Преглед на пазара на недвижими имоти в Кан през 2025 г.
Пазарът на имоти в Кан през 2025 г. остава стабилен и луксозен, характеризиращ се с нарастващи цени, ниско предлагане и силно търсене. Към края на 2024 г. продажните цени в Кан са се увеличили с около 4,6% на годишна база, въпреки общото национално забавяне ondesdelimmo.com. Средната цена на квадратен метър за апартаменти е около €6,100 (към Q4 2024) cotedazur-sothebysrealty.com – една от най-високите във Франция – като най-престижните локации достигат значително по-високи стойности. Обемите на продажбите на имоти са стабилни; регионът на Френската Ривиера (включително Кан) отчита над €9 милиарда в сделки с недвижими имоти през 2024 г. (≈12% повече спрямо 2023 г.) investropa.com. Забележително е, че около 30% от купувачите са международни, а почти една трета от стойността на продажбите идва от луксозни сделки над €5 милиона investropa.com investropa.com. Въпреки високите цени, търсенето на наеми е силно – наемите в Кан са се повишили с около 8% през миналата година на фона на намаляващо предлагане на наеми ondesdelimmo.com. Типичните наемни доходности варират между ~3–4% в престижните райони на Кан (за сравнение, апартаментите в близкия Антиб носят доходност от ~4,5% investropa.com). Като цяло, през 2025 г. пазарът на имоти в Кан е оживен: високи цени и търсене на луксозни имоти, подкрепени от глобални купувачи, ограничено ново предлагане и вечния блясък и инвестиционна привлекателност на града.
Тенденции при жилищните имоти
Търсене срещу предлагане: Кан се сблъсква с хроничен недостиг на предлагане на жилищния си пазар. Броят на жилищата за продажба рязко е намалял от 2022 г., създавайки изключително изгоден пазар за продавачите ondesdelimmo.com. Въпреки че повече собственици проявиха готовност да продават към средата на 2023 г., търсенето от купувачи все още значително надвишава предлагането, особено за по-малки апартаменти ondesdelimmo.com. Всъщност, компактните жилища са най-търсени – студиата и едностайните апартаменти съставляват около 49% от запитванията от купувачи ondesdelimmo.com. Този фокус върху по-малки, по-достъпни pieds-à-terre отразява както интереса на инвеститорите, така и на търсещите втори дом, които се насочват към по-лесни за отдаване под наем имоти.
Развитие на цените: Жилищните цени в Кан продължават да се покачват. До четвъртото тримесечие на 2024 г. всички категории по размер отбелязват ръст на цените: напр. медианната цена за студио се е повишила с +3% на годишна база, докато по-големите тристайни апартаменти са скочили с +6% ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Дори просторните 5-стайни апартаменти (често луксозни семейни жилища) са поскъпнали с около +7% до медианна цена от ~1,59 милиона евро ondesdelimmo.com. Тази тенденция, при която по-големите жилища поскъпват най-бързо, подсказва, че заможните купувачи наддават за премиум площи – динамика, която вероятно ще се запази и през 2025 г. Географски, централните и крайбрежните квартали водят по отношение на цените; имотите в центъра на Кан и югоизточната крайбрежна ивица се предлагат на по-високи от средните цени, докато някои периферни райони остават малко по-достъпни ondesdelimmo.com.
Динамика на кварталите: Локацията е всичко в Кан. Ултра-престижни зони като La Croisette, Palm Beach и La Californie диктуват цени значително над средното ниво cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com. Например, апартаментите на La Croisette (крайбрежната алея, обсипана с луксозни хотели) струват средно около €11,385 на м² cotedazur-sothebysrealty.com, отразявайки надценката за морска гледка и престижен адрес. La Californie, ексклузивен жилищен район на хълм, известен с вилите си и панорамата към залива, достига средно около €9,140 на м² cotedazur-sothebysrealty.com. Дори централният квартал „La Banane“ (между Croisette и главния булевард) е силно ценен – не заради гледките, а заради удобството. Централната му локация и целогодишното търсене на наеми (от конгреси и туризъм) го правят особено привлекателен за инвеститори, търсещи висока доходност от наеми cotedazur-sothebysrealty.com. От друга страна, райони като La Croix-des-Gardes (по-тих квартал на хълм) предлагат живописни гледки и спокойствие с малко по-слаб интерес от чуждестранни купувачи, което поддържа цените там малко по-разумни cotedazur-sothebysrealty.com. Като цяло, пазарът в Кан е силно сегментиран: малки стари апартаменти във вътрешността може да започват от около €6,000/м², докато модерни пентхауси или исторически вили на топ локации лесно надхвърлят €20,000–€25,000 на м² cotedazur-sothebysrealty.com.
