Офисният и търговският пазар на недвижими имоти в Куала Лумпур е на кръстопът. След бурния пандемичен период, градът сега се сблъсква с рекордно високи нива на незаети площи наред с нови мега-проекти и стремеж към по-качествени имоти. Очаква ли се бум или срив? Този подробен доклад разглежда текущото състояние на пазара, ключови сегменти, горещи точки като KLCC и TRX, нови проекти, инвестиционни тенденции, промени в политиките, усилия за устойчивост и експертни мнения, за да представи цялостна картина на търговския имотен пейзаж в Куала Лумпур за 2024–2025 г.
Текущо състояние на пазара (2024–2025)
Наетост и незаетост: Куала Лумпур се бори с високи нива на незаети офис площи, въпреки че последните данни показват постепенно подобрение. Общата незаетост на офис площи в Голям Куала Лумпур се задържа около 25–30% през 2023 г. (една от най-високите в Азиатско-тихоокеанския регион) поради години на свръхпредлагане assets.cushmanwakefield.com theedgemalaysia.com. Въпреки това, до края на 2024 г. някои доклади показват значителен спад в незаетостта – JLL Malaysia оценява общата незаетост на офис площи в Куала Лумпур на 16,5% през Q4 2024, спад спрямо по-ранните върховеstarproperty.my. Основният централен район на Куала Лумпур се подобрява до ~20% незаетост, което отразява по-доброто усвояване на нови офис площи клас Аstarproperty.my. През Q1 2025 тази тенденция продължава, като JLL отчита обща незаетост на офис площи от 16,1% (19,4% в центъра на Куала Лумпур и само 8,5% в периферията), тъй като новите премиум офиси привличат наематели bmcc.org.my. Разликите в данните за незаетостта се дължат на различни методологии – по-широките изчисления, включващи по-стари сгради, показват по-висока незаетост, докато премиум офисите клас А се радват на много по-висока заетост.
Тенденции при наемите: Наемите на офиси в Куала Лумпур остават ниски спрямо регионалните стандарти, което увеличава привлекателността на града за наематели, ориентирани към разходите. Премиум офис площи клас А са средно около RM6.00–RM7.00 на квадратен фут на месец, най-достъпните в Азиатско-тихоокеанския регион (за сравнение, премиум офисите струват ~RM58 на кв. фут в Хонконг и RM44 в Сингапур) theedgemalaysia.com. Тази достъпност, съчетана със стабилна икономика, прави Куала Лумпур изключително конкурентен за мултинационални компании. Ръстът на наемите е умерен, но положителен – наемите на премиум офиси се повишиха с около 2–3% на годишна база през 2024, благодарение на търсенето на по-високо качество за новопостроени кули, които задават по-високи наемни стандарти theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Все пак, цялостната среда за наемане е в полза на наемателите; наемодателите трябва да поддържат щедри стимули и гъвкави условия, за да задържат наемателите на фона на изобилното предлагане. Наемите за клас А в центъра на града останаха стабилни в началото на 2025 (около RM6.01 на кв. фут в началото на 1Q2025) theedgemalaysia.com, а леко повишениесе наблюдаваше в добре заетите нови сгради, докато по-старите и периферни офиси отбелязаха стабилни или намаляващи наеми в края на 2023 assets.cushmanwakefield.com. „Не очакваме драстичен скок в наемите,“ отбеляза един пазарен анализатор, имайки предвид високото предлагане и променящите се работни стратегии, които ограничават ръста на наемите theedgemalaysia.com.
Заетост и търсене: Въпреки предизвикателствата, нивата на заетост се покачват в търговските имоти в Куала Лумпур. Градската заетост на офисите беше около 77–83% към края на 2024 г. (в зависимост от категорията) cbre-wtw.com.my. Ключово е, че търсенето е силно насочено към модерни, висококачествени площи – много нови сгради се пускат с големи предварителни наеми, докато по-старите имоти изпитват затруднения. „Здравословното усвояване на пазара подобри представянето на първокласните офис сгради,“ отбелязва Knight Frank, като посочва, че офис пазарът в Куала Лумпур се е подобрил и вече не държи нежеланата титла за най-висока вакантност в APAC theedgemalaysia.com. Основните сгради от клас А на ключови локации отчитат стабилна или нарастваща заетост, дори когато общите условия остават слабиstarproperty.my. Например, Merdeka 118 – най-новата забележителна кула на града – отвори през 2024 г. с около 70% от своите 1,7 милиона кв. фута вече заети (предимно от своя разработчик PNB и основния наемател Maybank) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Такива „премествания към качество“ от големи наематели поддържат първокласните сгради относително пълни, дори когато по-нискокласните имоти губят наематели или те се преместват.
Пешеходен трафик след пандемията: В търговските недвижими имоти потокът от посетители и продажбите на наемателите се възстановиха с икономическото отваряне. До края на 2024 г. свободните търговски площи в Куала Лумпур намаляха до около 10,4% в моловете в центъра (и ~17% в крайградските молове) bmcc.org.my, което показва подобрена заетост с връщането на купувачите и туристите. Търговските продажби нараснаха с ~3,8–4% на годишна база през 2024 г. и се очаква да се ускорят още повече до четвъртото тримесечие на 2024 г., подпомогнати от увеличаващия се брой туристи (туризмът достигна ~91% от нивата преди пандемията) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Индустриалните и логистичните имоти са силна страна с много висока заетост (свободни площи под 5%) благодарение на устойчивото търсене от страна на електронната търговия, производството и потребителите на центрове за данни bmcc.org.my. Като цяло, секторите на търговските недвижими имоти в Куала Лумпур показват устойчивост – най-тежкото от пандемията е отминало и постепенното възстановяване е в ход, макар че пазарът остава разделен между високоефективни първокласни активи и по-слабо представящи се по-стари имоти.
Тенденции в офис сектора: стремеж към качество и рекалибриране
Секторът на офисите в Куала Лумпур преминава през значително рекалибриране. След години на бързо строителство, офисният фонд на града достигна ~125 милиона кв. фута в долината Кланг (като град Куала Лумпур представлява ~72% от него) theedgemalaysia.com. Това разширяване доведе до пазар на наемателя с интензивна конкуренция между наемодателите. За да бъдат успешни, офис активите все повече се определят от динамиката на „стремеж към качество“ и адаптивност към новите модели на работа:
- Преминаване към качество: Наемателите се насочват към по-нови офиси клас А с по-добри удобства, технологична инфраструктура и екологични характеристики, дори и това да означава малко по-висок наем. „Търсенето на офис площи клас А остава силно“, отбелязва изпълнителният директор на Zerin Properties Превин Сингхе. „Merdeka 118 поставя нови стандарти… а Exchange 106 в TRX се отличава със своята инфраструктура от световна класа. И двете сгради имат най-високите наеми на офисния пазар в Куала Лумпур. Докато центърът на града остава стабилен, вниманието се измества към по-нови, по-зелени сгради с модерни удобства,“ каза той пред The Edge theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. На практика това означава, че високопрофилни кули като Merdeka 118 и Exchange 106 (в Tun Razak Exchange) привличат големи мултинационални компании и финансови институции, благодарение на престижа и съвременните си характеристики. Merdeka 118 (118 етажа, открита 2024 г.) и Exchange 106 (завършена 2019 г., ~52% заета и се очаква да достигне 70% до края на 2024 г.) предлагат най-високи наеми около RM10–RM15 на кв. фут – значително над средното за града theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Тези проекти предлагат характеристики като големи етажи без колони, най-нова IT свързаност и енергийно ефективен дизайн в интегрирани комплекси, които са изключително привлекателни за наематели, които консолидират офисите си.
- Натиск върху по-старите сгради: Обратно, по-старите офис сгради и дори остаряващи сгради от клас А в традиционните райони (като някои кули в KLCC) изпитват затруднения. Много от тях имат проблеми с наемането, освен ако не „претърпят значителни обновления, за да отговорят на съвременните очаквания на наемателите“ theedgemalaysia.com. Остарели разпределения, стари ОВК системи и липса на устойчиви характеристики ги правят по-малко привлекателни. Когато се освобождава първокласно пространство, наемателите често се преместват от тези не-първокласни офиси, което увеличава вакантността в по-старите сгради theedgemalaysia.com. „Не-първокласните офиси с остарели разпределения и услуги са изправени пред решението да се преоткрият, да пренасочат пространството си или да преминат през преустройство“, казва управляващият директор на CBRE|WTW Тан Ка Леонг theedgemalaysia.com. Собствениците на такива имоти реагират чрез ремонт и пренасочване: обновяване на фоайета и асансьори, добавяне на удобства за наемателите или дори преобразуване на офисите за други цели. Забележително е, че няколко слабо използвани офис сгради в Куала Лумпур бяха успешно пренасочени в хотели – например Menara ING стана Holiday Inn Express, Wisma KLIH беше преобразуван в бутиковия хотел WOLO, а Wisma KFC беше преустроен в новия хотел Hyatt Centric theedgemalaysia.com. Тези креативни адаптации подчертават как собствениците „отключват стойност чрез преустройство или препозициониране“, когато традиционното търсене на офиси намалява theedgemalaysia.com.
