Рекорден брой свободни имоти и нарастващи цени: Вътре в труса на пазара на недвижими имоти в Сан Франциско през 2025 г. (Тенденции и прогнози)

В обобщение, търсенето на жилища в Сан Франциско през 2025 г. отразява град в преход: общото население е все още с около 5–6% под нивата отпреди пандемията sfchronicle.com, но отново нараства, тъй като млади хора, имигранти и технологични новатори пристигат. Натискът за връщане в офисите от големите работодатели (Google, Amazon, JPMorgan и други вече изискват повече присъствена работа) financialsamurai.com постепенно изпълва града през делничните дни, което може да насърчи някои работещи отново да живеят по-близо до офиса. Дистанционната работа далеч не е изчезнала – посещаемостта на офисите в Сан Франциско все още е само около 50% от нивата преди COVID средно sfchronicle.com batlingroup.com – но махалото бавно се връща назад. Както един блогър за недвижими имоти каза: „градският живот прави силно завръщане“ и Сан Франциско си възвръща привлекателността с първокласна кухня, култура и работни места, което „вероятно ще доведе до по-високи цени на имотите през следващите години“ financialsamurai.com. Демографски, градът привлича все по-технологично ориентирана, заможна публика, дори когато някои семейства от средната класа и дистанционни работници остават встрани. Тази поляризация създава предизвикателства (напр. застаряващо население, по-малко семейства), но притокът на високодоходни таланти е добър знак за търсенето на жилища ако градът успее да задържи тези новодошли в дългосрочен план.

Възстановяване на пазара на наеми: от застой за наемателите към пазар на наемодателите

Този внезапен обрат създаде това, което наемодателите описват като „лов на храна“. Наемателите отново се сблъскват с претъпкани огледи, наддаване и дори оферти над исканата цена. Един местен наемател разказва за огледи „толкова претъпкани, че хората се блъскаха един в друг“ с десетки кандидати за един апартамент sfchronicle.com. Кандидатите пишат лични „любовни писма“ до наемодателите с приложени автобиографии, предлагат няколко месеца наем предварително, а някои наемодатели съобщават за 30+ кандидатури за желани апартаменти sfchronicle.com sfchronicle.com. „Не съм виждал такова нещо от преди COVID“, казва изпълнителен директор на фирма за управление на имоти с 1 100 апартамента, който е отдал под наем седем апартамента само за една събота sfchronicle.com. Почти всеки нов договор се подписва на по-висок наем от предишния наемател, често с няколкостотин долара повече sfchronicle.com. В най-желаните квартали (напр. Mission, Potrero Hill, части от Dogpatch) наемодателите виждат 20% скок на наемите при смяна на наемателите спрямо миналата година sfchronicle.com.

Няколко фактора движат този пазар на наемодателите. Натрупаното търсене е един от големите: много млади наематели се събраха по двама или напуснаха града през 2020–21 г., а сега се връщат или търсят собствено жилище. Високите цени на жилищата и лихвените проценти също задържат потенциалните купувачи за първи път на пазара на наеми – с толкова скъпи ипотеки, много наематели са „се отказали“ от купуването засега sfchronicle.com, което поддържа търсенето на наеми високо. Освен това, технологичните съкращения през 2022–23 г. не доведоха до мек пазар на наеми за дълго, защото много по-заможни наематели останаха или бяха заменени от новоназначени в растящи сектори като изкуствения интелект. Както отбелязва Роб Уорнок, старши изследовател в Apartment List: въпреки икономическата несигурност, има „достатъчно пари, за да се покачват наемите на пазар с ограничено предлагане“ в Сан Франциско sfchronicle.com. Бумът на наемане в AI сектора е ключов пример – компании като OpenAI и Anthropic не само наемат офиси, но и водят до наплив на добре платени служители, които се нуждаят от жилища. Това е „създавало повече милионери“ и засилило конкуренцията за луксозни наеми, тъй като тези наематели могат да си позволят премиум жилища sfchronicle.com sfchronicle.com. Един от надзорниците на Асоциацията на брокерите в Сан Франциско отбелязва, че източните квартали близо до технологичните центрове „100%“ се усещат толкова горещи, колкото по време на дот-ком ерата; районите с много стартъпи виждат най-бурните увеличения на наемите sfchronicle.com.

От страна на предлагането, оборотът е нисък – настоящите наематели остават по местата си от страх, че няма да намерят ново жилище на този луд пазар sfchronicle.com. Новото строителство на жилища под наем в Сан Франциско е бавно (повече за това в секцията за политики), така че ефективното предлагане не е нараснало достатъчно, за да отговори на възстановяващото се търсене. Резултатът е класически дисбаланс между търсене и предлагане: твърде много наематели се борят за твърде малко жилища. Наемодателите си върнаха ценовата сила, която липсваше през последните пет години. Към средата на 2025 г. нивото на наемите в Сан Франциско е приблизително с 10% под пика от 2019 г. средно, което означава, че все още има място за растеж, ако икономическият растеж продължи sfchronicle.com. Някои по-луксозни сгради вече отчитат наеми, равни или по-високи от нивата през 2019 г., докато по-старите/по-малки жилища изостават леко sfchronicle.com.

Важно е да се отбележи, че наемите са сезонни – те обикновено достигат връх през лятото. Летният скок през 2025 г. надмина очакванията, но през зимата пазарът може да се охлади умерено, както обикновено. Въпреки това, по-широката тенденция показва, че Сан Франциско се връща към пазар, благоприятен за наемодателите след периода на облекчения за наемателите по време на пандемията. За инвеститорите това означава подобряване на доходността от имоти под наем. Покачващите се наеми, съчетани с лек спад на цените през 2022–23 г., увеличиха капиталовата доходност малко, въпреки че доходността от имоти в Сан Франциско остава относително ниска (~3-5% обичайно) поради високите цени. Скокът на наемите е нож с две остриета: той сигнализира за силно търсене (добре за наемодателите и стойността на имотите), но също така подчертава кризата с достъпността на жилищата, пред която е изправен градът (трудно за наемателите и политиците). Като един от показателите за напрегнатия пазар, някои наематели сега предлагат наема за цяла година предварително, за да си осигурят договор – почти нечувана тактика, която сега се завръща sfchronicle.com. Жанан Ню от Асоциацията на апартаментите в Сан Франциско обобщи ситуацията: „Пазарът сега е луд. Много конкурентен… чухме истории за до 30 кандидати на някои огледи“ sfchronicle.com. Тя отбеляза, че някои райони все още са слаби (например SoMa и Tenderloin, където наемите са най-ниски в града поради дистанционната работа и уличните условия) sfchronicle.com, но като цяло 2025 е най-силният пазар на наеми в Сан Франциско от средата на 2010-те години насам.

