Пазарен трус на голяма височина: Денвърската имотна сцена през 2025 г. нарушава гравитацията и подготвя големи промени

Резюме за изпълнителния директор

Пазарът на недвижими имоти в Денвър през 2025 г. преживява драматична промяна от бурния пазар на продавачите през последните години към по-балансирана (и дори благоприятна за купувачите) среда. Жилищният инвентар е нараснал до най-високите си нива за последното десетилетие, което охлажда някогашния бурен ръст на цените на жилищата и дава на купувачите новооткрита сила shishito-re.com axios.com. Цените на жилищата са се изравнили – медианата около $600K е практически непроменена на годишна база – което бележи „здравословно ребалансиране“ след бързото поскъпване по време на пандемичния бум recolorado.com axios.com. Продажбата на жилища отнема малко повече време и намаленията на цените стават чести, като почти 38% от обявите са били намалени това лято (много над националната средна стойност) axios.com. В същото време високите ипотечни лихви, които се задържат около 7%, са намалили донякъде търсенето, като много купувачи остават в изчакване въпреки по-големия избор axios.com.

От търговска гледна точка, офис пазарът в Денвър се сблъсква с рекордно високи нива на незаетост в центъра – над 35%, наследство от дистанционната работа cbre.com. Въпреки това има ранни признаци на стабилизиране: активността по наемане се увеличава, а площите за поднаем бавно се усвояват, което показва, че най-лошото може би е отминало coloradosun.com. Търговските имоти остават силна страна, с ниска незаетост (~4-5%) и стабилни наеми, тъй като потребителските разходи остават солидни lee-associates.com corken.co. Индустриалните имоти продължават да се представят добре, подкрепени от търсенето на електронна търговия и логистика; незаетостта е около 8%, а наемите леко се покачват milehighcre.com.

Гледайки напред, дългосрочните основи на Денвър остават силни. Очаква се растежът на населението да продължи (Метро Денвър се очаква да надхвърли 3,6 милиона жители до 2030 г.), което ще поддържа търсенето на жилища metrodenver.org. Градските лидери провеждат политики в подкрепа на жилищното строителство – от легализиране на допълнителни жилищни единици в целия град до стимулиране на достъпното строителство – с цел да се справят с предизвикателствата по отношение на предлагането и достъпността coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Основни инфраструктурни и строителни проекти (като 62-акровото преустройство на River Mile в центъра и разширяването на транспорта) обещават да преобразят градската среда и да създадат нови инвестиционни възможности с наближаването на 2030 г. В обобщение, пазарът на недвижими имоти в Денвър през 2025 г. е в период на пренастройване, като излишъците от последния бум отстъпват място на по-устойчива траектория. Купувачите и инвеститорите вече имат повече възможности за маневриране, дори когато икономическата несигурност и високите лихвени проценти създават краткосрочни рискове. Тези, които са информирани и се адаптират към „новата нормалност“, са в добра позиция да просперират в развиващия се пазар на недвижими имоти в Денвър dmarealtors.com dmarealtors.com.

Ключови пазарни показатели (2025):

Показател	Стойност (2025)	Годишна промяна / Бележки
Медианна цена на жилище (метро)	~$600,000 (март–юни 2025)	≈ 0% спрямо 2024 (без промяна, пазарът се стабилизира) recolorado.com dmarealtors.com
Увеличение на цените на жилищата	~+1% (град Денвър, юни 2025)	Лек ръст (след ~15–20% годишни ръстове през 2021) redfin.com
Активни обяви (метро)	~13,000 (лято 2025)	+50% спрямо 2024 (най-високо от 2011) dmarealtors.com denverite.com
Месеци наличност	~2.0 месеца (юни 2025)	Нагоре от ~1.2 през 2024 – по-балансиран пазар (5–6 месеца е „нормално“) dmarealtors.com
Медианни дни на пазара	25 дни (юни 2025, Денвър)	+7 дни годишно (жилищата се продават малко по-бавно) redfin.com
30-годишен ипотечен лихвен процент	~6.5–7.0% (средата на 2025)	Нагоре от ~3% през 2021 (високите лихви ограничават достъпността) themortgagereports.com nerdwallet.com
Вакантност на жилищни наеми	8.6% (метро МФ, средата на 2025)	Повишена поради нови апартаменти (в полза на наемателите) corken.co
Вакантност на офиси (център)	36.8% (Q2 2025)	+1.5 пр. п. годишно – рекордно високо (последици от пандемията) cbre.com
Вакантност на офиси (метро)	~25–27% (Q2 2025)	Нагоре от ~24% през 2024 (предградия <20%; Cherry Creek ~8%) coloradosun.com
Свободни търговски площи (метро)	~4.2% (Q1 2025)	Близо до рекордно ниско ниво (силно търсене на търговски площи) lee-associates.com
Средна наемна цена на търговски площи	$23.5/кв.ф./год. (средата на 2025)	Умерен ръст на наемите (ограничено ново предлагане) corken.co
Свободни индустриални площи (метро)	8.1% (Q1 2025)	+0.3 пр.п. на годишна база (леко увеличение, добавени нови складове) milehighcre.com
Средна наемна цена на индустриални площи	$9.60/кв.ф./год. (Q1 2025)	+3.2% на годишна база (стабилно търсене на логистични площи) milehighcre.com
Население на град Денвър	~717 000 (2024)	+19% спрямо 2010; прогноза ~730 хил. до 2030 5280.com aterio.io
Население на метро Денвър	~3.3 милиона (прогноза за 2025)	Прогнозирано ~3.6 милиона до 2030 metrodenver.org

(Източници: Denver Metro Assoc. of Realtors, REcolorado MLS, Zillow/Redfin, CBRE, прогнози на Бюрото за преброяване на САЩ.)

Преглед на текущите пазарни условия (2025)

Към 2025 г. пазарът на недвижими имоти в Денвър преминава през забележим преход от ускорените условия по време на пандемията към по-спокоен и балансиран пазар. След години на изключително предимство за продавачите, предлагането се е възстановило значително, давайки на купувачите по-голям избор и възможност за преговори. В района на Денвър активните жилищни обяви скочиха до над 12 000 през пролетта на 2025 г. – ниво, „невиждано от 2011 г. насам,“ и повече от два пъти средното предлагане за последното десетилетие shishito-re.com denverite.com. Този наплив на обяви бележи рязък обрат спрямо 2021–2022 г., когато имаше моменти с по-малко от 1 000 налични жилища и купувачите трябваше да се надпреварват и наддават над исканата цена за почти всичко denverite.com.

Важно е, че цените на жилищата са се стабилизирали след лек спад в края на 2022–2023 г. Средната продажна цена в района на Денвър е около $600K–$620K (за всички типове жилища) към средата на 2025 г., което е приблизително същото като година по-рано recolorado.com redfin.com. През март 2025 г. средната крайна цена беше $595 000 – идентична с март 2024 г., което показва „признаци на стабилност въпреки всички промени“ в предлагането recolorado.com recolorado.com. До юни цените се повишиха само с 1–2% на годишна база, което е скромна промяна и подчертава новото равновесие redfin.com. Това изравняване следва бурния ръст на цените по време на пандемията (~20% годишно в пика), и подсказва, че пазарът в Денвър е преминал в коригираща фаза, а не в срив. Както казва един местен агент, „нямаме лош пазар, имаме различен пазар“ – характеризиращ се със стабилизация и пренастройка на очакванията dmarealtors.com.

Продажбената активност през 2025 г. е стабилна, но не и трескава. След сравнително бавна зима, пролетният сезон на продажбите отбеляза здравословно увеличение на транзакциите – напр. затворените продажби през април 2025 г. са с 3% повече на годишна база recolorado.com – но нищо подобно на маниакалните скокове от 2021 г. Купувачите са станали по-внимателни, а нарастващите лихвени проценти ограничават колко скъп дом могат да си позволят (и съответно колко високи могат да станат цените). Всъщност, проблемите с достъпността вече са основна тема: ипотечните лихви в диапазона 6,5–7% означават значително по-високи месечни плащания, дори когато цените на жилищата остават близо до рекордни нива themortgagereports.com axios.com. Това задържа някои потенциални купувачи извън пазара, създавайки интересна динамика, при която предлагането се увеличава (защото продажбата на жилища отнема повече време), но общото търсене е донякъде потиснато спрямо предлагането. Резултатът е, че балансът на силите се е изместил в полза на купувачите в много сегменти. За първи път от години купувачите в Денвър могат да не бързат и да разглеждат различни оферти без страх, че жилището ще изчезне на следващия ден. Те успешно договарят намаления на цените и отстъпки от продавачите – сценарий, немислим по време на свръхконкурентния пазар по време на пандемията shishito-re.com shishito-re.com.

Съществено е, че пазарната промяна не е равномерна при различните ценови нива и типове имоти. Жилищата от по-висок клас отбелязват по-изразено забавяне: в средата на 2025 г. луксозният сегмент в Денвър ($1M+ жилища) разполага с 5–10 месеца наличност, което означава, че купувачите в този диапазон имат голям избор и предимство dmarealtors.com dmarealtors.com. За разлика от това, началните и средните ценови сегменти (където повечето купувачи са ограничени от това, което могат да заемат) остават по-конкурентни, макар и определено по-спокойни отпреди. Има и разлика между еднофамилни къщи (самостоятелни къщи) и прикачени жилища (апартаменти/таунхауси). Цените на еднофамилните къщи се задържат близо до исторически върхове (средно около $665K за самостоятелна къща през пролетта) denverite.com denverite.com, докато цените на апартаментите са се понижили, с около 5–6% под пика от 2022 г. (средна цена на апартамент в Денвър сега ~$350K срещу ~$400K при пика) denverite.com. Голямото предлагане на апартаменти и вероятно намаляващите предпочитания за живот в центъра след пандемията доведоха до това, че апартаментите „отчитат по-значително понижение“ в стойността си shishito-re.com denverite.com. Тази тенденция се потвърждава от данните за продажбите: през април цените на апартаментите/таунхаусите са били с около 6% по-ниски спрямо година по-рано, а прикачените жилища са се продавали два пъти по-бавно от самостоятелните къщи denverite.com. Накратко, общият пазар се охлажда, но качествените еднофамилни къщи в желани квартали все още привличат внимание, докато по-неподдържаните или надценени оферти (особено апартаменти) може да останат на пазара по-дълго.

Тенденции в жилищния пазар

Цени на жилищата и темпове на поскъпване

След бурните промени през последните няколко години, ценовата траектория на жилищата в Денвър през 2025 г. най-добре може да се опише като стабилна или леко нарастваща. Ерата на двуцифрения годишен ръст отстъпи място на нулев или нисък едноцифрен растеж на стойността на жилищата. Според данни от MLS, медианната продажна цена за метрополията през пролетта на 2025 г. (~$595K–$605K) е практически непроменена спрямо 2024 г. recolorado.com recolorado.com. Redfin също така отчете, че медианната цена в град Денвър е $625,000 през юни 2025 г., което е скромно увеличение от 1.6% на годишна база redfin.com. За сравнение, по време на бума 2020–2022 г., Денвър отбеляза годишни скокове в цените от 15–20%. Сега пазарът очевидно е достигнал висок плато – с цени, които „запазват нивото си“, вместо да продължат да се покачват recolorado.com. Тази стабилизация е пряк резултат от увеличеното предлагане и ограниченото търсене; на практика, пазарните основи са се балансирали.

Забележително е, че има известна вариация по сегменти. Цените на еднофамилните къщи в Денвър са относително устойчиви, като медианните стойности се доближават до рекордни върхове (~$660K–$670K за самостоятелни къщи в средата на 2025 г.) denverite.com denverite.com. Годишните промени са минимални – например, медианната цена на самостоятелна къща през април 2025 г. е $604K, около +1% спрямо година по-рано recolorado.com. Жилищата тип апартаменти/редови къщи, от друга страна, са отбелязали лек спад в стойността. Медианната цена на апартамент/редова къща (град Денвър) е спаднала от около $400K при пика през 2022 г. до приблизително $350K през 2025 г. denverite.com. Една от причините е, че предлагането на апартаменти е по-голямо, а купувачите им (често първоначални купувачи или инвеститори) са по-чувствителни към повишаването на лихвените проценти. Експертите отбелязват, че докато стойността на еднофамилните къщи се е запазила, „пазарът на апартаменти и редови къщи е отбелязал по-значително отслабване.“ shishito-re.com Като цяло, обаче, общият темп на поскъпване в Денвър за 2025 г. е практически нулев – драматична промяна спрямо стремглаво растящите стойности от близкото минало.