- Хибридна работа и използване на пространството: Възходът на дистанционната и хибридната работа също промени търсенето на офис площи. Много компании преосмислят колко пространство наистина им е необходимо. Докато тенденцията за връщане в офиса се засили през 2023–24 г., гъвкавата работа „ще остане, особено с навлизането на поколение Z и поколение Alpha на пазара на труда,“ отбелязва Knight Frank theedgemalaysia.com. Вместо да разширяват площите си, корпорациите максимизират използването на съществуващото пространство, уплътняват разпределенията или приемат „core-and-flex“ стратегии (запазване на по-малка централа и използване на гъвкави/споделени работни пространства за временни или краткосрочни нужди) bmcc.org.my. Това допринесе за относително слабо нетно усвояване на нови площи. От друга страна, операторите на гъвкави работни пространства се разширяват, за да запълнят празнината – местни доставчици на споделени офиси като WORQ и Infinity8 се разраснаха в Куала Лумпур, обслужвайки както мултинационални компании, така и стартиращи фирми, нуждаещи се от временни работни места bmcc.org.my. Някои наемодатели дори обособиха етажи за споделени офиси в сградите си, за да повишат заетостта. „За по-слабо представящите се имоти преобразувахме някои офис етажи в споделени работни пространства с гъвкави разпределения, за да ги направим по-привлекателни,“ споделя Фаузия, изпълнителен директор на PHB (местен REIT мениджър), подчертавайки подход, ориентиран към наемателите, за борба с излишъка на предлагане theedgemalaysia.com.
- Предпочитания на наемателите – ESG и уелнес: Окупаторите вече отдават приоритет на качеството пред количеството при избора си на офиси. Те търсят „зелено сертифицирани и технологично напреднали сгради, които съответстват на ESG ангажиментите и благосъстоянието на служителите“, отбелязва Куини Лий от JLLstarproperty.my. Характеристики като LEED/GBI сертификати за устойчивост, енергийно ефективни системи, смарт технологии за сгради, уелнес удобства и близост до транспорт се превръщат в ключови отличителни белези. Дори при сходни наеми, наемателите често предпочитат чисто нова, ефективна сграда пред по-стара assets.cushmanwakefield.com assets.cushmanwakefield.com. Това доведе до раздвояване: първокласните офиси поддържат стабилни наеми и заетост, докато по-старите офиси трябва да предлагат големи отстъпки или подобрения. „Окупаторите вероятно ще дадат приоритет на стратегии за преминаване към качество, докато наемодателите ще се фокусират върху подобряване на спецификациите и устойчивостта на сградите, за да останат конкурентоспособни на все по-взискателния пазар“, съветва Knight Frank theedgemalaysia.com. Накратко, само локацията вече не гарантира успех – сградата също трябва да осигури отлично изживяване и ESG характеристики, за да спечели наемателите theedgemalaysia.com.
Въпреки тези предизвикателства, експертите виждат офис пазара в Куала Лумпур като устойчив, а не колабиращ. „Офис пазарът в Куала Лумпур демонстрира постоянна устойчивост, движен от нарастващия фокус върху устойчивостта и технологиите. Наемателите активно търсят зелени и високотехнологични офиси, поддържайки нивата на заетост въпреки сдържаната наемна среда“, каза ръководителят на офисите в JLL Куини Лийstarproperty.my. Управляващият директор на Knight Frank Кийт Оой също заяви, че „търсенето на висококачествени офис площи ще продължи, особено от компании, които дават приоритет на ESG цели и благосъстоянието на служителите“, макар че наемодателите трябва да инвестират в подобрения и гъвкави наемни условия, за да останат конкурентниstarproperty.my. С разрастващата се икономика на Малайзия с ~4–5% и стабилен политически климат, корпоративните разширения (особено в услугите и технологиите) подкрепят стабилното усвояване на офис площиstarproperty.my theedgemalaysia.com. Офис секторът на Куала Лумпур през 2025 г. не е в „бум“ в буквалния смисъл, но преминава през възстановяване – пазар, ориентиран към наемателите, който предлага възможности за онези активи, които могат да се адаптират към новите изисквания.
Ритейл сектор: Възстановяване, експериментални тенденции и нови молове
Сегментът на търговските недвижими имоти в Куала Лумпур излиза от спада, причинен от пандемията, и се развива бързо на фона на променящите се потребителски навици. Търговските центрове и търговските площи отбелязват възстановяване на потока от посетители и продажбите, но наемодателите се адаптират чрез подбиране на наематели и нови преживенчески предложения:
- Заетост и резултати: Към началото на 2024 г. търговските продажби в Малайзия са нараснали с около 4,6% през първата половина на 2024 г. спрямо предходната година cbre-wtw.com.my, като тенденцията остана положителна до края на годината (3,8% годишен ръст през Q3 2024, ускорявайки се до приблизително 4,4% през Q4) theedgemalaysia.com. Това доведе до подобрена заетост на търговските центрове в Куала Лумпур. Водещите търговски центрове в центъра на града (напр. Suria KLCC, Pavilion KL) отчитат висока заетост (~90%+), тъй като международните марки се разширяват, а дори и кварталните молове са се възстановили до по-ниски нива на незаетост около 10–15% bmcc.org.my. Например, новите търговски центрове бяха добре приети: The Exchange TRX Mall, дългоочакван луксозен мол в района TRX, отвори врати в края на 2023 г. и бързо привлече внимание с почти пълна заетост на първата си фаза, включително и първи за Малайзия марки. В един от крайните квартали, Elmina Lakeside Mall (малък нов мол в Шах Алам) отвори с 98% заетост през 2024 г., което показва интереса на търговците към правилната локация cbre-wtw.com.my. Като цяло, наемите на търговски площи остават стабилни в долината Кланг, с леко покачване на водещите локации поради конкуренция за ограничените топ площи cbre-wtw.com.my bmcc.org.my. Наемодателите на „успешните търговски центрове стават по-избирателни към наемателите, което води до натиск за повишаване на наемите за първокласни търговски площи,“ отбелязва ръководителят на изследванията в JLL Юлия Никуличева bmcc.org.my.
- Нови търговски разработки: Куала Лумпур наблюдава ново търговско предлагане, предимно като компоненти на смесени проекти. Основният акцент е The Exchange TRX, чисто нова дестинация за търговия и начин на живот, която отвори врати във финансовия район Tun Razak Exchange, представяйки десетки нови магазини и заведения за хранене (включително световни имена като японския Don Don Donki и индонезийския Cinnabon) cbre-wtw.com.my. Откриването му добави значително висококачествено търговско пространство и привлича купувачи с комбинацията си от луксозни марки и атракции. На други места, разширения на търговски центрове са в ход: например, търговският център Alamanda в Путраджая Alamanda Shopping Centre завърши разширение, добавяйки ~200 000 кв. фута и нови преживенчески функции като външен приключенски парк bmcc.org.my. Тези инвестиции показват увереност, че физическата търговия остава актуална, особено като център за преживявания и забавления. В същото време второстепенните търговски центрове, които нямат уникална клиентела или преживяване, изпитват затруднения; „новото предлагане ще окаже натиск върху нивата на заетост и ще увеличи разликата между добре представящите се и слабо представящите се търговски центрове,“ предупреждава CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. По същество, тенденцията „бягство към качество“ важи и за търговията – най-добрите търговски центрове в ключови райони процъфтяват, докато по-старите или слабо наети центрове са изправени пред консолидация.
- Промяна в стратегиите на търговците на дребно: Търговците на дребно възприеха омниканални и нови формати след пандемията. Над 50% от търговците на дребно в портфолиото на един голям наемодател използваха мултиканални (физически + онлайн) стратегии до 2024 г., комбинирайки електронна търговия с магазини theedgemalaysia.com. Собствениците на молове подкрепят това, като предоставят по-добра технологична инфраструктура (високоскоростен интернет, анализ на данни за посещаемостта и др.). Поп-ъп магазини и краткосрочни наеми станаха често срещани, тъй като брандовете тестват пазара. „Въпреки растежа на електронната търговия, физическите магазини остават релевантни, включително краткосрочните поп-ъп магазини, които позволяват на стартъпи да тестват пазара, преди да се ангажират с постоянни наеми,“ казва Фаузия от PHB theedgemalaysia.com. Моловете също се ребрандират като общностни и семейни центрове: организират повече заведения за хранене, забавления и събития (например, провеждане на кулинарни фестивали, турнири по електронни спортове или арт инсталации за привличане на посетители). „Търговските площи се развиват в семейно-ориентирани центрове, които организират обществени събития… възстановяването на туризма движи тенденциите към преживелищно пазаруване,“ добавя Фаузия theedgemalaysia.com. Това отразява по-широкия стремеж към преживелищна търговия на дребно – предлагане на нещо, което онлайн пазаруването не може, като хранене, отдих и социални преживявания в магазина.