Пазар на наеми: Секторът за наеми в Кан е ограничен и става все по-ограничен. Предлагането на дългосрочни наеми е намаляло за всички размери имоти (например обявите за двустайни наеми са спаднали с около 25% на годишна база) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. С по-малко налични апартаменти под наем, наемите са скочили, особено за най-търсените жилища. Медианният наем за едностаен апартамент (2 pièces) достигна около 950 евро на месец (увеличение от +8% за година) ondesdelimmo.com, докато студиата са средно около 700 евро (+1%). По-големите семейни апартаменти отбелязват по-малко увеличение на наемите, но тяхната наличност е спаднала драстично (обявите за 3–4-стайни наеми са намалели с 30–40% за година) ondesdelimmo.com ondesdelimmo.com. Този натиск на пазара на наеми е отчасти поради новите правила за енергийна ефективност, които изключват слабо оценените апартаменти от пазара на наеми my-french-house.com, както и поради това, че собствениците пренасочват жилища към доходоносни краткосрочни наеми по време на събития. Резултатът е пазар в полза на наемодателите – ниска вакантност и нарастващи наеми. За инвеститорите, наемите в Кан могат да бъдат доходоносни (високо търсене от туристи и бизнес посетители), въпреки че стойността на имотите е толкова висока, че доходността от наеми остава умерена (често 3–4% годишно). Все пак, предвид световната привлекателност на Кан и постоянния поток от посетители, добре разположените апартаменти могат да генерират стабилен доход и капиталова печалба с течение на времето cotedazur-sothebysrealty.com.
Анализ на пазара на луксозни имоти
Кан е синоним на луксозни имоти, от имения в стил Бел Епок до модерни пентхаус апартаменти. През 2025 г. сегментът на ултра-луксозните имоти остава активен, но показва признаци на умерен растеж, а не на трескаво покачване. В периода 2022–2024 г. градът всъщност отбеляза 45% спад в обема на сделките за имоти над 1 милион евро investropa.com. Това подсказва, че най-горната част на пазара е достигнала временно плато, с по-малко сделки на високи стойности – вероятно поради глобална икономическа несигурност или охлаждане след пандемията. Въпреки това, цените на върха не са паднали; те продължават да се покачват бавно. През 2024 г. стойностите на луксозните имоти в Кан все още се увеличиха с поне +3% средно, като някои сегменти (напр. големи апартаменти) нараснаха дори повече investropa.com ondesdelimmo.com. Към края на 2024 г. средната цена на кв.м в Кан (всички сегменти заедно) достигна €6,119 – около 4.1% по-висока отколкото в началото на годината investropa.com – което илюстрира плавно, но стабилно покачване на стойностите в луксозния сегмент.
Търсене на ултра-луксозни имоти: Факторът на блясъка в Кан гарантира, че търсенето на топ имоти никога не намалява истински. Вили на брега, пентхауси с морска гледка и исторически имения са постоянно желани. Наистина, през 2024 г. значителен дял от ултра-луксозните продажби на Ривиерата (жилища над 5 милиона евро) бяха съсредоточени в престижни локации като Кан, движени от богати международни купувачи, търсещи трофейни активи investropa.com. Много от тези имоти се търгуват извън пазара чрез дискретни мрежи investropa.com. La Californie и Palm Beach се открояват като два престижни квартала в Кан, към които се насочват лица с изключително високо нетно богатство. La Californie предлага уединени вили на хълм с пищни градини и панорамни гледки – някои от най-изисканите резиденции в Кан са тук cotedazur-sothebysrealty.com. Palm Beach, на върха на Кроазет, е ценен заради разположението си на брега и тиха ексклузивност; скорошното обновяване и реновации в този район само увеличиха неговата привлекателност cotedazur-sothebysrealty.com. Модерна вила с пет спални в тези квартали лесно може да достигне цена от 10–20 милиона евро+, докато реновирани пентхауси на Кроазет с тераси с изглед към залива също достигат многомилионни цени. Таванът за лукса продължава да се покачва: по Ривиерата истински ултра-луксозни имения (особено големи имоти на брега) са достигали между 18–30 милиона евро през последните години investropa.com, а близки анклави като Сен-Жан-Кап-Фера достигат средни цени над 28 000 евро на м² с рекордни продажби над 70 000 евро на м² investropa.com. Самият Кан се възползва от този ореол – остава малко по-„достъпен“ от Монако или Кап Фера, което всъщност засилва привлекателността му за международни елити, търсещи престижен втори дом, който все още предлага относителна стойност.
Профил на купувача: Луксозният сегмент в Кан е до голяма степен движен от чуждестранни пари и купувачи на втори домове. Международните инвеститори – особено от Близкия изток, Северна Америка и Европа – са много активни във високия клас investropa.com investropa.com. Купувачи от държавите от Залива (GCC) са вложили приблизително 1–2 милиарда евро в недвижими имоти на Френската Ривиера само през 2024 г. investropa.com investropa.com, като голяма част от тях са в ултралуксозни вили и апартаменти. Американците също са увеличили присъствието си, насърчени от силния долар и звездната репутация на Кан investropa.com. Междувременно, британските купувачи (традиционно силни на Ривиерата) също се завръщат, подпомогнати от нарастващото богатство у дома и въпреки усложненията, свързани с Брекзит investropa.com. Забележително е, че руските олигарси бяха значими играчи на елитния пазар в Кан през последните десетилетия; докато санкциите на ЕС от 2022 г. насам ограничиха част от това (десетки руски вили на Ривиерата бяха замразени от властите politico.eu), много богати руснаци все още оперират чрез подставени лица или несанкционирани членове на семейството, запазвайки присъствие в района politico.eu politico.eu. В обобщение, луксозният пазар на недвижими имоти в Кан е наистина международен: смесица от европейци, близкоизточни кралски особи, заможни американци и други световни милионери, които се борят за част от начина на живот на Кот д’Азур. Това разнообразно търсене изолира върха на пазара – дори ако една група се забави, често друга заема нейното място.
Перспективи за търговски недвижими имоти
Търговските недвижими имоти в Кан са тясно свързани с идентичността на града като световен център за събития и туризъм. Икономиката на града силно разчита на конференции, фестивали, хотелиерство и луксозен търговски сектор – и именно тези сектори движат търсенето на търговски площи.
