риск за “кафяви” неефективни сгради, разходите за финансиране ще се увеличат cbre.com. Това дава допълнителен стимул за собствениците да повишават устойчивостта, за да запазят ликвидността на активите си.
• На ниво активи много страни затягат енергийните кодове за сгради. Например, Директивата на ЕС за енергийните характеристики на сградите (преработена), в процес на договаряне, може да определи минимални стандарти за енергийна ефективност за съществуващи сгради (напр. до 2030 г. сградите трябва да отговарят на определени рейтинги, иначе няма да могат да бъдат отдавани под наем). Франция вече разполага със закон: отдаването под наем на жилища с най-лоши енергийни етикети (G) се забранява от 2025 г., което ефективно налага обновяване или премахване на тези имоти от пазара deepki.com. Нидерландия и други държави имат изисквания, например офисите трябва да са поне клас C по EPC, за да бъдат отдаване. Тези регулации означават, че активи, които не отговарят, ще губят приходи и стойност – явление, наричано “затъване” на активи. Както отбелязва CBRE, “активи, които не отговарят на стандартите за устойчивост, вероятно ще претърпят намаление в цената, поради нуждата от значителни инвестиции за поправянето им” cbre.com.
• Инвеститорската общност също се саморегулира: инициативи като Net Zero Asset Owners Alliance и други се обвързват с декарбонизация на портфейлите си до 2050 г. Вече някои големи инвеститори отказват да купуват имоти, които не отговарят на определени ESG критерии, което ефективно ограничава купувачите за неотговарящите активи.

Резултатът е, че ESG факторите директно оказват влияние върху оценката на активите и отдаването под наем. Сгради със силни екологични характеристики (енергийно ефективни отопление/охлаждане, соларни панели, зелени сертификати като BREEAM/LEED, здравословна вътрешна среда и др.) се радват на по-високо търсене, по-лоялни наематели и дори премия в наемите или стойността. Проучванията показват, че сертифицираните като “зелени” офиси реализират наемна премия от порядъка на 6% или повече спрямо несертифицираните exquance.com. Те имат и по-ниска вакантност и по-добро задържане на наемателите. Този стабилен паричен поток и “устойчивост” водят до компресиране на доходността при зелените активи – инвеститорите се задоволяват с по-ниски доходности, защото считат приходите за по-сигурни cbre.com cbre.com. За разлика от тях, по-старите и въглеродно-интензивни сгради се сблъскват с по-висока доходност и по-ниска ликвидност. Вече виждаме този “кафяв” дисконт да се появява в цяла Европа; до 2028 г. той може да се разшири значително. Например в Лондон офисите с ниски оценки по EPC се търгуват при значително по-висока доходност спрямо сравними ефективни имоти – тенденция, която вероятно ще се разпространи навсякъде.

ESG не е само О (екологично): Социалният компонент е видим в изискванията за достъпни жилища, въздействието върху общността и тенденциите за благосъстояние на наемателите. Вероятно ще видим повече партньорства между публичния и частния сектор за изграждане на достъпни жилища, тъй като правителствата настояват за социална стойност (някои градове вече изискват определен процент достъпни жилища в новите проекти). Инвеститорите, които наблягат на общностни удобства, уелнес-сертификации и др., могат да се окажат по-привлекателни за наемателите. Управлението – прозрачност и добро корпоративно управление – също се наблюдава все по-внимателно от инвеститори и кредитори (дните на непрозрачните съвместни предприятия или слабите механизми за контрол на риска приключват за фирмите, търсещи капитал).

Същевременно има и обратна реакция или дебат относно ESG в бранша. Докладът на PwC отбеляза, че през 2024 г. ESG остана на заден план спрямо традиционните опасения като търсенето на наематели и финансовото здраве, що се отнася до основните влияния – някои в индустрията поставят под съмнение съотношението разходи/ползи на твърде агресивни ESG мерки pwc.com pwc.com. Когато печалбите са малки, сериозните инвестиции в устойчивост могат да изглеждат обезсърчаващи. Също така, липсата на яснота относно развиващите се стандарти е проблем – хората се притесняват, че това, което е „устойчиво“ сега, може да се промени след 20 години pwc.com. Въпреки това, регулациите превръщат въпроса в неизбежен – впечатляващите 74% от професионалистите в недвижимите имоти казват, че регулациите са основен фактор за бизнеса им през 2024 г. pwc.com, като голяма част от това са регулации, свързани с ESG. В отговор, по-активните компании преминават от думи към действия: инвестират във възобновяеми енергии за своите сгради, въвеждат изкуствен интелект за енергиен мениджмънт, оповестяват климатичните рискове в съответствие с TCFD и т.н. До 2028 г. спазването на ESG няма да е по избор – ще е стандарт. Фирмите, които се адаптират рано, могат да спечелят (чрез по-ниски оперативни разходи, по-добри условия на финансиране – някои банки вече предлагат „зелени кредити“ с малка отстъпка, и по-силни отношения с наемателите). Онези, които изостават, ще се изправят пред по-високи капиталови разходи в бъдеще и обезценяване на стойността.