- Нови участници и бум във F&B: Куала Лумпур през 2024–2025 г. отбеляза наплив на нови международни марки, които отварят магазини, което е знак за доверие в пазара. В сектора на храните и напитките, световни имена избраха Куала Лумпур за първите си обекти в Малайзия – напр. японската верига за суши Sushiro, корейската кафе марка Super Matcha и китайската Luckin Coffee всички отвориха в Куала Лумпур през 2024 г. bmcc.org.my. И модният сектор също имаше нови участници (китайският моден бранд JNBY, японската стрийтуеър марка KaraKu и др.) bmcc.org.my. Храните и напитките остават основен двигател на търсенето на наеми, тъй като операторите на молове разнообразяват възможностите за хранене, за да увеличат времето на престой bmcc.org.my. Акцентът върху F&B, забавленията и дори уелнеса (като фитнеси, семейни образователни центрове, медицински клиники в търговски площи) помага на моловете да останат релевантни. Освен това, растежът на туризма (международни туристи и вътрешни пътешественици „Cuti-Cuti Malaysia“) увеличава разходите в основните търговски райони – добре дошъл тласък, тъй като слабият рингит прави Малайзия изгодна дестинация за пазаруване за чужденци.
- Предизвикателства: Докато тенденцията е положителна, пречки като нарастващите разходи за живот и инфлацията забавят растежа на търговията на дребно. Потребителското доверие е предпазливо: „нарастващите разходи карат търговците да оптимизират веригите за доставки и да коригират ценовите си стратегии… бизнесите, фокусирани върху основни стоки и ефективни разходи, са най-добре позиционирани да се справят с тези инфлационни предизвикателства,“ според прогнозата за търговията на дребно на Knight Frank theedgemalaysia.com. Държавната политика (като разширяване на данъка върху продажбите и услугите и рационализиране на субсидиите) може да насочи част от разходите към стоки от първа необходимост вместо към стоки по избор theedgemalaysia.com. Затова търговските центрове от среден клас и тези в покрайнините може да усетят натиска от по-слабото потребление. Въпреки това, държавната подкрепа чрез парични помощи и увеличения на заплатите в Бюджет 2024/25 се очаква да подкрепи частното потребление и да смекчи някои негативи theedgemalaysia.com. Като цяло, търговските имоти в Куала Лумпур са в режим на възстановяване – не в пълен бум, но с ясно възстановяване след пандемията, със силни резултати в топ търговските центрове и креативни адаптации, които поддържат сектора стабилен.
Индустриални и логистични имоти: стабилен растеж и високо търсене
Сегментът индустриални и логистични имоти в Голям Куала Лумпур тихомълком се превърна в звезда, подкрепен от разширяване на електронната търговия, инвестиции в производството и подобрения в инфраструктурата. Макар и не толкова атрактивни като офис кулите, складовете, логистичните центрове и индустриалните паркове в региона на Куала Лумпур се радват на ниска вакантност, нарастващи наеми и интерес към развитие:
- Висока заетост и абсорбция: Към първото тримесечие на 2025 г. логистичната/индустриалната незаетост в Куала Лумпур беше само 4,0%, спад от 4,8% спрямо предходното тримесечие bmcc.org.my bmcc.org.my. На практика, качествените складови площи са почти напълно заети. Само през 2024 г. пет нови модерни склада (с обща площ около 4 милиона кв. фута) бяха завършени в района на Голям Куала Лумпур и те бяха до голяма степен усвоени от наематели в сектори като електроника, автомобилостроене, логистични доставчици и медицински консумативи bmcc.org.my bmcc.org.my. JLL отбелязва, че нетната абсорбция се очаква да нарасне рязко през 2025 г. с предстоящи нови проекти и предварителни ангажименти около 50% за бъдещите складове – което показва, че наемателите резервират площи още преди завършване на строителството bmcc.org.my. Силното търсене се движи от устойчив растеж на електронната търговия, 3PL (логистични услуги от трети страни) и производители, които оптимизират веригите за доставки. Дори по време на пандемията търсенето на логистични имоти остана силно, а сега, когато икономическата активност се нормализира, растежът на този сектор продължава без прекъсване.
- Наеми и интерес от инвеститори: Наемите за складове клас А в Кланг Вали са в лек възход (траектория на „постепенен растеж“), тъй като наемателите плащат премии за съоръжения с по-високи тавани, по-големи товарни рампи и модерни спецификации cbre-wtw.com.my. Въпреки че конкретни данни за наемите са по-малко публични, консултантски фирми за недвижими имоти съобщават за стабилни увеличения на наемите за първокласни складове поради недостига на добре разположени логистични площи близо до града cbre-wtw.com.my. Доходността на индустриалните активи в Малайзия често е около 6-7% и остава привлекателна за институционални инвеститори. Наистина, има нарастваща институционализация в логистиката – все повече местни и чуждестранни фондове придобиват или развиват логистични активи, виждайки ги като стабилни, доходоносни инвестиции bmcc.org.my. Например, индустриалните REITs и строителите в района активно изграждат нови складове в хъбове извън Куала Лумпур (като Шах Алам, Кланг и Серендах), за да отговорят на търсенето. Стратегическото разположение на Кланг Вали (между Порт Кланг и града, плюс добра връзка с магистрали) го прави естествен логистичен център. Освен това, големи инфраструктурни проекти като разширяването на Westports (удвояване на контейнерния капацитет на Порт Кланг чрез добавяне на нови терминали) ще увеличат пропускателната способност и ще изискват допълнителни дистрибуционни съоръжения във вътрешността cbre-wtw.com.my. Това поддържа силен поток от логистични имоти, с увереност, че новото предлагане бързо ще бъде отдадено под наем.
- Глобални компании и ПЧИ: Силата на индустриалния пазар също е свързана с преки чуждестранни инвестиции и промени във веригите за доставки. Малайзия е одобрила инвестиции на стойност 73,5 млрд. рингита в Кланг Вали през първата половина на 2024 г., включително значителни чуждестранни инвестиции (~25,8 млрд. рингита) cbre-wtw.com.my – много от тях в производствения и високотехнологичния сектор. Компании от Китай и други държави създават производствени или регионални дистрибуционни бази в Малайзия като част от стратегии China+1. „Логистичният пазар в Малайзия процъфтява, движен от стабилна икономика и увеличени международни инвестиции, особено от Китай и Тайван… в съответствие с глобалната диверсификация на веригите за доставки,“ отбелязва JLL bmcc.org.my. Забележима тенденция е нарастването на центрове за данни около Куала Лумпур – правителството дори въведе нови Насоки за планиране на центрове за данни, за да ускори одобренията cbre-wtw.com.my. Няколко мултинационални технологични компании (напр. Microsoft, Google) обявиха планове за големи кампуси за центрове за данни в района на Голям Куала Лумпур, което отразява привлекателността на региона за високотехнологични индустриални нужди. Тези съоръжения, макар и да не са традиционни „складове“, попадат в категорията на търговско-индустриалните имоти и подчертават разширяването на индустриалния клас активи.
- Модерни индустриални паркове и зелени характеристики: Инвеститорите създават и планирани индустриални паркове с модерна инфраструктура и устойчиви характеристики. Има „нарастваща тенденция към управлявани индустриални паркове с акцент върху екологични характеристики, GreenRE сертификация и напреднали технологии като AI и 5G,“ според CBRE|WTW cbre-wtw.com.my. Тези нови паркове предлагат не само складове, но и интегрирани съоръжения, надеждни комунални услуги и понякога жилища за работници – с цел да привлекат мултинационални производители. Примери са Elmina Business Park и модерни съоръжения в районите Nilai и Semenyih. Устойчивостта е ключова дори в този сектор: инсталиране на соларни панели върху покривите на складове, събиране на дъждовна вода и енергийно ефективен дизайн стават все по-чести, тъй като фирмите се стремят да изпълнят ESG целите за своите логистични съоръжения.
В обобщение, индустриалните и логистични имоти в Куала Лумпур процъфтяват тихо: силно търсене, почти пълна заетост и разширяване в съответствие със стремежа на Малайзия да се превърне в регионален логистичен и производствен център. Този сектор осигурява стабилен противовес на по-цикличния офис пазар. Както отбелязва един експерт, „индустриалният пазар се е подобрил с 6% до 8% като цяло, като някои щати се представят по-добре от други“ и долината Кланг определено е сред лидерите в този растеж theedgemalaysia.com. С продължаващи инвестиции в инфраструктура (пристанища, железопътни връзки) и подкрепящи държавни стимули, перспективите за индустриални имоти в по-голям Куала Лумпур остават много положителни с оглед на 2025 г.