Гостоприемство и събития: Пазарът на гостоприемство в Кан е крайъгълен камък на търговските недвижими имоти, благодарение на натоварения календар със събития в града. Всяка година Кан е домакин на международни спектакли – Канския филмов фестивал, Фестивала на рекламата Lions, MIPIM (глобална конференция за недвижими имоти), музикални и яхтени фестивали – които увеличават населението на града и запълват всички хотелски стаи. Например, Канският филмов фестивал всяка май привлича над 200 000 посетители (при население от едва 75 000 жители) и вкарва приблизително 200 милиона евро в местната икономика за две седмици livingonthecotedazur.com. Това едно събитие представлява около една четвърт от годишните приходи от туризъм на Кан livingonthecotedazur.com. Такива мащабни събития водят до огромно търсене на хотели, краткосрочни наеми, ресторанти и търговски обекти. Престижните хотели на първа линия и бутиковите места за настаняване се радват на почти 100% заетост по време на големите фестивали, а нощувките поскъпват значително. Натискът не е само сезонен – Кан се стреми да разшири целогодишния бизнес туризъм, за да изглади върховете и спадовете. Palais des Festivals (основният конгресен център на Кан) инвестира в подобрения – например, през 2024 г. ще бъдат похарчени 1 милион евро за инсталиране на потапяща Dolby Atmos звукова технология en.palaisdesfestivals.com – за да привлече повече конгреси и корпоративни събития извън летния сезон. Целта е стратегия за „12-месечен туризъм“ en.palaisdesfestivals.com: чрез провеждане на конгреси, изложения и по-малки фестивали през есента и зимата, Кан поддържа хотелите и залите заети и извън традиционния летен и фестивален пик. За търговските недвижими имоти това означава постоянно търсене на пространства за събития и активи в сферата на гостоприемството. Инвеститорите продължават да търсят хотели в Кан, въпреки че входните цени са високи, а предлагането е ограничено (рядко се продават хотели в централната част). Също така се наблюдава силен интерес към луксозни краткосрочни имоти под наем (вили и апартаменти), които обслужват посещаващи знаменитости, ръководители и заможни туристи – като по този начин ефективно се размива границата между жилищни и търговски инвестиции.
Търговия на дребно: Луксозната търговия на дребно в Кан процъфтява благодарение на туристическите и местните разходи за лукс. Златният квадрат около Ла Кроазет и Rue d’Antibes приютява бутици от висок клас, дизайнерски магазини, галерии и бижутери. По време на големи събития тези магазини отбелязват наплив на заможни посетители (актьори, филмови продуценти, бизнесмени), което може да представлява голяма част от годишните продажби. Наемите на търговски площи по най-престижните участъци на Кроазет остават сред най-високите във Франция извън Париж, поддържани от престижа на локацията. Текущата инициатива на града за обновяване на Ла Кроазет (описана по-долу) включва подобряване на търговското изживяване – разширени алеи, по-добро осветление и сигурност – което би трябвало допълнително да увеличи потока от клиенти cannes.com. Местната търговия (като ресторанти, кафенета и услуги) също се възползва от заможността и събитията в Кан. Квартали като Льо Сюке (Старият град) и Carré d’Or се радват на оживена търговия през високия сезон. Въпреки че електронната търговия и глобалната икономическа несигурност са предизвикателства, физическата търговия в Кан, особено луксозната, остава устойчива благодарение на преживяването – заможните купувачи, които посещават по време на бляскави събития или ваканции, искат да пазаруват лично на Кроазет. Затова интересът на инвеститорите към добре разположени търговски обекти (магазини, заведения) остава положителен, макар че доходността е относително ниска поради високите цени на имотите.
Офис площи: Пазарът на офиси е по-малък дял от търговския сектор на Кан, но не бива да се подценява. За разлика от по-големите градове, Кан не е основен офисен център; все пак има търсене на професионални пространства от сектори, свързани с местната икономика – компании за събития, филмови и медийни фирми, брокери на яхти, услуги в областта на недвижимите имоти и финансите и др. Много офиси са концентрирани в и около центъра (например близо до гарата или в Cannes La Bocca). Едно забележително развитие е появата на творчески/аудиовизуален клъстер около новия кампус Bastide Rouge (западен Кан): инициативата “Cannes On Air” доведе до университетски кампус, бизнес инкубатор и студиа в града, с цел да привлече медийни стартъпи и филмови компании cannes.com. Това добавя модерни офис и студийни съоръжения в подкрепа на филмовия и творческия сектор на Кан. Освен това се появиха и споделени работни пространства за мобилни професионалисти, привлечени от ривиерския начин на живот. Като цяло, свободните офис площи в Кан са относително малко, но наемите не са на нивото на големите градове. Бъдещото търсене на офис и студийни площи може да нарасне, ако Кан успее да разшири технологичната и творческата си икономика чрез проекти като Cannes On Air.
В обобщение, търговската перспектива на Кан за 2025 г. е оптимистична, подкрепена от уникалната му позиция в световните събития и луксозния туризъм. Хотелските имоти и добре разположените търговски площи се очаква да останат с високо търсене. Усилията на града за модернизиране на инфраструктурата и диверсификация (технологии, образование, целогодишни събития) би трябвало допълнително да засилят средата за търговски имоти, превръщайки Кан не само в лятна дестинация, но и в привлекателно място за бизнес.