Тенденции в търговските недвижими имоти през 2025 г.

Колапс на офис пазара и ефектът от дистанционната работа

Търговският имотен пазар на Сан Франциско – особено офисният сектор – е изправен пред драматични промени през 2025 г. Преходът към дистанционна и хибридна работа по време на пандемията доведе до криза с незаетите офиси, която не показва признаци за бързо разрешаване. Към средата на 2025 г. централната част на Сан Франциско се бори с рекордно високи незаети офис площи. Общият процент на незаети офиси достигна 34,8% през второто тримесечие на 2025 г. assets.cushmanwakefield.com, което е увеличение спрямо вече високите ~33,5% година по-рано. Това означава, че над 1/3 от всички офис площи в града стоят празни, поразителна цифра за пазар, който някога беше един от най-търсените в света. За сравнение, националният процент на незаети офиси е около 19–20% credaily.com axios.com, което поставя Сан Франциско сред най-засегнатите пазари на офис площи в големите градове на САЩ (всъщност, едно проучване на 91 големи града установи, че Сан Франциско има най-висок процент на незаети офиси – 34,7% axios.com).

Основната причина е, че дистанционната работа и хибридните графици драстично намаляват нуждата от офис площи. Седмичната посещаемост на офисите все още е само около 45–50% от нивата преди пандемията в бизнес районите на Сан Франциско blog.bayareametro.gov. Много технологични компании възприеха постоянни хибридни модели, като се отказаха от излишните площи. Дори компаниите, които се разширяват (често AI стартъпи), обикновено наемат по-малки, гъвкави офиси или споделени работни пространства, вместо цели кули. Търсенето на офиси в Сан Франциско през 2025 г. е приблизително с 30% под нивата от 2019 г. според повечето показатели, което съответства на ръста на незаетите площи. Новото предлагане не е проблемът – много малко нови офис сгради са отворени след 2020 г. Наистина става дума за шок в търсенето: присъствието на технологичната индустрия (най-големият наемател на офиси в SF) се е свило. Големи работодатели като Salesforce, Meta, Dropbox и други са отдали под наем или са напуснали части от офисите си в SF през последните 2–3 години.

Финансово този спад на офис пазара удря тежко собствениците и инвеститорите. Стойностите на офис имотите са се сринали от върховите си нива – сгради, които са се продавали за $800/кв. фут преди пандемията, сега се търгуват с големи отстъпки. През 2023–24 г. няколко известни сгради в центъра бяха отнети от кредитори или продадени на търг за част от предишната им стойност. Например, Market Center (комплексът на 555 California) смени собствеността си чрез продажба от кредитор през 2025 г. за около $230 на кв. фут, а друга кула на адрес 300 Howard беше продадена за около $264 на кв. фут assets.cushmanwakefield.com. Тези цени са над 70% под върховите оценки, което показва мащаба на затруднението. Такива сделки на безценица привлякоха някои опортюнистични инвеститори – една от тях дори беше посочена като „една от най-високите цени, които SF е виждал в последните години“, което подчертава колко ниско е паднала базата assets.cushmanwakefield.com. Капиталовите доходности (инвестиционните възвръщаемости) за офисите в SF са скочили до високи едноцифрени проценти или повече, за да привлекат купувачи, което отразява несигурността относно бъдещите приходи.

Нивата на наемите, интересно, не са се сринали толкова, колкото заетостта. Средната искана наемна цена за офис площи в Сан Франциско беше около $66.78 на кв. фут годишно (пълна услуга) през второто тримесечие на 2025 г., практически без промяна спрямо $66.61 през предходното тримесечие assets.cushmanwakefield.com. Офисите клас А в централния бизнес район искат около $73/кв. фут, а най-високият клас площи все още могат да достигнат над $100/кв. фут assets.cushmanwakefield.com. Номиналните наеми се задържат, защото наемодателите не искат да “нулират” пазара надолу – вместо това предлагат големи отстъпки (месеци без наем, по-големи бюджети за подобрения на наемателите), за да сключат сделки. Ефективните наеми са паднали, но обявените цени подсказват, че наемодателите очакват този спад да е временен. Има усещане за достигнато дъно: в един доклад се отбелязва, че офис пазарът “продължи да се стабилизира” в средата на 2025 г., като активността по наемане всъщност се е увеличила, дори когато нивото на незаетост леко се е покачило поради изтичане на стари договори assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Всъщност, новият обем на наемане през първата половина на 2025 г. беше най-силен от 2019 г. насам assets.cushmanwakefield.com – знак, че някои наематели се възползват от по-евтини, гъвкави сделки, за да се преместят или подобрят офис площите си. Много от тези наематели са по-малки технологични и AI фирми, които взимат краткосрочни наеми (често поднаеми) на изгодни цени assets.cushmanwakefield.com. Предлагането на поднаеми, което скочи в началото на пандемията, всъщност е намаляло донякъде (от ~7 милиона кв. фута до 6.2 милиона кв. фута), тъй като някои поднаеми са изтекли или са били изтеглени assets.cushmanwakefield.com.

Въпреки тези малки положителни признаци, реалността е, че централната част на Сан Франциско има огромен излишък от офис площи, който може да отнеме години, за да бъде усвоен. При около 35% незаетост, приблизително 25 милиона кв. фута са празни – еквивалентно на почти цялата офис площ в центъра на Атланта, ако сравним. Дори и най-оптимистичните прогнози не очакват незаетостта да падне под 20% преди края на това десетилетие без сериозна намеса. Наемодателите с изтичащи заеми са изправени пред затруднения – рефинансирането е трудно при високи лихви и ниска заетост, така че се очакват още дефолти и продажби на затруднени имоти.