Ключови търговски центрове и горещи точки в Куала Лумпур
Пазарът на търговски имоти в Куала Лумпур е географски разнообразен, като няколко ключови района и нововъзникващи центрове имат свои собствени динамики. Ето поглед към някои от забележителните търговски квартали и как се развиват те:
- KLCC и центърът на града: Традиционната „Златен триъгълник“ централна зона – обхващаща KLCC (Куала Лумпур Сити Център), Букит Бинтанг и близките зони на централния бизнес район – остава най-престижният бизнес адрес. Тя включва емблематични кули като кулите Петронас и Менара 3 Петронас (напълно заети на първокласни наеми ~RM11–12 на кв. фут) theedgemalaysia.com, както и много централи на банки, петролни и газови компании и корпорации. Офисите клас А в KLCC все още привличат наематели заради локацията, но както беше отбелязано, те се сблъскват с „нарастваща конкуренция от по-нови проекти, предлагащи модерни удобства и устойчиви характеристики“ theedgemalaysia.com. Някои по-стари високи сгради в центъра на града са загубили наематели заради лъскави нови проекти в други райони. Задръстванията и ограничените паркоместа в центъра също остават предизвикателство. Въпреки това подобренията в свързаността (като MRT и монорелсовите линии около Букит Бинтанг и KLCC) са повишили привлекателността. Центърът на града също се диверсифицира – например, по-старите офис сгради се преустройват (като текущия ремонт на историческото ядро на Куала Лумпур в смесена употреба) и инициативи за градско обновяване са планирани по предстоящия Закон за градско обновяване theedgemalaysia.com. Ключова точка: KLCC все още държи най-високите наеми и корпоративен престиж, но наемодателите трябва да модернизират сградите си в центъра, за да се конкурират с по-новите „новатори“ в периферните локации.
- Bangsar South (Kerinchi) и KL Fringe: Извън непосредствения градски център, нови търговски клъстери процъфтяват. Bangsar South, ребрандиран като Kerinchi/Mid Valley Southkey район, е отличен пример – някога индустриална зона, сега е модерен бизнес район, в който се помещават технологични компании, офис кампуси със статут MSC (Мултимедиен супер коридор) и регионални централи. Офис кулите в Bangsar South и съседния район KL Sentral/Mid Valley се отличават с висока заетост (често >90%) и са предпочитани заради големите си площи, интегрираните удобства и достъпа до обществен транспорт. Всъщност, Knight Frank отбелязва, че „по-големите офис площи (≥20 000 кв. фута) са все по-предпочитани, особено в районите KL Fringe и Petaling Jaya, които предлагат отлични удобства и свързаност, включително жп гари“ theedgemalaysia.com. Mid Valley City, например, комбинира два мега мола с множество офис кули и хотели, създавайки самостоятелен център, който продължава да привлича фирми (на практика е напълно зает и дори се разширява). KL Sentral, централният транспортен възел, също така съчетава интермодална гара с офис небостъргачи (като Menara CIMB, Q Sentral) и остава топ избор за компании, които ценят мобилността. Тези периферни райони се възползваха от нови линии на MRT и развитие, ориентирано към транспорта (TOD) – служителите могат да пътуват лесно, за разлика от задръстения градски център. Подпазарът KL Fringe (който включва Bangsar South, KL Sentral и др.) имаше изключително ниска незаетост от само 7–8% към началото на 2024 г., което показва колко търсени и ограничени са тези райони за качествени площи theedgemalaysia.com. Очаква се допълнителен растеж тук: напр. Pavilion Damansara Heights (технически в Damansara, точно извън KL city) добавя 1,5 милиона кв. фута офис площи клас А, интегрирани с луксозен мол и жилища до 2024/25 г., което ще разшири опциите за офиси в „периферията“.
- Tun Razak Exchange (TRX): TRX районът е новият играч на сцената – 70-акров проект, позициониран като Международния финансов район на Куала Лумпур. Разположен на ръба на центъра, TRX оживява с емблематичната кула Exchange 106 (една от най-високите в Югоизточна Азия – 492 м, 106 етажа) и няколко други офис кули (централи на HSBC, Affin Bank и др.), както и жилищни и търговски компоненти. TRX официално стартира като финансов хъб през 2024 г., а „безпроблемната MRT свързаност и интегрираният търговски център подкрепят статута му“ theedgemalaysia.com. TRX „привлича както местни, така и международни компании, подпомогнато от стимули за преместване“, отбелязва Превин Сингхе theedgemalaysia.com. Към началото на 2025 г. сред основните наематели в TRX са световни имена като Prudential, HSBC, Mulia (инвеститор на Exchange 106), както и технологични компании като Huawei и Accenture theedgemalaysia.com. Офисите клас А и зелената инфраструктура на TRX привличат фирми от по-стари сгради – допринасяйки за тенденцията „flight-to-quality“ в града. Това е и силно транспортно-ориентиран хъб: MRT станция е на място, а проектът има отлични пътни връзки. С още кули (включително предстоящата централа на централната банка на Малайзия и други агенции) в процес на изграждане, TRX се утвърждава като новия търговски център на Куала Лумпур. Тази промяна означава, че районите около TRX (напр. Имби, Пуду) отбелязват повишаване на стойността на земята и могат да се превърнат в следващите горещи точки за развитие.
- Други забележителни райони: Cyberjaya и Putrajaya, макар и извън самия Куала Лумпур (на около 30 км южно), също са част от търговския пейзаж на Greater KL. Cyberjaya е замислен като технологичен град; там се намират много дейта центрове и бек-офис операции, въпреки че офис пазарът му е по-малък и по-целенасочено изграден (с известен собствен излишък). Putrajaya, административната столица, е предимно с правителствени офиси, но има и нарастващ търговски компонент (и разширения на молове като IOI City Mall недалеч оттам). По-близо до Куала Лумпур, Petaling Jaya (PJ) и Subang/Sunway също имат значителни офис клъстери – често приютяващи местни компании и спомагателни услуги. PJ, като зрял град, наскоро получи нови офис сгради клас А (примери: Menara Star 2, предстоящите кули на PJ Sentral и завършените през 2024 Atwater Corporate Towers с ~400 хил. кв. фута) cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my. Тези райони отчитат смесени резултати: някои нови сгради в PJ се представят добре благодарение на по-ниските наеми и удобството, но по-старите офиси в PJ се преустройват или са с по-висока вакантност, тъй като фокусът се измества към проекти по периферията на Куала Лумпур. Shah Alam/Klang, предимно индустриални зони, също имат някои търговски офиси (често свързани с логистични компании или производствени централи). По отношение на хотелиерството, райони като Bukit Bintang остават водещи за смесено използване – търговия и хотели (с нови проекти, комбиниращи хотели, жилища и офиси – напр. предстоящите Oxley Towers включват офиси и хотел Jumeirah).
В същността си, търговската активност в Куала Лумпур не е ограничена само до традиционния център. Децентрализираните и периферни райони играят ключова роля и често предлагат по-нови сгради, по-големи пространства и по-добри транспортни условия. Ключовите центрове за наблюдение са KLCC (запазващ престижа си, но нуждаещ се от обновяване), нововъзникващият TRX (готов да стане новото сърце на финансите), и утвърдени периферни центрове като Bangsar South/KL Sentral (технологичен и сервизен хъб). С подобряване на свързаността (напр. завършването на MRT2 Putrajaya Line и планираната MRT3 Circle Line в следващите години), се очаква търговският пейзаж да се децентрализира още повече, като търговските клъстери, свързани с транспорта, ще процъфтяват. Всеки от тези под-пазари привлича различни профили на наематели, но всички допринасят за цялостната картина на търговските имоти в Greater KL.
Забележителни нови проекти и строителни тенденции
Въпреки значителния наличен фонд, Куала Лумпур продължава да вижда нови проекти в сферата на търговските имоти – макар че инвеститорите вече са по-предпазливи и стратегически. Основните тенденции в строителството включват по-високи небостъргачи, интеграция на смесено предназначение и проекти, свързани с инфраструктурата, както и стремеж да се избегне допълнително пренасищане на мек пазар.
Основни проекти (2024–2025):
- Merdeka 118: Шедьовърът е Merdeka 118, сега най-високата сграда в Югоизточна Азия (678,9 м, 118 етажа). Официално открита през януари 2024 г., тази мегакула на стойност 5 милиарда рингита включва ~1,7 милиона кв. фута офиси, хотел Park Hyatt и наблюдателна площадка theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Разработена от PNB (национален инвестиционен фонд), тя е позиционирана като „работно място на бъдещето“ с устойчив дизайн и ще бъде катализатор за възраждането на историческата зона Мердека. При откриването си имаше ~70% заетост (PNB Group и скоро централата на Maybank заемат ~33 етажа) theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. Завършването на Merdeka 118 добавя значително първокласно пространство на пазара, но силното предварително отдаване под наем предполага, че постепенно ще се запълни, без да понижава значително наемите другаде. Сградата идва и с инфраструктурни подобрения – свързана е с MRT станция и разполага с нов мол (118 Mall) в подиума си, както и обществени атракции като парка Merdeka Boulevard theedgemalaysia.com.
