Недвижимите имоти в Гщаад излитат през 2025: Небесно високи цени на шале, луксозни тенденции и прогнози за 2030

Гщаад, живописен швейцарски алпийски курорт, разполага с един от най-ексклузивните и ограничени откъм предлагане имотни пазари в света. През 2025 г. цените на недвижимите имоти там са изключително високи и продължават да се покачват, тласкани нагоре от глобалното богатство и непреходния чар на града. Търсенето на емблематичните хижи в Гщаад остава силно, дори когато икономическите предизвикателства забавят растежа на някои други пазари. Този изчерпателен доклад анализира цените на жилищните и търговските имоти в Гщаад, инвестиционните възможности и рискове, тенденциите при луксозните хижи, доходността при наемите, ключови участници на пазара, двигателите на търсенето, регулациите и дългосрочните прогнози до 2030 година. Всички изводи са базирани на най-скорошни данни и експертни анализи от швейцарски имотни платформи, пазарни доклади и агенции за луксозни имоти.

Текущи цени на жилищни и търговски имоти в Гщаад

Жилищни цени: Гщаад е на върха на швейцарските стойности за недвижими имоти. През 2024 г. луксозните жилищни имоти средно са били около €41,500 на квадратен метър, отразявайки ~4% годишен ръст knightfrank.com. Според UBS 2025 Luxury Property Focus, луксозните хижи в Гщаад вече започват около CHF 39,000 на м² (≈€40,000), като ултра-луксозните домове лесно надхвърлят CHF 50,000 на м² ubs.com. В изключителни случаи са наблюдавани рекордно високи цени над CHF 100,000 на м² за престижни имения ubs.com. За ориентир: цените в Гщаад съперничат или надхвърлят тези на други елитни алпийски пазари – Санкт Мориц (старт ~CHF 43,000/м²) и Вербие (~CHF 36,000/м²) са малко по-назад ubs.com. Това прави Гщаад един от най-скъпите пазари за имоти в Европа, като средните стойности на хижите са се увеличили с около 27% от 2019 г. ubs.com ubs.com.

Търговски цени: Макар да липсват подробни данни за търговските имоти в Гщаад (като търговски и хотелиерски обекти), пазарът отразява високите жилищни стойности. Известната пешеходна алея на селото – осеяна с луксозни бутици, галерии и изискани ресторанти – предлага търговски площи на най-високите цени поради изключително ограниченото предлагане. Наемите за водещи магазини са много високи, поддържани от постоянния туристически поток и клиенти с изключително високи доходи. Хотелите и мултифункционалните хижи почти не се появяват публично на пазара, но всяка налична търговска собственост в Гщаад се предлага с огромна надценка. Като цяло, както жилищният, така и търговският пазар в Гщаад са белязани от ограничена наличност и изключително силно търсене, които поддържат тези необичайно високи ценови нива.

Ценова снимка: Таблица 1 по-долу обобщава приблизителните нива на цени на луксозни имоти в Гщаад и други топ швейцарски пазари:

Локация	Луксозна цена (CHF/м²)	Скорошен годишен ръст
Гщаад (Бернските Алпи)	~39,000+ (стартова цена) ubs.com	+4% (2024) knightfrank.com
Санкт Мориц (Граубюнден)	~43,000+ (най-висока в Швейцария) ubs.com	+5.6% (2024) knightfrank.com
Вербие (Вале)	~36,000+ ubs.com	+3–5% (прогн. 2024)
Женева – Колони	~36,000 (на брега на езерото) ubs.com	+2–3% (прогн. 2024)
Цюрих – Кюснахт	~32,000 (на брега на езерото) ubs.com	+3% (прогн. 2024)

Таблица 1: Цени на ултра-луксозни имоти в Гщаад спрямо други топ локации в Швейцария. Стартовата цена от CHF 39k/м² за луксозни жилища е сред най-високите, на второ място след Санкт Мориц ubs.com. (CHF 1 ≈ EUR 1.0 средата на 2025.)

Средните цени на жилища в Гщаад значително надвишават националните стойности. За сравнение, апартаментите в град Берн струват средно ~CHF 11,450/м² globalpropertyguide.com, а дори в Цюрих – най-скъпият град в Швейцария – цената е ~CHF 21,000/м² за апартаменти globalpropertyguide.com (приблизително половината от най-високите стойности в Гщаад). Това подчертава невероятното остойностяване в Гщаад и неговия глобален статут на трофей. С толкова малко налични имоти (виж Предлагане по-долу), купувачите често са готови да платят каквато и да е цена, за да притежават част от Гщаад.

Прогнозирани тенденции при цените на имотите (2025–2028)

Перспектива в краткосрочен план: Прогнозите сочат, че цените на швейцарските имоти ще продължат да се покачват в средата на 2020-те, макар и с по-умерен темп в сравнение с последните години. Wüest Partner (водещ швейцарски консултант за имоти) предвижда за 2025 г. национален ръст около +3.6% за апартаменти и +3.8% за къщи globalpropertyguide.com – забавяне спрямо покачванията от 4–5% през 2024 г. UBS също прогнозира 3–4% увеличение през 2025 за общите жилищни цени globalpropertyguide.com. В луксозния сегмент инерцията вече се успокои: през 2024 г. цените на луксозните швейцарски жилища са се покачили с ~1.2% средно, спрямо ~2%+ година по-рано ubs.com. Високият сегмент в Гщаад отразява тази тенденция, като ръстът се забави до ниски едноцифрени проценти през миналата година knightfrank.com. Експертите определят 2025 г. като година на консолидация, при която цените на луксозните имоти по-скоро ще стабилизират или ще вървят нагоре съвсем леко (от порядъка на +1–3%) ubs.com. Общо взето, консенсусът е, че цените в Гщаад са достигнали временен плато на много високи нива, тъй като броят на купувачите, които могат да си позволят тези суми, е по естеството си ограничен ubs.com.

Въпреки това, не се очакват корекции на цените в Гщаад, освен при голям външен шок. Фундаменталните фактори (богато търсене срещу оскъдно предлагане) остават твърдо подкрепящи пазара. Скорошен анализ прогнозира, че цените на недвижимите имоти в Гщаад ще възобновят плавния си растеж към 2026 г., в диапазона около +2.8% до +4.2% годишно theluxuryplaybook.com. Ръстът може да бъде воден от най-желаните „трофейни“ шалтета в квартали като Оберборт и Бизен (първокласните хълмисти райони на Гщаад), където ултрабогати купувачи се конкурират за редки предложения theluxuryplaybook.com. Околни села (Санен, Ружмон и др.) би трябвало да усетят преливане на търсенето и евентуално да изпреварят ядрото на Гщаад по процентен ръст, докато купувачите търсят относителни изгодни сделки.