Нови проекти и инфраструктурни инициативи
Въпреки дългогодишния си градски облик, Кан вижда няколко забележителни развития и подобрения, които ще оформят пазара на недвижими имоти през следващите години. Основните проекти включват:
- Реновиране на Ла Кроазет: Легендарният булевард Ла Кроазет – най-известната част на Кан – преминава през еднократно за поколение обновяване и редизайн. Градът стартира голям международен архитектурен конкурс и представи печелившия проект в края на 2022 г. cannes.com. Воден от известни фирми (включително Snøhetta и Atelier Roland Castro), проектът започна в началото на 2024 г. cannes.com. Той включва модернизиране на подземните инсталации, създаване на възобновяема таласо-термална енергийна мрежа за сградите на плажа и след това пълно преобразяване на обществените пространства на Кроазет cannes.com. Булевардът ще стане още по-подходящ за пешеходци, сигурен и елегантен – с подобрено осветление, озеленяване и по-широки алеи за ежедневни разходки и престижни събития cannes.com. Тази инвестиция ще затвърди престижа на Ла Кроазет, като ще донесе ползи на луксозните хотели, магазини и апартаменти по протежението му. В контекста на недвижимите имоти, обновената Кроазет би трябвало да повиши стойността на имотите в района (които вече са сред най-високите) и да запази конкурентното предимство на Кан в привличането на събития и туристи.
- „Cannes On Air“ Креативен хъб: Кан се диверсифицира с развитието на креативна и технологична екосистема, съсредоточена в района Кан-Ла Бока (западната част на града). Водещият проект е Кампусът Bastide Rouge Creative, който отвори врати през 2021 г. и сега приютява около 1 000 студенти (кампус Georges Méliès на Университета на Кот д’Азур) cannesthebrand.com. Този кампус е фокусиран върху професии във филмовата, телевизионната и мултимедийната индустрия – подходящо за град на киното. Около него се намира нов бизнес инкубатор и студиа като част от инициативата „Cannes On Air“ cannes.com. Целта е Кан да се превърне в основен център за аудиовизуално производство, като се привличат креативни компании на местно ниво cannes.com. За недвижимите имоти това означава нови офис пространства, образователни съоръжения и евентуално студентски общежития в Кан-Ла Бока. Има и впечатляващия Cineum Cannes, футуристичен мултиплекс киноцентър, който отвори врати в Bastide Rouge, показвайки ангажимента на Кан към иновативна инфраструктура за филмовата индустрия. С течение на времето тези проекти могат да повишат стойността на имотите в квартал Ла Бока и да стимулират по-нататъшно смесено развитие (напр. студиа, коуъркинг пространства, достъпни апартаменти за млади професионалисти).
- Подобрения на пристанището и марината: Като се има предвид статута на Кан като дестинация за яхтинг, инфраструктурата на марината е приоритет. В ход е многоетапен проект за разширяване и модернизиране на Старото пристанище на Кан (Vieux-Port) и съседните съоръжения. До 2024 г. плановете включват удължаване на кея Jetée Albert-Edouard и преконфигуриране на зоната Laubeuf, добавяйки хиляди квадратни метри ново пристанищно пространство boatindustry.com. Това ще позволи на пристанището да приема повече и по-големи яхти и да подобри обслужването на пътниците (важно и за круизния туризъм). Разширената марина увеличава привлекателността на Кан за богати собственици на яхти и може да доведе до нови търговски пространства на брега – ресторанти, бутици, може би и обновяване на района около пристанището. Освен това, Port Canto в другия край на Кроазет също е подобрен, включително с нова алея и ветроходно училище. По-добрата морска инфраструктура обикновено има положителен ефект върху луксозните имоти, тъй като любителите на яхтинга често купуват местни имоти – подобрението на кейовете днес може да доведе до продажба на вила утре.
- Подобрения в транспорта: На регионално ниво подобренията в свързаността са от полза за Кан. Градът е свързан с железопътната мрежа TER и TGV, като поетапни подобрения (ремонт на релси, увеличаване на обслужването) продължават с цел намаляване на времето за пътуване до Ница и отвъд. Летище Ница Кот д’Азур (най-близкото международно летище, на ~30 минути от Кан) продължава да разширява маршрутите си – ключово за международните купувачи и посетителите на събития. На местно ниво Кан инвестира в по-гладко движение и паркинг решения (като нови интелигентни паркинг системи) cannes.com за справяне с наплива по време на събития. Обсъжда се и бъдещо разширяване на високоскоростната железница и дори трамвайни или BRT (бърз автобусен транспорт) системи по крайбрежието, макар че това са дългосрочни перспективи. Всички тези инфраструктурни подобрения повишават атрактивността на недвижимите имоти в Кан, тъй като подобрената достъпност и градската среда правят града по-лесно място за живеене, работа и инвестиции.
В обобщение, градоустройството и развитието в Кан балансират между съхранението и иновациите. Като усъвършенства своята перла (Ла Кроазет), насърчава нови креативни индустрии и модернизира транспортните и морските съоръжения, Кан гарантира, че ще остане дестинация от световна класа. Инвеститорите в имоти и собствениците на жилища печелят, тъй като тези проекти често водят до нарастване на стойността, особено в директно засегнатите райони (крайбрежието, Ла Бока, пристанищната зона). Кан може да е исторически град, но със сигурност не стои на едно място през 2025 г.
