Бум на недвижимите имоти в Майорка през 2025 г.: Рекордни цени, подем на лукса и скрити възможности

Цена (€/м², края на 2024)

Регион	Средно	Годишна промяна (2024)
Палма (град)	€4,442/м² yes-mallorca-property.com	+12.7% yes-mallorca-property.com
Порт д’Андрач (SW лукс)	€8,991/м² yes-mallorca-property.com	+4% yes-mallorca-property.com
Санта Понса (SW)	€6,517/м² yes-mallorca-property.com	+8% yes-mallorca-property.com
Алкудия (север)	€4,273/м² yes-mallorca-property.com	+13% yes-mallorca-property.com
S’Arenal (залив на Палма)	€3,664/м² yes-mallorca-property.com	+25.9% yes-mallorca-property.com
Манакор (източна част, вътрешност)	€2,931/м² yes-mallorca-property.com	+30.2% yes-mallorca-property.com

Таблица 1: Средни офертни цени на имоти игодишно увеличение за избрани локации в Майорка yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com.

Преглед на пазара 2025

Пазарът на недвижими имоти в Майорка се радва на рекордно високи цени и силно търсене в началото на 2025 г. Балеарските острови (водени от Майорка) отбелязват едни от най-бързо растящите цени на имотите в Испания, с почти 19% годишно увеличение през 2024 г. – най-високото в страната privatepropertymallorca.com. До края на 2024 г. средната цена на жилищата в Майорка достигна около €4,700–4,900 на квадратен метър, далеч над националната средна стойност privatepropertymallorca.com. Този ръст се дължи на перфектна буря от ограничено предлагане и силно търсене, на фона на стабилната икономическа основа на Майорка. Икономиката на острова започва силно 2025 г., като нараства малко по-бързо от средното за Испания, отчасти благодарение на възстановяване в строителството и рекорден брой туристи spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Въпреки глобални предизвикателства като инфлация и по-високи лихвени проценти, пазaрът на имоти в Майорка остава устойчив. Записват се по-малко продажби спрямо пика през 2022 г., но интересът от купувачи остава висок, особено сред чуждестранни и заможни купувачи. Всички признаци сочат, че Майорка ще запази статута си на гореща точка за имоти през 2025 г., макар че ръстът на цените вероятно ще се забави до по-умерени темпове в сравнение с двуцифрените скокове през последните две години.

Тенденции в ценообразуването и прогнози

Цените на жилищата в Майорка нарастват стабилно и са на най-високите си нива досега. Таблица 1 по-долу показва средните цени на имотите на квадратен метър в избрани региони на острова и скорошния им ръст:

Както е показано по-горе, цените са най-високи в луксозните анклави на югозапад – например, ултра-престижният Порт д’Андраткс достига върхове от 8 900 €/м² – докато най-големи скокове се наблюдават в развиващите се райони. По-достъпни пазари като С’Аренал (извън Палма) и Манакор нараснаха с 25–30% само за една година yes-mallorca-property.com, тъй като купувачите, изтласкани от най-скъпите зони, търсят по-добра стойност другаде yes-mallorca-property.com. Като цяло, средната цена в Майорка достигна ~4 707 €/м² към края на 2024 г., спрямо ~4 083 €/м² година по-рано yes-mallorca-property.com. Този годишен ръст от над 13% изпреварва 10% ръст на острова през 2022 г. yes-mallorca-property.com, което подчертава колко горещ стана пазарът след пандемията.

Гледайки напред, експертите прогнозират леко охлаждане. Повечето анализатори предвиждат, че цените в Майорка ще продължат да нарастват през 2025 г., но с по-бавно темпо от около 5–7% общо yes-mallorca-property.com. Луксозните имоти от най-висок клас може да отбележат увеличение от 7–10%, докато средният сегмент се очаква да нарасне с около 5% yes-mallorca-property.com. Основните фактори – ограничено предлагане на нови жилища, високи строителни разходи и стабилно търсене от чуждестранни купувачи – продължават да оказват влияние yes-mallorca-property.com. Ако няма сериозни сътресения, 2025 г. и следващите години ще донесат умерено поскъпване, вместо нова спекулативна вълна. Всъщност, вече се наблюдават известни корекции: около 15–17% от обявените за препродажба имоти претърпяха намаление на цената през 2024 г., тъй като някои продавачи коригираха очакванията си privatepropertymallorca.com. Въпреки това, с цените на имотите в Майорка – най-високи в Испания, дори скромно увеличение държи острова твърдо в територията на “пазар на продавачите” privatepropertymallorca.com.