Устойчивостта на дистанционната работа е основното предизвикателство. Много компании вече използват хибриден график с 2-3 дни в офиса, което на практика означава, че им е нужно с 40–60% по-малко пространство на служител спрямо преди 2020 г. Освен това някои големи фирми са се преместили или разширили другаде (Тексас, Флорида и др.), което структурно намалява търсенето на офиси в Сан Франциско. Един светъл лъч е секторът на науките за живота – търсенето на лабораторни площи в Mission Bay и Dogpatch остава стабилно, тъй като мокрите лаборатории не могат да работят дистанционно. Но това е само малка част от целия пазар. Доставчиците на коуъркинг и гъвкави офис пространства също се разширяват (например конкурентите на WeWork и местни коуъркинг стартъпи), за да обслужват фирми, търсещи краткосрочни ангажименти.

В обобщение, офис пазарът на Сан Франциско през 2025 г. е в разгара на безпрецедентно разместване. Незаетостта от около 35% е непозната територия, а приходите от наеми в целия град са с около 7% по-ниски спрямо 2019 г., докато оперативните разходи са се увеличили с около 28% за наемодателите sfchronicle.com, което създава финансови затруднения. Икономиката на центъра е силно засегната – по-малко офис служители означава по-малко пешеходен трафик за търговците (разгледано по-долу) и по-нисък брой пътуващи с обществен транспорт. Пътят напред вероятно включва преобразуване на остарели офиси и изчакване на постепенното завръщане на част от търсенето с развитието на икономиката. Хибридната работа ще остане, но Сан Франциско залага, че неговите силни страни – иновации, култура и локация – в крайна сметка ще привлекат компаниите и служителите обратно по-силно. Градските власти и инвеститорите вече активно търсят стратегии за запълване на празнината – от преобразуване на офиси в жилища до предлагане на стимули за нови приложения, които ще разгледаме в следващите раздели.

Смесени сигнали от търговията на дребно и комерсиалния сектор

Бедите на офисите в центъра се прехвърлиха и върху търговския и хотелиерския сектор на Сан Франциско. По-малко работещи в сърцето на града означава по-малко клиенти за магазините, кафенетата и ресторантите, особено през делничните дни. Union Square и Market Street, водещите търговски коридори на града, са видимо засегнати – с нашумели затваряния и празни витрини, които попадат в новините. През 2023 г. както Nordstrom, така и Westfield Mall обявиха, че напускат центъра: Westfield върна контрола върху своя SF Center мол на кредитора, а Nordstrom затвори флагманския си магазин в SF, позовавайки се на намален поток от посетители и опасения за сигурността globest.com sfist.com. Те бяха сред десетките търговци – от големи вериги като Old Navy и Anthropologie до малки бутици – които са затворили или преместили бизнеса си след 2020 г. sfist.com. До началото на 2025 г. празните търговски площи в Union Square се оценяват на около 25%, а по някои странични улици във Financial District до 1/3 от витрините са празни abc7news.com. Това е рязък контраст спрямо почти 5% празни търговски площи преди пандемията.

Въпреки това, не всичко е мрачно за търговията в SF. Има признаци на адаптация и възстановяване през 2025 г. Няколко нови бизнеса са отворили в центъра тази година, включително някои ресторанти, магазини с преживявания и развлекателни обекти, което подсказва, че предприемачите виждат възможност в по-ниските наеми downtownsf.org. Градът дори облекчи някои регулации – например, Сан Франциско облекчи ограниченията за отваряне на вериги по ключови коридори като Van Ness Avenue, за да привлече нови наематели в празните пространства youtube.com abc7news.com. Downtown Community Benefit District съобщи, че поне четири нови бизнеса са отворили в началото на 2025 г. в района на Union Square, като се планират още, като част от усилията да се „запали инерцията на центъра“ downtownsf.org. И докато големи луксозни търговци напуснаха, други се настаниха (например, IKEA отваря нов градски формат магазин в района mid-Market през 2025 г., с цел да привлече купувачи и да бъде опора на възраждането там).

Важно е, че туризмът се възстановява, което помага на търговията на дребно и хотелиерството. Хотелската заетост в Сан Франциско се възстановява с връщането на конгреси и туристи, въпреки че все още е под нивата от 2019 г. Международният туризъм, особено от Европа и Азия, се засили през 2023–2024 г. поради натрупаното търсене на пътувания. Това връща повече купувачи и посетители на ресторанти в Юниън Скуеър и Рибарския кей. Световното първенство през 2026 г. и други предстоящи събития също подтикват усилия за освежаване на центъра.

В по-широкия спектър на търговските недвижими имоти извън офисите и търговията на дребно, индустриалните и складовите площи в Сан Франциско остават ограничени (градът разполага с малко индустриални имоти и силно търсене от дистрибуция на последна миля и производствени индустрии). Многофамилните жилищни сгради (5+ апартамента) отново са гореща стока за инвеститорите благодарение на нарастващите наеми – въпреки че строгият контрол на наемите и защитата на наемателите в Сан Франциско правят инвеститорите предпазливи, луксозните нови жилищни сгради (които са освободени от контрол на наемите) се представят добре с нарастващи наеми и заетост.

Като цяло, перспективите за търговските недвижими имоти в Сан Франциско са смесени: офисите и търговията на дребно в центъра преминават през болезнена адаптация, докато други сегменти като жилищните наеми, лабораториите и кварталната търговия показват устойчивост. Икономическото здраве на града през следващите години ще зависи от съживяването на центъра и успешното преустройство на неизползваните търговски площи. Политиците са напълно наясно с това, което води до вълна от местни политически промени, насочени към обръщане на тенденцията.

Местни политически промени и тяхното въздействие

Изправени пред тези безпрецедентни предизвикателства, лидерите на Сан Франциско (в партньорство с щатското правителство на Калифорния) стартираха поредица от политически промени, за да подкрепят пазара на недвижими имоти и да адресират дългогодишни проблеми. Основните инициативи за 2024–2025 г. са насочени към всичко – от жилищно строителство и достъпност до съживяване на центъра с нови функции. По-долу са основните политически промени и какво означават те за пазара:

Ускоряване на жилищното строителство и облекчаване на развитието

Вече виждаме промени. През 2023–2024 г. Сан Франциско прие серия наредби за „намаляване на бюрокрацията“ при жилищното строителство. Например, градът започна да спазва нови щатски закони като SB 35/SB 423, които позволяват определени многофамилни проекти да получат министерско („по право“) одобрение, ако отговарят на критериите за достъпност и зониране spur.org. Департаментът по планиране актуализира кодовете, за да намали субективните дизайнерски прегледи и изискванията за условна употреба. Кметът Лондон Брийд (до 2024 г.) и новият кмет Даниел Лъри (от 2025 г.) и двамата подкрепиха мерки в полза на жилищното строителство. Кмет Лъри, който встъпи в длъжност с платформа за възстановяване на жизнеността на Сан Франциско, подкрепя политики за „връщане на здравия разум“ в развитието – улеснявайки строителството на жилища и привличането на семейства обратно financialsamurai.com. Има предпазлив оптимизъм, че местната политика се променя от NIMBY-изъм към по-YIMBY (Yes-In-My-Backyard) подход, предвид натиска от щата и видимата нужда от повече жилища.