Гледайки напред, прогнозите за цените за следващите няколко години са по-скоро сдържани. Някои анализатори дори предвиждат лек спад на цените, докато пазарът напълно усвои ръста на наличностите. Например, една фирма за имотни данни прогнозира потенциален спад от 9% в стойността на жилищата в Денвър през следващата година, ако наличностите продължат да изпреварват търсенето shishito-re.com shishito-re.com. Това би представлявало умерена корекция спрямо надценяванията по време на пандемията. Въпреки това, други очакват цените предимно да се задържат или да нарастват само умерено през следващите години. Консенсусът сред много икономисти е, че периодът 2025–2030 вероятно ще донесе „по-плавни увеличения на цените“ – може би нисък едноцифрен годишен ръст – вместо нов метеоритен скок. Очаква се повече активност при продажбите, когато лихвите в крайна сметка намалеят, но цените трябва да растат по-близо до ръста на доходите и инфлацията usnews.com uschamber.com. По същество, стойността на жилищата в Денвър се очаква да нараства много по-бавно занапред, освен ако не настъпи нов шок в предлагането или търсенето. Това е добра новина за устойчивостта: след над 40% ръст на цените през 2020–2022 г., паузата позволява на доходите да наваксат и предотвратява по-голяма криза с достъпността.

Наличности и търсене от купувачи

Инвентаризацията се оказа решаващият фактор през 2025 г. Броят на жилищата за продажба в района на Денвър се е увеличил рязко от исторически ниски нива до най-високото предлагане за последното десетилетие. До май 2025 г. активните обяви са се увеличили с приблизително 48–50% на годишна база shishito-re.com axios.com. В абсолютни числа това означаваше около 12 000–13 000 жилища на пазара всеки месец през късната пролет и лятото shishito-re.com fred.stlouisfed.org. Сравнете това с дъното на пандемичната покупателна треска, когато инвентаризацията падна под 2 000 и дори 1 000 на моменти – безпрецедентен недостиг на обяви denverite.com. Настоящите нива на инвентаризация наподобяват 2011 г. (последното дъно на пазара), което подчертава колко драматична е тази промяна shishito-re.com denverite.com. Защо този ръст? Комбинация от фактори: жилищата просто стоят по-дълго на пазара (така обявите се натрупват), повече продавачи решават да пуснат имотите си и да реализират печалба, докато цените са високи, а търсенето от купувачи е намаляло (така че по-малко обяви се сключват веднага) shishito-re.com denverite.com.

От гледна точка на купувача, този ръст на инвентара е благодат. Най-накрая има възможност да се разглежда, сравнява и преговаря. „Сега имате повече избор и повече време“, както се отбелязва в един доклад – дните, в които се правеше паникьосана оферта в рамките на часове, са отминали shishito-re.com shishito-re.com. В средата на 2025 г. средните дни на пазара в Денвър се увеличиха до около 2–3 седмици (16 дни за къщи и 30 за апартаменти през юни), докато година по-рано много имоти се продаваха за под 1–2 седмици dmarealtors.com. По данни: жилищата в Денвър стоят средно около 25 дни на пазара (в целия град) срещу само 18 дни миналото лято redfin.com. Това показва, че купувачите вече не бързат както преди, често изчакват и дори чакат намаления на цените на обявите. Наистина, намаленията на цените са станали обичайни: 38% от обявите са имали намаление на цената през юни 2025 г., най-високият дял в страната и знак, че продавачите са надценили първоначално и са били принудени да коригират axios.com. Старшият икономист на Zillow Орфе Дивунгуй го определи така: „разликата между купувачи и продавачи се свива… здравословно ребалансиране.“ axios.com С други думи, след години, в които продавачите определяха цената, пазарът се пренастройва към това, което купувачите са готови (и могат) да платят.

Важно е да се отбележи, че търсенето от купувачи, макар и подобрено спрямо зимата, остава премерено. По-високите лихвени проценти извадиха от пазара някои купувачи, особено тези, които купуват за първи път и са чувствителни към увеличенията на месечните вноски axios.com. Освен това икономическата несигурност (разговори за рецесия, съкращения в технологичния сектор и др.) направи купувачите по-предпазливи. Въпреки това, търсенето в никакъв случай не е изчезнало – Денвър остава желан град и притокът на население продължава, така че има основна група купувачи за правилно оценени имоти. Всъщност, реалният брой продажби е сравнително стабилен. Например, през юни 2025 г. град Денвър отчита 880 продажби на жилища, увеличение (+2.8%) спрямо юни 2024 г. redfin.com redfin.com. А процентът на обявите, които се продават над исканата цена, макар и по-нисък от пика, все още е близо 30% (около 29% от продажбите през май 2025 г. са били над обявената цена) zillow.com zillow.com. Това означава, че добре оценените и атрактивни имоти все още могат да предизвикат наддаване и да се продадат на по-висока цена. В обобщение, търсенето от купувачи в Денвър се е нормализирало: има много заинтересовани купувачи, но те са по-придирчиви и вече имат повече сила. Пазарът се е променил от „множество оферти още на първия ден“ към по-стандартно темпо, при което „купувачите остават активни и готови да правят оферти“, но при собствените си условия recolorado.com recolorado.com.

Лихвени проценти по ипотеките и достъпност

Достъпността е ахилесовата пета на жилищния пазар в Денвър през 2025 г.. Комбинацията от високи цени на жилищата и високи ипотечни лихви е разтегнала бюджетите на много купувачи до краен предел. След като останаха под 3% през по-голямата част от 2020–2021 г., 30-годишните ипотечни лихви скочиха драстично в началото на 2022 г., когато Федералният резерв се бори с инфлацията. Към средата на 2023 г. лихвите бяха в диапазона 6–7% и до голяма степен останаха там и през 2025 г. Всъщност, средната 30-годишна лихва за 2025 г. се задържа около 6,7–6,8%, малко над средната за 2024 г. themortgagereports.com nerdwallet.com, и не е далеч от върховете от 7,1%, достигнати в края на 2023 г. За купувачите това означава, че цената на заемането е приблизително двойно по-висока, отколкото преди няколко години. Въздействието върху достъпността е значително: жилище за $600K, което беше на ръба на достъпността при 3%, става истинско предизвикателство при 7%. Месечните плащания по главница и лихва са стотици (или дори хиляда) долара по-високи. В резултат на това, броят на квалифицираните купувачи намалява или купувачите трябва да се насочат към по-евтини жилища, за да запазят плащанията управляеми.

Индексът за достъпност на жилищата в Денвър се е влошил съответно. Дори когато цените се задържат, високите разходи за финансиране означават, че необходимият доход на типичния купувач се е увеличил. Много купувачи сега се оказват на ръба на лимитите за дълг към доход, особено тези, които купуват за първи път и нямат натрупан капитал от предишен дом. Това се проявява в по-бавни продажби в началния и средния сегмент – потенциалните купувачи изчакват, надявайки се или лихвите да паднат, или цените да се коригират надолу, за да компенсират axios.com. Брокерите съобщават, че достъпността „държи много хора извън пазара“, въпреки че купувачите имат по-голяма сила при преговори през 2025 г. axios.com.

От друга страна, купувачите с пари в брой и инвеститорите с дълбоки джобове сега се сблъскват с по-малко конкуренция. По време на бума през 2021 г. офертите с пари в брой често побеждаваха финансираните оферти. През 2025 г., с по-малко купувачи, които могат да си позволят покупка, тези с пари в брой или големи първоначални вноски могат да избират най-добрите сделки. Освен това, може да се очаква известно облекчение: икономистите предвиждат, че ипотечните лихви могат постепенно да се понижат в края на 2025 г. и след това, ако инфлацията продължи да се охлажда bankrate.com dmarealtors.com. Дори спад до ниските 5% би подобрил значително достъпността и вероятно „ще доведе до повече активност на пазара“, тъй като купувачите, които са изчаквали, ще се върнат facebook.com usnews.com. Но в краткосрочен план, средата с високи лихви е ограничаващ фактор за потенциала на пазара. Това ефективно поставя таван на това колко високи могат да станат цените, без доходите да растат паралелно.

И накрая, данъците върху имотите и разходите за застраховка в Денвър също влияят върху достъпността. Данъчната система на Колорадо претърпя голям шок през 2023–2024 г., когато оценките на жилищата скочиха, а предишният закон за ограничаване на данъците в щата (поправката Галахър) вече не съществуваше. Много собственици на жилища получиха увеличение на оценките с 30-40%, което значително повиши данъчните сметки leg.colorado.gov coloradonewsline.com. Мярка на бюлетината (Предложение HH), която щеше да ограничи тези увеличения, беше отхвърлена през 2023 г. ballotpedia.org, така че по-високите данъци увеличават разходите за притежание на жилище през 2025 г. Въпреки че данъчните ставки в Колорадо са относително ниски на национално ниво, бързото поскъпване на имотите доведе до по-високи данъци в абсолютна стойност. Освен това, застрахователните премии също се увеличават (поради фактори като инфлация в строителните разходи и риска от градушки/вятър в Колорадо). Като цяло, месечната цена за притежание на жилище в Денвър – ипотека, данъци, застраховка – е на исторически връх за новите купувачи. Това предизвикателство ограничава търсенето и вероятно ще задържи ръста на жилищния пазар умерен, докато или лихвите, или цените не се коригират, за да подобрят достъпността.

Тенденции в търговските недвижими имоти

Докато жилищните имоти привлякоха вниманието с охлаждането си, търговските сектори на Денвър преживяват свои собствени следпандемични корекции през 2025 г. Офис пазарът е в разгара на драматична корекция, търговията на дребно е стабилна и се възстановява, а индустриалният сектор остава относително силен, макар и под върха си. Към това се добавят големи строителни проекти, които ще повлияят на търговския пейзаж през следващите години.

Офис сектор: Висока вакантност и стремеж към качество

Офисният пазар в Денвър е най-засегнатият търговски сектор, както и в много други градове, благодарение на революцията на работата от вкъщи и корпоративното съкращаване. Цифрите говорят сами: общата вакантност на офисите в района на Денвър достигна ~27% в началото на 2025 г., рекордно високо ниво за града bisnow.com coloradosun.com. Централната част на Денвър (CBD) е особено силно засегната – вакантността там скочи до 34,9% в края на 2024 г. и продължи да расте до 36,8% към средата на 2025 г. coloradosun.com cbre.com. На практика повече от една трета от офис площите в центъра стоят празни. Това е поразителна цифра в сравнение с предпандемичната 2019 г., когато вакантността в центъра беше около 14% coloradosun.com. В близкия модерен квартал RiNo (River North) вакантността на офисите е дори по-висока ~45–46%, главно защото няколко нови офис проекта бяха завършени там точно когато търсенето намаля coloradosun.com.

Основният проблем е, че търсенето на офис площи структурно е намаляло. Много компании са възприели хибриден модел на работа (например „три дни в офиса седмично“, както отбелязва Линдзи Гилбърт от CBRE) coloradosun.com, което намалява необходимото им пространство. Някои бизнеси са отдали под наем или са се отказали от цели етажи. Ярки примери са адвокатски кантори и технологични компании, които намаляват или се преместват в по-малки, по-ефективни пространства (една адвокатска кантора се премести от кула в центъра в по-малко пространство в RiNo) coloradosun.com. Предлагането на поднаем рязко нарасна през 2020–2022 г., тъй като фирмите се опитваха да се освободят от неизползвано пространство, макар че има и положителна страна: до 2025 г. обемът на поднаемите започна да намалява, което подсказва, че излишъкът постепенно се изчерпва cbre.com cbre.com. Всъщност, пространството под наем в центъра е намаляло с около 29% на годишна база към второто тримесечие на 2025 г. cbre.com cbre.com, което показва, че част от него или е намерило нови наематели, или е изтекло и се е върнало като директно свободно пространство.