Строителна активност и градоустройство

След години на ограничено застрояване, Майорка предпазливо увеличава новото строителство, за да отговори на търсенето на жилища. Разрешителните за жилищно строителство скочиха с 27,6% на годишна база през първото тримесечие на 2025 г., което е рязко възстановяване, непостигано от 2021 г. spanishpropertyinsight.com. Само през март 2025 г. се наблюдава почти 68% ръст на издадените разрешителни за нови жилища spanishpropertyinsight.com. Този строителен бум вече е ключов двигател на балеарската икономика и е белег за усилия да се увеличи предлагането на жилища. Скорошно политическо споразумение цели част от селските земи да бъдат прекласифицирани за жилищно строителство, което потенциално ще отвори нови зони за развитие из целите острови (включително по-малките градове), за да се облекчи жилищната криза yes-mallorca-property.com.

Въпреки това, строгите регулации за градоустройство и недостигът на земя все още налагат ограничения privatepropertymallorca.com. Местните власти отдавна ограничават презастрояването, за да защитят околната среда на Майорка и да избегнат повторението на грешките от строителната мания по испанското крайбрежие. Новото строителство е концентрирано в определени зони и проекти за преустройство, което означава, че новопостроените жилища остават сравнително малък (но скъп) сегмент privatepropertymallorca.com. Например, проектът „Aire de Llevant” в Палма ще добави 99 модерни апартамента близо до Портиксол, но подобни по-големи развития са рядкост metrovacesa.com.

Градоустройственото планиране също се фокусира върху обновяване на инфраструктурата за подобряване на качеството на живот. Бюджетът на Палма за 2025 г. предвижда 78,7 милиона евро за инфраструктура, включително обновяване на централни площади и създаване на нови зелени площи investropa.com. Особено важно е, че нов лек релсов трамвай (Trambadia) е в процес на изграждане, който ще свързва центъра на Палма с летището и източните предградия на залива до 2025–2026 г. investropa.com. Тази трамвайна линия – напълно финансирана от испанското правителство – ще обслужва около 27% от търсенето на градски транспорт в Палма и ще намали задръстванията investropa.com. Подобни проекти подобряват градската мобилност и вече увеличават атрактивността (и наемите) на районите по протежение на маршрута. В действителност, кварталите, които се възползват от новата инфраструктура, отчитат покачване на наемите, тъй като наемателите са склонни да плащат повече за по-добра свързаност investropa.com investropa.com.

От страна на политиката, развитието на туризма се балансира с устойчивостта. Регионалното правителство продължава да налага ограничения върху растежа на туристическите настанявания – например лимити върху нови хотелски легла и лицензи за ваканционни имоти – за да ограничи пренаселеността investropa.com. Докато тези ограничения възпрепятстват изграждането на нови курорти, те също така помагат за опазване на околната среда на Майорка и насочват инвеститорите към качество вместо количество. Като цяло, перспективата за развитие през следващите години е умерено разширяване: повече кранове по силуета на града отколкото в близкото минало, но Майорка е далеч от какъвто и да е неконтролиран строителен бум. Акцентът е върху целеви проекти, реновиране на съществуващи имоти и инфраструктура, която добавя дългосрочна стойност, в съответствие със стратегията на острова за устойчив растеж.

Въздействието на туризма върху недвижимите имоти

Ролята на туризма в пазара на имоти в Майорка не може да бъде надценена. Островът посрещна рекорден брой посетители в началото на 2025 г., с 1.28 милиона туристи през първото тримесечие (ръст от 2.6% спрямо предходната година) и по-високи разходи на турист (+5.7% общо разходи) spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Този процъфтяващ туристически сектор оказва мощно влияние върху имотния пазар по няколко начина:

• Краткосрочни наеми и ваканционни жилища: Търсенето на ваканционни имоти остава изключително високо. Много инвеститори купуват апартаменти или вили, за да ги отдават под наем на туристи, привлечени от добрата доходност през високия сезон. Дори при законови ограничения, „всеки го прави така или иначе“, както сподели един от вътрешните лица, подчертавайки колко доходоносни могат да бъдат ваканционните наеми spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com. Тази тенденция обаче ограничава предлагането на жилища за местното население, което допринася за труднодостъпността на домовете за дългосрочните жители. В екстремни случаи основни работници се затрудняват да намерят жилище близо до местата си на работа през лятото – ситуация, която предизвиква дебати за ограничаване на туристическите наеми с цел да се освободи повече жилища за местните хора spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
• Растящи наеми: Дългосрочните наеми са се повишили значително, отчасти поради конкуренцията от ваканционни имоти и ограничената наличност. Всъщност, наемите на Балеарските острови скочиха с около 30% за последната година до рекордни стойности investropa.com. Правителството отговори с по-строги регулации за наемите – като по-строг лиценз за наеми тип Airbnb и определяне на зони с високo търсене, където увеличенията на наемите са ограничени. Тези мерки имат смесен ефект: те ограничиха новите ваканционни наеми в определени райони (например Палма, където е забранено краткосрочното отдаване под наем в жилищни сгради), но също така намалиха броя на жилищата за дългосрочен наем, което неволно доведе до още по-високи наеми при недостиг privatepropertymallorca.com.
• Хотелски инвестиции: Бумът в туризма се превръща в висока заетост и печалба на хотелите. Бутиковите хотели достигат средно над 80% заетост през 2025 yes-mallorca-property.com, а дори хотелите от среден клас се движат около 75% заетост yes-mallorca-property.com. При типични периоди за възвръщаемост на инвестицията в хотели от около 7–10 години yes-mallorca-property.com, глобалните инвеститори в хотелиерството разглеждат Майорка като сигурна инвестиция. Наблюдаваме преобразуване на исторически сгради в луксозни бутикови хотели и агротуристически финки (селски имоти, предлагащи настаняване), насочени към еко-ориентирани пътешественици. Това размива границата между търговски и жилищни имоти, тъй като някои луксозни вили се използват и като доходоносни ваканционни имоти.
• Качество срещу количество в туризма: Местните плановици все повече се фокусират върху привличането на качествен и устойчив туризъм, а не просто върху ръст на броя посетители spanishpropertyinsight.com. Въвеждането на екологичен данък за туристите и ограничения за круизните кораби в пристанището на Палма са примери за политики, целящи да ограничат натиска на туризма върху ресурсите spanishpropertyinsight.com. От гледна точка на недвижимите имоти това означава акцент върху ремонтиране и модернизиране на съществуващи хотели и ваканционни имоти (за по-претенциозни гости) вместо строителство на масови хотели. Повишава се също интересът към имоти с уникални предложения – например селски къщи, които могат да бъдат лицензирани за агротуризъм, или вили, създадени като центрове за уелнес почивки.

В обобщение, туризмът е както благодат, така и предизвикателство за пазара на недвижими имоти в Майорка. Той стимулира инвестициите и поддържа търсенето устойчиво (дори по време на световни икономически колебания хората продължават да се стичат към слънцето и морето на Майорка), но също така създава напрежение относно достъпността на жилищата за местните жители и работещите. Непрекъснатата задача на политиците и инвеститорите е да намерят правилния баланс между растежа на туризма и устойчивото жилищно строителство – динамика, която ще оформи тенденциите на пазара на недвижими имоти през следващите години, толкова колкото и всеки друг фактор.

Влияние на чуждестранните и експат инвестиции

Привлекателността на Майорка далеч надхвърля границите на Испания – и това международно търсене е основен двигател на бума на недвижимите имоти на острова. Чуждестранните купувачи представляват около една трета от всички покупки на имоти на Балеарските острови, което е най-големият дял от всички региони в Испания majorcadailybulletin.com. В края на 2024 г. 32,5% от продажбите на жилища са били на чуждестранни граждани (срещу около 15% в национален мащаб) majorcadailybulletin.com. Този приток на външен капитал има дълбоко въздействие:

• Кой купува: Европейците доминират сред чуждестранните купувачи. Германците и британците водят класацията – традиционно германците са били водещите инвеститори в имоти на Майорка, макар че напоследък и британците бележат ръст majorcadailybulletin.com. Заедно тези две групи съставляват около 60%+ от чуждестранните покупки. Други значими купувачи са шведи, норвежци и други скандинавци, французи и холандци, а все по-често и швейцарски и австрийски инвеститори privatepropertymallorca.com yes-mallorca-property.com. Има и забележимо увеличение на американските купувачи (и канадци) през последните няколко години – те вече правят около 13% от чуждите сделки, тенденция, която се обяснява със силния долар и интереса след пандемията към втори домове в Европа charlesdel.com. Дори купувачи от Близкия изток (ОАЕ и др.) навлизат в сегмента на ултралуксозните вили на Майорка yes-mallorca-property.com.
• Защо Майорка: Чужденците са привлечени от начина на живот и стабилността на Майорка. Островът предлага рядка комбинация от средиземноморски климат, модерна инфраструктура, сигурност и култура, която привлича пенсионери, търсещи втори дом, и „дигитални номади“ yes-mallorca-property.com. За гражданите на ЕС закупуването на имот в Майорка не представлява пречка за пребиваване, а за граждани извън ЕС испанската програма „Златна виза“ (пребиваване чрез инвестиция в имот) е основен стимул. Значително е, че над 35% от сделките с недвижими имоти на Балеарските острови през 2023 г. са били с чуждестранни купувачи, много от които с цел „Златна виза“ investropa.com. Въпреки че Испания реши да прекрати „Златната виза“ чрез покупка на имот (предвижда се да приключи през 2025 г.), заявленията, подадени преди крайния срок, ще бъдат уважени investropa.com. Това доведе до последен наплив на инвеститори извън ЕС (например от САЩ, Китай, Близкия изток), които търсят „да си купят място“ в Европа чрез пазара на имоти в Майорка investropa.com investropa.com.
• Влияние върху цените: Постоянният поток от заможни чуждестранни купувачи ефективно повиши цените на имотите в Майорка, особено в желаните крайбрежни и исторически райони. Чуждестранните купувачи често имат по-голяма покупателна способност и са склонни да плащат високи цени, с които местните заплати не могат да се съревновават. Това превърна някои градчета в международни анклави – например квартали като Санта Каталина в Палма или Порт де Сойер имат отчетливо космополитно усещане, с кафенета, собственост на чужденци, и многоезичен уличен живот, но и по-високи разходи за жилище. Положителната страна е силен луксозен пазар и глобален басейн от търсене, което изолира Майорка от вътрешни кризи charlesdel.com. Недостатъкът е, че местните могат да се окажат изтласкани от пазара; класическа история за „лайфстайл“ пазар, където чуждите капитали движат имотите далеч от местните реалности spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com.
• Политика и възприятие: Нарастването на чуждестранната собственост предизвика известен политически дебат. Местни политици призоваха за ограничения или високо облагане на покупките на имоти от чужденци, за да се охлади пазара за местните – например (малко вероятно) предложение за 100% данък върху покупките на жилища от нерезиденти беше дискутирано и предизвика леки сътресения сред емигрантите yes-mallorca-property.com. Макар подобни крайни мерки да не са въведени (и се смятат за малко вероятни yes-mallorca-property.com), самото обсъждане отразява тревогите на местните. От друга страна, скорошни национални регулации всъщност улесниха процедурите за чуждестранни инвестиции (като указът на Испания от 2023 г., който изясни разрешенията за чуждестранни инвестиции), за да не се обезкуражават купувачи investropa.com. Като цяло, Майорка остава много приветлива към международните инвеститори, но можем да очакваме продължаващи дискусии как да остане жилищата достъпни за майоркинците в дългосрочен план.

В обобщение, чуждестранните купувачи са водеща сила на пазара на недвижими имоти в Майорка – те внасят капитал, поддържат луксозния сегмент и често проявяват устойчивост, дори ако местното търсене отслабва. Космополитният имотен пазар на острова вероятно ще се запази, докато Майорка предлага качеството на живот и инвестиционната стабилност, които търсят глобалните купувачи.

Регионални пазарни сравнения и възможности

Макар Майорка да е относително малък остров, пазарът на недвижими имоти е разнообразен – всеки район има свой характер, ценово ниво и възможности. По-долу разглеждаме основните зони, включително Палма, Сойер, Алкудия и други, за да подчертаем регионалната динамика:

• Палма де Майорка (столица): Палма е динамичното сърце на острова и уникален пазар на имоти. Градът приютява около половината от населението на острова и предлага всичко – от исторически апартаменти в центъра до модерни жилища на първа линия до морето. Средните цени в града Палма са около 4 400 €/м² yes-mallorca-property.com, като са се повишили с около 13% през последната година. Централните квартали (Санта Каталина, Хайме III, Портиксол и др.) са силно търсени заради съчетанието от култура, нощен живот и удобства – те привличат млади професионалисти, чужденци и пенсионери, които търсят по-малко жилище. Силно търсени са апартаменти и пентхауси в Палма, особено реновирани жилища с тераси. Например, модерният район Санта Каталина остава притегателно място за купувачи, които търсят градски живот с характер. Предлагането е ограничено, а новото строителство в Палма е предимно луксозни реновации заради ограниченията на свободните терени. За инвеститорите пазарът на наеми в Палма е най-ликвидният на острова (както за дългосрочни, така и за луксозни ваканционни наеми, макар че разрешителните за ваканционни апартаменти в града вече са ограничени). Предстоящата трамвайна линия и градските подобрения допълнително ще засилят привлекателността на Палма през следващите години investropa.com. Въпреки че е по-скъпа от повечето части на острова, Палма все още предлага възможности – особено в развиващи се квартали по периферията на центъра, които осигуряват малко по-добра стойност и силен потенциал за растеж с разрастването на града.
• Югозападна Майорка (Калвия, Андраткс и др.): Югозападното крайбрежие е поясът на лукса на Майорка, прочуто с луксозните си курорти и вили на знаменитости. Включва райони като Puerto Portals/Bendinat, Port d’Andratx, Santa Ponsa и Sol de Mallorca. Тук се намира най-скъпата недвижима собственост на острова: представете си модерни вили, имоти на брега и затворени комплекси. Цените в първокласните зони варират от 6 000 до 9 000 евро на м² средно yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com – като вили с рекордни продажби далеч надвишават тези средни стойности. Например, Port d’Andratx средно ~9 хил. евро/м² yes-mallorca-property.com, едни от най-високите в Испания, благодарение на живописното пристанище и луксозния облик. Любопитно е, че ръстът на цените тук беше умерен (~+4% миналата година yes-mallorca-property.com), тъй като стойностите вече са били изключително високи, което говори за зрял пазар. Възможностите в югозападната част са по периферията: райони като Camp de Mar, El Toro (Port Adriano) или вътрешното село Калвия предизвикват силен интерес на (малко) по-ниски ценови нива, а нови луксозни проекти (като дизайнерски вили на хълмовете на Camp de Mar) излизат на пазара, за да отговорят на търсенето. Югозападът е и център за заможни купувачи – както чуждестранни, така и испански елит – и така е относително устойчив при краткосрочни спадове на пазара. Инвеститорите, които се фокусират върху луксозни наеми или препродажби, ще намерят този регион за атрактивен; високият клас вили тук продължават да носят премиум наеми и често се продават по-бързо от средния клас имоти в другите райони yes-mallorca-property.com. През 2025 и след това се очаква югозападът да запази луксозния си бум, с особено търсене на модерни удобства (умни домове, устойчиви решения) и морски гледки.
• Север и Северозапад (Sóller, Deià, Pollença, Alcúdia): Този район, простиращ се през планините Трамунтана и чак до северните заливи, съчетава живописна красота с ексклузивност. Градове като Sóller, Deià и Valldemossa в планините на северозапад са прочути със своите идилични пейзажи и рустикални каменни финки – привлекателни за артисти, заможни чужденци и всеки, който търси по-тих рай. Цените в Sóller са средно около 5 500–5 700 €/м² за имоти, което отразява високото търсене engelvoelkers.com. Всъщност, цените на апартаментите в Sóller наскоро скочиха двуцифрено (+17,5% през 2024 г.) заради ограничения предлагане engelvoelkers.com. Крайбрежни анклави като Puerto de Sóller и бреговата ивица на Deià са изключително скъпи поради рядкото предлагане и защитените територии (Deià постоянно е един от най-скъпите села в Испания на м²). Насочвайки се на изток, районът Pollença и Alcúdia (север) предлага смесица от исторически градове и морски курорти. Цените в Alcúdia (~4 300 €/м²) се повишиха с ~13% миналата година yes-mallorca-property.com, което показва нарастващата им привлекателност. Близките Port de Pollença и Port d’Alcúdia са популярни за семейни ваканционни домове и имат активен летен пазар на наеми. Купувачите на север са разнообразни – много британски семейства и пенсионери предпочитат този район, заедно с други европейци, които оценяват по-спокойната атмосфера в сравнение с югозапада. Възможностите тук често са свързани с по-стари имоти с потенциал за реновиране: например традиционна къща в стария град на Pollença или селска къща в покрайнините на Sóller, която може да бъде реставрирана (нараства търсенето на обновени финки с модерни удобства). Поради статута на регион Трамунтана като обект на световното наследство на ЮНЕСКО, строителството на нови сгради е ограничено, така че съществуващите имоти запазват стойността си добре и често поскъпват стабилно.
• Изток и югоизток (Крайбрежни перли и вътрешни градчета): Източната страна на Майорка, от хълмистия град Арта надолу до Сантани и района на Сес Салинас, традиционно е била по-спокойна, но сега е на радара на инвеститорите. Този район се гордее с красиви кали (заливчета) и плажове, очарователни селища и повече налична земя отколкото югозапада. В резултат на това, цените са средно по-ниски – например, Феланич в югоизточната част е със средна цена под 2 000 €/m² yes-mallorca-property.com, а дори и популярният пазарен град Манакор (вторият по големина град на Майорка, във вътрешността на изток) е около 2 900 €/m² yes-mallorca-property.com. Забележително е, че някои източни общини отбелязаха най-големите ръстове на цените на острова наскоро (Манакор скочи с 30% за година yes-mallorca-property.com), тъй като купувачи, търсещи сделки, се насочиха на изток заради достъпността yes-mallorca-property.com. Крайбрежни места като Кала д’Ор, Порто Колом или Колония де Сант Жорди привличат чуждестранни купувачи, търсещи апартаменти или вили с морски изглед на разумни цени, често на малка част от цените в Палма. Междувременно, районът Сантани (югоизточен край) се превръща в скрит луксозен хит – известни личности и купувачи от висок клас изкупуват имоти в провинцията около Сантани и Кас Конкос, привлечени от живописния пейзаж и уединението. Новите луксозни комплекси са по-рядко срещани тук, но има някои бутикови проекти (напр. няколко нови апартаментни комплекса на първа линия близо до Кала д’Ор). За инвеститорите изтокът и югоизтокът предлагат стойност и потенциал за растеж – доходността от наеми може да е добра през лятото заради туризма, а с постепенното подобрение на инфраструктурата (по-добри пътища, оптичен интернет за дистанционна работа и др.), тези градчета могат да наваксат още повече с по-развитите западни райони по отношение на цените.
• Централна и вътрешна част (равнината „Пла“ и Инка): Вътрешността на острова – села като Аларо, Бинисалем, Синеу, както и малкият град Инка – формира земеделското сърце на района. Исторически този регион е имал най-достъпните имоти в Майорка, и наистина цените остават по-ниски (често в диапазона €1,500–€3,000/м² yes-mallorca-property.com). Въпреки това, желанието за пространство и спокойствие след пандемията увеличи търсенето във вътрешността. Градове като Аларо и Санта Мария (на 20-30 минути от Палма) са вече модни сред семейства и чужденци, търсещи гледки към лозовите масиви и по-лесни цени; дори изцяло селски финки повишиха стойността си, тъй като дистанционната работа направи целогодишния живот на село възможен. Например, цените в Бинисалем (~€2,462/м²) са скочили с около 7.4% през последната година yes-mallorca-property.com, което отразява нарастващия интерес към живота сред лозята. Централната равнина предлага по-големи парцели и традиционни къщи (много от тях с нужда от модернизация) – чудесни възможности за тези, които са готови да ремонтират. Развитието тук е минимално поради строги селски регулации, но се обсъжда разширяване на някои терени за жилища поради нуждите на острова (скорошните планове за прекласификация особено могат да повлияят на вътрешните общини). Инвеститорите, които гледат към вътрешността, могат да обмислят проекти за агротуризъм (преобразуване на стари имения в къщи за гости) или просто да инвестират в земя, тъй като цените на земята бавно се покачват поради недостиг yes-mallorca-property.com. Като цяло, макар вътрешността да не е толкова бляскава като крайбрежието, тя предлага истинска част от автентична Майорка и пазар на недвижими имоти, който като процент може да се окаже с най-силен бъдещ растеж от днешната сравнително ниска база.