Чуждестранни инвестиции и демография на купувачите
Международните купувачи отдавна са неразделна част от пазара на недвижими имоти в Кан, а тяхното значение само нараства през 2025 г. Оценките сочат, че чужденците съставляват приблизително 30% от всички купувачи на имоти на Френската Ривиера (включително Кан) investropa.com. В луксозния сегмент на Кан делът на чуждестранните купувачи е още по-висок. Ето по-подробен поглед върху това кой купува:
- Европа (Великобритания, ЕС и Швейцария): Европейските купувачи заедно формират най-голямата група чуждестранни инвеститори в региона – около 40% от международните сделки през 2024 г. са осъществени от европейци investropa.com. Британските купувачи остават много активни в Кан, привлечени от културните връзки и начина на живот, дори след Брекзит. Силният паунд през последните години и нарастващите доходи във Великобритания възобновиха интереса на британците към имоти на Ривиерата investropa.com. Наред с тях, германски, швейцарски, белгийски и скандинавски купувачи търсят втори домове или инвестиционни имоти, оценявайки стабилността и блясъка на Кан. Много купувачи от ЕС предпочитат апартаменти на Кроазет или вили в охранявани комплекси като ваканционни жилища.
- Близък изток (държави от Залива): Може би най-влиятелният сегмент напоследък, инвеститорите от страните от Съвета за сътрудничество в Персийския залив (GCC) – особено Саудитска Арабия, ОАЕ, Катар и Кувейт – наливат капитал в Кан. През 2024 г. само купувачите от GCC са допринесли за около 25% от всички чуждестранни покупки на имоти, като са похарчили над 2 милиарда евро за недвижими имоти на Ривиерата investropa.com. Те обикновено се насочват към ултралуксозни активи: вили на брега, големи имения и луксозни строителни проекти. Тези купувачи ценят уединението и престижа; райони като Ла Калифорни (с просторни оградени вили) или нови луксозни жилищни комплекси са привлекателни за тях. Интересът им се движи както от начина на живот (бягство от екстремните летни жеги, наслада на социалната сцена на Ривиерата), така и от диверсификация на инвестициите. Този приток от Близкия изток помогна да се запазят високите цени в луксозния сегмент устойчиви, тъй като тяхната покупателна способност е значителна.
- Северна Америка (САЩ и Канада): Американците се очертават като нарастваща сила на пазара в Кан. Силният щатски долар спрямо еврото позволява на американците да намират „изгодни сделки“ в европейските имоти – на практика получават отстъпка чрез валутния курс investropa.com. В периода 2019–2023 г. стойностите на имотите в района се повишиха отчасти благодарение на купувачи от САЩ и Близкия изток, които се възползваха от благоприятните валутни колебания investropa.com. До 2025 г. запитванията от американски купувачи рязко се увеличиха (един източник отбелязва почти 30% ръст на интереса от САЩ в началото на 2025 г. спрямо 2024 г.) my-french-house.com. Тези купувачи често търсят инвестиции за начин на живот: жилище за ваканции (с потенциал за отдаване под наем, когато не са там), или дори частично преместване, за да се насладят на климата на Ривиерата. Вижда се и интерес от Канада, макар и по-ограничен. Северноамериканците обикновено купуват в добре познати райони (обичат Кроазет и Палм Бийч заради блясъка, или Кап д’Антиб наблизо за именията). Относително стабилната икономическа и политическа среда във Франция, плюс специфични данъчни споразумения и липса на ограничения за чуждестранна собственост, правят инвестирането удобно за американските купувачи investropa.com.
- Русия и ОНД: Руснаците исторически са били големи играчи на пазара на луксозни имоти в Кан – изкупувайки имения на брега и пентхауси през 2000-2010-те години. Официално, санкциите от 2022 г. насам ограничиха това: Франция замрази около 50 имота, притежавани от санкционирани руснаци (много от тях на Ривиерата) politico.eu. Реалността обаче е по-нюансирана. Около 30 000 рускоговорящи жители живеят в и около Лазурния бряг (Кан, Антиб, Монако и др.), а по неофициални данни много богати руснаци все още тихомълком прекарват време в региона чрез семейство или неразкрити корпоративни структури politico.eu politico.eu. Макар че новите явни покупки от руснаци са по-малко заради финансови и визови ограничения, известна активност продължава под радара. Освен това купувачи от други бивши съветски държави (Украйна, Казахстан и др.) проявяват интерес към имоти на Ривиерата, понякога заемайки мястото на руснаците. Накратко, източноевропейските пари не са изчезнали, но през 2025 г. са по-дискретни.
- Китай и други региони: Купувачите от Китай и Източна Азия са по-слабо представени в Кан в сравнение с пазарите в Париж или Лондон, но понякога се появяват при ултра-луксозни покупки (често предпочитат Париж за бизнес и Кан за ваканционни имоти). Няколко индийски лица с висока нетна стойност и такива от други части на Азия или Африка също търсят имоти в Кан като част от глобална диверсификация на портфейла. Броят им е по-малък, но е забележим, когато купуват емблематични активи.