Наемодателите реагират с агресивни мерки. Отстъпки от наема, безплатни периоди и големи бюджети за подобрения на наемателите са станали стандарт за привличане на наематели. В резултат запитваните наеми на практика са се изравнили или леко са спаднали. Средният запитван наем в центъра на Денвър е бил около $41/кв. фут (пълна услуга) през второто тримесечие на 2025 г., „до голяма степен непроменен за четвърто поредно тримесечие“, след лек спад от 0,5% на тримесечна база cbre.com. Ефективните наеми (след отстъпки) са още по-ниски. Наемодателите знаят, че трябва да се конкурират с качество и цена. Компаниите, които търсят офис, са ориентирани към „бягство към качество“ – предпочитат по-нови сгради с повече удобства. Затова кули от клас А с модерни удобства все още се радват на интерес, докато по-старите сгради от клас B/C изпитват затруднения. Това разделение е ясно изразено: много наематели предпочитат да намалят площта си, но да се преместят в по-хубава сграда, за да върнат служителите си обратно.

Има някои положителни сигнали сред мрачната картина на офис пазара. Активността по наемане се е увеличила с около 13% в края на 2024 г. спрямо предходната година, което означава, че повече наематели разглеждат и подписват сделки (макар и често за по-малки площи) coloradosun.com coloradosun.com. Местните брокери смятат, че пазарът „най-накрая се стабилизира“ – като настроението е, че може би сме на или близо до пика на вакантността coloradosun.com. Всъщност, CBRE отбелязва, че ако не беше едно голямо преместване на наемател, усвояването в центъра щеше да е положително през второто тримесечие на 2025 г. cbre.com. Това подсказва, че освен големите изнасяния, ежедневното наемане се подобрява. „Видяхме признаци на стабилизация… хората са по-уверени, че икономически сме имали меко приземяване, което помага на компаниите да вземат дългосрочни офис решения,“ казва един търговски брокер coloradosun.com. С други думи, ако по-широката икономика избегне рецесия, бизнесите може отново да започнат да планират растеж, което в крайна сметка може да се превърне в нужда от офис площи (макар и пригодени за хибридна работа).

Освен това, няма ново офис строителство, което да започва в центъра – няма нито един нов проект в процес на подготовка от няколко тримесечия cbre.com. Последната голяма офис сграда (1900 Lawrence) беше завършена в средата на 2024 г. cbre.com. Този недостиг на ново предлагане с времето ще помогне на вакантността да се стабилизира, тъй като строителите не добавят към излишъка. Може също да видим, че офис конверсиите ще играят роля: градът проучва начини за преобразуване на остарели офиси в центъра в жилищни или смесени сгради. Всякакви такива конверсии (макар и скъпи и сложни) могат да помогнат за усвояване на излишните площи в дългосрочен план.

Струва си да се подчертаят светлите точки на офис пазара: определени подрегиони се справят по-добре. Вакантността на офисите в Cherry Creek е само ~8–9% – практически напълно заети – и там се постигат най-високите наеми за офиси в Денвър (~$49/кв.фут) coloradosun.com coloradosun.com. Този луксозен район остава търсен от финансови, юридически и медицински фирми, които искат да бъдат в процъфтяващ търговски район. По същия начин, югоизточният предградски пазар на Денвър (като DTC), макар и слаб, не е толкова зле, колкото центъра, като често се наблюдава вакантност в тийнейджърските проценти. Офис пазарът в Боулдър (отделен, но регионален) също има различна динамика с търсенето от технологичния сектор. Но за високите сгради в центъра, 2025 е пазар на наемателите. Компаниите, които предоговарят наемите си, получават значителни намаления на наемите или средства за преустройство. Собствениците на по-стари сгради са под натиск да инвестират в реновации или да обмислят алтернативни употреби. Самото градско управление се намеси, като нае големи площи (например отдаване под наем на бившата сграда на Denver Post за свои офиси), за да помогне за запълване на пространството coloradosun.com. Дългосрочната перспектива за офисите в Денвър вероятно зависи от възстановяването на центъра като оживена дестинация. Плановете за добавяне на жилища, паркове и атракции в центъра (повече за това в Дългосрочна перспектива) целят да съживят ядрото на града, което от своя страна ще подкрепи търсенето на офиси. Засега очаквайте вакантността на офисите да остане висока през 2025–2026 г., с постепенно подобрение, ако заетостта нарасне и повече работници се върнат присъствено.

Търговски сектор: стабилност и възстановяване

За разлика от офисите, търговският сектор на недвижимите имоти в Денвър показва устойчивост и дори сила през 2025 г. Търговският пазар (търговски центрове, магазини, ресторанти и др.) беше силно засегнат в началото на COVID, но се възстанови, тъй като потребителите се върнаха към пазаруване и хранене на място. Процентът на вакантност на търговските площи в района на Денвър е нисък – около 4–5%, което е близо до рекордно ниски нива lee-associates.com. Доклад за първото тримесечие на 2025 г. поставя вакантността на търговските площи в Денвър на едва 4,2% с рекордно ниска наличност от 5,0% lee-associates.com, което отразява силно търсене и ограничено ново строителство. В много популярни квартали и предградия намирането на търговска площ всъщност е конкурентно. Добре разположените търговски центрове и магазини по улиците в Денвър често имат списъци с чакащи наематели.

Наемите за търговски площи се задържат стабилни или се покачват умерено. Средната искана наемна цена е приблизително $23,5 на квадратен фут (годишно), тройно-нето в Денвър към средата на 2025 г. corken.co. Това е стабилна стойност, която не се е променяла много, като расте може би с 1–3% годишно, което е здравословно, но не и инфлационно. Наемодателите са възвърнали известна ценова сила, тъй като заетостта е висока, но са наясно, че търговците работят с малки маржове. Силното потребителско търсене през 2023–2025 г. поддържа търговията – икономиката на Колорадо е стабилна, а хората са нетърпеливи да се събират и пазаруват след пандемията, което особено облагодетелства ресторанти, барове и търговия, базирана на преживявания corken.co. Една от тенденциите е преходът към наематели, ориентирани към услуги (като салони за маникюр, фитнес студиа, медицински клиники и др.), които заемат пространства, използвани преди от чисто търговски обекти, тъй като тези услуги не могат да се предоставят онлайн и отговарят на нуждите на квартала corken.co.

Новото строителство на търговски площи е ограничено, което помага да се поддържа ниска вакантността. В Денвър има малко нови молове или големи търговски центрове, построени през последните години (освен тези в смесени проекти), така че съществуващият инвентар постепенно се усвоява. Търговската сцена в центъра е донякъде смесена – някои вакантни площи остават в Централния бизнес район поради намаления поток от офис служители, но други райони като RiNo и LoHi кипят от нови заведения и магазини. Според Marcus & Millichap, вакантността на търговските площи в центъра всъщност е намаляла за втора поредна година към 2025 г., тъй като адаптивното използване и жилищният растеж в центъра са помогнали да се запълнят някои витрини marcusmillichap.com marcusmillichap.com. Малките бизнеси са предпазливо оптимистични, въпреки че опасенията относно престъпността и бездомността в центъра карат някои да се колебаят (проблем в целия град, с който властите се борят).

В крайградския търговски сектор, особено при големите търговски центрове и молове, картината е по принцип положителна. Молове като Cherry Creek Shopping Center са запазили заетостта си с обновен микс от наематели (повече забавления, заведения за хранене и онлайн брандове, които отварят физически магазини). Индустриално-търговският кросоувър (складова дистрибуция за търговията на дребно) също е забележителен: голяма част от търговията вече се случва онлайн, което увеличава търсенето на индустриални площи (разгледано отделно). Но за физическата търговия, нарастващото население и туризъм в Денвър (който се възстанови през 2023–24) подкрепят разходите. Инвестиционните имоти в търговията на дребно запазват стабилни капитализационни нива, като инвеститорите възприемат търговията в Денвър като по-малко рискова от офис сектора, но може би не толкова гореща, колкото жилищния сектор. Перспективата за търговията е стабилна – очаква се ниската незаетост да продължи, особено за добре разположени квартални центрове, и ръст на наемите в ниските едноцифрени проценти, докато предлагането остава под контрол. Инвеститорите започват да интегрират търговски площи в многофункционални проекти (като магазини на партерните етажи на нови жилищни сгради), вместо самостоятелни търговски центрове, което поддържа търговския инвентар в синхрон с новите жилищни райони.

Индустриален сектор: Високо търсене с леко отслабване

Индустриалните имоти в Денвър (складове, дистрибуционни центрове, производствени площи) бяха сред най-добре представящите се през последните години и остават в добро състояние през 2025 г., макар и с леко охлаждане спрямо пиковата инерция. Стратегическото местоположение на метрополията като логистичен център за Mountain West, в комбинация с бума на електронната търговия, доведе до бурно индустриално строителство и усвояване през 2020–2022 г. До 2025 г. част от тази инерция се е нормализирала, но основните показатели остават силни.

Процентът на незаетост на индустриалните площи е нисък до умерен. В края на първото тримесечие на 2025 г. общият процент на незаетост на индустриалните площи в Денвър леко се повиши до 8.1% (от ~7.8% преди това), което все още е исторически ниско и под националната средна стойност milehighcre.com. Директната незаетост е дори по-ниска (~7.7%), като останалата част е площи поднаем milehighcre.com. Лекото увеличение на незаетостта се дължи основно на нарастване на новото предлагане – през последната година бяха завършени много нови складове, особено големи спекулативни проекти в близост до международното летище на Денвър и по протежение на I-70. Само през първото тримесечие на 2025 г. бяха завършени около 864 000 кв. фута в шест сгради milehighcre.com. За щастие, голяма част от новото строителство е по поръчка или вече отдадено под наем (почти 78% от площите, завършени през първото тримесечие, вече са били ангажирани) milehighcre.com. Това не позволи на незаетостта да се повиши повече. Нетната абсорбция остава положителна – Денвър е абсорбирал +531 000 кв. фута през първото тримесечие на 2025 г., което всъщност е повече от първото тримесечие на 2024 г. с 9.9% milehighcre.com milehighcre.com. Големи наематели като новия дистрибуционен център на Target с площ 529 000 кв. фута в северните предградия и заемането на 339 000 кв. фута от Discount Tire увеличиха абсорбцията milehighcre.com. Това е значимо, защото показва продължаващо търсене от наематели за големи площи.

Въпреки това, главоломното темпо от 2021 г. (когато компаниите трескаво търсеха складови площи за електронна търговия) се е успокоило. Обемът на наемане в началото на 2025 г. е намалял с около 13% спрямо края на 2024 г. (въпреки че все още е над нивата от началото на 2024 г.) milehighcre.com. Има доказателства, че растежът на наемите за индустриални имоти се е стабилизирал донякъде. Средната искана наемна цена в Денвър е около $9.60/кв.фут (NNN годишно) за склад/дистрибуция, което е увеличение с около 3% на годишна база milehighcre.com. Това е забавяне в сравнение със средните/високи едноцифрени скокове на наемите, наблюдавани през 2018–2021 г. Реално постигнатите наеми (след отстъпки) са около $8.48, което е увеличение с около 8% на годишна база milehighcre.com – все още солиден ръст, което показва, че много наемодатели могат да повишават наемите при подновяване на договори поради ограничените алтернативи за наемателите milehighcre.com. Индустриалните наемодатели остават в благоприятна позиция като цяло, но следят внимателно новото предлагане. Строителният тръбопровод е около 4.7 милиона кв. фута в процес на строителство през първото тримесечие на 2025 г., което е лек спад спрямо последните върхове, тъй като някои проекти са завършени milehighcre.com milehighcre.com. Забележително е, че спекулативното строителство се е забавило – строителите са по-предпазливи сега, фокусирайки се върху проекти по поръчка или поетапно строителство след като видяха леко покачване на незаетите площи.