Една осезаема промяна в политиката: таксите за въздействие и изискванията бяха облекчени за определени проекти. През 2023 г. Сан Франциско легализира четирисемейни жилища върху повечето еднофамилни парцели (в отговор на калифорнийския SB9), и започна програми за насърчаване на пристроени жилищни единици (ADUs). Градът също така ограничи някои изисквания за достъпни жилища, които забавяха проектите – например временно намали процентите за включващо зониране за определени проекти, за да подобри осъществимостта, и предложи освобождаване от такси за 100% достъпни жилищни разработки. Тези усилия целят да отключат блокирани проекти; наистина, няколко предварително одобрени, но нереализирани проекта започнаха строителство през 2024 г. след тези промени. Все пак напредъкът е бавен: до края на 2024 г. Сан Франциско изоставаше от много други градове в района на залива по изпълнение на жилищните си цели sfchronicle.com sfstandard.com, с разрешени само няколко хиляди жилищни единици от 2023 г. насам. Тестът ще бъде дали реформите могат значително да ускорят строителството през 2025–2026 г.

Преустройства от офиси в жилища и възраждане на центъра

Правителството на Сан Франциско реагира бързо. До средата на 2025 г. градът въведе и шестте препоръки на SPUR spur.org, приемайки един от най-агресивните пакети от стимули за преобразуване в страната:

• Облекчени строителни норми и одобрения: През 2023 г. беше прието законодателство за освобождаване от определени изисквания на планирането за проекти за преобразуване на офиси в жилища spur.org. Това създаде по-бърз, административен път за одобрение (освобождавайки проектите от дълги дискреционни прегледи и дори от CEQA в много случаи). Департаментът по строителна инспекция също публикува по-ясни насоки за адаптивна повторна употреба, за да помогне на инвеститорите да се ориентират при сеизмичните и противопожарни подобрения в по-старите офиси spur.org spur.org.
• Освобождаване от изисквания за включващо жилищно строителство и такси за въздействие: Ключова промяна настъпи през март 2025 г., когато Надзорният съвет одобри закон, който освобождава всички изисквания за достъпни жилища (включващо жилищно строителство) и градски такси за въздействие за до 7 милиона кв. фута офис площи, преобразувани в жилищни spur.org spur.org. Обикновено новото жилищно строителство трябва да включва процент жилища под пазарната цена или да плаща високи такси – тези изисквания сега са спрени за отговарящите на условията проекти за преобразуване, което значително намалява разходите.
• Данъчни стимули: През 2024 г. избирателите приеха Предложение C, което освобождава от данък върху прехвърляне на недвижими имоти до 5 милиона кв. фута преобразувани площи spur.org spur.org. Тъй като в Сан Франциско данъкът върху прехвърляне е висок (до 6% при големи сделки), това е значителна икономия за проектите за преобразуване. Освен това Калифорния прие AB 2488 (Ting) през 2024 г., което позволява на Сан Франциско да създаде специален „финансов район“ за подкрепа на преобразуванията spur.org. През юни 2025 г. градът създаде този район, който ще възстановява на инвеститорите бъдещо увеличение на данъка върху имотите – на практика връща част от новите данъци върху имотите от преобразуваната сграда обратно към проекта, за да се покрият финансови разлики spur.org spur.org. Този уникален инструмент ще помогне да се компенсират високите строителни разходи за основен ремонт и преустройство на офисите.
• Резерв по Предложение M: Предложение M на Сан Франциско (лимит за ново офис строителство) беше променено така, че всяка офис площ, премахната чрез преобразуване, се добавя обратно към допустимата офис квота на града в бъдеще spur.org. Тази „банка за площи“ означава, че градът не губи трайно потенциално работно пространство – след като пазарът се възстанови, могат да бъдат построени нови, модерни офиси на мястото на преобразуваните, поне теоретично. Това беше политически компромис за постигане на широка подкрепа за преобразуванията.

Тези стимули са сред най-щедрите в страната за преобразуване на офиси. Резултатът: инвеститори и собственици на имоти вече сериозно оценяват много сгради за жилищна преустройство. Проучване на The Kaplan Group установи, че Сан Франциско има потенциал за около 61 600 жилищни единици чрез преобразуване на офиси (ако всички допустими празни офиси бъдат преобразувани) axios.com axios.com – вторият най-висок потенциал в САЩ след Ню Йорк. Градските власти са нетърпеливи да се възползват от това. Първите проекти за преобразуване след пандемията вече напредват: например, историческата сграда Humboldt Bank на Market Street ще стане жилищна axios.com. Множество други предложения са в процес на подготовка, като се фокусират върху по-стари кули във финансовия район и офис сгради в SoMa от 60-те до 80-те години с висока вакантност.