Застраховка и физически климатичен риск е друг аспект на ESG. Застрахователите повишават премиите или дори се оттеглят от пазара за имоти в рискови региони (наводнения, райони, изложени на горски пожари и др.). PwC посочи нарастващата загриженост по отношение на достъпа до застраховане с увеличаване на климатичния риск pwc.com. Имоти в крайбрежни или изложени на климатични бури райони може да се нуждаят от инвестиции в устойчивост (диги, отводнителни системи и др.). До 2028 г. климатичният анализ вероятно ще бъде стандартна част от процеса на проверка при придобивания на имоти и може да влияе и върху предоставянето на кредити (например банките да отчитат климатичния риск при определяне на условията по кредита).

Накратко, тенденциите за устойчивост са определяща тема в перспективите за недвижимите имоти в ЕС. Очаквайте да видите:

• Мащабни инициативи за саниране: Сградният фонд в ЕС е стар; санирането е както предизвикателство, така и инвестиционна възможност за трилиони евро. Проекти за инсталиране на енергийно ефективни системи, изолация и дори дървени конструктивни реновации ще станат обичайни.
• Зелени наеми и сътрудничество с наемателите: Наемодатели и наематели ще работят заедно за намаляване на енергопотреблението – например чрез споделяне на данни, възможност за зелени клаузи в договорите, където наемателите се ангажират със спазване на устойчиви практики.
• Иновации в материалите и дизайна: Повече дървено строителство, рециклирани материали, модулно строителство за намаляване на отпадъците и въглеродния отпечатък и т.н., стимулирани от ESG цели.
• Различия във финансирането: Зелени облигации, заеми обвързани с устойчивост (с лихва, зависища от изпълнението на ESG цели) ще стават все по-разпространени. Вече през първата половина на 2023 г. имаше голям обем зелени облигации за недвижими имоти в Европа. Това дава предимство (по-евтин капитал) на лидерите в ESG.
• Публично лидерство: Правителства и институции на ЕС може да инвестират пряко в примерни устойчиви проекти (например инициативата Renovation Wave на ЕС има за цел да удвои броя на саниранията до 2030 г.). Също така, градовете могат да въвеждат по-строги местни правила от националните (напр. въглероден данък на сградите на градско ниво).

Като цяло, стремежът към Нетни нулеви въглеродни емисии до 2050 г. в цяла Европа означава, че секторът недвижими имоти трябва да се трансформира през следващите 25 години – а годините 2025–2028 ще бъдат ключови ранни стъпки в тази трансформация. Още през 2025 г. инвеститорите трябва да разкриват планове за климатичен преход и да започнат да ги прилагат cbre.com cbre.com, така че до 2028 г. трябва да видим съществен напредък. Онези активи и компании, които отговорят на предизвикателството, могат да видят увеличена стойност и “по-стабилен паричен поток” cbre.com cbre.com, докато изоставащите може да се окажат остарели или силно наказани.

Тенденции при трансграничните инвестиции

До 2028 г. очакваме по-глобализиран и взаимосвързан пазар на недвижими имоти в Европа – макар и повлиян в известна степен от процеса на деглобализация (напр. повече вътрешноевропейска търговия вместо зависимост от отдалечени пазари). Трансграничните инвестиции вероятно ще възвърнат или надминат нивата отпреди пандемията. Очакват се следните тенденции:

• Северна Америка към Европа: Северноамериканските инвеститори (пенсионни фондове, частен капитал, REITs) ще останат основни играчи в Европа. Размерът на капитала им често надхвърля локалните участници, което им дава възможност за големи сделки по придобиване на портфейли. Прогнозира се, че американски и канадски групи ще увеличат експозицията си към Европа, тъй като получават диверсификация и често по-добро ценообразуване. Например, ако офис пазарът в САЩ остава проблемен, но този в Европа се е възстановил, капиталът ще се насочи съответно. Силният долар (ако остане) също ще е плюс за тях cbre.com. Възможно е и трансгранично сливане и придобиване – европейски имотни компании да са цел за северноамериканските (както видяхме Brookfield и др. да придобиват дялове в британски и германски фирми).
• Азия/Близък Изток към Европа: Капиталът от Азия (напр. суверенни фондове на Сингапур, корейски пенсионни фондове) и Близкия изток (Саудитска Арабия, ОАЕ, катарски фондове) винаги е бил изключително влиятелен. Близкоизточните инвеститори най-често избират престижни имоти (небостъргачи в Лондон, забележителности в Париж и др.) и очаква се това да се възобнови с пълна сила през 2025–2026, тъй като тези региони разполагат със средства от високите петролни приходи. Азиатски инвеститори може да се насочат към логистиката, технологичния сектор или топ офис площи в големите градове. Една промяна: outbound инвестициите от Китай са доста намалели заради вътрешни проблеми, така че празнината се попълва от други (като GIC от Сингапур, който е много активен в логистиката и сделките за студентски жилища в Европа).
• Вътрешноевропейски потоци: Европейските инвеститори също все по-често инвестират извън страната си. Например германски фондове традиционно са основни купувачи на офиси и търговски имоти в ЕС (очаква се да се върнат на пазара след стабилизиране на отливите от фондовете). Френските инвеститори може да се насочат към Испания или Италия, скандинавски инвеститори – към Балтийските страни и др. Освен това, сега когато Великобритания е извън ЕС, някои инвеститори, които досега избягваха британския пазар заради несигурността след Брекзит, може да се върнат заради по-високи доходности (и обратното – британски фондове към ЕС). До 2028 г. отношенията между недвижимите имоти в ЕС и Обединеното кралство може да се нормализират, като Лондон си остане притегателен център за европейски капитал, а европейски градове – за британски инвеститори, търсещи растеж.
• Трансгранични JV и проекти за развитие: Не става дума само за придобивания – чуждестранен капитал ще финансира и строителни проекти. Близкоизточни и азиатски партньори може да изграждат заедно големи мултифункционални проекти в европейските градове. Например, северноамерикански фонд може да си партнира с местен инвеститор в Полша за изграждане на портфейл от апартаменти под наем – комбинирайки капитал с местен опит. Такива JV внасят добри практики и подпомагат модернизацията на пазарите.
• Диверсификация на целите: В началото трансграничният капитал отива предимно в големите пазари (Великобритания, Франция, Германия). Но все по-често се търсят „втори линии“ за по-висока доходност или растеж – напр. Полша, Испания, Нидерландия, Ирландия, Португалия, дори югоизточна Европа. Възможно е до 2028 г. институционални инвестиции в страни като Гърция или България, тъй като тези икономики се интегрират допълнително и ако доходността е привлекателна.

Заслужава отбелязване, че трансграничните инвестиции могат да направят пазарите по-корелирани. Ако глобалните настроения се влошат, трансграничните инвеститори често се оттеглят едновременно, което засилва спада (както видяхме през 2008 и 2020 г.). Обратно, при положителни настроения могат бързо да залеят даден пазар с капитал, покачвайки цените. Местните играчи трябва да са по-гъвкави – и да си партнират, или да съобразяват стратегията си с тези движения.

Положителен аспект на трансграничната дейност е, че тя разпространява иновациите и стандартите. Международните инвеститори донасят ESG очаквания (много северноамерикански и европейски институционални инвеститори вече споделят сходни ESG цели), което спомага за разпространението на зелени стандарти във всички пазари, в които инвестират. Те също така донасят оперативен ноу-хау – например въвеждат съвременни техники за управление на имоти на нови пазари.

Трансграничният капитал също се насочва към алтернативи – очаквайте чуждестранните инвеститори да купуват платформи, а не само активи. Например американска частна инвестиционна компания може да закупи европейски оператор на студентски жилища, за да придобие база. Или азиатски фонд може да инвестира в разработчик на центрове за данни. Тези платформени сделки могат да ускорят растежа на тези сектори в цял континент.