- Tun Razak Exchange (TRX): TRX е в процес на развитие след Exchange 106 и търговския мол. Предстоящи през 2025–2027 г. са още офис кули като централата на Bank Negara Malaysia и други финансови институции, както и луксозни жилищни кули и хотели. Държавната подкрепа (стимули като данъчни облекчения за наемателите на TRX, според съобщенията) е засилила интереса theedgemalaysia.com. Напълно интегрираната концепция на TRX (живей-работи-играй с жилища, огромен централен парк и търговски обекти) задава шаблон за бъдещи проекти в Куала Лумпур.
- Pavilion Damansara Heights: Това е голям мултифункционален проект в Дамансара (западен Куала Лумпур) с две офис кули, луксозни жилища и търговски център с марка Pavilion. Една корпоративна кула (Кула 1) беше завършена през 2024 г., добавяйки ~560 хил. кв. фута, като втората кула и молът се очакват до 2025 г. theedgemalaysia.com. Ранният интерес към наемане е положителен, предвид местоположението в богат район и директната връзка с предстоящата MRT Circle Line.
- Menara Felcra: Нова кула в квартал Kampung Baru (близо до KLCC), Menara Felcra беше завършена през 2024 г., предлагаща правителствени офиси и търговски площи. Заедно с близката Platinum KL ² и други планирани кули, тя е част от обновяването на Kampung Baru в модерно разширение на центъра.
- Други забележителни завършвания: През 2024 г. също видяхме ATWATER Corporate Towers в PJ (0.4 млн. кв. фута) да влезе в експлоатация cbre-wtw.com.my. До средата на 2025 г. PNB 1194 (преустройство на бившата сграда на MAS) ще бъде завършена, добавяйки обновена офис сграда в града cbre-wtw.com.my. Oxley Towers близо до KLCC (с офиси и два луксозни хотела, Sofitel и Jumeirah) е друг високопрофилен проект, планиран за около 2025 г., който допълнително ще обогати силуета на града. Sunway Visio и Sunway Square кули в предградията, новият кампус на TNB (“Gold Tower” централата на националния енергиен доставчик), както и разширения в утвърдени градски райони като IOI City (Путраджая) и Setia Alam също допринасят към строителния поток cbre-wtw.com.my.
Общо, около 2.0 милиона кв. фута ново първокласно офис пространство се очаква в Куала Лумпур до първата половина на 2025 г. само от някои от тези големи завършвания cbre-wtw.com.my. Инвеститорите са наясно с риска от свръхпредлагане, затова много от тях осигуряват силни основни наематели преди завършване. В някои случаи проектите са били фазирани или забавени, за да се разпредели предлагането във времето. Забележително е, че няколко планирани спекулативни офис кули са поставени на пауза поради високата заетост в момента – добре дошла почивка за пазара.
Тенденции в строителството: Ясна тенденция е, че почти всички нови проекти са със смесено предназначение. Рядко се вижда самостоятелна офис кула; обикновено е част от по-голям проект с търговски площи, жилища или хотели. Това разнообразие помага за намаляване на риска (различни източници на приходи) и създава по-оживени, самостоятелни среди, които наемателите и инвеститорите предпочитат. Например, Merdeka 118 precinct в крайна сметка ще включва не само офис кула, но и жилищни кули, мол, джамия и обществени атракции theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com. По същия начин, TRX комбинира офиси с мол и паркове, а новата кула на Bangkok Bank в Куала Лумпур (развитие BBCC) е разположена върху лайфстайл хъб (Bukit Bintang City Centre включва мол, жилища, развлекателен център). Транзитно-ориентираното развитие също е ключово: проектите близо до MRT/LRT станции получават приоритет. Правителството и градските плановици насърчават това чрез стимули по KL City Plan – напр. по-високи коефициенти на застрояване за проекти, които се интегрират с транспорта.
Друга тенденция е засиленият фокус върху реконструкция и преустройство на по-стари сгради вместо изграждане само на нови. Както беше споменато по-рано, няколко стари офис сгради се изпразват и модернизират или преустройват. Очакваният Закон за градско обновяване може да улесни процеса на придобиване и преустройство на остарели имоти theedgemalaysia.com, което означава, че може да видим повече креативни преобразявания (превръщане на стари офиси в апартаменти, споделени работни пространства или хотели). Това е конструктивен начин за справяне с излишъка – чрез премахване на остарели обекти или тяхното преобразуване, пазарът може да се балансира по-бързо.
Инфраструктурни проекти: Големите инфраструктурни подобрения също оформят перспективите за търговски имоти:
- Линията MRT Putrajaya (MRT 2) беше напълно открита до 2023 г., свързвайки много крайградски райони с центъра на Куала Лумпур и спирайки на ключови търговски възли (напр. TRX, KLCC East). Това вече повиши стойността на имотите около станциите и направи нови офис локации по-привлекателни (например, привлекателността на TRX е отчасти заради MRT връзката).
- Предложената MRT 3 Circle Line беше рестартирана от правителството с цел завършване по-късно през това десетилетие. Тя ще обикаля града и ще свързва много съществуващи линии, с планирани станции в райони като Mont Kiara, Sentul и по периферията, което вероятно ще стимулира търговски проекти в тези локации.
- Високоскоростната железница (HSR) до Сингапур, макар и замразена през 2021 г., отново е обект на дискусии. Ако бъде възобновена, крайната станция ще бъде в Bandar Malaysia (точно южно от TRX), което потенциално ще бъде промяна на играта за имотите в Куала Лумпур, като ще намали пътуването до Сингапур до 90 минути. Дори и само перспективата за HSR държи този район (старото летище) във фокуса – той може да се превърне в още един голям многофункционален проект, ако се постигнат споразумения.
- Подобренията по пътища и железници като East Coast Rail Link (ECRL) (свързващ порт Klang с източното крайбрежие до 2026 г.) и Johor–Singapore RTS Link (до 2026 г.) не засягат пряко офисите в Куала Лумпур, но подобряват цялостната свързаност на Малайзия, което косвено носи ползи за столицата. Инфраструктурният тласък на правителството (включително магистрали и Pan Borneo Highway в Източна Малайзия) също допринася за доверието на инвеститорите в перспективите за растеж на страната theedgemalaysia.com.
В обобщение, силуетът на Куала Лумпур все още се развива, с емблематични проекти като Merdeka 118, които добавят нови икони. Но строителният бум се е забавил; сега фокусът е върху качеството, а не количеството – завършване на интегрирани, устойчиви проекти и обновяване на по-стари активи. Тези допълнения, заедно с подобрената инфраструктура, целят да гарантират, че Куала Лумпур остава конкурентен, модерен град – макар че строителите и политиците са предпазливи, за да не се стигне до сериозен излишък. За наемателите и инвеститорите новите проекти носят повече избор и потенциално по-добра цялостна среда, което потвърждава, че Куала Лумпур се трансформира, а не застоява.
Инвестиционен пейзаж и доходност: Местни и чуждестранни перспективиИнвестиционната активност в търговските недвижими имоти в Куала Лумпур претърпя възходи и спадове през последните години, повлияна от глобални и местни фактори. След забавянето, предизвикано от пандемията, има признаци, че инвеститорските нагласи се засилват през 2024–2025 г., въпреки че инвеститорите остават взискателни. Основни моменти относно инвестиционната ефективност и доходността:Обем на транзакциите и инвеститори: През последните две години се наблюдаваха донякъде слаби обеми на инвестиции в офиси и търговски имоти, тъй като купувачите и продавачите коригираха своите ценови очаквания. JLL отбеляза „период на охлаждане през 2023 и 2024 г.“ с по-малко големи офисни сделки, което отразява предпазливост. Много институционални инвеститори останаха в изчакване поради несигурност около търсенето на офиси и нарастващите лихвени проценти. Въпреки това, към края на 2024 г. инерцията се подобрява – Business Today съобщи за значителни увеличения в обемите на търговските транзакции, като инвеститорите търсят стабилни, доходоносни активи в стабилизираща се икономика. Това беше особено видимо в градските бизнес райони, където добре отдадени под наем, институционални активи предизвикаха интерес както от местни REITs, така и от чуждестранни фондове. Например, в под-сектора на търговията на дребно видяхме как Asian Pac Holdings придобива Jaya Shopping Centre (квартален мол в PJ) за 100 милиона RM през 2024 г., а в офис сектора се говори за няколко по-стари сгради, които се купуват за преструктуриране (разработчици като Hap Seng и KSK Land са активни в придобиването на терени за преустройство, както се вижда от сделката за Wisma KFC, превърната в хотел).Като цяло, инвестиционната перспектива за търговските имоти в Куала Лумпур през 2025 г. е предпазливо оптимистична. Изразът „бягство към качество“ важи както за инвеститорите, така и за наемателите – капиталът се насочва към най-добрите активи или към такива, които могат да бъдат подобрени чрез управление на активите. Наличието на свръхпредлагане и въпросът с работата от вкъщи означават, че инвеститорите извършват щателна проверка и често калкулират риска (така че се очакват някои продажби на затруднени активи или търсене на изгодни сделки при вторични активи). Въпреки това, с по-стабилна икономика и пазар на имоти, който показва признаци на достигане на дъното, мнозина вярват, че сега е моментът за инвестиции преди следващия възходящ цикъл. Както се казва в един индустриален доклад, 2025 г. се очертава като „светла година“ за търговските имоти, подкрепена от нарастващото доверие както на местни, така и на международни инвеститори в развитието на Малайзия asiapropertyawards.com.