Мотиви: Защо тези международни купувачи се стичат към Кан? Общите причини са начинът на живот и инвестиционната сигурност. Кан предлага рядка комбинация от лукс и култура – от ветроходство до филмови гала вечери – в политически стабилна среда. Чуждестранните инвеститори също се възползват от благоприятни валутни курсове (както бе споменато за американците) и все още ниски лихвени проценти в Европа. Френското правителство по принцип има приветлива политика към чуждестранните собственици на имоти; например, има изгодни данъчни режими за нерезиденти и няма допълнителни такси за гербов налог, което е в контраст с някои други държави. Всичко това, съчетано с вечния блясък на Ривиерата, означава, че чуждестранното търсене трябва да остане силно. През 2024 г., когато пътуванията се възстановиха след COVID, брокерите съобщават за ръст на огледите на имоти от чужденци и подновен интерес към покупка investropa.com – тенденция, която се очаква да продължи. Всъщност агенциите отбелязват, че ако не беше ограниченото предлагане, щяха да се случват още повече международни продажби. Засега международните купувачи продължават да поемат значителна част от луксозния пазар в Кан, поддържайки ценовите нива и придавайки космополитен облик на собствеността.
Прогнози за цените и инвестиционен потенциал
Гледайки напред, консенсусът е, че недвижимите имоти в Кан ще продължат възходящата си траектория през следващите 3–5 години, макар и с премерен темп. Няколко прогнози и експертни мнения сочат към умерен растеж, а не към спекулативен бум. Ето основните прогнози и фактори:
- Продължаващ ръст на цените: Анализаторите очакват, че стойността на имотите в Кан (и по-широкия Френска Ривиера) ще продължи да нараства в средносрочен план, подкрепена от фундаментален дисбаланс между търсене и предлагане. Водеща международна агенция, Savills, прогнозира, че цените на жилищата във Франция ще се увеличат с около +4% през 2025 investropa.com – а първокласни пазари като Кот д’Азур могат да достигнат или надминат този ръст. Комбинацията от ограничени терени за ново строителство и постоянен интерес създава „под“ под цените investropa.com. Кан е практически застроен (ограничен от море и хълмове), а строгите правила за планиране пазят историческия му характер и природната красота investropa.com. Така че, освен при голяма икономическа криза, повечето експерти виждат малък шанс за „срив“ на цените. Вместо това се прогнозират умерени едноцифрени годишни увеличения, които кумулативно продължават да изтласкват Кан към нови ценови върхове. Всъщност, през 2024 г. цените на Ривиерата вече скочиха с ~8,7% средно investropa.com (като горещи точки като Сен Тропе дори повече), а през 2025 г. се очакват допълнителни, макар и по-малки, увеличения investropa.com.
- Прогноза за луксозния сегмент: Луксозният сегмент в Кан очаква бавен, но стабилен растеж. Както беше споменато, обемите на сделки за имоти със 7-цифрени цени намаляха през последните години, което подсказва леко охлаждане. В бъдеще прогнозите сочат, че цените на ултралуксозните имоти в Кан ще се задържат или ще нарастват само минимално в краткосрочен план investropa.com. Достъпността на най-скъпите имоти (дори за богатите) и нарастващият интерес към съседни райони (като Монако или Кап д’Антиб) могат да ограничат растежа в най-скъпия сегмент на Кан. За разлика от това, някои „изгряващи“ градове на Ривиерата може да отбележат по-бързо поскъпване. Например, Антиб се очаква да изпревари Кан по ръст на цените – наскоро там беше отчетен впечатляващ +20,8% скок в средните цени само за една година investropa.com, подхранван от по-млади купувачи и нова инфраструктура, като тази инерция може да продължи. Все пак, луксозният пазар в Кан не е в застой: трайното привличане на града гарантира, че той ще запазва стойността си и ще поскъпва умерено, просто без бурните ръстове от миналото. Той остава първокласна локация за дългосрочни инвеститори, дори ако процентният ръст е по-висок другаде.
- Доходност от наеми и възвръщаемост на инвестициите: Тенденция, която трябва да се следи, е свиването на доходността от наеми. Тъй като продажните цени нарастват по-бързо от наемите в много случаи, очаква се доходността от наеми да се свие още повече investropa.com. С прости думи, ако купите апартамент сега и го отдавате под наем, процентната ви възвръщаемост от покупната цена може да е малко по-ниска през следващите години, освен ако наемите не скочат значително. Това вече се наблюдава: въпреки ръста на наемите, високите цени на покупка означават, че доходността на Ривиерата (~3-4%) е по-ниска от някои други региони investropa.com investropa.com. Инвеститорите, които разчитат на доход, трябва да го имат предвид. Въпреки това, много инвеститори в Кан са по-фокусирани върху капиталовата печалба и ползването на имота за лични нужди, отколкото върху максимизиране на доходността. В това отношение, притежаването на имот в Кан все още изглежда обещаващо – очакваният ръст на цените плюс възможността за неочаквани печалби, ако направите преустройство или ако пазарът се разгорещи (например, ако глобални събития доведат нова вълна богати купувачи към сигурни активи като имотите на Ривиерата).
- Експертни мнения: Местните агенти и експерти рисуват предпазливо оптимистична картина. Пазарът през 2025 г. е стабилизиран след трескавия следпандемичен подем и се „нормализира“ към стабилна активност my-french-house.com. Има увереност благодарение на намаляващата инфлация и по-предвидими лихвени проценти във Франция my-french-house.com. Въпреки това остава чувствителност: всяко рязко покачване на лихвите или голям геополитически шок може да охлади търсенето, особено сред местните купувачи, които разчитат на финансиране my-french-house.com. От положителната страна, международните фактори – като възстановяването на пътуванията и чуждестранните купувачи – действат като попътен вятър. С възстановяването на въздушните връзки и валутните тенденции, които са в полза на чуждестранните инвеститори, чуждестранното търсене може да се засили, което да доведе до умерено покачване на цените investropa.com investropa.com. Освен това инициативите на Франция (като удължаване на данъчните стимули за енергийни реновации и поддържане на изгодни за купувачите лихвени проценти) укрепват основата на пазара my-french-house.com my-french-house.com.