До 2028 г. Европа може също да види повече изходящи инвестиции – европейски инвеститори, които влагат средства в чужбина. В момента европейските институции инвестират основно в Европа или в САЩ. Ако европейските пазари станат твърде скъпи или конкурентни, те може да пренасочат средства към Азиатско-тихоокеанския регион или други региони. Но предвид нуждата на Европа от капитал за справяне с предизвикателствата си (жилища, адаптация към климата и др.), ще има достатъчно търсене на местно ниво.

В обобщение, трансграничните модели най-вероятно ще се върнат към високи обеми и разнообразни източници, затвърждавайки Европа като основна дестинация за глобалния капитал в недвижимите имоти. Взаимодействието между вътрешен и външен капитал ще оформя ценообразуването – например, ако вътрешните банки ограничат кредитирането към определени сектори, чуждестранният капитал може да придобие активи на по-ниски цени и после да спечели, когато условията се подобрят. Ключово ще бъде внимателното следене на валутните тенденции (тъй като те влияят на капиталовите потоци; слабото евро привлича входящи инвестиции, силното евро може да доведе до повече изходящи) и на политическия климат (инвестиционни договори, данъци за чужди купувачи – напр. Канада и Нова Зеландия въведоха забрани за чуждестранни купувачи на жилища; ако Европа предприеме подобни стъпки за жилищния сектор, това може да промени потоците, но засега няма индикации за подобни масови мерки).

Заключение

2025 г. бележи критична точка на промяна за пазара на недвижими имоти в Европейския съюз. И жилищният, и търговският сектор преминават от период на корекция и несигурност към такъв на стабилизация и избирателен растеж. Макроикономическата среда – характеризираща се с умерен растеж на БВП, намаляваща инфлация и край на затягането на паричната политика – осигурява по-солидна основа за активност в недвижимите имоти в сравнение с бурните предходни години. Жилищните пазари в ЕС се възстановяват, подкрепени от фундаментални недостизи в предлагането и подобрени кредитни условия, макар че достъпността и политическите намеси ще забавят темпото. Търговският сектор поема нов курс: офисите се адаптират към използване с по-високо качество, търговията открива мястото си в омниканална среда, логистиката продължава да се възползва от структурни процеси, а алтернативните сектори излизат на преден план.

Гледайки напред до 2028 г., перспективата е предпазлив оптимизъм. Лидерите в индустрията в по-голямата си част очакват повишаване на бизнес доверието и рентабилността през следващите години pwc.com. Въпреки това те остават нащрек спрямо рисковете – от икономически сътресения до геополитически шокове – и осъзнават, че този цикъл ще бъде различен от предходния. Устойчивостта и иновациите ще бъдат определящи. Участниците, които проактивно отговарят на ESG изискванията, модернизират сградите си и внедряват технологии, ще са най-добре позиционирани за успех в новата ера на европейския сектор. Както обобщава един от мениджърите: успехът сега зависи от навигирането в „5 D“-та: дълг, демография, декарбонизация, деглобализация, дигитализация europe.uli.org.

Пазарът на недвижими имоти в Европа през 2025–2028 г. най-вероятно ще се характеризира с трансформация: трансформация на стари сгради в по-зелени и ползваеми пространства; трансформация на градовете, за да станат по-привлекателни и устойчиви; и трансформация на индустриалните практики към повече прозрачност и работа с данни. Очаква се възстановяване на инвестициите, тъй като глобалният капитал се завръща в Европа, привлечен както по необходимост (диверсификация, хронично недоинвестиране през последните години), така и по възможност (относителна стойност, структурно търсене). Трансграничните инвестиции и партньорства ще са ключови за осигуряването на новия жилищен фонд, инфраструктура и модернизации, от които Европа се нуждае.

В жилищния сегмент, ако правителствата и частният сектор успеят да си сътрудничат за увеличаване на предлагането – без прекалено потискане на стимулите за инвестиции – има потенциал жилищният недостиг да бъде облекчен до края на десетилетието, което би стабилизирало цените и би донесло ползи за обществото. В търговския сегмент, приемането на гъвкави работни модели и нови потребителски поведения може да възроди онези активи, които се адаптират, докато тези, които не го правят, могат да залязат. До 2028 г. очакваме пейзажът на недвижимите имоти в Европа да бъде по-устойчив, по-адаптивен и технологичен, с възможности за растеж във всяко предизвикателство, което бъде адресирано.