Индустриалният пазар в Денвър е силно повлиян от определени подрегиони: коридорът около летището в далечния североизточен Денвър е мястото, където се случва по-голямата част от новото строителство и наемна активност (той е поел 60% от всички наеми през първото тримесечие на 2025 г.) milehighcre.com, благодарение на наличието на земя и достъпа до междущатски пътища. Там се намират големите бази на Amazon, Walmart, Target и други големи играчи. Докато тези компании се разширяваха бързо през 2020–21 г., сега са по-умерени (Amazon дори временно спря някои разширения). Така че индустриалното търсене се е изместило към по-нормален микс от 3PL компании, производители на строителни материали, производствени фирми и др. Денвър също се възползва от регионалния ръст на производството и нуждите на канабис индустрията от складове. Заетостта остава висока (94.2% според CBRE за Q1 2025) в индустриалния сектор bisnow.com, а всяко отслабване на търсенето е по-скоро относително спрямо бурното темпо по-рано – все още е пазар на наемодателите за добре разположени модерни складове.

В обобщение, индустриалните имоти в Денвър за 2025 г. са стабилни и силни. Виждаме леко увеличение на свободните площи и леко забавяне на ръста на наемите, тъй като пазарът усвоява вълна от ново предлагане, но основните показатели (под 10% свободни площи, положителна абсорбция, ръст на наемите, изпреварващ инфлацията) остават положителни. Освен ако не настъпи сериозен икономически спад, позицията на Денвър като разрастващ се регионален дистрибуционен център трябва да поддържа индустриалния сектор зает. Предизвикателството за сектора ще бъде управлението на следващите фази на развитие – осигуряване на съответствие на новите проекти с търсенето, за да се избегне свръхпредлагане. Към момента, индустриалният пазар на Денвър остава стълб на относителна сила сред търговските си сектори, предлагайки надежден доход за инвеститорите и пространство за продължаващо разширяване на логистиката, производството и обслужващите бизнеси.

Основни проекти и инфраструктурни инициативи

Няколко големи проекта за развитие и инфраструктура са в ход в Денвър, които ще окажат значително влияние върху недвижимите имоти (както търговски, така и жилищни) през следващите години. Някои от най-значимите през 2025 г. включват:

The River Mile – Това е може би най-амбициозното градско преустройство на Денвър досега: планиран 62-акров смесен район по протежение на река Саут Плат в центъра (на мястото на сегашния увеселителен парк Elitch Gardens). През юни 2025 г. градът одобри първата фаза на River Mile на стойност 1 милиард долара unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Подкрепен от Kroenke Sports & Entertainment, генералният план предвижда 15 милиона кв. фута застрояване за период от над 20 години, включително ~8 000 жилищни единици и милиони кв. фута офисни, търговски и развлекателни площи unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. След завършване се очаква да удвои населението на центъра и да създаде нов квартал с висока плътност по поречието на реката unitedstatesrealestateinvestor.com. Първата фаза започна в края на 2023 г., като се фокусира върху инфраструктурата – нови улици, комунални услуги, паркове – като някои паркове вече са отворени, а първите сгради трябва да започнат в края на 2025 г. unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. River Mile ще добави хиляди апартаменти/кондоминиуми (включително достъпни жилища), модерни офис кули и обществени удобства (като подобрени крайречни алеи и пешеходни мостове) unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Това развитие е преломен момент: ще разшири обхвата на центъра, ще осигури така необходимия жилищен фонд (облекчавайки натиска другаде) и може да привлече нови компании, търсещи оживена среда за живот и работа. За търговските имоти, планираните 6,6 милиона кв. фута офис площи на River Mile могат да поемат търсенето, когато пазарът се възстанови <a href="https://www.unitedstatesrealestateinvestor.com/denver-oks-1b-river-mile-phase-downtown-revives/#:~:text=Mixed,Million%20Square%20Feet%20of%20Development" targeunitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com, въпреки че това е дългосрочна перспектива.
Проекти за обновяване на центъра – Наред с River Mile, Денвър има по-широка визия за преобразяване на центъра през следващите 20 години (според Плана за централната зона и свързаните инициативи). Голям акцент се поставя върху паркове и обществени пространства: плановете предвиждат нови паркове в центъра (например предложения за покриване на част от I-25 или изграждане на паркове в слабо използвани зони) denverite.com, както и подобряване на съществуващите като Civic Center. Всъщност, Civic Center Park е планиран за обновяване, започващо през 2025 г., с цел повишаване на безопасността и използваемостта coloradocommunitymedia.com. Реновацията на 16th Street Mall е ключов проект в ход: емблематичната пешеходна улица на града получава обновяване на стойност 175 милиона долара (нова настилка, осветление и дизайн), което трябва да приключи до есента на 2025 г. westword.com westword.com. След завършването й се очаква Молът да привлече отново купувачи и туристи, което ще е от полза за търговските и ресторантьорските площи в центъра. Също така се проучват възможности за преобразуване на стари офис сгради в жилищни или хотелски, за да се инжектира 24/7 население в центъра, което от своя страна подкрепя търговията на приземните етажи и цялостната жизненост. Тези промени целят да се справят с празните площи и забавеното възстановяване на центъра след пандемията westword.com. Накратко, градът инвестира в това да направи центъра по-обитаем и по-малко зависим от офис служителите.
Разширяване на международното летище Денвър (DEN) – DEN е в процес на мащабно, многофазово разширяване и реновация (проектът Great Hall). През 2025 г. се очаква да бъде открит нов централен контролно-пропускателен пункт за сигурност (East Security) в терминала westword.com westword.com, след успешното откриване на West Security през 2024 г. westword.com. Тези модернизирани контролно-пропускателни пунктове ще увеличат пропускателната способност на пътниците и ефективността на сигурността. Освен това, разширенията на конкорсите добавиха нови изходи (DEN добави десетки изходи до 2022 г. и предстоят още). За недвижимите имоти по-голямото летище означава повече въздушен трафик и потенциално по-голямо търсене на близки хотели, офиси и индустриални площи (летищна логистика). Градът също така завършва ново разклонено диамантено кръстовище на Peña Boulevard и Jackson Gap за подобряване на достъпа до летището до края на 2025 г. westword.com. Гладката свързаност трябва да помогне на под-пазара около летището да продължи да расте (където се намират много складове и бизнеси, свързани с пътуванията). Реновациите на Great Hall ще продължат и след 2025 г., но всяка постигната цел (като новите зони за сигурност) подобрява преживяването на пътниците, като косвено подкрепя туристическия и конгресния сектор на Денвър – което след това се отразява положително на представянето на хотелите и търговията в центъра на града.
Транспортни проекти – Освен летището, регионалните инфраструктурни подобрения в Денвър оформят моделите на развитие на недвижимите имоти. Един от основните проекти е планът за Colfax Avenue Bus Rapid Transit (BRT) – инициатива на стойност 280 милиона долара за добавяне на специални бус ленти и подобрени спирки по Колфакс (най-натовареният транзитен коридор в Денвър) до края на това десетилетие enr.com. През 2025 г. градът с новия кмет Майк Джонстън показа ангажираност към този и други транспортни разширения, за да подкрепи жилищния растеж без задръствания enr.com. Когато Colfax BRT бъде завършен (очаквано ~2027-28), районите по Източен Колфакс могат да преживеят ренесанс, с по-висока плътност на жилищата и смесени проекти благодарение на подобрения транспорт. Вече инвеститори наблюдават мотели и парцели по Колфакс за преустройство. Щатът също проучва Front Range Rail (пътническа железница от Форт Колинс до Колорадо Спрингс през Денвър), макар че това е по-скоро в етап на планиране. По пътищата, DOT на Колорадо завършва големи подобрения на магистралите: Central 70 Project (който понижи и покри I-70 през северен Денвър, завършен в края на 2022 г.) отвори нови паркови пространства и стимулира преустройство в съседните квартали. Сега вниманието е насочено към I-25 South “Gap” и различни реконструкции на кръстовища в метрополията Денвър (като подобренията на I-25/Broadway, които трябва да приключат през 2025 г.). Инфраструктурните подобрения обикновено повишават стойността на имотите в близост, като подобряват достъпа и естетиката. Например, покритият парк над I-70 (в Elyria-Swansea) се очаква да повиши привлекателността на тези квартали.

В обобщение, комерсиалният пейзаж на Денвър през следващите няколко години ще бъде силно повлиян от тези големи проекти. River Mile постепенно ще добави изцяло нов район с предложения. 16th Street Mall, Civic Center и други ремонти в центъра целят да подсилят ядрото, правейки го по-привлекателно за работодатели и жители (което ще помогне с времето да се запълнят празните офиси). Растежът на летището затвърждава статута на Денвър като основен хъб, което може да привлече бизнеси (напр. авиационни технологии, логистични фирми) да разположат операции тук. А транспортните/пътните проекти ще насочват къде ще се концентрира развитието (например по Колфакс или близо до нови гари на крайградската железница). Инвеститорите в недвижими имоти следят тези проекти отблизо – често изкупуват земя по пътя на прогреса. Например, земя близо до бъдещи BRT спирки или около обекта River Mile се търгува в очакване на по-високо търсене. Като цяло, завършването на ключова инфраструктура до 2025 г. и след това трябва да създаде нови възможности и да помогне на града да поеме растежа по-устойчиво.

Инвестиционни възможности

За инвеститорите в недвижими имоти, променящият се пазар на Денвър през 2025 г. предлага комбинация от възможности, които бяха оскъдни само преди няколко години. С охлаждането на пазара, опитните инвеститори могат да намерят по-добри стойности и да имат по-голям избор от имоти – било за препродажба, развитие или доход от наеми. Ето някои от водещите инвестиционни посоки в Денвър сега:

Нови „горещи“ квартали с потенциал за поскъпване: Както беше обсъдено, квартали като Бъркли/Тенисън, Слоунс Лейк и Сън Вали/Уест Колфакс предлагат значителен потенциал за растеж. Бъркли се превърна в магнит за хората, които не могат да си позволят жилище в Хайленд, а инвеститорите купуват по-стари къщи, за да ги реновират или съборят и построят модерни дуплекси/таунхауси. С модерни магазини и модерен дух, стойностите на имотите в Бъркли са в силна възходяща тенденция stucrowell.com. По подобен начин, продължаващото обновяване на Слоунс Лейк (с нови кооперации и таунхауси близо до езерото) предоставя възможности – купуването на по-старо ранчо за реновиране или отдаване под наем на нов таунхаус може да донесе добри печалби, тъй като районът се утвърждава като луксозен квартал край езерото stucrowell.com stucrowell.com. Сън Вали (точно западно от центъра, близо до стадиона на Бронкос) също е забележителен – исторически един от най-бедните райони на Денвър, в момента се обновява с нови достъпни жилища и е Зона на възможностите. Инвеститорите, които гледат дългосрочно, могат да придобият земя или да се включат в проекти там, очаквайки покачване на стойностите, когато плановете за River Mile и стадионния район се реализират наблизо. Като цяло, инвеститорите през 2025 г. се насочват към „следващия“ LoHi или RiNo – райони, граничещи с вече процъфтяващи квартали – с идеята, че растежът ще се разпространи.
Краткосрочни наеми (STR) и Airbnb: Денвър е туристическа и конгресна дестинация, а краткосрочните наеми продължават да бъдат доходоносни, макар и строго регулирани. Градските правила изискват операторите на STR да бъдат лицензирани и да отдават под наем само основното си жилище (или част от него), което в повечето случаи предотвратява чисто инвестиционни STR апартаменти coloradocommunitymedia.com. Въпреки това, инвеститорите са намерили креативни начини, като например „house hacking“ (купуване на дуплекс или къща с апартамент в мазето; живеете в едната част и отдавате другата като STR). Квартали като LoDo, RiNo и Capitol Hill, с нощен живот и атракции, имат силно търсене в Airbnb. Инвеститор, който не живее на място, може да няма право да отдава цяла къща като STR целогодишно поради изискването за основно жилище, но някои си партнират с местни собственици-обитатели или се фокусират върху близки градове (като неинкорпорирани окръжни райони) с по-свободни правила. Възвръщаемостта от STR в Денвър може да надхвърли типичните дългосрочни наеми – често 15-20%+ брутен доход – благодарение на нощните цени и високата заетост по време на ски сезона и лятото. Въпреки това, поради изискването за основно жилище, възможността за STR често е в закупуването на имот, който позволява отделно жилищно звено (ADU или апартамент в мазето). Съвпадение или не, скорошната легализация на ADU в целия Денвър може да разшири това (повече собственици на жилища могат да построят ADU, за да го отдават чрез Airbnb за допълнителен доход) coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Инвеститорите могат да финансират строителството на ADU за собственици в замяна на дял от приходите. Извън града, краткосрочните наеми в предградията близо до планината (напр. Голдън, окръг Боулдър) или Колорадо Спрингс са алтернатива, макар че това са отделни пазари.
Дългосрочни наеми и строителство за отдаване под наем: Тъй като много потенциални купувачи са принудени да наемат поради високите лихви, търсенето на качествени дългосрочни наеми е силно. Наемите в Денвър леко се стабилизираха през 2023–24 г., но към пролетта на 2025 г. пазарът на наеми показва признаци на леко омекване – например, средните цени на наемите за апартаменти са намалели с около 2% на годишна база recolorado.com и свободните жилища са се увеличили до около 8.5% corken.co поради вълна от нови жилищни сгради. За инвеститорите това означава, че наемателите имат повече опции, така че собствениците на имоти трябва да са конкурентни (да предлагат по-добри удобства, може би малко по-ниски наеми). От друга страна, високите лихви задържат хората по-дълго на пазара на наеми, което поддържа заетостта. Наемите на еднофамилни къщи в желани училищни райони остават златни – много семейства, които не могат да купят, все пак искат къща за живеене и са готови да платят повече. Институционалните инвеститори са активни на пазара на еднофамилни наеми в Денвър, а нови общности „строителство за отдаване под наем“ (цели квартали, изградени специално за наемане) се появяват в покрайнините. Например, в предградия като Аурора, Комърс Сити и Паркър, строителите предлагат нови таунхауси или къщи само за наемане. Инвеститорите (от големи фондове до малки собственици) могат да се възползват, като купуват ново строителство за отдаване под наем или портфейли от къщи, залагайки както на паричния поток, така и на поскъпването. Очаква се ръстът на наемите в Денвър да се възобнови с умерено темпо (~2-4% годишно) след лекото понижение тази година, предвид силните перспективи за работни места и население. Това прави дългосрочното държане на имоти привлекателно – доходите от наем трябва да се увеличават с времето, а ако се купи по време на този по-спокоен пазар, входната цена не е на исторически връх.
Възможности за „fix-and-flip“: По време на изключително горещия пазар, инвеститорите във „fix-and-flip“ трудно намираха „проблемни“ или подценени имоти – всичко се продаваше толкова бързо, често на собственици, готови сами да ремонтират жилищата. Сега, когато имотите стоят по-дълго и купувачите са придирчиви към състоянието (както отбелязва DMAR: имотите, които се нуждаят от ремонт, „обикновено стоят по-дълго“ denverite.com), флипърите могат да работят повече. Например, остарял имот, който не се продава, може да намали цената си до ниво, подходящо за инвеститори. След това флипърите могат да го ремонтират до състояние „готов за нанасяне“, което днешните купувачи търсят (тъй като купувачите сега често „нямат желание да поемат проекти“ dmarealtors.com). Ключът е да се купи на достатъчно ниска цена, за да се покрият разходите за ремонт и задържане в тази среда с по-високи лихви. Печалбите са по-тънки, отколкото когато цените се покачваха рязко, така че флипърите трябва да са селективни. Но в квартали с по-стар жилищен фонд (като Аврора, Енгълууд, Уийт Ридж) има достатъчно възможности за добавяне на стойност. Също така, дейността по принудително отнемане, макар и все още исторически ниска, леко се е увеличила, тъй като някои собственици изпитват затруднения с по-високи плащания или загуба на работа – което понякога предоставя сделки на търг. Като цяло, преходът към пазар, ориентиран към купувача, означава, че флипърите и инвеститорите, добавящи стойност, имат повече възможности да преговарят за занемарени имоти (по-малко наддаване срещу обикновени купувачи). Със стабилизиране на строителните разходи (дървен материал и материали са поевтинели спрямо върховете от 2021 г.), ремонтните проекти вече са по-изгодни. Успешните инвеститори се фокусират върху имоти, при които стратегически обновления (ремонт на кухня/баня, добавяне на спалня) могат значително да повишат стойността при препродажба.
Ново строителство и развитие: За строителите нуждата от жилища в Денвър остава критична в дългосрочен план, дори и краткосрочният пазар да се е охладил. Цените на земята се стабилизираха донякъде след рязкото им покачване през 2020–22 г., което е плюс за осъществимостта на нови проекти. Политиките на града стават все по-благоприятни за по-висока плътност: от 2025 г. ADU са разрешени навсякъде и изискванията за собствено обитаване са намалени coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com, а щатът също насърчава премахването на пречките пред жилищното строителство coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Това създава възможности за уплътняване с повече жилищни единици в желани райони. Например, инвеститорите могат да вземат голям парцел за еднофамилна къща в централната част на Денвър и вече да построят ADU, която да отдадат под наем или продадат отделно. В някои зони се разрешават дуплекси или четириетажни сгради там, където преди е имало само една къща. Маломащабното строителство (добавяне на липсващо междинно жилищно строителство) е на път да се разрасне благодарение на тези промени в зонирането. Освен това, новото строителство на къщи за продажба в предградията е търсено от купувачи, които не са успели да намерят нещо в града – затова строители като Lennar, Richmond и др. все още активно строят в нови квартали около Денвър. Инвеститорите могат да се включат като партньори в тези проекти или да ги финансират.

Един конкретен аспект на новото строителство: многофамилно строителство. Дори с много нови апартаменти, много експерти смятат, че Метро Денвър има нужда от още жилища за нарастващото си население. Строителството се забави през 2023 г. заради разходите и лихвените проценти, но до края на 2025 г. може да видим оживление, особено ако се използват градските стимули за достъпни жилища. Наредбата за разширяване на достъпността на жилищата в Денвър изисква по-големите проекти да включват достъпни жилища или да платят такса (в сила от 2022 г.), и макар това да добавя сложност, може да бъде компенсирано със стимули като данъчни облекчения или допълнителни разрешения за плътност. Инвеститорите, които се специализират в проекти с данъчни кредити за жилища с ниски доходи (LIHTC) или публично-частни партньорства, може да намерят Денвър за гостоприемен. Съществуват и Възможностни зони в няколко квартала на Денвър (Sun Valley, части от Montbello и др.), където инвеститорите могат да получат данъчни облекчения за дългосрочни инвестиции. Тези OZ обозначения (създадени през 2018 г.) са валидни до 2026 г. за пълни ползи, така че 2025 г. е критичен момент за инвестиране в тях.

В обобщение, пазарът в Денвър през 2025 г., с увеличеното си предлагане и умерени цени, е плодородна почва за търпеливи, стратегически инвеститори. Независимо дали чрез имоти под наем (възползвайки се от силния наемен пазар), препродажби (вече по-осъществими с увеличената наличност), или развитие (с нови политики, насърчаващи повече жилищни единици), има пътища към печалба. Ключът ще бъде оценяване на сделките с реалистични предположения – очакване на по-нормален ръст на цените, планиране на по-високи лихвени проценти и насочване към локации с трайна привлекателност. Инвеститорите вече не могат да разчитат, че покачващият се пазар ще повиши всички лодки (както през 2021 г.). Вместо това, успехът през 2025 г. и след това ще идва от добавяне на реална стойност – чрез реновация, умело използване на земята или по-добро управление на имоти – и избиране на места, които съответстват на бъдещите модели на растеж на Денвър.

Предизвикателства и рискове

Въпреки че възможностите са много, пазарът на недвижими имоти в Денвър е изправен пред няколко предизвикателства и рискове, които могат да ограничат представянето му през следващите години. Инвеститорите, строителите и собствениците на жилища трябва внимателно да следят тези фактори:

Икономическа несигурност и лихвени проценти: Може би най-големият непосредствен риск е по-широката икономика. Остават опасения за потенциална рецесия или икономическо забавяне. Ако националните или глобалните условия се влошат (например поради затягане на политиката на Федералния резерв, геополитически събития и др.), Денвър ще усети ефектите чрез загуба на работни места и намалено търсене на жилища. До момента икономиката на Денвър е устойчива с ниска безработица (~4% в началото на 2025 г. assets.cushmanwakefield.com), но сектори като технологиите вече имат съкращения, които трябва да се наблюдават. Освен това, лихвените проценти остават непредвидим фактор. Политиката на Федералния резерв през 2025–2026 г. ще окаже значително влияние върху недвижимите имоти. Ако инфлацията се окаже устойчива и лихвите останат високи или дори се повишат, това допълнително ще намали достъпността и потенциално ще понижи цените на жилищата. Обратно, ако инфлацията се охлади и Федералният резерв намали лихвите, ипотечните проценти може да спаднат – увеличавайки търсенето, но евентуално водейки до нов скок в цените, ако предлагането не смогне. Така пазарът върви по тънка линия, силно повлиян от политиката на Федералния резерв. Много участници залагат на облекчаване на лихвите (което би било положително), но всяко неочаквано покачване на лихвите е ясен риск, който може да „замрази сделки и извади още купувачи от пазара“.
Достъпност и умора на купувачите: В тази връзка, самата криза на достъпността е риск. Медианната цена на жилище в Денвър спрямо медианния местен доход е на исторически високи нива (дори и при стабилни цени, високите лихви правят момента един от най-недостъпните от десетилетия насам). Ако това продължи, повече домакинства може да се откажат от собствеността върху жилище или да се преместят в по-евтини райони, което ще намали местното търсене на жилища. Вече растежът на населението в Колорадо се е забавил в сравнение с 2010-те години cpr.org, отчасти защото хората се изнасят към места с по-ниски разходи. Colorado Futures Center предупреждава, че високите разходи за жилище могат да възпрепятстват икономическия растеж, ако работниците не могат да си позволят да живеят тук. В отговор има политически натиск за решаване на проблема с достъпността на жилищата – чрез субсидии, по-висока плътност, контрол на наемите и др. Това води до друг риск: регулаторни промени.
Регулаторни и законодателни рискове: Политическата среда около жилищата е динамична. Един от основните дебати е контролът върху наемите. В момента Колорадо забранява местните наредби за контрол на наемите със закон на щата (от 1981 г.), но през 2023 г. беше внесен законопроект за отмяна на тази забрана. Той не беше приет (предложението беше отхвърлено в комисия) cpr.org, но застъпниците за правата на наемателите обещаха да продължат да настояват за мерки за стабилизиране на наемите westword.com. Ако през следващите години щатът разреши някаква форма на контрол върху наемите (дори само за по-стари сгради или определен процент от жилищата), това може да повлияе на възвръщаемостта от инвестиции в наеми. Наемодателите са загрижени за това, дори и да не е непосредствено. Друга законодателна област: данъци върху имотите. Както беше отбелязано, данъците върху имотите в Колорадо скочиха поради рязкото увеличение на оценките. Отхвърлянето на Prop HH означава, че няма незабавно облекчение, освен краткосрочното намаляване на оценъчната ставка, което законодателят въведе. Ако данъците останат високи, това може да окаже натиск върху собствениците на жилища (особено тези с фиксирани доходи) и потенциално да увеличи броя на фалитите или да принуди продажби. В бъдеще може да има нови предложения или законопроекти за решаване на този въпрос, но изходът е несигурен.

От положителната страна, регулаторната среда също насърчава промени в полза на жилищата (които разгледахме, като легализирането на ADU). Това са предимно възможности, но идват с усложнения. Например, новото инклузионно зониране за по-големи проекти в Денвър (изискващо достъпни жилища) може да възпре някои проекти на пазарни цени или да намали маржовете. Освен това, Денвър вече изисква лицензи за отдаване под наем за всички дългосрочни наеми (от 2024 г.) robinsonandhenry.com, което, макар и да подобрява качеството на наемите, добавя разходи и бюрокрация за наемодателите. Разходите за съответствие, изискванията за инспекции и потенциалните глоби са рискове, с които малките наемодатели трябва да се справят.