- Рискове и непредвидени фактори: Докато базовата прогноза е за растеж, има сценарии за леки спадове. Един анализ предполага, че имотите в силно зависими от туризма райони може да претърпят леко понижение на цените, ако глобалната икономическа несигурност намали пътуванията или разходите investropa.com. Ранните индикатори през 2024 г. показаха известни колебания – например заетостта на хотелите имаше възходи и спадове според икономическите новини investropa.com. Ако рецесия засегне ключови страни купувачи или ако туризмът се забави, търсенето на втори домове може временно да намалее. Все пак, всяка корекция в Кан се очаква да бъде ограничена (може би малък едноцифрен спад в проценти в най-лошия случай) и вероятно краткотрайна. Общата тенденция, предвид престижа и недостига на Ривиерата, е възходяща в дългосрочен план. В същността си, недвижимите имоти в Кан се считат за стабилна дългосрочна инвестиция: не са имунизирани срещу глобалните цикли, но исторически са много устойчиви и бързо се възстановяват дори при спад.
За инвеститорите, които обмислят Кан, следващите 3–5 години предлагат добър инвестиционен потенциал с относителна стабилност. Може да не видите двуцифрен годишен ръст, но умерено поскъпване в комбинация с предимствата на начина на живот (и възможностите за отдаване под наем по време на събития) го правят привлекателен. Диверсификацията в региона може да е разумна – например някои инвеститори разглеждат периферни пазари около Кан, където растежът може да е по-висок (развиващи се квартали или близки градчета), като същевременно запазват основен имот в самия Кан за сигурност. Както винаги, правилният избор на имот е ключов: добре разположените имоти с гледка в Кан трябва да се представят най-добре, а жилищата, които отговарят на новите предпочитания (като нови еко стандарти или уелнес удобства), могат да се продават на по-висока цена. Всъщност тенденцията към „устойчива луксозност“ – соларни панели, енергийно ефективен дизайн, домашни спа и фитнеси – се очаква да добави стойност; еко-сертифицираните сгради заемат все по-голям дял от пазара и купувачите са склонни да плащат повече за тях investropa.com investropa.com. Така че, вила със соларен покрив или апартамент в нова зелена сграда може да отбележи по-високо от средното поскъпване.
Заключение: Очаквайте цените в Кан да нарастват постепенно през следващите няколко години, като луксозните имоти запазват стойността си, а жилищата от среден клас потенциално отбелязват най-голям процентен ръст, тъй като повече купувачи се конкурират за ограничените наличности. Инвестиционната перспектива е положителна, макар че опитните инвеститори ще следят лихвените проценти и глобалните икономически сигнали. Ако планирате да купувате в Кан, по-ранната покупка може да ви осигури по-добра цена – а след това остава да се наслаждавате на начина на живот на Лазурния бряг, докато активът ви, надяваме се, увеличава стойността си.
Сравнение с близките пазари на Ривиерата
Кан е звезда на Френската Ривиера, но как се сравнява с прочутите си съседи? Ето бързо сравнение на Кан срещу Ница срещу Антиб срещу Монако през 2025 г.:
- Ница: Като най-големият град на Ривиерата, Ница предлага по-разнообразен и малко по-достъпен пазар от Кан. Средните цени на имотите в Ница са около €5,500 на м² investropa.com – значително по-ниски от €6,100 в Кан. През 2024 г. Ница отбеляза лек ръст на цените (+2% на годишна база за апартаменти) investropa.com, което показва стабилен, зрял пазар. Привлекателността на Ница се крие в градските ѝ удобства и подобряващата се инфраструктура (трамвай, международно летище и др.). Тя привлича смесица от чуждестранни купувачи и местни жители, включително и такива, за които Кан е твърде скъп. Някои крайбрежни квартали в Ница (Mont Boron, Promenade des Anglais) са доста скъпи, но като цяло, Ница предлага повече пространство за евро в сравнение с Кан. Наемната доходност в Ница може да е малко по-висока поради по-ниските входни цени – инвеститорите могат да очакват около 4% доходност в Ница срещу 3% в Кан, в зависимост от локацията. Въпреки това, Кан безспорно предлага повече ексклузивност и блясък, което се отразява в премиум цената му. В обобщение, Ница е по-достъпният братовчед на Кан: силно търсене, добри перспективи за растеж (особено с продължаващите градски подобрения в Ница), но без бутиковия луксозен нишов пазар, който определя Кан.