Дългосрочно (2025–2030): През късните 2020-те години се очаква недвижимите имоти в Гщаад да запазят стойността си и вероятно да поскъпнат допълнително, но с равномерно, умерено темпо. Прогнозите до 2030 г. обикновено предвиждат кумулативен ръст на цените от 15–25% (средно около +3% годишно). Това означава, че към 2030 г. цените от най-висок клас в Гщаад могат да надминат CHF 50,000 на м² средно, освен ако не се появи ново предлагане, което значително да промени баланса. Няколко фактора подкрепят тази перспектива:

• Глобален ръст на богатството: Продължаващото създаване на ултрабогати индивиди (особено от технологичния и финансовия сектор) стимулира търсенето на алпийски трофейни домове investropa.com. Много UHNWIs (лица с ултрависока нетна стойност) са привлечени от стабилността и престижа на Швейцария, което подсказва стабилна база купувачи до 2030 г. investropa.com.
• Ограничено предлагане: Тежкият жилищен недостиг в Гщаад ще продължи (вижте секция Предлагане & Развитие по-долу). Поради силно ограничената, както географски, така и нормативно, възможност за ново строителство, новото предлагане ще се появява много бавно. Дори леко увеличение на строителството (поради скорошна законова промяна) само леко облекчава натиска ubs.com ubs.com. Недостигът ще държи цените устойчиви в дългосрочен план investropa.com.
• Статут на „убежище“: Статутът на Швейцария като безопасно убежище (силен франк, стабилна политика) едва ли ще отслабне. В несигурни времена богатите купувачи влагат капитал в швейцарски имоти, поддържайки стойностите дори при спадове на световните пазари forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Гщаад, като един от най-ексклузивните пазари, особено ще се възползва от тази “сигурна инвестиция” роля.
• Лайфстайл и климатични тенденции: Любопитно, климатичните промени могат да повишат привлекателността на Гщаад за някои купувачи. Докато лятото става все по-горещо другаде, прохладни алпийски дестинации като Гщаад и Вербие отбелязаха ръст на богатите купувачи, търсещи убежище от екстремни горещини и климатични явления brochures.christiesrealestate.com. Според експерти от Christie’s International Real Estate към 2030-а този фактор на “климатично убежище” може допълнително да засили търсенето на швейцарски планински домове brochures.christiesrealestate.com.

В обобщение, освен при големи външни шокове, стойността на недвижимите имоти в Гщаад се прогнозира да се покачва до 2030 г., макар и с умерено темпо. Ерата на двуцифрените годишни скокове е вероятно приключила; вместо това мислете за „бавен катерещ се ръст“ от изключително висока база. Дори ако годишният ръст е само 2–4%, Гщаад ще остане водещ пазар за имоти по абсолютно ниво на цените. Собствениците могат да очакват, че техните шалтета ще задържат стойността си или леко ще поскъпнат, докато новите купувачи ще продължават да се сблъскват с рекордно високи начални цени в следващите години.

Инвестиционни възможности и рискове в Гщаад

Възможности: Въпреки зашеметяващите цени, Гщаад предлага уникални предимства за инвеститорите в недвижими имоти – основно стабилност, ексклузивност и дългосрочно съхранение на богатство. Основните възможности включват:

• Сигурен актив-убежище: Швейцарските алпийски имоти са доказано изключително добър източник на съхранение на стойност. Дори при световни кризи (финансова криза, пандемия), цените в Гщаад почти не помръднаха и дори са ~25% над предковидните нива към 2023 г. investropa.com. Инвеститорите разглеждат шалтетата в Гщаад като „реален актив“, подобен на произведения на изкуството – защитени от ограничено предлагане и швейцарска икономика-убежище forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Капиталова печалба: Докато бързите препродажби са рядкост, плавно, стабилно поскъпване е напълно резонно очакване. При търсене, което надвишава предлагането, стойностите трябва да продължат своя постепенен възход (както бе отбелязано, около ~3% годишно) globalpropertyguide.com. В рамките на 5–10 години това може да донесе значителни капиталови печалби, предвид високите изходни стойности.
• Наеми и възвращаемост в пикови сезони: Собствениците, които отдават под наем шалтетата си в активните периоди, могат да генерират сериозни доходи. Луксозните седмични наеми в Гщаад през зимния сезон или по време на летните фестивали са много високи (често десетки хиляди CHF седмично за топ шале). Силният туризъм означава, че запълняемостта е отлична в активните месеци – например, през февруари 2024 местните 5-звездни хотели са били заети на 80–90% ubs.com, което сочи стабилно търсене на настаняване. С покачване на цените на хотелските стаи с ~30% за пет години ubs.com, частните шале наеми имат сходно силна ценова мощ, повишавайки доходността от наеми за собствениците. Краткосрочният наемен пазар в Гщаад дава възможност да се покрият разходите по притежание (повече в секция Наеми по-долу).
• Диверсификация на портфейла: Притежанието на имот в Гщаад диверсифицира инвестиционния портфейл с реални активи в стабилна юрисдикция. За семейни офиси и заможни лица, тази диверсификация – извън акции и волатилни пазари – е много атрактивна, особено в несигурни икономически времена forbesglobalproperties.com.
• Ново строителство/добавена стойност: С облекчаването на някои строителни регулации (вижте Lex Candinas в секция Регулации), могат да се появят отделни възможности за строителство или обновяване. Новото строителство на жилища в Гщаад бе практически замразено със закон години наред ubs.com. Сега вече някои досега забранени проекти (примерно, конвертиране на хотели в апартаменти или разширяване на стари шалтета) могат да се реализират ubs.com. Разработчици или инвеститори, които умеят да се ориентират в местните правила, могат да намерят проекти с висока печалба, тъй като търсенето на всяка нова топ-луксозна единица е огромно. Дори малки апартаментни проекти или обновени селски къщи в Саненланд могат да донесат премиум цени след завършване.
• Околността: По-широкият регион Гщаад (Санен, Ружмон, Шьонрид) може да даде възможности на малко по-ниски ценови нива. Международни купувачи, които не могат да си позволят централния Гщаад, често обмислят близките села (само на минути разстояние), където цените, макар и високи, са с 20–40% по-ниски. С покачването на стойностите в сърцевината на Гщаад, имотите във периферията могат да реализират по-голям ръст като „достъпна“ алтернатива за твърдо решените да влязат в този начин на живот.

Рискове: Инвеститорите трябва също да отчетат сериозни рискове и предизвикателства на пазара в Гщаад:

• Висока входна цена и ниска доходност: Астрономическите цени в Гщаад означават, че началната доходност на инвестицията е много ниска. Брутната доходност от наемите в региона обикновено е в рамките на 2–3% годишно или по-малко globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com, далеч под световната средна стойност за имоти. Кантона Берн (включително Гщаад) има средна доходност от апартаменти около само 2.8% globalpropertyguide.com. Това е „лека на кеш флоу“ инвестиция; собствениците разчитат основно на дългосрочното поскъпване за възвращаемост. Ако се финансира покупката, тестовете за достъпност на ипотека могат да бъдат строги поради ниската доходност (швейцарските банки използват високи въображаеми лихвени проценти при изчисленията за достъпност, което може да дисквалифицира всички освен най-богатите купувачи за кеш) ubs.com.
• Ликвидност и риск при препродажба: Кръгът от купувачи за многофамилни шале на стойност милиони франкове по същество е ограничен. Продажбата на имот може да отнеме време, тъй като може да се наложи да се изчака „правилния“ милиардер. Ако пазарните условия се променят или бъдат въведени нови регулации (виж по-долу), ликвидността може да секне и да се наложат ценови отстъпки за реализиране на сделка. Имотите в Гщаад често се притежават поколения наред и бързата препродажба не е гарантирана.
• Регулаторни промени: Променящите се швейцарски закони може би представляват най-големия риск за луксозния сегмент. През март 2025 г. правителството обяви планове за затягане на закона Lex Koller, което потенциално може да забрани или ограничи чужди купувачи да придобиват швейцарски ваканционни домове ubs.com. Ако бъде приет, този закон ще има пряко въздействие в места като Гщаад (с много чуждестранни купувачи), като най-вероятно ще намали цените на вторичните жилища ubs.com. Освен това обсъжданите данъчни реформи – като премахването на приспадането на лихвите по ипотеката и въвеждане на данък върху вторите жилища – ще увеличат разходите за държане на имоти и може да охладят търсенето ubs.com. Инвеститорите се сблъскват с несигурност относно развитието на тези политики (подробности в раздел Регулации). Регулаторният риск е съществен, тъй като швейцарското население е демонстрирало подкрепа за ограничаване на продажбите на луксозни имоти на чужденци в миналото.
• Икономически и пазарни фактори: Рязък спад на световните фондови пазари или рецесия, засягаща ултра-богатите, може временно да намали търсенето. Забавянето на поскъпването на имотите в Гщаад през 2024 г. се дължи отчасти на предишни “преувеличавания в цените”, които повишиха стойностите дотолкова, че купувачите станаха предпазливи ubs.com ubs.com. Ако лихвените проценти се увеличат изненадващо или швейцарският франк се засили още повече, някои маргинални купувачи може да отложат покупки ubs.com. Докато крах изглежда малко вероятен поради ограниченото предлагане, не може да се изключи период на застой или умерен спад на цените, ако икономическите условия се влошат.
• Климат и сезонност: Иронично е, че докато Гщаад може да се възползва като климатично убежище, той също така е изправен пред риск от по-кратки ски сезони в дългосрочен план. С ~1 050 м надморска височина на селото (със ски писти до ~3 000 м на близките ледници), Гщаад е сравнително ниско разположен за ски курорт. Ако надеждността на снега спадне значително до 2030 г., това може да се отрази на зимния туризъм и атрактивността на ски имотите. Регионът инвестира в целогодишни атракции (колоездене, култура и др.), но част от реномето на Гщаад е свързано с имиджа на зимна приказка. Климатичните промени са дългосрочен рисков фактор, който трябва да се следи при всяка алпийска инвестиция в имот.

В обобщение, инвестицията в недвижим имот в Гщаад е игра за запазване на капитала и престиж повече, отколкото за висока доходност. Тя предлага желязна сигурност и потенциал за стойност в дългосрочен план, но с цената на високи разходи за притежание и експозиция към регулаторни рискове. Задълбочено проучване на правните и данъчните промени, както и готовност за дългосрочно държане, са условия за успех на този елитен пазар.

Тенденции в луксозните имоти и шале в Гщаад

Луксозният пазар на имоти в Гщаад се определя от свръхвисококласни шале и съчетание на традиция с модерен комфорт. Няколко ключови тенденции оформят пазара на луксозни шале през 2025 г.:

• Растящо търсене на „целогодишен“ алпийски живот: Традиционно зимен рай за ски, Гщаад вече се рекламира агресивно като дестинация за цялата година. Днешните купувачи търсят шале, които да се ползват през всички сезони, не само за няколко ски седмици. Много имоти се оборудват с удобства за четири сезона – закрити басейни и спа (за зимен уют), просторни летни тераси и градини. Селището е домакин на над 1 000 културни и спортни събития годишно, включително известни летни музикални фестивали, тенис, поло и конни турнири john-taylor.com. Тази целогодишна жизненост е повишила търсенето на домове, които могат да служат като втори жилища през цялата година (с домашни офиси, бърз интернет и др.), а не само сезонни ски хижи.
• Съвкупност от алпийски чар и модерен лукс: Днешните купувачи търсят „модерен алпийски стил“ – запазване на традиционния чар на шале (стари дървени греди, покриви с чупки), но с изцяло модернизирани интериори и технологии. Много класически шале се реновират основно, като включват съвременни отворени пространства, луксозни кухни, домашни кина, климатичен контрол и смарт системи, всичко това зад рустикална фасада. Има и тенденция към устойчив лукс: монтиране на геотермално отопление, соларни панели и енергийно ефективни материали, в съзвучие с швейцарската „зелена“ строителна политика. Купувачите на луксозни имоти все по-често очакват екологични решения редом с сауни и винени изби. Това се вписва в по-широката тенденция в Швейцария за увеличаващ се интерес към енергийно ефективни домове и устойчиви строителни материали през 2024-25 г. investropa.com investropa.com.
• Мега-шале и удобства: Дефиницията за „шале“ в Гщаад продължава да се разширява – буквално. През последните години се построиха няколко мега-шале (имения), които обхващат 800–1 000 кв.м жилищна площ, често чрез комбиниране на два или повече парцела. Тези индивидуално построени домове разполагат с удобства като вътрешни басейни, частни спа центрове, фитнеси, помещения за персонал, подземни гаражи, дори малки нощни клубове или художествени галерии. Поверителността и възможността за забавление „на място“ са от първостепенно значение. В същото време някои купувачи избират „разумно оразмерен“ лукс: възниква тенденция (особено сред някои европейски купувачи) за интерес към по-малки, кокетни луксозни шале, които са по-лесни за поддръжка. Това съвпада с мини-течението към минимализъм и ефективност – реакция срещу свръхголемите имения investropa.com. Все пак, в Гщаад махалото основно клони към разкоша; международни купувачи с дълбоки джобове често търсят най-големите и луксозни имоти, които парите им могат да купят.
• Нови проекти и брандирани резиденции: Поради ограниченията за строителство, изцяло новите проекти са рядкост, но някои високопрофилни начинания предизвикаха вълнение. Особено расте концепцията за „алпийски курортни резиденции“: брандирани жилища, свързани с луксозни хотели (например Ultima Gstaad, открит преди няколко години, който съчетава бутиков петзвезден хотел с частни апартаменти, обслужвани от хотела). Такива предложения привличат купувачи, желаещи дом с консиерж, охрана и хотелски удобства на разположение. В бъдеще, ако регулациите го позволят, в Гщаад може да се появят повече креативни модели за развитие – напр. свръхлуксозни апартамент-шале или обслужвани кондоминиуми – за максимално използване на ограничените парцели. Lex Candinas (правна промяна от 2024 г.) може да позволи няколко апартаментни проекта, насочени към чуждестранни инвеститори (подобно на ски-курортните апартаменти в други държави), но това ще се развива бавно ubs.com. Инвеститорите трябва да следят за нови строителни обяви, тъй като ще са малко и изключително търсени.
• Съхранение на автентичността: Въпреки блясъка, привлекателността на Гщаад се крие в „алпийската автентичност“, обединена с лукс. Общността яростно защитава традиционния си облик – строгите архитектурни норми гарантират, че шале остават с класически вид (не се разрешават крещящо модернистични вили). Дори новите постройки често трябва да използват естествен камък, дърво и да се придържат към естетиката на шале. Тази консервация на стила гарантира, че селото никога няма да изгуби приказната си атмосфера. Купувачите ценят, че „брандът Гщаад е стилен чар с дискретен, ненатрапчив лукс“ и ясно изразена алпийска идентичност john-taylor.com. Забележително е, че в региона Зааненланд все още има 200 работещи ферми и 7 000 крави john-taylor.com – напомняне, че Гщаад остава живо селскостопанско селище, както и място за световния елит. Тази автентична атмосфера е голямо предимство спрямо по-комерсиализирани курорти.