Разходи за строителство и труд: Въпреки че цените на материалите са се понижили спрямо екстремните пикове от 2021 г., строителството в Денвър остава скъпо. Строителната индустрия все още се сблъсква с недостиг на работна ръка – много квалифицирани работници напуснаха по време на Голямата рецесия и не се върнаха, а сега има конкуренция за работна ръка с инфраструктурните проекти. Натискът върху заплатите в строителството е значителен (а инфлацията като цяло повишава разходите за гориво и др.). Проблемите с веригата на доставки са се подобрили, но не са напълно решени; някои материали или компоненти все още могат да имат дълги срокове за доставка. За предприемачите това означава, че бюджетите могат да се увеличат, а проектите да се забавят, което е риск за доставката на така необходимите жилища. За строителите на жилища високите разходи означават, че се фокусират или върху луксозни продукти (за да си възвърнат разходите чрез цената), или строят по-далеч, където земята е по-евтина – и в двата случая това не помага пряко на достъпността в града. Ако настъпи ново глобално прекъсване на веригата на доставки (например търговски проблеми или нова вълна на пандемия), това може отново да забави строителството.
Климатични и екологични рискове: Денвър като цяло е по-малко застрашен от климатични бедствия в сравнение с крайбрежните райони, но не е имунизиран. Все по-често екстремни метеорологични събития и климатични промени създават рискове. Колорадо е свидетел на по-чести горски пожари (макар и основно в планинските райони) и силни градушки във Фронт Рейндж. Сезон с интензивен дим от пожари или голямо събитие с градушка може временно да потисне активността на пазара на недвижими имоти (и трайно да повиши застрахователните разходи). Освен това, в Денвър има зони, податливи на наводнения по протежение на Плат и Чери Крийк – климатичните промени могат да увеличат риска от наводнения при силни валежи. Градът и инвеститорите трябва да инвестират в мерки за намаляване на риска (като подобренията на дъждовната канализация, включени в проекти като River Mile за намаляване на риска от наводнения unitedstatesrealestateinvestor.com). Пренебрегването на тези мерки може да доведе до щети по имотите или до по-строги строителни норми в бъдеще.
Престрояване в определени сегменти: Въпреки че като цяло в Денвър има недостиг на жилища, съществува риск от локално престрояване, особено при луксозните апартаменти. Огромен брой апартаменти от клас А излязоха на пазара между 2020–2024 г. Покачването на вакантността до ~8.6% при многофамилните жилища е доказателство, че предлагането най-накрая настигна търсенето, поне временно corken.co. Ако предприемачите продължат да влагат капитал в подобни висококласни проекти без пауза, може да видим по-висока вакантност и отстъпки на пазара на наеми, което ще навреди на възвръщаемостта за инвеститорите и евентуално ще доведе до неизпълнение на заеми при свръхзадлъжнели проекти. По подобен начин, в търговски сегменти като индустриалния, съществува риск някои предприемачи да надценят търсенето. Както беше отбелязано, вакантността се покачи до ~8% с вълната от нови складове milehighcre.com. Ако икономиката се забави и потреблението спадне, усвояването на новите складове може да се забави и този сектор внезапно да се сблъска с по-висока вакантност. Историята на Денвър показва цикли, при които престрояването на офиси (1980-те) или кондоминиуми (средата на 2000-те) води до многогодишни спадове. Необходима е бдителност сред предприемачите, за да не се повтори това.
Финансиране и кредитни условия: Състоянието на банковата и кредитната среда е още един фактор. При по-високи лихвени проценти някои регионални банки се оттеглиха от кредитирането на търговски недвижими имоти. През първата половина на 2023 г. имаше няколко фалита на американски банки, което направи кредиторите по-предпазливи. Ако кредитните условия се затегнат допълнително (заради политиката на Федералния резерв или поради нежелание за поемане на риск от страна на банките), дори стабилни проекти може да имат затруднения с финансирането. Рискът при рефинансиране също е реален – много заеми за търговски имоти предстои да изтекат, а кредитополучателите ще се сблъскат с много по-високи лихви, които в някои случаи може да не са поносими при текущите парични потоци (особено при офисите с вакантност). Това увеличава риска от неизпълнение на заеми или принудителни продажби, което може да окаже натиск за понижаване на стойностите, ако се случи в голям обем. Въпреки че основите на Денвър са силни, градът не е имунизиран срещу националното преоценяване на търговските недвижими имоти, което се случва с покачването на капитализационните проценти. Например, офис сграда, оценена на 5% капитализационен процент преди две години, сега може да изисква 7-8%, което означава голям спад в стойността и може да доведе до собственици, които връщат ключовете на кредиторите. Този дистрес може да се разпространи, като засегне приходите от данъци на града и съседните имоти. Рискът е основно ограничен до търговски активи като по-стари офиси или прекомерно задлъжнели апартаменти, но е важно да се отбележи.

В обобщение, играчите на пазара на недвижими имоти в Денвър трябва да се ориентират в среда с множество външни и вътрешни рискове. Икономически предизвикателства, промени в политиката и последиците от бума по време на пандемията се събират в този момент. Пазарът е в процес на ребалансиране, но може да се обърне неблагоприятно, ако например настъпи рецесия, докато лихвите са все още високи. Въпреки това, Денвър е доказал устойчивостта си в предишни цикли. Много от тези предизвикателства (достъпност, регулаторни ограничения, климатична устойчивост) се адресират активно чрез политика и иновации. Ключът ще бъде адаптивността – тези, които могат да променят стратегиите си (например да преминат към строителство на по-достъпни жилища, когато луксозният сегмент се насити, или да използват креативно финансиране при стегнат кредитен пазар), ще намалят тези рискове. И като цяло, разнообразната икономика и привлекателността на Денвър осигуряват буфер – дори ако растежът се забави, хората продължават да се местят тук заради качеството на живот, което поддържа дългосрочното търсене на имоти. Въпреки това, предпазливостта е оправдана: лесните пари в недвижимите имоти вече са направени през 2020-21; занапред предстои фаза на стабилна работа и внимание към макроикономическите условия и местните политически тенденции.

Дългосрочна перспектива (2026–2030)

Гледайки отвъд текущите корекции, дългосрочната перспектива за недвижимите имоти в Денвър до края на десетилетието (2026–2030) остава оптимистична, макар и с по-умерени очаквания. Няколко ключови фактора ще оформят тази траектория:

Ръст на населението и демография

Очаква се растежът на населението на Денвър да продължи стабилно, макар и с по-бавни темпове в сравнение с бурните 2010-те години. Очаква се населението на самия град Денвър да нарасне от около 716 000 през 2024 г. до приблизително 730 000 до 2030 г. 5280.com aterio.io. Това е умерен растеж (около 2% общо, отразяващ ограничената площ и вече високата база). Въпреки това, по-голямата метрополия (метро район Денвър-Орора-Лейкууд) ще поеме повечето нови жители. Очаква се метрополията Денвър да надхвърли 3,6 милиона души до 2030 г., спрямо около 3,3 милиона в средата на десетилетието metrodenver.org. Това е увеличение с ~300 000+ души в метрополията, или приблизително 10% ръст. Този растеж ще бъде резултат от комбинация между естествен прираст и нетна миграция.

Важно е, че кой се мести в Денвър се променя. Хората на 20 и 30 години все още ще идват заради работата и начина на живот, но високите разходи може да отклонят някои по-млади хора другаде. Междувременно, населението на Колорадо на възраст 65+ нараства бързо (в цялата щат тази група ще бъде с ~77% по-голяма през 2030 г. спрямо 2015 г.) codot.gov. Това може да доведе до по-голямо търсене на по-малки жилища, общности 55+ и дори много-поколенчески жилищни решения (някои семейства добавят ADU за възрастни родители, например). Способността на региона да привлича и задържа таланти ще зависи от наличността и достъпността на жилища – затова дългосрочните планове за развитие на недвижими имоти целят да осигурят повече жилищни единици за тези 300 хиляди нови жители.

Градоустройствени планове и транспорт

Градската среда на Денвър ще продължи да се развива към по-голяма гъстота и ориентирано към транспорта застрояване до 2030 г. Градските плановици изпълняват “Blueprint Denver” и квартални планове, които предвиждат смесени центрове и коридори. Можем да очакваме повече средновисоки жилищни сгради по главните улици и близо до транспортни станции, които ще заменят остарели търговски центрове или паркинги. Решението на града да разреши ADU навсякъде до 2025 г. е част от този плавен процес на уплътняване в жилищните райони coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. До 2030 г. можем да видим хиляди нови ADU в кварталите на Денвър, осигуряващи както жилища под наем, така и възможности за разширени семейни настанявания.

Транзитът ще играе ключова роля. RTD (Регионален транспортен окръг) завърши разширяването на FasTracks (напр. железопътни линии до DIA, до Арвада и др.) до края на 2020-те, с изключение на дълго забавяната линия до Боулдър. Има подновени дискусии за реализиране на тази Northwest Rail линия до Боулдър/Лонгмонт около 2030 г. (с потенциално държавно финансиране). Ако това се случи, районите около предложените гари (като в градовете на окръг Боулдър) могат да видят покачване на цените на недвижимите имоти. В рамките на града, Colfax BRT, планиран за 2028 г., вероятно ще предизвика мини-бум на развитие по Colfax, както е споменато в enr.com. Градът също така разглежда начини за подобряване на транзита по Federal Blvd и Broadway – въпреки че конкретиката не е определена, всякакви подобрения биха насърчили повече жилищно строителство по тези коридори.

Друга трансформираща идея, която се обсъжда, е „Централно Денвърско железопътно пренасочване“, което потенциално би премахнало товарната железопътна линия, минаваща през центъра (от Decatur/Federal до Globeville), и би я пренасочило, освобождавайки земя и намалявайки шума в централните квартали. Това е спекулативно, но ако такъв проект напредне до 2030 г., може да отключи значителни нови терени за развитие. По подобен начин щатският DOT проучва подобрения по I-25 Central (обхващащи части от I-25 през централно Денвър, може би с капаци или разширяване). Ако се реализират капаци над I-25 близо до центъра (както беше направено с I-70), това буквално може да създаде нови недвижими имоти (паркове или дори застрояеми площи).

Големи проекти, които ще се реализират до 2030 г., също ще променят облика на града. Първите фази на River Mile (обсъждани по-рано) трябва да са в напреднал етап – възможно е няколко хиляди от тези жилищни единици да са построени, както и някои офиси и търговски площи. National Western Center в Северен Денвър (преустройство на комплекса за изложението на добитък) е планиран да бъде напълно реализиран около средата до края на 2020-те, като ще донесе международен аграрен кампус и целогодишни атракции. Това стимулира ново смесено застрояване в съседните Globeville и Elyria-Swansea, традиционно нискодоходни райони – до 2030 г. може да видим тези квартали трансформирани с нови апартаменти, работилници и обновен бряг на река South Platte.

Паркингите на Ball Arena (собственост на Kroenke) също са приоритетни за преустройство. KSE публикува визия за Ball Arena Redevelopment – потенциално гъсто смесено застрояване на тези парцели, свързващо се с River Mile visionplan.ballarena.com. Ако бъде одобрено, строителството може да започне преди 2030 г., добавяйки още жилища и търговски площи в центъра. Дългосрочният план на града за центъра предвижда повече жилищни преустройства на стари офис сгради – до 2030 г. вероятно ще видим някои значими преустройства (например някои офис кули от 80-те години могат да станат апартаменти или хотели с градски стимули). Това ще помогне за диверсифициране на използването на центъра.

Като цяло, до 2030 г. Денвър вероятно ще бъде по-многополюсен град: центърът плюс няколко активни вторични центъра (Cherry Creek, обновената зона Colorado Center/Glendale, технологични хъбове в DTC и др.), всички по-свързани чрез обществен транспорт и велосипедна инфраструктура. Значителни подобрения в инфраструктурата (16th Street Mall завършен, I-70 завършен, Great Hall на DIA завършен, евентуално части от I-25 обновени) ще направят града по-достъпен и привлекателен. Тези инвестиции от своя страна подкрепят недвижимите имоти, като правят земята по-използваема и кварталите по-приятни за живеене.