- Антиб (и Жуан-ле-Пен): Разположен точно по крайбрежието, Антиб набира сериозна скорост на пазара на недвижими имоти. Традиционно цените в Антиб бяха по-ниски от тези в Кан, но скорошен скок е стеснил тази разлика. Всъщност, цените на имотите в Антиб скочиха с около 20% само за една година наскоро investropa.com, един от най-високите темпове на растеж във Франция. Този ръст се дължи на джентрификация, преместване на семейства и по-млади купувачи, както и на нови транспортни връзки (Антиб се възползва от крайбрежния влак и подобренията по пътищата) investropa.com. Дори след този скок, цените в Антиб все още са малко по-ниски от тези в Кан – особено за еквивалентни имоти – но тенденцията е възходяща. Антиб предлага очарователен живот в Стария град, популярни плажове и ултралуксозния полуостров Кап д’Антиб (осеян с вили на милиардери). Това е история на два пазара: елитните имоти в Кап д’Антиб, които съперничат на Кан по цена (вилите тук могат да надхвърлят €10–20 млн.), срещу по-умерените апартаменти в града, които са достъпни за купувачи от горната средна класа. Инвеститорите отбелязват, че доходността от наеми в Антиб (~4-5%) всъщност е малко по-висока от тази в Кан investropa.com, благодарение на силния пазар за отдаване под наем (Антиб има голяма общност от чужденци и близък технологичен парк в София-Антиполис, плюс летни наематели). Към 2025 г. мнозина виждат Антиб като възможност за висок растеж – той се възползва от преливането на хора, които не могат да си позволят Кан, и от уникалната си комбинация от старинен чар и лукс (музеят на Пикасо, яхтеното пристанище и др.). Ако Кан се счита за зрял и скъп, Антиб е горещ и възходящ, макар че може да му липсва част от блясъка на червения килим на Кан.
- Монако: Монако е в собствена лига – микродържава на ултра-богатство и най-скъпият пазар на недвижими имоти в Европа. Сравняването на Монако с Кан е почти несправедливо за Кан! Средните цени в Монако са астрономически, често се цитират около 50 000 €/м² за топ локации, като рекордните сделки са далеч над това. За сравнение, най-високите средни цени в Кан (~11 000 €/м² на Кроазет cotedazur-sothebysrealty.com) изглеждат малки. Дори други трофейни райони на Ривиерата като Кап Фера не могат да се мерят с Монако, въпреки че се доближават в ултра-премиум случаи (например средно за Кап Фера ~28 500 €/м², с някои продажби на 70 000 €/м² investropa.com). Цените в Монако непрекъснато се покачват – ограниченото предлагане и глобалното търсене от милионери ги тласкат нагоре година след година. В последно време, Монако и съседният Кап Фера отбелязаха скок на ултра-премиум стойностите с 15–20% от 2019 г. насам investropa.com. Много чуждестранни купувачи, които биха обмислили Кан, също така разглеждат Монако заради статута му на данъчен рай, сигурността и ексклузивността. Въпреки това, входното ниво в Монако е изключително високо (малък апартамент с една спалня може да струва колкото голям луксозен апартамент в Кан). За тези, които искат ривиерския начин на живот на най-високо ниво, но намират Монако за твърде интензивно или скъпо, Кан може да бъде привлекателна алтернатива – предлага подобен луксозен начин на живот на част от цената на Монако, плюс повече уединение и по-голям град наоколо. По същество, Монако е за свръхбогатите, които ценят предимствата на княжеството, докато Кан обхваща по-широк луксозен сегмент, включително много богати, но и просто заможни. Инвеститорите в недвижими имоти, които търсят поскъпване, са видели постоянния ръст на Монако, но Кан предлага потенциално по-висока относителна възвращаемост (например, покупката на имот за 2 млн. евро в Кан може да донесе по-голям процентен ръст от имот за 10 млн. евро в Монако). И двата пазара се поддържат от международно богатство, но Монако е ултра-стабилно и ултра-скъпо, докато Кан е малко по-достъпен и културно по-оживен (повече събития, фестивали и др., което някои предпочитат пред по-тихата атмосфера на Монако).
В допълнение към тези три, може да се спомене луксозното предградие на Ница Villefranche-sur-Mer, или Сен Тропе по на запад, или Мантон към Италия – всяко със свой собствен профил. Но ако се фокусираме върху поисканото сравнение: Кан, Ница, Антиб и Монако могат да бъдат обобщени по следния начин – Кан се отличава с блясък и балансиран лукс, Ница – с удобствата на големия град и относителната си стойност, Антиб – с бърз растеж и чар, а Монако – с несравнима ексклузивност и цена. Много инвеститори всъщност диверсифицират между тях: например живеят в Монако заради резидентство, притежават имот под наем в Ница, лятна вила в Кан или Антиб – всеки пазар допълва останалите. За 2025 г. всички тези пазари на Ривиерата се представят добре, като най-силен растеж се наблюдава в места като Антиб, докато Кан и Ница остават стабилни, а Монако продължава стабилното си изкачване на върха. Всеки се възползва от цялостната привлекателност на Лазурния бряг и всеки отговаря на различни приоритети на купувачите. Кан, разположен приблизително в средата на този спектър, продължава да предлага завладяваща комбинация от курортен начин на живот, инвестиционен потенциал и международен престиж, с които малко места в света могат да се сравнят.
Източници: Актуалните данни и прогнози са събрани от местни пазарни анализи и доклади за недвижими имоти, включително статистиката за имотите на Френската Ривиера за 2024–2025 г. на Investropa investropa.com investropa.com, прегледи на френския имотен пазар my-french-house.com investropa.com, пазарен наръчник на Sotheby’s за Кан cotedazur-sothebysrealty.com cotedazur-sothebysrealty.com, и новини от официалните планове за развитие на Кан cannes.com cannes.com. Те предоставят цялостен поглед върху представянето на пазара на недвижими имоти в Кан през 2025 г. и какво да се очаква през следващите години. Посочените цифри и тенденции (цена на квадратен метър, процентни промени, демография на купувачите и др.) са взети директно от тези актуални публикации в индустрията и експертни анализи, за да се гарантира точност и релевантност.