Въпреки че остават предизвикателства – разходите за преобразуване все още са високи (много сгради може да са рентабилни само ако бъдат придобити на занижени цени) – тези промени в политиката значително подобряват сметките. Като опрощава милиони такси и данъци и ускорява одобренията, Сан Франциско показва, че е “дълбоко ангажиран с преосмислянето на центъра като район със смесено предназначение” spur.org. Очакваните ползи са многостранни: икономически (замяната на празни офиси с ценни жилища трябва да увеличи приходите от данъци върху имотите и продажбите spur.org), социални (добавянето на жилища може да доведе хиляди нови жители, които да подкрепят малкия бизнес, изкуствата и нощния живот в центъра spur.org), и жилищни (повече жилищни единици, включително потенциално по-достъпни, в район с богат транспорт). Един от градските съветници заяви: „Ние не просто ускоряваме необходимия напредък в жилищното строителство — ние актуализираме решенията за използване на земята от 20-ти век, за да създадем процъфтяващи квартали със смесено предназначение за 21-ви век.“ axios.com

Освен преобразуванията, Общината стартира по-широк План за възстановяване на центъра. През 2023 г. кметът Брийд създаде работна група (продължена от кмет Лъри), за да привлече нови индустрии – напр. лаборатории за науки за живота, изследователски и развойни центрове за изкуствен интелект, дори художествени и образователни институции – в празните пространства в центъра. Водят се дискусии за гъвкавост на зонирането, за да се позволи повече нощен живот, събитийни зали и дори жилищни хотели в бивши офис сгради. Бяха предложени данъчни облекчения за работодатели, които връщат служителите си в офисите. Градът също така инвестира в подобряване на качеството на живот: увеличаване на полицейските патрули и почистването на улиците в центъра за справяне с проблемите на сигурността и чистотата, които бяха отблъснали някои офис служители и купувачи. Кмет Лъри подчертава необходимостта да бъде „по-строг към престъпността, да разчисти улиците от бездомни и да премахне дилърите на наркотици“, за да подобри имиджа на центъра financialsamurai.com. В началото на 2025 г. бяха засилени усилията за преместване на палатковите лагери в приюти и за борба с откритите пазари за наркотици в Тендерлоин. Въпреки че тези социални проблеми продължават, всеки успех в това да се направи центърът по-безопасен и по-оживен може директно да повлияе на пазара на недвижими имоти, като върне хората обратно.

Достъпност на жилищата и защита на наемателите

От страна на жилищния сектор, Сан Франциско продължава традицията си на силна защита на наемателите, но с някои нови елементи. Градският „Данък върху празните жилища“ – мярка, одобрена с гласуване (Prop M 2022), която облага собствениците на жилища, стоящи празни повече от половината година – трябваше да влезе в сила през 2024 г. Целта ѝ беше да върне част от приблизително 4 000 празни жилища обратно на пазара за наеми и да събере средства за жилищно настаняване sfchronicle.com sfchronicle.com. Въпреки това, този закон се сблъска с правна пречка: през октомври 2024 г. съдия от Висшия съд отмени Данъка върху празните жилища като противоконституционен и отменен от щатския закон sfchronicle.com sfchronicle.com. Градът обжалва решението sfchronicle.com, и засега прилагането на данъка е спряно. Привърженици като надзорника Дийн Престън твърдят, че това е необходим инструмент за увеличаване на предлагането на наеми, докато критиците смятат, че нарушава правата на собственост sfchronicle.com sfchronicle.com. В зависимост от изхода на обжалването (или на преработена мярка), това може да се върне в някаква форма – потенциално влияейки върху това колко собственици на апартаменти ще държат жилищата си празни вместо да ги отдават под наем. Засега обаче Данъкът върху празните жилища е в застой sfchronicle.com sfchronicle.com.

Контролът върху наемите остава твърдо в сила: повечето многофамилни сгради, построени преди 1979 г., попадат под градската наредба за стабилизиране на наемите, която през 2025 г. позволява годишно увеличение на наемите само с 1,4% sf.gov. В периода на висока инфлация 2022–2023 г. това означаваше, че разходите на много наемодатели далеч надхвърлят позволените увеличения на наемите (едно проучване установи, че оперативните разходи са се увеличили с ~20–30% от 2019 г., докато приходите от контролирани наеми са намалели с ~7%) sfchronicle.com. В резултат на това някои малки наемодатели продадоха имотите си, а тези по-стари сгради често бяха изкупени от инвеститори, залагащи на дългосрочно поскъпване, а не на краткосрочен паричен поток.

За да се справи с проблема с достъпността, Сан Франциско през 2025 г. също проучва нови източници на финансиране за жилища. Очаква се местна мярка за издаване на облигации за достъпни жилища (в диапазона 300–500 милиона долара) да бъде включена в предстоящ вот. Градът също така използва щатски и федерални средства: кметът Брийд (преди да напусне поста си) обяви планове да използва нова федерална програма за финансиране на 3 700 нови достъпни жилища като част от инициативата ѝ „Жилища за всички“, насочена към постигане на целта от 82 000 жилищни единици sf.gov. Това включва строителство върху публична земя и преобразуване на туристически хотели в жилища от типа SRO за бездомни и хора с ниски доходи.

В обобщение, местната политика през 2025 г. активно се развива, за да стимулира пазара на недвижими имоти: ускоряване на жилищното строителство, агресивно насърчаване на адаптивното преизползване на празни офиси и предприемане на мерки (понякога експериментални или противоречиви) за подобряване на бизнес климата и качеството на живот в града. Експертният консенсус е, че тези политики са необходими първи стъпки, но изпълнението ще бъде ключово. Както отбелязва главният политически директор на SPUR, Суджата Сривастава, преобразуването на офиси „носи икономически, социални, екологични и фискални ползи“ и подобни програми са възродили централните части на градове като Ню Йорк и Филаделфия – сега „с нетърпение очакваме да видим какво ще се случи в Сан Франциско.“ spur.org spur.org Предстоящите години ще покажат доколко тези политически инструменти наистина могат да изведат Сан Франциско от застоя в търговските недвижими имоти и да облекчат жилищния недостиг.

Инвестиционни възможности и перспективи

Контрастиращите съдби на жилищния и търговския пазар в Сан Франциско през 2025 г. създават уникален пейзаж за инвеститорите. Съществуват възможности, но и рискове, а успехът ще зависи от внимателна стратегия и правилно време. Ето някои ключови инвестиционни прозрения и експертни прогнози за бъдещето:

Жилищен сектор: Купуване при спад и яздене на технологичната вълна

За инвеститорите в недвижими имоти и купувачите на жилища, жилищният сектор на Сан Франциско през 2025 г. предлага потенциално привлекателна възможност за влизане на пазара – поне според някои опитни наблюдатели. Цените на жилищата, макар и да се възстановяват, все още са под пика от 2018–2020 г. (особено при апартаментите), а високите ипотечни лихви са намалили конкуренцията в сравнение с треската от края на 2010-те. Финансови анализатори като автора на Financial Samurai твърдят, че 2025 е „отлична възможност“ за покупка в Сан Франциско financialsamurai.com. Аргументът: технологиите процъфтяват, а градът вероятно е на преломен момент точно преди нов възход. С NASDAQ, който бележи голям ръст през 2023–24 г. и масово създаване на богатство в сферата на изкуствения интелект, много местни жители разполагат с нови акции, които в крайна сметка ще бъдат превърнати в покупки на жилища financialsamurai.com. Тъй като това технологично/AI богатство „неизбежно“ ще се влее в недвижимите имоти, търсенето (и цените) може да скочат – което означава, че тези, които купят сега, могат да се възползват от значително поскъпване през следващите години financialsamurai.com financialsamurai.com.