В същността си тенденцията при луксозните имоти в Гщаад е еволюция без загуба на традицията. Шалетата стават все по-сложни и пригодени за модерен живот, но селцето внимателно пази уютната, идилична атмосфера, която го е направила известно. Купувачите през 2025 г. могат да очакват пазар, където чарът на Стария свят среща лукса на Новия свят – от стопански къщи на над сто години, превърнати в дизайнерски ваканционни домове, до съвсем нови шале, построени така, че да изглеждат на 200 години, но с най-модерни технологии. Тази комбинация продължава да омагьосва световния елит и да поддържа позицията на Гщаад като върха на алпийския лукс.

Наемна доходност и тенденции на пазара за краткосрочни наеми

Пазарът на наеми в Гщаад е уникален: той обслужва основно луксозния сегмент за краткосрочни ваканционни наеми, а в по-малка степен – дългосрочните наематели сред местните (мнозина от които се възползват от субсидирано или кооперативно жилище). Основни точки за наемната доходност и тенденции:

• Ниска доходност спрямо капиталната стойност: Както бе посочено, брутната наемна доходност в Гщаад е ниска в процентно изражение поради изключително високите цени на имотите. Средната доходност за жилищни имоти в кантон Берн е около 2,8% годишно globalpropertyguide.com, а в ултра-премиум пазари като Гщаад град, реалната доходност може да е дори по-ниска (често в диапазона 1–2% за луксозни шалтета). Например, шале на стойност 20 милиона CHF може реалистично да носи между 200 000 и 300 000 CHF годишно от наем в добри години, което е около 1–1,5% доходност. Това е значително под доходността в много други инвестиционни дестинации – швейцарските имоти обикновено са “капиталова игра, а не наемна доходност” facebook.com. Все пак, търсенето на наеми е силно, така че почти всички собственици на луксозни имоти, които отдават, могат да намерят наематели на високи цени; ограничението е главно високата изходна стойност на имота.
• Краткосрочни наеми & ваканционни отдавания: Пазарът на краткосрочни наеми в Гщаад е много активен и все по-често се улеснява както от местни агенции, така и от онлайн платформи. Много собственици избират да отдават техните шалтета на седмична база през пиковите сезони (Коледа/Нова година, февруарските ски седмици и летния сезон юли-август). Наемните цени за топ-шале могат лесно да надхвърлят 25 000–50 000 CHF на седмица през зимния пик поради нивото на клиентелата. Дори по-малките апартаменти могат да достигнат няколко хиляди франка седмично когато търсенето е най-голямо. Заетостта е силно сезонна – имоти може да стоят празни в по-слабите месеци (калният април, спокойният ноември), но да постигнат почти пълна заетост в активните сезони. Общо взето, за собственици, които са склонни да отдават, сезонните краткосрочни наеми могат значително да компенсират годишните разходи (данъци върху имота, поддръжка и т.н.), макар че малцина стигат до пълно покриване на всички разходи само от наем. Докладът UBS Alpine отбелязва, че с покачване на цените на луксозните хотелски стаи с ~30% от 2019 г. насам, отдаването под наем на ваканционни домове е станало по-доходоносно от преди ubs.com, тъй като пътуващите търсят лично пространство за семейства и групи. Тази тенденция насърчава повече собственици да отдават шалтетата си за избрани седмици, често чрез специализирани агенции за луксозен наем, а не през масови сайтове.
• Тенденции при наемните платформи: Airbnb и подобни платформи присъстват в Гщаад, но основно за по-малки апартаменти или по-обикновени шалтета. Луксозните имоти обикновено се управляват от специализирани брокери или консиерж компании (поради очакванията за дискретност и обслужване на наемателите). Забелязва се нарастваща тенденция към “управлявани шалтета”, където компании поемат шале, осигуряват готвач и консиерж и го отдават като ултра-луксозен ваканционен пакет. Това може да донесе значителни приходи. Секторът на краткосрочните наеми в Швейцарските Алпи като цяло се професионализира, като дори инвеститори разглеждат възможността за изграждане на “наемни шалтета” като бизнес модел (в Гщаад обаче купуването с цел отдаване под наем от чужденци е сложно заради разрешителните – виж Регулации).
• Дългосрочни наеми: Отдаването под наем на луксозни шалтета в Гщаад (годишни договори) е сравнително рядко срещано, защото собствениците предпочитат гъвкавост и лично ползване. Има обаче една скромна експат общност и сезонна работна сила, която наема апартаменти целогодишно. Например, персоналът на международни училища, луксозни магазини или хотели може да наема в района. Вакантността е изключително ниска (<1% в Санеенланд за апартаменти) поради недостиг на жилища investropa.com. Контролът на наемите в Швейцария поддържа умерено нарастване на наемите за съществуващите наематели, така че хазяите на дългосрочни наеми са изправени пред някои регулаторни ограничения (напр. вързани към референтния лихвен процент). Повечето инвеститори в недвижими имоти в Гщаад не търсят дългосрочна наемна доходност; те искат или лично ваканционно жилище, или планират селективно краткосрочно отдаване.
• Влияние на туристическите тенденции: Туризмът в Швейцария се възстанови бурно след пандемията (през 2024 г. броят на туристическите нощувки нарасна с висок едноцифрен процент), търсенето на краткосрочни наеми е стабилно и нарастващо. Ако Гщаад продължи да разширява програмата си от събития и активности, наемният сезон може да се удължи (напр. да привлече повече летни наематели за планински преходи, колоездене, фестивали). Нарастващ микро-тренд е “workcation” престои (работа-почивка), при който заможни хора или семейства наемат шале за няколко месеца, съчетавайки дистанционна работа с отдих. Подобрените интернет услуги и спокойната среда правят Гщаад привлекателен за такива дълги престои. Това може леко да увеличи заетостта извън пика и така да подобри ефективната годишна доходност.

Обобщено, наемната доходност в Гщаад е скромна като инвестиция, но хазаите се ползват с много сигурна среда и силно търсене. На практика няма риск да не се намерят наематели при желание за отдаване, поради световната притегателност на локацията – ограничението е по-скоро колко често собственикът иска да отдава своето ценно шале. Тези, които се възползват от пиковите периоди, могат да реализират добър доход от наем, дори като процент спрямо голямата цена на имота това да остава ниско. За много собственици основната цел е да се покрият част от разходите и да се запази възможността за лично ползване, а не максимизиране на доходността. Гщаад остава главно лайфстайл инвестиция, а не пазар за високодоходни наеми, въпреки че секторът на краткосрочните наеми расте и се професионализира паралелно с развитието на туризма.