Политическа и регулаторна среда
Държавните политики и регулаторните промени могат да окажат значително въздействие върху сектора на търговските недвижими имоти. В Малайзия политическата среда през 2024–2025 г. като цяло подкрепя възстановяването на имотния пазар, като се фокусира върху устойчивостта, инвестиционните стимули и дългосрочното градско планиране:
- Стабилност на правителството и икономическа политика: След известни политически сътресения през предходните години, Малайзия влезе в 2024 г. с по-стабилно коалиционно правителство. Самата тази стабилност е предимство – „стабилната политическа и икономическа среда е един от основните катализатори за разширяване на бизнеса,“ отбелязва Knight Frank theedgemalaysia.com. Про-бизнес ориентацията на правителството се отрази в инициативите в Бюджет 2025, които, макар и основно насочени към достъпността на жилищата, включват и мерки като стимули за градско обновяване и преустройство theedgemalaysia.com. Тези стимули могат да включват данъчни облекчения за инвеститори, които се заемат с обновяване на стари градски зони, което индиректно подпомага търговския сектор, като насърчава използването на остарели имоти за нови цели.
- Градско обновяване и възраждане: Основно регулаторно развитие на хоризонта е предложеният Закон за градско обновяване. Браншови организации като REHDA (Асоциация на строителите на недвижими имоти) работят с правителството по рамка, която да улесни и направи по-привлекателно преустройството на стари сгради и квартали. В момента проблеми като раздробена собственост и неясни процедури създават пречки за обновяване на стари офис сгради или събаряне и изграждане наново в гъсто населени райони. Новият закон цели да опрости този процес, като позволи „прозрачно, улесняващо градско обновяване“ с надежда за стимули, които да компенсират разходите theedgemalaysia.com. Както беше споменато по-рано, редица сделки за по-стари сгради в Куала Лумпур (например стари офис кули в района на KLCC) зависят от възможността да бъдат преустроени – така че това законодателство може да отключи стойност и да намали свръхпредлагането на остарели имоти. Пазарните участници лобират за фискални стимули (данъчни облекчения, по-високи коефициенти на застрояване) да бъдат част от пакета, за да направят градското обновяване финансово изгодно mida.gov.my.
- Регулации за чуждестранни инвестиции: Малайзия остава приветлива към чуждестранните инвеститори в недвижимите имоти. Чужденци могат директно да купуват търговски имоти (включително офиси, магазини, индустриални терени) с минимални ограничения, освен минималния праг на цената (около 1 милион RM, което обикновено е много под цената на всеки офисен парцел, така че на практика не е проблем за търговски сделки) crowncontinental.com. Няма допълнителни гербови такси или данъци за чуждестранни купувачи върху търговски имоти, за разлика от някои държави. През 2023 г. имаше някои промени в програмата за виза MM2H – сега се изисква участниците да закупят имот на местно ниво crowncontinental.com, което може индиректно да насочи част от чуждестранните средства към луксозни апартаменти или малки офис площи. Като цяло позицията на Малайзия е, че ПЧИ са необходими и секторът на имотите е отворен за тях; щатът Селангор дори наскоро облекчи определени процедури за освобождаване на бумипутра за търговски проекти, за да насърчи по-голям интерес. За публичните компании и REITs има няма ограничения за чуждестранна собственост, което позволява на международни акционери да инвестират в малайзийските имотни REITs (някои малайзийски REITs имат сред инвеститорите си глобални фондове). В изявлението за инвестиционния климат на Държавния департамент на САЩ за 2024 г. се потвърждава, че Малайзия се ангажира с справедливо обезщетение при малко вероятен случай на експроприация, което дава сигурност относно правата на собственост state.gov.
- Устойчивост и строителни норми: Регулаторите все повече настояват за устойчивост в недвижимите имоти. Макар че все още няма строги задължителни зелени строителни норми в цялата страна, местни власти като DBKL (Кметството на Куала Лумпур) често предоставят допълнителни стимули за развитие за зелени характеристики (например, предлагат допълнителен коефициент на застрояване, ако сградата получи сертификат Green Building Index). Правителствените съобщения (като това на министъра на жилищното строителство през ноември 2023 г.) целят да позиционират Малайзия като „водещ център за зелени инвестиции“ и да интегрират устойчивостта към климата в градското развитие mida.gov.my. Има данъчни стимули за зелени технологии – например, инвеститор или собственик може да кандидатства за инвестиционни данъчни облекчения, покриващи 100% от допустимите капиталови разходи за енергийно ефективни сградни системи greenbuildingindex.org. Те бяха удължени в последните бюджети, за да насърчат повече соларни панели, интелигентно управление на енергията и др. в търговските сгради. Също така, от 2024 г. Bursa Malaysia (фондовата борса) изисква разширено ESG отчитане за публичните имотни компании и REITs, което на практика ги подтиква да обновяват портфейлите си (това накара някои REITs да модернизират активите си с LED осветление, по-добри охладители и др., за да покажат енергийни спестявания).
- Зониране и планиране: Градският план на Куала Лумпур 2040 насочва дългосрочното развитие – акцентът е върху многофункционални проекти, развитие, ориентирано към транспорта (TOD) и опазване на зоните с културно наследство. За търговските имоти това означава, че новите офис проекти вероятно ще се концентрират в определени търговски клъстери и по транспортните коридори. Градската управа също е предпазлива при одобряването на изцяло нови офис проекти напоследък, поради свръхпредлагането; имаше периоди на де факто мораториум върху нови офис сгради в Куала Лумпур (с изключение на вече започнати или стратегически проекти като TRX). Този мек контрол вероятно ще продължи, докато нивата на незаетост се нормализират.
- Регулации от ерата на COVID: Към 2024 г. почти всички мерки, свързани с пандемията (като задължителни наемни отстъпки за наематели на дребно и др.), са отпаднали. Наемодателите и наемателите на офиси са се върнали към обичайните договорни отношения. Една трайна промяна е стремежът към по-добра вентилация и здравни стандарти в строителните норми – новите проекти често включват безконтактни системи и подобрена филтрация на въздуха, научени от COVID-19, и се обсъжда актуализация на строителните кодекси, за да се изискват официално някои от тези мерки за бъдеща устойчивост.
- Икономически политики и въздействие: Макроикономически решения като политиката по лихвените проценти пряко влияят върху недвижимите имоти. Bank Negara Malaysia запази основния си лихвен процент на 3.00% през 2024 г. cbre-wtw.com.my, като приоритизира възстановяването. Това помогна да се запазят умерени разходите по заемите. Правителството също въведе различни икономически стимули (грантове, подкрепа за дигиталната икономика и др.), които косвено подпомагат търсенето на офиси (например, стимулите за мултинационални компании да създават глобални центрове за услуги в Малайзия доведоха до нови наематели). Друга важна област на политика е дигиталната икономика: инициативата Malaysia Digital (наследник на статута MSC) продължава да предлага данъчни стимули за технологични фирми, които често изискват висококачествени офис площи. Зони като Bangsar South и Cyberjaya се възползват от това като дигитални хъбове.
В обобщение, регулаторната среда в Малайзия през 2025 г. се характеризира с подкрепа за устойчиво, висококачествено развитие и внимателно управление на проблемите със свръхпредлагането. Правителството изглежда решено да насърчава инвестициите (местни и чуждестранни) и модернизацията на сектора на имотите, като същевременно адресира структурни проблеми като достъпността на жилищата (макар че това е по-скоро в жилищния сегмент) и обновяването на градската среда. За участниците в търговските имоти политиките предлагат относително стабилна и окуражаваща среда – с нови закони като Закона за градско обновяване, който се очаква да улесни обновяването на остарелия сграден фонд в Куала Лумпур, и продължаващи стимули за зелени и свързани с транспорта проекти, които ще оформят бъдещия облик на града.
Тенденции за устойчивост и зелено строителство
Устойчивостта вече не е просто „добре е да я има“, а централен приоритет в търговските имоти в Куала Лумпур. Инвеститори, наемодатели, наематели и правителството всички настояват за по-зелени сгради и практики, в съответствие с глобалните ESG (екологични, социални и управленски) тенденции:
- Приемане на зелено строителство: Собственият инструмент на Малайзия за зелено сертифициране, Green Building Index (GBI), отбелязва нарастващо приемане. До края на 2023 г. Малайзия постигна важен етап от 300 милиона кв. фута зелено сертифицирани площи в 671 проекта mida.gov.my. Много от тях са в Голям Куала Лумпур, включително знакови сертификации като LEED Platinum и GBI Gold за нови офис кули. Забележителни примери: Menara Etiqa и KL Eco City Towers са с GBI рейтинг, а генералният план на TRX изисква всички сгради да отговарят поне на стандарт Gold LEED. „Наемите за зелено сертифицирани офис сгради нарастват по-бързо от общия пазар,“ отбелязва Cushman & Wakefield, тъй като наемателите ценят устойчивите характеристики и често са готови да платят малка премия за тях assets.cushmanwakefield.com. Наистина, няколко мултинационални наематели имат вътрешни политики да наемат само зелено сертифицирани помещения. Това създаде зелена премия на пазара – например, по-стари офиси, които се преустройват за зелена акредитация, понякога могат да се отличат и да задържат престижни наематели.