Освен това, предлагането е толкова ниско, че всяко увеличение на търсенето бързо ще се отрази в повишаване на цените. Има признаци, че това вече започва – например, през пролетта на 2024 г. отново имаше ожесточени наддавания в определени квартали financialsamurai.com. Тъй като много купувачи изчакват, дори умерен спад на ипотечните лихви или бляскаво IPO на местна технологична компания може да отприщи нова вълна от покупки. Натрупаното търсене е реално: семейства, които са пропуснали пандемията, или наематели, които най-накрая искат да купят, могат да се завърнат, създавайки това, което един експерт нарича „масова война на наддаванията“, когато условията се подобрят financialsamurai.com. Очакването е, че животът продължава – бракове, разрастващи се семейства, смяна на работа – и хората няма да чакат вечно, така че дори при лихви от 6-7% те в крайна сметка ще се върнат масово на пазара financialsamurai.com.

Сан Франциско също така остава място с хроничен недостиг на жилища. Географски малък и ограден от вода от три страни, градът не може да се разширява. Строгото зониране исторически ограничаваше гъстотата (макар че това сега леко се облекчава). Тези фактори създават дългосрочно ограничение на предлагането – „градът е само 7×7 мили, търсенето винаги ще надвишава предлагането в дългосрочен план“, както отбелязва един инвеститор financialsamurai.com. Затова, притежаването на имот в Сан Франциско за дълъг период исторически е било печеливша формула, с изключение на краткосрочните колебания. Инвеститорите с хоризонт от 5+ години обикновено са уверени, че стойностите ще са по-високи в бъдеще.

Въпреки това, предпазливостта е оправдана в краткосрочен план. Някои прогнози са категорично песимистични за близкото бъдеще: последният модел на Zillow предвижда, че Сан Франциско ще види един от най-стръмните спадове в цените на жилищата в страната през следващата година – прогнозирайки -6.1% спад до средата на 2026 г. resiclubanalytics.com. Този песимизъм произтича от натиска върху достъпността и лекото увеличение на предлагането на пазара. Икономистите на Zillow отбелязват, че на национално ниво увеличаването на обявите дава на купувачите по-голяма възможност за договаряне, а на пазари като Сан Франциско, където достъпността е затруднена, **„по-голямото предлагане осигурява повече опции и оказва натиск за понижаване на цените“ resiclubanalytics.com. По същество, ако достатъчно собственици решат да продават (може би мотивирани от страх от спад или преместване извън SF), все още крехкото търсене може да бъде залято и да доведе до понижаване на цените. Песимистичният сценарий също така посочва слабия ръст на населението и възможността за по-висока безработица в технологичния сектор като рискове – ако икономиката се влоши или „AI бумът“ отшуми, търсенето на жилища може да застои. Както Роб Уорнок от Apartment List предупреди за пазара на наеми: „Ако икономиката остане поне толкова силна, колкото е днес, е очевидно, че [наемите] ще поскъпнат… Ако AI се спука като балон, това може да промени нещата.“ sfchronicle.com Същата логика важи и за стойността на жилищата: много зависи от представянето на по-широката технологична икономика.

Повечето експерти обаче предвиждат умерен растеж или стабилизация, а не срив. Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти прогнозира, че цените на жилищата в САЩ ще нараснат с около 3% през 2025 г. и с 4% през 2026 г. nowbam.com, а Сан Франциско може да попадне в този диапазон, ако местната икономика остане стабилна. Асоциацията на ипотечните банкери е по-предпазлива, очаквайки под 2% годишно поскъпване на национално ниво до 2026 г. nowbam.com. Проучване на Real Estate Expectations сред 100 икономисти поставя Сан Франциско близо до дъното на метрополисите по прогноза за 2025 г., но дори това може да означава малък спад с едноцифрен процент, а не свободно падане. Консенсусът е, че корекцията през 2022 г. премахна част от балона на пазара и това, което имаме сега, е близо до ново равновесие. Освен ако не настъпи рецесия, стойностите на жилищата вероятно ще се задържат или ще нарастват постепенно през следващата година или две.

За инвеститорите в наеми ситуацията е по-ясна: наемите растат, а свободните жилища са малко, така че добре разположените многофамилни имоти трябва да генерират подобряващи се парични потоци. Кварталите с високо търсене (напр. Pacific Heights, Mission Bay, Noe Valley) отбелязват почти пълна заетост и увеличение на наемите, което повишава доходността. Някои инвеститори се насочват към малки жилищни сгради и дуплекси, които все още могат да се намерят на относително по-ниски цени в сравнение с преди няколко години, залагайки, че ръстът на наемите плюс евентуален спад на лихвите ще ги направят много печеливши. Има и интерес към ADUs (допълнителни жилищни единици) – добавянето на наемна единица към съществуващ имот може да увеличи дохода, а законите в Калифорния вече улесняват разрешаването на ADUs.

Освен това, апартаментите (condos) – които изоставаха при възстановяването – може да са възможност. Апартаментите в центъра/SOMA се търгуваха с голяма отстъпка спрямо пика си и спрямо еднофамилните къщи. С връщането на жизнеността на града и увеличаването на връщането в офисите, градските апартаменти може да поскъпнат. Инвеститорите избират селективно апартаменти за отдаване под наем (но трябва да се вземат предвид таксите към етажната собственост и евентуалния наемен контрол).