Ключови строители и агенции за недвижими имоти в Гщаад

Въпреки компактния си размер, Гщаад се обслужва от редица специализирани агенции и строителни фирми в луксозния сегмент. Тези фирми работят с високия клас клиенти и предлагат брокерска дейност, управление на имоти и бутикови строителни услуги:

• John Taylor Gstaad: Местният филиал на световната агенция за луксозни имоти John Taylor е основен играч. John Taylor Gstaad AG (базиран в Санеен) е специализиран в продажбата и наемането на висок клас шалтета и апартаменти в Гщаад и околните селища john-taylor.com. Те движат много от емблематичните обяви в региона и организират сезонни наеми. Мрежата и опитът на John Taylor (над 160 години в глобалната луксозна недвижимост) правят агенцията предпочитан избор за международни купувачи, търсещи дискретност и експертиза. Екипът им в Гщаад акцентира на местното “престиж среща алпийска автентичност” и знае скритите “перли” в Санеенланд john-taylor.com.
• BARNES Gstaad: BARNES International Realty също има офис в Гщаад, насочен към луксозния сегмент. Barnes предлага посредничество при продажба на шалтета, апартаменти и парцели и често публикува пазарни анализи. Глобалното им присъствие (особено в Европа и САЩ) осигурява допълнителни международни купувачи за Гщаад. Екипът на Barnes Gstaad се отличава с подбрани “изключителни шалтета и апартаменти” и достигане до богата клиентела чрез лъскави издания и събития.
• Sotheby’s International Realty – Gstaad: Известната марка Sotheby’s има представителство в района чрез Switzerland Sotheby’s International Realty (често в партньорство с местната фирма Cardis или други). Тази агенция предлага сделки с ултра-премиум имоти и е рекламирала някои от най-скъпите имения в Гщаад на своята глобална мрежа от колекционери и инвеститори. Присъствието им осигурява, че най-ексклузивните имоти в Гщаад достигат до международна клиентела от много богатите, които вече познават марката Sotheby’s.
• Engel & Völkers Saanenland: Немският бранд за луксозни имоти Engel & Völkers има франчайз, покриващ районите Гщаад/Санеен. Те предлагат услуги по продажба и наем и са известни със силния си маркетинг и обхват сред клиенти извън Швейцария (особено в немскоезичните пазари). E&V често прави местни доклади за пазара и е със смело позициониран офис, достъпен за клиенти на място. Обслужват и швейцарци, и чужденци, търсещи имот в курорт.
• Местни строители (NK Immobilien / GRIWA Group): От страна на строителството, nk Immobilien Gstaad (основана през 2015 г. от местен предприемач) нарасна до видима компания за недвижими имоти nkimmobilien-gstaad.ch. Сега като част от групата GRIWA Treuhand, те разработват и строят шалтета и апартаменти в Бернското Оберланд, включително в Санеенланд nkimmobilien-gstaad.ch. NK/GRIWA се грижат за всичко – от проектиране и строителство до продажба и отдаване под наем, често предоставяйки решения “до ключ”. Фокусът е върху качествена архитектура в местен алпийски стил и спазване на строгите регулации. Такива местни строители, макар и малко на брой, са ключови за създаване на нов жилищен фонд (в рамките на закона) и обновяване на по-стари имоти. Други примери са CGI Real Estate и Steiner AG – фирми, които понякога реализират по-големи проекти като преустройство на хотели или изграждане на апартаментни комплекси в алпийски курорти (в Гщаад обаче тези случаи са редки).
• Други агенции: Сред другите бутикови агенции са Michaël Zingraf Real Estate (Gstaad) – скорошен участник, асоцииран с Christie’s International Real Estate и насочен към луксозни шалтета – и Comptoir Immobilier (женеваска фирма, част от Forbes Global Properties, която понякога работи по сделки в района на Гщаад). Gstaad Properties и Saanen Properties са местни фирми, управлявани от дългогодишни жители с богати връзки, които предлагат персонализирани брокерски услуги. Gstaad Property Office (GPO) и Luxury Places са други консултанти, познати в региона. Много от тези агенции си сътрудничат; например, изключителна обява може да се споделя между няколко доверени брокера, за да се намери точният купувач.

Тези агенции не само осъществяват сделки, но често играят роля на пазители на един много дискретен пазар – много продажби в Гщаад се случват “off-market”, като агенциите тихо съпоставят продавачи и купувачи. Маркетингът на недвижими имоти в Гщаад е ненатрапчив; рядко ще видите табели “Продава се”. Вместо това агенциите поддържат списъци с чакащи клиенти и правят целеви контакти когато се появи подходящ имот. Ключовите играчи имат силни връзки със специалисти по управление на богатството, фамилни офиси и настоящи собственици (които често първо се обръщат към тях при евентуална продажба). Тази мрежова динамика означава, че изборът на реномирана и добре свързана агенция е от решаващо значение за всеки новодошъл, който иска да купи в затворения пазар на Гщаад.

В обобщение, ключовите специалисти по недвижими имоти в Гщаад включват смесица от международни луксозни брандове (John Taylor, Sotheby’s, Barnes, E&V) и няколко местни експерти, които се занимават с развитие и нишови сделки. Всички те работят в малка, колегиална общност, за да поддържат репутацията на Гщаад за дискретност и качество. Купувачите и продавачите обикновено се обръщат към някоя от тези фирми, за да се ориентират в сложната регулаторна среда и да имат достъп до клиентската база от ултра-висок клас, която определя имотния пазар на Гщаад.

Движещи сили на пазарното търсене в Гщаад

Няколко силни движещи сили на търсенето подкрепят пазара на имоти в Гщаад, обяснявайки защо това малко алпийско селце привлича интензивен интерес от заможни купувачи по целия свят:

• Елитен туризъм и начин на живот: Гщаад отдавна е магнит за богати и известни личности, предлагащ привлекателна комбинация от лукс и селски чар. Мотото на градчето „Изкачи се, забави темпото“ отразява неговата спокойна ексклузивност. Гщаад се гордее с петзвездни хотели, гурме ресторанти, дизайнерски бутици и художествени галерии по чаровна пешеходна алея john-taylor.com. В същото време работещите ферми и автентичната алпийска култура засилват усещането за истинност. Това съчетание привлича туристи от най-висок клас през цялата година. Много гости – влюбени в атмосферата на Гщаад – стават собственици на имоти, за да си осигурят собствено алпийско убежище. Големият брой събития (над 1 000 годишно) – от турнира по снежен поло и тенис турнира Swiss Open до класическия музикален фестивал Menuhin – гарантира, че Гщаад остава на глобалния радар john-taylor.com. Тези международни събития привличат богати зрители, някои от които купуват ваканционни имоти, след като се влюбят в местността. Накратко, начинът на живот, който предлага Гщаад, е ключов фактор за търсенето – малко места по света позволяват да караш ски сутрин, да присъстваш на гала или концерт вечер и да се разхождаш из селище, което не е загубило приказната си атмосфера.
• Международни купувачи и “Бранд Гщаад”: Пазарът на имоти в Гщаад е изключително движен от международни купувачи. Богати личности от Великобритания, Германия, Франция, Белгия, Близкия Изток, САЩ и все по-често от Азия са активни тук от десетилетия. Глобалният профил на града се подсилва от известни частични резиденти и почитатели (кралски особи, знаменитости, магнати), придавайки му определено престижно излъчване. Според местните брокери, “брандът Гщаад… привлича международна клиентела целогодишно,” благодарение на добрата транспортна достъпност (2 часа от Женева, 1 час от Берн и дори частно летище в Саанен за частни самолети) john-taylor.com. Този лесен достъп означава, че международните собственици могат удобно да стигнат до своите шале за ваканции. Политическата и икономическа нестабилност в чужбина също тласка чужденците към сигурността на Швейцария: в несигурни времена богати семейства от места като Близкия изток или Южна Америка често увеличават покупките на имоти в Швейцария заради стабилността. Гщаад, като по-дискретен и по-малко “бляскав” от Сент Мориц или Куршевел, особено привлича търсещите уединение и ненатрапчив лукс. Последната тенденция на глобална миграция на богатството (богати хора, които се преместват в по-сигурни локации) облагодетелства швейцарските курорти – от Christie’s отбелязват, че екстремни климатични събития другаде и геополитически проблеми карат все повече заможни купувачи да избират алпийски убежища като Гщаад заради сигурността brochures.christiesrealestate.com.
• Инфраструктура и свързаност: Макар да е малко селище, Гщаад значително е инвестирал в инфраструктура, която засилва неговата привлекателност. Лифтовата система на региона (Gstaad Mountain Rides) предлага достъп до 200 км ски писти, а близкият Glacier 3000 осигурява целогодишно каране на ски само на 20 минути john-taylor.com. Панорамната железопътна линия Montreux–Zweisimmen минава през Гщаад, предоставяйки живописна връзка с Монтрьо и други райони john-taylor.com. Частното летище Саанен обслужва частни самолети и чартъри – голям плюс за онези от световния джетсет john-taylor.com. В същото време швейцарската пътна и железопътна мрежа позволява да се достигне Гщаад (макар и с известни усилия) от големите градове. Продължаващите подобрения – като по-бързи влакове, реконструкция на пътни тунели и високоскоростни телекомуникационни мрежи – подпомагат търсенето на имоти. Освен това инвестициите в инфраструктура на ски курортите са национален приоритет: например, в съседни кантони са вложени средства в по-добри лифтове и обществен транспорт (обществен транспорт във Вербие получи обновление за 27 милиона CHF forbesglobalproperties.com). Гщаад също така модернизира своите хотелиерски и медицински услуги, за да посрещне изискана клиентела. Всъщност купувачите знаят, че въпреки отдалечения дух на Гщаад, той предлага инфраструктура и достъп от първокласно ниво, което поддържа дългосрочната стойност.
• Икономическа и данъчна среда: Общата икономическа стабилност и приятелската към богатството среда на Швейцария силно стимулират търсенето. Страната се отличава с ниска инфлация (~1% през 2024) и стабилен растеж investropa.com. Важното е, че Швейцария (и кантон Берн) предлагат благоприятен данъчен режим за много богати чужденци, като в някои случаи възможност за облагане с еднократно данъчно плащане („forfait“). Макар данъците в Берн да са по-високи от тези в ултра-ниско данъчни кантони като Швиц, районът Саанен/Гщаад все пак е привличал богати резиденти със специален данъчен статус през годините. Освен това, няма данък печалба от продажба на имот след определен период на притежание (зависи от кантона), което е изгодно за инвеститорите. Няма и годишен данък върху имоти в много части на Швейцария (някои общини имат минимални данъци върху земята, но нищо като данъците върху богатството другаде). Тази относителна данъчна благоприятност и правна стабилност (силни имуществени права, банковата конфиденциалност и пр.) правят собствеността на швейцарски имот много привлекателна. Според Forbes Global Properties, комбинацията от строги регулации (които ограничават предлагането) и силна валута спомогнаха швейцарският луксозен пазар да процъфтява дори по време на пандемията forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Инвеститорите имат увереност, че парите им в имотите на Гщаад са защитени от една от най-надеждните правни и финансови системи в света.
• Местно търсене и демография: Макар международните купувачи да доминират най-горния сегмент, не бива да се пренебрегва домашното швейцарско търсене. Пандемията доведе до това повече швейцарци да открият или преоткрият местните курорти, покачвайки вътрешното търсене на втори домове. Също така, пенсионната вълна на „бейби бума“ е фактор: заможни швейцарци и европейци на възраст 60+ се пенсионират с голям капитал и желание за ваканционни домове ubs.com ubs.com. Гщаад, с топлия си климат и целогодишни възможности, е атрактивен за активни пенсионери. Алпийските кантони всъщност отбелязаха надсреден ръст на населението през 2024 (+0.9%) вследствие на преместване заради стил на живот ubs.com. Това показва, че швейцарски професионалисти и пенсионери се местят в планински региони както за основно, така и за второ жилище, което добавя към търсенето. Постоянното население на Гщаад и Саанен леко е нараснало, което оказва натиск върху жилищния фонд на всички нива.

В обобщение, пазарното търсене в Гщаад се движи от ненадминат начин на живот и репутация, лесен достъп за световния елит и строгата икономическа логика на инвестициите в сигурен, дефицитен швейцарски актив. Докато Гщаад продължава да предлага спокойствие, престиж и световни удобства в стабилна страна, търсенето от чуждестранни и местни купувачи с голямо състояние би трябвало да остане силно.

Регулаторни и данъчни съображения за купувачите

Швейцария има сложна мрежа от регулации и данъци, които засягат недвижимата собственост, особено за чуждестранни купувачи и ваканционни имоти. Ключови въпроси в Гщаад включват:

• Lex Koller (Ограничения за чуждестранни купувачи): Швейцарският федерален закон „Lex Koller” ограничава покупките на имоти от нерезиденти чужденци. По принцип нерезидентите не могат да купуват жилищни имоти в Швейцария, освен в определени ваканционни зони и то под строги квоти. Гщаад (община Саанен) е една от тези зони, където чужденците са можели да закупуват ваканционни жилища, но при определени условия (например, площ под 1 000 м² и жилищна площ под 200 м², един имот на чуждестранно семейство) forbesglobalproperties.com. Дори и тези, които отговарят на условията (обикновено граждани на ЕС или лица с швейцарски разрешителни за пребиваване), често се нуждаят от кантонално одобрение. Важно: През 2025 г. швейцарското правителство обмисля допълнително затягане на Lex Koller ubs.com. Предложените промени могат да забранят на чужденци да купуват определени видове имоти (като апартаменти в обслужвани „апартхотели” или възможно всякакви нови втори жилища) ubs.com. Ако бъдат приети, това би свило броя на потенциалните чуждестранни купувачи. В момента чуждестранните купувачи вече са изправени пред годишни квоти за разрешителни в кантон Берн – след като малкият брой разрешителни бъде изчерпан, други трябва да изчакват. Местните купувачи и притежателите на швейцарски разрешителни (B или C разрешение) не попадат под Lex Koller, така че имат предимство при свободата на покупка forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com. Всеки, който се замисля за покупка в Гщаад, трябва да провери своята пригодност според Lex Koller и да следи за всички промени. Използването на швейцарско юридическо лице за заобикаляне на Lex Koller е забранено (властите внимателно следят подобни покупки чрез фиктивни компании) forbesglobalproperties.com.
• Lex Weber (Закон за вторите жилища): Друг критичен закон е „Lex Weber” или Инициативата за втори жилища, приета през 2012 г., която ограничава вторите жилища до 20% от жилищния фонд на община. Гщаад/Саанен е доста над този лимит, което означава, че от 2013 г. практически не могат да се строят нови ваканционни жилища – основен фактор за ограниченото предлагане ubs.com. Все още се допуска строителство на основни жилища, но тези имоти често не могат да бъдат продадени по-късно като втори жилища. В края на 2024 г. влезе в сила модификация, наречена „Lex Candinas”, която леко облекчава ограниченията ubs.com. Тя позволява определени изключения, като например преобразуване на стари хотели в жилища или строителство в определени зони, за да се увеличи жилищното предлагане в райони с остър дефицит (като Гщаад и други) ubs.com. Това може да позволи ограничен брой нови апартаменти или шале да излязат на пазара през следващите години, но вероятно все още със забрани за препродажба или определени ограничения за ползване. Извод: Lex Weber ще продължи силно да ограничава новото предлагане в Гщаад – добре за вече притежаващите имот, но предизвикателство за нови купувачи. Потенциалните купувачи не могат просто да развиват земята свободно, дори ако купят парцел; ползването ще е регламентирано (например, трябва да го поддържат като основно жилище или за селскостопански нужди, ако е приложимо).
• Данъци – федерални, кантонални, общински: Данъчната система на Швейцария има няколко нива. Свързаните с имоти данъци за купувачите включват:
  • Данък при прехвърляне на собственост/такса за печат: Кантон Берн облага такса за прехвърляне на имот (около 1,8% от покупната цена, обикновено се разпределя между страните или се поема от купувача – това може да варира). Освен това, нотариалните и таксите за вписване в имотния регистър са ~0,3–0,5%. Това добавя около 2,3% разход за транзакция за купувач в Гщаад.
  • Годишни имотни данъци: Няма повтарящ се федерален имотен данък. Кантон Берн налага скромен кантонален данък върху богатството, който включва стойността на имота (само за швейцарски резиденти; варира ~0,3–0,7% от нетните активи, с големи освобождавания). Нерезидентни собственици обикновено не дължат данък върху богатството, освен ако нямат швейцарско гражданство. Някои общини налагат скромен данък върху земята; годишният данък върху земята в Саанен е сравнително нисък (няколкостотин франка за луксозно шале).
  • Данък върху приравнен наем: Нетипичен за много чужденци, в Швейцария се облага собствениците-самонастанени с фикционален „наем”, около 70% от пазарната стойност на наема. Собствениците могат да приспадат лихви по ипотека и разходи за поддръжка. Много собственици на втори дом ползват ипотека, за да намалят този данък. В момента има предложение за отмяна на данъка върху приравнения наем в цялата страна, с което ще отпадне и приспадането на лихвите по ипотеката ubs.com. Ако тази реформа се приеме, печелят богатите купувачи без ипотека (няма да се облага приравненият наем), но тези с дълг ще загубят приспадането.
  • Данък върху капиталовата печалба: Кантон Берн налага данък върху печалбата от продажба при продажба на имот в определен срок (по намаляваща скала). Дългосрочните собственици (над ~10 години) ползват облекчения, а след няколко десетилетия данъкът спада до нула. Това е с цел да се ограничи спекулацията. Повечето собственици в Гщаад държат имотите си дългосрочно, така че това рядко е фактор, но ако продавате например за по-малко от 5 години с печалба, очаквайте значителен данък (може да е над 30% при много краткосрочна препродажба).
  • Данък върху наемния приход: Ако отдавате имота под наем, доходът от наем се облага с данък в Швейцария за резиденти (а за нерезиденти – възможно е да се удържа данък при източника). Собствениците на имоти от висок клас често структурират ползването така, че наемният приход е минимален или покрит от разходи, за да избегнат данъчни усложнения.
• Резиденция и гражданство: Покупката на имот в Гщаад не дава автоматично право на пребиваване. Чужденците обикновено трябва първо да получат разрешително, ако искат да живеят постоянно в шале. Въпреки това, Швейцария издава разрешителни за пребиваване на заможни лица в определени случаи (срещу договорени с кантона еднократни луксозни данъци). Кантон Берн предлага такива данъчно договорени пребивавания, макар че това е по-рядко срещано в сравнение с някои французскоезични кантони. Някои чуждестранни купувачи избират да станат резиденти на Швейцария (чрез бизнес-визи за инвеститори и др.), за да заобиколят напълно Lex Koller и да се насладят на живота в страната – тогава могат да купуват имоти по-свободно. Граждани на ЕС/ЕАСТ с швейцарско разрешение тип B могат относително лесно да купят жилище за собствени нужди forbesglobalproperties.com.
• Бъдещи регулаторни акценти: Освен затягането на Lex Koller, на федерално ниво се обсъжда въвеждането на специален данък върху вторите жилища (за да се ограничи броят на празните ваканционни домове в курортните райони) ubs.com. Ако се въведе такъв „данък за втори дом”, притежанието на ваканционно шале в Гщаад може да става ежегодно по-скъпо. Освен това, местните власти могат да наложат правила като ограничения върху отдаването под наем (някои курорти изискват регистриране на краткосрочни наеми или плащане на туристически такси на нощувка). В момента Гщаад е доста либерален в сравнение с Цюрих или Женева, където има твърди протекции за наемателите и тавани за наемите – но това може да се промени, ако местните се почувстват притиснати от твърде много празни ваканционни имоти. Още един фактор: валутните курсове (CHF спрямо родната валута) може да повлияят на ефективните разходи за чуждестранните купувачи, но това е пазарен риск, а не регулаторен.

Заключение (Регулаторно): За местните швейцарски купувачи правилата в Гщаад означават основно трудности при строителството на нови имоти и задължително плащане на такси при прехвърляне и евентуално данъци върху печалбата. За чуждестранните купувачи е важно прецизно ориентиране по Lex Koller и лимитите за разрешителни – често това изисква търпение или креативно планиране (напр. покупка на името на съпруга/съпругата с паспорт от ЕС и разрешение и др.). Силно се препоръчва наемането на швейцарски нотариус и правен консултант още в началото на процеса. Регулаторният климат в Швейцария като цяло е на ограничаване на прекомерното инвестиране (за защита на достъпността до жилища за местното население), което парадоксално прави Гщаад още по-ексклузивен. Оставането в течение с предстоящи гласувания или закони (като ревизиите на Lex Koller) е ключово, тъй като това може да засегне възможностите за купуване или продажба на международни купувачи в бъдеще ubs.com. Въпреки това, стабилността на швейцарската правова държава означава, че няма внезапни произволни промени – всички нови ограничения обикновено се въвеждат поетапно, така че пазарът има време да се адаптира. Именно тази стабилност и предвидимост вдъхва увереност на чуждестранните инвеститори въпреки цялата бюрокрация.

Дългосрочни прогнози за растеж до 2030 г.

Гледайки напред към края на десетилетието, експертите остават внимателно оптимистични по отношение на траекторията на имотния пазар в Гщаад. Ето дългосрочните прогнози и факторите, които оформят очакванията до 2030 г.:

• Прогноза за растеж на цените: Както вече беше обсъдено, основните прогнози предполагат продължаващ умерен растеж на цените при жилищните имоти в Швейцария – от порядъка на 2–4% годишно на национално ниво globalpropertyguide.com. Най-престижните курорти като Гщаад могат да се движат в горната част на този диапазон при добри икономически условия (или леко да изостават, ако регулациите се затегнат). За периода 2025–2030 г. това означава приблизително +15–20% кумулативно увеличение на цените в луксозния сегмент на Гщаад (например шале за 10 милиона CHF може да струва средно 11,5–12 милиона CHF през 2030 г.). Това не е формална гаранция, а по-скоро екстраполация на текущите двигатели: ограничено предлагане, стабилно търсене и ниски лихви в Швейцария. Анализаторите на UBS отбелязват, че ограничената достъпност вероятно ще ограничи значителни скокове в цените, но стабилната икономика и оскъдното предлагане „ще поддържат готовността на хората да платят по-висока цена“ за собственост globalpropertyguide.com. Казано по-просто: не очаквайте ново удвояване на цените този десетилетие, но постепенно поскъпване остава най-вероятният сценарий.
• Пазарни цикли и устойчивост: Исторически, имотите в швейцарските Алпи показват висока устойчивост. Изследване на Knight Frank определя среден годишен ръст на цените на алпийските имоти от около 1,9% за периода 2009–2022 г., ускорявайки до около 4% годишно след 2020 г. knightfrank.com. Дори при предизвикателства (напр. силен франк или глобални кризи), цените в Гщаад обикновено се запазваха стабилни или се понижаваха съвсем леко. Тази закономерност вероятно ще продължи. Всяка бъдеща глобална рецесия би могла да временно спре ръста за година-две, но рязък спад на цените в Гщаад изглежда малко вероятен без принудени продажби. Супербогатите собственици обикновено не са силно задлъжнели, което намалява риска от разпродажби под налягане. Затова перспективата за 2030 г. е стабилна към положителна, като Гщаад ще остане високо плато на цените с постепенно покачване.
• Еволюция на търсенето: До 2030 г. купувачите може да се променят като демографски профил. Очаква се повече млади богати купувачи (на 40- и 50-годишна възраст) да навлязат на пазара в Гщаад, особено предприемачи от сферата на технологиите и нововъзникващи икономики, които все по-често стават част от групата на най-богатите лица investropa.com. Тези по-млади купувачи може да донесат различни предпочитания (по-модерен дизайн, фокус върху устойчивост и уелнес функционалности). Пазарът ще отговори с интелигентна домова автоматизация, станции за зареждане на електромобили в шале, частни СПА комплекси и др., за да удовлетвори тези очаквания. Също така, ако дистанционната/хибридна работа продължи, повече собственици може да прекарват продължителни периоди в Гщаад, ползвайки го като основен дом през част от годината. Това би могло леко да увеличи ефективното търсене (примерно човек да притежава един голям дом, вместо да купува два по-малки за различни сезони).
• Прогноза за предлагането: От страна на предлагането, няма индикации за сериозен излишък от жилища в Гщаад. Дори с реформата Lex Candinas, броят на новите строежи ще остане нисък – вероятно няколко шале или малка жилищна сграда тук-там. UBS предвижда новото строителство в алпийските райони да остане значително под средните национални темпове ubs.com. Ако има промяна, тя ще е някои съществуващи шале да се разделят или преустроят в повече жилищни единици (ако местната власт натисне за създаване на жилища за местни/служители на хотели). Но поради значението на наследството и естетиката, мащабно строителство е малко вероятно. Следователно до 2030 г. общият жилищен фонд може да нарасне съвсем незначително, подчертавайки устойчивия недостиг на предлагане.
• Външни рискове и неочаквани фактори: Няколко непредвидими събития може да променят прогнозата. Ако Швейцария въведе пълна забрана за покупка на имоти от нерезиденти в идните години (екстремен сценарий Lex Koller), търсенето може да се измести почти изцяло към местни купувачи, което би смекчило цените донякъде. Обратно, при засиленa глобална геополитическа или климатична несигурност, Швейцария може да изпита наплив на капитали като безопасна дестинация, тласкайки луксозния пазар нагоре над прогнозите. Макроикономически фактори като лихвените проценти са съществени: сегашната прогноза предполага лихвите да останат сравнително ниски или нормализирани. Връщане към много високи лихви до 2030 г. би охладило дори луксозния пазар (най-вече като ограничи възможностите на местните купувачи и оскъпи ипотеките). Валутните колебания (много силен франк) също могат да направят имотите в Швейцария по-скъпи за чуждестранни инвеститори, така че леко да намалят интереса от чужбина ubs.com. Тези фактори трудно се предвиждат, но е важно да се следят.
• Визия за 2030 г. – статусът на Гщаад: През 2030 г. Гщаад вероятно ще остане това, което е и сега: бижуто на алпийския луксозен имотен пазар. Градът ще продължи да фигурира сред най-скъпите имотни пазари в света. Възможно е да видим Андермат или други курорти, които да навлязат напред (например Андермат наскоро беше сред топ 5 най-скъпи швейцарски курорти след значително поскъпване forbes.com), но утвърдената репутация на Гщаад и ултра-ексклузивният съществуващ жилищен фонд му осигуряват дългосрочно предимство. Усилията на града да остане атрактивен – разширяване на предложенията за семейства, инвестиции в устойчив туризъм и запазване на автентичността – ще поддържат търсенето.

В обобщение, дългосрочната прогноза до 2030 г. за имотите в Гщаад е стабилен ръст и устойчивост, без индикации за балон или срив. Анализаторите очакват по същество продължаване на сегашната тенденция: плавно покачване на цените, отделни стабилизации, но като цяло високо стартово ниво, подкрепено от глобалното нарастване на богатството и местния недостиг. За инвеститорите и собствениците, Гщаад ще продължи да оправдава обещанието си за сигурност и престиж в недвижимите имоти. Както се казва в един пазарен доклад, „Допускаме, че цените на жилищата, обитавани от собствениците им, ще се покачват в средносрочен план… ограниченото предлагане ще продължи да подкрепя готовността за плащане, но намалената достъпност трябва да ограничи всякакви значителни увеличения.“ globalpropertyguide.com – сценарий, който съвършено описва пътя на Гщаад до 2030 г.

Източници:

• UBS Chief Investment Office, Luxury Property Focus 2025 (15 май 2025 г.) – Тенденции и ценови нива на швейцарския луксозен имотен пазар ubs.com ubs.com.
• Knight Frank, Alpine Property Report 2025 (ноември 2024 г.) – Цени и годишни промени на престижните ски курорти (Гщаад и конкуренти) knightfrank.com.
• Neho Real Estate, Цени на имотите в Гщаад, юни 2025 – Данни за промяната на цените на местно ниво (26,6% ръст на годишна база, апартаменти +16,6%).
• Global Property Guide, Анализ на жилищния пазар в Швейцария 2025 (юни 2025) – Национални ценови индекси, прогнози на Wüest Partner globalpropertyguide.com globalpropertyguide.com.
• Forbes Global Properties, 5 причини за устойчивия луксозен имотен пазар в Швейцария (2022) – Цени на супермодерните имоти в Гщаад (33 000 CHF/м² през 2022 г.) и пазарни фактори forbesglobalproperties.com forbesglobalproperties.com.
• Investropa, 16 силни тенденции на имотния пазар в Швейцария 2025 – Движещи сили в луксозния сегмент, +25% спрямо цените преди COVID investropa.com investropa.com.
• John Taylor Gstaad Agency – Локална информация за клиентите, начина на живот и свързаността в Гщаад john-taylor.com john-taylor.com.
• Christie’s International Real Estate, 2025 Световна прогноза за луксозните имоти – Климатично детерминиран интерес към алпийските региони brochures.christiesrealestate.com.
• Global Property Guide, Възвръщаемост от наеми в Швейцария Q2 2025 – Средни наемни доходи по кантон (Берн ~2,8%) globalpropertyguide.com.
• UBS Alpine Property Focus 2025 – Фактори, влияещи на търсенето на ваканционни имоти, дефицит в предлагането и новия закон Lex Candinas ubs.com ubs.com; регулаторни рискове като евентуално затягане на Lex Koller ubs.com ubs.com.
• Julius Baer, Пазар на имоти в Швейцария Q2 2025 – Общ пазарен климат (понижение на лихвите, инерция в търсенето).
• Engel & Völkers, Доклад за жилищния пазар в Швейцария 2025 – Тенденции при второто жилище и регионални перспективи.