- Енергийна ефективност и уелнес: Новите търговски сгради в Куала Лумпур включват характеристики като енергийно ефективни стъкла, соларни панели, събиране на дъждовна вода, LED осветление, сензори за движение и високоефективни ОВК системи. Merdeka 118, например, поставя акцент върху устойчивостта в дизайна и строителството (с цел множество зелени сертификати) theedgemalaysia.com. Освен екологичните фактори, има и аспект на уелнеса: проекти, които максимизират естествената светлина, подобряват качеството на въздуха и осигуряват зелени пространства. След пандемията, качеството на вътрешната среда е под по-голямо внимание – по-добра филтрация, вентилация, безконтактни входове и др. стават стандарт в офисите от клас А. Сгради като IB Tower (Kenanga) или Sky Park at One City включват небесни градини и вентилационни решения за подобряване на благосъстоянието на обитателите. Тенденцията „бягство към качество“ силно се припокрива с „бягство към зелено“ – както се казва в един доклад, „устойчивите сгради ще продължат да имат конкурентно предимство пред не-зелените… зелените сгради ще останат приоритет в дългосрочен план,“ независимо от краткосрочната политика theedgemalaysia.com.
- Инициативи на наемодателите: Собствениците на съществуващи сгради правят модернизации, за да бъдат в крак. „Наемодателите на по-стари офиси подобряват спецификациите на сградите и засилват устойчивите характеристики, за да задържат и привлекат наематели“, съобщава пазарно проучванеstarproperty.my. Примери са инсталиране на зарядни станции за електромобили в паркингите на офис кули, добавяне на соларни панели на покрива за компенсиране на електричеството в общите части или получаване на GBI сертификат за съществуващи сгради (някои сгради, собственост на REIT, са го направили, за да привлекат наематели, ориентирани към ESG). Наемодателите също така предлагат зелени наемни договори, при които си сътрудничат с наемателите за мерки за пестене на енергия и споделят данни за използването на ресурси. С оглед нарастващото корпоративно ESG отчитане, наемателите често търсят сгради с такива характеристики.
- Правителство и стимули: Правителството насърчава растежа на зеленото строителство както чрез риторика, така и чрез стимули. Министерството на жилищното строителство обяви цели Малайзия да стане център за зелени инвестиции и да интегрира устойчивост към климата дори в достъпното жилищно строителство mida.gov.my. Въпреки че все още няма задължителен зелен строителен кодекс, експертите настояват за по-строги регулации или стимули. „Правителството може да насърчи приемането на зелени сгради чрез предлагане на стимули и прилагане и налагане на регулации“, отбелязва д-р Наджа, експерт по устойчивост mida.gov.my. Като потенциални стимули се споменават данъчни облекчения за еко-проекти или разрешаване на по-високи коефициенти на застрояване за зелени сгради mida.gov.my. От регулаторна гледна точка, в бъдеще може да се въведат строителни наредби, изискващи определен зелен рейтинг за големи проекти. Освен това Bank Negara Malaysia насърчава зелено финансиране – банките вече предлагат малко по-добри условия за проекти със зелен сертификат или с ясни ESG ползи.
- Възход на ESG в инвестициите: Както беше споменато, инвеститорите също се фокусират върху устойчивостта. Много институционални инвеститори (като държавни фондове, пенсионни фондове) имат ESG мандати. Това означава, че търговските активи със силни зелени характеристики и енергийна ефективност са по-ликвидни и привлекателни на инвестиционния пазар. Проучване на Knight Frank установи, че 45% от офис сделките, предвидени за преустройство или реновация в APAC през 2024 г., са насочени към подобряване на спецификациите на офисите, основно за повишаване на ESG представянето apac.knightfrank.com. Куала Лумпур е част от тази вълна – активи, които не могат да отговорят на новите изисквания за устойчивост, може да останат непродаваеми или силно обезценени. Обратно, проекти в КЛ като Menara HSBC at TRX или Menara Ken (TTDI), изградени със зелени характеристики, привличат интереса на инвеститорите като устойчиви във времето.
- Предизвикателства: Остават предизвикателства, основно разходите. Зелените строителни материали и технологии могат да увеличат първоначалните разходи с приблизително 5-10%. „Високата цена на екологичните материали и липсата на задължителни регулации са пречки,“ отбелязва експерт по архитектура от Малайзия mida.gov.my mida.gov.my. Някои местни инвеститори все още се колебаят, освен ако няма ясно изразено търсене на пазара или компенсиращи стимули. Въпреки това, с времето ценовата надбавка намалява – много зелени решения стават стандарт и по-евтини (например LED осветление). Професионалисти от индустрията твърдят, че ползите от разходите за целия жизнен цикъл (енергоспестяване, по-високи наеми) далеч надвишават първоначалните разходи mida.gov.my. Казуси за обновяване на сгради в Куала Лумпур показват намаление на сметките за електричество с 15-20% след зелени подобрения, което подобрява нетния оперативен доход.
В обобщение, устойчивостта вече не е нишова в търговските имоти на Куала Лумпур – тя е мейнстрийм. От фабрики, захранвани със слънчева енергия, до небостъргачи с платинен рейтинг, градът се съобразява с глобалните зелени тенденции. Това не само помага на околната среда, но и гарантира, че Куала Лумпур остава конкурентоспособен в привличането на бизнеси, които имат свои собствени цели за въглеродна неутралност. Сливането на държавна политика, предпочитания на инвеститорите и търсене от наематели означава, че ще продължим да виждаме по-зелени, по-умни сгради, които определят силуета на Куала Лумпур. Наистина, както казва един изпълнителен директор на JLL, „бизнесите дават приоритет на офис пространства, които отговарят на ESG стандарти и зелени сертификати… отразявайки по-широк ангажимент към устойчивост и дългосрочна ефективност“ theedgemalaysia.com.
Глобални икономически тенденции и перспектива
Търговските недвижими имоти в Куала Лумпур не са имунизирани срещу глобалните икономически сили. Периодът 2024–2025 се характеризира както с възможности, така и с предизвикателства, произтичащи от международни тенденции, цикли на лихвените проценти и постпандемичната „нова нормалност“:
- Глобален икономически климат: В световен мащаб икономическият растеж е неравномерен. МВФ прогнозира умерен глобален растеж от около 3% за 2024 г., като някои от големите икономики се забавят. За KL ключов фактор е състоянието на търговските му партньори (Китай, Сингапур, САЩ), които влияят върху разширяването на наемателите. Добрата новина е, че растежът в Югоизточна Азия е относително устойчив, а БВП на Малайзия се очаква да нарасне с около 4–5% през 2024 г. (спрямо 3,7% през 2023 г.) cbre-wtw.com.my. Стабилният сектор на услугите и възстановяващият се туризъм подкрепят това. Въпреки това, забавянето на икономиката на Китай и съкращенията в световния технологичен сектор през 2023 г. имаха косвен ефект, като някои китайски фирми спряха разширяването си в чужбина, а някои МНК намалиха офисите си. От друга страна, тенденциите за офшоринг продължават да са от полза за KL. Тъй като мултинационалните компании търсят оптимизация на разходите, много от тях преместват определени операции (ИТ, бек офис, НИРД) в Малайзия. „Офшорингът е ключова стратегия за рационализиране на капиталовите разходи, което всъщност е от полза за Малайзия, тъй като сме една от водещите дестинации за офшоринг“, отбелязва изпълнителен директор на Knight Frank theedgemalaysia.com. Това доведе до нови наематели в KL (особено в технологичния сектор и аутсорсинга на бизнес процеси), което помага да се запълни офисното пространство, което иначе би останало празно.
- Лихвени проценти и финансиране: В световен мащаб 2022–2023 г. бяха белязани от рязко повишаване на лихвените проценти за борба с инфлацията (Федералният резерв на САЩ, ЕЦБ и др. повишиха лихвите). Малайзия беше донякъде изолирана – инфлацията остана умерена (~2-3%), а Bank Negara запази основния си лихвен процент на 3,00% от средата на 2023 г. cbre-wtw.com.my. Въпреки това, разходите за финансиране в Малайзия сега са по-високи в сравнение с изключително ниските нива през 2020 г. По-високите лихви имат два основни ефекта: (1) Разработчиците се сблъскват с по-високи разходи за финансиране на строителството, което може да забави стартирането на нови проекти или да ги накара да търсят партньори за съвместно финансиране. (2) Инвеститорите в имоти се сблъскват с по-високи разходи за обслужване на дълга, което може да окаже натиск за понижаване на стойността на имотите или да накара купувачите да изискват отстъпки в цената (за да запазят доходността). В случая на KL, капиталовите доходности/доходите леко се повишиха, за да се адаптират. Но ако, както мнозина прогнозират, глобалните лихви достигнат връх през 2024 г. и след това започнат да намаляват, това може да отвори отново кранчето за инвестиции в имоти към края на 2025 г. Относително по-ниската инфлация в Малайзия и по-стабилната валута (рингитът имаше волатилни моменти, но се очаква да се стабилизира) биха могли да позволят намаляване на лихвите, което ще стимулира имотния сектор.