Всяка от зоните на Майорка предлага уникални възможности. Независимо дали става въпрос за градската енергия на Палма, за луксозния начин на живот на югозапад, за естествения покой на север или за балансираното съотношение цена-качество на изток – основното е целите и бюджетът да съвпаднат с правилното място. Важно е, че всички райони се възползват от общоостровната тенденция на ограничено предлагане и високо търсене, така че никой район не остава “изоставен” – по-скоро въпросът е кои ще нарастват най-бързо и кои – стабилно. Препоръчва се на далновидните купувачи и инвеститори да следят кварталите с предстояща инфраструктура (нови пътища, пристанища и др.), както и “следващите горещи квартали,” граничещи с вече силно ценени райони.

Имотите от висок клас са водещи на пазара на недвижими имоти в Майорка през последните години. Луксозните имоти – вили с цена от 2 милиона евро и нагоре, пентхауси над 1 милион евро, имения в диапазона 5–10 милиона евро – са най-динамичният сегмент на пазара. През 2024 г. търсенето на луксозни домове се увеличи толкова много, че имоти в категорията над 1,5 милиона евро се продават по-бързо от по-евтините yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Много агенции съобщават, че колкото по-висока е цената, толкова по-бързо се реализира продажбата в сегашната ситуация в Майорка yes-mallorca-property.com. Този апетит към лукс е движен от богати купувачи от цяла Европа и извън нея, търсещи престижни имоти на топ локации в Майорка (югозападното крайбрежие, Сон Вида, Дея и др.). До такава степен, че някои агенции вече се фокусират само върху обяви над 1 милион евро, тъй като жилища под тази стойност се продават по-бавно yes-mallorca-property.com. Бумът в луксозните имоти е насърчил продавачите да вдигат цените до абсурдни нива в някои случаи (има анекдоти за скромни едностайни апартаменти за 1 милион евро, или за къщи за събаряне на стойност 3 милиона евро) yes-mallorca-property.com. Макар че не всеки надценен имот намира купувач, като цяло премиум пазарът остава много ограничен откъм предлагане – просто има повече милионери, които се оглеждат за имоти в Майорка, отколкото налични вили.