Прогнозирани траектории на цените на недвижимите имоти

Прогнозирането на цените до 2030 г. включва много предположения, но повечето анализатори очакват умерен, стабилен растеж на стойността на жилищата в Денвър в дългосрочен план, освен ако не настъпи голям икономически спад. Ерата на над 10% годишни увеличения вероятно е приключила; вместо това очаквайте 2–5% годишно средно – основно в крак или малко над инфлацията и ръста на доходите. Петгодишните прогнози за жилищния пазар на U.S. News предвиждат „по-плавни увеличения на цените“ в национален мащаб до 2030 г., с връщане към по-нормални обеми на продажбите facebook.com usnews.com. Това съвпада с местните очаквания за Денвър: повече сделки, докато пазарът намира равновесие, но цените ще растат много по-бавно в сравнение с годините на еуфория.

Една от причините да се очаква продължаващо (макар и умерено) поскъпване е фундаменталният баланс между търсене и предлагане. Денвър все още не строи достатъчно жилища, за да задоволи напълно ръста на населението. До 2030 г., дори и да добавим тези 300 хил. души, строителството на жилища ще трябва да се ускори над сегашните нива, за да ги приюти комфортно. Темпото на строителство се забави през 2022–2024 г. поради разходи и скокове в лихвите, така че може да има известен дефицит за наваксване. Това ще поддържа възходящ натиск върху цените на жилищата и наемите. Въпреки това, темпът на поскъпване ще бъде саморегулиращ се от достъпността – ако цените растат твърде бързо, търсенето спада, както вече видяхме.

Очаква се и наемните цени да се покачват умерено. След като сегашната вълна от нови апартаменти бъде усвоена, да речем до 2025–2026 г., ръстът на наемите може да се върне към около 3% годишно. Някои анализатори прогнозират, че увеличенията на наемите в Денвър може дори да се ускорят по-късно през десетилетието, ако собствеността на жилище остане скъпа и повече хора продължат да наемат по-дълго. При стойностите на търговските имоти има разлика според типа: индустриалните и многофамилните имоти вероятно ще поскъпват (макар и по-бавно от огромните печалби през последното десетилетие), тъй като имат стабилни двигатели на търсенето. Стойностите на търговските площи трябва да останат стабилни или леко да се покачват, особено за центрове с хранителни магазини или в силни квартали – търговията на дребно, която оцеля след бума на електронната търговия, обикновено е устойчивият тип. Стойностите на офисите са голямата въпросителна – до 2030 г., ако планът за центъра на града успее и икономиката расте, вакантността на офисите може да падне обратно в диапазона 20% от 30%, но е трудно да си представим връщане под 15% без промяна на парадигмата. Това предполага, че стойностите на офисите може да не се възстановят напълно до нивата отпреди 2020 г. до 2030 г.. Някои по-стари сгради може да бъдат преустроени, което ефективно ще намали офис инвентара (което би помогнало стойностите на останалите сгради да се възстановят частично). Надеждата е, че към края на десетилетието офис пазарът ще намери ново равновесие (с по-малко общо заето пространство от 2019 г., но и по-малко налично пространство след преустройства). Инвеститорите с дългосрочна визия може да видят възможност в продажбите на затруднени офиси през 2025–2026 г., залагайки на възраждане през 2030-те.

И накрая, макроикономически предположения: Повечето прогнози предполагат без големи сривове – вместо това меко приземяване или лека рецесия през 2024 г., след което растеж. Ако това се сбъдне, пазарът на недвижими имоти в Денвър вероятно ще избегне сериозна корекция отвъд лекото понижение през 2022–23 г. Ако настъпи тежка рецесия (подобна на 2008 г.), всичко е възможно; Денвър ще види спад на цените в краткосрочен план, но исторически се възстановява по-бързо от много други пазари поради диверсифицираната си икономика.

Що се отнася до количествените показатели, средната цена на жилище в Денвър през 2030 г. може да бъде в диапазона $700K–$750K (от ~$600K сега), при условие на ~3% годишен ръст с натрупване. Наемът за двустаен апартамент, който сега е ~$1,800, може да достигне ~$2,200 до 2030 г. при подобни темпове на растеж. Това са спекулативни данни, но показват, че растежът вероятно ще бъде постепенен, а не експоненциален. Недвижимите имоти ще останат добра инвестиция, но с по-нормална доходност, а не с изключително високата доходност, наблюдавана през периода 2010–2020 г.

Регулаторна среда

Пейзажът на недвижимите имоти в Денвър също се променя от различни регулаторни и законодателни промени на градско и щатско ниво. Тъй като вече засегнахме някои от тях, нека обобщим основните регулаторни развития, които ще влияят на недвижимите имоти от 2025 г. нататък:

Промени в зонирането и увеличаване на плътността: Денвър предприе смела стъпка за насърчаване на умерена плътност, като разреши допълнителни жилищни единици (ADUs) във всички жилищни зони в целия град coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com. Тази реформа, която влезе в сила в края на 2024 г., разшири допустимостта за ADU от 36% от кварталите до 100%. Също така премахна предишни пречки като изискванията за собствено обитаване за притежаване на ADU coloradocommunitymedia.com. Сега собственик на жилище може да построи къща в задния двор или да преобразува гараж без нужда от специално преразпределение на зоната. Очаква се това постепенно да добави жилищни единици (и инвестиционни възможности) в целия град. Освен това, новият закон на Колорадо за ADU (HB-1152, в сила от средата на 2025 г.) допълнително улеснява одобрението на ADU в цялата щат – например, той забранява на градовете да забраняват напълно ADU или да изискват допълнителни паркоместа в повечето случаи coloradonewsline.com coloradonewsline.com. Денвър беше преди кривата тук, но щатският закон гарантира, че и предградията около Денвър може да започнат да разрешават ADU, което потенциално ще облекчи жилищния натиск в целия метрополитен район.

Освен ADU, Денвър разглежда по-широко увеличаване на плътността. Води се дискусия за разрешаване на дуплекси или триплекси в зони за еднофамилни къщи (по примера на Минеаполис или Портланд). Губернатор Полис предложи щатски законопроект през 2023 г., който да задължи градовете да позволят по-голяма плътност около транспортни възли и работни центрове; той не беше приет, но натискът върху местните власти остава. Възможно е да видим Денвър да актуализира превантивно своя кодекс за зониране до 2026 г., за да разреши многофамилни жилища в повече райони, особено близо до автобусни/железопътни линии. Ако това се случи, може да се отвори значителен потенциал за развитие – например, превръщане на цял блок от еднофамилни къщи в малки четириетажни сгради или таунхауси.

Данъчни стимули и програми: Регулаторната среда включва и стимули, не само санкции. Денвър и Колорадо предлагат различни стимули за определени видове застрояване. Например, Денвър има Фонд за достъпни жилища и предоставя финансова помощ или данъчни облекчения за проекти, които включват жилища за хора с ниски доходи. Последната наредба за включващо зониране в Денвър (Expanding Housing Affordability ordinance) изисква достъпни жилища, но също така дава на строителите облекчения като намалени изисквания за паркиране или намаления на таксите за разрешителни, ако спазят изискванията. Що се отнася до щата, той разширява финансирането за достъпни жилища (Колорадо създаде Фонд за безвъзмездни средства за жилищно строителство със средства от стимули, а през 2022 г. избирателите одобриха Prop 123, за да се отделят част от данъчните приходи за проекти за достъпни жилища). Тези стимули правят строителството на достъпни жилища по-привлекателно за строителите, което може да увеличи предлагането и донякъде да смекчи наемите/цените на пазара в този сегмент.

За частни купувачи също има данъчни стимули: Програми за подпомагане на купувачи на жилище за първи път (като Metro DPA) са подсилени, за да помагат с първоначалните вноски. А определени райони в Денвър са определени като Зони на възможност по федералното данъчно законодателство, както беше споменато – инвестирането в тях (и задържането за 10 години) носи данъчни облекчения върху капиталовите печалби. Въпреки че основният период за OZ изтича през 2026 г. за нови инвестиции, в момента се реализират много проекти, за да се възползват от това unitedstatesrealestateinvestor.com. Например, Sun Valley е видял инвестиции по OZ, които подпомагат неговото обновяване.

Контрол на наемите и защита на наемателите: Както беше отбелязано по-рано, контролът на наемите в момента не е разрешен в Колорадо (забраната беше потвърдена през 2023 г.) cpr.org. Така че самият Денвър не може да прилага наредби за контрол на наемите. Въпреки това, Денвър е предприел някои мерки за защита на наемателите, които не включват контрол на цените. Например, Денвър прие закон, гарантиращ правна помощ на наематели с ниски доходи, изправени пред изгонване (за да се изравнят възможностите в съда). Щатът Колорадо също прие закони, които осигуряват по-дълъг срок за уведомяване при увеличаване на наема и прекратяване на договори. Освен това, Денвър прилага стандарти чрез своята програма за лицензиране на наеми – като изисква от наемодателите да получават лиценз и да провеждат редовни инспекции, градът цели да гарантира, че наемните жилища са безопасни и годни за обитаване robinsonandhenry.com. Наемодатели, които не спазват изискванията, могат да бъдат глобени или да им бъде забранено да отдават имоти под наем. Тази регулаторна стъпка, която е напълно в сила от 2024 г., може да премахне най-лошите имоти или да накара наемодателите да отстранят проблеми, което е в полза на наемателите (макар че добавя известна финансова тежест за наемодателите).

Гледайки напред, групите за защита на наемателите настояват за по-строги мерки: това може да включва подновено предложение за стабилизиране на наемите, ако политическите ветрове се променят (може би позволявайки тавани като максимум 3-5% годишно увеличение на наемите за по-стари сгради), или неща като наредби за „основателна причина“ за изгонване, които ограничават изгонванията до конкретни причини. Град Денвър все още не е приел такава наредба (някои по-малки градове в Колорадо имат), но може да бъде включена в дневния ред. Наемодателите и инвеститорите трябва да следят това, тъй като засяга гъвкавостта при управлението на имотите.

Регулации за развитие и разрешителни: От другата страна на насърчаването на жилищното строителство има някои регулаторни тежести, които трябва да се вземат предвид. Строителният кодекс на Денвър продължава да се развива към по-зелени стандарти – напр. Наредба за зелени сгради (изискваща или зелен покрив, соларни панели, или енергийна ефективност за големи сгради) – което увеличава разходите, но подобрява устойчивостта. До 2027 г. Денвър ще забрани газовите инсталации в нови търговски сгради и многофамилни жилища, изисквайки електрически (според плана за действие за климата). Тези правила означават, че строителите трябва да предвидят бюджет за електрически ОВК и др. Също така, процесът за издаване на разрешителни в Денвър, известен с бавността си, се реформира. Новата администрация и градският съвет подчертават ускоряването на одобренията, за да се стимулира жилищното строителство (има инициатива за съкращаване на времето за разрешителни чрез опростяване на прегледа). Ако е успешно, това регулаторно подобрение може да намали разходите за строителите и да ускори излизането на продукта на пазара.

Още един регулаторен елемент: Метро райони и жилищни асоциации (HOA). Много нови предградия използват финансиране чрез метро райони (квази-държавен начин за финансиране на инфраструктура с бъдещи данъци). Щатът е направил промени в регулациите за метро районите, за да предотврати злоупотреби (някои строители бяха обвинени, че натоварват собствениците с прекалено много дългове чрез тези райони). Това може леко да увеличи първоначалните разходи за строителите, но защитава собствениците от прекомерни такси по-късно. Регулацията на HOA също е засилена – вече има ограничения за супер-залози и повече правила за прозрачност.