Накратко, жилищната перспектива за инвеститорите: предпазлив оптимизъм. Тези с налични средства или стабилно финансиране виждат 2025 г. като възможност да „купят евтино“ (относително казано, за Сан Франциско) преди нов възход. House hackers и купувачите за първи път имат повече възможности за преговори сега, отколкото по време на предишни пазарни бумове. Но търпението и силната финансова възглавница са ключови, тъй като е възможна краткосрочна волатилност, а разходите за притежание (ипотека, данъци) са високи. Ако лихвените проценти се понижат през 2025–2026 г., както се прогнозира nowbam.com, всеки, който е купил при по-високи лихви, може да рефинансира и потенциално да реализира добър капиталов ръст както от понижаването на лихвата, така и от поскъпването на имота – сценарий, който опитните инвеститори следят внимателно.

Търговски имоти: Превръщане на затрудненията във възможности

В търговската сфера, самият дистрес, който измъчва центъра, може да се окаже златна мина за смели инвеститори. Спадът в оценките на офисите означава, че трофейни активи са налични на цени, немислими преди няколко години. Инвеститори с дълбоки джобове (частен капитал, институционални фондове, лица с висока нетна стойност) обикалят наоколо. Например, през 2025 г. някои институционални инвеститори като Blackstone започнаха избирателно да купуват офис сгради в Сан Франциско с големи отстъпки, вярвайки, че могат да преживеят спада assets.cushmanwakefield.com. Залогът е, че „Сан Франциско ще се възстанови“, както е правил след предишни кризи (спукването на дот-ком балона, Голямата рецесия), и че притежаването на първокласни имоти на цена далеч под стойността на заместване ще донесе извънредни печалби в дългосрочен план. Дори при 30% заетост, ако сте купили кула за 20 цента на долар, математиката може да излезе с търпение.

Опитите на града за преобразуване на офиси в жилища също отварят нови възможности. Разработчици, специализирани в адаптивно преизползване, активно разглеждат Сан Франциско. 7 милиона кв. фута площ, допустима за освобождаване от такси spur.org и други стимули на практика представляват гигантска субсидия. Ако даден предприемач може да придобие остарял офис евтино (а много ще бъдат налични чрез принудителна продажба или продажба на вземания), той потенциално може да го преобразува в апартаменти с много по-ниски меки разходи сега. Държавните и градските стимули (освобождаване от данъци, ускорени разрешителни и др.) намаляват риска, а има и очевидна полза от създаването на жилища, от които градът отчаяно се нуждае. Не всички сгради ще са подходящи – фактори като размер на етажа, разположение на прозорците и разходи за сеизмично укрепване могат да направят или провалят преобразуването – но Сан Франциско разполага с много сгради от началото и средата на 20 век, които са добри кандидати. Може да видим появата на нов тип инвеститор в Сан Франциско: такива, които събират портфолио от преобразувания в центъра, превръщайки празни офиси в жилищни или смесени сгради под наем. Ако успеят, ще бъдат в челните редици на ренесанса на центъра и ще спечелят значително от превръщането на офис наемите от $30/кв.фут в апартаменти, които се отдават под наем за $4,000 на месец.

Освен преобразуванията, разрешението на града да възстанови разпределението на офиси по Prop M за премахнато пространство spur.org означава, че новото офис строителство може да стане жизнеспособно в бъдеще. Това не е непосредствена възможност, но земя или по-стари сгради могат да се купят сега, да се задържат и след това да се преустроят в офиси от ново поколение или лабораторни площи, когато пазарът се възстанови, да речем, след 5-7 години. Особено ценни могат да бъдат обекти, които могат да получат разрешения за лаборатории за науките за живота или здравеопазване, сектори с растеж. Вече виждаме някои офиси в центъра да обмислят преобразуване не в жилища, а в лаборатории за биотехнологии (които имат различни изисквания към сградите, но голямо търсене близо до UCSF и Mission Bay).

Инвеститорите също така разглеждат търговски площи на партерен етаж и хотелиерски активи, които са в затруднено положение. Например, някои хотели на Union Square (например заемът на Hilton Union Square изпадна в неизпълнение през 2023 г.) може да сменят собственика си на ниски цени, а опитен оператор би могъл да ги преструктурира или да изчака пълното възстановяване на туризма и да пожъне печалби. Търговските обекти на улицата, по подобен начин, могат да бъдат купени евтино и преустроени – може би във фитнеси, развлекателни заведения или дори логистични центрове за получаване на пратки – с очакването, че пешеходният трафик в центъра постепенно ще се подобри.

Една пряка възможност от политиката: новият финансов район за възраждане на центъра axios.com. Инвеститорите, които влагат средства в недостатъчно използвани сгради в определени зони (Market St., Financial District, Union Square, East Cut и др.), могат да получат възстановяване чрез увеличение на данъка върху имота за част от разходите си по развитието axios.com spur.org. Това ефективно подобрява възвръщаемостта на проекта. Това е зелена светлина за креативни проекти – от коуъркинг хъбове до жилищни хибриди – с увереността, че градът поема част от риска.

Разбира се, рисковете в търговския сектор са високи. Разходите по поддръжка на празна офис сграда са огромни (данъци, охрана, застраховка, минимални приходи). Финансирането е много ограничено – банките се колебаят да отпускат кредити за офис активи в Сан Франциско, което означава, че много сделки трябва да се финансират изцяло с налични средства или с рисков капитал. Времевата рамка за възстановяване е несигурна; инвеститорите може да се наложи да държат имотите в продължение на много години с отрицателен паричен поток. Тези, които преобразуват сгради, се сблъскват с риск от строителство и потенциална съпротива от общността (въпреки че политическите ветрове сега са в тяхна полза). Накратко, търговските инвестиции са за тези със силен капитал и готовност за волатилност.

Експертни прогнози и пътят напред

Какво прогнозират експертите за пазара на недвижими имоти в Сан Франциско през следващите няколко години? В общи линии, повечето очакват постепенно подобрение, но не и бърз бум. Изразът „предпазлив оптимизъм“ се споменава многократно.