В крайна сметка пазарът на недвижими имоти в ЕС застава на кръстопът между предпазливост и възможност. През следващите години секторът ще поеме нови хоризонти, движен от премерен оптимизъм и ориентация към създаване на дългосрочна стойност, а не краткосрочен шум. Доказателство за този начин на мислене е, че 80% от европейските лидери в недвижимите имоти очакват бизнес доверието и печалбите да се увеличат или останат стабилни през 2025 г., което потвърждава този внимателен оптимизъм pwc.com. Те обаче са готови да променят курса при нужда – наясно със съществуващите несигурности, но водени от трайното търсене на качествени пространства, в които европейците да живеят, работят, пазаруват и просперират. Цикълът на недвижимите имоти се завърта, а тези, които изравнят стратегиите си с макроикономическите реалности, обществените нужди и изискванията за устойчивост, ще водят европейския пазар в периода 2025–2028 г. и след това.

Източници:

• Европейска комисия, Пролетна прогноза 2025: Умерен растеж на фона на глобална несигурност – прогноза за БВП и инфлация economy-finance.ec.europa.eu pubaffairsbruxelles.eu
• PwC/ULI, Emerging Trends in Real Estate® Europe 2025 – перспектива на индустрията и нагласи pwc.com europe.uli.org
• CBRE Research, European Real Estate Market Outlook 2025 – макротенденции, секторни прогнози, капиталови пазари mediaassets.cbre.com cbre.com
• Reuters, Цените на жилищата в Германия ще нараснат с 3.5% тази година… – проучване и контекст за немския пазар на жилища reuters.com reuters.com
• Global Property Guide, Анализ на пазара на жилищни имоти 2025 (Германия, Франция, Испания, Италия, Полша) – данни за цени на жилища, предлагане/търсене, бележки по политики globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Европейска комисия, Сигнали за промяна на пазара на жилища (Пролет 2025) – тенденции в цените на жилищата в ЕС, възможности за кредитиране, спад в предлагането economy-finance.ec.europa.eu economy-finance.ec.europa.eu
• CBRE Франция, Прогноза за пазара на недвижими имоти 2025 – перспектива за икономиката и секторите във Франция (слаб растеж, времева линия на възстановяване на офис сектора) cbre.fr cbre.fr
• CBRE Европа, Capital Markets Outlook 2025 – двигатели за възстановяване на инвестициите, връщане на международния капитал cbre.com cbre.com
• CBRE Европа, Sector Spotlights 2025 (Офис, Търговия, Логистика, Жилища) – тенденции в отдаването под наем, вакантност, наеми, ключови показатели mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com mediaassets.cbre.com
• ABN AMRO, Housing Market Monitor Jan 2025 – Възстановяване и двигатели на цените на жилищата в Нидерландия (ипотечни лихви, недостиг на предлагане) abnamro.com abnamro.com
• Sarupya Ganguly (Reuters), Борбата на жилищния пазар в Германия… – понижаването на лихвите помага на германския пазар, изборна несигурност reuters.com reuters.com
• Tamila Nussupbekova (GlobalPropertyGuide), Жилищният пазар във Франция 2025 – забавяне на понижението на цените, данни за краха в строителството globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• Lalaine C. Delmendo (GlobalPropertyGuide), Жилищният пазар в Испания 2025 – двуцифрен ръст на цените, възстановяване на строителството globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com
• CBRE/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – Основни изводи – топ градове (Лондон, Мадрид, Париж) и сектори (центрове за данни и др.) europe.uli.org
• CBRE, Глава Устойчивост, Прогноза 2025 – изисквания за ESG отчитане (CSRD/ESRS), ефект върху доходността и планове за трансформация cbre.com cbre.com
• PwC/ULI, Emerging Trends Europe 2025 – ESG предизвикателства и отговор на индустрията pwc.com pwc.com
• JLL, Глобална перспектива за недвижими имоти май 2025 – повишена активност през Q1 2025 (цитира се чрез резултат от търсене) jll.com
• Savills, Европейска инвестиционна прогноза – очакван ръст на обемите през 2025 и 2026 г. (цитира се чрез резултат от търсене) savills.com
• Knight Frank, ESG перспектива 2025 – наемна премия за зелени сгради (цитира се чрез търсене) exquance.com
• Интервюта с изпълнителни директори чрез PwC/ULI – фокус върху „дълг, демография, декарбонизация, деглобализация, дигитализация“ за ръст на печалбите europe.uli.org.