- Тенденции в работната сила след пандемията: Последиците от пандемията все още са видими в начина, по който компаниите използват офис пространството. Хибридната работа се превърна в стандарт за много индустрии с бели якички по света. В Куала Лумпур повечето офиси са се върнали към физически операции, но често с гъвкави режими (напр. 3 дни в офиса, 2 дистанционно). Тази глобална промяна означава, че компаниите изискват по-малко пространство на служител средно в сравнение с периода преди 2020 г., особено за бек-офис функции. В резултат на това нетният ръст на търсенето на офис площи е по-нисък, дори когато икономиката расте – структурна корекция, с която се сблъскват строителите по целия свят. Наемодателите в Куала Лумпур смекчават това, като преустройват пространствата за колаборативни оформления, тъй като традиционните офисни клетки са частично излишни. Освен това, консолидацията на глобални компании (сливане на локации, въвеждане на hot-desking) е често срещана. Положителната страна е, че някои регионални компании оптимизират присъствието си в Куала Лумпур от по-скъпи градове (възползвайки се от ниските разходи в Куала Лумпур). Например, дадена компания може да намали присъствието си в Хонконг, но да отвори сателитен офис в Куала Лумпур за определени екипи – тенденция, отбелязана като Куала Лумпур да е бенефициент на релокации, движени от разходите theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com.
- Валутен курс и инвестиции: Представянето на малайзийския рингит играе роля за чуждестранния интерес. През 2022–2023 г. рингитът беше слаб спрямо щатския долар, което направи малайзийските реални активи по-евтини за чуждестранни инвеститори (които обикновено търгуват в USD или SGD). По-слабият рингит също така насърчава експортно-ориентираните индустрии, което косвено подкрепя сегмента на индустриалните имоти. Ако глобалните инвеститори очакват рингитът в крайна сметка да се засили с подобряването на икономиката, покупката на имот сега предлага не само доход от наем, но и потенциална печалба от валутата. Все пак валутният риск е фактор; някои предпазливи чуждестранни инвеститори хеджират или си партнират с местни субекти.
- Регионални сравнения: В регионален план, офис пазарът на Куала Лумпур изостава от някои свои конкуренти в процеса на възстановяване – например Сингапур се възстанови по-бързо с много ниска вакантност, докато Куала Лумпур се справя с излишък. Но Куала Лумпур също не преживя екстремните корекции на наемите, които някои китайски градове имаха през 2022–24 г. Индексът на Knight Frank за Азиатско-тихоокеанския регион показа лек спад от -1,6% в наемите на първокласни офиси за региона през 2024 г.starproperty.my, а Куала Лумпур приблизително отрази този умерен спад преди да се стабилизира. Средната вакантност в APAC е около 15-16%, а Куала Лумпур вече е близо до тази средна стойност, а не изключение, благодарение на последното усвояване theedgemalaysia.com. В търговията на дребно възстановяването на Куала Лумпур е сравнимо с Банкок или Джакарта, всички се възползват от завръщането на туризма. В логистиката Куала Лумпур е в крак с високото търсене като регионалните хъбове (макар че Сингапур, поради недостиг на земя, има още по-ниска вакантност).
- Геополитически фактори: Глобалната геополитика също хвърля сянка: напрежения като търговските въпроси между САЩ и Китай и войната на Русия в Украйна имат косвени ефекти (промени във веригите на доставки могат да са от полза за Малайзия, но скоковете в цените на енергията могат да навредят на потребителските нагласи). Неутралната, бизнес-ориентирана позиция на Малайзия обикновено ѝ помага да избегне санкции или негативни последици, а всъщност търговските напрежения доведоха до това някои компании да диверсифицират към Малайзия (както се отбелязва с очаквания ръст на китайските инвестиции във високите технологии) crowncontinental.com. Един аспект, който трябва да се следи, е глобалният минимален данък и правилата на ОИСР – тъй като Малайзия предлага данъчни стимули (като в TRX или за MSC статус), новите глобални данъчни правила могат да повлияят на това доколко привлекателни са те за мултинационалните компании.
Гледайки напред, консенсусната прогноза за търговските имоти в Куала Лумпур през 2025 г. е предпазливо положителна. Икономическите основи се стабилизират, а пазарът на имоти показва „стабилно и премерено възстановяване“ theedgemalaysia.com. Свръхпредлагането ще отнеме време да се абсорбира, но продължаващият икономически растеж, съчетан с конкурентните разходи в Куала Лумпур, подсказват, че търсенето ще продължи да расте. „Пазарът на офиси ще види стабилно възстановяване, движено от устойчиво търсене… силно търсене от местни и международни наематели, привлечени от рентабилността, висококачествените пространства и квалифицираната работна ръка,“ каза изпълнителният директор на Knight Frank theedgemalaysia.com. Междувременно, рискове като високото предлагане и променящата се работна култура „може да продължат да оказват натиск върху ръста на наемите,“ което означава, че пътят към истински „бум“ е постепенен theedgemalaysia.com. В обобщение, глобалните тенденции промениха сектора на търговските имоти в Куала Лумпур, но не са го отклонили – напротив, те наложиха трансформация, която може да направи пазара по-устойчив и разнообразен в дългосрочен план.
Заключение: Бум или срив?
И така, насочва ли се пазарът на търговски имоти в Куала Лумпур към бум или срив? Реалността е нюансирана. Куала Лумпур не преживява неконтролиран бум, но и не е в колапс – по-скоро е във фаза на трансформация и възстановяване. Градът има „огромна вакантност“ по регионални стандарти, което предоставя възможности за наемателите да надграждат или разширяват изгодноstarproperty.my. В същото време, силното търсене на качествени пространства продължава, а нови проекти като TRX и Merdeka 118 вдъхват оптимизъм и поставят нови стандарти.
В краткосрочен план очаквайте пазар, благоприятен за наемателите с устойчиви наеми, изобилие от избор и наемодатели, които полагат усилия да отличат своите имоти. В средносрочен план, когато излишното предлагане бъде усвоено и остарелият сграден фонд се преустрои, офис секторът трябва да възстанови равновесието си с по-здравословна заетост и ръст на наемите – особено в зелените, добре разположени сгради, които въплъщават бъдещето. Търговските площи са на път към умерен растеж, движен от тенденции за преживяване и възстановяваща се икономика, докато индустриалният/логистичният сектор изглежда ще продължи тихия си бум.
В крайна сметка, търговският имотен сектор на Куала Лумпур през 2025 г. най-добре се описва като устойчив и развиващ се. Както обобщи един експерт от бранша: „Пазарът на недвижими имоти в Куала Лумпур демонстрира устойчивост и растеж във всички сектори… тези тенденции позиционират Куала Лумпур благоприятно за продължаващ растеж през 2025 г. и след това.“ bmcc.org.my. Статутът на града като регионален бизнес център остава непокътнат, подкрепен от достъпност, инфраструктурни подобрения и адаптивен пазар, който превръща предизвикателствата (като свръхпредлагане и работа от вкъщи) в катализатори за промяна.
В обобщение: За бизнеса и инвеститорите търговските имоти в Куала Лумпур предлагат значителна стойност и потенциал. Може и да не е класически „бум“, но се полагат основите за устойчив възход – пазар, който се преоткрива чрез качество, иновации и стратегически растеж, а не чрез неконтролирана еуфория. С други думи, нито бум, нито срив, а стабилно възстановяване на търговския силует на Куала Лумпур е в ход и това е, което трябва да знаете.
Източници:
- Коментари на Knight Frank & JLL за тенденциите на офис пазара в Куала Лумпурstarproperty.mystarproperty.my theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
- CBRE|WTW моментни снимки на имотния пазар в Куала Лумпур cbre-wtw.com.my cbre-wtw.com.my
- Новини от The Edge Malaysia и StarProperty за заетостта на офисите, наемите и новите проекти theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com theedgemalaysia.com
- Доклад на Asia Property Awards за настроенията на инвеститорите и фокуса върху ESG asiapropertyawards.com asiapropertyawards.com
- Акценти от доклада на JLL (Малайзия) за Q1 2025 относно свободните площи и представянето на сектора bmcc.org.my bmcc.org.my
- Изявления на MIDA и правителството относно инициативи за зелено строителство и инфраструктура mida.gov.my theedgemalaysia.com