В сферата на търговските недвижими имоти тенденциите се различават според сектора:

• Офисни и търговски площи: Палма е търговският център, а офисният пазар там е сравнително малък (икономиката на Майорка е по-скоро ориентирана към туризма и услугите, отколкото към корпоративния сектор). Офисните площи в Палма са с ниска вакантност, особено що се отнася до модерни и висококачествени пространства, тъй като новото строителство е ограничено. С увеличаващия се брой предприемачи и експатриати, работещи дистанционно, споделените офиси и гъвкавите работни пространства се разрастват около Палма. Търговските площи в ключови туристически райони (старият град на Палма, Порталс Ноус, курортните алеи) остават много търсени – операторите на луксозни магазини и хотелиерски вериги разширяват присъствието си, за да обслужват харчещите повече посетители. Например международни марки и бутикови магазини продължават да отварят в центъра на Палма, докато градът затвърждава имиджа си на целогодишна дестинация. Търговските площи извън туристическите зони зависят от местното потребление, което страда от високата цена на живота. Поради това инвеститорите в търговски имоти се насочват основно към локации, свързани с туризъм или заможни жилищни райони (например нов изискан ресторант в Санта Каталина или малка офис сграда в района на Пасео Маритимо, обновена за чуждестранни фирми). Като се има предвид силната икономика през 2025 г. – с рекордна заетост на Балеарите и разрастващ се сектор на услугите spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com – прогнозите за добре позиционираните търговски имоти са положителни, въпреки че високите лихвени проценти в световен мащаб са охладили някои спекулативни проекти.
• Хотели и хотелиерство: Както вече бе споменато, хотелският сектор процъфтява. Инвеститорите проявяват силен интерес към придобиване или развитие на бутикови хотели в Палма и живописните градчета. Средната инвестиция за една стая в бутиков хотел на Майорка е около €180,000 на стая, а много от тях работят с над 80% заетост yes-mallorca-property.com, което е впечатляващ показател. Стремежът на Майорка към качествен туризъм означава, че подобряването на съществуващите хотели е приоритет – голяма част от по-старите хотели се реновират, като се добавят спа услуги, „зелени“ сертификати и премиум удобства. Новото хотелско строителство е ограничено от политики (никой не желае Майорка да бъде залята от бетонни високи сгради), но има известна активност по преустройство на сгради за туристически нужди. Освен това хибридни модели като апартхотели или кондо-резорти набират популярност, съчетавайки жилищна и хотелска функция. За инвеститорите хотелиерските имоти в Майорка предлагат стабилна възвръщаемост, но и регулаторни предизвикателства (лицензи за туристическа дейност и др.). Очаква се 2025 г. да бъде силна за хотелския сектор, ако туристическите потоци достигнат нови рекорди, което ще държи търсенето на хотелиерски имоти в Майорка високо.
• Индустриални и логистични имоти: Това е по-малък дял от пазара – островният характер на Майорка означава, че тук няма големи индустрии, но винаги има нужда от логистика (складове за стоки, доставки до последна миля за обслужване на жителите и хотелите). Индустриалните имоти са концентрирани в райони като Son Castelló или Can Valero (индустриални зони близо до Палма). Бумът на електронната търговия и общата икономическа активност поддържат нисък процент на свободните индустриални площи. Развитието в тази категория е скромно поради ограниченията на земята, но доходността обикновено е стабилна. Един интересен аспект са проектите за възобновяема енергия: инвеститорите гледат към земя за соларни паркове и др., макар че това навлиза повече в инфраструктурата, отколкото в традиционните недвижими имоти.

В същността си, целият спектър от недвижими имоти в Майорка е динамичен и устойчив в навечерието на 2025 г. – жилищни (от апартаменти до селски имения), търговски (особено свързани с туризма) и ултра-луксозни сегменти всички бележат активност. Предизвикателството за новите участници е да се ориентират в недостига на имоти и регулаторната среда, но възможността е, че двигателите на търсенето (слънчев климат, международна привлекателност, ограничено предлагане) няма да изчезнат скоро.

Перспектива и съвети за купувачи, наематели и инвеститори

Пазарът на недвижими имоти в Майорка през 2025 г. е динамичен и многопластов. Тук ще откриете конкретни съвети за различните участници, които да им помогнат да се ориентират в актуалната ситуация:

• Купувачи: Бъдете подготвени и вземете бързи решения. При рекордно високи цени купувачите трябва да направят обстойно проучване на районите и цените, за да открият справедлива стойност. Имайте предвид, че офертните цени може да са завишени, но истински изгодните предложения са рядкост. Ако намерите имот, който ви харесва, действайте бързо (добрите имоти често получават много запитвания). Финансирането вече е по-скъпо, отколкото преди няколко години (ипотечни лихви ~4–5% срещу ~1% през 2021 yes-mallorca-property.com), така че осигурете си предварително одобрение и планирайте по-високи месечни вноски. Помислете да потърсите имоти в райони край най-желаните зони – например, ако Палма е скъпа, разгледайте Маратчи или Люкмайор в покрайнините, където може да намерите по-добра стойност yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Освен това, помислете в дългосрочен план: Пазарът на Майорка по традиция е устойчив, така че покупките с цел начин на живот или като дългосрочна инвестиция най-вероятно ще се изплатят, докато краткосрочните препродажби са по-рискови, тъй като годишният ръст се забавя. Не на последно място, обърнете внимание на правната страна (особено, ако не сте резидент: уверете се, че разбирате данъците и евентуални разрешителни, ако ще отдавате имота под наем).
• Наематели: Очаквайте конкуренция и обмислете всички възможности. Дългосрочният пазар за наеми в Майорка е ограничен и скъп – не е необичайно добре разположените апартаменти да имат много кандидати, а цените да са 18–20 €/м² на месец (например ~1 850 € за 100м² апартамент) към 2024 г. yes-mallorca-property.com. Започнете търсенето си рано и подгответе документите (доказателство за доход, препоръки). Разширете кръга на търсене извън топ кварталите; може да намерите по-добри оферти малко по-далеч от брега или туристическите центрове. Ако сте отворени към това, обмислете наеми извън сезона или схеми тип “наем с опция за покупка” – някои собственици ще преговарят за по-нисък наем през зимата или ще обмислят продажба на добър наемател. За тези, които търсят туристически наеми, имайте предвид, че новите лицензи за ваканционни наеми са ограничени, така че предлагането е ограничено – очаквайте високи наеми за лицензирани ваканционни вили през лятото. В крайна сметка следете за промени в политиката: правителството е наясно с жилищната криза, така че може да се появят нови мерки (като стимули за собствениците да предлагат дългосрочни наеми), които постепенно да подобрят ситуацията. До тогава, наемателите трябва да са подготвени за високи цени и възможно да се задоволят с по-малки жилища или съквартиранти, ако са с ограничен бюджет, особено около Палма.
• Инвеститори в имоти: Майорка остава сигурен избор, но изберете своя сегмент внимателно. Островът предлага на инвеститорите всичко – от стабилни доходи от наеми до спекулативни луксозни проекти, но климатът през 2025 г. фаворизира стратегически подход. Поради силното търсене, доходността от наеми е атрактивна – брутна доходност от около 5–6% за жилища е постижима globalpropertyguide.com, а добре управляваните ваканционни имоти могат да донесат още повече. Фокусирайте се върху ликвидни, търсени локации: например апартамент на първа линия в Палма или вила в Санта Понса винаги ще намерят наематели/купувачи. Според местни анализатори, най-ликвидните инвестиции сега са: градски апартаменти в модни квартали на Палма, вили в престижни югозападни райони, малки бутикови хотели и земя с разрешителни yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com. Тези типове активи предлагат и доход, и потенциал за поскъпване. Внимавайте с регулаторните рискове: например, обсъждането на данък върху чуждестранните купувачи или евентуален край на Златната виза може да повлияе на търсенето yes-mallorca-property.com. Добре е да имате местен адвокат или консултант, който да ви помогне с правилата за зониране, наемното законодателство и данъците. Ако сте чуждестранен инвеститор, имайте предвид, че Испания наскоро опрости правилата за чуждестранни инвестиции, за да улесни съответствието investropa.com – но все пак ще трябва да докладвате по-големи инвестиции пред властите. В бъдеще очаквайте растежът на цените да се забави, затова базирайте плановете си на реалистични темпове на растеж (5% годишно вместо 15%). Накратко, инвестирайте с оглед на стойността и приходите, а не само със спекулативна цел. Фундаментите на Майорка – ограничена земя, глобален престиж и стабилно място в Еврозоната – осигуряват здрава основа за дългосрочни инвеститори, търсещи комбинация от начин на живот и печалба.

В заключение, пазарът на недвижими имоти в Майорка през 2025 г. е разцветяващ, но изисква умело ориентиране. Независимо дали купувате мечтан дом, търсите имот под наем или инвестирате, успехът ще зависи от това да сте информирани за местните тенденции, да действате решително при появата на възможности и да се съобразите с уникалния ритъм на живота и бизнеса на острова. Със съчетанието си от слънчево спокойствие и стабилна инвестиционна възвръщаемост, Майорка наистина предлага „пазар на имоти в рая“ – и това изглежда ще продължи и през идните години, докато островът се преоткрива с устойчив растеж и трайнa привлекателност.

Източници: За изготвянето на този доклад са използвани последни пазарни анализи и данни от агенции за недвижими имоти, правителствени и портални статистики и инвестиционни доклади, включително пазарни данни на Engel & Völkers engelvoelkers.com engelvoelkers.com, Idealista/Pisos.com чрез Yes! Mallorca Property yes-mallorca-property.com yes-mallorca-property.com, икономическия доклад на правителството на Балеарските острови spanishpropertyinsight.com spanishpropertyinsight.com, както и местни новини (Majorca Daily Bulletin) majorcadailybulletin.com, наред с други. Тези източници подчертават настоящите тенденции в Майорка: стремително покачващи се цени, водени основно от международно търсене, ограничено предлагане и трайния туристически потенциал на острова.