Законодателни промени относно данъците върху имотите: Предвид възмущението от увеличенията на данъците върху имотите, вероятно законодателният орган ще разгледа отново облекчения през 2025 г. Ако бъде приет нов закон (или референдум), той може да ограничи увеличенията на оценките или да намали трайно ставките за оценка. Предложение през 2024 г. (Prop HH) щеше леко да намали ставките и да даде малко освобождаване за основно жилище, в замяна на намаляване на бъдещи Tabor възстановявания ballotpedia.org coloradonewsline.com. Избирателите казаха „не“, но някакво облекчение (особено за пенсионери) може да се върне. Вече законодателният орган предостави еднократно разширение на освобождаването за основно жилище за пенсионери/ветерани през 2023 г. За планиране, собствениците на имоти трябва да са наясно, че данъците може да останат високи и да го включат в P&L. Обратно, ако облекчение бъде прието през 2025 или 2026 г., това може да повлияе положително на покупателната способност (по-ниските данъци правят собствеността малко по-достъпна спрямо наемането).

В обобщение, регулаторната среда в Денвър активно се развива, за да отговори на жилищната криза – основно чрез облекчаване на зонирането и предлагане на стимули за строителство на достъпни жилища – като същевременно реагира на опасенията на общността чрез защита на наемателите и стандарти за качество. За заинтересованите страни това е донякъде смесена картина: повече възможности за развитие (ADU, по-висока плътност), но и нови отговорности (лицензиране на наеми, изисквания за включващо жилищно строителство). Тенденцията изглежда е към улесняване на по-голямо предлагане на жилища като основно решение за достъпността, което в дългосрочен план би трябвало да е от полза за пазара чрез увеличаване на инвентара и предотвратяване на изключително нестабилни ценови скокове. Но по време на прехода спазването и адаптацията са ключови. Тези, които са информирани за тези промени (например собственици на жилища, които сега откриват, че могат да построят ADU там, където преди не е било позволено, или наемодатели, които се уверяват, че имат лиценз), ще се справят по-добре от тези, които са изненадани. Балансът на Денвър между насърчаване на растежа и съобразяване със социалната справедливост ще продължи да оформя резултатите на пазара на недвижими имоти занапред.

Експертни и индустриални мнения

За да завършим този доклад, нека чуем гледни точки от местни експерти – брокери, икономисти и строители – за пазара на недвижими имоти в Денвър. Техните практически наблюдения помагат да се поставят данните в контекст:

1. „Пазар в процес на рекалибриране“ – Аманда Сниткър, Асоциация на брокерите на недвижими имоти в Денвър: Сниткър, председател на Комитета за пазарни тенденции към DMAR, описва 2025 г. на жилищния пазар в Денвър като „изследване на рекалибрирането“. Тя отбелязва, че както купувачите, така и продавачите са влезли в годината с нереалистични очаквания (купувачите са се надявали на спад на лихвите, продавачите са предполагали, че двуцифреното поскъпване ще продължи), но „реалността се оказа много по-нюансирана.“ Лихвените проценти останаха високи, предлагането нарасна, а достъпността диктува поведението dmarealtors.com dmarealtors.com. Продавачите вече не могат да определят цените си според миналогодишния пик и да очакват наддаване; тези, които го правят, се сблъскват с „колебание, пропуснати възможности и блокирани сделки.“ Купувачите, от своя страна, не бива да се опитват да уцелят перфектната лихва, защото рискуват да изпуснат жилища, които сега са им по джоба. Нейният съвет: успехът сега зависи от съобразяването с настоящите условия – да останеш здраво стъпил на земята, информиран и адаптивен към новата реалност dmarealtors.com dmarealtors.com. С други думи, това не е „лош“ пазар, а просто различен, който възнаграждава тези, които се адаптират бързо. Сниткър посочва и положителни страни: купувачите имат повече време и възможност за договаряне, а добре подготвените имоти все още се продават за няколко седмици, докато надценените или занемарени остават непродадени denverite.com denverite.com. Това е здравословно ребалансиране. Тя казва с усмивка, „тези, които останат здраво стъпили… ще бъдат тези, които ще успеят. Осъзнаването в реално време е най-ценният актив.“ dmarealtors.com. Това обобщава общото настроение сред много брокери: пазарът в Денвър не се срива – той се нормализира и участниците трябва да пренастроят стратегиите си.

2. Покачване на инвентара и пазар на купувача – Орфе Дивунгуй, икономист в Zillow: Старшият икономист на Zillow Орфе Дивунгуй подчерта как Денвър се е насочил към пазар на купувача през 2025 г.. Позовавайки се на рекордното ниво на намаления на цените (38% от обявите с намаления), той написа: „Разликата между купувачи и продавачи се стеснява. Това е здравословно ребалансиране.“ axios.com. Дивунгуй подчертава, че след години на екстремен растеж, наличието на инвентар над националната средна стойност и купувачи с преговорна сила е нещо добро за дългосрочната стабилност на пазара axios.com axios.com. Въпреки това той също предупреждава, че проблемите с достъпността държат много купувачи извън пазара, въпреки че условията сега са в тяхна полза axios.com. Неговото мнение подсказва, че макар показателите да сочат пазар на купувача, това е донякъде „празен“ пазар на купувача, ако тези купувачи не могат да си позволят да действат. Това подчертава нуждата от креативни решения, които да помогнат на наемателите да станат собственици (като помощ за първоначална вноска или намаляване на лихвения процент). Проучването на Zillow също показа, че инвентарът в Денвър е един от малкото метрополиси над нивата отпреди пандемията axios.com, което според него е връщане към по-балансирани условия, а не тревожен сигнал. В обобщение, според Дивунгуй жилищният пазар в Денвър се коригира след неустойчив бум, и това в крайна сметка е полезно, но преходът е труден заради високите разходи по финансиране.

3. Търговски перспективи и меко приземяване – Линдзи Гилбърт, брокер на офиси в CBRE: В търговски план Линдзи Гилбърт, вицепрезидент в CBRE в Денвър, предложи предпазливо оптимистична прогноза за офисите: „Видяхме признаци на стабилизация… С навлизането в 2025 г. мисля, че хората са по-обнадеждени и по-уверени, че икономически сме имали меко приземяване, което очевидно помага на пазара на недвижими имоти, тъй като компаниите вече се чувстват малко по-уверени да вземат тези дългосрочни решения за офисите.“ coloradosun.com. Според Гилбърт най-лошото от пандемичния трус може би е отминало – до края на 2024 г. някои фирми са затвърдили своите хибридни политики и отново са започнали да наемат площи (отдаването на офиси в Денвър е нараснало с 13% на годишна база) coloradosun.com. Тя отбелязва, че много работодатели са се спрели на „три дни в седмицата“ в офиса coloradosun.com, което означава, че все още им е необходима значителна (макар и намалена) площ и съответно сключват договори за наем. Тя също така наблюдава увеличение на поднаемите, които се поемат от нови наематели, което намалява скрития инвентар coloradosun.com. Според Гилбърт офис пазарът в Денвър, макар и все още много предизвикан, не е в свободно падане – той се адаптира към нова база. Споменаването ѝ за меко икономическо приземяване е ключово: разнообразната икономика на Денвър (технологии, аерокосмическа индустрия, здравеопазване, възобновяема енергия и др.) може да избегне дълбока рецесия, което позволява на бизнеса да възвърне увереността си. Това от своя страна помага на търговските имоти постепенно да се възстановят. Тя на практика казва: разказът за 35% вакантност в центъра на Денвър не е изцяло апокалиптичен – има активност под повърхността, която работи за запълване на част от това пространство. Наемодателите просто трябва да преживеят този период, като привличат наематели с качествени подобрения, защото търсенето е насочено към качество.

4. Вникване на инвеститора – Трансформиращи проекти и бъдещ растеж: От страна на инвеститорите, обърнете внимание на визията, споделена от екипа зад проекта River Mile, когато Денвър го одобри в средата на 2025 г. Те го нарекоха „един от най-амбициозните проекти за градско обновяване в историята на Колорадо“, като прогнозираха 25 000 нови работни места и 16 450 нови жители, които ще бъдат създадени чрез изграждането на River Mile unitedstatesrealestateinvestor.com unitedstatesrealestateinvestor.com. Ръководителят на развитието в Revesco (преди поемането от KSE) често говореше за центъра на Денвър като „готов за еволюция“ – превръщайки паркинги във вибриращи квартали. След одобрението анализаторите отбелязаха, че River Mile „позиционира центъра на Денвър за трансформиращ етап на растеж, постигайки най-високата градска плътност в Денвър“, след като бъде изграден unitedstatesrealestateinvestor.com. Оптимизмът тук е, че инвеститорите виждат силни дългосрочни основи в Денвър – достатъчни, за да оправдаят инвестиции за милиарди долари. Те залагат на продължаващ приток на население и компании, които искат градско присъствие, ако средата е подходяща (смесено предназначение, достъп до транспорт, удобства). Може да се цитира регионален икономист като Пати Силвърстийн (която често съветва търговската камара на Денвър): тя е посочила, че икономиката и жилищните нужди на Денвър ще продължат да растат, макар и с премерен темп, и че инвестирането в жилища и инфраструктура сега е критично, за да се избегнат затруднения по-късно. По същество, експертният консенсус е, че Денвър трябва да расте „умно“ – добавяйки плътност, транспорт и достъпност – за да запази инерцията си. River Mile и подобни проекти са начинът частният сектор да се съобрази с тази визия.

5. Отношение на индустрията към предизвикателствата: Експертите също не са слепи за рисковете. Например, Асоциацията на брокерите на недвижими имоти в Колорадо в своите доклади подчерта как лихвените проценти по ипотеките определиха пазара през 2023–24 г. и вероятно ще бъдат водещи и през 2025 г., като казва „купувачите сега са много чувствителни дори към малки промени в лихвите“ и че всяко покачване изважда още хора от пазара dmarealtors.com. Те очакват, че ако лихвите паднат под 6%, натрупаното търсене ще се увеличи рязко – мнение, споделяно от много брокери, чиито клиенти чакат по-добри условия. От страна на наемите, Асоциацията на апартаментите в Метро Денвър отбеляза през 2024 г., че напливът на нови апартаменти е „добре дошло облекчение за наемателите, най-накрая малко преговорна сила“, но предупреди, че „до 2025 г. очакваме усвояването да настигне и вакантността отново да се свие“, което означава, че наемателите не трябва да разчитат, че свръхпредлагането ще продължи дълго corken.co corken.co. Това подсказва, че управителите на имоти се подготвят пазарът отново да се обърне в полза на наемодателите, тъй като населението ще запълни новите жилища.

Накрая, поглед към по-голямата картина: икономистът по недвижими имоти Патрик Дъфи (цитиран в U.S. News) заяви, че на национално ниво „следващите пет години вероятно ще донесат повече сделки, но очаквайте по-плавно покачване на цените“ facebook.com. Приложено към Денвър, това съвпада с идеята, че обемът ще се увеличи, докато хората се приспособяват към новата реалност, но няма да видим лудите скокове в цените – което е по-здравословна, по-устойчива траектория на пазара. Много местни експерти потвърждават това: Денвър навлиза в период на стабилност и устойчивост. Както една агенция го формулира, „2025 е годината, в която Денвър ще си върне ритъма по балансиран начин – без повече резки промени, а с постоянни стъпки напред.“

Източници:

Доклади за пазарните тенденции на Асоциацията на брокерите на недвижими имоти в Метро Денвър (DMAR) dmarealtors.com dmarealtors.com dmarealtors.com
REcolorado Статистика на жилищния пазар recolorado.com denverite.com
Redfin & Zillow Данни за пазара в Денвър redfin.com axios.com
Доклади на Colorado Sun & Denverite coloradosun.com denverite.com
CBRE Изследвания и коментари на брокери cbre.com coloradosun.com
Shishito Real Estate Анализи shishito-re.com shishito-re.com
Град и окръг Денвър, Общинско планиране и развитие coloradocommunitymedia.com coloradocommunitymedia.com
Westword, Denverite, Axios Denver местни статии за недвижими имоти westword.com axios.com
Прогнози за жилищния пазар на U.S. News facebook.com и други.

Пазарен трус на голяма височина: Денвърската имотна сцена през 2025 г. нарушава гравитацията и подготвя големи промени

Резюме за изпълнителния директор

Преглед на текущите пазарни условия (2025)