От страна на жилищния сектор, както беше отбелязано, прогнозите се разминават. Умереният песимизъм на Zillow за 2% спад на цените на жилищата в САЩ през 2025 г. (и значително повече в Сан Франциско) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com контрастира с очакванията на NAR и Fannie Mae за 3–4% национален ръст на цените на жилищата nowbam.com nowbam.com. За самия Сан Франциско, наблюдателите в индустрията смятат, че 2025 ще бъде година на стабилизация, като цените може да останат без промяна или леко да се повишат. Много зависи от лихвените проценти: ако Федералният резерв започне да намалява лихвите през 2024-25 г. и ипотечните лихви паднат под 6%, това може да „върне повече купувачи, които в момента изчакват“, освобождавайки скрито търсене nowbam.com. Най-лошият сценарий (освен икономическа рецесия) е бавно понижение на цените с още няколко процента поради проблеми с достъпността. Но нито една голяма фирма не прогнозира срив – недостигът на предлагане е твърде сериозен. Както заключава едно проучване сред брокери, „Прогнозиращите са съгласни, че пазарът е преминал най-ниската си точка, но възстановяването ще отнеме време“ nowbam.com. До 2026 г., ако лихвите се нормализират около 5-6%, повечето очакват жилищният пазар в Сан Франциско да възобнови умереното си поскъпване, вероятно в съответствие с ръста на доходите.

Прогнозите за търговския сектор/офисите са по-трудни за количествено определяне, но общото мнение е, че 2025 ще бъде дъното за офисите, с евентуално леко покачване към края на 2025 или 2026 г. с растежа на икономиката. Присъствието в офисите в Сан Франциско бавно се увеличава – с около 21% ръст през последната година според данни на Placer.ai, един от най-големите скокове сред метрополиите sfchronicle.com – което показва, че компаниите връщат служителите си по-често. Мнозина смятат, че вакантността е достигнала връх около средата на 30% и ще започне да намалява, тъй като преустройствата премахват част от площите, а наемането постепенно се подобрява. Дори оптимистите обаче признават, че може да отнеме над 5 години, за да се намали вакантността до здравословно ниво (~15%). CBRE и JLL прогнозират, че вакантността на офисите в Сан Франциско ще остане над 25% поне до 2027 г. според техните консервативни модели. Прогнозите за наемите на офиси са стабилни; наемодателите вероятно ще продължат с високи отстъпки, вместо да намаляват основните наеми значително, докато заетостта не се подобри.

Ключово е, че успехът на политическите инициативи ще определи средносрочните резултати. Ако дори една четвърт от потенциалните 61 000 единици за офис-преобразуване се реализира (например ~15 000 единици през следващите 5–7 години), това може да промени играта: хиляди нови жители в центъра, създавайки квартал, който живее 24/7, вместо офис монокултура от 9 до 5. Това ще повиши сигурността, търговията и общата стойност на недвижимите имоти в градското ядро. Градските лидери на практика заложиха на тази стратегия – времето ще покаже дали инвеститорите ще я последват. Вече има движение по преобразуванията и новото жилищно строителство, което е обнадеждаващ знак.

В експертните коментари се признава, че Сан Франциско често преминава от песимизъм към бум. Настоящият разказ е негативен – заглавия за „спирала на гибелта“ в центъра – но местните експерти отбелязват, че градът умее да се преоткрива. Както каза един търговски брокер, „Днешният страх е утрешната възможност в недвижимите имоти.“ За тези с контрарийски нагласи, Сан Франциско през 2025 г. изглежда като онзи момент, когато умните пари тихо навлизат.

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Сан Франциско през 2025 г. е на кръстопът. Жилищният пазар е стабилен поради ниското предлагане, показва устойчивост въпреки високите разходи по заемите – създавайки условия за потенциален ръст, ако икономическите ветрове се засилят. Търговските имоти, за разлика от това, преминават през болезнена трансформация, но от тази болка възникват нови възможности чрез политически иновации и рекордно ниски цени на активите. Инвеститорите, купувачите и професионалистите, които разбират тези динамики – взаимодействието между наличност, лихвени проценти, демография и политика – ще бъдат най-добре позиционирани за успех.

Докато навлизаме в 2026 г. и след това, всички погледи ще бъдат насочени към това дали Сан Франциско може да постигне „голямото градско завръщане“: да напълни кулите си с нов живот (било то жители или нови индустрии), да запази достъпността на жилищата сред технологичния просперитет и да съхрани уникалната културна жизненост, която кара хората да искат да живеят и инвестират в този град. Прогнозите са обнадеждаващи, но премерени – умерен ръст на цените, бавно възстановяване на нивата на незаетост и постепенни увеличения в продажбите и строителството. По думите на един индустриален бюлетин, „Очаквайте умерено подобрение през 2025 г., с по-силен отскок през 2026… възстановяването ще отнеме време.“ nowbam.com Недвижимите имоти в Сан Франциско са преживели много бури, а историята на 2025 г. – смесица от бум и спад – е още една глава в динамичната му еволюция. С предизвикателствата идват и възможности, а в Града край залива има достатъчно и от двете на хоризонта.

Източници:

• Актуализация на пазара в Сан Франциско и жилищна статистика (юни 2025) thefrontsteps.com thefrontsteps.com thefrontsteps.com
• Zillow индекс на стойността на жилищата и пазарни данни (юли 2025) zillow.com zillow.com
• Redfin тенденции на жилищния пазар в Сан Франциско (юни 2025) redfin.com redfin.com
• San Francisco Chronicle – демографски тенденции и промени в населението (юни 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• San Francisco Chronicle – доклад за наемния пазар „пазар на наемодателите“ (юли 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• Cushman & Wakefield – SF Office MarketBeat Q2 2025 (свободни площи, наеми) assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com
• Axios – потенциал за преобразуване на офиси и класация на свободните площи (юни 2025) axios.com axios.com
• SPUR – Промени в политиките за преобразуване на офиси в жилища (юли 2025) spur.org spur.org
• SF Chronicle – Правна битка за данъка върху празните жилища (март 2025) sfchronicle.com sfchronicle.com
• Губернаторът на Калифорния – Преглед на жилищната политика на Сан Франциско и цел за 82 000 жилища (октомври 2023) gov.ca.gov gov.ca.gov
• NowBAM/ HousingWire – Прогнози за 2025 г. (цени на жилища, продажби, лихви) nowbam.com nowbam.com
• ResiClub Analytics – Прогноза на Zillow за Сан Франциско (-6,1%) resiclubanalytics.com resiclubanalytics.com
• Financial Samurai – експертен коментар „Защо да купувате през 2025“ financialsamurai.com financialsamurai.com
• SF Chronicle – цитати за пазара на наеми (Уорнок, Хуанг) sfchronicle.com sfchronicle.com